Appartement & Eigenaar - editie 4

www.appartementeneigenaar.nl jaargang 21 - 2020 - editie 4

Zonnepanelen op uw dak

Wat moet u rege len?

Hoe verzekert u uw zonnepaneelsysteem?

Inspectie van zonnepanelen: waar wordt op gelet?

En: een eigen app voor uw VvE

www.mitsubishi-liften.nl/m-use

‘‘Sinds de installatie in februari 2018 hebben wij nog geen storing gehad, wij ervaren M-Use® dan ook als geweldig.

Ik krijg nog steeds complimenten van mijn medebewoners over ons besluit’’.

Breunis van de Pol, VvE Residence du Sud

Met M-Use® €50.000 besparen op een nieuwe lift?

‘‘De liftkosten konden bij ons op jaarbasis oplopen tot ruim € 9.000.

Bij Mitsubishi zijn we voor een periode van 20 jaar voor een volledig nieuwe lift inclusief all-in onderhoud en keuringen door derden € 6.500 per jaar kwijt.’’

Eerlijke spreiding van de kosten over huidige en toekomstige gebruikers Gegarandeerde beschikbaarheid voor 40 jaar Transparante afrekening op basis van daadwerkelijk gebruik €0 initiële investering bij gebruik van M-Use® Meer klanten over M-Use®, de uitgebreide brochure en een vrijbijvende liftinspectie vind je op:

www.mitsubishi-liften.nl/m-use Je kunt ook ons direct bereiken op 0318 586 586 of info@mitsubishi-liften.nl

INHOUD

Zonnepanelen op het dak: de juridische uitdagingen

02

VOORWOORD We zien het steeds vaker in het straatbeeld naar voren komen: zonnepanelen. Dit komt mede voort uit het feit dat er de laatste jaren flink geïnvesteerd wordt in het opwekken van duurzame energie.

En ook steeds meer VvE’s hebben interesse in zonnepaneelsystemen, mede door de mogelijkheid voor het ontvangen van subsidie hiervoor. Maar juist bij appartementsgebouwen zijn er nog wel wat aandachtspunten rondom deze systemen die door VvE’s in acht genomen moeten worden. Hoog tijd dus om hier wat meer aandacht aan te besteden!

In deze editie leggen we deze aandachtspunten uit vanuit juridisch en verzekeringstechnisch oogpunt. Ook gaan we dieper in op de vraag waar bij een inspectie van zonnepanelen op gelet wordt en waar een VvE rekening mee moet houden.

Verder hebben we een uitgebreid artikel over onze samenwerking met de Appartement App en hoe ook uw VvE hiervan kan profiteren. Bovendien gaan we met Hilde Vink van VvECollectieven dieper in op de enorme stijging van de energiebelasting. Daarnaast heeft drs. Maarten den Ouden het over de wettelijke regels met betrekking tot het reservefonds groot onderhoud.

Hoe vrijblijvend zijn deze regels eigenlijk?

Het verzekeren van zonnepaneelsystemen

06

Al met al ligt er dus weer een informatieve editie van Appartement & Eigenaar voor u. Wij wensen u veel leesplezier toe, maar bovenal een goed, gelukkig en gezond 2021!

Guido van Loon Appartement & Eigenaar

COLOFON VERDER IN DEZE EDITIE: Zonnepaneelsystemen laten inspecteren

10

Wettelijke regels reservefonds groot onderhoud

12

Certificaten voor de VvE: de mogelijkheden

16

Een eigen app voor uw VvE

20

Nieuws en producten

24

Stijging energiebelasting - wat kan de VvE doen?

