Aedes-Magazine 2/2020

2020/2

WONINGCORPORATIES EN SOCIALE HUISVESTING

Aardbevingsbestendig in Appingedam ‘IK WIL HIER WEL 30 JAAR BLIJVEN WONEN’ » CORONACRISIS … EN WAT CORPORATIES DAARAAN DOEN » ‘ALLEEN MAATWERK KAN HET TIJ KEREN IN KWETSBARE WIJKEN’ » 16 VRAGEN AAN ERIK RONNES » SNELLER BOUWEN IN DE FABRIEK » PAULUS JANSEN: ‘HUIDIGE BELEID VOOR WONINGMARKT DEUGT NIET’ «

» commentaar «

FOTO : JEROEN VAN KOOTEN

MAATWERK De ochtend dat ik ga zitten voor deze bijdrage aan Aedes-Magazine, hoor ik bankeconomen zeggen dat Nederland de diepste economische crisis in 100 jaar tijd te wachten staat. Ik vraag me meteen af wat dat voor onze huurders betekent.

Misschien heb je nu een vast inkomen uit werk, een uitkering of pensioen.

Maar wie zegt dat je niet je baan verliest of salaris inlevert? Dan kan het moeilijk worden om de rekeningen voor alle vaste lasten te betalen, die iedere maand terugkomen. Natuurlijk is het in eerste instantie aan de overheid om inkomensondersteuning te bieden aan mensen die dat ineens nodig hebben.

Maar ook onze huurrekening zit erbij. En natuurlijk halen ook wij alles uit de kast om die mensen te helpen. Met oog voor hun persoonlijke situatie bespreken we met huurders wat voor hem of haar de beste oplossing is.

Maatwerk dus: is in dit geval een betalingsregeling voldoende of is tijdelijke huurverlaging nodig? Of een goedkoper huis? Tegen huurders die onverhoopt hard worden geraakt door de coronacrisis, zeg ik: neem contact op met uw woningcorporatie. Laat het ons weten. Samen vinden we een oplossing. Een sociaal vangnet is cruciaal in een recessie en wij maken daar deel van uit.

Betaalbaar wonen, daar staan we voor. Tegelijkertijd werken we aan meer opgaven en hebben meer ambities. Prettige wijken. Duurzame huizen.

We hebben in Nederland in meer dan 100 jaar zorgvuldig een sociale huursector met elkaar opgebouwd. Die is uniek in de wereld. Maar onze volkshuisvesting staat onder druk, terwijl de maatschappelijke opgaven

‘Een sociaal vangnet is cruciaal in een recessie en woningcorporaties maken daar deel van uit’

zich opstapelen. De woningnood groeit, we moeten meer huizen bouwen. Wijken en buurten glijden af, als we er niet aandacht aan besteden. En honderdduizenden huizen moeten we verduurzamen.

Tegelijkertijd vraag ik me af of we dat allemaal kunnen.

Aan het eind van deze maand hoop ik dat er meer duidelijkheid is over onze financiële slagkracht. We doen daar samen met het kabinet onderzoek naar. Om in beeld te krijgen of we genoeg geld hebben om te doen wat de samenleving van ons verwacht de komende jaren.

Wonen is een grondrecht. Woningcorporaties zijn keihard nodig om mensen te helpen aan een huis dat bij hen past. Laten we zuinig zijn op de Nederlandse volkshuisvesting.

Tonny van de Ven Waarnemend voorzitter

Aedes-Magazine /



4

» inhoud «

AARDBEVINGSBESTENDIG

‘MIJN HUIS STAAT OP SCHOKDEMPERS‘

50

00 Commentaar Ondertussen in

3 Maatwerk 6 Lent

Column 19 Winst is uitgesteld verlies - Marco de Wilde Groeten uit 20 Arnhem Achtergrondverhaal 26 Een bouwstroom met conceptueel bouwen Opinie 34 ’Het asbeststelsel moet fundamenteel op de schop’ - Paul Frissen Goedemorgen 36 Directeur-bestuurder Wilma van Ingen VTW en toezicht 46 Toezicht in tijden van coronacrisis Column 63 Buffer - Henk Peter Kip Slimmer en beter voor elkaar 64 Vernieuwende praktijkvoorbeelden Mensen en wonen 69 Majken Kampjes Zestien uit tweeëndertig 78 Zestien vragen aan Erik Ronnes Huisvester van het volk 80 Karel Paul van der Mandele Colofon 82 Aedes-Magazine 2020/2

» inhoud «

10

PAULUS JANSEN

41

CORPORATIES EN CORONACRISIS

70

Een afscheidsinterview met de directeur van de Woonbond, die begin juni met pensioen gegaan.

Wat voor gevolgen heeft de coronacrisis volgens hem voor de woningmarkt? En, hoe kijkt hij nu naar de corporaties en de samenwerking met Aedes?

Half maart 2020 kwam Nederland tot stilstand. Anderhalve meter werd een begrip. Corporatiewerkzaamheden zijn grotendeels doorgegaan op een aangepaste veilige manier, ondanks de coronacrisis. Een overzicht van de maatregelen en een greep uit de creatieve oplossingen.

LEEFBAARHEID

In de komende nummers van Aedes-Magazine belichten we een aantal belangrijke verkiezingsthema’s, aan de hand van interviews met corporaties, politici en deskundigen.

Allereerst: leefbaarheid. Jeroen Frissen, Hester van Buren en Carla Dik-Faber geven hun visie.

Aedes-Magazine 2020/2

5

6

» ondertussen in Lent «

» ondertussen in Lent « TEKST: NATASJA VERHEIJ, FOTO: IGOR VERMEER

Mobiele keukentafel Hoe informeer je bewoners in tijden van coronacrisis goed over de plannen om hun huis te renoveren en te verduurzamen? Voor 161 woningen in Lent doet woningcorporatie Mooiland dat aan een mobiele keukentafel.

Het idee kwam van opdrachtnemer Caspar de Haan die samen met elk® en KnaapenGroep het plan contactloos renoveren ontwikkelde. Samen met Mooiland kozen ze ervoor een partytent neer te zetten en bewoners uit te nodigen voor een keukentafelgesprek. Terwijl bewoners met de bewonersconsulent praten, doet de uitvoerder de technische opname in hun huis. Via een videoverbinding kunnen bewoners meekijken en meteen vragen stellen. Als de uitvoerder klaar is, maakt hij alles schoon wat hij in de woning heeft aangeraakt. Samen met de consulent rondt hij het gesprek met de bewoners af en legt de afspraken vast. Op deze manier krijgen huurders alle informatie die ze nodig hebben, voordat de renovatie begint. Veilig, toegankelijk en persoonlijk.

7

VOOROP LOPEN ALS CORPORATIE? KIES VOOR DUURZAAM ISOLATIEMATERIAAL Woningcorporaties zijn in toenemende mate bezig met duurzaamheid.

Het isoleren van woningen is een cruciale stap in energiebesparing, zelfs nog vóór het toepassen van bijvoorbeeld zonnepanelen. AddGreen produceert isolatiemateriaal met een duurzame basis en een zeer goede CO2-footprint.

Hiermee kunnen corporaties een waardevolle bijdrage leveren aan een beter klimaat.

DUURZAME WONINGEN Stap één bij het verduurzamen van woningen is isolatie. In een goed geïsoleerd huis hoeft er namelijk minder energie opgewekt te worden met behulp van bijvoorbeeld zonnepanelen, een warmtepomp of een zonneboiler. Op het gebied van isolatiemateriaal zijn de keuzemogelijkheden eindeloos.

Corporaties die voorop willen lopen op het gebied van duurzaamheid, kiezen nu voor een isolatiemateriaal met een duurzame basis. Producent AddGreen heeft duurzame na-isolatieproducten ontwikkeld op basis van hernieuwbare grondstoffen.

CO2-NEUTRAAL

INNOVATIE

AddGreen maakt innovatieve isolatieproducten voor de vloer, spouwmuur en kruipruimte. Het materiaal heeft een extreem goede CO2-footprint en is binnen 2,2 maanden CO2-neutraal.

Dit betekent dat alle energie die wordt verbruikt in de hele keten, wordt terugverdiend vanaf het moment dat het isolatiemateriaal is aangebracht. Aan het einde van de levensduur kan het opnieuw gebruikt worden in een andere toepassing of kan het 100% gerecycled worden.

AddGreen loopt voorop in innovatie en heeft eigen isolatiemachines ontwikkeld. Dankzij een automatische lijmdoseringsunit en bijbehorend vulpistool ontstaat de optimale vulling. Dit kan zelfs digitaal bijgestuurd worden. Dit geeft de zekerheid dat de isolatie de best mogelijke resultaten behaalt in de betreffende woning.

HERNIEUWBARE GRONDSTOFFEN Het isolatiemateriaal bestaat uit grafietparels met een uitzonderlijk hoge isolatiewaarde. Wanneer een deskundig opgeleide installateur ze aanbrengt in de woning, gaat het huishouden veel minder energie verbruiken en het comfort neemt toe. De parels bestaan voor een deel uit hernieuwbare grondstoffen. Dit heeft echter geen effect op de levensduur van de parels, want ze hebben dezelfde productkenmerken als de parels die wél volledig uit fossiele grondstoffen bestaan.

CERTIFICERING AddGreen beschikt over het REDcert keurmerk, een initiatief van toonaangevende branches en organisaties. Eén van de belangrijkste doelstellingen hiervan is om de uitstoot van broeikasgassen te verminderen en waardevolle grondstoffen te behouden.

Meer informatie over dit duurzame isolatiemateriaal vindt u op

www.addgreen.nl

Het Duco Reno Garantieplan, daar wordt u stil van!

JAAR PROJECTGARANTIE

DucoBox Silent

Future-proof totaaloplossing voor woningcorporaties, VVE’s en gemeentes

Kwaliteit 15 jaar projectgarantie

100% ontzorging Projectbegeleiding van a tot z

www.duco.eu/totaalgarantie

Aedes-185x130mm.indd 4

13/05/2020 11:53



» interview «

VERTREKKEND WOONBOND-DIRECTEUR PAULUS JANSEN

‘BLIJF ROEPEN WAAR JE ECHT VOOR STAAT’ Paulus Jansen, directeur van de Woonbond, is begin juni met pensioen gegaan. Volkshuisvesting vormde een rode draad in de carrière van deze voormalige SP-parlementariër en -wethouder.

Wat voor gevolgen heeft de coronacrisis volgens hem voor de woningmarkt? En, hoe kijkt hij nu naar de corporaties en de samenwerking met Aedes?

Een afscheidsinterview.

TEK ST : JAN SMIT , FOTO ’ S : JEROEN VAN KOOTEN

»

Aedes-Magazine /

» interview «

Aedes-Magazine 2020/2

11



» interview «

»

Stevige gesprekken zijn er nog steeds. Maar verder is de relatie tussen Aedes en de Woonbond beter dan ooit. Het Sociaal Huurakkoord, waarin betaalbaarheid met stip op één staat, en – meer recent – het gezamenlijke pleidooi voor een bouwimpuls, leveren hiervan het bewijs.

De grotere rol die de Woningwet huurdersorganisaties toebedeelt, heeft zeker bijgedragen aan deze goede band. Maar dat geldt ook voor de constructieve houding van de roergangers – namens Aedes eerst Marnix Norder, nu waarnemend voorzitter Tonny van de Ven, Paulus Jansen namens de Woonbond.

Dat is wel eens anders geweest. Als Tweede Kamerlid namens de SP was Jansen de luis in de pels van de corporaties. Veel van wat er destijds misging in de sector stelde hij in het parlement als eerste aan de orde.

In juni is Jansen met pensioen gegaan. Vrij verrassend, vooral voor hemzelf.

Toen hij in 2018 bij de landelijke huurdersbelangenvereniging begon had hij ‘niet per se’ de behoefte om op zijn pensioenleeftijd te stoppen. Maar mede omdat hij in- en extern bij de Woonbond het een en ander heeft veranderd, voelt dit voor hem toch wel als een natuurlijk moment. Niet in de laatste plaats omdat gezondheidsklachten hem een paar jaar geleden hebben herinnerd aan zijn eigen sterfelijkheid.

‘Corporaties zijn de afgelopen tien jaar behoorlijk uitgebeend.

De verhuurderheffing, de vennootschapsbelasting, nu nog de ATADbelasting eroverheen: dan heb je geen centen meer om nieuwe huizen te kunnen bouwen’

Een goed moment voor een afscheidsinterview. Over het nu, het verleden en de toekomst van de sociale woningbouw. En de rol van de corporaties in het bijzonder.

Wat voor gevolgen heeft de coronacrisis volgens u voor de woningmarkt?

‘Ik denk dat er zowel in de huur- als in de koopsector wel een aantal drama’s aankomen van mensen die een enorme inkomensval doormaken en daardoor in de problemen komen. Als dit ertoe leidt dat je je huur of hypotheek niet meer kunt betalen, heb je een probleem. Vandaar dat wij al in maart een brandbrief hebben gestuurd aan – toen nog – minister Van Veldhoven met daarin op één: zorg voor inkomensreparatie. Dat heeft niets met de woningmarkt te maken, maar is eigenlijk nummer één met stip, ook voor ons.

Verder hebben we onder meer gezegd: er moet een verbod komen op huisuitzettingen en tijdelijke huurcontracten moeten worden verlengd.’

‘Op de langere termijn dreigt een economische crisis. Zo’n crisis zorgt altijd voor vraaguitval in de koopsector. Er zijn mensen die hun huis moeten verkopen omdat ze net een huis hebben gekocht dat ze nu niet meer kunnen betalen. Dan kunnen ze kiezen tussen de onbetaalbare vrije-sectorhuur of sociale huur met wachtrijen van hier tot Tokio. Dan wordt de huidige wooncrisis, die vooral structurele oorzaken heeft, door een conjuncturele klap verhevigd. In het verleden was het zo dat corporaties dan een goede rol hadden om tegen de economische trend in extra te bouwen. Dat was goed voor de bouw en voor de betaalbaarheid van nieuwe woningen. Dan moet er natuurlijk wel geld zijn. Maar corporaties zijn de afgelopen tien jaar behoorlijk uitgebeend. De verhuurderheffing, de vennootschapsbelasting, nu nog de ATAD-belasting eroverheen: dan heb je geen centen meer om nieuwe huizen te kunnen bouwen.’

‘Eigenlijk komt de crisis ongelegen, want ik denk dat het tij aan het keren was.

Zo’n driekwart van de Kamer was ervoor de verhuurderheffing af te schaffen of om te zetten in een investeringsregeling. Totdat corona zich aandiende.

Wat dat gaat betekenen voor de woningmarkt is onduidelijk. Er bestaat een

Aedes-Magazine /

» interview «



neiging om te zeggen: we hebben nu wel wat anders aan ons hoofd. Dat is niet slim.’

‘Investeren in voorzieningen die bijdragen aan woongenot in de verre toekomst is voor een projectontwikkelaar volstrekt oninteressant.

Corporaties doen dat wel’

U pleitte onlangs samen met Aedes voor een wooninvesteringsfonds. Is dat hét instrument om de pijn te verzachten?

‘Zeker. Zo’n investeringsfonds zou ook de solidariteit tussen de corporaties kunnen bevorderen. Dat vind ik toch een wat minder punt van de sector. Je hebt rijke corporaties met een relatief kleine opgave en arme met een heel grote. Ik vind het bijvoorbeeld nog steeds moeilijk te verteren dat de huurders van Vestia met slechte huizen nog steeds de hoofdprijs betalen voor de shit uit het verleden, terwijl zij part noch deel hebben gehad aan die problemen.

Vestia heeft grote moeite om zich aan het Sociaal Huurakkoord te houden, om de simpele reden dat het water ze aan de lippen staat. Je zou dat fonds kunnen gebruiken door te zeggen: iedereen kan eraan meedoen, maar bij het honoreren van aanvragen weegt ook de maatschappelijke urgentie mee.

Daardoor kun je een beetje vereffenen.’

Het Sociaal Huurakkoord biedt ook mogelijkheden voor huurbevriezing en – verlaging in bijzondere gevallen. Is de coronacrisis zo’n geval?

‘Absoluut. Ik denk dat die regeling nu heel goed van pas komt. Wat dat betreft hebben we net op tijd de afspraken met Aedes verder ingevuld. Dit was wel één van de pijnpunten. We zaten vorig jaar met de veranderde huurtoeslagregeling. De inkomensgrenzen zijn vloeibaar geworden. Daarmee moesten de afspraken worden aangepast. Daar hebben we een maand of zes over

Aedes-Magazine /

»



» interview «

»

zitten steggelen, maar het resultaat is duidelijk. Met de aangepaste regeling kun je redelijk goed vaststellen of iemand recht heeft op huurbevriezing of -korting of niet.’

Intussen gaat de energietransitie door. Aedes heeft onlangs bekendgemaakt dat een stuk of 30 corporaties samen met 5 warmtebedrijven 55.000 huurwoningen versneld van het gas gaan halen. Is dat ambitieus genoeg?

‘Als je zegt: in 2050 moeten we 100 procent van de woningvoorraad energieneutraal hebben, dan moet je in de orde van grootte van 200.000 woningen per jaar aanpakken. Nou betreft dit slechts voor 30 procent bezit van corporaties. Maar dan heb je het dus nog over ruim 60.000 per jaar. Dat is echt een gigantische opgave. Dan moeten er bouwvakkers bijkomen in plaats van worden ontslagen, iets wat nu dreigt te gebeuren. En dan moet je veel seriematiger te werk gaan. Daarvoor is het belangrijk dat corporaties hun vraag bundelen. Zo creëer je continuïteit. Dat is goed voor de kwaliteit, maar ook voor de betaalbaarheid.’

U ziet graag dat gemeenten de bevoegdheid krijgen om woningen van het aardgas te halen, ook al willen bewoners dat niet.

Verwacht u daarmee geen problemen?

‘Zeker, dit is best een sterk gepolitiseerd onderwerp. Maar je moet je realiseren dat als je dit niet doet, dit ten koste gaat van het tempo. Ook wordt het er allemaal veel duurder van. Waarom is de introductie van aardgas in Nederland in de jaren 60 zo betaalbaar geweest? Het gebeurde gewoon systematisch, wijk voor wijk. Vooraf waren er ook mensen die zeiden: ja maar

‘Voor de energietransitie is het belangrijk dat corporaties hun vraag bundelen: dat is goed voor de kwaliteit en voor de betaalbaarheid’

ik heb een kolenkachel en die doet het nog prima. Achteraf was iedereen best tevreden. Ik voorspel je: zo gaat het hier ook.’

Bouw, wonen, energie en vervoer vormen vanaf uw studie de rode draad in uw carrière. Vanwaar die fascinatie?

‘Het komt heel dicht bij de mensen. Goede buurten waar mensen prettig

Paulus Jansen was directeur van de Woonbond van 2018 tot mei 2020. Opgeleid tot bouwkundig ingenieur begon hij zijn loopbaan in de bouw-wereld.

Hij was vanaf 2006 jaren lang SP-Tweede Kamerlid waar hij zich onder andere bezighield met thema’s bouwen, wonen, energie en duurzaamheid. Van 2014 tot 2018 was hij wethouder in de gemeente Utrecht. Jansen is in mei 2020 met pensioen gegaan.

