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PRINTEMPS 2010

P R E M I È R E S E N A F FA I R E S : : P R I N T E M P S 2 0 1 0 : : É D I T I O N I M M O B I L I E R C O M M E R C I A L

LES INCONTOURNABLES DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL 8 FEMMES QUE VOUS VOUDREZ ABSOLUMENT CONNAÎTRE P. 36 VOTRE LOGO AU SOMMET D’UN NOUVEL IMMEUBLE DE BUREAUX, ÇA VOUS DIRAIT ? Par Margarita Lafontaine P. 14

HIGH-RISE GLITTER OR LOW-RISE CHARM? Par Gina Iaquinta P. 20

IMMOBILIER COMMERCIAL : ENTRE LE CENTRE-VILLE ET LA BANLIEUE, MON CŒUR BALANCE

Entretien avec Anne-Marie Dubois P. 22

FINANCEMENT IMMOBILIER : ENFIN LA LUMIÈRE AU BOUT DU TUNNEL ? Par Me Pierre-Denis Leroux P. 50

UN HOMME ET SON TABLEAU

Entrevue avec Jonathan Wener P. 88

ÉDITION IMMOBILIER COMMERCIAL

RENÉE DAOUST Architecte et designer urbain Associée principale, Daoust Lestage inc.

PASSIONNÉE D’ARCHITECTURE Michèle Boisvert P. 24


Rédactrice en chef : Michèle Bazin Rédactrice en chef adjointe : Emmanuelle Bureau-Rozec Éditrice : Margarita Lafontaine Éditrice adjointe : Geneviève Dufour Adjointe à l’édition – textes anglais : Tina Verni

L’immobilier commercial à Montréal

Actionnaire minoritaire : Sara Lafontaine-Leblanc Design graphique : Gauthier

Réviseure-correctrice : Nouchka Pélichowski Textes IMPEC Photographe : SPG LePigeon / studiospg.com

PHOTO HEIDI HOLLINGER

Collaborateurs : Hélène-Andrée Bizier Michèle Boisvert Christine Deslandes Peter Diekmeyer Pierre Duhamel Martine Letarte Fabienne Vinet

MICHÈLE BAZIN

Rédactrice en chef

Illustrateur : Philippe Béha

SPG LEPIGEON / STUDIOSPG.COM

Graphiste site Web : Gauthier Pour vous abonner : www.premieresenaffaires.com Poste Canada : Convention 41502021 Retourner toute correspondance ne pouvant être livrée au Canada à : Premières en affaires 1800, avenue McGill College Bureau 2900 Montréal QC H3A 3J6 POUR VOS ESPACES PUBLICITAIRES, COMMUNIQUEZ AVEC CHANTAL NORMANDIN : 514 876-0555

MARGARITA LAFONTAINE Éditrice

Tout un monde gravite autour de l’immobilier commercial et c’est celui-ci que nous vous faisons découvrir dans le présent numéro. Un dossier très demandé et très couru puisque vous étiez nombreux à vouloir tout savoir sur le sujet et connaître nos Incontournables de l’immobilier commercial. Si l’immobilier commercial est un sujet aussi prisé, c’est qu’il concerne toutes les entreprises : nécessairement, chacune doit se loger dans un espace commercial pour y mener ses activités industrielles, de bureau, de détail ou autres. De plus, l’immobilier commercial vient plus souvent qu’autrement au deuxième rang des dépenses d’une entreprise, après les ressources humaines. Les enjeux financiers sont énormes et les pièges à caractère légal le sont tout autant. Vaut mieux être bien informé avant de signer un bail à long terme dans un contexte économique aussi changeant ! Notre numéro s’attaque aux sujets chauds en matière d’immobilier commercial. Quel est l’attrait des grandes tours vitrées par rapport aux anciennes bâtisses rénovées de moins de 10 étages ? Comment se développe l’immobilier dans le contexte de la croissance économique de Montréal ? À qui la prochaine tour de bureaux ? Est-ce que les placements immobiliers demeurent encore une façon sûre de faire fructifier son argent ? Comment a évolué le financement des immeubles ces dernières années ? Quels sont les grands projets en immobilier commercial à Montréal ? Nous avons aussi voulu vous simplifier la vie en répondant à d’autres questions d’ordre très pratique. Lorsque votre espace de travail ne répond plus à vos besoins, est-il préférable de déménager ou de rénover ? Qu’en est-il des demandes de garanties faites par les locateurs ? Vous avez choisi un local pour votre commerce de détail et l’achalandage n’est pas au rendez-vous ; à qui la faute ? Autant de réponses qui sécurisent les dirigeants d’entreprises et les délestent d’un stress certain. Bonne lecture !

PR I NT EM PS 2010 Premières en affaires 3


TransferT d’enTreprise

elle a aussi hérité de mon sourire.

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Félicitations ! Me Kim Thomassin C’est avec plaisir que toute l’équipe de Premières en affaires félicite Me Kim Thomassin pour sa nomination au poste d’associée directrice, région du Québec, chez McCarthy Tétrault. Me Thomassin contribue grandement à l’avancement professionnel des avocates, projet qui tient vraiment à cœur à Premières en affaires. Nous lui souhaitons la meilleure des chances dans l’exercice de ses nouvelles fonctions !

We did it! Selon le réputé journal d’information britannique The Economist, les femmes seraient maintenant en voie de représenter plus de la moitié de la main-d’œuvre américaine. De PepsiCo aux États-Unis à Avena en France, certaines entreprises sont désormais dirigées par des femmes. Ici, les Monique F. Leroux et Jacynthe Côté, bien qu’encore minoritaires, sont des exemples de persévérance et de réussite en ce qui a trait à l’accomplissement des femmes dans les sphères de la haute direction. Si la tendance se maintient, les femmes seront également plus nombreuses à décrocher un diplôme universitaire en 2011. On prévoit, en effet, une augmentation de 2,6 millions de diplômées. Bien qu’il reste encore beaucoup de pain sur la planche, les femmes font de plus en plus craqueler la théorie du plafond de verre !

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Sommaire

PRINTEMPS 2010 volume 3, numéro 3

ÉDITION IMMOBILIER COMMERCIAL  

14 Votre logo au sommet

d’un nouvel immeuble de bureaux, ça vous dirait ?

   

3 9 30 90

MOT D’INTRODUCTION

     

That is the question!

Renée Daoust Architecte et designer urbain Associée principale DAOUST LESTAGE INC.

Par Linda Rigg, CPM Groupe immobilier Oxford

22 Immobilier commercial :

36

Portrait de 8 femmes qui s’illustrent dans le domaine de l’immobilier commercial

OPINIONS

12 La lutte aux espaces vides Par Pierre Duhamel

entre le centre-ville et la banlieue, mon cœur balance

Entretien avec Anne-Marie Dubois Fonds de placement immobilier Cominar Par Fabienne Vinet

32 Is Montréal a good

investment opportunity? 4 questions to Sabine Kraut WAFRA

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PRINT E MPS 2 0 1 0 Premières en affaires

immobilier commercial : des perles rares ! Entretien avec Francine Forget Collège de l’immobilier du Québec Par Martine Letarte

48 L’aspect environnemental

low-rise charm?

By Gina Iaquinta Innova Design-Architecture

Par Michèle Boisvert

femmes en immobilier commercial

46 Les femmes en

20 High-rise glitter or

24 Passionnée d’architecture

  Les Incontournables

que démolir

AC T I O N N A I R E M I N O R I TA I R E

Par Michèle Boutet CB Richard Ellis

By Susie Silveri ID+S DESIGN SOLUTIONS

19 Déconstruire plutôt

PREMIÈRES EN ENTREVUE

35 CREW : le réseau des

Par Margarita Lafontaine Colliers International (Québec)

17 To move or not to move?

L E C O M I T É C O N S U LT A T I F

d’une transaction : un incontournable en immobilier

Par Me Christine Duchaine et Me Mira Gauvin Cabinet juridique Sodavex s.e.n.c.r.l.

50 Financement immobilier : enfin la lumière au bout du tunnel ?

Par Me Pierre-Denis Leroux McCarthy Tétrault


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32

12

AFFAIRES

10 Pour un milieu de vie supérieur

Entrevue avec Annie Lemieux, ING. D.E.S.G. Groupe LSR, LSR Santé Par Hélène-Andrée Bizier

59 L’hypothèque

immobilière à engagement restreint

60 Le prêt de personne

54 Financement : osez

valorisation de la diversité dans l’emploi

à personne : entre crédit et investissement

Par Arthur Oulaï Université de Sherbrooke et Me Marc Lacoursière Université laval

la grande séduction Par Johanne Mullen, MBA et Grégoire L. Merlaut PricewaterhouseCoopers

RESSOURCES HUMAINES

employeur en 2010 ?

Par Stéfanie Rochford, CRHA Rochford Groupe Conseil PHILANTHROPIE

56 Votre locataire est

66 Fondation Muséums nature Montréal Un défi de taille à relever

en faillite... Quels sont vos recours ?

Par M Chantal Joubert Lavery

Par Martine Letarte

e

57 Baisse d’achalandage : à qui la faute ?

d’immeubles dans le cadre d’un plan particulier d’urbanisme Par Me Camille Paulus Blakes

MÉTIERS INUSITÉS

78 Willa Dwyer

Chauffeuse de camions lourds Par Michèle Bazin

79 Michelle Hamel

Pilote d’Air Canada

Par Michèle Bazin

MODE

80 Stylish, but tough By Peter Diekmeyer

82 Alerte aux talons hauts ! Par Arièle Ali

C U LT U R E

84 Quoi faire, entendre

et voir à Montréal… en famille

LES BONS FILONS

68 Les coups de cœur de

Par Me Karine Dionne Stein Monast S.E.N.C.R.L. Avocats

58 L’expropriation

Par Alexandre Ouellet, ING., M.Sc.A. La Compagnie Commonwealth Plywood

64 Que recherche un

Par Lynn Jeanniot Banque Nationale Groupe financier DROIT

plus écologique que nos essences du Québec ?

Par Me Mireille Cloutier Holmested & Associés

FINANCE

55 Les banques et la

76 Le bambou : un bois

notre rédactrice en chef Par Michèle Bazin

DESIGN

Par Emmanuelle Bureau-Rozec

ASIE

87 Le « Lady » Café de Tokyo :

74 Une approche

immobilière stratégique : ça rapporte ! Par Sandra Neill Lemay associés

un outil de marketing Par Christine Deslandes

U N H O M M E E T S O N TA B L E A U

88 L’art en héritage

Entrevue avec Jonathan Wener Canderel Par Hélène-Andrée Bizier

PR I NT EM PS 2010 Premières en affaires 7


ENVIRONNEMENTS URBAINS.

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TORONTO

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Le comité consultatif STÉPHANIE LEBLANC, CA, CIRP

Présidente, comité consultatif, Premières en affaires Associée déléguée, groupe Transactions PricewaterhouseCoopers LLP/s.r.l./s.e.n.c.r.l.

LUC BEAUREGARD

MARTINE COULOMBE, MBA

M e MICHEL BOISLARD

Associé Fasken Martineau DuMoulin S.E.N.C.R.L., s.r.l.

MARCEL CÔTÉ

Associé fondateur SECOR Conseil

Vice-présidente Réseaux alternatifs Banque Nationale du Canada

SPG LEPIGEON / STUDIOSPG.COM

Président du conseil et chef de la direction Groupe conseil RES PUBLICA

SPG LEPIGEON / STUDIOSPG.COM

SPG LEPIGEON / STUDIOSPG.COM

Premières en affaires tient à souligner la précieuse contribution des membres de son comité consultatif. Avec disponibilité et acuité, ils posent un œil critique sur son contenu et l’enrichissent remarquablement par leurs divers conseils. D’origines professionnelles diverses, ils sont nos ambassadeurs au sein du monde des affaires, notre courroie de transmission par excellence. Pour l’hommage qu’ils nous rendent et la confiance qu’ils nous témoignent, nous les remercions.

DANIELLE G. MORIN, FICA

Première vice-présidente Distribution et service aux clients Investissements Standard Life

MARIE-HÉLÈNE NOLET, CFA

Vice-présidente adjointe Exploitation et initiatives stratégiques Capital de risque Banque de développement du Canada

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P R E M I È R E S E N A F FA I R E S

POUR UN MILIEU DE VIE SUPÉRIEUR PAR HÉLÈNE-ANDRÉE BIZIER

ENTREVUE AVEC ANNIE LEMIEUX, ING. D.E.S.G. VICE-PRÉSIDENTE DÉVELOPPEMENT ET PARTENARIATS GROUPE LSR PRÉSIDENTE LSR SANTÉ

10 PRINT E MPS 2 0 1 0 Premières en affaires

Annie Lemieux est vice-présidente Développement et partenariats du Groupe LSR et présidente de LSR Santé. Depuis maintenant près de 15 ans, elle s’est jointe à l’entreprise familiale et possède une expérience diversifiée en développement immobilier local et international. À 38 ans, elle correspond parfaitement au profil de la femme d’action et d’équilibre. Sa conception du bien-être est indissociable de l’activité sportive : le sport cohabite avec ses activités familiales, sa vie professionnelle et son cercle d’amis. Sur les murs de son bureau, les photos sont regroupées par genres. Ici sont représentés son amoureux et leurs deux enfants. Là, quelques photos illustrent la contribution de la femme d’affaires au financement de la Fondation CHU Sainte-Justine via le Triathlon d’hiver qu’elle préside et qui, pour sa 4e édition tenue le 5 février dernier, a amassé 321 400 $. Sur une étagère qui fait face à son bureau sont alignés une vingtaine de trophées qui soulignent ses exploits de golfeuse. Aucune trace, par contre, des médailles d’or qu’elle a remportées en participant aux Jeux du Québec et au championnat canadien avec les équipes de volley-ball du Collège Jean de La Mennais, et avec les équipes de hockey du Collège Jean-de-Brébeuf. Bien que très occupée par sa carrière et sa famille, Annie Lemieux trouve une place pour ses amis avec lesquels elle éprouve beaucoup de plaisir à jouer au golf, au tennis et au hockey. Ses amitiés, dont certaines remontent à l’École

Polytechnique de Montréal et à l’école secondaire, elle les cultive principalement via les activités récréatives, ces dernières permettant aussi de souder ses relations d’affaires avec plus de profondeur et de sincérité. Selon ses dires, ces relations représentent une précieuse richesse. Certains couples, dont le sien, se sont d’ailleurs formés sur les bancs de l’université. Les enfants sont venus et les activités de ces familles gravitent maintenant autour du plein air. En quoi le sport peut-il constituer un atout quand on devient chef d’entreprise ? Elle l’a expliqué en 2008 lorsqu’elle a reçu le prix Relève 2008, catégorie implication sociale décerné par le Collège Jean-deBrébeuf. Elle a remercié les responsables du concours en soulignant que le Collège avait été, pour elle, « une bonne école de sport d’équipe où on apprend la discipline et la rigueur. Une école où on découvre que certains sont meilleurs à la défense, d’autres à l’attaque. Une école où on apprend à placer les bons éléments aux bonnes places. On s’entraîne, on s’encourage. Maintenant que je gère une entreprise, je constate que c’est un peu la même chose ; l’efficacité des employés s’appuie sur la reconnaissance de leurs forces. L’esprit d’équipe, le leadership et la capacité à faire des choix parfois difficiles sont tout aussi pertinents au sein d’une entreprise que sur la glace ». On comprend l’origine de l’énergie qui habite Annie Lemieux dans le documentaire qui a récemment souligné le 40e anniversaire de l’entreprise fondée


par son père, Serge Lemieux. Sa mère raconte à l’écran qu’ils se sont mariés un jour de Fête du Travail parce que son fiancé pouvait profiter de plus longues vacances en partant pendant une semaine de 4 jours ! Au milieu des années 1990, après avoir multiplié les succès d’entrepreneur et de gestionnaire d’immeubles, le chef de famille commence à initier ses enfants au fonctionnement du Groupe LSR. Le portefeuille de l’entreprise est mixte : c’est celui d’un constructeur, d’un propriétaire d’immeubles et d’un gestionnaire d’immeubles locatifs qui, après avoir traversé la crise économique des années 1980 et diversifié son champ d’action vers le Texas, était alors au seuil d’une expansion qui nécessitait l’injection de sang neuf : « L’une des grandes qualités de mon père consiste à nous faire confiance d’emblée. Il valorise aussi le fait d’apprendre de nos propres expériences. » Pendant qu’Annie Lemieux étudie le génie civil, son frère Benoît Lemieux se joint à l’entreprise familiale : « À la Poly, je découvre l’entraide, le travail d’équipe, le partage. » En quittant l’université, elle est recrutée par une société de génie qui lui confie un mandat d’importance. Parallèlement, elle explore le monde de l’animation radio en suivant un cours auprès de ProMédia, mais l’ambiance hostile du milieu la rebute. Néanmoins, se dit-elle, les connaissances acquises en communications lui seront

utiles dans son milieu de travail. Peu de temps après, pour cause de réduction de personnel, elle perd son emploi. Elle profite de ce revirement pour décrocher un diplôme d’études supérieures en gestion. La même année, son père lui propose de rallier les rangs de l’entreprise familiale, une demande qu’elle accepte avec plaisir d’autant plus qu’il lui confie un projet d’envergure. Le projet de Serge Lemieux, qui voulait créer un quartier moderne sur les terrains inoccupés de la cour de triage du CN à Saint-Lambert, a tout pour la séduire. Annie Lemieux se lance dans la mêlée au stade zéro : négociations avec les pouvoirs publics, décontamination des terrains, recrutement d’équipes et de partenaires, distribution de mandats entre architectes, urbanistes ou constructeurs. Le projet Haut Saint-Lambert, composé de 150 unités, dont des maisons unifamiliales, des maisons en rangée et un immeuble en hauteur, est sa toute première réalisation. C’est l’amorce d’une série de projets d’envergure dont les plus connus sont l’Esplanade de l’Île et le Panorama sur l’Île, à l’Île-des-Sœurs. Depuis l’entrée en scène de Benoît, Annie et Éric Lemieux, le Groupe LSR s’est progressivement tourné vers la gestion, secteur d’activité qui a bénéficié de partenariats avec la Caisse de dépôt et placement du Québec, entre autres, pour la réalisation d’un important projet

domiciliaire en Pologne, en 1999, et du projet Villas-sur-Rive qui comptera, une fois terminé, 1 200 unités d’habitation à Laval. En l’an 2000, le Groupe LSR s’est engagé dans une nouvelle avenue, celle de la gestion commerciale, en développant une association solide avec la Tour de la Banque Nationale du Canada pour les 30 prochaines années : « Notre groupe a été choisi pour sa solidité, son expertise, ses appuis, mais aussi à cause de la jeunesse de ses administrateurs. La Banque Nationale savait que nous serions encore là en 2030. » Plus récemment, un partenariat avec le Groupe Sedna a conduit l’entreprise vers un secteur en émergence : celui des résidences spécialisées avec soins. Une résidence a déjà été inaugurée à Trois-Rivières et trois autres le seront bientôt à Pierrefonds, Saint-Lambert et Beauport : « Notre devise est simple et nous y travaillons chaque jour : Ensemble pour un milieu de vie supérieur. Cela signifie que nous veillons sur la qualité de vie des personnes dont nous gérons l’environnement immédiat. » Quelle que soit l’avenue empruntée, quels que soient le projet et son envergure, Annie Lemieux, en collaboration avec ses frères et ses partenaires d’affaires, aime relever des défis. Depuis 15 ans, c’est à elle que revient la tâche d’assurer le développement et les partenariats du Groupe LSR et de voir à l’émergence de LSR Santé.

PR I NT EM PS 2010 Premières en affaires 11

P R E M I È R E S E N A F FA I R E S

Le portefeuille de l’entreprise est mixte : c’est celui d’un constructeur, d’un propriétaire d’immeubles et d’un gestionnaire d’immeubles locatifs.


OPINIONS

LA LUTTE AUX ESPACES VIDES ON NE FAIT PAS QUE CONSTRUIRE MONTRÉAL ; ON EST EN TRAIN DE LA RECONFIGURER ET D’ABOUTER SES DIFFÉRENTS QUARTIERS POUR EN FINIR AVEC LES ESPACES VIDES QUI LA DÉFIGURAIENT ET BRISAIENT SON TISSU URBAIN. IL FAUDRA BEAUCOUP DE SOUS ET D’AUDACE POUR QUE TOUS LES PROJETS À L’ÉTUDE SE RÉALISENT. PA R PI ERRE DU H A M EL

L’opération haute couture – ou haute soudure ? – ne fait que commencer.

Des projets à la tonne Montréal s’est embellie au cours des dernières années, mais elle a d’abord été rapiécée. Avec le Quartier international, on a raccommodé la fissure entre le centre-ville et le Vieux-Montréal, et l’aménagement du Quartier des spectacles est en train de faire la même chose entre l’est et l’ouest du centre-ville. Un peu plus au nord, le réaménagement du carrefour du Parc et des Pins a recollé le mont Royal au quartier central. L’opération haute couture – ou haute soudure ? – ne fait que commencer. Les projets les plus ambitieux des prochaines décennies, la démolition de l’autoroute Bonaventure et l’aménagement d’un nouveau quartier en lieu et place, ainsi que celui de Griffintown s’il est toujours en vie, veulent raccorder les berges du fleuve à la ville. L’aménagement d’un nouveau campus de l’Université de Montréal à Outremont liera davantage cet arrondissement à ceux de Rosemont–La Petite-Patrie et Villeray–SaintMichel–Parc-Extension ainsi qu’à Mont-Royal. Une montagne d’argent Hélas, ces grands chantiers coûteront très cher. Le projet de l’Université de Montréal devrait coûter 1,4 G$ et une subvention de 60 M$ vient d’être accordée dans le cadre des Chantiers Canada au Québec. On y établira d’ici 20 ans une vingtaine de départements et de facultés fréquentés par 10 000 étudiants. Le démantèlement des voies ferrées et la réhabilitation des sols devraient débuter cette année. On parle d’investissements de 6,4 G$ pour la transformation de l’autoroute Bonaventure en boulevard urbain et la construction d’édifices de bureaux, de commerces et de 2 000 résidences qui relieront la Cité du multimédia à l’est et Griffintown à l’ouest. La première phase des travaux semble acquise, entre les rues de la Commune et Notre-Dame, mais la réalisation des autres étapes restera un défi.

