Binnen een paar jaar moeten we allemaal over van gas naar elektrisch. Thuis en op het werk. Dankzij de klimaatsystemen van Mitsubishi Electric wordt het maken van deze stap een stuk makkelijker. Wij hebben namelijk al jarenlang ervaring met het verduurzamen van gebouwen. Benieuwd wat wij voor jou kunnen betekenen?
Joanne, een gescheiden moeder met twee dochters. Dolblij met haar nieuwe huis, in een fijne wijk. Deze drie dames krijgen in Den Bosch een kans om te wonen. Dat is al heel wat in tijden van woningnood. Weliswaar in een flexwoning, maar die biedt alles wat dit gezin nu nodig heeft. Een eigen plek voor de moeder, een eigen kamer voor de meiden.
Het NOS Journaal bracht het vorige week treffend in beeld, aan de vooravond van wat een lang woondebat zou worden in de Tweede Kamer.
Het verhaal van Joanne laat zien hoe woningcorporaties dagelijks bezig zijn met het helpen van mensen die op zoek zijn naar een huis. Je kunt van mening verschillen of dat tijdelijke of permanente huizen moeten zijn, maar volgens mij gaat het uiteindelijk om een oplossing voor woningzoekenden.
Bij onze volksvertegenwoordigers lijkt de situatie van al die mensen eindelijk door te dringen. En ook het besef dat woningcorporaties een onmisbare rol spelen in de aanpak van de woningnood. Door bijvoorbeeld de verhuurderheffing af te schaffen, evenals de markttoets voor middenhuur. Dan kunnen corporaties echt aan de slag met de bouw van broodnodige huizen. Daar is een Kamermeerderheid voor, dus ook een aantal coalitiepartijen. Het lijken bureaucratische oplossingen die ver van mensen afstaan, maar het zijn maatregelen die echt kunnen helpen. Er wordt zelfs gevraagd om de terugkeer van een minister van Volkshuisvesting. Het geeft maar aan dat de nood hoog is.
Wij willen en kunnen een deel van de oplossing zijn. Door alles op alles te zetten om meer te bouwen dan we nu doen. Maar eerst is het kabinet aan zet. Dít kabinet, welteverstaan. Er wordt wat mij betreft in Den Haag te veel geschermd met ‘overleggen’ en ‘onderzoeken’. Dat staat in de eindfase van een kabinet eigenlijk voor doorschuiven naar de volgende bewindsploeg.
Daar heeft die gescheiden ouder of nog thuis wonende twintiger helemaal niets aan. De woningnood is nu, dit kabinet heeft de sleutel naar de oplossing in handen. Doe er dan ook iets mee. Wij blijven ondertussen doen waar we goed in zijn: mensen zoals Joanne helpen aan een thuis.
Tonny van de Ven Waarnemend voorzitter
‘Wij willen en kunnen een deel van de oplossing zijn, maar eerst is dít kabinet aan zet’FOTO : JEROEN VAN KOOTEN
Gemeenten, corporaties en zorginstellingen moeten samen aan tafel, vindt Hans Adriani, voorzitter Taskforce Wonen en Zorg. Er zijn geïntegreerde prestatie-afspraken nodig om ouderen zo lang mogelijk op een veilige manier zelfstandig te kunnen laten wonen. Ook in 2040.
Ze kunnen een goed alternatief zijn voor gas, maar er komt wel wat bij kijken. Om onderhandelingen te vereenvoudigen, zijn Aedes, een aantal corporaties en warmteleveranciers met elkaar in gesprek over landelijke afspraken. Die afspraken komen in een Startmotorkader: een mijlpaal in het Klimaatakkoord.
In Sittard-Geleen zorgen woningcorporatie ZOwonen, het plaatselijke Vluchtelingenwerk en de gemeente er samen voor dat twee grote statushoudersgezinnen een geschikt huis en begeleiding krijgen. De drie partijen durven hun nek uit te steken.
De productie van de 40 tijdelijke wisselwoningen voor woningcorporatie Woonopmaat ligt op schema. Projectleiders Benny Duimel (midden) en Sander Linn (links) zijn namens de corporatie in de fabriek van BARLI in Uden. Zij doen met fabrikant Niek van Huizen (rechts) een kwaliteitscontrole van de prefabwoningen. Begin maart gaan de eerste op een dieplader naar Heemskerk. Woonopmaat mag van de gemeente de zeer energiezuinige woningen voor tenminste tien jaar in het centrum van het dorp plaatsen. Daarna krijgen de woningen een andere plek. Waar is nog niet bekend. Voor nu zijn de tijdelijke woningen bedoeld voor bewoners van woningen die elders in het dorp worden gesloopt of gerenoveerd. Een goede oplossing in de gespannen woningmarkt in de regio IJmond. Want er komen onvoldoende woningen vrij om als wisselwoning te gebruiken. De gemeente is enthousiast en wil op korte termijn meer locaties beschikbaar stellen voor dit type woningen.
Met de ondertekening van ‘Het Betonconvenant’ tussen de Stichting Dakmeester en de Branchevereniging BRBS recycling is de recycling van betonnen dakpannen een integraal onderdeel van Daksysteemgarantie PLUS geworden. Alle bij de Stichting Dakmeester aangesloten dakdekbedrijven bieden de dakpannen aan bij recyclebedrijven die er weer een grondstof van maken voor nieuwe dakpannen. Onze partner en producent van betondakpannen, Monier zal deze grondstof weer zoveel mogelijk in nieuwe dakpannen verwerken. Een echte bijdrage aan de circulaire economie, want hiermee is de cirkel rond.
Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellende daken. Wij als Dakmeesters vinden het van groot belang dat u ervan uit kunt gaan dat de door ons geleverde daken aan de allerhoogste kwaliteitsnormen voldoen. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin zorgen wij daarom voor garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. Daksysteemgarantie PLUS wordt ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!
Daksysteemgarantie PLUS. De maatstaf voor hellende daken.
Onze garantiepartners Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS zie www.dakmeester.nl
In 2040 telt Nederland ongeveer 2,5 miljoen 75-plussers. Om hen straks zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, moeten we nu al nadenken over geschikte woonvormen met voldoende zorg. Dat zegt Hans Adriani, voorzitter van de nieuwe Taskforce Wonen en Zorg. ‘Bij wonen en zorg wijst men nu nog vooral naar de zorginstelling. Maar alles begint bij geschikte woningen voor ouderen of andere kwetsbare groepen. Daar bouw je vervolgens de zorginfrastructuur omheen.’
In de afgelopen jaren groeide bij zowel corporaties als zorginstellingen volgens Adriani de behoefte aan een gemeentelijke regierol in wonen en zorg. Tegelijk constateerde het ministerie van VWS onbekendheid bij gemeenten met de mogelijkheden van het programma Langer Thuis. ‘Dit alles vroeg om versnelling op lokaal niveau’, aldus de Nieuwegeinse wethouder. ‘Gemeenten, corporaties en zorginstellingen moeten samen aan tafel, zodat een beeld ontstaat van de opgave in elke gemeente. Vorig najaar zaten VNG, Actiz en Aedes aan tafel met BZK en VWS om die versnelling vorm te geven. Daaruit is de Taskforce Wonen en Zorg ontstaan.’ De taskforce is nu een netwerk van 40 ambassadeurs aan het opbouwen. Mensen met veel praktijkervaring in het integreren van wonen en zorg kunnen zich daarvoor melden. Dat kunnen wethouders zijn, maar ook corporatiedirecteuren of zorgbestuurders. De komende jaren wil de taskforce samen met die ambassadeurs bestuurlijke bijeenkomsten organiseren en in gemeenten het gesprek over dit onderwerp voeden met inspirerende voorbeelden en geleerde lessen. Via de taskforce is het Ondersteuningsteam Wonen en Zorg beschikbaar om lokaal te helpen bij het oplossen van een concreet vraagstuk. En voor taaie vraagstukken die op nationaal niveau om een oplossing vragen gaat de taskforce werksessies organiseren. Zoals nu bijvoorbeeld voor het vraagstuk: wie betaalt een ontmoetingsruimte in de wijk. Het uiteindelijke doel is dat alle gemeenten straks een geïntegreerde visie op wonen, welzijn en zorg hebben en geïntegreerde prestatieafspraken.
Adriani’s eigen gemeente Nieuwegein geldt als vooruitstrevend in de samenhang tussen wonen en zorg. ‘Meteen nadat ik in 2012 wethouder werd, heb ik dit thema op de politieke agenda gezet. Tijdens het eerste overleg aan mijn tafel moesten de beleidsadviseur Wonen en de beleidsadviseur WMO zich eerst aan elkaar voorstellen. Niet alleen in gemeentehuizen, maar ook bij het Rijk zitten nog veel schotten tussen woonbeleid en zorgbeleid. En in het veld weet de corporatie vaak met moeite de zorginstelling te vinden. Laat staan het zorgkantoor, toch een belangrijke financier in dit verhaal. Er is dus nog een wereld te winnen.’
Watheeftualswethoudergedaanomdieschottentedoorbreken?
‘De Woonvisie in 2015 was het startschot om samen met de stad mogelijke bouwlocaties in beeld te brengen. Wij zitten ingeklemd tussen drie snelwegen, dus de ruimte is beperkt. We kwamen uit op 67 locaties. Vervolgens hebben we cirkels getekend van 400 meter rondom clusters van voorzieningen, dus winkelcentra, gezondheidscentra. De rollatorafstand, zeg maar. We hebben vastgelegd: ieder bouw- of verbouwproject binnen zo’n cirkel, moet wonen en zorg kunnen combineren. Iedereen die daar iets wil, corporatie, belegger of ontwikkelaar, moet aan mijn tafel uitleggen hoe hij wonen en zorg wil laten samengaan. Anders gaat het niet door.’
Waar moet ik dan concreet aan denken?
‘In de woning zelf bijvoorbeeld aan brede deuren, voldoende keerruimte voor een rolstoel, ruimte in de badkamer voor een tillift. In de algemene ruimte alle doorgangen elektrisch en drempelloos, plus oplaadplekken voor de scootmobiel. Het liefst ook een ontmoetingsruimte, ruimte voor een zorgpost. Tegelijk maken we op gemeentelijk niveau afspraken over voorrang voor 65-plussers uit de directe omgeving, zodat de doorstroming op je eigen woningmarkt op gang komt.’
De schakel tussen wonen en zorg
Het startschot voor de Taskforce Wonen en Zorg klonk op 21 januari 2020 met de bekendmaking van het werkplan. De taskforce is een initiatief van de ministeries van BZK en VWS, VNG, Actiz en Aedes. Marien de Langen (Stadgenoot) en Cees van Boven (Woonzorg Nederland) vertegenwoordigen Aedes in dit samenwerkingsverband.
De komende twee jaar kunnen gemeenten, zorgpartijen en woningcorporaties terecht bij de taskforce voor het oplossen van vraagstukken in de verbinding tussen woon- en zorgbehoeften.
Meer informatie op www. taskforcewonenzorg.nl. Of mail de taskforce info@ taskforcewonenzorg.nl.
‘Tegen corporatiebestuurders zou ik zeggen: neem zelf het initiatief!’
De kersverse voorzitter van de taskforce verzet zich tegen het stereotiepe beeld dat ouderen niet zouden wíllen verhuizen. Hans Adriani: ‘Ouderen willen vaak in hun eigen buurt blijven wonen. Naar hun eigen bakker gaan, hun huisarts houden, bij dezelfde buurvrouw op de koffie. Voorrang voor wijkbewoners is dus een sleutel tot succes. Daarnaast hebben we oog voor de verhuislast. We hebben een ouderenadviseur, corporaties bieden een verhuisservice, we maken afspraken met de corporatie over een maximale huursprong. Uiteindelijk komt het de woningmarkt ten goede. Er komen eengezinswoningen vrij voor jonge gezinnen.’
Om tot voldoende geschikte woningen te komen, kijkt Nieuwegein naast nieuwbouw ook naar aanpassing van bestaande gebouwen. ‘In het programma Verzorgd Wonen kijken we naar appartementencomplexen, waar al veel ouderen wonen. We hebben hier flats, waar een substantieel deel 90-plusser is. Hoe pas je de dienstverlening zo aan dat die mensen daar kunnen blijven wonen? Dat gebeurt in drie fasen. Allereerst fysieke aanpassingen, een beugel in de badkamer, het creëren van een gemeenschappelijke ruimte. Daarna breng je zorg en welzijn ernaartoe. We hebben nu op één plek zelfs al een zorgpost in zo’n complex. De laatste fase moet nog en die is het spannendst: afspraken maken met het zorgkantoor van de verzekeraars, zodat woningen intramuraal kunnen worden, als de zorgbehoefte van de bewoner daarom vraagt.’
‘Iedere gemeente heeft locaties die je kunt transformeren tot een woonzorgcombinatie. Een oud schoolgebouw, of een leegstaand kantoorpand bij
‘Gebruik het gesprek over de prestatieafspraken om ook de wethouder WMO aan tafel te krijgen’
de ingang van een wijk. Zoek naar locaties die binnen de zorgcirkels liggen. Want denken dat je dit probleem gaat oplossen in de nieuwe uitleglocatie in het weiland, vergeet dat maar. Daar willen ouderen meestal niet naartoe. En als je de stad betrekt bij je zoektocht, is er ook ineens geen weerstand meer.’
Ismomenteelelkegemeentebezigzijneigenwieluittevinden?
‘Ja, maar dat moet ook in zekere zin. Iedere gemeente is anders. Wij werken samen met Lopik in het sociaal domein, maar het model dat we hier hebben, kunnen we niet naar Lopik exporteren. Hun vraagstukken zijn totaal anders. Zoetermeer of Purmerend zijn wel weer vergelijkbaar met Nieuwegein. Daarom willen we als taskforce goede voorbeelden deelbaar maken.’
Helaas wordt volgens Adriani niet in alle gemeenten de urgentie gevoeld. ‘Veel gemeenten zijn bezig met de wooncrisis. Die miljoen woningen die we tekortkomen. Maar door juist nu goed te sturen op kwaliteit naast kwantiteit, kun je ervoor zorgen dat er woningen komen die je gemeente ook echt nodig heeft. Anders hebben we over tien jaar letterlijk ruimte tekort voor het ouderenvraagstuk. Denk ook aan knelpunten rondom beschermd wonen of mensen met een beperking. Ook daarvoor moet nu oog zijn.’
Dankzij Adriani’s inspanningen is het contact tussen corporaties en zorg in Nieuwegein verbeterd. ‘Ze moesten echt elkaars taal leren spreken. Ik zag in het begin opvallende misverstanden, waarbij corporatie en zorg hetzelfde doel hadden, maar van elkaar dachten dat de ander bezwaren had. Nog steeds hoor ik vaak van corporaties: we doen wat we kunnen, maar we zijn geen hulpverleners. Dus als we zien dat het achter de voordeur niet goed gaat, help ons dan om die signalen kwijt te kunnen. Dat vind ik belangrijk, ook dat is een taak voor de gemeente.’
Hoezorgjeeralstaskforcevoordatgemeentenencorporatiesje weten te vinden?
‘De lancering van het werkplan heeft veel media-aandacht gekregen. De reacties stromen binnen, ook in de mailbox van de taskforce. Zowel van partijen die hulp zoeken, als van gemeenten en corporaties die een goed voorbeeld aandragen. We willen een netwerk opbouwen met 40 ambassadeurs. Zij moeten actief het gesprek op gang brengen om in beeld te krijgen hoe groot de uitdaging in elke gemeente is. Ons ondersteuningsteam kan bij die analyse helpen.
Vervolgens brengen we op een kaart in beeld, waar stappen zijn gezet, zodat we weten waar de witte vlekken zitten. Indien nodig benaderen we die gemeenten zelf, proactief. Uiteindelijk moet de kaart eind 2021 helemaal zijn ingekleurd.’
Wanneerishetdoelvandetaskforcebereikt?
‘Als eind 2021 in alle gemeenten wonen, welzijn en zorg zijn gecombineerd in de prestatieafspraken. En voor mij persoonlijk, als ook het zorgkantoor daar zijn handtekening onder zet. Een pittige ambitie, zeker! Maar laten we er voorlopig op inzetten dat we die ambitie gaan halen. Tegen corporatiebestuurders zou ik zeggen: neem zelf het initiatief! Gebruik het gesprek over de prestatieafspraken om ook de wethouder WMO aan tafel te krijgen. Trigger de gemeente om haar regierol actief op te pakken.’
