Aedes-Magazine 4/2020

C

KIES VOOR WONEN

Kort geleden sprak ik in de Haagse wijk Morgenstond met Marijke Wijnands. Een jonge vrouw die met haar vriend onlangs een sociale huurwoning heeft bemachtigd in de Tuinen van Morgenstond. Een fijn, comfortabel en betaalbaar huis in een groene omgeving, middenin de stad.

Zij is er heel gelukkig mee en heeft nu een thuisbasis om samen aan de toekomst te bouwen. Marijke heeft dat geluk. Veel van haar leeftijdsgenoten nog niet: zij wachten al heel lang op een eigen plek. Een ontmoeting met Marijke en gesprekken met andere huurders maken mij meteen weer duidelijk waarvoor we het allemaal doen.

En ook hoezeer een betaalbaar huis bijdraagt aan een bestaan met perspectief voor de toekomst.

Dat is ook wat we duidelijk willen maken aan al die organisaties waarmee woningcorporaties samenwerken. En aan onze politici in het land. In gemeenten, provincies en op het Binnenhof. Aan de vooravond van de Tweede Kamerverkiezingen is het belangrijk te laten weten dat woningcorporaties letterlijk en figuurlijk meer ruimte moeten krijgen om hun werk te doen. Want dat werk stapelt zich op. We willen de woningnood tegengaan door betaalbaar te bouwen, betaalbaar te verduurzamen en bij te dragen aan wijken en buurten waar mensen goed kunnen samenleven. Volkshuis vesting moet weer hoog op de agenda staan, dus de verkiezingen in het voorjaar van 2021 zijn belangrijker dan ooit voor het wonen in Nederland.

Daarom zijn we ook met heel veel samenwerkingspartners aan de slag om een plan voor de toekomst te maken. Zo kunnen we samen met een nieuw kabinet een vliegende start maken. Door nu te kiezen voor wonen, kunnen we in de toekomst veel meer mensen zoals Marijke helpen aan een huis. En daarmee geven we hen een plek waar ze zich thuis kunnen voelen, een basis om alles uit het leven te kunnen halen. Daar doen we het voor. Ik kies voor wonen. En u doet dat ook, dat weet ik zeker.

Martin van Rijn Voorzitter

‘Een betaalbaar huis draagt bij aan een bestaan met perspectief voor de toekomst’

MARTIN VAN RIJN

De centrale overheid mag van hem de regie op de woningmarkt weer meer naar zich toetrekken. Corporaties moeten zich in hun ambities niet laten afremmen door de verhuurderheffing. Maak kennis met Martin van Rijn, sinds 1 september de nieuwe voorzitter van Aedes.

LEEFBAARHEID IN GOUDA

De Goudse wijk De Korte Akkeren is een gekleurde wijk. De kracht, creati viteit en de samenwerking tussen de bewoners maakt dat het decennialang investeren door gemeente en woningcorporaties effect sorteert. Een fotoproject voegde onverwacht iets toe.

DILEMMA’S VAN VERDUURZAMING

Gaat grootschalige verduurzaming wel samen met de zorg voor voldoende betaalbare woningen? En hoe welke rolverdeling is gewenst tussen alle betrokken partijen? Corporatiebestuurder Tonny van de Ven, hoogleraar Anke van Hal en PvdA-Kamerlid Henk Nijboer geven hun visie op deze immense uitdaging.

» ondertussen in Biggekerke «

» ondertussen in Biggekerke «

Levensloopbestendige woningen

In oktober is woningcorporatie Zeeuwland begonnen met de bouw van deze vier zeer energiezuinige levensloopbestendig woningen. En nu zijn ze al zo ver klaar dat de oplevering waarschijnlijk eind van dit jaar is. Zeeuwland ontwikkelt deze woningen speciaal voor huurders van wie de kinderen het huis uit zijn en die nu op zoek zijn naar een wat kleinere woning. De belangrijkste kamers zijn op de begane grond. Zo kunnen bewoners hier lange tijd blijven, ook als ze bijvoorbeeld slecht ter been worden. De nieuwe woningen staan op de funderingen van gesloopte woningen. Dit was mogelijk doordat ze prefab zijn geleverd en veel minder zwaar zijn dan de oude. Met het prefab-concept kunnen corporaties snel nieuwe woningen bouwen van goede kwaliteit en tegen een betaalbare prijs. De woningen zijn zeer energiezuinig dankzij goede isolatie, vloerverwarming, driedubbelglas en een goede kierdichting. Verder hebben de woningen zonnepanelen en mechanische ventilatie. Alle materialen die zijn gebruikt bij de bouw zijn duurzaam en onderhoudsarm.

DUURZAAM GEGARANDEERD

DAKMERK. Hét keurmerk voor het platte dak.

DAKMERK is hét Nederlandse keurmerk voor bitumineuze en kunststofdaken. Een keurmerk dat staat voor duurzaamheid en kwaliteit, onderstreept met 10 jaar waterdicht heidsgarantie. DAKMERK dakaannemers zijn KOMOprocesgecertificeerd, alle projecten worden vooraf getoetst op systeemkeuze en materiaal. Ook controleren onafhankelijke inspecteurs steekproefsgewijs de toegepaste dakbedekkingsconstructies.

Onze dakaannemers adviseren u graag over duurzame oplossingen als zonnepanelen, daktuinen en waterberging. Voor multifunctionele gebruiksdaken kan de standaard garantie worden uitgebreid met een speciale MULTI-garantie. U vindt alle aangesloten dakaannemers op DAKMERK.NL

GECONTROLEERD GETOETST GEGARANDEERD GEBORGD

HERKEN ONZE VAKMENSEN OP HET DAK

Het werken op het dak vraagt vakmanschap, veilig werken en nu ook de extra zorg op de bouwplaats in verband met Corona.

Mede door de diversiteit van hellende daken, regelgeving, toegenomen veiligheidsregels en verhoogde opleidingscriteria is het vak van dakdekker de afgelopen jaren een stuk complexer en nog verantwoordelijker geworden.

Nu zijn de Corona protocollen daar nog eens bijgekomen. Onze mensen, vakmensen, houden

zich hier strikt aan. Opdrachtgevers kunnen gerust zijn óók als het gaat om situaties waarin de huizen bewoond zijn: Veiligheid voorop.

HET DAK, MIJN VAK

..is niet zo maar een boodschap. Wij willen dit uitdragen naar iedereen die het wil zien, vandaar dat u deze zomer onze vakmensen kunt herkennen aan de gele petten met deze tekst.

De Stichting Dakmeester is een platform van gekwalificeerde dakdekkers en toonaangevende producenten van materialen voor hellende daken. Dit samenwerkingsverband heeft als doelstelling om de kwaliteit van de hellende daken in Nederland naar een nog hoger niveau te brengen, gezamenlijk kennis te delen en ontwikkelingen te doen. De kwaliteit van hellende daken bestaat niet alleen uit hoogwaardige producten in hun toepassing, maar vooral ook de kwaliteit die geleverd wordt door onze vakmensen.

Onze partners ondersteunen onze vakmensen op het hellende dak: ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!

Onze partners ondersteunen onze vakmensen op het hellende dak:

AEDES-VOORZITTER MARTIN VAN RIJN

‘Sociale huursector is een kroonjuweel van Nederland’

De centrale overheid mag van hem de regie op de woningmarkt weer meer naar zich toe trekken. Corporaties moeten zich in hun ambities niet laten afremmen door de verhuurderheffing. En de revival van het woord volkshuisvesting is een goede zaak. Maak kennis met Martin van Rijn, sinds 1 september de nieuwe voorzitter van Aedes.

Dat 2020 een bijzonder jaar is, lijkt een understatement. Maar voor sommigen was dit jaar nét even iets markanter dan voor anderen. Voor Martin van Rijn (64) bijvoorbeeld. Eind maart, aan het begin van de coronacrisis, plukte het kabinet hem weg bij de Reinier Haga Groep. Minister voor medische zorg Bruno Bruins moest om gezondheidsredenen een stap terug doen. Met zijn jarenlange ervaring in de zorg – hij was van 2012 tot 2017 onder meer staats secretaris van VWS – leek Van Rijn de geknipte kandidaat.

‘Volkshuisvesting heeft een andere gevoelswaarde dan wonen of woningmarkt, dat vind ik mooi om te zien’

Na drie maanden gaf hij het stokje door. In juli werd Van Rijn door de leden benoemd als nieuwe voorzitter van Aedes, waar hij op 1 september is begonnen. Gezien zijn achtergrond niet zo vreemd. Hij werkte de eerste twintig jaar van zijn loopbaan bij het ministerie van VROM en was daar als plaatsvervangend directeur-generaal verantwoordelijk voor het grotestedenbeleid en de sociale huursector.

Van Rijn zit inmiddels een paar maanden in het zadel. Een goed moment om hem – online in zijn werkkamer, tegen een achtergrond van boekenkasten – te vragen naar zijn eerste ervaringen en zijn ambities.

Waarom hebt u gekozen voor Aedes?

‘Volkshuisvesting heeft, net als de zorg, altijd een warme plek in mijn hart gehad. Ik heb aan het begin van mijn loopbaan lang bij het ministerie van Volkshuisvesting gewerkt, ik was zelfs nog een tijdje hoofd Toezicht woningcorporaties. Dus het was ook wel een beetje thuiskomen.’

U loopt hier nu een aantal maanden rond. Wat vindt u van de organisatie en van de vereniging?

‘Tijdens mijn kennismakingsronde viel mij een aantal dingen op: iedereen vindt het plezierig dat ik het woord volkshuisvesting gebruik. Dat is uit de mode geraakt. Terwijl wat corporaties doen en willen doen gewoon met volkshuisvesting te maken heeft: zorgen voor betaalbare woningen voor mensen die het niet al te breed hebben, nu en in de toekomst. En zorgen dat die woningen goed beheerd worden. Een klassieke taak. Ik merkte dat volkshuisvesting een andere gevoelswaarde heeft dan wonen of woningmarkt, dat vind ik mooi om te zien. Verder zie ik heel betrokken mensen die zich goed bewust zijn van de grote opdrachten die voor ons liggen. We hebben eigenlijk weer te maken met een nieuwe woningnood. Daar komen bij de verduurzaming, betaalbaarheid – in een totaal andere context – en de sociale cohesie in wijken en buurten.’

‘We hebben natuurlijk ook te maken met de verhuurderheffing. Toch zitten corporaties niet bij de pakken neer. Dat juich ik toe. We moeten redeneren vanuit de opgave, niet zozeer vanuit de belemmeringen door wet- en regelgeving.’

U hebt van 1980 tot en met 2000 gewerkt bij het ministerie van VROM in de volkshuisvesting. Wat is er in de tussenliggende decennia veranderd?

‘Er is een tijd geweest dat we veronderstelden: de woningnood is voorbij. Dat was in de tijd van de grote Vinex-wijken. De woningbehoeftecijfers liepen terug, we gingen van kwantiteit naar kwaliteit. Dat is veranderd. De vraag is weer actueel wat corporaties in het sociale domein nu wel en niet moeten doen. We beseffen weer veel meer dat wonen, zorg, welzijn en veiligheid in wijken en buurten echt met elkaar verbonden zijn. Dat die niet zonder elkaar kunnen, dat we veel meer de verbinding moeten benadrukken.’

‘Mede door deze veronderstelling, maar ook door het gebrek aan bouwlocaties en trage bouwprocedures, zie je dat de realisatiecijfers van corporaties niet altijd op 100 procent zitten. Daardoor ontstond het beeld dat corporaties geld over hebben. Daar kwam de financiële crisis nog eens overheen. Dat samen stond aan de basis van de verhuurderheffing en de gedachte dat de markt het misschien maar beter kon oppakken.’

Wat zijn voor u momenteel de belangrijkste speerpunten?

‘In ieder geval de nieuwe woningnood. Die heeft een moeilijke dimensie. De bouwcapaciteit vormt een belemmering. Binnenstedelijk bouwen is ingewik-

interview

Martin van Rijn in gesprek met Marijke Wijnands. Zij huurt een energiezuinige woning van woningcorporatie Staedion in de Tuinen van Morgenstond in de Haagse wijk Morgenstond.

kelder dan buitenstedelijk. Grote bouwlocaties zijn er niet meer. We moeten ons afvragen of die voor een deel moeten terugkomen. Want als we echt veel moeten bouwen is het de vraag of dat allemaal binnenstedelijk kan.’ ‘Tweede speerpunt, wat ik al noemde: de sociale cohesie in wijken en buurten. Die vraagt om goede samenwerking. Als een corporatie iemand die dakloos is of iemand die bij een zorginstelling aanklopt een woning biedt, dan moeten we ook afspreken welke zorg en begeleiding zo iemand krijgt. Anders heeft de persoon zelf er niets aan, en de buurt ook niet.’

Wat vindt u van het huidige kabinetsbeleid op het gebied van de sociale woningbouw?

‘De politiek, en dat geldt dus ook voor dit kabinet, ziet dat een aantal dingen moet veranderen. Er is een taskforce opgericht om de nieuwbouw verder aan te jagen, de markttoets om middenhuur te realiseren is opgeschort, er is een korting op de verhuurderheffing als er geïnvesteerd wordt in nieuwe woningen. Dat juich ik toe. Maar we moeten oppassen dat het niet blijft bij lapmiddelen. Er moeten structurele maatregelen komen om ervoor te zorgen dat we die opgave aankunnen.’

Wat zijn dan die structurele maatregelen?

‘Enerzijds zorgen voor meer bouwlocaties en bouwprocedures versnellen. Ervoor zorgen dat gemeenten meewerken wanneer het gaat om bijvoorbeeld grondprijzen, dat er letterlijk en figuurlijk wat ruimte is voor corporaties om met andere partijen de sociale cohesie te bevorderen. En de investeringsruimte voor corporaties moet groter, dus de verhuurderheffing moet eraf. Maar nogmaals anderzijds – en dat vind ik heel belangrijk: als we de handen uit de mouwen willen krijgen, moeten we beginnen met iets te willen en na te

»

‘Gemeenten hebben goud in handen omdat ze de verantwoordelijkheid voor zorg, welzijn, veiligheid en wonen met elkaar in verbinding kunnen brengen’

»

denken over hoe we dat kunnen realiseren. En vervolgens kijken: welke problemen komen we tegen en hoe lossen we die op? In die volgorde.’

Is er voldoende centrale regie?

‘Als je de grote bouwopgave wilt realiseren, moeten er bouwlocaties zijn en moeten corporaties en gemeenten afspreken waar wat wordt gebouwd. Dan komt de vraag: is het genoeg, in het juiste tempo? Toen ik bij VROM zat, hadden we een afdeling planbehandeling. Die behandelde helemaal geen plannen, maar keek: wat is er afgesproken, wat moet welke regio realiseren? En ging er vervolgens achteraan als de prestaties achterbleven. Dat hielp.’

Is die centrale regie minder geworden?

‘Ja, dat denk ik wel. Er is nu ook geen ministerie van Volkshuisvesting meer. Dat wil niet zeggen dat dit allesbepalend moet zijn, maar het helpt wel.’

Minister Ollongren heeft met Aedes en VNG afgesproken om gezamenlijk binnen twee jaar te groeien naar een bouwproductie van minimaal 25.000 woningen per jaar. Is dat haalbaar? In 2018 bouwden de corporaties gezamenlijk niet meer dan 13.000 nieuwe sociale huurwoningen.

‘We moeten het haalbaar maken. Maar als we blijven praten in de zin van: het is heel moeilijk, er zijn veel belemmeringen, dan weten we zeker dat het niet lukt. Ik zeg er ook altijd bij: wij kunnen dit, we hebben in de loop van de geschiedenis niets anders gedaan dan dit. Dat gaan we gewoon weer doen.’

De financiële slagkracht van corporaties staat onder druk. Wat gaat u hieraan doen?