Zeno Winkels is hem opgevolgd als directeur van de Woonbond.

wonen leveren bovendien een geweldige bijdrage aan het welzijn. Dat is voor mij wel een belangrijke drijfveer geweest.’

Hoe beoordeelt u op dit moment de corporaties?

‘Een aantal heel goede eigenschappen van het corporatiestelsel, waar ze in de jaren 90 in het buitenland stinkend jaloers op waren, staan nu zwaar onder druk. Denk bijvoorbeeld aan de brede doelgroep. Dat niet alleen arme mensen in een corporatiewoning kunnen wonen, maar ook middengroepen.

Als je anderhalf inkomen hebt – een bekend verschijnsel bij huishoudens met kinderen – en zo’n 40 tot 50 duizend euro per jaar verdient, is het al niet eens zo gemakkelijk om een kale huur van 700 euro per maand op te hoesten.

Maar van dit kabinet moet je dan in de vrije sector op zo’n 1.000 tot 1.100 euro gaan zitten. Leg mij eens uit wat de middeninkomens daarmee opschieten. Volgens mij helemaal niets: je gaat méér betalen voor minder kwaliteit. Een hoog aandeel sociale huur kan er ook voor zorgen dat de bevolking in de wijken divers kan blijven en dat de middenklasse niet is gedwongen dagelijks kilometers te gaan pendelen zoals dat in het buitenland vaak de regel is. Daar wordt het niet prettiger van, voor niemand.’

Waarin maken corporaties op dit moment het verschil?

‘Ze denken integraal en ze hebben, veel meer dan beleggers, een visie op lange termijn. Een corporatie weet gewoon: die woningen worden 50 jaar en in de praktijk vaak zelfs 100 jaar geëxploiteerd. Dan moet je kijken of die

Aedes-Magazine /

»

» interview «

Aedes-Magazine 2020/2

15



» interview «

»

woningen over 50 jaar nog steeds exploitabel zijn. Een projectontwikkelaar verkoopt huizen, op het moment dat het koopcontract is getekend is hij ervan af. Dus investeren in voorzieningen die bijdragen aan het woongenot in de verre toekomst is voor een projectontwikkelaar volstrekt oninteressant.

Corporaties doen dat wel. Die weten dat dit anders over 30, 40 jaar heel veel geld en woongenot gaat schelen.’

U bent bij de Woonbond meer gaan sturen op samenwerking, onder meer met Aedes. In 2006, toen u aantrad als Kamerlid, zei u nog: ‘Corporaties gedragen zich als projectontwikkelaars.’ Wat is er veranderd?

‘Je moet nooit het idee hebben dat je weet hoe het zit, want de werkelijkheid verandert, je verandert zelf trouwens ook. 2006 was een beetje het hoogtepunt van het marktdenken. Schaalvergroting was het summum.

Daardoor was de huurder erg op een zijspoor beland. Momenteel heb ik het gevoel dat bij corporaties vrij breed het besef leeft dat die maatschappelijke opgave weer centraal moet staan en dat ze verder moeten kijken dan hun directe financiële rendement.’

Als u nu voorzitter zou zijn van Aedes, wat zou er dan bovenaan uw prioriteitenlijstje staan?

‘Ik zou een stuk assertiever worden richting het kabinet. Even los van de persoonlijke verhoudingen: het beleid deugt voor geen meter. Dan vind ik dus niet dat je daar te veel in moet meebewegen. Daarbij speelt natuurlijk

‘Het huidige beleid voor de woningmarkt deugt voor geen meter, daar moet je niet te veel in meebewegen’

mee: het bestuur van Aedes is een veelkoppig monster, het is een afspiegeling van heel Nederland, de lokale situatie verschilt nogal. Dat maakt het moeilijk om een helder geluid af te geven. Maar daar moet je de discussie over aangaan. Het bestuur van Aedes mag van mij nog wel wat meer peper krijgen.’

Hoe ziet u uw eigen toekomst?

‘Ik ga alleen nog maar zaken doen die dicht bij mijn interesses en competenties liggen. En uiteraard minder dan nu – 50, 60 uur per week, dat heb ik wel gehad. Ik heb nog een aantal voorzitterschappen die gewoon doorgaan. Ik blijf ook huurdersbelangenverenigingen adviseren als ze dat leuk vinden. Ik fiets en schaak graag. Kortom, ik amuseer mij kostelijk en ik hoop dat het nog een beetje nuttig is ook.’

En een commissariaat bij een corporatie?

‘Ik sluit het niet uit, maar dan liever bij een corporatie waar het wat minder gaat dan bij een waar het al goed marcheert; een corporatie waar ik iets kan toevoegen.’

Aedes-Magazine /

«

HERKEN ONZE VAKMENSEN OP HET DAK

Het werken op het dak vraagt vakmanschap, veilig werken en nu ook de extra zorg op de bouwplaats in verband met Corona.

Mede door de diversiteit van hellende daken, regelgeving, toegenomen veiligheidsregels en verhoogde opleidingscriteria is het vak van dakdekker de afgelopen jaren een stuk complexer en nog verantwoordelijker geworden.

Nu zijn de Corona protocollen daar nog eens bijgekomen. Onze mensen, vakmensen, houden

zich hier strikt aan. Opdrachtgevers kunnen gerust zijn óók als het gaat om situaties waarin de huizen bewoond zijn: Veiligheid voorop.

HET DAK, MIJN VAK ..is niet zo maar een boodschap. Wij willen dit uitdragen naar iedereen die het wil zien, vandaar dat u deze zomer onze vakmensen kunt herkennen aan de gele petten met deze tekst.

De Stichting Dakmeester is een platform van gekwalificeerde dakdekkers en toonaangevende producenten van materialen voor hellende daken. Dit samenwerkingsverband heeft als doelstelling om de kwaliteit van de hellende daken in Nederland naar een nog hoger niveau te brengen, gezamenlijk kennis te delen en ontwikkelingen te doen. De kwaliteit van hellende daken bestaat niet alleen uit hoogwaardige producten in hun toepassing, maar vooral ook de kwaliteit die geleverd wordt door onze vakmensen.

Onze partners ondersteunen onze vakmensen op het hellende dak: ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!

Onze partners ondersteunen onze vakmensen op het hellende dak:

www.dakmeester.nl

Woningcorporaties zorgen al ruim 100 jaar voor betaalbare woningen in Nederland.

We zorgen dat het prettig wonen is in wijken, buurten of steden.

Dat doen we met iedereen en voor iedereen.

Wat we doen, hoe we dat doen en voor wie?

We laten het zien van 5 tot en met 10 oktober tijdens de Week van het Huren.

Corporaties kleuren de wijk 5 tot en met 10 oktober 2020 | weekvanhethuren.nl

Maak van niet-planmatig onderhoud een duurzame tevredenheid

24ROSA.NL 085-1057779 CONTACT@24ROSA.NL

» column «

WINST IS UITGESTELD VERLIES In een sombere bui bedacht ik ooit dat winst maar een relatief begrip is. Feitelijk is winst niets anders dan uitgesteld verlies. Na de FOTO: ANTOINETTE MARTIJNSE

euforie volgt onvermijdelijk de tegenvaller. In de economie ging dat ooit in min of meer voorspelbare golven van de Bijbelse zevenjaarscyclus. Maar flitsgeld en intensieve internationale verknoping hebben ook dat op losse schroeven gezet. Niets is meer zeker. Crises stapelen zich momenteel in hoog tempo op. Neem een zelfstandig naamwoord, zet er crisis achter en je hebt een realistische combinatie: klimaat, euro, krediet, vluchtelingen, derivaten, beurs, woningmarkt, corona....

De rode draad in al deze crises is dat je mijn definitie van winst niet kunt omdraaien. Verlies is geen uitgestelde winst. Natuurlijk komen we ook weer door deze crisis heen. Wat mij bezighoudt is dat op de een of andere manier elke keer dezelfde winnaars weer boven komen drijven. Het is als de Nederlandse voetbalcompetitie.

De grote drie verkeren periodiek in crisis, maar worden ooit weer kampioen. De overige clubs dienen als eeuwig decor van

‘Hoe lang kan je verliezers vergeten en winnaars in de watten leggen?’

verliezers. In het voetbal kan dat ongestraft. Iedereen wint wel een keer van het grote Ajax en is dan weer voor jaren tevreden. Maar buiten de sportwereld ligt dat anders. Hoe lang kan je verliezers vergeten en winnaars in de watten leggen? Is de KLM echt zoveel waard dat ze als beursgenoteerde onderneming evenveel miljard krijgt als huurders aan verhuurderheffing meebetalen? Om van Booking.com nog maar te zwijgen?

Ooit betekende ondernemen risico lopen. Dat lijkt niet meer te gelden voor beursgenoteerde bedrijven. Voor hen geldt een nieuwe wet: winst is voor de aandeelhouder, verlies is voor de anderen. Betaald uit belastingopbrengsten waar door hen zelf niet aan is bijgedragen. De uiteindelijke oogst van dergelijk beleid is onvrede, aanwakkerend tot woede.

Je mag daarom hopen dat we de huidige crisis aangrijpen om een aantal morele bakens te verzetten. Te beginnen met een eerlijker verdeling van kansen en risico’s, winst en verlies. Niet voor niets betekent crisis zoiets als ‘keerpunt’ of ‘beslissing’. In het postcoronatijdperk liggen alle uitdagingen weer open en bloot voor ons: verduurzaming, woningnood, betaalbaarheid. En heel veel onderwerpen die breder liggen dan de volkshuisvesting. Misschien kunnen we de definitie dan voor één keer omdraaien: verlies is uitgestelde winst.

Marco de Wilde is directeur-bestuurder bij Veluwonen in Eerbeek.

marco.dewilde@veluwonen.nl

Aedes-Magazine 2020/2

19

20

» groeten uit «

ARNHEM

Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders.

In deze rubriek zoomen we op één regio in. Hoe is de situatie? En welke rol spelen woningcorporaties? Met de nieuwe Woondeal kunnen de verschillende partijen in Arnhem werk maken van de opgave: 20.000 nieuwe woningen in de hele regio én verbetering van de leefbaarheid in bestaande wijken.

TEKST: JASPER MONSTER, FOTO: MARTINE SIEMENS, LUCHTFOTO: HOLLANDSE HOOGTE

» groeten uit «

»

21

Waar loopt het woningtekort het snelst op? In Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, maar ook in de regio Arnhem-Nijmegen. ‘Dit is een unieke regio’, zegt Peter Kerris, gedeputeerde van de provincie Gelderland met onder andere wonen in zijn portefeuille. ‘Gelderland is de eerste provincie waar de overloop vanuit de Randstad terechtkomt. De stijgende prijzen daar veroorzaken een trek naar het oosten.’

Samen met de eigen groei- en ontwikkelopgave zorgt dat voor een onhoudbare situatie. ‘Want een stad als Arnhem heeft een eigen sociale opgave in een aantal wijken. Er moest dus iets gebeuren.’ Eind vorig jaar kwam die oplossing in de vorm van een Woondeal, de zesde van Nederland.

CORPORATIES AAN TAFEL

Arnhem in cijfers

Tot 2025 20.000 woningen realiseren, tot 2030 zorgen voor een totale planvoorraad van 130 procent van de woningbehoefte en een integrale gebiedsgerichte aan-

Aantal inwoners: 161.368 (1 januari 2020)

pak van sociaal-fysieke achterstanden en (on)veiligheid

Samenstelling gemeentebestuur: D66, GroenLinks, PvdA en VVD

voor Arnhem-Oost. Zomaar wat punten uit de Woon-

Prestatieafspraken: Woondeal gesloten op 4 maart 2020 Betrokken woningcorporaties: 16 corporaties, verzameld in

deal die partijen begin maart hebben ondertekend.

Woonkr8 Hoewel woningcorporaties in eerste instantie niet aan

Woningvoorraad in de regio: 339.460

de onderhandelingstafel zaten, kregen ze uiteindelijk

Sociale huur/vrije-sector/koop in procenten: 31% / 12% / 57%

een belangrijke rol in de totstandkoming van de Woondeal. ‘De verschillende overheden waren al met elkaar in gesprek, toen zij zich realiseerden dat ook de corporaties bij het proces moesten worden betrokken’, vertelt Paul van Roosmalen, voorzitter van Woonkr8. In dit samenwerkingsverband zijn de zestien corporaties, actief in het gebied, verzameld. ‘Bij een woondeal komt veel meer kijken. Leefbaarheid, verduurzaming en het

Dat die samenwerking broodnodig is om de leefbaarheid

up-to-date houden van de voorraad zijn zaken waarover

in bepaalde wijken te verbeteren, weet Eric Angenent

de corporaties iets moeten zeggen.’

als geen ander. Als directeur van woningcorporatie Vivare ziet hij dagelijks met eigen ogen hoe groot de

OVERLEVINGSSTAND

uitdaging in sommige Arnhemse wijken is. ‘In die

Van Roosmalen is dan ook blij dat de corporaties de

kwetsbare wijken huisvesten wij veel van onze mensen.

kans kregen in een steunverklaring hun mening over de

Door de invoering van de Woningwet en verschillende

deal te geven. ‘De deal staat vol ronkende ambities,

besluiten om kwetsbare groepen langer zelfstandig te

maar die moeten we wel met elkaar zien waar te maken.

laten wonen, staan wij voor een enorme uitdaging. Die

Het is een complexe opgave, wat niet wil zeggen dat het

combinatie heeft verkeerd uitgepakt voor de leefbaar-

niet gaat lukken. De Woondeal brengt alle partijen

heid in deze wijken. Gezinnen vertrekken en er komen

dichter bij elkaar. Zo weten marktpartijen, overheden,

voornamelijk kwetsbare doelgroepen voor terug. Het

bewoners en corporaties van elkaar wat ze moeten doen

cement verdwijnt en de wijk gaat in een overlevings-

en laten.’

stand.’

Aedes-Magazine 2020/2

»

22

» groeten uit «

Vivare moet de leefbaarheid verbeteren, de voorraad up-to-date houden én verduurzamen.

»

JONG CEMENT

HOBBEL

De leefbaarheid in de wijken verbeteren én de voorraad

Niet alleen Angenent onderschrijft het belang van het

up-to-date houden én verduurzamen. Het is de uit-

geen-woorden-maar-daden-principe. Ook Kerris

daging waar Angenent en zijn collega’s dagelijks mee te

ziet dat als de grootste hobbel. ‘De wil en intentie zijn er.

maken hebben. ‘We moeten nog beter samenwerken

Nu moet de bouwproductie op gang gebracht en op peil

met gemeenten en welzijnsorganisaties. En beter kijken

gehouden worden.’

wat de wijk nodig heeft. Jong cement terugbrengen in de wijk noemen we dat. Gezinnen en starters die wat

Ondanks de twijfels die her en der nog leven en de

van de wijk willen maken en zorgen voor verbonden-

laatste hindernissen, wil Van Roosmalen vooral de

heid.’

positieve kanten van de deal benadrukken. ‘Over een aantal jaar zien we wat er van de deal terecht is

De Woondeal, verbetering van de wijken in Arnhem-

gekomen. Niet iedereen kreeg wat hij wilde, maar ik

Oost specifiek benoemt, moet voor Vivare een goede

denk dat uiteindelijk iedereen zich in de uitwerking van

zet in de juiste richting zijn. Hoewel Angenent de

de deal kan vinden. Als corporaties moeten we deze deal

ambities van de deal grotendeels onderschrijft, is hij

omarmen, omdat er de komende jaren genoeg op ons

ook sceptisch. ‘Natuurlijk is het goed dat we er als

bordje terechtkomt.’

corporaties niet meer alleen voor staan en is het mooi dat het woningtekort wordt aangepakt. Maar er is

‘Gelderland is de eerste provincie waar de overloop vanuit de Randstad terechtkomt’

bijvoorbeeld nog steeds sprake van een verhuurderheffing, terwijl wij met al die opgaven aan de slag moeten.’

‘En het moet concreet worden. Dat zie ik nu nog niet

«

gebeuren en dat baart mij zorgen. Er wordt vooral veel gepraat, maar we moeten ook wat doen. Misschien wil ik te snel, maar ik zie nog geen schop de grond in gaan.’

Aedes-Magazine 2020/2

APsystems de nieuwe standaard voor

Woningbouw Corporaties Bespaar tot 36% op uw initiële investering m.b.v. shared monitoring

QS1

micro-omvormers QUAD | 4 Panelen

YC600

micro-omvormers DUAL | 2 Panelen SLECHTS 1 UNIT VOOR MAXIMAAL 50 SYSTEMEN

Draadloze ECU-R Gateway EMA APP

EMA APP

EMA online monitoring portal

• Slechts één ECU unit voor monitoring van de gehele straat

• U behoudt het overzicht en de monitoring

• Veilig: want uw systeem werkt met wisselstroom

• Geen overlast tijdens installatie, micro’s worden op ’t dak geplaatst.

• Stil: geen mechanische delen = geen geluiden

• Micro’s gaan niet ten koste van bijv. kast ruimte

• Modulair: altijd zeer eenvoudig uit te breiden

• Remote Support, bespaar op onderhoud

• Iedere bewoner zijn eigen account voor inzage in opbrengst

• Tot 20 jaar garantie

MEER WETEN?

emea. apsystems.com

Over APSystems? De ECU-R Gateway of de dichtstbijzijnde installateur? Neem dan contact op met Walter van Loon op 010 - 258 2670 of 06-22246164. Of stuur een e-mail naar info@apsystems.com.

Rookmelders verplicht in bestaande bouw vanaf juli 2022.

Wat betekent dit voor het beleid van jouw woningcorporatie?

Per 1 juli 2022 zal het verplicht worden om rookmelders in bestaand bezit (gerealiseerd voor 2003) te implementeren.

Wat voor impact heeft dat op jouw beleidskeuzes?

Aan de hand van de keten van brandveiligheid kunnen wij dit inzichtelijk maken en een compleet advies op maat verzorgen.

Daarbij maken we gebruik van onze expertise die we de afgelopen jaren bij andere woningcorporaties in Nederland hebben opgedaan.

Meer weten over deze wetswijziging? www.eielectronics.nl

Scan de QR code om het hele artikel te lezen.

YOUR FINISHING TOUCH

1

KLEUR

Stel zelf een intercom samen en maak je entree helemaal af Goudkleurige intercom? Of liever zwart, antraciet of een andere kleur? Met DINA Create stel je heel simpel je eigen unieke intercom samen. Bepaal zelf kleur, positie (staand of liggend), aantal digitale displays met belknop (max 220) en toegang via code of tag.

DINA Create: 7.452 ontwerpvarianten mogelijk Hoe ontwerp ik zelf een intercom? Ga naar Intratone.nl/dina-create en stel in vier eenvoudige stappen je eigen, unieke intercomsysteem samen.

2

POSITIE

Staand of liggend gemonteerd

Intratone is een merk van Cogelec en is het best verkochte intercomsysteem in Frankrijk.

3

AANTAL

Aantal displays met belknop (max. 220)

4

TOEGANG

Met code of badge (optioneel)

intratone.nl

26

» voldoende woningen «

Aedes-Magazine 2020/2

» voldoende woningen «

EEN BOUWSTROOM MET CONCEPTUEEL BOUWEN

‘WE ZIJN GEK ALS WE DIT NIET ONDERZOEKEN’ Het tempo van de bouw van nieuwe woningen is te laag om aan de grote vraag naar betaalbare huizen te voldoen. Het is tijd om anders te gaan bouwen. Op verschillende plekken zijn corporaties daar al mee aan de slag. We nemen een kijkje in het westen en in het zuiden. Een andere manier van werken blijkt niet in één dag te realiseren.

