Aedes-Magazine 1/2017

2017/01

WONINGCORPORATIES EN SOCIALE HUISVESTING

Mohamed ‘MIJN HUIS IS ECHT MIJN ALLES’ » VERKIEZINGEN 2017: WAT VRAAGT DE WONINGMARKT? « » AD STRAUB: ‘ENERGIELABELS NIET HEILIG‘ « » VOCHT EN SCHIMMEL TE LIJF IN 5 STAPPEN « » ‘CORPORATIES MAKEN HET VERSCHIL IN WIJKEN’ « » LAAGGELETTERDEN: LIEVER EEN AFSPRAAK DAN EEN BRIEF «

AE1701_Cover.indd 1

02-02-17 13:48

Property Management® live bij Kennemer Wonen

er rocessen zijn efficiënt “Interne - en ketenp kelen” sneller kunnen scha e w r oo rd aa w n de n gewor rder Kennemer Wone r-bestuu

Dick Tromp, directeu

Property Management® biedt o.a.:

bepaalt welke informatie u wilt en niet het systeem!

• • • • • • • • •

Property Management® bevat:

Meer dan alleen software!

Property Management® is een flexibel ERP-systeem, inclusief ESB-dienst en Corporatie Cloud processen en daardoor eenvoudig te koppelen aan systemen van derden. De complete functionaliteit is volledig afgestemd op de wereld van woningcorporaties. De opzet en architectuur maken het mogelijk om snel in te spelen op veranderingen in de markt. U hoeft niet meer voor elke kleine aanpassing naar uw leverancier maar u staat zelf aan het roer. Echt flexibel betekent dat u zelf

CRM

Management- en stuurinformatie

Huurdersportaal

Onderhoud

Projecten

Medewerkersportaal

Zaak én taakgericht werken Krachtige financiële basis Mobiel werken in de Cloud

Gebruikt VERA/CORA standaarden Jaarverslaggeving RJ645 Kostenreductie Efficiënter werken Betere dienstverlening naar huurders Altijd de nieuwste software tot je beschikking

✔ SAAS ✔ Kennissessies ✔ Eigen datacenter en support afdeling ✔ Geteste en geïnstalleerde releases ✔ Updates met nieuwe wet- en regelgeving ✔ Meer dan 40 jaar kennis van de sociale sector Kijk op www.nccw.nl/property-management voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact? Bel dan naar

Financiën

Vastgoed en verhuur

036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

Levert uw huidige leverancier óók deze ✔punten?

AE1701_Cover.indd 2

02-02-17 13:48

AM201

» commentaar «



OP DE AGENDA FOTO : JEROEN POORT VLIET

Begin januari ben ik begonnen als voorzitter van Aedes. Op een bijzonder moment, want er breekt een belangrijke periode aan. De samenleving doet terecht een beroep op corporaties om bij te dragen aan verschillende opgaven.

Meer huizen bouwen die betaalbaar zijn voor een brede groep mensen.

Meer woningen verduurzamen. En inzet voor mensen die om welke reden dan ook hulp nodig hebben om langer zelfstandig te kunnen wonen. Daar zijn corporaties al volop mee bezig en daar staan we voor. Dit blijkt ook uit de gesprekken die ik de afgelopen weken had met corporatiemedewerkers en -bestuurders, huurders, gemeenten en andere maatschappelijke partners.

Zo vlak voor de verkiezingen en de kabinetsformatie zijn we bezig met het veiligstellen van de belangen van huurders en corporaties. Corporaties kunnen en willen veel betekenen, en doen dat natuurlijk allang. Maar om meer van onze maatschappelijke taken te kunnen doen, hebben we ook ruimte nodig van de politiek. Ik zie wekelijks met eigen ogen hoe corporaties het verschil maken, in wijken en buurten en voor bewoners. We hebben dus echt iets te bieden en kunnen bijdragen aan het oplossen van problemen waar bewoners tegenaan lopen.

Betaalbaar wonen, meer bouwen, meer verduurzamen en meer mogelijkheden om aangepast te wonen. Die vier punten wil ik agenderen in Den

‘Corporaties kunnen en willen veel betekenen, en doen dat natuurlijk allang’

Haag. Want wij als corporaties kunnen hierin samen met onze partners de komende jaren nog een enorme slag maken. Zullen we dit eens op de agenda zetten?

Marnix Norder Voorzitter

Aedes-Magazine /

AE1701_commentaar.indd 3

03-02-17 11:34

NSPECTIE 4

» inhoud «

NDERZOEK

42

1

2

VERKIEZINGEN

WAT HEEFT DE W ­ ONINGMARKT NODIG EN WAT DRAGEN­ ­WONINGCORPORATIES ­DAARAAN BIJ? Commentaar

Ondertussen in

3 Op de agenda 8 Den Haag

Opinie 20 ‘Ambities waarmaken in krimpregio vraagt creativiteit’– Alex Bonnema Zestien uit tweeëndertig 24 Zestien vragen aan Gerard de Korte

ITVOEREN MAATREGELEN

Mensen en wonen 35 Mohamed in Amsterdam

1

Slimmer en beter voor elkaar 36 Vernieuwende praktijkvoorbeelden Column 39 Eenzijdig afkicken – Marco de Wilde

2

De Galerij 51 Corporaties moeten gaan verevenen

Goedemorgen 52 Commissaris Marga Bekker

Huisvester van het volk 66 Han van Loghem Feiten en cijfers 69 Marktwaardering Colofon 70

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Inhoud.indd 4

03-02-17 11:35

? » inhoud «

12

5

AD STRAUB OVER DUURZAAMHEID

‘Een verplicht energielabel C houdt geen rekening met vastgoedsturing van een corporatie’, zegt TU-onderzoeker Ad Straub. Een gesprek over duurzaamheidsbeleid in de sociale huisvesting.

2

3

28

VOCHT EN SCHIMMEL IN HUIS?

!

Wat is er te doen aan vocht- en schimmelproblemen in woningen?

Een Aedes-handreiking helpt om stap voor stap iets aan het probleem te doen.

58 0

2

MOEITE MET ­LEZEN EN ­SCHRIJVEN

3 telt bijna 2 miljoen laagge- 4 Nederland letterden waaronder veel huurders van corporaties. Online hun zaken regelen is dan lastig. Meerdere corporaties bieden de helpende hand.

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Inhoud.indd 5

03-02-17 11:35

ThermoMaster C-XV Hét toestel voor de laagste beheerskosten De voordelen: • Zeer hoge bedrijfszekerheid door gebruik van betrouwbare en bewezen technieken • Eenmaal per 5 jaar onderhoud mogelijk door optimaal vormgegeven warmtewisselaar • Korte inspectie- en onderhoudsbeurten door een slim ontwerp • Snel en overal te installeren door ingebouwde rookgasterugslagklep en grote opvoerhoogte

Ondersteuning: • Kanaalinspectie met camera • E-learning voor installateurs • KetelBeheersPlan voor optimale Total Cost of Ownership

Kijk voor meer informatie op: www.awb.nl/cxv

AWB_AEDES_210x297.indd 1 AE1701_Advertenties.indd 7

18/01/2017 15:46 02-02-17 21:18

Marktwaarde biedt kansen De invoering van de nieuwe Woningwet brengt zoals bekend een stelselwijziging met zich mee door de herwaardering van bedrijfswaarde of historische kostprijs naar marktwaarde in verhuurde staat.

Ook dient er vanaf 2016 een winst- en verliesrekening gepresenteerd te worden volgens de functionele indeling. Er blijven echter onzekerheden over de uitwerking hiervan. Hofmeier volgt de wijzigingen in wet- en regelgeving op de voet en ziet mogelijkheden om deze onzekerheden om te zetten in kansen bij de begeleiding van uw corporatie in dit traject.

De onzekerheden worden gevormd door de verschillende verantwoordelijke partijen. De partners in de keten die zorgen voor een juiste waardering van het vastgoed, hebben ieder een eigen rol. Zo zorgt het ministerie voor de tijdige aanlevering van spelregels. De accountant wenst bij de controle bepaalde zekerheden om de waardering te controleren en de taxateur heeft zijn eigen informatiebehoeften om te komen tot de juiste marktwaardering. Uiteraard is de belangrijkste rol weggelegd voor de corporatie zelf.

Creëer kansen Naast uitdagingen ontstaan er ook kansen, zowel bij de waardering op marktwaarde volgens de light als de full versie. De kansen zitten in het omzetten van de marktwaarde data naar informatie.

Informatie om inzicht te krijgen in rendementen (financieel, maatschappelijk & sociaal) en prestaties in vergelijking met andere (sociale) vastgoed aanbieders. En er ontstaat informatie om interne processen te optimaliseren voor een meer efficiënte bedrijfsvoering.

Data is waardevol Bij de corporaties is al veel werkt verzet, maar er is nog werk aan de winkel. Het thema datakwaliteit is nog steeds nadrukkelijk aanwezig op de agenda. Een thema dat in veel gevallen makkelijker wordt uitgesproken dan uitgevoerd. Juist de kwaliteit van de data biedt betere kansen om de marktwaarde als sturingsmiddel in te zetten om te bepalen in welke richting de vastgoedportefeuille zich moet ontwikkelen.

“Maak van de nood een deugd: zet de marktwaarde data om in waardevolle informatie.”

Er ontstaan ook uitdagingen die de nodige hoofdbrekens kosten.

Daarbij wordt vaak de vraag gesteld waar het allemaal toe dient.

Op dat gebied ligt wellicht de grootste uitdaging. De wetgever heeft deze wijze van waarderen bepaald, daar is geen ontkomen aan. Maar kunnen we van die nood een deugd maken?

Kortom; die kansen zijn waardevol. Met extra inzet kan een verplichte stelselwijziging nieuwe mogelijkheden bieden.

Hofmeier kan daarbij helpen. We hebben praktische ervaring in het opstellen en begeleiden van zowel full als light waarderingen.

Onze professionals weten waar de kansen liggen die de marktwaardering geeft.

Meer informatie Nieuwsgierig geworden? Meer informatie over waarderen tegen marktwaarde in verhuurde staat, vindt u op de corporatiepagina van onze website (www.hofmeier.nl). U kunt natuurlijk ook contact opnemen met onze Sector Manager Corporaties Peter van Gilst op 06-51415946 of via p.vangilst@hofmeier.nl

Financiële Professionals | Interim Management | Consulting

AE1701_Cover.indd 4

02-02-17 13:48

8

» ondertussen in Den Haag «

TEK ST : MARJON VAN WEERSCH , FOTO : FLOREN VAN OLDEN

‘Kijk, daar woon ik’ Natuurlijk, over kunst verschillen de meningen. Een enkele keer hoort bewoner August Hok-A-Hin (in het lichtbruine jasje) van een buurtgenoot dat die ‘al die graffiti’ niet mooi vindt. Zelf vindt hij de vier grote muurschilderingen aan de Laakweg in Den Haag prachtig. ‘Kijk naar die fantastische kleuren. Dit waren kale, grauwe muren.

De buurt is echt opgevrolijkt.’ De muurschilderingen zijn het resultaat van de leefbaarheidsprijsvraag Mijn Thuis van Staedion. De kunstenaars Karski & Beyond wonnen. Voordat ze met hun spuitbussen aan de slag gingen, zijn ze bij de bewoners van de Laakweg op bezoek geweest om te praten over hun ideeën. Aanvankelijk was er geld beschikbaar voor drie muurschilderingen. Toen die klaar waren, kreeg Staedion veel telefoontjes van bewoners.

Of ook de vierde flat zo’n mooie schildering kon krijgen? Dat is gelukt. Op  januari zijn de vier muurschilderingen officieel ‘geopend’. Hok-A-Hin: ‘Tegenwoordig zeggen we trots dat we in één van de flats wonen met die mooie muurschilderingen.’

AE1701_ondertussenIn.indd 8

02-02-17 14:15

» ondertussen in Den Haag «

AE1701_ondertussenIn.indd 9

9

02-02-17 14:15

GELUIDSREDUCTIE OP LOOPGELUID IS MINIMAAL

50%

GALERIJ VERHOGING

Omdat u niet alleen asbest wilt saneren.

• Sloopwerken • Asbestsanering • Renovatie/herstel • Zonnepanelen

Isorub: rubber met bijzondere isolatie PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE GOEDE WARMTE-ISOLATIE VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT AANGENAME STROEFHEID GEEN VERKLEURINGEN VALBREKEND Virulyweg 1 7602 RG Almelo

T +31 (0)546 - 850466 F +31 (0)546 - 828812

Maar ook iets moois wilt opbouwen.

U wilt geen half werk. U wilt niet alleen asbest saneren, maar ook weer iets moois opbouwen. En u wilt niet alleen een concurrerende prijs, maar ook vakmensen die hun werk verstaan. Man&Mach is asbestspecialist in Noord- en Midden Nederland en helpt u snel en vakkundig.

Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken. Wij saneren, renoveren en plaatsen desgewenst zonnepanelen.

Ook voor sloopwerkzaamheden kunt u bij ons terecht. Samen werken we aan een gezonde en veilige woonomgeving.

E info@pamalmelo.nl I www.pamalmelo.nl

Tijdelijke exploitatie zorgvastgoed

Leegstandbeheer 2.0 Maatschappelijk betrokken

Leefbaarheid

Marktleider in kwaliteit

Huisvesten statushouders

Van kostenpost naar inkomstenbron Passend toewijzen

Volledig ontzorgen Voor meer informatie: www.gapph.nl

Online pandinformatie

Volledige ontzorging bij herstructurering Tal van woningcorporaties, verdeeld over heel Nederland, worden door Gapph ontzorgd met betrekking tot de tijdelijke verhuur en het leegstandbeheer. Benieuwd wat we voor uw woningcorporatie kunnen betekenen? Wij komen graag bij u langs om onze onderscheidende werkwijze met u te bespreken. Wij zijn altijd in de buurt. Bekijk ook onze bijgesloten brochure voor meer informatie.

AE1701_Advertenties.indd 10

02-02-17 21:18

advertentie

Industriële precisie leidt tot hoogwaardig eindresultaat Het produceren van Mosa Panel, dat is opgebouwd uit een vochtwerend Wedipaneel, Eurocol- tegellijm, Mosa-tegels en Eurocol-voegwerk, vergt kennis van keramiek en nauwgezetheid. Tijdens de industriële productie van de panelen zijn dan ook robots ingezet die met constante precisie en hoge kwaliteit de tegels op de panelen lijmen. Dat gebeurt in een gecontroleerde omgeving, waar de luchtvochtigheid en temperatuur zijn gereguleerd. Door de accuratesse in de fabriek kunnen, in vergelijking met het reguliere tegelzetten in een woning, dunnere voegen worden gemaakt. Dit komt de esthetiek van tegelwanden en -vloeren in keuken, badkamer en toiletten goede en vereenvoudigt onderhoud.

Oog voor detail Dankzij de finesses in het productieproces is elk geprefabriceerde paneel gegarandeerd hetzelfde.

Omdat Mosa Panel geheel gevoegd geleverd kan worden, zijn minder vaklieden nodig en worden tijd en kosten bespaard. De op de panelen toegepaste tegels, met een garantietermijn van tien jaar, zijn bovendien stootvast, antislip en loopveilig. De tegels hebben een goede slijtweerstand en dimensionale tolerantie.

Door de laatste functionaliteit is het mogelijk de panelen over bestaand tegelwerk of oneffen of afgekapte muren en vloeren te plaatsen. Hinderlijk kap- en breekwerk wordt zo voorkomen, uitvoerders hoeven minder afval af te voeren en bewonerstevredenheid neemt toe.

Functionaliteit en levensloopbestendigheid gegarandeerd De tegels die worden gebruikt voor Mosa Panel voldoen aan alle eisen van Woonkeur:

AE1701_Advertenties.indd 11

functionaliteit en levensloopbestendigheid zijn gegarandeerd. De formaten van zowel de vloer- als wandtegels zijn afgestemd op de gangbare maten binnen de woningbouw. Het handige modulaire systeem zorgt ervoor dat de panelen naadloos op elkaar aansluiten. Naast het bereiken van een verfijnde uitstraling kan hierdoor ook snel gewerkt worden. Mosa Panel is daarmee ideaal voor de renovatie van betegelde ruimtes in gestapelde en geschakelde bouw. De tijdloze panelen kunnen intensief en langdurig gebruikt worden en, indien nodig, snel en onzichtbaar worden gerepareerd of vervangen.

De op de panelen toegepaste tegels hebben daarnaast dezelfde vertrouwde uitstraling als traditioneel aangebrachte tegels en de collecties zijn gegarandeerd leverbaar tot 2040. Het zijn deze eigenschappen van Mosa Panel die leiden tot een hoogwaardig eindresultaat. www.mosa.com/panel

02-02-17 21:19

12

» energie en duurzaamheid «

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Interview.indd 12

02-02-17 14:18

» energie en duurzaamheid «

13

ONDERZOEKER BOUWINNOVATIES AAN DE TU DELFT

Ad Straub ‘Tegenwoordig is energiebesparing een van de belangrijkste redenen waarom woningcorporaties hun huizen onder handen nemen’, zegt onderzoeker Ad Straub. Een gesprek over het duurzaamheidsbeleid in de sociale huisvesting: de stand van zaken, de toekomst, de uitdagingen en belemmeringen. Zoals mogelijk een verplicht label C. ‘Dat is heel onverstandig.’ tek st : marjon van weersch , foto ’ s : floren van olden

»

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Interview.indd 13

02-02-17 14:18

14

» energie en duurzaamheid «

»

‘In relatief korte tijd is er veel gebeurd op het gebied van energiebesparing en het verduurzamen van corporatiewoningen’, zegt Ad Straub. Nog geen tien jaar geleden keek hij samen met een promovendus naar het klimaatbewustzijn bij woningcorporaties. Ze turfden in corporatiejaarverslagen en -beleidsplannen uit 2009 de trefwoorden ‘klimaatverandering’ en ‘CO2 en woonlasten’.

De conclusie was toen: het klimaatbewustzijn bij corporaties is zeer beperkt.

‘Zo’n onderzoek zou nu een totaal ander beeld opleveren’, zegt Straub.

Sindsdien is er natuurlijk ook veel veranderd. De relatie tussen de uitstoot van broeikasgassen – met name CO2 – en klimaatverandering is inmiddels onomstreden. In het Klimaatakkoord van Parijs is in 2015 afgesproken de CO2uitstoot wereldwijd richting 2050 drastisch te beperken. Inmiddels is het duidelijk dat de verduurzaming van woningen daar een belangrijke bijdrage

Ad Straub (1967)

aan kan leveren. ‘Duurzaamheid is zeer nadrukkelijk op de agenda gekomen’,

werkt sinds 1991 als onder-

zegt Straub. ‘Ook bij corporaties. Duurzaamheid staat tegenwoordig in de top

zoeker bij de TU Delft. Binnen

3 van hun beleidsdoelen, samen met de thema’s beschikbaarheid en betaal-

het onderzoeksprogramma

baarheid van woningen.’

Housing in a Changing Society

Energielabels zeggen niet alles

‘De weg naar een CO2-neutrale corporatiesector kan niet voor de hele woningvoorraad hetzelfde zijn’

van de faculteit Bouwkunde leidt hij onderzoek rond inno-

Corporaties zijn zich steeds meer bewust geworden van de noodzaak om aan

vaties in bouw-, renovatie- en

de slag te gaan, onder andere door het Convenant Energiebesparing Huur-

onderhoudsprocessen. Het

sector uit 2012 en het Energieakkoord van de SER uit 2013, zegt Straub. Een

energiebesparingsbeleid van

van de belangrijkste afspraken uit beide akkoorden is dat corporaties zich in-

corporaties en de manier waar-

zetten om voor alle woningen in 2020 gemiddeld energielabel B te realiseren.

op ze daarbij samenwerken met

Hoewel sommige corporaties dat gemiddelde pas enkele jaren later zullen

marktpartijen zijn enkele van

halen, betekende het streven naar deze labelsprong een belangrijke eerste

zijn huidige onderzoeksonder-

stap in de verduurzaming, vervolgt hij. ‘Maar als we echt willen dat alle

werpen. Als universitair hoofd-

woningen rond 2050 CO2-neutraal zijn, is het belangrijk om verder vooruit

docent geeft hij ook les. Straub

te kijken dan deze kortetermijndoelstelling.’

promoveerde in 2001 op een onderzoek naar de relatie tus-

Met nadruk: ‘Energielabels zijn niet heilig.’ Hij legt uit hoe dat zit. In de prak-

sen het strategisch voorraad-

tijk zijn er grote verschillen tussen het voorspelde energieverbruik van wonin-

beleid en het technisch beheer

gen met een bepaald energielabel en het daadwerkelijke verbruik in diezelfde

van corporaties.

woningen. ‘Meerdere onderzoekers hier aan de TU toonden dat aan. Woningen met een slecht label E of F, in theorie energieslurpers, blijken in praktijk vaak minder te verbruiken. Bijvoorbeeld omdat de bewoners niet alle ruimtes in hun woning verwarmen. In woningen met een goed label draaien bewoners de thermostaat vaak vol open.’ Kortom: energielabels zeggen niet alles over het energieverbruik en dus ook niet over de daadwerkelijke CO2besparing. En evenmin over de betaalbaarheid van de woonlasten.