12 PRINT E MPS 2 0 1 0 Premières en affaires

Ce projet et celui de l’Université de Montréal dépendent en grande partie des fonds publics et je devine que les gouvernements seront beaucoup moins prodigues au cours des prochaines années afin de mettre de l’ordre dans les dépenses publiques. Pourra-t-on à la fois démolir l’échangeur Turcot, prolonger le métro, ressusciter le tramway, améliorer le transport ferroviaire régional, construire un nouveau quartier dans le sillon de l’autoroute Bonaventure et offrir un nouveau campus à l’U de M ? Tout cela est sans compter la construction des deux hôpitaux universitaires, dossier compliqué et constamment repoussé, ainsi que l’aménagement de Montréal Technopole lié à la construction du nouveau CHUM dans l’est du centre-ville.

Des projets immobiliers qui dépendent du marché La frugalité retrouvée des gouvernements ne sera pas le seul obstacle. Car si démolir une autoroute ou construire des pavillons universitaires est une chose, ériger des résidences et des immeubles commerciaux en est une autre. Dans ce dernier cas, c’est le marché et la conjoncture économique qui détermineront l’allocation des capitaux. Outre l’opposition de certains groupes, ce sont les conditions économiques qui ont rapetissé – sinon condamné – le projet de Devimco dans Griffintown. Or, si les projets abondent à Montréal, les économistes prévoient une croissance économique et démographique très modeste au cours des prochaines années. Les investisseurs miseront-ils sur un développement commercial dans le nouveau quartier Bonaventure ou seront-ils tentés par le développement qui prend forme autour de la gare intermodale que l’Agence métropolitaine de transport (« AMT ») compte ériger à la station LucienL’Allier, soit un vaste chantier qui pourrait atteindre 520 M$ ? Cadillac Fairview, qui a


Du côté des hôtels et du logement résidentiel Le marché n’a pas empêché un développement frénétique de l’offre hôtelière. Ceci a d’ailleurs nui au bilan des hôtels existants. Depuis le début de 2008, 1 500 nouvelles chambres d’hôtels sont disponibles sur l’île de Montréal. John Dunn de Tourisme Montréal en prévoit 700 autres cette année. Comme si cela n’était pas suffisant, on vient de donner le feu vert à la construction de deux tours de 32 étages à l’intersection Guy et Sherbrooke où le Waldorf Astoria compte offrir 225 chambres d’hôtels et 116 résidences aux étages supérieurs. Le projet de l’AMT prévoit aussi la construction d’un hôtel. Par contre, le projet gare-hôtel Viger, qui prévoyait la construction de 227 chambres, est présentement « sur la glace » et on parle « d’incubation » pour l’immeuble devant être construit au 1475, René-Lévesque Ouest, où devait également loger un hôtel. Le marché résidentiel est lui aussi en pleine effervescence et n’a pas souffert de la récession. Cela paraît dans la physionomie même du centre-ville. Si on n’y construit plus d’édifices de bureaux, les immeubles résidentiels, eux, poussent comme des champignons. Pensons aux deux tours du 1200, de Maisonneuve Ouest, ou aux 27 étages du Crystal de la Montagne, qui compte par ailleurs aussi des suites hôtelières. La vente de logements va bon train pour le Louis-Bohème, dont les deux tours de 28 et de 14 étages sont adossées au Quartier des spectacles, et pour le complexe de 33 étages du 1195, Université, en face de la Place Ville-Marie, pour ne nommer que ces projets. L’immobilier commercial au ralenti On est plus prudent du côté des locaux pour bureaux. Il a fallu combler les 600 000 pieds carrés laissés vacants par Bell au centre-ville lors de son déménagement à l’Île-des-Sœurs. Au moins six projets importants tentent leur chance sur le marché : trois près du Square Victoria et trois autres au centre-ville, dont celui du 900, de Maisonneuve Ouest, où il est question depuis quelques années d’ériger un immeuble de 28 étages. Tous ces projets sont à la recherche

ILLUSTRATION PHILIPPE BÉHA

acheté la gare Windsor, veut aussi développer le quadrilatère entre Saint-Antoine, Saint-Jacques, Peel et de la Montagne.

d’un nombre suffisant de locataires, condition première pour commencer les travaux. Hydro-Québec figure parmi les demandeurs d’espaces. La société d’État s’est laissée tenter par le développement du Quadrilatère SaintLaurent, qui est planifié par la Société de développement Angus, dans le cadre du Quartier des spectacles. C’est de ce côté que grues et « pépines » s’activent. On y investira 800 M$ au cours des prochaines années. On parle de la réfection du hall de la Place des Arts, de la construction de la nouvelle maison de l’Orchestre symphonique de Montréal, du Quadrilatère Saint-Laurent, du 2-22, Sainte-Catherine, et de la Maison du développement durable. Décidément, le nouveau visage de Montréal sera culturel.

PR I NT EM PS 2010 Premières en affaires 13


ÇA VOUS DIRAIT ?

PA R M A R G A R I TA L A FO N TA I N E PREMIÈRE VICE-PRÉSIDENTE, COLLIERS INTERNATIONAL (QUÉBEC) SPG LEPIGEON / STUDIOSPG.COM

PREMIÈRES EN IMMOBILIER

Votre logo au sommet d’un nouvel immeuble de bureaux,

LES ÉCHECS PASSÉS NE DOIVENT PAS PARALYSER LE DOMAINE DE LA CONSTRUCTION IMMOBILIÈRE. EN RESPECTANT CERTAINS PRINCIPES CLÉS, TOUT EST POSSIBLE. Que diriez-vous d’une tour de bureaux fraîchement construite pour y relocaliser votre entreprise ? Participer au projet de construction permet d’innover en matière d’efficacité énergétique, de planifier un maximum de confort et d’entreprendre une réorganisation des bureaux de manière à augmenter la productivité des employés. C’est aussi une excellente occasion de se renouveler et de remonter le moral des troupes. Un projet de relocalisation permet de repenser l’environnement de travail, de créer de nouvelles synergies entre les employés, d’améliorer les communications et d’offrir un environnement de travail plus sain. C’est aussi une belle façon d’afficher votre engagement à l’égard de la cause environnementale. Une nouvelle tour de bureaux, portant votre logo, témoigne de vos succès et de votre réussite. Il s’agit là d’un geste payant pour l’image d’une entreprise. Malgré tous ces avantages, peu d’entreprises font le saut sous prétexte qu’il s’agit d’une aventure risquée. Pourtant, Montréal arrive à un point de saturation : • Pour les immeubles de la catégorie AAA au centre-ville, les meilleurs et les plus modernes, le taux d’inoccupation est très bas.

14 PRINT E MPS 2 0 1 0 Premières en affaires

• Seulement deux espaces d’envergure sont actuellement offert sur le marché, un de 140 000 pi2 et un autre de 80 000 pi2, ce qui demeure relativement restreint. • Plusieurs des grands utilisateurs de locaux pour bureaux, comme les cabinets d’avocats, de comptables, les grandes multinationales ou encore les institutions financières, occupent au-delà de 100 000 pieds carrés et sont actuellement locataires des meilleures tours. • Les taux de loyer net actuels avoisinent les taux qu’exigerait le propriétaire d’un édifice nouvellement construit. Dans ce contexte de pénurie d’espace, comment expliquer qu’aucune entreprise ne se soit encore engagée comme locataire principale pour démarrer un nouveau projet de construction ? Peut-être en raison des risques financiers qui demeurent très élevés et des multiples projets qui ont échoué. En effet, on se souvient d’un certain nombre d’entreprises qui, gonflées par le succès, ont décidé de faire construire une tour afin de s’y loger et qui, malheureusement, ont par la suite éprouvé des difficultés financières. Si les exemples sont nombreux, on se rappelle encore, douloureusement, le récent échec immobilier de l’UQAM dans le cadre du défunt projet de l’îlot Voyageur.


Toute entreprise désireuse de s’impliquer dans la construction d’une nouvelle tour devrait retenir ces précieux conseils :

• Considérez vos besoins en immobilier comme un service nécessaire. • Ne tombez pas amoureux d’un projet ; gardez la tête bien froide. • Refusez de participer au risque financier du projet. • Assurez-vous que les risques financiers du projet sont raisonnables et gérables. Demandez à voir tous les pro-formats, et obtenez une explication claire des enjeux et des risques associés à chaque étape du cycle de vie du projet.

• Identifiez, le cas échéant, l’espace additionnel que vous devrez louer pour que le projet puisse voir le jour et pour que le projet soit financièrement rentable. • Assurez-vous de choisir un promoteur immobilier d’expérience. • Assurez-vous que le promoteur immobilier a obtenu le financement nécessaire tant pour couvrir les frais à court terme qu’à long terme. • Assurez-vous que le promoteur immobilier peut survivre à un ralentissement économique. • Choisissez un emplacement géographique qui saura attirer d’autres entreprises locataires afin d’assurer le succès de votre projet. Cette précaution vous permettra de disposer de vos locaux excédentaires via le marché de la sous-location ou autrement. • Choisissez un projet selon le profil des entreprises qui utiliseront vos locaux. Un cabinet d’avocats ou un siège social, par exemple, n’a pas le même profil d’utilisateur qu’une firme d’ingénierie ou qu’un bureau régional. Assurez-vous également que le design du projet correspond à votre profil d’utilisateur.

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PREMIÈRES EN IMMOBILIER

Or, il existe une façon de contourner – ou de minimiser, du moins – les risques liés à un tel projet. Trop souvent, des entreprises, pour qui l’immobilier n’est pas la raison d’être, décident d’investir dans un projet immobilier. Parce que ces entreprises ont eu beaucoup de succès dans d’autres domaines d’affaires, elles croient pouvoir remporter le même succès en immobilier commercial.


PREMIÈRES EN IMMOBILIER

• Le loyer n’est qu’un élément parmi tant d’autres et doit être bien compris. Les frais d’exploitation et les taxes foncières représenteront un coût considérable. Puisque l’immeuble n’existe pas encore, il est important de bien tenir compte des évaluations afin de prendre une décision financière gagnante. • Souvenez-vous que vous avez un avantage de taille ; sans votre engagement, le bailleur n’a aucun espoir d’aller de l’avant avec son projet immobilier. Négociez en étant conscient que vous êtes en position de force. Par ailleurs, une entreprise devrait aussi se poser certaines questions afin d’être assurée que le projet répond à ses besoins : • Votre entreprise connaît-elle un cycle de croissance ? Le projet vous permettra-t-il de composer avec un cycle économique incertain ? • Quel est l’effet de ce projet sur vos résultats financiers à court et à long terme ? • Le projet répond-il à vos besoins d’expansion ou pourrait-il être adapté à un besoin moindre en matière d’espace, le cas échéant ?

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• Souvenez-vous que le projet doit être attrayant pour d’autres utilisateurs comme vous. Sont-ils assez nombreux pour remplir l’immeuble projeté ? Êtes-vous à l’aise avec l’idée que vos compétiteurs ou d’autres entreprises évoluant dans la même industrie que vous soient vos voisins immédiats ? Certes, le meilleur conseil demeure celui de consulter un spécialiste d’expérience dans ce domaine. Le développement immobilier d’entreprises ou institutionnel comporte beaucoup de risques et devrait être laissé aux professionnels. Il s’agit là d’un métier complexe qui ne s’improvise pas. Plusieurs données entrent en ligne de compte et doivent être considérées au moment opportun. En respectant cette règle d’or, en ayant en tête les conseils susmentionnés et en vous posant les bonnes questions, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour récolter les fruits de vos efforts !


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SEVERAL FACTORS NEED TO BE CONSIDERED WHEN DECIDING WHETHER TO RENOVATE OR RELOCATE. THE DECISION CAN HAVE A SIGNIFICANT AND LONG-TERM IMPACT ON YOUR BUSINESS. HERE ARE TEN REASONS WHY YOU SHOULD BE ASKING THE QUESTION: 1) FUTURE Where do you want to be in the next 5 to 10 years? Can renovating be limiting in terms of what can be done for the office in the future? 2) LEASE Receiving “incentives” from the current landlord can influence you to stay. A new lease contract with tenant fit-out cost over the duration of the lease can also be enticing. 3) LOCATION Does the physical location of the current building or the new building have special value? Is an ideal location, with good parking and good views? If you move, will your employees and clients follow? 4) SPACE/GROWTH Can future growth be accommodated? Square footage requirements today have changed following improvements in technology and ergonomic workstations, therefore restructuring and reorganizing an inefficient floor plan can be cost effective. 5) COST Is renovation less expensive than relocating to another facility? Renovation often takes more time as work may have to be done in phases and on weekends at premium labor rates if the space is occupied during business hours.

6) PRODUCTIVITY Renovations can be disruptive and may have a negative impact on productivity; it can be difficult for the business to maintain the same level of operations. Energy created from a new space however usually increases productivity. 7) IMAGE The appearance of your offices can be key to your overall success in retaining clients and attracting new ones. The younger generation of workers today are looking for appealing environments, so attracting them is as important as retaining them. 8) TECHNOLOGY Will renovation work be sufficient to correct long-standing problems in your infrastructure requirements? Are you equipped to integrate new technology into current operations? 9) ADA COMPLIANCE Businesses today must comply with ADA standards that include fully wheelchair accessible facilities and hallways. 10) SUSTAINABILITY Creating an environmentally-friendly, energyefficient office in compliance with Leed standards encourages staff to adopt green practices.

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PREMIÈRES EN IMMOBILIER

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De nos jours, tout gestionnaire consciencieux préfère engager des entrepreneurs qui favorisent la déconstruction plutôt que la simple démolition. Cependant, sachez que certaines restrictions peuvent s’appliquer en raison des modalités de la transaction immobilière qui ont été négociées entre le locateur et le locataire. Lorsqu’un locataire est responsable de ses propres améliorations locatives en échange d’une allocation, il penchera parfois pour la simple démolition qui peut s’avérer moins onéreuse. Quoique, en général, les locateurs aient un droit de regard sur les entrepreneurs choisis ainsi que les travaux effectués dans leurs édifices, ils ne réussissent pas toujours à convaincre leurs locataires d’opter pour la récupération, même si la plupart d’entre eux sont de plus en plus conscientisés à l’égard de la donne environnementale. De leur côté, les locateurs transigent davantage avec des entrepreneurs qui récupèrent le maximum de matériaux, que ce soit du filage électrique, des tuyaux, des boiseries, des tuiles de plafond ou des luminaires.

Lorsqu’un locataire de longue date renouvelle son bail et choisit de rénover complètement ses locaux, en plus d’acheter du nouveau mobilier, le locateur encouragera son locataire à transiger avec un entrepreneur qui l’aidera à se départir de son mobilier existant par le biais d’une entreprise de récupération de mobilier. Ces meubles sont souvent de bonne qualité, mais ne cadrent pas nécessairement dans le nouvel environnement de tendance minimaliste qui est la norme depuis quelques années. Cependant, ils feront très bien l’affaire d’une jeune entreprise. Les designers et les architectes doivent aussi contribuer aux efforts déployés par les propriétaires d’immeubles en présentant à leurs clients des projets de rénovation qui intègrent une partie des aménagements existants. Au moment d’aménager des bureaux ou des locaux commerciaux, l’occasion est donc bonne pour encourager la récupération. En bout de ligne, tous peuvent y trouver leur compte.

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PREMIÈRES EN IMMOBILIER

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PREMIÈRES EN IMMOBILIER

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Interestingly, my Christmas holiday prepared me well to write this article. I spent one week in a high-rise condo on the beach and another in a charming low-rise sea-side resort. We can easily draw comparisons between vacation spots and the high-rise versus the low-rise of office interiors right here in the city. In a high-rise, the views are spectacular, even though one building is but metres away from the next. With it comes a sense of accomplishment and empowerment. Almost like climbing to the top of a mountain and discovering a vista that takes your breath away. The ‘class’ or category

Montréal New York Newark Richmond Scottsdale

of the building and the floor the company is located on can certainly symbolize the level of success and stability of a business as well as its reputation. The interior’s statement and image, however, are limited. Landlords set standards that establish the building’s protocols. The architecture is the guideline and corporate interior designers must explore every possible inherent feature to benefit the company. High-rise buildings offer the full array of services, convenience and security and most are very well maintained. In today’s market, high-rise buildings are most often owned and managed by large pension funds. The majority of tenants are law firms, accounting firms, banks and other related services. Oxford Properties and SITQ for example, are two well-respected high-rise property owners that have a good understanding of the high-level of services required by their tenants.

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Lequel offre le meilleur rendement ? Depuis les années 1960, le centre-ville de Montréal a assisté à la construction de plusieurs tours de bureaux, alors que les immeubles de moins de 10 étages ont été délaissés. Or, en matière d’investissement, les petits immeubles, une fois rénovés, offrent un excellent rendement. Pour les grandes tours, les taux de loyer net* sont au même niveau, ou même plus bas, qu’il y a 20 ans, tandis que les prix d’achat ont augmenté de façon considérable. Par contre, pour ce qui est des immeubles plus petits, le local qui se louait entre 6 $ et 8 $ net* le pied carré il y a 5 ans se loue aujourd’hui entre 10 $ et 14 $ net le pied carré. * Le loyer net fait référence à la tranche du loyer qui revient au propriétaire pour payer la dette ou fait référence à son profit sur la propriété.

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The low-rise offers charm. Architecturally, it may be the charm of a late 19th century greystone. It has the potential to be cosier and more inviting, and it accentuates people and their surroundings. Closer to the ground, it is more urban in context. The corporate interior designers can unleash their creativity and respond to the company’s new branding, image and culture. The possibilities are greater, its versatility more pronounced. Perhaps one can say the interior becomes more important in a low-rise than its exterior. The exterior requires ingenuity, with the addition of gardens, terraces, urban art and friendly cafes. Renowned building owner,


PREMIÈRES EN IMMOBILIER

IMMOBILIER COMMERCIAL : entre le centre-ville et la banlieue, mon cœur balance PA R FA B I E N N E V I N E T

DES BUREAUX MODERNES, À PROXIMITÉ D’UN GRAND PARC DE STATIONNEMENT GRATUIT, POUR UN LOYER RAISONNABLE : C’EST CE QUE PROPOSE LA BANLIEUE AUX ENTREPRISES EN PLEINE CROISSANCE.

ENTRETIEN AVEC

A N N E- M A R I E D U B O I S VICE-PRÉSIDENTE, LOCATION FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER COMINAR Autrefois qualifiée de « dortoir », la banlieue a bien changé au cours de la dernière décennie et s’impose de plus en plus comme une option viable par rapport au centre-ville, devenu hors de prix pour plusieurs. « Le loyer est la deuxième dépense la plus importante d’une entreprise après sa maind’œuvre », précise Anne-Marie Dubois, viceprésidente, Location pour le Fonds de placement immobilier Cominar, propriétaire immobilier le plus important du Québec. Pas surprenant que la banlieue, avec ses loyers plus bas, séduise un nombre grandissant d’entrepreneurs ! Ce n’est pas un mythe : le loyer d’un bureau au centreville de Montréal est en moyenne 50 % plus élevé qu’en périphérie ; ce taux grimpe à 76 % dans le quartier des affaires. En raison de l’annonce d’une hausse des taxes municipales et de la nouvelle taxe sur les stationnements du centre-ville de Montréal, la tendance n’est 22 PRINT E MPS 2 0 1 0 Premières en affaires

pas près de s’inverser. « Je crois que les gens vont y penser à deux fois avant de prendre de la croissance en ville », évalue Mme Dubois, qui compte près de 25 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier. La récente crise économique n’a d’ailleurs pas épargné ce secteur et les conséquences sont particulièrement visibles au centre-ville de Montréal. Le taux d’inoccupation des immeubles de bureaux y a grimpé d’environ 3 %, alors qu’il est demeuré stable en périphérie. « Seules les banlieues ont connu la construction de nouvelles tours ces dernières années alors que ce n’est pas demain la veille qu’on verra une pelle mécanique au centre-ville ! », de constater Mme Dubois. Pour qui la banlieue ? La migration vers la banlieue n’est cependant pas une solution optimale pour toutes les entreprises. Plusieurs critères doivent être pris en compte dans le calcul, notamment le type d’industrie, sa taille, ainsi que la proximité de sa clientèle. Exit la banlieue pour le secteur financier ou les grands cabinets d’avocats, par exemple. Anne-Marie Dubois note toutefois qu’un nombre grandissant de ces entreprises ouvrent des bureaux secondaires en banlieue pour y développer de nouveaux marchés. « Une tendance qui risque de se confirmer au cours des prochaines années, estime-t-elle. Les bureaux secondaires risquent de prendre davantage d’expansion que les bureaux principaux. » Le développement du réseau de transport en commun, dont le métro de Laval, s’ajoute à l’incitatif financier. « Il peut y avoir aussi une volonté de l’entreprise de se rapprocher du


CENTRE-VILLE BANLIEUE

2008

2009

5,7 %

8,7 %

12,9 % 12,9 %

PRIX DES LOYERS POUR LA RÉGION MÉTROPOLITAINE CENTRE-VILLE

BANLIEUE

38,88 22,05 $/pi2

Source : CBRE

Source : CBRE

milieu de vie de ses employés », estime Mme Dubois. Compte tenu du départ à la retraite des baby-boomers, la main-d’œuvre sera bientôt composée principalement des générations X et Y : « Le travail n’est plus la seule priorité ; ces nouvelles générations recherchent davantage un équilibre entre le travail et la famille. » Certaines entreprises préféreront malgré tout le centre-ville. Les centres d’affaires, par exemple, n’auraient pas le même attrait ni la même importance en banlieue, remarque Anne-Marie Dubois. Les compagnies de nouveaux médias et de jeux vidéo optent aussi en majorité pour le cœur de la métropole en raison des subventions liées à la création d’emplois à Montréal et à cause du profil des employés, des jeunes et des artistes, qu’elles embauchent et qui habitent principalement le Plateau Mont-Royal.