De kersverse voorzitter
Hans Adriani (50) is sinds 2012 wethouder in de gemeente Nieuwegein. In zijn portefeuille komen de thema’s wonen en zorg samen. Daarnaast is hij lid van de Commissie Ruimte, Wonen en Mobiliteit bij de VNG. Vóór 2012 werkte Adriani onder meer voor de Alliantie en was hij ondernemer in het woningbeheer.
‘Voorrang voor oudere wijkbewoners bij verhuizing in de wijk is een sleutel tot succes’
De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.
De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
• Lekdetectie
• Herstel brand- en waterschade
• Schimmelverwijdering
Wij ontzorgen u en uw huurder, beperken de gevolgschade en behouden de waarde van uw woning.
Bel Polygon 24/7 in geval van nood: 0800 - 68 68 377
nederland@polygongroup.com
Polygon beperkt en beheerst de gevolgen van water, brand en klimaat. www.polygongroup.com/nl
Ook dit keer had ik een tekst voor een column voorbereid. Het ging over een onderwerp dat lokaal politiek controversieel is. Naar mijn idee komen in het debat over dat onderwerp de feiten niet meer op tafel, maar gaat het eigenlijk vooral over het bespelen van het electoraat. Feiten doen er dan niet meer toe. Het gaat alleen nog om wat wel en wat niet politiek correct is. Een discussie beslechten op basis van argumenten lijkt sinds Trump uit de mode.
Na interne ruggenspraak komen we tot de conclusie dat het beter is de tekst van mijn column nu niet te gebruiken, maar te wachten op betere tijden. Onze relatie met de gemeente en de lokale politiek is nu ook weer niet zo stevig dat we olie op het vuur moeten gooien. Daarom voor nu geen column over het alsmaar interessanter wordende maar verborgen onderwerp.
Ondertussen knaagt het natuurlijk wel. Want wat is er eigenlijk aan de hand? Om relationele redenen wordt er niet een inhoudelijk debat gevoerd. In plaats daarvan deint de lokale politiek – en ik nu ook – mee op de golven van het sentiment: een uit de bocht gevlogen vox populi. Feiten zijn niet meer belangrijk. Maar wel het politieke effectbejag van raadsleden en bestuurlijke ambtsdragers, die elkaar proberen te verslaan in politiek correct gedrag. In plaats van het maatschappelijke vraagstuk met feiten en verstand te lijf te gaan, houden we elkaar gevangen. In mooipraterij. In accepteren van verkeerde redenaties die er bij het grote publiek makkelijk ingaan. Hopend op de populariteitsprijs bij een volgende verkiezing of reputatiemeting onder het grote publiek. Daar worden we met z’n allen natuurlijk niet beter van, maar wie zet de eerste stap uit dit zelf opgelegde keurslijf?
Eén van de klassieke deugden voor de bestuurder is de moed. Misschien moeten we daar maar eens wat meer het accent op leggen. Een verband tussen de uitkomst van lokale verkiezingen en de staat van dienst van de wethouders in de voorbije bestuursperiode was er toch al niet. En bestuurders van woningcorporaties worden herbenoemd en niet herkozen. Dus eigenlijk geen enkele reden voor politiek correct gedrag…
Henk Peter Kip is directievoorzitter bij Mitros in Utrecht. hkip@mitros.nl
‘Een discussie beslechten op basis van argumenten lijkt sinds Trump uit de mode’Buma, directeur-bestuurder Woonservice
Wij moeten gezamenlijk de verantwoordelijkheid dragen voor de minisamenlevinkjes in dorpen aan de randen van Nederland. Corporaties, gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties, maar ook het bedrijfsleven, scholen en kerken kunnen er samen voor zorgen dat de leefbaarheid hier niet verder achteruit dendert. Geef ons de experimenteerruimte die daarvoor nodig is, luidt de oproep van corporatiebestuurder Bothilde Buma.
Onze corporatie ligt in een plattelandsgebied. Onze huurders wonen in Drenthe en in het zuidoosten van Groningen. Ik werk in de randen van ons land, deels een krimpgebied. De samenleving en de leefbaarheidsvraagstukken zien er hier echt anders uit dan in een verstedelijkte omgeving of in de Randstad. Veel van onze dorpskernen vergrijzen en ontgroenen in een rap tempo. De jeugd trekt weg en komt meestal ook niet meer terug. Ouderen blijven langer zelfstandig wonen, zoals overal in Nederland. Hier verdwijnen ondertussen echter allerlei voorzieningen uit de dorpen. Als onze ouderen naar een dagbesteding willen, moeten ze verhuizen naar een groter dorp of een stad. Woningnood kennen wij eigenlijk niet, wij hebben te maken met het omgekeerde vraagstuk. We houden straks woningen over. Onze huurhuizen zijn snel beschikbaar en de huren zijn laag. Steeds vaker komen in die huizen mensen vanuit de ggz of de maatschappelijke opvang terecht. Die nemen forse problemen met zich mee. Dat heeft voor een dorp met een paar honderd inwoners echt een andere betekenis dan voor wijken in grote steden. Omdat de levendigheid uit de kleine dorpskernen verdwijnt, is het risico op vereenzaming en uitsluiting hier nijpender dan elders in het land.
Eenzaamheid, het gebrek aan een zinvolle dagbesteding, uitsluiting: dat tast niet alleen de gezondheid van kwetsbare bewoners aan, het bedreigt ook de leefbaarheid in wijken en dorpen. Het onderzoek Veerkracht in het corporatiebezit heeft dat recentelijk weer aangetoond (zie kader). Leefbaarheid gaat volgens mij dan ook over meer dan alleen ‘schoon, heel en veilig’. Het gaat over samenlevingsvraagstukken: hoe willen we als mensen met elkaar omgaan? Hoe zorgen
we ervoor dat iedereen erbij hoort? Dat vraagt om een integrale aanpak. Maar in de gemeentelijke en nationale overheidspraktijk zie ik ondertussen twee parallelle werelden. Aan de ene kant het domein wonen, met afzonderlijke wetgeving voor woningcorporaties en een aparte woonvisie van de gemeente. Aan de andere kant het beleid voor het sociale domein, met wetten en regels voor zorg- en welzijnsinstellingen en aparte financieringsstromen. Die gescheiden werelden moeten we bij elkaar brengen. Daarom heb ik een appel gedaan op de gemeenten en de zorg- en welzijnsinstellingen in ons werkgebied. Wij moeten gezamenlijk de verantwoordelijkheid willen dragen voor de minisamenlevinkjes die onze dorpskernen hier zijn, aan de randen van Nederland.
We moeten er samen voor zorgen dat de leefbaarheid niet verder achteruit dendert. Dat kan alleen als we allemaal bereid zijn verder te kijken dan onze eigen primaire verantwoordelijkheid. De woningcorporatie, de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen. We zijn met hetzelfde bezig: het ondersteunen van mensen. Maar als we niet oppassen doen we zaken dubbel, of we doen dingen helemaal niet. Daarom moeten we de ‘plakrandjes’ van ons werk opzoeken. En gezamenlijk prestatieafspraken gaan maken. Als we bijvoorbeeld willen dat mensen langer thuis wonen, moeten we wel zorgen, dat zorg beschikbaar is, als dat nodig is.
Lokale supermarktmanager
In een volgende stap wil ik daar andere sectoren bij betrekken. Denk aan het bedrijfsleven, sportverenigingen, bibliotheken, kerken en scholen. De lokale supermarktmanager heeft er belang bij dat mensen in het dorp blijven wonen. Hoe zou hij daar een bijdrage aan willen leveren? Wij zijn al bezig met het verkennen van nieuwe samen-
werkingsvormen. Samen met een andere woningcorporatie en met twee roc’s en lokale bouw- en installatie-bedrijven ontwikkelen wij een scholingstraject voor huurders die geen werk hebben. Aannemers en installateurs die onze huizen bouwen of verduurzamen hebben een tekort aan vakmensen. Onze huurders krijgen straks een vakdiploma en hopelijk ook een baan of andere zinvolle
Aedes-onderzoek
In opdracht van Aedes onderzochten de bureaus In-Fact-Research en Circusvis de leefbaarheid in de wijken. Conclusie in hun rapport Veerkracht in het corporatiebezit dat buurten die al zwak waren de laatste jaren nog zwakker zijn geworden.
dagbesteding. Dat heeft een positief effect op de mensen zelf en op de leefbaarheid van de dorpen. Soms roepen mensen dat iets niet mag. Van de Woningwet of van de Autoriteit woningcorporaties. Dat is verlammend voor innovatie. Daarom pleit ik voor experimenteerruimte om nieuwe concepen en nieuwe samenwerkingsvormen te ontwikkelen die experimenteerruimte om nieuwe concepten en nieuwe samenwerkingsvormen te ontwikkelen die goed zijn voor onze huurders.Het werkt prettiger als we kunnen experimenteren zonder steeds ons hoofd te hoeven breken of het wel mag wat we doen. Mijn oproep aan politiek Den Haag: geef ons de bewegingsruimte om zaken uit te proberen. Onze huurders hebben het nodig.
‘Mijn oproep aan politiek Den Haag: geef ons de bewegingsruimte om zaken uit te proberen. Onze huurders hebben het nodig’
16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer beantwoordt Maarten van Poelgeest, voorzitter van de tafel Gebouwde Omgeving van het Klimaatakkoord, 16 van deze vragen.
Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?
‘Ik mag hopen van wel. We zijn in Nederland gezegend met een stelsel met veel sociale verhuurders. Hun woningen zijn grotendeels op orde, al moet er voor het klimaat en de verduurzaming nog wat gebeuren.’
Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?
‘Ik weet nog uit mijn tijd als wethouder dat betaalbaarheid en beschikbaarheid dominant zijn. Duurzaamheid is de derde doelstelling die voorbij komt. Dat vergt grote investeringen. Geld was nog nooit zo goedkoop, dus dit is het moment om massief te investeren. Meer ruimte maken voor duurzaamheid dus.’
Hoe ervaart u uw dagelijkse woon-werkverkeer?
‘Ik heb geen vaste werkplek. Ik zit vaak in Den Haag en Utrecht en ook in Amsterdam. Ik doe het meeste per trein en dat bevalt me wel.In 2014 kon ik op de fiets naar mijn werk in een kwartier. Dat was ook fijn. De auto neem ik heel weinig.’
‘De buren. Het gaat allemaal om mensen en in hoeverre zij zich verantwoordelijk voelen voor hun buurt. Ik zou zelf het liefst met vrienden iets bouwen en dan samen daar gaan wonen. Wel in de stad, want alle voorzieningen binnen twintig minuten fietsafstand zie ik als een enorme gift.’
Op wel sociaal medium bent u het meest actief? ‘Op geen enkel.’
Wat vindt u zo belangrijk dat u het wilt meegeven aan de volgende generatie?
‘De planeet. Ik vind het raar dat we in 150 jaar opmaken wat in miljoenen jaren is opgebouwd. We moeten zorgen dat we haar kunnen doorgeven en dat is nog best ingewikkeld.’
Wat was uw laatste goede voornemen?
‘Die maak ik bijna nooit. In 2006 ben ik gestopt met roken en daarna heb ik het niet meer gedaan.’
Met wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten?
‘Moeilijke vraag. Een jeugdheld misschien, zoals Robert Smith, Juliette Binoche, David Bowie maar die is dood. Of met mijn vrouw (Tweede Kamerlid Kathalijne Buitenweg (GroenLinks), red), cliché. Of een CEO van een grote Amerikaanse onderneming. Nick Cave! Die heeft een getormenteerd leven achter de rug. De man heeft vermoedelijk veel te vertellen.’
Op welk moment was u het moedigst?
‘Dat zeg je niet snel van jezelf en ik heb nooit in doodsnood verkeerd. Afgelopen zomer liepen we vier dagen in de bergen. Het was heel hoog en ik heb last van hoogtevrees. Soms had je alleen een kabel om je aan vast te houden. Dat was heel eng, maar uiteindelijk wel leuk.’
Waarover heeft u voor het laatst wakker gelegen?
‘Ik lig nooit wakker. Ik heb een redelijk opgeruimd gemoed en ben een optimistisch mens.’
Als u minister voor Wonen was, wat zou u als eerste doen?
‘Gemeenten binnen een bandbreedte zelf de hoogte van de liberalisatiegrens laten bepalen. We proberen te veel met één set maatregelen de woningmarkt te bestieren. Dat kan helemaal niet.’
Wat doet u zaterdagochtend?
‘Dan haal ik de weekboodschappen. Dat doe ik al heel lang en ik vind het ook leuk om te koken. Ik bedenk dus eerst wat er gekookt moet worden, pak de kookboeken erbij en maak een lijstje. Daarna ga ik jagen: het voedsel verzamelen op mijn vaste adresjes.’
Aan welk huis bewaart u de beste herinneringen en waarom?
‘Mijn kinderen zijn in twee verschillende huizen geboren, dat blijft bijzonder. Ik heb ook elf jaar in de Eerste Jan van der Heijdenstraat in Amsterdam gewoond in een bijzondere periode van mijn leven van mijn 21ste tot mijn 32ste jaar. Ik kan niet kiezen.’
Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?
‘Nee. Vanuit de simpele notie dat er op veel plekken schaarste is. Dan is regulering nodig, zodat degene met het meeste geld niet steeds voor gaat.’
Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?
‘Nederland. Hier is veel goed geregeld. Zwitserland is ook een goed voorbeeld met veel verschillende wooncoöperatieven, van groot tot klein. In Zürich knelt het al net zo sterk als in Amsterdam en Utrecht. Betaalbare woningen zijn schaars en de prijzen lopen op. Ook door het systeem van marktwaarde waardoor huizen weggaan voor wat de gek ervoor geeft. Eigenlijk zou bepalend moeten zijn wat mensen kunnen missen voor wonen.’
Maarten van Poelgeest (54)
Oud-politicus voor GroenLinks, oud-wethouder van Amsterdam, adviseur bij een maatschappelijk adviesbureau en sinds 1 november 2019 voorzitter van de tafel Gebouwde Omgeving van het Klimaatakkoord.
‘Ik heb veel geluk gehad. De nummer een en twee wilden dit huis niet. Ik was derde. Ik sta acht jaar ingeschreven en ben al ongeveer vier jaar echt op zoek. Dat kon korter als ik ook buiten Tuitjehorn had gekeken. Maar ik wilde graag hiernaartoe, het is een gezellig dorp.’
‘Ik heb in al die jaren nog geen huis geweigerd, die kans kreeg ik niet. Ik woon nog bij mijn ouders in Schagen en hoef daar niet direct weg, maar wilde iets voor mezelf. Het
was een kwestie van geduld en veel reageren. Dit huis is niet heel groot, maar genoeg voor mij. Ik was meteen enthousiast over dit huis. Ik ben vooral blij omdat het een fijne woning is, de huur is niet hoog en ik heb een extra slaapkamer voor als er misschien ooit nog iemand bij komt. Ik heb er zelf een nieuwe keuken in laten zetten. Ik hou erg van koken en heb dus graag een keuken die helemaal naar mijn zin is. De kastjes zijn offwhite en het tafelblad is grijs. In de woonkamer komt tropisch behang en in het
eetgedeelte een mooie eethoek. De kleine kamer boven komt vol boeken. Voor de slaapkamer heb ik wit behang met roze bloemetjes. Het is nu nog een beetje kaal, maar we zijn druk met verven en het behang is al in huis. Ik werk fulltime in een boekwinkel, dus ik moet het vooral van weekenden hebben. Mijn tip voor woningzoekenden: begin gewoon, schrijf je zo snel mogelijk in en hou een ruime blik, want je mag maar drie keer iets afwijzen.’
TEKST: ELSKE KOOPMAN, FOTO: OLAF KRAAKWarmtenetten kunnen een goed alternatief zijn voor gas, maar er komt wel wat bij kijken. Onderhandelingen over aansluiting op warmtenetten zijn langlopende, complexe trajecten, die nog wel eens leiden tot uitstel of afstel.
Om dit voor woningcorporaties te vereenvoudigen, zijn Aedes, een aantal corporaties en warmteleveranciers met elkaar in gesprek over landelijke afspraken.
Die komen in een Startmotorkader: een mijlpaal in het Klimaatakkoord. Voordelen: afspraken over woonlastenneutraliteit, aansluiting bij de wijkaanpak en een transparante businesscase.
