Aedes-Magazine 2/2017

2017/2

WONINGCORPORATIES EN SOCIALE HUISVESTING

Daniëlle Entjes ‘FIJN DAT DE CORPORATIE ONS ALS GEZIN GOED BEGRIJPT’ » ADMINISTRATIEVE LASTEN: WAAROM BRANDT ER ZO LAAT NOG LICHT? « » MARNIX NORDER: ‘KIJK NIET NAAR WAT KAN, MAAR NAAR WAT NODIG IS’ « » GROETEN UIT RHENEN « » ‘VROEG SIGNALEREN BETALINGSPROBLEMEN VOORKOMT VEEL LEED’ «

87cbfbef-5ef3-4626-af60-9be7de85bb47.idml 3

3/28/2017 2:00:54 PM

In één week naar jaarverslag ‘nieuwe stijl’ Voor veel corporaties is het schrijven van een jaarverslag geen sinecure. Het is een uitdaging om vanuit een enorme brij van financiële en inhoudelijke data, informatie te filteren die nuttig en leesbaar is voor stakeholders. De klap van gewijzigde wet- en regelgeving ijlt nog na en ook op governance gebied is er veel gebeurd. En er zijn natuurlijk regels en verplichtingen. Dat betekent niet dat een jaarverslag saai en onleesbaar moet zijn. Hofmeier heeft een overzichtelijk jaarverslagformat ontwikkeld om corporaties veel werk uit handen te nemen.

De opzet en indeling van ons jaarverslagformat bevat alle verplichte elementen. In plaats van veel tekst wordt, waar mogelijk, gebruik gemaakt van pictogrammen en tabellen voor de vertaling van financiële en inhoudelijke data. Een beeld zegt vaak meer dan woorden. Met onze aanpak wordt een jaarverslag niet alleen een stuk korter. Het is informatief en het wordt ook beter leesbaar. Het goede nieuws is dat het niet lang hoeft te duren om samen met een corporatie een jaarverslag ‘nieuwe stijl’ te maken.

Een situatieschets Woensdag In de ochtend komt er een telefoontje van een corporatie. Er moet direct een jaarverslag (publieksversie) geschreven worden. Het naar voren halen van de opleverdatum en capaciteitsproblemen maken dat er snel moet worden gehandeld. Dezelfde dag is er een intakegesprek. ’s Avonds wordt het projectvoorstel gemaild.

De dag erop komt er groen licht om het jaarverslag ‘nieuwe stijl’ samen te maken.

Vrijdag We starten met een gezamenlijke kick-off. Naast een taakverdeling worden er afspraken gemaakt over doorlooptijden en ‘milestones’. Er is al veel voorbereid door de corporatie en de data wordt aangeleverd.

We beginnen meteen met het selecteren van bruikbare onderdelen en het vertalen van de data naar tekst, tabellen en pictogrammen die in het format worden geplaatst. Na het verzamelen, ordenen en selecteren van het materiaal stellen we vast wat er nog ontbreekt.

Dinsdag Samen met de verantwoordelijke manager en medewerkers maken we een eerste ruwe versie. In deze fase worden dubbelingen eruit gehaald en tabellen en grafieken krijgen vorm. Veel tekst wordt geschrapt en passages worden opnieuw geformuleerd. De komende dagen wordt er in goed overleg nog flink geschaafd aan het verslag.

“Het resultaat: een beknopt en zeer informatief jaarverslag met alle verplichte elementen.”

Woensdag We zetten ‘de puntjes op de I’ en de conceptversie van het verslag kan worden opgeleverd tot tevredenheid van de opdrachtgever.

De beperkte omvang en overzichtelijkheid van het jaarverslag spelen bij het positieve oordeel een rol, evenals het beperkt kunnen houden van de kosten door een duidelijke vooraf afgesproken taakverdeling en werkwijze.

Meer informatie Wilt u ook weten hoe Hofmeier kan helpen met het maken van uw jaarverslag ‘nieuwe stijl’? Kijk dan op de corporatiepagina van onze website (www.hofmeier.nl) of neem voor meer informatie contact op met onze Sector Manager Corporaties Peter van Gilst op 06 - 51 41 59 46 of via p.vangilst@hofmeier.nl.

Financiële Professionals | Interim Management | Consulting

27773_kaftadvertorial_Aedes.indd 1 AE1702_Advertenties.indd 2

27-03-17 11:28 17:12 28-03-17

» commentaar «



AMBITIES FOTO : JEROEN POORT VLIET

Het belang van het maatschappelijk middenveld keert terug in de politiek. Althans, die kant lijkt het op te gaan tijdens de formatie. Na de verkenning gaan VVD, CDA, D66 en GroenLinks met elkaar om de tafel om een nieuw kabinet te vormen. Ik moet u bekennen, ik voel mij wel thuis bij een dergelijke coalitie. Want ik zie mogelijkheden voor de ambities van woningcorporaties.

Die ambities kom ik elke week tegen. Bij grote en kleine corporaties, in de stad of de dorpskern. Of het nu gaat om meer nieuwbouw, verduurzaming, betaalbaar wonen of leefbare wijken: corporaties werken keihard om huurders fijn te laten wonen. En willen aan de slag met de maatschappelijke opgaven waar wij samen voor staan. Natuurlijk met huurders, gemeenten. En het zou geweldig zijn als we dat ook samen doen met bouwers, zorgaanbieders, maatschappelijke organisaties.

Eigenlijk maken we het de toekomstige coalitiepartijen heel makkelijk.

We bieden hen een Woonagenda die zo in het regeerakkoord kan. Want daarin staan de thema’s waarover het echt moet gaan de komende jaren.

De problemen waar huurders en corporaties dagelijks tegenaan lopen, hebben we omgezet in ambities voor de komende regeerperiode. Én daarna. De Woonagenda laat zien hoe wij willen en kunnen bijdragen aan de toekomst van vier miljoen Nederlanders die in een huurhuis wonen.

Corporaties nemen het voortouw; daarbij is samenwerken met alle

‘Corporaties nemen het voortouw; daarbij is samenwerken met alle betrokkenen echt nodig’

betrokkenen echt nodig.

Dus ook met het nieuwe kabinet. Partijen in deze mogelijke coalitie hebben in ieder geval gevoel voor het maatschappelijk middenveld, de rol van corporaties in de samenleving en onze duurzaamheidsdoelen. Hoe de formatie verder ook verloopt, deze samenstelling biedt kansen. Om afscheid te nemen van de tegenstellingen van de afgelopen jaren en om met z’n allen met hernieuwde energie aan het werk te gaan. Wat mij betreft vormen wij dan zo snel mogelijk een coalitie met allerlei organisaties om de Woonagenda uit te voeren. Doet u ook mee?

Marnix Norder Voorzitter

Aedes-Magazine /

Untitled-2200 3

3/30/2017 1:04:13 PM



» inhoud «

CORPORATIE ALS BUURMAN

28

‘LAAT HUURDERS ZIEN EN VOELEN DAT ZE ERTOE DOEN‘

Commentaar Ondertussen in

3 Ambities 6 Den Haag

Groeten uit 20 Rhenen Zestien uit tweeëndertig 24 Zestien vragen aan Rob van Gijzel Feiten & cijfers 27 Huisvesting vergunninghouders Mensen & wonen 37 Wout Bergakker Opinie 38 ‘Houd rekening met tijd bij woningwaardering’- Peter Smit Goedemorgen 48 Bestuurder Marieta Peek-Marlet Slimmer en beter 52 Vernieuwende praktijkvoorbeelden Column 55 Badkamer - Henk Peter Kip De stelling 63 Stimuleer meer tot verduurzaming Huisvester van het volk 64 Margaret Staal-Kropholler Colofon 66

Aedes-Magazine /

Untitled-2111 4

3/30/2017 11:30:04 AM

» inhoud «

5

10

MARNIX NORDER

42

SCHULDHULP EN SCHAAMTE

56

MEER ADMINISTRATIE

Lang genoeg ging het alleen over de regeltjes, vindt Aedes-voorzitter Marnix Norder. Een gesprek over huurders, samenwerkingspartners, 34.000 nieuwe woningen en verduurzaming.

Als crediteuren samenwerken om betalingsproblemen vroeg te signaleren kunnen ze veel leed voorkomen. ‘Uit schaamte melden mensen met schulden zich niet zo snel.’

De Woningwet stelt extra eisen aan corporaties. Resultaat: ze zijn veel meer tijd en geld kwijt aan administratie. En moeten soms tot ’s avonds doorwerken.

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-2048 5

3/30/2017 9:17:35 AM

6

» ondertussen in Den Haag «

TEK ST : MARGRIET PFLUG , FOTO : HARMEN DE JONG

‘Kan ik u helpen?’

Het is maandagochtend 10.12 uur. Bij team Reparatieverzoeken van Haag Wonen komt een telefoontje binnen: een huurder meldt dat de ontgrendelingsknop van de portiekdeur het niet doet. De telefoniste maakt een reparatieopdracht aan. Vandaag luisteren negen huurders van de twee bewonersorganisaties van Haag Wonen mee met de medewerkers van het team Reparatieverzoeken. Straks gaan zij mee met de opzichter om te kijken hoe hij zijn werk precies doet. Op stap met een van de aannemers die een reparatie gaat doen. En na afloop bespreken ze wat hun is opgevallen. Paul Mulders, een van de huurders, had van tevoren geen idee hoe het allemaal in zijn werk gaat. Hij vindt het handig om het hele reparatieproces een keertje mee te lopen. Hij heeft bewondering voor de medewerkers die bewoners aan de telefoon te woord staan. Mulders: ‘Ze houden er veel rekening mee dat niet iedereen goed Nederlands spreekt en gaan goed om met de problemen waarover mensen bellen.’

Untitled-1386 6

3/28/2017 8:44:57 AM

» ondertussen in Den Haag «

Untitled-1386 7

7

3/28/2017 8:44:59 AM

het politiekeurmerk veilig wonen gaat veranderen

Op weg naar PKVW 3.0 Het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) bestaat al 13 jaar.

Toen een instrument van de politie, inmiddels in beheer bij het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV). Lilian Tieman, adviseur Politiekeurmerk Veilig Wonen bij het CCV: “Het Politiekeurmerk heeft zijn positie in het rijtje van effectieve instrumenten zeker verdiend; maar het is wel van belang dat het keurmerk meegroeit met de huidige marktontwikkelingen.”

PKVW 3.0 Op basis van gesprekken die de afgelopen jaren met vele PKVW-professionals zijn gevoerd, bleek dat het tijd was om het huidige PKVW-model aan te passen. Met PKVW 3.0 belegt het CCV de uitvoering bij één uitvoeringsinstantie. Hierdoor worden alle 300 PKVW-bedrijven vanaf 1 januari 2018 begeleid en gecontroleerd door één organisatie. Organisaties, onder andere de huidige certificatie-en inspectieinstellingen, konden zich voor deze opdracht aanmelden. Het CCV heeft gekozen om de samenwerking aan te gaan met CB&V te Wageningen. De nieuwe werkwijze maakt het eenvoudiger om het PKVW op eenduidige wijze uit te voeren. Tieman: “De mate waarin PKVW-bedrijven in staat zijn de vraag van de klant te vertalen in een goed advies, wordt in PKVW 3.0 nog belangrijker.”

Voordelen corporatie Het vernieuwde PKVW heeft ook voor corporaties grote voordelen. Tieman: “Vanaf 1 januari 2018 hebben corporaties bij grootschalige renovatie- en nieuwbouwprojecten nog maar met één contactpersoon te maken die zowel het advieswerk als het inspectiewerk op zich kan nemen. Deze PKVW-adviseurs en -inspecteurs presenteren zich op politiekeurmerk.nl zodat u kunt kiezen met wie u wilt samenwerken. Dat maakt samenwerking een stuk efficiënter en overzichtelijker, zowel bij de grote als de kleine projecten.”

Vragen Heeft u vragen over de veranderingen rondom het Politiekeurmerk, de aanmelding van nieuwe projecten die u met het keurmerk wilt opleveren of wenst u als organisatie zelf een PKVW-erkenning te krijgen?

Neem dan contact op met CB&V, zij helpen u graag verder: www.cbenv.nl, info@cbenv.nl, (0317) 465 565. Kijk voor meer informatie over het PKVW op politiekeurmerk.nl.

‘Bij ons is het systeem ook na de demo nog flexibel...’

De nieuwe ERP-standaard voor woningcorporaties

propertymanagement-ict.nl

AE1702_Advertenties.indd 8

28-03-17 11:28

AE1702_Advertenties.indd 9

28-03-17 11:28

10

» interview «

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-2120 12

3/30/2017 11:43:05 AM

» interview «

11

VOORZITTER VAN AEDES

Marnix Norder Lang genoeg ging het alleen over de regeltjes, vindt Aedes-voorzitter Marnix Norder. Tijd om de huurders weer centraal te stellen. Woningcorporaties nemen het voortouw met een ambitieuze Woonagenda. Een gesprek over grote plannen, vertrouwen en partnerschappen smeden. ‘Wij willen voorlopen, maar dat kunnen we niet alleen.’ tek st : l atifa vonk , foto ’ s : jeroen poort vliet

»

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-2312 13

3/30/2017 3:06:05 PM



» interview « DAEB, WWS, dVi, dPi. Met dit soort afkortingen werd Marnix Norder om zijn oren geslagen bij zijn aantreden als voorzitter van Aedes, begin dit jaar.

Laten we het niet meer over de afkortingen hebben, roept Norder op. En niet meer over wetten en regels. Maar laten we het weer hebben over de mensen en hoe zij wonen, waar woningcorporaties meer dan 100 jaar geleden voor zijn opgericht.

Begrijp Norder niet verkeerd: hij vindt het prima dat de Woningwet er ligt.

Omdat nu helder is waar corporaties wel en niet van zijn. En omdat het toezicht nu goed geregeld is. Maar de wetgeving is doorgeschoten. ‘Een aantal regels is ontstaan vanuit angst, niet vanuit noodzaak.’

Meer ruimte voor maatwerk, dat is wat nodig is. Niet kijken wat kán, maar

Ambities

wat nódig is en hóe we dat dan kunnen bereiken. En het belangrijkste:

De ambities van

vertrouwen. ‘Vertrouw erop dat corporaties binnen de kaders de goede

woningcorporaties voor de

afwegingen kunnen maken voor hun huurders, met huurders en gemeenten

komende jaren zijn door Aedes

samen. Dat mis ik op dit moment heel erg.’

bij elkaar gebracht in een Woonagenda. Corporaties

Woningcorporaties hebben de samenleving echt iets te bieden, daarom

investeren de komende jaren

nemen zij het voortouw met de Woonagenda, stelt Norder. Die gaat over

in: nieuwbouw, betaalbaar

meer, duurzamere en betaalbare woningen. Leefbare wijken, aantrekkelijke

wonen, energiebesparing en

buurten en een plekje om te wonen voor allerlei typen huishoudens. Aedes

de huisvesting van bijzondere

bespreekt de Woonagenda in april met haar leden.

doelgroepen. De leden van Aedes nemen op het congres

Het nieuwe politieke klimaat is de ambitieuze plannen gunstig gezind, denkt

van 20 april 2017 een besluit

Norder. D66 en CDA, die als motorblok zeer waarschijnlijk in de coalitie

over de Woonagenda. Ze

komen, stellen namelijk niet alleen de markt centraal en staan ook positief

stellen dan ook de

tegenover corporaties en het maatschappelijk middenveld. Bovendien past de

Vernieuwingsagenda

winst van de duurzame politieke partijen goed bij de verduurzamingsambities

vast, waarmee Aedes samen

die corporaties hebben.

met leden en partners ontwikkeling en vernieuwing

Een lichte huiver heeft de voorzitter wel voor de plannen van de VVD om de

van de sector wil

verhuurderheffing met 2,7 miljard euro te verhogen. ‘Dat is een groot risico

versnellen. Meer weten? Kijk

voor de armere wijken omdat het investeringen ontmoedigt: dan wordt alles

op www.aedes.nl/koers.

schraal en kaal en duur en kil. Deze belasting voor de laagste inkomens in Nederland is ontzettend onlogisch.’

Norder ziet daarom nog steeds het liefst dat de verhuurderheffing omlaag gaat. Tegelijkertijd vindt hij dat corporaties de stap moeten zetten om het over meer te hebben dan de heffing.

‘Kijk niet naar wat kán, maar naar wat nódig is’

Die stap zetten corporaties met de Woonagenda, Kunt u daar wat meer over vertellen?

‘We willen een gesprek over mensen, over de dingen die er voor iedereen toe doen. Met deze agenda doen we een belofte aan de samenleving. Over investeringen in verduurzaming, de bouw van sociale huurwoningen, betaalbaarheid en hoe we zorgen dat we beter maatwerk leveren aan groepen huishoudens die dat nodig hebben. Wij willen hierin voorlopen, maar kunnen dat niet alleen.’

‘Daarom zeggen we tegen andere partijen: “Willen jullie ons helpen, gemeente? Kunnen we afspraken maken, zorgaanbieder?” Wat moet veranderen staat niet vast, dat bepalen we samen. We praten graag over onze toegevoegde waarde, onze beperkingen en hoe we die kunnen oplossen met samenwerkingspartijen en de overheid.’

