Kits PEX - Professionnels

Professionnels : Informer et accompagner le public face aux impayés de loyers

L’Agence Départementale d’Information sur le Logement vous informe et vous conseille gratuitement

PROPRIÉTAIRE-BAILLEUR

Certaines précautions lors de la signature du bail peuvent limiter les risques d’impayés.

Vérifier les ressources du locataire

Établir un contrat conforme au bail type

Prévoir un dépôt de garantie

Demander le versement direct des aides au logement

Sécuriser le

paiement des loyers

Le bailleur peut obtenir certaines garanties du paiement des loyers : Demander la caution d’un tiers ou souscrire un contrat d’assurance « loyers impayés »…

LOCATAIRE

Locataire du parc privé

Des échanges entre le bailleur et le locataire peuvent aboutir à l’établissement d’un plan d’apurement. Cet accord amiable, écrit, prévoit l’étalement du remboursement de la dette locative sur quelques mois. J’appelle rapidement mon propriétaire, je lui explique mes difficultés, je lui écris par courrier (voir modèle courrier 1).

1

Lorsqu’un incident de paiement intervient au cours du bail, il est important de chercher à contacter rapidement le locataire afin de connaître les raisons de l’impayé et rechercher des solutions amiables avant d’envisager une procédure judiciaire. Voir modèles de courriers 1 et 2 et plan d’apurement.

Il peut s’agir d’un impayé exceptionnel, lié à des difficultés momentanées, ou de difficultés plus structurelles. Quelle que soit la situation, il est dans l’intérêt du propriétaire et du locataire de réagir rapidement et de ne pas laisser la situation s’aggraver.

SIGNALER l’impayé de loyer à la CAF ou à la MSA dans un délai de 2 mois (si le locataire bénéficie de l’aide au logement) 1

Le locataire ne paie plus son loyer : que faire ? 2 3

METTRE EN PLACE un plan d’apurement

MOBILISER la caution ou l’assurance

La procédure judiciaire :

 condamnant à payer les sommes dues

 prononçant la résiliation du bail

 ordonnant l’expulsion du locataire

3

Je reprends rapidement le paiement de mon loyer courant afin que la dette ne s’alourdisse pas.

Je lui propose un échéancier de paiement (voir modèle plan d’apurement) 2 4

Je mobilise les dispositifs d’aides en fonction de ma situation.

Locataire du parc social

Pour les locataires du parc social, des équipes de professionnel(le)s sont dédiées pour aider le locataire à trouver des solutions.

Le locataire doit les contacter dès les premières difficultés afin de trouver, ensemble, des solutions pour le maintien dans le logement.

Un plan d’apurement peut être mis en place pour aider le locataire à solder sa dette. En tant que professionnel(le)s, vous pouvez contacter directement les bailleurs sociaux de la Somme en scannant le QR code ci-dessus.

LE RÔLE DU CONCILIATEUR DE JUSTICE

Il peut trouver une solution amiable entre les deux parties. Si aucune solution amiable n’est trouvée, le propriétaire peut entamer une procédure judiciaire par le biais d’un commissaire de justice

Le propriétaire peut entamer une procédure judicaire, qui peut déboucher sur une décision :

Attention

La contestation d’une dette ou un litige avec le propriétaire bailleur ne dispense pas du paiement du loyer.

La procédure doit se dérouler selon des modalités précises. Ainsi, la décision de justice doit être signifiée par acte de commissaire de justice. Celui-ci peut, selon la situation de votre locataire, mettre en place une procédure de recouvrement de la dette (exemples : saisie sur les meubles, le compte bancaire, ou les salaires...).

LOCATION

Les 10 bons conseils

PROPRIÉTAIRE-BAILLEUR

Hors impayé

■ Vérifier les ressources du locataire (liste de pièces justificatives prévues par décret).

 Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution - Légifrance (legifrance.gouv.fr)

■ Se protéger au maximum du risque d’impayé avec une assurance ou un garant.

■ Faire un état des lieux méticuleux afin d’éviter tout litige à la sortie.

■ Ne pas oublier de régulariser les charges (1 fois par an).

Lors d’un impayé

■ Réagir dès le 1er impayé.

■ Traiter l’impayé à l’amiable.

■ Prévenir la CAF ou la MSA en cas d’impayé dans un délai de 2 mois (si le locataire bénéficie d’une aide au logement).

