Aedes-Magazine 3/2018

2018/3

WONINGCORPORATIES EN SOCIALE HUISVESTING

Renovatie naar nul-op-de-meter ‘STRAKS HEBBEN WE LAGERE WOONLASTEN’ » SCHOON, HEEL EN VEILIG DANKZIJ APP » 16 VRAGEN AAN RODERIK REINSTRA » GROETEN UIT NIJMEGEN » AUTORITEIT: ‘HONGER NAAR DATA MOET ECHT STOPPEN’ » HET ONGEZEGDE IN DE BESTUURSKAMER «

“Niet alleen het facturatie-

proces, maar ook de werkdag wordt efficiënter”

De Factuur App, de handige app waarmee u met een swipe naar links of rechts uw facturatieproces up-to-date houdt.

Een factuur goedkeuren of tekenen op het moment en de plaats dat het u het beste uitkomt? Dat kan met de Factuur App! De app is eenvoudig te gebruiken op tablet en smartphone, op ieder tijdstip en iedere locatie.

In de Factuur App staan de facturen uit het Digitale Factuurverwerkingsproces voor u klaar.

Het goedkeuren, tekenen en/of afkeuren kan snel gebeuren door de factuur op basis van de meest essentiële factuurgegevens simpelweg naar links of rechts te swipen. Wilt u meer informatie over de factuur, dan kunt u hierop inzoomen. U krijgt dan de beschikking over de status van de factuur, notitie

en factuurhistorie, crediteurgegevens, factuurregels, termijnen, boekingsregels en gekoppelde bijlagen.

Het dashboard geeft u inzicht waar welke factuur zich in het proces bevindt.

Wilt u meer weten over de Factuur App en de mogelijkheden die NCCW u biedt? Maak dan snel een afspraak.

Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar communicatie@nccw.nl.

www.nccw.nl

» commentaar «

FOTO : JEROEN POORT VLIET

KLIMAAT OF BELASTINGKLIMAAT? Ik ben trots. Trots op al die woningcorporaties die in beeld hebben hoe zij hun woningen vóór 2050 CO2-neutraal kunnen maken. Met isolatie, installatie en zonnepanelen.

Onze ambitie is uitgewerkt en gedegen rekenwerk maakt duidelijk wat het allemaal gaat kosten. Uniek in de vastgoedsector, we staan op pole position om aan het werk te gaan. Maar dat werk zullen we met z’n allen moeten doen; met gemeenten, huurders, andere verhuurders, kopers, bouwers, installateurs, netbeheerders, energiebedrijven én het kabinet.

Om meer dan 2 miljoen woningen aan te pakken is meer dan honderd miljard euro nodig. Dat geld voor verduurzaming hebben we simpelweg niet. Want we willen ook nieuwe huizen blijven bouwen en huren zo laag mogelijk houden. Daarom kijk ik nadrukkelijk naar het kabinet, dat vooralsnog groen praat maar niet groen doet. In ‘vak K’ is men zeker bezig met het klimaat, maar dan vooral met het belastingklimaat. Dat wordt alsmaar slechter voor woningcorporaties, en beter voor multinationals. En dus voor huurders, want we kunnen daardoor veel minder bouwen, renoveren en verduurzamen.

Als het aan het kabinet ligt, betalen corporaties steeds meer belasting.

Naast de steeds hogere verhuurderheffing en vennootschapsbelasting komt daar ATAD bij. Deze nieuwe maatregel tegen belastingontwijking door multinationals raakt ons keihard. Nederland is het enige Europese land dat geen uitzondering maakt voor corporaties. En als ik dan hoor en lees dat corporaties in Friesland, Breda, Tilburg, Amsterdam, Apeldoorn

‘Het kabinet praat groen, maar doet nog niet groen’

en Limburg opstaan tegen deze volstrekt onlogische belasting van meer dan 300 miljoen euro, dan krijg ik weer dat trotse gevoel. Ons geluid moet doorklinken in Den Haag.

Het kabinet vraagt ons tempo te maken met verduurzaming, maar trapt tegelijkertijd op de rem door de belastingdruk te blijven opvoeren. Met de

Routekaart CO2-neutraal in de hand praten we mee aan de Klimaattafel en laten we zien wat we kunnen bijdragen. Of we de uitgestippelde route ook kunnen volgen, hangt af van de keuze van het kabinet. Gaat die uit naar een beter klimaat of een beter belastingklimaat voor multinationals?

Mijn suggestie: een beter klimaat én een beter belastingklimaat. Maar dan voor woningcorporaties.

Marnix Norder Voorzitter

Aedes-Magazine /





» inhoud «

SCHOON, HEEL EN VEILIG KWALITEIT BEOORDELEN MET EEN FOTO-APP

Commentaar Ondertussen in

58

3 Klimaat of belastingklimaat?

6 Beneden-Leeuwen

Groeten uit 18 Nijmegen Goedemorgen 26 Felicitas Crutzen Column 31 Twee keer blij – Marco de Wilde Slimmer en beter voor elkaar 40 Vernieuwende praktijkvoorbeelden Zestien uit tweeëndertig 42 Zestien vragen aan Roderik Reinstra VTW en toezicht 46 Het ongezegde in de bestuurskamer Mensen en wonen 53 Martin Peulen Opinie 54 ‘Hoe beter je je kerntaak uitvoert, hoe harder de straf’ –Truus Sweringa Feiten en cijfers 57 Gemiddelde huurverhoging 0,1 procent boven inflatieniveau De stelling 67 Bouwcrisis: doe iets aan capaciteit, bouwkosten en standaardisatie Huisvester van het volk 68 Johannes M.A. Zoetmulder Colofon 70 Aedes-Magazine /

» inhoud «

10 22 32

VERTROUWEN Aw-directeur Kees van Nieuwamerongen en Aedes-voorzitter Marnix Norder treffen elkaar. Wat leverde de splitsing op van commerciële en niet-commerciële activiteiten door woningcorporaties? En vooral: hoe nu verder?

LOBBYEN IN AMERSFOORT Na de gemeenteraadsverkiezingen in maart is inmiddels overal in Nederland de coalitievorming in volle gang of net achter de rug. Lukt het de woningcorporaties om daar grip op te krijgen en hun ambities duidelijk te maken? We gaan kijken in Amersfoort.

HUIZEN VERDUURZAMEN Arie Hoving in Groningen staat een flinke verbouwing van zijn huis te wachten naar nul-op-de-meter. Een voorbeeld van hoe corporaties op weg zijn naar CO2-neutraal in 2050. Welke keuzes maken corporaties? En met wie werken zij samen?

Aedes-Magazine /





» ondertussen in Beneden-Leeuwen «

TEK ST : MARGRIET PFLUG

Goede samenwerking Wat je samen kunt bereiken. Sinds kort kunnen twaalf oudere huishoudens zelfstandig wonen in een nieuw appartement in de Zijlmanshof in het dorp Beneden-Leeuwen. De zorgappartementen zijn verdeeld over twee vleugels direct grenzend aan het streekhistorisch museum in het centrum van het dorp. En mocht het nodig zijn dan kunnen de bewoners zorg inkopen. Zorgcentrum St. Elizabeth is om de hoek. De appartementen zijn gebouwd dankzij een goede samenwerking tussen de gemeente West Maas en Waal, Woonstichting De Kernen en zorggroep Maas & Waal en een subsidie van de provincie Gelderland. Tijdens de officiële opening schuivelden wethouder Sander Bos, directeur-bestuurder Marinus Kempe van de woningcorporatie en manager Maaike Versteegh van de zorggroep gedrieën symbolisch door het openingslint onder toeziend oog van gedeputeerde Josan Meijers (links met het rode vest).

» ondertussen in Beneden-Leeuwen«



De beste worden in wat u doet Welke resultaten wilt u behalen in uw werk? Welke kennis en vaardigheden heeft u nodig om persoonlijk te groeien? De Academie voor Vastgoed heeft een breed scala aan opleidingen en cursussen die u de mogelijkheid geven om u nog verder te ontwikkelen in uw vakgebied. Het aanbod betreft zowel ééndaagse cursussen en leerlijnen die bestaan uit meerdere bijeenkomsten. U kunt er dus voor kiezen om een langer traject te doorlopen of om uw kennis in één dag bij te spijkeren.

Bewezen kwaliteit Voor veel vastgoedprofessionals zijn de hoge slagingspercentages van de Academie voor Vastgoed een doorslaggevende factor om voor onze opleidingen te kiezen. Voor ons het bewijs dat ons opleidingsaanbod een kwalitatieve bijdrage levert aan uw professionele ontwikkeling.

Benieuwd naar wat wij u kunnen bieden? Neem vandaag nog contact op via 030 – 608 51 60, info@academievoorvastgoed.nl of www.academievoorvastgoed.nl.

UWOON actief tegen agressie Medewerkers van woningcorporaties hebben steeds vaker te maken met intimidatie, agressie en geweld. UWOON heeft een anti-agressiebeleid en zet daarbij SoloProtect in wanneer het echt mis dreigt te gaan.

UWOON is een woningcorporatie in Harderwijk, Ermelo en Elburg. Ook bij UWOON is de veiligheid van de medewerkers belangrijk.

Arnold Bos, adviseur P&O, heeft daarom al maatregelen genomen zoals goed ingerichte spreekkamers, een deurbeleid en gerichte veiligheidstrainingen. UWOON heeft ook ambulante medewerkers in dienst. Hun 'spreekkamer' is vaak de woning van een huurder.

UWOON heeft ervoor gekozen om die ambulante alleenwerkers te voorzien van een alarmsysteem.

Onopvallend alarmeren bij een incident SoloProtect heeft meerdere onopvallende systemen waarmee alarm geslagen kan worden in noodsituaties, zoals bij agressie, geweld of een gijzeling. Het grote voordeel hiervan is dat medewerkers niet op stap gaan met een zichtbare noodknop. De medewerkers van UWOON hebben gekozen voor een alarmsysteem dat eruit ziet als de houder van een ID kaart en daardoor eenvoudig te dragen is via een draagriem om de nek, een clip of een oprolmechanisme aan bijvoorbeeld een broek.

Buurtbeheerder Ahmet Nazligul van UWOON: “Ik ben ontzettend blij met de komst van de SoloProtect.

Ik ga veel geruster op pad dan voorheen. Ik weet nu dat er altijd iemand voor me klaar staat in geval van nood en dat stelt me gerust. Daarnaast vind ik het ontzettend fijn dat mijn werkgever zo goed voor mijn veiligheid zorgt.”

SoloProtect ID is een zeer discreet alarmsysteem. Doordat het gebruik niet opvalt zal een huurder niet agressiever worden omdat je alarmeert. Medewerkers in nood krijgen sneller hulp. Bij een alarm reageert de alarmcentrale (24/7) die gekoppeld is aan ieder alarmsysteem van SoloProtect direct. Denk daarbij aan het sturen van politie via een Prio1-melding.

Hoewel medewerkers een goed gevoel hebben ontwikkeld voor ‘lastige gesprekken’ met huurders, blijkt het aan het begin van de dag lastig te voorspellen wanneer een gesprek uit de hand kan lopen. Daarom nemen medewerkers standaard het alarm van SoloProtect mee. Vergelijkbaar met het omdoen van de autogordel… ook al ga je ervan uit dat het een rit zonder brokken blijft.

SoloProtect geeft de werkgever maandelijks een rapportage met informatie over het gebruik.

Wanneer hulp nodig is, moet deze ook naar de juiste locatie. SoloProtect ID gebruikt hiervoor A-GNSS techniek, welke uitgebreider is dan GPS. Via een speciale knop kunnen medewerkers tot achter een voordeur getraceerd worden, ook in een flatgebouw.

Arnold Bos: “We zijn tot de conclusie gekomen dat SoloProtect van meerwaarde is voor onze alleenwerkers. We hebben de markt verkend en daarbij is SoloProtect er qua gebruikersgemak, service en bereikbaarheid tussenuit gesprongen. Dit geeft de medewerkers extra veiligheid bij de uitvoering van hun taken. Ze gaan merkbaar geruster op pad, omdat ze het gevoel hebben dat ze hulp kunnen inroepen wanneer dat noodzakelijk is. Uiteraard hopen wij dat ze de dienst nooit nodig hebben.”

I: www.SoloProtect.com

E: info@SoloProtect.nl

T: +31 (0)20 709 51 27



» interview «

KEES VAN NIEUWAMERONGEN EN MARNIX NORDER

‘Vertrouwen in plaats van wantrouwen’ Het kostte de nodige moeite, maar uiteindelijk zijn alle corporaties er eind vorig jaar in geslaagd hun commerciële activiteiten op tijd af te splitsen van de niet-commerciële.

Wat leverde het op? En vooral: hoe nu verder? Kees van Nieuwamerongen, directeur van de Autoriteit woningcorporaties in gesprek met Aedes-voorzitter Marnix Norder.

TEKST: JAN SMIT, FOTO’S: PHIL NIJHUIS

»

Aedes-Magazine /

» interview «

Aedes-Magazine /





» interview «

»

De Woningwet uit 2015 verplicht woningcorporaties de verhuur van sociale woningen, de zogeheten diensten van algemeen economisch belang (DAEB), te scheiden van hun commerciële activiteiten (niet-DAEB). Deze operatie, die voor 1 januari 2018 moest zijn voltooid, werd ingegeven door regels vanuit Brussel en een aantal incidenten. Dat leidde ertoe dat de politiek wilde dat corporaties zich weer zouden richten op hun kerntaak: het verhuren van woningen aan de minst koopkrachtige Nederlanders. Investeringen in nietDAEB-activiteiten moeten tot een minimum worden beperkt.

Hoe kijken Aedes en de Autoriteit woningcorporaties terug op de scheiding van DAEB en niet-DAEB? Was dit het allemaal waard? En, hoe moet het nu verder? Kees van Nieuwamerongen, directeur van de Aw, in gesprek met Aedes-voorzitter Marnix Norder.

Kees van Nieuwamerongen

Wat is de belangrijkste winst?

is sinds november 2015

Norder: ‘Het was niet altijd duidelijk wat nu vanuit waar gefinancierd en

directeur van de Autoriteit

georganiseerd werd. De splitsing legt dit beter bloot. Positief vind ik ook het

woningcorporaties bij de

Robin Hood-effect. Het is helder geworden dat de commerciële activiteiten

Inspectie Leefomgeving en

een positieve kasstroom hadden richting de sociale huisvesting. Terwijl men

Transport (ILT). Daarvoor was

dacht dat dit andersom was.’

hij ruim vier jaar secretaris en directeur van het College

Norder: ‘Voor een gemeente of een huurder is het belangrijk wat er gerealiseerd wordt, niet of iets DAEB of niet-DAEB is’

En wat betreft de transparantie richting andere betrokken partijen?

financieel toezicht van de

Norder: ‘Ik weet echt niet of het de stakeholders nu allemaal zoveel uitmaakt.

Maarten en de eilanden

Behalve misschien de politici in de Tweede Kamer. Voor een gemeente of een

Bonaire, Sint Eustatius en

huurder is het belangrijk wat er gerealiseerd wordt of wat voor gebouw hij

Saba. Daarvoor werkte hij in

krijgt. Maar ik geloof niet dat ik op een privéfeestje ooit een gesprek heb

verschillende management-

gehad over de vraag of iets DAEB of niet-DAEB was. In dat opzicht kun je je

functies bij de rijksoverheid.

afvragen of het sop de kool waard was.’

Van Nieuwamerongen: ‘Ook bij mij werd op feestjes nooit gesproken over DAEB of niet-DAEB, maar wel over dure boten en zorgcentra. De beeldvorming was dat woningcorporaties vanuit de sociale woningbouw een heleboel avonturen aan het financieren waren waardoor die sociale activiteiten in gevaar zouden komen. Dat is absoluut niet terecht, maar het is wel essentieel dat je die beeldvorming de wereld uit helpt.’

Hoe is het scheidingsproces verlopen?

Norder: ‘Het moest allemaal met stoom en kokend water. Die druk heeft het proces zeer arbeidsintensief gemaakt. Er is de afgelopen jaren sowieso veel nadruk geweest op alles wat te maken heeft met de uitvoering van nieuwe wetgeving. Daardoor is er te weinig tijd geweest voor bijvoorbeeld nieuwbouw- en renovatieplannen.’

En als je kijkt naar de kosten?

Norder: ‘Ik vind het lastig om daar iets over te zeggen, omdat het gelijk opliep met allerlei andere administratieve dingen die we met het oog op de nieuwe Woningwet hebben gedaan. Dat totaal heeft excessieve vormen aangenomen.’

Van Nieuwamerongen knikt: ‘Het is een valse start geweest, maar ik denk dat we dat samen heel goed hebben aangepakt en dat er mogelijkheden liggen om de lasten voor de corporaties enorm te verlichten. Ik vind het logisch dat er met al die veranderingen meer verantwoordingslasten zijn. Alleen je moet er wel verstandig mee omgaan. Ik denk dat in dit verband zowel bij ons als bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw – en ik verdenk ook het ministerie en de politiek ervan – de honger naar informatie

Aedes-Magazine /

landen Curaçao en Sint

» interview «



en data de overhand heeft gekregen. Dat moet echt stoppen. Je moet vertrouwen kunnen hebben in een corporatie.’

Norder: ‘Daar ben ik het mee eens. Bij voetbal is het ook niet zo dat als de voorzitter of de eigenaar zich met de opstelling bemoeit, het team beter gaat voetballen. Je moet ervoor zorgen dat de mensen die het werk doen, daarvoor ook de ruimte krijgen.’

Is het alle tijd, energie en geld waard geweest?

Norder: ‘Het was wel een beetje met een kanon op een mug schieten. Ik weet ook niet of het helemaal waard is geweest. Uiteindelijk vraagt een gemeente je op een bepaalde plek een interventie te doen in een bestaande situatie of iets nieuws te realiseren. Bijvoorbeeld een complex met 40 woningen, grotendeels beneden de liberaliseringsgrens, een paar daarboven en op de

Marnix Norder

begane grond de mogelijkheid van een Huisartsen Onder Een Dak of een

is sinds januari 2017 voorzitter

buurthuis. Dan heb je een deel DAEB en een deel niet-DAEB in hetzelfde

van Aedes. Norder was van

project. Ga je dit realiseren of renoveren, dan moet je die kosten splitsen,

1996 tot 2014 actief in de

maar uiteindelijk komt het weer bij elkaar in een vereniging van eigenaren.

politiek. Eerst als Statenlid en

Wie zit daar in: de corporatie! Wat is dan het verschil met de situatie van voor

gedeputeerde in de provincie

de splitsing? Het is heel goed dat je kunt verantwoorden waar je mee bezig

Zuid-Holland en vanaf 2004

bent. Maar de praktijk is weerbarstig.’

als wethouder Stadsontwikkeling, Volkshuis-

'Van Nieuwamerongen: ‘De honger naar informatie en data heeft de overhand gekregen. Dat moet echt stoppen’

Hoe kijkt de Autoriteit daartegenaan?

vesting en Integratie van de

Van Nieuwamerongen: ‘Wat ik goed vind van de scheiding is dat duidelijk is

gemeente Den Haag. Tot het

wat nu de kerntaken zijn. Het is een waanzinnig mooie taak die je uit moet

voorjaar van 2016 was hij in

voeren, beperk je daar dan ook toe. Maar de inkt is nog niet droog of alle

opdracht van het ministerie

wensen en eisen vanuit de politiek en corporaties komen alweer los. Daar wil

van VWS en de VNG

ik echt voor waarschuwen: wéés daar nou voorzichtig mee!’

voorzitter van het Aanjaagteam Langer

Hoeveel ruimte hebben corporaties nog na deze exercitie?