Aedes-Magazine /

Untitled-2295 14

3/30/2017 2:49:23 PM

» interview «

‘Een hogere verhuurderheffing maakt armere wijken schraal, kaal, duur en kil’



Zijn corporaties door alle wet- en regelgeving verder bij de huurder van-

Marnix Norder (rechts) op be-

daan komen te staan?

zoek bij een fietsenwerkplaats

‘Volmondig ja. Neem passend toewijzen, veel corporaties komen daarmee in

in het Utrechtse Overvecht,

de knel. Heel veel mensen verdienen te veel of te weinig voor een woning.

opgezet door meneer Chami

Dat kan leiden tot schrijnende situaties. Een echtpaar bijvoorbeeld waarvan de

(midden), huurder en actieve

een in een instelling zit en de ander daar op “rollatorafstand” bij in de buurt

buurtvader. Links Fouad Kar-

wil wonen zolang zijn partner nog leeft. Als daar alleen goedkope woningen

tit, buurtbeheerder bij Mitros,

staan en je hebt een goed pensioen, dan kom je daar niet voor in aanmerking.

een corporatie met veel wo-

Zelfs niet als je meer huur zou willen betalen. De corporatie moet dan nee

ningen in de buurt.

verkopen. Ik vind dat een corporatie gewoon ja moet kunnen zeggen. We willen in dit soort gevallen veel meer maatwerk leveren en minder in regeltjes verzanden.’

Welke andere partijen heeft u hierbij nodig en wat hoopt u dat zij kunnen bijdragen?

‘In ieder geval graag de Woonbond en de VNG, daar spreken we nu mee.

Maar denk ook aan partijen als Bouwend Nederland en zorgaanbieders. Het zou fantastisch zijn als ons verhaal breed wordt gedragen. En als we gezamenlijk de agenda kunnen gaan bepalen op het Binnenhof.’

De huisvesting van mensen uit de maatschappelijke opvang staat op de Woonagenda. Maar u wilt ook een hardere aanpak van overlast. Dat gaat toch niet altijd samen?

‘Dat is een spanningsveld. Woningcorporaties zijn er ook om kwetsbare mensen te huisvesten: tienermoeders, mensen met een verslaving, ex-TBS’ers.

Aedes-Magazine /

Untitled-2300 17

3/30/2017 2:51:39 PM

14

» interview «

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-2087 12

3/30/2017 11:21:09 AM

» interview « Foto: Mitros-buurtbeheerder Fouad Kartit leidt Marnix Norder rond in de Utrechtse wijk Overvecht.



Aan de andere kant moeten we paal en perk stellen. We zijn tenslotte een verhuurder, geen maatschappelijke opvangplek voor mensen met alle denkbare problemen. De draagkracht van een buurt is niet onbeperkt. Stel er wonen 16 huurders in een appartementencomplex. Eén daarvan draait ’s nachts harde muziek en slaat de boel kort en klein. Dit maakt het woongenot van de 15 andere huurders onmogelijk. Hoe gaan we die 15 anderen dan beschermen?’ ’Een aanpassing van de huurwetregelgeving is dan misschien nodig, zodat je makkelijker en sneller kunt ingrijpen en niet maanden in procedures blijft. En maak het mogelijk dat een corporatiemedewerker en zorgaanbieder samen naar de huurder kunnen gaan om afspraken te maken. Dat mag nu niet door privacywetgeving. De overheid kan niet zeggen: deze mensen moeten in een gewoon huis wonen, maar we gaan niet over hoe dat dan moet.’

Betekent het dat mensen dan sneller uit huis gezet moeten worden?

‘Uitzetten was en is een noodmaatregel. Daar moeten we met elkaar iets anders op verzinnen. Want het kan niet zo zijn dat er voor andere huurders een onleefbare situatie ontstaat. De huurwetgeving is lang een soort heilige graal geweest waarover je niet mocht praten.

Maar als je daarvan afblijft bescherm je de huurders niet. Je beschermt juist de mensen die er een zooitje van maken. Je wilt mensen niet uitzetten, maar je wilt ook geen onleefbare portieken en galerijen. Hoe zullen we dat oplossen?

‘Je wilt mensen niet uitzetten, maar je wilt ook geen onleefbare portieken. Hoe lossen we dat op?’

Ook dat stellen we ter discussie in de Woonagenda.’

Een ander punt in de Woonagenda is: woningcorporaties maken een inhaalslag om alsnog een gemiddeld energielabel B in 2021 te halen. Wat is daarvoor nodig?

‘Corporaties willen investeren, daar hebben ze geld voor uitgetrokken. Om bijvoorbeeld bij planmatig onderhoud grotere labelstappen te maken. We zijn graag koploper verduurzaming in Nederland. Tegelijkertijd hebben we particuliere verhuurders en woningeigenaren nodig om de ijsbeertjes op de Noordpool te redden. Ook zij moeten grotere stappen zetten met de verduurzaming van hun woningen.’

Blog

’De discussie over energie moet wat mij betreft overigens wel verschuiven van

Marnix Norder

labelsprongen naar de hoeveelheid energiebesparing. Want niet alle ingrepen

bezoekt een aantal keer per week woningcorporaties om hun dagelijkse werk te ervaren. In een blog doet hij verslag van die bezoeken. Volg de blog via www.aedes.nl/

tellen mee voor het energielabel. Daarom staat in de Woonagenda dat corporaties uiterlijk in 2018 een uitvoeringsplan maken hoe ze in 2050 een CO2-neutraal woningbezit hebben. De een kan dat doen door flink te isoleren, de ander door duurzame energie op te wekken en een beetje te isoleren. Een derde door stadsverwarming in te kopen. De oplossing kan dan in bijvoorbeeld Alkmaar heel anders zijn dan in Amsterdam.’

blogMarnixNorder

Nog een punt: corporaties verdubbelen het aantal nieuwe woningen dat ze gaan bouwen naar 34.000. Dat is ambitieus, hoe gaan ze dat betalen?

‘Die 34.000 is een optelsom van de plannen die al op papier staan bij corporaties en de ambities die zijn uitgesproken. De ene corporatie gaat meer bouwen dan de andere, dat is logisch. In Amsterdam, Almere en Utrecht zijn meer woningen nodig dan in Sittard en Heerlen. Corporaties zetten daar stevig op in en hebben er geld voor opzij gezet. Dat kan ook, door de waardestijging van de woningen is hun financiële ruimte groter. Het gaat om een heel divers palet aan woningen: kleine woningen voor studenten en ouderen, maar ook grotere woningen. Dat is erg afhankelijk van het gebied.

Overigens gaat het nu alleen om sociale huurwoningen.’

Aedes-Magazine /

Untitled-2439 15

3/31/2017 8:30:27 AM



» interview « Aan middeldure huurwoningen is ook een tekort. Een deel van de mensen woont met een te hoog inkomen in een sociale huurwoning. Mogen die daar blijven van u?

‘Wat mij betreft wel. Dat is precies zo’n situatie waar gewone mensen in de knel komen door regelgeving. Het zou goed zijn als de corporatie de huur mee kan laten groeien met het inkomen van iemand. Ook als dat huis dan niet meer binnen de sociale huur valt.

Dan hoeft de huurder niet weg en betaalt hij dezelfde huur als bij een commerciële verhuurder. En de corporatie krijgt een redelijke huur. Maar hierover zijn verschillende opvattingen in de sector.’

Die huizen zijn toch juist bedoeld voor mensen met een lager inkomen.

Waar moeten die dan heen?

Marnix Norder (51)

‘Dit kan deels een oplossing zijn. Want in sommige regio’s heb je helemaal

is sinds januari 2017 voorzitter

geen tekort aan sociale huurwoningen. Daar zorgt het juist voor betere

van Aedes. Norder was van

draagkracht in de buurt als daar mensen met een hoger inkomen blijven

1996 tot 2014 actief in de

wonen. Het leidt tot een gemengdere wijk. Bovendien kunnen corporaties het

politiek. Eerst als Statenlid en

extra geld gebruiken om er elders een woning bij te bouwen als daar behoefte

gedeputeerde in de provincie

aan is.’

Zuid-Holland en vanaf 2004 als wethouder

’Zo maak je met een simpele maatregel van een probleem een oplossing. En

Stadsontwikkeling,

misschien werkt dit niet overal. Maar geef corporaties de ruimte voor dit soort

Volkshuisvesting en Integratie

maatwerk en dan weet ik zeker dat we eruit komen. Mogen we alsjeblieft

van de gemeente Den Haag.

naar de situatie dat we gewoon de beste oplossing kunnen kiezen voor de

Tot het voorjaar van 2016 was

huurder?’

hij in opdracht van het ministerie van VWS en de

‘Overheid, vertrouw erop dat corporaties de goede afwegingen maken voor hun huurders’

Er blijven plekken waar meer middeldure huur nodig is. Moeten

VNG voorzitter van het

corporaties daar meer gaan bouwen?

Aanjaagteam Langer

‘Ja. Maar: mogen, niet moeten. In een Groningse gemeente bouwt de

Zelfstandig Wonen.

corporatie bijvoorbeeld woningen voor ouderen die een net iets te hoog inkomen hebben. Want geen marktpartij investeert daarin. Dus, corporaties stap alsjeblieft in het gat als de markt het niet oppakt en er wel een grote behoefte is. Maar alleen als je niet te veel risico’s loopt en het niet om te grote aantallen gaat.’

Zijn corporaties te huiverig om in middeldure huur te stappen?

‘De wetgeving biedt meer ruimte dan corporaties nemen. En ik begrijp ze heel goed. Want corporaties hebben jarenlang gehoord wat ze allemaal niet mogen. Straks bouwen ze iets in het middensegment en dan wordt weer gezegd dat het niet mag. Dus ik snap de huiver wel.

Daarom zeg ik tegen de politiek: kom met wat vertrouwen terug in plaats van met wetgeving. Vertrouw erop dat corporaties binnen de kaders de goede afwegingen kunnen maken voor hun huurders, met huurders samen. Dat mis ik op dit moment heel erg.’

Aedes-Magazine /

Untitled-2307 14

3/30/2017 3:02:24 PM

ADVERTENTIE

Wie vertrouwt u de sleutel toe?

AE1702_Advertenties.indd 17

30-03-17 10:57

ADVERTENTIE

Vertrouwt u ons de s

t w u o r t r man ve e o t l e t de sleu

Breman zoekt continu naar nieuwe mogelijkheden om nog meer oplossingsgericht te werken.

Een goed voorbeeld daarvan is dat wij enorm veel potentie zien in een hechte samenwerking met woningcorporaties waarbij we samen nog meer kansen benutten. We introduceren daarom Woningbeheer, een multidisciplinaire dienst waarmee we samen met u zorgen voor al het onderhoud in uw woningen. Een ontwikkeling waar we nu en in de toekomst veel kansen in zien!

‘Betere kwaliteit, lagere kosten en tevreden bewoners’; uitkomsten van de nieuwe standaard

Bekijk onze animatie voor meer informatie op

breman.nl/sleutel

woningbeheer@breman.nl

AE1702_Advertenties.indd 18

30-03-17 10:57

ADVERTENTIE

Breman Woningbeheer: één sleutel voor al uw onderhoud

e sleutel toe?

Als woningcorporatie kent u het vast wel: u werkt met diverse partijen om de verschillende disciplines van onderhoud aan woningen zorgvuldig te kunnen laten uitvoeren. Handig?

Dat is maar de vraag. Een mogelijke oplossing is alle verschillende diensten onder te brengen onder één dak: Breman Woningbeheer. Eén partij, die samen met u de verantwoordelijkheid neemt uw woningen optimaal te onderhouden.

Geen zorgen voor u Concreet betekent dit dat we al uw onderhoud in beheer kunnen nemen. Van de verwarming en/of ventilatie tot en met loodgieterswerk, elektra en bouwkundige zaken. Dat doen we zélf of met een partner. Geen zorgen voor u.

Van analyse tot advies, tot het uiteindelijke resultaat. En wilt u als woningcorporatie een specifieke dienst afnemen? Ook dat kan natuurlijk zonder probleem. En met ons Klant Contact Center waar bewoners rechtstreeks contact opnemen met ons, heeft u geen enkele zorg meer.

Effectief en Efficiënt Woningbeheer is wat René Breman betreft een ‘logisch’ gevolg van het veranderende speelveld bij corporaties de afgelopen jaren. Hierdoor zijn vraagstukken ontstaan zoals regievoering, sturing op resultaat en ketensamenwerking. Met Woningbeheer heeft Breman de antwoorden in huis die hier voor nodig zijn. “Wij kijken daarom onder meer steeds vaker naar hoe we dingen efficiënter kunnen aanpakken, van opdrachtgever tot en met de bewoner.” Woningbeheer

REFERENTIEPROJECT

TIJDEN VERANDEREN, BREMAN VERANDERT MEE. U ZOEKT EEN BETROUWBARE PARTIJ, WIJ ZIJN

is daar een goed voorbeeld van. Maar ook een goede en langdurige relatie met de klant, zoals een woningcorporatie, gaat een belangrijke rol spelen. We willen graag een volwaardige partner van u zijn!”, zegt René namens Breman Woningbeheer.

DIE PARTNER. DAAROM

Ondersteuning

DE SLEUTEL TOE?

Van duurzame vernieuwing tot verantwoorde instandhouding, dat is waar het bij Woningbeheer om draait. En met Breman als partner heeft u één van de grootste partijen in de vastgoedonderhoudsmarkt aan uw zijde.

Met de uitgebreide kennis en vraaggerichte oplossingen van betrouwbare en gemotiveerde dienstverleners is er continu ondersteuning.

Ondersteuning op alle mogelijke vlakken tijdens de gehele levensduur van de woning.

ÉÉN SLEUTEL VOOR AL UW ONDERHOUD. BREMAN WONINGBEHEER. VERTROUWT U ONS

Nieuwe standaard De nieuwe standaard heeft als uitgangspunt om vanuit uw visie op het onderhoud van vastgoed een gezamenlijke strategie te ontwikkelen. Dit is de basis waarmee we vervolgens de samenwerking concreet invulling gaan geven.

Op deze wijze stellen wij u in staat om op een beheersbare manier te regisseren en gezamenlijk te kunnen sturen op resultaat. Want alleen dan kunnen we de kwaliteit van uw woningen nu en in de toekomst nog beter waarborgen.

Tegelijkertijd leveren we op deze wijze betere kwaliteit, maakt u lagere totale kosten en heeft u tevreden bewoners. Wat ons betreft de uitkomsten van de nieuwe standaard.

Ketengerichte samenwerking

Werkwijze

Woningbeheer is dus feitelijk een ketengerichte samen-

De huurders van ZOwonen melden hun reparatieverzoeken rechtstreeks bij het Klant Contact

werking waarbij een hogere klanttevredenheid onder

Center van Breman Woningbeheer Zuid. Hier worden alle verzoeken afgehandeld. Vanaf

bewoners het uiteindelijke doel is. Ons project met

intake-planning-uitvoering tot en met kosten- en statusrapportages. Niet alleen voor de

woningcorporatie ZOwonen is daar een goed voorbeeld

W-installaties, maar ook voor alle voorkomende werkzaamheden in en om de woning.

van! Breman Woningbeheer Zuid voert sinds 2013 tot volle tevredenheid van ZOwonen en haar huurders al

In deze vorm van samenwerking heeft Breman Woningbeheer Zuid tot volle tevredenheid van

het niet-planmatige onderhoud uit. Simpelweg betekent dit dat Breman verantwoordelijk is

ZOwonen een aantal medewerkers overgenomen. Dankzij de overname bespaart ZOwonen op

voor het organiseren en uitvoeren van het reparatie- en mutatieonderhoud, de wmo-aanpas-

haar bedrijfslasten, zonder dat de dienstverlening ten aanzien van service-onderhoud in het

singen en bijvoorbeeld de vervanging van sanitaire installaties.

gedrang komt. Een win-win situatie dus!

AE1702_Advertenties.indd 19

30-03-17 10:57

20

» groeten uit «

RHENEN

Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners weer anders. In deze rubriek zoomen we op één regio in. Hoe is de situatie? En welke rol speelt de woningcorporatie? Dit keer: Rhenen, een kleine stad aan de Rijn in de provincie Utrecht. tek st : hanneke nagtz a am , foto ’ s : holl andse hoogte en huib kooyker

» Untitled-1355 30

3/28/2017 7:57:22 AM

» groeten uit «

21

Een paar maanden terug kwam Willibrord van Beek, Commissaris van de Koning van de provincie Utrecht, langs in Rhenen. Op de agenda stond een bezoek aan het pandaverblijf in het Ouwehands Dierenpark. En aan Tuindorp Vreewijk, een in de jaren 20 van de vorige eeuw gebouwde wijk die gesloopt werd en in oude stijl herbouwd wordt. Afgelopen zomer waren de eerste 56 woningen klaar; 11 vrije-sectorwoningen en de rest sociale huur. Een prachtig project waar de gemeente, de woningcorporatie Rhenam Wonen en de Rhenenaren erg trots op zijn.