» Corporaties hebben afgesproken dat hun woningen uiterlijk in 2050 CO2-neutraal zullen zijn. Dat kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld met warmtepompen of elektrische verwarming. Voor woningen die minder goed te isoleren zijn, kan aansluiting op een warmtenet een alternatief zijn. Daarmee kunnen grote aantallen woningen in één keer van het gas af. Een warmtenet transporteert warm water van de bron naar de huishoudens. Er zijn warmtenetten met hoge, midden en lage temperatuur. De temperatuur van het verwarmingswater bepaalt hoe goed een huis geïsoleerd moet zijn. Warmtebronnen zijn er in verschillende typen: restwarmte van afval- en energiecentrales en chemiebedrijven, biomassa, of een gascentrale.
sluiten op een warmtenet.‘ Een lagere CO2-uitstoot betekent duurzaam verwarmen en overstappen op elektrisch koken’, vertelt ontwikkelingsmanager Eline Busser. ‘Al vanaf 2017 praten we met de gemeente Schiedam, provincie Zuid-Holland, Eneco en Stedin over het beste alternatief voor aardgas.’ Groenoord heeft veel hoogbouw: portiek- en galerijflats uit de jaren 60 en 70. Na uitgebreid onderzoek en het opstellen van een businesscase blijkt aansluiten op het warmtenet van metropoolregio Rotterdam de beste optie. Busser: ‘De warmtebron is industriële restwarmte, voornamelijk afkomstig van Afvalverwerking Rijnmond, vele malen duurzamer dan elektriciteit. Tegen relatief lage kosten realiseren we een hoge CO2-reductie.’
Wouter van den Wildenberg, partner bij Fakton Energy, ontwikkelde businesscases voor een aantal corporaties die willen aansluiten op een warmtenet: ‘Met name in dicht bebouwde gebieden kun je met een relatief lage investering een grote CO2-reductie realiseren. Zeker met een duurzame warmtebron, zoals geothermie of gebruik van restwarmte die anders verloren gaat. Warmtenetten zijn kostenefficiënt in vergelijking met een warmtepomp.’ Voor veel corporaties zijn warmtenetten echter nog onbekend terrein. ‘Pas 8 procent van de corporatiewoningen is nu aangesloten op een warmtenet. Dat moet uiteindelijk zo’n 40 tot 50 procent worden. De komende jaren kan dat voor 200.000 woningen.’
>> Zie kader over Startmotor op pagina 27
Woningcorporatie Woonplus in Schiedam is één van de eerste corporaties die het aandurft: aansluiting op een warmtenet. Nog voor de ontwikkeling van het Startmotorkader trof de corporatie al voorbereidingen om in de wijk Groenoord zo’n 3.000 huurwoningen aan te
In een aanbesteding zocht de corporatie een innovatieve marktpartij voor de technische voorbereiding van de huurwoningen op midden temperatuurverwarming én voor de communicatie met huurders. Binnenkort selecteert de corporatie welke partij aan de slag gaat en met hetzelfde aanbod particuliere woningeigenaren en VvE’s gaat verleiden hun woningen óók op het warmtenet aan te sluiten. Het ‘aansluitpakket’ bestaat uit een unit voor verwarming en tapwater, nieuwe radiatoren, eventueel dubbelglas en een elektrische kookplaat. Totale kosten per woning zijn zo’n 15.000 euro. Daarnaast is de corporatie met de gemeente en Eneco in gesprek over de exploitatie- en leveringsovereenkomst. Busser: ‘Dat is niet ons dagelijks werk en daarom laten we ons daarin begeleiden door Fakton. Ook voor Eneco is het spannend, zij sluiten immers niet dagelijks een overeenkomst voor duizenden woningen.’
Uitgangspunt voor Woonplus is dat de woonlasten voor huurders niet hoger worden dan ze nu zijn. ‘Per saldo worden de woonlasten jaarlijks zo’n 50 euro lager’, schetst Busser. Voor Woonplus gaat het om een flinke investering, maar daartegenover staat dat de onderhoudskosten dalen door het verdwijnen van de centrale blokverwarming. Ook heeft de corporatie een Europese subsidie aangevraagd. Met gemeente en provincie wil Woonplus mensen bewust maken van de noodzaak van de energietransitie. ‘Als woningcorporatie werken we met huurdersparticipatie. Het is belangrijk om op een begrijpelijke manier uit te leggen wat er gaat gebeuren. In een modelwoning laten we zien dat er relatief weinig verandert in de woning. Ook kunnen bewoners ervaren hoe elektrisch koken werkt, daar ligt vaak nog veel
‘Aansluiting op een warmtenet levert met name in dichtbebouwde gebieden een grote CO2-reductie tegen een relatief lage investering’
Nederland moet van het gas af, dat is afgesproken in het Klimaatakkoord. Met ruim 2,2 miljoen huurwoningen zijn corporaties de grootste woningeigenaren. Daarmee zijn zij een logische partij om de startmotor van de energietransitie te zijn en de woningvoorraad sneller te verduurzamen. Maar dit mag niet ten koste gaan van de huurders.
Met de Startmotor zetten Aedes, corporaties en warmtebedrijven de stap naar een grootschalige aanpak voor duizenden woningen tegelijk. De oorspronkelijke ambitie van de Startmotor was tot en met 2022 minimaal 100.000 bestaande huurwoningen aardgasvrij te maken. ’Een groep corporaties, de Startmotorcorporaties, zijn samen goed voor meer dan 200.000 potentiële warmtenetaansluitingen. Voordeel van deze schaalvergroting : aansluiten van grote aantallen woningen biedt warmteleveranciers zekerheid en houdt de kosten laag. Patrimonium in Groningen is een van de Startmotorcorporaties. Ludo Kobes, teamleider Planmatig Onderhoud en Duurzaamheid: ‘Wij gaan aan de slag in een wijk die de gemeente Groningen heeft aangewezen als een warmtenetwijk, samen met de andere corporaties die daar ook woningen hebben, de gemeente Groningen en het warmtebedrijf Warmtestad. Met de Startmotor kunnen we in één keer veel woningen aansluiten, waardoor dat per woning goedkoper wordt. Wil je als corporatie aansluiten op een warmtenet, ga dan snel met je gemeente om tafel. Er komt nogal wat bij kijken, vooral bij bestaande woningen. Voor woningen die goed combineren met een warmtenet, vinden wij warmtenetten een prima alternatief.’
Warmtenetten zijn voor veel corporaties een nieuw fenomeen. Maar ook voor corporaties die er al ervaring mee hebben, zijn de grotere schaal en het hogere tempo een uitdaging. De gesprekken met gemeenten en warmteleveranciers zijn complex en duren vaak lang, er moeten verschillende overeenkomsten worden gesloten voordat huurders daadwerkelijk zijn aangesloten. Dat bracht Aedes, corporaties en warmtebedrijven ertoe een Startmotorkader te ontwikkelen. De kern van het kader bestaat uit afspraken die leiden tot een transparante business case, woonlastenneutraliteit voor de huurder en aansluiting op de wijkaanpak. Het voorbeeld van Woonplus laat zien hoeveel een corporatie zelf moet uitzoeken bij aansluiting op een warmtenet. Met het Startmotorkader wordt dit proces gemakkelijker.
Corporaties kunnen gebruikmaken van de afspraken om lokaal de onderhandelingen te vereenvoudigen. Bert Halm is als bestuurder van Eigen Haard (Amsterdam)betrokkenbijdeontwikkelingvanhet Startmotorkader: ‘Uitgangspunten waren dat huurders er niet op achteruit gaan, het haalbaar moet zijn voor corporaties en dat warmtebedrijven een redelijke winst kunnen maken. Onderling vertrouwen is daarbij heel belangrijk. En kennis van zaken. We ontdekten al snel dat een onafhankelijk toezichthouder moet vaststellen of de bijdrage aansluitkosten redelijk is. En dat we de businesscase alleen sluitend krijgen als het Rijk meer financiert. Het is een lange weg, maar het Startmotorkader is een grote eerste stap in het Klimaatakkoord.’
Om corporaties en huurders te ondersteunen tijdens de jaren van de Startmotor stelt de Rijksoverheid ongeveer 500 miljoen euro aan subsidies beschikbaar. Voor aansluiting op warmtenetten is 200 miljoen euro beschikbaar via de Stimuleringsregeling Aardgasvrije Huurwoningen(SAH).
‘Wil je als corporatie aansluiten op een warmtenet, ga dan snel met je gemeente om tafel’
» weerstand. De eerste huurders zijn inmiddels in de modelwoning komen kijken en de reacties zijn positief.’
Gemeenten bepalen wanneer welke wijk aan de beurt is om aardgasvrij te worden. In de Transitievisie Warmte beschrijven zij of een warmtenet een alternatieve warmtebron is. Voor gemeenten die tempo willen maken met de energietransitie, zijn corporaties een aantrekkelijke gesprekspartner. Andersom is het voor corporaties zaak op tijd bij gemeenten aan tafel te zitten. Het Startmotorkader bevat een stappenplan dat concreet aangeeft hoe corporaties, warmtebedrijven en gemeenten samen goed kunnen aansluiten bij de wijkgerichte aanpak.
‘In gesprekken merk ik nogal eens een gevoel van onbehagen bij gemeente en corporatie’ , zegt Van den Wildenberg. ‘Ze vragen zich af of de warmteleverancier niet zijn zakken vult, over de rug van huurders.’ Een onafhankelijke businesscase, getoetst door een onafhankelijke partij biedt in dat geval inzicht.
‘Wij kunnen berekenen wat een redelijke kostenvergoeding is, die de corporatie kan uitleggen aan huurders.’ Speciale aandacht is daarbij nodig voor het zogenoemde ‘vollooprisico’. ‘Stel dat een wijk bestaat uit 60 procent corporatiewoningen en 40 procent particulier eigendom. Als ook alle particuliere eigenaren meedoen, worden de aansluitkosten per woning lager. Maar let op: de corporatie mag niet meer betalen om het risico af te dekken dat niet alle particuliere eigenaren meedoen. De aansluitkosten per corporatiewoning moeten in verhouding staan tot die voor particuliere woningeigenaren.’
Bij de ontwikkeling van het Startmotorkader werd duidelijk dat met aansluiting bij de wijkgerichte aanpak meteen de hele businesscase aantrekkelijker kan worden, ook voor particulieren.
Van den Wildenberg van Fakton begeleidt regelmatig driehoeksoverleggen tussen gemeente, corporatie en warmteleverancier en weet wat er komt kijken bij de onderhandelingen over aansluiting op een warmtenet. ‘Particuliere woningeigenaren kiezen zelf een alternatieve warmtebron. Een corporatie beslist dat voor een groot aantal woningen tegelijk, en dat biedt de leverancier zekerheid. Corporaties kunnen zo een doorslaggevende rol spelen bij de realisatie van een warmtenet. Ze moeten er echter voor waken dat niet ten koste te doen van de huurder.’
Hij raadt corporaties aan goed te kijken naar kosteneffectiviteit. ‘Lage temperatuur verwarming is vooral geschikt voor goed geïsoleerde nieuwbouwwoningen met bijvoorbeeld vloer- en wandverwarming. Om bestaande woningen op dat niveau te brengen, is vaak een flinke renovatie noodzakelijk. Daar hangt een prijskaartje aan. Corporaties zullen dan ook in de praktijk vooral te maken krijgen met midden en hoge temperatuur warmtenetten.’
Een ander, niet te onderschatten aandachtspunt noemt Van den Wildenberg de communicatie met huurders. Aansluiting op een warmtenet is doorgaans pas mogelijk wanneer 70 procent van de huurders daarmee instemt. In zo’n geval gaan alle huurders verplicht over. Het is dan ook zaak helder te communiceren over de overstap naar een warmtenet, zodat huurders weten wat ze te wachten staat en hoe hun contract voor warmtelevering is geregeld. Gaat de warmteleverancier bijvoorbeeld een contract aan met elke huurder of blijft de warmtelevering onderdeel van het servicecontract tussen corporatie en huurders?
Eenmaal aangesloten op een warmtenet hebben huurders geen keuzevrijheid meer om over te stappen naar een andere energieleverancier. ‘De corporatie moet de verschillende opties helder naast elkaar zetten: de huidige en toekomstige woonlasten. Nu wordt vaak nog uitgegaan van het ‘niet meer dan anders-principe’ (NMDA) uit de Warmtewet. Maar dat gaat in de toekomst niet meer op. De gasprijs zal immers stijgen om het gebruik ervan te ontmoedigen.’ Het Startmotorkader regelt veel op dit vlak, met bijvoorbeeld afspraken over woonlastenneutraliteit en hoe om te gaan met NMDA.
‘Voor gemeenten die tempo willen maken met de energietransitie, zijn corporaties een aantrekkelijke gesprekspartner’
Mensen goed laten wonen en je bedrijf goed leiden. Daar is de corporatiebestuurder verantwoordelijk voor. Marieke Kolsteeg wisselde tijdelijk van baan met de bestuurder van welzijnsorganisatie Minters. ‘Ik wil eigenlijk niet meer dat medewerkers zeggen: dit staat ons beleid niet toe.’
TEKST: MARGRIET PFLUG, FOTO’S: JORIS DEN BLAAUWENAnderhalve week heeft ze alle verhalen opgezogen als een spons, vertelt Marieke Kolsteeg. Haar tijdelijke werk bij Minters heeft grote indruk gemaakt. ‘Natuurlijk wist ik wel dat een huis een basisbehoefte is voor een mens. Maar als je niet oppast dan ben je als bestuurder vooral met de grote abstracte cijfers bezig van toenemende wachtlijsten en achterblijvende nieuwbouw. En zie je toch het werkelijke probleem niet.’
Tijdens haar uitwisseling met Franc Bongaerts van Minters is ze onder andere aangeschoven bij sociale wijkteams in Vlaardingen. Daar zag ze dat bijna elke case die er voorbij komt een huisvestingscomponent heeft. Wat de meeste indruk maakte? Een kwetsbaar meisje van 19 dat door omstandigheden niet meer thuis kon blijven wonen. Ze had een eigen stek nodig met een beetje begeleiding. Verder kon ze het op eigen kracht.
‘In Nederland gaan alle hulpregisters open als mensen zwaar in de problemen zitten. Dit meisje paste in geen enkel hulpvakje. Nog niet, gelukkig. Doe je niks dan is het risico groot dat het mis gaat met haar.’
VEILIG THUIS
Kolsteeg vertelt over haar dilemma: ‘Je eerste impuls is direct het probleem willen oplossen. En daarna bedenk je de belemmeringen. Dit geeft precedentwerking. Zo zijn er nog wel duizend andere hulpvragen. We kunnen haar toch niet bevoordelen... ’
Toch heeft ze de telefoon gepakt en één van haar medewerkers gevraagd mee te denken. ‘Iemand helpen is altijd beter dan niemand helpen.’ Het meisje heeft uiteindelijk via een van de netwerkrelaties van Waterweg Wonen in Rotterdam een kamer gekregen speciaal voor jonge mensen zoals zij. In Vlaardingen kon ze alleen in de daklozenopvang terecht. ‘Aanleiding om er werk van te maken dat we hier in de gemeente ook snel beschikbare woonruimte gaan ontwikkelen zoals een short stay.’
Kolsteeg: ‘Hier heb ik het ’s avonds aan tafel wel met mijn eigen kinderen over gehad: om ze mee te geven dat niet iedereen een veilig thuis heeft.’ Wat heeft de uitwisseling opgeleverd? ‘We gaan meer met Minters optrekken. Meer dan we al deden.’ Hoe? Voorop staat vanaf nu: uitgaan van wat er wél kan. Kijken of onbenullige regels zijn weg te strepen of aan de kaak te stellen. De consulenten Beheer van Waterweg Wonen hebben een lijst met adressen opgesteld waar zorgen over zijn om te checken of die huishoudens bij de wijkteams in beeld zijn. De coördinator Ontruimingspreventie van Minters krijgt eerder een rol bij een oplopende huurachterstand, zodat zij ook echt mee kan werken
aan preventie. Kolsteeg: ‘En we gaan structureel verhalen uitwisselen door informele ontmoeting te organiseren voor de medewerkers van de twee organisaties. Dan vind je elkaar naderhand ook gemakkelijker. Natuurlijk allemaal in het belang van de inwoners van Vlaardingen.’
