Propriétaires - bailleurs : Faire face à l’impayé de loyer
L’Agence Départementale d’Information sur le Logement vous informe et vous conseille gratuitement
Certaines précautions lors de la signature du bail peuvent limiter les risques d’impayés.
Vérifier les ressources du locataire
Établir un contrat conforme au bail type
Prévoir un dépôt de garantie
Demander le versement direct des aides au logement
Si le locataire a droit à une Allocation de Logement (AL), le bailleur peut demander à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ou à la Mutualité Sociale Agricole (MSA) qu’elle lui soit versée directement (principe dit du tiers payant).
Sécuriser le paiement des loyers
Le bailleur peut obtenir certaines garanties du paiement des loyers : demander la caution d’un tiers, souscrire un contrat d’assurance « loyers impayés »…
Si le bailleur souscrit une assurance « loyers impayés », il ne peut pas exiger le cautionnement d’un tiers, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. Dans certains cas, une garantie de paiement du loyer et des charges peut être accordée par le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL).
Lorsqu’un incident de paiement intervient au cours du bail, il est important de chercher à contacter rapidement le locataire afin de connaître les raisons de l’impayé et de rechercher des solutions amiables avant d’envisager une procédure judiciaire.
Il peut s’agir d’un impayé exceptionnel, lié à des difficultés momentanées, ou de difficultés plus structurelles.
Quelle que soit la situation, il est dans l’intérêt du propriétaire et du locataire de réagir rapidement et de ne pas laisser la situation s’aggraver.
Le locataire ne paie plus son loyer : que faire ? 1 2 3
SIGNALER l’impayé de loyer à la CAF ou à la MSA dans un délai de 2 mois (si le locataire bénéficie de l’aide au logement)
MOBILISER la caution ou l’assurance
La situation d’impayé s’installe et la dette s’aggrave :
Quel est le rôle du conciliateur ?
Si les démarches amiables n’ont pu aboutir, le propriétaire peut saisir un conciliateur de justice
Il peut trouver une solution amiable entre les deux parties.
Si aucune solution amiable n’est trouvée, le propriétaire peut entamer également une procédure judiciaire par le biais d’un commissaire de justice.
La procédure judiciaire
Le propriétaire peut entamer une procédure judiciaire par le biais d’un commissaire de justice, qui peut déboucher sur une décision :
condamnant à payer les sommes dues
prononçant la résiliation du bail
ordonnant l’expulsion du locataire
La procédure doit se dérouler selon des modalités précises. Ainsi, la décision de justice doit être signifiée par acte d’un commissaire de justice. Celui-ci peut, selon la situation de votre locataire, mettre en place une procédure de recouvrement de la dette (exemples : saisie sur les meubles, le compte bancaire, ou les salaires...).
FICHE 1
Avec le soutien de
METTRE EN PLACE un plan d’apurement
Lors d’un impayé :
Les 10 bons conseils
Vérifier les ressources du locataire ( liste de pièces justificatives prévues par décret).
Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution - Légifrance (legifrance.gouv.fr)
Prévenir la CAF ou la MSA en cas d’impayé dans un délai de 2 mois (si le locataire bénéficie d’une aide au logement).
Se protéger au maximum du risque d’impayé avec une assurance ou un garant.
Faire un état des lieux méticuleux afin d’éviter tout litige à la sortie.
Ne pas oublier de régulariser les charges (1 fois par an).
Hors impayé : Réagir dès le 1er impayé. Traiter l’impayé à l’amiable.
Proposer un plan d’apurement.
Maintenir une relation apaisée avec le locataire.
Si la situation d’impayé perdure et ne se règle pas à l’amiable, ne pas tarder à débuter une procédure judiciaire par le biais d’un commissaire de justice.
LOCATION ©Tous droits réservés. Toute reproduction partielle ou totale est interdite sauf accord préalable de l’Adil 80.
Tout sur l’expulsion du locataire
Les motifs d’expulsion les plus fréquents
➜
Les loyers et charges impayés
➜ Le maintien dans les lieux suite à un congé
➜ Le défaut d’assurance habitation
➜ Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux
La procédure d’expulsion proprement dite
LES ÉTAPES
Mise en demeure du locataire
Commandement de payer par voie de commissaire de justice
Saisine du tribunal judiciaire
Commandement de quitter les lieux
PROCÉDURE PAR
LES FORCES DE L’ORDRE
Le commandement de quitter les lieux doit être signifié par un commissaire de justice.