DORPSMENTALITEIT ‘Sommige inwoners reageerden zelfs een beetje ontstemd dat ook mensen van buiten Rhenen op de woningen mochten reageren’, illustreert wethouder en locoburgemeester Simone Veldboer. Rhenen maakt namelijk deel uit van de FoodValley en die regio deelt één woonruimteverdeelsysteem. ‘Ik denk dat je die neiging om het eigene te willen behouden overal wel

Rhenen in cijfers Aantal inwoners: 19.164 (455 per km2)

hebt’, verklaart Ton de Weerd, al jaren trouw lid van

Gemeentebestuur: Progressieve Combinatie Rhenen, VVD,

huurdersvereniging REA. ‘Zeker in kleinere gemeenten

ChristenUnie en Rhenens Belang

met mensen die er al generaties wonen.’ Zelf heeft hij

Woningmarktregio: FoodValley

dat niet: toen hij als Randstedeling 25 jaar geleden in

Prestatieafspraken: ja, voor 2017-2020

Rhenen kwam wonen moest hij wennen aan de

Corporaties: Rhenam Wonen (ook actief in Utrechtse Heuvelrug)

‘dorpsmentaliteit’. ‘Mensen hebben hier soms wat

Aantal sociale huurwoningen: 2.100

moeite met direct zijn. Maar ons overleg met de

Verhouding sociale huur/vrije-sectorhuur/koop: 29%/6%/65%

gemeente en de woningcorporatie gaat in goede

Gemiddelde maandhuur corporatiewoningen: 496 euro

harmonie, hoor.’

ZUINIG MET RUIMTE Het is wat Rhenen kenmerkt: een rijk verenigingsleven, veel actieve vrijwilligers en natuurlijk de bijzondere ligging, met veel natuur en hoogteverschillen. De

BELANGSTELLING MARKTPARTIJEN

gemeente vindt daarom twee dingen heel belangrijk.

Buiten kijf staat dat er meer middeldure huurwoningen

Eén, die gemeenschapszin ondersteunen. En twee,

nodig zijn. Huurwoningen met een maandhuur tussen

zuinig omgaan met de ruimte want in het groen mag niet

700 en 1.000 euro zijn er niet of nauwelijks. De elf vrije-

gebouwd worden. Nieuwe bouwlocaties zijn er in

sectorwoningen in Vreewijk waren ‘in no-time gevuld’,

principe niet. Volgens Rhenam Wonen is het de vraag of

zegt Rink. Wethouder Veldboer: ‘Door het tekort aan

er meer behoefte is aan sociale huur. ‘Van de FoodValley

betaalbare koopwoningen en middeldure huurwoningen

heeft Rhenen de kortste wachttijd’, legt directeur-

gaan of blijven jongeren en jonge gezinnen weg, en dat

bestuurder Martijn Rink uit. Namelijk 4,5 jaar. ‘Maar wat

wil je niet.’ Ze vindt het zonde dat de woningcorporatie

zijn de criteria om de behoefte vast te stellen? Ga je

niet meer mag investeren in middeldure huur, maar ziet

bijvoorbeeld meer bouwen om de drukte op en

de belangstelling bij marktpartijen wel toenemen. ‘Op

achterblijvende bouw in omliggende woningmarkten op

een prachtige locatie aan de rivier heeft een marktpartij

te vangen?’

betaalbare koopwoningen en vrije-sectorhuur

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1357 31

3/28/2017 7:58:53 AM

22

» groeten uit «

In het centrum van Rhenen verhuurt Rhenam Wonen 50 sociale huurappartementen in het Rhenense Hof.

gebouwd. Dat laatste is voor het eerst in 25 jaar.’ De

hoort. Alleen ligt het dus in een andere woningmarkt-

huurdersvereniging zou toch graag zien dat er meer

regio en mag de corporatie er nu niet bouwen. Rhenam

nieuwe sociale huurwoningen bijkomen. De Weerd:

heeft daarom ontheffing aangevraagd en verwacht die te

‘We moeten dit jaar ook weer veel statushouders

krijgen.

huisvesten. We hebben meer woningen nodig om te voorkomen dat zij allemaal op een kluitje in de

OUDEREN OP DE BERG

goedkoopste woningen terechtkomen.’

Lastiger zijn de gevallen waarvoor de wet echt te weinig ruimte biedt. Zo wonen er in Rhenen-hoog, een grote

ONTHEFFING WONINGMARKTREGIO

wijk bovenop de berg in Rhenen, veel senioren en

Een discussie die nog niet beslecht is, zegt de

kwetsbare mensen in prachtige

wethouder. De gemeente, Rhenam en REA stellen

appartementencomplexen van Rhenam. De bewoners

daarom samen een onderzoek in naar waar de behoefte

willen graag een supermarkt, maar die is weg.

ligt. Dat verschilt ook nog per dorp, weet Rink van

Wethouder Veldboer: ‘Voor ouderen is dat hun loopje

Rhenam Wonen. ‘Het is nooit one size fits all. Zelfs niet

naar buiten, hun hap frisse lucht, hun sociale contact. De

binnen onze kleine gemeente. Achterberg en Elst zijn

meerwaarde is duidelijk. Het is ons niet gelukt om een

anders dan Rhenen-stad. Je kunt prachtige hoogbouw in

grootgrutter te bewegen er een dependance te openen.

Achterberg neerzetten, maar daar gaat niemand wonen.

De corporatie zegt: het zijn onze huurders, wij willen

Die mensen zijn een erf gewend.’ Dat terwijl huurders in

daar graag een rol in spelen, dus we zorgen voor de

Rhenen na 5 meter tuin een schutting zetten. Veel tuinen

ruimte voor een kleine buurtsuper en maatschappelijke

zijn extreem diep doordat mensen vroeger een moestuin

dienstverlening. Maar omdat die geen eigenaar van het

hadden als aanvulling op hun inkomen.

pand zijn, mag het niet.’ En dat frustreert soms.

‘In Achterberg is iedereen een erf gewend’

Door goed te kijken naar wat nodig is, kun je als woningcorporatie veel betekenen. Zeker Rhenam Wonen, want de corporatie staat er financieel heel goed voor en wil graag investeren. Bijvoorbeeld in nieuwbouw in Amerongen, een aangrenzende gemeente in de Utrechtse Heuvelrug die dankzij een fusie vorig jaar bij het werkgebied van de corporatie

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1359 32

3/28/2017 8:00:14 AM

Neopixels Bodemisolatie

De beste bodemisolatie voor u en uw huurders

TRIPLE HR PREMIUM

Schimmel, ongedierte, een te hoge luchtvochtigheid… allemaal zaken waar u en uw huurders niet op zitten te wachten. Een vochtige kruipruimte kan tot dit soort ongemakken leiden. Neopixels® Bodemisolatie is een duurzame oplossing tegen vocht en kou in de kruipruimte. Neopixels®beantwoordt de meest gestelde vragen over dit fenomeen.

Hoe ontstaat een vochtige kruipruimte?

Een groot deel van Nederland ligt onder de zeespiegel. Bovendien zijn er veel bouwwerken gerealiseerd op plekken waar in het verleden een rivier of een sloot lag. De bodem van de kruipruimte is veelal vochtig, er treedt dan ook waterdamptransport op vanuit de kruipruime naar de woning. Naast waterdamptransport vanuit de kruipruimte vindt er warmteverlies plaats van de woning naar de kruipruimte. Neopixels® Bodemisolatie is een goede oplossing voor het beperken van het warmteverlies bij vochtige en/of moeilijk bereikbare lage kruipruimtes.

Wat is Neopixels® Bodemisolatie?

Neopixels® Bodemisolatie bestaat uit grijze parels van geëxpandeerd polystyreen (EPS). De grijze parels hebben een diameter tussen 5 en 9 millimeter en zijn opgebouwd uit duizenden gesloten cellen. In deze gesloten cellen kunnen water en waterdamp niet binnendringen. Neopixels® Bodemisolatie schimmelt of rot dus niet. De micro-organismen die houtrot kunnen veroorzaken hebben een voedingsbodem nodig om te leven, naast vocht en een voldoende hoge temperatuur. Neopixels® Bodemisolatie bevat geen voedingsstoffen voor schimmels en bacteriën en gedraagt zich uitstekend in een vochtige omgeving.

Hoe werkt het?

Door het aanbrengen van een laag Neopixels® Bodemisolatie blijft de temperatuur van de lucht onder de bodemisolatie op de bodem laag, hierdoor treedt er minder verdamping op. Ook is de luchtsnelheid op de bodem van de kruipruimte lager wanneer deze is bedekt met Neopixels® Bodemisolatie. Daardoor is er minder verdamping van vocht uit de bodem en wordt de kruipruimte droger.

Wat is het effect van bodemisolatie?

Neopixels® Bodemisolatie verduurzaamt de woning en brengt de luchtvochtigheid in huis in balans. Hierdoor verbetert het woonklimaat in huis. Het isoleert bovendien de begane-grondvloer van de woning.

Door wie wordt de isolatie aangebracht?

Door vakkundige installateurs, die zijn opgeleid aan onze Neopixels® Academy. Zij werken met door Neopixels® ontwikkelde machines, waardoor altijd de hoogste kwaliteit wordt gegarandeerd. Bovendien gebeurt het aanbrengen snel en efficiënt.

Wat zijn de voordelen van Neopixels® Bodemisolatie voor u en uw huurders?

De belangrijkste voordelen zijn als volgt: • • • • •

De begane-grondvloer is beter geïsoleerd, wat bijdraagt aan het energielabel van de woningen; Isolatie is niet gevoelig voor vocht; Voorkomt het rotten van balken, vloeren, beton en roesten van leidingen; Gemakkelijk te recyclen, zonder veel energie; Milieuvriendelijk vanwege de hoge eco-efficiëntie.

MEER WETEN Meer informatie vindt u op www.neopixels.nl/ bodemisolatie.

Op www.neopixels.nl/installateurs vindt u de gecertificeerde installateurs. www.neopixels.nl

Neopixels Bodemisolatie verduurzaamt de woning

www.neopixels.nl AE1702_Advertenties.indd 23

28-03-17 13:38



» zestien uit tweeëndertig «

ROB VAN GIJZEL 16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer is het Rob van Gijzel die blind de vragen kiest.

TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM , FOTO : JEROEN POORT VLIET



Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?

‘Nee. Wij vinden goed wonen zo belangrijk dat er andere dingen dan alleen de markt aan vast zitten.’



Moet een overlastgever de wijk uit?

‘Je kan wel stoer roepen: weg uit de wijk. Maar waar komt iemand dan terecht? Iemand uit huis zetten is ingrijpend.

Een initiatief als Skaeve Huse kan uitkomst bieden.’



Hoe woont u als u 85 bent?

‘Veel kleiner dan nu. Onze dochters zijn net het huis uit, dus we kunnen erover gaan nadenken. Mijn ouders gingen op hun 60ste naar een bejaardenflat. Dat trekt mij niet. Ik wil het liefst zo lang mogelijk zelfstandig wonen.’



Wat maakt een wijk goed om in te wonen?

‘Fijne buren. Ik heb op verschillende plekken in Amsterdam gewoond. Bijna overal werd ik geconfronteerd met overlast door buren. Verder zijn voorzieningen belangrijk. Kinderen moeten buiten kunnen spelen.’



Waar moeten corporaties eens mee ophouden? En waar moeten ze mee doorgaan?

‘Woningcorporaties hebben een verantwoordelijkheid om wat te doen in de wijk. Samen met de bewoners, want als die zich er al niet om bekommeren, wie dan wel? Verder moeten ze denken in oplossingen en constructief samenwerken.’

Aedes-Magazine /

Untitled-1747 30

3/29/2017 11:17:37 AM

» zestien uit tweeëndertig «







Aan welk huis bewaart u de beste herinneringen en waarom?

‘De doorstroming. Er zitten mensen in sociale

aangrijpende herinneringen. In de straat woonden zes

huurwoningen die gelet op hun inkomen ergens anders

kinderen waarvan er vijf naar het speciaal onderwijs gingen.

heen kunnen. Maar je wil niet meteen naar een woning met

De huisarts om de hoek had geen wachtkamer maar een

een huur van 1.400 euro. Er zijn verschillende dingen die je

bank buiten. Toen ik daar kwam wonen had mijn huis geen

kan doen: nieuwbouw, transformatie, sloopnieuwbouw,

douche. Dat heeft me laten zien dat je volkshuisvesting en

bezit overhevelen naar de vrije sector. Maar wat zijn de

bijbehorende voorzieningen goed moet regelen.’

effecten daarvan? Dat proberen wij te doorgronden.’



‘Mijn opa was in 1936 één van de eerste SDAP-raadsleden in Eindhoven. Dezelfde dag kwam de pastoor langs bij mijn



weg. Dat was de laatste dag dat ze haar familie zag. Toen ik burgemeester werd in 2008, zei mijn tante: “Dit had jouw

Wanneer hebben huurders genoeg invloed?

‘Het is jouw huis, jouw straat, jouw leven. Niet van de woningcorporatie. Dus daar moet je enige zeggenschap

generaties zoveel tegenstelling kunt overkomen.’

over hebben. Ik ben erg van co-creatie.’



Waar moet de hoogte van de huur van afhangen?

‘Wonen is een basisbehoefte. Dus ook mensen tot een

Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos?

En waar ging dat over?

‘Ik word niet gauw boos.’

hebben. Wat betreft het middensegment vind ik de vraag



lastiger. Als we meer middeldure huur willen, moeten we ervoor zorgen dat die woningen niet snel weer verkocht of

Op welk sociaal medium bent u het meest actief ?

‘Twitter en LinkedIn. Twitter was zeker in mijn tijd als burgemeester handig om mensen mijn werk te laten zien.’

te duur worden. Daar gaan we met de samenwerkingstafel (zie kader, red.) over nadenken.’



‘Van de betrokkenheid en de warmte die ik heb ervaren bij

opa mee moeten maken.” Het inspireert me dat je in twee

bepaald inkomen moeten kunnen krijgen wat ze nodig



Waar werd u in het afgelopen jaar heel erg blij van? mijn afscheid als burgemeester van Eindhoven.’

oma en zei: “U moet van die man af.” Ze ging niet bij hem



Wat is het grootste probleem van de Nederlandse woningmarkt?

‘Aan mijn tijd in Amsterdam-Noord heb ik de meest

Uit wat voor nest komt u?





Wat was uw laatste goede voornemen?

Wat doet u op zaterdagochtend?

‘Niets speciaals, maar op zondagochtend ga ik met een

‘Elke dag tegen mezelf zeggen: wat leven wij toch in een

groepje mannen hardlopen. We hebben een aantal

geweldige wereld. We staan er veel beter voor dan 50 jaar

marathons gelopen en willen er dit jaar zeker nog één

geleden.’

lopen.’

Wat zou u doen aan de wachttijden voor een sociale huurwoning?

Rob van Gijzel (62)

‘Vraag en aanbod beter op elkaar afstemmen. Dat vraagt om

partijen en investeerders met elkaar in contact in gemeenten

doorstroming, maar soms zit het ook in kleine dingen.

met veel vraag naar huurwoningen in het middensegment.

Bijvoorbeeld ouderen die in een te grote woning wonen

Van Gijzel was van 2008 tot 2016 burgemeester van

naar een kleinere woning laten gaan.’

Eindhoven en is voormalig Kamerlid.

is voorzitter van de samenwerkingstafel. Die brengt lokale

Aedes-Magazine /

Untitled-1748 31

3/29/2017 11:18:00 AM

DE NIEUWE MAATSTAF VOOR HELLENDE DAKEN ◊ Uniek digitaal dakdossier ◊ Kwaliteitsnormering* ◊ KOMO-procescertificaat ◊ Garantiecertificaat voor 15 jaar Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellende daken. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin geven wij garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. De systeemgarantie wordt nu ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!

* KOMO - BRL 1513 - De Dakatlas

Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS zie www.dakmeester.nl

5062 ADV_210x297_DSG+.indd AE1702_Advertenties.indd 26 1

Onze garantiepartners

07-04-16 28-03-17 09:52 11:29

» feiten&cijfers «

27

Huisvesting vergunninghouders goed op stoom tek st : marjon van weersch , cijfers : ministerie van veiligheid en justitie

‘De grote uitdaging voor de komende jaren is de maatschappelijke integratie’ marco florijn , ambassadeur pl atform opnieuw thuis

Deze zomer stopt het Platform Opnieuw

alleenstaanden en de mensen die wachten

bijvoorbeeld studenten kunnen wonen.

Thuis. Dit samenwerkingsverband van het

op gezinshereniging. Corporaties passen

Die flexibele concepten maken snelle

Rijk, VNG, IPO, COA en Aedes

hun woningaanbod daarop aan. Zo kunnen

aanpassingen mogelijk. Maar zoals het nu

ondersteunt gemeenten en corporaties

ze vluchtelingen die wachten op nareizigers

gaat, verwachten we dat de gemeenten en

met het huisvesten van vluchtelingen met

tijdelijk samen in een woning onderbrengen.

corporaties komende maanden hun taak-

een verblijfsvergunning. Marco Florijn,

De kamergewijze verhuur maakt dat

stelling zullen halen. Het Platform is

ambassadeur van Platform Opnieuw

mogelijk. Ook zien we vaak dat corporaties

opgericht om de huisvesting te versnellen en

Thuis, blikt terug en kijkt vooruit.

in een regio goed samenwerken.

dat is gelukt. Ook bijkomende admini-

De komende maanden is er vooral vraag naar

stratieve knelpunten zijn opgelost.