‘Verplicht label C onverstandig’ Ondertussen wil minister Blok corporaties nu ook verplichten alle woningen naar minimaal label C te brengen. Onverstandig, vindt Straub. ‘Niet alleen omdat een labelsprong dus niet altijd leidt tot minder energieverbruik. Maar ook omdat zo’n labelverplichting helemaal geen rekening houdt met de noodzakelijke vastgoedsturing van een corporatie. Het overgrote deel van de woningen dat er in 2050 staat, is nu al in het bezit van corporaties. Zij zullen verschillende keuzes moeten maken om de energievraag van hun woningen te beperken. Dat hangt ook af van de staat van hun woningen, dus van het bouwjaar, de kwaliteit en het toekomstperspectief. Het is niet kostenefficiënt om heel snel allerlei maatregelen te moeten nemen om alle woningen met een slechter label dan C te verbeteren. Het helpt ook niet in het drastisch beperken van de CO2-uitstoot. Dit plan brengt het bereiken van de duurzaamheidsdoelstelling niet dichterbij.’

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Interview.indd 14

02-02-17 14:18

» energie en duurzaamheid «

15

‘Blijf isoleren’ Welke stappen moeten corporaties de komende jaren dan wel zetten om hun hele woningvoorraad rond 2050 CO2-neutraal te laten zijn? Ze moeten vooral blijven isoleren, zegt Straub. ‘Dat is stap 1.’

Het verwarmen van woningen is namelijk veruit het grootste deel van het totale energieverbruik van de woning, naast het ventileren en het warme water voor onder meer de douche. De grootste uitdaging voor vermindering van die warmtevraag ligt dus in de bestaande bouw.

‘Isolatie van de vloer, van het dak en de gevels, HR++ glas. Het zijn allemaal vrij kostenefficiënte maatregelen, waarvan we ook weten dat ze effectief zijn.

Bovendien is isolatie goed voor het wooncomfort en de gezondheid van de bewoners.’

En wat is stap 2? Een vraag naar warmte zal altijd blijven, legt Straub uit. ‘Die moeten corporaties proberen zo CO2-arm mogelijk te vervullen. Dus het liefst met behulp van duurzame energie. In plaats van aardgas of elektriciteit uit kolen. Dat kan bijvoorbeeld met een warmtepomp. Het energieverbruik daarvan is laag omdat de warmte komt van de buitenlucht of uit de bodem.

Maar ze zijn nog erg duur. Dat stelt corporaties voor de lastige vraag: moeten we wachten totdat ze goedkoper zijn?’ Zonnepanelen zijn volgens Straub ook een ‘heel verstandige keuze’ om duurzame energie op te wekken. Ze hebben een hoge opbrengst en worden bovendien steeds goedkoper.

Gasloos Maar voor duurzame oplossingen voor de resterende vraag naar warmte zijn niet alleen corporaties verantwoordelijk, benadrukt Straub. Duurzame energie opwekken kan bijvoorbeeld niet altijd op of in de woning. Zo kunnen zonnepanelen soms niet geplaatst worden door de helling van het dak en de

‘Een verplicht label C houdt helemaal geen rekening met de noodzakelijke vastgoedsturing van een corporatie’

positie ten opzichte van de zon.

‘Dan zullen corporaties samen met gemeenten moeten kijken welke vormen van energieopwekking buiten de woning mogelijk zijn om kostenefficiënt warmte te leveren. Bijvoorbeeld met warmtenetten, leidingen die zijn aangesloten op een warmtebron, zoals een fabriek met restwarmte of op biogas of bodemwarmte.’

Op veel plaatsen ziet Straub dat gemeenten en corporaties al voortvarend overleg voeren over dit soort gebiedsgerichte maatregelen. Utrecht wil bijvoorbeeld al in 2030 CO2-neutraal en gasloos zijn. ‘Daarvoor is samenwerking met netbeheerders en energieleveranciers echter onontbeerlijk’, zegt Straub. Die moeten er immers voor zorgen dat de leidingen in de woningen komen. En er moeten afspraken komen over de aansluitkosten.

Die samenwerking staat nog in de kinderschoenen.’

Keuzes Voor Straub is het duidelijk dat de stappen naar een CO2-neutrale corporatiesector via verschillende routes zullen gaan. ‘Die weg kan niet voor de hele woningvoorraad hetzelfde zijn. Corporaties zullen daarbij zowel afwegingen maken op het niveau van hun hele woningvoorraad, als per complex en zelfs

Aedes.nl

per woning. Soms zal het mogelijk zijn om in een complex in één keer een grote sprong te maken. Bijvoorbeeld met een nul-op-de-meter-renovatie.’

In het dossier Energie en duurzaamheid staat meer informatie over de verduurzaming van de sociale huurwoningen: www.aedes.nl/energie.

Zo’n NOM-woning wekt evenveel of meer energie op dan nodig is voor het huishouden door een goede combinatie van isolatie en ventilatie, verwarming en koeling en eigen duurzame energieopwekking met bijvoorbeeld zonnepanelen en een warmtepomp. ‘Voor andere woningen ligt een stapsgewijze

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Interview.indd 15

» 02-02-17 14:18

16

» energie en duurzaamheid «

»

aanpak meer voor de hand’, vervolgt Straub. ‘Dan zal een corporatie tussen nu en 2050 meerdere ingrepen uitvoeren in een complex.’

Tegenwoordig is energiebesparing een van de belangrijkste redenen waarom corporaties hun huizen onder handen nemen, zegt Straub. ‘Maar corporaties

‘Huishoudelijke apperatuur is minstens zo belangrijk voor CO2-neutraliteit als de energievraag van gebouwen’

moeten in het beheer van hun woningvoorraad tegelijkertijd met meer zaken rekening houden dan verduurzaming.

‘De keuze voor een bepaalde route zal altijd mede afhangen van de te verwachten levensduur van een woning. Of het nu gaat om een beslissing voor isolatie van de vloer, de gevel of het dak, of om het plaatsen van zonnepanelen. Is de te verwachten exploitatieduur nul tot tien jaar en volgt dan sloop met eventueel vervangende nieuwbouw? Valt de beslissing doorverhuren of slopen wellicht pas over vijftien jaar? Of is het duidelijk dat deze woning er in 2050 nog zal staan?’

Dan hebben corporaties natuurlijk ook nog te maken met de beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen in een regio. Ook daarover maken ze prestatieafspraken met gemeenten. ‘In een regio met een groot tekort aan woningen kunnen de keuzes er anders uitzien, dan in een krimpgebied.’

Duurzaam witgoed Het ideaalbeeld dat Straub uiteindelijk voor ogen heeft, is CO2-neutraliteit in de meest ambitieuze vorm. ‘Daarvoor is het energieverbruik voor huishoudelijke apparatuur minstens zo belangrijk als de gebouwgebonden energievraag’, zegt hij. ‘Denk aan keukenapparatuur, tv’s en computers.’

Ook daar ziet hij een rol voor corporaties weggelegd. Door het geven van

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Interview.indd 16

02-02-17 14:18

» energie en duurzaamheid «

17

voorlichting, door feedbacksystemen te verstrekken die informatie bieden over het energieverbruik van verschillende apparaten. ‘En waarom zouden corporaties geen witgoed aan hun bewoners kunnen leasen?’ Ook het materiaalgebonden energieverbruik dat nodig is voor de bouw, de renovatie en de sloop van een woning moet uiteindelijk CO2-neutraal zijn, vindt Straub.

‘Denk aan bouwmaterialen als beton, de standaardkeukens en het sloopmateriaal. Op dat terrein is echt nog een wereld te winnen. Corporaties kunnen de markt uitdagen om slimme oplossingen te bedenken voor duurzaam materiaalgebruik.’

Technische kennis blijft nodig Ontwikkelingen in het opdrachtgeverschap spelen in het hele duurzaamheidsbeleid van corporaties een belangrijke rol, vervolgt hij. ‘Corporaties stellen marktpartijen steeds vaker open vragen. Zij schrijven niet meer voor welke energetische maatregelen genomen moeten worden, maar formuleren in plaats daarvan de energieprestatie die een woning moet leveren. Het is dan aan de markt om met slimme en betaalbare oplossingen te komen.’

Straub waarschuwt er echter wel voor dat corporaties hierin niet moeten doorslaan. ‘De corporatie is de vastgoedeigenaar en moet de regie in handen blijven houden. Een professionele opdrachtnemer heeft een professionele opdrachtgever nodig.’ Technische kennis bij corporaties blijft dus nodig om goed te kunnen overleggen met de onderhoudsbedrijven en leveranciers.’

Hij zal het niet ontkennen: het CO2-neutraal maken van 2,4 miljoen huurwoningen is een ingrijpende, forse klus. En natuurlijk zijn er valkuilen en beren op de weg. ‘Het is een complex thema en de afwegingen zijn soms behoorlijk ingewikkeld. Soms lijken de discussies over de beste aanpak bovendien meer gebaseerd op meningen en op geloof dan op feiten’, zegt Straub.

En dan is er natuurlijk nog de verhuurderheffing die corporaties sinds 2013 aan de overheid moeten betalen (1,7 miljard euro in 2017). ‘Dat is voor corporaties een groot struikelblok geweest om te gaan investeren. En het is natuurlijk nog steeds een belemmering: de verhuurderheffing soupeert een fors deel van de huuropbrengst op. Maar de financiële situatie van corporaties ziet er nu wel beter uit.’

Optimisme Bij Straub overheerst het optimisme. ‘De corporatiesector zit in een rustigere fase. Corporaties leren hun vastgoed steeds beter kennen. Bijvoorbeeld omdat ze werken met digitale instrumenten waarin ze gegevens over renovatietrajecten kunnen beheren en met bouwbedrijven uitwisselen. Dat maakt het eenvoudiger om keuzes te maken met welke woningen ze op welke manier

Meer lezen Bijna de helft van de woning-

aan de slag gaan richting CO2-neutraliteit.’ Straub doet ook onderzoek naar de verduurzaming in de particuliere koop- en huursector. In vergelijking daarmee staat de sociale huisvesting van de corporaties er goed voor, zegt hij.

corporaties concentreert zich de komende jaren stevig op

Dat roept de vraag op hoe duurzaam de onderzoeker aan de TU zelf woont.

het verduurzamen van hun

‘Een koopwoning uit 1996. Toen ik het huis kocht had het label C. Inmiddels

woningen. Dat blijkt uit de

heb ik er zonnepanelen op laten zetten en heeft het label A. Mijn cv-ketel heb

Corporatiebarometer 2017, een enquête van Aedes onder

ik onlangs vervangen, maar ik stook nog wel op gas.’ Straub grinnikt. ‘Over een jaar of vijftien is de levensduur van die ketel ten einde. Maar om dan in

corporatiebestuurders. Lees er

een koopwoning zelf het besluit te nemen om van het gas af te gaan, is niet zo

meer over via: www.aedes.nl/

eenvoudig. Corporaties hebben meer macht om een gasloze woningvoorraad

corporatiebarometer2017.

te realiseren.’

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Interview.indd 17

« 02-02-17 14:18

advertentie

Meerjarige WOZ-waarden controle door externe partij loont!

DAT ONDERVOND WILLEM BIJL VAN WOONSERVICE MEANDER DE AFGELOPEN TWEE BELASTINGJAREN. “AL ENIGE TIJD TWIJFELDEN WE OF DE WOZ-WAARDEN VAN ONZE PORTEFEUILLE WEL HELEMAAL CORRECT WAREN VASTGESTELD. VOOR ONS WAS HET FINANCIEEL BELANG VAN EEN CORRECTE WOZ-WAARDE BIJ DE INVOERING VAN DE VERHUURDERSHEFFING ERG GROOT. MAAR ONZE GOEDE VERSTANDHOUDING MET DE GEMEENTE WILDEN WE ONDER GEEN BEDING OP HET SPEL ZETTEN”, ALDUS WILLEM BIJL.

Willem Bijl van Woonservice Meander

PERSOONLIJK CONTACT “Het feit dat Previcus Vastgoed kiest voor een persoonlijk contact met de gemeente en daarnaast niet gaat voor de laagste WOZ-waarde, maar voor een correcte WOZ-waarde sprak ons erg aan,” aldus Willem Bijl.

“Dat is helemaal juist”, vult Nicole Moors van Previcus Vastgoed hem aan. “Woningcorporaties zijn vaak niet gebaat bij de laagste waarden. De waarden moeten correct worden vastgesteld, daar gaat het om.

Door samen met de ambtenaar van de

gemeente te overleggen, staan alle neuzen dezelfde kant op. Het contact blijft daardoor goed en WOZwaarden worden correct vastgesteld”.

ALLES ONDER ÉÉN DAK “De werkwijze van Previcus Vastgoed sloot uitstekend aan bij ons standpunt. De medewerkers van Previcus Vastgoed hebben kennis van zaken en controleren de gehele portefeuille tegen aantrekkelijke tarieven. Previcus Vastgoed verzorgt voor ons jaarlijks de WOZ controle van woningen, het bedrijfsmatig vastgoed en alle ZOG en MOG objecten. Ook de marktwaarde in verhuurde staat hebben wij bij Previcus Vastgoed ondergebracht.

Hierdoor hebben we nu alles onder één dak. Previcus kent ons bestand als geen ander en dat is heel erg prettig”, concludeert Willem Bijl.

EXTERNE SPECIALIST Doordat de woningcorporatie de WOZ controle heeft uitbesteed aan een externe partij kunnen ze ook richting huurders en toezichthouders aantonen dat de WOZwaarden correct zijn vastgesteld. “Als wij klaar zijn met de bestandscontrole, ontvangt de woningcorporatie een managementrapportage met de aangepaste WOZwaarden, onze bevindingen en aanbevelingen voor de toekomst.” merkt Nicole Moors nog op.

Dat een meerjarige controle van WOZ-waarden loont, daar zijn beiden van overtuigd.

‘Ondanks dat verlagen van de WOZ- waarden niet het hoofddoel was, heeft de bestandscontrole Woonservice Meander een forse besparing op de OZB en de verhuurderheffing opgeleverd.’

Links: Nicole Moors, rechts: Debbie van der Burgt van Previcus Vastgoed

• WOZ Controle • Marktwaarde verhuurde staat • Controleplicht naar huurder toe

AE1701_Advertenties.indd 18

Burgemeester Verdijkplein 1 5835 AR Beugen T. 0485 - 574 444 E. info@previcus.nl W. www.previcus.nl

02-02-17 21:19

Het ideale thuisgevoel: de krant kunnen lezen op het toilet

Jansen Huybregts is een specialist in onderhoud en renovatie. Onze vakmensen zijn allround inzetbaar en kunnen, vanuit elf vestigingen in heel Nederland overal snel ter plaatse zijn. Of het nu gaat om het repareren van een lekkende waterleiding of het oplossen van een verstopping. Uw huurders kunnen binnen de kortste keren weer genieten van optimaal wooncomfort.

Weten wat we voor u kunnen betekenen?

Bezoek www.jansen-huybregts.nl of bel 088-0221400.

AE1701_Advertenties.indd 19

Jouw thuis onze zaak.

02-02-17 21:19

20

» opinie « Alex Bonnema, directeur-bestuurder Elkien

‘ AMBITIES WAAR­MAKEN IN KRIMP­REGIO VRAAGT ­CREATIVITEIT’ illustr atie : han hoogerbrugge

Aan ambities heeft woningcorporatie Elkien geen gebrek. Maar behalve met krimp heeft de Friese regio te maken met verdunning, vergrijzing en verarming van bewoners.

Alex Bonnema legt uit wat dat betekent. ‘Wij moeten

Onze corporatie heeft een enorme ambitie om

MAATWERK

te investeren. Om bij te dragen aan de grote

Elkien heeft dus, behalve met krimp, te maken

­behoefte aan betaalbare woningen, aan duur­

met verdunning, vergrijzing en verarming. Dat

zaamheid, aan woningen waar ouderen thuis

betekent dat wij onze ambities beheerst moeten

zorg ­kunnen krijgen. Betekent dit nú gas geven

waarmaken, afgewogen en in zeer goed overleg

en onze beschikbare investeringsruimte benutten

met onze stakeholders – vooral de huurdersor­

om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen?

ganisaties en gemeenten. Als wij nu gaan bijbou­

Nee, zo eenvoudig is het niet. Sterker nog: als we

wen aan de hand van kortcyclische data, dus de

dat zouden doen, creëren we een enorme on­

cijfers van 2017, dan veroorzaken we op de lan­

balans op de ­fragiele Friese woningmarkt. Bij

gere termijn een grote onevenwichtigheid op de

het waarmaken van onze ambities moeten wij

woningmarkt in Friesland. Zo zouden we nu best

­rekening houden met maatschappelijke trends.

500 nieuwe sociale huurwoningen kunnen bou­ wen in Sneek. Huurders zijn snel te vinden. Maar

DALEND INKOMEN

het toevoegen van die voorraad zou direct gevol­

onze ambities beheerst

Voor heel Nederland geldt: grotere gezinnen zijn

gen hebben voor de omringende dorpen. En dat

waarmaken, afgewogen en

echt uit. Er ontstaat steeds meer vraag naar wo­

is niet de manier waarop wij en onze stakeholders

ningen voor huishoudens van één of twee perso­

de krimp in die dorpen willen begeleiden.

in zeer goed overleg met

nen. In Friesland spelen daarnaast nog specifieke

Het realiseren van onze ambities in deze regio

onze stakeholders – vooral

ontwikkelingen. Onze doelgroep is sterk aan het

vraagt om maatwerk. Maatwerk dat rekening

vergrijzen. Uit eigen onderzoek blijkt dat de helft

houdt met de specifieke uitdagingen van Fries­

van de huurders van Elkien momenteel rond de

land. Dat vraagt ook om creativiteit. Om zoeken

55/60 jaar is. Over tien tot vijftien jaar hebben

naar evenwicht, samen met die huurdersorga­

die mensen waarschijnlijk zorg nodig. Ondertus­

nisaties, gemeenten en bijvoorbeeld ook zorg­

sen willen ze het liefst zelfstandig blijven wonen.

aanbieders.

de huurdersorganisaties en gemeenten.’

­ unnen Dat vraagt om woningen waar ze die zorg k krijgen.

EVENWICHT

Elkien is actief in de stad Leeuwarden en in

Op termijn zullen we bijvoorbeeld niet meer in

81 dorpen daaromheen. Dat zijn grote kernen,

ruim 80 dorpen actief zijn, maar nog slechts in

­zoals Bolsward en Sneek, maar ook dorpen met

tien of vijftien. In de resterende dorpen zullen

nog geen 10.000 inwoners, bijvoorbeeld Grou of

we maatschappelijke initiatieven begeleiden,

Akkrum. Steeds meer jonge mensen trekken van­

zoals een dorpscoöperatie. Of neem het dorp

uit die kleine dorpen naar de grotere steden. Daar

Wons, een gemeenschap van zo’n 100 wonin­

vinden ze werk en andere voorzieningen waar­

gen. We hebben hier nu nog vier huurwoningen.

aan ze behoefte hebben. De laatste trend is dat

In zorgvuldige onderhandelingen met het dorp

het gemiddelde inkomen van onze bewoners de

hebben we afgesproken dat we deze woningen

afgelopen twee jaar schrikbarend daalt. De cijfers

gaan slopen en vervolgens de grond tegen een

laten zien dat de helft van onze klanten – zitten­

getaxeerde waarde verkopen. Het dorp zal dan

de en nieuwe bewoners – moet rondkomen van

zelf huurwoningen met particuliere financiering

minder dan 20.000 euro per jaar.

exploiteren.

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Opinie.indd 20

02-02-17 14:15

» opinie «

Dat betekent dat Elkien deze woningen tegen boekwaarde moet wegboeken. Laat dat nu tegen het zere been van de externe toezicht­ houder zijn. Die beschouwt dit als oneigenlijk gebruik van de volkshuisvestelijke middelen.

Dus ook van de externe toezichthouder vra­ gen we creativiteit.

21

‘ 500 nieuwe sociale huurwoningen in Sneek zou direct gevolgen hebben voor de omringende dorpen’

Het waarmaken van regionale ambities be­ tekent zoeken naar evenwicht. Samen met stakeholders afspraken maken over de juiste vertaling van verschillende maatschappelijke behoeften in investeringen. Dus bijbouwen in Sneek? Misschien, maar alleen na behoed­ zaam en zorgvuldig onderzoek.

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Opinie.indd 21

02-02-17 14:15

advertentie

AE1701_Advertenties.indd 22

02-02-17 21:19

advertentie

AE1701_Advertenties.indd 23

02-02-17 21:20



» zestien uit tweeëndertig «



GERARD DE KORTE 16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer is het bisschop Gerard de Korte die blind de vragen kiest. teK st : MarJon Van WeersCh , Foto : Jeroen Poort Vliet

buurmeisje van acht vraagt wat voor werk u  Uw doet. Wat antwoordt u?