■ Proposer un plan d’apurement.

■ Maintenir une relation apaisée avec le locataire.

■ Si la situation d’impayé perdure et ne se règle pas à l’amiable, ne pas tarder à débuter une procédure judiciaire par le biais d’un commissaire de justice.

Avec le soutien de

LOCATAIRE

➜ Quelques précautions à prendre avant de signer un bail :

■ Faire le point sur ses ressources et ses charges mensuelles.

■ S’informer sur le montant du loyer et des charges locatives.

■ Faire une simulation d’Allocation logement auprès de la CAF ou de la MSA.

■ Se renseigner sur la consommation énergétique du logement et sur le moyen de chauffage dont dispose le bien.

■ Bien lire le contrat de bail et ses documents annexes.

■ Contrôler les sommes demandées par le propriétaire à l’entrée dans le logement.

➜ Une fois le bail signé :

■ Si vous êtes éligible à l’allocation logement de la CAF ou de la MSA, faites rapidement votre demande sur caf.fr.

■ Veillez à la régularisation des charges locatives.

PRIORITÉ

caf.fr

■ Payez toujours votre loyer en priorité et dès le paiement de votre salaire ou le versement de vos aides, à la date prévue dans le contrat de bail.

■ Prévenez rapidement votre propriétaire si vous rencontrez des difficultés de paiement.

Comprendre la procédure d’expulsion

Les motifs d’expulsion les plus fréquents

➜ Les loyers et charges impayés

➜ Le maintien dans les lieux suite à un congé

➜ Le défaut d’assurance habitation

➜ Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux

La procédure d’expulsion proprement dite

LES ÉTAPES

 Mise en demeure du locataire

 Commandement de payer par voie de commissaire de justice

 Saisine du tribunal judicaire

 Commandement de quitter les lieux

PROCÉDURE PAR

LES FORCES DE L’ORDRE

Le commandement de quitter les lieux doit être signifié par un commissaire de justice. En l’absence de départ du locataire à l’issue du délai prévu, le concours de la force publique peut être demandé au Préfet.

Le préfet accorde ou non le concours : si accord : intervention des forces publiques si refus : à charge pour le bailleur de solliciter des indemnités d’occupation auprès de l’État.

Les conditions nécessaires pour l’expulsion par le biais d’un commissaire de justice

1 2

Délai de 2 mois pour la mise en demeure du locataire

Signification de la décision d’expulsion au locataire

Comment suspendre ou arrêter la procédure d’expulsion

AU STADE de l’assignation

Faire une demande de délai de paiement allant de 3 mois à 3 ans.

AU STADE du commandement de quitter les lieux sur ordonnance du juge

 Faire une demande de délai de paiement supplémentaire devant le juge.

 Faire une demande de suspension des mesures d’expulsion devant la Commission de surendettement des particuliers.

La procédure coûte en moyenne entre 3 000 € et 5 000 € pour le propriétaire bailleur €

Le locataire de son coté aura à sa charge des frais liés au commissaire de justice et peut être condamné par le juge à payer des dommages et intérêts au propriétaire.

Avec le soutien de

Les différentes étapes de la procédure

Prévention des impayés

Information ou saisine de la CCAPEX à différents stades de la procédure

2 2

mois minimum mois minimum

Impayés de loyer

Commandement de payer

Assignation au tribunal

Audience Délibéré : décision de justice

Échéancier accordé par le juge

Respect : maintien dans les lieux

LA TRÊVE

HIVERNALE pas d’exécution d’une décision d’expulsion sans relogement du 1er novembre au 31 mars

Non respect : bail résilié

Résiliation du bail et expulsion prononçées par le juge

Commandement de quitter les lieux

Demande de délai devant le juge de l’exécution

Maintien dans les lieux

VOIR

➜ pour les bailleurs : modèles de courriers 1 et 2 et plan d’apurement ➜ pour les locataires : courrier 1 et plan d’apurement

Locataire

Réalisation d’un diagnostic financier et social par les services du département

Locataire

Demande de délais au juge d’instance pour s’acquitter de la dette et/ou quitter les lieux

Locataire

Information sur la possibilité de saisir la commission DALO

Protocole de cohésion sociale (bailleur social uniquement)

Locataire

Demande de délai au juge de l’exécution pour quitter les lieux

Constat du commissaire de justice au domicile, convocation du locataire au commissariat, demande de concours de la force publique au Préfet

Avec accord du Préfet : l’expulsion a lieu

Rejet de la demande au motif d’ordre public : le bailleur peut demander à être indemnisé par l’État

CCAPEX : Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions. Peut être saisie à tous les stades de la procédure –sous critères.