‘Daar kan de afschaffing van de verhuurderheffing helpen, to put it mildly. En ten aanzien van de verduurzaming van woningen: hoeveel middelen wil de

‘De gezamenlijke opgave die voor ons ligt, is zo groot dat de tijd van domeingevechten voorbij is’

Martin van Rijn (1956) begon zijn loopbaan in 1980 bij het toenmalige ministerie van VROM waar hij vanaf 1995 plaatsvervangend directeur-generaal was. In de periode 2000-2007 werkte hij als directeur-generaal bij de ministeries van BZK en VWS. In 2008 werd hij bestuursvoorzitter van pensioenuitvoerder PGGM. Van 2012 tot 2017 was hij staatssecretaris van VWS in het kabinet-Rutte II. Tot zijn beëdiging als minister voor Medische Zorg en Sport in maart 2020 was hij voorzitter van de raad van bestuur van ziekenhuisgroep Reinier Haga.

overheid daarvoor uittrekken? Je kunt veel van corporaties vragen, maar daar zal ook wat geld bij moeten. In Brussel speelt dezelfde discussie. Daar werkt men aan een groot herstelplan voor de economie. Brussel zegt: gebruik nou een groot deel daarvan voor de verduurzaming van woningen. Ik hoop dat de Nederlandse regering dit oppikt, want dan snijdt het mes aan twee kanten: verduurzaming van woningen en een stimulans voor de economie.’

Hoe ziet u de samenwerking met andere partijen?

‘De opgave die voor ons ligt, is zo groot dat de tijd van domeingevechten voorbij is. Waar het maar enigszins kan, moeten we samenwerken. We hebben elkaar hartstikke hard nodig. Er is in Nederland veel meer consensus dan voorheen over wat er moet gebeuren voor de woningmarkt en de volkshuisvesting. Daarom moeten we als woningcorporaties over onze eigen toekomst gaan. En komen met een gezamenlijk plan voor wonen.’

En hoe kijkt u aan tegen de samenwerking met de gemeenten?

‘Op de terreinen wonen, zorg en welzijn hebben grote hervormingen plaatsgevonden. De rode draad is: hoe breng je de verantwoordelijkheid meer naar lokaal niveau? Zou je alles vanuit Den Haag normeren en regelen en voorschrijven waarop mensen recht hebben, dan kijk je eigenlijk niet naar deze lokale verschillen. Je moet ervoor zorgen dat de ontkokering die op rijksniveau heeft plaatsgevonden, niet op gemeentelijk niveau terugkomt. Gemeenten hebben goud in handen omdat ze de verantwoordelijkheid voor zorg, welzijn, veiligheid en wonen met elkaar in verbinding kunnen brengen. Dan wil je dat de wethouders zorg en wonen met zorg- en wooninstellingen afspraken maken die een verbreding zijn van de prestatieafspraken en die wederkerig en niet vrijblijvend zijn. Dat is een randvoorwaarde om te komen tot meer leefbaarheid en sociale cohesie in wijken. Dat is een heel belangrijk punt voor de komende tijd. Eigenlijk roepen zowel corporaties als zorg- en welzijnsinstellingen gemeenten op om de regie te nemen.’

U zat als staatssecretaris in het kabinet dat de verhuurderheffing invoerde. Hoe kijkt u daar achteraf op terug?

‘Het had deels te maken met het tijdsgewricht: de gedachte dat de woningnood afnam en dat de markt meer zou kunnen doen. Bovendien: de verhuurderheffing was gewoon een crisisheffing. Het was alle hens aan dek. We zitten nu weer in een crisis. En moeten investeren om deze te boven te komen. Dan helpt verlaging van de belastingdruk voor corporaties zeer. De heffing was misschien nog wel te begrijpen toen zij werd ingevoerd, maar het handhaven van de verhuurderheffing nu is niet uit te leggen.’

U bent eerder dit jaar als minister nog een aantal maanden verantwoordelijk geweest voor de aanpak van de coronacrisis. Als voorzitter van Aedes krijgt u een andere crisis op uw bord: de woningnood. Wat is voor u de taaiste uitdaging?

‘De coronacrisis is natuurlijk onheil dat van buiten op ons afkomt, waarvan we, zeker in het begin, weinig afwisten. De premier heeft wel eens gezegd: met 50 procent inzicht moeten we 100 procent beslissingen nemen. Dat is natuurlijk een heel heftige crisis, onvergelijkbaar met de woningnood. Maar we hebben het geluk dat we in Nederland corporaties hebben, die heel veel weten van volkshuisvesting, wonen en van betaalbaar bouwen. Die kennis en ervaring moeten we gebruiken om de wooncrisis te bestrijden. Laten we trots zijn dat we zo’n sociale huursector hebben. Ik vind dat een kroonjuweel van Nederland.’

‘Ik juich het toe dat corporaties redeneren vanuit de opgave en niet zozeer vanuit de belemmeringen door weten regelgeving’

Een woning voor juf Selma Omdat haar hart bij onze kinderen ligt

Onderwijzers, lokale ondernemers, verpleegkundigen: ze zijn de drijvende kracht achter een leefbare buurt. Tegelijk is een betaalbare woning voor hen steeds moeilijker te bereiken. Samen met corporaties en gemeenten zet BPD zich al 75 jaar in om wonen voor iedereen bereikbaar te houden. Zo kan Selma dankzij BPD Woningfonds in de buurt van haar school blijven wonen.

Samen in uw gemeente aan de slag?

Kijk op bpd.nl/woningfonds

Bouwen aan het hart van de buurt

Samen met Bosch naar een gasloze toekomst.

SmartInduction: koken op slechts één elektriciteitsgroep.

Deze unieke SmartInduction kookplaat sluit u eenvoudig aan op slechts één elektriciteitsgroep van 230 volt. Hierdoor zijn er geen aanpassingen in de meterkast meer nodig. De kookplaat is bovendien eenvoudig in- of op te bouwen en gemakkelijk schoon te maken. Zo geniet uw huurder met een relatief lage investering van alle voordelen van inductie en kan er nauwkeuriger en energiezuiniger worden gekookt.

Met het vrijstaande fornuis met inductiekookplaat biedt Bosch nog een andere oplossing om gasloos te koken.

Met een vrijstaand fornuis met inductiekookplaat van Bosch kookt uw huurder snel, zuinig en veilig. Het fornuis kan geplaatst worden waar u wilt; u bent hierbij niet gebonden aan een vaste plek. Reden te meer om de oude gaskookplaat te vervangen en elektrisch te gaan koken.

Liever opbouw? Vraag naar de mogelijkheden.

Meer informatie en contactgegevens zijn te vinden op www.bosch-home.nl/projecten. Bosch Inspiratiecenter, inspiratiehuis 20l20, Taurusavenue 36, 2132 LS, Hoofddorp.

mensen en wonen «

‘Wat kan ik voor de ander betekenen?’

Er zijn er zoveel mogelijkheden om je eigen buurt leefbaar te maken en te houden. De gastdocent vredesonderwijs Bert van Vondel gebruikt er zelfs eeuwenoude symboliek bij.

‘Acht jaar woon ik hier nu. Het is een gemêleerde volksbuurt. Naast oudere bewoners en echtparen wonen er alleenstaande ouders die de zorg hebben voor meerdere kinderen. Er leven vluchtelingen en andere buitenlandse mensen met een eigen cultuur. Sommige bewoners hebben geldzorgen, relatieproblemen of andere persoonlijke en daaraan verbonden

maatschappelijke ellende. Voor mij is het de kunst om te zoeken naar wat die mensen verbindt. Eigenlijk biedt dat kansen en mogelijkheden voor elke buurt. Ik noem dat de kracht van acht. Een eeuwenoude symboliek, even simpel als doeltreffend. Ik probeer met de acht huishoudens die mij omringen in harmonie te leven. Dus met alle buren naast, achter en tegenover mij. Ik zie ons als een ster met acht punten. Vanuit de gedachte wat kan ik voor de ander betekenen, probeer ik eraan bij te dragen dat de buurt woonbaar is en blijft. Ik merk dat steeds meer buurtgenoten dat doen: elkaar

makkelijker accepteren, voor elkaar openstaan en zo de buurt verrijken. Zelf gebruik ik vaak mijn kennis van de natuur. Ieder jaar kweek ik een andere soort plant. Stekjes zet ik op een tafeltje aan de straat. Gratis mee te nemen voor buurtbewoners. Verder help ik mensen met het ophalen en wegbrengen van spullen. Ook timmer en knutsel ik wat af. Er zijn zoveel mogelijkheden om de eigen buurt leefbaar te maken. Ik krijg veel ondersteuning van de buurtconciërge van Acantus. Hij is echt hét aanspreekpunt van de buurt en vooral een geschikt mens.’

TEKST : MARJON VAN WEERSCH , FOTO : RONALD ZIJLSTRA

Bert van Vondel (‘40-plus’) huurt een tussenwoning van Acantus in het Groningse Scheemda. De maandelijks huur is 460 euro. De schutting in de achtertuin heeft hij weggehaald zodat hij en de buren plus hun hond er samen plezier van hebben.

Het is oneigenlijk om de problemen rond de kinderopvangtoeslag aan te grijpen voor een principiële discussie over de huurtoeslag, waarschuwt Marien de Langen. ‘Daarvoor is dit instrument te belangrijk voor een groot deel van onze huurders.’

Marien de

Langen,

bestuurder Stadgenoot ‘HANDEN AF VAN DE HUURTOESLAG’

illustratie : menno wittebrood

De Belastingdienst heeft een probleem. Een groot probleem zelfs. Maar de oplossing voor de affaire rond de kinderopvangtoeslag ligt bij de Belastingdienst en het Rijk. En niet in een grootscheepse hervorming van één van de andere toeslagen: de huurtoeslag. Toch zien we dat gebeuren. In het heftige debat over de kindertoeslag ligt ook de huurtoeslag onder een vergrootglas. Waar hebben we zo’n vorm van collateral damage ook alweer eerder gezien? Waar raakten we ook per ongeluk in een discussie verzeild die niet over ons gaat? Oh ja, bij de ATAD. Een maatregel bedoeld om belastingontduiking door multinationals te voorkomen, gaat woningcorporaties honderden miljoenen per jaar kosten.

Natuurlijk, er zijn principiële discussies over de huurtoeslag te voeren. Maar het is naïef om dat nu en ook nog eens op de verkeerde gronden te doen. Dan loop je het gevaar van het kind met het badwater. En daarvoor is de huurtoeslag te belangrijk voor een groot deel van onze huurders.

Voorbeeld van beschaving

De huurtoeslag speelt op dit moment een essentiële rol in het betaalbaar wonen. Corporaties hanteren een gematigd huurbeleid: we vragen vrijwel altijd huurprijzen onder de marktprijs. Voor sommige huurders is die huurafslag echter onvoldoende. Daarom zorgt de overheid er via de huurtoeslag voor dat die huishoudens voldoende inkomen overhouden om hun vaste lasten te kunnen betalen. De huurtoeslag is dan ook een onmisbaar onderdeel van de inkomenspolitiek van de overheid. Die twee zaken zorgen er samen voor dat sociale huurwoningen in principe voor alle lage inko mensgroepen betaalbaar zijn. De schaal waarop dit in Nederland gebeurt, is uniek. En dat vind ik een mooi voorbeeld van beschaving.

Andere landen

Ik hoef hier niet uit te leggen hoe belangrijk een goed huis is. Het is één van de basisvoor waarden om je in het leven te redden. Anders gezegd: het is een levensvoorwaarde. 30 procent van alle huizen in Nederland zijn sociale huurwoningen van corporaties. In de meeste landen woon je in een slecht huis als je weinig geld hebt. Bij ons kunnen mensen met een laag inkomen een woning huren van goede kwaliteit in een leefbare wijk. Daar ben ik trots op. Dat is deels mogelijk door de huurtoeslag.

Schuldhulpverlening

Dat wil echter niet zeggen dat er niks hoeft te verbeteren aan het huidige instrument. Zo zijn er te veel huishoudens die het niet gebruiken, terwijl ze er baat bij zouden hebben. Het is goed om de huurtoeslag eenvoudiger en voor spelbaarder te maken. Dat kan op verschillende manieren. Bijvoorbeeld door het mogelijk te maken dat corporaties de huurtoeslag direct verrekenen met de huur. Voor een beperkte groep huurders met de laagste inkomens en op vrijwillige basis. Wij horen van die huurders zelf dat ze dat graag willen. Mensen beseffen dondersgoed hoe belangrijk het is dat de huur op tijd betaald wordt. Ze weten dat ze in grote problemen komen als het geld voor de huur aan iets anders wordt uitgegeven. En soms is de verleiding groot. Als de koelkast kapot is bijvoorbeeld. We praten hier al heel lang over met de Belastingdienst. Tot nu toe helaas zonder resultaat. En dat is onbegrijpelijk, zeggen bijvoorbeeld ook de medewerkers van de schuldhulpverlening tegen ons.

Vangnet Verder zou er een vangnet moeten komen voor huurders die plotseling een flinke inkomensval meemaken. In de afgelopen coronamaanden

hebben we daarvan talloze voorbeelden gezien. We weten dat gemeenten daarin een rol kunnen en willen spelen. Mensen die opeens in financiële problemen komen, vaak buiten hun eigen schuld, hebben meer betalingsproblemen dan enkel de huur. Het gaat dan ook over de energierekening en de dagelijkse levensbehoeften. Dat vraagt om een tijdelijke overbrugging naar andere regelingen zoals de bijstand.

Zonder huurtoeslag komt een groot deel van onze bewoners onmiddellijk in de financiële problemen. Laten we er dus alsjeblieft voorzichtig mee omgaan. Vooralsnog heb ik ook nog geen beter alternatief voorbij zien komen. Kortom: handen af van de huurtoeslag.

‘Bij ons kunnen mensen met een laag inkomen een woning huren van goede kwaliteit in een leefbare wijk. Daar ben ik trots op’

Corporatiebestuurder bij Laurentius in Breda JESSIE BEKKERS

Mensen goed laten wonen en je bedrijf goed leiden. Daar is de corporatiebestuurder verantwoordelijk voor. We schuiven aan bij Jessie Bekkers en haar gezin voor een snel ontbijt in de keuken.

tekst : margriet pflug , foto ’ s : guido koppes

‘Fantastisch mooi vind ik het om mensen en organi saties te helpen groeien. Ik wil van vlammetjes vuur tjes maken.’ Jessie Bekkers ontdekte die drive in haar studententijd, vertelt ze, toen ze geld bijverdiende als tennisleraar. ‘Op zo’n dag coachte ik mensen van alle leeftijden. Van jonge kinderen tot bejaarde ten nissers.’ De sport heeft met een omweg uiteindelijk ook haar beroepskeuze bepaald. ‘Ik kon aardig ten nissen en mijn opa bracht mij altijd naar tenniswed strijden. Hij had een eigen aannemersbedrijf en wees dan altijd onderweg aan wat hij had gebouwd. Fasci nerend vond ik dat. Daarom ben ik bouwkunde gaan studeren.’

Eerst dacht Bekkers dat ze architect wilde worden, maar dat verschoof, in combinatie met een tweede studie economie en financiering, op naar belangstel ling voor vastgoedbeheer en strategie. ‘En dan kom je als vanzelf in de corporatiebranche terecht. Ik vind het een mooie branche: hoe alles hier samen komt en er zijn voor andere mensen, hun een goed thuis kun nen bieden.’

Haar bouwkundige en financiële achtergrond komt goed van pas bij woningcorporatie Laurentius in Bre da, waar ze sinds vorig jaar september bestuurder is.

Na negen jaar werken aan financieel herstel, kan de corporatie vanaf 2021 weer fors investeren in grote renovaties, nieuwbouw en het verduurzamen van bestaande woningen. Want sinds eind oktober is Laurentius weer een ‘reguliere corporatie’ zonder bijzonder beheer van het WSW. ‘Dankzij de betrok kenheid en hard werken van de collega’s onder lei ding van mijn voorganger Marie-Thérèse Dubbel dam, door verkoop van woningen buiten ons kerngebied en hulp van collega-corporaties zijn we uit de rode cijfers.’ In oktober is de fraudezaak uit het verleden afgerond met een veroordeling van de ouddirecteur in hoger beroep opnieuw tot 30 maanden cel. Bekkers: ‘Dat gaf hier zo’n opluchting. Een aan tal medewerkers had het er nog erg moeilijk mee. Maar iedereen wil nu wel graag door.’