TEKST: MARJON VAN WEERSCH, FOTO’S: JONAS BRIELS

»

Aedes-Magazine 2020/2

27

28

» voldoende woningen «

»

Corporaties verkennen mogelijkheden om anders te bou-

bijvoorbeeld met corporatiemedewerkers en de

wen. Niet meer traditioneel op de bouwplaats, maar bij-

wethouder te gaan kijken op bouwlocaties van soort-

voorbeeld in een fabriekshal. Niet meer ieder voor zich

gelijke woningen.

nieuwbouwprojecten ontwikkelen, maar met andere

Het nieuwe van conceptueel bouwen, zit vooral in het

corporaties bestaande woningconcepten collectief inko-

proces, merkt Platte. Corporaties zijn gewend om

pen bij dezelfde bouwers. Zo hopen ze nieuwbouw snel-

nieuwbouwprojecten zelf te ontwikkelen. ‘We maken

ler, innovatiever en goedkoper te realiseren. De grote

voor ieder project meestal een uniek ontwerp. Dat

vraag naar betaalbare woningen maakt dit extra urgent.

beschrijven we in gedetailleerde bestektekeningen,

‘We zijn wel gek als we dit niet onderzoeken’, zegt Fleur

inclusief toe te passen materialen en werkwijze. We

Meuwissen, manager Nieuwbouw, Aankoop en Verkoop

praten met architecten en leggen aannemers onze

Vastgoed bij Wonen Zuid (14.000 woningen in Midden-

specifieke eisen op. Dat is een ambachtelijk traject.’

en Zuid-Limburg). De corporatie verkent samen met enkele andere Limburgse corporaties de mogelijkheden

‘Als je dat het leukste aan je werk vindt, word je niet

van een gezamenlijke bouwstroom.

meteen blij van het inkopen van bestaande woningconcepten. Dat snap ik best.’ Daar zit volgens Platte ook deels de weerstand tegen conceptueel bouwen. Het vraagt een organisatieverandering van corporaties.

Waar zit de winst van conceptueel bouwen? ‘Onder

‘Hoe beter de vraag, hoe beter het antwoord van de markt’

meer in de hogere kwaliteit, zegt Platte. ‘De wanden van die 44 woningen in Wormerland komen kierdicht uit de fabriek. Het maakproces is slimmer dan op locatie. Daar komt eerst iemand betonstorten, iemand anders metselt de muur, weer een ander plaatst de kozijnen, dan komt het glas. In weer en wind. Soms zitten er weken tussen die handelingen. De foutenkans is bij traditionele bouw gewoon groter.’

Dat gebeurt ook in Noord-Holland. Op initiatief van

STROOM OPDRACHTEN

directeur-bestuurder Harry Platte van Parteon (ruim

Conceptueel bouwen is bovendien sneller en Platte is

18.000 woningen in de Zaanstreek) maakt een groep

ervan overtuigd: ook goedkoper. Dat hoorde hij ook in

van inmiddels acht corporaties plannen voor de

de oriënterende gesprekken met fabrikanten en bouwers

Bouwstroom Noord-Holland. In deze bouwstromen

van conceptwoningen. ‘Maar de voordelen nemen pas

brengen corporaties conceptueel bouwen samen met

echt flink toe als aanbieders een constante stroom

collectief opdrachtgeverschap. Hoe pakken ze dat aan?

opdrachten krijgen. Dan blijven de machines in de

Waar beginnen ze mee? En komen de verwachtingen

fabrieken draaien en kunnen fabrikanten met bouw-

uit?

bedrijven hun planning op elkaar afstemmen.’

Zo’n continue stroom kan Parteon nooit alleen realiseren,

IN DE FABRIEK

wist Platte. Daar is de corporatie te klein voor. Het lukt

Binnenkort heeft de gemeente Wormerland er 44

misschien wel, als we met meer corporaties onze

nieuwe woningen bij. Energieneutraal en gemaakt in de

projectvragen kunnen bundelen. Hij ging praten met

fabriek. Het zijn de eerste conceptwoningen die Parteon

bestuurders van corporaties met wie Parteon al samen

oplevert. In de corporatie was aanvankelijk niet veel

zonnepanelen inkoopt. ‘Laat ik hun eens polsen, dacht ik.

enthousiasme voor conceptueel bouwen, zegt directeur-

We liggen elkaar en werken al goed samen.’ Acht

bestuurder Platte. ‘Moeten we dat wel doen? Daar heb-

collega-bestuurders voelden er wel wat voor om te

ben we toch geen ervaring mee’, waren de reacties. ‘Het

onderzoeken of ze ook in nieuwbouw samen kunnen

was voor ons iets onbekends, iedereen moest er nog ge-

optrekken. Zo ontstond de bouwstroom Noord-Holland.

voel bij krijgen.’ Hij heeft daarom extra energie en tijd

Platte benadrukt hoe belangrijk het is om zo’n bouw-

gestoken in deze nieuwe manier van bouwen. Door

stroom voorzichtig, stapsgewijs te realiseren. 'Samen-

Aedes-Magazine 2020/2

»

» voldoende woningen «

De foto’s bij dit artikel zijn gemaakt in de fabriek van Voorbij Prefab in Amsterdam.

Ze maken onder andere prefab casco’s voor grondgebondenwoningen. Dat gebeurt tot op de millimeter nauwkeurig en strak afgewerkt dankzij de aansturing van robots vanuit het BIM model (Bouw Informatie Model). Directeur Dorien Staal: ‘Wij zijn vaak al in een vroeg stadium betrokken bij projecten zodat we de voordelen van ons geautomatiseerde en gerobotiseerde productieproces goed kunnen benutten. Ook delen we graag onze BIM-kennis en -ervaring om het voortraject voor ons èn de opdrachtgever efficiënter te maken.’

Aedes-Magazine /



30

» voldoende woningen «

»

werken is mensenwerk. Dat kun je niet van boven

zegt De Vrij. ‘Dat begint al bij de vraag: wat is concep-

afdwingen.’ In eerste instantie zaten alleen de bestuur-

tueel bouwen? Er zijn concepten met een 3d-module.

ders om de tafel. Vervolgens zochten ook de vastgoed-

Die units zijn in de fabriek al helemaal in elkaar gezet en

managers en projectmanagers van de verschillende

hoeven op locatie alleen nog maar gestapeld te worden.

corporaties elkaar op.

Ze moeten wel op een vrachtwagen passen, dat betekent dus beperkingen aan de afmeting van woningen.’

Nicole de Vrij, manager Realisatie bij Eigen Haard, speelt een verbindende rol in dat proces. Eigen Haard (ruim

‘Bij een 2d-module komen de wanden, vloeren en

56.000 woningen in de regio Amsterdam) heeft al veel

plafonds in platte elementen aan. Dat biedt meer flexi-

ervaring met conceptueel bouwen. Voor een aantal

biliteit maar vraagt ook meer handelingen op de bouw-

nieuwbouwprojecten heeft de corporatie bij ver-

plaats.’ Een ‘warming up-bijeenkomst’ onder leiding van

schillende aanbieders woonconcepten ingekocht. De

Aedes en het Netwerk Conceptueel Bouwen heeft de Noord-Hollandse corporaties geholpen om een aantal zaken scherper te krijgen, vertelt ze. ‘Hoe verken je de markt? Hoe vertaal je de gezamenlijke wensen in één uitvraag? Bij conceptueel bouwen gaat het om het formuleren van prestatie-eisen in plaats van gedetail-

‘Je gaat het verschil tussen traditioneel en conceptueel bouwen pas echt zien, door het te doen’

leerde opdrachten. Bijvoorbeeld over de duurzaamheid, toegankelijkheid of architectonische uitstraling van de woningen. De bouwoplossing, de techniek en de materialen laat je over aan de markt. Dat is voor een individuele corporatie al best lastig. Bij collectief inkopen wordt dat nog ingewikkelder.’

OEFENTRAJECT Na flink wat huiswerk en enkele oefensessies zijn drie Noord-Hollandse corporaties gestart met een gezamenteller staat op bijna 400 woningen. Over de kwaliteit is

lijke inkooppilot. Naast Eigen Haard en Parteon doet ook

Eigen Haard tevreden. ‘We zien dat conceptwoningen

Intermaris mee. De drie corporaties zoeken gelijksoortige

goed in elkaar zitten. Bouwoplossingen zijn al doordacht

eengezinswoningen. Ze hebben hun vraag bij drie con-

in het concept, die hoeven dus niet meer per project

ceptaanbieders neergelegd. ‘Het is een oefentraject,

bedacht te worden. Alles is netjes afgewerkt en dat is fijn

maar wel met echte projecten’, zegt De Vrij. De corpo-

voor de bewoners.’

raties vragen de aanbieders onder meer wat een collec-

De corporatie kan ook meer snelheid maken in de uit-

tieve inkoop oplevert in geld, tijd en mogelijk kwaliteit,

werking en de realisatie van nieuwe woningen. Maar

vergeleken met een individuele opdracht.

voor de noodzakelijke radicale versnelling van de nieuw-

‘In dit traject lopen we samen alle stappen door en zien

bouw is meer nodig dan alleen conceptueel bouwen, zegt

we hoe de markt daarop reageert’, zegt De Vrij. ‘Onder-

De Vrij. ‘Ook omdat de praktijk ons leert dat conceptueel

tussen leren we van elkaar. Corporaties zullen wat auto-

bouwen nu nog niet veel goedkoper is dan traditionele

nomie moeten inleveren. We kunnen niet meer ons eigen

bouw. Dat heeft te maken met de omvang en de con-

stempel op nieuwbouwprojecten zetten. Hoe nemen we

tinuïteit van de productie van concepten. Die is niet

onze eigen achterban mee in dat proces? Hoe zorgen we

optimaal en daardoor zitten fabrieken met pieken en

bijvoorbeeld dat de interne besluitvorming op tijd rond-

dalen in hun productie.’

komt?’

De ervaringen uit deze pilot delen de drie corporaties

DEZELFDE TAAL SPREKEN

straks weer met de andere corporaties in de Noord-

Daarom doet Eigen Haard mee met de Bouwstroom

Hollandse Bouwstroom. Gedurende de rit haakt er soms

Noord-Holland. In de eerste verkennende gesprekken

een corporatie af en komen er andere bij. Nu zijn naast de

bleek hoe belangrijk het is dat je dezelfde taal spreekt,

drie genoemde corporaties Wooncompagnie, Woontij,

Aedes-Magazine 2020/2

»

» voldoende woningen «

Aedes-Magazine 2020/2

31

32

» voldoende woningen «

»

Woonwaard, Rochdale en Ymere van de partij. Met de

Met de komst van de Conceptenboulevard.nl is ook een

twee grote Amsterdamse corporaties is het potentiele

belangrijke stap gezet, vindt Meuwissen. Hierop pre-

inkoopvolume flink vergroot. ‘We hebben de ambitie

senteren bouwbedrijven en fabrikanten hun concepten

om in de toekomst een forse bouwstroom te realiseren’,

voor verschillende typen woningen en appartementen.

zegt De Vrij. ‘We pakken het stapje voor stapje aan.’

‘Je gaat het verschil tussen traditioneel en conceptueel bouwen pas echt zien, door het te doen’, vervolgt ze.

DE JUISTE VRAGEN

‘Daarbij kom je onvermijdelijk hobbels tegen. Het is aan

In Limburg was Wonen Zuid al langer op zoek naar

de conceptaanbieder of het bouwbedrijf om die op te

goede, gestandaardiseerde woningconcepten, vertelt

lossen. Dat is een voordeel van conceptueel bouwen.’

Fleur Meuwissen. In het begin was die markt vrij on-

Momenteel onderzoekt Wonen Zuid in Kerkrade samen

overzichtelijk, zegt ze. ‘En als corporatie moesten we

met HeemWonen de mogelijkheden voor een collec-

ook nog leren om de juiste vragen aan de markt te stel-

tieve opdracht voor vijf woontorens. Op uitnodiging

len.’ Wonen Zuid heeft meegewerkt aan de totstand-

van de twee corporaties zijn aanbieders al passende

koming van De Woonstandaard (zie kader). Deze hand-

woonconcepten komen presenteren. Met Wonen

leiding van Aedes en het Netwerk Conceptueel Bouwen

Limburg en ZO Wonen voert de corporatie ook voor-

omschrijft de prestatie-eisen van veelgevraagde bouw-

zichtige, verkennende gesprekken over vraagbundeling

concepten. Dit instrument dwingt je om je vraag goed te

van nieuwbouwprojecten. Meuwissen: ’De ontwikke-

vertalen in prestatie-eisen, zegt ze. ‘En hoe beter de

ling van traditioneel naar conceptueel bouwen vraagt

vraag, hoe beter het antwoord van de markt.’

van een corporatie een heel andere werkwijze. De omslag van individueel naar collectief inkopen, maakt het nog spannender. We moeten al doende leren .’ Het realiseren van een bouwstroom heeft tijd nodig, blijkt ook in Limburg.

PROGRAMMA DE BOUWSTROOM

OMSLAG BIJ GEMEENTEN Naast de interne hindernissen zijn er ook externe belemmeringen. De andere manier van bouwen vraagt niet al-

Met het programma De Bouwstroom stimuleren het Netwerk

leen van corporaties een verandering in denken en doen,

Conceptueel Bouwen (NCB) en Aedes corporaties en de partners in de

maar ook van bijvoorbeeld gemeenten. In overleg met

bouwketen om anders te gaan werken. Het programma biedt verschillende

Wonen Zuid denkt de gemeente Roermond daar al over

vormen van ondersteuning bij conceptueel bouwen en vraagbundeling/

na. ‘Wij zijn klaar voor een pilot’, zegt wethouder

collectief opdrachtgeverschap.

Angely Waajen. Welke knelpunten ze daarbij precies zal tegenkomen, is nog niet duidelijk. Ze kan zich voorstel-

Bijvoorbeeld de handleiding De Woonstandaard

len dat er een gesprek komt met de gemeentelijke com-

(www.conceptueelbouwen.nl/dewoonstandaard) en

missie Beeldkwaliteit. ‘Bij traditioneel bouwen is het nog

Conceptenboulevard.nl (www.conceptenboulevard.nl/).

mogelijk om de materiaalkeuze van een woningontwerp aan te passen. Bij conceptueel bouwen is dat voor corpo-

NCB en Aedes organiseren regionale bijeenkomsten waarin zij kennis,

raties veel lastiger. ‘Er zullen waarschijnlijk gemeente-

ervaringen en goede voorbeelden delen. Ook zijn er excursies

lijke welstandswensen sneuvelen.’ Verder zullen er ook

naar productlocaties en nieuwbouwprojecten.

wat schotjes tussen onze gemeentelijke loketten moeten verdwijnen om het vergunningentraject sneller te laten

Meer weten over het programma De Bouwstroom? Kijk op www.aedes.nl/

verlopen. En als Wonen Zuid straks samen met andere

dossiers/bouwstroom.html.

Limburgse corporaties collectief woningconcepten op de markt inkoopt, hoopt Waajen dat gemeenten samen optrekken in het vergunningentraject. ‘We willen met zijn allen sneller en meer betaalbare huizen bouwen’, stelt de wethouder. ‘Dat is leidend. We moeten samen bereid zijn uit te zoeken wat daarvoor nodig is.’

Aedes-Magazine 2020/2

«

34

» opinie « Paul Frissen, bestuursvoorzitter NSOB

’HET ASBESTSTELSEL MOET FUNDAMENTEEL OP DE SCHOP’ ILLUSTRATIE: MENNO WITTEBROOD

Het stelsel van asbestverwijdering is aan vernieuwing toe. Het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid gaat kijken hoe dat nieuwe stelsel eruit moet zien. Op verzoek van Aedes heeft de Nederlandse School voor Openbaar Bestuur onderzoek gedaan en het

Hier is iets bijzonders aan de hand. Dat gevoel

politieke opvattingen van de begin jaren 90: een

kregen wij al snel bij onze verkenning van het

zelfregulerende markt met een overheid die op

asbeststelsel. In onze gesprekken over asbest-

afstand toekijkt.

sanering stuitten wij op stevige belangen-

Wat betreft de normstelling hanteert Nederland

conflicten, sterke opinies, veel wederzijdse

in vergelijking met andere Europese landen zeer

beschuldigingen en hoogoplopende spanningen.

strenge normen. De grenswaarde van het aantal

De partijen die moeten samenwerken bij het

asbestvezels is bij ons laag. Boven die grens is een

verwijderen van asbest gebruiken krachtige

strak gereguleerde en geprofessionaliseerde

beeldspraak. Het ene kamp typeert asbest als

werkwijze vereist ter bescherming van de

‘sluipmoordenaar’ en stelt dat ‘iedere vezel telt’

mensen die asbest moeten verwijderen. Het

en het andere kamp spreekt van ‘asbestpaniek’ of

inademen van asbestvezels kan zeer schadelijk

‘vezelvrees’. De verschillende belangengroepen

zijn voor de gezondheid, uiteindelijk zelfs

- asbestbedrijven, certificeerders en opdracht-

dodelijk. Bij klussen in de zware risicoklasse

gevers van asbestverwijdering - houden elkaar zo

hullen saneerders zich daarom in beschermende

in een houdgreep.

pakken en zijn er forse maatregelen om te voorkomen dat zij asbest inademen. Dit gaat gepaard

Uitzonderlijk

met hoge kosten, terwijl er stevige menings-

asbeststelsel kritisch tegen

Nederland kent sinds 1993 een asbestverbod.

verschillen bestaan over risicobeoordeling van

het licht gehouden. ‘Kleine

Asbest zit wel nog in onder meer woningen en

het vrijkomen van asbestvezels.

ander vastgoed, bijvoorbeeld in de venster-

Als bestuurskundige vind ik een stelsel van

banken, daken, rookkanalen en gevelpanelen.

zelfregulering een goede zaak. Nederland heeft

Er is een stelsel ontwikkeld om de inschatting van

er een rijke traditie in. Zelfregulering die is

risico’s van die bestaande asbesttoepassingen en

gebaseerd op een zekere mate van consensus

de verwijdering daarvan effectief en veilig te

tussen de betrokken partijen draagt bij aan de

laten gebeuren. Dat stelsel is deels gebaseerd op

legitimiteit, het draagvlak en de handhaving van

marktwerking en zelfregulering. De opdracht-

regels en normen. Dat vraagt echter wel om

gevers met een asbestprobleem, waaronder

stevige basisvoorwaarden. Zeker in het domein

woningcorporaties, en de asbestbranche zijn

van de asbestsanering. Daarbij gaat het om

samen vertegenwoordigd in de organisatie die

mensenlevens en om heel veel geld. Juist die

de eisen opstelt voor de certificering van de

combinatie vraagt om een redelijke weging van

sanering. Ook dat is uitzonderlijk. Bij andere

belangen, om garanties tegen het optreden van

gevaarlijke stoffen zijn bedrijven zelf verant-

perverse prikkels bij het vaststellen van risico’s en

woordelijk voor het opstellen van zorgvuldige

om een rechtvaardige prijsvorming. In het hui-

werkwijzen en plannen van aanpak. Maar in het

dige stelsel van asbestverwijdering ontbreekt

asbestveld werkt men volgens de eisen die zijn

dit. De deelnemende partijen hebben allemaal

vastgelegd in certificatieschema’s door een

een eigen vaak tegengesteld belang. Voor

private beheersstichting met publiekrechtelijke

opdrachtnemers zijn scherpe veiligheidsnormen

bevoegdheden. Op basis van een convenant

niet alleen een bescherming van hun medewer-

met het ministerie van Sociale Zaken en Werk-

kers, maar ook van hun omzet. Opdrachtgevers,

gelegenheid. Dat past overigens bij de heersende

zoals woningcorporaties, hebben juist weer

aanpassingen zullen niet volstaan’, zegt NSOB-bestuursvoorzitter Paul Frissen. ‘Partijen die moeten samenwerken houden elkaar nu in een houdgreep.’