DALO : Droit Au Logement Opposable garanti par l’État commission qui peut être saisie par le locataire.

Les dispositifs mobilisables

Si toutefois le locataire, de bonne foi, ne peut plus payer son loyer, des dispositifs existent pour l’aider à régler sa dette.

➤ Différents organismes peuvent être saisis par le locataire ou le bailleur afin de les accompagner dans le cadre du traitement de la dette :

Le FSL (Fonds de Solidarité Logement du Conseil Départemental)

La Commission départementale de surendettement

Saisi par un travailleur social ou par le locataire, il peut lui accorder une aide sous certaines conditions. Cette aide est versée directement au bailleur et déduite du montant de la dette.

www.somme.fr rubrique "Services" > logement > La prévention des expulsions

Lorsque le locataire a différentes dettes (telles que les charges courantes (loyer, énergie, eau…) et / ou mensualités de crédits), elle peut être saisie par le locataire afin de traiter sa situation (report ou échelonnement des dettes). En prenant en compte l’ensemble de ses dettes, la créance liée au logement sera traitée en priorité par rapport aux créances bancaires, par exemple. www.banque-france.fr > La Banque de France > Nous connaître > Implantations de la Banque

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions (CCAPEX)

Copilotée par les services de l'État et du département, elle peut être saisie par le bailleur ou le locataire pour les aider à trouver une solution pour traiter l’impayé ou pour faciliter le relogement des locataires en grande difficulté. Elle est informée automatiquement à plusieurs stades de la procédure et notamment en cas de notification d’un commandement de payer par un commissaire de justice dès que la dette dépasse une certaine somme.

www.somme.gouv.fr rubrique "Politiques publiques" > Habitat et construction > Les rapports locatifs > Prévention des expulsions locatives > La CCAPEX > Formulaire à compléter

Action logement Pass Assistance service d’accompagnement

Service d’assistance logement, gratuit et confidentiel, dédié aux salariés en difficulté dans leur parcours résidentiel, pour l’accès ou le maintien dans le logement. www.actionlogement.fr/demande-assistance

Des aides au logement existent pour aider votre locataire dans le paiement de son loyer si ses ressources sont modestes.

CAF

Le montant de l'aide dépend du lieu de résidence, de la composition et des ressources du foyer. Votre locataire peut faire une simulation en ligne sur le site de la CAF ou de la MSA et faire la demande directement via son espace. Si votre locataire perçoit une aide au logement, sachez que vous devez signaler rapidement la situation d'impayé à la CAF ou à la MSA pour permettre le maintien de cette aide. Si celle-ci a été suspendue, renseignez-vous auprès de la CAF (espace bailleur) ou de la MSA. https://www.caf.fr/

CDAD

Retrouvez l’ensemble des permanences sur le site internet.

https://cdad-somme.fr/

PCB : Point Conseil Budget

Le PCB est un dispositif d’État. Ouvert à tous, confidentiel, gratuit et sans engagement, conseils personnalisés sur le budget et toutes questions liées à la consommation, aux difficultés financières et aux impayés.

Si vous résidez dans la Somme (hors Amiens) : UDAF 80 - 10 rue haute des Tanneurs 80010 Amiens  Tél :07. 86. 86 .31.98  Mail : pcb@udaf80.org

Si vous résidez à Amiens : Association Cyprès - 45 rue des Jacobins 80000 Amiens  Tél : 03 22 91 73 80  Mail : cypresaccueil@wanadoo.fr

Vous pouvez aussi contacter :

➤ Des associations caritatives peuvent aussi vous aider sur les plans alimentaire, vestimentaire et financier.

➤ Le Centre communal d’Action Sociale (CCAS) de votre commune.

➤ Certaines caisses de retraite complémentaires et mutuelles : contactez la vôtre, elle peut avoir mis en place une aide.

Vers qui se tourner ?