‘Het woord bisschop zal ze niet kennen. Maar een kerk, een gebouw met ‘n heel hoge toren, vast wel. Ik vertel haar dat de kerk het huis is van God en dat ik daarvoor werk.’



wonen er over twintig jaar in  Wie corporatiewoningen?

‘Mensen met lagere inkomens. Niet veel anders dan nu.

Nederland is van oudsher een corporatieland en dat blijft zo, denk ik.’

was u vreselijk boos en waar ging het over?  Wanneer ‘Ik had het er laatst in huis nog over. Medewerkers reageerden nogal boos op een bepaalde situatie. Ik ben dan meestal



wat analyserend en vraag me af hoe het komt dat iemand handelt zoals hij handelt. Als ik kijk naar beelden van mensen in Aleppo voel ik wel boosheid, maar die emotie mengt zich met machteloosheid en verdriet.’

huurwoningen heeft Nederland nodig?  Hoeveel ‘Een getal kan ik niet noemen. Ik hoop dat wij zo beschaafd



zijn dat ieder mens op Nederlands grondgebied in ieder geval een fatsoenlijk huis krijgt. En er zijn steeds meer woningen nodig. Omdat er minder mensen in één huis wonen en voor de opvang van vluchtelingen bijvoorbeeld.

Ik zag tekeningen van architecten voor goedkope woningen van rond 50.000 euro. Daarmee zou je iedereen een thuis kunnen bieden.’

Aedes-Magazine /

AE1701_1632.indd 24

02-02-17 14:10



» zestien uit tweeëndertig «

vindt u zo belangrijk dat u het wilt meegeven  Wat aan de volgende generatie?



moet de hoogte van de huur van afhangen?  Waar ‘In ieder geval van de kwaliteit van de woning. En ik vind het

‘Dat heeft voor mij natuurlijk te maken met het christelijk

wel eerlijk dat scheefwoners wat meer huur betalen, dus

geloof. Ik heb de indruk dat veel mensen tegenwoordig wat

het moet ook afhangen van het inkomen.’

ontworteld zijn. Ik zou ze graag het basisvertrouwen willen meegeven dat God van ons houdt. Dat kan veel kracht en troost bieden.’

wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten?  Met ‘Uiteraard met paus Franciscus. Maar premier Rutte lijkt me ook interessant. Hij wordt soms als een wat visieloos

 ‘Dat is betrekkelijk. Dit bisschopshuis aan de Parade in Hoe duurzaam is uw eigen woning?

oliemannetje gezien. Ik zou meer willen weten van zijn levensbeschouwelijke achtergrond.’

‘s-Hertogenbosch is gebouwd rond 1770. Het heeft niet

we in Nederland wonen helemaal aan de  Kunnen markt overlaten?

eens dubbel glas. Ik let wel erg op de knop van de centrale verwarming. U heeft het nu wellicht ook niet warm.

De Sint Janskathedraal is wel heel duurzaam, die heeft

‘Nee. Corporaties zijn ontstaan vanuit de levensbeschouwe-

helemaal geen verwarming.’

lijke zuilen omdat dit de markt niet lukte. En dat is niet veranderd.’

 ‘Mijn vader was aannemer. Hij hechtte veel belang aan het Wat heeft u van uw vader?

u gaat op proef wonen in een corporatiewoning,  Stel waar zou u dan op letten?

gezin. Ik denk dat dit belangrijk is voor de opvoeding van kinderen. Als priester heb ik geen eigen gezin, maar wel een

‘Is het huis waterdicht? In de kerk beginnen we ook altijd

sterke betrokkenheid bij die van mijn zus en broer. Dat heb

bovenaan. En voel ik mij er op mijn gemak? Een studeer-

ik waarschijnlijk van mijn vader.’

kamer vind ik belangrijk, een tuin weer niet. Maar ik ben natuurlijk een zeer bevoorrecht mens, door mijn functie

u de baas was van Aedes, wat zou u als  Als eerste doen?

woon ik in een huis dat bovenmodaal is. En ruimte went heel snel.’

‘Zorgen dat corporaties hun oorspronkelijke missie – mensen fatsoenlijk huisvesten – actualiseren. Bijvoorbeeld door die goedkopere woningen van 50.000 euro te bouwen voor

was uw laatste goede voornemen?  Wat ‘Daar ben ik niet zo van. Afvallen hoeft volgens mij niet en ik rook niet.’

starters en vluchtelingen.’

ervaart u uw dagelijkse woon-werkverkeer?  Hoe ‘Ik reis vanuit ‘s-Hertogenbosch naar parochies in de pro-

maakt een wijk goed om in te wonen?  Wat ‘Afwisselende woningen, veel groen ertussen.

vincie. Meestal per auto en gelukkig niet vaak in de spits.’

Winkels, scholen en sportvoorzieningen in de buurt.’

doet u op zaterdagochtend?  Wat ‘Ik sta iets later op en ga naar de bakker of supermarkt. Soms

Gerard de Korte (1955) is sinds mei 2016 bisschop van ‘s-Hertogenbosch. Daarvoor

duren die wandelingen langer omdat mensen mij voort-

stond hij aan het hoofd van bisdom Groningen-Leeuwarden.

durend aanschieten. Ik word hier vaker herkend dan in mijn

De Korte woont in het bisschopshuis aan de Parade in

vorige bisdom. Hier wonen ook meer katholieken.’

’s-Hertogenbosch.

Aedes-Magazine /

AE1701_1632.indd 25

02-02-17 14:10

Sigma S2U Nova Spray.

30% sneller resultaat.

Bekijk de test op sigma.nl

176106 S2U NOVA SPRAY ADV AEDES 210X297.indd 1 AE1701_Advertenties.indd 26

Met de verspuitbare lak Sigma S2U Nova Spray bent u in één laag klaar. U realiseert dan ook 30% sneller resultaat dan met de kwast of roller.

Uiteraard profiteert u hierbij van de unieke kwaliteit van Sigma S2U Nova, de keiharde lak voor binnen.

En het resultaat blijft vakmanschap! Kijk voor meer informatie op www.sigma.nl/novaspray.

01-02-17 16:19 03-02-17 12:11

SNEL EN ZONDER OVERLAST EEN VLOER RENOVEREN? Zwam en vocht zijn slecht voor een houten constructie en de gezondheid van bewoner(s). Met name aantasting van de houten vloer kan grote problemen geven, zoals rotte balken en een muffe lucht. Een nieuwe begane grondvloer uit het Renomaatconcept biedt een passende oplossing. Bovendien voelt de gerenoveerde vloer warmer aan en geeft meer comfort voor de bewoner(s).

De Hoop Pekso

Geen renovatieproject is hetzelfde Bij het vervangen van een begane grondvloer is het een verrassing wat er onder de houten vloer vandaan komt. Rust de woning op een lichte of zware fundering? Is de kruipruimte droog of staat deze onder water? De Hoop Pekso heeft zich in deze vraagstellingen verdiept en levert met Renomaat de oplossing.

Duitslandweg 2 4538 BK Terneuzen Postbus 19 4530 AA Terneuzen

Een oplossing op maat Renomaat biedt vijf renovatievloeren met specifieke eigenschappen en toepassingen waarbij onderscheid wordt gemaakt in droge en natte vloersystemen. Bij een droog systeem komt er geen beton aan te pas, er is geen droogtijd van beton en zandcementvloer waardoor de bewoners gemiddeld binnen één dag terug kunnen keren in de woning. Zo beperkt u de doorlooptijd en kosten van de renovatie én overlast voor de bewoner(s).

T 0115 68 09 11 E info@dehoop-pekso.nl

En vooral belangrijk, het renoveren van een begane grondvloer moet eenmalig zijn. De vloeren in het Renomaatconcept zijn corrosiebestendig en isolerend, dus een duurzame keuze.

www.dehoop-pekso.nl

DHP - advertorial Renomaat - Aedes AE1701_Advertenties.indd 27 - 210x297.indd 1

31-1-2017 14:07:49 02-02-17 21:20

28

» gezond en veilig wonen « UW WONINGCORPORATIE Stappenplan aanpak vocht en schimmel MELDING

1

2

A

B

C

EERSTE INSPECTIE

1

2

3

?

ONDERZOEK

1

2

3

!

UITVOEREN MAATREGELEN

1

2

3

NAZORG

1

2

4

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_vocht&schimmel.indd 28

03-02-17 10:43

» gezond en veilig wonen «

29

SAMENWERKEN TEGEN VOCHT EN SCHIMMEL Vocht en schimmel in woningen vormen een serieus probleem, ook in sociale huurwoningen. De oorzaak ervan is niet altijd eenduidig: een bouwkundig probleem, onvoldoende ventilatie of een combinatie van factoren. Hoe gaan woningcorporaties om met vocht en schimmel en hoe werken ze daarin samen met elkaar en met huurders? ‘De impact van vocht en schimmel op huurders is groot.’ tek st : rutger spanjer , infogr aphic : pepijn barnard

»

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_vocht&schimmel.indd 29

03-02-17 10:43

30

» gezond en veilig wonen «

»

‘Vaak druipt het vocht van het slaapkamerraam af’, ver-

cijfers vocht en schimmel). Afgelopen jaar besteedden

telt Iman Aaloul uit Amersfoort. Ze woont met haar

achtereenvolgens Omroep West en NOS aandacht aan

gezin in een woning van woningcorporatie de Alliantie.

de problemen. Een klacht van een huurder tegen corpo-

Onder het raam staat het bed van haar dochter, op de

ratie Vestia zwengelde de berichtgeving aan. De lande-

meest vochtige momenten vangt een handdoek op

lijke en lokale politiek roerde zich en stelde vragen. En

het bed de druppels op. Op het kozijn en in de hoeken

Omroep West opende een schimmelmeldpunt.

van de kamer zijn kleine en grotere donkere schimmelplekken te zien. Aaloul stookt en ventileert naar eigen

Dat laatste was bij Vestia aanleiding voor een kort cri-

zeggen goed, maar het helpt onvoldoende tegen de

sisberaad. ‘Als corporatie heb je een grote verantwoor-

schimmelvorming. Ook in de badkamer, die geen ramen

delijkheid op het gebied van vocht en schimmel in huur-

heeft, zijn schimmelplekken. ‘Na het douchen zetten we

woningen, omdat de impact ervan op bewoners groot

de badkamerdeur naar de keuken wijd open, maar het

is. Als het niet lukt om de overlast in één keer op te los-

raam van de keuken kan maar een klein stukje open. De

sen, vragen bewoners zich af hoe gezond hun woning is.

stoom kan onvoldoende weg.’

Omdat de problematiek te complex is om als corporatie alleen op te lossen, zochten we al snel de samenwer-

MEDIA-AANDACHT

king met andere partijen’, vertelt Judith de Putter, senior

Meerdere huurders, waaronder bewoners van corpo-

communicatiemedewerker bij Vestia.

ratiewoningen, ondervinden net als Aaloul hinder van vocht en schimmel in hun woningen (Zie kader Feiten en

INZICHTEN Al snel kwam er op initiatief van Vestia een landelijke actie op gang. De corporatie zocht contact met Aedes en in september 2016 volgde een werksessie over vocht en schimmel met corporaties uit de regio, de Woonbond,

FEITEN EN CIJFERS: VOCHT EN SCHIMMEL

GGD Haaglanden en individuele huurders. Ze analyseerden samen allerlei oorzaken waardoor vocht- en

Overlast door vocht en schimmel komt voor in zowel huur- als koopwonin-

schimmeloverlast in woningen kan ontstaan. Ontstaan

gen. Ongeveer 10 procent van alle klachten die de GGD krijgt, gaan over

problemen bijvoorbeeld door een onderbreking in de

schimmel- en vochtproblemen binnenshuis. Die verhogen het risico op ge-

isolatie, een zogenaamde koudebrug? Is er sprake van

zondheidsproblemen, zoals astma, luchtwegklachten en luchtweginfecties,

optrekkend grondwater? Of hoopt het vocht in een wo-

zo blijkt uit onderzoek in opdracht van het RIVM.

ning zich op door gebrekkige ventilatie? Alle inzichten uit deze bijeenkomst leidden tot een Aedes-handreiking,

VOORAL IN WONINGEN GEBOUWD VOOR 1992

met onder meer een stappenplan en checklists, die een

Volgens het RIVM komt de overlast vooral voor in woningen die gebouwd zijn

corporatie bij schimmeloverlast kunnen helpen (zie

vóór 1992. Een derde van de sociale huurwoningen is gebouwd vóór 1967,

kader Aedes-handreiking aanpak vocht en schimmel).

daar komen vocht- en schimmelproblemen relatief vaker voor.

In totaal kampt in Nederland ruim een half miljoen woningen (huur en koop)

Een belangrijke conclusie uit de werksessie is dat er

met dit soort problemen. Dit is 9 procent van alle woningen.

drie aandachtspunten zijn in de bestrijding van vocht en schimmel. Ten eerste moeten huurders beter worden

REGISTRATIE

voorgelicht over hoe problemen ontstaan en wat ze er

Woningcorporatie Vestia verbeterde in 2016 de registratie van vocht- en

zelf tegen kunnen doen. Dat moet niet alleen gebeuren

schimmelmeldingen, na een klacht van een huurder. De corporatie registreer-

als er sprake is van overlast, maar ook preventief bij ver-

de in Den Haag 900 meldingen op 18.600 woningen: de afhandeling varieert

huizing en onder nieuwe huurders. Ten tweede moeten

van advies over het verwijderen van schimmel in de badkamer tot lekkages

corporatiemedewerkers voldoende kennis in huis heb-

oplossen zoals het impregneren van een buitenmuur.

ben over de problematiek. Maar als maatregelen niet werken moeten zij niet te lang wachten met het inschakelen van een onafhankelijk expert. Ten derde moet meer duidelijkheid komen over processen. Wie zet welke stappen als een huurder een melding doet?

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_vocht&schimmel.indd 30

03-02-17 10:43

» gezond en veilig wonen «

31

2

3

‘Corporatiemedewerkers gaan dit jaar in opleiding om klachten van bewoners over vocht of schimmel beter te kunnen 2 afhandelen’

3

METEN IS WETEN Opzichter Kenneth Königel van de Alliantie bekijkt de schimmelplekken in de woning van Aaloul en luistert uitgebreid naar het verhaal van de huurster. Bouwkundig lijkt er op het eerste oog niets mis in de woning op de bovenste etage van de portiekflat uit de jaren 60. Königel geeft Aaloul een hygrothermometer, een soort thermostaat die naast de temperatuur ook de luchtvochtigheid in de ruimte aangeeft. De hygrothermometer geeft een luchtvochtigheid van 45 procent aan. De opzichter vertelt dat de ideale luchtvochtigheid in een woning tussen de 40 en 60 procent ligt. ‘Maar ook het weer buiten heeft invloed: als het gaat vriezen wordt de lucht droger en als het lang regent stijgt natuurlijk ook de luchtvochtigheid binnen.’ De wisselwerking tussen temperatuur en luchtvochtigheid is belangrijk, vertelt hij. ‘Warme lucht houdt meer vocht vast dan koude lucht. Als de woning koud is, condenseert het aanwezige vocht dus sneller en slaat dan neer op de koudste plaatsen. Daar ontstaat na verloop van tijd de schimmel.’ Dit proces is enigszins te vergelijken met de brildrager die in de winter een warm gebouw binnen loopt; de bril beslaat vrijwel meteen.

INZICHT IN GEDRAG De Alliantie geeft sinds vorig jaar hygrothermometers aan huurders, zodat zij inzichtelijk krijgen hoe hun gedrag – bijvoorbeeld hoeveel ze stoken en ventileren – de

Den Haag en Rotterdam met vernieuwde voorlichting.

hoeveelheid vocht in huis beïnvloedt. ‘Dit betekent niet

En Vestia ontwikkelt de komende maanden samen met

dat we de problemen afschuiven op het gedrag van de

Haagse en Rotterdamse corporaties voorlichtingsmidde-

huurders. We onderzoeken natuurlijk altijd of er sprake

len voor huurders. De Aedes-handreiking en de produc-

is van mogelijk bouwkundige oorzaken, zoals onvol-

ten van de Alliantie zijn hierbij een goede inspiratiebron.

doende ventilatiemogelijkheden, lekkage door een

‘Het is goed om de bewonerscommunicatie samen te

scheur in de buitengevel, een probleem met de dakgoot

organiseren, juist omdat er tussen Den Haag en Rotter-

of een kapotte leiding’, vertelt Sonja van Beek, com-

dam veel verhuizingen zijn. Je hebt dan een eenduidige

municatieadviseur bij de Alliantie. De corporatie publi-

uitstraling.’

ceerde eind vorig jaar ook een voorlichtingsvideo op YouTube en een flyer. ‘Hierin krijgt de huurder tips voor

In Den Haag ondersteunt het Haagse college lokale

meer wooncomfort. Bijvoorbeeld dat het helpt om na

woningcorporaties bij de bestrijding van vocht en schim-

het douchen de wanden te drogen en meubels zo’n vijf

mel. Het is de bedoeling dat binnenkort een onafhanke-

centimeter van de wand te zetten, zodat er lucht ach-

lijke vochtexpert wordt aangesteld, waar zowel huur-

terlangs kan.’ Het klinkt basaal, maar volgens Van Beek

ders als corporaties een beroep op kunnen doen. De

levert het veel op.

kosten van deze adviseur worden gedeeld door de gemeente en de Haagse corporaties. Het stadsbestuur gaat

REGIONAAL SAMENWERKEN

daarnaast jaarlijks een ‘schimmelmeter’ uitbrengen, een

De communicatieaanpak en bijbehorende middelen die

overzicht van actuele cijfers over problemen met schim-

de Alliantie heeft gemaakt om de problematiek aan te

mel in woningen in de stad voor de gemeenteraad. De

pakken, worden met interesse gevolgd. De GGD komt in

Putter (Vestia) is blij met de samenwerking met de

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_vocht&schimmel.indd 31

2

» 03-02-17 10:43

3

32

» gezond en veilig wonen «

»

gemeente. ‘Vooral als er sprake is van meerdere meldin-

kijken we wat nodig is. Staat er al een verbeterproject op

gen, is het prettig als een onafhankelijk expert oordeelt.

de planning, dan kijken we of het nodig is om de werk-

Voor de huurder, maar ook voor de corporatie.’ De geza-

zaamheden te vervroegen. De basiskwaliteit van wonin-

menlijke aanpak moet ervoor zorgen dat in Den Haag in

gen moet altijd voldoende zijn.’ De Alliantie onderzoekt

2020 de problemen wezenlijk zijn teruggedrongen, ook

of vocht- en schimmelmeldingen procesmatig hetzelfde

in woningen van particuliere verhuurders.

kunnen worden aangepakt als asbestmeldingen. ‘We willen vooral alle relevante data op een vergelijkbare

KLACHTAFHANDELING VERBETEREN

wijze registreren.’

De Alliantie investeert dit jaar in het opleiden van medewerkers. Dit moet de klachtenafhandeling verbete-

BETERE ISOLATIE EN DUBBEL GLAS

ren. Zo wil de corporatie voorkomen dat medewerkers

De Alliantie begint eerder met het verbeterproject van

te snel handelen zonder dat de oorzaak van het vocht-

de portiekflat van Aaloul dan gepland: in 2019 in plaats

of schimmelprobleem goed is onderzocht. Van Beek:

van 2021. Dit project is onderdeel van een grootscha-

‘Klantenservice-medewerkers, opzichters, de beheerder

lige investering van de corporatie om al haar woningen

Wonen, maar ook vakmannen van de aannemer gaan in

in 2020 naar gemiddeld een energielabel B te krijgen.

training zodat iedereen vanuit dezelfde basis handelt.’