‘We komen goed op stoom met het

eengezinswoningen. Alleenstaanden en

Vergunninghouders hoeven nu bijvoorbeeld

huisvesten van vergunninghouders. In de

vergunninghouders die wachten op hun

niet meer zo lang te wachten op een burger-

eerste twee maanden van dit jaar hebben al

gezin hebben nog wel woonruimte nodig,

servicenummer. De grote uitdaging die er nu

ongeveer 7.000 mensen woonruimte

maar die behoefte is niet meer zo urgent als

ligt is de integratie. Ze hebben niet alleen

gekregen. De cijfers zien er steeds beter uit

vorig jaar. Dat kan de komende maanden

een woning nodig, maar ook werk en

sinds de tweede helft van vorig jaar. Want

natuurlijk veranderen. Als de Turkije-deal in

scholing. Dat is het maatschappelijke

gemeenten en corporaties zijn sneller met

het geding komt, gaan we dat in Nederland

vraagstuk voor de komende jaren.’

elkaar gaan schakelen. Gemeenten leverden

waarschijnlijk merken. En de corporaties dus

extra maandrapportages waarin ze

ook. Daarom blijven doorstroomwoningen

Meer feiten en cijfers over dit onderwerp

bijvoorbeeld informatie gaven over aantallen

nodig waarin vergunninghouders samen met

op www.aedes.nl/cijfersbewoners.

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1744 39

3/29/2017 11:09:52 AM

28

» bedrijfsvoering «

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1360 12

3/28/2017 8:02:18 AM

» bedrijfsvoering «

29

MINDER INVULLEN, MEER LUISTEREN

De corporatie als buurman Woningcorporaties verbeteren op allerlei manieren hun organisatie, met als uitgangspunt de huurder. Dit leidt tot minder faalkosten én tevreden huurders. Corporaties Domesta en Woningbelang vertellen over hun aanpak en de leerpunten. ‘Zit een huurder van 85 wel te wachten op een razendsnelle badkamerrenovatie?’ tek st : rutger spanjer , foto ' s : gijs versteeg en erik van der burgt

»

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1361 13

3/28/2017 8:03:03 AM

30

» bedrijfsvoering «

Begin 2015 bedenkt een groep medewerkers van

DE BUURMAN

Domesta de contouren van het programma Ruimte

Zo krijgen 4.000 huurders van Domesta zonnepanelen

om te leven. Dit programma gaat ervan uit dat het

zonder huurverhoging, ze kunnen die zelf aanvragen.

huren van een huis bij Domesta de rest van je leven

1.800 huurders hebben al een aanvraag ingediend, het

niet mag beïnvloeden. Een belangrijke aanleiding

levert hen een paar tientjes per maand op. Verder zet

zijn de resultaten van het Drentse

Domesta huurders met schulden in Hoogeveen en

woonlastenonderzoek: de helft van de huurders van

Coevorden niet langer op straat. Directeur Bert

de corporatie kan de huur maar moeilijk betalen. Het

Moormann: ‘Een huurder uitzetten kost de maatschappij

programma draait daarom

vaak een veelvoud van de schuld. We hebben een

om betaalbaar wonen. Maar ook om gelijkwaardige

gezamenlijke verantwoordelijkheid met gemeenten.

relaties, het stimuleren van eigen initiatief en eigen

Daarom gaat er sinds een half jaar iemand van

verantwoordelijkheid.

maatschappelijk werk mee met onze incassomedewerker, als die op bezoek gaat bij een huurder met een betalingsachterstand.’

Domesta staat door haar nieuwe werkwijze veel meer naast haar huurders en is niet langer altijd de ‘verzorgende’ corporatie. Ze stelt zich in de praktijk op als een goede

Bert Moormann, directeur bij Domesta: ‘80 procent van dienstverlening is te standaardiseren, de rest blijft maatwerk’

buurman die graag helpt, maar soms ook wat terugverwacht. Corporaties die hun processen verbeteren richten zich steeds nadrukkelijker op de tevredenheid van huurders. Deze trend blijkt ook uit de online publicatie

Corporaties en dienstverlening van KWH. Dit zogenoemde ‘klantenthousiasme’ heeft veel voordelen: voor de huurder én de corporatie. Corporaties met een hoge klantwaardering hebben bijvoorbeeld minder zogenaamde faalkosten. Tevreden huurders vertrouwen de organisatie meer en zijn meer bereid om actief mee te doen.

MAATWERK Hoe corporaties hun processen verbeteren, is sterk afhankelijk van de behoefte van hun huurders. Zo richten sommige corporaties bewust een Klant Contact Centrum (KCC) in of ze besteden het onderhoud uit. Of juist niet.

Bij Domesta merkten ze dat ze soms te veel invulden voor een huurder. Moormann: ‘Wie zegt dat een huurder van 85 zit te wachten op een razendsnelle badkamerrenovatie?

Hij vindt het misschien wel prima als het wat langer duurt en er nog tijd is voor een praatje en kopje koffie. En misschien wil hij helemaal geen nieuwe badkamer.’

Volgens Bert Moormann kun je 80 procent van je foto : gijs versteeg

dienstverlening standaardiseren, maar 20 procent blijft maatwerk.

De nieuwe koers van de Drentse corporatie zorgt voor gemotiveerde medewerkers, onder meer doordat ze zelfstandiger kunnen werken. Zo mogen medewerkers van de corporatie terugvallen op een ‘durfpotje’.

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1780 28

3/29/2017 12:12:15 PM

» bedrijfsvoering «

31

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1364 17

3/28/2017 8:14:37 AM

32

» bedrijfsvoering «

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1365 12

3/28/2017 8:16:03 AM

» bedrijfsvoering «

33

Met dit geld kunnen ze naar eigen inzicht in hun wijk direct iets oplossen of regelen. ‘Op intranet delen collega’s regelmatig inspirerende verhalen hoe ze samen met huurders mooie dingen bereiken. Veel collega’s die hier al langer werken zien weer duidelijker waarom ze ooit voor Domesta zijn gaan werken. Vooral omdat onze nieuwe werkwijze tevredener huurders oplevert’, vertelt Moormann.

MEER WERKPLEZIER foto : gijs versteeg

‘Je kunt geen buurman spelen, je moet het zijn’, benadrukt Gea Hoogeveen, wijkconciërge bij Domesta in Coevorden. De basis is volgens haar een oprechte groet en een lach. ‘Een statushouder kwam laatst naar mij toe om me te bedanken dat ik zoveel voor haar deed.

Ze doelde er vooral op dat ik haar vriendelijk groet.’

Volgens Hoogeveen is dit voorbeeld illustratief voor de nieuwe weg die Domesta is ingeslagen. Letterlijk en figuurlijk de huurders zien en zoveel mogelijk hun talenten benutten. ‘Maar ook een buurman zegt weleens nee, als je maar duidelijk en eerlijk bent.’

Daniëlle Entjes huurt al zestien jaar bij Domesta. ‘Ik vind

Gea Hoogeveen, wijkconciërge bij Domesta: ‘Je kunt als corporatie geen buurman spelen, je moet het zijn’

het heel belangrijk dat de corporatie je als gezin goed begrijpt.’ Entjes woont in de Coevordense wijk Poppenhare en zet zich samen met andere huurders in voor een speelveldje in de buurt. Op een veld waar ooit twee woningen van Domesta stonden, is nu met hulp van de corporatie en buurtkinderen een picknickbank

KLANTBEHOEFTE

geplaatst en een zandbak zonder zand. ‘Wij hadden

Soms hebben huurders helemaal geen behoefte aan een

liever tegels in de zandbak, want veel mensen in de

bepaalde service. Zo stopte de Brabantse corporatie

buurt hebben katten. In de zandbak stoepkrijten de

Woningbelang met de intensieve begeleiding van

kleinere buurtkinderen nu regelmatig’, lacht Entjes.

huurders die hun woning van de corporatie kochten.

‘Alwéér een uitnodiging voor een gesprek?’, kreeg de

‘Wij waren hier als corporatie waarschijnlijk niet

corporatie te horen. ‘Dan weet je zeker dat huurders er

opgekomen’, reageert Hoogeveen. Domesta laat de

geen behoefte aan hebben’, vertelt Maarten Meulepas,

buurtkinderen en ouders daarom ook bepalen welke

manager Bedrijfsvoering. Woningbelang zette in 2008

andere speeltoestellen er op het speelveldje komen.

een organisatieverandering in, op basis van de

Het speelveldje is één van de vele projecten in

zogenaamde lean-methodiek. Dit is een manier van

Coevorden waar Domesta zich als ‘de buurman’ opstelt.

werken waarbij alle processen in het teken staan van de

Zo maakte Hoogeveen met een groepje hangjongeren

klant.

de relingen bij een appartementencomplex schoon, in

De organisatie is een stuk ‘platter’ ten opzichte van

ruil voor een barbecue. Ook liet ze kortgeleden

negen jaar geleden. ‘Eerder hadden we relatief veel

statushouders helpen met de vertaling van teksten met

leidinggevenden, die inhoudelijk en gedetailleerd

woontips, bijvoorbeeld over ventileren en de omgang

aanstuurden. Medewerkers zijn nu juist zelfstandig en

met buren. Hoogeveen: ‘Laat huurders zien en voelen

zelf verantwoordelijk. We werken daardoor efficiënter

dat ze ertoe doen. Zo samenwerken levert meer op dan

en sturen makkelijker bij’, zegt Meulepas. Het gaat er bij

wanneer het werk wordt gedaan. Huurders voelen zich

de lean-methode vooral om dat je direct het juiste doet,

gezien en trots.’

vertelt hij. 'Lekt de kraan? Kom dan altijd op tijd en met

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1871 31

3/29/2017 2:39:02 PM

34

» bedrijfsvoering «

het juiste onderdeeltje bij de huurder aan. Het gaat

onderhoudsmonteur bij Woningbelang. ‘We hebben een

dus niet om harder rennen, maar meer over dat je de

“grijpvoorraad”, dit zijn spullen die je bijna dagelijks nodig

dingen die je doet, direct goed doet.’ Onder het

hebt voor reparaties.’ Als er specifieke zaken kapot gaan,

motto Woningbelang elke dag beter, evalueert en

bestelt Smolders of een collega die direct. Door slim in te

verbetert de corporatie zich voortdurend. Dat werpt

kopen en de doorgaans korte levertijden, merkt een

z’n vruchten af. In de Aedes-benchmarkt scoort de

huurder er niets van dat de corporatie minder onderdelen

Brabantse corporatie een A op zowel Bedrijfslasten

op voorraad heeft. Tegelijkertijd bespaart Woningbelang

als Huurdersoordeel, al twee jaar op rij.

door de kleinere voorraden geld. De onderhoudsdienst van Woningbelang bestaat uit vier mensen, woensdag en

MINDER VOORRAAD

vrijdag zijn de drukste dagen omdat huurders dan meestal

‘Door onze nieuwe werkwijze hebben we veel

thuis zijn. Op maandag en dinsdag zit Smolders aan de

minder spullen in de bus’, vertelt Gert-Jan Smolders,

telefoon. Hij vervangt hier een collega die met pensioen ging. ‘Ik ken de woningen van binnen en buiten – als een huurder belt kan ik door mijn technische achtergrond goed doorvragen. Voor huurders is het prettig als iemand ze

Gert-Jan Smolders, onderhoudsmonteur bij Woningbelang: ‘Ik ken de woningen van binnen en buiten, voor huurders prettig dat ik ze direct begrijp’

direct begrijpt.’

VERANDERING ZONDER PIJN Nu is iedereen bij Woningbelang erg enthousiast over de resultaten, maar eerst was bijvoorbeeld de onderhoudsdienst wel wat sceptisch. Betekende een nieuwe werkwijze een bezuiniging op termijn?

Vergeleken met 2008 nam het aantal medewerkers bij Woningbelang met een kwart af, maar niet door de organisatieverandering. ‘Bij ons was het een verandering zonder pijn. Niemand moest gedwongen weg, het was een natuurlijk verloop’, benadrukt Meulepas. De grote tip die hij voor andere corporaties heeft is: ‘Met lean verbeter je de dienstverlening door zoveel mogelijk vanuit de klant naar processen te kijken. Als je dat zo goed mogelijk doet dalen je kosten. Maar focus hier niet op; lean mag geen verkapte bezuiniging zijn.’ De tip van Bert Moormann van Domesta: ‘Zorg bij veranderprocessen altijd voor genoeg mogelijkheden voor medewerkers om te wennen en leren.’ De Drentse corporatie geeft medewerkers tijd en biedt trainingen aan die nuttig zijn voor de praktijk. Een organisatie moet volgens Moormann zelf ook klaar zijn voor verandering. ‘Domesta komt voort uit een fusie van drie woningcorporaties, in 2006. In die eerste jaren maakten we zelf een professionaliseringsslag, met

foto : erik van der burgt

centralisering en automatisering. Een relatieve rust in de organisatie is een belangrijke voorwaarde voor de verandering die we recent hebben doorgemaakt en nog dagelijks doormaken.’

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1874 28

3/29/2017 2:41:12 PM

» bedrijfsvoering «

35

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1366 17

3/28/2017 8:16:45 AM

Hier werken wij aan huurderstevredenheid

Consolidated repareert jaarlijks meer dan 10.000 lekkages door heel Nederland. Onze vakmensen staan dag en nacht klaar om storingen snel, vakkundig en professioneel te verhelpen. Huurders melden de lekkage rechtstreeks bij onze centrale, waarna een afspraak wordt gemaakt. Tot de lekkage is verholpen houden wij contact met de huurder en dat wordt gewaardeerd!

Kennis van daken

Maak ook werk van huurderstevredenheid en kijk op www.consolidated.nl.

16030055-LAMAR_ADV_campagne2016Dakota_v3.indd 1

08/04/16 17:04

‘Met een open systeem bedoelen wij niet dat je alleen maar met jezelf koppelt...’

De nieuwe ERP-standaard voor woningcorporaties

propertymanagement-ict.nl

AE1702_Advertenties.indd 36

28-03-17 11:29

» mensen&wonen «

37

Wout Bergakker woont met zijn vrouw in een driekamerwoning van 75 vierkante meter van Portaal in Maarssenbroek. Hij betaalt 561 euro huur per maand. De woning is in 1987 gebouwd.

tek st : l atifa vonk , foto : rob ter bekke

‘Ik klets graag over van alles met iedereen’ Wout Bergakker (75) is voorzitter van een

Met vijf personen vertegenwoordigen we

mee begon toen ik met de VUT ging. Het

bewonerscommissie die in mei 12,5 jaar

264 woningen in vijf flats. In mijn flat wonen

past bij mij: ik wil bezig blijven en mag graag

bestaat. De commissie vertegenwoordigt

vooral 50-plussers, de meesten zijn erg

kletsen over van alles en nog wat met

vijf flats in Maarssenbroek.

betrokken. De een zorgt voor de gezamen-

iedereen. Eerder zat ik ook in de wijk-

lijke planten, een ander veegt de stoep voor

commissie maar dat werd te veel, ik breng

‘Een beter huis kan ik me niet voorstellen:

de flat en strooit zout als het vriest. En elk

ook graag tijd door met mijn vrouw en

alles gelijkvloers, een balkon op het zuiden,

jaar kopen we gezamenlijk een kerstboom

familie. Elke dag doe ik boodschappen en

uitzicht op bomen en water met eenden.

voor in de hal beneden. Iedereen in de flat

kook ik, dat doen we al jaren zo. Vanavond

Bovendien heb ik hier alles bij de hand:

weet mij te vinden. Bij een liftstoring, een

eten we erwtensoep. Vanmiddag heb ik de

winkels, trein, bus. Ik ga hier nooit meer

afgebroken sleutel of problemen met de

marktkooplui al een bakje soep gebracht.’

weg. Kleurig hè, die orchideeën in de

elektriciteit staan ze hier voor de deur, soms

vensterbank, we hebben er 26. Drie jaar

letterlijk midden in de nacht. Die meldingen

geleden kregen we nieuwe ramen, iets waar

geef ik dan door aan Portaal. Ik zit nu 12,5

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1447 39

3/28/2017 11:51:11 AM

38

» opinie « Peter Smit, regisseur Reporting Wooncompagnie

‘HOUD REKENING MET TIJD BIJ WONINGBEZITWAARDERING’ illustr atie : menno wit tebrood

Wooncompagnie in Hoorn experimenteert met een nieuwe manier om haar bezit te waarderen. Daarvoor gebruikt deze corporatie het begrip verhuurjaren. Peter Smit legt uit hoe het werkt.

‘Dit geeft ons meer inzicht in de vragen: investeren we genoeg en doen we dat slim?’

De marktwaarde in verhuurde staat toont de

begrip verhuurjaren geïntroduceerd. Daarmee

volkshuisvesting mooier dan ze in werkelijkheid

voegen we de dimensie tijd toe aan onze

is. De Woningwet eist van corporaties om ons

vastgoedsturing. Wooncompagnie drukt haar

bezit volgens deze methode te waarderen. Dit

bezit niet langer uit in een aantal woningen, maar

betekent dat corporaties de waarde van al hun

in een totaal aantal verhuurjaren. Een verhuurjaar

vastgoed moeten bepalen op basis van een

is een jaar waarin een woning volgens ons nog

veronderstelde verkoopwaarde. Op dezelfde

goed verhuurbaar is. Een jaar waarin we een

manier als in de wereld van het commerciële

huurder nog echt wooncomfort in de woning

vastgoed.

kunnen bieden.