DUURZAAM WONEN

Vol trots laat Bekkers het nieuwe ondernemingsplan zien: Samen dichterbij. We doen het pas goed als onze bewoners écht enthousiast en tevreden zijn over onze dienstverlening, staat er met grote letters op de openingspagina. ‘Afgelopen jaar hebben we hard gewerkt om een onderhouds- en investerings begroting op te stellen. Werken aan duurzaam wo nen hebben we met stip op één gezet: zo laag moge lijke woonlasten realiseren voor onze bewoners in een prettige leefomgeving. En met hart voor de toe komst van de aarde.’ Laurentius wil daarin de komen de tien jaar 83 miljoen euro investeren. ‘Onze leden

JESSIE BEKKERS (41)

DIRECTEUR-BESTUURDER VAN: Laurentius (ruim 8.300 woningen, parkeerplaatsen en andere panden in de gemeenten Breda en Alphen-Chaam)

RIJDT: Volvo C70

THUISSITUATIE: getrouwd, drie dochters

OPLEIDING: TU Bouwkunde Eindhoven en International Economics en Finance aan Tilburg University MBA en MRICS

NEVENACTIVITEITEN: voorzitter raad van toezicht ASVZ, voorzitter Aedes-netwerk Vrouwen en leiderschap, vicevoorzitter Carantegroep

raad – Laurentius is een vereniging – en de Huurderskoepel wisten niet wat ze meemaakten toen we onze nieuwe onderhouds- en investerings begroting presenteerden. Zoveel investeringsplan nen na negen jaar enkel onderhoud doen waren ze niet meer gewend.’

PIJPLIJN

En samen met de andere Bredase corporaties Alwel en WonenBreburg staan er de komende vier jaar 1.200 nieuwe woningen op het programma. Bekkers: ‘We halen helaas nog niet onze doelstelling van 130 nieuwbouwwoningen per jaar. We bouwen nu echt veel te weinig als je kijkt naar de oplopende wachttij den.’ WonenBreburg en Alwel hebben veel plannen gelukkig al op stapel staan en zijn al jaren intensief bezig. De pijplijn van Laurentius is nog nagenoeg leeg. De corporaties trekken in nieuwbouw samen op met de gemeente. Maar die eist dan 20 tot 30 pro cent sociale huur in een bouwplan van een ontwikke laar. ‘Mijn hele agenda staat de komende twee maan den vol om samen met onze nieuwe manager

Vastgoed langs de ontwikkelaars te gaan om ons op nieuw voor te stellen. Zodat we weer in beeld zijn om mee te doen in nieuwbouw.

Over vier jaar hoopt Bekkers dat Laurentius weer aan de voorkant van het peloton van de corporaties zit en volop meedoet. ‘Het zou mooi zijn als de bewoners en de medewerkers weer trots zijn op Laurentius.’

‘Het zou mooi zijn als de bewoners en de medewerkers weer trots zijn op Laurentius’

Nieuwe regels nieuwe kansen

De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Daar komt nu de onzekerheid als gevolg van de coronacrisis bij. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.

De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Vertrouwde expertise

Hielkema & co kan bogen op meer dan 30 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten

www.hielkemaco.nl

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20

HERWAARDERING VAN CENTRALE REGIE

We hebben een lange periode achter ons waarin het volkshuisvestingsbeleid vooral gedecentraliseerd is. Dit pastte in de trend. Kijk maar wat er in zorg- en welzijnsland gebeurd is. De landelijke politiek kwam op afstand te staan en de lokale overheid was aan zet. Die decentralisatie van vooral het ruimtelijk beleid heeft natuurlijk goeds gebracht. Minder bureaucratie en meer verant woordelijkheden laag. Niemand zou terug willen naar het volks huisvestingsbeleid met uitgebreide voorschriften hoe corporaties moesten rekenen en wat ze moesten bouwen. Maar de nadelen worden wel steeds duidelijker. Als eerste valt op dat de landelijke overheid maar beperkt kan sturen op de bouwproductie. Daardoor zijn er nu gewoon te weinig woningen. Na de Vinex-wijken zijn we binnenstedelijk aan de slag gegaan. Vanwege het nimby-effect bouwen we nauwelijks nog op grote locaties buiten de stad. Een bovenlokale afweging ontbreekt. In de buurt van Utrecht ligt er bijvoorbeeld een plan voor een grote ontwikkeling van circa 30.000 woningen. Lokaal wordt daartegen het argument gehanteerd dat de wijk excentrisch ten opzichte van de stad zou komen te liggen. En dat bij een locatie midden in ons land met een omvang van bijvoorbeeld Assen of Hoorn. Hier wordt overduidelijk lokaal gedacht en niet een afweging gemaakt op basis van nationale belangen.

Een tweede nadeel van lokaal ruimtelijk beleid is dat elke nieuwe ontwikkeling ‘een gezonde businesscase’ moet hebben. Op zich ben ik altijd te porren voor een zakelijke benadering, maar het idee dat de overheid geen verliezen op projecten zou mogen lijden, is mij wezensvreemd. We hebben toch juist de overheid in het leven geroepen om verliezen te kunnen lijden? De staat is een optelsom van verliezen lijden en in ruil daarvoor belasting heffen. Zonder dat principe hadden we in Nederland nooit dijken aangelegd. Uiteraard is de randvoorwaarde voor de onrendabele projecten dat zij maat schappelijk van nut zijn. En laat een fijne woning in een mooie wijk dat nu net zijn. Kortom, we moeten toe naar een beheerste centralisering van het ruimtelijk beleid. Met herintroductie van landelijk effectieve sub sidie-instrumenten om lokaal gewenste ontwikkelingen te facilite ren. Kan mooi in de komende kabinetsformatie geregeld worden.

Henk Peter Kip is directievoorzitter bij Mitros in Utrecht. hkip@mitros.nl

Omdat hij is benoemd in het algemeen bestuur van Aedes is dit de laatste column van Henk Peter Kip in Aedes-Magazine.

‘Hier wordt overduidelijk lokaal gedacht en niet een afweging gemaakt op basis van nationale belangen’

EN TOEN KWAM CORONA

‘WE ZIJN BEWONERS ACTIEVER GAAN BENADEREN’

Corporatiemedewerkers die voor hun werk bij huurders thuis langskwamen, hebben hun werk door corona zien veranderen. Wat konden zij het afgelopen jaar voor bewoners betekenen? Hoe werkten ze daarbij samen met andere organisaties? Medewerkers van drie woningcorporaties geven een persoonlijke terugblik.

Door corona hebben ook corporaties hun werk en dienstverle ning van de ene op de andere dag moeten aanpassen. Ook de samenwerking met andere partijen is veranderd. Het meeste werk is doorgegaan, soms improviserend en altijd binnen de richtlijnen van het kabinet en RIVM. Bezoeken aan bewoners hebben vaak plaats gemaakt voor telefonisch contact. Als mede werkers nog wel achter de voordeur komen, gaat dat anders dan voorheen. Een mondkapje hoort in ieder geval bij de standaard uitrusting.

DANNIS GROEN EN MEREDITH KAMAIRO Complexbeheerder en consulent sociaal beheer van Parteon in de Zaanstreek

‘Ik kwam altijd veel bij huurders thuis en in maart hield dat abrupt op’, zegt Dannis. ‘We zijn meteen oplossingen gaan bedenken om met onze bewoners in contact te blijven. Een team mede werkers van verschillende afdelingen is oudere bewoners gaan bellen. We heb ben 1.500 mensen gebeld en er uitein delijk 1.180 bereikt. “Hoe gaat het met

u?” en “Heeft u hulp nodig?”, waren onze belangrijkste vragen. Gelukkig bleken de meeste ouderen zich goed te kunnen redden met familie of buren.’

‘Samen met de gemeente hebben we verschillende organisaties ingescha keld voor de bewoners die hulp konden gebruiken. Sommige mensen durfden in de eerste weken van de lockdown helemaal niet meer naar buiten. Daar voor bood de vrijwilligersorganisatie Zaankantersvoorelkaar een helpende hand. De vrijwilligers haalden medicij

nen, deden boodschappen en klusten in tuinen. Of ze belden bewoners elke week een half uurtje, gewoon voor een praatje.’

BEMIDDELEN

‘Tegen het einde van de eerste lock down kregen we meer overlastmel dingen’, zegt Meredith. ‘Vooral uit de hoogbouwflats kregen we klachten. Bijvoorbeeld van mensen die de hele dag de kinderen van de bovenburen hoorden. Wij boden een luisterend oor en belden ook even met de boven-

‘Tegen het einde van de eerste lockdown kregen we meer overlastmeldingen’

buren. Als je opeens de hele dag met alle kinderen thuis moet zitten, kunnen lontjes korter worden. Mensen waren zich vaak helemaal niet bewust dat ze overlast gaven. In sommige gevallen verwezen we door naar Beterburen Die zorgden voor telefonische bemid deling. We hebben geleerd dat het mo gelijk is om overlast ook zo op te lossen. Huisbezoeken zijn niet altijd nodig.’

PARTEON-KLEDING

‘Rond de zomer was er een piek in het aantal overlastmeldingen’, zeggen Meredith en Dannis. ‘Mensen waren de coronamaatregelen zat. Zeker de pubers. Toen gingen we ook weer op huisbezoek: met een mondkapje voor. In Wormerveer-Noord hebben we vanaf augustus extra mensen ingezet om in de wijk aanwezig te zijn. Dat plan bestond al langer, maar kwam door de eerste lockdown op een lager pitje. Als we met onze Parteon-kleding aan door de wijk lopen, zijn we een aanspreek punt voor bewoners. Zo krijgen we ook signalen als het ergens echt misgaat.’

Parteon gaat in Wormerveer-Noord opnieuw een belronde doen. ‘Om te vragen hoe het met de bewoners gaat na ruim een half jaar corona’, zegt Dannis. ‘De noodgedwongen eerste belactie heeft ons wel wat opgeleverd. Misschien moeten we dat structureel twee keer per jaar doen. Actief contact zoeken met bewoners, zonder dat er sprake is van overlastmeldingen. Dat gaan we nu uitzoeken. Maar de medewerkers blijven zeker ook in de wijk aan het werk. Als we voor een lan gere periode niet zichtbaar aanwezig zijn in dit soort wijken, dan redden we het niet met bellen alleen. Dan raken we de grip op zo’n wijk echt kwijt.’

foto : vincent van den hoogen

TOON VAN DER SANDEN

Onderhoudsmedewerker bij Woningbelang in Valkenswaard

‘Met drie onderhoudsmedewerkers doen wij de kleinere reparatieklussen in de ruim 4.000 woningen van Woning belang. De grotere renovaties beste den we uit. En toen kwam corona. Ons managementteam was meteen alert. Reparatiewerk dat niet per se noodzakelijk was, hebben we uitgesteld. Een binnendeur die niet goed sluit, een beschadigd keukendeurkastje. Als het nog open en dicht gaat, doen we dat soort klussen nog steeds niet. Andere reparaties voeren we wel uit. Natuurlijk binnen de richtlijnen van het RIVM en het protocol Samen veilig doorwerken van onder meer Aedes.’

‘Ik heb er nog steeds moeite mee dat ik soms nee moet verkopen. Ook al zijn we nu acht maanden verder. Veel van

onze huurders zijn op leeftijd. Als ik in hun keuken moet zijn, vraag ik of ze naar de woonkamer gaan. Dat blijft las tig hoor. Het is hier toch ons-kent-ons. De mensen zijn gewend om een kopje koffie voor ons te zetten. En even te kletsen. Dat kan allemaal niet meer.

UITLEGGEN

Sommige bewoners begrijpen het niet. Vanochtend vroeg iemand nog: “Waar om heb jij dat mondkapje op?” Dan zeg ik dat het de regels zijn van onze werkgever. Zelf wil ik natuurlijk ook niet ziek worden. Ik moet dat heel vaak uitleggen.’ ‘Het menselijke gaat er wat van af. Ook in de contacten met onze onderaan nemers. Vóór corona kwamen die op

‘Als ik in hun keuken moet zijn, vraag ik huurders of ze naar de woonkamer gaan’

» coronacrisis «

»

kantoor de sleutel halen van de muta tiewoningen waar ze een storing moes ten oplossen. Dan dronken ze koffie en maakten we ook een praatje. Vaak over het werk. Dan vroeg ik bijvoorbeeld om ook even te kijken naar een loshangend stopcontact in de woning.’

‘Maar ook wij moeten ervoor zorgen dat er zo weinig mogelijk mensen bij Woningbelang binnenkomen. Dus heb ik buiten een wand gemaakt met sleu telkluisjes. De elektricien en de lood

gieter lezen nu in hun digitale werkbon welk kluisje ze moeten hebben. Ons contact is nu echt anders.’

GEKKE WERELD

‘Ik denk wel dat sommige dingen blij vend veranderd zijn. We overleggen nu via de laptop, dat scheelt natuurlijk ook reistijd. Ik verwacht dat de onderaan nemers blijvend hun sleutels buiten op zullen halen. Zij schrijven hun rekenin gen op uurbasis. In een jaar tijd kun nen al die koffiekwartiertjes natuurlijk

aardig oplopen. Onze corporatie is heel open in haar financiën. Ik snap dat dus wel.’

‘Voor bewoners zie ik echter nog geen voordelen. Sommige ouderen zijn bang als we in hun huis komen. Dan vragen ze aan hun kinderen om ons op te van gen. Wij vragen van tevoren ook of er zieken zijn en als we aanbellen nog een keer. Het is een gekke wereld gewor den. Ik moet de hele dag goed naden ken, wat doe ik wel en wat niet.’

CONTACT MET HUURDERS

Door de coronamaatregelen hebben corpora ties hun dienstverlening van de ene op de an dere dag moeten aanpassen. Desondanks geven huurders gemiddeld een ruime 7 voor de dienstverlening van woningcorporaties blijkt uit de recent gepubliceerde Aedes-benchmark. Lees meer op www.aedes.nl/benchmark en www.aedes.nl/coronacrisis.

MARJO BOUWMEESTER

Incasso-medewerker bij Rochdale in Amsterdam

‘Vanaf 16 maart werken we thuis. De collega’s van het eerste klantencontact raakten toen al snel overspoeld met telefoontjes van mensen die de huur niet meer konden betalen. Bij incasso kreeg ik te maken met huurders die voorheen nooit financiële problemen hadden. Mensen die op Schiphol ont slagen waren, taxichauffeurs zonder werk, zzp’ers die geen inkomsten meer hadden.’

‘Die eerste weken hebben we veel meer mensen dan gebruikelijk moe ten helpen. In het begin was er nog veel onduidelijkheid over de Tozo, de tijdelijke overbruggingsregeling voor zelfstandige ondernemers. Anderen moesten een uitkering aanvragen. We parkeerden de huurschuld even tot

mensen het geregeld hadden. En maak ten een afspraak voor een vervolgtele foontje een paar weken later.’

VROEG EROPAF

Op de afdeling Incasso behandelt Marjo vooral de huurachterstanden tot en met de tweede maand. In die periode nemen zij en haar zeven collega’s onder meer telefonisch contact op met huur ders om te kijken of ze de huur alsnog kunnen betalen of spreken ze een betalingsregeling af. Bij twee maanden huurachterstand gaan ze na twee bel pogingen op huisbezoek. Die bezoeken zijn door corona niet mogelijk. ‘Die eerste periode maakte ik me daar wel zorgen over. Bij mensen thuis zie ik vaak pas goed hoe de zaken ervoor staan. Door de stapels ongeopende post bijvoorbeeld. Als het ons niet lukt om te helpen, schakelen we ons net werk in om zo’n bewoner te onder steunen.’