Dat sluit aan bij de nieuwe koers van Waterweg Wonen sinds vorig jaar. Kolsteeg heeft haar medewerkers uitgedaagd te doen of ze zelf directeur zijn in hun afwegingen en besluiten. ‘Ik wil eigenlijk niet meer dat medewerkers zeggen: dit staat ons beleid niet toe. We praten regelmatig met elkaar om van elkaars afwegingen te leren.’ In een traject om een nieuw ondernemingsplan te maken zijn de medewerkers met hulp van een extern bureau op zoek gegaan naar de echte vraagstukken in hun werk. Waar wringt het? De nieuwe koers heeft het motto Kompassie meegekregen. ‘Huurders zijn daarin gelijkwaardig, maar niet gelijk.’Door alle activiteiten voor het nieuwe ondernemingsplan was 2020 een intensief jaar voor Waterweg Wonen. Dit jaar wil Kolsteeg de ruimte nemen om echt invulling aan de nieuwe koers te geven. Om fouten te maken en daarvan te leren. ‘Dat was ook een tip van de bestuurder van Minters: creëer rust om het eigen directeurschap te laten beklijven.’ Stip op de horizon: huurders die minstens een 8 geven voor de dienstverlening van Waterweg Wonen.
‘Iemand helpen is altijd beter dan niemand helpen’
Kies voor het gemak én de uitstraling van het innovatieve intercomsysteem van Intratone. Strakke individuele displays voor alle gebruikers. Eenvoudig op afstand en in real-time aan te passen door de beheerder via een beveiligde website. Plus: gegarandeerd lagere kosten door snelle installatie en nauwelijks onderhoud.
Maak nu een demo-afspraak via www.intratone-home.nl of bel: +31 (0)6 1460 7287
Intratone is een merk van Cogelec en is het best verkochte intercomsysteem in Frankrijk.
Hier hangen de touwtjes nog uit de brievenbus. De Kolpingbuurt had vroeger een negatief imago door overlast en criminaliteit. Dat is ten goede gekeerd. Sinds de herinrichting samen met de bewoners is het een gezellige volksbuurt waar ook mensen uit andere delen van Nijmegen graag willen wonen. Vorig jaar kon heel Nederland meeleven met de bewoners in de NPO-serie ‘De Kolping – een volkswijk in renovatie’.
Juul Heimans houdt via de halfopen boerendeur contact met de straat in de opgeknapte Kolpingbuurt in Nijmegen
De buurt is tussen januari 2018 en juni 2019 compleet veranderd. Van de 242 huurwoningen zijn er 127 gerenoveerd en 115 gesloopt. Daar zijn 99 woningen voor in de plaats gekomen.
72 nieuwe eengezinswoningen, 7 levensloopbestendige woningen, 16 appartementen en 4 woonwerkwoningen. Ook de openbare ruimte is meegenomen: meer pleintjes, meer ruimte en extra groen.
Het totale budget voor dit project bedroeg 27,2 miljoen euro.
Zelfs op een gure winterdag leven de ‘Kolpingnaren’ op straat. Iedereen kent en groet elkaar. Juul Heimans hangt over de rand van de half geopende boerendeur van zijn gerenoveerde woning. Hij is een van de vele Kolpingnaren die in deze buurt zijn opgegroeid en nooit meer weg willen. De boerendeur was een wens van de bewonersprojectgroep, die dit had afgekeken van de Tilburgse Vogeltjesbuurt. Talis besloot niet alleen de nieuwbouwwoningen, maar ook de gerenoveerde woningen van een dergelijke deur te voorzien. Die staat symbool voor de openheid die de bewoners uitstralen. De levensloopbestendige woning van Erwin en Maria Aben is een zoete inval, want zij hebben ook nog een ‘terrasje’ voor hun deur.
Erwin is nieuw in de Kolpingbuurt, maar voelt zich vanaf het begin geaccepteerd. ‘Ik kwam er wel regelmatig. Vroeger was het anders. Wat zal ik zeggen: soms was het té gezellig. Maar in het algemeen heeft de Kolpingnaar een groot hart op de goeie plek, al wordt daar soms verkeerd tegenaan gekeken.’ Met zijn vrouw Maria, die in deze buurt is
opgegroeid, heeft hij hiervoor twaalf jaar in Beuningen gewoond, tegen Nijmegen aan. ‘De eerste avond daar vergeet ik nooit meer. Ik keek naar buiten en alles was donker. Het was doodstil op straat. Ik zei tegen Maria: volgens mij wordt hier niet geleefd.’
Sinds vier jaar is Maria door onder andere drie hernia’s gekluisterd aan een rolstoel. Toen ze hoorden dat er in de Kolpingbuurt levensloopbestendige woningen werden gebouwd voor mensen met een lichamelijke beperking, grepen ze hun kans. Maria is dolgelukkig met de terugkeer op de plek van haar jeugd.
Erwin heeft tijdens de crisis zijn baan als shovelchauffeur bij een grondverwerkingsbedrijf verloren en is sindsdien niet meer aan de bak gekomen. Hij heeft nu alle tijd voor de verzorging van zijn vrouw. Daarnaast is hij al 40 jaar een verwoed zendamateur. Daarmee heeft hij Maria aangestoken. Beiden hebben via het bakkie een sociaal netwerk
opgebouwd met mensen uit de wijde omgeving, die vaak ook langskomen om koffie te drinken. Erwin: ‘Toen we hier vorig jaar kwamen wonen, was het nog een zandbak. Maar al wel gezellig. Iedereen zette koffie voor elkaar. En ’s avonds kwam iedereen elkaar tegen bij de cafetaria, omdat er door de renovatie weinig gelegenheid was om te koken.’ De cafetaria –voorheen een supermarkt – is een van de weinige panden die in de oude staat is gebleven. Net als de vier koophuizen aan het eind van de buurt, waar studenten wonen. Verder zijn alle woningen nieuw of gerenoveerd en eigendom van Talis.
De Kolpingbuurt is geen gewone buurt. Dat komt door haar geschiedenis en ligging. Tussen 1950 en 1953 bouwde de net opgerichte Katholieke Woningbouwvereniging Kolping (later opgegaan in Talis) 254 woningen op het kleine stukje goedkope grond tussen de Muntweg en de spoorlijn. De meeste woningen werden toegewezen door de gemeente. Die bestemde een groot deel van de nieuwe huizen voor urgente woningzoekenden, zoals Indische Nederlanders en bewoners
van krotten en noodwoningen. Ook ambtenaren en arbeiders van nabijgelegen fabrieken vonden er onderdak. De Kolpingbuurt groeide uit tot een arbeidersbuurt met een heel eigen karakter. Er is één toegangsweg. Wie er niets te zoeken heeft, komt er niet. Dit heeft het wij-zijgevoel in de buurt versterkt. De bewoners gingen voor elkaar door het vuur, maar moesten weinig hebben van ‘indringers’. Ze tartten het gezag en trokken zich weinig aan van wet en gebod. De politie durfde er niet op te treden zonder een MEpeloton achter de hand. Mede-werkers van Talis voelden zich er ook niet altijd veilig.
Elly Wolf, sinds 2012 actief als wijkadviseur in de Kolpingbuurt: ‘Het gebeurde wel dat collega’s na een bezoekje in de wijk hun auto zonder wielen terugvonden.’ Nieuwkomers werden argwanend bekeken.
Wolf: ‘Bij een bezichtiging kregen ze soms te horen dat
‘Toen we hier vorig jaar kwamen wonen, was het nog een zandbak. Maar al wel gezellig. Iedereen zette
koffie voor elkaar’
Wijkadviseur Elly Wolf
met Maria in een opgeknapte straat in de Kolpingbuurt. Toen Talis aankondigde de buurt op de schop te nemen, namen bewoners aanvankelijk een verzetshouding aan, vertelt Wolf.
Na de eerste argwaan van de bewoners, hebben zij uiteindelijk volop meegedacht over de plannen voor de vernieuwing.
In een reuze-‘letterbak’ aan één van de gevels hebben bewoners foto’s en andere herinneringen aan de oude situatie opgehangen, zoals een bos met de sleutels van alle gesloopte huizen.
anderen de woning harder nodig hadden. Dan dropen ze af en zo kon het gebeuren dat nummer 140 of 150 op de lijst de woning kreeg.’ Veel bewoners leefden van een uitkering. Dat was haast de norm. Wolf: ‘Als iemand ’s ochtends naar zijn werk ging, kwam het voor dat de buren hem toeriepen dat je gek bent om te werken voor je geld, want je kunt het geld ook gewoon krijgen.’
Toenmalig burgemeester Ter Horst besloot begin deze eeuw een einde te maken aan wat zij de ‘vrijstaat’ noemde en nam een voorschot op wat later de Rotterdamwet ging heten. Er kwamen regels voor een bijzondere woningtoewijzing. Nieuwe bewoners moesten 23 jaar of ouder zijn, betaald werk hebben en mochten de vijf voorgaande jaren niet in aanraking zijn geweest met justitie. Dit heeft de buurt in sociaal opzicht goed gedaan, stelt Wolf. In 2014 besloot Talis geen nieuwe bewoners meer te huisvesten in vrijkomende woningen, omdat ze in dat jaar de plannen
voorbereidde voor renovatie en nieuwbouw. Wolf: ‘De Kolpingbuurt was in onze ogen een normale volkswijk geworden en dat wilden we zo houden. De sociale cohesie die we in andere buurten met moeite van de grond krijgen, is hier van nature aanwezig. Hier krijgt niemand de kans maandenlang dood te liggen in zijn huis. Als iemand ziek is, komen de buren met een pannetje soep langs.’
Toen Talis aankondigde de buurt op de schop te nemen, namen bewoners aanvankelijk een verzetshouding aan. Wolf: ‘Ze waren gewend dat alles voor hen werd bepaald, dus er zou wel een kant-en-klaar plan in de la liggen. De stemming sloeg om, toen bestuurder Ronald Leushuis tijdens een buurtbijeenkomst duidelijk maakte dat er nog niets was besloten en dat bewoners zich konden opgeven voor een participatietraject om mee te denken.’
Hillina Wolters, sinds 2015 als projectleider bij de Kolping betrokken en tegenwoordig projectmanager bij Talis: ‘Zowel nieuwe bewoners als mensen die hier al lang wonen »
Foto midden onder:
Annabel Meulenveld (23) huurt één van de vier woon-werkwoningen. Ze voldoet aan de eis van Talis van bedrijvigheid met uitstraling voor de buurt. Annabel maakt onder andere vlogs en bedrijfsvideo’s in opdracht (annabel.nl). Is opgegroeid in Nijmegen, maar nieuw in de Kolpingbuurt: ‘De mensen zijn hier heel direct en superaardig.’
Alle nieuwe en gerenoveerde woningen hebben zonnepanelen gekregen.
Op de grote foto staat links Truus Lentjes. Ze is op bezoek bij haar dochter Heidi en kleinkinderen Amber en Jayden. Zelf woont ze in een nieuw appartement (foto midden boven).
gaven zich op. Van de 28 participanten zijn er zo’n twaalf tot het einde actief gebleven en zij haalden ideeën op bij andere buurtbewoners. Wij wilden zo min mogelijk slopen, want nieuwbouw kost meer geld dan renovatie. Ons aanvankelijke idee was de minder mooie woningen aan het begin van de wijk te slopen en de chiquere aan het eind te renoveren. Maar de bewoners waren bang voor een scheiding tussen een oude en nieuwe Kolping. Daarom hebben we renovatie en nieuwbouw door elkaar gedaan.’
Bijna de helft is vernieuwd. Na aanbestedingsprocedures, waarbij bewoners ook werden betrokken, is aannemer Hendrik Bouw en Ontwikkeling van drie partijen als beste uit de bus gekomen. Advies- en ontwerpbureau Buro SRO kwam op het idee van de Kolpingstraat weer de hoofdstraat te maken die ze vroeger ook was, onderbroken door zes pleintjes (vroeger waren dat er twee) die als bedeltjes aan een armband (de hoofdstraat) hangen. Hiermee werd
voldaan aan de wens van meer licht en ruimte. Een aantal woningen dat dwars op het spoor stond, is vervangen door nieuwe woningen evenwijdig aan het spoor. Die hebben als voordeel minder geluidsoverlast. Voor het betrekken van de bewoners bij de fysieke én sociale opknapbeurt van de buurt kreeg Talis in februari een eervolle vermelding bij de uitreiking van de jaarlijkse Architectuurprijs van Architectuurcentrum Nijmegen. ‘Hun aanpak is een inspirerend voorbeeld voor werken aan sociale duurzaamheid’, aldus het juryrapport.
Wolters roemt de samenwerking tussen corporatie, aannemer gemeente en bewoners. ‘Soms vond de aannemer dat we te veel meegingen in de wensen van de bewoners. Dan ging hij op de rem staan. Bij nader inzien waren bewoners bijvoorbeeld niet blij met de plekken voor de leidingen en radiatoren van de cv, maar dat kon de aannemer niet meer veranderen zonder hoge kosten te maken. En de bewoners van hoekwoningen zagen hun wens voor
een achterom naast hun woning niet in vervulling gaan, omdat de architect bedong dat daar een dichte muur kwam. Maar in grote lijnen is iedereen blij met het resultaat.’ Voordat het zover was, hebben bewoners veel overlast moeten doorstaan. Straten die op last van nutsbedrijven keer op keer werden opengebroken; bewoners die twee en soms zelfs drie keer van woning moesten wisselen. Soms konden ze er met de auto niet door om hun spullen te verhuizen, maar ook hier deed de burenhulp wonderen. Met handkarren hielpen ze elkaar om de boedel van de ene naar de andere plek te sjouwen.
Wolters: ‘Tijdens een recente evaluatie hebben we ons de vraag gesteld of we beter een jaar extra hadden kunnen uittrekken voor de uitvoering van alle werkzaamheden. Nu hebben we alles binnen anderhalf jaar moeten doen, wat het voor iedereen behoorlijk intens maakte.’ Vooraf konden bewoners aangeven of ze in de Kolping wilden blijven
wonen en dus tijdelijk een wisselwoning wilden. Of dat ze met stadsvernieuwingsurgentie wilden verhuizen, bijvoorbeeld omdat ze opzagen tegen twee keer verhuizen, een grotere woning wilden of in een andere wijk wilden wonen. Toch is van die mogelijkheid nauwelijks gebruikgemaakt, ook niet door de nieuwelingen in de wijk. Iedereen die wilde, kon in de wijk blijven wonen en bijna iedereen wilde dat ook. ‘Dat nam veel kou uit de lucht’, zegt Wolters.
De huurders van de gerenoveerde woningen betalen hetzelfde als vóór de renovatie. Bij mutaties gaat de huur zelfs iets omlaag om een betere verhouding te krijgen met de huur van de nieuwbouwwoningen, die groter zijn en beter geïsoleerd. Overigens hebben alle woningen zonnepanelen, zodat iedereen zijn energiekosten kan verlagen. Voor de bewoners die twee keer moesten verhuizen is het zwaar geweest, zegt Wolf. ‘Daardoor hebben we dingen gedaan die we normaal niet doen. Vaak ook om geen tijd te verliezen. Als een wisselwoning leeg moet omdat er andere
Vlak voor de sloop van haar oude huis overleed de man van Truus (links op de foto). Ze kon het psychisch niet aan om in de oude woning te blijven en kreeg vervroegd een wisselwoning, maar moest snel weer naar een ander tijdelijk adres. Nu komt ze tot rust in haar nieuwe appartement. ‘Het was te veel’, verzucht ze. Maar ze is blij dat ze dichtbij haar familie kan blijven.
Dochter Heidi: ‘Mijn moeder heeft het moeilijk gehad met haar gezondheid. Maar iedereen kent haar en helpt als het nodig is. Als ze in een andere buurt had gewoond, was het niet goed afgelopen.’
‘Iedereen die wilde, kon in de wijk blijven wonen en bijna iedereen wilde dat ook’
Henri van de Wardt
woont in een nieuwe woning op de oude plek, maar dan evenwijdig aan het spoor in plaats van haaks daarop. Dat geeft minder geluidsoverlast.
mensen in moeten en de bewoner ligt in het ziekenhuis, dan halen we zelf even de spullen op.’
In de tv-serie die over de Kolpingbuurt is gemaakt en afgelopen december werd uitgezonden, worden Elly Wolf en haar collega Bert van den Hurk gevolgd bij de steun aan bewoners. Zo zien we dat Bert de ene bewoner helpt met het ophangen van de gordijnen en de andere met het verhuizen van de koikarpers in een klikobak vol water. Hij heeft zelfs een tweedehands zwembad via Marktplaats gekocht als tijdelijk onderkomen voor de vissen. Wolf: ‘Dat was voor mij over de grens. Prima om oplossingen aan te dragen, maar bewoners moeten het zelf doen en niet de wijkbeheerder. Daar hebben Bert en ik stevige discussies over gehad. Ze noemden ons wel het echtpaar van Talis, haha. We konden enorm kibbelen, maar aan het eind van de dag dronken we samen een wijntje en was het weer goed.’