Aedes-Magazine 2020/2

» opinie «

belang bij een lage risico-inschatting. Dan is

moet gebeuren op basis van wetenschap-

saneren goedkoper. Ondertussen is niet

pelijke kennis en professionele expertise. Dat

duidelijk wie het publieke belang definieert.

zou kunnen door een nieuw op te richten

Het asbeststelsel is ingericht als een consen-

onafhankelijke autoriteit.

susarrangement, maar is in de praktijk een

Dit is onze diagnose. Nu is het aan de politiek.

gevechtsarena geworden. Zelfregulering

Opdrachtgevers, opdrachtnemers en

werkt dan slecht.

bewoners zijn gebaat bij een helder,

In ons rapport laten we zien aan welke princi-

realistisch en risicogericht asbestbeleid.

pes een nieuw stelsel zou moeten voldoen.

Belangrijk is bijvoorbeeld een functieschei-

Politiek aan zet

ding van regulering, uitvoering en toezicht.

Het rapport Gevangen door belangen van het

Met daarbij een scherper onderscheid tussen

bestuurskundige onderzoeksinstituut NSOB

private (uitvoering) en publieke belangen

is gepubliceerd op 14 mei 2020. De Tweede

(normen). De normering en risicobepaling

Kamer heeft de staatssecretaris van Sociale

moet niet langer in handen zijn van de

Zaken en Werkgelegenheid gevraagd te

belanghebbende partijen zodat perverse

reageren op het rapport. Meer informatie:

prikkels verdwijnen. De risico-inschatting

aedes.nl, dossier Gezond en veilig wonen.

Aedes-Magazine 2020/2

35

‘Het asbeststelsel is ingericht als een consensusarrangement, maar is in de praktijk een gevechtsarena geworden.

Zelfregulering werkt dan slecht’

36

» goedemorgen «

Aedes-Magazine 2020/2

» goedemorgen «

37

Corporatiebestuurder bij Domijn

WILMA VAN INGEN

Mensen goed laten wonen en je bedrijf goed leiden. Daar is de corporatiebestuurder verantwoordelijk voor. Door de coronacrisis komt daar voor Wilma van Ingen een dimensie bij: ‘Ik ben wel bezorgd over de belastbaarheid van iedereen.’

TEKST: MARGRIET PFLUG, FOTO’S: INDRA SIMONS

»

Geen keukentafelgesprek dit keer. We praten allebei van achter een eigen computerscherm thuis. Wilma van Ingen vertelt dat ze haar collega’s allemaal een bos tulpen met een kaartje heeft gestuurd: ‘Ik heb ze geschreven: jullie hebben onze gezamenlijke ambitie "voel je thuis" wel heel letterlijk genomen.’

Ze moet er hard om lachen. Het past bij de positieve sfeer bij Domijn, zegt ze. Van Ingen is er nu ruim een jaar bestuurder. Bij deze corporatie in Enschede liggen de verantwoordelijkheden en bevoegdheden laag in de organisatie. De managers hebben vooral een coachende rol. Van Ingen: ‘In deze crisisperiode merk ik hoe fijn dat werkt. Het is gelijk alle hens aan dek. Echt vooruit kijken. Om hoekjes denken. En ook vrolijk zijn en de moed erin houden. Soms vallen er tranen, dat kan ook allemaal. Mensen missen elkaar nu enorm. Ook voor onze huurders vind ik de situatie ingrijpend.’ De oudere huurders krijgen regelmatig een telefoontje, om te horen hoe het met ze is. En Domijn zoekt contact met huishoudens waarvan bekend is dat er best wel eens wat aan de hand is. ‘Je moet je ogen en oren nog meer open hebben dan normaal, al kan dat nu vaak alleen maar via de (beeld) telefoon.’ Binnen het protocol Samen veilig

doorwerken gaan bouw en onderhoud zoveel

Aedes-Magazine 2020/2

»

38

» goedemorgen «

WILMA VAN INGEN (62) DIRECTEUR-BESTUURDER VAN: Domijn (ruim 15.000 woningen) RIJDT: Volvo XC 60 OPLEIDING: MO Pedagogiek, Doctoraal Psychologie (Arbeid & Organisatie), diverse managementtrainingen, Leergang bestuurder 21e eeuw.

NEVENACTIVITEITEN: voorzitter Universiteitsfonds Twente; initiatiefnemer van Nieuw Toezicht voor potentiële toezichthouders; voorzitter jury jaarlijkse verkiezing Ondernemer van Twente.

» ‘Het werk bij Domijn is zo maatschappelijk relevant, ik krijg er een warm hart van’

mogelijk door. ‘We bellen regelmatig over de prak-

De medewerkers van Domijn hebben net het nieuwe

tische invulling van die regels.’ Van Ingen noemt

compacte ondernemingsplan klaar. ‘Ik ben wars van

Domijn een ‘warme resultaatgerichte club’. De

dikke pakken praatsels.’ De beperking tot vijf

combinatie van de sociale kant en tegelijkertijd de

ambities moeten focus en rust geven. Want een van

harde kant van vastgoed ontwikkelen en beheren

de rode draden uit de kennismakingsgesprekken

spreekt haar erg aan. Die mix heeft ze in haar werk

was: als organisatie willen we te veel tegelijk.

altijd gezocht. Van Ingen maakte carrière bij KPN.

‘Domijn is innovatief en neemt veel initiatieven. Nu

Stapte over naar de Kamer van Koophandel Oost-

is het tijd voor focus. Regelmatig bewust de vraag

Nederland en was daar onder andere nauw betrok-

stellen: past dit in onze ambities? Of kunnen we dit

ken bij de afwikkeling van de vuurwerkramp voor

aan een andere corporatie overlaten in ons regionale

ondernemers in Enschede twintig jaar geleden. Ook

samenwerkingsverband WoON? Of, we doen het

gaf ze als niet-jurist leiding aan een groot advocaten-

nu niet, maar volgend jaar. Financieel is balans

kantoor. Voor de balans is ze haar werk gaan combi-

zoeken ook verstandig.’

neren met toezichthoudende rollen bij maatschap-

Er wordt veel verwacht van woningcorporaties,

pelijke organisaties. ‘Toen ik bij Domijn ging

vindt Van Ingen. ‘Interessant, maar te veel voor de

werken, heb ik die commissariaten in een klap

financiële draagkracht op de langere termijn. Recent

opgezegd omdat ze potentieel strijdig waren. Dat

onderzoek toont dat ook aan. Nieuwbouw, onder-

was even slikken. Maar het werk hier is zo maat-

houd, investeren in verduurzaming en woningen ook

schappelijk relevant. Ik krijg er een warm hart van.’

betaalbaar houden, terwijl we tegelijkertijd circa drie maanden huur per jaar af moeten dragen als

TIJD VOOR FOCUS

belasting … ga er maar aan staan. Ik vind dat we dit

Bij haar start vorig jaar heeft Van Ingen in vier maan-

geld conform de wet voor de huurders moeten

den tijd met alle 220 medewerkers individueel ken-

benutten. Het zou de verduurzaming een enorme

nisgemaakt. ‘Dat was intensief en enorm leerzaam.’

boost kunnen geven en het kan bijdragen aan meer

Ze liep stages en ging met de vakmannen mee in de

nieuwbouw en innovaties. Dan heb je daar allemaal

bus. ‘Ik heb soms met open mond staan toekijken

voordeel van. Ik heb de indruk dat de politiek dit in

hoe invoelend ze met huurders omgaan.’ Domijn

toenemende mate ook zo ziet. Natuurlijk hebben we

kiest er bewust voor om de vakmannen in dienst te

nu grote extra zorgen als gevolg van het coronavirus.

hebben, vertelt ze. ‘Als je hun werk uitbesteedt, ben

Dus alles op zijn tijd. Maar ik ben een optimistisch

je dat essentiële lijntje met huurders kwijt.’

mens: stap voor stap komen we er wel.’

Aedes-Magazine 2020/2

«

advertentie

De Renovatieversneller: Uw corporatie, volledig ontzorgd Op 29 juni aanstaande gaat de Renovatieversneller van start. Deze subsidieregeling is bedoeld om huurwoningen beter, sneller en betaalbaar te verduurzamen en zo een bijdrage te leveren aan de eigen ambities van woningcorporaties, beleggers en marktpartijen én aan de verplichtingen uit het Klimaatakkoord.

“Om gebruik te kunnen maken van de

fluisterstille, energie-efficiënte water/

Renovatieversneller, moeten woning-

water-warmtepomp, een tapwatervat, een

corporaties aan strikte voorwaarden

ventilatie-unit met warmteterugwinning

voldoen”, zegt Frank Doff, Ontwikkelaar

en een monitoringssysteem. De van

Transitieprojecten bij Trans-id. “Zo

buiten servicebare installatiemodule wordt

moeten zij samenwerken met collega-

deels in de gevel ingepast, wat resulteert

corporaties en marktpartijen, gezamenlijk

in een hoge beeldkwaliteit en minimale

ten minste 150 woningen inbrengen, die

ruimte-opoffering van de bewoner vraagt.”

binnen drie jaar worden aangepakt én

Woningcorporaties die hun woningen

tenderen. Veel woningcorporaties vinden

middels bovenstaande slimme en bewezen

het lastig om aan de voorwaarden te

energieconcepten willen verduurzamen,

voldoen. Immers zijn ze deze vorm van

kunnen zich bij Trans-id en Rc-Panels

samenwerken en tenderen niet gewend.

van de Renovatieversneller voldoet”,

aanmelden, vertelt Doff. “Vervolgens

Wij springen hierop in en nemen corpo-

vertelt Doff. “Zo kunnen we woningen van

bundelen we alle aanvragen tot één

raties graag alle zorg uit handen. Van

de deelnemende corporaties efficiënt,

inschrijving, waardoor we maximaal

de inschrijving en alle administratieve

betaalbaar en snel voorzien van nieuwe

scoren op omvang van het project, opscha-

lasten tot en met de praktische uitvoering/

deuren, ramen en gevels, met een

lingspotentieel, mate van vernieuwing,

renovatie.”

thermische isolatiewaarde (Rc) van

kostendaling en TCO. Hierdoor wordt de

7. De gevelafwerkingen worden exact

kans op subsidieverstrekking maximaal.

Trans-id is een nieuw label van fabrikant

op maat geprefabriceerd, waarbij een

Bovendien hoeven corporaties niet meer

Itho Daalderop en richt zich specifiek

robot een veelvoud aan metselpatronen,

zelf op zoek naar samenwerkingen.” Bij

op de (energetische) verduurzaming van

stucafwerkingen en kleuren kan reali-

dit initiatief is het Ondersteuningsteam

de bestaande woningvoorraad. “Recent

seren. Alle daken worden voorzien van

van de Renovatieversneller betrokken.

hebben we onze handen ineen geslagen

een prefab dakpakket (Rc = 7), inclusief

met Rc-Panels en een renovatieaanbod

pv-panelen. Bovendien integreren we

Interesse?

voor energie-onzuinige, grondgebonden

een complete en compacte installatie-

Meld u vandaag nog aan via

woningen uit de jaren ’50, ’60 en ’70

module in de woningen, inclusief een

www.trans-id.nl/renovatieversneller

samengesteld, dat perfect aan de eisen

Resultaatgericht samenwerken?

Poort6 pakt de handschoen op

Woningcorporatie Poort6 kiest voor resultaatgericht samenwerken (RGS) bij planmatig onderhoud van de schil. “RGS brengt rust en regelmaat.

We zien een egale workflow en een stabieler uitgavenpatroon. Pieken verdwijnen en we bezuinigen ook op de onderhoudsuitgaven.”

Ontdek waarom manager Vastgoed Wim van den Herik zo gecharmeerd is van de RGS-werkmethodiek.

Lees zijn verhaal op vgokeur.nl/wim

Volg ons op linkedin.com/company/vgokeur

Maak kennis met resultaatgericht samenwerken op vgokeur.nl

» corona «



CORONACRISIS

FO TO :

PE T ER C O R N IE LJ E

… EN WAT CORPORATIES DAARAAN DOEN

– Gratis ope nluchtcon cert – Gezellighe id in de buu rt

– S ame n do o

r b o u we n

Half maart 2020 kwam Nederland tot stilstand. Scholen, winkels, kappers, horeca en vele andere bedrijven sloten hun deuren, bouwprojecten kwamen stil te liggen en duizenden mensen zaten opeens thuis. Wat grote gevolgen heeft voor de werkgelegenheid en de economie. Wat betekent dat voor huurders, voor het woningtekort, voor bouwbedrijven?

TEK ST : NATASJA VERHEIJ

»

Aedes-Magazine /



» corona «

»W

ie opeens geen inkomsten meer heeft, komt vroeg of laat in de problemen. Dat geldt zeker

voor huurders in de sociale sector, die doorgaans weinig reserves hebben. Wie in de problemen komt, kan rekenen op begrip van de woningcorporatie.

Vrijwel alle corporaties zoeken in dat geval met de huurder naar een maatwerkoplossing, blijkt uit een onderzoek van Aedes onder haar leden. Overigens zien lang niet alle huurders een daling in hun inkomsten.

BETAALPROBLEMEN Ook dit jaar is er in juli een huurverhoging. Gemiddeld is die net onder de inflatie. Veel corporaties verhogen de huur wel om investeringen en nieuwbouw te kunnen bekostigen. Sommige corporaties zien in verband met de coronacrisis nu af van huurverhoging of stellen

– Bezoek cabines voor ouderen

die uit.

Aedes-bestuurslid Hester van Buren: ‘Corporaties matigen de huren al jaren en houden daarmee wonen

– Eindelijk weer familiebezoek

betaalbaar. En in tijden van corona helpen we huurders met betalingsproblemen door de crisis. Wij roepen hen op zich te melden. Dan zoeken we samen een oplossing: een betalingsregeling, huurkorting, een goedkoper huis: er is van alles mogelijk. Dat doen we altijd al, en zeker nu.’

VEILIGHEID VOOR BEWONERS Zeker in woningcomplexen willen bewoners weten wat ze moeten doen en laten om besmetting met het coronavirus te voorkomen. Naast de RIVM-richtlijnen hebben corporaties richtlijnen gemaakt voor bijvoorbeeld gebruik van algemene ruimtes als het trappenhuis of de liften.

Zijn werkzaamheden in en om de woning noodzakelijk, dan kan dat alleen als de bewoner daarvoor toestemming geeft. Huurders krijgen uitgebreide informatie over wat ze wel en niet moeten doen. En werklui die de woning betreden, weten goed welke regels gelden.

OMKIJKEN NAAR BEWONERS Het coronavirus houdt veel mensen aan huis gekluisterd. Ouderen krijgen bijvoorbeeld geen bezoek omdat

– Ba l k o n bi ng o

mensen bang zijn elkaar te besmetten. Eenzaamheid ligt soms op de loer. Verschillende corporaties houden actief contact met (oudere) huurders: hoe gaat het met

– C on tact tuss en bu

u, heeft u hulp nodig?

Daarnaast ontstaan er leuke initiatieven als balkongym, een work-out in de straat of bingo op de stoep. Ook zijn corporaties inventief bij zaken als tekenen van huurcontracten en overdracht van sleutels.

» Aedes-Magazine /

re n

» corona «



– Lu diek e ac tie sle utel ov

erdracht

– Met ee n to uw tje op 1,5

– Bon voo r gratis ma alt ijd – Hu lp in de tui n

– Gratis verfpakketten

– Ve il ig do o r we rk

–Won ing op kn appe n

Aedes-Magazine /

m af st an d

en

ia v v g n i t h c i l – Vo o r

i de o



» corona «

»

DOORBOUWEN Woningcorporaties vervullen een sociale rol, maar ook een economische met hun opdrachtgeverschap aan bouwbedrijven, aannemers en installateurs. De plotselinge stagnatie vraagt veel van het incasseringsvermogen van leveranciers. Dat heeft corporaties doen besluiten zo veel mogelijk werkzaamheden toch te laten uitvoeren of ander werk naar voren te halen. Bijvoorbeeld buitenschilderwerk of reparaties aan het dak.

Corporaties zeggen te hebben geleerd van de vorige crisis. Ze gaan door met bouw, onderhoud en verduurzamingswerkzaamheden om bouwbedrijven zoveel

– Be zo e k e n e e n

mogelijk aan het werk te houden: bij 80 procent van

blo e me t je

– Om ki jk en na ar hu urde

rs

de corporaties gaat het werk onverminderd door of is het zelfs meer, 93 procent geeft aan nieuwbouw te kunnen blijven uitvoeren, blijkt uit het onderzoek van Aedes. Woningcorporaties steunen dan ook, bij monde van Aedes, de verklaring Samen doorbouwen aan Nederland. Bouw- en renovatieprojecten worden hervat, uiteraard met inachtneming van de veiligheidsmaatregelen van het RIVM.

VEILIG WERKEN Doorwerken moet natuurlijk wel veilig. Aedes en een aantal partijen in de bouw- en technieksector ondertekenden al in maart het protocol Samen veilig doorwerken: een handreiking voor werkgevers en werknemers voor veilig doorwerken in de bouw. Met dit protocol kwamen ook werkzaamheden binnenshuis weer op gang.

Verder ontwikkelden Aedes, FNV Bouwen & Wonen en CNV Vakmensen een handreiking om corporaties te ondersteunen bij de 1,5 meter-samenleving.

Deze handreiking bevat maatregelen op kantoor, in bouw- en onderhoud en in de wijk.

WERK HERVATTEN De cijfers van het RIVM laten een gunstig beeld zien en de versoepelingen maken het mogelijk steeds meer werkzaamheden te hervatten. Ook corporaties zitten niet stil: onderhoud, renovatie en nieuwbouw worden

– Ren ove ren gaat doo r

weer opgestart, soms op een creatieve, nieuwe manier

– In sp ec tie o p afs ta n

d

om de situatie voor iedereen veilig te houden.

Kijk op Aedes.nl, in het dossier Coronacrisis, voor hulpmiddelen voor veilig werken en een overzicht van initiatieven om de gevolgen van de coronacrisis te beperken.

Aedes-Magazine /

«

VR AAG DE BRO CH UR E AA N

17e LEERGANG TAXMANAGEMENT VASTGOED WONINGCORPORATIES Woningcorporaties worden steeds nadrukkelijker geconfronteerd met uiteenlopende fiscale vraagstukken. De belastingpositie van corporaties is inmiddels onderdeel van het maatschappelijke en het politieke debat. Bestuurders, Belastingdienst en toezichthouders hebben een toenemende focus op het ‘in control’ zijn van de fiscale positie.