La ruée vers le Nord De toutes les villes de banlieue entourant Montréal, Laval est certainement celle qui jouit de la plus forte croissance. Depuis 12 ans, 818 nouvelles entreprises ont choisi de s’y établir, générant quelque 140 000 emplois. La Rive-Sud n’est pas à négliger avec son Complexe Dix30. On voit également se développer des villes plus éloignées comme Saint-Jérôme dans les Laurentides. Le développement de la périphérie ne mine en rien celui du centre-ville, mais offre plutôt de nouveaux horizons à certaines industries. Grâce à l’évolution des modèles d’affaires, les entreprises ne sont plus captives du centreville et peuvent espérer une croissance hors des sentiers battus !

$/pi2

« LE LOYER EST LA DEUXIÈME DÉPENSE LA PLUS IMPORTANTE D’UNE ENTREPRISE APRÈS SA MAIN-D’ŒUVRE » –Anne-Marie Dubois

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PREMIÈRES EN IMMOBILIER

TAUX D’INOCCUPATION POUR LA RÉGION MÉTROPOLITAINE


Renée Daoust

ARCHITECTE ET DESIGNER URBAIN ASSOCIÉE PRINCIPALE , DAOUST LESTAGE INC.

Passionnée

d’architecture

CETTE ARCHITECTE EST À L’IMAGE DE SES PROJETS : SIMPLE, SOBRE ET RÉSOLUMENT CONTEMPORAINE.

PA R M I C H È L E B O I S V E R T PHOTOS : SPG LEPIGEON / STUDIOSPG.COM 24 PRINT E MPS 2 0 1 0 Premières en affaires


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RENÉE DAOUST

E

lle est derrière un nombre important de projets architecturaux marquants, surtout à Montréal, mais aussi à Québec et à Toronto. Le Quartier international de Montréal, le Centre CDP Capital, le Quartier des spectacles, le Belvédère du Vieux-Port de Montréal, la Maison du Jazz, le Centre d’excellence de l’Université York, le réaménagement de la rue Gould à Toronto, voilà quelques-uns des mandats confiés à Renée Daoust et son équipe. La liste est impressionnante. Le nombre de prix récoltés pour les projets conçus par cette architecte montréalaise de 48 ans et son équipe l’est tout autant. Curieusement, Renée Daoust semble presque mal à l’aise lorsqu’on souligne ses succès. Tous les gens qui la connaissent vous le diront, Renée Daoust est modeste. Sans doute trop, ajouteront ses amis. Lorsqu’on lui demande, par exemple, si elle éprouve une certaine fierté lorsqu’elle traverse un des lieux qu’elle a réalisés, Renée Daoust paraît étonnée de la question. « Je ne pense pas de cette façon, répond-elle. Ce qui me fait plaisir, c’est de voir vivre les endroits que j’ai conçus. C’est lorsque, par exemple, je vois des gens au Centre CDP Capital et que ces gens me disent que c’est un endroit où ils se sentent bien. C’est ça qui me motive, beaucoup plus que la fierté. » Si on ne permettait qu’un mot pour décrire Renée Daoust, il faudrait choisir le mot « intense ». Cette femme toute menue est une passionnée d’architecture. Il faut voir comme elle s’anime lorsqu’elle explique ses projets. Son regard s’allume, ses mains délimitent les espaces qu’elle décrit. Elle ponctue ses phrases de hochements de tête, ce qui l’oblige assez souvent à se replacer les cheveux derrière les oreilles. À l’exception d’une ligne de crayon khôl soulignant son regard, Renée Daoust ne porte pas de maquillage.

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Ses cheveux sont droits, sans artifice. L’architecte est à l’image de ses projets : simple, sobre et résolument contemporaine. De l’urbain à l’objet « Je suis le mouton noir de la famille », dit-elle quand on veut savoir d’où lui est venu son goût pour l’architecture. Mouton noir, car chez elle tout le monde a un lien avec les sciences de la santé. Elle est née d’un père médecin et d’une mère infirmière. L’une de ses sœurs est aussi médecin, alors que l’autre est comptable, mais a épousé un médecin. Son attrait pour l’architecture lui est venu d’un de ses oncles. Il avait confié à un architecte la construction de son chalet à Saint-Anicet : « Pour moi, il n’y avait rien de pareil. Je trouvais ça incroyable, le rapport avec l’espace. C’était à la fois intrigant, confortable, empreint de créativité. C’était un monde qui se révélait à moi. J’ai toujours voulu faire ça. » Après des études en sciences au cégep, elle s’inscrit en architecture à l’Université de Montréal. Son choix de carrière est tellement clair qu’elle n’a pas de deuxième choix. Ce sont des amis qui lui suggèrent d’avoir une autre option, au cas où la faculté d’architecture lui refuserait son accès : « Un des amis de mon père était optométriste, j’ai donc choisi l’optométrie pour la forme, mais j’aurais été désespérée si l’architecture n’avait pas voulu de moi. » Une fois son diplôme d’architecte obtenu, Renée Daoust décide de poursuivre des études en urbanisme au niveau de la maîtrise : « L’urbanisme me permettait d’aller chercher des outils de compréhension de la ville, c’était une vision élargie. L’urbanisme est un complément intéressant à l’architecture. » Mieux comprendre la ville, son tissu urbain, comment elle est habitée, ce sont là les éléments sur lesquels se base l’agence fondée en 1988 par Renée Daoust et son associé Réal Lestage.


RENÉE DAOUST

« NOS INTERVENTIONS SERVENT À RAMENER FINALEMENT UN MILIEU URBAIN DE QUALITÉ, RETROUVER LA PLACE DU PIÉTON, FAIRE EN SORTE QU’ON FAVORISE LE TRANSPORT EN COMMUN. »

L’agence Daoust Lestage compte aujourd’hui 23 personnes. Son slogan : de l’urbain à l’objet. « Il y a toute une série d’interventions dans une ville, nous on appelle ça des couches. » Les nombreux voyages effectués par Renée Daoust et son partenaire nourrissent leur imaginaire et leur donnent des points de référence importants : « En Asie, les tissus urbains sont multifonctionnels. Il n’y a pas de séparation entre les quartiers résidentiels et les quartiers commerciaux. C’est mélangé, c’est très culturel. En Europe, on voit souvent les commerces au rezde-chaussée et du résidentiel à l’étage, ce qui permet aux villes de vivre 24 heures sur 24 et pas juste en fonction des heures d’ouverture des commerces. En Amérique du Nord, il y a une forme de ségrégation. Il y a des environnements qui sont moins fréquentés après les heures de bureau. » Par ses interventions, l’agence Daoust Lestage essaie d’introduire dans des villes comme Montréal un tissu urbain où il y a de la vie tout le temps. « C’est un mouvement, explique Renée Daoust, qui arrive après coup pour corriger

certaines erreurs du passé. Dans les années 1970, poursuit-elle, on a charcuté les villes pour créer des autoroutes. Tout était fonction de la voiture. On a hypothéqué de façon importante l’espace urbain. Nos interventions servent à ramener finalement un milieu urbain de qualité, retrouver la place du piéton, faire en sorte qu’on favorise le transport en commun. » Le Quartier international de Montréal En 1988, lorsque Renée Daoust et Réal Lestage fondent leur agence, l’économie nord-américaine vacille. Le krach boursier de 1987 a fait des ravages. La récession frappe au début des années 1990. Les architectes sont en manque de projets. « La période a été difficile, se rappelle Renée Daoust, on a dû créer notre propre job. Une chance, on avait des amis qui se construisaient des maisons, on a fait des travaux pour eux. On en a également profité pour développer l’expertise du design urbain. On a fait pas mal d’études pour développer l’approche Daoust Lestage. Notre but était d’être prêt lorsque l’économie allait redécoller. »

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RENÉE DAOUST

« ... EN INVESTISSANT ADÉQUATEMENT DANS LA CULTURE PERMANENTE, ON CRÉERAIT UNE VILLE TOURISTIQUE DE PREMIER PLAN, CE QUI ENTRAÎNERAIT DES RETOMBÉES ÉCONOMIQUES IMPORTANTES. »

L’association de Daoust Lestage avec Paul Gauthier et Gilles Guité de Québec permet aux deux jeunes architectes de profiter de l’expertise de leurs partenaires et de leur réseau de contacts. En revanche, Renée Daoust et Réal Lestage apportent une vision plus contemporaine de l’architecture et du design urbain qui complète l’offre de Gauthier Guité. « Tout le monde y trouvait son compte », souligne Renée Daoust. L’agence Gauthier Guité Daoust Lestage se voit confier de très beaux projets. Parmi ceuxci, le Casino du Lac-Leamy à Hull, le Centre de tennis Jarry, l’Esplanade du Parlement à Québec et le Centre des sciences de Montréal. En 1997, l’économie traverse une autre période creuse. Les projets se font plus rares et l’agence Daoust Lestage doit une fois de plus se redéfinir et provoquer les événements : « On a développé un plan d’ensemble pour le Quartier international de notre propre chef parce qu’on venait d’annoncer l’agrandissement du Palais des Congrès de Montréal. Pour nous, ça ne faisait pas de sens de faire ce palais-là dans un environnement aussi déstructuré. » Renée Daoust et son partenaire étudient soigneusement les principaux acteurs du Quartier afin de savoir à qui ils doivent vendre leur idée. La Caisse de dépôt et placement du

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Québec s’avère le plus important propriétaire immobilier du secteur : « On est allé voir la Caisse de dépôt pour lui demander de s’impliquer. On lui a fait valoir que si le Quartier prenait de la valeur, ses édifices en prendraient aussi. » The rest is history, comme diraient les Chinois... Non seulement la Caisse de dépôt embarque dans le projet, mais elle décide d’y inclure la construction d’un nouveau siège social : « On a commencé la planification du Quartier international de Montréal en 1997. En 2000, les travaux s’amorçaient pour se terminer en 2004. Ça été un travail d’équipe fantastique. » Un travail d’équipe fantastique, certes, mais qui s’est terminé dans la controverse pour le Centre CDP Capital. En pleine campagne électorale, les dépassements de coûts de construction de l’édifice de la Caisse de dépôt font les manchettes. Renée Daoust insiste pour dire que cette controverse n’avait pas lieu d’être : « On comparaît des pommes avec des oranges. C’est-à-dire qu’on comparaît les coûts initiaux prévus pour la construction avec les coûts finaux qui comprenaient aussi tout ce qu’on appelle les « soft costs », ce qui comprend les avocats, les comptables, bref des coûts qui vont bien au-delà de la seule construction. » Renée Daoust décrit cette pénible expérience comme une leçon de vie : « Le projet est devenu un


RENÉE DAOUST

emblème politique. Ce qui a été écrit sur la Caisse de dépôt n’était pas vrai, mais nous n’avions pas le droit de nous défendre. C’est là que j’ai compris l’importance des communications. » De toute évidence, l’architecte a encore cet épisode coincé dans la gorge. La pilule est difficile à avaler : « C’est devenu un otage politique. Alors qu’ici on nageait en pleine polémique, le projet était publié en Europe, en Allemagne et récoltait les honneurs un peu partout dans le monde parce que c’était un projet très d’avant-garde. Personne ne se rend compte de l’exploit que ça a représenté. On a commencé à dessiner la Caisse de dépôt en 2000 et en 2004, tout le monde était déménagé ! » Un ministère de l’architecture Renée Daoust est sur une lancée. L’architecte s’enflamme lorsqu’on aborde l’importance accordée à l’architecture au Québec, le parent pauvre de la culture selon elle : « Quand on va en voyage, on va visiter des places publiques et les plus beaux bâtiments. C’est le cas à Paris, Barcelone, New York, parce qu’ils ont investi dans des projets de qualité. Au Québec, on ne comprend pas ça. Je vais faire de la polémique là, mais on ne fait pas une maison pour l’Orchestre symphonique en PPP. Ce n’est pas le bon choix, ce n’est pas la bonne façon de mettre en œuvre un projet institutionnel qui devra perdurer dans le temps. On n’a pas souvent l’opportunité de faire ça, il faut donc construire de tels édifices avec les budgets adéquats. » Sans presque reprendre son souffle, Renée Daoust y va d’une autre charge, déplorant cette fois la vision à trop court terme de nos gouvernements : « Au Québec, pour un projet public, on veut que ça ne coûte pas cher. Ce qu’on ne pense pas, c’est qu’à long terme ce

sont des projets qui coûtent très cher, car on n’a pas choisi les bons matériaux et on n’a pas investi dans la qualité. Il faudra donc réparer et ça demandera beaucoup d’entretien. Prenez l’exemple de l’Institut de l’hôtellerie à Montréal. Moins de 30 ans après sa construction, il a fallu le rénover. Ce n’est pas ce que j’appelle du développement durable. Pourtant, en investissant adéquatement dans la culture permanente, on créerait une ville touristique de premier plan, ce qui entraînerait des retombées économiques importantes. » Renée Daoust réalise avec une certaine amertume que sa passion pour l’architecture ne trouve pas d’écho dans la population en général. Elle reconnaît cependant que les architectes sont en partie responsables de cette méconnaissance du public pour leurs réalisations : « Il y a tout un processus d’éducation à faire. C’est peut-être notre faute à nous les architectes. Nous n’avons pas trouvé le bon angle pour intéresser les gens. Il faut se batailler. Il ne faut jamais lâcher, on utilise les tribunes qu’on a. » Parlant de tribune, Renée Daoust a profité de celle qui se présentait à elle pour pousser un projet qui lui tient à cœur : « Il faudrait qu’on reconnaisse l’architecture par la création d’un ministère de l’Architecture et du Design. Québec deviendrait le chef de file en la matière, car ça n’existe pas ailleurs. Ce serait fantastique. » Le message est lancé.

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PREMIÈRES EN ENTREVUE

Renée Daoust s’est prêtée au jeu de l’entrevue menée par Michèle Boisvert sous le regard attentif des amis de Premières en affaires.

Une rencontre chaleureuse !

Cette année encore, les amis de Premières en affaires se sont retrouvés pour assister à l’entrevue qu’accordait Renée Daoust, associée principale de Daoust Lestage, à Michèle Boisvert de La Presse Affaires. Une soirée sous le signe de l’architecture, du design et de l’immobilier commercial où tout le gratin montréalais était présent ! PHOTOS : LEPIGEON / STUDIOSPG.COM

Stéphanie Leblanc, présidente du comité consultatif, Premières en affaires, et associée déléguée, groupe Transactions, PricewaterhouseCoopers LLP/s.r.l./s.e.n.c.r.l.

Louise Addison de Knoll North America Corp., Dre Geneviève Blackburn et Madeleine Rouleau de Valeurs mobilières Desjardins

Julie Savail et Michelle Davignon de Magil Laurentienne accompagnées de Claire Bélanger de Lunetterie New Look inc.

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Kateri Normandeau de Genivar et Meryam Smyres, Le Groupe Pages Jaunes

Me Stéphanie Beauregard et Me Anne Drost de chez Fasken Martineau


Guy Brault, vice-président, Location mondiale, SITQ, a présenté les Incontournables à titre de commanditaire.

Véronique St-Germain, directrice du marketing chez Fraser Milner Casgrain, accompagnée de Me Mylany David, une de nos Incontournables, associée chez Fraser Milner Casgrain

Nathalie Demers et Nancy Desaulniers de Valeurs mobilières Desjardins

Me Katia Opalka de chez Blakes accompagnée de Me Dominique Duchesne et Me François Vaqué de Davies Ward Phillips & Vineberg

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PREMIÈRES EN IMMOBILIER

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IS MONTRÉAL A GOOD INVESTMENT OPPORTUNITY 4 QUESTIONS TO SABINE KRAUT FROM WAFRA

Sabine Kraut is a Vice-President in the Real Estate Division of Wafra Investment Advisory Group. Since joining Wafra in 2003, Ms. Kraut has participated in real estate acquisitions totalling over $500 million. Wafra Real Estate Division invests in the North American market and has over $400 million in equity under management, representing interests in real estate assets exceeding $1.4 billion.

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How is Montréal different as a city to invest in than other North American or European cities? In your search for properties worldwide, what makes Montréal an attractive city?

We perceive the Montréal real estate market as one that is established and less cyclical when compared to many of its international peer cities. While Montréal has not been experiencing recent oversupply issues as many others have (e.g. Calgary or Toronto), it has been feeling the effects of the economic recession, without doubt. However, it seems Montréal has been impacted less severely than many other cities we invest in globally. Looking forward, it is important for us and our clients to be invested in cities that are equipped to meet the challenges in the economy and adjust to them quickly so that a recession is shorter lived. We believe Montréal possesses these qualities and are hopeful that our perception will serve us right.

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I am unable to speak for other investors, but the most commonly cited reasons for leaving is that they have been battling with redemption issues, balancing their current over- allocations in real estate (denominator effect), and dealing with various other internal issues tied to the financial crisis. Other foreign investors left most recently because they were unable to meet the inflated real estate prices that property values in many Canadian cities, including Montréal, experienced in the years leading to the recession. Yet other investors had problems sourcing debt to finance their deals. While a combination of high asset prices and tight lending conditions have kept us on the sidelines during the past 18 months, our investors continue to be interested in increasing their presence in Montréal in the future.

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Do you see Montréal as a growth opportunity in the coming years or do you think it has reached a plateau?

While Montréal has not been feeling effects of the downturn in the economy the way many other major North American real estate investment markets, Montréal’s finance and manufacturing sectors have not gone unharmed. Given the current real estate and economic conditions, we see clear signs that the market has come off its peaks and that there is potential for values to decline further. As it is difficult to tell how long this global economic downturn will last and how deeply it will impact Montréal, we remain cautious in our outlook with regards to office, retail and industrial investment opportunities. Because our investment objective is rather conservative, we continue to look for defensive assets in good locations that provide stable cash-flows and that will compliment and diversify our current Canadian portfolio rather than tapping opportunistic investment opportunities (e.g. developments, investments in vacant industrial buildings, etc.). We know that such stabilized investments are hard to come by in Montréal as they have been able to sustain values and attract strong investor interest. However, we hope that the right opportunity will arise and we look forward to deploying more capital here as we bid for properties that we find compelling enough in this environment.

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Many foreign investors have left Montréal during this past financial crisis, why?


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Do you think this is a good time to dispose of your Montréal properties? In general, our disposition strategy for Montréal as for other Canadian assets in our portfolio is contingent upon many factors. Aside from the local Montréal market conditions and dynamics, we consider a combination of criteria such as our overall Canadian fund return objectives, its projected investment period, our investor’s specific sale considerations and our joint venture partners’ motivation to sell or hold. Concerning Montréal specifically, it is hard to judge whether it’s a good time to sell because there has been a lack of asset trading in the past 18 months which makes it difficult for us to form an opinion. However, while off their all-time highs, values of good assets in prime locations that changed hands most recently have attracted strong investor interest and consequently continued to trade at high prices. This fact speaks for the continued desirability of Montréal as an investment market in the national and international real estate arena. As for potential disposition opportunities, we are always open to considering on and off market proposals.

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le réseau des femmes en immobilier commercial

SA MISSION : PROMOUVOIR LEUR SUCCÈS PA R M I CH ÈLE BOU T ET PRÉSIDENTE SORTANTE DE CREW PREMIÈRE VICE-PRÉSIDENTE, CB RICHARD ELLIS

Réseau nord-américain des femmes qui œuvrent dans le domaine de l’immobilier commercial, CREW (Commercial Real Estate Women) comprend 71 sections et plus de 8 000 membres. Le chapitre de CREW Montréal a comme mission de promouvoir le succès des femmes en immobilier commercial. CREW permet à ses membres de s’entraider dans leur carrière et de transiger ensemble dans un climat de confiance. CREW Montréal offre des événements de formation et de réseautage. Au moyen de différentes voies de communication, CREW Montréal fait la promotion de ses membres au sein de l’industrie immobilière et parmi la communauté d’affaires. Cette promotion les encourage à devenir des leaders dans la communauté et facilite, du même coup, leur parcours.

Pour celles qui s’impliquent davantage dans des comités ou au sein du conseil d’administration, CREW leur permet de s’initier à la gouvernance et à prendre des décisions dans un climat amical. Cette implication leur insuffle de la confiance tout en leur permettant de créer de bonnes occasions d’affaires. Mon mandat de présidente du chapitre de CREW Montréal m’a permis d’apprendre à diriger une équipe, à travailler avec des femmes remarquables aux personnalités et expériences différentes, à gérer des échéances et à orienter différents thèmes abordés lors des réunions. J’ai dû personnellement sortir de ma zone de confort et exécuter des tâches qui m’ont fait grandir. Je crois sincèrement que mon engagement au sein de CREW Montréal me sera des plus bénéfiques. J’encourage donc toutes les femmes du milieu de l’immobilier commercial, qui souhaitent se démarquer des autres, vivre une expérience hors du commun et réussir, à joindre les rangs de CREW !

