Mercato Immobili stop and go

M E R C A T O

PER GLIIMMOBILI È STOP AND GO

Una partenza 2020 positiva. Poi, il crollo. Ma la ripartenza delle compravendite fa sperare che l’anno possa chiudersi meno negativamente di quanto temuto, anche grazie a tassi dei mutui al minimo e la ripresa dei grandi investimenti. Più richieste le case con giardino o terrazzo

di Stefano Lavori

Quanto ha impattato l’epidemia da covid-19 sul mercato immobiliare? Bella domanda. Di sicuro la compravendita di appartamenti e villette è stata tra le vittime illustri dell’emergenza sanitaria. Ma, a sentire i rivenditori di materiali per edilizia e le imprese di costruzione, le ristrutturazioni sono riprese a pieno regime appena si è interrotta l’emergenza sanitaria. Quindi è già passata la paura? Lo stop del mercato registrato nel

primo trimestre è da considerare un semplice passo falso obbligato (dal lockdown), una momentanea battuta d’arresto, una marcia indietro estemporanea, oppure è sintomo di un’inversione di tendenza, che arriva dopo anni di lenta risalita dall’abisso seguito alla crisi post 2008?

PRUDENZA, MA...

Naturalmente, la risposta definitiva si potrà cercare solo alla fine dell’anno, dopo che sarà scongiurato l’eventuale ritorno di uno stato di emergenza per la temuta seconda ondata autunnale di covid-19. Uno scenario che, però, in questo caso potrebbe sconvolgere non solo il mercato immobiliare, ma l’intera economia mondiale: meglio fare gli scongiuri. Non bisogna dimenticare, per contro, che a favorire la ripresa ci sono fattori come i tassi dei mutui ai minimi storici, che possono continuare a invogliare gli italiani verso l’investimento immobiliare. Il livello dei mutui è sempre molto abbordabile: secondo Facile.it/Mutui.it per un tasso fisso a 20 anni si rimane intorno allo 0,8% di Taeg. Inoltre, è proprio quando aumenta l’incertezza che la casa è vista come un bene rifugio, obiettivo principe degli investimenti. Insomma, la partita è aperta.

I PRIMI CONTI

Ma non bisogna nascondere che per il primo semestre del’anno l’impatto del covid sul mercato immobiliare è stato drammatico, non fosse altro che a causa del lockdwon non era possibile materialmente eseguire le compravendite. Inoltre, la brusca frenata dell’economia e le incertezze delle imprese, senza contare le cupe previsioni sul mercato del lavoro, hanno indotto le famiglie a riporre i progetti di acquisto. Il calo delle compravendite certificato dall’Osservatorio dell’agenzia delle Entrate per quanto riguarda il primo trimestre del 2020 indica una discesa del 15,5%. Meno acquisti e conseguente calo di prezzi (che fino a inizio anno erano stabili). Un termometro della situazione è il calo della domanda di mutui. L’istituto di ricerche Nomisma prevede, infatti, per l’anno in corso un forte deficit rispetto allo scorso anno riguardo l’erogazione dei prestiti per acquistare casa. Non solo, Nomisma ha delineato tre scenari, per nulla positivi. «Alla luce della complessità del momento si sono ipotizzati tre differenti scenari, che incorporano un diverso grado di severità della crisi», ha spiegato a fine luglio l’amministratore delegato dell’istituto, Luca Dondi. Secondo queste previsioni, lo scenario soft, a fronte della crisi dell’economia, indica l’erogazione di mutui a -8% per il 2020 e di -11,4% nel 2021, con una ripresa rimandata al 2022. E questo è il quadro ottimistico. Quello un po’ meno rosa (si fa per dire) indica un calo prospettico dei nuovi mutui del 18% nel 2020, discesa che sarebbe figlia di una minore sottoscrizione di rogiti, ma anche da una espansione di surroghe e sostituzioni. Infine, munitevi di amuleti, c’è lo scenario più drastico: discesa a picco (-18,7%) quest’anno e del 15,1% l’anno prossimo. Per tutti, inoltre, la ripresa del 2022 dovrebbe essere debole tra 1,7 e 2%.