30

Kamergewijze verhuur

34

Wonen Media BV Rijksstraatweg 27, 1969 LB Heemskerk Telefoon 0251 207 450 E-mail info@appartementeneigenaar.nl Internet www.appartementeneigenaar.nl Uitgever Marc Zagwijn Redactie Guido van Loon Vormgeving Jessica Geertsma Advertentie-exploitatie Tim Hes ISSN 1572-185X Lithografie en druk VHP Drukkers, Heemskerk Opgave en vragen over abonnementen: Abonnementenland Postbus 20, 1910 AA Uitgeest Tel. +31(0)251-25 79 24 Fax +31(0)251-31 04 05 Site: www.bladenbox.nl voor abonneren of www.aboland.nl voor adreswijzigingen en opzeggingen. Abonnementenland is ook bereikbaar via Twitter.

Stuur uw tweet naar: @Aboland_klanten.

1

ZONNEPANELEN OP HET DAK: WAT MOET DAARVOOR GEREGELD WORDEN?

Door mr. C.T. Klepper en mr. B.J. Agteresch, advocaat bij BVD advocaten

Binnen uw VvE wordt steeds vaker gesproken over verduurzaming van het complex. De buitenschil van het pand is al geïsoleerd en er wordt nu gedacht aan zonnepanelen.

2

3. De VvE kan of wil de aanschaf en in-

commissie al druk in de weer om offertes op

stallatie niet zelf regelen, maar wil wel

te vragen bij diverse aanbieders. Het plaat-

stroom kunnen afnemen (en profite-

sen van zonnepanelen brengt echter ook

ren) van panelen die op het dak van het

juridische consequenties mee. In dit artikel

complex worden geplaatst. In dat geval

komt aan de orde tegen welke problemen

kan een zonnepanelenexploitant de pa-

uw VvE kan aanlopen en welke oplossingen

nelen plaatsen, een gebruiksvergoeding

daarvoor beschikbaar zijn. Zo komt u op de

voor het dak betalen en/of de opgewek-

volgende vergadering beslagen ten ijs.

te energie voor een lager bedrag aan de

VERDUURZAMEN

Wellicht zijn de leden van uw technische

VvE of haar leden te verkopen.

Verduurzaming Duurzaamheid is een hot topic. In de poli-

Juridische uitdagingen

tiek komt het thema veelvuldig aan de orde

In de onder 1. beschreven situatie is de juri-

en van ondernemingen wordt intussen ook

dische situatie overzichtelijk: de eigendom

verwacht dat de bedrijfsvorming zo duur-

van de panelen ligt dan bij de gezamenlij-

zaam mogelijk wordt ingericht. En dat is

ke eigenaars en iedere eigenaar is voor zijn

niet voor niets: Nederland heeft zich in het

breukdeel eigenaar van de panelen. Mits de

VN-Klimaatakkoord van Parijs verbonden

panelen onder de dekking van de opstalver-

om in 2030 minimaal 40% minder broei-

zekering vallen zullen de hypotheekhouders

kasgassen uit te stoten. Op de langere ter-

(banken) veelal medewerking verlenen.

mijn is het doel om CO2-neutraal te worden.

Om deze doelen te behalen heeft de Rijks-

Als de VvE een lening afsluit (2.) voor de

overheid diverse subsidieregelingen in het

aanschaf en installatie van panelen zal de

leven geroepen. Verduurzaming is dus no-

geldverstrekker zekerheid willen bedingen.

dig, maar kan ook voordelig zijn. Ook wo-

Als de VvE het geleende bedrag niet kan

ningbezitters zijn zich meer en meer be-

terugbetalen, zal de geldverstrekker aan-

wust van de voordelen van verduurzaming.

spraak willen maken op de panelen die met

Het (verder) isoleren van de woning en het

het geleende geld zijn aangeschaft. Daar-

plaatsen van zonnepanelen staan daarbij

voor kan een (extra) hypotheekrecht wor-

hoog op het lijstje, niet in de laatste plaats

den gevestigd. Als er al een of meerdere hy-

vanwege de relatief korte terugverdientijd.

potheekrechten zijn gevestigd zal in overleg met de overige hypotheekhouders moeten

Zonnepanelen plaatsen:

worden bepaald of er een zogenaamde rang-

hoe doen we dat?

wisseling tussen de hypotheekhouders kan

Er zijn diverse mogelijkheden om gebruik te

plaatsvinden. Dit is nodig omdat het uit-

maken van de energie die door zonnepanelen wordt opgewekt. De meest voorkomende structuren zijn de volgende.