Zelfstandig Wonen.

Van Nieuwamerongen: ‘Corporaties zien de leefbaarheid en de veiligheid in de wijken verminderen. Dan begrijp ik heel goed dat je handen jeuken. De Woningwet biedt daarvoor nog steeds mogelijkheden. Maar juist vanuit die ambitie ben ik bang dat er te grote risico’s worden genomen. Corporaties moeten weerbaar zijn tegen de politiek en ook tegen zichzelf zeggen: jongens, hier zijn we niet voor.’

Moeten corporaties ruimte krijgen in het middenhuursegment?

Norder: ‘Marktpartijen hebben de ruimte en pakken hem niet altijd. Dat heeft te maken met heel veel zaken. Een van de belangrijkste: de woningmarkt is niet altijd een markt. Als de politiek de ene kant opstuurt en de vraag de andere, dan ís er helemaal geen markt. Corporaties zijn onder bepaalde condities best bereid daar iets aan te doen. Neem die wooncomplexen met sociale en markthuur voor ouderen in centra van dorpen in en rond de Veluwe: daar is ongelofelijk veel vraag naar. Daar kunnen we nu lastig op inspelen, maar dat willen corporaties graag. Er zijn echter ook middeldure huurwoningen waarvan we zeggen: laat de markt dat lekker doen.

Middeldure huur in een groeigemeente als Amersfoort bijvoorbeeld. Dat moet een corporatie helemaal niet willen.’

Kan Van Nieuwamerongen zich daarin vinden?

Van Nieuwamerongen: ‘De wet biedt corporaties de mogelijkheid om in het uiterste geval, als uit de markttoets blijkt dat er helemaal geen andere gegadigden zijn, in middeldure huur te stappen. Maar dan nog zou ik daar terughoudend in willen zijn vanuit het verhaal: wat wil je nog meer van mij?

Laten we daar eerst nog maar eens goede afspraken over maken.’

Aedes-Magazine /

»



» interview «

Aedes-Magazine /

» interview «



Kunnen corporaties zulke gemengde complexen onder de nieuwe wet nog realiseren?

Norder: ‘Het kan, maar is ingewikkeld. En ik merk dat corporaties op dit moment ook lang niet de mogelijkheden hebben om het goed vorm te geven.

Als het dan ook nog ingewikkelder is dan vroeger vanwege de scheiding DAEB/niet-DAEB, die noopt tot allerlei aanvullende afspraken met marktpartijen, komt dat lang niet altijd van de grond.’

Het lijkt alsof jullie op een lijn zitten, klopt dat?

Norder: ‘Waar we nog verschillen van inzicht: in hoeverre kun je nu al als overheid met toezicht wat meer op afstand gaan zitten in je handhavings- en autoriteitsrol? In mijn beleving kan dat nu omdat we flinke kwaliteitseisen stellen aan commissarissen en directieleden.’

Van Nieuwamerongen: ‘Vorig jaar rond deze tijd, heeft het best af en toe geknald tussen ons. Een van de discussiepunten was: hoe scherp is nu die scheiding tussen DAEB en niet-DAEB? Mag je onderdelen van DAEB onderbrengen in niet-DAEB als de gemeente zegt dat dit mag? Daarvan hebben wij gezegd: dat mag niet. Als iets DAEB is en de DAEB-voorwaarden gelden, dan moet het ook onder DAEB vallen. Als dat niet zo is dan kun je morgen de wetgeving veranderen. Dus doe het nu alsjeblieft niet, laten we het zuiver houden. De cruciale vraag is: hoever kun je nu als toezichthouder gaan om de wet te interpreteren? De tendens om je te richten op de governance in plaats van de regels, valt daar ook onder. Ik ben er heel erg voor dat we die kant opgaan. Maar hoe doe je dat? Is het interne toezicht momenteel al van dien aard dat je als externe toezichthouder afstand kunt

Van Nieuwamerongen: ‘Het is een waanzinnig mooie taak die corporaties uit moeten voeren, beperk je daar dan ook toe’

nemen? Wij durven dat nog niet aan, maar wij zien het wel als het wenkend perspectief.’

Hoe luidt het antwoord?

Evaluatie scheiding DAEB niet-DAEB Het scheiden van de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en de andere activiteiten van corporaties die daar niet onder vallen (nietDAEB) krijgt een voldoende, maar was complex en er was te weinig tijd voor. Daardoor

Norder: ‘Dan moet er sprake zijn van een stabiele situatie waarbij er een balans is in de markten voor goedkope, middeldure en duurdere huur. Als die balans er niet is kun je zeggen: we doen tijdelijk een aantal woningen uit de DAEB in de niet-DAEB-tak of andersom. Maar dat is een afweging die lokaal moet worden gemaakt. Daar hebben we elkaar wel enigszins in gevonden.’

Van Nieuwamerongen: ‘Daarom was dit ook wel een bijzonder traject. In onze ambtelijke wereld heet dit vergunningverlening. Dat is een tamelijk rechtlijnig proces. Wij hebben gekozen voor een andere aanpak, we zijn in gesprek gegaan. Daar ben ik best trots op. We hebben ons opgesteld als een adaptieve toezichthouder. Ik vind dat wel een voorbeeld van hoe wij ons

ontstonden problemen en zijn

moeten ontwikkelen, ook als het gaat om het beoordelen van fusies en van

de administratieve lasten voor

verkopen.’

woningcorporaties opgejaagd.

Norder: ‘Een mooi voorbeeld in dit kader vind ik de vergunningverlening

Toch hebben ze op een paar na

voor een dakkapel. Die is de laatste jaren nogal versoepeld. Er zijn eigenlijk

– die met reden uitstel

alleen nog een aantal algemene regels waaraan je moet voldoen. Dat zie ik

kregen – voldaan aan de plicht

ook voor me bij de verkoop van bezit door corporaties. Dat de verkoop van

voor 2018 met een voorstel voor scheiding te komen. Dat

een beetje bezit niet getoetst hoeft te worden, mits je voldoet aan de algemene regels en bekend staat als een goed functionerende corporatie.’

staat in de evaluatie van het proces van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) Twee

onder één kap. Uiteindelijk zijn er 68.191 woningen die nu van DAEB overgeheveld zijn naar niet-DAEB.

Is dit een pleidooi voor een soort horizontaal toezicht?

Van Nieuwamerongen: ‘Wij spreken liever over toezicht vanuit vertrouwen.

De Woningwet gaat op dit moment erg uit van wantrouwen. Ik denk dat we ook in het toezicht en de manier van samenwerken veel meer vertrouwen centraal kunnen stellen. Beschaam je dat, dan heb je een probleem. Maar laten we beginnen met vertrouwen.’

Aedes-Magazine /

«

Aankopen of verkopen?

Waarom kiezen corporaties voor WIJ? één aanspreekpunt voor het hele aan -en verkooptraject; sturen op wet- en regelgeving (compliance); zicht op én beheersing van risico’s; complexmatig en/of aan- en verkoop per object; WIJ spreken de taal van de vastgoedwereld én de corporaties; ervaring met de aan - en verkoop van circa 25.000 woningen, 100.000 m² commercieel en maatschappelijk vastgoed.

Wie zijn WIJ? WIJ aan- en verkoopmanagement is een onderneming van Jimmy Feitz MRE MRICS en Martin Peeringa QC MRE. Twee vastgoedprofessionals met ieder ruim vijftien jaar ervaring in managementfuncties bij corporaties.

Jimmy: +31 6 53 403 764

info@wijverkoop.nl

Martin: +31 6 12 432 885

wijverkoop.nl

Wilt u uw gevel, glas, portiek of vloer grondig laten reinigen?

Of heeft het sanitair of de grootkeuken een dieptereiniging nodig?

Wij laten uw gebouw er van binnen en van buiten weer als nieuw uitzien. Welke opdracht u ook heeft, wij hebben de kennis, ervaring en apparatuur in huis om elke specialistische klus voor u uit te voeren.

088 - 3656267 dolmans.com

RECYCLING BETONDAKPANNEN ONDERDEEL VAN DAKSYSTEEMGARANTIE PLUS Met de ondertekening van ‘Het Betonconvenant’ tussen de Stichting Dakmeester en de Branchevereniging BRBS recycling is de recycling van betonnen dakpannen een integraal onderdeel van Daksysteemgarantie PLUS geworden. Alle bij de Stichting Dakmeester aangesloten dakdekbedrijven bieden de dakpannen aan bij recyclebedrijven die er weer een grondstof van maken voor nieuwe dakpannen. Onze partner en producent van betondakpannen, Monier zal deze grondstof weer zoveel mogelijk in nieuwe dakpannen verwerken.

Een echte bijdrage aan de circulaire economie, want hiermee is de cirkel rond.

Recycling betondakpannen

Digitaal dakdossier Kwaliteitsnormering

KOMO

KOMOprocescertificaat

15 JAAR

Garantiecertificaat

Voor 15 jaar

Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellende daken. Wij als Dakmeesters vinden het van groot belang dat u ervan uit kunt gaan dat de door ons geleverde daken aan de allerhoogste kwaliteitsnormen voldoen. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin zorgen wij daarom voor garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. Daksysteemgarantie PLUS wordt ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!

Daksysteemgarantie PLUS. De maatstaf voor hellende daken.

Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS zie www.dakmeester.nl

Onze garantiepartners



» groeten uit «

NIJMEGEN

Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders.

In deze rubriek zoomen we in op één regio. Hoe is de situatie?

En welke rol spelen de woningcorporaties? Dit keer: Nijmegen, European Green Capital 2018.

TEKST: GEMMA SCHOOT

»

» groeten uit «

Op de Nijmeegse woningmarkt is het dringen geblazen.

Jonge starters en middeninkomens hebben het moeilijk: er is grote behoefte aan sociale en middeldure huurwoningen. Het speelt in meer steden, maar in Nijmegen des te meer door haar jonge bevolking. De onderwijsstad telt meer dan  procent eenpersoonshuishoudens,  procent van de huishoudens is onder de  jaar, ouderen zijn met  procent ondervertegenwoordigd, de helft van de huishoudens heeft een inkomen onder de . euro.

De situatie bracht woningcorporatie Talis tot een nieuwbouwproject voor jonge starters: Nimbus. Een  meter hoge woontoren met  sociale huurappartementen, verhuurd met tijdelijke contracten van vijf jaar. Talis-bestuurder Ronald Leushuis: ‘Het idee is dat de woonbehoefte van deze huurders binnen vijf jaar verandert of dat hun inkomen groeit en dat ze daardoor kunnen verhuizen naar een duurdere woning. Zijn ze nog niet zo ver, dan maken ze meer kans op een andere passende sociale huurwoning.’

Nijmegen in cijfers Aantal inwoners: . () Gemeentebestuur: nieuwe coalitie van GroenLinks, D, SP

WONINGBEHOEFTEONDERZOEK

Woningmarktregio: Arnhem-Nijmegen

Voor de middeninkomens praten Talis en woning-

Prestatieafspraken: ja,  tot en met 

corporatie Portaal met gemeente en beleggers over

Woningcorporaties: Portaal (de grootste), Talis, Standvast Wonen,

meer middeldure huurwoningen. In Grote Boel in

De Gemeenschap, SSH&, WoonGenoot, Mooiland

Nijmegen-Noord, heeft Talis beleggers weten te

Aantal sociale huurwoningen: .

interesseren voor een project van  woningen (sociale

Verhouding sociale huur-vrijesectorhuur: % sociale huur, %

huur, vrije-sectorhuur, koop). De gemeente creëerde de

vrije-sectorhuur (van het corporatiebezit)

voorwaarden, waaronder gedifferentieerde grond-

Gemiddelde maandhuur corporatiewoningen: circa  euro bruto

waardebenadering. Leushuis legt uit: ‘Doordat er geen verplichting was voor middeldure huurwoningen van  tot  euro, zijn die niet gebouwd. Wel heeft een marktpartij huurwoningen van  tot  euro gebouwd, die hij vijftien jaar bereikbaar moet houden

dat aan de sociale voorraad onttrokken mag worden,

voor huurtoeslaggerechtigden. Een andere marktpartij

mag maximaal een derde zijn van het aantal nieuwe.

bouwde huurwoningen vanaf  euro.’

Leushuis is blij met deze projecten maar wijst erop dat

ENERGIETRANSITIE

de komende tien jaar de behoefte aan bijvoorbeeld

Corporaties, huurdersverenigingen en de gemeente

middeldure huurwoningen groter is dan de ingeschatte

zetten stevig in op verduurzaming en de energie-

 woningen. Daarom loopt er een nieuw, gezamenlijk

transitie, blijkt verder uit de prestatieafspraken en het

woonbehoefteonderzoek naar deze categorie.

coalitieakkoord. Zo onderzoeken ze in drie pilotwijken

Volgens de prestatieafspraken moet het aantal sociale

hoe ze kunnen overstappen op een aardgasvrije

huurwoningen tot  netto met . toenemen. Er

energievoorziening. Het nieuwe college wil zelfs dat

zijn al plannen voor ruim . nieuwe sociale huur-

tijdens deze coalitieperiode ieder jaar in twee wijken het

woningen in de komende vier jaar. Het nieuwe college

proces daarvoor op gang komt. De drie samenwerkings-

wil daarnaast versneld  sociale en  middeldure

partijen trekken er samen in op. Helemaal nu Nijmegen

huurwoningen extra bijbouwen. Het aantal woningen

‘European Green Capital ’ is, een onderscheiding

Aedes-Magazine /





» groeten uit «

Zonthermie op studentencomplex Doddendaal van SSH& in Nijmegen, voor verwarming en warmwater.

van de Europese Commissie voor een Europese stad die

verduurzaming kost veel. In dat licht moet er landelijk

vooroploopt in duurzaamheid. Nijmegen verwierf de

ook iets gebeuren.’

titel met veel activiteiten, waaronder het ‘duurzame

Voor Kees van Kampen, directeur-bestuurder van

estafettestokje’ dat telkens aan een volgende club met

WoonGenoot, blijft het bij alle verandering belangrijk de

een duurzaamheidsinitiatief wordt doorgegeven. In

ongedeelde stad voor ogen te houden. ‘Door de

september  kregen de zeven woningcorporaties het

Woningwetinstructie passend toewijzen dreigen

estafettestokje vanwege hun energiebesparende

mensen met een uitkering of mensen met psychiatrische

projecten. Hoe belangrijk verduurzaming ook is, volgens

problematiek terecht te komen in wijken met over-

Hans Heinink, secretaris van huurdersvereniging Accio

wegend sociale huur. Je moet deze groepen ook kunnen

(Talis), moet de vereniging bewaken dat het voor

huisvesten in wijken die wat meer kunnen dragen.’

huurders ook doenlijk blijft. ‘De energietransitie zal een grote impact hebben. Je moet mensen duidelijk maken

SAMENWERKING

dat voor het woongenot niet alles hosanna is. Daarom

Wat de driepartijensamenwerking betreft is het voor

laten we meer energiecoaches opleiden. En we gaan

iedereen nog zoeken naar gelijkwaardigheid. ‘De rol van

meer samenwerken met de andere huurders-

huurders mag groter’, zegt Van Kampen. ‘Lastig, er

verenigingen om elkaar te versterken.’

wordt veel tijd en energie gevraagd van huurders.’

Toch groeien Accio en HV Omslag (WoonGenoot) er

De overkoepelende ambitie in de prestatieafspraken is:

steeds meer in. ‘Bij Omslag nemen we niet meer alles

een ‘ongedeelde stad’ voor iedereen.

klakkeloos aan’, zegt voorzitter Marc Snippert. ‘We

Staan de neuzen echt allemaal dezelfde kant op? ‘In veel

gaan zelf op onderzoek uit of gaan te rade bij de

gevallen wel’, zegt Renée Veldkamp, programma-

Woonbond en bij studenten die ervoor doorleren. Door

manager Wonen bij de gemeente. ‘Aan de onder-

vragen te stellen groeit je inzicht in de achterliggende

handelingstafel vindt de afweging van de verschillende

belangen. Bijvoorbeeld van de gemeente, die extra

ambities en belangen plaats. Het kost allemaal geld en de

wilde bouwen in Noord en in de stad omdat ze daar dure

tempo’s verschillen. In Nijmegen, waar het nieuwe

grond heeft waarvan de kosten terugverdiend moeten

college hoge ambities voor wonen en duurzaamheid

worden. Maar in hoeverre gaat dat ten koste van

heeft, is dat best ingewikkeld. Voor beide kanten.

Dukenburg, waar WoonGenoot veel bezit heeft? We

De corporaties staan er niet slecht voor, maar alleen al

komen er wel uit. Het onderlinge vertrouwen is er.’

Aedes-Magazine /

‘Alleen al verduurzaming kost corporaties veel, in dat licht moet er landelijk ook iets gebeuren’

ADVERTENTIE

De Tilburgse woningcorporatie TBV Wonen greep het moment van noodzakelijk onderhoud aan 143 woningen in de wijk Oerle aan om de huizen te laten voldoen aan energielabel A. Naast de inzet van traditionele middelen als isolatie en nieuwe kozijnen koos TBV Wonen voor het uitrusten van de woningen met zonnepanelen van de Duitse fabrikant Solarwatt.

Elke woning krijgt vier glas-glaszonnepanelen van Duitse producent Solarwatt

TBV Wonen maakt 143 woningen klaar voor energielabel A “Wij zijn begin dit jaar gestart met een renovatieplan voor deze 143 woningen”, zegt Bas de Graaf, projectleider bij de afdeling Vastgoed van de Tilburgse woningcorporatie. “Omdat een van de onderdelen het vervangen van alle dakpannen was, lag het voor de hand om de mogelijkheden van zonnepanelen te bekijken.

Door dat te combineren met andere maatregelen op het gebied van duurzaamheid zou het voor ons mogelijk zijn om de woningen te voorzien van energielabel A.”

Kwaliteit belangrijkste criterium TBV Wonen had al eerder ervaring opgedaan met de inzet van zonne-energie. In 2017 werd een appartementsgebouw met 216 wooneenheden voorzien van 430 glas-glaspanelen met een geïnstalleerd vermogen van 112 kWp. Glas-glaspanelen leveren elk jaar meer stroom dan conventionele zonnepanelen omdat ze minder snel degraderen. Bij de keus voor die

panelen was kwaliteit ook toen een belangrijke eis, zegt De Graaf: “Ze moesten in ieder geval voorzien zijn van een kwaliteitsverklaring.

Die staat in voor een goede opbrengst en een lange levensduur. Daarnaast was een duidelijk garantiebeleid een belangrijke eis.