Königel: ‘Oudere woningen zijn na verbetering over het

Ook begint de Alliantie in 2017 een speciaal interven-

algemeen wat minder gevoelig voor vochtproblemen.

tieteam. ‘Dat kan bijvoorbeeld complexen die vocht- en

Dit komt doordat in het verleden andere bouweisen aan

schimmelgevoelig zijn inspecteren. Na de inspectie be-

huizen werden gesteld. Maar tijden zijn veranderd. We gebruiken onze woning nu anders. Zo douchen we gemiddeld vaker én langer dan 30, 40 jaar geleden en we hebben misschien ook nog eens een wasdroger. Het

AEDES-HANDREIKING AANPAK VOCHT EN SCHIMMEL

blijft hoe dan ook altijd belangrijk om goed te ventileren en te stoken, ook in de nieuwste woningen.’ Betere isolatie en dubbelglas kunnen helpen tegen vocht- en

Om corporaties te helpen bij een goede aanpak van vocht en schimmel in

schimmelproblemen, maar voorkomen deze dus niet.

woningen ontwikkelde Aedes de handreiking Aanpak van vochtproblemen

Königel begrijpt dat het voor Aaloul lastig is dat ze geen

in woningen. Individuele huurders, Woonbond, GGD Haaglanden en mede-

raam open kan zetten in de badkamer, maar geeft eer-

werkers van vijf corporaties droegen hieraan bij.

lijk aan dat dit ook in de toekomst zo blijft. Wel plaatst

VIJF STAPPEN

mechanische ventilatie. Aaloul lijkt zich ervan bewust

De handreiking bestaat uit een stappenplan vanaf eerste melding tot en met

dat vernieuwingen niet dé oplossing zijn voor vocht- en

nazorg en een checklist met preventieve maatregelen. De vijf stappen (aan-

schimmelproblemen: ‘Ik ben opgegroeid in Barneveld.

nemen melding, eerste inspectie, onderzoek oorzaak, maatregelen en nazorg)

Mijn ouders woonden daar in een eengezinswoning met

worden in de handreiking uitgebreid toegelicht en zijn in stroomschema’s

bijna overal dubbelglas. Ook in dat huis hadden we last

verwerkt. Ook bevat het informatie die helpt bij het opsporen van mogelijke

van vocht en schimmel.’

de corporatie tijdens het verbeterproject waarschijnlijk

oorzaken van vocht en schimmel. Verder staan er communicatieadviezen in

«

hoe woningcorporaties huurders zo begrijpelijk mogelijk kunnen instrueren.

DOWNLOAD De handreiking is een interactief PDF-document. Het is handig om de PDF zoveel mogelijk digitaal te gebruiken, omdat onderdelen naar elkaar linken en er verwijzingen in zitten naar informatie van andere bronnen.

De handreiking is te downloaden op www.aedes.nl/vochtenschimmel.

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_vocht&schimmel.indd 32

03-02-17 10:43

Muurvochtverwijdering-advertentie_Opmaak 1 24-01-17 12:45 Pagina 1

Weg met optrekkend en doorslaand vocht!

Snel, effectief en zonder hak- en breekwerk!

Bewezen methode in strijd tegen vochtige muren Natte of vochtige muren? Vanaf nu krijgt optrekkend vocht geen kans meer in woning of bedrijfspand. We rekenen er snel, efficiënt en zonder hak- en breekwerk voorgoed mee af.

De werking van onze oplossing in het kort Onze methode stopt de opzuigende werking van uw muren met een zwakstroom spanning die de aantrekking tussen vaste- en watermoleculen (adhesie) stopt. Het water zakt vanwege de zwaartekracht weer naar beneden en uw muur droogt op. Het probleem wordt opgelost door het plaatsen van een Delta Unit. Een goed functionerend geaard stopcontact is essentieel.

Bewezen werking

M a a k ke nn is me t onz e D E LTA m uu rvo ch tve rw ij de ri ng su ni t!

Muurvochtverwijdering.nl is inmiddels ontdekt door ca. 180 woningbouwverenigingen in binnen- en buitenland. Zij zijn enthousiast over de effectiviteit en de eenvoudige installatie. Duizenden woningen zijn al droog dankzij onze methode! Onze methode is terug te vinden in gewone rijtjeshuizen, vrijstaande woningen, nieuwe en oude woningen.

• gratis en vrijblijvend maatwerk advies • grondige analyse vooraf • eigen deskundige adviseurs en monteurs • niet goed? geld terug!

• 20 jaar garantie op werking Bel ons voor meer informatie, wij helpen u graag!

Telefoon 0544 - 378 877

Mercatorstraat 23 7131 PW Lichtenvoorde 0544-378 877 info@muurvochtverwijdering.nl www.muurvochtverwijdering.nl

Z ij gi ng en u vo or ...

AE1701_Advertenties.indd 33

• • •

•

GEMEENTELIJK VASTGOED AMSTERDAM NEDERLANDSE AMBASSADE PARIJS OPENLUCHTMUSEUM ARNHEM RIJSWIJK WONEN TBV WONEN VESTIA WONEN NOORDWEST FRIESLAND WONINGCORPORATIE TALIS WOONVISIE

•

•

•

•

•

02-02-17 21:20

RETHINK CLIMATE IMPROVE LIFE

Duurzaamheid en comfort voor senioren

Cor van der Vliet van AIR GROUP | Lisette Kessels van Kessels Installaties

Van verouderde cv-ketel naar Intergas Hybride ‘Maak je geen zorgen, wij regelen alles.’ Met die boodschap kondigde Woningbouwvereniging Nederweert de renovatie aan van 24 aanleunwoningen. Bewoners moesten voor drie weken hun appartementen verlaten. Zo ook mevrouw Janssen-Rutjens (90). Ze heeft haar intrek inmiddels weer genomen en kijkt tevreden terug op de renovatie: “Ik hoefde inderdaad nergens naar om te kijken.

Het is perfect verlopen.”

De renovatie moest de aanleunwoningen comfortabeler én duurzamer maken. Extra dakisolatie en zonnepanelen stonden al op het programma. Daarnaast moest er een systeem komen dat zowel kan verwarmen als koelen. Want de zomerhitte was voor veel bewoners vaak te veel. De woningbouwvereniging kwam in contact met Kessels Installaties. Lisette Kessels: “We hebben verschillende mogelijkheden onderzocht en kwamen uit op de hybride-oplossing met warmtepomp. Voor het koeltechnische gedeelte hebben we AIR GROUP uit Breda ingeschakeld.”

"Het is hier weer lekker warm" Mevrouw Janssen-Rutjens Bewoonster

Op het dak van het seniorencomplex draaien 24 buitendelen van de warmtepompen. Energie krijgen ze via zonnepanelen. De hybride van Daikin is een combinatie van een cv-ketel en een warmtepomp. In de warmtepomp zit een koudemiddel dat energie haalt uit het temperatuurverschil met de buitenlucht. Daarmee kan het systeem verwarmen of koelen. Is het buiten boven de 7 graden, dan is er geen gas nodig voor het verwarmen. Wordt het kouder, dan wordt het rendement van de warmtepomp lager en gaat de hybride gas bijstoken. Elektriciteit is dan wel duurder dan gas, maar ook duurzamer. En dankzij het hoge rendement is de hybride voordeliger dan een traditionele cv-ketel.

De woning van mevrouw Janssen-Rutjens was als eerste aan de beurt. “Dat was fijn, want ik was er ook snel weer vanaf”, vertelt ze. “Ik woon hier al sinds 2003. En ineens moest ik voor drie weken mijn huis uit. Dat was omschakelen. Gelukkig regelde de woningbouwvereniging alles. En nu is het hier weer lekker warm!

Ontdek meer op daikin.nl/hybride

AE1701_Advertenties.indd 34

02-02-17 21:20

» mensen en wonen «



Mohamed woont alleen in een tweekamerwoning van 49 vierkante meter van Eigen Haard in Amsterdam-Noord.

Hij betaalt 456 euro huur per maand. De woning is in 1987 gebouwd en heeft een WOZ-waarde van 130.000 euro. tek st : christine Van eerd , foto : jeroen Van kooten

‘Ik wil mijn woning niet nog een keer kwijtraken’ Mohamed loopt zijn huurschuld in dankzij de preventiesamenwerking Vroeg Eropaf en voorkomt zo dat hij zijn huis wordt uitgezet.

echt mijn alles. In deze buurt is veel armoe-

hier onverwacht aan en ik liet haar binnen.

de. Het is triest dat dat in Nederland bestaat.

Zij haalde me over om mee te doen aan

Als kind had ik twee krantenwijken, toen

Vroeg Eropaf. Ik heb wel eerder begeleiding

voelde ik me rijk. Toen ik deze woning had

gehad, maar daar voelde ik me behandeld als

gekregen, ging het een tijdje goed. Maar

een kleuter. Linda is echt top, ze is er echt

‘Ik woon hier sinds . Daarvoor was ik

vorig jaar stopte mijn uitkering. Steeds meer

voor je. Inmiddels is mijn aanvraag voor

een tijdje dakloos, een vreselijke periode.

deurwaarders kwamen aan de deur. De huur

schuldsanering de deur uit. In drie jaar ga ik

Ik was vanwege schulden uit mijn huis gezet.

ben ik zo lang mogelijk blijven betalen, want

alles afbetalen. De huurachterstand bij Eigen

Dat was echt een ramp, ik had helemaal niets

ik wil mijn woning niet nog een keer kwijt-

Haard is al een stukje minder. Ik ben nu aan

meer. ’s Nachts sliep ik bij HvO Querido,

raken. Toen ik twee maanden achterstand

het solliciteren; ik kijk naar wat ik kan en

maar ’s morgens om zeven uur stond ik weer

had, heeft Eigen Haard me aangemeld bij

magazijnwerk is ook prima. Ik heb een was-

op straat. Uiteindelijk kreeg ik de boel weer

Vroeg Eropaf. Dat wist ik niet, maar ik vind

machine gekocht en train weer in de sport-

op de rit en vond deze woning. Mijn huis is

het wel heel goed. Op een dag belde Linda

school. Zo pak ik mijn leven weer op.’

Aedes-Magazine /

AE1701_mensenwonen.indd 35

02-02-17 14:16

36

» slimmer en beter voor elkaar «

foto : ton van vliet

Slimme veilige sloten In de Sittardse wijk Sanderbout gaat ZOwonen sociale huurwoningen voorzien van digitale ­sloten. De corporatie onderzoekt of met dit experiment het aantal woninginbraken is terug te dringen. Tijdens een informatieavond kregen de bewoners uitleg over het gebruik.

OnsHuis

De sleutel bestaat uit een staafje met een chip

Kwetsbare jongeren zonder zorgindicatie, die om wat voor

sleutel kan de corporatie of de fabrikant de code

reden dan ook (nog) niet zelfstandig kunnen wonen, maar

op afstand wissen. Van de 50 bewoners die voor

wel een woning nodig hebben, kunnen in Doetinchem vanaf

de proef in aanmerking komen, doen er 34 mee.

waarin een digitale code zit. Het slotbeslag is ­inbraakbestendig. Bij verlies of diefstal van de

deze maand terecht bij OnsHuis. Bedacht door de 29-jarige Hisham el Doeri, die zelf tijdens een moeilijke periode in zijn

De bewoners vinden het vooral belangrijk dat ze

leven geen vaste woonplaats had.

zich door deze sloten veiliger voelen. Een van de aanwezigen wilde weten of de sleutels op afstand

‘Ik wil voorkomen dat dit anderen ook overkomt’, zegt El Doeri

‘gehacked’ kunnen worden, zoals dat mogelijk is

(links op de foto) over zijn initiatief. Hij zocht samenwerking

met digitale autosleutels. Dat is niet het geval;

met Sité Woondiensten, die om te beginnen één woning be-

slot en sleutel kunnen alleen met elkaar commu-

schikbaar stelt. El Doeri is daar hoofdbewoner, een aantal jon-

niceren als de sleutel in het slot zit.

­ egen maanden geren huurt er een kamer. Doel is om hen in n

De nieuwe sloten kosten de huurders niets. De

op weg te helpen naar zelfstandig wonen. El Doeri werkt samen

corporatie ­investeert 30.000 euro in de slimme

met stichting PakAN, De Onderwijsmaker en het Platform

sloten. In juli beslist de corporatie of het experi-

Armoedebestrijding Doetinchem. ‘Vanuit de overtuiging om

ment is ­geslaagd en of ze de digitale sloten ook

ons extra in te zetten voor kwetsbare groepen, zijn we tot deze

in andere buurten gaat aanbrengen.

mooie samenwerking gekomen’, vertelt Els Birkenhäger (niet op de foto), manager Wonen en Strategie bij Sité. ‘Als er maatwerk nodig is, dan zoeken we naar dit soort oplossingen.’ De

Om buurten leefbaar te houden en huurders beter

jongeren in OnsHuis schrijven zich in voor een zelfstandige

te bedienen werken corporaties samen met bewo-

woning. Mochten zij daarna niet ingeloot zijn, dan zorgt Sité

ners, maatschappelijke organisaties en bedrijven

dat ze een fijne plek krijgen om te wonen. De komende weken

aan slimme oplossingen.

klust El Doeri samen met de jongeren in de woning. Naar ver-

Zie ook: www.aedes.nl/vernieuwingsagenda

wachting wonen de eerste jongeren er begin maart. www.onshuis.org

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_slimmerenbeter.indd 36

03-02-17 11:32

» slimmer en beter voor elkaar «

37

Huis verwarmt bewoners, niet zichzelf Tja, die buitenmuur oogt als één

KETENAANPAK

Na negen maanden heeft De Gemeen-

groot, saai, grijs vlak. Maar dat is dan

De woning is fors gerenoveerd. In de

schap hun energieverbruik en ervarin-

ook het enige minpuntje van het Acti-

wanden zit naast de innovatieve ver-

gen uitgebreid geëvalueerd. De conclu-

veWarmth All Electric-huis in de Nij-

warming de infrastructuur van de elek-

sie: de beloftes van deze nieuwe manier

meegse wijk Tolhuis. Woningbouw-

tra. Isolatie van onder meer de vloer, de

van verwarmen worden waargemaakt.

stichting De ­Gemeenschap startte

spouw en het dak is een ander cruciaal

De bewoners ervaren een comfortabele

hier in een modelwoning een experi-

onderdeel van het concept. Op het dak

warmte en ze horen geen hinderlijke

ment waarbij ze op een vernieuwen-

zijn zonnepanelen aangebracht. Deze

geluiden van de buren. In combinatie

de manier keek naar de verwarming.

complexe combinatie van bouwmate-

met voldoende zonnepanelen wekt

rialen en installatietechniek vraagt

de woning evenveel energie op als het

In de woning zijn geen radiatoren of

om een integrale ketenaanpak van de

verbruikt, conform de berekeningen.

­andere zichtbare warmtebronnen te

­corporatie, de aannemer, het verwar-

De woning kan zelfs met 26 zonne-

­bekennen. De verwarming is een dunne

mingsbedrijf en de leveranciers van

panelen toe in plaats van de 30 die zijn

mat van kunstrubber die onzichtbaar is

wandverwarming. Ook de TU Eind­

­geïnstalleerd.

verwerkt in de strakke wanden waarin

hoven is bij de ontwikkeling en moni-

ook sensoren zitten. Zodra de sen-

toring van het experiment betrokken.

De Gemeenschap kijkt nu hoe zij dit

sorthermostaat de aanwezigheid van

Voor de renovatie kende deze jaren 70

soort energetische maatregelen kan

bewoners opmerkt, beginnen de wan-

hoekwoning de voor die bouwperiode

toepassen in woningen in bewoonde

den warmte uit te stralen. Kamers wor-

kenmerkende problemen: geluidsover-

staat. Ook onderzoekt de corporatie

den dus alleen verwarmd wanneer dat

last en een vochtig binnenklimaat.

­samen met de twee bedrijven manieren

nodig is. Binnen een kwartier zijn de

om de kosten te verlagen, bijvoorbeeld

wanden acht graden warmer. Die snelle

COMFORTABEL

door het plaatsen van zonnepanelen

reactietijd zorgt ervoor dat het huis

De bewoners, een gezin met vier

met een hogere opbrengst.

comfortabel blijft.

­kinderen en een hondje, zijn na de renovatie in het huis komen wonen.

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_slimmerenbeter.indd 37

03-02-17 11:32

AE1701_Advertenties.indd 38

02-02-17 21:21

» column «



EENZIJDIG AFKICKEN Ooit polderden we. Werden we wereldberoemd mee. Nu gooien we zo groot mogelijke knuppels in zo klein mogelijke hoenderhokfoto : antoinet te MaRtiJnSe

ken. Hoewel ik uiteraard vind dat vooral anderen, in het bijzonder politici, zich schuldig maken aan deze praktijk, kan ik niet ontkennen dat ik er zelf aan meedoe. De verslaving aan zwartepieten lijkt als een deken over onze samenleving te liggen. Mijn – inmiddels niet meer zo verse – voornemen voor 2017 is om eenzijdig af te kicken. In de hoop dat anderen volgen. Dat betekent dat ik er niet meer over klaag dat minister Blok in de Corporatiegids (die we alleen zelf lezen) meldt dat hij fan van corporaties is, om in vrijwel diezelfde week in landelijke media te melden dat corporaties als Dagobert Ducks dubbeltjes zitten te poetsen. Ik registreer het.

Ook maak ik me er niet langer druk over dat de toezichthouder zijn systeem zo slecht op orde heeft dat op de site van CorpoData het advies staat tijdens kantooruren niet in te loggen. Om vervolgens – na heel lang aandringen van Aedes – ‘uit coulance’ corporaties uitstel te verlenen voor het inleveren van de prognosecijfers. Uit

‘Dat je iets kunt betalen staat los van de vraag of het terecht is dat je het moet betalen’

coulance… Ik lach erom.

Nee, vanaf nu kijk ik alleen nog naar ons eigen aandeel. Vanaf nu verklaar ik de categorische imperatief van Immanuel Kant integraal op mij van toepassing: wat ik niet wil dat mij geschiedt, doe ik ook de ander niet. Als ik niet wil worden uitgemaakt voor Centenpoetser, dan maak ik minister Blok ook niet uit voor Kampioen Negatief Framen. Dat geeft veel ruimte. Bijvoorbeeld om het Sectorbeeld, waarop de minister zich baseerde, eens rustig te lezen. Het bevestigde mijn vermoeden: we kunnen inderdaad veel meer investeren dan we tot voor kort dachten of op zijn minst beweerden. Daar hadden we een goede reden voor, want een verhuurderheffing van 2 miljard euro is heel veel geld. Maar we blijken hem te kunnen betalen en nog heel veel investeringsruimte over te houden.

Draaf ik nu niet door? Ik vind van niet. Integendeel. Want dat je iets kunt betalen, staat los van de vraag of het terecht is dat je het moet betalen. Zo zou ik heel goed elke dag het eten van onze buren kunnen betalen. Zij ons eten ook trouwens. Toch vragen we dat geen van beiden aan elkaar. Kwestie van categorische imperatief.

Marco de Wilde is directeur-bestuurder Veluwonen in Eerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl Dit is een wisselcolumn. De volgende keer is het woord aan Henk Peter Kip, directievoorzitter Mitros in Utrecht.

Aedes-Magazine /

AE1701_column.indd 39

02-02-17 15:16

Nieuwste innovatie op isolatiegebied

Vloerisolatie van Neopixels® levert meer huurpunten op

TRIPLE HR PREMIUM

Goed geïsoleerde woningen zijn energiezuinig en leveren woningcorporaties extra huurpunten op. Naast spouwmuurisolatie en bodemisolatie biedt Neopixels® nu vloerisolatie, een nieuwe innovatie op dit gebied. Een hoge isolatiewaarde, een lagere energierekening voor huurders, een gunstige levenscyclus, topinstallateurs en maatschappelijk verantwoord: we zetten alle voordelen voor u op een rijtje.

Wat is Neopixels® Vloerisolatie?

Neopixels® Vloerisolatie is bedoeld om houten vloeren en betonvloeren te isoleren. Het wordt bevestigd aan de onderkant van een houten of betonnen begane-grondvloer. Naast grijze EPS-parels bevat het systeem een micro-geperforeerde aluminiumreflectiefolie met een aantal ventielen. Met een speciaal ontworpen vulpistool worden de parels door de ventielen in een dampdoorlatende matrasfolie geblazen. Zo ontstaat een stevig matras liggend op de aluminiumreflectiefolie, dat aan de onderkant van de vloer bevestigd is. Alle materialen zijn dampopen.

Neopixels® Vloerisolatie is ontwikkeld in het Neopixels Innovation Centre en is gepatenteerd. Na het aanbrengen van de vloerisolatie is het eenvoudig om nog leidingen aan te brengen.

Hoge isolatiewaarde Neopixels® Vloerisolatie heeft een zeer hoge isolatiewaarde. Dat komt onder andere door het gebruik van grijze EPS-parels, die zich onderscheiden door hun vorm en het grafietgehalte. Grafiet reflecteert warmte, waardoor de isolatiewaarde twintig procent hoger is dan traditionele isolatiematerialen.

Lagere energierekening voor huurders Dankzij de hoge isolatiewaarde is de woning met vloerisolatie direct een stuk beter geïsoleerd. Prettig voor de huurders, want dit betekent voor hen een lagere energierekening. Ook hebben zij geen last meer van tocht vanuit de kruipruimte.

Circulair systeem Neopixels® Vloerisolatie is op een eenvoudige manier, zonder veel energieverbruik, voor honderd procent te recyclen of te hergebruiken. Bij end of life van een woning kan Neopixels het volledige recyclingproces voor u verzorgen. Neopixels heeft een zeer gunstige levenscyclusanalyse, oftewel LCA. Dat blijkt uit de Carbon Footprint uitgevoerd door SGS INTERON. Topinstallateurs Neopixels werkt met een selecte groep topinstallateurs die aan strenge eisen moet voldoen. De Neopixels Academy leidt uitvoerders op om de isolatiewerkzaamheden correct uit te voeren. Ook de kwaliteit van het product wordt voortdurend gecontroleerd.