1. De VvE koopt de panelen zelf uit eigen middelen of middels een eenmalige bijdrage van de leden. Er is in dat geval geen externe financiering nodig.

2. Er is onvoldoende vermogen om de panelen zelf aan te schaffen, maar de VvE wil e.e.a. wel in eigen beheer houden.

In dat geval kan een lening uitkomst bieden om de aanschaf en installatie te financieren. Voor VvE’s is de VvE Energiebespaarlening

van

het

Nationaal

Warmtefonds een interessante optie.

75% van het geleende bedrag mag dan worden gebruikt voor zonnepanelen, het overige deel van de lening moet voor een van de andere erkende maatregelen worden gebruikt.1 1. Zie voor meer informatie en voorwaarden: energiebespaarlening.nl

3

Recht doen.

Geschil binnen uw VvE? Onze specialisten weten wat er speelt in VvE’s. Wij adviseren u met kennis van zaken vanuit een praktische insteek. Als het kan, dan komen we tot een oplossing met alle betrokken partijen. Als het moet, dan procederen we op het scherp van de snede om recht te doen aan uw belangen.

Even sparren? Neem gerust vrijblijvend contact met ons op.

www.bvd-advocaten.nl

Barneveld | Hardinxveld-Giessendam | Kampen | Veenendaal | Werkendam

VERDUURZAMEN

gangspunt in de wet is dat een ouder hypotheekrecht vóór een jonger hypotheekrecht gaat. Zonder rangwisseling zou de partij die de aanschaf van panelen financiert dus achter het net kunnen vissen.

In situatie 3. wordt het nog complexer.

In dat geval moet er namelijk een onderscheid worden gemaakt tussen de eigendom van het gebouw en de eigendom van de zonnepaneleninstallatie. Een dergelijke installatie kost behoorlijk veel geld.

Een zonnepanelenexploitant heeft op zijn beurt vaak ook een financier nodig, en ook deze financier wil zekerheden. En daar ligt de moeilijkheid. Omdat zonnepanelen eigenlijk altijd bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven, worden deze panelen direct na plaatsing in juridische zin een bestanddeel van het appartementencomplex.

Het zijn dan onroerende goederen waarop geen pandrecht kan worden gevestigd. Dit betekent dat de eigendom van de panelen meteen bij de plaatsing overgaat naar de eigenaar van het pand (de VvE). Als een zonnepanelenexploitant dus het dak van een complex huurt of mag gebruiken en daarop panelen plaatst, verliest hij meteen de eigendom van die panelen. Dat maakt

verlenen aan het vestigen van een opstal-

het onmogelijk om een hypotheekrecht te

recht zullen zij zeker willen weten dat hun

vestigen ten behoeve van de panelen. De

belangen voldoende beschermd zijn.

zonnepanelenexploitant is dan immers geen eigenaar van de panelen meer en kan

Omdat er in de praktijk veel vraag was naar

daardoor ook geen hypotheekrecht ver-

een evenwichtige regeling heeft een werk-

strekken aan een financier.

groep van de Nederlandse Vereniging van Banken (met behulp van de Koninklijke

Opstalrecht

Notariële Beroepsorganisatie) de zoge-

De oplossing voor dit probleem ligt in het

naamde Modelakte Opstalrecht Zonne-

opstalrecht. Dit recht maakt het mogelijk

stroomsysteem opgesteld. Het model is te

om een knip te maken tussen de eigendom

downloaden op de website van de NVB.

van het pand en de eigendom van het dak.

De zonnepanelenexploitant krijgt dan een

Conclusie

zelfstandig recht van opstal op het dak.