Talis en aannemer Hendriks Bouw en Ontwikkeling gaan in april en mei 2020 rondleidingen organiseren voor corporaties. Corporatiemedewerkers kun zich daarvoor inschrijven.
Stuur een mailtje naar reactie@talis.nl als je een uitnodiging wilt ontvangen. Meer informatie over de Kolpingbuurt: www.indekolping.nl.
Dankzij een groot aanpassingsvermogen en flexibiliteit bieden de producten van de serie Eurovit van Ideal Standard perfecte sanitaire oplossingen voor bijna alle bouwprojecten. Door een even praktisch als aantrekkelijk design zijn de wastafels, fonteinen, toiletten en bidets van de serie Eurovit geschikt voor projecten in de woningbouw en in de commerciële en publieke sectoren.
De wastafels van Eurovit zijn beschikbaar met zowel ronde als hoekige basisvormen. Volgens de huidige trend in de richting van hoekige basisvormen zijn de wastafels van de serie Eurovit uitgebreid met aantrekkelijke hoekige wastafel varianten.
De wandclosets van de serie Eurovit zijn beschikbaar als zowel randloze variant alsook met een normale spoelrand. Daarmee is het Eurovit keramiek nog universeler inzetbaar en voor alle doeleinden een ideale oplossing – en dat alles tegen een zeer goede prijs-kwaliteitverhouding
Eurovit Staand Closet Vlakspoel P K
Vlakspoel, PK V320101 Vlakspoel, PK + 6cm V311601
Vlakspoel, AO V313101 Vlakspoel, AO + 6cm V311701
V311601
Eurovit Wandcloset Diepspoel 520 mm diepspoel V390601 V390601
/AO 520 mm randloos K284401
/Randloos
Eurovit Wastafel Rond 650 mm V 134001 600 mm V144001 550 mm V 154001 500 mm V200101
In corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens wonen vooral huishoudens met de 20 procent laagste inkomens. Dit aandeel is tussen 2015 en 2018 met bijna 5 procentpunt gestegen, wat een versnel-ling van de trend betekent ten opzichte van de periode 2009-2015. Middeninkomens en hogere inkomens verlaten juist vaker hun corporatiewoning.
‘De laagste inkomens wonen steeds vaker in sociale huurwoningen, omdat dat het beleid is. Dat is gericht geweest op het verminderen van het aantal sociale huurwoningen en op het steeds vaker toewijzen van deze woningen aan de allerarmsten. De hogere inkomens krijgen juist minder van deze woningen toegewezen en stromen uit en
daarom daalt deze lijn heel sterk. De laatste jaren daalt de onderste lijn harder, bijvoorbeeld door de acties tegen scheefwonen.’
‘De net niet allerlaagste inkomens in een corporatiewoning nemen minder toe, waarschijnlijk omdat meer allerlaagste inkomens in de huizen trekken. De kwetsbare groepen, zoals werklozen, mensen met een licht verstandelijke beperking, ex-patiënten uit de geestelijke gezondheidszorg, vinden geen andere woning. Dit zijn de bedoelde uitkomsten, want we willen dat de allerarmsten in corporatiewoningen een plek vinden. Onbedoelde uitkomst is dat de concentratie van deze groepen leidt tot problemen. We willen dit, maar het wordt nu te eenzijdig. Woningcorporaties kunnen hier onder meer wat aan doen door meer middeninkomens
toe te laten in hun woningen. Zij hebben deze ruimte, maar benutten die nu nog te weinig. Overigens leveren niet alle middeninkomens een bijdrage aan de leefbaarheid. Een accountant die nooit thuis is, doet minder voor een wijk dan een verpleegkundige of agent die meedoet in de in de wijk.’
‘Je kunt zorgen dat de arme wijken niet verder afglijden door het afbreken van de verzorgingsstaat tegen te gaan. Zorg bijvoorbeeld dat je mensen eerder aan werk helpt en zorg voor goede begeleiding van mensen met psychische problemen.’
Meer lezen? Kijk op: www.aedes.nl/ veerkracht
‘Voorkom afglijden armste wijken door goede begeleiding’
Hoe zet je digitale technologieën in om de doelstellingen van de corporatie te bereiken? Dat is een strategische vraag die bij uitstek in de bestuurskamer op tafel zou moeten liggen. Toch staat digitalisering nog niet in elke RvC op de agenda. Drie toezichthouders aan het woord over kansen en dilemma’s.
TEKST: LISETTE VOS, ILLUSTRATIE: CURVEDigitale transformatie, Internet of things, blockchain. Volgens toezichthouder Boban Vukicevic leiden buzzwoorden vaak af van de kernvraag: hoe kan de corporatie digitale technologieën inzetten om de doelstelling van de organisatie te bereiken? Vukicevic is expert digitale innovatie en toezichthouder bij de Brabantse woningcorporatie Leystromen. ‘Nieuwe technologieën bieden inderdaad veel kansen. Maar elke organisatie moet bij het begin beginnen: wat is de missie? En hoe kan technologie daaraan bijdragen?’
Vukicevic is sinds mei vorig jaar commissaris bij Leystromen met digitalisering en sociale innovatie in zijn portefeuille. De Governancecode, waarin de maatschappelijke doelstelling van corporaties staat beschreven, is een belangrijke leidraad. ‘Als je de exacte doelen van een organisatie kent, begint het denken over digitalisering. Technologie is een middel, geen doel op
zich. Woningcorporaties zetten zich in voor betaalbare en passende woningen voor huurders met een laag inkomen. Zij bewaken de financiële continuïteit en luisteren naar geluiden uit de samenleving. In digitale technologieën moet de huurder dus centraal staan.’ Niets doen is volgens Vukicevic geen optie: ‘Als corporatie moet je die maatschappelijke trends onderkennen, en daarin meegaan.’ De impact van de smartphone is enorm: nagenoeg iedereen heeft een eigen computer in zijn broekzak en is met de wereld verbonden. Steeds meer data – via apps en sensoren –zijn beschikbaar. Organisaties kunnen met data beter onderbouwde beslissingen nemen (zoals op het gebied van duurzaamheid) en kosten besparen.
De VTW houdt – in samenwerking met Aedes – vanaf eind april 2020 zes regionale bijeenkomsten over toezicht op digitalisering. Spreker is onder anderen digi-commissaris Ries Bode, met ervaring in de maritieme en logistieke sector. Hij stelt – op basis van onderzoek van het Nationaal Register – dat de kennis in de RvC over digitalisering vaak onvoldoende is en dat de digitale transformatie vaak geen onderdeel is van de strategie van de organisatie. Zijn advies aan de RvC: zet het thema op de agenda.
Daarnaast werkt de VTW – in samenwerking met Ries Bode – aan een update van de handreiking over toezicht op digitalisering en informatietechnologie uit september 2018, met aandacht voor de digitale strategie (kansen en risico’s), dilemma’s voor toezichthouders en vragen voor de bestuurder.
Kijk voor meer informatie op: www.vtw.nl/informatisering-en-digitalisering
De Vereniging Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW) heeft digitalisering hoog op de agenda. De digitale transformatie heeft impact op de strategie van de corporatie: hoe kunnen we met veel beschikbare data betere beslissingen nemen en wat betekent dit voor de manier van werken? Wat zijn de kansen en risico’s? Dit zijn bij uitstek vragen voor toezichthouders, maar nog niet elke RvC gaat er mee aan de slag. In vacatures voor nieuwe RvC-leden wordt vaker gevraagd om kennis en ervaring op dit gebied, maar de digi-commissaris is geen gemeengoed.
Michel Hofman, Chief Information Officer (CIO) van het Isala ziekenhuis in Zwolle én toezichthouder bij Woonbedrijf ieder1 in Deventer en Zutphen, vraagt in de RvC wél al nadrukkelijk aandacht voor het thema. ‘Er zijn steeds meer mogelijkheden, tegelijkertijd neemt de afhankelijkheid van digitale systemen toe. In de auditcommissie hebben we als RvC onder meer gesproken over cybersecurity. Een datalek bijvoorbeeld is niet 100 procent te voorkomen. Maar de kans daarop kun je wel zo klein mogelijk maken.’
Volgens hem begint een aanpak cybersecurity met inzicht in de risico’s en die op waarde kunnen schatten. Hij pleit voor Kritieke Prestatie Indicatoren (KPI’s) voor digitale omgevingen. ‘Net als bij de KPI’s voor de financiële bedrijfsvoering zouden die aan minimale eisen moeten voldoen. In de financiële sector is dat al gebruikelijk.’ Hofman, die veel ervaring heeft opgedaan in de bankwereld, heeft niet alleen oog voor de risico’s: hij ziet ‘ontelbaar veel kansen’ voor corporaties. Als voorbeeld noemt hij de digitale corporatie qlinker
van de Utrechtse corporatie Mitros. ‘Het digitale platform stelt de huurder in elk bedrijfsproces centraal, zoals het aanbod huurwoningen of de afhandeling van een klacht. Qlinker maakt het voor de huurder zo gemakkelijk mogelijk om zelf zaken te regelen. Die aanpak juich ik toe.’ Achter het platform qlinker gaat een hele wereld schuil die wel dilemma’s oplevert, zoals de uitwisseling van data met de Belastingdienst voor de inkomenstoets. De toekomstige huurder moet hiervoor eenmalig toestemming geven. ‘Dat werkt efficiënt, maar het systeem moet wel de privacy waarborgen. Dat kan door één checkvraag te stellen: voldoet de huurder aan de inkomenstoets ja of nee? De traditionele route is niet per definitie veiliger. Als je een salarisstrookje naar een organisatie opstuurt, loop je kans dat het gaat rondslingeren.’
Woonbedrijf ieder1, waar Hofman toezichthouder is, staat nog aan het begin van de digitale transformatie. De corporatie koos voor een nieuw ERP-systeem voor de interne bedrijfsprocessen met meer mogelijkheden om te digitaliseren en daarmee data sneller en beter te kunnen analyseren. Maar de datakwaliteit is nog onvoldoende om hiermee al volop aan de slag te gaan. Hofman: ‘Ambities zijn belangrijk, maar je moet als RvC ook sensitief zijn. Wat kan een organisatie aan? Het is van belang om eerst een goed fundament te leggen.’ Studentenhuisvester SSH& in Arnhem en Nijmegen is al een stap verder: hun jonge huurders willen zaken online kunnen regelen. En dat kan: zij dienen bijvoorbeeld via het platform Ask Simon een reparatieverzoek in. Ander voorbeeld: studenten bezichtigen vanuit het buitenland online een studentenkamer die SSH& aanbiedt. In de RvC gaan de gesprekken tot nu toe vooral over de risico’s, stelt toezichthouder Merel Ruiter. ‘Waarborgen we de privacy van de huurders? Zijn de digitale systemen veilig en hoe kunnen we een datalek voorkomen? Dat zijn de vragen die we stellen.’
De VTW-bijeenkomst over toezicht op digitalisering van eind vorig jaar spoorde Ruiter aan om na te vragen of de corporatie een digitale strategie heeft: die bleek er te zijn. De RvC houdt binnenkort een themabijeenkomst over digitalisering, waarin de manager Financiën een presentatie over de IT-strategie houdt. ‘Iedereen ziet het
belang. We hebben de managers van alle betrokken afdelingen uitgenodigd, ook van wonen en vastgoed. Want digitalisering vraagt om een integrale aanpak.’ Ruiter (28 jaar) heeft in de RvC heeft de meeste kennis over digitalisering, hoewel ze maar een half jaar werkervaring op IT-gebied heeft bij het Instituut Fysieke Veiligheid. Het zegt ook niet alles dat ze één van de jongste commissarissen in de sector is. ‘Toen ik student was, zat iedereen op Facebook. Nu zitten studenten op Snapchat en voel ik mij al oud. De ontwikkelingen gaan zo hard dat je snel achterloopt.’
Volgens Boban Vukicevic kunnen toezichthouders met veel of juist weinig digitaliseringskennis prima met elkaar het gesprek voeren. ‘De kloof is niet zo groot. Als je te veel in digitaliseringstermen blijft hangen, raken sommigen wellicht snel afgeleid, omdat het hun wereld niet is. Maar je krijgt iedereen mee als je het gesprek voert over de maatschappelijke doelen van de corporatie, en wat digitalisering voor huurders kan betekenen. Daar gaat het om. De technologie is in deze fase het minst relevant.’
‘Je krijgt iedereen mee als je het gesprek voert over wat digitalisering voor huurders kan betekenen’
Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze rubriek zoomen we op één regio in. Hoe is de situatie?
En welke rol spelen woningcorporaties? In Groningen zijn de verschillen enorm. Van krimp en aardbevingsproblematiek in de ‘ommelanden’ tot een zwaar overspannen woningmarkt in de stad. Hoe gaan de corporaties om met deze verschillen?
TEKST: JASPER MONSTERVoor Sije Holwerda, directeur-bestuurder van de Groningse woningcorporatie De Huismeesters, zijn de prioriteiten duidelijk. De stad heeft, net als bijna alle andere grote Nederlandse steden, te maken met een zeer gespannen woningmarkt. De huizenprijzen schieten de lucht in, de druk op de sociale huurwoningen neemt toe en er is een duurzaamheidsdoelstelling.
‘We moeten tegen de klippen op bouwen om aan de vraag te kunnen voldoen’, legt Holwerda uit. ‘Tegelijkertijd ligt er de ambitie om als stad in 2035 CO2neutraal te zijn. Een grote uitdaging voor de zes corporaties in de gemeente Groningen. Zeker omdat we ook niet zomaar willen uitbreiden. We willen de kwaliteit van de omgeving behouden dus bouwen moet zoveel mogelijk in de stad zelf.’
Wethouder Roeland van der Schaaf (PvdA, wonen) onderschrijft zijn visie. ‘Qua gekte, prijsstijgingen en gemiddelde verkooptijd komen we in de buurt van steden als Utrecht en Amsterdam. Ik denk dat die problemen de komende jaren alleen maar groter worden. Samenwerken met marktpartijen en corporaties is essentieel.’
De oververhitte woningmarkt in de stad Groningen is de helft van het verhaal. De rest van de provincie heeft twee compleet andere opgaven die vragen om een oplossing: de krimp en de aardbevingsproblematiek. Holwerda kent die andere kant van de medaille maar al te goed. Als voorzitter van samenwerkingsverband G13 – waarin alle corporaties uit de provincie zich hebben verenigd – probeert hij alle neuzen dezelfde kant op te krijgen. Het doel? Gezamenlijk oplossingen bedenken en zo verbinding maken tussen de stad en de ‘ommelanden’.
‘Zo’n acht jaar geleden begonnen we met de C14. Daarin zaten alle corporaties die actief waren in het aardbevingsgebied. Samen pakten we zaken aan als de versterkingsopgave, de schadeafhandeling en de communicatie richting de bewoners. Maar we merkten dat ook op andere terreinen samenwerken noodzakelijk was. Daarom hebben we sinds begin dit jaar twee verschillende samenwerkingsverbanden. G13 voor de gehele provincie, KR8 voor de corporaties in het aardbevingsgebied. Er is geen regio in Nederland te vinden waar de verschillen op de woningmarkt zo groot zijn als in Groningen.’
Aantal inwoners: 231.299 (Groningen stad), 352.689 (regio) Aantal huishoudens: 135.076 (Groningen stad), 158.664 (regio) Woningmarktregio: Groningen Drenthe Woningcorporaties: 14 in de provincie, waarvan 6 in Groningen stad Aantal woningen stad: 114.733 (huur 60% en koop 40%)
Aantal woningen regio: 164.929 (huur 40% en koop 60%) Type huur provincie: 68% sociaal/ 32% particulier Gemiddelde maandhuur corporatiewoningen: 515 euro (Groningen stad) 505 (vijf gemeenten Noord-Groningen) Gemiddelde WOZ: 166.000 euro (provincie), 157.000 euro (stad)
In Noordoost-Groningen is woningcorporatie Acantus actief in vijf gemeenten en heeft ruim 13.000 sociale huurwoningen in beheer. Directeur-bestuurder Anita Tijsma omschrijft haar werk als ’de ruimte benutten voor nieuwe samenwerkings- en woonconcepten én voorkomen dat we de rafelrand van Nederland worden.’ Naast de aardbevingen heeft het uitgestrekte gebied ook te maken met een bevolking die steeds ouder wordt, in aantal daalt en een relatief lage economische status heeft. Om die problemen zo goed mogelijk te kunnen aanpakken, is Acantus lid van zowel de G13 als de KR8.