Er zijn veel aanbieders die verschillende garantietermijnen aanhouden: één termijn voor het product zelf en één voor het vermogen. De ene termijn is in de praktijk vaak korter dan de andere. Dat is erg onpraktisch, want het leidt na het verstrijken van de kortste termijn natuurlijk tot discussie waar een defect aan ligt. Wij zochten daarom naar een leverancier die zowel op het product als op de prestaties dezelfde garanties biedt. Solarwatt bleek dat te kunnen bieden met zijn dertig jaar product- én vermogensgarantie op de glas-glaszonnepanelen. Dat was een belangrijke reden om voor deze leverancier te kiezen.”

Esthetiek De Graaf vertelt dat ‘esthetiek’ een ander belangrijk criterium bij de keuze voor de zonnepanelen van Solarwatt was bij dit project. “De panelen worden bij een deel van de woningen aan de voorkant van het huis gemonteerd. Doordat de zwarte panelen van Solarwatt mooi met het dak integreren en het straatbeeld maar heel weinig beïnvloeden, ondervonden we geen problemen als het bijvoorbeeld gaat om de eisen die de omgevingscommissie hieraan stelt.”

Uitvoering De volledige renovatie van de 143 woningen in de wijk Oerle wordt uitgevoerd door hoofdaannemer Huybregts Relou en onderaannemer Oranjedak. Adviesbureau Inspectrum nam de berekeningen voor het energielabel voor zijn rekening. Het hele project is naar verwachting eind 2018 afgerond.

Positieve ervaring Door de positieve ervaringen van zowel de aannemer als de corporatie zelf met het zonnepanelenproject rond het appartementencomplex in 2017 koos TBV Wonen ook bij de 143 woningen voor de panelen van Solarwatt. Elke woning krijgt vier panelen op het dak. In combinatie met de andere besparingsmaatregelen levert dat een gemiddelde verlaging van de energierekening op van ongeveer 40 euro. Daartegenover staat een bescheiden stijging van de huur van de woningen van bijna 20 euro, zodat de bewoners er netto op vooruitgaan.

Duitse speler De panelen van Solarwatt worden in Duitsland, Dresden, geproduceerd. Het bedrijf is inmiddels 25 jaar actief met de productie van zonnepanelen en behoort hiermee tot de pioniers van de Duitse zonne-energieindustrie. Solarwatt is een van de grootste zonnepanelenfabrikanten van Europa.

Meer informatie Hans Zijlmans, sales consultant Solarwatt 034 - 476 70 02 hans.zijlmans@solarwatt.com



» regionale woningmarkt «

LOBBYEN IN AMERSFOORT

CORPORATIES EN COALITIE BLIJVEN ELKAAR OPZOEKEN Na de gemeenteraadsverkiezingen in maart is inmiddels overal in Nederland de coalitievorming in volle gang of net achter de rug. Lukt het de woningcorporaties om daar grip op te krijgen en hun ambities duidelijk te maken? We gaan kijken in Amersfoort en spreken met drie bestuurders van corporaties en twee lijsttrekkers van de formerende partijen.

TEKST: LEENDERT DOUMA

»

Aedes-Magazine /

» regionale woningmarkt «



Het moment dat we in dit proces stappen is op woensdagavond 7 maart, in een zaaltje aan het Eemplein. De regen komt met bakken uit de hemel. Amersfoort heeft al best wat debatten achter de kiezen en begint een beetje verkiezingsmoe te worden. Wat gaat dit betekenen voor het woondebat dat corporaties Omnia Wonen, Portaal en de Alliantie hebben georganiseerd?

FOTO: ANNEMOON VAN HEMEL

… De zaal blijkt barstensvol en de avond brengt een levendig debat over de onderwerpen die in Amersfoort spelen: woningnood, hoogbouw, groen, duurzaamheid, huisvesten van kwetsbare groepen. En iedere keer weer horen we Monique Govers, directeur-bestuurder van Omnia Wonen, Dorine Lommen, manager Volkshuisvesting bij Portaal, en Koos Koolstra, directeur bij de Alliantie, dezelfde oproep doen: ‘Politiek, de bal ligt bij jullie! Jullie moeten nu de keuzes maken, dan ondersteunen wij inhoudelijk.’

Het begon natuurlijk niet met deze debatavond. De corporaties en de Amersfoortse politiek onderhouden al veel langer nauwe banden. ‘We gaan jaarlijks langs de fracties’, zegt Koos Koolstra. ‘Of we nodigen politici bij ons uit.’ Dat wordt gewaardeerd, zegt Kees Kraanen, fractievoorzitter van de VVD, want het is effectief. ‘De

Simone Kennedy, fractievoorzitter van de ChristenUnie in Amersfoort: ‘Ik ben blij dat de corporaties zo transparant zijn geworden; dat geeft vertrouwen’

corporaties voelen de noodzaak van samenwerking wel aan.’ Dat gevoel is pas de laatste jaren ontstaan, zo constateert Simone Kennedy, fractievoorzitter van de ChristenUnie. ‘In het begin stonden ze erg los van de

juist inzetten bij onderhandelingen met ketenpartners,

gemeente. Wij hadden niet veel sturing, terwijl het toch

zoals projectontwikkelaars en aannemers. Zie ons vooral

om veel geld gaat. Ik ben blij dat ze zo transparant zijn

als het gemeentelijk woonbedrijf.’

geworden. Dat geeft vertrouwen.’

Met ‘ons’ bedoelt ze OPA: Omnia Wonen, Portaal en de

MET ZIJN DRIEËN

Alliantie. De samenwerking tussen de drie corporaties is

Eigenlijk loopt in Amersfoort het contact tussen

best bijzonder. Alleen de kleinste van de drie, Omnia

corporaties en lokale politiek al volgens het

Wonen, heeft Amersfoort als kernregio. Portaal en de

‘lobbyboekje’ van Aedes, de brochure Woning-

Alliantie hebben in 2017 van toenmalig minister

corporaties en de lokale politiek, handreiking

Plasterk ontheffing voor onbepaalde tijd gekregen om

gemeenteraadsverkiezingen 2018 over hoe en wanneer

buiten hun kerngebied vastgoed te kopen of te bouwen.

je invloed kunt uitoefenen op nieuwe raden en colleges.

Bij Portaal wordt dit na vijf jaar geëvalueerd en bij de

Koos Koolstra: ‘Ik nam de handreiking door en dacht:

Alliantie na tien jaar. ‘Daar hebben de drie collega-

dat doen wij allemaal al.’

corporaties samen met de gemeente voor gelobbyd’, zegt Dorine Lommen. ‘We vonden dat we met wat extra

‘Maar het is de eerste keer dat we met zijn drieën

inspanning meer konden bieden in Amersfoort. Maar

optrekken’, vult Monique Govers aan. ‘En het is de

dat kunnen we als middelgrote corporatie niet alleen’,

eerste keer dat we met deze boodschap komen. We

vult Monique Govers aan. ‘Onderling zijn we er goed

zeggen tegen de gemeente: we willen samen-

uitgekomen met de verdeling van bouwvolumes.’

werkingspartners zijn en niet tegenover elkaar aan de onderhandelingstafel zitten. Wij willen onze kennis

Aedes-Magazine /

»



» regionale woningmarkt «

»

HELDER K ADER

variëren van acht, negen jaar tot meer dan twaalf jaar

Op 26 april is er weer zo’n moment in het proces.

voor een eengezinswoning, vertelt Simone Kennedy. ‘Er

Ditmaal valt er een brief op de mat van de Raadsgriffie

staan 5.800 mensen als urgent op de wachtlijst. Dus er

Amersfoort, gericht aan de burgemeester van Woerden.

moeten snel veel woningen bij komen’, stelt Kees

Victor Molkenboer is namelijk aangesteld om

Kraanen. ‘Maar grond is schaars in Amersfoort. Dus

ChristenUnie, D66, GroenLinks en VVD te begeleiden

moeten we de hoogte in.’ Daar lijkt consensus over te

in het vormen van een nieuwe coalitie. De brief aan de

komen. Wel is er discussie waar de 35 procent sociale

formateur is ondertekend door Govers, Lommen en

woningbouw gerealiseerd moet worden. In elk bouw-

Koolstra en zij doen opnieuw een oproep aan de politiek

project, vinden de politieke partijen, maar de

om scherpe keuzes te maken. De gemeente moet een

corporatiebestuurders betogen dat je dat slimmer kunt

proactieve rol spelen in gebiedsontwikkeling en

verdelen over verschillende projecten.

grondbeleid inzetten. Zij vragen om een helder kader voor beschikbaarheid van binnenstedelijke locaties,

‘Voor de duurzaamheidsopgave is onze vraag aan de

herontwikkeling van bedrijfsterreinen, bouw aan de

gemeente hetzelfde’, zegt Koos Koolstra. ‘Dat staat ook

rand van de stad zoals in Vathorst-West en duidelijke

in de brief aan de formateur. Onze boodschap is: wij

afspraken over hoogbouw. Als het aan Kees Kraanen

verwachten uitvoeringsinstrumenten van de gemeenten.

ligt, wordt dit netjes geregeld in het coalitieakkoord,

Wijktransitieplannen. Roadmaps. Waar komen warmte-

onder het motto ‘bouwen, bouwen, bouwen’. Want de

netten? Waar kunnen we gasloos bouwen?’ En hoe

woningnood in Amersfoort is acuut. De wachttijden

financiert Amersfoort haar duurzaamheidsambities?

Huurders moeten niet meer aan woonlasten gaan betalen, stelt Simone Kennedy, en ook daar is consensus.

PRESTATIEAFSPRAKEN ‘We moeten niet verzanden in vergadercultuur, maar gewoon projecten aanwijzen en aan de gang gaan’, vindt Kraanen. Als het aan de corporaties ligt, krijgt hij zijn

ELDERS IN HET LAND

zin. Wat sowieso gaat veranderen is de frequentie van de prestatieafspraken met de gemeente, daarover heeft

Op meerdere plekken in het land hebben woningcorporaties aan nieuw te

onlangs een rondetafelgesprek plaatsgevonden. In plaats

vormen colleges en raadsleden laten weten wat hun ambities zijn, wat ze

van jaarlijkse prestatieafspraken stellen de corporaties

willen agenderen in het coalitieakkoord en willen regelen de komende

een raamafspraak voor de duur van vier jaar voor, zo

jaren.

schrijven ze in hun formateursbrief. Het heeft als

Zo hebben de verenigde Twentse corporaties de colleges in wording een

bijkomend voordeel dat er minder vergaderingen nodig

brief gestuurd met een overzicht van hun taken in de regio.

zijn om, zoals Lommen dat noemt, ‘alleen maar komma’s te verschuiven’. Maar het belangrijkste is dat gemeente

Ook de bestuurders van de Rotterdamse corporaties stuurden begin mei een

en corporaties zo de tijd krijgen om beleid consistent uit

brief aan de informateurs van het nieuwe college in de stad. Om te laten

te voeren en niet alleen maar bezig te zijn met brandjes

weten dat Rotterdam op de corporaties kan rekenen. En om hun vier

blussen en bij te draaien. ‘We kunnen veel meer doen

belangrijkste punten in het coalitieakkoord te agenderen: voldoende sociale

met langetermijnafspraken’, zegt Lommen, ‘zolang we

huurwoningen, verduurzamig van de woningvoorraad, zelfstandig wonen

maar monitoren en elkaar scherp houden.’ De

voor ouderen en mensen met verward gedrag en continuïteit in de

corporaties noemen de meerjarige aanpak Amersfoort

samenwerking.

Vernieuwt 2.0, refererend aan de samenwerking voor verbetering van wijken die de gemeente met de Alliantie en Portaal heeft afgesloten voor de periode 2007 tot 2020 en waarin op 30 plekken de woningportefeuille wordt vernieuwd.

Aedes-Magazine /

» regionale woningmarkt «



SUBTIEL STUREN Dan is er straks nog een moment. Op 13 juni organiseren Omnia Wonen, Portaal en de Alliantie een eerste verdiepende kennissessie bedoeld voor alle raadsleden. Dan komen het regionale woonruimteverdeelsysteem, het huishoudboekje van de corporatie en het ontwikkelproces van nieuwbouwlocaties aan bod. ‘In het algemeen willen we laten zien wat de knoppen zijn en wat de gevolgen zijn als je daar aan draait’, vat Koolstra samen. ‘Als je voorrang geeft aan plaatsing van kwetsbare groepen, heeft dat gevolgen voor reguliere huren. Als je gaat bouwen, heeft dat gevolgen voor het groen. Als je minder aan de rand van de stad bouwt, moet je gaan inbreiden.’

‘We willen de politiek laten zien dat de huurmarkt subtiel valt te sturen, anders dan heel hard op het gaspedaal te staan en vervolgens weer heel hard op de rem’, zegt Dorine Lommen. Dat ‘rijexamen’ is belangrijk, want de invloed van de raadsleden is groot.

Monique Govers geeft een voorbeeld. ‘Je kunt de opdracht voor sociale woningbouw aan projectontwikkelaars geven tegen bodemprijzen. Maar bij elke nieuwe huurder doen ze een forse verhoging op de huurprijs. Dan is het niet lang meer sociaal te noemen.

Woningcorporaties willen de verantwoordelijkheid wel

Kees Kraanen, VVD-fractievoorzitter in Amersfoort: ‘Niet verzanden in vergadercultuur, maar gewoon projecten aanwijzen en aan de gang gaan’

nemen. Wij zijn geen speculanten. Maar dan verwachten we wel steun van de politiek. Daar zijn ook instrumenten voor, bijvoorbeeld prestatieafspraken met zorgverleners

Dus na die kennissessies zullen er wel weer andere

die vastgoed verkopen. Dat instrument wordt nog bijna

contactmomenten volgen, als het aan de corporaties en

niet ingezet. Het is misschien onze taak om raadsleden

de coalitie ligt – al is op dit moment nog niet duidelijk

of ambtenaren daar op te wijzen.’

hoe die er uit zullen zien.

Aedes-Magazine /

«



» goedemorgen «

Aedes-Magazine /

» goedemorgen «

Commissaris bij Woonwijze, Weller en Portaal

FELICITAS CRUTZEN Erop toezien dat de woningcorporatie een goede koers vaart en het bedrijf gezond houdt.

Daar is de commissaris verantwoordelijk voor.

Deze keer drinken we koffie met commissaris Felicitas Crutzen in Malden. ‘Ik hoop af en toe een steen in de vijver te zijn.’

TEKST: MARGRIET PFLUG, FOTO’S: GOEDELE MONNENS

»

De samenleving dat ben je zelf, vind Felicitas Crutzen. ‘Wegkijken en denken dat lossen anderen wel op? Niet mijn stijl.’ Spike, het hondje van Crutzen, ligt rustig te slapen in haar mand als we het gesprek beginnen. Crutzen: ‘Ik neem haar regelmatig mee naar vergaderingen. Dan grappen we dat het zevende lid van de raad van commissarissen ook present is.’ Bij drie verschillende woningcorporaties verspreid over half Nederland commissaris zijn, vergt wel wat organisatie. Ze zit veel in de auto, vertelt Crutzen. ‘In de praktijk moet ik naar elke corporatie toch wel een keer per maand, geregeld ook vaker.’

Bij alle drie corporaties – Portaal in Utrecht, Woonwijze in Vught en Weller in Heerlen – is Crutzen huurderscommissaris. Ze weet hoe het is om een huis te huren van een corporatie: ‘Ik ben een jong gezin gestart in een corporatiewoning en heb destijds ook in het huurdersoverleg gezeten.’ Dat schept een band, al worden er nu heel andere dingen van een huurdersvereniging gevraagd. ‘De werkdruk bij hen neemt toe, dat is een zorg.’

Aedes-Magazine /





» goedemorgen «

FELICITAS CRUTZEN (58) COMMISSARIS BIJ: Portaal in middenNederland (4 mannen, 2 vrouwen), Woonwijze in Vught (3 mannen,3 vrouwen) en Weller in Heerlen 4 mannen, 2 vrouwen) WERK: partner en bestuurderscoach bij LoopbaanNaPolitiek STUDIE: Sociale Geografie aan de Katholiek Universiteit Nijmegen en op dit moment bezig met executive programma Brain in the Boardroom aan Erasmus Universiteit Rotterdam WOONT IN: Malden REIST: met een Volkswagen Polo Verder is ze lang voetbaltrainer geweest maar nu even niet meer. Dat is in verband met de vele avondvergaderingen niet meer te combineren.

»

SOCIALE DYNAMIEK

demonstraties. Wel welkomstetentjes.’

Vier jaar geleden is ze als commissaris begonnen bij

Er zijn veel wezenlijke thema’s waarover we het

Woonwijze. Naast haar werk als loopbaancoach

gesprek onvoldoende aangaan, vindt Crutzen. ‘Ik

wilde ze ook graag weer iets doen met haar oor-

hoop af en toe een steen in de vijver te zijn, door

spronkelijke vak sociale geografie. Crutzen: ‘Het

vragen te stellen.’

mooie is dat ik nu comissariaten doe in drie totaal

‘Het verdienmodel van corporaties komt over vijftien jaar onder druk te staan’

verschillende geografische regio’s.’ Bij Portaal gaat

SIGNALEREN EN AGENDEREN

het over gespannen woningmarkt, grote projecten

Ze maakt zich bijvoorbeeld druk over de effecten van

en grote bedragen. Bij Weller over de verandering

structurele veranderingen op de arbeidsmarkt. Ze

van vergrijzing en krimp naar ontwikkelen

noemt de Rotterdamse haven als voorbeeld: door

revitaliseren en langzame groei. En Woonwijze

robotisering kunnen daar nu twee hoogopgeleide

werkt eigenlijk in een suburb van ’s-Hertogenbosch:

werknemers het werk doen dat tien jaar geleden nog

daar is het vechten om voldoende sociale woning-

door duizenden laagopgeleiden werd gedaan.

bouw voor elkaar te krijgen.

Crutzen: ‘Al die lager opgeleide werknemers lopen

Crutzen zou graag zien dat gemeenten en woning-

het risico hun inkomen te verliezen. Waar kunnen zij

corporaties zich in prestatieafspraken wat minder

straks de huur van betalen? En nog wat verder

zouden vastbijten in de cijferkant. Meer aandacht

doorgedacht: het verdienmodel van woning-

hebben voor de sociale dynamiek, het effect van

corporaties komt over vijftien jaar onder druk te

maatschappelijke ontwikkelingen op mensen. En hoe

staan. Dit komt op ons af. We realiseren ons te

je negatieve effecten samen zou kunnen ombuigen.

weinig dat onze huurders kwetsbaar zijn op de

Zo zorgde de vluchtelingenstroom uit Syrië een paar

arbeidsmarkt.’

jaar geleden op veel plaatsen voor verhitte discussies.

Naast haar werk als commissaris – stukken lezen,

Niet in Vught. Crutzen: ‘Woonwijze is gaan praten

vergaderen, toezicht houden op het presteren van de

met contactpersonen in de wijk: de wijkagent, de

drie corporaties – ziet zij voor zichzelf nadrukkelijk

scholen, maatschappelijk werk. Hen geïnformeerd

een rol in het signaleren van maatschappelijke trends

over de komst van de vluchtelingen die wij als

en ze op de agenda krijgen. Crutzen: ‘Ik stel vragen

corporatie gingen huisvesten. En wat het

in alle drie de RvC’s. Wat doen wij? Hoe doen wij

betekent om hen welkom te heten, de vooroordelen

dat? Visie hebben op de strategische positie van een

vóór zijn. Dat heeft in Vught goed uitgepakt. Geen

corporatie is ook de taak van de commissaris.’