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PREMIÈRES EN IMMOBILIER

CREW :


LES INCONTOURNABLES D E P R E M I È R E S E N A F FA I R E S PRÉSENTÉES PAR


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ELLES ENVISAGENT NOTRE AVENIR EN TROIS DIMENSIONS ET RÉALISENT DES PROUESSES QUANT À NOTRE ENVIRONNEMENT DE TRAVAIL. BÂTISSEUSES ENTHOUSIASTES, ELLES FAÇONNENT LE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE DE NOS VILLES GRÂCE À LEUR VISION UNIQUE. VOICI CES INCONTOURNABLES QUE VOUS VOUDREZ ABSOLUMENT CONNAÎTRE.

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Me DANIELLE LAVOIE VICE-PRÉSIDENTE, SERVICE AUX CLIENTS SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ARCTURUS La nouvelle présidente de CREW Montréal, Me Danielle Lavoie, est convaincue que les femmes sauront percer de plus en plus le monde de l’immobilier commercial. Elle cite en exemple le nombre toujours plus élevé de pairs qui occupent des postes décisionnels. Lorsque cette avocate de formation affirme que nous sommes sur la bonne voie, son sourire trahit un positivisme, mêlé d’une bonne dose de réalisme, qui nous la fait croire sur parole ! Lorsqu’on demande à cette femme volontaire le secret de sa réussite, elle mentionne le travail d’équipe, mais souligne aussi qu’il faut travailler fort pour maintenir l’équilibre entre la vie professionnelle et la vie personnelle : « Il faut apprendre à jongler avec les différentes responsabilités et les mandats variés qui nous sont confiés. »


DIRECTRICE, FINANCEMENT INSTITUTIONNEL CANADA, DESJARDINS GESTION D’ACTIFS Née en Angleterre, Alison K. Chave est arrivée au Québec à l’âge de 21 ans. Cette femme décidée, bachelière en littérature, est devenue évaluatrice agréée et n’a plus jamais songé à sortir du milieu de l’immobilier. Mme Chave voit grand et désire par-dessus tout produire un effet de levier sur les gens qui l’entourent : « Si tout le monde peut exceller, cela me fait encore plus plaisir si j’y suis pour quelque chose ! » Celle qui décrit ses valeurs comme étant profondément humaines et qui chérit le partage, travaille tous les jours à atteindre l’excellence et à valoriser son travail sans perdre le précieux équilibre qu’elle a atteint au fil des années.

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ALISON K. CHAVE


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Me LISE ROCHETTE ASSOCIÉE, FASKEN MARTINEAU Cette passionnée du droit et de l’immobilier travaille depuis le début de sa carrière dans ce qu’elle décrit comme étant une profession qui lui permet de se projeter dans l’avenir. À cet effet, Me Lise Rochette ne manque pas de vision. Elle a d’abord obtenu un baccalauréat et une maîtrise en littérature avant de faire son droit. Ce parcours lui permet de voir loin et de définir les paramètres légaux qui aideront les équipes à avancer ensemble. Lorsqu’elle s’éloigne du travail et qu’elle retrouve son immense jardin, de nouvelles idées, de nouveaux projets surgissent de son esprit. Comme elle le résume si bien : « Le nombre d’heures que je passe au bureau est loin d’être un problème. Ce qu’il me faut, c’est que je fasse des activités qui me permettent de décrocher complètement… et de créer ! »


ASSOCIÉE DAVIES WARD PHILLIPS & VINEBERG Cette férue des transactions immobilières et des dossiers de fusion-acquisition est une femme qui allie expertise et compétences pour mener à bien les projets qu’elle amorce. Née en Italie et arrivée au Québec à l’âge de 4 ans, Me de Santis a d’abord entrepris un doctorat en biochimie avant de bifurquer vers le droit à l’Université McGill. Cette battante se réjouit de l’augmentation du nombre de femmes dans le monde des affaires et dans les universités. Néanmoins, étant mère de trois garçons, elle se préoccupe aussi de l’équilibre qui doit exister : « Il faut intégrer les femmes, leur permettre de dépasser leurs limites, mais aussi faire en sorte de garder un équilibre pour ne pas que le balancier exclut les hommes dans 20 ans. »

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Me RITA Lc DE SANTIS


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KAREN LAFLAMME VICE-PRÉSIDENTE PRINCIPALE, IMMOBILIER CAISSE DE DÉPÔT ET PLACEMENT DU QUÉBEC Née à Montréal, Karen Laflamme a, dans sa jeunesse, parcouru les quatre coins du Québec pour suivre son père, banquier. Ces fréquents déplacements lui ont permis de développer une capacité d’adaptation hors du commun qui lui sert encore aujourd’hui. Son poste de vice-présidente l’amène à chapeauter un des portefeuilles immobiliers les plus importants qui s’étend bien au-delà des frontières canadiennes : « La mondialisation des marchés entraîne des défis de gestion. Notre stratégie consiste à investir avec des partenaires étrangers, car c’est aussi grâce à eux que l’ont peut mieux acquérir l’expertise locale. » Cette fonceuse parle de détermination pour arriver à mener à bien toutes les facettes de sa vie. « Être déterminée et savoir se ressourcer, c’est essentiel », ajoute-t-elle avec un sourire en coin !


Me MYLANY DAVID La jeune femme débordante d’énergie et d’enthousiasme a été nommée associée 10 ans à peine après avoir été assermentée. Me Mylany David ne fait pas de compromis sur ce qu’elle désire et prend les moyens pour réaliser ses rêves ! Plus jeune, celle qui a appris le mandarin et étudié quelques mois en Chine ne savait pas exactement ce qu’elle voulait faire ; elle était cependant convaincue que son travail ne serait pas routinier. Aujourd’hui, elle est comblée : « Moi qui ne voulais pas de routine, je suis servie. Chaque jour m’apporte de nouveaux défis et j’adore travailler avec mon équipe pour mieux les relever. » Et parions qu’avec deux enfants, des projets de voyage en famille et des rêves professionnels plein la tête, Mylany David se renouvellera constamment !

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ASSOCIÉE, FRASER MILNER CASGRAIN


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MARIE-JOSÉE VAILLANCOURT VICE-PRÉSIDENTE, DÉVELOPPEMENT, GROUPE AXOR Après un baccalauréat en finance et une maîtrise en urbanisme, Marie-Josée Vaillancourt était toute désignée pour réussir dans le milieu du développement immobilier commercial. Ce qui la passionne dans son travail ? Mettre à profit ses connaissances en gestion, en finance et en urbanisme pour arriver à passer du rêve à la réalité. Faire converger les intérêts financiers, les contraintes techniques et les besoins du client, voilà ce qui l’allume ! La jeune femme concède que parfois le travail est très demandant, mais elle ajoute, du même souffle, que le bonheur qu’elle obtient en se dépassant et la joie qu’elle retire en travaillant avec des équipes créatives la comblent. Travaillante vous dites ?


VICE-PRÉSIDENTE, LOCATION NATIONALE PORTEFEUILLE DE L’EST DU CANADA CADILLAC FAIRVIEW Manon Parisien a commencé sa carrière en immobilier alors qu’elle faisait des études en traduction ! La jeune femme déterminée est entrée dans ce monde à temps partiel et depuis, elle n’a jamais arrêté de gravir les échelons. Aujourd’hui responsable de la location nationale pour le portefeuille de l’est du Canada, Mme Parisien considère qu’ « il ne faut pas voir le bout de l’aventure dès le début, il faut plutôt traverser chaque étape ». Celle qui ne regrette aucun moment de son parcours sait qu’elle a appris les rouages à force de travail. Néanmoins, elle ne cesse de relever des défis et elle demeure consciente qu’il est toujours possible de s’améliorer. Sa soupape ? La danse sportive de compétition qu’elle pratique avec son mari, son grand complice.

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MANON PARISIEN


PREMIÈRES EN IMMOBILIER

Les femmes en immobilier commercial :

des perles rares !

P A R M A R T I N E L E TA R T E L’an dernier, des 2 000 étudiants inscrits à la formation créditée du Collège de l’immobilier du Québec, 1 200 ont affirmé qu’ils avaient l’intention d’aller chercher leur permis de pratique pour devenir agent immobilier. Sur ces ENTRETIEN AVEC 1 200, 6 % ont indiqué vouloir se diriger vers l’immobilier commercial, et sur FRANCINE FORGET ces 72 étudiants, pas même le quart DIRECTRICE GÉNÉRALE était des femmes… Dans le domaine COLLÈGE DE L’IMMOBILIER de l’immobilier commercial, les femmes DU QUÉBEC FaskenMartineau_pub_PremiereENaffaire_fev2010-2:Layout 1 aux 2010-02-24 ne se bousculent guère portes !

Bien sûr, cette méthode de calcul n’a rien de scientifique et Francine Forget, directrice générale du Collège, en est bien consciente. « Ce sont des intentions, donc il se peut que les choses se passent différemment. De plus, ces statistiques concernent les gens qui suivent notre formation créditée, alors qu’une grande partie de notre clientèle possède déjà un diplôme d’enseignement supérieur et vient suivre chez nous seulement quelques cours avant d’aller passer l’examen de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec », explique-t-elle. D’autres femmes peuvent aussi travailler dans le domaine de l’immobilier commercial en étant par exemple avocates ou fiscalistes. Tout de même, les 08:51 Page 1 rares dans le domaine. femmes se font

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Un domaine, plusieurs boulots

L’immobilier commercial est encore peu connu de la population en général, ce qui ne favorise pas le recrutement. Au Collège de l’immobilier du Québec, on fonde beaucoup d’espoir sur la nouvelle loi sur le courtage immobilier, adoptée en 2008 et qui sera prochainement en vigueur. « La nouvelle loi différencie le courtage résidentiel, commercial et hypothécaire, ce qui signifie qu’il y aura des formations distinctes pour les trois champs de compétences. Nous pensons que cela fera mieux connaître la pratique et suscitera de l’intérêt, notamment auprès de la clientèle féminine », affirme Mme Forget. Membre de CREW Montréal qui fait la promotion du succès des femmes en immobilier commercial, le Collège est d’ailleurs en réflexion pour déterminer s’il offrira des bourses destinées à l’immobilier commercial et peut-être même, réservées à la clientèle féminine.

Mais pourquoi les femmes s’intéresseraient-elles à l’immobilier commercial ? « C’est une carrière de défis, répond Mme Forget. Il n’y a rien d’acquis dans l’immobilier commercial. Comme c’est un domaine de travailleurs autonomes, c’est très compétitif. Il faut être responsable, avoir le sens de l’initiative, avoir une excellente capacité de communiquer et faire preuve d’assurance. La profession est donc exigeante, mais elle donne aussi une grande flexibilité. Dans le quotidien, les tâches sont variées et on peut se diriger vers une sous-spécialité, comme les fonds d’investissement ou la location d’immeubles. De plus, les transactions sont réalisées par des équipes multidisciplinaires qui comprennent des spécialistes du droit, de la fiscalité, de l’environnement, etc. C’est donc un milieu de travail très stimulant. »

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Une loi attendue

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L’ASPECT ENVIRONNEMENTAL D’UNE TRANSACTION :

un incontournable en immobilier

LES QUESTIONS UESTIONS D’ORDRE ENVIRONNEMENTAL S’AVÈRENT INCONTOURNABLES LORS D’UNE TRANSACTION RANSACTION, SURTOUT EN MATIÈRE DE SOLS CONTAMINÉS. PA R M E C H R I ST I N E D U C H A I N E ET M MIRA GAUVIN E

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En effet, la condition environnementale d’un terrain peut, dans certains cas, obliger le propriétaire, le locataire ou l’occupant à réaliser des études de caractérisation et éventuellement des travaux de réhabilitation coûteux en vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement (la « LQE »). De façon générale, les éléments de la LQE qui obligent le propriétaire, le locataire ou l’occupant à effectuer de tels travaux sont les suivants : i) les ordonnances du ministre du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs ; ii) la cessation d’activités désignées ; iii) certains changements quant à l’utilisation du terrain, et iv) la réhabilitation volontaire d’un terrain où seront maintenus en place des contaminants dont la concentration est supérieure aux normes applicables. Une vérification environnementale diligente doit donc permettre de cerner les problèmes relatifs à la condition environnementale du terrain ainsi que les activités qui y ont eu lieu par le passé. À cet égard, il est recommandé de faire appel à un consultant en environnement pour réaliser

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transaction, une bonne planification des travaux de caractérisation, qui mettent à contribution tant les conseillers juridiques que les consultants en environnement, permettra d’identifier et de gérer ce genre de risque, si ce n’est de l’éviter complètement. Dans le contexte d’une réhabilitation, il est impératif d’être bien conseillé pour circonscrire les termes du plan de réhabilitation qui sera approuvé par le MDDEP. Finalement, notons que les pouvoirs d’ordonnance du ministre lui permettent, lorsque les conditions en vertu de la LQE sont réunies, d’enjoindre le propriétaire ou l’occupant du terrain de caractériser et de réaliser des travaux de réhabilitation coûteux, même s’il n’est pas responsable de la contamination du terrain. Une raison de plus pour l’acheteur averti de s’assurer d’effectuer une vérification environnementale diligente rigoureuse et de choisir la nature du droit de propriété ou d’occupation qui limitera le plus possible la responsabilité de l’acheteur, du nouveau locataire ou de l’occupant. Dans ce domaine, comme dans tant d’autres, une bonne planification qui tient compte des obligations légales est garante du succès d’un projet immobilier.

Rio Tinto Alcan produit bien plus que de l’aluminium. Avec le secteur de la construction immobilière, nous produisons aussi de la durabilité. Matériau durable par excellence, à la fois polyvalent, résistant et recyclable, l’aluminium offre une réponse intelligente aux défis environnementaux auxquels nous sommes tous confrontés. Avec l’aluminium, de plus en plus présent dans le paysage architectural québécois, nous bâtissons aujourd’hui en pensant à demain.

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une étude d’évaluation environnementale du site (ou évaluation de « Phase I »). Il est alors important de s’assurer que le consultant, de concert avec le vendeur ou l’occupant des lieux, identifie adéquatement les activités qui ont été menées sur le terrain au fil des ans. Cet exercice permettra par la suite à l’avocat en droit de l’environnement de cibler les obligations statutaires relatives à l’usage et à la réhabilitation du terrain, lesquelles pourraient influer sur la transaction. Dans certains cas, les résultats des études de caractérisation réalisées conformément à la LQE ou les restrictions à l’utilisation du terrain identifiées dans le plan de réhabilitation devront être inscrits au Registre foncier. Par contre, soulignons que la découverte d’une contamination quelconque n’impose pas nécessairement l’obligation d’inscrire un avis. Le juriste spécialisé en droit de l’environnement pourra vous confirmer si les études de caractérisation des sols et de l’eau souterraine sont susceptibles de vous obliger à restaurer les lieux, d’inscrire un avis ou à dénoncer la contamination au voisin du terrain ou au ministère du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs (« MDDEP »). Dans le cadre d’une


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Financement immobilier : enfin la lumière au bout du tunnel ? Le système financier international commence à peine à se remettre d’une des pires crises de son histoire. PA R M E PI ERRE- DEN IS LEROUX A S S O C IÉ , M c C A R T H Y T É T R AULT

Sources de la crise D’abord, ce furent les titres adossés à des portefeuilles de prêts hypothécaires résidentiels à risque (sub-prime ou RMBS) qui ont écopé, sous la pression des défauts des prêts sous-jacents à ces titres. On a offert des prêts pour des montants excédant 100 % de la valeur de la propriété

financée sans obligation de remboursement du capital pendant des périodes plus ou moins longues. Cette stratégie reposait sur l’idée que la valeur des propriétés continuerait de s’accroître indéfiniment grâce au jeu de la spéculation et de l’inflation et qu’en date du refinancement, le pourcentage de levier serait redevenu raisonnable. C’est lorsque la valeur des propriétés a cessé de croître que le cauchemar a débuté, dévoilant ainsi l’incapacité de nombreux emprunteurs de faire face à leurs obligations et entraînant également une détérioration des portefeuilles de prêts et des titres qui y étaient adossés. Les autorités bancaires fédérales américaines se voulaient cependant rassurantes. Au Canada, on faisait valoir que nous étions immunisés puisque le marché des prêts hypothécaires résidentiels à risque y était à peu près inexistant et que les marchés de l’immobilier résidentiel n’étaient pas aussi surévalués qu’aux États-Unis. Les prévisions sont cependant devenues rapidement plus pessimistes, les autorités avouant la gravité de la crise et admettant que le mal contaminait

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les autres secteurs de l’économie, entraînant probablement une récession qui serait cependant ni profonde ni prolongée. Peu à peu au cours de l’année 2007, les primes de risque (credit spreads) demandées par les prêteurs et les investisseurs se sont accrues. La liquidité s’est faite plus rare dans les marchés financiers pour déboucher, le 13 août, sur une crise sans précédent dans le marché canadien des papiers commerciaux adossés à des actifs (les « PCAA »). Au cours des deux derniers trimestres de 2007 et des deux premiers trimestres de 2008, le crédit dans tous les secteurs d’activité a continué de se resserrer partout dans le monde provoquant ainsi l’effondrement des marchés boursiers internationaux à la mi-septembre 2008. Les transactions de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales C’est à l’automne 2007 que les dernières transactions de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (les « TACHC » ; en

anglais commercial mortgage-backed securities ou CMBS) ont été réalisées au Canada. Aucune n’a été effectuée depuis, ce qui a grandement contribué au resserrement du crédit en immobilier commercial. Heureusement, les TACHC canadiens émis avant l’automne 2007 n’ont pas cessé de bien performer, le niveau des défauts des prêts sousjacents à ces titres demeurant jusqu’ici sous le seuil inquiétant. Tous les conduits actifs – tant les fiducies émettrices de TACHC que celles qui les alimentent en nouveaux prêts – dans le marché canadien ont de toute façon mis fin à leurs activités, se départissant de leur personnel et vendant autrement les prêts en inventaire. C’est évident que l’absence de ces conduits du marché canadien des hypothèques commerciales a contribué à exacerber les difficultés des propriétaires d’immeubles commerciaux à se procurer du nouveau financement. La plupart des institutions financières canadiennes ont, pendant cette période, renouvelé leurs prêts

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PREMIÈRES EN IMMOBILIER

... le crédit dans tous les secteurs d’activité a continué de se resserrer partout dans le monde provoquant ainsi l’effondrement des marchés boursiers internationaux à la mi-septembre 2008.


PREMIÈRES EN IMMOBILIER

hypothécaires commerciaux qui arrivaient à maturité, mais ceux consentis par des conduits émetteurs de TACHC ne pouvaient tout simplement pas être renouvelés. Comme les prêteurs traditionnels ont, au cours de la même période, réduit drastiquement leurs activités de souscription à de nouveaux prêts, le renouvellement de ces prêts à l’origine titrisés dans le marché des TACHC au Canada inquiétait grandement. On a vu, pendant cette période, les primes de risque demandées par les quelques prêteurs toujours dans le marché passer à des niveaux inégalés. Il est vrai qu’en même temps, les indices de référence sur lesquels les prêteurs hypothécaires commerciaux fondent leur tarification ont chuté à des niveaux inusités, amenant les taux d’intérêt nettement sous la barre des 6 %. Cela n’était pas nécessairement annonciateur de bonne nouvelle pour les propriétaires qui devaient refinancer, puisque les prêteurs ont rapidement réduit les valeurs considérées à des fins de souscription (introduisant ainsi des facteurs de stress importants dans leurs hypothèses de souscription). De la même façon, les prêteurs ont recherché des ratios prêt-valeur d’environ 50 à 65 % pour les meilleurs prêts. Cela a eu pour effet, dans les

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meilleurs scénarios où un propriétaire était en mesure de se procurer un nouveau prêt, d’augmenter sa mise de fonds puisque ce nouveau prêt lui était consenti pour un montant moindre et à des conditions beaucoup plus strictes. Optimisme modéré Le tableau paraît cependant être sur le point de s’améliorer. D’abord, la liquidité des institutions financières s’est grandement rétablie par rapport à ce qu’elle était au plus fort de la crise. Les primes de risque demandées par les prêteurs institutionnels se sont resserrées considérablement depuis l’automne dernier et un engouement certain pour cette catégorie d’actifs est apparu. Dans certains cas, les pressions à la baisse ont même fait en sorte qu’on parle de primes de risque inférieures à 200 points centésimaux au-dessus des obligations du gouvernement du Canada à 5 ou à 10 ans. Certains prêteurs commencent déjà à se détacher du peloton en raison de taux de levier qui se rapprochent du 75 %. Par ailleurs, nombre de prêteurs, qui n’étaient dans le marché en 2008 et 2009 que pour renouveler leurs meilleurs prêts, confirment posséder maintenant un budget d’investissement important pour l’année 2010.


Je me souviens qu’il y a à peine quelques mois, plusieurs promoteurs craignaient que l’immobilier commercial ne soit plus rentable pour de nombreuses années à venir. Il faut croire que les choses peuvent évoluer rapidement dans ce secteur d’activité. Par le passé, nous avons vu à quelques reprises un marché inexistant reprendre vie ou un marché de prêteurs se transformer en un marché d’emprunteurs en l’espace d’à peine quelques mois. Pour le moment, le secteur des TACHC est toujours inexistant et ne saurait reprendre tant que les primes de risque demandées par les investisseurs de titres à revenu fixe ne seront pas redescendues à des niveaux qui

permettront de réaliser un profit d’arbitrage dans le cadre de l’opération. Encore là cependant, la situation peut tourner rapidement. On sait à quel point l’avènement des TACHC à la fin des années 1990 avait contribué à augmenter l’offre de prêts hypothécaires et à favoriser les propriétaires d’immeubles commerciaux à la recherche d’un financement. On a déjà commencé à parler d’un retour à des conditions permettant la titrisation d’hypothèques commerciales dans les milieux concernés. Certaines inquiétudes souvent exprimées quant à la précarité des fondements de l’immobilier commercial permettent cependant d’en douter.