De leergang is speciaal ontworpen voor

• Drs. Mark van der Wielen – Deloitte

financiële professionals van corporaties die

• Mr. Inge Frins-Suntjens – Deloitte

verantwoordelijk zijn voor de fiscale aspecten

• Dr. mr. Jurriën M. van der Heijden RA

RETURN ON EDUCATION

of er in de dagelijkse praktijk mee moeten

– Belastingdienst/Vastgoedkenniscentrum,

werken. De docenten zijn goed ingevoerd in

landelijk coördinator corporaties

de fiscale aspecten van de huidige corporatie-

• Drs. Gert-Jan de Ruiter – Deloitte

praktijk. De kennis wordt direct toegepast op

• Dr. Bernd Veldman RA – Belastingdienst/

uw praktijksituatie aan de hand van de case van

•

omzet- en overdrachtsbelastingaspecten voor woningcorporaties,

Vastgoedkenniscentrum

de verhuurderheffing en Tax Control Frameworks •

een fictieve woningcorporatie.

SPREKERS

Acht woensdagen (middag/avond) op Nyenrode

Programma-manager van deze leergang is prof.

(Breukelen). Intensieve, plenaire hoor- en werk-

dr. Tom Berkhout – Hoogleraar Real Estate aan

colleges waarbij de leerstof direct aan de hand

Nyenrode Business Universiteit. Hij wordt onder-

van interactieve praktijkcasussen verder wordt

steund door een team van kerndocenten,

verlevendigd. Maximaal 20 deelnemers, ook

waaronder:

leuk voor uw netwerk!

NYENRODE. A REWARD FOR LIFE

EXECUTIVE@NYENRODE.NL

Toepassingsgerichte kennis van beleggings- en ontwikkelings-

PRAKTISCHE INFORMATIE

WILT U MEER INFORMATIE? NEEM DAN CONTACT OP VIA:

Grondige kennis van vennootschaps-,

+31 (0)346 291 256

activiteiten •

Workshop ‘data-analyse en fiscaliteit’

•

Deelname-certificaat & PE-uren bestuurders

NYENRODE.NL/WONINGCORPORATIES

46

» toezicht «

TOEZICHT IN TIJDEN VAN CORONACRISIS

‘GOEDE CONTACTEN BETALEN ZICH NU UIT’ De coronacrisis heeft impact op iedereen. Ook op het werk van de toezichthouder. De VTW heeft twee keer een enquête gehouden onder RvC-voorzitters, aan het begin van de crisis en vier weken later. Wat zijn de ervaringen met toezicht in deze periode? Twee RvC-voorzitters aan het woord.

TEKST: LISETTE VOS

»

Aedes-Magazine 2020/2

» toezicht «

47

RvC-voorzitter Bea Annot van IJsseldal Wonen ziet zich als verbinder en inspirator. In crisistijd betalen de goede contacten zich uit, stelt ze.

Een week voor het telefonische interview heeft RvC-voorzitter Bea Annot een informele videocall georganiseerd voor de RvC-leden en bestuurder Yolanda Winkelhorst van IJsseldal Wonen. ‘We hebben besproken hoe het met iedereen gaat én met de organisatie. Ik vind het belangrijk dat alle RvC-leden ook de bestuurder in deze bijzondere tijd even zien en spreken.’

VERTROUWEN De corporatie kan vertrouwen op de ervaring van de bestuurder, stelt Annot. Toch heeft zij als RvCvoorzitter wekelijks even contact met Winkelhorst. ‘We zwaaien vanuit huis naar elkaar en vertellen elkaar hoe het gaat. Ik hoor wat er speelt onder de medewerkers en hoe het gaat met de projecten. Alles loopt goed, maar de belasting in deze crisistijd is groot.’ Annot maakt in deze crisistijd meer gebruik van de mail en de groepsapp van de RvC. ‘Communicatie is altijd belangrijk, maar nu meer dan ooit. De app is voor informele en praktische zaken, zoals de jaarvergadering met de huurders-

Bea Annot, RvC-voorzitter IJsseldal Wonen: ‘Communicatie is belangrijk, nu meer dan ooit’

belangenvereniging die niet doorgaat door corona.’

Volgens Annot laat de coronacrisis scherp zien hoe bestuurders en RvC’s functioneren. ‘The proof of the

financiële impact voor de organisatie is, die is te

pudding is in the eating. Als een bestuurder goede

overzien.’ Annot vindt dat het online contact goed

contacten heeft in de organisatie, maar ook met de RvC,

verloopt, maar ze wil na de crisis zeker weer op het

betaalt zich dat nu uit. Als je alleen formeel overleg

kantoor van IJsseldal Wonen afspreken. ‘Ik proef de

voert, dan vind je elkaar in deze tijd minder snel. Dat

sfeer als ik daar ben. Ik maak een praatje met de

geldt ook voor RvC-voorzitters.’

receptioniste, vraag aan de bestuurssecretaris hoe het gaat. Dat levert relevante informatie op, en het is ook

ZORG EN ACTIES VOOR HUURDERS

gewoon gezellig.’ Haar collega’s in de RvC en de

Tijdens de reguliere RvC-vergadering van IJsseldal

bestuurder spreekt ze straks graag ook weer in levenden

Wonen – ook online – komen de onderwerpen terug die

lijve. ‘Ik kijk ernaar uit om weer samen een broodje te

tijdens de informele videocall al kort zijn besproken,

eten.’

zoals de zorg en acties voor de huurders en de vacatures voor twee RvC-leden. ‘We moeten deze onderwerpen wel officieel op de agenda zetten en in de notulen

VTW-ENQUÊTE OVER CORONA

vastleggen.’ De RvC vindt het belangrijk dat de

De VTW heeft de enquêtes gehouden onder 263 RvC-

corporatie de huurders ondersteunt. De corporatie belt

voorzitters, aan het begin van de crisis en vier weken

alle huurders van 70 jaar en ouder om te polsen hoe het

later. Ruim 20 procent van de RvC-voorzitters heeft de

gaat en regelt een draaiorgel bij seniorencomplexen.

beide enquêtes ingevuld. 70 procent van hen heeft

Vorig jaar – toen IJsseldal Wonen 100 jaar bestond – is

wekelijks contact met de bestuurder van hun corporatie,

de huur niet verhoogd. Dit jaar stelt de corporatie de

bleek uit de tweede enquête.

verhoging drie maanden uit. ‘We zijn nagegaan wat de

Lees meer: www.vtw.nl/actueel-covid-19-corona.

Aedes-Magazine 2020/2

»

48

» toezicht «

»

RvC-voorzitter Erik Dannenberg van SWZ in

lijk een goed moment om ook te vragen hoe het gaat in

Zwolle heeft veel contact met medewerkers en

deze moeilijke tijd.’ Als er geen bestuurswisseling op

huurders door de aankomende bestuurswisseling.

handen was, had Dannenberg geen speciaal belrondje

Volgens hem moet elke corporatie in deze crisis-

gemaakt. ‘We hebben een goed team managers en een

tijd hyperalert zijn op signalen van kwetsbare

goede bestuurder, dus we willen ons niet te veel op hun

huurders.

speelveld begeven. Maar als je de woonkoepel toch spreekt, vraag je meteen naar de impact voor de huurders.’

SWZ Zwolle moet op zoek naar een nieuwe bestuurder door het vertrek van Monique Boeijen.

EXTRA ALERT

RvC-voorzitter Erik Dannenberg en zijn collega van

Dannenberg, voorzitter van Divosa en lid van de Raad

de remuneratiecommissie hebben het gebruikelijke

voor Volksgezondheid en Samenleving, maakt zich zorgen

rondje gemaakt langs managers, de ondernemings-

over de grote groep daklozen. In deze crisis neemt het

raad en de huurders. Uiteraard online. ‘Dit is natuur-

aantal eerder toe dan af. Volgens de RvC-voorzitter moet elke corporatie extra alert zijn op signalen van huurders die in de knel komen. ‘We weten uit onderzoek dat

Erik Dannenberg, RvC-voorzitter SWZ Zwolle: ‘Wees hyperalert op signalen van huurders’

mensen met geldproblemen als laatste de huur niet meer betalen. Als ze de betaling overslaan, hebben ze in de meeste gevallen al meer schulden. Daar moet alle energie op zitten.’

Corporaties moeten proactief zijn, vindt Dannenberg.

‘Elke wijk heeft wel een ‘wijkburgemeester’ die weet wat er speelt. En in de organisatie moet je op de afdelingen Wonen en Incasso hyperalert zijn. Is er meer overlast in de wijk door de lockdown? En kunnen huurders de huur nog betalen?’

De RvC stelt in deze crisistijd extra vragen aan de bestuurder, bijvoorbeeld over de huurverhoging per 1 juli.

SWZ Zwolle heeft alle huurders een brief gestuurd: wie de verhoging niet kan betalen, kan rekenen op een luisterend oor. Volgens Dannenberg gaat het om maatwerk. ‘Een streep door de generieke huurverhoging heeft gevolgen voor de langetermijndoelen. Maar je moet wel oog hebben voor kwetsbare huurders.’

BASIS VAN VERTROUWEN De RvC-vergaderingen van SWZ Zwolle gaan online door. Dat gaat goed, stelt de voorzitter. ‘Het is mij meegevallen. Je hebt geen reistijd en kan in korte tijd snel schakelen. Je kijkt elkaar allemaal aan. Het voordeel is dat wij elkaar goed kennen. Er is een basis van vertrouwen.

Dan werkt digitaal prima.’ Toch wil Dannenberg – als dat straks weer mogelijk is – op kantoor de RvCvergaderingen houden. ‘We komen altijd 30 minuten eerder om even informeel met elkaar te spreken. Ik zie daarnaast hoe het eraan toegaat op kantoor, spreek even met de receptioniste, lees een verbetervoorstel van het personeel op het prikbord. In deze noodsituatie is online vergaderen prima, maar is het geen vervanging.’

Aedes-Magazine 2020/2

«

Heating.

Cooling.

Caring.

ALFEA EN LORIA LUCHT-WATER WARMTEPOMPEN De energiezuinige totaalverwarming, feiloos en gasloos

ISDE subsidie

SPLIT AIRCOHEATERS • Koelen en verwarmen in één • 19 modellen en meer dan 100 vermogenversies

MULTI SPLIT SYSTEMEN • Tot 6 binnendelen op één systeem • Diverse modellen en vermogens

Thercon bv I Landjuweel 25 I 3905 PE Veenendaal / www.thercon.nl

50

» regionale woningmarkt «

Aedes-Magazine 2020/2

» regionale woningmarkt «

DE INHAALSLAG VAN WOONGROEP MARENLAND IN NOORDOOST GRONINGEN

BOUWEN OP WANKELE BODEM

Alle 2.500 woningen van Woongroep Marenland liggen in het aardbevingsgebied. Met geld van de NAM en de overheid worden de woningen versterkt of vervangen door aardbevingsbestendige nieuwbouw. Na lang wachten zit er eindelijk schot in de plannen. De eerste 100 woningen zijn gereed. Een mega-operatie die gepaard gaat met weerstanden en hindernissen, maar ook kansen biedt.

TEKST: SIMON KOOISTRA, FOTO'S: RONALD ZIJLSTRA

» Aedes-Magazine 2020/2

51

» regionale woningmarkt «

52 Projectleider Janny Koopman is projectleider bij Woongroep Marenland. Ze is verantwoordelijk voor de herstructurering van Opwierde-Zuid in Appingedam, een van de grotere wijken waar Woongroep Marenland veel huizen gaat slopen en vervangen door aardbevingsbestendige nieuwbouw.

Berend en Rita Knol (rechts op de foto) brengen overdag de meeste tijd door in hun tuinhuisje achter in de tuin van hun huurhuis.

Sinds kort weten ze dat het gesloopt wordt. Op dezelfde plek komt een een nieuw huis.

»

Woongroep Marenland houdt kantoor in Appingedam,

kunnen. Marjan de Boer werkt tijdelijk voor de corporatie.

waar ook 80 procent van haar huurders woont. Projectlei-

‘Wij doen de bewonersbegeleiding voor kleinere projecten

der Janny Koopman en woonconsulente Marjan de Boer zijn

en in de opstartfase van alle projecten. Bij grotere projecten

vanwege de coronabeperkingen maandenlang nauwelijks

kiezen we voor regisserend opdrachtgeverschap, waarbij

op kantoor geweest en voor huurders blijft de deur nog

woonconsulenten van de aannemer alle eerstelijns

gesloten. Maar op afstand is het contact met collega’s en

contacten onderhouden.’

huurders intensief. Marjan de Boer, sinds anderhalf jaar één van de drie woonconsulenten, heeft afgelopen weken ruim

BLOEMKOOLWIJK

30 huurders in Middelstum gebeld over hun woonwensen.

Janny Koopman is al meer dan 35 jaar in dienst van de cor-

‘Bewoners-bijeenkomsten zijn in deze tijd uitgesloten, maar

poratie en sinds vijftien jaar projectleider. Een van haar

tijdens individuele telefoongesprekken hoor ik misschien

grootste projecten is de herstructurering van Opwierde-

wel meer. Met sommigen hang ik anderhalf uur aan de lijn.

Zuid, de grootste wijk van Appingedam. ‘Al vóór de aard-

Bij een kleine groep bewoners is dat te doen. Voor een

bevingen waren we in overleg met de gemeente over het

project met 385 woningen in Opwierde-Noord hadden we

opkrikken van deze bloemkoolwijk uit de jaren 70. We

de bewonersbijeenkomsten net achter de rug toen het virus

waren al bezig met plannen voor verbetering van de kwa-

uitbrak. Blij dat ik die niet allemaal heb hoeven bellen.’

liteit van de woningen en de stedenbouwkundige structuur.

Woongroep Marenland heeft haar personeelsbestand uit-

Het was niet onze intentie om woningen te slopen. Daar-

gebreid van 28 naar 40 medewerkers om het extra werk

voor waren ze te goed.’ De hevige beving van 2012 in het

aan het versterken van woningen en de nieuwbouw aan te

(Lees verder op pagina 54)

Aedes-Magazine 2020/2

» regionale woningmarkt «

53 Door afstemming van plannen met veel verschillende partijen waaronder Nationaal Coördinator Groningen en de gemeente was lang onzeker wat er met hun huis zou gebeuren.

Binnen vijf jaar hoopt Woongroep Marenland circa 600 nieuwe woningen op te leveren in Noordoost Groningen: aardbevingsbestendig, duurzaam, gasloos én esthetisch verantwoord.

Berend en Rita Knol, ’t Zandt.

vlakte gaat? Dat rekenen we Woongroep Marenland

Wonen al 45 jaar in hetzelfde huis. Dat moet worden

niet aan. Het is de NAM die ons dat heeft geflikt. Zonder

gesloopt. Er komt een nieuwe woning op dezelfde plek.

boringen hadden we gewoon in het oude huis kunnen blijven en dat verder kunnen opknappen. We hebben

Rita: ‘We durven geen visite meer te ontvangen in ons huis. We

ons neergelegd bij de sloop, als het nieuwe huis maar op

zitten meestal in ons zelf gebouwde tuinhuisje, ook ’s winters.

dezelfde plek komt. Eerst was er sprake van dat het 10

In oktober 2016 kregen we te horen dat we niets meer aan ons

meter verderop zou komen, maar dan zijn we onze tuin

huis mochten doen. We hebben geen aardbevingsschade, maar

kwijt en dat wilden we in geen geval.’

‘We hadden uit wanhoop al bijna een ander huis gekocht’

lopen wel risico bij een volgende beving. Het huis kan niet worden versterkt, dat heeft met het dak te maken. We wonen

Rita: ‘De onduidelijkheid heeft te lang geduurd. Ik werd

hier nu ruim 45 jaar. Toen we hier als jong getrouwd stel

er depressief van en sliep niet meer. We hadden uit

kwamen wonen, was het huis van Patrimonium. Die had het

wanhoop al bijna een ander huis gekocht, maar gelukkig

net laten renoveren, waarschijnlijk door een aannemer met een

zijn we overboden. Op deze plek wil ik tot mijn dood

borreltje op: van de kamer naar de keuken loopt het 7

blijven. We krijgen een vergoeding om het nieuwe huis

centimeter af.’

in te richten, maar daar lach ik om. Daar kan ik geen

Berend: ‘Er was meer mis met het huis. Patrimonium zei: leef je

nieuwe vloer en gordijnen van betalen. Je hebt mensen

maar uit, van ons heb je geen last. Ik heb zelf vloerverwarming

die een oud dekbed voor de ramen hangen, maar ik wel

aangelegd en van alles opgeknapt. We hebben het ons stukje bij

eindelijk wel eens wat nieuws kopen.’

beetje eigen gemaakt. Maar nu doen we er niets meer aan.

Aedes-Magazine 2020/2

»

» regionale woningmarkt «

54 Woongroep Marenland heeft haar personeelsbestand uitgebreid van 28 naar 40 medewerkers om het extra werk aan het versterken van woningen en de nieuwbouw aan te kunnen. Marjan de Boer werkt tijdelijk voor de corporatie als bewonersconsulent.

‘Wij doen de bewonersbegeleiding voor kleinere projecten.'

Voor de ontwikkeling van Opwierde-Noord heeft Woongroep Marenland onlangs een contract gesloten met een aannemer. In deze wijk worden 385 huurwoningen gesloopt en vervangen door duurzame en aardbevingsbestendige nieuwbouw.

»

nabije Loppersum (3,6 op de schaal van Richter) verander-

oorlog, want dan krijgen aardbevingsbestendige wo-

de dat inzicht: ‘Eerst waren we gefocust op het herstellen

ningen een negatief imago.’ Koopman: ‘Op andere locaties

van de schade, maar al gauw rees de vraag of de woningen

hebben we op beschikbare terreinen die we voor een deel

wel aardbevingsbestendig waren te maken en of we ons

hebben aangekocht, 90 nieuwe woningen gebouwd voor

niet beter konden richten op sloop en nieuwbouw. Het

huurders uit Opwierde-Zuid. Die hoeven daardoor maar

budget voor het versterken van de woningen zouden we

één keer te verhuizen en niet eerst in een wisselwoning.’

ook kunnen aanwenden voor de bouw van kwalitatief

Voor de ontwikkeling van Opwierde-Noord heeft Woon-

betere woningen. Bovendien zagen we een koppelkans met

groep Marenland onlangs een contract gesloten met een

verduurzamingsambities.

aannemer. In deze wijk worden 385 huurwoningen

Zo hebben we in samenwerking met de gemeente rijkssub-

gesloopt en vervangen door duurzame en aardbevings-

sidie binnengehaald voor Opwierde-Zuid als proeftuin voor

bestendige nieuwbouw. Koopman: ‘Met de overheid

een aardgasvrije wijk met 233 koop- en huurwoningen.

hebben we afgesproken dat we in 2025 klaar zijn, dus er

Ons aandeel in dit project bestaat uit de sloop van 164 huur-

staat behoorlijk wat druk op. Dan is de vernieuwing van

woningen, waarvoor 115 aardbevingsbestendige, gasvrije

Opwierde compleet.’

gezins- en levensloopbestendige woningen in de plaats komen. Die moeten er bovendien mooi uitzien. Daarnaast

KRIMPDORP

komt er meer ruimte voor groen en water in de wijk.’