Maatschappelijk verantwoord Maatschappelijk verantwoord ondernemen en bewust isoleren spelen een grote rol. MVO zit bij Neopixels niet alleen in producten en materialen, maar ook in het creëren van duurzame werkgelegenheid. Het assembleren van de aluminiumreflectiefolie wordt bijvoorbeeld gedaan door mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt.

Zo wil het bedrijf een steentje bijdragen aan de maatschappij.

Neopixels® Vloerisolatie betonvloer Rc 4,27 m2 K/W

Neopixels® Vloerisolatie houten vloer Rc 3,95 m2 K/W

Spouwmuuren bodemisolatie Voor corporaties die hun woningen maximaal willen isoleren, zijn ook Neopixels® Spouwmuurisolatie en Bodemisolatie serieuze opties. Spouwmuurisolatie isoleert de muren van de woning. Bodemisolatie isoleert de vloer van de begane grond en verbetert de luchtvochtigheid in de kruipruimte. U bespaart hiermee optimaal energie en het woongenot wordt aanzienlijk vergroot. www.neopixels.nl - 024-324 15 70

Vloerisolatie biedt uitsluitend voordelen voor corporaties én huurderss Neopixels® Spouwmuurisolatie

Neopixels® Bodemisolatie

www.neopixels.nl AE1701_Advertenties.indd 40

02-02-17 21:21

ESAA Erasmus Executive Programs Finance & Risk Management voor Woningcorporaties Bent u werkzaam als directeur, financieel specialist, accountant of lid van de Raad van Commissarissen bij een woningcorporatie? Of bent u extern in financiële zin betrokken? Voor u is het Executive Program ‘Finance & Risk Management voor Woningcorporaties’ ontwikkeld. De opleiding gaat op 30 maart weer van start met 8 colleges.

Module 1 Risicomanagement 30 maart 2017

Module 2 Project Control 6 april 2017

Module 3 Performance Management 13 april 2017

Module 4 Financial Management 20 april 2017

Module 5 Treasury management/ Fiscale topics 11 mei 2017

Module 6 Internal Control

Module 7 Financial Accounting

Module 8 Corporate Governance

18 mei 2017

1 juni 2017

15 juni 2017

Tijd: donderdagen van 16:00 - 21:00 uur Locatie: campus Woudestein, Erasmus Universiteit Rotterdam

PE-uren: Info en aanmelden:

40 www.esaa.nl/executives

Ervaringen van deelnemers

“Als nieuwkomer in deze sector heb ik veel aan deze opleiding gehad om uitgebreid kennis op te doen over financiën en risicovraagstukken. De interactie met sector- en vakgenoten werkte voor mij heel goed.”

“Een zeer bruikbaar programma, met vele actualiteiten en praktische informatie ook wetenschappelijk goed onderbouwd, dat ik veel eerder had moeten volgen.’’

Meer informatie vindt u op onze website: www.esaa.nl/executives. Of neem contact op met de Program Director drs. J.H. Mersmann: 06-21461242.

ESAA is een onderdeel van de Erasmus Universiteit Rotterdam

Hier werken wij aan huurderstevredenheid

Consolidated repareert jaarlijks meer dan 10.000 lekkages door heel Nederland. Onze vakmensen staan dag en nacht klaar om storingen snel, vakkundig en professioneel te verhelpen. Huurders melden de lekkage rechtstreeks bij onze centrale, waarna een afspraak wordt gemaakt. Tot de lekkage is verholpen houden wij contact met de huurder en dat wordt gewaardeerd!

Kennis van daken

16030055-LAMAR_ADV_campagne2016Dakota_v3.indd 1 AE1701_Advertenties.indd 41

Maak ook werk van huurderstevredenheid en kijk op www.consolidated.nl.

08/04/16 17:04 02-02-17 21:22

42

» verkiezingen «

NIEUWE, ENERGIEZUINIGE, BETAALBARE SOCIALE HUURWONINGEN Dat is wat de woningmarkt in Nederland de komende jaren nodig heeft. Woningcorporaties zetten zich daar graag voor in. En dat kan ook weer, na jaren van onzekerheid door de economische crisis en nieuwe wetgeving.

In dit artikel leest u hoe ze dat al doen, wat de sector nodig heeft van een nieuw kabinet en hoe de politieke partijen daarover denken. tek st : hanneke nagtz a am

»

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Verkiezingen.indd 42

02-02-17 14:09

43

foto : esther van der linden

» verkiezingen «

NIEUWBOUW ‘ONZE OUDSTE SLAAPT WEER DOOR’ Op veel plekken in Nederland zijn nieuwe

het zeer zeldzame 3q29-syndroom en is

wachtlijsten te verkorten in drukke woning-

sociale huurwoningen hard nodig. Zoals hier

onder meer zwaar autistisch. Mijn man heeft

marktgebieden en om bijzondere doelgroe-

in Anna Paulowna, waar Isabella en René van

een uitkering en ik werk halve dagen omdat

pen te helpen aan een woning. Het is soms

der Helden en hun twee zoontjes van 5 en 7

ons zoontje zoveel aandacht nodig heeft. De

een hele puzzel om dit soort woningen

net zijn komen wonen. Woningcorporatie

huurtoeslag kunnen we niet missen.’ Het

onder de aftoppingsgrens (met een huur van

Wooncompagnie bouwde in Elshof-Zuid 12

nieuwbouwhuis is ruim, energiezuinig en

maximaal 635,05 euro) te bouwen, vertelt

eengezinswoningen, 18 huurappartementen

goed geïsoleerd. ‘Een verademing. Een rus-

procesmanager Mascha Kramer van Woon-

en een woonzorgcomplex met 28 woningen

tige omgeving is voor ons heel belangrijk.

compagnie. ‘Na de crisis, de invoering van de

voor ouderen met dementie. Het dorp in de

Ons zoontje maakt ’s nachts soms veel her-

verhuurderheffing en de nieuwe Woning-

Kop van Noord-Holland is vanwege zijn

rie. In dit huis hoeven we niet bang te zijn dat

wet worden we nu aangespoord snel te gaan

voorzieningen (winkels, scholen) aantrekke-

de buren er last van hebben. En onze oudste

bouwen. Dat is ook nodig, maar soms lastig

lijk voor woningzoekenden. In dit huis zit

zoon slaapt weer door.’

gezien de vele regels en het feit dat bouwen

het gezin Van der Helden fijn gezien de zorg

Woningcorporaties willen nieuwe woningen

weer duurder wordt omdat de markt aan-

voor hun jongste zoon. Isabella: ‘Hij heeft

bouwen. Om regio’s vitaal te houden, om de

trekt.’

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Verkiezingen.indd 43

02-02-17 14:09

» verkiezingen «

foto : jeroen van kooten

44

DUURZAAMHEID ‘STOKEN HOEFT STRAKS EEN STUK MINDER’ Stef Brandenburg vertrekt met zijn laatste

vanwege de crisis’, vertellen projectleiders

naar de wisselwoning was een hele klus. ‘Ik

spulletjes naar een wisselwoning een paar

Martin van den Broeke en Frank Herscheid

was echt kapot. Je verzamelt heel wat troep

minuten verderop. Waarschijnlijk kan hij in

van Rochdale. ‘Daar kwam de verhuurder-

door de jaren heen, en dat heb ik nu allemaal

maart of april weer terug naar dit huis in de

heffing nog eens bovenop.’

uitgezocht. Dus het is ook meteen een

Amsterdamse wijk Jeruzalem. Het is een

Woningcorporaties kunnen een grote bijdra-

nieuwe start.’ Rochdale heeft de bewoners

van de meer dan 300 woningen die woning-

ge leveren aan energiebesparing en streven

zoveel mogelijk uit handen genomen bij

corporatie Rochdale daar renoveert: nieuwe

naar gemiddeld energielabel B in 2020. Dat

het verhuizen, door er bijvoorbeeld voor

badkamer en keuken, betere geluidsisolatie,

levert ook de huurder voordeel op: een lage-

te zorgen dat de wisselwoning al gestoffeerd

dubbelglas en een centrale verwarming.

re energierekening en comfort. ‘Ik ga wel

was en een aantal uur verhuishulp aan te

Daardoor gaan de woningen naar energie-

een paar tientjes meer betalen, maar dat heb

bieden.

label B, net zoals alle andere renovaties van

ik ervoor over’, zegt Stef. Hij twijfelde er

de corporatie.

niet aan om straks weer terug te keren naar

‘We wilden eigenlijk al veel eerder beginnen

zijn eigen woning. ‘Er is hier veel groen, het

met dit project, maar moesten het uitstellen

is rustig en binnen heel knus.’ De verhuizing

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Verkiezingen.indd 44

02-02-17 14:09

45

foto : herman engbers

» verkiezingen «

BETAALBAARHEID ‘IK GA ER FINANCIEEL OP VOORUIT’ De woningcorporaties in Zwolle wilden iets

behoorlijk duur. Dus heb ik toch gebeld. Een

10-puntenplan betaalbaarheid van delta-

doen voor huurders met de laagste inko-

medewerker van de corporatie heeft me

Wonen, Openbaar Belang, SWZ en de

mens, omdat ze de betaalbaarheidsproble-

gigantisch goed geholpen.’ Patricia krijgt

gemeente. ‘Daarvoor hebben we eerst met

men zagen toenemen in de afgelopen jaren.

van de corporatie extra inschrijfduur, zodat

huurdersverenigingen, zorginstellingen en

Met hulp van de gemeente besloten ze huur-

ze meer kans maakt als ze op een andere

andere stakeholders gesproken’, vertelt

verlaging of verhuizing naar een goedkopere

woning reageert. De gemeente draagt bij

Mathilde Grootjans, beleidsmedewerker

woning aan te bieden aan iedereen die tus-

met een verhuiskostenvergoeding van 1.500

bij SWZ. Verder komen er meer flexibele

sen 2012 en 2015 een woning was gaan

euro. ‘Ik ben nu aan het kijken waar we heen

woningen, zijn er energiecoaches en plaat-

huren eigenlijk boven hun budget. Patricia

zouden kunnen. Spannend, maar een heel

sen de corporaties zonnepanelen om de

Haverink (45) was één van de 520 huurders

goed initiatief van de woningcorporatie. Ik

energielasten omlaag te brengen. ‘Zo dragen

die afgelopen najaar een brief kreeg. ‘Eerst

ga er straks op jaarbasis waarschijnlijk zo’n

wij ons steentje bij aan de betaalbaarheid van

wilde ik er niets van weten. Maar na een tijd-

1.200 euro op vooruit. Ik zit volledig in de

het huren. Maar mensen blijven ook afhan-

je begon ik te twijfelen. Mijn puberzoon is

WAO, dus dan zijn dit soort dingen heel

kelijk van de huurtoeslag. Wij hopen dat een

aan het opgroeien, de woning is vrij klein en

belangrijk.’ Het aanbod is onderdeel van een

nieuw kabinet daar niet op bezuinigt.’

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Verkiezingen.indd 45

02-02-17 14:09

46

» verkiezingen «

WAT WILLEN DE POLITIEKE PARTIJEN?

Verhuurderheffing

Huurbeleid & huurders

Duurzaamheid

Bouw

Wonen en zorg

Speciale doelgroepen en leefbaarheid

• Verhogen (om verkoop • Opbrengst investeren in huurwoningen te stimubetaalbare huren en leren), in ruil voor minder (nieuw)bouw inkomstenbelasting

• Verlagen (met 1 miljard euro)

• Omzetten in investeringsplicht voor nieuwbouw, huurverlaging en verduurzaming

• Verlagen, mits korting gebruikt wordt voor verduurzaming • Huurverhoging o.b.v. jaarlijkse inkomenstoets • Vaste lasten, zoals huur, inhouden op uitkering bij betalingsproblemen • Meer huurdersinspraak • Wooncoöperaties ondersteunen

• Liberalisatiegrens omlaag naar 600 euro • Zittende huurders eerste recht tot koop bij verkoop woning • Huurtoeslag alleen baseren op inkomen (en niet op hoogte huur) • Inkomensgrens sociale huur naar modaal salaris • Scheefwonen aanpakken • Vrije-huursector: meer vrijheid huurcontracten, geen WWS • Extra geld voor woningeigenaren voor energiebesparing en woningisolatie

• Huurquote vervangt • Huurverlaging huurtoeslag (maximum van 5 procent huurprijs op basis van (financieren met inkomen en type verlaging heffing) huishouden) • Inkomensgrens sociale huur regionaal i.p.v. landelijk • Meer huurdersinspraak • Corporaties ondersteunen wooncoöperaties

• Huurverlaging • Inkomensgrens naar 1,5 keer modaal • Jaarlijkse huurverhoging max. inflatie • Onderzoek naar eigendomsneutrale woontoeslag • Landelijk systeem wachttijden • Meer huurdersinspraak

• Huurwoningen ‘hoogwaardig’ isoleren voor 2025 • Alle nieuwbouw vanaf 2020 minimaal energieneutraal • Extra geld voor innovatieve concepten zoals de Stroomversnelling

• Corporatiewoningen • Alle woningen minstens gemiddeld label CO2-neutraal in 2035 • Ontwikkelingsbank B in 2021 oprichten voor technologie, innovatie en duurzaamheid

• Beperken bouwleges

• Jaarlijks minimaal 50.000 extra woningen • Rijksfonds voor het Wonen • Gemeenten verantwoordelijk voor voldoende sociale huur- en koopwoningen (gemengde wijken)

• Meer sociale huur• Gemeenten kunnen woningen bouw middeldure huur• Gemengd bouwen woningen afdwingen (verschillende prijs• Corporaties mogen inklassen) vesteren in middeldure • Leegstaande panden omhuur als markt wegblijft bouwen tot jongeren- en starterswoningen • Sloop en verkoop aan banden • Woningen voor ouderen • Bouw zorgwoningen levensloopbestendig mogelijk maken (meer maken ruimte voor zorgwoningen binnen huur- en puntenbeleid huurwoningen) • Voorrang mensen in • Corporaties mogen kwetsbare/schrijnende meer investeren in situaties leefbaarheid • Gemeente regelt begeleide woonplekken en opvang dak- en thuislozen, afspraken met corporatie over doorstroom zelfstandig wonen • Woningcorporaties mogen meer investeren in leefbaarheid

• Meer woonzorgzones • Duizenden woningen per jaar zorggeschikt maken (subsidie uit Rijksfonds) • Meer geld voor (crisis)opvang verwarde personen • Geen voorrang vergun• Voorrang vergunningninghouders, huisvesting houders liefst buiten sociale • Vergunninghouders zohuursector veel mogelijk huisvesten • ‘Spoedige’ toewijzing in regio van eerste asielvanwege werk regioopvang in Nederland gebonden huishoudens • Tijdelijke kleinschalige • Meer bevoegdheden woningen voor vergunburgemeester bij aanpak ninghouders en andere woonoverlast woningzoekenden in schaarstegebieden

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Verkiezingen.indd 46

02-02-17 14:09

j

» verkiezingen «

• Korting voor investeringen in • Afschaffen (in ruil voor nieuwbouw, transformatie en huurverlaging, nieuwbouw ‘inbreiding’ en verduurzaming)

• Omzetten in investeringsplicht nieuwbouw, verduurzaming en betaalbare huren

• Passend toewijzen ook op ba- • Huurtoeslag alleen baseren sis van energielasten i.p.v. alop inkomen (en niet op leen huurprijs hoogte huur); gezinnen met • Meer ruimte voor regionale grote woning compenseren verschillen via hoger kindgebonden • Meer huurdersinspraak budget

• Liberalisatiegrens weer ­indexeren • Jaarlijkse huurverhoging: lage inkomens: max. ­inflatie. Hoger percentage voor veelverdienende scheefwoners • Belemmeringen woon­ coöperaties wegnemen

-

47

Wat vraagt Aedes van een nieuw kabinet?

Er zijn in het hele land meer betaalbare, energiezuinige sociale huurwoningen nodig.

Meer levensloopbestendige woningen, geschikt voor zorg. En extra woningen voor mensen uit de maatschappelijke opvang en andere bijzondere doelgroepen. Om deze opgaven te kunnen realiseren, moeten woningcorporaties kunnen ­investeren.

• Schaf de verhuurderheffing – belasting over sociale huurwoningen – af. Of investeer dit geld (1,7 miljard euro in 2017) in bouw, energiebesparing en betaalbare huren.

• 3 miljoen woningen energieneutraal in 2030; alle woningen in 2050 (nul-op-de-­ meter-normen nieuwbouw ‘snel invoeren’) • Uiterlijk in 2018 verbod op verwarming nieuwbouw o.b.v. fossiele brandstof • Aansluitplicht gas bij ­nieuwbouw vervalt • Nieuw, inzichtelijk ­energielabel

• Alle nieuwbouw ten minste energieneutraal vanaf 2018 • Verplicht energiebesparende maatregelen bij verbouw en verhuizingen vanaf 2020 • Beter energielabel • Verplichte prestatie­ afspraken over energie­ besparing

• 100.000 extra energie­ • ‘Tienduizenden’ betaalbare neutrale sociale huurwoninvrije-sectorhuurwoningen gen en 80.000 extra vrijein komende jaren (lagere sectorhuurwoningen in de grondprijzen) komende jaren • Meer hergebruik • Corporaties mogen alleen ­leegstaande panden ­investeren in middeldure huur bij marktfalen • Gemeente stelt eisen aan aantal vrije-huursector­woningen • Betere voorlichting over • Doorvoeren scheiden van brandveiligheid ouderen en wonen en zorg verzorgers

• Alle woningen onafhankelijk van gas binnen 15 jaar • Investeringsplicht voor ­corporaties verduurzaming bestaande woningen • Totale woonlasten huurders mogen niet stijgen na ­verduurzaming woning • Verbod op verhuren ­woningen met slechtste energielabels • Alle nieuwbouw binnen twee jaar energieneutraal • Investeringsagenda voor ­sociale huurwoningen • Overheid dwingt gemengde woningbouw af bij corporaties en projectontwikkelaars

• Verminder de grote administratieve ­lastendruk op woningcorporaties.

• Schrap de vennootschapsbelasting voor sociale taken van woningcorporaties.

• Schrap de overdrachtsbelasting als ­woningcorporaties woningen verkopen aan collega-corporaties.

• Stimuleer investeringen in het verduur­ zamen van woningen en neem belemmeringen weg.

• Kijk bij het passend toewijzen van woningen ook naar de energielasten in plaats van alleen de huur. Dat bedrag moet ­passen bij het inkomen van de huurder.

• Begroot de huurtoeslag beter. En onderzoek de mogelijkheid van een maximum aan huurtoeslag dat een huishouden kan ontvangen (kiest de huurder voor een ­woning met een duurdere huur, dan krijgt diegene over dat gedeelte geen huur­toeslag).

• Geef woningcorporaties ruimte om te ­investeren in leefbaarheid en, als dat nodig is, meer ruimte om te investeren in middeldure huurwoningen (700-900

• Afspraken tussen Rijksover• Woningcorporaties mogen heid en studentensteden over investeren in leefbaarheid in meer en kwalitatief ­betere wijken met veel bezit studentenwoningen • Gemeente int twee jaar • Leegstaande kantoorpanden ­toeslagen vergunning­ ombouwen voor studenten houders, krijgen onderdak en alleenstaanden e.d. in natura • Corporaties mogen meer ­investeren in leefbaarheid in wijken met veel bezit

• Investeerders moeten leegstaande Rijksgebouwen ombouwen tot woningen voor studenten, starters en middeninkomens • Voorzieningen krimp­ gebieden op peil houden • Geld naar gemeenten om te investeren in leefbaarheid

euro) als marktpartijen niet kunnen en/of willen.

• Indexeer de nu bevroren liberalisatiegrens voor huurwoningen (grens of een huurwoning in de sociale of vrije sector valt) weer jaarlijks en onderzoek of die grens regionaal bepaald kan worden in plaats van landelijk.

Meer weten? Kijk op www.aedes.nl/ verkiezingen.