Aedes-Magazine /

«

WAT IS DE EENVOUDIGSTE MANIER OM IEMAND BINNEN TE LATEN? (NAAST HET TOUWTJE DOOR DE BRIEVENBUS)

DRAADLOOS INTERCOM-SYSTEEM VAN INTRATONE OPTIMALE EENVOUD VOOR BEHEERDER ÉN GEBRUIKER Maak kennis met het revolutionaire intercom-systeem van Intratone voor draadloze toegangscontrole op afstand, inclusief sleutelbeheer en videobewaking. Eenvoudig te bedienen, veilig en bijzonder gebruikersvriendelijk, zowel voor bewoner als beheerder en installateur.

Bewoners kunnen met de eigen smartphone bezoek te woord staan en toegang verlenen, vanaf elke locatie. Beheerders kunnen op afstand, in real-time, toegang managen via een beveiligd beheer platform.

De aanleg is simpel: geen bekabeling meer, dus geen zwaar installatiewerk, en direct inzetbaar, met een enorme besparing ten opzichte van traditionele systemen.

Bel Alexander Dekker voor een demonstratie en u bent direct fan: telefoon 06 3620 1520. www.intratone-home.nl Intratone is een merk van Cogelec en is het best verkochte intercomsysteem in Frankrijk. Vertegenwoordiging in Nederland: Alexander Dekker, telefoon 06 3620 1520, email adekker@intratone.fr

ADVERTENTIE

‘RGS succesvol bij planmatig, dagelijks en mutatieonderhoud’ TWELLO – Het roer ging eind 2015 om bij corporatie IJsseldal Wonen in Twello. Zowel planmatig onderhoud als dagelijks onderhoud aan álle 3.500 huurwoningen is nu gebaseerd op resultaatgericht samenwerken (RGS). ‘IJsseldal Wonen wilde de organisatie op verschillende fronten slimmer gaan organiseren om op kosten te besparen,’ aldus Rico Leemreijze, projectleider RGS. ‘Daarom is qua onderhoud afgestapt van aanbesteden en juist gekozen voor RGS.’

T

ot dusverre was IJsseldal Wonen gewend om zelf bestekken te schrijven en de aanbesteding tegen de laagste prijs uit te laten voeren. Op zoek naar efficiency en verduurzaming van de organisatie, kwam Leemreijze met RGS als aanpak.

“Wij raakten enthousiast over deze totaalaanpak van alle voorkomende onderhoudswerkzaamheden,” zegt de man die is aangesteld als projectleider RGS binnen IJsseldal. “En hoe de professionele inbreng van onderhoudsbedrijven ervoor zorgt dat ze voor de lange termijn verzekerd zijn van resultaten op het gebied van kosten, kwaliteit en huurderstevredenheid.” Het leidt ook tot een verandering van de werkzaamheden binnen de corporatie zelf. Voor de onderhoudsafdeling vervalt bijvoorbeeld het werk van jaarlijks aanbesteden voor de medewerkers planmatig onderhoud en de werkvoorbereiders. “Deze mensen kunnen zich dus meer gaan richten op coördinerende en regisserende taken.”

 Rico Leemreijze, projectleider RGS bij IJsseldal Wonen

Prestatieprikkel Daar waar IJsseldal Wonen voorheen nog met tientallen uitvoerende partijen werkte, viel de keuze voor het dagelijks onderhoud en planmatig onderhoud op twee onderhoudsbedrijven die qua visie op RGS als beste uit de bus rolden.

Deze partijen voerden in 2016 bij wijze van proef al onderhoud uit voor IJsseldal Wonen.

In januari 2017 werden de contracten getekend om de intentie uit te spreken om RGS gedurende meerdere jaren toe te passen voor álle 3.500 huurwoningen. “Maar jaarlijks wordt wel een nieuwe gezamenlijke ambitie bepaald, bijvoorbeeld dat de huurderstevredenheid boven het rapportcijfer 8 komt te liggen,” voegt Leemreijze er gelijk aan toe. “Zo is er ieder jaar een prikkel om het nóg beter te doen. Die afspraken zijn hard: worden ze niet gehaald, dan nemen we afscheid van elkaar.”

Huurderstevredenheid De partners zijn mede verantwoordelijk voor resultaat op het gebied van huurderstevredenheid. Niet presteren is einde samenwerking. Deze incentive draagt uiteraard bij aan een hogere huurderstevredenheid.

“Ook op een ander punt willen we beter scoren,” aldus de projectleider. “Bij mutatieonderhoud benoemen we bijvoorbeeld als resultaat dat de woning weer helemaal verhuurklaar wordt gemaakt. Dan wordt naar méér gekeken dan het afvinken van een voorgeschre-

 Resultaatgericht samenwerken (RGS) bij dagelijks en planmatig onderhoud voor alle 3.500 huurwoningen van IJsseldal Wonen

‘Jaarlijks bepalen we een nieuwe gezamenlijke ambitie. Zo is er ieder jaar een prikkel om het nog beter te doen’ ven lijstje. De mutatiekosten kunnen hoger uitvallen, maar wij kijken integraal, naar de kosten van het totale onderhoud. En belangrijker: de corporatie hoeft de huurders minder vaak lastig te vallen. Een volgende stap is om planmatig RGS-onderhoud af te stemmen

met dagelijks RGS-onderhoud.

Om zo bijvoorbeeld te voorkomen dat voor dagelijks onderhoud vijf keer een dakgoot wordt gerepareerd, terwijl vervanging van dezelfde goten bij planmatig onderhoud gepland staat.” 

Winst van RGS voor IJsseldal Wonen • Voor lange termijn verzekerd van resultaten op gebied van kosten, kwaliteit en huurderstevredenheid • Het werk van jaarlijks aanbesteden vervalt • Huurderstevredenheid boven rapportcijfer 8 • Minder overlast voor huurders • Focus op integrale kosten van het totale onderhoud

Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf Met resultaatgericht samenwerken (RGS) kunt u tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur.

Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.

» column «

TWEE KEER BLIJ Al jaren zijn we als corporaties gewend aan een ogenschijnlijk tegenstrijdige roep uit de samenleving: investeer meer en beheers de financiële risico’s beter. De een roept: u bent zo rijk als FOTO: BABET HOGERVORST

Dagobert Duck, dus bouw en verduurzaam meer en sneller. Kan makkelijk! De ander roept: u beheert een gigantisch vermogen. Let op de enorme economische en financiële risico’s. Bouw en verduurzaam langzamer. Beide – begrijpelijke – kreten zijn inmiddels geïnstitutionaliseerd. De roep om meer investeren sinds enige jaren in de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties. De roep om voorzichtigheid in ons eigen (politiek gesanctioneerde en inmiddels bijna geannexeerde) WSW. Hoe terecht ook, die tegenstrijdigheid leidt tot irritatie. Zowel bij corporaties als in de samenleving. Het is letterlijk nooit goed. Kun je ook anders kijken?

Hoe groot is de tegenstrijdigheid tussen die twee geluiden werkelijk? Misschien bestaat hij alleen bij de gratie van gewoonte: gewend aan het dilemma gedragen we ons als op een zacht vuurtje langzaam opgewarmde kikkers. We leggen ons zo vanzelf-

‘Collegiaal financieren: het is leuker om de gedachte toe te laten’

sprekend neer bij ons tekortschieten, dat we meesters zijn in het uitleggen daarvan. We zijn vergeten dat er een manier is om beide roepen – in ieder geval ten dele – te verenigen tot een succesvolle strategie. Die strategie heet collegiaal financieren. Corporaties met overmaat helpen die met een onbetaalbare opgave. En wel zodanig dat de helpende corporatie een dekkend rendement ontvangt en de geholpen corporatie sneller kan bouwen of verduurzamen.

Huurders merken er niks van, want beleid en beheer blijven bij hun vertrouwde verhuurder. Zodoende blijft lokaal wat lokaal moet zijn en verstevigen we tegelijkertijd onze gezamenlijke investeringskracht. Sceptici wijzen naar de gestrande pogingen van het Wooninvesteringsfonds op dit gebied. Dat mag. Maar het is leuker om de gedachte toe te laten. Daarom ging een aantal collega-directeuren en Aedes-medewerkers met het idee van collegiaal financieren in hun tas langs bij andere corporatiedirecteuren. Binnenkort rapporteren ze erover aan het Aedes-bestuur. Voor nu alvast: iedereen ziet kansen. De onderlinge sfeer is de laatste jaren zodanig verbeterd dat het idee een nieuwe poging waard is. De noodzaak is ook groter. Op beperkte schaal gebeurt het al. En in meerdere regio’s maakt het deel uit van voorzichtige toekomstplannen. De samenleving zal aan twee kanten blij zijn: het risico blijft beheersbaar en we bouwen en verduurzamen sneller. Dat is goed voor het klimaat. En dat bedoel ik zowel economisch als ecologisch.

Marco de Wilde is directeur-bestuurder bij Veluwonen in Eerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl

Aedes-Magazine /





» energie en duurzaamheid «

OP WEG NAAR EEN CO2NEUTRAAL 2050 Hoe pakken we de verduurzaming van ruim 2 miljoen sociale huurwoningen aan? Daar is iets meer zicht op nu de routekaarten CO2-neutraal 2050 zijn ingevuld. Corporaties laten zien wat ze willen bijdragen. Maar ze kunnen het niet alleen.

Corporaties in Groningen en in Amsterdam vertellen hoe zij met verduurzaming omgaan.

TEKST: MARJON VAN WEERSCH, FOTO'S: JEROEN VAN KOOTEN

»

Aedes-Magazine /

» energie en duurzaamheid «



SCENARIO’S VERDUURZAMING 2,1 MILJOEN HUURWONINGEN

Scenario A

Scenario B

Scenario C

Scenario D

14%

10%

38%

38%

311.000

208.000

804.000

806.000

BENG 1 buiten de schil

Maximaal isoleren + zonnepanelen

woningen

W

woningen

woningen

woningen

oningcorporaties investeren natuurlijk al langer Maximaal isoleren binnen de schil

in het verduurzamen van hun woningen. De so-

ciale huisvesters lopen daarmee voorop, vergeleken met

NOM (Nul-op-de-meter-woning)

de particuliere verhuurders en de koopsector. Nu zijn we in Nederland op weg naar een CO2-neutrale gebouwde omgeving in 2050. Hoe we dat precies gaan doen, weet

Deze maatregelen leiden tot een CO2-uitstoot besparing van 70% in 2050

nog niemand. Daarvoor is het tijdsbestek te lang. We weten nog niet welke oplossingen toekomstbestendig zijn en ondertussen gaan de technologische ontwikkelingen razendsnel. Wat we wel weten, is dat we niet kunnen wachten. Daarvoor is deze opgave te groot.

VIER SCENARIO’S

De overige 30% moet komen door verduurzaming van externe energiebronnen voor de woningen (bijv. warmtenetten)

Vorig jaar spraken de corporaties de ambitie uit om hun sociale huurwoningen vóór 2050 CO2-neutraal te maken. Aedes ontwikkelde vervolgens samen met onder andere een groep van 70 corporatiemedewerkers de Routekaart CO2-neutraal 2050. Met dit instrument kan elke corporatie daarvoor op hoofdlijnen haar ambities in beeld brengen. Gebaseerd op haar eigen woningvoorraad en lokale situatie. De routekaart hanteert daarvoor vier scenario’s. De eerste route bestaat uit het maximaal isoleren van het huis zoals het er staat (de woning bin-

nemen, leveren een CO2-reductie op van 70 procent.

nen de schil). De mogelijkheden om gevel, dak, vloer en

De resterende 30 procent moet komen van verduurza-

glas te isoleren worden dan optimaal benut. Bij route

ming van de externe energiebronnen. Dat vraagt om ge-

twee kiest de corporatie voor een nieuwe isolerende

biedsgerichte oplossingen met bijvoorbeeld warmtenet-

laag om de woning, een zogeheten BENG 1-isolatie

ten die zijn aangesloten op een duurzame bron. Een

(buiten de schil). De derde route bestaat uit maximaal

CO2-neutrale gebouwde omgeving is de gezamenlijke

isoleren plus toevoegen van zonnepanelen. De laatste

verantwoordelijkheid van een groot aantal partijen.

route is de nul-op-de-meter-woning. Bij deze route

Naast de corporaties zijn dat onder meer gemeenten, het

heeft een huis geen externe energiebronnen meer nodig

Rijk, energieleveranciers en netbeheerders. Daarnaast is

om CO2-neutraal te zijn (zie de graphic).

uiteraard de financiering van de opgave belangrijk: bin-

Ruim 250 corporaties hebben hun ingevulde routekaart

nen de huidige financiële mogelijkheden van de corpo-

gedeeld met Aedes. Het gaat nog niet om concrete uit-

raties is dit niet haalbaar. Dat is een nadrukkelijke bood-

voeringsplannen, wel geven de routekaarten samen een

schap die Aedes inbrengt in de gesprekken over het

beeld hoe de verduurzaming van ruim 2,1 miljoen wo-

Klimaatakkoord dat het kabinet met allerlei partijen nog

ningen aangepakt kan worden. Corporaties willen drie

voor de zomer wil sluiten. Duurzaamheid is een maat-

van de vier woningen verduurzamen door ze óf te reno-

schappelijke ambitie. Als Nederland het tempo wil

veren tot nul-op-de-meter-woning (38 procent) óf door

versnellen, moet er dus wat gebeuren. Corporaties laten

ze maximaal te isoleren en er zonnepanelen op te instal-

zien wat ze willen bijdragen. Maar ze kunnen het niet

leren (38 procent). Voor de overige half miljoen wonin-

alleen.

gen bestaan de plannen uit isoleren binnen of buiten de schil van het huis.

Hoe komen corporaties tot de keuze van een scenario uit de routekaart? Dat laten we in dit artikel zien aan

OPGAVE EN RANDVOORWAARDEN

de hand van twee voorbeelden. We nemen u mee naar

De maatregelen aan de woning die corporaties willen

Groningen en naar Amsterdam.

Aedes-Magazine /

»

» energie en duurzaamheid «



»

GRONINGEN

WOLD & WAARD Woningcorporatie Wold & Waard heeft bijna 5.000 woningen verspreid over 34 dorpen in Groningen.

De corporatie kiest ervoor om alle woningen, bestaande en nieuw te bouwen, nul-op-de-meter te maken en dus ook gasvrij. wat dat betekent voor bewoners speelt daarbij een belangrijke rol.

et lijkt ver weg, 2050’, zegt programmamanager

‘H

aannemers. Dat gebeurde op een bijeenkomst in april

doen als we onze hele woningvoorraad tegen die tijd

den. De Jager: ‘De bewoners stelden goede, praktische

CO2-neutraal willen hebben. We gaan meteen voor het

vragen. Bijvoorbeeld over de plek die installaties in hun

einddoel. Als we de aanpassingen in tussenstapjes doen,

huis krijgen.’

redden we het niet. Bovendien krijgen bewoners dan

De corporatie heeft een woonconsulent aangesteld voor

steeds opnieuw geklus aan hun huis. Dat willen we niet.

de NOM-renovaties. Die gaat bij alle bewoners langs om

Esther de Jager. ‘Maar we hebben flink wat te

waarbij meerdere aannemers hun plannen presenteer-

En het is voor ons ook financieel beter om het in één

informatie te geven. Ook bij de uitvoering van de reno-

keer goed aan te pakken. Daarom kiezen wij ervoor

vatie blijft de consulent betrokken. ‘Hij houdt in de gaten

om de woningen nul-op-de-meter (NOM) en gasvrij

of de aannemers goed contact onderhouden met de be-

te maken.’

woners en hun afspraken nakomen. Die ervaringen ge-

In een NOM-woning wordt de energie die de bewoner

bruiken we weer om het proces verder te verbeteren.’

gebruikt in principe helemaal opgewekt door zonne-

Er zijn vier aannemers gekozen die elk in een dorp aan

‘In de proef gaan we samen met bewoners kijken hoe we met zo min mogelijk overlast het beste resultaat kunnen behalen’

panelen. NOM is de meest

de slag gaan. Ze zijn vrij in de manier waarop ze de reno-

ingrijpende van de vier routes

vaties aanpakken, zolang de NOM-eisen maar gehaald

uit de Aedesroutekaart.

worden. De Jager: ‘We zijn dit proefjaar geïnteresseerd

Wold & Waard start dit jaar

in verschillende aanpakken en technieken. Om van te

met een renovatieproef van

leren.’ De corporatie verwacht daarmee keuzes te kun-

48 woningen in vier dorpen.

nen maken om de woningvoorraad versneld tot NOM

‘De buitenkant van de woning

te renoveren.

krijgt een heel nieuwe schil, de

De Jager: ‘Na dit proefjaar gaan we tot 2026 700 wo-

kozijnen worden vervangen,

ningen aanpakken. Daarna schalen we weer op. Door

het dak krijgt zonnepanelen,

het stap voor stap te doen verwachten we het meeste

binnen komt in plaats van de cv-

profijt van onze ervaringen.’ Nieuwe woningen worden

ketel een warmtepomp, er komt

door Wold & Waard al sinds 2016 NOM-gebouwd.

warmte-terugwin-ventilatie.

De duurzaamheidsinvesteringen in de nieuwbouw en

Kortom, een NOM-renovatie is

de renovatie betaalt de corporatie deels uit een bijdrage

inderdaad ingrijpend’, zegt De Jager. ‘Een aantal weken

van de huurders in de vorm van de energieprestatie-

lang lopen er mannen door je huis en er wordt getim-

vergoeding.

merd en geboord. In deze eerste proef gaan we samen met bewoners kijken hoe we met zo min mogelijk

ANDERS WONEN

overlast het beste resultaat kunnen behalen.’

De Jager verwacht dat de bewoners van de 48 woningen dit najaar midden in de renovatie zitten. Daarna volgt

BEWONERSBETROKKENHEID

nog een ingrijpende verandering. ‘Het wonen in een

‘Wij zijn natuurlijk niet de eerste corporatie die bestaan-

NOM-huis is anders. Bewoners moeten anders omgaan

de woningen “vernomt”. We hebben met de bewoners

met de verwarming en het ventileren. Door de aanpas-

van de proefwoningen een uitstapje gemaakt naar een

singen is het niet nodig de thermostaat ’s nachts lager te

project van de Drentse corporatie Woonborg. Dat gaf

zetten. Ook is er geen gasaansluiting meer. Koken moet

een goed beeld van zo’n renovatie. “Zijn dit oudere wo-

op elektriciteit. Over die aspecten zijn de bewoners

ningen? Het lijkt wel nieuwbouw. En zo comfortabel

goed geïnformeerd. En daar gaan we mee door: als

warm”, waren de enthousiaste reacties.’ Wold & Waard

de huizen klaar zijn, komt een energiecoach bij de

heeft de bewoners ook betrokken bij de selectie van de

mensen thuis.’