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... nous avons vu à quelques reprises un marché inexistant reprendre vie ou un marché de prêteurs se transformer en un marché d’emprunteurs en l’espace d’à peine quelques mois.


PREMIÈRES EN FINANCE

FINANCEMENT : OSEZ LA GRANDE SÉDUCTION PA R J O H A N N E M U LLEN, M BA DIRECTRICE GÉNÉRALE GROUPE D’INFRASTRUCTURE ET DE FINANCEMENT DE PROJETS PRICEWATERHOUSECOOPERS

ET G RÉGOIRE L . M ERL AUT CONSEILLER FINANCIER GROUPE D’INFRASTRUCTURE ET DE FINANCEMENT DE PROJETS PRICEWATERHOUSECOOPERS

PRÊTEURS FRILEUX, MARCHÉ DU CRÉDIT SÉLECTIF, FINANCEMENT COÛTEUX… FINANCER SON PROJET DANS LES CONDITIONS ACTUELLES RESSEMBLE AU PARCOURS DU COMBATTANT. PETIT GUIDE DE SURVIE POUR INVESTISSEUR AVERTI. Bien que la situation du marché du crédit montre des signes d’amélioration, ou du moins une certaine stabilisation depuis le printemps 2009, la tâche de l’investisseur en quête de financement est loin d’être une promenade de santé. En effet, si les taux de référence ont connu une diminution marquée depuis leur sommet de 2008, les primes de risque et les commissions exigées par les prêteurs sont beaucoup plus élevées que leur niveau de l’avant-crise, tant et si bien qu’il serait surprenant que les coûts totaux de financement – incluant les frais et les commissions – soient inférieurs à ceux observés en 2008. Et les petits projets ne font pas figure d’exception. Cependant, le coût ne constitue qu’une partie du défi : si, avant la crise, il était envisageable de négocier avec des prêteurs bancaires des financements à long terme, voire à très long terme (20 ans et plus), il est aujourd’hui peu probable qu’un prêteur puisse s’engager pour une période dépassant 5 ou 7 ans. Les financements à long terme sont désormais pris en charge par les prêteurs institutionnels via des placements privés d’obligations ou des appels publics à l’épargne. De plus, les montants engagés sont peu susceptibles de dépasser les 100 M$, obligeant ainsi les promoteurs de gros 54 PRINT E MPS 2 0 1 0 Premières en affaires

projets à favoriser les « clubs », ce qui implique qu’un groupe d’institutions financières participe au financement. Ce type de structure se caractérise non seulement par des frais de suivi plus importants en raison du nombre élevé de prêteurs engagés, mais également par des conditions de financement généralement plus restrictives, celles-ci étant alors dictées par la dernière institution financière participante. Dans de telles conditions, lever son financement est, certes, difficile, mais demeure possible. Si l’accès aux bailleurs de fonds risque d’être encore ardu pour un bon moment pour les promoteurs et les concepteurs inexpérimentés, les portes sont, néanmoins, grandes ouvertes pour ceux qui ont déjà pignon sur rue. Par conséquent, il est fortement conseillé de chercher des partenaires qui ont fait leurs preuves et qui disposent de relations d’affaires bien établies. Votre client/locataire affiche une solide cote de crédit ? N’hésitez pas à en profiter. En plus de garantir des flux monétaires stables et constants qui peuvent considérablement réduire la prime de risque exigée, ces revenus sont également susceptibles d’être titrisés sur le marché obligataire par le biais de placements privés auprès de compagnies d’assurancevie ou de fonds de pension.

On n’insistera jamais assez sur la nécessité de préparer un plan d’affaires rigoureux et complet. Le recours à un conseiller financier indépendant pour établir un plan d’affaires peut constituer un atout précieux, en plus de donner de la crédibilité à l’ensemble. Les prêteurs auront notamment à l’œil le respect de leurs conditions de financement en tout temps, même en fonction de scénarios défavorables. La préparation de projections financières crédibles sur la durée de vie du projet ne pourra que rassurer les prêteurs quant à sa faisabilité. Les bailleurs de fonds apprécieront grandement une analyse détaillée du risque et une description des stratégies visant son atténuation, par exemple via la négociation de contrats à prix fixes ou l’utilisation de produits financiers dérivés pour couvrir le risque de variation des taux d’intérêt. Comme le risque de dépasser les coûts durant la période de construction constitue le principal souci des prêteurs, un balisage des estimations de coûts réalisé par un professionnel, de même que la mise en place d’un suivi rigoureux des coûts durant la construction, seront des éléments incontournables.


PREMIÈRES EN FINANCE

Les banques et la valorisation de la diversité dans l’emploi P A R LY N N J E A N N I O T PREMIÈRE VICE-PRÉSIDENTE RESSOURCES HUMAINES ET AFFAIRES CORPORATIVES BANQUE NATIONALE GROUPE FINANCIER

Les institutions bancaires comptent au nombre des employeurs les plus prisés par les femmes. En 2008, celles-ci constituaient 68 % de l’effectif des six grandes banques canadiennes*. Considérées en général comme des organisations novatrices et exemplaires, les institutions bancaires font tout pour attirer et retenir cette main-d’œuvre d’une grande richesse. En effet, depuis plus de 20 ans, diverses mesures ont été prises afin de valoriser la diversité et d’assurer l’équité des politiques et des pratiques en gestion des ressources humaines, du recrutement jusqu’à l’attribution de promotions, en passant par l’organisation du travail. Au nombre des facteurs qui contribuent à attirer et à retenir la main-d’œuvre féminine au sein des institutions bancaires, on retrouve notamment la stabilité des affaires, les possibilités d’avancement, la rémunération globale et les mesures de conciliation travail-famille.

Cette présence féminine, dans les plus hautes instances décisionnelles, s’avère une bonne nouvelle. Elle témoigne de l’importance que les banques accordent aux femmes de talent. Les banques ont de bonnes raisons de valoriser la diversité. Elles ont bien compris que les entreprises qui attirent et mobilisent des leaders et des employés aux profils diversifiés sont plus performantes que celles dont la main-d’œuvre est plutôt homogène. En effet, les groupes diversifiés apportent des solutions davantage variées et efficaces pour relever les défis d’affaires et constituent ainsi un important levier de développement.

Les banques et le plafond de verre Pour que la diversité soit pleinement profitable, il importe qu’elle se manifeste à tous les niveaux de l’organisation. C’est pourquoi les institutions bancaires ont pris diverses mesures afin d’encourager l’accès de groupes ciblés, les femmes entre autres, aux échelons supérieurs. En 2008, dans les six grandes banques canadiennes, les femmes occupaient 32,1 % des postes de direction*. Les banques désirent même que plus de femmes siègent au conseil d’administration. Par exemple, au sein du conseil d’administration de la Banque Nationale, la représentation féminine se situait à 27 % en 2009. Le conseil d’administration de la Banque Nationale reconnaît l’importance d’accroître le nombre d’administratrices et de tendre vers la parité entre hommes et femmes. Il poursuit ses efforts afin d’identifier des candidates répondant aux différents critères de sélection et souhaite que la moitié des candidats sélectionnés pour combler des postes d’administrateur vacants soit des femmes. Cette présence féminine, dans les plus hautes instances décisionnelles, s’avère une bonne nouvelle. Elle témoigne de l’importance que les banques accordent aux femmes de talent. Et ce changement ne vient que de s’amorcer. Les institutions bancaires, fermement engagées dans la voie de la diversité, continueront de se distinguer par leur caractère inclusif et leur volonté de faire une place de choix, au sein de tous leurs domaines d’activité, à la maind’œuvre féminine.

* Employment Equity Reports, Association des banquiers canadiens, 2008. Les chiffres excluent les filiales. PR I NT EM PS 2010 Premières en affaires 55


PREMIÈRES EN DROIT

VOTRE LOCATAIRE

EST EN FAILLITE QUELS SONT VOS RECOURS ?

PA R M E C H A N TA L J O U B E R T ASSOCIÉE, LAVERY

Le bail commercial ne prend pas fin du seul fait de la faillite du locataire. En effet, la Loi sur la faillite et l’insolvabilité (la « LFI ») prévoit au contraire que les biens du failli, y compris le bail, sont dévolus au syndic. Ce sont les termes du bail qui permettront au bailleur de le résilier advenant la faillite de son locataire. Une fois le bail résilié, le bailleur bénéficie d’une priorité de rang pour recouvrer trois mois de loyer échus à la date de la faillite. Cependant, si le bail le prévoit, par le biais d’une clause de déchéance du terme, le bailleur pourra de plus recouvrer trois mois de loyer à échoir. La priorité accordée au bailleur ne vise que des montants de loyer à l’exclusion de tout montant lié à des dommages causés par le locataire pour lesquels le bailleur n’a qu’une réclamation ordinaire. Bien que la priorité accordée au bailleur puisse apparaître comme un mécanisme efficace de recouvrement de loyer dans le contexte de la faillite, il faut relativiser sa portée, car la créance prioritaire du bailleur ne s’exerce qu’à l’égard de la valeur nette de réalisation des meubles garnissant les lieux loués, soit leur valeur après que les créanciers garantis ayant des droits sur ces biens ont été désintéressés. Si, au surplus, les biens sont de faible valeur, la priorité accordée au bailleur peut se révéler somme toute inutile. Face à cette réalité, le bailleur peut-il améliorer sa position par le biais de garanties ou de sûretés accessoires ? Les bailleurs ont souvent recours à d’autres mécanismes pour garantir le paiement du loyer comme l’hypothèque mobilière, le dépôt d’une somme d’argent en garantie, la lettre de crédit ou le cautionnement. 56 PRINT E MPS 2 0 1 0 Premières en affaires

Sans élaborer sur les débats qui existent à cet égard, disons simplement que l’hypothèque mobilière prise par le bailleur sur les biens du locataire est inopérante dans le contexte de la faillite de ce dernier en raison de la primauté de la loi fédérale, la LFI, sur le droit provincial. Il en est de même du dépôt en garantie puisque l’on considère qu’en tant que garantie, le dépôt demeure la propriété du locataire et est par conséquent dévolu au syndic au moment de la faillite ; il en serait cependant autrement du dépôt assimilé à du loyer payé à l’avance puisque celui-ci appartient alors au bailleur et ne peut être réclamé par le syndic. Les engagements pris par des tiers pour assurer le paiement du loyer, en l’occurrence le cautionnement et la lettre de crédit bancaire, s’avèrent de loin les instruments les plus efficaces en vue de dédommager adéquatement le bailleur advenant la faillite de son locataire puisque la faillite est sans effet sur l’engagement des tiers. En définitive, assurez-vous que le bail qui vous lie à votre locataire prévoit expressément (i) la résiliation du bail en cas de faillite du locataire ; (ii) la possibilité de recouvrer trois mois de loyer à titre accéléré et non seulement les trois mois de loyer échus prévus par la LFI, et (iii) dans le cas du dépôt d’une somme d’argent, qu’il s’agit de loyer payé d’avance et non d’une simple garantie.


BAISSE D’ACHALANDAGE : PREMIÈRES EN DROIT

À QUI LA FAUTE ? LES LOCAUX VOISINS SONT VACANTS OU DÉLABRÉS, LES AIRES COMMUNES LAISSENT À DÉSIRER… AVEZ-VOUS UN RECOURS CONTRE VOTRE BAILLEUR ?

PA R M E K A RI N E D I O N N E S T E IN MON A S T S.E .N.C.R .L . AVO C AT S

En 2008, la Cour supérieure du Québec a rendu un jugement mitigé sur cette question1. Le bailleur poursuivait le locataire pour arrérages de loyer. Le locataire ripostait en réclamant une somme très importante à titre de perte de revenus, d’honoraires d’avocats et demandait, de plus, la résiliation du bail. Selon le locataire, compte tenu de l’état des aires communes et des locaux vacants voisins, le bailleur avait manqué à sa principale obligation, soit de lui procurer la jouissance paisible du local loué. En effet, le bailleur avait négligé l’entretien des aires communes, et la façon dont les locaux vacants étaient placardés donnait une impression d’abandon aux galeries marchandes.

... la consignation au bail des moyens choisis pour respecter ces clauses permet aux parties de pouvoir y trouver une solution aux aléas de la vie commerciale ou, à défaut, une finalité juridique satisfaisante.

1

Il s’agit de l’affaire 2020 University Associates s.e.c. c. Riouchi, CSM 500-17029519-066, 23 décembre 2008, JE 2009-269.

2

126232 Canada inc. c. 2957-8705 Québec inc. (Forêt du Dollar), CAM 500-09-012196-028, 13 février 2004, JE 2004-491.

Le tribunal a réduit le loyer en conséquence, mais n’a pas condamné le bailleur à rembourser la perte de revenus. Il a plutôt considéré que cette perte datait d’une période plus longue et qu’elle résultait d’un litige entre le locataire et son franchiseur. Au cours du dossier, les parties se sont entendues sur la résiliation du bail. La Cour n’a donc pas eu à se prononcer sur ces importantes questions : les gestes et les omissions du bailleur justifiaient-ils la résiliation du bail ? La seule réduction du loyer constituait-elle une mesure suffisante pour sanctionner sa conduite ? Il aurait été intéressant de connaître la décision

du tribunal à cet égard en raison du nombre relativement peu élevé de jugements rendus en pareille matière. D’ailleurs, aucune décision à ce sujet ne semble avoir été rapportée par la suite. Un parallèle peut toutefois être dressé avec une affaire rendue en 20042. La Cour d’appel avait résilié le bail, en plus de réduire le loyer pour une période antérieure à la résiliation, en raison du défaut du bailleur de prendre les mesures requises pour redonner au centre commercial l’achalandage perdu à la suite du départ d’un locataire majeur. Chaque cas en est un d’espèce et malgré la similitude des faits rapportés par ces deux jugements, la solution juridique du différend aura été plus drastique dans la seconde affaire que dans la première. Au-delà de l’obligation principale, que doivent assumer tant le bailleur que le locataire, de mener les activités de leur entreprise respective de façon diligente, la présence dans le bail de clauses précisant la destination de l’immeuble qui abrite les lieux loués, la qualité et le maintien de l’exploitation du commerce à l’intérieur de ces lieux, et la consignation au bail des moyens choisis pour respecter ces clauses permet aux parties de pouvoir y trouver une solution aux aléas de la vie commerciale ou, à défaut, une finalité juridique satisfaisante. L’enseignement à tirer de ces précédents : la nécessité pour chacune des parties d’adopter une conduite raisonnable et vigilante, et l’importance de la qualité du contrat de location d’un immeuble commercial.

PR I NT EM PS 2010 Premières en affaires 57


PREMIÈRES EN DROIT

L’EXPROPRIATION D’IMMEUBLES

dans le cadre d’un plan particulier d’urbanisme

NOMBREUX SONT CEUX QUI SAVENT QU’UNE MUNICIPALITÉ PEUT AVOIR RECOURS À L’EXPROPRIATION POUR CRÉER UN PARC OU UNE RUE, MAIS BIEN PEU SAVENT QU’ELLE PEUT EXPROPRIER POUR REVENDRE UN IMMEUBLE À UN TIERS DANS LE CADRE D’UN PROJET CONFORME À UN PROGRAMME PARTICULIER D’URBANISME.

PA R M E CA M I LLE PAU LUS BLAKES

En matière d’expropriation par une municipalité, un bien ne peut être exproprié que s’il est destiné à l’usage public et général, est essentiel au bon fonctionnement de la municipalité ou est mis gratuitement à la disposition du public. En général, les municipalités procèdent à des expropriations pour créer ou élargir une rue, construire un parc ou un autre type d’espace public, ou encore pour ériger un bâtiment municipal. Dans la grande majorité des cas, les biens expropriés deviennent la propriété de la municipalité puisque, à moins d’une autorisation expresse prévue par la loi, une municipalité ne peut exproprier des biens que si ces derniers feront partie de son domaine public lorsque le processus d’expropriation sera complété. L’une de ces autorisations expresses est prévue à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (« la Loi »). Ainsi, la ville peut acquérir des immeubles situés dans son centre-ville ou dans ses secteurs centraux pour ensuite les revendre ou les louer à des tiers. Par contre, pour que cela soit possible, il faut que la municipalité ait adopté un programme particulier d’urbanisme (« PPU ») pour ces secteurs, que les immeubles visés fassent l’objet d’un programme d’acquisition d’immeubles par la municipalité ou que le tiers en ait besoin pour réaliser un projet conforme au PPU et soit déjà propriétaire ou bénéficiaire d’une promesse de vente de terrains représentant les deux tiers de la superficie nécessaire pour réaliser son projet.

58 PRINT E MPS 2 0 1 0 Premières en affaires

Bien que l’autorisation donnée par la Loi n’ait pas de caractère impératif, mais accorde plutôt une discrétion au conseil municipal, les pouvoirs qu’elle confère sont tout de même considérables. En effet, dans certains cas, un propriétaire peut voir son immeuble exproprié dans le but d’être revendu à un promoteur privé pour lui permettre de réaliser un projet de développement privé, sans aide gouvernementale. À première vue, cette expropriation ne sert pas l’utilité publique. Néanmoins, il faut reconnaître que le fait pour une propriété d’être cédée à un tiers dans le cadre d’un projet respectant les modalités d’un PPU aura une utilité publique indirecte puisque le projet s’imbriquera dans la vision globale de la municipalité à l’égard de ses quartiers centraux. En définitive, les propriétaires d’immeubles situés dans les centres-villes et secteurs centraux doivent adapter leurs propriétés à la vision qu’ont les municipalités. Les propriétaires ne peuvent donc plus simplement conserver leurs immeubles et leurs usages intacts : ils doivent faire évoluer leurs propriétés en conformité avec la vision d’ensemble de la communauté qui y réside et y travaille. Il est donc de mise pour ces propriétaires de se renseigner sur l’existence d’un PPU pouvant toucher leurs propriétés, mais aussi de participer aux consultations publiques qui précèdent l’adoption des PPU ou leur modification.


PREMIÈRES EN DROIT

L’HYPOTHÈQUE IMMOBILIÈRE À ENGAGEMENT RESTREINT Un outil de financement de projets immobiliers commerciaux

PA R M E M I REI LLE CLOU T I ER HOLMESTED & ASSOCIÉS

L’hypothèque immobilière à engagement restreint, plus connue sous son vocable anglais non-recourse financing, est une hypothèque par laquelle le créancier convient à l’avance avec le débiteur, en cas de non-respect des obligations, de limiter ses recours hypothécaires à la saisie des seuls biens désignés. Il s’agit d’une exception à la règle générale prévue par le Code civil du Québec.

Afin de ne pas mettre en péril ses autres actifs, l’hypothèque à engagement restreint s’avère avantageuse. Pour illustrer les limites des recours du créancier dans le cadre d’une telle hypothèque, prenons l’exemple d’un investisseur, propriétaire de plusieurs actifs, qui projette la construction d’un immeuble commercial pour lequel il veut obtenir un financement. Afin de ne pas mettre en péril ses autres actifs, l’hypothèque à engagement restreint s’avère avantageuse : sa responsabilité serait alors limitée aux seuls biens désignés, soit l’immeuble projeté. Dans le cas d’une hypothèque conventionnelle, à moins que le créancier n’ait choisi de prendre l’immeuble en paiement, le créancier peut d’abord exercer un recours hypothécaire contre l’immeuble et, par la suite, exercer un recours personnel pour tout solde impayé relativement aux autres actifs de l’investisseur. L’hypothèque à engagement restreint n’est pas accessible à tous. Le créancier hypothécaire doit mesurer son risque en fonction de la seule valeur de l’immeuble projeté et non pas sur la valeur de l’ensemble des biens. Dès lors, le

prêteur exigera vraisemblablement du débiteur qu’il partage le risque en investissant au moins 40 % ou 50 % de la valeur de l’immeuble. Or, bien peu d’investisseurs ont accès à de tels fonds. Seuls les grands promoteurs, investisseurs ou propriétaires immobiliers, tels les fonds de pension ou les sociétés de placement immobilier (« REIT »), sont habituellement en mesure de disposer de telles sommes. Il s’agit donc d’un outil de financement peu utilisé au Québec. Certes, il existe une autre technique pour l’investisseur afin qu’il puisse limiter son risque : la création d’une entreprise dont l’unique but est d’acquérir l’immeuble ou son développement projeté. L’immeuble sera alors son seul bien. Il ne serait toutefois pas étonnant que dans le contexte économique actuel, le créancier hypothécaire veuille diminuer son risque en exigeant un cautionnement – qui pourrait néanmoins être limité quant au montant – de l’actionnaire de l’entreprise ou des investisseurs. Cette façon de procéder est plus courante au Québec et vraisemblablement plus abordable pour les investisseurs.