Buiten Appingedam heeft Woongroep Marenland een

De Boer: ‘Het project moet leiden tot verfraaiing van de

project lopen in ’t Zandt, een krimpdorp in buurgemeente

wijk. Zoals een collega zei: geen crisisbouw, zoals na de

Loppersum, nog dichterbij het episch centrum van de be-

Aedes-Magazine 2020/2

» regionale woningmarkt «

55 Voor elk initiatief of project doorloopt Woongroep Marenland een stappenplan. Bij elke stap betrekt ze de huurders en de huurdersorganisatie.

De projecten in het aardbevingsgebied zijn een zaak van lange adem: 'Je bent zo een paar jaar verder voordat er iets op papier staat.’

In Opwierde-Zuid in Appingedam zijn de bouwwerkzaamheden inmiddels in volle gang.

De wijk is een proeftuin voor een aardgasvrije wijk.

vingen. Koopman: ‘Van de 65 woningen gaan we er 51 slopen.

deren, zijn de rekenmodellen bijgesteld en hoef je

Daarvoor komen circa 40 nieuwe in de plaats. Van de overige

minder versterkingsmaatregelen te treffen. Dat heeft

huizen hebben we er enkele versterkt. De gemeente neemt de

onder andere te maken met de te verwachten maximale

infrastructuur op de schop, zodat dit mooie, karakteristieke

schok die je theoretisch kunt verwachten.’

dorp met monumentale oude kerk een boost krijgt.’

Bevingen zijn nog steeds aan de orde van de dag. ‘Eer-

Voor alle projecten geldt dat de planvorming de meeste tijd

gisteren nog’, zegt De Boer, ‘maar die heeft de krant

kost. Voor elk initiatief of project doorloopt Woongroep

niet eens gehaald.’ Koopman: ‘Je hoort even boem en

Marenland een stappenplan. Bij elke stap betrekt ze de huur-

dan gaat het pand even heen en weer. Ook hier in ons

ders en de huurdersorganisatie.

eigen kantoor.’ De Boer: ‘Voor de een is het heel

De Boer: ‘Er zijn veel partijen mee gemoeid. Het zijn geen nor-

angstig, de ander haalt zijn schouders op. Kleine

male sloop-en nieuwbouwprojecten. De Nationaal Coördinator

bevingen veroorzaken niet veel schade, maar het wordt

Groningen (NCG) en de gemeente moeten er ook wat van

er nooit beter op.’

vinden. Er is een stedenbouwkundig plan nodig en het bestem-

Koopman: ‘We zijn afhankelijk van de NCG. Die

mingsplan moet worden aangepast. Je bent zo een paar jaar

analyseert welke woningen het meeste risico lopen. Die

verder voordat er iets op papier staat.’

worden het eerste geïnspecteerd. Daarna krijgen wij

Koopman: ‘Alle woningen in het aardbevingsgebied moeten

een advies over te nemen versterkingsmaatregelen en

eerst worden geïnspecteerd. De Nationale Praktijk Richtlijn,

de kosten daarvan. In overleg met de NCG kiezen we

die voorschrijft hoe je woningen moet versterken, wijzigt

voor versterking of sloop en nieuwbouw. Bewoners

regelmatig. Na het kabinetsbesluit de gaswinning te vermin-

zitten al die tijd in onzekerheid. ‘

Aedes-Magazine 2020/2

‘Je hoort even boem en dan gaat het pand heen en weer; kleine bevingen veroorzaken niet veel schade, maar het wordt er nooit beter op’

»

» regionale woningmarkt «

56 Tom en Monique Hoven en hun kinderen Halley en Tyler in de tuin van hun wisselwoning. Het nieuwe aardbevingsbestendige huis waar ze uiteindelijk gaan wonen, wordt op dit moment gebouwd door Woongroep Marenland.

De wisselwoning van de familie Hoven wordt op termijn ook gesloopt.

»

WEERSTANDEN

ner die zijn huis uit moet. Woongroep Marenland heeft

De Boer: ‘Stel je voor: je krijgt te horen dat je huis mis-

voor haar huurders een aanvullend pakket met diverse

schien niet veilig is, er worden onderzoeken gedaan en

keuzemogelijkheden in geld of natura, zoals een schutting,

daarna moet je anderhalf jaar wachten op de uitslag. Dan

stoffering of verzorgde verhuizing. Koopman: ‘Er zijn altijd

weet je nog steeds niet of je huis wordt versterkt of

mensen die het niet genoeg vinden. Die zitten in de weer-

vervangen door nieuwbouw. Mensen reageren daar heel

stand en proberen anderen daarin mee te slepen. Op sociale

verschillend op. De één wordt emotioneel omdat zijn thuis

media wordt soms aantoonbaar onjuiste informatie ver-

‘eraan gaat’ en de ander vindt het wel fijn een nieuwe

spreid en dat haalt dan de pers.’

woning te krijgen. Bovendien wordt niet iedereen gelijk

Voor elk project houdt Woongroep Marenland een woon-

behandeld. Ik ken een voorbeeld van identieke koopwo-

wensenonderzoek. Op basis van de uitslag bepaalt ze waar

ningen van hetzelfde jaar aan twee kanten van een straat.

ze welke typen woningen voor welke soorten bewoners

De woningen aan de ene kant werden eerder geïnspecteerd

bouwt. Huurders kunnen kiezen uit grote of kleine gezins-

dan die aan de andere kant. Ondertussen werden de

woningen, appartementen of levensloopbestendige

normen versoepeld. Voor de huizen die het eerst waren

woningen. Maar hun voorkeur kan niet altijd op hun oude

geïnspecteerd kwam wel een vergoeding, voor de andere

woonplek worden gerealiseerd. De Boer: ‘We kijken ook

niet. Er vallen altijd mensen buiten de boot. Dat roept

naar de omgeving. Een appartement met lift en een levens-

weerstanden op.’

loopbestendige woning plannen we liefst in de buurt van

Huurders hebben het voordeel dat ze ‘ontzorgd’ worden

faciliteiten; voor gezinswoningen is dit van minder belang.’

door hun corporatie. Er is een sociaal plan voor elke bewo-

(lees verder op pagina 58)

Aedes-Magazine 2020/2

» regionale woningmarkt «

Tom en Monique Hoven met dochter Hailey en zoon Tyler,

deuren begonnen te verzakken heeft ze wel voor een

Appingedam. Vorige woning is gesloopt. In afwachting van

oplossing gezorgd.’

hun nieuwe huis bivakkeren ze in een wisselwoning.

Tom: ‘Deze wisselwoning is niet veel beter: een donker tochthuis. Bij een beetje wind klapperen de deuren. We

Tom: ‘Dit is al onze vierde woning binnen een paar jaar. We

hebben meer tegenslagen gehad. Ons zoontje Tyler is

lijken wel beroepsverhuizers. Het geeft veel gedoe, maar we

ongezond ter wereld gekomen. Omdat we veel in het

willen graag in deze buurt wonen, omdat ik er ben opgegroeid.

ziekenhuis moesten zijn, hebben we beiden onze baan

Twee keer kregen we een tijdelijk huurcontract en de derde

verloren. Bovendien is ons hele gezin via een van de

keer een vast contract. In dat laatste huis hebben we 2,5 jaar

artsen besmet met het coronavirus; daarvan zijn we net

met veel plezier gewoond, maar dat is nu gesloopt.’

hersteld. Gelukkig is Tyler met succes geopereerd. We

Monique: ‘Een fijn huis, waar we het liefst waren blijven wo-

leven nu van een uitkering, maar ik ben druk aan het

nen. Maar gelukkig komt ons nieuwe huis op dezelfde plek.

solliciteren en heb goede hoop dat ik bij een

Het is bijna klaar, op het dak en het binnenwerk na. Een ruime

bouwbedrijf aan de slag kan. Ik ben optimistisch over de

twee-onder-één-kapwoning met alles erop en eraan. Goed

toekomst. Qua wonen gaan we er alleen maar op

geïsoleerd, gasvrij en waarschijnlijk niet meer zo gehorig. In het

vooruit. Ik erger me aan bewoners die alleen maar

begin hebben we het wel zwaar gehad. Onze dochter Hailey

klagen. Op Facebook lees ik berichten van mensen die

werd geboren in een huis vol schimmel en scheuren. Onze

zeuren dat er niet gesloopt had mogen worden dat ze

energierekening vloog omhoog. Aan de scheuren kon

hun bed uit trillen vanwege de bouw. Dan reageer ik dat

Woongroep Marenland niet veel doen, maar toen de

ze blij moeten zijn met wat ze ervoor terugkrijgen.’

Aedes-Magazine 2020/2

57

‘Qua wonen gaan we er alleen maar op vooruit’

»

58

» regionale woningmarkt «

Saskia de Haan (rechts op de foto) woont in één van de nieuwe twee-onder-eenkapwoningen in Opwierde-Zuid in Appingedam. De huizen staan op schokdempers.

»

Bewoners kunnen voor hun nieuwe woonplek hun

Woongroep Marenland werkt met andere corporaties

eerste drie voorkeuren aangeven. De toewijzingsregels

samen in de KR8 (acht corporaties in het aard-

bepalen waar ze terechtkomen.

bevingsgebied) en de G13 (alle Groningse corporaties).

Zie ook het artikel Groeten uit Groningen in Aedes-

WISSELWONINGEN

Magazine 2020/1.

Een bottleneck is het aantal wisselwoningen. De Boer: ‘Daarvan zijn er te weinig gebouwd. Dat heeft niet zozeer met geld te maken als met beschikbare bouwgrond en het te laat maken van plannen. Dit vergt creatieve oplossingen. Zo bieden we beschikbare nieuwbouwwoningen van het ene project aan aan huurders van een volgend project, zodat die maar één keer hoeven te verhuizen. Hun oude huis kunnen we vervolgens als wisselwoning gebruiken. Maar dat kan alleen als ze meewerken. In het uiterste geval moeten we nieuwbouwwoningen inzetten als wisselwoningen.

Daarmee remmen we de doorstroming en verlengen we de wachttijd voor woningzoekenden, die in Appingedam al gauw drie, vier jaar bedraagt.’

Aedes-Magazine 2020/2

59

» regionale woningmarkt «

Saskia de Haan, Appingedam

want ik had vier aquaria met garnalen en die verplaats je niet

Woont sinds zes weken alleen in een gasvrije woning,

zo makkelijk.’

gebouwd op schokdempers.

‘Begin dit jaar vroeg Woongroep Marenland of ik interesse had in deze woning in Opwierde-Zuid, die al bijna af was en

‘Zeven jaar geleden kreeg ik van Marenland een woning

nog niet toegewezen. Mijn oude woning zou dan als

toegewezen in Opwierde-Noord. Ik kwam van een boven-

wisselwoning kunnen dienen. Ik ging kijken en wist meteen:

woning met vervelende benedenburen. Ik stond hoog op de

dit wil ik. Mijn ouders gingen mee kijken en waren zo

lijst en was al lang blij dat ik weg kon. Ik stond nauwelijks stil

enthousiast dat ze kozen voor het huis naast mij, dat ook

bij de scheuren in de muren. Die werden wel steeds groter. Ik

beschikbaar was. Anderhalve maand geleden zijn we op

heb daar wel eens melding van gemaakt, maar daar werd niet

dezelfde dag met één auto verhuisd.’

echt iets mee gedaan. Ik bleef er laconiek onder. Het went.

‘Ik heb minder slaapkamers dan in mijn vorige huis, maar

Tot mijn buren en ik in 2017 bericht kregen dat onze huizen

woon alleen met mijn Franse bulldog en vissen, dus dat is geen

op de nominatie stonden voor sloop. Ik zat niet te wachten op

probleem. Ik heb me verbaasd over reacties van andere

een verhuizing en werd zelfs een beetje bang van wat er zou

bewoners die tijdens bijeenkomsten klaagden dat de nieuwe

kunnen gebeuren.’

woningen niet groot en mooi genoeg zijn. Voor mij is alles

‘Eind vorig jaar kregen we meer duidelijkheid over de plan-

naar wens. Ik wil hier wel 30, 40 jaar blijven wonen. Zonder

nen. Tussen nu en 2025 wordt de hele straat vernieuwd. Ik

de NAM had ik niet hoeven verhuizen, maar nu houd ik er een

had naar een wisselwoning gekund, maar onduidelijk was

vette mooie woning aan over. Dat zijn twee kanten van

voor hoe lang. Bovendien zag ik op tegen twee verhuizingen

dezelfde medaille.’

Aedes-Magazine 2020/2

‘Ik wil hier wel 30 jaar blijven wonen’

Oplossingen voor woningcorporaties Continu innoveren    

Vastgoedsturing Ortec Finance AM voor assetmanagement Vastgoedwaardering Financiële sturing Ortec Finance RM voor risico-analyse Data Analytics

Ortec Finance AVM voor modelmatige waardering

Demo of meer informatie?

Meer informatie?

Kijk op ortecfinance.com/REM of stuur een e-mail naar info-REM@ortec-finance.com Kijk op www.ortecfinance.com of stuur een e-mail naar contact@ortecfinance.com

STICHTING

Zonnepanelen voor huurders Exclusief voor woningcorporaties! ✓ Duurzaam, transparant en sociaal ✓ Beste prijs-kwaliteit, ongeacht koop of financiering ✓

Ontdek Wocozon: dé specialist in zonnepanelen voor woningcorporaties.

Met ook nog eens een flinke dosis ervaring. U zet de stap naar duurzame energie, Wocozon doet het werk en dankzij voordelige zonne-energie krijgt u blije huurders. Bel of mail voor een afspraak.

Bel 085 744 10 58 of kijk op wocozon.nl

adv-Wocozon-Aedes Magazine-2019v2.indd 1

10-02-2020 09:41

Uw huurwoningvoorraad slim verduurzamen?

Leegstandbeheer met rendement Ad Hoc realiseert als leegstandbeheerder meer dan 25 jaar optimaal rendement van projecten. Met maatwerkadvies en innovatieve concepten. Samen met u bepalen wij de ideale mix van financieel-, sociaal- of leefbaarheidsrendement.

Kies ons als verduurzamingspartner.

HRsolar is Nederlands fabrikant van warmteopslag, zonneboilers en PVTpanelen. Wij voorzien woningcorporaties van stille en energetisch slimme technieken inclusief bewonerscommunicatie. Al onze technieken zijn te combineren met een warmtepomp of een all electric oplossing.

Ontdek ‘t op www.hrsolar.nl/pvt

4x

ergie meer enm 2 r e p

Of u nu kiest voor Tijdelijk Verhuur (inclusief Passend Toewijzen), Tijdelijk Beheer of Toezicht en Security, Ad Hoc realiseert uw project succesvol. Mét aandacht voor rendement.

Groot Hertoginnelaan 41 | 2517 EC Den Haag T. 070 312 03 33 | www.adhocbeheer.nl

R

WINNAA

FINALIST

Ontdek onze slimme vogel!

Nieuw!

Met de Decorio kan uw warmtepomp het dak op!

De warmtepomp is een uitstekende keuze voor de vermindering van het fossiele energieverbruik.

Maar de afmetingen en de geluidsoverlast maken plaatsing in of vlakbij de woning onaantrekkelijk. Daarvoor heeft Ubbink nu een slimme oplossing gevonden: de Decorio Luchtwarmtepompbehuizing 30°-55°!

Een duurzame kunststof behuizing, universeel voor alle luchtwarmtepompen, speciaal ontworpen voor plaatsing op het hellende dak. Weerbestendig, licht in gewicht, eenvoudige montage en een strak design. Zo staat de Decorio, als een echte slimme vogel, op het dak.

Ubbink, voor uw gemak! www.ubbink.nl/decorio

» column «

BUFFER Columns worden ruim voor publicatiedatum aangeleverd. Dat is in tijden van grote gebeurtenissen – zoals de coronacrisis – geen sinecure. Bij het schrijven over de actualiteit kun je bij publicatie een maand later de plank flink misslaan. Daarom houd ik afstand tot de gezondheidscrisis – hoe vol we daar ook op het moment van FOTO: MARK PRINS

schrijven van zijn – en pak ik ‘de buffer‘ bij de kop.

Buffer, de financiële buffer wel te verstaan. Klinkt ouderwets, iets dat voorbije generaties verstandig achtten, maar al jaren achterhaald was. Onze overheid werd opgeroepen niet zo zuinig te zijn.

De bestedingen moesten omhoog, de overheidsfinanciën waren immers meer dan op orde. Als je als corporatie goede ratio’s had, kreeg je toegeworpen dat je je leencapaciteit onvoldoende maatschappelijk in zou zetten. Het was trouwens ook vaak een oproep om in concrete projecten toeschietelijker te zijn, zodat andere partijen minder geld hoefden te investeren. Tot slot, hebben we een cultuur, waar de zzp’er de hoogste maatschappelijke status heeft, waarbij alles en iedereen de ondernemer uithangt of moet

‘De vastgoedmarkt gaat stagneren; fijn dat er dan corporaties zijn met buffers’

uithangen, zonder dat iemand vraagt of de risico’s wel te dragen zijn.

Door de coronacrisis weten we weer dat het fijn is een overheid te hebben, die in tijden van nood een grote buffer heeft om de ergste schokken op te vangen. Risico’s die elders in de maatschappij optreden en daar niet te dragen zijn, worden per onmiddellijk gecollectiviseerd. Gelukkig kan het, vanwege de buffers die Nederland in betere tijden heeft aangelegd.

De vastgoedmarkt gaat stagneren, zoveel is zeker. De roep om investeringen van corporaties om de bouw door te laten gaan, zal weldra klinken. Fijn dat er dan corporaties met buffers zijn, die daar gehoor aan kunnen geven. We moeten dat ook zeker gaan doen.

En dan de zzp’ers. Massaal verliezen ze hun werk en komen in problemen. Financiële buffers hebben ze maar heel beperkt (overigens – maar dat is een zijpad – ook vele bedrijven in het MKB blijken heel kleine buffers te hebben, je vraagt je af waar al die continuïteitsverklaringen van accountants dan op gebaseerd zijn).

De problematiek van zzp’ers zal leiden tot een herwaardering van het ‘vaste contract’. Ondernemen is leuk, maar eigenlijk vooral als het economisch goed gaat. Als de buffers klein zijn, is het spelen met vuur.

Kortom, we moeten weer van buffers gaan houden. Ze niet zien als saai en degelijk, maar juist als dynamisch en verstandig.

Henk Peter Kip is directievoorzitter bij Mitros in Utrecht.

hkip@mitros.nl

Aedes-Magazine 2020/2

63

64

» slimmer en beter voor elkaar «

VERNIEUWENDE PRAKTIJKVOORBEELDEN

FOTO: RICHARD FIETEN

Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen zij door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Tegelen, Woerden, Dronten en Rotterdam.