Natuurlijk houdt Wooncompagnie zich aan de

Indicator

wet, dus rapporteren wij keurig volgens de

Hoe gaan we te werk? We maken per complex

vereiste methode. Maar ondertussen hebben wij

een inschatting hoelang de woning zonder

nagedacht over een andere indicator die volgens

ingreep – en dus zonder investering – nog goed

ons beter past bij ons DNA. Over een instrument

verhuurbaar is. Naarmate de tijd verstrijkt,

dat ons beter in staat stelt om op een goede

vermindert het aantal verhuurjaren. Oftewel:

manier financieel te sturen.

zonder investeringen, brokkelen er verhuurjaren van het totaal af. We houden het aantal verhuur-

Eeuwige jeugd

jaren op peil door te investeren. In bestaand bezit

De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van

of in nieuwbouw.

een theoretische verkoop van ons bezit na vijftien jaar aan de hoogste bieder. Dat is het perspectief

De voorraad verhuurjaren is dus een indicator

van de belegger met een veel kortere horizon dan

voor de werkelijke waarde van ons woningbezit.

een corporatie. De marktwaarde in verhuurde

Al onze investeringen bekijken we met deze

staat creëert de illusie van de eeuwige jeugd.

methode door één bril: wat is de bijdrage aan het aantal verhuurjaren? Dat geeft ons meer inzicht

De waarde van onze sector schuilt echter niet in

in de vragen: investeren we genoeg en doen we

eeuwige jeugd, maar in betrouwbaarheid. En

dat slim?

daarom is het nodig dat we rekening houden met de veroudering van ons bezit.

Kwalitatieve vraag

Een van de belangrijkste risico’s voor corporaties

Maar: wat is goed verhuurbaar? Dat is natuurlijk

is die veroudering. Omdat dit zo geleidelijk gaat,

een kwalitatieve vraag. We puzzelen nog op

is het een geniepig fenomeen. Maar het is zo

de manier waarop we kwaliteit in het begrip

helder als wat dat onvoldoende aandacht voor

verhuurjaren het beste kunnen operationaliseren.

veroudering uiteindelijk leidt tot een kwijnende

Het gaat in ieder geval om veel meer dan de

sector.

technische levensduur. Een verhuurjaar houdt ook rekening met de eisen van de tijd. Een flat die

Verhuurjaren

bouwtechnisch nog goed in orde is, kan over een

Hoe kunnen we hier nu meer rekening mee

aantal jaren toch een nieuw entree nodig hebben.

houden in ons beleid? Wij hebben daarvoor het

Omdat de wensen van huurders veranderen.

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-2074 39

3/30/2017 9:54:22 AM

» opinie «

Ook de demografische ontwikkelingen spelen een rol. Verwachten we in een complex veel ouderen, dan stelt dat speciale eisen aan een renovatie. Dat vraagt dus om noodzakelijke investeringen om het aantal verhuurjaren op peil te houden.

39

‘Wat is nodig voor goed verhuurbare woningen? Daar willen wij op sturen’

De komende tijd studeren we hierop verder.

Leidend daarbij is niet de vraag wat de prijs zal zijn die we bij een theoretische verkoop voor sociale huurwoningen kunnen vragen.

Het gaat om de vraag: wat hebben onze woningen nodig om goed verhuurbaar te blijven? Nu en in de toekomst. Daar willen wij op sturen.

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1316 40

3/28/2017 7:23:01 AM

advertentie

VvE: Via RGS 25 jaar verzekerd van kwaliteit zonder financiële verrassingen AMSTERDAM – De bewoners van de 31 appartementen van VvE Old Trafford in Amsterdam kozen in 2015 voor resultaatgericht samenwerken (RGS) voor het integrale onderhoud van hun appartementencomplex. ‘Zo staan de onderhoudsbedrijven de komende 25 jaar garant voor de kwaliteit van de onderhoudsstaat van ons appartementencomplex ,’ vertelt VvE-voorzitter Ralph van Deelen.

‘Al die tijd staan ook de jaarlijkse onderhoudskosten vast, zodat financiële verrassingen uitgesloten zijn. Ondertussen houden wij de regie.’

O

p het voormalige Ajax-terrein in Amsterdam-Watergraafsmeer bevinden zich nu verschillende appartementencomplexen die allemaal voetbalnamen hebben.

Eén daarvan is VvE Old Trafford, vernoemd naar het grootse voetbalstadion in Manchester. “In 2014 was ik er eigenlijk wel klaar mee dat we qua onderhoud altijd reactief waren,” herinnert Van Deelen zich nog goed. “Dus pas op zoek gaan naar een onderhoudsbedrijf als we tegen probleem aanlopen. Zoals lekkages, overstromingen van onze garage bij veel regen, een schuifpui die

 Ralph van Deelen, voorzitter van VvE Old Trafford

AE1702_Advertenties.indd 40 2inB-Advertorial_Trafford_def.indd 1

uit de rails loopt, kiepramen die niet goed werken en de roldeur van de garage die open blijft staan met diefstal tot gevolg. Het kostte ons veel tijd, energie en geld omdat we niet ingevoerd zijn in de markt. Het is offertes aanvragen, appels met peren vergelijken, onbekend zijn met de juiste prijzen en er ook niet eens van verzekerd zijn of het echte euvel wel wordt opgelost.”

Verademing Via via hoorde de VvE-voorzitter van de term RGS. En al snel zat RGS-expert Dick Keus van TNO bij Van Deelen thuis aan tafel om hem te vertellen wat daarvan de voordelen zijn. “Ik was gelijk enthousiast,” vertelt hij. “Het is een verademing als je geen omkijken meer hebt naar je onderhoud. En dat je weet dat onderhoudsbedrijven garant staan voor een vooraf afgesproken resultaat. Bij een contract van 25 jaar pakt deze werkwijze voor ons circa 20 procent goedkoper uit.

Buiten dat weten we 25 jaar exact wat we jaarlijks kwijt zijn aan de onderhoudskosten. Al die tijd kunnen bewoners ons als bestuur inseinen voor een klacht en zorgen wij ervoor dat dit gelijk wordt opgepakt en uitgevoerd. Ook met deze service ben je als VvE uiteraard

 Uitvoering van renovatiewerkzaamheden om het complex naar een goed basisniveau te brengen

buitengewoon gelukkig. Maar de kunst is wel dat je eerst draagvlak moet creëren bij de andere bewoners om tot hetzelfde inzicht te komen.”

Dankbaar Dat draagvlak creëren had nog wel wat voeten in aarde. Daarin zat ook veel tijd. “We hebben vaak uitgelegd dat we als VvE altijd zelf de regie blijven voeren, dat we volstrekt autonoom blijven, het contract elk moment kunnen opzeggen maar dat we blij kunnen zijn met een hele professionele partner met passie voor het vak

die ons heel goed kan helpen,” benadrukt Van Deelen. In de zomer van 2015 koos VvE Old Trafford voor RGS en mocht het bestuur, bijgestaan door Dick Keus, op zoek gaan naar een geschikte RGS-partner. In het najaar voerde de beoogde partner al het klachtenonderhoud uit als een eerste kennismaking. Nog voordat het uiteindelijke RGS-contract in de zomer van 2016 werd getekend, was de staat van het onderhoud al geïnventariseerd. In het najaar is al het achterstallige onderhoud naar ieders wens naar een goed basisniveau gebracht. 

Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf Met resultaatgericht samenwerken (RGS) kunt u tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur.

Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én de vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.

28-03-17 11:29 21-03-17 12:56

INAR GRATIS WEB 12.30 uur 6 juni 2017: ! e installatie d ri b y H t? c je Renovatiepro binars w.awb.nl /we w w : n e jv ri Insch

GeniaAir systeem All electric en Hybrid Startpunt voor verbetering van iedere woning en energieprestatie • Het innovatieve warmtepompsysteem van AWB voor verwarming, warmwater en koeling • All electric en hybrid oplossingen mogelijk • Eenvoudig toepasbaar in bestaande bouw en nieuwbouw • Appartementen en woningen met hoog- en laagtemperatuur CV-systemen en met of zonder gas

Behaal uw energiedoelen Er kan een EPC verbetering tot 0,40 of tot 3 stappen in de Energie Index in het woninglabel worden gerealiseerd en een energiekostenbesparing van 35%.

Kijk voor meer informatie op: www.awb.nl/genia-air

AWB_AEDES_GENIA-AIR_210x297.indd 1 AE1702_Advertenties.indd 41

03/03/2017 13:51

28-03-17 11:29

42

» huisuitzettingen voorkomen «

Aedes-Magazine 2017/2

ed81b1d6-8d46-4070-862c-16b560879e07.idml 28

3/28/2017 1:14:47 PM

» huisuitzettingen voorkomen «

43

SCHULDHULP:

‘UIT SCHAAMTE MELDEN MENSEN ZICH NIET ZO SNEL’ Opnieuw minder huisuitzettingen door woningcorporaties in 2016, blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van Aedes naar huurachterstanden. Maar er blijven huurders met financiële problemen. Huurschuld bij een corporatie betekent bijna altijd dat een huurder ook andere vaste lasten niet meer kan betalen. Als crediteuren samenwerken om betalingsproblemen vroeg te signaleren kunnen ze veel leed voorkomen.

»

tek st : marjon van weersch

Aedes-Magazine 2017/2

8a8bdad4-7761-4f7c-b6ab-63e916cd7589.idml 29

3/30/2017 12:03:25 PM

44

» huisuitzettingen voorkomen «

De tv-documentaire Schuldig – in 2016 uitgezonden

Ook hulpverleners in Zoetermeer merkten het al jaren:

door Human – bracht problematische schulden in volle

je bent er bijna altijd te laat bij om mensen met forse

omvang veel Nederlandse huiskamers binnen. Hoe men-

schulden nog goed te kunnen helpen. Voor Mariska

sen vanaf een bepaald moment het ene financiële gat

Overgaag en John van Alphen was het aanleiding om

met het andere vullen. Boete op boete. En hoe ze voor

samen met andere hulpverleners – beroepskrachten en

ze het weten zijn bedolven onder de schulden.

vrijwilligers – het initiatief te nemen voor een integralere

Voor de documentaire-kijkers werd het al snel duidelijk:

aanpak om schulden vroeg te signaleren. Overgaag is

die mensen komen daar niet makkelijk meer uit.

maatschappelijk werker bij Kwadraad en Van Alphen is al acht jaar vrijwilliger bij de Thuisadministratie van

We weten het al jaren: betalingsproblemen vroeg signa-

Humanitas Zoetermeer.

leren is de sleutel om erger te voorkomen. Ook toont onderzoek keer op keer aan dat een schuld bij een

Van Alphen: ‘De meeste mensen wachten veel te lang

woningcorporatie meestal betekent dat de huurder ook

voordat ze om hulp vragen. Iemand die in de schulden

schulden heeft bij de zorgverzekeraar, de energie-

zit, meldt zich niet zo maar.’ De Zoetermeerse initiatief-

leverancier en de (gemeentelijke) belastingen. Maar hoe

nemers zijn gaan kijken hoe dit elders in het land gaat en

kom je er op tijd achter wie in de problemen dreigt te

hebben veel opgestoken van onder andere het Amster-

raken?

damse samenwerkingsproject Vroeg Eropaf.

TOP-TIEN In Zoetermeer leidde dat tot EMMA: Eerder Melden Minder Achterstanden. Woningcorporaties De Goede Woning en Vidomes hebben zich bij het project aangesloten. ‘In ons eigen incassotraject werken we al preventief’, zegt Rosemarie Weber, beleidsmanager van De

SAMENWERKEN IN EMMA

Goede Woning. ‘Maar we willen meer samenwerken

In de fotocollage op de vorige pagina’s staat een aantal betrokkenen bij het

met andere crediteuren. De huur is immers meestal niet

Zoetermeerse samenwerkingsproject EMMA om betalingsproblemen

de eerste rekening die mensen niet betalen.’

sneller te signaleren.

Overgaag: ‘In de top-tien van betalingsachterstanden Van boven af van links naar rechts:

zien we steevast op één tot en met vier achtereen-

• Rosemarie Weber, beleidsmanager De Goede Woning

volgens belastingen, de zorgverzekering, elektra/gas/

• John van Alphen, coördinator Thuisadministratie Humanitas

water en dan pas de huur.’

Zoetermeer • Eveline Bon, wijkcoach Kwadraad Maatschappelijk Werk en een van

COMBINATIE VAN MAATREGELEN

de intakeconsulenten van EMMA

EMMA zit nog in de startfase. Het is de bedoeling dat

• Jeanne van der Meulen, een van de incassoconsulenten van

binnenkort ook energiebedrijven en een zorgverzeke-

De Goede Woning

raar aansluiten. De twee corporaties melden nu al huur-

• Nico Wuarbanaran, Unit Coördinator Schuldhulpverlening gemeente Zoetermeer

ders met een betalingsachterstand aan bij EMMA. Twee intakeconsulenten van EMMA gaan vervolgens op huis-

• Mariska Overgaag, maatschappelijk werker Kwadraad

bezoek. Na een gedegen gesprek verwijzen zij meestal door naar vrijwilligers van SchuldHulpMaatje of Huma-

Foto’s: Floren van Olden en Jeroen Poortvliet (foto linksonder)

nitas of naar het maatschappelijk werk.

De aanpak bestaat daarna vaak uit een combinatie van maatregelen. Een vrijwilliger kan helpen bij het op orde brengen van de financiële administratie en welzijnsinstelling zorgen bijvoorbeeld voor opvoedondersteuning of hulp bij relatieproblemen.

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-2179 28

3/30/2017 12:44:59 PM

» huisuitzettingen voorkomen «

45

In principe probeert EMMA de financiële problemen op te lossen zonder mensen naar de gemeentelijke schuldhulpverlening te hoeven verwijzen. Ook daarin schuilt het preventieve karakter van dit traject, zegt Overgaag. In de voorbereiding van het project is de afdeling Schuldhulpverlening van de gemeente Zoetermeer wel betrokken en medewerkers schuiven ook aan bij overleg.

CONVENANTEN Corporaties werken op meerdere plekken in het land al samen met gemeenten om mensen met een huurachterstand zo snel mogelijk in beeld te krijgen. Zij sluiten daarover dan een convenant met een gemeente.

Het gezamenlijk vroeg signaleren met meerdere crediteuren zoals in Zoetermeer staat nog in de kinderschoenen.

Een ander voorbeeld hiervan is in Nijmegen. Hier startte in oktober vorig jaar in vijf wijken de pilot Op de Rit. Behalve vijf woningcorporaties doen ook een energiebedrijf, een waterbedrijf en twee zorgverzekeraars mee. Het initiatief kwam van de gemeente Nijmegen. De registratie van de Nijmeegse betalingsachterstanden gebeurt door Bureau Krediet

Mariska Overgaag, maatschappelijk werker Kwadraad: ‘In de top-vier van betalingsachterstanden steevast belastingen, zorgverzekering, elektra/gas/water en dan huur’

Registratie (BKR) dat namens de gemeente deze gegevens bewerkt. corporaties en andere vaste lasten-crediteuren, zoals

KREDIETREGISTRATIE

energie- en waterbedrijven, zorgverzekeraars en soms

BKR heeft het informatiesysteem Vindplaats van

ook de gemeentelijke belasting.

Schulden opgezet om dit soort initiatieven van gemeenten goed te kunnen ondersteunen. BKR is

DATA MATCHEN

hiermee begonnen nadat landelijke informatiesystemen

Vindplaats van Schulden is een goed hulpmiddel om in

voor vroegsignalering strandden op privacyregels. Het

meer gemeenten integrale vroegsignalering mogelijk te

Landelijk Informatiesysteem Schulden (LIS) en haar

maken, zegt Van Beek. ‘BKR kan die data eenvoudig

opvolger Vroegsignalering Index Probleemschulden

matchen en kijken op welke adressen meerdere

(ViP) zorgden bij betrokkenen voor veel hoofdpijn.

meldingen voorkomen. Die informatie leveren wij vervolgens via ons goed beveiligde klantenportal aan de

‘Een van de grote verschillen tussen die beoogde

gemeente. Daarna is het aan de gemeente om te bepalen

landelijke systemen en Vindplaats van Schulden is dat de

wat ermee moet ​gebeuren.’

betalingsachterstanden alleen zichtbaar zijn voor de betrokken gemeenten’, zegt Jan van Beek. Hij is

De ontwikkeling van Vindplaats van Schulden is een

accountmanager bij BKR.

proces van lange adem. Veel gemeenten worstelen ermee hoe ze het vroeg signaleren van betalings-

Van Beek legt uit hoe het werkt. De crediteuren die

problemen het beste kunnen vormgeven, zegt Van

meedoen aan het lokale vroegsignaleringsproject

Beek. Behalve in Nijmegen loopt inmiddels ook in Den

leveren bij BKR de adressen aan van de mensen met

Bosch een proefproject vroegsignalering met de

betalingsachterstanden. Die data komen meestal van

dataverstrekking door BKR. In een tiental andere

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-2186 31

3/30/2017 12:47:02 PM

46

» huisuitzettingen voorkomen « ENQUÊTE HUISUITZETTINGEN EN HUURACHTERSTANDEN In 2016 zijn woningcorporaties bij 4.800 huishoudens overgegaan tot huisuitzetting. Dat is 14 procent minder dan in 2015. Dat blijkt uit de jaarlijkse enquête van Aedes. Dit jaar deden 185 corporaties mee, dat is ruim de helft van alle corporaties.

In 2016 ontvingen corporaties in totaal 18.500 vonnissen voor een huisuitzetting. Ook dit aantal daalde fors ten opzichte van vorig jaar: met 16 procent. Van deze vonnissen leidde 26 procent daadwerkelijk tot een huisuitzetting.

Corporaties hadden in 2016 te maken met een betalingsachterstand van 160 miljoen euro bij zittende huurders en 144 miljoen euro bij vertrokken huurders. In vergelijking met 2015 is hier sprake van een lichte daling.

