LA LETTRE DE L’ADIL
Un acteur au service de tous !
“L’Agence Départementale organise de nombreux évènements pour les partenaires. En mai, la rencontre avec la Société du Canal Seine Nord Europe, la table ronde sur l’hébergement des femmes victimes de violences conjugales, le lundi formation sur l’accès au logement des ménages précaires permettront aux acteurs de s’informer et se former. C’est aussi le rôle de l’ADIL”
Jean-Michel BOUCHY, Président de l’ADIL
Les prochaines permanences
Jeudi 2 mai : Montdidier, 41 rue jean Jaurès – Maison France Services - 9h30 - 11h30
Mardi 14 mai : Flixecourt, Mairie – 14h00 – 16h00
Mercredi 15 mai : Doullens, 19 rue du commandement unique – Ancien Tribunal - 9h30 – 11h30
Mercredi 15 mai : Corbie, 31 ter rue Gambetta – Locaux de la CCPM - 14h00 – 16h30
Jeudi 16 mai : Albert, 6 rue Emile Zola – Locaux de la CCPC - 14h00 – 16h30
Mercredi 22 mai : Moyenneville, La Place - 9h30 – 11h30
Jeudi 23 mai : Abbeville, place de la gare - Garopôle - Locaux de la CABS/BS3V - 14h00 – 16h30
Mardi 28 mai : Moreuil ,13 rue Maurice Garin – Locaux du CIAS - 9h30 – 11h30
Mardi 28 mai : Nesle, 10 rue de la collégiale - Centre Social - 13h30 – 14h30
Mardi 28 mai : Ham, 12 rue Louis Braille – Centre Social -15h00 – 16h00
Lundi formation du 27 mai - 9h “L’accès au logement des ménages précaires ; Focus sur le SYPLO et le DALO avec le pôle hébergement et logement de la DDETS“ inscriptions adil80@adil80.org
Mai2024 Numéro43 Lettremensuelle
Trouble anormal du voisinage
ParMathildeCHAUMIN,conseillère-juriste
La loi du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels inscrit dans le code civil un nouveau chapitre dédié aux troubles anormaux du voisinage. L’objectif de cette mesure est de favoriser le bien-vivre ensemble garantissant "un équilibre entre le développement des activités économiques et la préservation de l’environnement des voisins de ces activités" Ses dispositions entrent en vigueur le 17 avril 2024.
La notion de trouble anormal de voisinage n’était pas définie par la loi Elle a été révélée par la jurisprudence qui sanctionnait les auteurs de nuisances dans le cadre d’un régime autonome de responsabilité sans faute. Cette notion est donc appréciée au cas par cas par les juges. Les décisions rendues en la matière ont été nombreuses. La qualification de troubles anormaux du voisinage a pu s’appliquer dans des hypothèses très variées, par exemple à propos de nuisances sonores, olfactives, de travaux, de comportements agressifs, etc
Ces nuisances peuvent notamment être occasionnées par :
• Des syndicats de copropriétaires, des locataires, sans tenir compte de leur présence physique sur les lieux ;
• Des activités économiques ;
• Des chantiers ; dans ce cas, les constructeurs, auteurs du troubles, sont qualifiés alors de « voisins occasionnels »
Pour être qualifié d’anormal, il était toutefois exigé que le trouble dépasse un certain seuil de gravité, notamment en raison de son caractère continu
Principe de la responsabilité pour troubles de voisinage
Afin d’élever au rang législatif le régime prétorien de responsabilité pour troubles de voisinage (sans faute), un nouvel article 1253 est introduit dans le code civil Cette disposition prévoit que : “Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte”
Ce régime légal reprend les caractéristiques dégagées par la jurisprudence :
• Le trouble doit excéder les inconvénients normaux du voisinage, reprenant la formulation habituellement employée par les juges ;
• La responsabilité est engagée sans qu’il ne soit nécessaire de prouver une faute (il s’agit d’une responsabilité de "plein droit")
Il précise par ailleurs les personnes susceptibles d’être déclarées responsables Sont ainsi visées : le propriétaire ; le locataire ; l'occupant sans titre ; le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds et le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs
Selon les travaux parlementaires, cette rédaction permet d’écarter la responsabilité dite du « voisin occasionnel » En suivant ce raisonnement, la liste des auteurs de troubles prévue par le code civil serait limitative, ce qui pourrait exclure la responsabilité d’un syndicat des copropriétaires
Exception pour les troubles provenant d’une activité
Le régime de responsabilité pour troubles anormaux du voisinage est assorti d’une exception dite théorie de la « pré-occupation » de l’activité qui avait déjà été dégagée par la jurisprudence puis, par la loi.
Selon cette théorie, la responsabilité pour trouble anormal de voisinage ne peut être engagée si l’activité à l’origine du trouble a préexisté à l’installation du demandeur, que cette activité s’est poursuivie dans les mêmes conditions et en conformité avec la réglementation.