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Verkiezingen.indd 47

02-02-17 14:09

48

» verkiezingen «

Verhuurderheffing

• Afschaffen

• Afschaffen

• Afschaffen, in ruil voor • Afschaffen voor huurverlaging en betere particuliere dienstverlening verhuurders

• Huurprijs is gekoppeld aan kwaliteit van de woning • Verbod op liberaliseren sociale huurwoningen in schaarstegebieden • Meer huurderinspraak

• Beperkte huurverhoging

• Jaarlijkse huurverhoging voor doelgroep sociale huur max. inflatie • Instemmingsrecht huurders bij verkoop corporatiewoningen

Huurbeleid & huurders

• Huurverhoging scheefwoners • Inkomens- en huurtoeslaggrens gaat uit van besteedbaar inkomen i.p.v. bruto inkomen

Duurzaamheid

• Stimuleringsregeling • Nieuwbouw ten minste • Energiebesparing fiscaal • Nieuwbouw energieenergieprestatie huurenergieneutraal vanaf aanmoedigen (en afneutraal vanaf 2018 sector verlengen en 2018 dwingen indien nodig) • Stimuleren verduurverruimen • Nieuwe wijken gasvrij • Soepelere regels zaming bestaande • Iedereen gaat meebeta- • Jaarlijks isoleren deel energiezuinig bouwen woningen len aan warmtenetten woningen verplicht voor (geen aansluitplicht) woningcorporaties • Laag BTW-tarief energierenovaties • Onroerendezaakbelasting gedifferentieerd naar energielabel

Bouw

• Extra huurwoningen voor middeninkomens (door marktpartijen)

Wonen en zorg

Speciale doelgroepen en leefbaarheid

• Onzelfstandige woningen voor vergunninghouders • Gemeenten mogen niet-Westerse allochtonen bij huisvesting in sociale huur spreiden

• Transformatie van lege kantoorpanden naar nieuwe functie (bijv. wonen) wordt eenvoudiger

• Nationaal programma voor betaalbare huurwoningen

• Woningcorporaties en projectontwikkelaars zorgen voor zorggeschikte woningen

• Verplicht bouwen energiezuinige seniorenwoningen • Fiscaal voordeel voor meergeneratiewoningen

• Huurtoeslag ook voor studenten • Schuldhulpverlening om huisuitzettingen te voorkomen

• Overheid verbouwt leegstaande kantoorpanden tot woningen

• Meer woningbouw

• Groen- en speelruimtenorm voor wijken • Nieuw plan van aanpak voor maatschappelijke opvang van dak- en thuislozen, waarin ook woningcorporaties een rol spelen

Eventuele fouten voorbehouden. Van de volgende partijen waren alleen conceptprogramma’s beschikbaar toen dit magazine werd gedrukt: PvdA, CDA, SGP, SP.

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Verkiezingen.indd 48

02-02-17 14:09

Hoe kunnen wij u gelukkig maken? Dat is de vraag die wij onszelf stellen, elke dag weer.

Als groep van specialistische bedrijven leveren wij flexibel maatwerk bij calamiteiten en in de facilitaire dienstverlening.

088 - 3656267 dolmans.com RBI-0124_Advertentie_215x285.indd 2

11-11-16 13:32

RBI-0124_Advertentie_215x285.indd 2

11-11-16 13:32

RBI-0124_Advertentie_215x285.indd 2

11-11-16 13:32

re-size ad_90x130mm.indd 1

31/01/17 10:23 PM

Hier werken wij aan uw meerjarenbegroting Lekkage uitgevoerd, correctief onderhoud

Verwachte renovatie in 2025

Gewenste conditie: 3

Dakbouwonderdeel: dakrand Bijzonderheden: tweede lekkage in 2016 op complex 16005324 Oorzaak: onthechting overlap

Consolidated verzamelt bij elke lekkage op het dak een schat aan informatie. Deze data wordt gekoppeld aan de resultaten van nulmetingen en ingevoerd in Dakota, ons dakmanagementsyteem. Zo krijgt u inzicht in uw daken. Dakota is dé tool om uw daken te managen, onderhoudskosten te verlagen en de huurderstevredenheid te verhogen.

Kennis van daken

16030055-LAMAR_ADV_campagne2016Dakota_V5.indd 2 AE1701_Advertenties.indd 49

Maak ook werk van uw daken en kijk op www.consolidated.nl.

25/04/16 14:11 02-02-17 21:22

ONDERHOUD? REMMERS MAAKT HET U MAKKELIJK!

Woningcorporaties koesteren hun kostbare vastgoed. Daarom onderhouden

QuickProtect, Funcosil FC en DL: stuk voor stuk degelijke Duitse producten die woningen en andere gebouwen conserveren en beschermen.

zij hun woningen en andere gebouwen. Hoe langer die meegaan, hoe beter.

Dat is duurzaam. Remmers richt zich op de verduurzaming van gebouwen.

Met producten die bouwmaterialen beschermen en conserveren, of die nu van steen of beton zijn of van hout.

Voorbeeld

Voorbeeld

Voorbeeld

QuickProtect, dé sneldrogende kunstharsvloer voor binnen en buiten

Funcosil FC, de impregneercrème op silaanbasis voor poreuze, minerale ondergronden

Nieuwe buitenlakken DL voor duurzame bescherming van ramen, deuren en kozijnen

n Voor galerijen, trappenhuizen en balkons n Snel belastbaar n Geringe geurbelasting n Hoe sneller droog, hoe korter de overlast

n Gevel blijft langer schoon en is makkelijk te reinigen n Wateropname minimaal, dampdoorlatendheid maximaal n Gevel blijft lang droog en de isolatiewaarde daardoor op peil n Vijftien jaar garantie op basis van ervaring

n Grondverf, zijde- en hoogglanslak n In bijna alle kleuren leverbaar n Langere onderhoudscyclus door langere levensduur

Duiven Impact 35 6921 RZ Duiven Tel. 026 820 0970

info@remmersbv.nl

AE1701_Advertenties.indd 50

Hoogeveen (Remmers BV) Stephensonstraat 9 7903 AS Hoogeveen Tel. 0528 229 333

Waalwijk Zinkerweg 9b 5145 NL Waalwijk Tel. 0416 767 274

Zoeterwoude Hoge Rijndijk 207a 2382 AL Zoeterwoude Tel. 071 7511 788

www.remmersbv.nl

03-02-17 12:11

» de galerij «

51

NDEN * ENERGIEZUINIGE EN DUURZAME WONINGEN * REGIONALE VERSCHILLEN * PROFESSIONALITEIT EN INNOVATIE * WENDBARE VEREN tek st : quinten snijders

Corporaties moeten gaan verevenen Paul Tholenaars, directeur Wonen bij ­woningcorporatie Woonbedrijf in ­Eindhoven ‘We doen dit allang. Zo bouwen wij nu ­projecten buiten ons oorspronkelijke werk­ gebied – maar binnen onze woningmarktre­ gio ­– waar een lokale corporatie niet in staat is te investeren. Veel corporaties zullen uit eigen beweging volgen als de kasstroom gezond is, niet te verwarren met de investe­ ringsruimte. We moeten wel uitkijken dat

Bij verevening geven ‘rijkere’ corporaties geld aan armere ­corporaties, in een gebied waar meer behoefte is aan ­investeringen. Verevening kan ook inhouden dat de ­‘rijkere’ corporatie investeert in een gebied waar de lokale corporatie niet in staat is te investeren.

we dit als sector niet massaal gaan doen: bij

­nieuwe Woningwet. Via het overleg van gemeenten, corporaties en huurdersorgani­ saties. Als ze er niet uitkomen, kan de ­gemeente naar minister Blok stappen. Maar dat lijkt niet nodig blijkt uit de indicatieve bestedingsruimte die de minister bekend­ maakte: er is voldoende investeringsruimte in alle woningmarktregio’s. Benut die. En áls uiteindelijk toch blijkt dat er onmogelijk­ heden ontstaan, is het vroeg genoeg om daarvoor maatwerkoplossingen op ­boven­regionale schaal te ontwikkelen.’

grote geldstromen naar krimpgebieden of de Walter Hamers, bestuursvoorzitter bij

Randstad heeft dat effect op meer dan alleen Frank van den Broek, directeur bij

woningcorporatie Talis in Nijmegen

­huurdersorganisatie De Bewonersraad

‘De vraag of we moeten verevenen is een

Ronald Schneider, wethouder Stedelijke

Friesland

gepasseerd station. We doen het namelijk al:

Ontwikkeling en Integratie in Rotterdam

‘Bij een landelijk vereveningsfonds zul je

denk aan de verhuurderheffing en de korting

‘Ik ben zeker voorstander van verevening.

zien dat Fries geld gebruikt wordt voor soci­

daarop, bijvoorbeeld voor corporaties die

We werken in onze stad hard aan de uit­

ale woningbouw in de Randstad. Terwijl hier

investeren in Rotterdam-Zuid. Corporaties

voering van het Nationaal Programma

nog zoveel te doen is. De Friese corporaties

uit andere regio’s betalen voor die korting.

­Rotterdam Zuid (NPRZ) en er is nog veel

kunnen beter nu investeren in deze provin­

De politiek moet nu keuzes maken: welke

te doen. De laatste berekeningen laten zien

cie, voordat landelijke verevening een feit is.

op­gaven wel en welke niet? 2,4 miljoen

dat onze corporaties een lage bestedings­

En als de rijkere corporaties hun armere

huurwoningen verduurzamen of investeren

ruimte hebben. Ik heb begrip voor de opga­

­Friese broeders kunnen helpen, moeten ze

in Rotterdam-Zuid? We kunnen niet alles

ve in de andere regio’s en huurders moeten

dat ook vooral doen.’

doen, dat is too much.’

heeft een opgave die het Rotterdamse over­

Frans Kooiker, directievoorzitter bij

Platform31 verkent op dit moment met corpo-

stijgt. Ik roep corporaties van elders graag

­woningcorporatie De Woonplaats in

raties, gemeenten, huurdersorganisaties en

op om hun solidariteit met de Rotterdamse

­Enschede

adviesbureaus het belang van en de behoefte

corporaties te vertalen naar een gezamenlijke

‘Ik ben op zich niet tegen verevening. Maar

aan verevening. Meepraten? Mail naar

opgave.’

ga nu eerst eens aan de slag volgens de

anouk.corel@platform31.nl.

volkshuisvesting.’

daar goed bediend worden, maar onze stad

Reageer op de op volgende stelling Meepraten De Galerij? via www.aedes.nl/destelling

Dat kan!

Eind maart verschijnt de nieuwe stelling op Aedes.nl.

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_degalerij.indd 51

03-02-17 11:33

52

» goedemorgen «

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_goedemorgen_2.indd 52

03-02-17 10:46

» goedemorgen «

53

Commissaris bij woningcorporaties Havensteder en Woonbedrijf

MARGA BEKKER Erop toezien dat de woningcorporatie een goede koers vaart en het bedrijf gezond houdt. Daar is de commissaris verantwoordelijk voor. Deze keer gaan we op pad met commisssaris Marga Bekker.

‘Als je 45.000 huurders hebt en 100 klachten, mag je niet zonder meer aannemen dat de rest dus tevreden is.’ tek st : hanneke nagtz a am , foto : floren van olden

Beleid maken heeft heel weinig zin als dat beleid in de praktijk niet uitvoerbaar is. Dat is één van de belangrijkste lessen die Marga Bekker leerde in de tijd dat ze werkte op het toenmalige ministerie voor Landbouw, Natuur en Visserij en bij het COA. Bij het ministerie begon ze als beleidsmedewerker en 15 jaar later nam ze afscheid als hoofdinspecteur van de ­Algemene Inspectiedienst. Ze vertelt dit terwijl we in alle vroegte vanaf station Den Haag Centraal naar het gebouw van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) lopen, waar ze tijdelijk werkt als themadirec­ teur Sociaal domein. Koffie to go in de ene hand, ­paraplu in de andere. ‘Beleid, uitvoering en hand­ having spelen allemaal op elkaar in. Als je op uitvoeringsniveau werkt kom je erachter: met wat ik nu weet, had ik dat beleid heel anders bedacht.’

WERKBEZOEK Een les die in haar verdere carrière goed van pas komt, blijkt uit de verhalen die ze tijdens onze ­wandeltocht vertelt. Ze adviseert beleidsmakers ­altijd om op de werkvloer te gaan kijken. Bij ‘haar’ corporaties (ze is commissaris bij zowel Havensteder

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_goedemorgen_2.indd 53

03-02-17 10:46

54

» goedemorgen «

MARGA BEKKER (62) COMMISSARIS BIJ: Havensteder in Rotterdam en Woonbedrijf in Eindhoven.

De raad van commissarissen van Havensteder heeft 6 leden: 4 mannen en 2 vrouwen en die van Woonbedrijf heeft 7 leden: 5 mannen en 2 vrouwen.

WERK: heeft een interim- en adviesbureau, is tot 1 maart 2017 waarnemend themadirecteur Sociaal domein bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) STUDIE: Economische geografie in Nijmegen WOONT IN: Poppel REIST: per trein en auto Verder is Marga Bekker commissaris bij De Wever een organisatie voor ouderenzorg in Tilburg en bij zorgorganisatie Vivent in Den Bosch.

‘Corporaties kunnen op fysiek én sociaal vlak het verschil maken in wijken’

als Woonbedrijf) gaat ze regelmatig op werkbezoek

­kiezen. Als het maar een goed antwoord is.’ Het fijne

om zichzelf een beeld te vormen van de materie die

aan een commissariaat bij twee woningcorporaties

regelmatig op de agenda van de raad van commissa­

vindt ze dat er altijd vergelijkingsmateriaal is. ‘Dat is

rissen verschijnt. De wijk in met gebiedsbeheerders,

ook precies de meerwaarde van een instrument als

meerijden in het busje van de onderhoudsdienst, op

de Aedes-benchmark. Dat wordt natuurlijk elk jaar

bezoek bij een renovatieproject waar een andere

interessanter. Je moet dat niet zien als een instrument

­wijze van renoveren wordt uitgeprobeerd en langs

om te oordelen, maar om te vergelijken en ervan te

bij de incassoafdeling om zich te laten informeren

leren.’ Zo was bij Havensteder ondanks een goede

hoe met schulden wordt omgegaan. ‘Dan zie je voor

totaalscore het huurdersonderdeel op dienstverle­

wie, hoe en waarvoor woningcorporaties hun werk

ning rond reparaties iets gezakt. ‘Dat bespreken we

doen’, zegt ze. ‘Dat moet de sector blijven uitleggen,

in de raad met de bestuurder. De corporatie had

wat mij betreft. Corporaties zijn er niet alleen om een

­achterhaald waar de lagere score aan lag en houdt

huis beschikbaar te stellen. Ze kunnen op fysiek én

nu strakker in de gaten of een mankement bij een

sociaal vlak het verschil maken in wijken. Ze zorgen

­reparatieverzoek in één keer door de huisaannemers

voor menging in wijken, voor huisvesting van bijzon­

wordt opgelost.’

dere doelgroepen. Mensen krijgen er kansen door.

Bij Havensteder werd Bekker geworven op voor­

Ben daar nou gewoon eens trots op.’ Draagvlak in

dracht van de huurdersorganisatie. Hoe maakt ze die

de gewone wereld is tenslotte belangrijker dan

rol waar? ‘Door met hen contact te houden over voor

draagvlak in de politiek, vindt Bekker. Aan abstracte

hen belangrijke onderwerpen. Bijvoorbeeld hoe je

gesprekken aan de beleidstafel heeft ze een broertje

mensen meer betrekt.’ Dat is lastiger geworden, nu

dood. ‘In de politiek en tijdens bestuurlijke overleg­

minder huurders te porren zijn om actief te worden

gen gaat het vaak over wat fout is gegaan in de sector

in commissies. ‘Als je 45.000 huurders hebt en er zijn

en hoe het zou moeten zijn. In plaats van: wat heeft

100 klachten, mag je niet zonder meer aannemen dat

de huurder eraan?’

de zwijgende meerderheid tevreden is. Dus zoeken we samen naar nieuwe manieren.’

VERGELIJKEN

«

Als toezichthouder stelt Bekker vooral veel vragen.

Om te kijken of de koers nog steeds past bij de ­omgeving waarin de organisatie opereert. ‘Het hoeft niet per se een antwoord te zijn dat ik zelf zou

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_goedemorgen_2.indd 54

03-02-17 10:46

Air Excellent koppelt uw woning moeiteloos aan een gezond binnenklimaat!

Optimaal binnenklimaat met Air Excellent!

Het Ubbink Air Excellent luchtverdeelsysteem is een modulair systeem, dat geschikt is voor alle mechanische ventilatiesystemen met of zonder warmteterugwinning.

Voordelen: • Verlaging energieverbruik en geluidsniveau door lagere drukverliezen • Beperkte geluidsoverdracht, geluidsarm, geen kanaalaftakkingen • Professionele inregeling, bewoners kunnen dit niet aanpassen • Anti-statisch en anti-bacterieel • Ontwerpvrijheid door combinatiemogelijkheden ronde en halfronde kanalen • Hoeft niet ingestort, maar kan wel; flexibele huisvesting • Past op iedere ventilatie-unit, ongeacht het merk • TÜV SÜD gecertificeerd • Geschikt voor nieuwbouw en renovatie

Halfrond kanaal

Rond kanaal

Koppelstuk rond/halfrond

Ubbink, voor uw gemak! www.ubbink.nl/optimaalbinnenklimaat UBB Adv AirExcellent 210x297 Voorschr.indd 1 AE1701_Advertenties.indd 55

12-06-16 13:01 02-02-17 21:22

advertentie

‘ZOEK HECHTE SAMENWERKING MET INSTALLATEUR’

Ernie van Dalen Operationeel directeur bij Feenstra

Als installateur werkt Feenstra graag nauw samen met woningcorporaties.

Co-making heeft veel voordelen: de kwaliteit en veiligheid nemen toe, de kosten gaan omlaag.

‘In de samenwerking sturen we op gezamenlijke doelen, zoals hogere klanttevredenheid en een zo laag mogelijke Total Cost of Ownership.’

In de meer traditionele contracten met woning­ corporaties maakt Feenstra praktische afspraken over het onderhoud van alleen cv­ketels. ‘Natuurlijk letten onze monteurs vanuit hun vakmanschap wel op de kwaliteit van bijvoorbeeld de rookgasafvoer, maar we hebben daarbij alleen een signalerende rol’, aldus Ernie van Dalen, operationeel directeur bij Feenstra. ‘Als er nieuwe cv­ketels of rookgasafvoeren nodig zijn, besteden corporaties die regelmatig zo voordelig mogelijk aan, veelal bij een andere aan­ bieder dan die het onderhoud uitvoert. Die kosten­ besparing op korte termijn kan jaren later alsnog duurder uitpakken. Want de installateur heeft dan geen incentive om te kijken naar de totale kosten gedurende de levensduur van het cv­systeem.’

Beter samenwerken Installateurs en woningcorporaties zoeken daarom steeds vaker naar een hechtere en betere manier van samenwerken. ‘Mooi voorbeeld daarvan is het co­makership dat Feenstra heeft met diverse woningcorporaties. De insteek van die samen­

w h m l t c b h

V

D w b z r s v s i b h o m

A

I V v D i m s w V o

B

E d v w e t v k h i

M

N4064 Feenstra Aedes advertorial-DEF-2.indd 4-5 AE1701_Advertenties.indd 56

02-02-17 21:22

­ n k l , , j n o ­ ­ g n n

m r t e ­

advertentie

werking is een hoge tevredenheid en veiligheid bij de huurders, het behalen van duurzaamheidsdoelstellingen en zo laag mogelijke kosten voor de woningcorporatie tijdens de hele levensduur van het verwarmingssysteem. We spreken een totaalbudget af voor installatie, onderhoud en service van de cv­installaties van alle huurders. Wij doen dus onze uiterste best om storingen te voorkomen. Uiteindelijk leidt dit tot een hogere klanttevredenheid.

Verantwoordelijkheid nemen De bewoner en zijn veiligheid staan centraal in deze samen­ werking. Ernie van Dalen: ‘We kunnen die veiligheid ook veel beter garanderen als we in zo’n contract zelf verantwoordelijk zijn voor het héle systeem, inclusief bijvoorbeeld de potentieel risicovolle rookgasafvoer. Koolmonoxidevergiftiging blijft een serieus risico. Vooral als de cv­installatie als een samenraapsel van losse onderdelen wordt gezien, en niet als een integraal systeem. Daarom pleiten wij voor partnerschappen tussen installateurs en corporaties. Uit ervaring weten we hoeveel beter we dan onze verantwoordelijkheid kunnen nemen voor het vergroten van de veiligheid en kwaliteit. Dat kúnnen we ook, omdat we gevaarlijke situaties zelf meteen op de beste manier mogen oplossen.’

Als team optrekken In ons partnerschap gaan we bovendien nog een stap verder.

Vanuit het concept ‘Veilig verwarmen’ vervangen we alle on­ veilige, open toestellen door moderne gesloten toestellen.

Dat doen we op duizenden adressen, samen met een partner­ installatiebedrijven en teams van onze opdrachtgevers. Met zo min mogelijk overlast voor huurders. Dat vereist een hechte samenwerking; we trekken echt als een team op.’ Van Dalen wijst hierbij ook op de adviezen van de Onderzoeksraad voor Veiligheid in hun rapport ‘Koolmonoxide – onderschat en onbegrepen gevaar’ uit 2015.

DE NIEUWE ROOKGASAFVOER Feenstra installeert de innovatieve en veilige afvoerbuis van producent Burgerhout bij nieuwe cv-ketels, als de situatie dat toelaat. Bij een ‘concentrische’ buis is de luchtafvoer onzichtbaar verwerkt ín de toevoerpijp. ‘Deze pijp-in-pijpconstructie is veel veiliger’, aldus Ernie van Dalen.

‘Mocht de afvoerpijp van de rookgasafvoer lekken, dan komt het rookgas niet in de woning terecht, maar in de buis eromheen, namelijk de luchttoevoer van de ketel. De ketel krijgt dan te weinig zuurstof en zal een storing geven. De storingsmonteur kan vervolgens de lekkage verhelpen.’