Lees de belangrijkste uitkomsten op www.aedes.nl/huisuitzettingen2016.

gemeenten zijn samenwerkende partijen bezig met

meeste mensen graag gebruikmaken van de

de voorbereiding, zoals bij EMMA in Zoetermeer.

aangeboden ondersteuning.

In Nijmegen was het aanvankelijk de bedoeling dat

Rosemarie Weber, De Goede Woning: ‘In ons incassotraject kijken we wat er speelt bij de huurder en verwijzen zo nodig door’

BKR de gemeente een lijst zou geven van klanten die

PRIVACY

bij minimaal drie partners een korte betalings-

Een van de problemen waar ze in Nijmegen mee

achterstand hebben, zegt Roland Huting,

kampen, zijn de privacyregels. Sommige Nijmeegse

verantwoordelijk voor de huurincasso bij Portaal in

corporaties vragen voorafgaand toestemming aan

Nijmegen. Dat leverde maar één match op.

huurders om hun gegevens over betalingsachterstand van de huur door te geven aan het BKR.

Daarom zijn de criteria gewijzigd en kijkt BKR ook

Zoals Talis. ‘Wij stoeien hier echt mee’, zegt De

naar de achterstanden in de voorafgaande twee

Wildt. ‘Wij hechten erg aan privacywaarborgen,

maanden bij minimaal twee crediteuren. Dat levert

maar we vinden de gezamenlijke aanpak om mensen

meer resultaat. In de praktijk blijken mensen dus

in een vroeg stadium met betalingsachterstanden te

vaak de ene maand de ene crediteur te betalen en de

helpen net zo belangrijk.’

daaropvolgende maand een andere.

Ook in het onderzoek van Aedes naar huurachter-

NOG EFFECTIEVER

standen melden meerdere corporaties dat ze

‘De vroegsignalering zou nog effectiever zijn

struikelen over de privacyregels. Het blijkt voor

wanneer meer crediteuren bij Op de Rit zouden

sommigen een belemmering om stappen te zetten in

aansluiten’, zegt Vera de Wildt. Zij is projectleider

de samenwerking met gemeenten. Van Beek van het

Betaalbaarheid bij woningcorporatie Talis in

BKR kent de geluiden. ‘Als je tien mensen bij elkaar

Nijmegen. ‘Nu doen nog niet alle energiebedrijven

zet, hebben ze allemaal een ander idee over het

en zorgverzekeraars mee. Het zou natuurlijk

waarborgen van de privacy.’

helemaal mooi zijn als ook de belastingdienst aanschoof.’

In Zoetermeer kijken ze ook wat dit aspect betreft naar de praktijk van Vroeg Eropaf. De Amsterdamse

In Nijmegen gaan medewerkers van de gemeente-

corporaties informeren hun huurders onder andere

lijke Schuldhulpverlening bij de mensen op bezoek.

op hun websites over het bestaan van het project.

Hoewel het nog te vroeg is om iets over de resultaten

Maar ze vragen vooraf geen toestemming. Een

te zeggen, is volgens Huting wel al duidelijk dat de

praktijk die overigens beschreven wordt op de

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-2159 52

3/30/2017 12:32:20 PM

» huisuitzettingen voorkomen «

47

overheidssite Effectieve Schuldhulp. En ondertussen beschrijft ook de Inspectie van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid in januari van dit jaar in een brief aan staatssecretaris Klijnsma deze praktijk: ‘Gemeenten maken afspraken met externe ketenpartners om signalen door/af te geven aan de gemeente wanneer deze partijen vermoeden of weten dat er sprake is van (dreigende) problematische schulden bij hun klanten. De signalen kunnen afgegeven worden met of zonder medeweten van de klanten.’

De Zoetermeerse hulpverleners Mariska Overgaag en John van Alphen weten uit ervaring dat het meestal geen zin heeft om huurders vooraf om toestemming te vragen. Bij veel mensen met schulden speelt een combinatie van schaamte en het idee dat ze het zelf nog wel kunnen oplossen. Ondertussen blijft er verschil van mening over de gegevensuitwisseling in verband met de privacy. Zowel bij gemeenten, als bij corporaties. ‘Het zou echt mooi zijn als daar landelijk uitsluitsel over komt’, zegt De Wildt van Talis.

HUISBEZOEK

John van Alphen, vrijwilliger bij Thuisadministratie Humanitas: ‘De meeste mensen met schulden wachten veel te lang voordat ze om hulp vragen’

Los van het vroegsignaleringsproject met de gemeente hebben corporaties natuurlijk hun eigen incassotraject.

‘Bij ons is dat strak’, zegt De Wildt. ‘Zodra er sprake is van een huurachterstand gaan we de huurder snel bellen. In dezelfde maand volgen aanmaningen en

daaraan toe: ‘Zie het vanuit het klantenperspectief.

daarna een brief van de deurwaarder. En dan gaan we

Mensen schrikken vaak als wij langskomen. Ze

meteen zelf op huisbezoek. Ook wanneer de huurder is

hebben immers de huur niet betaald. Die schrik kan het

aangemeld bij Op de Rit. We willen onze huurder zelf

gesprek nadelig beïnvloeden.’

ook zien.’

Van Alphen: ‘Uiteindelijk probeert een crediteur die iets In het incassotraject van De Goede Woning in

te vorderen heeft bij een klant zijn eigen probleem op te

Zoetermeer zitten ook huisbezoeken. Als een huurder

lossen. Dat is begrijpelijk. Zo wil de corporatie dat de

niet op tijd betaalt dan krijgt hij op de tiende van de

huur betaald wordt. Maar daarmee kan zo’n crediteur er

maand een herinnering, de 22ste volgt de tweede. In de

onbedoeld voor zorgen dat een andere rekening blijft

daarop volgende maand stuurt de corporatie rond de

liggen. Dat willen we met EMMA proberen te

tiende een aanmaning. Daarna gaat een incassoconsulent

voorkomen. EMMA komt niets halen, maar iets

samen met een wijkconsulent van de corporatie bij de

brengen, namelijk hulp.’

huurder langs.

SOCIALE INCASSOAANPAK ‘Onze incasso-aanpak is heel sociaal’, zegt Weber. ‘Wij kijken wat er allemaal speelt en zo nodig verwijzen we ook door naar andere instanties. Maar wij blijven natuurlijk “de mensen van de corporatie”.’ Jeanne van der Meulen, een van de incassoconsulenten, voegt

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-2167 31

3/30/2017 12:38:19 PM

48

» goedemorgen «

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-2449 30

3/31/2017 8:45:20 AM

» goedemorgen «

49

Corporatiebestuurder van Woningstichting Putten

MARIETA PEEKMARLET Mensen goed laten wonen en je bedrijf goed leiden. Daar is de corporatiebestuurder verantwoordelijk voor. Marieta Peek-Marlet ontvangt ons in haar woning in Woudenberg als haar kinderen net naar school zijn. ‘We stellen nog veel te weinig de vraag: wat is de toegevoegde waarde voor de huurder?’ tek st : margriet pflug , foto ’ s : simone michele de blouw

‘Normaal gesproken is het hier ’s morgens wel wat hectischer’, zegt Marieta Peek-Marlet. Ze is sinds maart 2015 bestuurder van Woningstichting Putten (WSP). Een kleine corporatie met zestien medewerkers, haarzelf meegerekend. ‘Daardoor zijn we automatisch compact en efficiënt ingericht’, glimlacht ze, ‘we hebben sinds de start van de Aedesbenchmark een AA-status.’ Voor bouw- en onderhoudsklussen en het mutatieproces werkt WSP samen met vaste regionale partners. Eén medewerker in de buitendienst doet diverse reparaties. Vanuit haar commerciële achtergrond bij onder andere een bankverzekeraar gaat Peek-Marlet voor een goed resultaat onderaan de streep. ‘Maar waar ik vooral blij van word, is dat dat resultaat dan weer kan terugvloeien naar onze maatschappelijke doelen nu en op de langere termijn.’

Peek-Marlet kenschetst WSP als stabiel en betrouwbaar. Mensen blijven er lang werken.

We zijn al even in gesprek als ze zegt: ‘Eigenlijk is mijn grootste uitdaging nieuwe ideeën en ontwikkelingen bewust van buiten naar binnen te

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-2449 31

3/31/2017 8:45:21 AM

50

» goedemorgen «

MARIETA PEEK-MARLET (43 JAAR) DIRECTEUR-BESTUURDER VAN: Woningstichting Putten (2.001 verhuureenheden in de gemeente Putten) VERDIENT: 6.715 euro bruto per maand (bruto jaarsalaris 87.026 euro) RIJDT: Mitsubishi Outlander PHEV THUISSITUATIE: getrouwd en twee schoolgaande kinderen OPLEIDING: HEAO Management, Economie en Recht NEVENACTIVITEITEN: vrijwilligerswerk bij voetbalvereniging Woudenberg en basisschool de Griftschool

halen. En mijn medewerkers te stimuleren dat ook te

genoeg investeringscapaciteit voor èn nieuwbouw

doen. De mensen bij WSP staan dichtbij de huurders.

èn een gematigd huurbeleid èn duurzaamheids-

‘We kennen elkaar persoonlijk. En we kennen onze

investeringen. ‘Gemiddeld label B in 2020 gaan we

woningen goed. Hartstikke waardevol.’

zeker halen. Van vrijkomende huurwoningen stellen we huurprijzen naar beneden bij om voldoende

‘We staan dichtbij onze huurders en kennen elkaar persoonlijk’

HECHT

woningen met een lagere huur beschikbaar te

WSP is de enige corporatie in deze Noord-Veluwse

hebben.’

gemeente. ‘De gemeenschap hier is hecht: mensen kijken naar elkaar om. Dat maakt het dorp sterk.’ De

FOCUS

rol van WSP daarin omschrijft ze als signaleren en

WSP heeft een echt governancejaar achter de rug,

verbinden. ‘We zitten midden in dat

blikt Peek-Marlet terug. Een jaar van nieuwe statuten

maatschappelijke veld met onze partners; welzijn,

en reglementen. ‘Als ik heel eerlijk ben: ik vind dat

zorg, politie, brandweer, de gemeente en onze eigen

niet het leukste werk.’ Ze verheugt zich op dit jaar,

huurders. Als er bij een van onze huurders iets aan de

waarin ze met de huurders, de gemeente en haar

hand is, dan halen we de juiste partijen erbij. Wij

samenwerkingspartners een nieuw bedrijfsplan gaat

weten wie het zijn en hoe ze werken.’ Een groot

maken. ‘Daarin zullen we onze huidige koers

voordeel van kleinschaligheid, vindt ze.

bestendigen met scherpere keuzes op doelgroepen

Met wachttijden die oplopen naar zeven jaar is de

en betaalbaarheid en een begin maken met onze visie

druk op de woningmarkt hoog in Putten en de

en ambities op duurzaamheid na 2020.’ Dat vindt ze

omliggende gemeenten. Sinds vorig jaar hebben de

echt de waarde van de nieuwe Woningwet: het

Noord-Veluwse gemeenten en woningcorporaties

dwingt tot focus. Maar er zijn ook nadelen. Het is

een gezamenlijk digitaal huurportaal voor hun

hier en daar onnodig complex geworden. ‘We stellen

vrijkomende huurwoningen. WSP heeft met de

nog veel te weinig de vraag: wat is de toegevoegde

gemeente afgesproken de komende paar jaar

waarde voor de huurder?’ Alle wet- en regelgeving

in Putten nog ruim 200 betaalbare sociale

draagt daar zeker niet altijd aan bij. ‘En ik vind de

huurwoningen bij te bouwen. ‘Een uitdaging, want

tendens kwalijk dat we de sociale huursector, maar

de bouwgrond is hier schaars en dus duur. En met de

ook zorg en welzijn, financieel aan het uithollen zijn.

gemeente hebben we hoge duurzaamheids-

Dat geld van de verhuurderheffing zou opnieuw ten

ambities. Kunnen we richting nul-op-de-meter of

goede moeten komen aan het geheel van onze

bijna energieneutraal?’ WSP is financieel sterk met

volkshuisvesting. Dat zijn we aan onszelf verplicht.’

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-2240 52

3/30/2017 1:46:22 PM

Nieuwe regels, Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Nieuwe regels, Als woningcorporatie krijgt uonder te maken met De woningmarkt staat onder druk.

Als woningcorporaDe woningmarkt al tijden druk.

Alseen woningcornieuwestaat kansen. nieuwe Regelgeving verandert en er Als woningcorporatie krijgt te maken met een tie krijgt uwerkelijkheid. te maken met een werkelijkheid. poratie krijgt u voortdurend teunieuwe maken met nieuwe regels. nieuwe kansen.

komt een nieuw stelselRegelgeving voor woningwaardering.

Dat nieuwe werkelijkheid. verandert en er De regelgeving verandert ingrijpend.

Op meer dan Op meer dan één gebied.

Telkens moeten nieuwe keuzes Als woningcorporatie krijgt unieuwe te maken metgemaakt een Dat De woningmarkt staat druk.

Alskeuzes woningcorporais al reden genoeg omonder een betrouwbare komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. één gebied.

Telkens moeten gemaakt worden.

Reden genoeg om eenjuridische betrouwbare nieuwe werkelijkheid. verandert en er Als woningcorporatie krijgt u te maken met een tie krijgt u maken met een nieuwe werkelijkheid. partner tetewensen ueen hierbij is al reden genoeg omRegelgeving betrouwbare juridische worden.

Reden genoeg om een betrouwbare juridijuridische partner te die wensen diekan u ondersteunen. hierbij kan onderkomt een nieuw stelsel Dat nieuwe werkelijkheid. verandert er De regelgeving ingrijpend.

Op ondersteunen. meer en dan partner wensen dieRegelgeving uvoor hierbij kan ondersteunen. sche partner te verandert wensen die uwoningwaardering. hierbij kan steunen.

Eentepartner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe is al reden genoeg om een betrouwbare juridische komt een nieuw stelsel voor woningwaardering.

Dat één gebied.

Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt Onze advocaten en juristen volledig ontwikkelingen.

En u vertelt hoehebben u kunt zich voorsorteren. partner te wensen die ueen hierbij kan ondersteunen. is al reden genoeg om betrouwbare juridische worden.

Reden genoeg om een betrouwbare juridi-op toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wij Onze advocaten en juristen hebben zich volledig Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. sche partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. kunnen u dan ook met veel kennis van zaken toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wij het vastgoeden huurrecht.

Wij kunnen u dan ookvolledig met De advocaten van Hielkema & co hebben zich Onze advocaten en juristen hebben zich volledig adviseren (en het moet u procederen) kunnen u dan ook met veelnamens kennis zaken veel kennis vanals zaken adviseren (envan als het moet natoegelegd op het vastgoeden huurrecht en overzien toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wij (ver) Onze en juristen hebben volledig Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, adviseren (en als het moet namens uzich procederen) uadvocaten procederen) over zaken rond (ver)huur, het mens gehele speelveld.

Zij kunnen u van dan ook solide kunnen u dan ook met veel kennis zaken toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wijmet het vastgoeden huurrecht.

Wij kunnen u dan ook met huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorkennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) adviseren (en als het moet namens u procederen) kunnen u dan ook met veel kennis van zaken veel kennis van zaken adviseren (en als het moet narenovatie, bouw, projectontwikkeling en de huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, huuroverlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling overwaarden, zaken rond (ver)huur, (ver)koop, over zaken rond (ver)koop, woonfraude, adviseren (en als(ver)huur, het moet namens procederen) mens uregelgeving procederen) over ronduwoonfraude, (ver)huur, (ver) regelgeving rond de volkshuisvesting. renovatie, bouw, projectontwikkeling en de en dealgemene rond dezaken volkshuisvesting. prijzen, huurvoorwaarden, overlast, renovahuurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorregelgeving rond de volkshuisvesting. tie, bouw, projectontwikkeling en de projectontwikkeling regelgeving rond de renovatie, bouw, projectontwikkeling en de huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, waarden, overlast, renovatie, bouw, Nieuw kantoor.

Vertrouwde expertise.

Vertrouwde expertise volkshuisvesting. regelgeving rond de volkshuisvesting. renovatie, projectontwikkeling en25 de en de regelgeving rond deop volkshuisvesting.

Hielkema co isVertrouwde ontstaan in 2015 een afsplitsing Nieuw kantoor. expertise.

Hielkema &&bouw, co kan bogen meeruit dan jaar ervaregelgeving rond de volkshuisvesting. vaninde van Unger Hielkema & co is van ontstaan in 2015 uitHielkema een Wij afsplitsing ring devastgoedpraktijk praktijk de volkshuisvesting. komen Vertrouwde expertise Nieuw kantoor.

Vertrouwde expertise.

Vertrouwde expertise advocaten. van de vastgoedpraktijk Unger Hielkema graag bij u langs voor eenvan kennismaking.

Hielkema &kantoor. co&&kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring Hielkema co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing Nieuw Vertrouwde expertise.

Hielkema co kan bogen op meer dan 25 jaar erva- in advocaten. de praktijk van Wij komen graag bij u vaninde vastgoedpraktijk van Unger Hielkema &de covolkshuisvesting. is van ontstaan in 2015 uitHielkema een afsplitsing ring de praktijk de volkshuisvesting.

Wij komen langs voor een kennismaking. advocaten. van de vastgoedpraktijk Unger Hielkema graag bij u langs voor eenvan kennismaking. advocaten.