Activités visées
Dans le dispositif prévu par le code de la construction et de l’habitation, cette exonération concernait les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par une activité agricole, industrielle, artisanale, commerciale, touristique, culturelle ou aéronautique Sur ce fondement, la jurisprudence interprétait de façon stricte cette disposition et excluait de son champ d’application toute activité qui ne serait pas comprise dans cette liste (par exemple, les activités militaires).
Afin de ne pas restreindre cette mesure à certaines activités déterminées, la loi du 15 avril 2024 abroge l’article L.113-8 CCH et prévoit d’appliquer le régime d’exonération à l’ensemble des “activités”.
Bien que cette notion d’activités ne soit pas détaillée dans la loi, les travaux parlementaires ont précisé que "toutes les activités, quelle que soit leur nature, sont potentiellement concernées par cette clause exonératoire de responsabilité, sous réserve que les trois critères [...] soient respectés, ce qui écarte de facto les activités engagées par des personnes privées, qui n’ont pas à respecter de législation particulière"
Dommages couverts
L’exception n’est plus limitée aux seuls dommages causés aux occupants d’un bâtiment mais il est désormais fait référence à “la personne lésée” Par conséquent, l’objet de cette exception légale est plus large que ce qui était auparavant prévu à l’article L 113-8 du CCH
Conditions de l’exception
La loi du 15 avril 2024 reprend les trois critères posés par la jurisprudence et l’ancien article L 113-8, à savoir :
• L’antériorité de l’activité (c’est-à-dire que l’activité doit être antérieure à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée) ;
• Le respect par celle-ci des lois et règlements en vigueur ;
• Et sa poursuite dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal.
Spécificité des activités agricoles
Lorsque le trouble anormal provient d’activités agricoles, l’exception est adaptée au regard de la nécessité de protéger les territoires ruraux spécialement confrontés aux difficultés causées par des troubles anormaux de voisinage
Les deux critères de l’antériorité et de la conformité aux lois et règlements sont repris Toutefois, s’agissant de la poursuite de l’activité, elle doit s’opérer dans des conditions qui résultent de la mise en conformité de l'exercice de ces activités aux lois et aux règlements ou sans modification substantielle de leur nature ou de leur intensité
L’appréciation du caractère substantiel de la modification des conditions d’exercice de l’activité reviendra au juge
L’objectif de cette mesure est de “répondre au cas d'un exploitant agricole voyant sa responsabilité engagée pour un trouble anormal de voisinage résultant de la modification des conditions d'exercice de son activité en raison de la nécessaire mise en conformité de son exploitation à des normes obligatoires, particulièrement nombreuses et exigeantes en matière agricole, la commission a prévu une cause exonératoire spécifique, insérée au sein du code rural et de la pêche maritime : dès lors qu'une exploitation agricole modifierait les conditions d'exercice de son activité pour mettre en conformité celles-ci aux lois et règlements, le trouble anormal en résultant serait insusceptible d'engager la responsabilité de l'exploitant”
La cohabitation intergénérationnelle
ParLucyLERAILLE,adjointededirection
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La cohabitation intergénérationnelle solidaire est une réponse à l'isolement des personnes âgées et au manque de logements abordables pour les jeunes
Qu'est-ce que la cohabitation intergénérationnelle solidaire ?
La cohabitation intergénérationnelle solidaire est une solution d'entraide où les seniors de plus de 60 ans peuvent louer ou sous-louer une partie de leur domicile à des jeunes âgés de moins de 30 ans Cette solution repose sur un échange mutuel où le jeune occupant offre sa présence bienveillante et réalise de menus-services, en contrepartie d'un loyer modeste
Cet arrangement répond à plusieurs enjeux :
Faire face à la crise du logement et proposer une solution aux jeunes de moins de 30 ans ; Briser l'isolement des personnes âgées et intensifier la solidarité intergénérationnelle ; Permettre au senior de rester dans son domicile et d'avoir une présence rassurante
Le saviez-vous ?
Le senior peut être propriétaire ou locataire de son logement pour profiter de la cohabitation intergénérationnelle solidaire. Mais s'il est locataire, il doit respecter les conditions fixées par son bail, et doit informer son bailleur, même si celui-ci n'est pas en droit de refuser la mise en place de la cohabitation
Que faut-il savoir sur l'encadrement d’une cohabitation intergénérationnelle solidaire ?