STOP AND GO

Sempre secondo l’istituto di ricerca bolognese, uno dei pochi che accende un faro costantemente sul mercato immobiliare, il 2020 dovrebbe terminare con un calo complessivo delle transazioni immobiliari di circa il 18%, con una flessione delle compravendite da 603 mila a 494 mila con oscillazioni tra 471 mila (-22%) e 518 mila transazioni (-14,1%), secondo gli scenari dell’economia, al momento non prevedibili. Nomisma si è spinta anche a indicare le oscillazioni dei prezzi delle case: Catania (-4,3%), Roma (-4%), Bari (-3,9%) e Genova (-3,5%). Milano, invece, dovrebbe nel 2020 contenere il calo dei prezzi allo 0,6%, calo che nel 2021 scende allo 0,4% e nel 2022 si trasformerà in un aumento dello 0,8%. A contenere i cali nel 2020, sempre secondo lo scenario base saranno Firenze (-2%), Padova (-2%), Bologna (-2,2%) e Venezia (-2,3%). Scenario meno negativo per il mercato del residenziale nel 2021: Nomisma prevede una sostanziale stabilità delle transazioni, con la risalita a 537 mila delle compravendite.

LUCI E OMBRE

Anche Scenari Immobiliari ha fatto i conti del primo semestre: secondo questa società di ricerca le compravendite sono calate del 29,2%. Uno stop atteso, visto che per quasi tre mesi gli italiani sono stati chiusi in casa, ma pur sempre pesante. Per i primi sei mesi il bilancio, secondo il centro di ricerca fondato da Mario Breglia, è stato di 230 mila rogiti, confronto ai 325 mila del primo semestre 2019, che erano aumentati del 12,1% sullo stesso periodo 2018. Hanno tenuto meglio le due città più vivaci sotto il profilo del mercato immobiliare: a Roma il calo è stato contenuto al 13,5%, mentre a Milano la frenata è stata del 16,1%. Insomma, la metà della media nazionale. E c’è chi è pronto a scommettere che la capitale economica d’Italia alla fine dell’anno non soffrirà troppo, perlomeno per il mercato immobiliare destinato a uffici: «Nessun progetto si è definitivamente fermato, anzi. Siamo fiduciosi, anche perché gli uffici di nuova costruzione sono tutti di alta qualità. Nel segmento degli investimenti per sedi corporate, i contratti chiusi a Milano valgono il 60% del totale in Italia», è il succo di un’analisi della società di consulenza immobiliare

A MILANO RIPARTENZA SPRINT

È stata una Milano caput mundi per un po’ di anni: la Design Week, le fiere, le mostre, il vertiginoso sviluppo immobiliare, #milanononsiferma. E poi, all’improvviso, tutti a casa: eventi saltati, uffici vuoti, mercato immobiliare in caduta libera. Ma, passata la paura del covid (anche se non del tutto), sembra che gli investimenti siano ripresi come prima, più di prima. Il quartiere Santa Giulia, zona sud della città, è stato oggetto di un investimento da parte dell’australiana Lendlease, che in sinergia con Risanamento punta a sviluppare un’area mista residenziale-uffici. E sempre nella stessa zona la canadese Psp ha scommesso 125 milioni per partecipare allo sviluppo del lotto nord. Il progetto per le aree ex Expo, ai confini della città, non si è mai fermato: tra l’altro, sorgeranno lì il nuovo ospedale Galeazzi e le facoltà scientifiche dell’Università Statale. Ci sono, poi, gli investimenti relativi all’Olimpiade invernale Milano-Cortina, evento che necessita di adeguamenti e riqualificazioni notevoli: anche quelli sono stati messi in sonno per un paio di mesi per riprendere il loro cammino dopo il lockdown. Uno dei simboli della Milano smart, il terzo grattacielo di CityLife, è ormai quasi ultimato. Ancora: Manfredi Catella, l’immobiliarista che ha sviluppato la zona di Porta Nuova e ora è a capo di Coima, ha appena chiuso un investimento per Gioia 22, la torre ex Inps, progetto valutato 1 miliardo e ha lanciato Esg, primo fondo per la rigenerazione urbana. Non solo: a riqualificare per lo stesso gruppo di Catella l’edificio ex Telecom di via Pirelli 35 sarà lo studio norvegese Snøhetta che, insieme all’italiano Park Associati, si occuperà di reinventare in chiave sostenibile l’asset immobiliare. Un impegno importante perché in zona Melchiorre Gioia si gioca l’espansione del progetto Porta Nuova. Qui tra cinque edifici Coima detiene un valore di quasi 2 miliardi di euro (in termini di prodotto finito). Ed è proprio in Melchiorre Gioia che si trova la torre che Catella ha venduto a Ubi Banca lo scorso giugno in cambio di sette immobili dell’istituto. Ci sono, infine, i grandi progetti per riqualificare gli ex scali ferroviari e la zona occupata dalla caserma in disuso di via Forze Armate. Insomma, Milano sembra più viva che mai.