Informations juridiques

L’ADIL de la Somme

Association d’information sur toutes les questions liées au logement (rapports locatifs, prévention des impayés, rénovation énergétique…)

46 rue de l’Amiral Courbet 80000 AMIENS

03 60 12 45 00 / SOS loyers impayés 0 805 160 075 adil80@adil80.org

➤ Retrouvez l’ensemble de nos permanences mensuelles sur notre site internet https://www.adil80.org/

Conseils et informations générales

CCAPEX de la Somme

40 Rue de la Vallée 80000 AMIENS

ddets-ccapex@somme.gouv.fr

La CCAPEX, Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives, installée depuis 2011, est co-animée par le Conseil départemental et l’État. La CCAPEX est l’instance majeure de la prévention des expulsions en examinant les situations en amont de la procédure judiciaire.

Dans quels cas faire un signalement à la CCAPEX ? En partenariat avec les services de l’État, par arrêté du Préfet de la Somme en date du 24 février 2021, dans la Somme ces seuils ont été fixés au plus bas :

 soit le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois

 soit la dette de loyer ou de charges locatives du locataire équivaut à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives

Informe et oriente gratuitement les usagers dans leurs questions d’ordre juridique. Il a pour objet l’aide à l’accès au droit.

03.22.45.03.51

https://cdad-somme.fr/

Accompagnement social

Conseil Départemental de la Somme – MDSI

Le Conseil Départemental de la Somme a en charge la compétence Logement, l'accompagnement social des ménages en difficulté, l'information des bailleurs privés et le Fonds de Solidarité Logement (FSL).

https://www.somme.fr/mdsi

La Fondation Abbé Pierre Agence régionale Hauts-de-France

L’association Abbé Pierre a pour principales missions d’accueillir, de loger, de lutter contre l'habitat indigne, de produire du logement très social, de conseiller et d'accompagner.

55 rue Pascal - 59000 Lille 03 20 14 34 54 hauts.de.france@fondation-abbe-pierre.fr

Allô Prévention Expulsion : 0810 001 505 https://www.fondation-abbe-pierre.fr/

Retrouvez la liste de l'ensemble des partenaires en matière de prévention des expulsions sur le site de l'ADIL.

Modèle plan d’apurement / locataire

DETTE DE LOYERS ET DE CHARGES

A , le

Plan d’apurement convenu entre les parBes :

Propriétaire : NOM-Prénom / Adresse

Locataire : NOM-Prénom / Adresse

Conformément au bail, signé le…………….., pour le logement situé au (adresse) …………………………………………….. , je me suis (nous nous sommes) engagé(s) à payer le loyer et les charges pour un montant mensuel de …………. .

A ce jour, je reste (nous restons) redevable(s) de la somme de …………………. , correspondant aux loyers et charges dont voici le détail :

D’un commun accord, avec (Nom-Prénoms du propriétaire bailleur) je m’engage (nous nous engageons) à reprendre le paiement du loyer courant et à apurer la deSe du montant total de ……….., comme suit :

Somme totale due : €

DATE : Versement de € correspondant à l’apurement + € correspondant au loyer courant

DATE : Versement de € correspondant à l’apurement + € correspondant au loyer courant

DATE : Versement de € correspondant à l’apurement + € correspondant au loyer courant

DATE : Versement de € correspondant à l’apurement + € correspondant au loyer courant

DATE : Versement de € correspondant à l’apurement + € correspondant au loyer courant

ADILDELASOMMEMODELE/PLAN D'APUREMENT

Soit un montant total réglé de : €

Date / Signature du propriétaire

Date / Signature du locataire

Modèle Courrier 1/ demande de délais / locataire

NOM Prénom du locataire

Adresse

NOM(S) / Prénoms(s) du propriétaire

Adresse

Objet : Demande de délais

Madame, Monsieur,

Je suis actuellement locataire de votre logement (indiquer l’adresse) depuis le………. (Indiquer la date de signature du bail)

MODELECOURRIER1/DEMANDEDEDELAIS

Je rencontre actuellement des difficultés financières. (Exposer les moRfs). Comme vous avez pu le constater, je n’ai pu régler le/les loyer(s) du/des mois de…………………………………………………………

Je m’engage à reprendre le paiement de mon loyer à compter du mois de……………., le temps pour moi de régulariser ma situaRon financière.