PR I NT EM PS 2010 Premières en affaires 59


PREMIÈRES EN DROIT

LE PRÊT DE PERSONNE À PERSONNE :

ENTRE CRÉDIT ET INVESTISSEMENT PA R A RT H U R OU L A Ï PROFESSEUR, FACULTÉ DE DROIT UNIVERSITÉ DE SHERBROOKE

ET ME MARC L ACOURSIÈRE PROFESSEUR, FACULTÉ DE DROIT UNIVERSITÉ LAVAL

QUAND INTERNET PERMET AUX EMPRUNTEURS DE SORTIR DU CADRE INSTITUTIONNEL ET TRADITIONNEL Les conditions onéreuses du crédit offert par les institutions financières traditionnelles ont forcé certains emprunteurs à se tourner vers d’autres sources de financement. La réminiscence du prêt communautaire est ainsi apparue dans Internet : le prêt entre particuliers, aussi appelé prêt de personne à personne, le prêt social ou, en anglais, le peer-to-peer lending. À l’image de plusieurs autres nouveautés de la Toile, ce type de crédit met l’innovation technologique au service d’une idée traditionnelle. Un mécanisme fort simple d’un point de vue technique… Tout commence par l’idée toute simple de réunir un emprunteur, un prêteur et un gestionnaire de site Web. L’emprunteur dévoile ses profils personnel et professionnel pour ensuite préciser ses besoins financiers. Le gestionnaire de site Web sert alors d’intermédiaire virtuel entre le prêteur et l’emprunteur et se charge d’acheminer les fonds – prêts et remboursements – au compte bancaire de chacun. Le rôle de ce gestionnaire est, somme toute, très limité, mais permet d’élaguer l’intermédiaire financier traditionnel, ce qui est susceptible de faire diminuer les coûts du crédit. Il existe déjà plusieurs entreprises qui se spécialisent dans ce créneau : Prosper, Lending Club et Virgin Money aux États-Unis, Zopa en Angleterre, et depuis le 11 janvier dernier, CommunityLend au Canada. Certains de ces sites fonctionnent selon le modèle eBay : pour une demande de prêt, les prêteurs potentiels se livrent à des enchères ; c’est donc celui qui offre le taux le plus bas qui l’emporte. D’autres sélectionnent les emprunteurs, décident d’un taux d’intérêt en fonction du dossier de crédit de l’emprunteur et mettent celui-ci en contact avec des prêteurs. Le site américain Virgin Money présente la particularité de ne servir d’intermédiaire qu’entre personnes qui se connaissent déjà, soit des parents ou des amis. Le site chinois Qifang, qui se spécialise dans les prêts étudiants, oblige, quant à lui, l’emprunteur à fournir des informations sur sa famille, ce qui constitue un moyen de pression supplémentaire, l’incapacité de l’emprunteur de rembourser son prêt pouvant rejaillir sur l’honneur de la famille entière. Les entreprises qui tiennent ces sites prélèvent des commissions d’environ 1 % sur les transactions. Les sites de prêts entre particuliers utilisent différents moyens pour minimiser le risque de non-paiement de l’emprunteur. L’accent est mis sur la vérification de l’historique de crédit et la sélection de l’emprunteur en fonction de son dossier de crédit. Ceux qui ne satisfont pas aux exigences minimales sont alors 60 PRINT E MPS 2 0 1 0 Premières en affaires


… qui soulève de nombreuses questions Ces prêts entre particuliers soulèvent plusieurs interrogations. On peut s’interroger sur la viabilité du système, car les prêts sont en général non garantis et les entreprises ne sont pas membres de sociétés d’assurance-dépôts. La crainte d’utiliser ce type de prêt comme une autre carte de crédit est, d’autre part, bien réelle pour les personnes préoccupées par la question du surendettement. Il faut y ajouter les nombreuses questions relatives à l’encadrement juridique de cette activité. En février 2008, le Bureau de décision et de révision en valeurs mobilières du Québec avait émis une interdiction à la société IOU Central inc. de mener de telles activités. Cette interdiction a été levée le 14 avril 2009 après que ladite société s’est engagée à ne pas effectuer de prêts de personne à personne au Québec à moins de se soumettre à la réglementation québécoise sur les valeurs mobilières. Dans un avis du 19 décembre 2008, l’Autorité des marchés financiers invitait les entreprises à lui soumettre leurs projets afin que puisse être analysé le modèle d’affaires de chacun des projets et qu’en cas d’autorisation, les conditions à respecter soient déterminées en vertu des règles québécoises sur les valeurs mobilières. Aux États-Unis, la Securities and Exchange Commission a contraint en 2008 ces sites à suspendre leurs activités jusqu’à ce qu’ils se conforment aux exigences légales. Au Canada, CommunityLend, qui doit se conformer à des conditions précises, n’offre ses services qu’aux résidents de l’Ontario. À côté des exigences découlant des lois sur les valeurs mobilières, il existe des préoccupations relatives à la protection du consommateur et à la protection des renseignements personnels de l’emprunteur, sans oublier la crainte que certains en profitent pour se livrer à des activités criminelles de blanchiment d’argent. Les activités réalisées sur ces sites suscitent grandement l’intérêt des internautes et attirent l’attention des autorités réglementaires de différents pays. Il faut voir maintenant si les prêts de personne à personne s’imposeront comme une solution de rechange viable au crédit traditionnel offert par les institutions financières et s’ils connaîtront la popularité mondiale de eBay et de Facebook.

Il existe des préoccupations relatives à la protection du consommateur et à la protection des renseignements personnels de l’emprunteur.

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PR I NT EM PS 2010 Premières en affaires 61

PREMIÈRES EN DROIT

refusés. Ainsi, le taux d’intérêt obtenu par l’emprunteur sera fonction de sa cote de crédit, les meilleures cotes donnant droit aux taux d’intérêt les plus bas. Les emprunteurs, qui ne peuvent effectuer les paiements requis, voient leurs dossiers transférés à des agences de recouvrement.


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PREMIÈRES EN RESSOURCES HUMAINES

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64 PRINT E MPS 2 0 1 0 Premières en affaires

La décision de procéder à une embauche et à l’identification d’un candidat est d’abord déterminée par les aptitudes techniques, le profil académique et l’expérience pertinente. Toutefois, dans 50 % des cas, la décision d’engager un candidat est influencée par ses habiletés et son profil interpersonnel ainsi que par son adhésion à la culture d’entreprise.


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UN ÉVÉNEMENT COMMANDITÉ PAR :


UN DÉFI DE TAILLE À RELEVER PA R M A R T I N E L E TA R T E

DÉMÉNAGEMENT DU PLANÉTARIUM, CONSTRUCTION DU CENTRE SUR LA BIODIVERSITÉ AU JARDIN BOTANIQUE, AGRANDISSEMENT DE L’INSECTARIUM, CRÉATION D’UN CINQUIÈME ÉCOSYSTÈME AU BIODÔME ET AMÉNAGEMENT DE L’ESPLANADE QUI RELIERA LES QUATRE ÉTABLISSEMENTS : PLUSIEURS PROJETS D’ENVERGURE SONT SUR LES RAILS AUX MUSÉUMS NATURE DE MONTRÉAL. INVESTISSEMENT TOTAL ESTIMÉ ? 190 MILLIONS DE DOLLARS. POUR LA FONDATION, LE DÉFI EST DE TAILLE. « Une partie de la somme a déjà été amassée grâce aux investissements des différents paliers gouvernementaux et des partenaires privés, mais il reste encore beaucoup de sous à aller chercher », indique d’emblée Manon Landry, directrice générale de la Fondation Muséums nature Montréal. C’est de loin le plus gros défi qui attend la petite équipe de la Fondation, du moins depuis l’arrivée de Mme Landry à la direction générale, en 2007. La grande campagne devrait durer quel-

66 PRINT E MPS 2 0 1 0 Premières en affaires

©PLANÉTARIUM DE MONTRÉAL (NASA)

©JARDIN BOTANIQUE DE MONTRÉAL (MICHEL TREMBLAY)

PREMIÈRES EN PHILANTHROPIE

FONDATION MUSÉUMS NATURE MONTRÉAL

ques années et devra mobiliser autant le grand public que les gens d’affaires. Plusieurs stratégies sont donc envisagées et les membres du conseil d’administration seront mis à contribution. « Le président, Pierre B. Meunier, a augmenté considérablement la taille du conseil peu de temps après mon arrivée. Évidemment, il est allé chercher des gens liés à de grandes entreprises ou qui disposent de réseaux importants qu’ils pourront mettre à contribution », explique Mme Landry, femme de communications et de relations publiques qui a notamment été à la direction générale de la Chambre de commerce de l’Est de Montréal avant d’arriver à la Fondation. UNE CAUSE À FAIRE DÉCOUVRIR Le truc pour amener les gens à donner à une fondation ? « Il faut qu’ils croient à la cause. Et pour cela, il faut d’abord que les gens comprennent ce que nous faisons. Les Muséums nature sont vraiment des leaders en matière d’éducation environnementale et nous organisons plusieurs activités avec les écoles. Nous avons aussi des volets recherche et vulgarisation scientifiques très importants, mais le grand public n’est pas toujours au courant », remarque-t-elle. L’une des façons qu’a trouvée la Fondation Muséums nature Montréal pour augmenter sa visibilité est d’organiser le concours La Palme verte. Les enseignants de niveaux préscolaire, primaire et secondaire sont invités à trouver une façon, avec l’aide de leurs élèves, de transformer leur univers en posant une action environnementale dans leur milieu scolaire. « Ce grand concours se déroule dans toute la province et il nous permet d’aller chercher différents commanditaires qui, par la suite, peuvent devenir des partenaires fidèles », explique-t-elle.


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DES FEMMES QUI PRENNENT LEUR PLACE.

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PREMIÈRES EN PHILANTHROPIE

©BIODÔME DE MONTRÉAL

©INSECTARIUM DE MONTRÉAL (GILLES MURRAY)

Pour ce qui est du grand public, la Fondation se penche maintenant sur de nouvelles façons efficaces de rejoindre les jeunes. « Certains sont très conscientisés. Toutefois, il faut trouver des moyens originaux de les amener à donner, notamment grâce aux dons en ligne », d’affirmer Mme Landry. Le donateur plus classique peut aussi, pour 1 000 $, avoir son nom gravé sur un pavé à la Place des donateurs au Jardin botanique. Les Muséums nature de Montréal accueillent 1,7 million de visiteurs chaque année. Ils représentent le plus grand complexe muséal en sciences de la nature au Canada.


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Jacqueline Arbogast Frédérique Chatain

Y A-T-IL DES SABOTEURS AUTOUR DE VOUS ?

Photo : Brigitte Bruez

Un outil de réflexion indispensable, sans jargon ni grande théorie, accessible à tous : saboteurs, sabotés et ceux qui se demandent s’ils sont dans la mire d’un saboteur… Psychothérapeute depuis 1989, formée en France, en Belgique et au Québec, Jacqueline Arbogast est spécialiste en PNL, en thérapies brèves et thérapies orientées solutions. Elle possède une solide expertise de coach, aussi bien auprès du public que d’organismes publics et privés.

VOICI LES COUPS DE CŒUR DE NOTRE RÉDACTRICE EN CHEF. PLONGEZ-VOUS DANS SON UNIVERS ET DÉCOUVREZ AVEC ELLE LES PARCOURS DE DIVERSES PERSONNALITÉS D’AFFAIRES, D’ARTISTES AINSI QUE DES LIVRES ET DES DOCUMENTAIRES. BREF DE TOUT POUR TOUS LES GOÛTS !

Frédérique Chatain détient une maîtrise en sciences de la gestion de l’École des Hautes Études commerciales et œuvre depuis près de quinze ans à développer des stratégies marketing performantes. Elle a une expérience de gestionnaire, de consultante et de coach d’affaires.

LES SABOTEURS SONT PARMI NOUS

Ne succombez pas à ces collègues de travail qui empoisonnent votre existence. Les saboteurs sont parmi nous vous propose des solutions concrètes pour vous aider, comme « saboté », à passer à l’action et vous sortir de l’impasse. Cet ouvrage vous permettra, entre autres, de prendre conscience des saboteurs qui gravitent autour de vous et de comprendre leurs stratégies, leurs motivations. Tout en prenant du recul, vous découvrirez votre propre rôle dans la situation, de même que celui de votre entourage et de votre environnement de travail. Vous réaliserez enfin que les saboteurs peuvent même devenir une source d'inspiration.

Par Michèle Bazin

Jacqueline Arbogast Frédérique Chatain

LES

SABOTEURS

SONT PARMI NOUS COM M E N T LE S RE CON NAÎ T RE , S ’ E N PROT É G E R E T S ’ E N I N S PI R E R

Louise Marleau Tout le monde le sait, Louise Marleau est une femme fort séduisante. Ses yeux de velours et sa voix sensuelle s’ajoutent à un talent indiscutable. Bien que cela ait été répété plus d’une fois, ces traits sont si frappants en personne qu’il est impossible de ne pas le souligner encore et encore. Comédienne depuis l’âge de 7 ans, Louise Marleau a fait des études universitaires en littérature, mais c’est vers le théâtre qu’elle a décidé de se tourner. Pour notre plus grand plaisir, elle a joué beaucoup, tant sur scène qu’à la télévision ou qu’au cinéma. À l’automne, elle a campé le rôle d’une « méchante » dans la savoureuse série La Galère Galère, et du 20 avril au 22 mai 2010 au Théâtre du Rideau Vert, elle livrera un quasimonologue de deux heures dans le cadre de la pièce Les Leçons de Maria Callas Callas, mise en scène par Denise Filiatrault. « Cela me change totalement des rôles de femmes du monde », affirme-t-elle. Elle sera entourée de deux sopranos, d’un ténor et même d’un accompagnateur : « Des jeunes bourrés de talents qui servent bien les propos sur l’art lyrique qu’a enseigné Maria Callas. » En plus d’être sur scène, Louise Marleau coache de jeunes metteurs en scène à une école de théâtre de Drummondville. Sans l’ombre d’un doute, Louise Marleau s’affiche comme l’une des comédiennes les plus remarquables du Québec !

À lire : Les saboteurs sont parmi nous Les Saboteurs sont parmi nous. Comment les reconnaître, s’en protéger et s’en inspirer. Ce livre, écrit par Jacqueline Arbogast, psychothérapeute, et Frédérique Chatain, coach d’affaires, consultante et gestionnaire, offre un outil à ceux qui sont aux prises avec des collègues qui empoisonnent leur milieu de travail. Selon les auteures, le saboteur « est un être intelligent, c’est la caractéristique la plus importante de son portrait. C’est un être souvent brillant, créateur, voire visionnaire et très stratégique. Dans les pays industrialisés, comme dans les pays émergents […] l’efficacité est poussée à son paroxysme […] spécialement dans le domaine des affaires […] et cela devient souvent le terrain de jeu des saboteurs. » L’employé jaloux de la performance de collègues ou un patron qui perçoit ses employés comme une menace peut devenir un saboteur. Il peut saper votre entrain et même vous mener à l’épuisement. Dans cette optique, quiconque a intérêt à lire ce livre percutant où l’on propose des solutions concrètes à la vie pratique dans les bureaux et dans les entreprises. Les Éditeurs Réunis, 19,95 $

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LES BONS FILONS !

Les Enfants du palmarès Quand l’été est consacré à préparer un examen d’entrée… au secondaire. Entretien avec Marie-Josée Cardinal, auteure et réalisatrice « DEPUIS QUELQUES ANNÉES, LE CLASSEMENT DES ÉCOLES SECONDAIRES A ENTRAÎNÉ UNE COMPÉTITION INSOUPÇONNÉE POUR OBTENIR UNE PLACE DANS LES ÉCOLES PRIVÉES LES MIEUX COTÉES. »

De grands yeux et des cheveux noirs, une peau transparente, une candeur qui ne se dément pas, Marie-Josée Cardinal, inspirée par sa propre histoire, a décidé d’écrire, de réaliser et de se mettre en scène dans un long métrage documentaire intitulé Les Enfants du palmarès. Si elle a choisi de raconter son histoire, c’est pour éviter que les autres parents se sentent jugés. Les parents et leurs enfants vivent tous ce traumatisme un jour ou l’autre : l’examen d’entrée des écoles privées et de quelques écoles publiques à vocation particulière. Ceux qui l’ont vécu peuvent en témoigner : cette manière de faire exerce une pression énorme sur les enfants de 6e année du primaire. Cependant, il faut dire qu’on l’apprend bien à ses dépens. C’est ce que l’on découvre dans l’œuvre de Marie-Josée Cardinal. On réalise aussi que dans cette course aux meilleurs, il y a, hélas, « plus de perdants que de gagnants ». Certaines écoles reçoivent 1 200 candidatures alors qu’elles n’ont que 350 places à combler. Pourtant, le contrecoup d’être refusé peut être considérable pour les enfants : certains subissent le rejet au sein même de la cour d’école ; d’autres peuvent avoir l’impression que leur avenir est déjà joué. Pour la première fois, Marie-Josée Cardinal réalisait un documentaire qu’elle avait elle-même écrit. Cela lui a plu. Assez pour passer peut-être un jour au long métrage fiction ? « Oui. Non. Pas nécessairement, confie-t-elle. Les préoccupations m’habitent et chacune trouve son mode d’expression. Chaque projet trouve sa forme ou son genre. Moi, j'aime le mélange des genres. » Il faut dire que MarieJosée Cardinal est une auteure prolifique. Elle nous a, entre autres, donné La guerre des sexes, Ces enfants de la DPJ et Un monde sans pitié. Cette fois-ci, encore, le format documentaire permet à Marie-Josée Cardinal de dénoncer une situation, mais surtout d’orienter la discussion vers un débat de société. En effet, parallèlement à cette problématique, plusieurs remettent en question le financement important accordé aux écoles privées ainsi que l’engouement croissant des parents à l’égard de celles-ci. Comme quoi la course à l’excellence n’est pas garante du bonheur… PR I NT EM PS 2010 Premières en affaires 69


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André Desjardins Artiste peintre et sculpteur « JE POURSUIS INLASSABLEMENT MA QUÊTE : CELLE DE FOUILLER L’ÂME L HUMAINE À LA RECHERCHE DE L’ESSENCE, L DE L’ESSENTIEL. L »

André Desjardins traque les états d’âme. Face à chacune des œuvres de l’artiste, l’observateur frôle un moment d’émotion intense. André Desjardins sait que l’image détient un pouvoir inimaginable, immédiat et universel. C’est sans doute pourquoi il a la cote ! D’ailleurs, la revue Art Business News l’a considéré en 2009 comme l’un des artistes émergents les plus prometteurs d’Amérique du Nord. Depuis huit ans, il se consacre entièrement à la peinture et, depuis peu, à la sculpture. Les portes s’ouvrent devant lui tant au Canada qu’aux États-Unis. André Desjardins est représenté en exclusivité au Canada par la galerie Roccia. www.galerieroccia.com

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1. L’A I G L E 2. F LY I N G 3 . W I T H YO U U N T I L T H E E N D

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LES BONS FILONS !

Lyse Lafontaine Productrice « LA COPRODUCTION AVEC L’ÉTRANGER EST UN GRAND ATOUT POUR LE CINÉMA D’ICI. »

Me Michèle Thibaudeau Présidente de l’AJAVA Me Michèle Thibaudeau est présidente de l’AJAVA (« l’Association des juristes pour l’avancement de la vie artistique ») depuis 2008. C’est en 1997 que Me Nathalie Chalifour a fondé cette association. L’objectif : faire évoluer plus rapidement et plus solidement ce secteur du droit qui se développe à la vitesse de l’éclair et qui semble prendre ses distances face à la traditionnelle catégorie « droit d’auteur ». C’est ainsi qu’au cours des dernières années, l’AJAVA a organisé de multiples conférences et colloques visant à faire circuler le savoir dans ce domaine pointu du droit. Plusieurs des communications peuvent être consultées dans les recueils Développements récents en droit du divertissement publiés par le Barreau du Québec. Conseillère juridique pour l’Office national du film du Canada, Me Thibaudeau accepte aussi des mandats pour son propre compte. Ce travail l’amène à conseiller les producteurs dans des dossiers de productions nationales et internationales, de documentaires et de films d’animation. Sa passion pour les arts dépasse le cadre strict de son travail. Membre de Femmes du cinéma, de la télévision et des nouveaux médias, elle fait aussi partie de l’Académie canadienne du cinéma et de la télévision. Elle est aussi membre du conseil d’administration de l’organisme Kids for Kids qui amasse des fonds pour les enfants malades de Montréal.

Lyse Lafontaine travaille depuis plus de 30 ans dans le milieu du cinéma. C’est l’une de nos grandes dames du cinéma québécois. Son parcours impressionnant impose d’emblée le respect. On lui doit, entre autres, la production de Léolo de Jean-Claude Lauzon, El Jardin del Eden, une coproduction Canada-Mexique, la télésérie l’Ombre de l’épervier l’épervier, Les Muses orphelines de Michel-Marc Bouchard, la comédie Camping sauvage mettant en vedette Guy A. Lepage et Sylvie Moreau, Un dimanche à Kigali tourné entièrement au Rwanda, l’adaptation La Belle Bête inspirée de l’œuvre de Marie-Claire Blais, La capture de Carole Laure ainsi que Maman est chez le coiffeur de Léa Pool. Nous mentionnerons au détour que ce dernier film a reçu le Prix du public dans le cadre de plusieurs festivals de films internationaux. Selon Lyse Lafontaine, la coproduction avec l’étranger est un atout pour l’essor de notre cinéma. Ces dernières années, elle a coproduit de concert avec la France 24 Mesures Mesures, tout premier film du comédien Jalil Lespert, ainsi que Opération Casablanca du cinéaste suisse Laurent Nègre. Ce film en est au stade de la post-production et sera donc sous peu à l’affiche. Le film de Léa Pool La Dernière Fugue Fugue, adaptation du roman Une belle mort de Gil Courtemanche, a aussi fait l’objet d’une coproduction. Cette fois-ci, le Québec a expérimenté le travail avec Iris Productions, une boîte du Luxembourg. Le film a pris l’affiche en salle le 26 février dernier.