En l’absence de départ du locataire à l’issue du délai prévu, le concours de la force publique peut être demandé par le commissaire de justice.
Le préfet accorde ou non le concours : si accord : intervention des forces publiques si refus : à charge pour le bailleur de solliciter des indemnités d’occupation auprès de l’État.
Les conditions nécessaires pour l’expulsion par le biais d’un commissaire de justice
1 2
Délai de 2 mois pour la mise en demeure du locataire
Signification de la décision d’expulsion au locataire
Comment suspendre ou arrêter la procédure d’expulsion
AU STADE de l’assignation
Faire une demande de délai de paiement allant de 3 mois à 3 ans.
AU STADE du commandement de quitter les lieux sur ordonnance du juge
Faire une demande de délai de paiement supplémentaire devant le juge.
Faire une demande de suspension des mesures d’expulsion devant la Commission de surendettement des particuliers.
Coût de la procédure
La procédure coûte en moyenne entre 3 000 € et 5 000 € €
➜ ➜
d’expulsion
FICHE 2 Avec le soutien de
Les différentes étapes de la procédure
Prévention des impayés
Information ou saisine de la CCAPEX à différents stades de la procédure
2 2
mois minimum mois minimum
Impayés de loyer
Commandement de payer
Assignation au tribunal
Audience Délibéré : décision de justice
VOIR modèles de courriers 1 et 2 et plan d’apurement
Locataire
Réalisation d’un diagnostic financier et social par les services du département
Locataire
Demande de délai au juge d’instance pour s’acquitter de la dette et/ou quitter les lieux
Échéancier accordé par le juge
Résiliation du bail et expulsion prononçées par le juge
Locataire
Information sur la possibilité de saisir la commission DALO
LA TRÊVE
HIVERNALE pas d’exécution d’une décision d’expulsion sans relogement du 1er novembre au 31 mars
Non respect : bail résilié
Protocole de cohésion sociale (bailleur social uniquement)
Locataire
Commandement de quitter les lieux
Demande de délai devant le juge de l’exécution
Maintien dans les lieux
Respect : maintien dans les lieux ?
Constat du commissaire de justice au domicile, convocation du locataire au commissariat, demande de concours de la force publique au Préfet
Avec accord du Préfet : l’expulsion a lieu
Rejet de la demande au motif d’ordre public : le bailleur peut demander à être indemnisé par l’État
Demande de délai au juge de l’exécution pour quitter les lieux
CCAPEX : Commission de Coordination des actions de prévention des EXpulsions. Peut être saisie à tous les stades de la procédure –sous critères.
DALO : Droit Au Logement Opposable garanti par l’État commission qui peut être saisie par le locataire.
©Tous droits réservés. Toute reproduction partielle ou totale est interdite sauf accord préalable de l’Adil 80.
Les dispositifs mobilisables
Si toutefois le locataire, de bonne foi, ne peut plus payer son loyer, des dispositifs existent pour l’aider à régler sa dette.
➤ Différents organismes peuvent être saisis par le locataire ou le bailleur afin de les accompagner dans le cadre du traitement de la dette :
Le FSL (Fonds de Solidarité Logement du Conseil Départemental)
La Commission départementale de surendettement
Saisi par un travailleur social ou par le locataire, il peut lui accorder une aide sous certaines conditions. Cette aide est versée directement au bailleur et déduite du montant de la dette.
www.somme.fr rubrique "Services" > logement > La prévention des expulsions
Lorsque le locataire a différentes dettes (telles que les charges courantes (loyer, énergie, eau…) et / ou mensualités de crédits), elle peut être saisie par le locataire afin de traiter sa situation (report ou échelonnement des dettes). En prenant en compte l’ensemble de ses dettes, la créance liée au logement sera traitée en priorité par rapport aux créances bancaires, par exemple. www.banque-france.fr > La Banque de France > Nous connaître > Implantations de la Banque
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions (CCAPEX)
Copilotée par les services de l'État et du département, elle peut être saisie par le bailleur ou le locataire pour les aider à trouver une solution pour traiter l’impayé ou pour faciliter le relogement des locataires en grande difficulté. Elle est informée automatiquement à plusieurs stades de la procédure et notamment en cas de notification d’un commandement de payer par un commissaire de justice dès que la dette dépasse une certaine somme.