Bij de aanschaf van zonnepanelen komen

Plaatst hij de panelen op het dak nadat

veel vragen en uitdagingen op. Er zijn veel

hij het opstalrecht heeft verkregen, dan

verschillende constructies mogelijk. Elke

verliest hij de eigendom niet aan de ei-

variant kent eigen voor- en nadelen. Een

genaar(s) van het pand. Daardoor wordt

pasklaar antwoord op de vraag wat voor

het mogelijk om een hypotheekrecht te

uw situatie het beste is, kan dus niet wor-

vestigen op het opstalrecht dat de zonne-

den gegeven. Het is raadzaam om hiervoor

panelenexploitant heeft verkregen.

deskundig advies in te winnen bij een advocaat, notaris of andere professional.

Niet alleen de positie van de zonnepane-

Onze specialisten staan voor u klaar en

lenexploitant en zijn financier zijn van

denken graag met u mee. Even sparren?

belang, ook de positie van de gebouweige-

Neem vrijblijvend contact op!

naar en haar financier. Dat vraagt om een goed doordachte opstalakte. Voordat de fi-

Kijk voor meer informatie op

nancier(s) van het vastgoed medewerking

www.appartementeneigenaar.nl.

5

ZONNESYSTEMEN EN DE VVE 6

VERZEKEREN

De groei van het aantal zonnepanelen in ons land en de daarbij behorende risico’s zorgt voor een wijziging in het beleid in de verzekeringsbranche, dit met verstrekkende gevolgen voor de VvE. Door: Rob van den Heuvel Accountbeheerder Vastgoed - Rivez Assurantiën & Risicobeheer

Er wordt de laatste jaren fors geïnvesteerd

vragen, ook vragen die door de verzeke-

in de opwekking van duurzame energie.

raar van het gebouw worden gesteld nadat

Steeds meer woningeigenaren, bedrij-

een VvE een installatie heeft laten plaatsen

ven en VvE’s laten hierom zonnepane-

op het dak van het gebouw. Houd hiermee

len plaatsen. Dit komt met name door de

rekening in de ontwerpfase, bijvoorbeeld

sterk toenemende energietransitie met de

het aanleveren van een constructie-bere-

daarbij te verkrijgen subsidies in Neder-

kening aan verzekeraars is geen pré maar

land neemt het aantal daken met zonne-

een vereiste om het ballastrisico te kunnen

panelen in een rap tempo toe. Het lijkt in

beoordelen.

eerste opzicht eenvoudig, maar zonnepanelen brengen wel degelijk risico’s en

Aanleggen volgens de normen van de

aandachtspunten rondom de aanleg, het

NEN 1010

onderhoud en het verzekeren ervan met

Het aantal branden dat ontstaat door

zich mee.

zonnepaneelinstallaties neemt al waarneembaar toe en naar verwachting neemt

Drie belangrijke vragen tijdens de ont-

de kans hierop in de toekomst alleen nog

werpfase

maar meer toe. Logischerwijs zou je den-

Tijdens de ontwerpfase wordt bepaald wat

ken dat dit komt doordat er nu eenmaal

er voor nodig is om het gebouw geschikt

veel vaker zonnepanelen op daken worden

te maken voor zonnepaneelinstallatie.

geïnstalleerd. De echte oorzaak van deze

Vragen als: “Wat is de levensduur en de

ongelukken zijn echter het gevolg van on-

staat van de dakbedekking?”, “Wat voor

deskundige aanleg, waardoor er onnodig

dakisolatie is er toegepast?” en “Kan het

vaak brand ontstaat. In Nederland dienen

dak de zonnepaneelinstallatie inclusief

elektrische installaties, waaronder zon-

alle aan- en toebehoren dragen?” zijn

nepaneelinstallaties, aangelegd te worden

van groot belang voor het bepalen of een

volgens de normen van de NEN 1010.

