CONDOMINIO PER I REVISORI NORMA DA RIVEDERE

PER I REVISORI NORMA DA RIVEDERE

L’ente italiano di normazione ha definito i requisiti che il professionista deve possedere per la certificazione di controllore dei conti condominiali. Un passo avanti. Ma confuso

Francesco Schena

Dopo diversi mesi di lavoro e di impegno da parte dell’Ics Servizi di Uni, ente italiano di normazione, lo scorso 12 marzo è stata pubblicata la norma Uni 11777:2020, dedicata all’attività professionale, non regolamentata da Ordini o Albi, del Revisore condominiale. Si tratta di una norma che definisce i requisiti e le competenze che il professionista deve dimostrare di possedere per poter accedere alla certificazione professionale che, lo ricordiamo, resta una mera facoltà, sebbene da suggerire caldamente per quanti vogliano distinguersi sul mercato, offrendo così ai propri clienti una certificazione terza. Anche, e perché no?, a pura matrice concorrenziale. La norma, scritta in conformità al Quadro europeo delle qualifiche (sistema comune di riferimento per la Ue), tende a omogenizzare i processi di valutazione e convalida dei risultati dell’apprendimento del candidato alla certificazione perché si possano in tal modo stabilire i suoi livelli di conoscenza, abilità e competenza nello svolgere l’attività di revisore condominiale.

Diploma in mano

Perché possa accedere all’esame di certificazione è necessario che il candidato dimostri di possedere almeno il titolo di diploma di scuola secondaria di secondo grado e di aver frequentato, con esito positivo, un corso di formazione specifica in materia di revisione condominiale di almeno 48 ore. La valutazione, invece, passa dall’analisi del curriculum vitae, da un esame scritto, a risposta chiusa o aperta, e da un esame orale necessario ad approfondire eventuali incertezze riscontrate nella prova scritta. Inoltre, l’organismo di certificazione potrà integrare la valutazione con un esame scritto su casi di studio o con una simulazione di situazioni reali operative.

Attività specifiche

La norma Uni 11777:2020 si fa carico di individuare anche i compiti e

le attività specifiche della figura del revisore condominiale. Si tratta della definizione analitica del processo di revisione condominiale. È molto puntuale e condivisibile nella sua quasi totalità, ma una nota critica va mossa circa la «verifica dei corretti adempimenti in materia di trattamento dei dati personali secondo quanto previsto dalla normativa vigente», aspetto che supera la ratio voluta dall’articolo 1130-bis del Codice civile che, al contrario, «limita» alla verifica della sola contabilità le funzioni del revisore. Invero, questo spettro di indagine, teso a individuare possibili rischi economici per il condominio derivanti da eventuali carenze, risponde, piuttosto, a una analisi di tipo procedimentale a carico della amministrazione del condominio che la norma di riferimento non richiede venga svolta.

Quanti compiti

Circa i controlli da eseguire da parte del revisore, si segnala, con disap

punto, l’«analisi della corretta tenuta del libro dei verbali, del registro di nomina e revoca, dell’anagrafica condominiale, della corretta conservazione dei documenti» tutti profili, questi, che continuano a esorbitare le funzioni del revisore condominiale volute dal legislatore del 2012. E, ancora, sempre sul piano dei controlli da effettuarsi, non si può condividere l’«analisi dei beni comuni e della loro corretta individuazione, rilevazione e valorizzazione rappresentanza nel rendiconto», in forte attrito con i postulati di riferimento e di origine giurisprudenziale che impediscono all’ente condominiale alcuna titolarità, sia su beni mobili che immobili, e che stabiliscono la mera natura gestoria del patrimonio condominiale.

Anche le liti

Ulteriore elemento di criticità risiede nel controllo e «analisi delle eventuali liti pendenti, verifica con il legale del condominio sullo stato della pratica e sul rischio di soccombenza e valutazione e corretta valutazione e rappresentanza nel rendiconto». Tutto benissimo, purché ricondotto a una giusta evidenza nella nota sintetica esplicativa. Da censurare, invece, la verifica del rischio di soccombenza, ancora una volta in contrasto con i postulati specifici della giurisprudenza che stabiliscono come il rendiconto debba limitarsi a raccontare i fatti oggettivamente occorsi, senza che si possano proiettare evoluzioni di sorta. Tutti condivisibili, invece, i punti fondanti del codice deontologico: dalla competenza all’indipendenza, dalla riservatezza al conflitto di interessi, dai rapporti con i colleghi e con la stampa al divieto di accaparramento di clientela.