www.somme.gouv.fr rubrique "Politiques publiques" > Habitat et construction > Les rapports locatifs > Prévention des expulsions locatives > La CCAPEX > Formulaire à compléter
Action logement Pass Assistance service d’accompagnement
Service d’assistance logement, gratuit et confidentiel, dédié aux salariés en difficulté dans leur parcours résidentiel, pour l’accès ou le maintien dans le logement. www.actionlogement.fr/demande-assistance
Des aides au logement existent pour aider votre locataire dans le paiement de son loyer si ses ressources sont modestes.
CAF
Le montant de l'aide dépend du lieu de résidence, de la composition et des ressources du foyer. Votre locataire peut faire une simulation en ligne sur le site de la CAF ou de la MSA et faire la demande directement via son espace. Si votre locataire perçoit une aide au logement, sachez que vous devez signaler rapidement la situation d'impayé à la CAF ou à la MSA pour permettre le maintien de cette aide. Si celle-ci a été suspendue, renseignez-vous auprès de la CAF (espace bailleur) ou de la MSA. https://www.caf.fr/
CDAD
Retrouvez l’ensemble des permanences sur le site internet.
https://cdad-somme.fr/
PCB : Point Conseil Budget
Le PCB est un dispositif d’État. Ouvert à tous, confidentiel, gratuit et sans engagement, conseils personnalisés sur le budget et toutes questions liées à la consommation, aux difficultés financières et aux impayés.
Si vous résidez dans la Somme (hors Amiens) : UDAF 80 - 10 rue haute des Tanneurs 80010 Amiens Tél :07. 86. 86 .31.98 Mail : pcb@udaf80.org
Si vous résidez à Amiens : Association Cyprès - 45 rue des Jacobins 80000 Amiens Tél : 03 22 91 73 80 Mail : cypresaccueil@wanadoo.fr
Vous pouvez aussi contacter :
➤ Des associations caritatives peuvent aussi vous aider sur les plans alimentaire, vestimentaire et financier.
➤ Le Centre communal d’Action Sociale (CCAS) de votre commune.
➤ Certaines caisses de retraite complémentaires et mutuelles : contactez la vôtre, elle peut avoir mis en place une aide.
FICHE 3 Le CROUS
pour les étudiants.
Les missions locales
pour
à
les jeunes de 16
25 ans.
Vers qui se tourner ?
Informations juridiques
L’ADIL de la Somme
Association d’information sur toutes les questions liées au logement (rapports locatifs, prévention des impayés, rénovation énergétique…)
46 rue de l’Amiral Courbet 80000 AMIENS
03 60 12 45 00 / SOS loyers impayés 0 805 160 075 adil80@adil80.org
➤ Retrouvez l’ensemble de nos permanences mensuelles sur notre site internet https://www.adil80.org/
Conseils et informations générales
CCAPEX de la Somme
40 Rue de la Vallée 80000 AMIENS ddets-ccapex@somme.gouv.fr
La CCAPEX, Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives, installée depuis 2011, est co-animée par le Conseil départemental et l’État. La CCAPEX est l’instance majeure de la prévention des expulsions en examinant les situations en amont de la procédure judiciaire.
Dans quels cas faire un signalement à la CCAPEX ?
En partenariat avec les services de l’État, par arrêté du Préfet de la Somme en date du 24 février 2021, dans la Somme ces seuils ont été fixés au plus bas :
soit le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois
soit la dette de loyer ou de charges locatives du locataire équivaut à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives
Informe et oriente gratuitement les usagers dans leurs questions d’ordre juridique. Il a pour objet l’aide à l’accès au droit.
03.22.45.03.51
https://cdad-somme.fr/
Accompagnement social
Conseil
Départemental de la Somme – MDSI
Le Conseil Départemental de la Somme a en charge la compétence logement, l'accompagnement social des ménages en difficulté, l'information des bailleurs privés et le Fonds de Solidarité Logement (FSL).
https://www.somme.fr/mdsi
La Fondation Abbé Pierre Agence régionale Hauts-de-France
L’association Abbé Pierre a pour principales missions d’accueillir, de loger, de lutter contre l'habitat indigne, de produire du logement très social, de conseiller et d'accompagner.