Le contrat
Il est essentiel d'établir un contrat pour encadrer la cohabitation intergénérationnelle solidaire afin d'éviter toutes potentielles problématiques. Dans ce contrat, doivent figurer les modalités de la cohabitation et les engagements mutuels Sa durée est déterminée librement par les deux parties En cas de résiliation par l'une d'elles, un préavis d'un mois s'applique
L'accompagnement d'une structure tierce
Pour faciliter la mise en relation entre les personnes âgées disposant d'un logement et les moins de 30 ans en quête d'un lieu de résidence, des associations ont pour vocation de vous accompagner dans ce projet. Elles offrent également un suivi régulier du binôme formé par le senior et le jeune pendant la période de cohabitation, ainsi qu'un accompagnement personnalisé pour les deux parties.
Quels sont les engagements à prendre ?
L'engagement du jeune
Le contrat suppose une contrepartie financière modeste réglée par le jeune au senior Pour le parc privé, elle est librement convenue entre les parties Pour le parc social, la contrepartie est calculée au prorata du loyer et des charges, rapporté à la surface habitable du logement mis à disposition.
Le contrat peut prévoir, en plus du loyer, le paiement d’une somme d’argent en contrepartie des dépenses liées à l’occupation du logement Les modalités de règlement de ces dépenses doivent être prévues par le contrat.
En complément de cette contrepartie, le jeune peut réaliser des menus services qui peuvent correspondre à des temps de présence bienveillante et de partage certains soirs de la semaine Les menus services sont réalisés sans but lucratif.
En cas d'abus, il serait possible d'avoir une requalification en contrat de travail
Tout au long de la vie du contrat, le jeune est tenu de :
User paisiblement des locaux ;
Payer la contrepartie financière prévue au contrat ; le cas échéant, réaliser les menus services selon les modalités prévues ; répondre des dégradations éventuelles La souscription d’un contrat d’assurance peut être prévue au contrat.
L'engagement du senior
Le senior s’engage à ce que la contribution financière demandée soit modeste Il doit veiller à ce que les locaux mis à disposition du jeune soient en bon état d’usage, qu’ils ne présentent aucun risque pour la sécurité physique et la santé et qu’ils offrent les conditions d’hygiène et de confort exigées.
Tout au long de la vie du contrat, le senior est tenu de :
Entretenir l'habitation en l’état ;
Assurer un usage paisible des lieux ;
Garantir contre les vices et défauts qui empêcheraient l’usage du domicile
La cohabitation intergénérationnelle permet-elle de bénéficier d'aides au logement ?
Avec la loi Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN), un locataire qui sousloue une partie de son habitation à un jeune de moins de 30 ans pourrait être éligible aux aides au logement, s'il remplit les critères d’attribution
De même, le jeune de moins de 30 ans qui sous-loue une partie du domicile pourrait également bénéficier des aides au logement, à condition de répondre aux critères d’attribution
Source ANIL
est ce que le bail glissant ?
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e solution locative de transition régie par une convention selon laquelle le bailleur loue un logement à un organisme agréé qui le sous-loue ensuite à un ménage bénéficiaire, occupant du logement (dit « sous-locataire »). Ce dispositif permet d’aider des personnes et des familles défavorisées à trouver un logement ordinaire et de s’y maintenir grâce à un accompagnement social adapté et individualisé L’organisation des relations entre les trois parties suppose la conclusion de deux contrats :
• l’un entre le bailleur social et l’organisme agréé (locataire principal) ;
• l’autre entre l’organisme agréé (locataire principal) et le sous-locataire (occupant).
Par ailleurs, une convention tripartite est annexée à ces deux contrats
Les contractants :
• Le bailleur :
Les bailleurs sociaux peuvent louer des logements meublés ou non meublés aux organismes agréés au titre de l’intermédiation locative et de la gestion locative sociale. À charge pour ces derniers de les sous-louer, meublés ou non, à titre temporaire, à des personnes ou familles éprouvant des difficultés particulières d’accès à un logement ordinaire en raison de l’inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence (CCH : L.365-1, L.365-4 et L.442-8-1)
• L’organisme agréé (locataire du logement)
L’agrément « Intermédiation locative et gestion locative sociale » peut être attribué aux organismes exerçant les activités de location : - de logements auprès d’organismes agréés pour la maîtrise d’ouvrage ou d’organismes d’HLM, ou à des bailleurs autres, en vue de les sous-louer à des personnes défavorisées ; - de logements en vue de l’hébergement temporaire de personnes défavorisées par des organismes bénéficiant de l’Allocation de logement temporaire (ALT) ; - d’un hôtel, meublé ou non, auprès d’un organisme d’HLM destiné à l’hébergement de personnes défavorisées ; - de structures destinées à l’hébergement auprès d’un organisme agréé au titre de la maîtrise d’ouvrage