Je vous serai reconnaissant(e) de bien vouloir m’accorder un délai de paiement concernant le/ les mois de …………. Impayé(s).

Si vous l’acceptez, nous pouvons signer un plan d’apurement afin de solder ceWe deWe. (Vous trouverez le document joint à ce courrier).

ADILDELASOMME-

Je comprends la situaRon d’embarras que cela vous cause et vous prie de croire que je mets tout en œuvre pour y remédier au plus vite.

Dans l’aWente de votre réponse, veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de ma considéraRon disRnguée.

Signature

Courrier 1 / Propriétaire – bailleur / Demande de paiement simple

NOM Prénom du bailleur

Adresse

NOM(S) / Prénoms(s) du ou des locataires

Adresse

Objet : Demande de paiement

Madame, Monsieur,

Sauf erreur de notre part, nous n’avons pas reçu le règlement de votre dernier loyer dû depuis le ………………, conformément au bail signé le ……………… .

Nous vous demandons donc de nous faire parvenir votre règlement de la somme totale de ………………

correspondant au loyer d’un montant de…………… pour le mois de ……………. et aux charges d’un montant de …………… pour le mois de……………… .

Si vous rencontrez des difficultés pour régler votre loyer, n’hésitez pas à me contacter afin que nous puissions discuter, notamment, de la mise en place d’un échéancier de paiement ou d’autres soluWons suscepWbles de vous aider.

Vous pouvez également contacter l’Agence Départementale d’InformaWon sur le Logement (ADIL) qui pourra vous informer sur les démarches à réaliser.

ADILDELASOMMEMODELECOURRIER1/DEMANDEDEPAIEMENT

Nous vous prions de croire en notre considéraWon disWnguée.

Courrier 2 / Propriétaire-bailleur / Mise en demeure de payer

NOM Prénom du bailleur

Adresse

NOM(S) / Prénoms(s) du ou des locataires

Adresse

LeBre Recommandée avec Accusé de RécepEon

Objet : Mise en demeure de payer.

Madame, Monsieur, Notre premier courrier est resté sans réponse.

MODELE/COURRIER2/Miseendemeuredepayer

Conformément au bail , signé le…………….., pour le logement situé au (adresse) …………………………………………….. , vous vous êtes engagé(s) à payer le loyer et les charges pour un montant mensuel de …………. .

A ce jour, vous restez redevable de la somme de …………………. , correspondant aux loyers et charges dont voici le détail : …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

ADILDELASOMME-

Vous voudrez bien procéder au paiement de la somme de ……………… par le moyen de paiement menEonné au contrat dans un délai maximum de ……………. jours à compter de la récepEon du présent courrier.

A défaut de paiement dans le délai indiqué, je serai dans l’obligaEon de faire appel à un huissier de jusEce pour entamer une procédure visant à recouvrer les sommes dues et, éventuellement votre expulsion du logement.

Dans l’aBente de votre règlement, nous vous prions de croire en notre considéraEon disEnguée.

Modèle plan d’apurement / Propriétaire Bailleur PLAN D’APUREMENT

DETTE DE LOYERS ET DE CHARGES

A , le

Plan d’apurement convenu entre les parBes :

Propriétaire : NOM-Prénom / Adresse

Locataire : NOM-Prénom / Adresse

Conformément au bail, signé le…………….., pour le logement situé au (adresse) …………………………………………….. , vous vous êtes engagé(s) à payer le loyer et les charges pour un montant mensuel de …………. .

A ce jour, vous restez redevable de la somme de …………………. , correspondant aux loyers et charges dont voici le détail : …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

D’un commun accord, le locataire s’engage à reprendre le paiement du loyer courant et à apurer la deUe du montant total de ……….., comme suit :

Somme totale due : €

DATE : Versement de € correspondant à l’apurement + € correspondant au loyer courant

DATE : Versement de € correspondant à l’apurement + € correspondant au loyer courant

DATE : Versement de € correspondant à l’apurement + € correspondant au loyer courant

DATE : Versement de € correspondant à l’apurement + € correspondant au loyer courant

DATE : Versement de € correspondant à l’apurement + € correspondant au loyer courant

ADILDELASOMMEMODELE/PLAN D'APUREMENT

Soit un montant total réglé de : €

Date / Signature du propriétaire

Date / Signature du locataire