Aedes-Magazine /

»

» energie en duurzaamheid «

‘ER KOMT EEN FLINKE VERBOUWING AAN’ Arie (48) en Klaas Hoving (84) wonen

Bovendien gaan onze woonlasten omlaag.

de woonruimte niet kleiner. De renovatie

in een proefwoningen van Wold & Waard:

Nu betalen we zo’n 185 euro per maand aan

duurt ongeveer zes weken, dan wil je weten

‘Ik woon samen met mijn vader. Hij woont

gas en elektra en straks in plaats daarvan

hoeveel mensen over de vloer komen. We

hier al bijna 60 jaar en vindt de verande-

115 euro aan de woningcorporatie, de

hebben daar allemaal over gesproken.

ringen spannend. Ik heb uitgelegd dat er een

energieprestatievergoeding. De corporatie

Voordat er ook maar een schroef de muur in

flinke verbouwing aankomt waarbij het hele

heeft uitgelegd dat we straks wel nog

gaat, komt de aannemer zelf langs om dat uit

huis een jasje krijgt. Niet alleen de wanden,

vastrecht moeten betalen aan de energie-

te leggen. De woonconsulent van Wold &

ook het dak. Door die isolatie is ons huis

leverancier. En als er te weinig zon is,

Waard blijft ons de hele verbouwing bij-

nagenoeg tochtvrij. Maar isoleren, betekent

betalen we ook mogelijk wat elektriciteit.

staan. Of het wonen straks anders is? Ook

ook ventileren. Daarom komt er in elk

Wold & Waard betrekt ons overal bij, dat

dat is uitgelegd. Ik zie het als een nieuwe

vertrek een warmte-terugwinsysteem. Dat

geeft gemoedsrust. Zo konden we mee-

auto: die heeft andere bijgeluiden en vraagt

zorgt allemaal voor flink wat rommel. Toch

stemmen in de aannemerskeuze. Ik vind het

ander rijgedrag. Na een tijdje ben je eraan

ben ik erg enthousiast. Zo’n energie-

bijvoorbeeld belangrijk waar ze de instal-

gewend. Ik vind het een voorrecht dat we

neutrale woning is milieuvriendelijker.

laties plaatsen. Als dat in de schuur is, wordt

met deze pilot meedoen.’

Aedes-Magazine /



» energie en duurzaamheid «



»

AMSTERDAM

STADGENOOT De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot is één van de vijf corporaties met de oudste woningen van ons land. Daar zitten flink wat monumenten en veel gestapelde bouw bij.

Hoe gaat deze corporatie haar 30.500 woningen CO2-neutraal verduurzamen?

T

ot nu toe was Stadgenoot vooral bezig met het ver-

gedrag bij bewoners te stimuleren. ‘Alles wat je aan

beteren van complexen om gemiddeld energielabel

energie bespaart, hoef je niet op te wekken’, zegt De

B te halen. Dat blijft de corporatie doen omdat dit in de

Laat. ‘Dat is ook belangrijk omdat de alternatieve warm-

corporatiesector en met de gemeente is afgesproken.

tebronnen nog maar beperkt voorradig zijn en nog niet

‘Maar het verbeteren van het label is slechts een middel’,

altijd CO2-neutraal’.

zegt senior beleidsadviseur Maarten de Laat. ‘Het be-

Ondertussen onderzoekt Stadgenoot samen met de an-

perken van de CO2-uitstoot is een doel dat vraagt om

dere Amsterdamse corporaties, de gemeente, netbe-

veel meer dan kortetermijn-labelstappen. Daarvoor zijn

heerders en energieleveranciers hoe 10.000 bestaande

toekomstbestendige oplossingen nodig.’

woningen op korte termijn aardgasvrij kunnen worden.

Hoe gaat Stadgenoot dat aanpakken? Een volledig CO2-

‘Aansluiting op het warmtenet zal voor het grootste deel

neutrale woningvoorraad is voor ons niet haalbaar, legt

van Amsterdam de goedkoopste oplossing zijn’, zegt De

‘We kijken goed naar innovaties in de markt en haken daarop aan als die succesvol zijn’

De Laat uit: ‘Omdat we veel gestapelde

Laat. Van de 30.500 woningen van Stadgenoot zijn er al

bouw hebben, is er relatief weinig

bijna 1.800 aangesloten op het warmtenet. Voor 70

ruimte om energie op te wekken. Bo-

procent van de woningen van Stadgenoot zijn er (op ter-

vendien hebben we veel oude wonin-

mijn) kansen voor aansluiting op het warmtenet. Maar

gen waaronder veel monumenten. Dat

de bronnen van het Amsterdamse warmtenet – afvalver-

maakt een hoog isolatieniveau vaak on-

branding en een gasturbine – zijn nog niet CO2-neu-

haalbaar.’ Externe energiebronnen blij-

traal. Bovendien is het nu een gesloten systeem van een

ven daarom nodig om een groot deel

monopolist. ‘Stadgenoot en de andere corporaties willen

van de woningen van warmte of elek-

een open systeem waarbij meerdere duurzame leveran-

triciteit te voorzien. Daarom is de CO2-

ciers met lokale warmtebronnen kunnen aansluiten’,

reductie voor Stadgenoot óók een zaak van andere

zegt De Laat. ‘Dan hebben huurders keuzevrijheid en

partijen, zoals de gemeente, netbeheerders en energie-

worden de prijzen lager.’

bedrijven. ‘Het is een gemeenschappelijke opgave’,

HAALBARE INVESTERINGEN

benadrukt De Laat.

De CO2-doelstelling is een enorme uitdaging, conclu-

STAP VOOR STAP

deert De Laat. ‘Wij nemen onze verantwoordelijkheid

‘Voor de bestaande bouw is die opgave enorm en dat

en gaan zoveel mogelijk op natuurlijke momenten in de

gaan we stap voor stap realiseren. Daarbij kijken we

woningen aan de slag, bijvoorbeeld bij verhuisonder-

goed naar innovaties in de markt en haken daarop aan als

houd en woningverbetering. Zo minimaliseren we onze

die succesvol zijn’, zegt De Laat. Bij de stapsgewijze

kosten en de overlast voor bewoners. Bij het nieuw bou-

aanpak om de woningen CO2-neutraal te maken, legt

wen van woningen kunnen we het in één keer goed

Stadgenoot voor haar hele woningvoorraad eerst de na-

doen: zonder aardgas en goed geïsoleerd. Daarbij gaan

druk op een goede isolatie. Binnen de mogelijkheden

we ook de mogelijkheid van nul-op-de meter-woningen

van een gebouw. Daarna streeft Stadgenoot naar het

onderzoeken.’ Maar voor het grootste deel van de CO2-

maximaal haalbare aantal zonnepanelen. ‘Dat past bin-

neutrale opwekking heeft Stadgenoot energieleveran-

nen een no regret-aanpak: in het isoleren zijn niet veel

ciers en overheden nodig. ‘Uiteindelijk moet de overheid

innovaties en prijsdalingen te verwachten, dus is het ver-

ervoor zorgen dat het elektriciteitsnet en het warmtenet

standig ons hier nu op te richten. Met het isoleren maken

volledig CO2-neutrale energie leveren. Het is een uitda-

we het onze huurders mogelijk om energie te besparen

ging voor ons en die andere partijen, waaronder ook

en zo hun woonlasten te verlagen.’ Omdat onderzoek

aannemers en installatiebedrijven, om de routes naar

aantoont dat het niet vanzelfsprekend is dat bewoners

CO2-neutraal betaalbaar te houden. De investeringen

dit gaan doen, gaat Stadgenoot ook samen met de ge-

moeten haalbaar zijn en de totale woonlasten van huur-

meente energiecoaches inzetten om bewust energie-

ders mogen niet stijgen.’

Aedes-Magazine /

«

» energie en duurzaamheid «

’DIE ZONNEPANELEN ZIJN HET BEGIN’ Carla Muthing (57) woont in het gebouw

maal wat milieubewuster gaan leven.

verlaging is wel gegarandeerd. En we vinden

met het grootste dak van Stadgenoot:

Bovendien wordt de elektriciteit wordt de

het klimaat ook belangrijk. Als er energie

‘In dit gebouw woonden vroeger alleen

elektriciteit veel duurder.'

overblijft, kunnen we dat gebruiken in onze

bejaarden, nu is De Drecht een flat voor

eigen woningen. Het is dus een begin.’

senioren. Ik ben secretaris van de bewoners-

‘De zonnepanelen zijn in eerste instantie

commissie. Wij zijn zelf – en vooral onze

voor het gemeenschappelijk elektriciteits-

‘Verder gaat Stadgenoot LED-verlichting

voorzitter – gaan nadenken over zonne-

gebruik, zoals de lift en de verlichting in de

aanbrengen. We hebben hier 311 woningen

panelen. Het gebouw heeft het grootste dak

algemene ruimtes. Dat betalen we via de

en heel lange gangen waar heel veel lampen

van alle panden van de woningcorporatie.

servicekosten. We gaan straks een bijdrage

branden. Dat zal dus ook in elektra gaan

Dan is het toch zonde om dat niet te

van zo’n zes euro per maand betalen en

schelen en dan kunnen we nog meer gaan

gebruiken? Stadgenoot was het met ons

krijgen gegarandeerd minimaal zeven euro

besparen.’

eens. Het dak wordt nu klaargemaakt voor

verlaging van de energiekosten. Dat is een

zo’n 1.600 zonnepanelen. Waarom wij dit

besparing van ongeveer tien euro per jaar.

willen? De regering wil toch dat we alle-

Dat is natuurlijk geen vetpot. Maar die

Aedes-Magazine /



STICHTING

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels.

Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.

De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Vertrouwde expertise Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

REVOORT MAAKT RUIMTE VOOR

Bekijk de video

Zonnepanelen voor huurders • •

Wij geven u de zonnepanelen

•

Goed voor het milieu

Voortaan meer bestedingsruimte voor huurder & corporatie

Kijk op wocozon.nl of bel 085 744 10 58

Omdat u niet alleen asbest wilt saneren.

• Sloopwerken • Asbestsanering • Renovatie/herstel

Maar ook iets moois wilt opbouwen.

U wilt geen half werk. U wilt niet alleen asbest saneren, maar ook weer iets moois opbouwen. En u wilt niet alleen een concurrerende prijs, maar ook vakmensen die hun werk verstaan. Man&Mach is asbestspecialist in Noord- en Midden Nederland en helpt u snel en vakkundig.

Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken. Samen werken we aan een gezonde en veilige woonomgeving.

Iedereen kiest voor de beste dakconstructie!

Levensduurverlengend, schadebeperkend, gezond binnenklimaat!

Een goed ontworpen en vakkundig gebouwde dakconstructie vereist een deskundige water- en luchtdichte afwerking met voldoende ventilatie.

Warmte moet binnen blijven, terwijl we vocht, wind en ongedierte buiten willen houden.

Om uw dakconstructie te beschermen en de levensduur te verlengen, biedt Ubbink ‘Dakconstructie Bescherming’, een breed assortiment producten op het gebied van lucht- en waterdicht bouwen, dakconstructieventilatie en beschermingsproducten, geschikt voor nieuwbouw en renovatie voor hellende daken met pannenafwerking.

Ubbink, voor uw gemak! www.ubbink.nl/bestedakconstructie



» slimmer en beter voor elkaar «

VERNIEUWENDE PRAKTIJKVOORBEELDEN Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen ze door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Wormerveer, Apeldoorn en Assen.

Zie ook www.aedes.nl/vernieuwingsagenda.

Wonen en zorg onder één dak De Amandelbloesem is een modern

een zelfstandig en comfortabel appar-

onderhouden, het winkeltje bemensen

zorgconcept waar woningcorporatie

tement. Zij willen geen betutteling, maar

en daarnaast klusjes bij senioren aan huis

WormerWonen met een aantal zorg-

wel de mogelijkheid tot aanspraak van

uitvoeren om werkervaring op te doen.

partners door samenwerking een vei-

gelijkgestemden, leuke activiteiten en

Daarnaast levert De Zorgcirkel (thuis)

lige woonomgeving heeft gecreëerd

natuurlijk zorg in de buurt’, zegt

zorg aan de oudere bewoners en huurt er

voor ouderen.

directeur-bestuurder WormerWonen

een aantal eenkamerappartementen voor

John van Nimwegen, ‘Nieuw aan de

kortdurend verblijf bedoeld voor mensen

Voormalig verzorgingshuis De Amandel-

Amandelbloesem is dat door het gebouw

die na een ziekenhuisverblijf nog niet

bloesem in Wormerveer-Noord is omge-

en de samenwerking tussen meerdere

zelfstandig kunnen wonen. Vereniging

bouwd tot een eigentijds wooncomplex

organisaties aan deze wensen kan

De Bloesem werkt met vrijwilligers, die

met seniorenappartementen. Samen met

worden voldaan, zonder hoge kosten

allerlei activiteiten voor de bewoners

De Zorgcirkel, Stichting MIES en de

voor de overheid.’ Naast de senioren

organiseren, ondersteunen of

vrijwilligers van De Bloesem krijgen

wonen er jongvolwassenen met een

coördineren.

senioren ondersteuning in hun woon- en

beperking die onder begeleiding van

Meer informatie? Mail naar:

zorgbehoefte.‘Ouderen willen wonen in

Stichting MIES het gebouw en de tuin

johnvannimwegen@wormerwonen.nl.

Aedes-Magazine /

» slimmer en beter voor elkaar «

Fitte wijk In de Oude Molenbuurt in Assen opende corporatie Actium samen met de gemeente en welzijnsorganisaties de gezondheidsroute.

Een route langs allerlei gratis beweeglocaties in de buurt.

Uit de Leefbarometer bleek dat de Oude Molenbuurt extra aandacht nodig heeft in

Corporatieraad, de proef voorbij

vergelijking met andere wijken, vertelt Gea Veldmeijer, programmaleider Wijken. ‘Samen met de gemeente, welzijnsorganisatie Vaart Welzijn en de buurtbewoners zelf, zijn we gaan kijken wat we kunnen doen om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren.’

Het idee is inmiddels drie jaar oud en de proef is al gestopt.

Maar de leden van de Corporatieraad van de Apeldoornse

Ieder jaar inventariseert Actium met de samen-

corporatie de Woonmensen gaan voorlopig nog wel even

werkingspartners en de bewoners de knelpunten

door.

die spelen in de wijk. Dat maakt het mogelijk bewust en gestructureerd te sturen. Veldmeijer:

Al drie jaar lang komen de leden van de Corporatieraad

‘Wij weten zo wat er speelt, wat er nodig is en

geregeld samen om te bespreken wat er beter kan in hun

waar we naar toe willen. Zo stimuleren wij ook

woonomgeving. Ze komen met ideeën, geven aan welke

bewonersinitiatieven die bijdragen aan een

problemen er zijn en bieden oplossingen. Wat is het geheim

levendige en gezonde wijk. De gezondheidsroute

van dit succes? Berry Prins, voorzitter van de Corporatieraad

is hier een goed voorbeeld van.’

(rechts op de foto): ‘Houd het laagdrempelig, zonder allerlei verplichtingen over en weer. En kijk gewoon ieder jaar met

De route van circa 4,5 km verbindt de beweeg-

elkaar of het nog bevalt.’

locaties in de buurt en is via herkenbare stoeptegels makkelijk te volgen. ‘Het nodigt

Vincent van Oordt, directeur-bestuurder was vanaf het begin

bewoners niet alleen uit om te bewegen, het

enthousiast over het initiatief: ‘Het is belangrijk om ruimte te

zorgt ook voor verbinding’, vertelt Veldmeijer.

geven aan “anders kijken”. In onze organisatie kijken we niet altijd buiten de geijkte lijnen. De leden van de Corporatieraad

Meer weten over de gezondheidsroute? Kijk op:

doen dat wel.’

www.mijnbuurtassen.nl/gezondheidsroute

Meer weten? Neem contact op met de afdeling Communicatie van de Woonmensen.

Aedes-Magazine /





» zestien uit tweeëndertig «

RODERIK REINSTRA 16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer is het Roderik Reinstra van het project Samen dementievriendelijk, die antwoorden op 16 van deze vragen geeft.

FOTO : JEROEN POORT VLIET



Hoe woont u als u 85 bent?

‘Op mijn 85e hoop ik nog zelfstandig te kunnen wonen, wel kleiner. Het liefst dicht bij de natuur en toch in de omgeving van faciliteiten. En als het zover is dat zelfstandig wonen niet meer gaat, dan het liefst in een mantelzorgwoning.’



Op welke sociaal medium bent u het meest actief ?

‘Voornamelijk op LinkedIn, incidenteel op Facebook, Twitter of Instagram.’



Wat heeft u van uw vader?

‘Het nummer van Stef Bos Papa geeft eigenlijk het beste antwoord op deze vraag. Helaas is mijn vader ruim tien jaar geleden overleden en zeker naarmate ik ouder word, merk ik dat ik steeds meer op mijn vader begin te lijken. Zowel in uiterlijke vertoning als zijn karakter. Hard werken en respect hebben voor elkaar zijn daarin belangrijke waarden.’



Waarover heeft u voor het laatst wakker gelegen?

‘Over het algemeen lig ik nooit wakker. Ik merk dat door het succes van ons project en het toenemende aantal bedrijven en gemeenten die geïnteresseerd zijn om dementievriendelijk te worden, leidt tot heel veel energie in plaats van slapeloosheid.’



Wanneer hebben huurders genoeg invloed?

‘Dat durf ik niet te zeggen. Als je wil dat huurders participeren, zul je ze meer moeten betrekken en deelgenoot laten zijn van het te ontwikkelen beleid.’

Aedes-Magazine /

» zestien uit tweeëndertig «





Op welk moment was u het moedigst?

‘Tijdens de beslissende wedstrijd voor promotie naar de

de volkshuisvesting. Dit zal denk ik ook in 2050 nog zo zijn.

Hurley moest ik de vierde strafbal nemen in een kolkende

De behoefte aan goede en betaalbare woonruimte zal alleen

arena, heerlijk die spanning en de duizenden supports die

maar toenemen.’



Wel gescoord en gepromoveerd.’

Met wie zou u het liefst in de lift vastzitten?



in de lift van het QT hotel in Sydney. In de lift zit een inter-

‘De meest voor de hand liggende oplossing is meer goed-

van het aantal mensen. Minder mensen = langzamere

kope woningen bouwen. Daarnaast speelt ook hier het

muziek. Meer mensen = feestmuziek. Kijk maar eens op

bevorderen van de doorstroming een belangrijke rol.’

Wat vindt u zo belangrijk dat u het wil meegeven aan de volgende generatie?

‘Dat we met zijn allen wat meer naar elkaar om moeten kijken. Elkaar soms een beetje helpen en de tijd nemen voor elkaar. Ik begrijp soms niet waarom mensen zo hatelijk



Wat doet u op zaterdagochtend?

'Dan ga ik met mijn zoon Boet van vier naar Panasj. Een speelse manier van sport en bewegen.’