Les organismes agréés pour la maîtrise d’ouvrage sont considérés comme détenteurs de l’agrément d’intermédiation locative et de gestion locative sociale pour la gestion des logements dont ils sont propriétaires, preneurs à bail ou attributaires (CCH :L 365-2) L’agrément « intermédiation locative et gestion locative sociale » est délivré par le Préfet de région ou de département, pour une durée de cinq ans L’organisme agréé met en œuvre un accompagnement social auprès du ménage lui permettant une bonne insertion dans le logement
• Le ménage bénéficiaire (sous-locataire)
Le dispositif du bail glissant peut bénéficier à toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières pour accéder à un logement ordinaire, en raison de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence et pouvant disposer d’une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent ou s’y maintenir (CCH : L 301-1)
Les bénéficiaires doivent être en situation régulière sur le territoire dans les conditions de permanence définies par arrêté. Les ménages reconnus prioritaires au titre du DALO peuvent également prétendre au bénéfice d’un bail glissant
Pour mémoire, peuvent être désignées comme prioritaires au titre du DALO et devant être relogées en urgence par la Commission de médiation, les personnes de bonne foi qui satisfont aux conditions réglementaires d’accès au logement social et qui se trouvent dans l’une des situations suivantes (CCH : R 441-14-1) :
•nepasavoirreçudepropositionadaptéeàleurdemandedansundélaifixépararrêtédureprésentant del’Étatdansledépartement;
•êtresanslogement;
•êtrelogéesdansdeslocauximpropresàl’habitation,ouprésentantuncaractèreinsalubreoudangereux;
•avoirfaitl’objetd’unedécisiondejusticeprononçantl’expulsiondulogement;
• être hébergées dans une structure d’hébergement (ou une résidence hôtelière à vocation sociale) de façoncontinuedepuisplusdesixmoisoulogéesdansunlogementdetransitiondepuisplusde18mois;
• être en situation de handicap, ou avoir à leur charge une personne en situation de handicap, ou au moinsunenfantmineur,etoccuperunlogement:
-présentantaumoinsundesrisquespourlasécuritéoulasantéidentifiésautitredeladécence(décret du30.1.22:art.2);
- ou pour lequel font défaut au moins deux des éléments d’équipement et de confort relevant de la décence(décretdu30.1.22:art.3);
- ou d’une surface habitable inférieure à 16 m2 pour un ménage sans enfant ou deux personnes, augmentéede9m2 parpersonneenplus(danslalimitede70m2 pourhuitpersonnesetplus); -oupourunepersonneseule,d’unesurfacehabitableaumoinségaleà9m2.
Lebailglissantpeut-êtremobilisé:
•Pourl’accèsaulogementdansdessituationsdefragilitéauregarddesobligationslocatives(difficultés de paiement du loyer et des charges locatives, à assurer l’entretien du logement et des réparations locatives,etc)ouencoredansdessituationsoùtouslesdroitsadministratifsnesontpasencoreouverts (réfugiés,femmesvictimesdeviolences,etc.);
•Lorsquecelasejustifie,pourpermettrelasortie,dansdebonnesconditions,deménageshébergésen structurecollectiveverslelogementautonome;
•Pourlesménagesensituationd’habitatindigne;
•Pourlerelogementdeménagesmenacésd’expulsionoudansunobjectifdemaintiendanslelogement Lerecoursàcedispositifapparaîtcommeparticulièrementfacilitateurdanslessituationsd’urgence Dans ode de sous-location se veut transitoire, l’objectif étant que les personnes puissent deleursdroitsliésaulogementàl’issuedecettepériode
odification du contenu de l'audit énergétique
oïseCARTIER,conseillère-juriste
mbre 2023 a modifié depuis le 1er avril 2024 le contenu de l'audit énergétique pour la ne L’auditeur doit proposer des scénarios qui permettent d’atteindre l'exigence du label « haute performance énergétique rénovation » , à l'étape finale de travaux (CCH : R 171-7) :
• un scénario en une étape permettant une amélioration de deux classes énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment et de réaliser le traitement de deux postes d'isolation ou en deux étapes permettant au moins l'atteinte de la rénovation performante (CCH : L 111-1, 17° bis) ;
• un scénario permettant un traitement satisfaisant des interfaces et interactions qui devra intégrer l'atteinte d'un niveau satisfaisant de confort hygrothermique
Par ailleurs, le contenu de l’audit énergétique n'est plus exprimé en surface habitable, mais en surface après travaux et doit obligatoirement comprendre :
• un descriptif des travaux avec notamment la mention des caractéristiques et critères de performance des matériaux ou équipements proposés par l'auditeur et, le cas échéant, la mention du type de matériau d'isolation proposé par l'auditeur ainsi que les surfaces d'isolant à poser ;
• et lorsque le renouvellement de l'air est insuffisant ou non-maîtrisé, les travaux permettant d'y remédier devront être présentés dès la première étape du parcours de travaux
Enfin, et à la demande du commanditaire de l'audit, l'auditeur peut faire des propositions de travaux supplémentaires.
Source : arrêté NOR : TREL2329517A du 29 12 23 : JO du 30 12 23