Zo maakt Rochdale deel uit van Vroeg Eropaf, een samenwerkingsverband van onder meer de Amsterdamse cor poraties, maatschappelijke dienstverle ning, energiebedrijven en de gemeente. Door corona zijn we mensen met een huurachterstand nog actiever gaan be naderen, zegt Marjo. ‘We sturen meer mailtjes en sms’jes. Nu bellen we ook nog een derde keer, als er twee keer

niet opgenomen wordt. Met zo’n derde telefoontje krijgen we mensen vaak wel te spreken. Misschien omdat de voice-mail dan al twee keer is inge sproken. Ik verwacht dat we met deze aanpak doorgaan en intensiever blijven bellen. De huurachterstanden zijn ook niet enorm toegenomen. Na die eerste moeilijke weken, hebben de meeste mensen hun zaken kunnen regelen.’

OPLUCHTING

‘Extra telefoontjes kunnen sommige huisbezoeken vervangen, maar hele maal overbodig worden ze niet. Som mige oudere mensen kunnen we bij voorbeeld niet per mail of met een sms’je bereiken. Dan gaan we langs. Ik zie dan vaak opluchting omdat we iets voor ze kunnen regelen. Bijvoorbeeld als er iets is misgegaan met hun mach tiging.’

‘Ik ben ook blij met Budget op Maat In dit project geven medewerkers van Maatschappelijke Dienstverlening gra tis budget- en energieadvies aan onze nieuwe huurders. We werken daarbij samen met de gemeente Amsterdam. Dat gebeurt nu al in Noord en straks ook in Zuidoost. De meeste huurders zijn daar heel positief over. Door corona weten we nu allemaal hoe belangrijk het is om een financiële buffer achter de hand te hebben.’

‘Extra telefoontjes kunnen sommige huisbezoeken vervangen, maar helemaal overbodig worden ze niet’

» feiten en cijfers «

Aedes-benchmark Mooie verbeteringen én financiële knelpunten

De zevende Aedes-benchmark laat zien dat de prestaties van woningcorporaties op veel fronten opnieuw zijn verbeterd. Woningen zijn duurzamer en er is volop geïnvesteerd in woningverbetering. Huurders beoordelen de dienstverlening met een mooie 7,6. Tegelijk maakt de benchmark duidelijk dat corporaties voor een grote opgave staan in nieuwbouw en verdere verduurzaming, terwijl het op financieel gebied begint te knellen.

In deze editie van de benchmark hebben 382.000 huurders de dienstverlening van hun corporatie beoordeeld. Zij geven corporaties gemiddeld het rapportcijfer 7,6, de hoogste waardering sinds de eerste peiling in 2014. Daarnaast delen corporaties in de benchmark informatie over hun prestaties op het terrein van bedrijfslasten, duurzaamheid, onderhoud & verbetering, beschikbaarheid & betaalbaarheid en nieuwbouw. Dat maakt prestaties onderling vergelijkbaar en geeft handvatten voor verbetering. Aedes voerde de benchmark uit samen met PwC, KWH en ABF Research. In totaal werkten 274 corporaties mee aan de benchmark, samen vertegenwoordigen zij 97 procent van alle sociale huurwoningen.

Bedrijfslasten gestegen

De bedrijfslasten van corporaties zijn deels wel en deels niet beïnvloedbaar. Het eerste

omvat de kosten die corporaties maken om verhuur en beheer te organiseren. Deze kosten zijn in 2019 met 5,5 procent gestegen naar 828 euro per verhuureenheid (vhe), door onder meer groeiende personeelskosten en meer uitgaven voor leefbaarheid. De niet-beïnvloedbare bedrijfslasten namen af met 28 euro per vhe naar 1.013 euro. Toch blijven deze lasten ongekend hoog: bijna twee keer zo hoog als zeven jaar geleden. Dit knelt en heeft direct invloed op het betaalbaar houden van huren en investeringsmogelijkheden.

Investeren in onderhoud: hogere tevredenheid

De kosten voor onderhoud en woningverbetering zijn van 4,8 miljard euro in 2015 gestegen naar 7,2 miljard euro in 2019. Dit leidt direct tot een hoger rapportcijfer van huurders. De gemiddelde Energie-Index (EI) is gedaald naar 1,51 dankzij continue investeringen in de woningen. Oude verwarmingsinstallaties werden vervangen en 72.000 woningen zijn voorzien van zonnepanelen. Corporaties zijn goed op weg om het doel van 1,40 in de EI te halen, namelijk een gemiddeld energielabel B in 2021.

Beperkte huurprijsstijging en achterblijvende nieuwbouw Gemiddeld steeg de huurprijs met 2,3 procent naar 544 euro. De stijging is 0,3 pro-

cent meer dan het voorgaande jaar, maar evenveel als de inflatie. De huurprijsverhoging was lager dan wat maximaal toegestaan is. 16,4 procent van de huurders heeft een betaalrisico, een stijging van 4,5 procent.

Per saldo kwamen er 2.000 sociale huurwoningen bij, waarmee het tekort aan sociale huurwoningen nauwelijks wordt ingelopen. Totaal hebben corporaties in 2019 13.283 nieuwe woongelegenheden gerealiseerd. Dat is fors lager dan de ambitie van 34.000 woningen per jaar. De gemiddelde kosten per woongelegenheid bedroegen 156.161 euro. Bouwkosten stijgen gemiddeld 14 procent.

Leren van de benchmark

Om corporaties op weg te helpen bij het van elkaar leren en verbeteren, organiseert Aedes een uitgebreid benchlearningprogramma met 80 sessies. Zo’n 1.000 medewerkers van corporaties delen hun werkwijze en bespreken inzichten over eigen prestaties en verbetermogelijkheden. De sessies bieden handvatten om in de eigen corporatie verder te kunnen ontwikkelen en verbeteren.

Meer lezen?

De volledige Aedes-benchmark vindt u op www.aedes.nl/benchmark.

» feiten en cijfers «

» feiten en cijfers «

Bespaar tijd en kosten met centraal beheer

‘Onze servicegraad gaat omhoog, omdat we nu meer tijd hebben om bewoners sneller te helpen.’

Adviseur Vastgoed woningstichting Rochdale

Beheer op afstand in grote wooncomplexen, sociale huurwoningen of zorgappartementen is volop in ontwikkeling. Met integrale oplossingen voor o.a. intercom, toegangsbeheer, cameratoezicht, informatieschermen en woningautomatisering is de installatie en het onderhoud een stuk eenvoudiger. Wist u dat het mogelijk is om zonder meerprijs een gebouwgebonden elektronische installatie centraal te beheren en te integreren?

Met centraal beheer bepaalt u per wooncomplex wat nodig is en regelt u op maat voor iedere huurder afzonderlijk de best passende techniek. Elbo Technology heeft dé oplossing voor het efficiënt managen van:

• intercom

• toegangsbeheer

• cameratoezicht

• informatieschermen

• woningautomatisering

De voordelen voor u als woningcorporatie

Als u op maat veiligheid en modern comfort wil bieden aan uw huurders én de efficiency van uw woningbeheer wilt optimaliseren, is centraal beheer van de systemen van Elbo Technology de beste oplossing.

Operationele kosten en onderhoudskosten worden verlaagd

Centrale software-updates zijn met een druk op de knop geregeld Fouten worden gereduceerd Installaties en renovaties verlopen goed georganiseerd

Er is continu ondersteuning en advies voor alle betrokken partijen Het comfort en de veiligheid van uw huurders wordt verhoogd

Elbo Technology brengt gebouwen tot leven

Elbo biedt een breed scala aan slimme integrale oplossingen op het gebied van communicatie, comfort en veiligheid. Als vertegenwoordiger van het Italiaanse Urmet, wereldleider op het gebied van intercom, garandeert Elbo een degelijk en duurzaam assortiment, waardoor er voor iedere situatie een oplossing op maat mogelijk is.

Partner van Rochdale

Onlangs ging Rochdale, één van de oudste woningcorporatie in Nederland met een kleine 40.000 verhuureenheden, een duurzame samenwerking aan met Elbo Technology. Elbo is niet alleen de vaste leverancier van slimme en toekomstbestendige oplossingen met betrekking tot toegangsbeheer, intercom en cameratoezicht, maar staat hun partner ook bij als vraagbaak en kennisspecialist om

het proces voor, tijdens en na de installatie zo efficiënt mogelijk te laten verlopen.

Werken met Elbo Technology als partner

Met Elbo als partner voor uw gebouwgebonden installaties, bent u niet alleen verzekerd van slimme integrale oplossingen voor iedere situatie, maar wordt u ook volledig ontzorgd op het gebied van centraal beheer door een sparringpartner die meedenkt, helpt en vragen beantwoordt. Bovendien schept een partnerschap met Elbo duidelijkheid voor alle betrokken partijen zoals installateurs, wijkbeheerders en de servicedesk en is een optimale samenwerking het resultaat.

Wilt u meer weten over centraal beheer van geïntegreerde oplossingen voor communicatie, comfort en beveiliging? Kijk op www.elbotechnology.nl voor meer informatie. Om een afspraak te maken met een van onze specialisten belt u naar +31 (0)40 26 79 888

Wij brengen gebouwen tot leven...

+31 (0)40 26 79 888 | advies@elbotechnology.nl | www.elbotechnology.nl

DE KORTE AKKEREN

IN

GOUDA

MENSEN MAKEN DE WIJK

Saamhorigheid. Dat is de eigenschap waar de Goudse wijk De Korte Akkeren iedereen mee verrast. Een gekleurde wijk, letterlijk en figuurlijk. Waar de kracht, creativiteit en de samenwerking tussen de bewoners maakt dat het decennialang investeren door gemeente en woningcorporaties effect sorteert. ‘Je valt niet zo snel uit de toon in De Korte Akkeren.’

In de wijk gaan oud en nieuw samen. Zowel in de huizen als de bewoners. Mensen die er vroeger met een boog omheen fietsten, spelen er nu muziek en gaan er naar het filmhuis. Te gelijkertijd is het één van de armste wijken van Gouda, die re gelmatig negatief in het nieuws komt. Met autobranden en criminaliteit bijvoorbeeld. Waar hulpverleners een tandje bij moeten zetten om mensen die het nodig hebben, zorg achter de voordeur te brengen. De laatste maanden kwam De Korte Akkeren ook mooi in het nieuws. Mede dankzij een documentaire van Kruispunt Wij

in de wijk. Centraal in de film staat de energieke buurtmoe der Dushi die eigenlijk Marian heet, inmiddels een lokale be roemdheid. Ze kookt onvermoeibaar voor de wijkbewoners vanuit buurtcentrum De Walvis.

FOTOPROJECT

Er heerst de gezelligheid van een volkswijk. In de zomer drinkt men voor het huis op de stoep koffie met de buren. Buurtva ders bewaken de leefbaarheid, een sportschoolhouder houdt de kwajongens van de straat. Maar eind 2020 en in coronatijd »

In de Herenstraat in Gouda hangen de levensgrote portretten van bewoners uit De Korte Akkeren. Het fotoproject van Bram Tackenberg heeft mensen in de buurt een gevoel van trots gegeven.

ligt de wijk er een beetje doods bij. Het buurthuis is gesloten, de kou drijft mensen naar binnen.

Toch zijn de bewoners altijd aanwezig in de centrale Heren straat en in het gezondheidscentrum, want daar hangen op het moment tientallen levensgrote foto’s van gezinnen uit De Korte Akkeren. Veel verschillende gezichten. Oud, jong, arm en iets minder arm, heel erg wit tot best wel bruin. In huiskamers van alle stijlen.

De foto’s zijn gemaakt door kunstenaar Bram Tackenberg als onderdeel van een groter project. ‘We hebben onder meer drie verschillende buurtkranten gemaakt, waar foto’s paginagroot in staan’, legt hij uit. ‘Daarnaast staan er de verhalen in van veertien geportretteerden, maar dan willekeurig door elkaar in de drie verschillende kranten. Die hebben we om en om in de brievenbussen gestopt. Mensen moesten dus bij de buren aanbellen om de foto bij het verhaal te krijgen. Zo betrek je de hele buurt. Iedereen komt bovendien door de Herenstraat op weg naar het centrum. Mensen komen met elkaar in gesprek. Iemand vertelde dat hij al twintig jaar in de Herenstraat woont en er nu voor het eerst trots op is.’

SOCIALE IMPACT

Bram Tackenberg deed dit fotoproject eerder in een andere wijk van Gouda. Wethouder Rogier Tetteroo stelde voor het ook in De Korte Akkeren te doen. Woningcorporatie Mozaïek Wonen sloot ook aan en verder droeg nog een handvol maatschappelijke en commerciële partijen bij. Bram was blij verrast met de steun voor het project. ‘In Gouda vinden ze kunst vaak nogal ingewikkeld.’ Hij vindt het ‘ontzettend tof dat zo’n autonoom kunstproject zoveel sociale impact kan hebben’. Tegelijkertijd is Bram realistisch over het langetermijneffect van zijn werk. ‘Eén keer zoiets doen is niet genoeg. Je moet vaker een project doen. En dan natuurlijk in combinatie met bijvoorbeeld steun voor het buurthuis en activiteiten voor jongeren.’

BEMOEIZORG

De voormalige arbeiderswijk De Korte Akkeren heeft veel aandacht nodig. Dat beaamt iedereen die bijdraagt aan dit artikel. Niet alleen door de sociaaleconomische status van de buurt en de bewoners. Ook de huizen en gebouwen zijn niet altijd van de beste bouwkwaliteit. De wijk ontstond – zoals zoveel wijken in Gouda – in een tijd dat fabrieken uitbreid den, de huizen boden onderdak aan de arbeiders die er werk ten. De chemische fabriek Croda staat er zelfs nog steeds.

Anne Marie Elderman van GGD Midden Holland kent de problematische kant van De Korte Akkeren goed. Zij is procesregisseur bij het Meldpunt zorg en overlast, waar ze naar eigen zeggen ‘bemoeizorg’ organiseert. ‘Ons doel is dat mensen zorg en hulp krijgen, ook als ze daar niet meteen voor open staan.’ Het gaat vaak om gecompliceerde meldin gen, ook in deze wijk. Anne Marie: ‘Achter de voordeuren is veel leed. Financiële problemen, mensen met verward gedrag, verslaving, veel ouderen met psychische problemen.

foto : jeroen van kooten

Marian (54)

Eigenlijk heet ze Marian maar mensen in de buurt kennen haar vooral als ‘Dushi’ wat zoiets als ‘schatje’ betekent. De straat mag dan niet zo goed bekend staan, toch woont ze hier al 27 jaar en wil er nooit meer weg. Pleegzoon Jerryson (10) woont bij haar en dochter Kimberly en kleindochter Nies komen regelmatig langs. Ook toen de foto werd gemaakt. Marian houdt van mensen. Al jaren kookt ze vrijwillig de sterren van de hemel. Ze doet alles zelf: boodschappen, koken, serveren en schoonmaken. Eerst in buurthuis De Walvis maar sinds dat door corona is gesloten, kookt ze vanuit huis. Elke dag voor wel 50 man. Ik kook niet van recept maar vanuit m’n gevoel, met heel mijn liefde. Een maaltijd kost vijf euro en van mij mag iedereen opscheppen tot het op is.’

» leefbaarheid «

Hamza (10)

Samen met zijn ouders en zusje Halla kwam Hamza in 2015 vanuit Syrië naar Nederland. Hun kleine zusje Tala is hier geboren. Hamza zit in groep 6 van de Westerschool in Gouda. Zijn vader Samer werkt bij Promen en moeder Rana bij de Plus. Sinds drie jaar wonen ze in dit huis in De Korte Akkeren. Hamza vindt de straat mooi en het gras ook. In de buurt speelt hij vaak met vriendjes. Hij wordt wel vaker bij een gesprekje geroepen om te vertalen. Zijn ouders praten nog niet zo goed Nederlands dus Hamza tolkt. ‘Want ik spreek wel een beetje Nederlands’, legt hij bescheiden uit. Op de vraag wat hij later wil worden houdt Hamza ruggespraak met zijn ouders.

Maar het valt wel op dat mensen veel van elkaar kunnen heb ben in de wijk. Je valt er niet zo snel uit de toon. En mensen roeren zich als er problemen zijn. Er zijn bijvoorbeeld buurt vaders, die de oren en ogen van de wijk zijn.’