L'area del quartiere Santa Giulia, alle porte di Milano Jones Lang LaSalle. E anche Scenari Immobiliari prevede per il prossimo anno una ripresa sprint del 13,3%, seguita da Roma con il 7,9%.

PROSPETTIVE

Certo, Milano è Milano (vedi box). Non è detto che il resto dell’Italia sappia digerire così in fretta lo stop dei consumi e la prudenza negli investimenti, dettata dall’incertezza per il futuro. L’autunno, infatti, potrebbe rivelarsi pesante. Ma un report elaborato dall’ufficio studi Gabetti e Patrigest, la società di con

sulenza del gruppo, ha messo nero su bianco i dati del primo trimestre 2020, ormai poco indicativi visto quel che ne è seguito, ma ha anche cercato di delineare i trend dei prossimi mesi, settore per settore. Secondo le previsioni della società immobiliare, si assisterà a una contrazione dei volumi e probabilmente, a livello di operatori, a una sorta di «selezione naturale» delle agenzie immobiliari, dove sopravviveranno quelle che meglio si sono adattate alle nuove tecnologie. Ma non si parla di discesa a picco. Al netto di situazioni di scarsa liquidità improvvisa delle famiglie, chi aveva intenzione di comprar casa ha continuato a cercarla, assicura l’analisi di Gabetti. Un trend che sembra confermato dall’indagine dell’osservatorio di CasaDoxa, secondo cui il numero di famiglie che vuole cambiare casa è del 12%, cioè 5 punti percentuali in più rispetto alle rilevazioni di 2018 e 2019, quando la quota era rimasta costante al 7%. Di queste famiglie, il 30% punta all’affitto, ma il 70% è propenso all’acquisto. Tradotto: circa l’8,4% di famiglie sul totale del campione è disponibile a comprare casa nei prossimi mesi.

IL POLSO DEL MERCATO

Che il mercato sia tutt’altro che depresso lo confermano anche le richieste, da parte dei venditori, che secondo le sensazioni raccolte tra gli agenti immobiliari sono pari, se non maggiori, a quelle di prima dell’emergenza sanitaria. E se non trovano acquirenti disposti a sborsare la cifra richiesta, i venditori scelgono di affittare l’immobile per uno o due anni in attesa di tempi migliori. Una

Il rendering del progetto Gioia 22, a Milano

scelta che contribuisce a non deprimere ulteriormente i prezzi di mercato. C’è, infine, una valutazione che condiziona il rapporto tra domanda e offerta: i tassi rimarranno bassi per sempre? L’Italia riuscirà a tenere a bada lo spread (che, a sua volta, condiziona a catena il costo dei mutui)? Domande che potrebbero influire positivamente sulla ripresa del mercato.

COME CAMBIA LA DOMANDA

C’è anche da considerare un altro aspetto: i nuovi rogiti sembrano indirizzati a tipologie di alloggio differenti rispetto allo scorso anno, complice lo choc da emergenza sanitaria. Secondo Breglia, per esempio, la pandemia ha cambiato la domanda. Da una parte è calata la propensione all’acquisto, per le incertezze dell’economia e del mercato del lavoro. Ma chi non ha (fortunato lui) questi problemi (Scenari Immobiliari quantifica questo segmento in almeno mezzo milione di persone) cerca più facilmente case con terrazzo o giardino. Anche in un quartiere periferico «pur di avere una stanza in più». È un po’ quello che si im- maginava: «Si domandano case cablate e comunque adatte a una condivisone di lavoro e vita quotidia- na». Quindi, soggiorni più ampi, e anche spazi e servizi comuni dell’edificio sempre più importanti nonostante il distanziamento sociale. Non stupisce, dunque, che secondo Breglia molti costruttori stiano riprogettando le iniziative immobiliari adeguandosi alla nuova domanda.