Panelen voor stroom én warmte Woningen van Antares in Tegelen zijn

tuur te krijgen. Het thermische systeem

leerd en voorzien van PVT-panelen. Dit

na een flinke verduurzaming bijna

gebruikt de warmte van de zonnepane-

systeem heeft als belangrijk voordeel dat

energieneutraal. Belangrijk onderdeel

len en koelt deze tegelijkertijd af waar-

er geen grote en soms luidruchtige

zijn de speciale zonnepanelen. Deze

door die panelen weer meer stroom kun-

warmte-unit in de tuin nodig is. Ze zijn

PVT-panelen wekken niet alleen

nen opwekken. Daarnaast haalt het sys-

makkelijk aan te sluiten op het bestaande

stroom op maar ook warmte. Dit heeft

teem warmte uit de buitenlucht. Dat kan

verwarmingssysteem. Er is dus weinig

grote voordelen voor de bewoners.

ook op een bewolkte dag en ‘s nachts.

overlast voor de bewoners en een hoog

Het PVT-systeem won de publieksprijs

rendement van energieopwekking.’

PVT-panelen zijn zonnepanelen (PV-

van de WarmteWissel, een prijsvraag van

Huurders kunnen de opbrengst van hun

panelen) met aan de achterkant een extra

acht Brabantse corporaties. Antares pas-

panelen volgen via een app. Vrinzen

thermisch systeem (de T) dat is aange-

te het systeem toe bij de verduurzaming

verwacht dat het extra energieverbruik

sloten op een warmtepomp. Deze zorgt

van vier woningen uit 1951. Projectlei-

vrijwel nihil zal zijn.

voor voorverwarming van het tapwater

der Rob Vrinzen: ‘Deze woningen met

en de cv. Daardoor is minder energie

authentieke gevels zijn zeer gewild.

Meer weten? Mail Rob Vrinzen van

nodig om dit op de gewenste tempera-

Daarom hebben we de woningen geïso-

Antares r.vrinzen@thuisbijantares.nl

Aedes-Magazine 2020/2

» slimmer en beter voor elkaar «

GROENWEST

N

Procesgericht werken

KETENPARTNERS NOORD KETENREGISSEUR

ketengericht Traditioneel Netwerkgericht Procesgericht werken werken werken werken TraditioneelVARIANTENSTUDIE Procesgericht werken SCENARIO’ S werken

OPTIMALISEREN VOORBEREIDING

Z

KETENPARTNERS ZUID KETENREGISSEUR

ketengericht Netwerkgericht werken werken ketengericht VARIANTENSTUDIE Netwerkgericht werken SCENARIO’ S werken

OPTIMALISEREN VOORBEREIDING

Bewust van energieverbruik

VASTE UITVOERINGSTEAMS PO & GO

Bewustwording van bewoners is een belangrijke stap op weg naar duurzamer wonen. Woningcorporatie Oost Flevoland Woondiensten (OFW), HuurdersBelangenVereniging (HBV) en gemeente Dronten maakten hierover prestatieafspraken.

Ketensamenwerking onderhoud

Huurders krijgen voorlichting via het Energieloket van Natuur en Milieufederatie Flevoland (NMFF). Via het loket stellen de corporatie en de gemeente zogenoemde energiemonitors beschikbaar. Bewoners krijgen

GroenWest maakt al jaren vaste afspraken met partners

hiermee direct inzicht in hun energieverbruik op

voor dagelijks, planmatig en groot onderhoud. Dat zorgt

bepaalde momenten. En dat werkt. Bewoners

voor continue verbetering. De ervaringen heeft de

zien de energielasten dalen en dit levert hun

corporatie samengevat in een digitale flyer. Collega-

tussen 100 en 200 euro per jaar op aan bespa-

corporaties zijn welkom voor een kijkje in de keuken.

ringen. Mensen die besparen, delen hun verhaal via sociale media en de kanalen van de Milieu-

GroenWest werkt samen met zes vaste onderhoudspartners.

federatie, de gemeente, de corporatie en de

Begin 2020 is de ketensamenwerking uitgebreid naar alle

huurdersvereniging. Zo kunnen zij anderen

onderhoudsprocessen. Strategisch adviseur Egbert Kunst: ‘We

inspireren en aanmoedigen ook mee te doen.

werken met treintjes van vaste teams, zowel bij onszelf als bij

In Flevoland hebben de huurders van OFW de

onze onderhoudspartners en de hele keten daaronder. Door

laagste energiekosten per vierkante meter

die vaste contacten bij voorbereiding en uitvoering werken we

vloeroppervlak van Nederland.

efficiënt en kunnen we continu doorgaan met verbeteren.’

Inmiddels werken ook andere corporaties en

GroenWest heeft een digitale flyer gemaakt met een stappen-

gemeenten in de regio samen met de Milieu-

plan met randvoorwaarden en leerpunten.

federatie Flevoland.

De eerste afspraken van Egbert Kunst met geïnteresseerde

Dankzij de samenwerking maakt de regio

corporaties staan. ‘Wij delen onze ervaringen graag. Het is ook

optimaal gebruik van de Regeling Reductie

in ons belang dat meer corporaties zo gaan werken. Dat

Energieverbruik (RRE). Hierdoor kunnen

stimuleert de verandering die nodig is, zodat de hele keten

bewoners, ook huurders, subsidie en hulp krijgen

efficiënt en effectief gaat werken.’

bij de uitvoering van kleine maatregelen aan huis, bijvoorbeeld het aanbrengen van radiatorfolie.

Meer weten? Mail Egbert Kunst op e.kunst@groenwest.nl

Aedes-Magazine 2020/2

65

» slimmer en beter voor elkaar «

Pionieren met een natuurdak Bij de renovatie van de Peperklip in

groen licht voor levering aan het

Meerwaarde voor de leefomgeving

Rotterdam-Zuid wilden de gemeente

energienet. Na die teleurstelling zijn we

Het eindresultaat bestaat uit vier

en woningcorporatie Vestia iets

gaan kijken wat er wél kon.’

thema’s: water, hout, grond en heuvels.

extra’s doen. Voor de bewoners van

Met sedum, kruiden, vaste planten,

de 549 huurwoningen en voor de

Draagkracht en vrijheid

boomstammen en waterpoeltjes waar

klimaatbestendigheid van de stad.

Een volgende tegenvaller was de

bijen, vlinders en vogels zich thuis voe-

Het werd een natuurdak van wel

sterkte van het dak. De betonnen

len. De positieve publiciteit die de

7.600 vierkante meter.

constructie van het gebouw uit de jaren

Peperklip kreeg hiermee kreeg, noemt

80 bleek niet zo sterk als gedacht. Er

Van Schelt een goeie bijvangst. ‘Het is

Een natuurdak gaat een stap verder dan

was gemiddeld maar 40 kilo extra

fijn dat bewoners ergens trots op kun-

een groen dak met sedumbeplanting.

draagkracht. Opnieuw gaf het

nen zijn.’ Nog zo’n natuurdak realiseren

Een natuurdak biedt veel variatie en

projectteam niet op. Nieuwe

ziet hij niet direct gebeuren: ‘Het kost

stimuleert de biodiversiteit. Bovendien

berekeningen lieten zien welke delen

geld en dat ligt nog steeds moeilijk bij

helpt het tegen wateroverlast en zorg

van het dak wél meer konden dragen.

ons.’ Maar hij roept andere corporaties

het voor verkoeling. Zo’n dak komt er

Dat werd de onderlegger voor het

op om het zeker te doen, vooral bij

niet zonder slag of stoot.

ontwerp. Hiervoor werkte Vestia

daken die in het zicht liggen. ‘Denk niet

Projectleider Bas van Schelt: ‘We

samen met vaste groenpartner Van der

dat je eraan gaat verdienen, maar het

dachten eerst aan een combinatie van

Tol en ontwerpbureau Hollandsgroen.

levert echt meerwaarde voor de

zonnepanelen, waterberging en groen.

Er is bewust gekozen voor samen-

leefomgeving.’

Met de energieopbrengst hoopten we

werking in een bouwteam waarbij de

de investeringen rendabel te krijgen.

ontwerpers de vrijheid kregen binnen

Meer weten? Mail Bas van Schelt:

Maar de Autoriteit wonen geeft geen

het beschikbare budget.

bas.vanschelt@vestia.nl

Aedes-Magazine 2020/2

Kant en klare wandpanelen • Weinig overlast voor de bewoners • Totale projectkosten zijn lager • Direct over bestaand tegelwerk te plaatsen • Verkleurt niet en is ongevoelig voor schimmel • Veel keuze aan decors voor bewoners

Kant en klare wandpanelen met klikverbinding

Aanzienlijke verkorting van de bouwtijd

Onderhoudsvriendelijk en hypoallergeen

Meer informatie en monsters bestellen?

Kijk op www.fibo-trespo.nl

De toekomst in badkamerrenovatie

In deze bijzondere tijden nemen we u graag uw energiezaken uit handen

Hectische tijden nodigen uit om verder te kijken dan de vaste horizon. Neem bijvoorbeeld uw energiezaken. Met de juiste passie, gedrevenheid en technologie helpt Aenergie u graag om alles voordeliger, slimmer en duurzamer te regelen. Maak kennis met onze manier van ontzorgen en ontdek hoeveel energie u krijgt van Aenergie.

Bel 035 – 33 33 500 of kijk op www.aenergie.nl.

Nederlands grootste energie-inkoopcollectief voor woningcorporaties

Samen met Bosch naar een gasloze toekomst.

SmartInduction: koken op slechts één elektriciteitsgroep.

Deze unieke SmartInduction kookplaat sluit u eenvoudig aan op slechts één elektriciteitsgroep van 230 volt.

Hierdoor zijn er geen aanpassingen in de meterkast meer nodig. De kookplaat is bovendien eenvoudig in- of op te bouwen en gemakkelijk schoon te maken. Zo geniet uw huurder met een relatief lage investering van alle voordelen van inductie en kan er nauwkeuriger en energiezuiniger worden gekookt.

?

Liever opbouw Vraag naar de mogelijkheden.

Met het vrijstaande fornuis met inductiekookplaat biedt Bosch nog een andere oplossing om gasloos te koken.

020015-A

Met een vrijstaand fornuis met inductiekookplaat van Bosch kookt uw huurder snel, zuinig en veilig.

Het fornuis kan geplaatst worden waar u wilt; u bent hierbij niet gebonden aan een vaste plek.

Reden te meer om de oude gaskookplaat te vervangen en elektrisch te gaan koken.

Meer informatie en contactgegevens zijn te vinden op www.bosch-home.nl/projecten.

Bosch Inspiratiecenter, inspiratiehuis 20l20, Taurusavenue 36, 2132 LS, Hoofddorp.

» mensen en wonen «

Majken Kampjes (18) woont sinds begin januari in een zogenaamde tiny house van Vechtdal Wonen in Hardenberg. Ze betaalt 450 euro inclusief servicekosten voor 33 vierkante meter. Bij het huis horen een tuin en een schuur.

TEKST: LEONIE HARBERS, FOTO: BERTIL VAN WIEREN

‘Een tiny house is helemaal niet te klein’ ‘Het wonen in mijn nieuwe huisje vind ik

gie. Ik laat licht niet onnodig branden en dat

Gelukkig werd het huisje niet helemaal kaal

heerlijk en het is ook helemaal niet te

soort dingen. Tot januari woonde ik bij mijn

opgeleverd, want ik had nog helemaal niets.

klein’, zegt Majken Kampjes. ‘Vanwege

moeder en zusje. Nadat mijn moeder een

De basis was er al: keuken, vloer, twee hoge

het coronavirus ben ik nu continu thuis.’

hersenbloeding kreeg, waar ze nu trouwens

kasten, gordijnen en haakjes om iets op te

helemaal van hersteld is, heb ik thuis alles

hangen, want je mag niet boren. Ik was de

‘Ik kook graag, zoveel mogelijk veganistisch,

moeten regelen. Hierdoor ben ik in een klap

eerste die in één van de vijftien tiny houses

en gelukkig heb ik een fijne keuken. En ook

volwassen geworden en kon ik niet meer bij

ging wonen.

een tuintje, zodat ik lekker buiten kan zitten.

hen wonen. Er was te veel ruzie. Op het mo-

Maximaal twee jaar mag ik hier wonen. In

Wat ik erg fijn vind is dat het huisje zonne-

ment dat ik achttien werd heb ik me dan ook

die periode helpen de mensen van Vechtdal

panelen heeft. En dat er geen gas in zit. De

ingeschreven als woningzoekend. Na een in-

Wonen me om een nieuw huis te vinden. En

energiekosten vallen dan ook mee, nog geen

take met Vechtdal Wonen ging het heel snel.

in Hardenberg moet dat ook wel lukken, als

50 euro per maand. Ik ben zuinig met ener-

Drie weken later kreeg ik de sleutel al.

ik actief reageer.’

Aedes-Magazine 2020/2

69

70

» leefbaarheid «

De wijkfoto’s voor dit artikel zijn gemaakt in Poelenburg in Zaanstad tijdens een ronde door de wijk met Rochdale-wijkbeheerder Mustapha.

Aedes-Magazine 2020/2

» leefbaarheid «

TWEEDELING NEEMT TOE, ACHTERSTANDSWIJKEN DICHTERBIJ DAN OOIT

ALLEEN MAATWERK KAN HET TIJ KEREN We gaan op woensdag 17 maart 2021 stemmen voor de Tweede Kamerverkiezingen. In de komende nummers van Aedes-Magazine belichten we een aantal belangrijke verkiezingsthema’s, aan de hand van interviews met corporaties, politici en deskundigen.

Allereerst: leefbaarheid. Onderzoeker Jeroen Frissen, corporatiebestuurder Hester van Buren en Tweede Kamerlid Carla Dik-Faber geven hun visie.

TEKST: MARLIES KOLTHOF, WIJKFOTO'S: OLAF KRAAK

»

Aedes-Magazine 2020/2

71

72

» leefbaarheid «

»

Aedes publiceerde in de afgelopen jaren tweemaal

JEROEN FRISSEN

een leefbaarheidsonderzoek. Hierin wordt een

Onderzoeker bij Circusvis, voerde samen met collega’s

heldere trend zichtbaar: de tweedeling in Nederland

van In.Fact.Research voor Aedes twee leefbaarheids-

neemt toe. In grote delen van onze dorpen en steden

onderzoeken uit.

gaat het goed, steeds beter zelfs.

Maar er zijn ook buurten, met name in de grote en

De leefbaarheid van sommige wijken staat onder grote

middelgrote steden, waar de leefbaarheid achteruit

druk. De terugkeer van achterstandswijken is dichterbij

holt. Steeds meer kwetsbare bewoners komen er

dan ooit. Opvallend genoeg gaat het niet in alle wijken met

wonen. Kansrijke alleenstaanden en gezinnen

veel kwetsbare bewoners slecht. ‘In wijken die net zijn

verlaten de wijk. Overlast en onveiligheid zijn het

opgeknapt en waar partijen goed samenwerken, blijft de

gevolg.

leefbaarheid stabiel. Een opgeruimde, nette wijk doet iets met de instroom. Als je wat meer inkomen hebt, kies je liever voor een wijk die er goed uitziet. Een opgeknapte buurt, waarvoor bewoners een positieve keuze maken, draagt bij aan de leefbaarheid.’ De financiële crisis had

Jeroen Frissen: ‘Het succes van beleid wordt steeds meer bepaald door de mate waarin je er op buurtniveau van kunt afwijken’

volgens Frissen grote gevolgen voor de maatschappelijke rol van corporaties. ‘Er was minder geld, dus aan de randen van de rolopvatting werd gesneden. Veel corporaties versmalden tot de kerntaken. Financiën speelden daarin mee.’ De politiek deed er een schepje bovenop.

‘Het kabinet Rutte/Samsom zei: corporaties zijn er alleen voor het bouwen en beheren van sociale huur. De wetgeving veranderde ook de verwachting die de politiek had van corporaties.’ De afgelopen 20 jaar nam in het publieke domein het marktdenken toe, ook bij corporaties en gemeenten. ‘In goede wijken verkoop je woningen, die leveren veel op. In slechte wijken bouw je, de grond is daar goedkoop. Gemeenten doen hetzelfde. Waarom dure grond gunnen aan een corporatie, als de markt veel meer betaalt? Die economische logica zijn we normaal gaan vinden. Maar als je dat consequent doorvoert, segregeert de stad en verslechtert de leefbaarheid. Dat wil niemand.’

Ook de decentralisatie, die gepaard ging met bezuinigingen, heeft op sommige plekken desastreus uitgepakt.

Frissen ziet dit in lokale vervolgonderzoeken, bijvoorbeeld in Rotterdam. ‘In zwakke wijken loopt het de zorg over de schoenen. Daar bevinden zich hoge concentraties kwetsbare mensen die specialistische zorg nodig hebben. Veel kwetsbare bewoners kunnen met de juiste ondersteuning prima in de wijk wonen, maar bij sommigen gaat dat echt

FOTO: JEROEN VAN KOOTEN

niet. Dan moet je concluderen dat de extramuralisering te ver is doorgeschoten.’

WAT HEBBEN BUURTEN NODIG? De zoektocht naar oplossingen moet volgens Frissen voor een deel zijn gericht op het leren omgaan met kwetsbare buurten. ‘Daarbij gaat het om goede specialistische zorg, goed onderhouden woningen en een nette openbare

Aedes-Magazine 2020/2

» leefbaarheid «

73

ruimte. Daarnaast moeten we hoge concentraties kwetsbare bewoners tegengaan. Dat kan door renoveren, verduurzamen van sociale huurwoningen en bouwen voor middeninkomens. Ook moet het aantal goedkope woningen elders in de stad of regio toenemen. Maar dat alles kost tijd en geld. Het kan sneller en goedkoper door anders om te gaan met de woonruimteverdeling. Zo kunnen corporaties nog beter gebruikFOTO: JEROEN VAN KOOTEN

maken van de 80-10-10-regeling uit de Woningwet. (woningtoewijzing 80 procent aan lage inkomens, 10 procent aan lagere middeninkomens en 10 procent vrije ruimte – red.) Dat hoeft niet generiek. Kijk waar het fout gaat en wijs daar een aantal woningen toe aan hogere inkomens. Maatwerk op buurtniveau. Als alle betrokken partijen goed samenwerken, hoeft de tweedeling niet verder toe te nemen en blijven buurten veerkrachtig.’

HESTER VAN BUREN Voorzitter van de raad van bestuur van woningstichting Rochdale en lid van het algemeen bestuur van Aedes.

In de resultaten van de leefbaarheidsonderzoeken zag Van Buren vooral een bevestiging van de dagelijkse praktijk. ‘Met name in buurten met een hoge mutatie-

Hester van Buren: ‘Wij bezuinigen niet op buurtmedewerkers, zij zijn ons grootste kapitaal’

graad gaat het hard. Mensen die het redden, trekken weg. Mensen met financiële en psychische problemen stromen in. Een opeenstapeling van lager opleidingsniveau, werkloosheid, laaggeletterdheid en laag in-

zit daar. Kunnen wij aanhaken? De politie en het stads-

komen. In de G-buurt Noord in Amsterdam-Zuidoost

deel zitten er, het theater doet buurtvoorstellingen.

verlaat 60 procent van de jongeren school zonder start-

Jeugdbescherming en sociale wijkteams zijn er.’

kwalificatie. 50 procent leeft er onder de armoede-

‘In Poelenburg is een pact gesloten voor de komende 20

grens. Een aantal jaren ging de Bijlmer de goede kant op,

jaar. Wij gaan extra renoveren, slopen, vrijesectorhuur-

nu zien we in sommige delen juist weer een kentering.’

woningen bouwen, jongerenhuisvesting creëren. Het

Criminele ondermijning in zwakkere buurten is volgens

onderwijs zet brugfunctionarissen in, die onderwijs en

de bestuursvoorzitter een van de meest kwalijke neven-

ouders en scholen onderling verbinden. Lokale

effecten. Zoals in Poelenburg (Zaanstad). ‘Criminelen

werkgevers proberen de jeugd weer perspectief te

weten jongeren en zelfs jonge kinderen zonder toe-

bieden. Vroeger was het een zwijgwijk, niemand zei

komstperspectief steeds gemakkelijker te ronselen. Ik

iets, nu pakken we ook die criminele ondermijning aan.’

sprak jongeren die zeiden: jullie hebben toch geen woning voor mij, geen werk. Als ik 5.000 euro krijg

MAATWERK TOT OP FLATNIVEAU

voor het bezorgen van pakketjes, doe ik dat.’