VEELZIJDIG BELEID

Rogier Tetteroo heeft als wethouder sinds 2014 onder meer wijkontwikkeling en armoedebeleid in portefeuille. Zodoen de is hij betrokken bij De Korte Akkeren en ‘andere wijken die een extra zetje kunnen gebruiken’. Hij kent De Korte Akkeren en de mensen die er wonen goed. Het gemeente beleid is even veelzijdig als de wijk zelf, vertelt hij. ‘Er speelt best wat. Kleine woningen, mensen met weinig opleiding en een laag inkomen. Alle demografische gegevens wijzen in de richting van aandachtswijk. Maar je kunt heel De Korte Akkeren niet over één kam scheren. Er zijn ook mooie jaren 30 woningen aan singels. Het beeld verschilt van straat tot straat.’

Het beleid van de gemeente, de woningcorporaties en andere partners is een samenspel van vernieuwingen: nieuw bouw, slopen, meer groen en meer ruimte voor spelende kinderen creëren, voorzieningen verbeteren en huizen le vensloopbestendig maken. En tegelijkertijd investeren in de sociale cohesie en de aanpak van criminaliteit, ondermijning en zwerfvuil.

STENEN EN MENSEN

Ook de woningcorporaties zetten volgens adjunctdirecteur Henk Brückmann van Mozaïek Wonen in op zowel de stenen als de mensen. Zijn corporatie heeft met 1.100 woningen samen met Woonpartners MiddenHolland de meeste woningen in de wijk. ‘We zetten in op drie pijlers: sociaal, fysiek en economisch. Het betrekken van de bewoners is daarbij onmisbaar.’

Samenwerking tussen alle partijen is ook cruciaal: naast de

gemeente zijn bijvoorbeeld het sociaal wijkteam, welzijn, GGD en de politie betrokken. Brückmann: ‘Met elkaar zetten we stappen vooruit.’

Die samenwerking leidde de afgelopen jaren tot veel acti viteiten: vernieuwen en versterken van het centrum, betere winkels, de opzet van een gezondheidscentrum, een buurt huis en cultureel centrum, probleemaanpak van jongeren groepen, toevoegen levensloopbestendige woningen, opknappen gevels en verwaarloosde panden, verbouwen van karakteristieke panden, pleintjes en buurttuin aanleggen, meer parkeerplekken. En ga zo maar door.

SOCIAAL WEEFSEL

Het belangrijkst is het investeren in de bewoners zelf. Wethouder Tetteroo: ‘Als de straat verzakt, hebben we die morgen weer opgehoogd. Maar het duurt veel langer voordat sociaal weefsel weer heel is. De laatste tijd zetten we flink in op het versterken van wat wij krachtbronnen noemen. De voetbalclub kreeg nieuwe velden met een sporthal ernaast. In de kerk kwam een gezondheidscen

» leefbaarheid «

OVER DE KORTE AKKEREN

De Korte Akkeren (door veel Gouwenaars uit gesproken als ‘De Kortàkkeren’) is een wijk in Gouda zuidwestelijk van het centrum. De wijk is omgeven door waterwegen. Er wonen een kleine 10.000 mensen. De Korte Akkeren kreeg zijn huidige vorm in het begin van de vorige eeuw. Sinds 1870 is Gouda al een fabrieksstad met een relatief grote arbeiders bevolking. Na de komst van de kaarsenfabriek (nu Croda) in 1858 en de Koninklijke Goud sche Machinale Garenspinnerij N.V. in 1861, is de bouw van De Korte Akkeren begonnen vooral om de fabrieksarbeiders te huisvesten. Croda staat er nog steeds. De Garenspinnerij is inmiddels een cultuurhuis.

trum, het buurthuis kreeg een keukenfunctie.‘ Dat soort investeringen werkt, merkt Tetteroo. ‘De Korte Akkeren heeft sterke inwoners. Genoeg mensen die mee willen doen. Wat wij dan doen is zorgen dat die initiatie ven uit de verf kunnen komen.’ Als Tetteroo zou moeten adviseren over de aanpak van een wijk als De Korte Akke ren, is ‘geduld’ zijn voornaamste tip: ‘Want wij zijn al sinds de jaren 90 bezig. En betrek bewoners goed. Zij weten zelf donders goed wat er speelt en wat er moet. Pak verder de kleine merkbare dingen meteen aan. Waar een zebrapad, verlichting of een hek nodig is, realiseer die dan ook. Dat werkt en schept vertrouwen.’

Henk Brückmann is het eens met de wethouder: ‘Ons advies: neem aan de voorkant iedereen mee, hou elkaar vast gedu rende het traject, blijf met elkaar in gesprek, wees realistisch over wat er wel en niet kan. En heb geduld.’

DUURZAAMHEID

De wijkontwikkeling van De Korte Akkeren is nog niet af, benadrukt Tetteroo. ‘We moeten nu ook de duurzaamheids lag gaan maken. Die vind ik voor De Korte Akkeren heel spannend. Er zijn veel huishoudens met lage inkomens, dus betaalbaarheid moet bovenaan blijven staan.’ Ook woning corporatie Mozaïek Wonen heeft in De Korte Akkeren de duurzaamheidsopgave bovenaan het lijstje staan voor de toekomst.

Ondertussen heeft De Korte Akkeren veel last van de coronacrisis. De maatregelen komen hard aan in een wijk die het moet hebben van het contact tussen de mensen. Zo moest de keuken van wijkcentrum De Walvis dicht. Maar onmiddellijk is daar ook weer de veerkracht. Dushi heeft haar plannen al klaar. De buurtmoeder kookt nu thuis voor de buurt met Kerst.

Wendy (39)

Met haar man Johan en hun dochter Eva is Wendy weer terug in De Korte Akkeren. ‘Toen ik achttien jaar geleden wegging, wist ik zeker dat ik hier nooit meer zou willen wonen. En nu woon ik alweer vier jaar in onze fijne koopwoning, om de hoek van mijn geboortestraat.’ Haar overgrootouders en grootouders woonden ook al in de wijk. Wendy is zeer actief in de wijk. Zo organiseert ze met een team van twintig andere vrijwilligers elk jaar een Sinterklaasfeest voor zo’n honderd kinderen uit gezinnen die het wat minder hebben. Dit zelfde team doet ook aan buurtpreventie ‘Toen er vorig jaar zoveel autobranden waren, surveilleerden we iedere nacht tussen twaalf en vijf.’ Er wordt intensief samengewerkt met de jongeren van de boksschool. Zij helpen bijvoorbeeld met het opruimen van straatvuil in de wijk.’

Resultaatgericht samenwerken?

Woningcorporatie Mitros kiest vol overtuiging voor resultaatgericht samenwerken (RGS) bij grootschalig onderhoud. ‘Het is de kern van ons inkoopbeleid. We schrijven niet langer voor, maar dagen uit. Projectmatige aanbestedingen gericht op de laagste prijs zijn volledig achterhaald.’ Check met welke vragen inkoopadviseur Ron Sierink zijn co-makers op scherp zet. Maak kennis met resultaatgericht samenwerken op vgokeur.nl

Heel Nederland in een energieneutrale woning

Dat is de ambitie van het Energieakkoord voor 2050. Ook het gebruik van metalen moet teruggebracht worden. Circulair inkopen wordt de norm. Voor u als woningbouwcorporatie is dit dan ook een enorme opgave.

Met onze duurzame LED-verlichting verbetert u uw Energielabel. U verlaagt uw CO2-footprint met 70%. En wanneer het aankomt op het hergebruik van materialen zet u met onze retrofit-oplossing een stap naar meer circulariteit. Nagenoeg al onze wand- en plafondarmaturen zijn hierop ontworpen. Met de HOGRO Plus-armaturen DOTT, GEO en RINK gaat u een stap verder. Deze armaturen brengen naast hun functionele toepassing ook decoratief een belangrijk accent aan. Interesse in een demonstratie? Neem contact met ons op.

ERVAAR DE KRACHT VAN LICHT

GEO I GEO II GEO III RINK

DOTT DOTT M DOTT XL

zestien uit tweeëndertig «

SASKIA BOLTEN

16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer beantwoordt Saskia Bolten, voorzitter van de Woonbond, 16 vragen.

TEKST : ELSKE KOOPMAN , FOTO : JEROEN POORTVLIET

 Wanneer hebben huurders genoeg invloed?

‘Als het wettelijk geregeld is en woningcorporaties zich eraan houden. Sommige corporaties betrekken hun huurders niet of te laat bij besluiten. Daardoor krijgen huurders niet overal dezelfde behandeling. Corporaties zouden een bijdrage moeten leveren aan een goede huurdersorganisatie en aan educatie. Daardoor krijgen huurders een sterkere positie, bijvoorbeeld bij het maken van prestatieafspraken.’



Wie wonen er over twintig jaar in corporatiewoningen?

‘Ik hoop dat er mensen wonen met een laag inkomen en weinig kansen, maar ook mensen met hogere inkomens, zodat er gemengde buurten ontstaan. Ik hoop dat corporaties niet gedwongen worden om alleen nog probleemgevallen te huisvesten.’

 Hoe woont u als u 85 bent?

‘Ik hoop nog zelfstandig, zonder trappen. Ik ben eens in een trapgat gevallen en zat een tijdje in een rolstoel. Ik kon toen niet veel en een deel van mijn huis was onbereikbaar voor me. Ik zou het vreselijk vinden als ik weer in die situatie terechtkom als ik later minder mobiel ben.’

Uw buurmeisje van acht vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u?

‘Ik werk eraan dat mensen in een fatsoenlijke, betaalbare woning kunnen wonen. Daarnaast werk ik als buurtbemiddelaar bij burenruzies en bij het inloopcentrum zorg ik dat mensen minder eenzaam zijn.’

» zestien uit tweeëndertig «

 Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?

‘Ik hoop van wel. Het zijn belangrijke instellingen en ik hoop dat ze dan weer op de oorspronkelijke leest zijn geschoeid: voor de volkshuisvesting, inclusief leefbare buurten.’

 Hoeveel huurwoningen heeft Nederland nodig? ‘Veel. Ik kan geen aantal noemen, maar er is een groot tekort.’

 Wat heeft u van uw vader?

‘Rust. Ja, hij was burgemeester en ik ook, maar hij is van ambtenaar opgeklommen. Ik ben nogal bemoeizuchtig net als mijn moeder, en ben daarom de politiek ingegaan. Van de elf zussen en broers ben ik de enige die politiek actief is.’

 Waar moet de hoogte van de huur van afhangen?

Van de kwaliteit van de woningen, niet van inkomens. Woningcorporaties moeten geen inkomenspolitiek voeren.’

 Met wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten?

‘Met Gloria Wekker, hoogleraar en een heel inspirerend mens. Als er iemand is die je duidelijk kan maken, dat de plek waar je wieg stond jouw kansen in het leven niet mag bepalen, is zij het wel.’

 Op welk sociaal medium bent u het meest actief?

‘WhatsApp, is dat een sociaal medium? Op Twitter en LinkedIn ben ik bij vlagen actief, als ik wat te melden heb. Facebook heb ik alleen voor mensen die me filmpjes sturen die ik nergens anders kan zien.’

 Waar werd u in het afgelopen jaar heel erg blij van?

‘In coronatijd? Toen de eerste lockdown werd opgeheven en mensen elkaar weer konden ontmoeten.’

 Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?

‘Nee. De markt gaat voor winst en niet voor volkshuisvesting.’



Op welk moment was u het moedigst?

‘Toen ik ontslag nam als burgemeester.’

 Wat zou u doen aan de wachttijden voor een sociale huurwoning?

Ik ben erg blij met Aedes-voorzitter Martin van Rijn die pleit voor meer nieuwbouw. Die moet wel betaalbaar zijn. Daarnaast moet de kwaliteit van bestaande woningen beter. En hou bij toewijzing oog voor de mensen en hun situatie: jonge gezinnen beneden en niet boven een oudere alleenstaande, bijvoorbeeld.’



Aan welk huis bewaart u de beste herinneringen en waarom?

‘Aan het huis in de Betonbuurt in Utrecht. Ooit gebouwd als "woonschool", een wijk met ontoelaatbaren, maatschappelijk onaangepasten en asocialen onder toezicht van de Stichting Volksopvoeding. In de jaren  werden dit soort wijken gezien als stigmatiserend en heilloos. Een aantal van die buurten is toen gesloopt, de rest gemengd met andere bewoners. Ik hoorde bij de eerste nieuwe mensen. Ik heb er ruim tien jaar gewoond. Daar heb ik spreekuur gedraaid voor mensen met bijvoorbeeld huisvestingsproblemen, burenruzies, schulden, noem maar op. Daar is de basis gelegd voor mijn interesse in volkshuisvesting.’



Stel u gaat op proef wonen in een corporatiewoning, waar zou u dan op letten?

‘Op de kwaliteit van de woning. Ik kom als buurtbemiddelaar veel bij mensen thuis en zie dat slechte kwaliteit vaak tot problemen leidt, zoals geluidoverlast. Daarnaast let ik op het energieverbruik en op de buurt.’

Saskia Bolten ()

Voorzitter van de Woonbond sinds juni , daarvoor vicevoorzitter. Voor die tijd onder meer namens GroenLinks raadslid en wethouder in Delft, burgemeester in Steenbergen en mediator.

VERNIEUWENDE PRAKTIJKVOORBEELDEN

Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen zij door samen te werken en te innoveren. Dit keer onder andere voorbeelden uit Amersfoort, Hengelo en Venray.

SSH regelt alles digitaal

Stichting Studentenhuisvesting (SSH) heeft het complete verhuurproces gedigitaliseerd. Aan de buitenkant is dat zichtbaar door de nieuwe web site, een interactief portaal voor woningzoekenden en huurders en door communicatie via een chatbot.

Daarachter schuilt een verhuurmutatie systeem waaraan geen mens meer te pas komt. Medewerkers krijgen zo meer tijd voor persoonlijk contact met de huurder. Het oude verhuurmutatie systeem van SSH ging al helemaal auto

matisch. Toen de leverancier het onder houd daarvan stopte, besloot SSH de lat voor een nieuw systeem nog hoger te leg gen. ‘Studenten willen hun zaken snel digi taal regelen’, zegt manager I&A Ronald de Lange. ‘De oplossing vonden we niet bij de softwareleveranciers die veel voor corpo raties werken. Zij gaan uit van bestaande systemen. Zo kwamen we bij Hoppinger terecht.’

Bij de ontwikkeling van het nieuwe sys teem is scherp gekeken naar de processtap pen. De Lange: ‘Woningtoewijzing is ver simpeld van zes naar twee stappen. Voor

deel: er kan minder misgaan. Het achter liggende ERP-systeem voor de adminis tratieve verwerking van de verhuringen wordt nu vanuit ons nieuwe systeem ge vuld. Minder foutgevoelig en dus een verbetering van de datakwaliteit.’ Sinds september is de nieuwe website met alles wat daarbij hoort live. De studenten kunnen alles via hun mobiel regelen. En ze hebben beter inzicht in hun slagingskans voor kamers of studen tenwoningen. Dat merkt SSH nu al door afname van het aantal telefoontjes.

Meer weten? Mail Ronald de Lange: ronalddelange@sshxl.nl

» slimmer en beter voor elkaar «

Alert op laaggeletterdheid

Niet voor iedereen is lezen en schrijven vanzelfsprekend. 2,5 miljoen Nederlanders hebben hier moeite mee. Om huurders die laaggeletterd zijn beter te begrijpen, volgden medewerkers van de Alliantie een online training.

De training is een initiatief van José van der Horst, gebiedscoördinator in de regio Amersfoort. Zij kwam in contact met het Taalhuis van de biblio theek in Nijkerk en besefte dat de taal die zij en haar collega’s gebruiken voor veel huurders lastig is. ‘Het is niet onze bedoeling om het mensen moeilijk te maken. Daarom is het goed om kri tisch naar onze brieven en folders te kijken.’ De Alliantie organiseert in de lunchpauze regelmatig kennisdeelbijeenkomsten voor medewerkers. José plande het onderwerp hiervoor in, maar vanwege corona werd de bijenkomst via Teams gedaan. Zo konden ook collega’s uit andere werkgebieden aanhaken. De training werd gegeven door Betsie van Ravenhorst van het Taalhuis. Een belangrijke rol was weggelegd voor Wil Smit (op de foto), die via het Taalhuis beter leert lezen. Zij vertelde waar ze in de praktijk tegenaan loopt. De Alliantie heeft een taalwijzer waarin staat hoe je dingen in makkelijke taal kunt schrijven. De deelnemers aan de online bijeen komst zijn zich daarvan weer meer bewust.