Dé vastgoed- en Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten huurrechtadvocaten DéBoelelaan vastgoeden HJ Amsterdam De 7, 1083 Dé vastgoeden huurrechtadvocaten De HJ Amsterdam Tel. Boelelaan 085 782 28 7, 201083 www.hielkemaco.nl huurrechtadvocaten Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

Of het nu gaat om gevelreiniging, hulp na een calamiteit, glasbewassing of asbest saneren.

Dolmans staat voor u klaar.

088 - 3656267 dolmans.com

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam De HJ Amsterdam Tel. Boelelaan 085 782 28 7, 201083 www.hielkemaco.nl Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

Hielkema 014e pagina Aedes.indd 1

Als groep van specialistische bedrijven leveren wij flexibel maatwerk bij calamiteiten en in de facilitaire dienstverlening.

10-2-2016 13:55:55

‘Je managementinformatie op tijd is ook wel eens lekker...’

De nieuwe ERP-standaard voor woningcorporaties

propertymanagement-ict.nl

AE1702_Advertenties.indd 51

28-03-17 11:29

52

» slimmer en beter voor elkaar «

Verplaatsbare woningen Kortgeleden was het nog een braakliggend stuk landbouwgrond. Nu wonen er jongeren uit het dorp en twee statushouders.

Woningstichting St. Joseph plaatste aan de Horsterweg in het Limburgse Stramproy zeven houten verplaatsbare woningen met een eigen ‘zonneweide’ met 270 zonnepanelen.

Huurstapelen

De woningen zijn vrijwel energieneutraal, geheel

Hoeveel mag een huurhuis kosten en welke kwaliteit moet

levensduur doet niet onder voor die van een

daar tegenover staan? Om erachter te komen hoe huurders

traditionele woning. De gemeente Weert

daarover denken ontwikkelde de Friese woningcorporatie

verleende ontheffing voor de plaatsing, omdat de

Thús Wonen het spel Huurstapelen.

grond (nog) geen woonbestemming heeft. De

te recyclen en eenvoudig te verplaatsen. De

woningen mogen zeker tien jaar blijven staan. In ‘We hebben het spel nu vier keer bij ons op kantoor gespeeld

mei 2016 deed St. Joseph de vergunningaanvraag

met bijna 50 huurders. Het is een laagdrempelige manier om

en ruim een half jaar later staan de woningen er

met hen te praten over wat zij verwachten van hun huis en van

al. Die snelheid is nodig, want Stramproy kampt

ons als corporatie’, vertelt Emiel Verhage van Thús Wonen,

met een structureel tekort aan geschikte en

een van de bedenkers van het spel. Hoe werkt het spel? Het

betaalbare huurwoningen voor starters tussen 18

bestaat uit blokjes waarmee de deelnemers in groepjes van vier

en 30 jaar. De woningen variëren in oppervlakte

of vijf hun ideale huis kunnen opbouwen. Elk blokje staat voor

van 48 tot 68 vierkante meter, maar het is

de geschatte kosten van een toevoeging aan het basishuis

mogelijk om ze groter te maken. Als de

(vaste- en onderhoudskosten). Dat kan van alles zijn: een vaste

bestemming van de grond niet wijzigt kan de

trap naar de zolder, dubbel glas, een zorgunit, twee extra

corporatie ze makkelijk naar een andere locatie

keukenkastjes of misschien een complete keukenrenovatie. En

verplaatsen, verkopen aan een andere corporatie

er zijn geldbesparende blokjes voor energiemaatregelen. Als

of vakantiepark. Maar vooralsnog bieden ze

de deelnemers het met elkaar eens zijn over hun gestapelde

onderdak aan zeven huishoudens in Stramproy.

huis, dan kunnen ze met de huurmaatlat zien hoeveel huur het moet kosten en eventueel blokjes verwisselen. Tegelijk met

Om buurten leefbaar te houden en huurders

het spel houdt Thús Wonen hierover een huurdersenquête.

beter te bedienen werken corporaties samen met

Wat er uitkomt? Verhage: ‘Onze huurders vinden isolatie

bewoners, maatschappelijke organisaties en

belangrijker dan we dachten. Badkamer- en keukenrenovatie

bedrijven aan slimme oplossingen. Zie ook:

vinden ze juist minder belangrijk. Tot nu blijkt er geen

www.aedes.nl/vernieuwingsagenda

behoefte aan zorgunits waarvoor we plannen hebben.’

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1820 39

3/29/2017 1:13:26 PM

» slimmer en beter voor elkaar «

53

Inkoopsamenwerking

Forse besparing Zeeuwse corporaties Door samen in te kopen besparen tien

Ook sloten ze contracten af voor

bestuurders uit het samenwerkings-

Zeeuwse en West-Brabantse

liftonderhoud, asbestinventarisatie en

verband.’

corporaties jaarlijks 1,2 miljoen euro.

groenonderhoud. De corporaties

Het grote geheim? Het vrijblijvende

werken in wisselende coalities.

Toekomst

karakter van de inkoopsamen-

Deelname is altijd vrijwillig en blijft

Het gaat in de Zeeuwse samenwerking

werking, vertelt Robert de Ridder,

vrijblijvend, totdat er een contract

niet om plat besparen, maar vooral om

directeur-bestuurder van l'escaut

wordt getekend. Zo huurden een aantal

regionale samenwerking waarin de

woonservice en voorzitter van de

corporaties gezamenlijk een adviseur in

huurder centraal staat. Volgens De

werkgroep Inkoop.

voor het verplicht scheiden en splitsen

Ridder is het grootste deel van het

van DAEB- en niet-DAEB-bezit. Het is

‘laaghangende fruit’ zo langzamerhand

De tien corporaties bundelden

altijd mogelijk voor een corporatie om

wel geplukt. ‘We begonnen ooit met de

ongeveer vijf jaar geleden hun

in een later stadium deel te nemen in

inkoop met verzekeringen, dat was

krachten. Onder de vlag van Zuidwest

een van deze samenwerkingen.

relatief eenvoudig. Nu onderzoeken we

Samen profiteren de corporaties van

samenwerking op het gebied van

schaalvoordelen die voor de

Trekkers

verduurzaming, bepaalde delen van het

aangesloten corporaties individueel

Binnen het samenwerkingsverband zijn

onderhoud en HR. Spannend, want dit

onmogelijk zijn. ‘De corporaties in de

meerdere werkgroepen actief.

heeft meer invloed op de bedrijfs-

samenwerking zijn niet heel groot.

Bijvoorbeeld een werkgroep Financiën

voering van de deelnemende

Stadlander is de grootste met 15.000

en fiscaliteit, HRM, ICT en Inkoop.

corporaties.’ Toch heeft De Ridder er

woningen’, benadrukt De Ridder.

Deze groepen bestaan uit medewerkers

het volste vertrouwen in. ‘We gaan op

van de verschillende corporaties. De

dezelfde vrijblijvende voet door, dit

Ze kochten al samen zonnepanelen en

Ridder: ‘De werkgroepen worden

heeft ons al veel gebracht.’

een woonruimtebemiddelingssysteem.

getrokken door een van de directeur-

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1991 39

3/30/2017 6:17:29 AM

SAMENWERKEN AAN VERNIEUWING! Zijn corporaties voldoende voorbereid op toekomstige vragen uit de samenleving? Maken ze voldoende gebruik van elkaars kennis en benutten ze die van andere partijen? Om huurders ook in de toekomst zo goed mogelijk te bedienen moeten woningcorporaties blijven ontwikkelen, vernieuwen en innoveren.

Het kan beter en het moet slimmer. Met elkaar, voor elkaar. Niet praten, maar doen. Samen zorgen we voor goed en betaalbaar wonen in Nederland.

Versneld vernieuwen

Veel corporaties werken al aan vernieuwende vormen van samenwerking of slimme oplossingen.

Waarom zelf het wiel uitvinden? Door te profiteren van de kennis die er al is en door optimale samenwerking, krijgen we meer voor elkaar. We gaan aan de slag op de thema’s verduurzamen, betaalbaar bouwen en wonen, leefbare wijken en buurten, wonen en zorg, digitalisering en informatievoorziening en verbetering van bedrijfsvoering. Doet uw corporatie ook mee?

Het begin is er

We hebben coalities en ambities gevormd om aan de slag te gaan. Maar het lukt alleen als we het samen doen.

Met corporaties én partners: ActiZ, Aedes, Bouwend Nederland, CVN, Het Corporatiehuis (KWH/Stekademy), Kennisplatform Corpovenista, Platform31, Stroomversnelling.

Kick off

Directeur-bestuurders en professionals werkzaam bij woningcorporaties zijn welkom bij de kick off Werken aan vernieuwing op 20 april in Amersfoort.

Meer weten?

Kijk op www.Aedes.nl/vernieuwingsagenda

» column «

55

BADKAMER Per jaar gaat er in de vastgoedactiviteiten van Mitros ruim 100 miljoen euro om. Dat zit in nieuwe woningen en zeker ook in renovatie en onderhoud van bestaande woningen. Er valt heel wat te renoveren bij een corporatie met een lange voorgeschiedenis – en welke heeft die niet? Voor de corporatie waar ik werk geldt dat zeker. Met een gemiddelde leeftijd van bijna 50 jaar, zijn er legio foto : mark prins

woningen echt oud. Die renoveren we dan ook in grote aantallen.

Dit jaar zijn er ongeveer 1.000 aan de beurt. Dat kost heel veel geld. Op zich niet erg. Maar wat ik zo vreemd vind: niemand vraagt ooit aan ons of dat niet slimmer kan. Natuurlijk stelt de toezichthouder wel eens een vraag over onze bestedingen.

Bijvoorbeeld waarom we 200 euro geven aan een boekje voor kinderen die in het ziekenhuis liggen. Of de vraag onze prognosecijfers in te vullen in een formulier: ruim 180 bladzijden met enkele duizenden getallen. Maar de vraag of die 100 miljoen euro aan vastgoeduitgaven misschien omlaag kan? Nee, waarschijnlijk even niet aan gedacht. Ondertussen renoveren we

‘Niemand vraagt ooit aan ons of renoveren niet slimmer kan’

nog steeds met methoden uit 1950. Ook dat is gek, want in welke bedrijfstak staat de innovatie van de productiemethoden meer dan een halve eeuw bijna stil? Nergens toch? Om dit te doorbreken zijn we zelf maar begonnen. We noemen het Expeditie Doorbraak, omdat we – misschien naïef – een doorbraak in de renovatiemethoden willen realiseren. Het moet sneller, beter en goedkoper.

Zodat de huurder er ook echt iets mee opschiet. Na een lange omzwerving op zoek naar de goede innovatieroute, schreven we een prijsvraag uit: wie kan ons helpen een badkamer in één dag te vervangen? Je moet ergens beginnen. Uit meer dan 30 inzendingen wezen we op 14 maart twee winnaars aan. Nu gaan we er echt mee aan de slag. Niet omdat een toezichthouder ons daar om vraagt. We doen het voor onze huurders en omdat we het als bedrijf normaal vinden om te innoveren zodat je je werk sneller, beter en goedkoper kunt doen. Zo’n innovatiepoging kan misgaan.

En toch heb ik het dan liever geprobeerd en dat het mislukt. Ook daar leren we van. Ook daarmee helpen we de renovatiemethoden vooruit. En dat is altijd beter dan gewoon doorgaan met de methoden van 1950.

Henk Peter Kip is directievoorzitter bij Mitros in Utrecht. hkip@mitros.nl Henk Peter Kip is een van de sprekers tijdens de kick off Werken

aan vernieuwing op 20 april.

Meer informatie: www.aedes.nl/vernieuwingsagenda

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1496 3

3/28/2017 2:31:42 PM

56

» financiën«

ADMINISTRATIEVE LASTEN NA DE WONINGWET

WAAROM BRANDT ER ZO LAAT NOG LICHT? De overgang van bedrijfswaardering naar marktwaardering, nieuwe reglementen en statuten… De Woningwet stelt extra eisen aan corporaties. Resultaat: ze zijn veel meer tijd en geld kwijt aan administratie. Drie corporatiemedewerkers vertellen wat dit in de praktijk betekent. tek st : quinten snijders

»

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1753 42

3/29/2017 11:32:49 AM

57

foto : babet hogervorst

» financiën «

‘BUITEN KANTOORUREN INVULLEN, WAS HET ADVIES VAN DE AW’ ‘Natuurlijk stijgen de administratieve lasten:

Toen onze accountant langskwam om onze

met het invoeren van gegevens, toen bleken

logisch, want we hebben een nieuwe

jaarrekening te controleren, had ik nog niet

er opeens gegevens verdwenen. Daarbij

Woningwet. Maar dit is wel heel extreem’,

alles klaar. Dat komt deels door de drukte,

waren de rapporten die je kon uitdraaien niet

zegt Robert Blom, coördinator Verslag-

maar ook doordat vanuit de Autoriteit

compleet. We konden dus niet goed

legging en Rapportage bij Woningstichting

woningcorporaties en het ministerie van

controleren of alles goed was gegaan. Dat

Hellendoorn. ‘Ik noem twee voorbeelden:

BZK nog veel niet duidelijk was. Sommige

was wel even zwoegen. De Aw adviseerde

de extra voorbereidingen voor de

van de eisen werden pas de week daarvoor

toen om de gegevens buiten kantooruren in

accountantscontrole en de problemen met

bekendgemaakt. Dit maakt het voor ons wel

te vullen. Wij hebben dat dus deels ’s avonds

CorpoData, het platform waar we onze

heel lastig te plannen. Het grote probleem

en in het weekend gedaan. Natuurlijk, dit is

verantwoordings- en prognose-informatie

eind vorig jaar was het aanleveren van dat

een overgangsjaar, volgend jaar zal het

moeten invoeren. We moeten ook dubbel

scheidingsvoorstel en de prognose-

hopelijk soepeler gaan. Maar het vervelende

zoveel stukken klaar hebben liggen als

informatie aan de Aw. ICT-problemen bij

is dat er de laatste jaren alleen maar eisen bij

vroeger, voordat de accountant aan zijn werk

CorpoData zorgden voor veel vertraging en

zijn gekomen en er geen eisen verdwijnen.

kan beginnen. Dit kost extra tijd en geld.

extra werk. Begin december waren wij druk

Daar moet echt iets in veranderen.’

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-2077 43

3/30/2017 10:00:23 AM

» financiën «

foto : ol af kr a ak

58

‘TAXATIERAPPORT DUURDER DAN DE JAARLIJKSE HUUROPBRENGST’ ‘Het lukt ons nog wel met het personeel dat

vastgoed moeten waarderen tegen markt-

niet alleen tijd, maar ook veel geld: 100 euro

we nu hebben, hoewel we met uren moeten

waarde in plaats van bedrijfswaarde. Alleen

per woning, voor ons in totaal zo’n 200.000

schuiven en onze medewerkers op hun

al het verzamelen van de gegevens die we

euro. Een ander voorbeeld: we moeten al

tenen moeten lopen’, zegt Siebe van den

voor de controle moeten aanleveren kost

ons vastgoed laten taxeren, dus ook winkel-

Berg, manager Financiën bij Velison Wonen

veel werk. Zo moeten we de postcodes van

panden en school- en zorggebouwen. Wij

in IJmuiden. ‘Het kan efficiënter. De beleids-

woningen online opzoeken en daar een

hebben drie kleine winkels in ons bezit. Eén

medewerkers van het ministerie van BZK

screenshot van maken. Maar ook screen-

daarvan is een postzegelwinkeltje van 25

zouden eens met onze medewerkers moeten

shots van woningen van Google Street View,

vierkante meter. Nu zijn de kosten om een

praten, om te zien hoe het beleid in de

huurcontracten, opnameformulieren en

taxatierapport op te laten stellen hoger

praktijk uitpakt. Dan kunnen we samen

informatie over de woning uit de Basis-

dan de jaarlijkse huuropbrengst van het

kijken hoe het anders kan. Bij ons kosten

registratie Adressen en Gebouwen moeten

winkeltje. Dit lijkt een uitzondering, maar

vooral de voorbereidingen voor de

we opsturen. Ten slotte moeten we alle

alle circa 350 corporaties hebben hiermee te

accountantscontrole extra werk en geld,

woningen vóór 1 januari 2019 in laten

maken. In totaal kost het inmeten en taxeren

omdat we dit jaar voor het eerst ons

meten door een gecertificeerd bedrijf. Dat

van het bezit de sector miljoenen euro’s.’

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1755 44

3/29/2017 11:35:01 AM

59

foto : erik van der burgt

» financiën «

‘WE HEBBEN SOMS WEL ACHT ACCOUNTANTS OVER DE VLOER’ ‘Op dit moment hebben we drie weken lang

een zorginstelling, kunnen we rekening

met de marktwaardering. Maar dat kan niet

accountants over de vloer – soms wel acht

houden met de marktwaarde van dat

met alle extra eisen vanuit de nieuwe

tegelijk – die onze cijfers controleren‘, zegt

vastgoed. We zien bijvoorbeeld hoeveel het

Woningwet. Zo moeten we nu nieuwe

Norbert Verheijen, manager Financiën en

vastgoed in de toekomst waard is, ook buiten

statuten en reglementen opstellen: dat gaat

Control bij Area Wonen in Uden. ‘Dat leidt

de sociale sector. Dan weten we: als die

echt over the top. We zouden met elkaar

ons af van waarvoor wij zijn: sociale

huurder vertrekt en er komt geen nieuwe,

moeten kijken wat de extra waarde is van

huisvesting. Nu we toch vastgoed op

dan kunnen we het nog verkopen. Daarnaast

bijvoorbeeld een Reglement financieel

marktwaarde moeten waarderen, doen we

kijken we naar het toekomstperspectief van

beleid en beheer bovenop alle wetgeving.

er liever iets nuttigs mee. Wij gebruiken het

onze medewerkers op de arbeidsmarkt.