Giudizio finale

Molto carente l’esempio di relazione di revisione allegata alla norma. Assolutamente condivisibile, invece, la sintesi dei possibili giudizi finali della relazione di revisione che, lo ricordiamo, resta cosa diversa da una perizia

contabile di accertamento. Circa i criteri di contabilità condominiale, questi risultano certamente condividibili, ma non sufficienti. Invero, mancano proprio quei principi e postulati tipici dell’ente condominiale, consegnati agli addetti ai lavori da circa 20 anni di giurisprudenza cristallizzata sulla tipicità del condominio e del relativo rendiconto. Nulla si dice del difetto di autonomia patrimoniale, del principio dell’identità nei casi di supercondominio, dell’utilità interna ed esterna del rendiconto, della relatività delle spese o della verificabilità e della rettifica del rendiconto. I tratti caratterizzanti la contabilità condominiale sono tanti, stabiliti con interventi lucidi e puntali della giurisprudenza a partire dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione del 2000, fino ad arrivare ai giorni nostri e di questi non vi è alcuna traccia nella norma Uni appena emanata.

Inadeguatezza

Nel complesso, quindi, un buon lavoro generale, ma assolutamente inadeguato a consegnare al mercato professionisti realmente preparati su questa particolare quanto difficile materia. Scollamenti giuridici significativi con le peculiarità del condominio e carenze profonde sul piano dei controlli e dei criteri contabili rischiano di certificare revisori condominiali che sapranno più di una pessima copia del revisore legale che di una figura specifica e nuova. Ed è proprio la specificità della materia che avrebbe dovuto consigliare sia un tavolo tecnico più allargato, sia l’attesa dei tempi giusti per l’emanazione. Al contrario, vi è stata una fretta incomprensibile e una restrizione a un comitato che ha dimostrato tutta la sua inesperienza sulla materia. D’altra parte, una certa impronta aziendalistica-societaria della norma rivela molto sulla insufficiente conoscenza della materia condominiale. Ma non solo. Il superamento di precisi limiti di funzione del revisore condominiale rischia di trasformare i professionisti meno esperi in censori della generale attività di amministrazione, ledendo gravemente, in tal modo, le prerogative di controllo e fiducia dell’assise condominiale e dei singoli partecipanti verso l’operato dell’amministratore. Insomma, un buon lavoro di base che comunque va apprezzato, ma molte cose vanno riviste, e anche presto se si vuole evitare che i danni che questa norma potrà fare vanifichino le lodevoli intenzioni di chi l’ha prima pensata e poi scritta.

Francesco Schena

Giornalista, esperto e collaboratore de Il Sole 24Ore, Revisore condominiale Ctu del Tribunale di Bari, già docente universitario a contratto di contabilità condominiale, autore della collana «Anatomia del rendiconto condominiale».

PROVE ESEGUIBILI SU SERBATOI IN ESERCIZIO A QUALSIASI LIVELLO DI RIEMPIMENTO

I controlli non richiedono lo svuotamento o la bonifica e non prevedono l’utilizzo di pressione all’interno evitando rotture o cedimenti preservando l’integrità strutturale delle lamiere.

RISULTATI DOCUMENTABILI CON QUANTIFICAZIONE DEL RATEO DI PERDITA

I dati registrati sono inalterabili e consentono di rilevare minime perdite secondo quanto previsto dalle linee guida ARPA.

• Bonifica risanamento dismissione serbatoi Iscrizione Albo Nazionale Gestori Ambientali TO 01399 • Controllo spessore e taratura serbatoi

PROVE DI TENUTA NON DISTRUTTIVE SU SERBATOI E VASCHE INTERRATE

• Indagini ambientali • Sicurezza sul lavoro

TECNICI QUALIFICATI PER OPERARE IN SICUREZZA

Personale qualificato, formato e informato sui rischi specifici i per operare su serbatoi contenenti prodotti chimici e petrolchimici.

TECNOLOGIE SICURE E COMPUTERIZZATE

Metodi di prova valutati e riconosciuti UNICHIM previsti nel Manuale n.195 Ed. 2000/2003.

OPERA SU TUTTO IL TERRITORIO NAZIONALE