‘Noordoost-Groningen aanduiden als krimpgebied is te
eenvoudig en doet geen recht aan deze mooie regio’, zegt Tijsma meteen. ‘Sommige kernen zijn door de aanwezige voorzieningen juist wel in trek. Daar moet je als corporatie op inspelen. Geen groei van de voorraad, maar verandering. Dat is een uitdagend businessmodel.’
Daarnaast heeft Tijsma ook nog te maken met de gevolgen van de aardbevingen in het gebied. ‘Door de onzekerheid die deze problematiek met zich meebrengt voor de bewoners is de urgentie van aardbevingsbestendige woningen hoog, met daarnaast betaalbaarheid die belangrijk blijft.’ De oplossing in deze complexe opgave: samenwerken en innoveren. ‘Want hoe complex de problemen ook zijn, er ontstaan kansen in een gecombineerde aanpak.’
In Delfzijl bijvoorbeeld, de gemeente met de grootste bevolkingsdaling van 14 procent heeft Acantus voor 386 huurders nieuwe woningen gebouwd. De noodzakelijke versterkingsopgave door de aardbevingen is gecombineerd met innovatieve wijkvernieuwing. ‘We werken intensief samen met huurders, gemeente en aannemers en hebben nieuwe, kleinere woningen geïntroduceerd. De nieuwbouw is duurzaam en toekomstbestendig, past beter bij de gemiddelde grootte van de huishoudens en de woningen zijn door de beperkte oppervlakte beter te betalen.’ Huurders zijn er blij mee. ‘In deze regio is veel armoede,
mensen moeten wel met plezier kunnen blijven wonen’, zegt Edo Ladage, voorzitter van Huurderskoepel Acantus. ‘Daar strijden wij voor. En zo’n versterkingsopgave als in Delfzijl is juist een kans om op een creatieve manier te kunnen voldoen aan de vraag van de bewoners. Wel is het belangrijk dat we de juiste keuzes maken. Over tien jaar moeten we er met een goed gevoel op kunnen terugkijken.’
Hoe groot de verschillen soms ook zijn, de partijen in Groningen zijn het er over eens: samenwerken is de sleutel tot succes. ‘Een duivels dilemma is het soms’, erkent Holwerda. ‘Als je probeert de problemen in de stad op te lossen, conflicteert dat al gauw met de belangen twintig kilometer verderop. Maar zolang we in gesprek blijven en de programma’s goed op elkaar afstemmen, komt dat zeker goed.’ ‘Makkelijk is het niet, maar we moeten een paar jaar lang stug dit beleid volhouden’, aldus wethouder Van der Schaaf. ‘We beseffen dat we elkaar nodig hebben. Het toekomstperspectief van het hele Noorden is van levensbelang voor onze stad.’
‘We werken intensief samen met huurders, gemeente en aannemers’
Communities creëren
Timpaan is een maatschappelijk betrokken woningontwikkelaar. Timpaan is in het bijzonder gericht op betaalbare woningen voor starters, gezinnen, kleine huishoudens, ouderen en zorgbehoevenden. Door onze kennis van betaalbaar én hoog waardig wonen, leggen woningcorporaties steeds vaker een adviesvraag bij ons neer. Onlangs hebben wij voor een corporatie een haalbaarheidsonderzoek gedaan voor een grote woonzorglocatie. Timpaan sprak met diverse belang hebbenden, zoals de eigenaar, huurders, de gemeente en omwonenden. Deze brede input heeft geleid tot een aantal scenario’s, inclusief doorrekening. In ons advies
hoeven bewoners hun wijk niet uit: eerst worden er nieuwe woningen toegevoegd en kan men verhuizen. Daarna pas vindt sloop of renovatie plaats. Dit is voor de bewoners fijn. Maar ook voor de corporatie financieel aantrekkelijk. Deze scenario’s gaan verder dan een ontwerp. Wij maken een financieel haalbaar plan dat als grondige basis dient voor een verder ontwikkeltraject, dat Timpaan dan uiteraard ook kan uitvoeren. Een plan dat kan rekenen op draagvlak bij de verschillende stakeholders. Van visie naar realisatie is ons devies.
Een haalbaar én breed gedragen ontwikkelplan.
Weet u nog. Een maand geleden maakten we ons druk over de ‘Red dit land’-tweet van Thierry Baudet. Ook wel bekend geworden als de ‘Marokkanen’-tweet. De leider van de virtueel grootste politieke partij van Nederland twitterde dat vriendinnen ‘ernstig worden lastig gevallen door vier Marokkanen’ en ‘Breek los van politiek correct gelul. Red dit land’. De vraag of de tweet is gebaseerd op juiste of onjuiste feiten is niet zo relevant. Baudet maakt de vier Nederlanders met een migratieachtergrond (ambtenaren in functie of niet, sympathiek of niet, Marokkaan of niet) tot symbool van de teloorgang van Nederland. Door op hem te stemmen kan het land gered worden, is zijn boodschap.
De tweet zelf is gewoon de zoveelste coming-out van Baudet. Ik verbaas mij vooral over de reacties van zijn collega-politici. Die varieerden van ‘Onjuist en veel te kort door de bocht’ via ‘Onverstandig’ tot ‘Wees een vent en bied je excuses aan’. Vrijwel iedereen legde een link met de onjuiste feiten waarop Baudet zich baseerde. Niemand groef een spade dieper. Niemand benoemde het onderliggende, tamelijk angstaanjagende, probleem.
Het is een nare waarheid, maar de medestanders van Baudet zijn flink vertegenwoordigd onder huurders van corporatiehuizen. En dat sluit naadloos aan bij het onlangs verschenen RIGO-rapport Veerkracht in het corporatiebezit over de groeiende tweedeling in Nederland. ‘Arme wijken gaan hard achteruit’ kopte Trouw over dat onderzoek. Een stem op een protestpartij ligt dan voor de hand. Neem het stemmers uit armere wijken eens kwalijk.
Dat brengt me terug bij de spade dieper. Het garen dat Baudet spint, wordt door overheidsbeleid als wol op het spinnenwiel gezet. De tweet van Baudet is niets anders dan een politiek vakkundig vermomde noodkreet uit gewone wijken, waar het almaar slechter gaat. Zolang de volkshuisvesting beleidsmatig gezien wordt als een tijdelijk vangnet voor de verliezers op de woningmarkt kan Baudet zich verheugen in een groeiende aanhang. Red dit land. Begin bij de volkshuisvesting.
Marco de Wilde is directeur-bestuurder bij Veluwonen in Eerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl
‘Red dit land, begin bij de volkshuisvesting’
» Geen beleidsnota’s schrijven, maar concrete problemen aanpakken. Dat was in oktober 2018 het uitgangspunt van het Topteam Integratie Vluchtelingen Limburg. Deze club van een tiental directeuren uit bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties, waaronder twee woningcorporaties, wilde de kar trekken bij het huisvesten van 25 grote gezinnen met een verblijfsvergunning in Limburg. In heel Nederland bleek het voor gemeenten lastig om een huis voor acht of meer gezinsleden te vinden. Gewone eengezinswoningen zijn te klein. En dus blijven veel grote gezinnen noodgedwongen in een asielzoekerscentrum, ook al hebben ze een verblijfsvergunning. De gemeente Sittard-Geleen, de plaatselijke afdeling van Vluchtelingenwerk en corporatie ZOwonen
Jacobs. Een woonkamer, zeven slaapkamers met voldoende daglicht , een keuken plus bijkeuken en twee badkamers met twee aparte wc’s. Een stevige ingreep, maar bouwkundig uiteindelijk eenvoudig, zegt hij. Afgezien van enkele extra uitdagingen. Zo wilde de gemeente in iedere woning één centrale meterkast in plaats van de oorspronkelijke twee. Dat was even puzzelen, zegt Jacobs. ‘Maar dat is het leuke van mijn vak.’
Een half jaar na de eerste voorbereidingen van het project konden de twee gezinnen de sleutel van hun woning in ontvangst nemen. Nog voor de jaarwisseling betrokken ze de woningen in de wijk in Geleen-Zuid. Over een jaar of tien zal ZOwonen het complex slopen. Tegen die tijd zullen de oudere kinderen waarschijnlijk niet meer thuis wonen, zegt Godderij. De medewerkers van de corporatie hebben de directe buren van de twee gezinnen allemaal persoonlijk geïnformeerd. Maar er zijn geen grootschalige voorlichtingsbijeenkomsten voor de buurt georganiseerd. We maken er geen buitengewoon verhaal van, zegt de directeur-bestuurder. En tot nu toe is er in de buurt geen ophef geweest.
besloten de handschoen op te pakken. Halverwege 2019 ‘koppelde’ het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) twee gezinnen aan Sittard-Geleen. Een Syrisch gezin van elf mensen en een Eritrese familie van tien.
‘Die mensen zaten in de knel en hadden zo snel mogelijk een huis nodig’, zegt Janine Godderij, directeurbestuurder van ZOwonen. ‘Dat zijn we gewoon samen gaan regelen.’ Haar toon is kenmerkend voor de manier waarop de corporatie, de gemeente en Vluchtelingenwerk aan de slag zijn gegaan: pragmatisch en betrokken.
De eerste taak voor de corporatie was het vinden van geschikte woningen. Na een interne brainstorm, is technisch projectleider Wim Jacobs de mogelijkheden gaan verkennen met een aannemer. De keuze viel op het samenvoegen van vier portiek-etagewoningen tot twee woningen. Op de bovenste verdieping van een complex en op de eerste verdieping zijn telkens twee woningen via een doorgang tot één U-vormige woning samengevoegd. Zo zijn er ‘twee nette woningen’ ontstaan, zegt
Vluchtelingenwerk heeft de beide gezinnen de eerste dagen opgevangen en wegwijs gemaakt. Met het regelen van de eerste administratieve en financiële zaken, bijvoorbeeld de aanvraag van een bijstandsuitkering, toeslagen en verzekeringen en voor de kinderen de inschrijving op school. Met een ‘inrichtingskrediet’ van de gemeente zijn spullen aangeschaft. Zoals vloerbedekking, meubels en een tv. De gezinnen moeten deze ‘leenbijstand’ zelf terugbetalen, zegt Djonnie Soumete, begeleider bij Vluchtelingenwerk.
Nu krijgen de gezinnen verdere ondersteuning bij hun integratie in de Limburgse buurt. Dat doen medewerkers en vrijwilligers van vluchtelingenwerk. Student/ stagiaires van sociaal-maatschappelijke opleidingen zorgen daarnaast voor het contact met de school van de jongste kinderen uit beide gezinnen. Eigenlijk blijven alle partijen betrokken bij de verdere maatschappelijke begeleiding van deze statushouders.
Ook de corporatie kiest daar nadrukkelijk voor, legt Godderij uit. ‘De buurtbeheerders en woonconsulenten kennen de wijk goed. Voor sommige van onze bewoners doen we net iets meer. Bijvoorbeeld voor iemand met een ernstige huurachterstand die geen hulp weet te vinden.
Een half jaar na de eerste voorbereidingen van het project kon het gezin de sleutel van hun woning in ontvangst nemen
De verlegen lach verdwijnt niet van het gezicht van Zeray Weldeselassie. Ook niet als hij weer naar het stapeltje in zijn handen kijkt. Formulieren van de zorgverzekering. Aan de muur van de woonkamer hangen posters van Eritrees-orthodoxe heiligen. Naast een papiertje met de schoolvakanties. Zeray en zijn vrouw, die op de achtergrond blijft , wonen hier met acht kinderen. De jongste is 4, de oudste 18. Drie oudere kinderen wonen elders. Eén van de kinderen haalt de vijf kleinsten van school. Dan is het druk. Een jongetje geeft zijn moeder een te-
kening, een ander een briefje. ‘Op maandag en donderdag heeft uw kind gymles. Zonder sportkleding kan uw kind niet meesporten.’ De dochter uit groep zes laat haar huiswerk zien aan Nicole Koolen, de woonconsulent van ZOwonen. ‘Een bloemist heeft 21 bossen chrysanten. In elke bos zitten tien bloemen. Hoeveel bloemen heeft hij?’ De grotere kinderen zijn verdiept in hun mobieltje. Zeray vindt het huis erg mooi. ‘Bedankt’, zegt hij. ‘Limburg is mooi.’ Dan komt de tolk. Verontschuldigend, hij was de afspraak vergeten. Ook hij is gevlucht uit Eritrea.
Hij kent het gezin uit de Eritrees-orthodoxe gemeenschap. De tolk vertaalt waarom Zeray is gevlucht. Hij was militair en zag zijn kinderen nooit. De dienstplicht in Eritrea duurt formeel anderhalf jaar, in de praktijk is dat vaak meer dan tien jaar. Het leven is hier anders, zegt de vader. Vooral de taal. Die is moeilijk. Wekelijks heeft hij drie avonden Nederlandse les bij Vluchtelingenwerk. Zijn vrouw drie ochtenden. Hun droom? ‘De taal goed spreken’, zegt Zeray. Zijn vrouw: ‘Zodat mensen mij begrijpen. En ik schoonmaakwerk kan doen.’
Daar besteden onze leefbaarheidsmensen ook wel eens een extra uurtje aan. Dat is vergelijkbaar met de extra aandacht die deze twee gezinnen nodig hebben. Wij willen echt verschil maken in het leven van de mensen in het leven van de mensen in onze buurten. Daar krijgen onze medewerkers de ruimte voor. Het is gewoon ons werk.’
De lijnen tussen ZOwonen, de gemeente en Vluchtelingenwerk zijn kort. Dat merk ik goed, zegt Soumete. ‘Ik krijg vaak telefoontjes van medewerkers van de corporatie. Bijvoorbeeld als ze bij een huisbezoek signaleren dat er iets mis is met de
papieren van de zorgverzekeraar. Ze pakken zaken snel op.’ Bij ZOwonen gaan we er allemaal van uit dat je iets doet met wat je signaleert, zeggen de technisch projectleider en de woonconsulent Nicole Koolen. ‘We hoeven het probleem niet zelf op te lossen, maar moeten wel zorgen dat er iemand verantwoordelijk is. We willen onze bewoners niet van het kastje naar de muur sturen.’ Ook wethouder Kim Schmitz ziet dat ZOwonen nadrukkelijk kiest voor een sociale aanpak. ‘Zij denken verder dan stenen’, zegt ze. ‘Die brede insteek waardeer ik. Dat is onmisbaar voor de leefbaarheid in de wijk.’
Alle drie de partijen willen dit project laten slagen. ‘Daar richten we ons op. En minder op formaliteiten en regels’, zegt Godderij. Met het topteam is een ‘voorzichtige afspraak’ gemaakt over een vergoeding van een deel van de kosten. De samenvoeging van de vier woningen heeft de corporatie ruim 70.000 euro gekost. De huurderving is daarbij niet meegerekend. De corporatie ontvangt nu immers nog maar tweemaal huur. Die bedraagt subsidiabel 720 euro; zodat de gezinnen in aanmerking komen voor huurtoeslag.
Inmiddels is bekend dat het COA per samengevoegde woning 25.000 euro zal bijdragen. De gemeente ontvangt nog 7.500 euro per gezin, onder meer voor een tijdelijke, specialistische coach. Die gaat bij de gezinnen binnenkort aan de slag om hun basisbehoeften te inventariseren. Helemaal ‘gewoon’ blijkt de opvang van zo’n groot gezin toch nog niet te zijn. Iedereen zet even een extra stap om deze gezinnen een goede start te geven. ‘Als we precies binnen onze lijntjes blijven en afwachten, lukt het niet’, zegt Godderij. ‘Gelukkig hebben we allemaal een beetje lef en durven wij onze nek uit te steken. Anders zaten deze gezinnen nu nog in een AZC.’
In 2019 hebben volgens het COA in Nederland 52 grote statushoudersgezinnen (van minstens acht mensen) een huis gekregen. Zeven van die gezinnen wonen nu in Limburg. Volgens het COA wachten er medio februari 2020 in de Nederlandse asielzoekerscentra nog 43 grote gezinnen met een verblijfsvergunning op een huis. »
‘Die mensen zaten in de knel en hadden zo snel mogelijk een huis nodig’
Dat is vreemd, zegt woonconsulente Nicole Koolen. Slechts vier van de kinderen uit het Eritrese gezin zijn ingeschreven bij de zorgverzekering. Ze noteert het in haar telefoon. Kan ze het straks doorgeven aan Vluchtelingenwerk.