Dat gaat gewoon nergens over. Onze

bij investeringsbeslissingen en als vliegwiel

Mede gedwongen door de toegenomen

business controller is nu vooral bezig met de

voor de ontwikkeling van onze mede-

lastendruk, huren we zo min mogelijk in en

gevolgen van al die statuten en reglementen.

werkers. Marktwaarde laat ons breder

sturen we onze medewerkers naar oplei-

Hij is als het ware geclaimd door de

kijken naar de mogelijkheden van een pand.

dingen zodat ze zelf de noodzakelijke kennis

Autoriteit woningcorporaties.’

Als we bijvoorbeeld iets bouwen voor

opdoen. We halen dus alles eruit wat erin zit

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-1756 43

3/29/2017 11:35:54 AM

60

» financiën «

De administratieve lasten blijken bij woningcorporaties

berekenen hoeveel hun vastgoed waard is. Tot en met

sinds juli 2015 wel erg op te lopen na de invoering van

vorig jaar ging dat op basis van de zogeheten (volkshuis-

de Woningwet. Taxatierapporten die duurder zijn dan

vestelijke) bedrijfswaarde. Daarbij kijkt de corporatie

de huuropbrengst van een pand, verdubbeld papier-

naar de inkomsten (huur) en uitgaven (zoals onderhoud)

werk, extra accountantsinzet; zomaar wat concrete

die ze voor dat pand verwacht. Omdat corporaties hun

praktijkvoorbeelden van drie corporatiemedewerkers

huurders geen marktconforme, maar een sociale huur

op de voorgaande pagina’s. Een tijdelijke toename van

rekenen, is die bedrijfswaarde altijd wat lager dan de

administratieve handelingen is logisch na de invoering

waarde van een woning op de vrije markt. Dat gaat vanaf

van een nieuwe wet, maar deze stijging lijkt wel erg

nu anders: in hun jaarverslag over 2016 moeten corpo-

groot. Aedes onderzoekt daarom de effecten van de wet

raties hun vastgoed waarderen op basis van marktwaar-

op de administratieve lasten van corporaties, de uitkom-

de. Ze moeten dus opschrijven wat zij voor hun wonin-

sten zijn er in juni 2017. Uit het onderzoek zullen ook

gen – maar ook hun zorgvastgoed en bedrijfspanden –

voorstellen komen om die lastendruk en de bijbehoren-

zouden kunnen krijgen als ze het verkochten of verhuur-

de kosten te verminderen.

den op de vrije markt. Voormalig minister van Wonen Stef Blok wil hiermee zorgen dat de waarde van corpo-

VASTGOED WAARDEREN OP MARKTWAARDE

ratievastgoed beter vergelijkbaar is met de waarde van commerciële partijen.

Een van de oorzaken van de toegenomen administratie is de manier waarop woningcorporaties jaarlijks

WONINGWET Ook andere aspecten uit de Woningwet leveren corporaties extra werk op. Zo moeten corporaties hun organisatie scheiden in een tak die de sociale huurwoningen beheert en een tak met de ‘commerciële’ activiteiten van corporaties, zoals het beheer van huurwoningen in de vrije sector en bedrijfspanden. Die scheiding kost veel

HOE KAN HET BETER?

voorbereiding en roept veel vragen op bij corporaties.

Aedes verzamelt praktijkervaringen over administratieve lasten van corpo-

Naast deze voorbeelden moeten corporaties een keur

ratiemedewerkers en voorstellen om de lasten te verminderen. Deze wor-

aan reglementen en statuten opstellen en meer ge-

den gepubliceerd op Aedes.nl.

gevens aanleveren bij de toezichthouder, de Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Op www.aedes.nl/administratie kunnen corporatiemedewerkers hun ervaringen met toegenomen administratie delen met Aedes.

AEDES-ONDERZOEK Het onderzoek van Aedes vormt de basis voor gesprek-

Het gaat om ervaringen in de volgende categorieën:

ken met het ministerie van BZK, de Aw en het Waar-

· Marktwaardering

borgfonds Sociale Woningbouw (WSW) om samen de

· Prestatieafspraken/passend toewijzen/regionalisering

(onnodige) administratieve lasten die de Woningwet

· Verkoop/vervreemdingen

met zich meebrengt op een slimme manier te vermin-

· Investeringen (DAEB/niet-DAEB)

deren. Denk bijvoorbeeld aan de administratie die het

· Administratieve scheiding/juridische splitsing

aanleveren van de prognose-informatie (dPi) en de

· Jaarverslaggeving/jaarrekening/dVi/volkshuisvestingsverslag

verantwoordingsinformatie (dVi) van corporaties

· WSW (sanering en borgstelling)

vraagt. Daarnaast start Aedes een apart onderzoek naar

· Toezicht (Aw)

de toenemende accountantskosten voor corporaties.

· Holdingstructuur/verbindingen · Statuten/reglementen aanpassen

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-2011 28

3/30/2017 8:22:19 AM

UBB Adv Dakconstructie Bescherming wbv 210x297.indd 1 AE1702_Advertenties.indd 61

16-02-17 14:18 28-03-17 11:30

Hier werken wij aan uw meerjarenbegroting Verwachte renovatie in 2025

Lekkage uitgevoerd, correctief onderhoud Gewenste conditie: 3

Dakbouwonderdeel: dakrand Bijzonderheden: tweede lekkage in 2016 op complex 16005324 Oorzaak: onthechting overlap

Consolidated verzamelt bij elke lekkage op het dak een schat aan informatie. Deze data wordt gekoppeld aan de resultaten van nulmetingen en ingevoerd in Dakota, ons dakmanagementsyteem. Zo krijgt u inzicht in uw daken. Dakota is dé tool om uw daken te managen, onderhoudskosten te verlagen en de huurderstevredenheid te verhogen.

Maak ook werk van uw daken en kijk op www.consolidated.nl.

Kennis van daken

16030055-LAMAR_ADV_campagne2016Dakota_V5.indd 2

25/04/16 14:11

Verbeter jouw woningcorporatie door de feedback en ideeën van je eigen medewerkers.

Maak het inzichtelijk met de feedbackinstrumenten van Effectory.

Omdat u niet alleen asbest wilt saneren.

• Sloopwerken • Asbestsanering • Renovatie/herstel • Zonnepanelen

Maar ook iets moois wilt opbouwen.

U wilt geen half werk. U wilt niet alleen asbest saneren, maar ook weer iets moois opbouwen. En u wilt niet alleen een concurrerende prijs, maar ook vakmensen die hun werk verstaan. Man&Mach is asbestspecialist in Noord- en Midden Nederland en helpt u snel en vakkundig.

Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken. Wij saneren, renoveren en plaatsen desgewenst zonnepanelen.

Ook voor sloopwerkzaamheden kunt u bij ons terecht. Samen werken we aan een gezonde en veilige woonomgeving.

MEDEWERKERSONDERZOEK Benut de ideeën van je medewerkers om als organisatie wendbaar, innovatief en een aantrekkelijke werkgever te blijven.

PULSE ONDERZOEK

INSTROOM- EN UITSTROOMONDERZOEK

Flexibel feedback ophalen om snel en gericht te verbeteren.

Verbeter je instroom- en uitstroomproces en voorkom onnodig verloop.

INTERNE SAMENWERKING

TEAMONDERZOEK

Werk aan een betere samenwerking tussen teams.

Snel en gemakkelijk teamdynamiek verbeteren en teamprestaties vergroten.

THEMAONDERZOEK Zoom in op specifieke thema’s, zoals werkdruk, (persoonlijk) leiderschap, klantgericht werken of duurzame inzetbaarheid.

Meer weten over de feedbackinstrumenten van Effectory?

Neem contact op via 020 30 50 102 en vraag naar Marvin van de Brug.

Of mail naar marvin.van.de.brug@effectory.nl.

AE1702_Advertenties.indd 62

28-03-17 16:05

» de stelling «

63

* BEWONERS EN WONINGZOEKENDEN * ENERGIEZUINIGE EN DUURZAME WONINGEN * REGIONALE VERSCHILLEN PROFESSIONALITE tek st : quinten snijders

Stimuleer meer tot verduurzaming ‘Ontzorg huiseigenaren beter’ ‘Iedereen is nodig om de energietransitie te laten slagen. Huiseigenaren moeten wel beter worden ontzorgd. Zij zitten met vragen als: hoe betaal ik dit? Welke maatregelen zijn voor mij het handigst? Waar moet ik zijn? Corporaties hebben het geld en de slagkracht om op grote schaal te verduurzamen, woningbezitters niet. Organiseer schaalgrootte rond best practices om de innovatie aan te jagen. Dat maakt het aantrekkelijker voor huiseigenaren.’

‘Corporaties willen best voorop lopen met de verduurzaming van woningen, maar we gaan het niet alleen doen. Ook particuliere verhuurders en woningeigenaren moeten meedoen’, aldus Aedesvoorzitter Marnix Norder.

Moet de overheid hen meer stimuleren?

Maarten Eeke van der Veen, beleidsadviseur

‘Schaf de verhuurderheffing af als stimulans’ ‘Particuliere verhuurders doen al volop mee aan verduurzaming van woningen, kantoren en winkels. Een struikelblok voor woningen is enerzijds de huurprijsregulering en anderzijds een stapeling van belastingen. Vooral in gebieden met hoge WOZ-waarden blijft na belastingaftrek te weinig van de huuropbrengst over om echt te kunnen investeren.

Als stimulans moet de verhuurderheffing worden afgeschaft en de vermogensrendementsheffing op vastgoed omlaag.’

Co Koning, directeur Vastgoed Belang

Energie bij Vereniging Eigen Huis ‘Stel hogere eisen aan eigenaren’ ‘Daag de bouwsector uit’

‘Ja. Als we de doelstellingen uit het Energie-

‘Stapsgewijs verduurzamen kan ook’

‘Deze stelling klinkt een beetje verongelijkt.

akkoord willen halen moeten corporaties én

‘Hier ligt een rol voor bouwbedrijven en

Zo van: wij gaan als sector niet harder lopen

particuliere eigenaren meer werk maken van

consortia van aannemers en installa-

als particulieren dat niet ook doen. Maar

verduurzaming. Huurders van particuliere

teurs. Die hebben de kennis en technieken in

voor een corporatie is het haar taak, dat kan

verhuurders in het sociale segment betalen

huis. Corporaties dagen hen steeds weer uit

je niet vergelijken met een woningeigenaar.

nu al vaak een te hoge huur voor minder

om slimme en betaalbare oplossingen voor

Los daarvan: daar ligt wel dé opgave, want

kwaliteit en woongenot. Investeren in ener-

zo duurzaam mogelijke woningen te beden-

60 procent van de woningmarkt is particu-

giebesparende woningverbetering is goed

ken. Particuliere woningeigenaren doen dat

lier bezit. Door gebrek aan aanbod kost sub-

voor de portemonnee van huurders, het

veel minder. Daarvoor hebben ze meestal

stantiële energiebesparing meer dan wat de

wooncomfort en het klimaat. Ook voor huis-

niet voldoende kennis. De marktpartijen

consument ervoor kan betalen. We moeten

eigenaren moeten hogere eisen gelden.’

kunnen woningbezitters bijvoorbeeld laten

de bouwsector uitdagen met oplossingen te

Ronald Paping, directeur Woonbond

zien hoe ze hun huis ook stapsgewijs kunnen

komen. En iets verzinnen om ook woningen

verduurzamen. Er hoeft niet in één keer een

van particulieren en commerciële verhuur-

grote sprong gemaakt te worden.’

ders op grote schaal te verduurzamen.’

Ingrid Pierik, beleidsadviseur Techniek bij de

Jan Willem van de Groep, bekend van

Achterhoekse woningcorporatie Wonion

Energiesprong en de Stroomversnelling

Reageer Meepraten op deover volgende De stelling? stelling via www.aedes.nl/destelling Dat kan!

Eind mei verschijnt de nieuwe stelling op Aedes.nl.

Aedes-Magazine 2017/2

Untitled-2466 39

3/31/2017 9:09:35 AM

64

Untitled-1624 6

» huisvester van het volk «

3/29/2017 8:40:03 AM

» huisvester van het volk «

65

Margaret StaalKropholler TEK ST : MARGRIET PFLUG , FOTO : JONAS BRIELS

Waar hang je de was te drogen? Hoe vermijd je stofrichels? Waar berg je kolen het handigst op? Dit soort vragen houdt Margaret Staal-Kropholler (1891-1966) bezig als ze woningen en interieurs ontwerpt. Haar hele leven pleit ze voor huisvrouwvriendelijke woningbouw. Ze houdt er radiolezingen over bij de AVRO. En als eerste vrouwelijke architect van Nederland stimuleert ze andere vrouwen om ook te kiezen voor het architectenvak. Want (huis)vrouwen denken vanuit het gebruik als ze een huis ontwerpen – meer dan mannen. Dat vindt ze belangrijk want er gaat ‘een opvoedende kracht uit van een welgeproportioneerde, praktische, beknopte woning’, schrijft ze.

‘De huismoeder degenereert er niet tot overwerkte, prikkelbare sloof.’ Zelf komt Margaret Kropholler uit een artistiek gezin: haar oudste broer is ook architect, twee andere broers zijn musicus en haar zus is tekenlerares. Staal-Kropholler maakt als bestuurslid van de Nederlandse Vereniging van Huisvrouwen in 1947 bezwaar tegen de naoorlogse standaardwoningplattegronden van de Studiegroep Efficiënte Woningbouw. Ze vindt de woningplattegronden veel te benepen en onpraktisch. Er is niet eens een stopcontact in elke kamer zodat je overal kunt stofzuigen! Haar laatste project is het Louise Wenthuis in Amsterdam uit 1963, bedoeld voor alleenstaande werkende vrouwen, mits ouder dan 30 jaar. Het complex omvat 170 appartementen in zes woonlagen, met gemeenschappelijke voorzieningen. Vier hoekwoningen bedoeld voor musici zijn extra geïsoleerd. In de jaren 60 bestaan er amper zelfstandige woningen voor alleenstaanden – vrouwen én mannen. Zij zijn aangewezen op inwoning bij een hospita. Tegenwoordig is het een studentencomplex. In 2013 heeft woningcorporatie Stadgenoot het gebouw gerenoveerd en verduurzaamd.

Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.

Untitled-1624 7

3/29/2017 8:40:07 AM

66

» werkaanwonen.nl «

» colofon « Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.

Aedes-Magazine is gratis en verschijnt zes keer per jaar.

Aedes is de branche­ vereniging voor woning­ corporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben. Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland woont in een

corporatiewoning. Ongeveer 300 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een ­platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.

Redactie Mariet Bolluijt, Margriet Pflug en Latifa Vonk (hoofd- en eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Rutger Spanjer en Marjon van

Weersch (redactie); Devika Mangal, Carolien van der Ploeg en Ingeborg van Velzen (productie). M.m.v. Peter Breyer, Christiane Hogeweg, Henk Peter Kip. Redactiesecretariaat T (088) 233 37 50 E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Gedrukt: Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem Digitaal: Bynder en Label A, Amsterdam/Rotterdam Druk Senefelder Misset, Doetinchem

Abonnementen gedrukte versie T (088) 233 37 00 E publicaties@aedes.nl Abonnementen digitale versie I www.aedes.nl/abonneren Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus 5085, 6802 EB Arnhem T (085) 003 04 47 E wouterotto @multormedia.nl I www.multormedia.nl

Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag T (088) 233 37 00 E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl I www.aedesmagazine.nl Twitter @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN 1388-8528

Aedes-Magazine 2017/2

AE1702_colofon.indd 66

30-03-17 13:20

Managementinformatie woonruimteverdeling?

Al meer dan 70 corporaties gebruiken DOMIS van Enserve.

Hoe komt u aan actuele cijfers omtrent de woonruimteverdeling?

Met welke gegevens bepaalt u uw beleidskeuzes? Al meer dan 70 corporaties halen deze informatie uit DOMIS, het systeem van Enserve. Gebruiksvriendelijk en

op maat gemaakt met precies díe gegevens die u nodig heeft.

Enserve ondersteunt op alle aspecten van woonruimteverdeling voor zowel corporaties, gemeenten als woningzoekenden.

Onze kracht zit in kennis, maatwerk en service. Door onze uitgebreide en specialistische kennis van de woningmarkt krijgt u op elke vraag een antwoord en voor elk probleem een passende oplossing. Bel Elst!

0481-365636

www.enserve.nl

AE1702_Advertenties.indd 67

28-03-17 11:31

POLYFILLA PRO. HET REPARATIEMERK VOOR TOTAAL VASTGOEDONDERHOUD. Totale garantie Tot 10 jaar systeemgarantie op de houtreparatie inclusief het AkzoNobel verfsysteem. Opgenomen in de Sikkens en Trimetal bestekken.

Totale service 100% inspecties en rapportage, technische adviezen en bestekservice.

Houtreparatietrainingen op drie niveaus.

Totaal assortiment De beste reparatie oplossingen voor minerale en houten ondergronden.

Volledig afgestemd op de eisen van de professional.

Kijk op polyfillapro.nl of neem contact op met een van onze account managers (073 59 993 33).

17017 Polyfilla Adv opdrachtgevers A4_v2.indd 1 AE1702_Advertenties.indd 68

22-03-17 28-03-17 09:30 11:31