Stel u gaat op proef wonen in een corporatiewoning, waar zou u op letten?

kunnen zijn naar elkaar. Met een klein beetje hulp kun je

‘Voor mij is de locatie doorslaggevend. Ik zou dus kijken

veel voor elkaar betekenen.’

naar mijn omgeving, de buren en faciliteiten in de buurt. Als dat klopt kun je je pas thuis voelen in je eigen huis.’

Wat was uw laatste goede voornemen?

‘Dit jaar ben ik weer begonnen met hockeyen. Het werd tijd om, naast het uitlaten van de hond, ook weer actief met sport bezig te zijn.’



Wat zou u doen aan de wachttijden voor een sociale huurwoning?

actieve installatie, waarbij muziek wordt afgespeeld op basis

YouTube.’



Wie wonen er over twintig jaar in corporatiewoningen?

‘Ik denk dat het “type” bewoners onveranderd zal zijn.’

‘Ik heb geen voorkeur, juist een onbekende kan leiden tot bijzondere ontmoetingen. Wel zou ik dan graag vast zitten



‘In Nederland heeft de woningcorporatie een centrale rol in

hoofdklasse (hockey) in 2011. Met Schaerweijde tegen

aanwezig waren tijdens deze memorabele avond in Zeist.



Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?



Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?

‘Nee, deels gebeurt dat al en zie je dat het averechts werkt.

Daardoor zijn de huren fors gestegen en is er een toe-

Als u minister voor Wonen was, wat zou u als eerste doen?

nemend tekort aan betaalbare huurwoningen. Wonen is te belangrijk om aan de markt over te laten.’

‘Persoonlijk denk ik dat de instroom naar betaalbare huurwoningen voor een breed publiek en uitstroom van huur- naar koopwoning belangrijke schakels zijn in de

Roderik Reinstra (33)

ontwikkeling van de huidige markt. Ook zijn er vele

werkt sinds 2016 bij Alzheimer Nederland voor het project

ouderen die onmogelijk nog een stap kunnen zetten in de

Samen dementievriendelijk, een samenwerking met PGGM

woningmarkt, ondanks een zeer lage hypotheek en

en het ministerie van VWS, en onderdeel van het Deltaplan

voldoende overwaarde.’

Dementie. Zie ook: www.samendementievriendelijk.nl.

Aedes-Magazine /



Verwarming

Koeling

Duurzame energie

Duurzame oplossingen voor een groene toekomst.

Vaillant uw warmtepompspecialist Vaillant biedt haar klanten energiezuinige en schone systeemoplossingen voor verwarming, koeling en warm water.

Uitgangspunt hierbij is installatie- en gebruiksgemak. Vaillant is van mening dat economisch succes en duurzame, financiële groei onlosmakelijk zijn verbonden met maatschappelijke en ecologische betrokkenheid. Daarom omvat de focus voor een belangrijk deel producten en systemen die gebruik maken van nieuwe energiebronnen.

Ontdek ons assortiment op www.vaillant.nl

Mijn huis, mijn comfort

Leegstandbeheer met rendement Ad Hoc heeft als leegstandbeheerder meer dan 25 jaar ervaring in het realiseren van een optimaal rendement van uw projecten. Met innovatieve concepten wordt uw project van maatwerkadvies voorzien en vervolgens van A tot Z uitgevoerd. De mix van financieel-, sociaal- of leefbaarheidsrendement wordt samen met u vormgegeven.

Of u nu kiest voor Tijdelijk Verhuur (inclusief Passend Toewijzen), Tijdelijk Beheer of Toezicht en Security, Ad Hoc realiseert uw project succesvol en met aandacht voor rendement.

Groot Hertoginnelaan 41 | 2517 EC Den Haag | T. 070 312 03 33 | www.adhocbeheer.nl Den Haag

Amsterdam

Arnhem

Breda

Den Bosch

Groningen

Maastricht

Rotterdam

10 jaar garantie OP ZELF ONT WORPEN W T W-UNITS BINNEN ONZE SYSTEMEN.

Met BUVA homecare systemen biedt BUVA één complete oplossing in het dagelijks leven van de bewoner op het gebied van gezonde lucht, duurzame warmte en een optimaal afgesloten woning. Speciaal voor de homecare systemen en de Nederlandse woningmarkt heeft BUVA een BUVA EcoStream WTW-unit ontwikkeld. Deze WTWunit maakt warmteterugwinning toegankelijk voor installateurs en eindgebruikers. Zo garanderen we de werking van het systeem én bieden we 10 jaar garantie op alle componenten.

Mail voor een afspraak naar bouw@buva.nl of kijk op buva.nl.

Utrecht

Zwolle



» toezicht «

Aedes-Magazine /

» toezicht «

HET ONGEZEGDE IN DE BESTUURSKAMER Het ongezegde in de bestuurskamer heeft invloed op de besluitvorming. Raden van commissarissen, onder meer van corporaties, moeten zich daar meer bewust van zijn om betere besluiten te kunnen nemen. Dat is een belangrijke uitkomst van het promotie-onderzoek van Marilieke Engbers, verbonden aan de Vrije Universiteit van Amsterdam, onder zeventien RvC’s van vooral corporaties.

TEKST: LISETTE VOS

»

Aedes-Magazine /





» toezicht «

»

Iedereen kent het dilemma, of het nu in een situatie op

Kerssies had er vanaf het begin vertrouwen in, stelt hij.

het werk is of privé, wat zeg je wel en wat zeg je niet?

‘In de VTW-beweging Toezicht met passie denken we al

Ook als je graag zegt wat je denkt, zal dat niet altijd

langer na hoe we samen het intern toezicht kunnen

lukken. Denken gaat immers veel sneller dan praten.

verbeteren. Daarbij gaat het niet alleen om meer kennis,

Dus je kán niet alles zeggen wat je denkt.

maar ook om soft skills om als team betere besluiten te nemen. Dit onderzoek past daar precies in, het komt op

Marilieke Engbers, verbonden aan de Vrije Universiteit

het juiste moment.’

van Amsterdam, heeft onderzoek gedaan naar de invloed van het ongezegde in de bestuurskamer op de

Kleefkracht

besluitvorming. Zij wil begrijpen hoe commissarissen

Uit het onderzoek blijkt dat het ongezegde in de

verkeerde besluiten kunnen nemen, terwijl zij in de

bestuurskamer invloed heeft op de besluitvorming. Bij

regel slim en hoogopgeleid zijn. In de corporatiesector

de complexe vraagstukken die in de raden op de agenda

hebben misstanden geleid tot een parlementaire

staan, is altijd sprake van een inhoudelijk conflict. Dat

enquête. Maar incidenten komen overal voor: recent

leidt al snel tot een relationeel conflict, en juist dat

besloot RvC-voorzitter Jeroen van der Veer van ING na

proberen de commissarissen volgens onderzoeker

ophef de salarisverhoging van topman Ralph Hamers

Engbers te vermijden door iets niet of verzacht te

terug te draaien.

zeggen. Zij streven naar een goede relatie op de lange termijn, ook met de bestuurder (ook wel cohesie of

Via VTW-directeur Albert Kerssies kwam Engbers in

kleefkracht genoemd). ‘Het ongezegde vermindert

contact met de raden van commissarissen van

echter de kwaliteit van de besluitvorming, omdat niet

corporaties. Tot haar verrassing waren meer dan twintig

alle informatie wordt gedeeld’, stelt Engbers.

raden bereid om een kijkje in de keuken te geven.

Volgens de publieke opinie is in de bestuurskamer vaak sprake van vriendjespolitiek. ‘Dat klopt niet echt, want de RvC-leden kennen elkaar vaak niet. Maar omdat zij streven naar kleefkracht, is dit beeld wel begrijpelijk. Als je te veel vrienden bent in de raad, kan je geen goede besluiten nemen.’

Op de parkeerplaats Wat niet gezegd wordt, gaat vaak over onderlinge relaties, over hoe het eraan toe gaat in de RvC en de relatie met de bestuurder, aldus Engbers. ‘Deze informatie wordt informeel wél gedeeld met een minderheid. Dat gebeurt dan buiten de vergadering om, bijvoorbeeld na afloop op de parkeerplaats. Zo kan er onbedoeld een aparte coalitie ontstaan. Als RvC-leden en/of de bestuurder een klik hebben, beïnvloedt dat de manier waarop zij naar elkaar luisteren.’

Engbers onderscheidt verschillende typen RvC’s op basis van hoeveel ongezegd is én de mate van cohesie.

Bij verreweg de meeste raden is sprake van schijncohesie. ‘De RvC is bijvoorbeeld een geoliede machine, de leden hebben een eigen expertise en een duidelijke taak, maar zij denken inhoudelijk verschillend en spreken daarover niet of te weinig. De besluiten die zij nemen, weerspiegelen de diversiteit in de RvC

Aedes-Magazine /

» toezicht «



onvoldoende.’ Een RvC waarin daarentegen weinig ongezegd blijft en toch veel cohesie is, valt onder de categorie agree to disagree. Die komt minder vaak voor. ’De leden weten van elkaar dat zij van mening verschillen en respecteren dat ook. Niet iedereen is het eens met het besluit.’

Denkproces Volgens Engbers kan er ook sprake zijn van een spiraal van het ongezegde. ‘Als iemand voelt dat een ander iets niet zegt in de RvC, dit vervolgens niet bespreekt maar wél speculeert over de intenties van de ander, dan merken anderen dat ook. Dan kan het (potentiële) misverstand steeds moeilijker uit de weg geruimd worden. Vooral in geval van een spiraal van het ongezegde tussen bestuurder en RvC kan dit grote gevolgen hebben voor de organisatie.´ Onderzoeker Engbers hoopt dat de VTW-leden met elkaar in gesprek gaan en bewuster omgaan met het ongezegde. ‘Ik bied geen kant-en-klare oplossingen aan.

Altijd zeggen wat je denkt is ook te simpel. Het gaat er vooral om dat je begrijpt hoe het denkproces werkt.

Marilieke Engbers: ‘Altijd zeggen wat je denkt is ook te simpel.

Het gaat er vooral om dat je begrijpt hoe het denkproces werkt’

Leden van de RvC die reflecteren over “wat denken en voelen we, maar zeggen we niet én waarom niet”, blijken dat prima te kunnen verwoorden. Vooral door stil te staan bij wat anderen denken maar niet zeggen, ontstaat er een nieuw inzicht in een (ontstane) situatie,

Besluit als team

waardoor een oplossing of een besluit dichterbij komt.

Engbers geeft twee suggesties waarmee RvC’s aan de

Bovendien leren de RvC-leden meer over elkaar en

slag kunnen. Op de eerste plaats zouden de raden

daardoor meer over hoe besluiten in een team tot stand

moeten kijken naar hoe zij gezamenlijk de agenda van de

komen. De raad leert hierdoor betere besluiten te

vergadering bepalen: wat bespreek je wel of niet, kort

nemen.’

of uitgebreid, en vooral wel of niet met de bestuurder?

Alle RvC-leden moeten voldoende inbreng in de agenda

PROMOTIE-ONDERZOEK NAAR ONGEZEGDE IN DE BESTUURSKAMER

hebben en niet alleen de voorzitter. Tijdens de RvC-

Marilieke Engbers, verbonden aan het Amsterdam

meningen worden gehoord. ‘Er zijn veel redenen

Business Research Institute van de Vrije Universiteit

waarom een RvC-lid iets niet zegt, zeker als een

van Amsterdam, deed onderzoek naar de invloed van

bestuurder of een gast aanwezig is. Daar moet de

het ongezegde in de bestuurskamer op de besluit-

voorzitter zich bewust van zijn.’

vorming. Vijftien RvC’s van corporaties, één van een

Tweede suggestie is bijscholing over denkprocessen en

ziekenhuis en één van een pensioenfonds gaven haar

hoe die van invloed kunnen zijn op de besluiten die de

een kijkje in de keuken: zij mocht aanwezig zijn

RvC neemt. ‘Je neemt niet als individu een besluit, maar

tijdens vergaderingen en na afloop interviews

als team. Als je als team samen meer wil leren over

houden, onder strikte vertrouwelijkheid. Engbers

(biased) denkprocessen in teams, valt er meer winst te

presenteerde de voorlopige uitkomsten van het

behalen. Als je weet hoe iedereen denkt over hoe je

onderzoek op 6 april 2018 tijdens een bijeenkomst

tot een besluit moet komen, kom je samen tot betere

van de VTW. Meer informatie: bureau@vtw.nl.

besluiten.

vergadering moet de voorzitter ervoor zorgen dat alle

Aedes-Magazine /

»



» toezicht «

»

Bespreekbaar maken

toezicht met passie, waarin Engbers een interactieve

Volgens VTW-directeur Kerssies is de eerste stap dat

masterclass geeft. Ook denkt de VTW na over een nadere

de leden van de VTW zich bewust worden van het

invulling in het opleidingsprogramma.

ongezegde in de bestuurskamer en dit expliciet bespreekbaar maken. Dat geldt ook voor de raden

Volgens Engbers gaat het niet alleen om de afzonderlijke

van commissarissen die vinden dat ze in een mooi

RvC’s die stappen moeten zetten, maar gaat haar

team samenwerken, waarin iedereen elkaar

onderzoek de hele sector aan, inclusief de Autoriteit

vertrouwt. ‘Ook dan zeg je soms dingen liever niet.

woningcorporaties (Aw). ‘Tussen de Aw en de corporaties

Omdat je een ander niet wil kwetsen of je denkt dat

is ook veel ongezegd. Hierover reflecteren kan de relatie

je te weinig over het onderwerp weet. Het is goed

tussen de autoriteit en de corporaties helpen verbeteren.’

om daar met elkaar over in gesprek te gaan.’ Ook wil de VTW kennis over dit thema delen: eind september houdt de vereniging een congres over

‘HET ONGEZEGDE GAAT OOK OM DIALOOG MET HUURDERS’ De RvC van Mercatus Emmeloord heeft meegedaan aan het onderzoek naar het ongezegde in de

Rixt Heegsma: ‘Als RvC kunnen wij vaker de confrontatie aangaan, door afwijkende standpunten in te nemen’

bestuurskamer. Rixt Heegsma is vice-voorzitter.

De RvC-leden van Mercatus zeiden direct ‘ja’ op de oproep om mee te doen aan het onderzoek. ‘We zijn een lerend team, gretig naar nieuwe inzichten. We willen ook de relatie met de belanghouders, zoals de huurders, versterken. Daarin gaat het ook om de dialoog, wat zeg je wel en wat zeg je niet.’

Afwijkende standpunten Volgens Heegsma heeft het onderzoek belangrijke inzichten opgeleverd. ‘Allereerst het besef dat je veel meer denkt dan je zegt. En als RvC kunnen wij vaker de confrontatie aangaan, door afwijkende standpunten in te nemen. Het loopt bij ons soepel, en dat voelt goed, maar we kunnen soms beter kiezen voor agree to disagree.’

De RvC wil ook op een andere manier de agenda vaststellen en vergaderen. ‘We keken al kritisch naar onze overvolle agenda om meer ruimte te maken voor het bespreken van belangrijke onderwerpen. Maar dat gaat vooral over inhoud. Hóe komen we dan tot een besluit?

Het is belangrijk dat de perspectieven van alle leden op

FOTO: PATRICIA PIETERSEN

tafel komen.’

Maatschappelijk belang Volgens Heegsma past het onderzoek naar het ongezegde in de beweging Toezicht met passie. ‘We kunnen het onderzoek niet los zien van ons maatschappelijk belang.

We moeten ons verbinden met onze belanghouders.

Daarin gaat het ook om cultuur en gedrag.’

Aedes-Magazine /

» toezicht «



‘BELANGRIJK OM TE WETEN HOE IEDEREEN IN DE WEDSTRIJD ZIT’ Marjon Roefs, RvC-lid van Beter Wonen IJsselmuiden, woonde de VTW-bijeenkomst over de eerste uitkomsten van het onderzoek naar het ongezegde in de bestuurskamer bij. De RvC van Beter

FOTO: SACHA WUNDERINK

Wonen heeft niet meegedaan aan het onderzoek.

Marjon Roefs die in haar werk onder meer zelfevaluaties van RvC’s van corporaties begeleidt, was nieuwsgierig naar de uitkomsten van het onderzoek. ‘Het gaat in de raad niet alleen over de inhoudelijke kennis die je hebt, maar ook steeds meer over wie je bent en wat je persoonlijke dilemma’s zijn. Wat zeg je wel of niet, past in die ontwikkeling.’

Bespreekbaar Volgens haar moeten raden het ongezegde in de bestuurskamer bespreekbaar maken. ‘Een RvC is een team met verschillende spelers. Het is belangrijk om te weten hoe iedereen in de wedstrijd zit en waar een

Marjon Roefs: ‘Als het nodig is moet je doorvragen, en vooral niet invullen voor de ander’

mening vandaan komt. Als het nodig is moet je doorvragen, en vooral niet invullen voor de ander.’

Ze herkende veel elementen in het verhaal van onderzoeker Engbers, zoals de gesprekken op de parkeerplaats (‘zo gaat het echt’) én de onderlinge verhoudingen in de raad die de dynamiek van een vergadering sterk kunnen beïnvloeden. ‘De rol van de voorzitter is zeer bepalend.’

Tandje erbij Roefs stelt dat de RvC van Beter Wonen het al goed doet, met vijf commissarissen die ieder hun eigen achtergrond en karakter hebben. ‘Toch stimuleert het verhaal over de schijncohesie mij wel om een tandje erbij te zetten. Je moet niet vanzelfsprekend vinden dat altijd alles gezegd wordt. Dit onderzoek houdt iedereen een spiegel voor.’

Aedes-Magazine /

Enserve, dé specialist in woonruimteverdeling

Enserve is specialist in woonruimteverdeling.

Alles wat wij doen is afgestemd op uw specifieke wensen.

Wij zetten ons in voor de ontwikkeling van één open en

Wij werken landelijk en staan onafhankelijk in de markt.

transparante woningmarkt. Onze kracht zit in kennis, maatwerk en service. Door onze uitgebreide en specialistische kennis van

Al meer dan 70 corporaties en gemeenten gingen u voor…

de woningmarkt krijgt u op elke vraag een antwoord en voor

wij maken graag ook met u kennis.

elk probleem een passende oplossing.

www.enserve.nl

BETAALBARE ISOLATIE VOOR PROJECTEN EN MUTATIEWONINGEN

ENERGETISCHE OPLOSSINGEN VOOR DE TOTALE THERMISCHE SCHIL VAN WONINGEN SpouwmuurDakisolatie Bodemisolatie isolatie Isolatie buitenschil standaard sociale eengezinswoning gem. € 5.750,Voordelig

Eigen productie

WWW.FIHUMA.NL

Energielabel

B

Haalbaar met deze 3 toepassingen

Uitvoerbaar binnen 1 dag

info@fihuma.nl

ROTTERDAM | KWADIJK | BARENDRECHT

» mensen en wonen «

Martin Peulen (61) huurt een appartement van Domijn in een voormalige Enschedese textielfabriek uit 1894. Het appartement uit 1985 is ongeveer 60 vierkante meter en kost 408 euro netto per maand.