Geen wijk is hetzelfde. Maatwerk op buurtniveau, soms

Sinds 2016 kent Rochdale het programma Samen

zelfs flatniveau is daarom volgens Van Buren de sleutel

werken aan sterke buurten. Hiermee probeert de

tot succes. ‘Wij bezuinigen niet op buurtmedewerkers,

corporatie samen met andere partijen de negatieve

die zijn ons grootste kapitaal. Zij moeten zelfstandig

spiraal te doorbreken. ‘We zijn letterlijk de buurt in

kunnen handelen en hebben goede instrumenten en

gegaan. We hebben buurtpunten, zijn zichtbaar en

goede back-up nodig, zodat ze niet constant opnieuw

laagdrempelig. In Nieuw-west hebben we de vakman-

het wiel uitvinden.’ In Amsterdam gaat 30 procent van

nen weer in de buurt gezet. Anderen denken: Rochdale

de sociale huurwoningen naar mensen die instromen

Aedes-Magazine 2020/2

»

74

» leefbaarheid «

» Aedes-Magazine Aedes magazine 2020/2 2020/02

» leefbaarheid «

75

vanuit de maatschappelijke opvang. Naar een goede verdeling wordt kritisch gekeken. ‘In één buurt hebben we een pilot gedaan, een matchingstafel. We kwamen erachter dat er voor iedereen een geschikt huis is, als je goed kijkt wie waar past. Dus niet iemand met autisme in een druk complex.’ Voor de langere termijn moeten corporaties volgens Van Buren weer kunnen bouwen voor de lagere middeninkomens. ‘Mensen moeten in hun buurt kunnen blijven. Denk aan derde of vierde generaties die politieagent of docent worden. In de flat Gravestein in de Bijlmer gaan we 100 woningen FOTO: PHIL NIJHUIS

veranderen in middenhuurwoningen. Elders in de E-buurt, hebben we dankzij de gemeente kavels bemachtigd, waar wij tussen de projectontwikkelaars sociale huurwoningen bouwen. Dat is goed voor de doorstroming en diversiteit in de wijk.’

CARLA DIK-FABER Tweede Kamerlid voor de ChristenUnie en woordvoerder op de dossiers zorg, wonen en duurzaamheid.

Dik-Faber ontvangt veel signalen van raadsleden en wethouders in met name grote steden over de tweedeling. Zij geven aan dat het beleid van de Rijksoverheid hieraan debet is. ‘Neem het zogenoemde passend toe-

Carla Dik-Faber: ‘Woningcorporaties krijgen een steeds breder takenpakket, dat is niet langer te rijmen met de lasten’

wijzen, waardoor goedkope vrijgekomen woningen meestal naar kwetsbare personen gaan. Als je corporaties daarin meer vrijheid geeft, verbetert dat de

verbreding. Dik-Faber ziet dat het marktdenken een rol

draagkracht van de wijk.’ Het Tweede Kamerlid erkent

speelt bij corporaties, maar is hierover mild. ‘Zij kregen

dat de extramuralisering van de GGZ tot knelpunten

de afgelopen jaren de duimschroeven aangedraaid. Dan

heeft geleid. ‘Je kunt mensen met een psychiatrische

is het verleidelijk om woningen te verkopen. Nu we de

achtergrond of een verstandelijke beperking alleen in

keerzijde zien, moeten we ook durven ingrijpen. Wij

een woonwijk plaatsen als zij voldoende begeleiding

willen dat de uitverkoop van sociale huurwoningen

krijgen. Dat is niet overal goed gegaan. Ik merk dat de

stopt. Als het echt moet, dan liever via een woon-

overheid nog te veel denkt in schotten. Maar kwetsbare

coöperatie. Dat is toch anders dan de markt.’ Daarom is

huurders zijn gewoon mensen, zonder schotten. Die

het volgens het Tweede Kamerlid belangrijk dat corpo-

moeten vanuit alle hoeken de juiste zorg en onder-

raties meer middelen tot hun beschikking krijgen. ‘Het

steuning krijgen.’ In de afgelopen jaren zijn veel

kabinet laat de verhuurderheffing nu deels terugvloeien

zorgtaken overgeheveld naar gemeenten. Door de

naar de corporaties. De ChristenUnie wil deze heffing

bijkomende bezuinigingsronde sneden gemeenten

het liefst helemaal schrappen. Je kunt niet constant een

noodgedwongen in de begeleiding. Dik-Faber ziet dat

beroep doen op corporaties zonder ook wetgeving en

zij aanlopen tegen hun financiële grenzen. ‘Voor een

financiële middelen goed te organiseren.’ Daarnaast

deel is aan hun roep tegemoetgekomen, maar niet

pleit Dik-Faber voor afschaffing van de markttoets.

genoeg. De samenleving wordt steeds complexer. De lat

‘Gezien het enorme tekort aan middenhuur moeten

ligt hoog. Daardoor voelen steeds meer mensen zich aan

corporaties ruimte krijgen daarin te bouwen. Leefbaar-

hun lot overgelaten.’ Tot haar spijt constateert Dik-

heid hangt samen met sociale binding. Belangrijk is

Faber in het kabinet verschil van inzicht over het

daarvoor ook dat een wijk divers is samengesteld. Dat

takenpakket van corporaties. De ChristenUnie pleit

maakt een wijk sterker.’

Aedes-Magazine 2020/2

«

U wilt niet alleen asbest saneren

Maar ook direct uw woningen verbeteren

REVOORT MAAKT RUIMTE VOOR

Man&Mach levert nooit half werk. Wij saneren niet alleen, maar kunnen u volledig ontzorgen. Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken.

Desgewenst verzorgen wij de bewonerscommunicatie en voeren wij herstelwerkzaamheden uit. Man&Mach helpt snel en vakkundig. Overlast beperken wij altijd tot een minimum. Zo werken we samen aan een gezonde en veilige woonomgeving.

• Standaard tarieven bij mutaties

• Overlast voor bewoners tot een minimum beperkt • Snellere verhuur door minder leegstanddagen • Verzorgen van bewonerscommunicatie

Nieuwe regels nieuwe kansen De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie Vertrouwde expertise Hielkema & co kan bogen op meer dan 30 jaar ervaring in de krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs één gebied. Daar komt nu de onzekerheid als gevolg van de coronacrisis bij. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. voor een kennismaking.

Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.

De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld.

Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten www.hielkemaco.nl De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20

Daadwerkelijk op weg naar een CO2-neutrale en circulaire woningvoorraad?

Dé gevelspecialist voor het vinden van de oorzaak en het geven van de juiste oplossing U bent bij ons aan het juiste adres voor: ◆ Gevelinspecties ◆ Hersteladvisering ◆ Constructiebegeleidingen ◆ Projectbegeleidingen

W/E adviseurs ondersteunt corporaties bij de verduurzamingsopgave met een lokale routekaart op maat.

◆ Producttrainingen ◆ Projectgarantie

Inzicht in de CO2-effecten door energie én materiaalgebruik!

Meer informatie op www.w-e.nl/corporaties/

totalwall.nl

Stichting W/E adviseurs heeft als onderzoeks- en adviesbureau een toonaangevende rol in verduurzaming van de gebouwde omgeving in Nederland.

T 088 - 111 25 25 ◆ info@totalwall.nl

20.002_TW Totalwall adv 90x130mm.indd 1

10-02-20 14:32

Leegstaande parkeerplaatsen?

Wij vullen deze eenvoudig voor u op.

Contact | bart.fluitsma@yespark.com | 06 36 14 64 53



» zestien uit tweeëndertig «

ERIK RONNES 16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer beantwoordt Erik Ronnes, CDA-Kamerlid en woordvoerder Wonen, 16 van deze vragen.

TEKST: ELSKE KOOPMAN, FOTO: GOEDELE MONNENS



Wat zou u doen aan de wachttijden voor een sociale huurwoning?

‘Er is één remedie en dat is voldoende woningen bijbouwen.

Daarnaast moeten we zorgen dat de doorstroming op gang komt en blijft. Maak dat aantrekkelijker en dat is iets om samen met gemeenten aan te pakken.’



Uit wat voor nest komt u?

‘Uit een goed nest. Ik ben heel feitelijk opgevoed. Mijn vader was politicus en actief in het verenigingsleven. Mijn moeder was actief voor de katholieke plattelandsvrouwen.’



Op welk moment was u het moedigst?

‘Als Kamerlid heb ik wel eens voorstellen gedaan, bijvoorbeeld voor de aanpak van scheefwonen. Als je uit je comfortzone stapt, zoals het veranderen van baan en kiezen voor het Kamerlidmaatschap, is dat ook best moedig. Maar het moedigst? Dat moeten anderen maar zeggen.’



Wat vindt u positief aan de sociale huisvesting in Nederland?

‘We hebben hier een enorm goed netwerk aan sociale woonvoorzieningen. Er kunnen altijd dingen beter, maar we hebben een goed systeem. Dat moeten we koesteren.’



Hoe duurzaam is uw eigen woning?

‘Mijn woning is label A. Ik heb nog geen zonnepanelen, omdat ik daarmee wacht tot mijn gasinstallatie aan vervanging toe is. Ik heb mijn huis al wel goed geïsoleerd.’

Aedes-Magazine /

» zestien uit tweeëndertig «





Hoe ervaart u uw dagelijkse woon-werkverkeer?

‘Het was de laatste tijd rustig op de weg. Normaal ging ik

huurder. Dat kan ook iets kleins zijn en is zelden in regels te

stappen: in Nijmegen en in Utrecht. Het merendeel van mijn

vangen. Bewoners moeten zich gehoord voelen, al is het

woon-werkreizen gaat uitstekend, maar ik reis dan ook

maar bij het goed regelen van regulier onderhoud.’



Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen? corporaties die achterblijven met hun bouwdoelstellingen.

Zij moeten ook investeren in nieuwbouw, maar gaan nu nog te langzaam. Als zij daarvoor gegronde redenen hebben,



Wat was uw laatste goede voornemen?

‘Om me aan de 100 kilometer per uur te houden. Dat is best lastig als je 130 kilometer per uur gewend bent, maar het is ook een rustige manier om te reizen. Ik moest 160 kilometer

Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?

afleggen tussen Boxmeer en Den Haag.’

‘Als het aan mij ligt wel. Woningcorporaties hebben een



enorme maatschappelijke rol. Hier en daar kunnen we dat nog wat extra aanzetten, bijvoorbeeld met een rol in het

Stel u gaat op proef wonen in een corporatiewoning, waar zou u dan op letten?

middensegment. Daarmee kunnen ze nog meer betekenen

‘De kwaliteit van de woning. Hoe zuinig die is, vanwege de

voor de gemeenschap.’

woonlasten, en de buurt vind ik ook belangrijk. Ik moet me thuis kunnen voelen in de omgeving. Dat betekent dat die

Waar werd u in het afgelopen jaar heel erg blij van?

net, prettig en verzorgd is met een school binnen hand-

‘Wat ons is overkomen in de coronacrisis, toont de

bereik, dat hoort erbij met twee schoolgaande kinderen.’

veerkracht in de samenleving. We helpen elkaar, en dat geeft in een moeilijke tijd weer moed. Maar ook dat na jaren praten er eindelijk gebouwd gaat worden op locatie



Wat is het grootste probleem van de Nederlandse woningmarkt?

‘We hebben te weinig woningen voor de vraag en het type

Valkenburg in de gemeente Katwijk.’



‘Je wil de boel oplossen als er overlast is en niet mensen het. Je moet elkaar en de leefbaarheid respecteren.’

dan moeten we de oorzaken daarvan bespreken.’



Moet een overlastgever de wijk uit? wegjagen. Als iemand veel overlast veroorzaakt, dan moet

‘Ik zou eens wat stevige gesprekken voeren met de woning-



‘Ik vind dat zij genoeg weerklank moeten vinden bij de ver-

met het openbaar vervoer en moest ik twee keer over-

zelden in piektijden.’



Wanneer hebben huurders genoeg invloed?

woningen klopt niet met de vraag. Daar hebben we met

Wie wonen er over twintig jaar in corporatiewoningen?

elkaar een grote opgave te pakken. We moeten voldoen aan

‘Mensen die gezien hun inkomenspositie niet elders terecht

zelfstandig wonen.’

de nieuwe behoeften, zeker nu meer mensen langer

kunnen. En mensen met een klein pensioentje. We hebben meer levensloopbestendige woningen nodig.’



Erik Ronnes (52) Gedeputeerde in Brabant en oud-Tweede Kamerlid voor het

Hoe woont u als u 85 bent?

CDA en was namens zijn partij woordvoerder Wonen.

‘Ik hoop nog zelfstandig met mijn vrouw en dat ik zelf in

Daarvoor was hij eerst gemeenteraadslid en daarna

staat ben dingen te regelen. Het liefst in de buurt van

wethouder in Boxmeer. De plaats waar hij geboren is en nog

voorzieningen en dicht bij de natuur.’

steeds woont, nu met vrouw en twee kinderen.

Aedes-Magazine /



80

» huisvester van het volk «

» huisvester van het volk «

Karel Paul van der Mandele TEK ST : MARGRIET PFLUG , FOTO : JORIS DEN BL A AUWEN

Karel Paul van der Mandele (18801975) groeit op in Delft in een rijke familie. Terwijl hij rechten studeert in Leiden gaat in 1901 het bedrijf van zijn vader failliet. Van der Mandele woont een tijd bij zijn oom en tante en kan zo toch zijn studie afmaken. Dankzij zijn oom kan hij als directiesecretaris aan de slag bij de Rotterdamsche Bank, waar hij opklimt tot directievoorzitter. K.P. – zoals hij genoemd wordt – vindt zelf dat hij weinig talenten heeft. Maar hij kan wel vol enthousiasme projecten op poten zetten.

Bij zijn eerste bezoek aan Rotterdam in 1906 verdwaalde hij op het Afrikaanderplein: ‘Daar was het een en al stof, kindergeroep, rommel, schillen.’

K.P. wil daar wat aan doen. Mensen uit alle lagen van de bevolking kansen geven: met onderwijs, cultuur én goede woningen en woonomgeving. Vanaf 1913 zet K.P. zijn netwerk in en brengt kapitaal bij elkaar om op goedkope grond ‘op Zuid’ tuindorp Vreewijk te bouwen. Daar zit een gedegen financieel plan onder dat de aandeelhouders rendement belooft.

Door de Eerste Wereldoorlog moet het project een flink verlies incasseren. Rotterdammers wonen ondertussen graag in de eerste huizen in Vreewijk.

Met medewerking en financiële steun van de gemeente wordt het tuindorp in fases tussen 1913 en 1943 uitgebouwd tot ruim 4.000 woningen.

Het oudste deel van Vreewijk is inmiddels beschermd stadsgezicht. Woningcorporatie Havensteder is hier tot 2024 bezig met een restauratie. Van der Mandele heeft als voorzitter van de Kamer van Koophandel tijdens en na de Tweede Wereldoorlog een grote rol gespeeld in de wederopbouw van Rotterdam. Een stichting met zijn naam verleent nog steeds steun aan sociale, maatschappelijke en culturele projecten in Zuid-Holland.

Meer over de geschiedenis van de sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.

81

82

» werkaanwonen.nl «

» colofon « Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.

Aedes-Magazine is gratis en verschijnt vier keer per jaar.

woont in een corporatiewoning. Ongeveer 270 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij Aedes is de branchevereniging het uitvoeren van hun taken en voor woningcorporaties in biedt een platform voor Nederland. Zij werken dagelijks kennisuitwisseling en aan goed en betaalbaar wonen ontmoeting. Aedes is ook de voor mensen die om welke werkgeversvereniging van de reden dan ook steun in de rug corporatiebranche. nodig hebben.

Corporaties beheren 2,4 Redactie Margriet Pflug miljoen huurwoningen, waarin en Natasja Verheij (hoofd- en 4 miljoen mensen wonen. 1 op eindredactie); Leonie Harbers de 3 huishoudens in Nederland en Elske Koopman (redactie);

Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v.

Christine van Eerd, Henk Peter Kip, Marlies Kolthof, Simon Kooistra, Jasper Monster, Jan Smit, Lisette Vos, Marjon van Weersch, Marco de Wilde Redactie T (088) 233 37 50 E aedes@aedes.nl, t.a.v. Redactie Abonnementen gedrukt T (088) 233 37 00 E publicaties@aedes.nl

Aedes-Magazine 2020/2

Abonnementen digitaal I www.aedes.nl/abonneren

Druk Senefelder Misset, Doetinchem

Grafische vormgeving Gedrukt: Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem Digitaal: Bynder en Label A, Amsterdam/Rotterdam

Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag T (088) 233 37 00 E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl I www.aedesmagazine.nl Twitter @aedesnet.nl

Advertenties SGNM Oscar van den Bosch Postbus 5085 6802 EB Arnhem T 06 11 59 15 22 E oscar@sgnm.nl I www.sgnm.nl

Auteursrechten voorbehouden ISSN 1388-8528

Rockzero Bouwsystemen Rockzero®® Bouwsystemen Rockzero Bouwsystemen Bouwsystemen zijn zijn ons ons antwoord antwoord op opde debehoefte eisen vanaan het moderne leven.

Het innovatieve en circulaire bouwsysteem heeft een veilige en comfortabele woning.

Het innovatieve en circulaire een constructie die volledig uit steenwol bestaat.

Hiermeeuit bieden bouwsysteem heeft een dragende constructie die volledig we een uitzonderlijk goed geïsoleerde bouwschil in combinatie steenwol bestaat. Hiermee bieden we een uitzonderlijk goed met een buitengewone draagkracht.

Het resultaat: geïsoleerde bouwschil inconstructieve combinatie met een buitengewone een hoge bouwkwaliteit enHet eenresultaat: ultiem comfort. constructieve draagkracht. een energiezuinig gebouw en ultiem wooncomfort. rockwool.nl/rockzero rockwool.nl/rockzero

ROCKZERO: ROCKZERO: EEN NIEUWE NIEUWE BOUWMETHODE EEN BOUWMETHODE

FIRESAFE INSULATION

EEN THUIS VOOR NEDERLAND

Wonen, werken en leven Een veilig thuis is in deze bijzondere periode belangrijker dan ooit.

Woningcorporaties reageren betrokken. Hofmeier ondersteunt woningcorporaties op het gebied van bedrijfsvoering, zodat zij hun maatschappelijke bijdrage waar kunnen maken. hofmeier.nl/thuis

hofmeier.nl

Interim & Consulting