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Un père, une fille et des passions communes Portrait de Claude et Anik Fontaine, avocats Claude Fontaine a pratiqué le droit au cabinet Ogilvy Renault pendant près de 45 ans. Il a siégé au conseil d’administration de plusieurs sociétés, dont celui de Petro-Canada pendant plus de 22 ans et de Domtar pendant une dizaine d’années. Maintenant retraité d’Ogilvy Renault, il agit à titre de consultant en administration de sociétés. Me Fontaine est reconnu comme un expert en gouvernance de sociétés ; il vient d’ailleurs d’être nommé Fellow de l’Institut des administrateurs de sociétés (« IAS »), association pancanadienne qui regroupe des administrateurs et autres personnes intéressées par le thème de la gouvernance d’entreprise. C’est d’ailleurs lui qui a fondé en 2003 la section québécoise de l’IAS. Sa fille, Anik Fontaine, inspirée par son père qu’elle voyait heureux dans la pratique du droit, a d’abord étudié les langues avant de se destiner à la profession d’avocate. Aujourd’hui, elle est actionnaire, dirigeante et avocate chez Delegatus, un cabinet d’avocats innovateur. Chez Delegatus, on veut offrir des solutions d’affaires flexibles pour des budgets variables et on offre même au client la possibilité d’aller travailler sur place. Devinez qui est l’un des conseillers stratégiques de Delegatus ? Me Claude Fontaine ! « Je retire une grande satisfaction et beaucoup de fierté à assister au développement de Delegatus. Je suis impressionné par la compétence et le dynamisme d’Anik et de ses associés Pascale Pageau, présidente-fondatrice du cabinet, et Paul St-Pierre Plamondon », confie Me Fontaine. Père et fille ont donc la passion du droit en commun. Mais cette complicité ne s’arrête pas là. Bien qu’Anik Fontaine cuisine comme un grand chef, talent hérité plutôt de sa mère, c’est avec son père qu’elle a suivi des cours sur les vins. Aussi, une autre passion les relie : le ski. Chaque année, papa et sa fille se réservent un moment pour partir en voyage de ski. www.delegatus.ca

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PUBLIREPORTAGE

e t n a n n o i Pass gne ! Bourgo La Bourgogne passionne par ses vins ainsi que par ceux qui les font. Rencontre d’une femme d’exception...

Le

Domaine du Meix Foulot, en retrait du village de Mercurey au cœur de la Côte Chalonnaise, a certainement influencé Agnès De Launay Dewé. Lorsqu’elle décide de poursuivre le travail de son père en 1996 – Paul de Launay a constitué et développé le Domaine – sa curiosité n’a d’égale que sa volonté de perfection. Fine observatrice, elle a su s’affirmer, s’imposer avec douceur mais avec fermeté. À la fois naturelle et classique, la culture de la vigne la passionne. Elle décrit chacune de ses parcelles dans les moindres détails. Elle en connaît les critères, les potentiels et les besoins.

Mercurey 1er Cru Les Saumonts 2006

Mercurey blanc 2007 Bourgogne, France

Bourgogne, France

Importation privée

Spécialité par lot Arrivage en mars, code SAQ 10865243 Agnès possède une petite parcelle sur le 1er Cru Les Saumonts qu’elle travaille de façon magnifique. Nous sommes ici sur un grand vin rouge à la fois plaisant et accessible tout en étant complexe et sérieux, dont la réputation du millésime n’est plus à faire. On se laisse porter par les parfums de petits fruits rouges sauvages, subtilement épicés et une pointe grillée. La bouche se veut complexe, assez structurée avec une jolie rondeur du fruit, le tout étant équilibré et en fraîcheur. Plaisant en jeunesse, il est aussi construit pour la garde. À apprécier sur un magret de canard servi avec une sauce aux petits fruits.

Extraire des vins de qualité ne lui suffit pas, les vins de Bourgogne doivent être de garde tout en offrant du plaisir à chaque instant de leur vie. D’où la concentration du fruit dans les vins du Domaine du Meix Foulot. Parce qu’Agnès De Launay Dewé sait ce qu’elle veut. Agnès De Launay Dewé poursuit la tradition familiale. Huitième génération, descendante du créateur de l’appellation Mercurey, une des toutes premières en France, en 1923. Elle sera au Salon des vins et spiritueux de Montréal du 25 au 28 mars 2010 au Palais des Congrès de Montréal.

Le Domaine du Meix Foulot, c’est aussi des vins blancs, et ce mercurey d’Agnès est tout simplement impressionnant. Un vrai blanc de gastronomie ! Fait de 100 % chardonnay, cette cuvée est issue de 50 % de raisin provenant d’un premier cru. Une partie du vin se retrouve en barrique pour lui conférer texture et complexité, le reste en cuve pour en conserver tout son fruit. Au nez, nous retrouvons des arômes d’agrumes, d’abricots et un côté floral très invitant. En bouche, le vin est ample et texturé mais reste très droit par sa fraîcheur. Un côté minéral presque salin et une longue finale qui nous laisse des souvenirs d’amandes et de fruits secs. Accompagnera à merveille une morue grillée à la sauce vierge et fleur de sel.

À déguster au Salon des vins et spiritueux de Montréal, au kiosque de La Fontaine Vins & Liqueurs, du 25 au 28 mars 2010 au Palais des Congrès de Montréal.

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PREMIÈRES EN DESIGN

UNE APPROCHE IMMOBILIÈRE STRATÉGIQUE :

ÇA RAPPORTE ! PA R SA N DR A N EI LL DESIGNER ASSOCIÉE LEMAY ASSOCIÉS

AMORCER LA PLANIFICATION STRATÉGIQUE AVANT D’ENTAMER UN PROJET IMMOBILIER EST UNE APPROCHE QUI PEUT VOUS AIDER À FAIRE LE POINT SUR LES VALEURS DE VOTRE ENTREPRISE, À PRÉVOIR DES CHANGEMENTS ORGANISATIONNELS FUTURS ET À FAIRE DES ÉCONOMIES SUBSTANTIELLES.

Les biens immobiliers ne constituent pas seulement des coûts. Ils sont un atout si on les compare aux salaires et aux avantages sociaux des employés. Toutes les entreprises cherchent à augmenter les retours sur leurs investissements, mais les entreprises astucieuses font appel aux installations immobilières comme catalyseur pour maximiser la productivité, fidéliser leurs employés et promouvoir la reconnaissance de leur marque. De plus, les environnements de travail conçus selon des principes verts tels ceux qui incorporent des espaces collaboratifs, de la lumière naturelle et des matériaux écologiques peuvent aussi mener à un rendement supérieur. Voici, à titre d’exemple, quelques projets d’entreprises qui ont remporté du succès grâce à cette approche stratégique.

Investissements Standard Life Lors du renouvellement de son bail, Investissements Standard Life a choisi de réaménager ses locaux de manière à optimiser ses actifs immobiliers et à transformer ses activités à l’aide d’installations collaboratives, dynamiques et flexibles. L’environnement de travail est maintenant ouvert à 90 %. Les locaux, aménagés selon un style contemporain, sont munis d’un mobilier ergonomique et offrent divers salons et salles de réunion, favorisant de ce fait la communication.

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PREMIÈRES EN DESIGN

GE Capital Solutions Le nouvel aménagement de GE Capital Solutions s’est inspiré de principes directeurs tels que la longévité, la stabilité et l’innovation. C’est dans cet esprit qu’ont été dessinés les locaux qui encouragent maintenant la performance et la créativité du bassin de jeunes employés. En outre, la compartimentation de l’espace fermé à 80 %, additionnée de percées de lumière naturelle, favorise à la fois l’intimité et l’ouverture, et crée un lieu de travail fonctionnel et flexible qui favorise les rencontres informelles, la synergie et la motivation.

Pictet Canada Le siège régional canadien de cette banque suisse a été transformé en un espace de travail ouvert à 95 %. Tous les services ont été localisés au centre de l’immeuble permettant ainsi à la lumière naturelle d’inonder l’environnement de travail. Des salles de réunion, un salon pour les employés et une cuisine sont localisés aux extrémités. Les espaces clients VIP sont outillés de systèmes audiovisuels à la fine pointe de la technologie. Une collection d’art local et international s’avère un plaisir pour les yeux.

Cette approche pourrait vous aider à contrebalancer votre investissement non seulement au cours de la durée de votre bail, mais tout au long du cycle de vie de vos biens immobiliers.

Découvrir

le potentiel énergétique des basses terres du Saint-Laurent

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PREMIÈRES EN DESIGN

LE BAMBOU : UN BOIS PLUS ÉCOLOGIQUE QUE NOS ESSENCES DU QUÉBEC P A R A L E X A N D R E O U E L L E T, I N G . , M . S c . A . INGÉNIEUR PRINCIPAL LA COMPAGNIE COMMONWEALTH PLYWOOD

Au moment d’installer un plancher de bois dans une maison au Québec, le choix ne manque pas. En effet, il n’est pas seulement question de dimensions, de qualité ou de finition quant aux essences utilisées en construction depuis des siècles. Aujourd’hui, il est possible de se procurer du bois exotique provenant de tous les continents pour faire son plancher, souvent à moindres coûts que les essences traditionnelles locales. Par exemple, plusieurs considèrent le bambou comme une option plus écologique que le bois du Québec parce qu’il croît rapidement. Par conséquent, ce produit à la mode a présentement le vent dans les voiles.

LES AVANTAGES DU BAMBOU Le bambou est une plante ligneuse qui pousse presque partout sur la planète. Sa croissance est fulgurante : son cycle de récolte est d’environ 10 ans. Le bois qu’on tire de cet arbre creux est dur et très résistant. De nos jours, beaucoup de plantations commerciales de bambou sont établies, notamment en Asie, et l’utilisation de ce bois est variée : meubles, échafaudages, planchers, nourriture, etc. … ET SES DÉSAVANTAGES Devant ces avantages évidents, comment est-il possible de considérer le bois local comme un choix aussi écologique, sinon plus ? Un transport polluant Une partie de la réponse réside dans le transport. Le bambou a beau pousser vite, il doit quand même traverser la moitié de la planète avant d’arriver sur nos tablettes. Ainsi, le carburant utilisé par les bateaux, les trains ou les camions contribue à augmenter les gaz à effet de serre et la pollution en général. En comparaison, les fabricants de planchers de bois québécois sont pratiquement installés dans notre cour.

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L’utilisation de produits chimiques Par ailleurs, le bambou doit être assemblé pour faire un plancher. Comme la tige est creuse, il faut coller les lamelles de bambou ensemble, ce qui implique une série de procédés : lavage des lamelles dans une solution contenant du peroxyde d’hydrogène, puis assemblage avec une colle pétrochimique. Le plancher de bois d’ici, par contre, n’est que façonné. Aucun procédé chimique n’est requis ni lors du débitage, ni lors de la transformation en plancher. Pour ce qui est de la finition, des procédés similaires sont appliqués pour les deux types de plancher. Donc, la fabrication d’un plancher de bois franc requiert moins d’énergie et de procédés chimiques que celle d’un plancher de bambou. Une dureté et une résistance imitables On vante également la dureté du bambou qui est supérieure à celle de l’érable ou du chêne. Mais est-ce vraiment important ? Les procédés de finition et de vernissage utilisés aujourd’hui sont conçus pour protéger le bois de tout impact. Il existe même des planchers de pin blanc, pourtant beaucoup moins durs que les planchers de bois franc, encore très solides dans nos vieilles maisons plusieurs fois centenaires. En matière de durabilité, difficile de faire mieux.

En définitive, le plancher de bois local constitue un meilleur choix que le plancher de bambou. Sans dénier les qualités évidentes du bambou, il importe de se demander pour quelles raisons nous souhaitons acheter un produit d’outremer, alors que nous avons accès, ici même, à un produit local de qualité, durable et qui crée de l’emploi...


RENDEZVOUS D’AFFAIRES S ’A B O N N E R À P R E M I È R E S E N A F FA I R E S , C ’ E S T P R E N D R E R E N D E Z-V O U S, Q U AT R E F O I S PA R A N N É E , AV E C D E S FEMMES CAPABLES DE VOUS ENTRETENIR D’ÉCONOMIE, DE DROIT DES AFFAIRES, DE FINANCE, DE RESSOURCES HUMAINES OU D’INGÉNIERIE. OUVREZ VOTRE AGENDA !

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Willa Dwyer Chauffeuse de camions lourds

Très féminine et parfaitement bilingue, Willa Dwyer a obtenu un baccalauréat en sciences et un autre en design industriel de l’Université de Montréal. Mais elle a une autre passion : celle de parcourir le continent. C’est d’ailleurs ce qu’elle fait tous les jours lorsqu’elle conduit son gros camion lourd. Elle a déjà travaillé en design industriel ainsi qu’en marketing et en vente à la célèbre bijouterie Birks. Elle a aussi baigné dans le monde de l’enseignement, mais elle s’est rendu compte que ce qui la rendait vraiment heureuse, c’était de voir du pays. Quoi de mieux pour elle que d’être aux commandes de son gros camion et de sillonner les grandes routes nord-américaines ?

Rien n’est tRop gRand quand on ose. La Banque Laurentienne est heureuse d’accompagner dans leurs projets d’affaires toutes ces femmes qui ont cru en elles et qui ont eu l’audace de leurs convictions.

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MÉTIERS INUSITÉS

Michelle Hamel Pilote d’Air Canada

Parce qu’elle a beaucoup voyagé avec ses parents et qu’ils lui ont donné le goût de la découverte, Michelle Hamel s’est mise à rêver de devenir pilote d’avion. Elle ne voulait pas d’un travail de bureau ; elle voulait plutôt sortir, bouger, voir du pays. Elle a fait son cours, a accumulé les heures de vol et elle est devenue instructrice. Ensuite, elle a été embauchée chez Inter-Canadien et puis chez Air Canada. En 1996, à ses débuts, il y avait 50 femmes pilotes pour 2 000 pilotes. Avant qu’elle commence ses cours de pilote, un inspecteur de Transport Canada lui avait suggéré d’obtenir un autre diplôme au cas où. En fait, la licence de pilote est tributaire de l’examen médical périodique : « La journée où tu échoues ton examen médical, tu perds ta licence de pilote. » Michelle Hamel a donc choisi de faire un baccalauréat en administration à l’Université d’Ottawa. Son plan B en main, elle a entrepris de décrocher sa licence de pilote. À ce jour, elle a cumulé environ 16 000 heures de vol. La technologie des avions qu’elle pilote – des Airbus 319, 320 et 321 – est beaucoup plus avancée que celle des avions d’il y a 15 ans. Les nouveaux appareils possèdent plusieurs ordinateurs à bord qui contrôlent les différentes fonctions de vol. De plus, le fameux manche à balai a été remplacé par le joystick utilisé dans certains jeux vidéo. Les vols qu’elle effectue pour Air Canada à bord des Airbus l’emmènent à se déplacer au Canada, aux États-Unis, au Mexique ainsi que dans les Caraïbes.

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PREMIÈRES EN MODE

Stylish,

BUT TOUGH JUDY RICHARDSON, CO-FOUNDER OF TEENFLO CANADA, IS ONE OF THE COUNTRY’S TOP FASHIONISTAS. BUT HER JOB ISN’T ALL JUST GLAMOUR. PHOTOS : BRIAN YPPERCIEL

BY PETER DIEKMEYER

When Judy Richardson was just 17 years old, she took a summer job in a uniform company. It was one of those fateful decisions that set the course for the rest of her life. From that job, Richardson, co-founder of high end ladies-wear retailer Teenflo Canada, moved on to a series of positions, all in the fashion industry. Today, Richardson, who is widely considered to be one of the country’s top fashionistas, admits that she has what many women would consider a dream job. “I am very passionate about the work I do. But don’t be fooled by the glamorous magazines and television shows, this is a very tough industry,” says Richardson. “Customers today are extremely value and style conscious. They also have an innate sense of what is going on in other key global markets. If you are not passionate about this industry, you’d never be able to keep up.” Teenflo Canada, which she runs with her husband Charles La Pierre, has six stores, spread out between Montréal, Toronto, Vancouver and New York, that stock a full line of women’s suiting, dresses, tops, jackets and skirts. The company manufactures its own products which are also sold through retailers like Holt Renfrew in Canada, and Bloomingdale’s in New York. Richardson co-founded the company with La Pierre in 1990 by acquiring the North American licensing rights to Paris-based Teenflo’s creations.

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The name Teenflo, is somewhat of a misnomer Richardson says, because the company’s garments target a far broader clientele than just teenagers. Most customers are between 25 and 55 years old, and are either career-women, or are fashion conscious and willing to invest a little in their look. Running the business Several things about Richardson and Teenflo stand out. For one, unlike much of the fashion industry, which outsources manufacturing to cheaper locales like China, Richardson prefers to keep production here in Canada. “The quality is a major part of the value we add,” says Richardson. “And although Chinese made products can be quite good, the long delivery turnarounds mean that the pressure on importers to accept substandard merchandize can be high. But for me if a cut on a particular garment is off by half an inch we reject it.” That said, not all of Teenflo fashion content is Canadian. “We use imported fabrics, mostly from Italy,” admits Richardson. “The Italians are really the leaders there and I just love their product. Their designs are so beautiful, as are the textures.” “That said, things are evolving on the design front,” says Richardson. In recent years as much as two thirds of the company’s new creations are now being thought up in Canada. “The major retailers insist on being supplied a full product


line. So we decided to add on our own creations to complement the designs that we license from Teenflo.” Balancing work and family life Richardson also was able to provide helpful tips on how to balance work and family life in situations in which both partners in a couple work in the same business. “Charles (whose title is company president) and I are lucky in the sense that we have very complementary temperaments and skills,” says Richardson. “He is much more of a go-getter and a risk taker and I like to proceed slowly and cautiously. So when we agree on a particularly strategy, we know we have a winner. We also define our areas of responsibility quite clearly, so we don’t step on each others toes.” The fact that Richardson and La Pierre work well is good news, because there are indications that there may one day be more “family” in their family business. Richardson has two daughters, one of whom has an eye on medical school. However her second daughter is studying at a fashion and design school in New York. “She has a good eye. Who knows, maybe she’ll join us one day,” says Richardson of her youngest child, with a shrug and a smile. “She has worked here on her spare time in the past. So hopefully she has a good idea of what she’d be getting into.”

“I AM VERY PASSIONATE ABOUT THE WORK I DO. BUT DON’T BE FOOLED BY THE GLAMOROUS MAGAZINES AND TELEVISION SHOWS, THIS IS A VERY TOUGH INDUSTRY.” – Judy Richardson

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PREMIÈRES EN MODE

ALERTE aux

talons hauts ! Les talons hauts font partie intégrante de la garde-robe de la plupart des professionnelles. On leur attribue une certaine aura de prestige, car ils allongent la silhouette et rendent plus sophistiquées les multiples tenues auxquelles ils peuvent être associés. Malheureusement, de nombreuses recherches ont démontré que le port des talons hauts entraîne d’importants problèmes de posture, de maux de dos et de déformation des pieds.

Les effets néfastes des talons hauts sur le corps humain POSTURE INADÉQUATE

Comme les talons hauts déplacent le centre de gravité vers l’avant, il en résulte un désalignement de la colonne vertébrale créé par l’amplification de la cambrure lombaire. Ce problème est une source potentielle de maux de dos. PA R A RI ÈLE A LI PHYSIOTHÉRAPEUTE

AUGMENTATION DE LA PRESSION SUR LA PLANTE DES PIEDS

Des talons de 10 cm peuvent augmenter jusqu’à 75 % la pression appliquée sur la plante des pieds. Cette pression accrue peut former de la corne ou des oignons, entraîner des douleurs articulaires au niveau de la plante du pied et même le déformer. GENOUX ET CHEVILLES

Les talons aiguilles créent l’illusion de jambes plus longues, mais ils sont aussi reconnus pour être la source de nombreuses blessures aux genoux, de foulures aux chevilles, de ligaments étirés et même de ménisques déchirés. RACCOURCISSEMENT ET RAIDISSEMENT DES MUSCLES

Portés au quotidien, les talons hauts peuvent raccourcir les muscles du mollet. Lorsque la souplesse et la pleine longueur des muscles sont compromises, le corps aura tendance à compenser en réduisant l’arche du pied, causant ainsi un stress et une douleur accentués aux genoux, aux hanches et au dos.

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DÉFORMATIONS

Les oignons, la corne et les orteils en marteau sont les trois déformations les plus communément occasionnées par le port des talons hauts, surtout ceux dont la pointe est étroite ou plus effilée.

Les talons hauts : comment les porter et garder ses pieds en santé ? TOUT EST DANS LA VARIÉTÉ

Lorsqu’on parle de chaussures, la variété des styles est tout aussi favorable pour les pieds que pour le moral. Mieux vaut varier régulièrement la hauteur des talons, l’étroitesse du soulier et la forme de sa pointe. Idéalement, les talons ne devraient pas dépasser une hauteur de 4 à 5 cm pour les chaussures portées tous les jours. Les talons vertigineux, sans appui à l’arrière, devraient être strictement réservés aux occasions spéciales et portés pour une durée maximale de 4 à 8 heures. BOUGER MIEUX

Les talons aiguilles nuisent à la démarche et ralentissent le pas, ce qui se traduit par une foulée plus courte et l’amplification du mouvement des hanches. Si ce type de chaussures est tout indiqué pour l’élégance des moments chics, il l’est cependant beaucoup moins lorsque vient le temps de courir après l’autobus ou le train. Mieux vaut alors porter des talons plus discrets ; vous pourrez toujours cacher une paire de talons hauts dans votre sac ou votre bureau afin de pouvoir les chausser au moment opportun.


OPTEZ POUR LA BONNE POINTURE

Les pieds subissent un stress énorme au quotidien. Quel que soit le style de chaussures portées, il est important de s’assurer qu’elles sont de la bonne pointure. Voici quelques conseils bien avisés qu’il est bon de se rappeler lorsque vient le temps de magasiner des souliers : • La pointure des souliers, tout comme la taille des vêtements, varie selon la marque et le style. Ne jamais tenir pour acquis que, parce que vous chaussez habituellement du 7, les souliers que vous achèterez seront toujours de cette pointure. Les pieds peuvent aussi se modifier avec le temps et l’âge, un format plus large pouvant parfois devenir nécessaire. • Avant de les acheter, on doit toujours essayer les deux souliers de la paire convoitée et faire quelques pas sur une surface dure pour évaluer s’ils sont confortables. • Les pieds ont tendance à enfler à mesure que la journée avance. Il est donc préférable de magasiner ses souliers en fin de journée. • Il devrait y avoir assez d’espace dans la pointe du soulier pour bouger facilement les orteils. Une distance d’environ 1 cm entre le bout du gros orteil et la paroi de la chaussure est habituellement suffisante. • La plupart des gens ont un pied légèrement plus large que l’autre. La taille idéale est celle qui sied le mieux à votre pied le plus large. Prendre bien soin de ses pieds, chausser des souliers de pointure adéquate et varier ses chaussures de jour en jour sont les règles de base pour être en mesure de porter des talons de n’importe quelle hauteur tout en préservant la santé de vos pieds.