Voor één van de ramen in de woonkamer hangt een gordijn aan een touw. Met de tolk maakt de vader duidelijk dat hij daar een gordijnrail wil bevestigen, maar niet weet of dat kan. Nicole zegt dat ze het uitzoekt. Er is ook nog iets onduidelijk over het laminaat. Ondertussen vragen de meisjes haar aan-
dacht. Met een vraagje over het huiswerk of over de WIFI-verbinding. Nicole kijkt wat ze zelf kan oplossen.
‘Ik word daarin gesteund door Janine, onze directeur’, zegt ze. ‘Zij laat ons vrij om te kijken wat er nodig is om deze gezinnen te helpen. Dat voelt goed. Daardoor kan ik prettig en efficiënt mijn werk doen.’
Zowel het Eritrese als het Syrische gezin lijken hun weg te vinden, vervolgt ze. ‘Ik vind het mooi hoe het Eritrese gezin bijvoorbeeld zelf al een tolk heeft weten te vinden
via hun kerk. Dat laat zien dat wij niet alles hoeven te regelen.’
Buiten treft ze haar collega Wim Jacobs, de technisch projectleider bij ZOwonen. ‘Kunnen wij het Eritrese gezin helpen met gordijnrails’, vraagt ze hem. ‘Ze willen de gordijnen graag netjes ophangen. Bij mijn huisbezoek vorige week waren ze al bezig met de stof.’ Wim knikt. De aannemer is in het complex toch een woning aan het opknappen. Zo’n railtje gaat dan in een moeite door.
Een knappe oplossing, vinden Jan Kubben en Djonnie Soumete van Vluchtelingenwerk het. De samenvoeging van vier woningen tot twee geschikte woningen. Ze hebben ‘niks dan lof’ voor de coöperatieve en flexibele houding van ZOwonen. Ze weten hoe blij de gezinnen zijn dat ze het AZC konden verlaten. En met de ondersteuning van vrijwilligers van Vluchtelingenwerk bij de kluswerkzaamheden. ‘Als je twee vrijwilligers vraagt, staan er de volgende dag zes voor de deur. Dan hebben ze een familielid of een vriend meegenomen.’
Natuurlijk zijn er ook probleempjes. De moeder van het Eritrese gezin ziet de badkamer grenzend aan de keuken als haar huishoudelijk werkdomein. Alle gezinsleden moeten gebruikmaken van de andere badkamer. Moet een corporatie rekening houden met zo’n cultuurverschil, zegt Jan. ‘Dat is gewoon een vraag die we ons moeten stellen. Zonder daar gevoelig over te doen’, zegt hij. ‘Een open houding werkt ’t beste.’
Wanneer is dit project voor hen geslaagd?
‘Als de gezinnen over 1,5 jaar hun zaken zelf kunnen regelen en de mensen zich veilig
voelen in Geleen.’ Officieel moet Vluchtelingenwerk beide gezinnen dan overdragen aan het reguliere welzijnswerk. Voor de kinderen gaat dat wel lukken, verwachten Djonnie en Jan. Voor de ouders zal het moeilijker zijn. Ondanks hun inburgering blijft de taal waarschijnlijk een lastige hindernis.
Op de foto: De vrijwillige klussers vader SamerKour(metplank)enzoonOdin(met stok)enHasanKulanas(metaambeeld) samenmetDjonnieSoumete(zittend)enJan Kubben van Vluchtelingenwerk.
Ga er als corporatie maar aanstaan. Enerzijds ligt het vergrootglas op betaalbaar wonen, anderzijds komen er steeds meer duurzaamheidseisen op je af. Hoe kun je tegen die achtergrond je collectieve energiekosten – substantieel deel van de woonlasten – zo laag mogelijk houden, terwijl je ook aansluit bij wat wet en maatschappij aan duurzaamheidsinspanningen verlangen? Inkoopcollectief Aenergie, specialist in de corporatiesector, stelde er een whitepaper over samen.
Download het whitepaper ‘Energie inkopen in een grillige markt’ op www.aenergie.nl/whitepaper
Nederlands grootste energie-inkoopcollectief voor woningcorporaties
DOWNLOAD NU HET WHITEPAPER
“
Sinds het ontstaan van woningbouwvereniging Bergopwaarts bijna honderd jaar geleden, is de bedrijfsvoering van woningcorporaties er volledig anders uit gaan zien door digitale vooruitgang. Efficiëntie en service zijn belangrijker dan ooit. Het digitaliseren van processen is daarom cruciaal in deze branche; zo ook bij Bergopwaarts. De organisatie stapte samen met IT-dienstverlener Ictivity over op Office 365, slankte haar databestand met maar liefst vijftig procent af en bereidde haar medewerkers goed voor op de digitale toekomst middels een IT-adoptietraject.
Bewaken van overzicht en draagvlak Bergopwaarts heeft ruim 5.000 woningen in haar bezit. Om haar woningen in goede staat te houden, communiceert de organisatie met veel partners zoals aannemers en onderhoudsbedrijven. Het is van belang dat zij allemaal over de juiste informatie beschikken. En precies daar lag een groot verbeterpunt: door te veel e-mailverkeer, verschillende versies van documenten en feedbackrondes was overzicht behouden soms lastig voor medewerkers. Daarnaast maakte Bergopwaarts alleen gebruik van SharePoint en wilde het overstappen op Office 365. Het bedrijf ging met Ictivity in gesprek om de behoeftes in kaart te brengen. Met een multidisciplinaire werkgroep, van administratief medewerker tot ICT’er, creëerden ze een zo breed mogelijk draagvlak in de organisatie.
Een van de wensen was om de overstap zo soepel mogelijk te laten verlopen voor de medewerkers. Dit gebeurde door voorzieningen uit de oude situatie terug te laten komen in Office 365. Bovendien had niet iedereen in de organisatie affiniteit met het gebruik van kantoorautomatisering; daar was een omslag nodig. Goede begeleiding in de vorm van een IT-adoptieprogramma was daarom een vereiste. Om dit te bewerkstelligen, ging Ictivity van start
met het inventariseren van de mappenstructuur, het inzichtelijk krijgen van de werkwijzen en werden er interviews gehouden met medewerkers. Aan de hand daarvan werd een blauwdruk gemaakt van een nieuwe SharePoint-omgeving in Office 365.
Petra van de Werff, Functioneel Beheerder en Woonadviseur bij Bergopwaarts: “Medewerkers hebben een test gemaakt om het kennisniveau te toetsen. Aan de hand van de resultaten is een adoptieprogramma opgezet, bestaand uit trainingen waarin volop werd geoefend met online werken. Kerngebruikers hebben extra trainingen gekregen.”
Ook is er gekeken naar alle opgeslagen data en is er een opschoonactie op touw gezet. Dit bracht een behoorlijke data-afslanking met zich mee. Veel was verouderd, waren privédocumenten of stonden op de verkeerde plek. Ook hebben we streng gekeken naar de eisen uit de AVG. Hierna vond de migratie plaats, waarbij ‘floorwalkers’ van Ictivity ter plekke aanwezig waren om alle vragen te beantwoorden en waar
nodig extra uitleg te geven. Inmiddels kan Bergopwaarts eenvoudig sites delen met externen en wanneer er gewerkt wordt aan een project met vaste aannemers, worden begrotingen en tekeningen makkelijk uitgewisseld. Ook de aannemer in kwestie kan documenten toevoegen aan deze omgeving.
Frank Maréchal, Projectleider Onderhoud bij Bergopwaarts: “De overstap naar Office 365 is soepel verlopen en de samenwerking met Ictivity hebben we erg positief ervaren. Medewerkers zijn gemotiveerd om in de nieuwe omgeving te werken. Het eindresultaat is zeker wat we vooraf voor ogen hadden.”
Ictivity is een IT-dienstverlener met 22 jaar ervaring in managed services, werkplekautomatisering, IT-adoptie en IT-infrastructuren. Het bedrijf ontwerpt IT-omgevingen niet vanuit een puur technische visie, maar zet de processen van een organisatie en taken van een medewerker centraal. Daarbij hanteert Ictivity altijd haar ‘User Based Computing’-visie als uitgangspunt: IT moet processen efficiënter maken, medewerkers ondersteunen in hun taken en waarde toevoegen aan klanten. Dit resulteert in een IT-omgeving die zich vormt naar de behoeften van gebruikers.
Meer informatie: www.ictivity.nl
Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen ze door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Drenthe, Weesp, Tilburg, Utrecht, Norg en Alkmaar.
Eind april gaat Thuiskompas online. Via dit platform kunnen woningzoekenden reageren op het complete aanbod van beschikbare huurwoningen in Drenthe. De corporaties ontwikkelden het platform in co-creatie met twaalf huurdersorganisaties.
Thuiskompas is een vervolg op Drenthehuurt.nl. Op die website stonden alle beschikbare sociale huurwoningen bij elkaar, maar reageren ging nog via de afzonderlijke corporaties. Bij Thuiskompas geldt één inschrijving voor het hele gebied. Woningzoekenden
betalen geen inschrijfgeld, dus kunnen kosteloos reageren. Als ze een woning hebben gevonden, betalen ze 25 euro acceptatiekosten.
De twaalf huurdersorganisaties waren vanaf het begin als gelijkwaardige partners bij het project betrokken. Hun inbreng ging veel verder dan het adviesrecht uit de Overlegwet. Ze hadden zitting in de projectgroep en de stuurgroep. Door de huurdersorganisaties vroeg bij het proces te betrekken, was een individueel adviestraject per corporatie niet nodig. De huurdersorganisaties hebben zich vooral hard gemaakt voor de betaal-
baarheid en het gebruiksgemak van de website. Ze helpen ook mee het nieuwe systeem te testen. De samenwerking van corporaties en huurdersorganisaties krijgt een structurele vorm zodat betrokkenheid bij eventuele aanpassingen in het beleid geborgd blijft. Grote zorgen over concurrentie van woningzoekenden buiten een gemeente is er niet. Uit ervaring blijkt dat mensen vooral binnen hun eigen gemeente zoeken en dus niet kris kras door de regio gaan verhuizen. Meer weten? Mail Karin Koers K. Koers@actiumwonen.nl of kijk op https://thuiskompas.nl
FOTO: IRIS SIJBOMNa jaren van klachten over veel te drassige tuinen in Weesp is het leed geleden. Corporatie Ymere zette regenwormen in en die maken de kleigrond waterdoorlatend.
In de binnentuinen bij 246 portieketagewoningen bleef veel water staan. Ymere had al van alles geprobeerd om de afwatering te verbeteren. Bij de vernieuwing van de binnenterreinen in 2015 werd de grond omgeploegd en is een nieuwe meer poreuze toplaag aangebracht. Maar de plassen kwamen weer terug. Een grote teleurstelling voor de bewoners die hadden meegedacht over de nieuwe inrichting van de binnentuinen. In de zomer van 2018 opperde een medewerker van Hoveniersbedrijf Van Tol het idee om regenwormen in te zetten. Hoewel er wat lacherig over werd gedaan, besloot Ymere het uit te proberen. Samen met schoolkinderen zijn 184.000 wormen in de tuinen verspreid. Er is gekozen voor twee soorten: regenwormen die horizontale gangetjes maken en dauwwormen die verticaal graven. Dat verbetert de structuur van de grond. Het blijkt te werken. Ymere is blij met deze eenvoudige, betaalbare (circa 10.000 euro), effectieve en duurzame oplossing. Voor afwateringsproblemen met hoge grondwaterstanden bieden regenwormen geen soelaas. Daarvoor zoekt Ymere andere duurzame oplossingen. Meerweten?MailvastgoedregisseurWindeldvandenBor w.van.den.bor@ymere.nl.
Tiwos biedt sinds jaar en dag werkgelegenheid aan mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Dat de inzet effect heeft blijkt uit het feit dat de corporatie de hoogste trede heeft behaald van de Prestatieladder Socialer Ondernemen (PSO).
PSO meet in tweejaarlijkse audits het aantal mensen dat vanuit een uitkering aan het werk is geholpen. Het gaat bijvoorbeeld om langdurig werklozen en mensen met een fysieke of psychische beperking. Bij Tiwos kunnen zij arbeidsritme opbouwen in een werkervaringsplaats, waarbij ervaren vakmannen als leermeester fungeren. ‘Mensen krijgen zo steeds meer zelfvertrouwen’, zegt organisatieontwiikkelaar Monique Marinus. ‘Veel van hen zijn doorgegroeid naar een betaalde baan.’ Ook bij de facilitaire dienst van de corporatie werken in principe mensen die vanuit een uitkering komen. Ze krijgen in het begin meer begeleiding en groeien zo uit tot zelfstandig werkende medewerkers. En sinds kort biedt Tiwos stageplekken voor leerlingen uit het speciaal onderwijs. Naast kansen in de eigen organisatie stimuleert Tiwos ook werkplekken bij opdrachtnemers. Bij grote opdrachten maakt de corporatie social return-afspraken. Hierbij werkt Tiwos samen met Wonen Breburg en de gemeente Tilburg. Monique Marinus is blij met de resultaten op de Prestatieladder Sociale Ondernemer, maar vindt de inzet van de corporatie eigenlijk vanzelfsprekend. ‘Op verschillende manieren kijken we hoe we de mensen die bij ons wonen ook op andere manieren vooruit kunnen helpen.’ Meer weten? Mail Monique Marinus moniquemarinus@tiwos.nl.
In de Utrechtse wijk Lombok gaan huurders van Bo-Ex een steeds grotere rol spelen bij het beheer van hun sociale huurwoningen. Het initiatief hiervoor is genomen door huurdersorganisatie Toekomstclub507. Het zelfbeheer wordt gefaseerd ingevoerd.
Na drie jaar voorbereiding stemde een ruime meerderheid van de huurders in met grootschalig onderhoud en verbetering waarna de 353 woningen gemiddeld energielabel A hebben. Tegelijkertijd kozen de huurders voor zelfbeheer. Er komt een centraal kantoor in de wijk waar bewoners terechtkunnen voor onderhoudsklachten en sociale zaken.
Zelfbeheer betekent niet dat bewoners zelf gaan klussen. Het werk wordt gedaan door professionals die worden
aangestuurd door de daarvoor opgerichte zelfbeheerorganisatie. Deze stichting krijgt hiervoor budget van de corporatie. Zij denken dat de huurders betere service krijgen voor minder kosten. Bo-Ex verwacht dat bewoners zich meer verantwoordelijk gaan voelen voor hun eigen wijk en dat dit de saamhorigheid zal vergoten.
Het zelfbeheer wordt gefaseerd ingevoerd in een periode van twee jaar. Tijdens de start van het zelfbeheer werken mensen van Bo-Ex samen met de zelfbeheerorganisatie. Na afronding van de woningverbetering volgt eerst het sociaal beheer: begeleiding van bewoners die ondersteuning nodig hebben en bemiddelen bij overlast. Later volgt ook het dagelijks beheer bij technische onderhoudszaken aan de woningen. De woningen blijven eigendom van Bo-Ex. De corporatie
blijft zelf verantwoordelijk voor planmatig onderhoud, huurincasso en betalingsproblematiek.
Esther Gruter van Bo-Ex vertelt dat het invoeren van zelfbeheer ingewikkelder is dan het lijkt. ‘We moeten zaken aanpassen in onze bedrijfsvoering en we helpen de huurders om het beheer professioneel te kunnen aansturen. Je moet goed afstemmen wat de corporatie doet en wat de huurders zelf doen.’
Meer weten? Mail Esther Gruter van Bo-Ex egr@boex.nl. Zie ook de website van bewonersvereniging Toekomstclub507: http://toekomstclub507.nl.
Actium Wonen is gestart met de bouw van zestien passieve woningen in Norg (Drenthe). Dit zijn de eerste woningen van de woningcorporatie zonder cv-ketel of warmtepomp. De woningen zijn zeer energiezuinig en worden circulair gebouwd.