Bekijk hier feiten en cijfers over laaggeletterdheid: www.lezenenschrijven.nl/voor-gemeenten/fei ten-en-cijfers

Waterproof met waterschap

Corporaties verduurzamen hun woningen. Met weinig extra moeite is de bebouwde omgeving meer waterproof te maken. Welbions deed dat in samenwerking met het waterschap.

Klimaatbewust bouwen is een belangrijk onderdeel van verduurzaming. Waterschappen zijn daarin steeds meer een vitale partner van woningcorporaties. Toen het parkeerterrein bij het Welbionskantoor in Hengelo toe was aan vernieuwing is er in samenwerking met het waterschap gekozen voor een klimaatbewuste aanpak. Regenwater wordt nu via speciale bestrating opgevangen en daar na afgevoerd naar de beek. Ook zijn er laadpalen voor elektrische auto’s en bijenkasten geplaatst. Langs de beek is nu een pad dat aansluit op een groene wandelroute door Twente. Voor Harry Rupert was dit een mooi slotakkoord bij zijn afscheid als directeur van Welbions. ‘Dit project is een uitvloeisel van de intensievere contacten die we vanuit WoON Twente – een samenwerkingsver band van 15 Twentse corporaties – hebben opgebouwd met het waterschap.’ Volgens Rupert liggen er in verstedelijkt gebied nog veel kansen om verharde terreinen aan te passen, zodat ze regen water vasthouden en op een goede manier afvoeren. ‘Voor corpo raties is het weinig extra moeite. Bijvoorbeeld met groene daken en met loskoppelen van hemelwater van het riool. Het zou een van zelfsprekendheid moeten zijn, naast alle andere dingen die we al doen op het gebied van verduurzaming.’

Bekijk hier een timelaps van de werkzaamheden: https://youtu.be/BaGth8fp0jc

» slimmer en beter voor elkaar

Energiedisplay: dubbele besparing

Wie direct inzicht heeft in het energieverbruik, gaat vaak bewuster om met energie. Daarom daagt Aedes corporaties uit om in het komende jaar het energiedisplay te installeren bij minimaal 100 huurders.

Met het energiedisplay kunnen huurders structureel energie en geld besparen. Gemiddeld 5 procent op energieverbruik, dat bij 1.000 huishoudens optelt tot jaarlijks 200 ton minder CO2-uitstoot. De besparing voor de huurder bedraagt 60 tot 120 euro per jaar. Huurders in onder meer Amsterdam, Utrecht, Drenthe en de Achterhoek zijn blij dat ze met de displays nu al grip hebben op hun energieverbruik. Het maakt huurdersorganisaties enthousiast over deze aanpak. Bijkomend effect is vervolgens vaak meer draagvlak voor verdere verduurzaming. In het project Meters Maken van de Woonbond en Aedes kunt u op een relatief eenvoudige manier aan de slag. De investering voor de corporatie is 100 euro per display en beperkte uren voor de coördinatie. De bedoeling is dat tijdens logische contactmomenten, zoals mutatie of renovatie, het display wordt geïnstalleerd en toegelicht. Corporaties ontvangen via Quintens alle informatie die u én de huurder nodig hebben, een training voor de installateurs en toegang tot een helpdesk voor al uw vragen.

Meer informatie, bijvoorbeeld over subsidie of aanmelden? Neem contact op met Quintens via metersmaken@quintens.nl of 030 656 60 86. Of kijk op www.energieengedrag.nl/meters-maken.

De ketel was op, het gebouw nog niet

Wonen Limburg heeft een woongebouw in Venray uit 1970 met 48 appartementen aardgasloos gemaakt. Dankzij een speciale luchtwater­warmtepomp konden bestaande leidingen en radiatoren blijven zitten. De overlast voor bewoners was dus minimaal.

Het woongebouw was al geïsoleerd tot label D. ‘Meer is bij dit soort woningen niet mogelijk’, zegt projectleider Frank Gielens. ‘De woningen kunnen nog twintig jaar mee. Toen de ketel van de collectieve verwarming aan vervanging toe was, zochten we mogelijkheden om het woongebouw aardgasloos te maken zonder het extra te isoleren.’

Er werd een pomp gevonden die het cv-water opwarmt tot 80 graden. Dit industriële systeem is aangesloten op de bestaande leidingen en radiatoren. De energie voor de warmtepompen komt gedeeltelijk van zonnepanelen. Het systeem is verplaatsbaar, zodat het eventueel later bij andere woningen kan worden gebruikt. Deze pilot werd mogelijk met subsidie (RVO Dei+) en extra investeringen van Wonen Limburg. De fabrikant gaat de pomp standaardiseren, zodat de kostprijs lager wordt. Voordat de werkzaamheden werden uitgevoerd kregen alle bewoners een huisbezoek. Het aansluiten van de nieuwe warmtepomp was binnen een dag geregeld. ‘Bewoners hebben er niets van gemerkt’, zegt Gielens. Volgens Slot is men heel tevreden. ‘De temperatuur in de woningen is zelfs constanter.’

Meer weten? Mail: communicatie@wonenlimburg.nl

Een woning voor Sanne Omdat haar hart bij onze zorg ligt

Verpleegkundigen, onderwijzers, lokale ondernemers: ze zijn de drijvende kracht achter een leefbare buurt. Tegelijk is een betaalbare woning voor hen steeds moeilijker te bereiken. Samen met corporaties en gemeenten zet BPD zich al 75 jaar in om wonen voor iedereen bereikbaar te houden. Zo kan Sanne dankzij BPD Woningfonds dicht bij haar werk blijven wonen.

Samen in uw gemeente aan de slag? Kijk op bpd.nl/woningfonds

Bouwen aan het hart van de buurt

» energie en duurzaamheid «

» energie en duurzaamheid «

GROOTSCHALIGE VERDUURZAMING GEWENST, MAAR KAN HET WEL?

We gaan in maart 2021 stemmen voor de Tweede Kamer. In Aedes-Magazine belichten we een aantal belangrijke verkiezingsthema’s aan de hand van interviews met corporaties, politici en deskundigen. Dit keer: gaat grootschalige verduurzaming wel samen met de zorg voor betaalbaarheid en beschikbaarheid?

» energie en duurzaamheid «

»Iedere corporatie worstelt op zijn eigen manier met de grootschalige verduurzaming in combinatie met het regelen van genoeg betaalbare huurwoningen. Uit het onderzoek naar de opgaven en middelen van corporaties gedaan door drie ministeries (BZK, Financiën en EZK) en Aedes blijkt dat de verduurzamingsopgave voor de sociale huursector onhaal baar is onder het huidige beleid. Terwijl de investeringen van corporaties in verduurzaming en nieuwbouw maatschap pelijk cruciaal zijn. Financieel leveren ze echter weinig op of er moet geld bij. De kosten stijgen harder dan de inkom sten, de huren van bewoners. Verduurzaming, woningonderhoud en nieuwbouw worden steeds duurder. En corpora ties zijn de laatste jaren steeds meer belasting gaan betalen. Met als grootste boosdoener de verhuurderheffing, die de sociale huursector inmiddels meer dan 10 miljard euro heeft gekost. Corporatiebestuurder Tonny van de Ven licht toe, dat bij Alwel in Breda verduurzamen belangrijk is, maar dat het nooit ten koste mag gaan van beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen. En hoogleraar Anke van Hal en Henk Nijboer geven hun visie op deze immense uitdaging.

HENK NIJBOER

Lid van de Tweede Kamer voor de PvdA en woordvoerder Wonen

Henk Nijboer denkt dat verduurzaming een belangrijk verkiezingsthema wordt, maar waarschuwt dat het geen splijtzwam mag worden. ‘Dat kan gebeuren, als je het niet verantwoord doet. Je moet lage inkomens en middeninkomens meenemen en ze niet ineens

een rekening presenteren. Daarom moet er geld bij van uit de overheid.’ Sceptici hebben moeite met de snelheid waarmee de landelijke politiek de verduurzaming van het Nederlandse woningbestand wil doorzetten. Immers, bij grotere vervuilers dan de gebouwde omgeving is veel sneller milieuwinst te boeken tegen lagere maatschappe lijke kosten.

Maar volgens Henk Nijboer moeten we niet denken in termen van of-of. ‘De uitstoot van stikstof en CO2 moet zo snel mogelijk omlaag. Daarom moet iedere sector zijn bijdrage leveren. Bovendien komt verduurzaming ook het woongenot ten goede. Een tochtig huis, waarin je de hele winter een trui draagt, is niet meer van deze tijd.’

GEZOND VERSTAND

Om de verduurzaming van bestaande bouw te versnellen ziet het Kamerlid een grote rol voor corporaties vanwege het enorme volume. Zij moeten hiervoor wel fiscaal of via een investeringsfonds tegemoetgekomen worden. ‘Ik denk dat de grote schaal belangrijk is om het betaalbaar te kunnen doen.’

Gezond verstand is volgens Nijboer daarbij cruciaal. ‘Een huis uit de jaren 50 verduurzamen is al gauw de moeite waard. Maar meteen helemaal naar label A bren gen is geen goede besteding van publiek geld en corpo ratiegeld.’

HUURVERLAGING

Verduurzaming mag niet ten koste gaan van beschikbaar heid of betaalbaarheid, benadrukt de PvdA’er. ‘Ik ben vóór afschaffing van de verhuurderheffing, maar wel gekoppeld aan prestaties. Verduurzaming, nieuwbouw. Maar ook huurverlaging wat mij betreft.’ Huurders moe ten volgens Nijboer net zoveel van verduurzamingsmaatregelen profiteren als kopers.

‘Kopers hebben hun zonnepanelen in zes, zeven jaar terugverdiend. De rest van de levensduur hebben ze een

‘Afschaffing verhuurderheffing koppelen aan prestaties’

» energie en duurzaamheid «

lagere energierekening. Het kan niet zo zijn, dat bij huurders het tegenovergestelde gebeurt, namelijk dat zij permanent opgezadeld zitten met een hogere huur. Daarom ben ik tegen de woonlasten-neutrale benade ring. De huur mag wel iets stijgen, maar ik wil ook dat de huurders een deel van de opbrengst van die zonne panelen krijgen.’

GEEN DUIDELIJKE RICHTING

Het Kamerlid erkent dat de kosten voor verduurzaming nog altijd onverminderd hoog zijn. Dat komt volgens hem, omdat de aanpak nog steeds te versnipperd is. Dat wijt hij aan het huidige kabinetsbeleid. ‘Niemand weet waar hij aan toe is. Moet ik nog een nieuw gasfornuis kopen of een nieuwe cv-ketel? Geen idee. Het kabinet biedt geen duidelijke richting. Je moet helder zeggen: in dat jaar verwachten we dit. Zoveel huizen, zoveel wijken. En je moet middelen beschikbaar stellen, met name voor lage inkomens en middeninkomens, om verduurzaming financieel haal baar te maken. Veel mensen denken nu: ik wacht nog even, misschien komt er een regeling. Dat remt helaas ook de innovatie af.’

PUBLIEKE TAAK

In de motie-Nijboer/Ronnes is afgesproken dat bij een volgend kabinet de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) moet terugkeren. Dit moet het huidige gebrek aan centrale aansturing oplossen, vertelt Henk Nijboer. ‘Zorgen voor voldoende woongelegenheid is een pu blieke taak. Dan kun je niet zomaar tegen gemeenten zeggen: los het maar op. De verduurzaming van be staande bouw moet nu zo massaal gebeuren, dat kun je niet alleen aan gemeenten en corporaties overlaten. Daar moet je nationale normen voor stellen en er bud get bij leveren om het te realiseren.’

ANKE VAN HAL

hoogleraar Sustainable Building and Development aan Business Universiteit Nyenrode

Volgens Anke van Hal creëer je meer draagvlak voor ver duurzaming, als je het koppelt aan andere verbeteringen in de wijk. ‘Verreweg de meeste mensen vinden verduur zaming best belangrijk, maar andere zaken nog belangrijker. Dus als je een warmtenet aanlegt en er is een pro bleem met veiligheid of infrastructuur, los dat dan ook meteen op. Want je zet die wijk toch op z’n kop. Dat komt het draagvlak ten goede.’ De hoogleraar is nauw betrokken bij het programma Verduurzaming van kwetsbare wijken, waarin de energie transitie wordt aangegrepen om ook de leefbaarheid in die wijken te verbeteren. Van Hal ziet voor de Rijksover heid een belangrijke rol weggelegd, maar niet voorschrij vend op wijkniveau. ‘Hoe je van het aardgas af kunt, is in elke wijk anders. Dat wat bewoners belangrijk vinden ook. Dus hoe lokaler de aanpak, hoe beter. Samenwer king is daarbij vereist. Partijen die weten wat er speelt in een wijk – bewoners , corporaties en de gemeente – moe ten samen bepalen wat wenselijk is.’

‘Ik geloof vooral in veel meer samenwerking’

energie en duurzaamheid

» GOED LUISTEREN

De Rijksoverheid dient volgens Anke van Hal vooral als katalysator. ‘Het is heel fijn dat er nu geld beschikbaar is om te experimenteren, zoals met die proeftuinen. Ook wettelijk moet er voldoende ruimte komen, want onze regels zijn nog gebaseerd op een ander systeem. Ik hoop op financiële prikkels op de goede momenten, maar vooral dat de overheid goed luistert naar wat er in het werkveld speelt. Het is echt een kwestie van samen nu.’

COMPLEX EN NIEUW

Dat de kosten voor verduurzaming nog altijd hoog uitval len voor corporaties, verbaast Anke van Hal niet. ‘Het is een transitie, dus complex en nieuw. Het vereist andere technieken. Het zal een tijdje duren, voordat alle kinder ziektes eruit zijn. Ooit promoveerde iemand op de vraag, waarom er geen vraag was naar de HR-ketel. Nu zijn ze standaard. Daarom zijn die proeftuinen belangrijk. Daar kan geleerd worden van elkaars ervaring. Op termijn zul len er steeds meer betaalbare oplossingen komen. Dit is echt de overgangsperiode, waarin er geld bij moet en we lessen moeten leren. De grote vraag is wanneer die curve gaat keren en het ineens hard gaat. Bij de HR-ketel was dat al niet te voorspellen. Dit is vele malen complexer.’

Volgens de hoogleraar heeft de coronacrisis de verduur zaming in zekere zin onder een vergrootglas gelegd. ‘Veel mensen werken thuis nu. In de zomer was het in sommige huizen bloedheet. Nu komt de winter eraan. Goed isole ren helpt in beide gevallen. De beschikbare subsidies hel pen natuurlijk ook. Mensen houden niet van dwang, maar velen zien nu de noodzaak en maken vrijwillig de keuze om energie te gaan besparen.’

IEDEREEN IS ZOEKENDE

Van Hal merkt wel dat veel corporaties momenteel wach ten op de transitievisie warmte van hun gemeente. Dat vindt ze jammer.

‘Als je niet weet of er een warmtenet komt en waar, en op welke termijn, dan heb je de neiging je kruit nog even droog te houden. Ik zou corporaties juist adviseren: ga naar de gemeente toe en biedt je kennis aan. Iedereen is zoekende. Corporaties zijn een belangrijke speler en heb ben kennis en ervaring die de gemeente niet heeft. Op elkaar gaan zitten wachten, daarin schuilt nu het grootste gevaar. Samen kun je heel veel voor elkaar krijgen.’

TONNY VAN DE VEN

Voorzitter van de raad van bestuur van woningcorporatie Alwel in Breda

Alwel brengt het aantal woningen dat verduurzaamd wordt momenteel in rap tempo omhoog, van 250 wonin gen naar zo’n 500 tot 550 woningen per jaar. Tonny van de Ven: ‘Ik zie het als een maatschappelijke taak voor cor poraties om bij te dragen aan de energietransitie.’