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LA SEMAINE DE RELÂCHE EST TERMINÉE, MAIS CE N’EST PAS UNE RAISON POUR NE PAS PRÉVOIR DES SORTIES FAMILIALES ! BESOIN D’IDÉES D’ACTIVITÉS POUR FAIRE BOUGER ET SORTIR VOTRE PETITE FAMILLE ? EN VOICI QUELQUES-UNES QUI POURRONT SERVIR TOUT AU LONG DE L’ANNÉE. PAR EMMANUELLE BUREAU-ROZEC

LA MAISON THÉÂTRE

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QUOI FAIRE, ENTENDRE ET VOIR À MONTRÉAL… EN FAMILLE

Depuis plus de 25 ans, cette institution offre une programmation de théâtre jeune public qui n’a rien à envier au théâtre pour adultes ! La pièce Carton rouge sur carré vert sera présentée du 5 mars au 3 avril prochains. Découvrez avec vos plus jeunes une pièce où se côtoient marionnettes et comédiens, destinée à les faire réfléchir sur la rivalité que l’amour du sport peut parfois entraîner. Billetterie : 514 288-7211, poste 1 Informations : www.maisontheatre.com

PERCUSSIONNISTES EN HERBE ! Vous voulez que vos bambins se défoulent et qu’ils puissent faire du bruit sans limites ? Rien de mieux que les percussions ! L’École SAMAJAM offre des cours de percussions brésiliennes aux parents et aux enfants tous les samedis avant-midi. Informations : www.samajam.biz Téléphone : 514 598-1554

BOUGEZ À LA TOHU ! En attendant le nouveau spectacle du Cirque du Soleil dans le Vieux-Port de Montréal, pourquoi ne pas faire un saut à la Tohu ? Sa programmation éclectique des plus rafraîchissantes est toute désignée pour une journée en famille ! En effet, en plus d’être la résidence de l’École nationale de cirque et de plusieurs artistes relevant de cette discipline, l’imposant bâtiment et le parc qu l’entoure sont des espaces où une myriade d’activités sont offertes pour les plus petits et les plus grands. De l’exposition sur l’art du cirque à la randonnée en raquettes, il est possible de passer une journée bien remplie dans le quartier Saint-Michel ! Informations : www.tohu.ca Voir la brochure de la Tohu ainsi que l’onglet Complexe environnemental de Saint-Michel.

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Marie-Lou Dion

Maxim Gaudette

Scénariste et metteure en scène

alias Octavio

Après Voyage autour du monde, Prix Opus du meilleur concert Jeune public de l’année 2007, et Aventure en mer présenté en 2008, Marie-Lou Dion vient offrir au jeune public Odyssée dans l’espace, la troisième aventure d’Octavio, dont elle signe également la mise en scène. Il s’agit pour Marie-Lou de son cinquième texte et de sa sixième mise en scène pour le compte de l’OSM.

P R E M I È R E S E N C U LT U R E

Maxim Gau plaisir le rôl turier de l’es Depuis sa so d’art drama © JAR 1997, Maxim DIN BO TA N les rôles tan IQU ED EM ma qu’au pe ON TR ÉA L( ment incarn GIL LES MU aventurier, RR AY ) quetaires d rôle qui lui a POUR LES MORDUS DE MUSIQUE pour le Ma Cette comédienne qui s’est fait L’Orchestre symphonique de Montréal présente des concerts pour NOS AMIS À 6 PATTES… connaître du grand public principalement par son rôle d’Antoinette interprétation masculine en 2002. Il a aussi joué les plus jeunes et leurs parents. Pendant une heure, l’OSM propose Si vous avez vu la fourmilière de l’Insectadans Le Temps d’une paix, se consacre davantage à la mise en scène, à tres montréalais avec les plus grands metteurs en un répertoire symphonique sur une note ludique. Le 21 mars, rium de Montréal plus que de raison dans l’écriture dramatique et au coaching de jeu depuis près de quinze ans. Poissant, Denise Filiatrault, Yves Desgagnés, M Alice Ronfart, Normand Chouinard e découvrez Odyssée dans l’espaceDenoncourt, avec le comédien Ses études musicales à l’Écolele de spectacle musique de l’Université Laval, précéles dernières années, mais que vos petits

Maxim dant sa formation en art Gaudette. dramatique au Conservatoire d’art dramatique Au petit écran, il a tenu le premier rôle dans L’O raffolent des insectes, Les Papillons en liberté est à noter prédisposée que le spectacle français 13dans h 30Fortier, et Grande Ourse et Virg à exercerest sonprésenté art dans le enon l’a aussiàvu est l’activité pour vous ! Découvrez toutede la Montréal, l’ontIlnaturellement saclassique. versionOutre bilingue à 15 h 30 Théâtre l’équipe Maisonneuve de la domaine de la dans musique ses réalisations en au collaborade la télésérie Lance et compte : la reconq majesté d’une trentaine d’espèces qui volent tion avec l’OSM, elle ades signé plusieurs textes et mises en scène pour grand duel. Depuis 2008, on peut le voir dans un Place Arts. en liberté dans la serre principale du Jardin des récital solo de divers chanteurs et de L’Auberge du chien noir à Radio-Canada. Il app Billet à dirigé l’unité : adulte 30 $, enfant 12 $. botanique du 18 février au 25 avril 2010. l’Orchestre Métropolitain, mis en scène des concerts pour l’Atelier lyrique de l’Opéra de Montréal 2010 dans Incendies, du réalisateur Denis Villeneu Possibilité de s’abonner. Informations : où elle est également coach de jeu depuis 2002. théâtre de Wadji Mouawad. Informations : www.osm.ca, section OSM jeunesse www2.ville.montreal.qc.ca/insectarium

L’École nationale de cirque

L’Agence spatiale canadienne

Seule école de formation supérieure en arts du cirque en Amérique du Nord, l’École nationale de cirque est un établissement d’enÉtablie en 1989, l’ASC est chargée de seignement secondaire et collégial. Elle a coordonner, au nom du gouvernement pour mission de former desAU artistes de cirque. Les formations offrent du Canada, tous les programmes et VISITE GUIDÉE MUSÉE la possibilité à des jeunes de 9 à 17 ans d’entreprendre leur formation politiques civils dans le domaine spaLe dimanche après-midi, le Musée d’art contemporain de Montréal professionnelle tout en poursuivant leurs études en parascolaire ou à tial. L’ASC dispense ses services dans les offre deux visites et ateliers dirigés. Le thème de mars, Dessin entortillé, temps plein en formule arts-études au niveau secondaire. Andréanne quatre grands axes suivants : observation faitcerceau le lienaérien avecetl’exposition deenLuanne Martineau. Nadeau au Jonathan Morell contorsion et équilibre de la Terre, exploration et sciences spatiale L’activité gratuiteterminal pour les moinscollégial de 12 ans, néanmoins sont deux finissants duest programme de niveau d’unequi doivent télécommunications par satellites et sensibili accompagnés d’un adulte. Accès gratuit sur présentation du billet durée deêtre trois ans qui mène directement à la pratique professionnelle. éducation. L’ASC mise sur la collaboration inte

©JOHN DEAN

d’entrée au Musée. voriser le développement industriel et la rec Visite et activités tous les dimanches à 14 h et 15 h. de calibre mondial au profit de l’humanité. Informations : www.macm.org L’OSM souligne la précieuse collaboration d

canadienne ainsi que de l’astronaute Julie Pay paration du concert Odyssée dans l’espace !

NOTRE ÉQUIPE AU FÉMININ : Lise Bergeron Marie-Hélène Bétournay Geneviève Cotnam Karine Dionne Sylvie Drouin Vicky Drouin Dominique E. Gagné Marie-Paule Gagnon Hon. Paule Gauthier Rady Khuong Catherine Langlois Anne-Julie Lapointe Sophie Martin Maud Rivard Odette St-Laurent

Litige et Immobilier Responsabilité civile et assurance Responsabilité civile et assurance Litige et Immobilier Notaire Transactionnel et Valeurs mobilières Droit de la santé et Responsabilité civile Droit de la santé et Litige commercial Arbitre et Médiatrice en commerce international et sport Travail, Emploi et Accès à l'information Droit corporatif et commercial Financement et Transactionnel Fiscalité Responsabilité civile et assurance Transactionnel et Valeurs mobilières

Mme Payette a généreusement accepté d’êt scènes qui seront projetées sur écran géant de répondre aux questions permettant ains aux élèves son intérêt pour la musique. De p accès à l’OSM à de nombreuses images de l’esp mission de Julie Payette, provenant de la NAS concert et illustrant le guide pédagogique.

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PR I NT EM PS 2010 Premières en affaires 85


RITUELS ET BANDELETTES – LES MOMIES D’ÉGYPTE… À QUÉBEC ! Si vous n’avez pas encore vu l’exposition Fascinantes momies d’Égypte présentée au Musée de la civilisation de Québec, vous avez jusqu’au 4 avril pour découvrir tous les secrets des rituels funéraires et les croyances de ce peuple. Une incursion dans les us et coutumes de l’Égypte ancienne. De plus, le site Web du Musée propose à vos jeunes un jeu qui les renseignera avant la visite ou qui prolongera le plaisir (www.mcq.org/momies). Ne ratez pas l’occasion de voir votre nom en hiéroglyphes ! Informations : www.mcq.org, onglet Expositions en salle.

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UN OUTIL DE MARKETING PA R C H R I ST I N E D ES L A N D ES Atmosphère feutrée, cappuccinos, repas santé. La formule du Lcafé plaît aux Japonaises qui comptent pour 90 % de sa clientèle. Ce nouveau café est bien plus qu’un endroit où socialiser entre amies. C’est en fait un véritable laboratoire de marketing situé dans un chic centre commercial du quartier animé de Shibuya, à Tokyo. Un concept novateur « En achetant une consommation ou un repas, les membres du Lcafé reçoivent des jetons qu’elles échangent par la suite contre des échantillons de produits de consommation », explique Kouhei Nishida, responsable du développement des affaires pour le groupe de marketing Sample Lab. Pour devenir membres, les femmes s’inscrivent gratuitement via leur cellulaire, Tokyo étant la capitale mondiale du sans-fil. Cet appareil leur permet même de payer leurs achats à la caisse. Ouvert à tous, le Lcafé cible avant tout la clientèle féminine, car au Japon, ce sont les femmes qui dictent les tendances dans les domaines de l’alimentation, de la mode et des cosmétiques. Et pour les Japonaises qui le fréquentent, c’est une façon originale de découvrir de nouveaux produits. Au moment de s’inscrire, la personne doit cependant donner des informations personnelles comme son âge, le nom de son employeur et son

statut civil. Ces données permettent à Sample Lab de former des groupes témoins en vue de tester des produits de consommation courante. Étude de marché réinventée « On peut, par exemple, inviter les femmes de 25 à 35 ans à participer à une soirée pendant laquelle elles découvriront de nouveaux produits, explique Kouhei Nishida. Jusqu’à présent, entre 40 et 80 % des membres ont accepté de répondre à un sondage après avoir essayé un échantillon. » Ainsi, les fabricants obtiennent une évaluation de leurs produits et peuvent mieux cerner la demande. « C’est un véritable buzz, dit Kouhei Nishida. Sans faire la moindre promotion, nous avons enregistré plus de 4 600 membres en 4 mois. » Les Japonaises entendent parler du café par le bouche à oreille, sur des forums sur le Web, à la télévision ou dans les journaux. Les médias se sont littéralement emparés de la nouvelle. Face à ce succès, Sample Lab projette déjà d’implanter le Lcafé dans d’autres grands centres du Japon et peut-être même à l’étranger.

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PR I NT EM PS 2010 Premières en affaires 87


HÉRITAGE ENTREVUE AVEC

J O N AT H A N W EN ER PRÉSIDENT DU CONSEIL ET CHEF DE LA DIRECTION CANDEREL

SPG LEPIGEON / STUDIOSPG.COM

U N H O M M E E T S O N TA B L E A U

L’art en

PA R HÉLÈNE- A NDRÉE BIZIER

En 2006, une aventure complexe, mais exaltante, débute pour Canderel, soit la mise en œuvre, la coordination et la livraison du siège social de Bell, sur la Pointe-Nord de l’Île-des-Sœurs. Les observateurs le disent d’emblée, le calendrier de Bell est irréaliste puisqu’il prévoit l’arrivée d’une première vague d’employés à la rentrée de septembre 2006 et la fermeture définitive du chantier, le 1er février 2009. C’était sans compter sur l’énergie des troupes rassemblées par Jonathan Wener au sein de Canderel ainsi que des ressources que ses employés ont, à leur tour, adjointes au projet. On parle ici de la chorégraphie d’un ballet qui a été à l’affiche depuis les berges du fleuve Saint-Laurent, pendant 11 saisons pluvieuses, froides, neigeuses, chaudes, ensoleillées ou venteuses. Une ronde qui, après avoir obtenu le soutien des banques et l’appui de la Ville de Montréal et de l’arrondissement de Verdun, où se trouve l’Îledes-Sœurs, a mobilisé de nombreux consultants et entreprises de pointe des secteurs du génie, de l’urbanisme, de l’architecture, de la construction, de l’aménagement paysager et du design. Le 23 mars 2009, peu après la tombée du rideau sur le chantier, Canderel recevait de l’Institut de développement urbain du Québec, le Prix d’excellence en immobilier 2009. 88 PRINT E MPS 2 0 1 0 Premières en affaires

À moins de le côtoyer aux conseils d’administration auxquels il siège à titre de bénévole ou d’expert, on connaît beaucoup mieux les réalisations de Jonathan Wener que l’action du philanthrope et du collectionneur d’art qu’il est aussi. Jusqu’à ce qu’il fonde Canderel (Canadian Developers Real Estate) en 1975, il était l’employé ultraperformant d’une grande société immobilière. Cinq ans après le lancement de son entreprise, avec 5 000 $ en poche, il est en selle pour devenir l’un des promoteurs immobiliers les plus dynamiques du Canada. Au cours des années 1980 seulement, Canderel a livré, transformé et géré une dizaine d’immeubles de prestige dont la Place Félix-Martin, à Montréal, ainsi que le Churchill Office Park et le Constitution Square, à Ottawa. On découvre la personnalité composite et originale de Jonathan Wener à l’extérieur comme à l’intérieur du 2000, rue Peel. L’immeuble, qui surplombe la station de métro Peel, est le premier de la lignée Canderel à avoir été intégré au tissu urbain montréalais. On y accède en frôlant l’Enterspace, œuvre monumentale réalisée en acier inoxydable par le sculpteur Maurice Lemieux et dévoilée en 1981 par le maire Jean Drapeau. C’est Jonathan Wener qui a pris l’initiative de la commander et de l’offrir au regard des passants. À l’intérieur, au siège social de Canderel, une profusion d’œuvres d’art, sculptures,


U N H O M M E E T S O N TA B L E A U

« Je travaille avec mes yeux et non pas sous l’influence d’un livre, d’un catalogue ou d’une galerie, dit-il. Je préfère porter mon choix sur un artiste à ses débuts et je ressens énormément de fierté à contribuer à son éclosion. » TOM HOPKINS D E L I C AT E B A L A N C E

gravures, dessins ou tableaux retient l’attention. Ces oeuvres révèlent un collectionneur passionné et libre. L’homme qui est à l’origine du Défi Canderel mis sur pied en 1989 pour encourager la recherche sur le cancer, commande chaque année une œuvre commémorative au peintre Molly Lamb. Jusqu’ici, l’événement sportif a permis de rassembler 6 millions de dollars qui sont versés à parts égales aux équipes de recherche spécialisée des universités de Montréal et McGill. L’œuvre qu’il a choisi de présenter aux lecteurs de Premières en affaires est signée Tom Hopkins, professeur d’art de l’Université Concordia. Jonathan Wener l’a achetée il y a 10 ans pour représenter son entreprise à l’aube du XXIe siècle : « La puissance contenue dans ce tableau symbolise le Nouveau Monde, la force d’entreprendre, les changements à venir et l’espoir. » L’aventure de Jonathan Wener dans le monde de l’art est le fruit d’un goût hérité, celui d’un ancêtre direct, le peintre

William Raphael. Né en Prusse en 1833, formé aux meilleures écoles de peinture de son pays, ce dernier émigra à New York à la fin de l’année 1856. Le 23 avril suivant, l’artiste rejoignait l’un de ses frères à Montréal. Il débarqua du train au pied de la rue des Commissaires (rue de la Commune), juste devant les étals du Marché Bonsecours, à un pas de la Chapelle Notre-Dame-de-Bon-Secours. Il immortalisa cet instant dans un tableau d’abord intitulé Immigrants at Montreal où on le distingue, tout de noir vêtu, ses cartons sous le bras et le chandelier en argent à sept branches dans la main gauche. Le peintre remplaça plus tard le titre de ce tableau par celui de Behind Bonsecours Market. Cette œuvre, l’une de ses plus célèbres qu’il ait signée, est conservée à la Galerie nationale du Canada, à Ottawa. Marié à Ernestina Danziger, coreligionnaire qui lui donna neuf enfants, William Raphael révéla sa nature d’artiste multidisciplinaire et… infatigable. S’il a

gagné sa vie comme peintre de décors (arrière-plans) pour le photographe William Notman, il a aussi enseigné, dessiné des planches anatomiques utilisées pour l’enseignement de la médecine et peint, pour lui-même et pour de nombreux clients, des portraits, des natures mortes, des scènes de vie quotidienne, sujets également prisés par son ami Cornelius Krieghoff. Jonathan Wener était jeune encore quand sa grand-mère, ignorant l’importance et la valeur de l’œuvre, la donna sans en tirer un seul sou. Les tableaux, dont la valeur sur le marché actuel dépasserait les 6 millions de dollars, furent, hélas, dispersés. Jusqu’ici, reconstruisant le patrimoine familial, Jonathan Wener a racheté plus de 70 œuvres signées par cette figure de proue de la peinture canadienne du XIXe siècle.

PR I NT EM PS 2010 Premières en affaires 89


A C T I O N N A I R E M I N O R I TA I R E

RENCONTRE AVEC

ÜNSAL ÖZDILEK Professeur, École des sciences de la gestion, Université du Québec à Montréal

PA R SA R A ET A N DRÉE- A N N E

Sara Lafontaine-Leblanc est étudiante en finance à l’Université de Sherbrooke et actionnaire minoritaire de Premières en affaires. Elle a écrit son article en compagnie d’Andrée-Anne Desmeules, étudiante en administration à l’UQAM.

L’UQAM collabore, depuis 1971, à l’avancement de la science immobilière par la formation spécialisée en analyse et évaluation. Étant la seule université francophone en Amérique du Nord à offrir ce type de formation, elle donne des cours tant aux niveaux du certificat que de la maîtrise en administration des affaires, auxquels sont inscrits en moyenne 145 étudiants par année. L’UQAM compte également la Chaire SITQ d’immobilier qui célèbre ses 15 ans en 2010. Les étudiants inscrits en immobilier proviennent essentiellement des cégeps, d’autres programmes universitaires et du marché du travail. Dans ce dernier cas, il s’agit surtout d’agents immobiliers, de cadres, d’analystes et de techniciens en évaluation. Selon le professeur Ünsal Özdilek du département de stratégie, responsabilité sociale et environnementale depuis 2003, le système d’analyse et d’évaluation en Amérique du Nord est à l’avantgarde dans le domaine de l’immobilier. En effet, ce continent se démarque nettement du reste du monde par le nombre de publications savantes et la pratique organisée autour de concepts

communs, de méthodes éprouvées et d’organismes impliqués depuis plus d’un siècle. Le Québec y fait figure noblement par son système de cadastre et d’évaluation municipale, basé sur des données très riches, des méthodes efficaces et une politique de transparence. Comme ailleurs en Amérique du Nord, la performance des municipalités au Québec repose grandement sur l’efficacité de ce système, qui permet d’évaluer justement leur assiette foncière et, par conséquent, d’offrir les services publics nécessaires. En plus des municipalités et des gouvernements, d’autres recourent à ce système pour établir les valeurs marchandes de différentes catégories de propriétés dans des contextes multiples. C’est le cas des bureaux d’évaluation indépendants, des institutions bancaires et des compagnies d’assurances. Comme l’immobilier est une option intéressante par rapport à d’autres moyens d’investissement et qu’il constitue un actif très important pour les gouvernements, les organismes et les particuliers, il convient de bien analyser et d’estimer sa valeur marchande dans le but de réduire les risques d’incertitudes face à l’avenir. C’est là que naissent les besoins d’analyse et d’évaluation immobilière qui ne pourraient être comblés que par une formation à l’université. Au moyen d’une gamme de cours complémentaires, cette formation offre aux étudiants des capacités analytiques et pratiques tout en intégrant les nouvelles façons de faire. M. Özdilek conclut finalement que les perspectives d’emploi sont excellentes dans ce domaine au Québec et partout au Canada. En raison de la mondialisation, des efforts continus menant à la démocratie un peu partout dans le monde ainsi que de la volonté des corps publics d’évoluer vers des systèmes de cadastre et d’évaluation organisés, il ne cache pas que les experts québécois seront en demande croissante dans les prochaines années. sara@premieresenaffaires.com

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