55 rue Pascal - 59000 Lille 03 20 14 34 54 hauts.de.france@fondation-abbe-pierre.fr
Allô Prévention Expulsion : 0810 001 505 https://www.fondation-abbe-pierre.fr/
Retrouvez la liste de l'ensemble des partenaires en matière de prévention des expulsions sur le site de l'ADIL.
l’Adil
conseil départemental d’accès au droit de la
Le
Somme
©Tous droits réservés. Toute reproduction partielle ou totale est interdite sauf accord
préalable de
80.
Courrier 1 / Propriétaire – bailleur / Demande de paiement simple
NOM Prénom du bailleur
Adresse
NOM(S) / Prénoms(s) du ou des locataires
Adresse
Objet : Demande de paiement
Madame, Monsieur,
Sauf erreur de notre part, nous n’avons pas reçu le règlement de votre dernier loyer dû depuis le ………………, conformément au bail signé le ……………… .
Nous vous demandons donc de nous faire parvenir votre règlement de la somme totale de ………………
correspondant au loyer d’un montant de…………… pour le mois de ……………. et aux charges d’un montant de …………… pour le mois de……………… .
Si vous rencontrez des difficultés pour régler votre loyer, n’hésitez pas à me contacter afin que nous puissions discuter, notamment, de la mise en place d’un échéancier de paiement ou d’autres soluWons suscepWbles de vous aider.
Vous pouvez également contacter l’Agence Départementale d’InformaWon sur le Logement (ADIL) qui pourra vous informer sur les démarches à réaliser.
ADILDELASOMMEMODELECOURRIER1/DEMANDEDEPAIEMENT
Nous vous prions de croire en notre considéraWon disWnguée.
A , le
Signature
Courrier 2 / Propriétaire-bailleur / Mise en demeure de payer
NOM Prénom du bailleur
Adresse
NOM(S) / Prénoms(s) du ou des locataires
Adresse
LeBre Recommandée avec Accusé de RécepEon
Objet : Mise en demeure de payer.
Madame, Monsieur, Notre premier courrier est resté sans réponse.
MODELE/COURRIER2/Miseendemeuredepayer
Conformément au bail , signé le…………….., pour le logement situé au (adresse) …………………………………………….. , vous vous êtes engagé(s) à payer le loyer et les charges pour un montant mensuel de …………. .
A ce jour, vous restez redevable de la somme de …………………. , correspondant aux loyers et charges dont voici le détail : …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
ADILDELASOMME-
Vous voudrez bien procéder au paiement de la somme de ……………… par le moyen de paiement menEonné au contrat dans un délai maximum de ……………. jours à compter de la récepEon du présent courrier.
A défaut de paiement dans le délai indiqué, je serai dans l’obligaEon de faire appel à un huissier de jusEce pour entamer une procédure visant à recouvrer les sommes dues et, éventuellement votre expulsion du logement.
Dans l’aBente de votre règlement, nous vous prions de croire en notre considéraEon disEnguée.
A , le
Signature
Modèle plan d’apurement / Propriétaire Bailleur PLAN D’APUREMENT
DETTE DE LOYERS ET DE CHARGES
A , le
Plan d’apurement convenu entre les parBes :
Propriétaire : NOM-Prénom / Adresse
Locataire : NOM-Prénom / Adresse
Conformément au bail, signé le…………….., pour le logement situé au (adresse) …………………………………………….. , vous vous êtes engagé(s) à payer le loyer et les charges pour un montant mensuel de …………. .
A ce jour, vous restez redevable de la somme de …………………. , correspondant aux loyers et charges dont voici le détail : …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
D’un commun accord, le locataire s’engage à reprendre le paiement du loyer courant et à apurer la deUe du montant total de ……….., comme suit :
Somme totale due : €
DATE : Versement de € correspondant à l’apurement + € correspondant au loyer courant
DATE : Versement de € correspondant à l’apurement + € correspondant au loyer courant
DATE : Versement de € correspondant à l’apurement + € correspondant au loyer courant
DATE : Versement de € correspondant à l’apurement + € correspondant au loyer courant
DATE : Versement de € correspondant à l’apurement + € correspondant au loyer courant
ADILDELASOMMEMODELE/PLAN D'APUREMENT
Soit un montant total réglé de : €
Date / Signature du propriétaire
Date / Signature du locataire