Bij de meeste panden gaat het om isolatie of om een po tentiële aansluiting op het bestaande warmtenet van Bre da. Bij de wens om grootschalig te verduurzamen loopt de corporatie vooral aan tegen de kosten.

‘Wij dachten dat het voor een tussenwoning neerkwam op 55.000 euro, maar het gaat vaak richting 70.000 eu ro’, vertelt Van de Ven. ‘Grote volumes zouden moeten leiden tot prijsdalingen, maar daar merk ik weinig van. Veel corporaties worstelen daar mee. Ik hoor vaak: moe ten we niet wachten, totdat de techniek beter is? Zoals een kwalitatief goed en betaalbaar alternatief voor de cv-ketel.’

MEEBEWEGEN

Afschaffing van de verhuurderheffing is een vereiste om meer verduurzaming mogelijk te maken. Dat daar afspra ken met de Rijksoverheid tegenover staan, vindt Tonny van de Ven terecht. ‘Maar dan moeten gemeenten mee bewegen in het gevraagde tempo, zowel bij het aanwij zen van bouwlocaties voor nieuwbouw als bij verduur zaming.’

Een huurverlaging, zoals PvdA’er Henk Nijboer bepleit, is volgens de corporatiebestuurder niet aan de orde. Wel gaan na de aanleg van zonnepanelen de servicekosten omlaag, vertelt zij. ‘Na een grote renovatie zoals isolatie gaat de huur meestal wat omhoog. Conform het Woon akkoord ligt er een staffel, zodat een gedeelte van de be sparing bij de bewoner terechtkomt. Ik vind het belangrijk dat dit ook in wetgeving wordt vastgelegd.’

GOKKEN

Van de Ven herkent zich niet in de kritiek van Anke van Hal dat corporaties momenteel te veel wachten op hun gemeente. Maar zij erkent dat het soms lastig is

» energie en duurzaamheid «

om plannen te maken. ‘Alwel werkt binnen drie ver schillende gemeenten. Twee van hen zijn nog maar net begonnen aan hun transitievisie warmte. Dan is het gokken: wat gaat die gemeente doen? Burgers worden per wijk geïnformeerd. Voor de gemeente is het dan lastig als de corporatie vooruitloopt, zeker in een straat waar zowel huurders als particuliere eige naren wonen. Het is uiteindelijk toch een kwestie van samen optrekken.’

PAS OP DE PLAATS

De gemeente Breda is heel actief, vertelt de corpora tiebestuurder, maar weet nog niet precies waar ze het warmtenet gaan uitbreiden en wanneer. Ze is afhan kelijk van de medewerking van particuliere huizenbe zitters, voor wie het heel ingrijpend is. ‘De meesten hebben niet zomaar 10.000 euro klaarliggen. Dus moeten we soms pas op de plaats maken. Maar waar het wel mogelijk is, wil de gemeente ons maximaal faciliteren.’

De energietransitie laten samengaan met een meta morfose voor kwetsbare wijken is volgens Tonny van de Ven alleen haalbaar op kleine schaal. ‘Ook voor die integrale wijkaanpak heb je de particuliere huizen bezitter nodig. Als hij nog tien jaar op z’n handen zit, kun je weinig. In gebieden waar je grotere concentra ties wooncomplexen hebt, biedt het zeker kansen. Het is een mooie gedachte, maar de praktijk is vaak weer barstig, vrees ik.’

ACCEPTABEL

Verduurzamen is belangrijk, maar mag bij Alwel nooit ten koste gaan van beschikbaarheid en betaalbaarheid. ‘Ook in Breda zijn de wachtlijsten inmiddels opgelo pen tot zes à zeven jaar. Dat heeft prioriteit. We lig gen op koers om in 2050 CO2-neutraal te zijn. Maar ik vind het ook acceptabel als het 2060 wordt, en we hebben wel de woningnood opgelost met betaalbare huurwoningen.

‘Hoge kosten drukken op tempo verduurzaming’

foto : tim eshuis

In deze bijzondere tijden nemen we u graag uw energiezaken uit handen

Hectische tijden nodigen uit om verder te kijken dan de vaste horizon. Neem bijvoorbeeld uw energiezaken. Met de juiste passie, gedrevenheid en technologie helpt Aenergie u graag om alles voordeliger, slimmer en duurzamer te regelen. Maak kennis met onze manier van ontzorgen en ontdek hoeveel energie u krijgt van Aenergie.

Bel 035 – 33 33 500 of kijk op www.aenergie.nl.

Nederlands grootste energie-inkoopcollectief voor woningcorporaties

Zorgplicht

Wat betekent dit voor jouw corporatie?

Begin dit jaar is een wetsvoorstel ingediend om rookmelders vanaf 1 juli 2022 verplicht te stellen in alle woningen, ook woningen van vóór 2003, waarbij ook de zorgplicht steviger is vastgelegd. Wat is de impact voor de bedrijfsvoering van jouw corporatie?

Hemmink is leverancier en kennispartner van Ei Electronics, de nr 1 als het gaat om brand- en koolmonoxideveiligheid. Wees op tijd en laat je goed adviseren.

Op 19 november j.l. gaven we een webinar over de zorgplicht. Heb je deze gemist? Scan de QR-code, meld je aan en je krijgt de opname direct toegestuurd.

Liever een persoonlijk advies?

Bel ons op 038 4698 200

www.eielectronics.nl

Ontdek onze slimme vogel!

Nieuw!

Met de Decorio kan uw warmtepomp het dak op!

De warmtepomp is een uitstekende keuze voor de vermindering van het fossiele energieverbruik. Maar de afmetingen en de geluidsoverlast maken plaatsing in of vlakbij de woning onaantrekkelijk. Daarvoor heeft Ubbink nu een slimme oplossing gevonden: de Decorio Luchtwarmtepompbehuizing 30°-55°!

Een duurzame kunststof behuizing, universeel voor alle luchtwarmtepompen, speciaal ontworpen voor plaatsing op het hellende dak. Weerbestendig, licht in gewicht, eenvoudige montage en een strak design. Zo staat de Decorio, als een echte slimme vogel, op het dak.

Ubbink, voor uw gemak!

DIKKE INKOMENS IN EEN RIJTJESHUIS

Laatst had ik bezoek van iemand die zich inwerkte in onze sector. Ik vertelde dat wij niet aan inkomensafhankelijke huurverhoging deden. Ze keek me verwonderd aan. Tot nu toe had ze vooral gehoord dat corporaties dat juist wel deden. Dat bevordert immers de doorstroming. Er is nou eenmaal een schrijnend tekort aan huur woningen. En zeg nou zelf: dan zit er een grens aan goedkoop scheef wonen. Ik keek verwonderd terug. Is het echt zo’n goed idee om mensen tot verhuizen te stimuleren door ze een ‘blijf boete’ op te leggen? Een verhuispremie kan je het immers moei lijk noemen. En waar moet die beboete huurder dan naar door stromen? De praktijk is meestal dat ze noodgedwongen blijven zitten waar ze zitten. Met hogere woonlasten. Nu weet ik natuur lijk best dat een grote groep corporaties inkomensafhankelijke huurverhoging ook uit financieel oogpunt wenselijk vindt: huur naar draagkracht, zodat we meer kunnen investeren voor de ‘echt primaire doelgroep’. Ik heb dat altijd een oneigenlijk argument gevonden. Maar goed, gewoontes zetten ons zo nu en dan aan tot ondoorgrondelijke denkpatronen. Want waarom is scheef wonen in de sociale huur nou eigenlijk zo afkeurenswaardig? Terwijl het in de koopsector totaal geen item is? Stel je het volgende voor: als huiseigenaren een te hoog inkomen hebben ten opzichte van de WOZ-waarde van hun huis, legt het Rijk een aanvullende inko mensafhankelijke OZB-aanslag op. Er is immers ook een tekort aan koophuizen. Dan geeft het toch geen pas om met je dikke inkomen in een modaal rijtjeshuis te blijven zitten? Dat huis is toch heel geschikt voor een starter? Een veel gehoord tegenargument is dan dat een sociale huurwoning een gesubsidieerd schaars goed is, terwijl een koopwoning tot het domein van de vrije markt behoort. Dan geef ik toch graag in overweging dat de sociale huursector al jaren een netto betaler is aan de schatkist. Terwijl huizenbezitters jaarlijks voor miljarden gesubsidieerd worden via de hypotheek renteaftrek. Nu ik er nog eens over nadenk vind ik zo’n inkomens afhankelijke OZB-aanslag eigenlijk best een goed idee. Wie weet bevordert het de doorstroom. Daar zijn onze huurders dan goed mee geholpen. En anders levert het in ieder geval de schatkist geld op. Worden we er allemaal beter van. Behalve de aangeslagen huizenbezitters natuurlijk. Maar ja, moeten ze maar niet zo goed koop scheef wonen.

Marco de Wilde is directeur-bestuurder bij Veluwonen in Eerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl

‘Waarom is goedkoop scheef wonen in de sociale huur nou eigenlijk zo afkeurenswaardig?’

66 » groeten uit «

NOORDOOSTFRIESLAND

Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze rubriek zoomen we in op één regio. Hoe is de situatie? En welke rol spelen woningcorporaties? In Noordoost-Friesland is samenwerking het sleutelwoord. Dorpsinitiatieven, corporaties, gemeenten en de provincie proberen samen de krimp om te zetten naar een kans.

»

‘Jullie hoeven toch niet te bouwen? Er wonen steeds min der mensen in jullie regio.’ Directeur-bestuurder Jeannet te Dekker van corporatie Thús Wonen kan de vooroorde len inmiddels wel dromen. Natuurlijk zijn er krimpdorpen in haar werkgebied. Vooral de kernen in de buurt van de Waddenzee verdienen extra aandacht. ‘Maar als je naar de prognoses voor de woningvoorraad tot 2040 kijkt, krimpen wij helemaal niet als regio. Daar naast kent Noordoost-Friesland een grote transitieopgave. Jaarlijks realiseren wij in dat kader ongeveer 50 nieuwbouwwoningen, bijna 1 procent van onze totale woningvoorraad.’

GROOTSTE INVESTEERDER

De woorden van Dekker illustreren de lastige situatie voor corporaties en overheden in Noordoost-Friesland. Waar de periferie te maken heeft met krimp, hebben de stedelijke kernen behoefte aan extra woningen voor ou deren. En dat zorgt voor hoofdbrekens bij de corporatie. ‘We moeten op zoek naar een nieuw evenwicht. De leef baarheid in de kleine kernen is essentieel, maar zomaar bijbouwen gaat niet. We bouwen alleen na sloop en slopen meer dan we laten staan. We zitten dus midden in een transitie-opgave. Daarbij hebben we ook nog een on derhoudsachterstand, ook weer vooral in de kleine ker nen.’

Die combinatie zorgt voor een forse financiële opgave. De voorraad die blijft staan, moet Thús namelijk ook aan pakken. Niet alleen vanwege de onderhoudsachterstand, maar ook vanwege veranderende wensen van de bewo ners. ‘We willen levensloopbestendig opleveren. Daar naast worden de woningen door de krimp minder waard en kunnen we minder lenen.’

DONUTS

Maar Dekker en haar collega’s staan er niet alleen voor. Samenwerking is het sleutelwoord. Gedeputeerde Klaas Fokkinga (Wonen) noemt de nauwe contacten tussen alle partijen zelfs cruciaal. ‘Je moet deze opgave niet alleen willen aanpakken. Natuurlijk verschillen de accenten per regio en per corporatie, maar juist in zo’n lastige casus trekken we met elkaar op.’ Vanuit de provincie probeert Fokkinga de samenwerking in Noordoost-Friesland maximaal te stimuleren. ‘Wij hebben de regio het ver trouwen gegeven. Dat betekent concreet dat Thús samen met de andere partijen meer eigen verantwoordelijkheid heeft. Wij kunnen wel strak op de uitvoering sturen, maar

» groeten uit «

Noordoost-Friesland in cijfers

Aantal inwoners: 45.228 (1 januari 2020) Gemeentebestuur: CDA, FNP, S!N, ChristenUnie, VVD Prestatieafspraken: Raamovereenkomst met jaarlijkse afspraken op basis van Woonvisie 2020-2025

Woningcorporaties: Thús Wonen (6.500 woningen in 40 kernen) en Wonen Noordwest-Friesland (700 woningen)

Huurdersorganisaties: De Bewonersraad Verdeling woningvoorraad: 66% koop, 10% particuliere huur, 24% corporatiewoningen

zij weten veel beter wat er speelt in de regio.’ Fokkinga onderschrijft dan ook de woorden van Dekker over de uitdagingen in de regio. ‘We kunnen niet langer alleen maar toevoegen. Bouwen, bouwen, bouwen, zoals vaak vanuit Den Haag klinkt, gaat hier niet op. We willen geen donuts creëren waarbij de randen van het dorp vol staan met nieuwe woningen en de kern verpaupert.’

SAMENWERKEN

De meest concrete vorm van samenwerking is de Vereni ging Friese Woningcorporaties (VFW). Voorzitter Rein Swart , daarnaast bestuurder van woningcorporatie Accolade: ‘Toen ik begon, kreeg ik nog vaak de vraag: Waarom zouden wij samenwerken? Maar inmiddels is

iedereen ervan overtuigd dat wij in Friesland samen ver antwoordelijk zijn voor een aantal uitdagingen. Betaal baarheid, beschikbaarheid en leefbaarheid.’

De afgelopen jaren ontstonden verschillende initiatieven voor concrete samenwerking. Van de oprichting van verschillende platformen tot een provinciale klachten commissie en de gezamenlijke aanpak van de duurzaam heidsopgave. Swart: ‘We zijn nu druk bezig met het afstemmen van het woningaanbod van de verschillende corporaties, zodat meteen duidelijk is wat er beschikbaar is. Door dezelfde definities en normering te gebruiken, begrijpen we elkaar.’

Ondanks dat de problematiek in Noordoost-Friesland niet te vergelijken is met die van zijn eigen corporatie of van andere VFW-leden, roemt Swart de eensgezindheid. ‘Natuurlijk denken we mee, maar we doen meer. Zo age ren we samen met de provincie in Den Haag tegen de verhuurderheffing, om de betaalbaarheid te kunnen garanderen. Maar bovenal proberen we de problematiek eerst in Friesland op te lossen. Als een corporatie in de financiële problemen dreigt te komen, zoeken we als VFW naar oplossingen. De situatie in NoordoostFriesland is uiteindelijk een probleem van ons allemaal.’

NOOIT TERUGTREKKEN

Ondanks alle uitgestoken handen blijft de uitdaging voor Thús groot. Zo is behoud van sociaal kapitaal een andere opgave, benadrukt Dekker. ‘Hoe zorg je ervoor dat alle kernen vitaal blijven? Alleen nieuwe woningen bouwen is niet genoeg. Ook daar werken we samen aan, bijvoor beeld door verschillende dorpsinitiatieven te betrekken. De ideeën die wij krijgen vanuit de VFW helpen hierbij.’ Uiteindelijk vormen de betaalbaarheid en het rondkrijgen van de financiën in de nabije toekomst het grootste strui kelblok. Naast ondersteuning vanuit de VFW heeft Thús zelf maatregelen genomen. ‘We hebben de onderhouds kosten kunnen verlagen, investeren minder dan we zou den willen in duurzaamheid en uiteindelijk hebben we ook de relatief lage huren iets moeten verhogen. Maar wat er ook gebeurt, we zullen ons nooit terugtrekken uit de regio. Misschien beperken we het aantal woningen, maar onze inzet voor de regio wordt alleen maar groter. Ook in een krimpgebied wonen mensen en voor die mensen blijven wij ons inzetten.’

«

‘Ook in een krimpgebied wonen mensen en voor die mensen blijven wij ons inzetten’

Jaarlijks levert Thús Wonen ongeveer 50 nieuwe woningen op, altijd na sloop van oudere woningen.