TEKST: MARGRIET PFLUG, FOTO: INDRA SIMONS

‘Ik hou van ruimte om mij heen’ Drie jaar geleden verbouwde Martin

gekomen, zoals gietijzeren kolommen en het

mijn drijfveren. Oorspronkelijk ben

Peulen eigenhandig en met toestemming

gewelfd plafond. En de bewonerscommissie

ik maatschappelijk werker, maar nu helaas

van Domijn zijn driekamerappartement tot

kan nu ook bij mij thuis vergaderen. Een van

werkloos. Omdat ik niet zo’n thuiszitter ben,

een tweekamerloft. De muren van de oude

de leden zit in een rolstoel en kon eerst bij

doe ik veel vrijwilligerswerk. Zo ben ik actief

fabriek zijn  centimeter dik. ‘Ik kan hier

mij niet over de drempel of door de gang. Als

als bestuurslid van de Wijkraad Binnenstad

muziek maken zonder de buren te storen.’

bewonerscommissie hebben we construc-

Enschede. Bij Aveleijn, dagbesteding voor

tieve gesprekken met Domijn. Over de

mensen met een verstandelijke beperking,

‘Ik ben hier in  komen wonen. Het was

schoonmaak van het pand, dat kan altijd

werk ik een paar dagen per week. We maken

een soort box-in-a-box met ook nog een

beter. Maar we praten ook over onze ideeën

tuinmeubelen en splijten haardhout. Als

verlaagd plafond. Ik hou van ruimte om mij

voor verbeteringen aan het gebouw:

hobby speel ik gitaar, bas en beetje drum.

heen. Dus ik was heel blij dat ik toestemming

bijvoorbeeld zonnepanelen, een daktuin en

Zingen doe ik ook wel, maar dat neemt

kreeg om te verbouwen. Er zijn mooie

energiezuiniger maken. Bijdragen aan een

niemand mij in dank af, hahaha. De buren

oorspronkelijke elementen tevoorschijn

positief leefklimaat, dat is toch wel een van

hebben er in elk geval geen last van.’

Aedes-Magazine /





» opinie « Truus Sweringa, directeur-bestuurder van Oost Flevoland Woondiensten in Dronten

‘HOE BETER JE JE KERNTAAK UITVOERT, HOE HARDER DE STRAF’ ILLUSTRATIE: HAN HOOGERBRUGGE

De maatregel die belastingontduiking bij multinationals moet voorkomen, treft

Bij ons is de fiscale winst klein. Wij investeren

tempo waarin we kunnen investeren gaat naar

veel en een gevolg hiervan is dat wij redelijk veel

beneden als we meer belasting moeten betalen.

leningen hebben. We kunnen door de lage fiscale

Met zoveel minder geld is het maar de vraag of

winst de rente maar beperkt aftrekken en daar-

het lukt.

door raakt de Europese belastingmaatregel ATAD ons keihard. We hebben uitgerekend dat de

Voor de realisering van het Klimaatakkoord is dit

woningcorporaties keihard.

ATAD ons 1 miljoen euro per jaar gaat kosten.

heel jammer. De corporatiesector wordt breed

Geld dat we graag willen besteden aan

gezien als de trekker van de verduurzaming van

In totaal komt er 300 miljoen

investeringen in goed wonen in de gemeente

de bestaande voorraad. Samen kunnen we

Dronten.

inkoopmacht organiseren zodat de industrie gaat

euro aan extra kosten op ze af. Dat betekent dat ze

innoveren. De hoop is dat de kosten dalen als We hebben 32 miljoen euro aan huurinkomsten

gevolg van opschaling van de productie. We

en betalen nu al 8 miljoen aan belastingen, zoals

moeten de industrie uitdagen om te komen met

vennootschapsbelasting, BTW, onroerend

innovatieve oplossingen. Warmtepompen,

zaakbelasting, waterschapsbelasting en de

bijvoorbeeld, zijn nu nog erg duur. Als het

verhuurderheffing. Ook deze kosten stijgen,

goedkoper wordt, gaan particuliere huis-

bijvoorbeeld door een hoger BTW-tarief voor

eigenaren wellicht ook iets doen. Die gaan echt

schilderwerk (van 6 naar 9 procent), verhoging

niet investeren in dure oplossingen, maar wel in

verhuurderheffing als gevolg van stijgende

Sweringa van Oost Flevoland

goedkopere alternatieven die als gevolg van onze

huizenprijzen. We hebben een investerings-

aanpak kunnen ontstaan. Kortom het kabinet

Woondiensten ziet de

ruimte van rond de 9 miljoen euro. Hier gaat

moet zorgen dat corporaties kunnen investeren in

straks 1 miljoen af voor de ATAD. Voor dat

verduurzaming van de woningvoorraad, dan

bedrag kunnen wij voor 200 woningen

ontstaat een vliegwieleffect. ATAD zet hier de

zonnepanelen per jaar financieren.

rem op. Zo wordt het Klimaatakkoord niet

minder geld kunnen investeren in verduurzaming en nieuwbouw, terwijl er zoveel te doen is. Truus

maatregel als een onnodige straf.

gerealiseerd.

Koploper We hebben al bijna gemiddeld een energielabel

Tekort

A voor ons huizenbezit. We zitten nu op een

Bij nieuwbouw speelt het ook. En juist die

Energie-Index van 1,22. Bij 1,2 is het label A. We

nieuwbouw is keihard nodig, want er is een

zijn al jarenlang een van de koplopers op het

tekort op de woningmarkt aan betaalbare

gebied van duurzaamheid. Volgens de Routekaart

woningen en dat leidt weer tot nieuwe

CO2-neutraal die we hebben ingevuld,

problemen. Vooral bij de toekomstige huurders.

investeren we zo’n 3,5 tot 4 miljoen euro per jaar

Mensen kunnen geen geschikt huis vinden,

in de verdere verduurzaming van ons bezit. We

wonen op campings, hebben een veel te duur

komen dan in 2050 een heel eind richting CO2-

huis gezien hun inkomen. Dat leidt tot stress en

neutraal, maar we zijn er nog niet. Tegelijkertijd

andere problemen omdat ze bijvoorbeeld de

moeten we ook investeren in groot onderhoud bij

woonlasten niet kunnen betalen. Het is belangrijk

een NOM-aanpak (nul-op-de-meter). Dit brengt

om voldoende beschikbare en betaalbare

vaak een verdubbeling van de kosten met zich

woningen te hebben in relatie tot de vraag van

mee. Het een kan niet zonder het ander. Het

onze doelgroep. In veel gevallen betekent

Aedes-Magazine /

» opinie «

dit nieuwbouw. Ook dat is investeren. Maar

ook de burgemeester en wethouders

hoe meer je investeert, hoe meer ATAD-

geschreven en de burgemeester mailde

belasting je betaalt. Vooral actieve corporaties

meteen terug en kijkt of het college een brief

die investeren in beschikbaarheid, kwaliteit

aan de Tweede Kamer gaat sturen. We

woningvoorraad en verduurzaming, worden

hebben belanghouders aangeschreven die

dus getroffen door deze ATAD-belasting.

ook bereid waren hun politieke contacten aan

Hoe meer je inzet op je kerntaken, hoe meer

te spreken. Dat geldt ook voor de Huurders

belasting. Een ontmoedigingsbeleid dus.

Belangen Vereniging. Ik vind het hart-

Het is toch eigenlijk ook heel raar dat het

verwarmend dat we zoveel steun krijgen.

kabinet de dividendbelasting afschaft voor 1,4 miljard euro en daarnaast de ATAD invoert die 1,4 miljard euro oplevert. Daarvan zijn onze huurders en woningzoekenden de dupe. Ik krijg inmiddels veel steun voor mijn pleidooi dat deze maatregel van tafel moet.

We hebben hier de nieuwe gemeenteraad uitgenodigd en dit aangekaart. We hebben

Aedes-Magazine /



‘Het is toch eigenlijk ook heel raar dat het kabinet de dividendbelasting afschaft voor 1,4 miljard euro en daarnaast de ATAD invoert die 1,4 miljard euro oplevert’

» feiten en cijfers «



Woningcorporaties verhogen de huren gemiddeld met 0,1 procent boven inflatieniveau TEK ST : ELSKE KOOPMAN , CIJFERS : CORPOR ATIEMONITOR HUURBELEID

2018

‘Belangrijk om bij huurverhoging op de inflatie te letten’ M ARCEL W ARNA AR ,

KOOPKR ACHTDESKUNDIGE

N ATIONA AL

INSTITUUT VOOR BUDGET VOORLICHTING

(N IBUD )

Woningcorporaties verhogen per

‘Prijsverhogingen, en dus ook een huur-

huur of hypotheek. Het kan een

1 juli 2018 hun huren gemiddeld met

verhoging zijn nooit fijn. Als de inflatie en de

probleem zijn als je al een bovengemiddeld

0,1 procent boven het inflatieniveau.

huur gelijk opgaan, maakt het niet veel uit

groot deel aan huur uitgeeft en als die veel

Twee derde van de woningcorporaties

hoe hoog je huur is. Alle prijzen gaan

harder stijgt dan de inflatie. In dit geval met

zit op of onder het inflatieniveau van 1,4

immers met hetzelfde percentage omhoog

een verschil van 0,1 procent maakt het niet

procent. Slechts een derde komt uit op

en in veel gevallen stijgt je inkomen even

veel uit of je veel of weinig huur betaalt. Dat

een hogere huuraanpassing. Dit blijkt

hard mee. Anders moet je meer betalen of

verschil merk je bijna niet, omdat andere

uit een enquête van Aedes onder 180

meer bezuinigen. Bij je huur heb je daarin

uitgaven ook net zo veel in prijs stijgen.’

corporaties.

geen uitwijkmogelijkheid. Als de aardappelen duurder worden, dan kun je er voor

Meer feiten en cijfers op www.aedes.nl/

‘Wij zijn er blij mee dat de woning-

kiezen dat je die minder koopt en bij-

huurbeleid2018

corporaties de huurstijging binnen de

voorbeeld meer pasta eet. De huur moet je

perken houden. Zeker in deze tijd staat de

echter blijven betalen. De prijs van

betaalbaarheid van woningen onder druk.

aardappelen is wel wat grilliger.’

Het is belangrijk dat corporaties bij het bepalen van de huurverhoging ook de

‘Het maakt ook uit welk deel van je inkomen

inflatie in de gaten houden. Dat is de

je aan huur uitgeeft. Volgens het Centraal

algemene prijsstijging van alles wat wij

Bureau voor de Statistiek betalen mensen

betalen. De huur is daar onderdeel van.’

gemiddeld 20 procent van hun inkomen aan

Aedes-Magazine /



» leefbaarheid «

Aedes-Magazine /



» leefbaarheid «

SCHOON, HEEL EN VEILIG

KWALITEIT METEN MET FOTO’S Algemene ruimtes in wooncomplexen zijn beeldbepalend. Is het schoon en opgeruimd, dan voel je je welkom en zul je zelf minder snel rommel maken. Het omgekeerde geldt ook: rommel trekt rommel aan en kan onveilig aanvoelen. Daarom stuurt woningcorporatie Woonbron sinds een paar jaar op beeldkwaliteit. En het werkt. Situatiefoto’s in een app blijken voor complexbeheerders een objectief instrument om te beoordelen op schoon, heel, veilig en of er actie nodig is.

TEKST: SIMON KOOISTRA, FOTO’S: JORIS DEN BLAAUWEN

»

Aedes-Magazine /





» leefbaarheid «

»

‘Als je goed bent voor je huurders, zijn ze het

Woonbron ontwierp een kwaliteitscatalogus voor

ook voor jou’, zegt Linda Hogervorst, teamleider

schoon, heel en veilig. Die bevat minimumnormen

Complexbeheer van Woonbron in Delft. ‘Wij

waaraan elk complex moet voldoen. Met adviesbureau

geloven in wederkerigheid. Als wij zorgen voor

Cyber en softwareontwikkelaar Apptimize ontwikkelde

een schoon, heel en veilig woongebouw, zijn

de corporatie een app om de kwaliteit van de

bewoners gemotiveerd om dat zo te houden.’

gemeenschappelijke ruimten te meten en in de gaten te houden. Aan de hand van voorbeeldfoto’s van twee of

Huurders moeten zelf zorgen voor schone

drie kwaliteitsniveaus bepalen de complexbeheerders

ruimtes zonder obstakels, zo staat in de algemene

de kwaliteit van de gemeenschappelijke ruimtes en

huurvoorwaarden. Maar de praktijk is weerbarstig.

voorzieningen. Beelden zeggen meer dan woorden.

Als de ene bewoner rommel voor zijn deur laat

De essentie is dat je niet meet wat je doet, maar

staan en niet wordt gecorrigeerd, doet de ander

wat het eindresultaat is, getoetst aan de gewenste

ook geen moeite de omgeving netjes te houden.

situatie. Een soortgelijke app is al langer in gebruik

Corporaties komen er vaak niet aan toe deze regels

bij gemeenten, vervoerbedrijven, stationslocaties en winkelcentra. Voor corporaties is het een primeur.

Willem Jalhay is complexbeheerder in de Delftse Krakeelpolderbuurt, waar Woonbron 40 tot 50 complexen in eigendom heeft. Hij werkt al tien jaar

‘Wij willen dat elke bezoeker van een wooncomplex het gevoel krijgt: wauw, hier wil ik wel wonen’

bij Woonbron en is vanaf het begin betrokken bij de introductie van de nieuwe app. ‘In het begin was het lastig. Je moet een lange lijst doorwerken en wel vijf, zes keer door het complex lopen om alle details goed te kunnen bekijken. De app wordt steeds aangepast op grond van onze praktijkervaringen en nog steeds verder verbeterd. Ik vind ’m geweldig. Zonder een dergelijk instrument kun je de kwaliteit van een gezamenlijke ruimte niet objectief vaststellen. De een vindt het

Teamleider Hogervorst: ‘Voorheen kreeg de technische

er schoon, de ander smerig. Er is altijd verschil van

kwaliteit van de woningen en het woongebouw altijd

mening. Met de app met daarin de voorbeeldfoto’s

voorrang. Als het dak aan vervanging toe was of er

voor kwaliteitsniveaus vermijd je dat soort discussies.’

was lekkage, dan ging het geld daarheen en niet naar de aankleding en het onderhoud van de algemene

JAARLIJKSE SCHOUW

ruimtes. In de meerjarenonderhoudsbegroting

Tijdens de jaarlijkse schouw toetst de complex-

was dit laatste een sluitpost.’

beheerder alle algemene ruimtes, objecten en voorzieningen aan strak omschreven normen

INHAALSLAG

voor Schoon, Heel en Veilig. Dit gebeurt op 48

In 2015 gooide Woonbron het roer om voor haar

verschillende punten, zogeheten schaalbalken.

woningen in Delft, Dordrecht, Rotterdam Delfshaven,

Voorbeelden daarvan zijn de entree, het trappenhuis,

Rotterdam IJsselmonde/Prins Alexander en Rotterdam

de brandtrap, de galerij, de lift, de bergingsgangen

Zuidwest/Spijkenisse. Hogervorst: ‘Je kunt nog

en de tuin. Voor hoge kwaliteit noteert de beheerder

zo’n mooie keuken en badkamer hebben en de

een A, voor geaccepteerde kwaliteit een B en voor

kozijnen kunnen nog zo goed in de verf zitten, als de

onacceptabele kwaliteit een C. Aan de hand van tekst

gemeenschappelijke hal donker en vervuild is, geeft

en beeld kan de beheerder exact bepalen welke scores

dat een onaangenaam gevoel bij binnenkomst. Wij

hij moet toekennen (zie de twee voorbeelden).

willen dat elke bezoeker het gevoel krijgt: wauw, hier

Voor het onderdeel veiligheid is één C al reden een

wil ik wel wonen. Daarom hebben we besloten tot een

ruimte of object af te keuren. Voor ‘heel’ gebeurt dit bij

inhaalslag en extra te investeren in het aanzien van alle

twee of meer C’s, voor ‘schoon’ bij drie of meer C’s. Als

complexen.’

een algemene ruimte wordt afgekeurd, betekent

Aedes-Magazine /

»

» leefbaarheid «

‘We meten het eindresultaat, getoetst aan de gewenste situatie’

Tijdens een schouw in de Delfste Krakeelpolderbuurt loopt complexbeheerder Willem Jalhay van Woonbron met een tablet in de hand de algemene ruimtes na. Met de beeldkwaliteitsapp bepaalt hij of het er schoon, heel en veilig is. Naast hem staat bewoner Jan de Vette. Hij is lid van de bewonerscommissie, die elke week een ronde doet om te kijken of alles netjes en schoon is. De Vette vindt dat de complexen er mooier bij staan, sinds de app in gebruik is.

Aedes-Magazine /



62

» leefbaarheid «

»

dit dat de corporatie actie moet ondernemen. Hoger-

Tijdens een rondwandeling door de Delftse

vorst: ‘Daarvoor reserveer ik geld in de begroting, die

Krakeelpolderbuurt laten Linda Hogervorst en

ik vóór 1 mei moet indienen. Dit betekent dat we voor

Willem Jalhay zien hoe het er voor staat met de

schoon, heel en veilig niet meer denken vanuit een

algemene ruimtes in hun werkgebied. In elk van de

bepaald budget, maar vanuit de vereiste kwaliteit.’

honderden portiekwoningen delen zes huishoudens

In 2016 leidde de kwaliteitsmeting voor Woonbron

een algemene ruimte. Miguel Rivera van Loon, sociaal

Delft nog tot meer dan de helft afkeuringen. Afgelopen

beheerder van Woonbron, en Jan de Vette, al 38 jaar

jaar was het andersom. De complexbeheerders meten

lid van de bewonerscommissie, lopen ook mee.

elkaars complexen, zodat ze met een frisse blik een onafhankelijk oordeel kunnen vellen. Cyber, de

NULBEURT

bedenker van de methode, voert steekproefsgewijs ook

Rivera van Loon werkt nu zes jaar in Delft en vindt

controles uit. Volgens Jalhay is het uitgesloten dat een

dat de wijk er in sociaal opzicht op vooruit is gegaan,

complexbeheerder een ruimte ten onrechte goed- of

mede dankzij de aandacht voor Schoon, Heel en

afkeurt. ‘Dan val je onherroepelijk door de mand, want

Veilig. Hij wijst op kleine dingen die de wijk een oppepper geven. Zo heeft Woonbron de ruiten van 25 portieken na een schilderbeurt verfraaid met een folie, waarop de huisnummers en het ambacht

‘De een vindt het schoon, de ander smerig: met de app voor beeldkwaliteit vermijd je dat soort discussies’

waarnaar de straat is vernoemd, zijn afgebeeld.

In de Staalmeesterlaan is dat bijvoorbeeld een reproductie van Rembrandts gelijknamige schilderij.