Onderzoek, innovatie en training ‘De techniek bestond al langer, maar de productie was nog te kostbaar. Daarom hebben we samen met Burgerhout een alternatief onderzocht en op de markt gebracht met hetzelfde prijskaartje als de traditionele systemen. Ook traint Burgerhout onze vakmensen, zodat zij de nieuwe afvoerbuis goed en veilig kunnen installeren. We vullen elkaars expertise op die manier perfect aan. Zowel Feenstra als Burgerhout dragen kwaliteit en veiligheid hoog in het vaandel, en we houden elkaar daarin scherp.’

Beste oplossing ontwikkelen Een hechte samenwerking zoekt Feenstra niet alleen met op­ drachtgevers, maar ook met leveranciers. Zoals fabrikanten van cv­ketels en thermostaten. Recent voorbeeld van zo’n waardevol partnerschap is dat tussen Feenstra en Burgerhout, een producent van rookgasafvoeren. [Zie kader.] ‘Het resul­ taat is een betaalbare innovatie die de veiligheid van bewoners vergroot. Daarom is dit een project naar mijn hart. We ontwik­ kelen samen de beste en veiligste oplossing voor gebruikers, houden de kosten in de hand en stimuleren tegelijk innovatie in de markt. Dat is de kracht van ketensamenwerking.’

Meer info: www.feenstra.com

AE1701_Advertenties.indd 57

24-01-17 21:34 02-02-17 21:22

58

» laaggeletterdheid «

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Laaggeletterd.indd 58

03-02-17 10:45

» laaggeletterdheid «

59

Nederland telt bijna 2 miljoen laaggeletterden.

Ook veel huurders van corporaties hebben (grote) moeite met lezen en schrijven. In deze tijd van digitalisering lopen zij sneller tegen problemen aan. Online hun woonzaken regelen lukt vaak niet: laaggeletterden willen liever een persoonlijk gesprek.

Meerdere corporaties bieden de helpende hand. tek St : LiSet te voS

» Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Laaggeletterd.indd 59

03-02-17 10:45

60

» laaggeletterdheid «

»

Vera Moet (53) uit Amsterdam-Noord kreeg pas op

Moet kreeg twee jaar taalonderwijs op het ROC en

48-jarige leeftijd hulp aangeboden, nadat ze na een au-

weet zich inmiddels aardig te redden. Toch heeft ze tot

to-ongeluk in een revalidatiecentrum belandde. Nooit

op de dag van vandaag last van haar handicap. Ze heeft

had ze goed leren lezen en schrijven: op haar zestiende

nog steeds moeite met ingewikkeld taalgebruik in brie-

jaar verliet ze school. Vera Moet wist haar handicap –

ven van instanties. Regelingen waar ze als alleenstaande

zoals ze het zelf noemt – altijd voor de buitenwereld

moeder met twee kinderen aanspraak op kan maken,

verborgen te houden. Haar man en – na haar scheiding

kan ze vaak alleen digitaal aanvragen. En dat lukt zonder

– haar vriendinnen sprongen bij als het nodig was. In het

hulp niet. ‘Op een website weet ik niet hoe het werkt,

revalidatiecentrum kreeg ze het aanbod om weer naar

dan laat ik het soms maar zo. Ik wil niet altijd om hulp

school te gaan. Een geluk bij een ongeluk. Al snel bleek

hoeven vragen. Ik heb een uitkering en geen schulden.

dat ze dyslectisch was. ‘Als ik terugkijk, zou ik willen dat

Het is loodzwaar, maar ik red het net met mijn kinderen.’

ik eerder hulp had gekregen.’

LEZEN EN SCHRIJVEN Uit cijfers die stichting Lezen en Schrijven publiceert, blijkt dat laaggeletterdheid vaak voorkomt. Bijna 2 miljoen Nederlanders van 16 jaar en ouder hebben (grote)

Wil van Dijk, stichting ABC: ‘Laaggeletterden willen persoonlijk contact, daar wordt eerder op bezuinigd’

moeite met lezen en schrijven. Dat aantal neemt niet af, eerder toe. Dat heeft te maken met de trend dat de maatschappij steeds ingewikkelder wordt. Digitalisering speelt hierin een grote rol: overheden en instanties bieden hun diensten online aan. Dat vraagt om specifieke vaardigheden die niet iedereen heeft. Daarnaast is er nog steeds een groep jongeren die van school komt en de Nederlandse taal onvoldoende beheerst. Ook nieuwkomers die Nederlands niet als eerste taal hebben, lopen tegen problemen aan.

Volgens voorzitter Wil van Dijk van stichting ABC, die zich als vrijwilligersorganisatie inzet voor laaggeletterden, moeten corporaties zich realiseren dat een grote groep huurders (grote) moeite heeft met lezen en schrijven. Van Dijk, lid van de raad van commissarissen van woningcorporatie Poort6, constateert dat ook corporaties steeds meer hun diensten online aanbieden: van een reparatieverzoek tot een melding voor overlast. Voor de meeste huurders is dat een vooruitgang: zij kunnen 24 uur per dag, 7 dagen per week hun woonzaken regelen.

Bewoners die willen bellen of een afspraak op kantoor willen, kunnen echter niet meer altijd terecht. ‘Laaggeletterden willen juist persoonlijk contact. Daar wordt

foto : erik van der burgt

eerder op bezuinigd.’

ZELF ZAKEN OPLOSSEN Van Dijk stelt dat veel laaggeletterden zich desondanks weten te redden, net als Vera Moet. Maar dat betekent volgens hem niet dat corporaties zich niet moeten inspannen voor die doelgroep. ‘Veel mensen die moeite hebben met lezen en schrijven, hebben een vangnet gecreëerd. Zij schakelen hulptroepen in als ze een brief

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Laaggeletterd.indd 60

03-02-17 10:45

» laaggeletterdheid «

61

niet begrijpen. Het probleem blijft voor instanties vaak verborgen. Bovenal is het voor laaggeletterden niet prettig om steeds bij de buurvrouw aan te moeten kloppen voor hulp. Dat geeft een deuk in je zelfvertrouwen.

De meesten willen zelf hun zaken oplossen. Daar moeten corporaties zich bewust van zijn.’

Het bewustzijn is er wel bij veel corporaties, zoals HEEMwonen in Kerkrade. De corporatie zet op de eerfoto : jeroen van kooten

ste plaats in op persoonlijk contact met de huurders: aan de balie, via de telefoon of in de wijk. En niet, zoals veel instanties, op digitalisering. Het kantoor is alle werkdagen open en telefonisch bereikbaar. Daarnaast zijn medewerkers van HEEMwonen zichtbaar in de wijk, zodat bewoners hen kunnen aanspreken. ‘Wij willen dat ál onze huurders zich bij ons welkom voelen, ook de laaggeletterden. Zij moeten zelf kunnen kiezen hoe zij contact willen, persoonlijk of digitaal. Wij willen daarin ook niet sturen. Als je alleen op dinsdagochtend een spreekuur hebt, dan stuur je al’, licht communicatieadviseur Heika Bouwman toe.

TAALLES IN BUURTK AMER Volgens Bouwman heeft HEEMwonen niet alle laaggeletterden in beeld, maar gaat het wel om een substantiële groep: in Kerkrade heeft globaal één op de vijf huur-

Vera Moet: ‘ Ik wil niet steeds bij de buurvrouw aan hoeven kloppen als ik een brief of website niet begrijp’

ders (grote) moeite met lezen en schrijven. Dat vraagt in de organisatie continu om aandacht: de corporatie checkt momenteel alle 150 standaardbrieven op toe-

met Taal, een landelijk actieprogramma van drie ministe-

gankelijk taalgebruik. Soms gaat er een brief de deur uit

ries. Bovendorp was onder de indruk van het verhaal van

die bij huurders vragen oproept. ‘We zijn extra alert op

een man die lange tijd op zijn werk wist te verbergen dat

signalen uit de buurt. Als een welzijnsorganisatie door-

hij niet kon lezen en schrijven. Toen de man taallessen

geeft dat huurders een brief over de servicekosten niet

ging volgen, groeide zijn zelfververtrouwen. Voor de

snappen, dan doen we daar wat mee. En intern is de

wijkconsulent is dat verhaal een extra stimulans om laag-

afspraak: laat een brief eerst door een collega lezen.’

geletterde huurders door te verwijzen. Het ROC

In de buurt Heilust, waar het percentage laaggeletterde

Arcus College geeft in Kerkrade taalcursussen, onder

huurders vermoedelijk hoger ligt, vragen de sloopplan-

meer in de Buurtkamer die HEEMwonen in Heilust heeft

nen om extra inspanningen van de corporatie. Huis en

geopend. In dit pand zijn veel activiteiten, bewoners

haard verlaten is een ingrijpende gebeurtenis. Wijk-

kunnen er ook terecht voor een kopje koffie. ‘De drem-

consulenten, zoals Jan Pieter Bovendorp, gaan bij alle

pel om binnen te stappen is heel laag’, stelt Bovendorp.

huurders persoonlijk langs om een toelichting te geven.

‘We hebben een sociaal statuut voor de huurders, maar

VISUELE COMMUNICATIE

de tekst is niet gemakkelijk te lezen. Niet iedereen zal

Kleurrijk Wonen, onder meer actief in Tiel, heeft eind

dat zeggen. Vaak uit schaamte. Als een huurder zegt dat

vorig jaar een digitale balie geopend, waar klanten 24/7

hij zijn bril is vergeten, is dat meestal een signaal dat hij

hun woonzaken online kunnen regelen. De balie op

of zij het niet begrijpt. Tijd en aandacht zijn de sleutel-

de website is gebruiksvriendelijk: met een heldere en

woorden. Als er vertrouwen is, kan je het bespreekbaar

slimme structuur, weinig tekst en icoontjes. Persoon-

maken.’ HEEMwonen was eind vorig jaar – samen met

lijk contact blijft hoog in het vaandel staan, benadrukt

lokale partners – aanwezig op een congres van Tel Mee

communicatieadviseur Mirella van Maaren. ‘Klanten die

»

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Laaggeletterd.indd 61

03-02-17 10:45

62

» laaggeletterdheid «

»

moeite hebben met lezen en schrijven kunnen ons altijd

filmpje te zien over de digitale balie. Begin dit jaar start

spreken. Wij signaleren dat zelf vaak al. Voorop staat dat

de corporatie met een pilot Facebook in de wijk. ‘We

de huurder zelf kiest welke vorm van contact het beste

bekijken of dit kanaal zorgt voor directer contact met

bij hem of haar past. Een afspraak kan op ons kantoor, op

de bewoners en leidt tot meer verbinding in de buurt.

een wijkpunt of bij de huurder thuis.’

Facebook is laagdrempelig, met korte teksten en foto’s

Daarnaast is de corporatie – net als HEEMwonen – zicht-

en filmpjes. We hopen dat bewoners gaan meedoen,

baar in de wijk. Wijkbeheerders en wijkconsulenten

ook laaggeletterden.’

zijn er aan het werk. Medewerkers van de Servicedienst komen bij de mensen thuis voor reparaties. ‘We staan

SCHIPPEREN

graag in direct contact met ál onze huurders, dan horen

Toch blijft het soms lastig voor corporaties om alle huur-

we wat er speelt en leeft.’

ders tegemoet te komen, omdat laaggeletterden niet

Specifieke cijfers over het aantal laaggeletterde huur-

steeds hun handicap willen benoemen. Vera Moet, die

ders heeft Kleurrijk Wonen niet. Op basis van gegevens

als taalambassadeur van stichting ABC over haar erva-

van onder meer stichting Lezen en Schrijven gaat de

ringen lezingen geeft, regelt haar zaken het liefst zelf.

corporatie uit van circa 10 procent. Volgens Van Maaren

In een persoonlijk gesprek gaat dat haar goed af. Recent

is de trend dat álle communicatie korter, sneller en vaker

belde ze naar haar corporatie om een afspraak op kan-

visueel wordt, niet alleen voor laaggeletterden. Zo zet

toor te maken. Ze overweegt om in Friesland te gaan

Kleurrijk Wonen steeds meer beeld en filmpjes in voor

samenwonen en wil haar huurhuis op naam van haar

huurders. Op YouTube is bijvoorbeeld een instructie-

kinderen zetten. Ze kreeg te horen dat ze de informatie op internet kon vinden. ‘Ik heb opgehangen. Nee, ik heb niet gezegd dat ik laaggeletterd ben. Ik hoef toch niet uit te leggen waarom ik een persoonlijk gesprek wil?’

LAAGGELETTERDHEID: DE CIJFERS

Moet heeft samen met een vriendin op internet naar informatie gezocht. Als ze bij de corporatie een verzoek

2,5 miljoen mensen in Nederland hebben grote moeite met lezen, schrijven

wil indienen, moet ze daarvoor een brief schrijven. Dat

en/of rekenen. Vaak hebben zij ook moeite om met een computer om te gaan.

is voor haar een te grote stap. ‘Ik ben niet de enige huur-

Van alle Nederlanders (vanaf 16 jaar en ouder) is 1,9 miljoen laaggeletterd.

der die moeite heeft met lezen en schrijven. Ik heb twin-

Hiervan zijn 600.000 mensen ouder dan 65 jaar. Naar schatting zijn 400.000

tig jaar altijd netjes mijn huur betaald. Ik ben niet boos,

tot 600.000 Nederlanders analfabeet.

wel een beetje teleurgesteld. Ik hoop dat corporaties

Meer informatie: www.lezenenschrijven.nl/feiten

meer begrip hebben en hulp bieden. Zonder dat ik hoef te zeggen dat ik laaggeletterd ben.’

LEESBAAR

«

Een leesbare tekst heeft korte en duidelijke zinnen. Een actieve schrijfstijl (zo min mogelijk zinnen met worden en hebben) met veel voorbeelden helpt ook.

En gebruik eenvoudige woorden die iedereen kent: bijvoorbeeld ‘vragen’ in plaats van ‘verzoeken’ en ‘gebouw’ in plaats van ‘complex’.

TESTEN DOOR TAALAMBASSADEURS Corporaties kunnen – tegen een geringe vergoeding – gebruikmaken van een testpanel van stichting ABC. Taalambassadeurs beoordelen bijvoorbeeld teksten van brieven of een website.

Meer informatie: www.a-b-c.nu

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_Laaggeletterd.indd 62

03-02-17 10:45

Nieuwe regels, Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Nieuwe regels, Alswoningmarkt woningcorporatie krijgt uonder te maken met De staat onder druk.

Als woningcorporaDe woningmarkt staat al tijden druk.

Alseen woningcornieuwe kansen. nieuwe Regelgeving verandert en er Als woningcorporatie krijgt te maken met een tie krijgt uwerkelijkheid. te maken met een werkelijkheid. poratie krijgt u voortdurend teunieuwe maken met nieuwe regels. nieuwe kansen.

komt een nieuw stelselRegelgeving voor woningwaardering.

Dat nieuwe werkelijkheid. verandert en er De regelgeving verandert ingrijpend.

Op meer dan Op meer dan één gebied.

Telkens moeten nieuwe keuzes Als woningcorporatie krijgt unieuwe te maken metgemaakt een Dat De woningmarkt staat druk.

Alskeuzes woningcorporais al reden genoeg omonder een betrouwbare komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. één gebied.

Telkens moeten gemaakt worden.

Reden genoeg om eenjuridische betrouwbare nieuwe werkelijkheid.

Regelgeving verandert en er Als woningcorporatie krijgt u te maken met een tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. partner te wensen hierbij is al reden genoeg omueen betrouwbare juridische worden.

Reden genoeg om een betrouwbare juridi-onderjuridische partner te die wensen diekan u ondersteunen. hierbij kan komt een nieuw stelsel Dat nieuwe werkelijkheid. verandert er De regelgeving ingrijpend.

Op ondersteunen. meer en dan partner wensen dieRegelgeving uvoor hierbij kan ondersteunen. sche partner te verandert wensen die uwoningwaardering. hierbij kan steunen.

Eentepartner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe is al reden genoeg om een betrouwbare juridische komt een nieuw stelsel voor woningwaardering.

Dat één gebied.

Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt Onze advocaten en juristen hebben zich volledig ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren. partner te wensen die ueen hierbij kan ondersteunen. is al reden genoeg om betrouwbare juridische worden.

Reden genoeg om een betrouwbare juridi-op toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wij Onze advocaten en juristen hebben zich volledig Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd partner te wensen die udie hierbij kan ondersteunen. sche partner teen wensen uWij hierbij kanu ondersteunen. kunnen u dan ook met veel van zaken toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wijookvolledig het vastgoedhuurrecht. kunnen dan met De advocaten van Hielkema &kennis co hebben zich Onze advocaten en juristen hebben zich volledig adviseren (en het moet u procederen) kunnen u dan ook met veelnamens kennis zaken veel kennis vanals zaken adviseren (envan als het moet natoegelegd op het vastgoeden huurrecht en overzien toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wij (ver) Onze en juristen hebben volledig Onze hebben zich volledig toegelegd op over advocaten zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, adviseren (en als het moet namens uzich procederen) uadvocaten procederen) over zaken rond (ver)huur, het mens gehele speelveld.

Zij kunnen u van dan ook solide kunnen u dan ook met veel kennis zaken toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wijmet het vastgoeden huurrecht.

Wij kunnen u dan ook met huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorkennis van zaken adviseren (en als(en het moet procederen) adviseren (en als het moet namens u procederen) kunnen uoverlast, dan ook met veel kennis van zaken veel kennis van zaken adviseren als het moet narenovatie, bouw, projectontwikkeling en de huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, waarden, renovatie, bouw, projectontwikkeling overmens zaken rond (ver)huur, (ver)koop, huurover zaken rond (ver)koop, woonfraude, adviseren (en als(ver)huur, het moet namens procederen) uregelgeving procederen) over ronduwoonfraude, (ver)huur, (ver) regelgeving rond de volkshuisvesting. renovatie, bouw, projectontwikkeling en de en dealgemene rond dezaken volkshuisvesting. prijzen, huurvoorwaarden, overlast, renovahuurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorregelgeving rond de volkshuisvesting. tie, bouw, projectontwikkeling en de projectontwikkeling regelgeving rond de renovatie, bouw, projectontwikkeling en de huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, waarden, overlast, renovatie, bouw, Nieuw kantoor.

Vertrouwde expertise.

Vertrouwde expertise volkshuisvesting. regelgeving rond de volkshuisvesting. renovatie, projectontwikkeling en25 de en de regelgeving rond deop volkshuisvesting.

Hielkema co isVertrouwde ontstaan in 2015 een afsplitsing Nieuw kantoor. expertise.

Hielkema &&bouw, co kan bogen meeruit dan jaar ervaregelgeving rond de volkshuisvesting. vaninde van Unger Hielkema & co is van ontstaan in 2015 uitHielkema een Wij afsplitsing ring devastgoedpraktijk praktijk de volkshuisvesting. komen Vertrouwde expertise Nieuw kantoor.

Vertrouwde expertise.

Vertrouwde expertise advocaten. van de vastgoedpraktijk Unger Hielkema graag bij u langs voor eenvan kennismaking.

Hielkema &kantoor. co&&kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring Hielkema cokan isVertrouwde ontstaan inexpertise.

2015 uit een25 afsplitsing Nieuw Hielkema co bogen op meer dan jaar erva- in advocaten. de praktijk van Wij komen graag bij u vaninde vastgoedpraktijk van Unger Hielkema &de covolkshuisvesting. is van ontstaan in 2015 uitHielkema een afsplitsing ring de praktijk de volkshuisvesting.

Wij komen langs voor een kennismaking. advocaten. van de vastgoedpraktijk Unger Hielkema graag bij u langs voor eenvan kennismaking. advocaten.

Dé vastgoed- en Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten huurrechtadvocaten Dé vastgoeden HJ Amsterdam De Boelelaan 7, 1083 Dé vastgoeden huurrechtadvocaten De HJ Amsterdam Tel. Boelelaan 085 782 28 7, 201083 www.hielkemaco.nl huurrechtadvocaten Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam De HJ Amsterdam Tel. Boelelaan 085 782 28 7, 201083 www.hielkemaco.nl Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

Hielkema 014e pagina Aedes.indd 1

10-2-2016 13:55:55

Taxaties voor woningcorporaties Er komt veel op u af: onder andere veranderende regelgeving en verplicht taxeren op marktwaarde. Hoe houdt u grip op uw portefeuille? MVGM Vastgoedtaxaties biedt hierin ondersteuning en is gespecialiseerd in: · Taxaties ten behoeve van de jaarrekening · De IPD Corporatie Vastgoedindex · Regelgeving omtrent complexgewijze verkoop Wij weten waar we over praten en helpen u graag bij het maken van de juiste beslissingen.