Een woning voor Roy Omdat zijn hart bij ons verse brood ligt

Lokale ondernemers, verpleegkundigen, onderwijzers: ze zijn de drijvende kracht achter een leefbare buurt. Tegelijk is een betaalbare woning voor hen steeds moeilijker te bereiken. Samen met corporaties en gemeenten zet BPD zich al 75 jaar in om wonen voor iedereen bereikbaar te houden. Zo kan Roy dankzij BPD Woningfonds in zijn eigen wijk blijven wonen.

Samen in uw gemeente aan de slag?

Kijk op bpd.nl/woningfonds

Bouwen aan het hart van de buurt

BEPERKTE FINANCIËLE POLSSTOK DWINGT TOT KEUZES

‘WE MOETEN ONS MAATSCHAPPELIJK GELD GOED BESTEDEN’

De opgaven van woningcorporaties zijn groot, de middelen schaars. Al is de druk niet overal even groot, corporaties moeten scherpe keuzes maken. Hoe gaan de toezichthouders in de bestuurskamer om met dit spanningsveld? ‘Er is niet één waarheid.’

Het recente rapport Opgaven en middelen laat aan duidelijkheid niets te wensen over: corporaties komen tot 2035 circa 30 miljard euro tekort om alle maatschappelijke opgaven te financieren. Volgens Hanneke Ester, toezichthouder bij Viverion in Lochem en Woonbedrijf ieder1 in de regio Deventer, bleek al in 2018 dat de twee corporaties in de knel zouden komen. Volgens de Aedes Routekaart CO2-neutraal 2050 kunnen beide corporaties elk niet eens de helft van hun woningen verduurzamen. ‘Dat was voor ons het startpunt om scherper na te denken over hoe we de schaarse middelen moeten inzetten.’ Het einddoel van de energietransitie in 2050 (met een tussenstap in 2030) lijkt nog ver weg, maar volgens Ester moet de RvC de lange termijn altijd in het achterhoofd houden, in de afwegingen voor het meerjarenplan (vijf jaar) én voor het komend jaar. ‘We kunnen niet alles doen, we moeten keuzes maken. Daar moeten we het bestuur steeds op bevragen. Daarbij maken we steeds een doorkijkje naar 2030 en 2050, dan zie je wanneer je uit de pas gaat lopen. We moeten natuurlijk de begroting rond krijgen en binnen de ratio’s van de externe toezichthouders blijven.’

SPANNEND PROCES

Tijdens een recente sessie hebben het bestuur en de RvC van Woonbedrijf ieder1 verschillende scenario’s doorgesproken voor het meerjarenplan 2021-2025 en het komend jaar. Daarbij gaat het om meer dan alleen de energietransitie. Aan de hand van een lange lijst varianten (van slaagkans tot betaalbaarheid, van

wel of niet afschaffing van de verhuurderheffing tot de impact van corona) komen scenario’s én dilemma’s op tafel. ‘Dit is voor mij een waardevolle sessie met het bestuur. Het is complex, maar ik vind het ook fascinerend. Er is namelijk niet één waarheid.’ Duidelijk is wel dat de middelen van de corporatie om op termijn alle woningen te verduurzamen onvoldoende zijn. Bovendien staat (nog) niet vast welke techniek het effectiefst is en op termijn betaalbaar. Welke keuzes maak je dan? Dat is in de bestuurskamer een spannend proces, stelt Ester die ook voorzitter is van de Audit Commissie. ‘De corporatie krijgt de businesscase voor een project om woningen te verduurzamen nog niet rond. En je betaalt leergeld. Toch vind ik dat we in dit stadium meters moeten maken, al is dat de komende tien jaar niet vol te houden.’

HOGE LASTEN

In Amsterdam is de situatie voor corporaties nog nijpender. Zij moeten niet alleen hun woningen verduurzamen, de druk op de woningmarkt – met het tekort aan sociale huurwoningen – is enorm. Zij moeten – in tegenstelling tot corporaties in krimpgebieden in het oosten van het land – investeren in de bouw van sociale huurwoningen. Daarnaast wonen in de stad steeds meer kwetsbare huurders die zorg nodig hebben. Een onverwachte tegenvaller is de ontdekking van loden leidingen in woningen die door corporaties vervangen moeten worden.

De RvC van Stadgenoot neemt in het jaarverslag van 2019 niet voor niets stelling tegen de hoge lasten voor corporaties, waaronder de verhuurderheffing. De Amsterdamse corporatie maakt

ieder jaar 60 miljoen euro over aan het Rijk. En dat geld heeft volgens Farid Tabarki, sinds begin dit jaar RvC-lid bij Stadgenoot, de stad en haar kwetsbare bewoners juist hard nodig. ‘Na de misstanden in de sector neemt het maatschappelijk draagvlak weer toe: van corporaties wordt veel verwacht. Maar we moeten onze ambities wel kunnen waarmaken.’

RANDEN OPZOEKEN

Toch geeft RvC-lid Tabarki, die is voorgedragen door de Maatschappijraad van Stadgenoot, ook een boodschap mee aan het bestuur: kijk niet alleen naar de overheid. ‘Welke initiatieven kunnen wij als sector zelf nemen om toch die grote opgaven te realiseren? In Rotterdam en Amsterdam lopen wij al snel tegen de grens aan. Maar niet elke regio of corporatie krijgt het even zwaar voor de kiezen. Wat kunnen wij voor elkaar betekenen?

Ik vind dat we als maatschappelijke corporaties de plicht hebben om daarbij zoveel mogelijk samen in op te trekken. Daar zijn we met het bestuur permanent over in gesprek.’

Volgens Tabarki die zich sterk verbonden voelt met de stad en haar bewoners maken de RvC-leden van Stadgenoot – met ieder hun eigen achtergrond en expertise – samen de afwegingen.

‘Of je als toezichthouder verstandelijk de druk ervaart door de cijfers, of je maakt je zorgen over de signalen uit de stad, je stelt beiden vast dat de maatschappelijke rol onder druk staat. Ik zie dat niet als een tegenstelling. We houden elkaar scherp. Als we vastlopen met de ratio’s dan kunnen we onze maatschappelijke taak niet vervullen.’

Stadgenoot, die sinds maart van dit jaar onder verscherpt toezicht staat na een interne fraude door een medewerker, moet al scherpe keuzes maken. Zo moet de corporatie de fundering van blokken woningen aanpakken, maar is er geen geld om tegelijkertijd de woningen te renoveren, inclusief verduurzaming. ‘In feite is goedkoop dan duurkoop. Er komt een moment dat je die woningen toch verder moet renoveren. Dat is niet efficiënt. Bovendien hebben de huurders op deze manier twee keer overlast. Maar we kunnen even niet anders.’

PAS OP DE PLAATS

Mijande Wonen – een kleine corporatie in Dinkelland en Twenterand – heeft na een roerige tijd ook pas op de plaats moeten

VTW-HANDREIKING

FINANCIEEL TOEZICHT

De VTW heeft recent de handreiking Financieel toezicht gepubliceerd. Deze is via de onderstaande link te downloaden: www.vtw.nl/publicaties/handreiking/financieel-toezicht

maken. Na het gedwongen vertrek van de vorige directeur besloot het nieuwe bestuur – met instemming van de RvC – onder meer om het tempo van de verduurzaming te verlagen: van 160 woningen naar 80 woningen per jaar. Volgens Isa Kahraman, RvC-lid met financiën in de portefeuille, staat de ambitie om te verduurzamen nog steeds overeind. ‘Maar 160 woningen per jaar was op termijn niet vol te houden. De bouwprijzen stijgen harder dan verwacht. We moeten de verhuurderheffing betalen. De impact op de kasstromen is groot: die zijn toch bepalend voor wat we kunnen waarmaken.’ Volgens Kahraman moeten RvC-leden continu de balans bewaken tussen opgaven en middelen. Aan de hand van scenario’s hebben zij een goed gesprek gevoerd met de nieuwe bestuurder van Mijande Wonen. Samen hebben zij een ‘realistisch’ scenario uitgewerkt. Naast het vertragen van de verduurzaming, zal de corporatie in de komende 25 jaar 1.000 van de huidige 5.000 woningen slopen of verkopen. ‘We werken in een krimpregio, de wachttijd voor een sociale huurwoning ligt tussen de 8 en 12 maanden. Dat is echt laag. Verkoop geeft ons ruimte. In vergelijking met corporaties in de Randstad hebben wij wat dat betreft een luxe positie.’

Als de corporatie weer ruimer in het jasje zit, mede door de verkoop van woningen, vindt Kahraman het belangrijk dat het bestuur met nieuwe voorstellen voor investeringen komt. ‘Als de ratio’s zich gunstig ontwikkelen, is dat een goede zaak. We hoeven ons dan minder zorgen te maken. Maar we hebben als corporatie een verantwoordelijkheid. We moeten ons maatschappelijk geld goed besteden.’

GEZAMENLIJK KADER

Denken in scenario’s helpt bestuurders en RvC-leden om meer grip te krijgen op de toekomstige ontwikkelingen, maar de onzekerheid blijft voor veel corporaties groot. Vooral de route naar 2050 (alle woningen CO2-neutraal) is nog niet uitgestippeld. Volgens toezichthouder Hanneke Ester van Viverion en Woonbedrijf ieder1 is het belangrijk om samen met het bestuur een gezamenlijk kader voor de energietransitie vast te stellen. ‘Dat we leergeld betalen, hoort erbij. Maar we moeten leren van onze projecten én van andere corporaties. Dat geldt ook voor toezichthouders. Ze hebben een educatieplicht.’

‘We kunnen niet alles doen, we moeten keuzes maken. Daar moeten we het bestuur steeds op bevragen’

Dé

Ontdek de Daikin Intergas Hybride of Add-on warmtepomp

√ Stille 4 KW, duurzame lucht/water warmtepomp voor ruimteverwarming

√ Warm tapwater via bestaande of nieuwe Intergas CV-ketel

√ Altijd automatisch de meest e ciënte verwarmingsmodus

√ Bluevolution technologie met R-32 koudemiddel (GWP 675)

√ Eenvoudige plug & play installatie zonder F-gassen certi cering

√ Compact buitendeel geschikt voor balkons en e ectief tot –15° C

√ Lage investering en ISDE subsidie mogelijk van € 1.600 (KA14853)

Meer weten? Kijk op www.daikin.nl/hybride

» huisvester van het volk «

» huisvester van het volk «

Samuel Coronel

Als arts in Middelburg is Samuel Coronel (-) verantwoordelijk voor gratis gemeentelijke armenzorg rond . Geschokt is hij over de woonomstandigheden die hij bij zijn patiënten thuis aantreft. Drankjes en pillen? Het is dweilen met de kraan open. Hij stelt de slechte huizen en werkomstandigheden van de arme bevolking aan de kaak. Maar bij het gemeentebestuur vindt hij geen gehoor. De burgemeester is zelfs blij met het hoge sterftecijfer onder de arme Middelburgers: armen zijn er al veel te veel. Coronel laat het er niet bij zitten. Hij bijt zich vast in het onderwerp, helemaal als zijn eerste vrouw na een half jaar huwelijk aan tuberculose bezwijkt. Verbeten verzamelt hij medisch statistisch materiaal voor onderzoek naar de oorzaken van besmettelijke ziekten en epidemieën. Hij staat daarin niet alleen. In veel andere steden zijn jonge geëngageerde artsen met hetzelfde bezig. Coronel schrijft pamfletten, dikke onderzoeksrapporten en hij houdt spreekbeurten. Hij zet zijn werk voort als gemeentearts in Amsterdam en secretaris van de Geneeskundige Raad van Friesland. Ogenschijnlijk zonder echt effect. Tijdens zijn leven ziet Coronel de omstandigheden nauwelijks verbeteren. Van fatsoenlijke betaalbare huizen voor zijn patiënten kan hij alleen maar dromen. En toch hebben Coronel en al die andere strijdende artsen de geesten rijp gemaakt voor wat uiteindelijk de Woningwet van  werd. En zo kon in  de eerste steen gelegd worden voor arbeiderswijk Nieuw Middelburg. Tien jaar geleden heeft woningcorporatie Woongoed Middelburg de huurwoningen in deze wijk gerestaureerd en energiezuiniger gemaakt zodat ze weer een flinke tijd mee kunnen. De naam van deze strijdbare arts leeft voort in het Coronel Instituut voor Arbeid en Gezondheid van het AMC in Amsterdam.

Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.

TEKST : MARGRIET PFLUG , FOTO : EVERT VAN MOORT

»

» werk aan wonen «

werkaanwonen.nl « 82

» colofon «

Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.

Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.

Aedes-Magazine is gratis en verschijnt vier keer per jaar.

Aedes-Magazine is gratis en verschijnt vier keer per jaar.

Aedes is de branchevereniging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben.

Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland

Aedes is de branchevereniging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben. Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland

woont in een corporatiewoning. Ongeveer 270 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.

woont in een corporatiewoning. Ongeveer 270 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.

Redactie Margriet Pflug en Natasja Verheij (hoofd- en eindredactie); Leonie Harbers en Elske Koopman (redactie);

Redactie Margriet Pflug en Natasja Verheij (hoofd- en eindredactie); Leonie Harbers en Riejanne Wolswinkel

(redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Christine van Eerd, Henk Peter Kip, Marlies Kolthof, Elske Koopman, Jasper Monster, Christine de Ruiter, Jan Smit, Lisette Vos, Marjon van Weersch, Marco de Wilde

Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Christine van Eerd, Henk Peter Kip, Marlies Kolthof, Simon Kooistra, Jasper Monster, Jan Smit, Lisette Vos, Marjon van Weersch, Marco de Wilde

Redactie T (088) 233 37 50 E aedes@aedes.nl, t.a.v. Redactie

Redactie T (088) 233 37 50

E aedes@aedes.nl, t.a.v. Redactie Abonnementen gedrukt T (088) 233 37 00 E publicaties@aedes.nl

Abonnementen gedrukt T (088) 233 37 00 E publicaties@aedes.nl

Abonnementen digitaal I www.aedes.nl/abonneren

Abonnementen digitaal

I www.aedes.nl/abonneren

Grafische vormgeving Gedrukt: Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem Digitaal: Bynder en Label A, Amsterdam/Rotterdam

Grafische vormgeving Gedrukt: Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem Digitaal: Bynder en Label A, Amsterdam/Rotterdam

Advertenties

Advertenties

SGNM

SGNM

Oscar van den Bosch Postbus 5085 6802 EB Arnhem T 06 11 59 15 22

Oscar van den Bosch Postbus 5085 6802 EB Arnhem T 06 11 59 15 22

E oscar@sgnm.nl I www.sgnm.nl

E oscar@sgnm.nl I www.sgnm.nl

Druk Senefelder Misset, Doetinchem

Druk Senefelder Misset, Doetinchem

Aedes vereniging van woningcorporaties

Aedes vereniging van woningcorporaties

Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag T (088) 233 37 00

Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag

T (088) 233 37 00

E aedes@aedes.nl

E aedes@aedes.nl

I www.aedes.nl

I www.aedes.nl I www.aedesmagazine.nl Twitter @aedesnet.nl

I www.aedesmagazine.nl Twitter @aedesnet.nl

78 Aedes-Magazine 2020/4 AE2004_colofon.indd 78 03-12-20 15:38

Rockzero® Bouwsystemen

Rockzero® Bouwsystemen

Rockzero Bouwsystemen zijn ons antwoord op de eisen van het moderne leven. Het innovatieve en circulaire bouwsysteem heeft een constructie die volledig uit steenwol bestaat. Hiermee bieden we een uitzonderlijk goed geïsoleerde bouwschil in combinatie met een buitengewone constructieve draagkracht. Het resultaat: een hoge bouwkwaliteit en een ultiem comfort.

Rockzero Bouwsystemen zijn ons antwoord op de behoefte aan een veilige en comfortabele woning. Het innovatieve en circulaire bouwsysteem heeft een dragende constructie die volledig uit steenwol bestaat. Hiermee bieden we een uitzonderlijk goed geïsoleerde bouwschil in combinatie met een buitengewone constructieve draagkracht. Het resultaat: een energiezuinig gebouw en ultiem wooncomfort.

rockwool.nl/rockzero

rockwool.nl/rockzero