Maar bij het binnengaan van diverse complexen valt op dat er grote verschillen zijn in het schoonhouden en opruimen van de algemene ruimtes. In één hal staan hoog opgestapelde vuilniszakken voor de ingang van een woning op de begane grond. Jalhay heeft de bewoners hierop vergeefs al eerder aangesproken. De schoonmaak schiet er in sommige complexen helemaal

je moet een slechte beoordeling altijd onder-

bij in. Daarom biedt Woonbron een gratis nulbeurt

bouwen met eigen fotomateriaal. Dus zou het

aan, waarna de bewoners zelf het stokje moeten

heel stom zijn jezelf en anderen op die manier in

overnemen. Ze kunnen de schoonmaak uitbesteden

de maling te nemen. Als je je beheerwerk goed

aan een schoonmaakbedrijf of een buurtbewoner

doet, hoef je nergens bang voor te zijn.’

die wil aansluiten bij het project Schoon Gewoon en dit tegen een bescheiden vergoeding wil doen.

MOMENTOPNAME De schouw is een momentopname. Jalhay herinnert

STEEDS BETER

zich dat hij in een flat tussendoor koffie ging drinken

Hogervorst: ‘We zijn er nog niet, maar het gaat steeds

bij een bewoner. Toen hij terugkwam op de galerij,

beter met de kwaliteit van de algemene ruimtes. De

stond er een fiets die er eerst niet stond. De regels

meeste bewoners zijn blij dat er eindelijk iets aan

dwongen hem in dit geval de ruimte af te keuren. ‘Als ik

wordt gedaan.’ Jalhay bespeurt soms verbazing over de

de eigenaar vraag de fiets te verwijderen, besodemieter

strenge normen die Woonbron hanteert. ‘Dan krijg ik

ik de boel. Als ik meet, meet ik. Al geef ik toe dat ik

te horen dat het er best goed uitziet, terwijl de app iets

wel eens een krant in mijn binnenzak heb gestoken,

anders aangeeft. Bewoners die gewend zijn spullen

die op de vloer lag en daardoor tot een onevenredig

in de hal of gang te zetten, sputteren vaak nog tegen.

hoge score voor zwerfafval zou leiden. Het was

Ze vragen waarom het opeens niet meer mag. In die

me te gortig om een ruimte te om een ruimte op die

gevallen kunnen we altijd verwijzen naar de (brand-)

grond af te keuren. Maar dat is een uitzondering.’

veiligheid en de algemene huurvoorwaarden.’

Aedes-Magazine 2018/3

»



» leefbaarheid «

Twee voorbeelden uit de Kwaliteitscatalogus wooncomplexen van Woonbron.

Dit soort reeksen foto’s met A-, B- en C-situaties helpen om de kwaliteit van gemeenschappelijke ruimtes te bepalen. Verwerkt in een app geeft dat complexbeheerders een objectief beoordelingsinstrument in handen. De app wordt steeds aangepast op praktijkervaringen en verder verbeterd en verfijnd.

Aedes-Magazine /



» leefbaarheid «

»

Hogervorst: ‘Dit jaar hebben we bij een aantal

KINDERWAGEN

complexen de muren en plafonds opnieuw geschilderd.

Bewoner Jan de Vette is vol lof over de nieuwe koers van

Dan móeten bewoners hun spullen wel weghalen.

Woonbron. ‘Ik heb dit jaar nul procent huurverhoging,

Komend jaar moet dat weer als we de vloeren en

terwijl er veel onderhoud is gepleegd. De poorten en

trappenhuizen aanpakken. De boel fleurt er enorm van

tuinen staan er mooier bij dan ooit.’ De bewoners-

op en de rommel is weg. Van collega’s die de

commissie, waarvan hij lid is, maakt ook elke week een

bezichtigingen doen met kandidaat-bewoners hoor ik

ronde. ‘Vanmorgen ben ik nog langs geweest. Iemand

dat de eerste aanblik van een algemene ruimte veel

sprak me aan over een kinderwagen die in de weg stond.

doet.’

Maar ik ga niet zelf de buren aanspreken, want dan ben

De rondwandeling leidt naar een complex waar

ik de pispaal.’ Dat laat hij graag over aan Jalhay, die

bewoners de algemene ruimte hebben ‘verrijkt’ met

gewend is continu te worden aangesproken. Een

meubels, klimplanten en schilderijtjes. Goed bedoeld,

bewoner wijst op een kapotte lamp. Jalhay maakt er in

maar het mag niet. Miguel Rivera van Loon haalt een

de app notitie van. Een andere bewoner klaagt over

schilderijtje van de muur en neemt het mee. Hij heeft de

scheuren in de muur en een gladde buitentrap. ‘Dat is

eigenaar al eerder gewaarschuwd. Die komt naar buiten

meer voor groot onderhoud dan voor dagelijks beheer’,

en laat een licht protest horen, maar haalt uiteindelijk

reageert de complexbeheerder laconiek.

zijn schouders op. Hij weet dat hij fout zit. Jalhay: ‘Er is

Tijdens de afgelopen jaarschouw zijn bij wijze van proef

domweg geen ruimte voor dit soort dingen. Als je een

in drie woongebouwen ook bewoners uitgenodigd mee

kastje in de gang zet, is de doorgang te smal.’

te lopen, maar wel onder de voorwaarde dat ze deze gelegenheid niet zouden aangrijpen voor klachten en wensen over het reguliere onderhoud van hun woning.

Jalhay: ‘Dat begrepen de meesten. Het bleek een goede gelegenheid om met huurders te praten over nodige maatregelen en hun voorkeuren voor materialen en kleuren. De bewoners waren zeer enthousiast.’

MEEDOEN?

BETROKKENHEID Woonbron heeft besloten de bewonersparticipatie dit

De eerste stappen zijn gezet in complexbeheer op basis van beeldkwaliteit.

jaar op alle locaties in te voeren. Uit de proef blijkt dat

Aedes ondersteunt deze vernieuwende aanpak en wil die samen met

het middel niet alleen meer begrip kweekt, maar ook de

geïnteresseerde corporaties verfijnen en verder brengen. Met als

betrokkenheid van huurders bevordert. Het vergroot

uitgangspunt dat de methodiek past bij verschillende strategische doelen

hun bereidheid financieel en fysiek bij te dragen aan het

van corporaties.

dagelijks beheer. Woonbron gaat haar huurders ook enquêteren over hun wensen voor de algemene ruimtes.

Werkt u al met beeldkwaliteit? Wat zijn uw ervaringen? Heeft dit artikel

Verder wil Woonbron de app uitbouwen tot een

uw interesse gewekt en wilt u meer weten? Aedes organiseert regelmatig

instrument voor dagelijks beheer. Hogervorst: ‘We gaan

kennissessies en workshops over beeldkwaliteit. Wij kijken er naar uit om

toe naar een systeem waarbij een melding van de

samen met u een bestaande methode uit te breiden, te verbeteren en voor

complexbeheerder direct bij ons binnenkomt, zodat we

alle corporaties toepasbaar te maken.

meteen actie kunnen ondernemen. Dit gaan we eerst als proef drie maanden uitproberen.’

Meer informatie of aanmelden voor een workshop? Of wilt u meedoen, bijvoorbeeld met een proef? Stuur een mail naar g.vanderpeijl@aedes.nl.

Inmiddels heeft een kennissessie over de app en de methode tot veel belangstelling van andere corporaties geleid. Hogervorst: ‘Als meer corporaties meedoen, gaan de kosten per deelnemer omlaag. Er zijn gesprekken met Aedes en twee bedrijven over een basismethodiek. Andere corporaties zijn welkom om een dag met ons mee te kijken. Enkele hebben dat al gedaan.’

Aedes-Magazine /

«



» leefbaarheid «

‘De jaarschouw is een goed moment om met bewoners maatregelen te bespreken’

Sociaal beheerder Miguel Rivera van Loon loopt mee met de schouw in de Krakeelpolderbuurt. In een algemene ruimte van een complex heeft hij een schilderijtje van de muur gehaald en neemt het mee. Hij heeft de eigenaar al eerder gewaarschuwd dat dat volgens de huurvoorwaarden niet mag. Het lijkt iets kleins, maar wat begint met een schilderijtje groeit vaak uit tot een hele verzameling spullen tot kastjes aan toe.

‘Er is domweg geen ruimte voor dat soort dingen.’

Aedes-Magazine /

Marktpresentatie Vastgoedwaarderingen Van de marktwaarde 2017 naar de beleidswaarde 2018

3 juli 2018 | 12:45 tot 17:15

Programma 12.45 – 13.00 Welkomstwoord Frank Vermeij, Ortec Finance

13.30 – 14.00 Marktpresentatie: Parameters en kengetallen waardering 2017 Erik-Jan van der Goes, Ortec Finance

14.45 – 15.15 Pauze

16.00 - 16.30 De toekomst van de basisversie en het Handboek Paul Minke, Aedes

17.00 - 17.15 Samenvatting en nawoord Frank Vermeij, Ortec Finance

11.45 – 12.45 Ontvangst / Inloop met lunch

13.00 - 13.30 Marktpresentatie: Waardering en waardeontwikkeling 2017 Johan Conijn, Ortec Finance

Datum

3 juli 2018

Locatie

Het Oude Magazijn, Amersfoort

Tijd

14.15 – 14.45 Verdiepende sessies

15.15 – 15.45 Verdiepende sessies

Van 12:45 tot 17:15 uur

Kosten

€ 395,- per deelnemer (vrij van BTW)

PE Punten U ontvangt indien gewenst een certificaat met 3,5 Permanente Educatie punten.

Aanmelden?

16.30 - 17.00 Van marktwaarde 2017 naar beleidswaarde 2018 Arnold Pureveen, Woonzorg Nederland

17.15 - 18.00 Borrel

events.ortec-finance.com/ marktpresentatie-vastgoed of via stefanie.kemming@ortec-finance.com

» de stelling «



EN INNOVATIE * REGIONALE VERSCHILLEN * PROFESSIONALITEIT EN INNOVATIE * EEN WENDBARE VERENIGING * REGEL- EN LA TEKST: MARJON VAN WEERSCH

Bouwcrisis: doe iets aan capaciteit, bouwkosten en standaardisatie

‘Bouwen was van de politieke agenda af’ ‘Deze zaken spelen mee, maar de belangrijkste oorzaak van de huidige crisis is de vorige. De bouwcrisis van 2009 tot 2014 was heftig en duurde lang. Veel mensen dachten toen dat dit structureel was.

Spraakmakende beleidsbeslissers en

De huidige bouwcrisis zou een zaak zijn van problemen met de capaciteit, hoge bouwkosten en gebrek aan standaardisatie. Maar is dat ook zo?

vergt een andere benadering van het ontwerp- en maakproces. Dat moeten we samen met de corporaties doen. Onze ambitie is om de eisen van corporaties te vertalen in de ontwerpparameters van industrieel bouwen. Door dat goed te doen, kunnen we de factor arbeid flink reduceren.

uitvoerders, ook bij woningcorporaties,

In onze geïndustrialiseerde gevelproductie-

geloofden niet meer in planmatige bouw.

lijn vervangt onze robot met één operator in

Bouwplannen klein houden, organisch tot

een normale dagproductie al 16 metselaars.

stand laten komen: dat werd het nieuwe

Als we 24 uur per dag draaien, zijn dat er dus

credo. Ook de politiek op alle niveaus

48!’

meende dat bouwen en wonen van de

Biense Dijkstra, directeur Bouwgroep Dijkstra Draisma

agenda af kon. Er was helemaal geen gevoel van urgentie meer voor het onderwerp. En

Als de gevel goed aansluit bij de omgeving

vervolgens kostte het moeite om het weer

en bijdraagt aan een prettige buurt is

‘Voldoende capaciteit in fabrieken’

op de agenda te krijgen. Daarvan

iedereen blij. Anders samenwerken met

‘Wij hebben net een aanbesteding afge-

ondervinden we nu de gevolgen.’

aannemers helpt ook. Als ze verzekerd zijn

wezen omdat de prijzen exorbitant gestegen

Friso de Zeeuw, ambassadeur Expertteam

van meerdere bouwprojecten achter elkaar,

zijn. Het was niet meer verantwoord om dat

Versnellen Woningmarkt en emeritus

moeten ze als tegenprestatie zorgen voor

project te bouwen. De bouwwereld moet

hoogleraar

innovatie waardoor bouwprocessen sneller,

echt oppassen. Door de huidige krapte aan

slimmer en goedkoper verlopen.’

mensen en materialen, verhogen ze de

Bert Halm, bestuursvoorzitter woningcorporatie Eigen Haard

prijzen met 10 tot 30 procent. Zo gaat de

‘Stempelen is geen vies woord meer’ ‘Er is overduidelijk een gespannen markt.

Het is lastig om aannemers te krijgen en de

bouwketen kapot. Meer industrialisatie is een oplossing. We kunnen robots inderdaad

prijzen stijgen. Meer standaardiseren kan

‘Robots kunnen metselaars vervangen’

het werk laten doen. Zeker bij renovatie. En

een oplossing zijn. Eigen Haard heeft een

‘De energietransitie zet de bouwcapaciteit

ook in de nieuwbouw zie je steeds meer

standaardopzet voor nieuwbouw. Daardoor

nog verder onder druk. Toch is het nood-

prefabsystemen. Die ontwikkeling zie ik

stijgen de bouwkosten minder hard.

zakelijk om hierin stappen te zetten. De

zeker ontstaan. Maar dat vraagt om

“Stempelen”, anders gezegd kopiëren, is

crisis gebruiken om kansen te creëren. Wij

voldoende capaciteit in de fabrieken.’

geen vies woord meer. Wij willen in al onze

ontwikkelen producten, die door machines

Maarten Sas, directeur-bestuurder

ontwerpen de binnenkant standaardiseren.

en robots gebouwd kunnen worden. Dit

woningcorporatie RWS

Reageer 'Gebruikop dede crisis volgende om kansen stelling te via www.aedes.nl/destelling creëren'

Aedes-Magazine /



» huisvester van het volk «

» huisvester van het volk «

Johannes M.A. Zoetmulder TEK ST : MARGRIET PFLUG , FOTO : ANNEMIEK MOMMERS

Hoe kan dat nou!

Overal protestantse en socialistische woningbouwverenigingen.

Waar blijven de katholieken?!

Johannes Zoetmulder (1861-1944) maakt zich er rond 1900 flink boos over. In Schiedam, waar hij dan directeur publieke werken is, ziet hij een schrijnend tekort aan betaalbare arbeiderswoningen. Op landelijk niveau zouden er jaarlijks zeker 26.000 woningen bij moeten, becijfert hij. In 1908 houdt hij tijdens de katholieke sociale week in Rotterdam lezingen over de gemeente en het woningvraagstuk. Hij vindt dat de overheid hierin een taak heeft. En ja, dat kost belastinggeld. Maar dat mag nooit een reden zijn om dan maar lijdzaam te blijven toekijken, vindt Zoetmulder. In katholieke kring is Zoetmulder al snel een veelgevraagd volkshuisvestingsexpert. Hij krijgt een regeringsaanstelling als Inspecteur van de Volkshuisvesting. En van 1919 tot 1936 is hij secretaris-directeur van Ons Limburg, een overkoepelende woningbouwvereniging die plaatselijke verenigingen met raad en daad bijstaat.

In Limburg heerst er door de groei van de werkgelegenheid in de mijnbouw grote woningnood.

Zoetmulder vindt dat nieuwe arbeidershuizen ook echt goedkoop moeten zijn. Anders nemen huurders voor het geld kostgangers in huis. En die slapen dan op dezelfde zolder als de kinderen. Zoetmulder noemt dat een ‘kwaal die diep invreet in het welzijn der gezinnen, naar ziel en lichaam’. Dankzij de inspanningen van Ons Limburg verrijzen er overal in de mijnstreek arbeiderswijken, in de volksmond mijnwerkerskolonies. Zo ook in het Heerlense Beersdal, hier op de foto. Een kolonie met oorspronkelijk 272 eengezinswoningen. Gelijk ook een goede manier om al te socialistische ideeën in toom te houden. Want in zo’n kolonie kun je als arbeider natuurlijk alleen terecht als goed katholiek.

Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.



70

» werkaanwonen.nl «

» colofon « Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. AedesMagazine is gratis en verschijnt zes keer per jaar.

land woont in een corporatiewoning. Ongeveer 300 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes berhartigt hun belangen, ondersteunt hen bij Aedes is de brancheverenging het uitvoeren van hun taken en voor woningcorporaties in biedt een platform voor kennisNederland. Zij werken dagelijks uitwisseling en ontmoeting. aan goed en betaalbaar wonen Aedes is ook de werkgeversvoor mensen die om welke vereniging van de corporatiereden dan ook steun in de rug branche. nodig hebben. Corporaties beheren 2,4 miljoen huurRedactie Tinka Hurkmans, woningen, waarin 4 miljoen Margriet Pflug en Latifa Vonk mensen wonen. 1 op de 3 (hoofd- en eindredactie); Elske woningcorporaties in NederKoopman en Marjon van

Weersch (redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v.

Peter Breyer, Leendert Douma, Christine van Eerd, Simon Kooistra, Anne de Rooij, Gemma Schoot, Jan Smit, Lisette Vos, Querine de Vos, Marco de Wilde.

Redactiesecretariaat T (088) 233 37 50 E aedesmedia@aedes.nl Abonnementen gedrukte versie T (088) 233 37 00 E publicaties@aedes.nl

Aedes-Magazine 2018/3

Abonnementendigitale versie Aedes vereniging van woningcorporaties I www.aedes.nl/abonneren Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Grafische vormgeving Postbus 93121 Gedrukt: Curve grafische 2509 AC Den Haag vormgeving BNO, Haarlem T (088) 233 37 00 Digitaal: Bynder en Label A, E aedes@aedes.nl Amsterdam/Rotterdam I www.aedes.nl I www.aedesmagazine.nl Advertenties Twitter @aedesnet.nl Multor Media BV Wouter Otto Auteursrechten voorbehouden Postbus 5085 6802 EB Arnhem ISSN 1388-8528 T (085) 003 04 47 E wouterotto@multormedia.nl I www.multomedia.nl

P-toetsen verleden tijd?

SBR als gegevensstandaard Hofmeier is business partner voor financiële en organisatievraagstukken.

Onze missie: organisaties helpen om hun ambities waar te maken. Door samen de financiële functie te optimaliseren en thema’s aan te pakken.

Wie we zijn Hofmeier maakt het verschil door onze interim profes­

Wij leveren waarde aan onze klanten door het oplossen

sionals en consultants op innovatieve wijze aan onze

van financiële en organisatievraagstukken die gericht zijn

opdrachtgevers te verbinden en te laten samenwerken.

op continuïteit, kwaliteit, transitie en capaciteit.

Het doel: het behalen van groei en het verbeteren van resultaten.

Woningcorporaties Hofmeier draagt actief bij aan het toekomstbestendig

Wij werken met 130 interim professionals en consultants

maken van uw corporatie. Wilt u uw begroting gereed

in specialistische teams voor sectoren als Public en

maken voor standaard gegevensuitwisseling? Neem dan

Handel, Industrie & Dienstverlening en onze grootste

contact op met Frank Bieleman, Sectormanager Woning­

sector, woningcorporaties.

corporaties, f.bieleman@hofmeier.nl of 06 531 02 428.

Wat u krijgt Wij realiseren groei en het behalen van organisatiedoelen door een optimale inrichting van de financiële kolom.

Interim & Consulting Lammenschansweg 144 2321 JX Leiden 088­572 75 55 info@hofmeier.nl www.hofmeier.nl