gebouw geschikt is voor het plaatsen van een installatie. Immers garanderen fabrikanten over het algemeen een levensduur van 25 jaar voor een zonnepaneelinstallatie. Hierbij is het van belang dat de dakbedekking minimaal eenzelfde levensduur heeft. Dit ter voorkoming van schades aan het dak in de toekomst of een complexe dakrenovatie wanneer de installatie reeds geplaatst is. Zonnepanelen worden vaak dicht op onderliggende bouwmaterialen geplaatst. Ingeval delen van het dak van het gebouw voorzien zijn van zéér brandbare dakisolatie zoals polystyreen (EPS) wordt het plaatsen van een installatie op deze dakdelen afgeraden. Een oplossing hiervoor kan zijn het vervangen van de dakisolatie door te kiezen voor een onbrandbare variant zoals minerale wol.

Daarnaast zijn de hiervoor genoemde drie

7

Dit geldt overigens niet alleen voor nieu-

Wanneer de zonnepaneelinstallatie is ge-

we installaties, maar ook bij aanpassing of

plaatst en geïnspecteerd begint het eigen-

uitbreiding van bestaande installaties.

lijk pas. Een goed ontwerp en succesvolle installatie dragen bij aan het verkleinen

Het is voor de VvE dan ook van groot be-

van risico’s. Echter is het evenals voor uw

lang dat een installateur de installatie

VvE-gebouw voldoende onderhoud van

aanlegt conform deze normen. Dit niet

belang voor het voorkomen dat er door

enkel ter verkleining op de kans van scha-

slijtage of verweer een calamiteit kan ont-

de door brand, maar om uw gebouw ver-

staan. Dit onderhoud begint bij u als VvE

zekerbaar te houden. Verzekeraars stellen

door frequent visuele controles uit te voe-

immers eenzelfde verplichting aan VvE’s

ren aan de installatie. Maar ook door het

welke een gebouw wensen te verzekeren

schoonhouden van daken en panelen.

met zonnepaneelinstallatie. U als VvE kunt hierop toezien door te controleren of op de

Een zonnepaneelinstallatie verzekeren

offerte of opdrachtbevestiging de installa-

Hoe moet nu een zonnepaneelinstallatie

teur zich hieraan conformeert.

verzekerd worden? Wie is verantwoordelijk voor het verzekeren hiervan? Wanneer

8

Installatie laten controleren

erop uw VvE-gebouw zonnepanelen wor-

Nadat de zonnepanelen zijn geplaatst is

den geplaatst het belangrijk om helder-

het van belang dat u als VvE de gehele in-

heid te krijgen wie eigenaar is van de in-

stallatie laat inspecteren conform SCIOS

stallatie? Zijn dit enkele individuele leden

Scope 12 of een opleverrapportage laat

of is dit de VvE? Ingeval enkele individuele

opstellen door Techniek Nederland of

leden een verzoek indien bij de VvE voor

Holland Solar. Deze opleveringskeuring

het plaatsen van installatie voor eigen be-

is natuurlijk van belang voor de VvE om er

lang, is het in het belang van de VvE dit be-

zeker van te zijn dat de installatie conform

sluit goed te overwegen. Immers kunnen

de normen is geïnstalleerd en dat eventu-

de installaties van de individuele leden

ele gebreken aan het licht komen. Tevens

niet worden meeverzekerd op de gebouw-

is dit in het belang van de gebouwverze-

verzekering en dienen de bezitters van de

kering waarbij een dergelijke keuring door

installaties hiervoor zelf een verzekering

verzekeraar wordt vereist.

te sluiten. Daarnaast is dit een risicowijzi-

VERZEKEREN

ging van het VvE-gebouw waarover de VvE

de gebouw-verzekering niet langer wenst

de verzekeraar in kennis dient te stellen.