Bel Roger Felix 06 25 08 60 71 of bezoek mvgmvastgoedtaxaties.nl

AE1701_Advertenties.indd 63

02-02-17 21:23

advertentie

Nieuwe RGS-programmamanager gestart:

Remco Spiering ambassadeur resultaatgericht samenwerken WADDINXVEEN - Per 1 januari 2017 is Remco Spiering bij de Stichting RGS in de rol van programmamanager aan de slag gegaan als ambassadeur van het gedachtengoed van resultaatgericht samenwerken (RGS). ‘RGS is een vernieuwende onderhoudsaanpak die steeds meer aan populariteit wint’, vertelt hij. ‘Met lagere kosten, budgetzekerheid, een betere kwaliteit en een hogere bewonerstevredenheid. Ik zal fungeren als vraagbaak aan zowel de opdrachtgeverskant als aan de opdrachtnemerskant om RGS verder te promoten.’

M

et RGS onderscheiden onderhoudsbedrijven zich met hun aanpak en hun kennis. Zij zijn vanaf de initiatieffase tot en met de beheerfase nauw betrokken bij een project en nemen de opdrachtgever daarbij veel werk uit handen. “Juist omdat de onderhoudsbedrijven hun specifieke kennis en kunde inbrengen, zorgt RGS bij regisserend opdrachtgeverschap aantoonbaar voor 20% minder directe onderhoudskosten en circa 50% minder indirecte onderhoudskosten,” legt Spiering uit. “Daarnaast staan de onderhoudsbedrijven gedurende de looptijd van een langdurige onderhoudscontract garant voor een vooraf afgesproken kwaliteit-

sniveau tegen een vaste prijs.

Financiële verrassingen, zoals betalen voor meerwerk, zijn hierdoor uitgesloten. Afgezien van deze budgetzekerheid, zorgt RGS ook voor een hogere score qua bewonerstevredenheid.”

Promotie Om RGS verder te promoten, heeft de Stichting RGS – in het leven geroepen om RGS onafhankelijk te positioneren en het gedachtengoed te bewaken – Remco Spiering per 1 januari 2017 aangesteld als RGS-programmamanager. “Vanaf die datum is op www.rgsnl.nl ook één centraal platform beschikbaar met alle tools, opleidingen, publicaties, modelovereenkomsten en initiatieven op het

gebied van RGS,” voegt hij er gelijk aan toe. “Via dat platform kan iedereen tegen betaling producten bestellen, zoals het boekwerk ‘Leidraad Resultaatgericht Samenwerken bij Investeren en Onderhoud’. Naast deze losse verkoop, kan ook een RGS-abonnement worden afgesloten. Men kan ook lid worden van de Community of Practice: een netwerk van opdrachtgevers en opdrachtnemers om RGS-kennis met elkaar te delen en de toepassing van RGS te versnellen.”

RGS-verhalen De methodiek van resultaatgericht samenwerken is beproefd door verschillende onafhankelijke instanties. Zo heeft SBRCURnet deze werkwijze afgezet tegen regulier aanbesteden. De verschillende ervaringen uit de praktijk zijn gebundeld in een onderzoeks-

rapport. Maar ook zijn inmiddels twee RGS-magazines verschenen met cases van o.a. woningcorporaties. Hierin geven zij precies aan hoe zij met resultaatgericht samenwerken een betere kwaliteit gerealiseerd hebben tegen lagere kosten. Maar ook gemeenten, vve’s en zelfs zorginstellingen zijn begonnen met de implementatie van RGS als leidraad in de uitvoering van hun onderhoud. OnderhoudNL heeft inmiddels een breed pallet aan opleidingen ontwikkeld om zowel opdrachtgevers als opdrachtnemers op weg te helpen bij resultaatgericht samenwerken. Dat kan zijn om zich te oriënteren op deze nieuwe werkwijze of om er een verdiepingsslag mee te gaan maken. De trainingen zijn ontwikkeld voor drie doelgroepen, te weten management, middenkader en uitvoerend personeel. 

De Stichting RGS De Stichting RGS heeft ten doel het bevorderen van de kwaliteit en duurzaamheid van vastgoedonderhoud en het daarbij toepassen van resultaatgericht samenwerken.

Het bestuur bestaat uit vertegenwoordigers van opdrachtgevende en opdrachtnemende partijen in het vastgoedonderhoud. Een programmaraad ondersteunt het bestuur en organiseert het beheer en de ontwikkeling van publicaties, opleidingen, normen en stimuleert kennisontwikkeling en -uitwisseling.

RGS-programmamanager Remco Spiering kunt u bereiken via 06-41191105 of remco.spiering@sbrcurnet.nl.  Remco Spiering, programmamanager RGS (foto: Michel Porro)

AE1701_Advertenties.indd 64 1 2inB-Advertorial_Spiering.indd

02-02-17 11:17 21:23 25-01-17

ALS EEN PROJECT BOVEN JEZELF UITSTIJGT Heb je een betrouwbare partner waar op je kunt bouwen nodig Wie hoge kwaliteit op nummer één heeft staan, wil een partner voor wie dat ook geldt. Een partner die overtuigt met producten van uitzonderlijk hoge kwaliteit voor sanitair, gas en verwarming en die zelfs bij de grootste uitdagingen de details niet uit het oog verliest. Of dat nu persoonlijk op de bouwplaats is, telefonisch of in één van de seminarcentra van Viega.

Viega. Höchster Qualität verbunden.

viega.nl/Over-ons

170124DU_Image_Kundennaehe_NL_210x297_Aedes_Magazine_F39.indd 1 AE1701_Advertenties.indd 65

16.01.17 12:52 02-02-17 21:24

66

» huisvester van het volk «

Han van Loghem tek St : Margriet PfLug , foto : eLine HenSen

Als bevlogen socialist loopt de Haarlemse architect Han van Loghem (-) warm voor het idee van de tuinstad. Waarin de grond van de gemeenschap is en arbeidersgezinnen in een laagbouwwoning wonen, zodat kinderen ‘in blijheid in de natuur kunnen opgroeien’. Zelf is hij zoon van een bemiddeld bollenkweker en de eerste jaren als architect bouwt hij vooral villa’s voor vrienden en relaties van zijn vader. Vanaf  krijgt hij in verschillende opdrachten in Haarlem en Amsterdam de kans om zijn socialistische idealen gestalte te geven in arbeiders- en middenstandswoningen. Voor de bouw neemt hij het liefst coöperaties van vaklieden in de arm in plaats van traditionele aannemers die hun bouwvakkers uitknijpen. De idealist Van Loghem verandert zelfs zijn eigen architectenbureau in een coöperatie zodat ook zijn tekenaars en bouwopzichters kunnen delen in de winst – overtuigd als hij is dat het kapitalisme z’n langste tijd gehad heeft.

In Haarlem bouwt hij onder andere het buurtje Rosehaghe, hier op de foto. De  woningen zijn revolutionair in : niet alleen door hun strakke vorm maar ook door de keuken, het kolen- en fietsenhok aan de straat. De woonkamer aan de achterkant kijkt uit op de tuin! In de pers raakte men er niet over uitgepraat.

Tegenwoordig is Rosehaghe een Rijksmonument.

Het bijbehorende gemeenschapshuis is gemoderniseerd en onder de naam Het Zaeltje – passend bij de gemeenschapsidealen van Van Loghem – een ontmoetingsplek voor de buurt. Woningbouwvereniging Rosehaghe beheert de woningen nog steeds met een bestuur van vrijwilligers. En dat vinden ze een flinke uitdaging onder de huidige Woningwet.

Zie ook rosehaghe.nl.

Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.

AE1701_huisvester.indd 66

02-02-17 14:19

» huisvester van het volk «

AE1701_huisvester.indd 67

67

02-02-17 14:19

Ontdek wat er precies speelt binnen jouw woningcorporatie. Maak gebruik van de feedbackinstrumenten van Effectory.

MEDEWERKERSONDERZOEK Ontdek precies wat er waar speelt binnen de gehele organisatie door middel van diepgaand en op maat gemaakt onderzoek.

INSTROOM- EN UITSTROOMONDERZOEK

PULSE ONDERZOEK Neem zelf de regie en houd haarscherp in de gaten hoe medewerkers (binnen een bepaald team, afdeling of de hele organisatie) hun werk ervaren aan de hand van korte, flexibele vragenlijsten.

Verzamel feedback van nieuwe en vertrekkende medewerkers om gericht te verbeteren en onnodig verloop bij jouw corporatie te voorkomen.

INTERNE SAMENWERKING

TEAMONDERZOEK

Vraag naar de mening van je medewerkers over de interne diensten en de samenwerking en communicatie tussen teams om gericht te verbeteren.

Versterk de prestaties, samenwerking en de dynamiek binnen teams, zodat er klantgerichter gewerkt zal worden.

THEMAONDERZOEK Zoom met kort en gericht onderzoek in op specifieke thema’s zoals werkdruk, (persoonlijk) leiderschap, klantgericht werken of duurzame inzetbaarheid en ga met concrete verbeterpunten aan de slag.

Meer weten over de feedbackinstrumenten van Effectory?

Neem contact op via 020 30 50 102 en vraag naar Marvin van de Brug.

Of mail naar marvin.van.de.brug@effectory.nl.

AE1701_Advertenties.indd 68

02-02-17 21:24

» feiten en cijfers «

69

Marktwaardering geeft ‘papieren stijging’ vermogen tek st : quinten snijders , cijfers uit : sec torbeeld

2016

BEDRIJFSWAARDE 2015

51,9 miljard euro MARKTWAARDE 2015

154,6 miljard euro

‘Van een boekhoudkundige waardestijging kun je de aannemer niet betalen’ arnold pure veen , direc teur - bestuurder van woonzorg nederl and

Steeds weer krijgen corporaties van de

vermogen. Dat zit voor een groot deel in de

ten ze de rentelasten wel kunnen betalen.

politiek te horen dat ze een groot, steeds

stenen. Belangrijker is de kasstroom: hoe-

Om makkelijk duidelijk te maken in hoeverre

stijgend vermogen hebben en op hun geld

veel geld heb je in kas. Om echt te weten

een corporatie kan investeren in nieuwe

blijven zitten. Minister Blok dichtte cor-

hoeveel geld corporaties kunnen investeren

woningen, zouden we – net als de pensioen-

poraties in december zelfs een ‘Dagobert

in ­nieuwe woningen, zou je de reguliere

fondsen met hun dekkingsgraad – een indi-

Duck-complex’ toe. Dat zal dit jaar niet

kosten, de investeringen in bestaand vast-

cator moeten hebben. Er is al een indicator

anders zijn. Door een andere manier van

goed en een buffer voor toekomstige rente-

om te bepalen of een bedrijf in staat is toe-

waarderen líjkt het vermogen van corpo-

stijgingen moeten aftrekken van de kas-

komstige renteverplichtingen op te vangen:

raties flink te stijgen. Hoe zit dat precies?

stroom. Dat doet minister Blok niet met zijn

de i­ nterest coverage rate (ICR). Die gecorri-

Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorpo-

geerd met de voorgenomen investeringen in

‘Vanaf 2016 waarderen we onze woningen

raties (IBW): hij gaat ervan uit dat corpora-

bestaande woningen geeft een adequatere

net als reguliere vastgoedbedrijven tegen

ties de kasstroom minus reguliere kosten

indicator van de vrije bestedingsruimte van

marktwaarde en niet meer tegen bedrijfs-

volledig kunnen inzetten om leningen aan te

corporaties. Met dat geld kunnen ze lenin-

waarde. Marktwaarde is ­altijd hoger, dus

trekken. Naast dat corporaties vaste kosten

gen aflossen, een buffer opbouwen voor

daarmee stijgt ons eigen vermogen in de

­betalen zoals bedrijfslasten en heffingen,

toekomstige ­rentestijgingen óf meer inves-

boeken. Daarmee zijn we niet rijker: van

­investeren zij ook in de woningen die ze al

teren. Dat is een betere indicator dan we nu

de boekhoudkundige waardestijging van je

hebben: leefbaarheid, onderhoud, verduur-

hebben.’

woningen kun je de aannemer niet betalen.

zaming. En corporaties hebben veel lenin-

Meer feiten en cijfers over dit onderwerp

Corporaties hebben inderdaad een groot

gen afgesloten. Bij een stijgende rente moe-

op www.aedes.nl/financiering.

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_feitenencijfers.indd 69

02-02-17 14:20

70

» werkaanwonen.nl «

» colofon « Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.

Aedes-Magazine is gratis en verschijnt zes keer per jaar.

Aedes is de branche­ vereniging voor woning­ corporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben. Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland woont in een

corporatiewoning. Ongeveer 300 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.

Redactie Mariet Bolluijt, Margriet Pflug en Latifa Vonk (hoofd- en eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Rutger Spanjer en Marjon van Weersch (redac-

tie); Devika Mangal, Carolien van der Ploeg en Ingeborg van Velzen (productie). M.m.v.

Christine van Eerd, Lisette Vos en Marco de Wilde.

Redactiesecretariaat T (088) 233 37 50 E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Gedrukt: Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem Digitaal: Bynder en Label A, Amsterdam/Rotterdam Druk Senefelder Misset, Doetinchem

Abonnementen gedrukte versie T (088) 233 37 00 E publicaties@aedes.nl Abonnementen digitale versie I www.aedesmagazine.nl/ abonneren Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus 5085, 6802 EB Arnhem T (085) 003 04 47 E wouterotto @multormedia.nl I www.multormedia.nl

Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag T (088) 233 37 00 E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl I www.aedesmagazine.nl Twitter @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN 1388-8528

Aedes-Magazine 2017/01

AE1701_colofon.indd 70

02-02-17 14:11

SAMEN KUNNEN WE MEER BEREIKEN Corporaties staan aan de vooravond van de indiening van het ontwerpvoorstel voor de scheiding van de DAEB en niet-DAEB activiteiten. Het scheiden kan administratief dan wel juridisch. Maar waar de corporatie ook voor kiest de Autoriteit Woningcorporaties gaat erop toezien dat de niet-DAEB werkzaamheden marktconform worden uitgevoerd. Uitgangspunt van het ministerie daarbij zijn marktconforme huren en een marktconform rendement op totaal niveau van het niet-DAEB segment. Voor de corporaties betekent dit dat ze deze bezigheden financieel gestuurd moeten gaan managen om aan deze condities te voldoen. Amvest biedt corporaties daarbij ondersteuning.

VERKOOP (NOG) NIET GEWENST Leonore Reijnen, manager corporaties Amvest: “Vanwege de financiële gesteldheid in de sector is er op dit moment weinig of geen urgentie om tot verkoop van niet-DAEB bezit over te gaan. De liquiditeit die vrijkomt bij verkoop is vanwege de lage rentestand momenteel niet gewenst.

De vervroegde aflossing van leningen brengt hoge boetes met zich mee.

Daar komt bij dat de corporaties ook graag de regie willen behouden over de toekomst van het (potentieel) niet-DAEB bezit. Het bevorderen van de doorstroming en het voorzien in de woningbehoefte van middeninkomens is daarbij de meest aangehaalde reden.”

Hartje Eindhoven ontwikkelaar en fondsmanager op zoek gaan naar een maatwerkoplossing voor het (potentiële) niet-DAEB bezit.

van de woningportefeuille. Amvest treedt op als manager van het nieuw op te richten beleggingsfonds.

Reijnen vervolgt: “Een ervaren en dedicated team bestaande uit een portfoliomanager, een assetmanager en een technisch manager zal in nauwe samenwerking met de corporatie de individuele woningportefeuille superviseren. Het voordeel voor de woningcorporatie is het marktconforme rendement op de portefeuille en het zich bekwamen in het door Amvest op marktconforme wijze uitvoeren en rapporteren van het portefeuille-, asset-, en propertymanagement.”

LIQUIDITEITSBEHOEFTE IN DE TOEKOMST

“Amvest biedt corporaties ondersteuning bij het marktconform aansturen van het niet-DAEB bezit.”

MEERWAARDE

VERVOLGSTAP

Het is op dit gebied dat Amvest meerwaarde kan bieden. Reijnen: “Amvest stelt haar kennis op het gebied van het managen en het structureren van woningportefeuilles nu ook beschikbaar aan de corporatiesector. Amvest heeft jarenlange ervaring met het marktconform aansturen van portefeuilles met zowel middeldure huurwoningen als huurwoningen onder de liberalisatiegrens.” Samen met de individuele corporatie wil de vastgoed-

Een mogelijke vervolgstap is het structureren van de niet-DAEB portefeuille als een zelfstandig woningbeleggingsfonds waar de corporatie 100 procent aandeelhouder van is (separate account).

De benefits voor de corporatie zijn het behouden van de kasstroom uit dit bezit en de mogelijkheid om in de toekomst flexibel vermogen vrij te spelen.

De cor poratie bepaalt met advies van Amvest de toekomststrategie

AM2016-017_Advertorial_210x297mm_V6.indd 1 AE1701_Cover.indd 3

Als de corporatie in de toekomst een liquiditeitsbehoefte heeft omdat er afgelost kan worden op de leningenportefeuille of als ze wil investeren in de kernportefeuille, kan de corporatie het beleggingsfonds openstellen voor overige participanten. Voor institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen, is participatie in een woningbeleggingsfonds interessant. Op deze wijze kan de corporatie, indien gewenst, haar participatie in een bepaalde periode afbouwen naar nul en hoeft de corporatie niet langjarig betrokken te blijven bij het betreffende fonds.

VOORBEELD Leonore Reijnen: “Een goed voorbeeld van een woningbeleggingsfonds met een corporatie als aandeelhouder is ‘Hartje Eindhoven’. Een fonds van circa 500 vrijesectorhuurwoningen waarvan woningcorporatie Laurentius en Amvest samen aandeelhouder zijn. Amvest treedt op als manager van het fonds.”

Neem voor meer informatie contact op met Leonore Reijnen op 06 12 57 77 58 of via lreijnen@amvest.nl

17-11-16 13:48 11:20 02-02-17

Marktwaarde biedt kansen De invoering van de nieuwe Woningwet brengt zoals bekend een stelselwijziging met zich mee door de herwaardering van bedrijfswaarde of historische kostprijs naar marktwaarde in verhuurde staat.

Ook dient er vanaf 2016 een winst- en verliesrekening gepresenteerd te worden volgens de functionele indeling. Er blijven echter onzekerheden over de uitwerking hiervan. Hofmeier volgt de wijzigingen in wet- en regelgeving op de voet en ziet mogelijkheden om deze onzekerheden om te zetten in kansen bij de begeleiding van uw corporatie in dit traject.

De onzekerheden worden gevormd door de verschillende verantwoordelijke partijen. De partners in de keten die zorgen voor een juiste waardering van het vastgoed, hebben ieder een eigen rol. Zo zorgt het ministerie voor de tijdige aanlevering van spelregels. De accountant wenst bij de controle bepaalde zekerheden om de waardering te controleren en de taxateur heeft zijn eigen informatiebehoeften om te komen tot de juiste marktwaardering. Uiteraard is de belangrijkste rol weggelegd voor de corporatie zelf.

Creëer kansen Naast uitdagingen ontstaan er ook kansen, zowel bij de waardering op marktwaarde volgens de light als de full versie. De kansen zitten in het omzetten van de marktwaarde data naar informatie.

Informatie om inzicht te krijgen in rendementen (financieel, maatschappelijk & sociaal) en prestaties in vergelijking met andere (sociale) vastgoed aanbieders. En er ontstaat informatie om interne processen te optimaliseren voor een meer efficiënte bedrijfsvoering.

Data is waardevol Bij de corporaties is al veel werkt verzet, maar er is nog werk aan de winkel. Het thema datakwaliteit is nog steeds nadrukkelijk aanwezig op de agenda. Een thema dat in veel gevallen makkelijker wordt uitgesproken dan uitgevoerd. Juist de kwaliteit van de data biedt betere kansen om de marktwaarde als sturingsmiddel in te zetten om te bepalen in welke richting de vastgoedportefeuille zich moet ontwikkelen.

“Maak van de nood een deugd: zet de marktwaarde data om in waardevolle informatie.”

Er ontstaan ook uitdagingen die de nodige hoofdbrekens kosten.

Daarbij wordt vaak de vraag gesteld waar het allemaal toe dient.

Op dat gebied ligt wellicht de grootste uitdaging. De wetgever heeft deze wijze van waarderen bepaald, daar is geen ontkomen aan. Maar kunnen we van die nood een deugd maken?

Kortom; die kansen zijn waardevol. Met extra inzet kan een verplichte stelselwijziging nieuwe mogelijkheden bieden.

Hofmeier kan daarbij helpen. We hebben praktische ervaring in het opstellen en begeleiden van zowel full als light waarderingen.

Onze professionals weten waar de kansen liggen die de marktwaardering geeft.

Meer informatie Nieuwsgierig geworden? Meer informatie over waarderen tegen marktwaarde in verhuurde staat, vindt u op de corporatiepagina van onze website (www.hofmeier.nl). U kunt natuurlijk ook contact opnemen met onze Sector Manager Corporaties Peter van Gilst op 06-51415946 of via p.vangilst@hofmeier.nl

Financiële Professionals | Interim Management | Consulting

AE1701_Cover.indd 4

02-02-17 13:48