Een passieve woning is zeer goed geïsoleerd. Door de ligging op het zuiden kan zelfs de winterzon de woning verwarmen, maar ook lichaamswarmte en warmte van elektrische apparaten wordt goed vastgehouden. Een slim ventilatiesysteem zorgt niet alleen voor verse lucht maar ook voor verwarming en koeling. Het ventilatiesysteem wordt gevoed met zonnepanelen, die ook zorgen ook voor warm water. De bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor elektriciteit voor bijvoorbeeld
televisie en verlichting. Bij normaal gebruik zal de woning meer energie opleveren dan gebruiken.
De woningen worden prefab gemaakt in houtskeletbouw met een kliksysteem. Hierdoor is de bouwtijd kort en zijn de woningen demontabel. De meeste materialen zijn opnieuw te gebruiken. De stikstofbelasting voor de omgeving is te verwaarlozen. Actium Wonen onderzoekt bij dit proefproject het comfort voor de bewoners en de onderhoudskosten. Die zijn naar verwachting laag door de onderhouds arme materialen en vooral omdat er relatief weinig installaties aanwezig zijn in de woning.
De passieve woningen komen in een nieuwe woonwijk bij Norg. Ze waren in mum van tijd verhuurd: op de
zestien woningen reageerden zeker tien keer zoveel mensen. ‘Dat komt deels doordat er al lang geen nieuwbouw meer is opgeleverd in Norg’, zegt projectleider Johnny de Vries. ‘Maar er zijn ook bewoners die bewust voor deze passieve woningen hebben gekozen. Er is veel belangstelling van andere corporaties en gemeenten voor deze manier van duurzaam en circulair bouwen.’ De nieuwe huurders kunnen begin mei verhuizen.
Meer weten? Mail Johnny de Vries van Actium Wonen via communicatie@ actiumwonen.nl
‘Rapporteren met behulp van het door Aedes ontwikkelde Referentie Grootboek Schema (RGS) en dit goed inrichten leidt tot efficiëntere, effectievere en kwalitatief betere rapportages’, zo oordeelt Cees Caro. Hij is projectmanager van het project Verantwoordingsinformatie in één (dVin1) om het RGS in de praktijk te testen.
Corporaties Ymere en Rochdale van het samenwerkingsverband Hyras hebben in het project dVin1 hun al ingediende dVi 2018 nogmaals gemaakt, maar nu op basis van de nieuwe geautomatiseerde standaarden. Dat lukte niet in een keer, want de datakwaliteit bleek daarvoor nog niet op orde. Cees Caro: ‘Wij zijn dan ook aan de slag gegaan met het verbeteren van onze data door de gegevens aan te vullen, steeds maar weer opnieuw tot de rapportage er volledig en geautomatiseerd uit kwam. We weten nu wat er mogelijk is en hebben ervaringen opgedaan met RGS en Standard Business Reporting (SBR). Het is bijvoorbeeld straks eenvoudig een maandafsluiting te maken. De partijen gaan nu stap-voor-stap verder met het verbeteren van de datakwaliteit, de processen en de systemen.’
Meer weten? Mail met Cees Caro: ccaro@hyras.nl.
Energie besparen is een kwestie van bewustwording. Om dat op een leuke manier tussen de oren van huurders te krijgen, heeft Woonwaard een app laten ontwikkelen. De energie:spaar:app is voor iedereen beschikbaar.
Sinds de lancering in oktober 2019 is de app al zo’n 500 keer gedownload. In de app kun je reminders instellen om bijvoorbeeld de verwarming een uur voor bedtijd lager te zetten of om korter te douchen. Enkele tientallen huurders hebben al genoeg punten bij elkaar gespaard om bij Woonwaard een prijs te komen ophalen. Zij kunnen onder andere kiezen voor led-lampen, een stormparaplu of een powercube. ‘Met de energie:spaar:app willen we de huurders meekrijgen in bewuster omgaan met energie’, zegt Nina Wolf van Woonwaard. ‘Wij zijn verant-woordelijk voor de woningen, maar energie besparen kan iedereen. Met de app brengen we dat op een speelse manier onder de aandacht. Het is een leuk middel om huurders op een andere manier te bereiken.’ De app is voor iedereen beschikbaar via Google Play Store of Apple App Store. Woonwaard heeft de functionaliteit onlangs uitgebreid met een challenge die je met een groep kunt spelen. Dit is eerst intern met medewerkers uitgetest. Woonwaard kan de app makkelijk aanpassen met informatie over andere onderwerpen.
Meer weten? Mail Nina Wolf nwolf@ woonwaard.nl www.woonwaard.nl/energiespaarapp/
De West-Friese woningcorporatie De Woonschakel uit Medemblik bouwt 24 nieuwe energieneutrale appartementen voor de sociale woningsector in Bovenkarspel. Deze worden aan de hand van een nieuwe bouwtechniek gerealiseerd. Het gaat om een sloop- en nieuwbouwproject waarbij de appartementen op bestaande funderingen worden gebouwd.
Architectenbureau TBE ZA uit Volendam maakte het ontwerp waarin het innovatieve Rockzero Bouwsystemen van ROCKWOOL ® is toegepast, dat qua hoge isolatiewaarde, het lichte gewicht en de flexibele maatvoering een ideale opbouw blijkt te zijn voor een bestaande fundering. Het appartementencomplex wordt in het eerste kwartaal van 2020 opgeleverd.
Ton Boukens is projectleider van De Woonschakel bij dit sloop- en nieuwbouwproject in Bovenkarspel. “Op de plek van het nieuwe appartementencomplex stonden eerst tweelaagse appartementen uit de jaren zestig, beneden-bovenwoningen met een portiekopgang”, vertelt Boukens. “Het complex voldeed niet meer aan de actuele woningeisen. Het was niet brandveilig, slecht geïsoleerd en de installatie van het gebouw was volledig achterhaald.”
In teamverband is met de architect, woningcorporatie en aannemer besloten om de oude woningen te slopen en het nieuwe appartementencomplex op de bestaande funderingen te bouwen. “Om de schil en het zadeldak zo goed mogelijk te isoleren, is gekozen voor het lichtgewicht bouwsysteem Rockzero”, zegt Boukens. Dit is een dragend, modulair en circulair systeem dat volledig bestaat uit steenwol. Dankzij de hoge mate van flexibiliteit is het mogelijk om met het bouwsysteem gebouwen te demonteren en op een andere locatie opnieuw op te bouwen. ROCKWOOL steenwol is bovendien volledig recyclebaar, met behoud van de oorspronkelijke kwaliteit. Het dak heeft geen dakpannen, maar bestaat volledig uit een solardak met pv-panelen voor de elektriciteitsvoorziening van de woningen. “De zonnepanelen leveren al een enorme opbrengst aan elektriciteit op, maar de woningen worden ook aangesloten op het elektriciteitsnet”, zegt Boukens. Bij dit project heeft de woningcorporatie niet gekozen voor warmtepompen. “Omdat de woningen buitengewoon goed geïsoleerd zijn, krijgt elke woning infraroodverwarmingspanelen,
die tegen het plafond van de woonkamer worden bevestigd. Warm tapwater komt van een elektrische boiler. De woningen kunnen met gemak nul-op-de-meter halen, maar het hangt sterk van de bewoners af hoeveel elektriciteit ze nodig hebben”, legt Boukens uit.
Snelle en slimme opbouw met Rockzero Stabo Bouw uit Blokker is als bouwbedrij f betrokken bij dit project. Ton Stavenuiter, directeur van Stabo Bouw, legt uit dat de keuze voor dit bouwsysteem gebaseerd is op een aantal cruciale aspecten. “De schil moest vervangen worden om de woningen goed te kunnen isoleren. Daarbij moest ook op een bestaande fundering gebouwd worden”. Vrij snel besloot het bouwteam dat Rockzero hiervoor de beste oplossing zou zijn. Het systeem is zeker 50% lichter dan traditionele bouwsystemen en heeft buitengewoon hoge isolatiewaarden (RC 8), levert uitstekende akoestische prestaties en is minimaal zestig minuten brandwerend, waarmee het systeem voldoet aan de hoogste brandveiligheidseisen. Stephen Muller,
Nieuwe appartementen razendsnel gebouwd op bestaande fundering met innovatief, licht en circulair bouwsysteem
sales manager Rockzero bij ROCKWOOL B.V., is nauw betrokken geweest bij de voorbereidingen en de uitvoering van de nieuwe appartementen. “Het Rockzero bouwsysteem van ROCKWOOL steenwol leent zich uitstekend voor een snelle opbouw van gevels en daken, wat een aanzienlijke bouwkostenreductie en een snelle, slimme opbouw van woningen met zich meebrengt” zegt Muller. “De wanden van de woningen zijn in onze werkplaats prefab opgebouwd zodat op de bouwplaats snel een woning gebouwd kan worden”, vult Stavenuiter aan. “Gedurende het bouwtraject trekken we voortdurend op met mensen van ROCKWOOL en denken we gezamenlijk na over hoe we het volgende project nog sneller en slimmer kunnen uitvoeren. We denken mee in specifieke oplossingen, bij voorbeeld over stabiliteit of geluidsisolatie, om het bouwsysteem steeds verder te optimaliseren.” Stavenuiter geeft aan dat het lichte gewicht en flexibiliteit van het opbouwsysteem sterke pluspunten zijn voor opbouw op een bestaande fundering. “Je hoeft hierdoor niet met zwaar materieel de wijk in. Ook is met dit bouwsysteem snel een cascowoning opgebouwd, waarvoor vrij weinig mankracht, zoals steigerbouwers in combinatie met metselaars, meer nodig is. Ook is het afval tot een minimum beperkt. Verder zijn de gevels aan de binnenzijde gelijk afgewerkt en zijn er wandcontactdozen aangebracht. Daarbij willen we bij het volgende project ook de buitenkozijnen fabrieksmatig plaatsen.“
Ewoud Blok, project-architect bij TBE ZA Architecten & Ingenieurs uit Volendam, ontwierp het appartementencomplex. Herbouw op een bestaande fundering is zeer interessant qua wetgeving en procedures, omdat het vaak binnen een bestaand bestemmingsplan blij ft. “Vergunningen zijn dan sneller geregeld. De gemeente
controleert het bestemmingsplan, waaraan het bouwplan dus vaak al voldoet”, aldus Blok. Voor hem zit de architectonische uitdaging vooral in het ontwerpen van nieuwe plattegronden binnen de bestaande contouren van het gebouw. “De woningen krijgen een andere indeling en de inpandige trappen worden aan de buitenkant geplaatst. Hierdoor ontstaat er meer ruimte en wordt deze efficiënter gebruikt”, zegt Blok. De installaties krijgen een plek op de zolderverdieping, die bestaat uit één grote technische ruimte die aan de zijkant toegankelijk is. “De Woonschakel blij ft eigenaar van de zolderverdieping en heeft als enige partij vrije toegang voor onderhoud.” Blok besteedt veel aandacht aan de uitstraling en bouwkundige invulling van het complex. “Voor het ontwerp van het nieuwe appartementencomplex is gekozen voor de juiste gevels, met geschikte daglichttoetreding en ontsluiting, die passen bij de bestaande woningen in de wijk”, zegt Blok. De gevels hebben een warme uitstraling. Hiervoor wordt Rockpanel ® gevelbekleding toegepast, die eveneens gemaakt wordt van steenwol. Deze gevelbekleding past naadloos op het Rockzero bouwsysteem. “Voor de gevels van het nieuwe appartementencomplex is gekozen voor horizontale stroken in een warme terracottakleur, gecombineerd met grijze accenten”, vult Blok aan. “Op deze manier hebben we ervoor gezorgd dat het appartementencomplex is gerealiseerd met een speciaal systeem dat tegelijkertijd een warme en duurzame uitstraling krijgt, die past in deze jarenzestigwijk”, zegt Blok.
Wim Schut (19202006), zoon van een Amsterdamse advocaat, kiest zelf voor een carrière als stedenbouwkundige. Hij is jarenlang verbonden aan het adviesbureau Stad en Landschap in Rotterdam en betrokken bij veel uitbreidingsplannen in Zuid-Holland, met name voor Zoetermeer. In 1967 treedt hij – zonder enige politieke ervaring –aan als ARP-minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in het kabinet-De Jong. Het is de periode van grote woningtekorten. En van een laag gemiddeld huurniveau. De huren hadden sinds de oorlog geen gelijke tred gehouden met de loonontwikkeling en het prijspeil. Schut gaat als een echte vakminister aan de slag met langetermijnbeleid. Hij doet een poging om huurbelasting in te voeren voor wat we nu scheefhuurders noemen. Hij voert individuele huursubsidie in. En hij krijgt het voor elkaar om het huurniveau integraal te verhogen. Hij vindt dat nodig om een kwaliteitsslag te maken in de woningbouw. Dat lukt alleen als huishoudens een realistischere prijs voor hun huis betalen. ‘Ik wilde bouwen naar behoefte en dat betekende meer kwaliteit. Minder hoogbouw. Een beter woonmilieu en meer variatie.’ Om kwaliteitsverbetering in sociale woningbouw te bevorderen start hij de subsidieregeling Experimentele Woningbouw (1968-1980). De woningen in de Sterrenbuurt in Berkel en Rodenrijs met een asymmetrische kap voor een betere lichtinval (op de foto niet zichtbaar) horen tot één van de invloedrijkere projecten onder deze regeling. Een deel van de woningen is nog steeds in beheer bij 3B Wonen. In zijn eigen tijd was Schut vooral bekend als de minister die de doelstelling van 125.000 nieuwe woningen per jaar niet haalde. Achteraf bleek uit CBS-cijfers dat hij die normen wel degelijk had gehaald. Zijn opvolger minister Udink plukte daar de vruchten van.
Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.
Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.
Aedes-Magazine is gratis en verschijnt vier keer per jaar.
Aedes is de brancheverenging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaal-baar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben.
Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland
woont in een corporatiewoning. Ongeveer 272 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.
Redactie Margriet Pflug (hoofd- en eindredactie); Leonie Harbers, Elske Koopman en Natasja Verheij
(redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Christine van Eerd, Henk Peter Kip, Marlies Kolthof, Simon Kooistra, Jasper Monster, Lisette Vos, José de Vreede, Marjon van Weersch, Marco de Wilde.
Redactie T (088) 233 37 50 E aedes@aedes.nl, t.a.v. Redactie
Abonnementen gedrukt T (088) 233 37 00 E publicaties@aedes.nl
Abonnementen digitaal I www.aedes.nl/abonneren
Grafische vormgeving Gedrukt: Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem Digitaal: Bynder en Label A, Amsterdam/Rotterdam
Advertenties
SGNM
Oscar van den Bosch Postbus 5085 6802 EB Arnhem T (085) 003 02 86 E oscar@sgnm.nl I www.sgnm.nl
Druk Senefelder Misset, Doetinchem
Aedes vereniging van woningcorporaties
Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag T (088) 233 37 00
E aedes@aedes.nl
I www.aedes.nl
I www.aedesmagazine.nl Twitter @aedesnet.nl
Auteursrechten voorbehouden ISSN 1388-8528
Rockzero Bouwsystemen zijn ons antwoord op de eisen van het moderne leven. Het innovatieve en circulaire bouwsysteem heeft een constructie die volledig uit steenwol bestaat. Hiermee bieden we een uitzonderlijk goed geïsoleerde bouwschil in combinatie met een buitengewone constructieve draagkracht. Het resultaat: een hoge bouwkwaliteit en een ultiem comfort. rockwool.nl/rockzero
SmartInduction: koken op slechts één elektriciteitsgroep.
Deze unieke SmartInduction kookplaat sluit u eenvoudig aan op slechts één elektriciteitsgroep van 230 volt. Hierdoor zijn er geen aanpassingen in de meterkast meer nodig. De kookplaat is bovendien eenvoudig in- of op te bouwen en gemakkelijk schoon te maken. Zo geniet uw huurder met een relatief lage investering van alle voordelen van inductie en kan er nauwkeuriger en energiezuiniger worden gekookt.
Met het vrijstaande fornuis met inductiekookplaat biedt Bosch nog een andere oplossing om gasloos te koken.
Met een vrijstaand fornuis met inductiekookplaat van Bosch kookt uw huurder snel, zuinig en veilig. Het fornuis kan geplaatst worden waar u wilt; u bent hierbij niet gebonden aan een vaste plek. Reden te meer om de oude gaskookplaat te vervangen en elektrisch te gaan koken.
Meer informatie en contactgegevens zijn te vinden op www.bosch-home.nl/projecten. Bosch Inspiratiecenter, inspiratiehuis 20l20, Taurusavenue 36, 2132 LS, Hoofddorp.
Liever opbouw? Vraag naar de mogelijkheden.