voor te zetten vanwege het verhoogd risi-

De verzekeraar zal vervolgens beoordelen

co door de geplaatste installatie. Wanneer

of dit gevolgen heeft voor de gebouwver-

de zonnepaneelinstallatie wordt geplaatst

zekering van de VvE. Niet enkel op verze-

met ballast op het dak dan is overleg met

keringsvlak kan dit gevolgen hebben voor

de verzekeraar van uw gebouwverzekering

de VvE. Immers is het voor de VvE belang-

vooraf te adviseren aangezien door verze-

rijk duidelijke afspraken te maken met de

keraar beoordeeld zal worden of dit tot de

individuele leden over schade aan het ge-

mogelijkheden behoort.

bouw bij montage en onderhoud. Mocht u als VvE of bent u als VvE-lid of Wanneer uw VvE wel eigenaar is van de

beheerder er mee bekend dat men voor-

zonnepaneelinstallatie is het uiteraard

nemens is een zonnepaneelinstallatie te

ook van belang dat de VvE hierover de

plaatsen neemt u vooral contact op met

verzekeraar informeert. Een mogelijk-

uw verzekeringsadviseur. Een goed uitge-

heid voor de VvE is om de installatie, in-

werkt plan van aanpak verkleint de kans

dien deze aard- en nagelvast is verbonden

op problemen achteraf.

met het gebouw, mee te verzekeren op de gebouwverzekering van de VvE. Uiteraard dient de installatie aan de gestelde vereisten te voldoen en kan dit gevolgen hebben voor de condities van de gebouwverzekering van de VvE. Indien de installatie niet aan de gestelde vereiste voldoet

Meer weten over de verzekeringsmogelijkheden voor uw VvE? Kijk op www.appartementeneigenaar.nl/word-abonnee.

loopt de VvE het risico dat de verzekeraar

9

INSPECTIE ZONNEPANELEN HOE WERKT DAT?

In samenwerking met Wassenaar Inspecties

Zonnepanelen zijn inmiddels ruim vertegenwoordigd in het straatbeeld.

Helaas worden deze installaties vaak matig aangelegd, met alle potentiële gevaren van dien!

Zoals we hebben kunnen lezen, is het voor

conform de normen geïnstalleerd is. Daar-

een VvE erg belangrijk dat een installateur

naast is zo’n keuring verplicht door de

de installatie aanlegt conform de huidige

verzekering. Maar hoe gaat zo’n inspectie

normen. Zo wordt de kans op schade ver-

in zijn werk?

minderd en kunt u uw gebouw en instal-

10

latie verzekerbaar houden. Nadat de zon-

Veel zonnepanelen zijn niet conform de

nepanelen zijn geplaatst is het belangrijk

norm aangelegd. Met alle gevaren van

dat u de installatie laat inspecteren. Dit

dien. Verzekeraars keren niet uit bij on-

is belangrijk om er zeker van te zijn dat

kundig

de installatie geen gebreken vertoond en

zonnepanelen die niet gekeurd zijn. Een

aangelegde

PV-installaties

en

Thermografisch onderzoek

bundeling van inspectienormen kijkt naar de

Het lijkt vanzelfsprekend dat de geleverde

technische kwaliteit, uitvoering en veiligheid

zonnepaneelinstallatie het maximale rende-

van de installatie. Zodat u weet dat uw zon-

ment oplevert, maar alle verliezen en defecte

nepanelen goed zijn aangelegd, en mogelijke

cellen kunnen het rendement aanzienlijk ver-

mankementen nog tijdig kunnen worden op-

minderen.

INSPECTIE

nieuwe certificatieregeling is Scope 12. Deze

gelost, en dat - als er iets mocht gebeuren - de verzekeraar de schade vergoedt.

Eén van de manieren om dit te kunnen controleren is door middel van een thermografisch

Tijdens een Scope 12 keuring checkt men of de

onderzoek. Hiermee kan men defecte cellen en

PV-installatie voldoet aan bouwregels, veilig-

slechte verbindingen in het systeem zichtbaar

heidseisen en elektrotechnische regels.

maken, zonder de installatie uit te schakelen.

Wat we veel tegenkomen is dat omvormers,

Het is belangrijk het thermografisch on-

groepenkasten, bekabeling en de zekering

derzoek uit te voeren op een onbewolkte of

niet op elkaar zijn afgestemd. Waardoor er

lichtbewolkte dag daar juist dan het grootste

potentieel een onveilige situatie kan ontstaan.

rendement, dus warmte, aanwezig is om ook de kleine defecten waar te kunnen nemen. De

Waar wordt er op gelet bij een inspectie

temperaturen worden vergeleken met de spe-

van zonnepanelen?

cificaties van de componenten van de leve-

- Bij de installatie en onderhoud van de PV

rancier om zo te kunnen bepalen of deze niet

installaties als groene stroom energiebron

afwijken en onnodige veroudering en defecten

zijn de volgende punten van belang;

tijdig te signaleren. Tevens kan door middel

- De veiligheid van de geïnstalleerde installatie;

van thermografisch onderzoek eventuele fabricagefouten worden opgespoord om zo no-

- Duurzaamheid van de gebruikte materialen;

dig aanspraak te kunnen maken op de garantie

- Betrouwbaarheid van de installatie;

van de componenten.

- Zijn alle componenten op elkaar afgestemd; - Het belangrijkste aspect van de PV installa-

Om het rendement van uw zonnepanelen zo

tie, de efficiëntie en opbrengst van het ge-

hoog mogelijk te houden en defecten vroeg-

ïnstalleerde PV systeem;

tijdig te kunnen signaleren, is het aan te raden

- Om bovenstaande punten te kunnen borgen

de inspecties regelmatig te laten uitvoeren.

is een juiste en liefst een onafhankelijke inspectie en regelmatig onderhoud van groot belang.

Kijk voor meer informatie op www.appartementeneigenaar.nl of

Hoe gaat de PV inspectie in zijn werk?

www.wassenaarinspecties.nl

- Het controleren van de tekeningen en documenten; - Het visueel controleren van de installatie aan de hand van de tekeningen en documenten; - Het uitvoeren van elektrische metingen, zowel AC als DC zijdig; - Het meten van de zonnestraling, ten behoeve van rendement; - Het controleren of alle componenten correct gebruikt zijn en op elkaar zijn afgestemd; Aanvullend kan er thermografisch onderzoek plaatsvinden. De uitkomst van de inspectie wordt in een onafhankelijk rapport vastgelegd zodat u zeker weet dat de geleverde installatie aan de gestelde eisen en normen voldoet. Tevens kunt u indien gewenst dit rapport overleggen aan uw verzekering.

11

ZIJN DE WETTELIJKE REGELS OVER HET RESERVEFONDS GROOT ONDERHOUD “VRIJBLIJVEND”?

Auteur: drs. Maarten den Ouden

12

RESERVEFONDS

De Wet verbetering functioneren VvE’s is in 2017 aangenomen en trad per januari 2018 in werking. De wet regelt dat elke VvE jaarlijks een bepaald bedrag aan het reservefonds groot onderhoud moet toevoegen.

Je hoort wel beweren dat deze wet “vrij-

heeft, heeft nu voor de begroting 2021

blijvend” zou zijn omdat er geen sancties

geen andere keuze meer dan een bedrag

in de wet zijn opgenomen voor VvE’s die

van 0,5% van de herbouwwaarde van het

de regels niet naleven. Is dat terecht?

gebouw aan de reserve toe te voegen.

NEE – dat is niet terecht!

De wet kent inderdaad geen directe sanc-

Een groter bedrag aan de reserve toevoe-

ties, maar dat betekent niet dat een VvE de

gen mag, een kleiner bedrag mag niet.

regels zomaar naast zich kan neerleggen.

Gevolgen van niet naleven Voorbereidingsperiode

En wat gebeurt er nu als de ledenvergade-

Allereerst moeten we bedenken dat de

ring een begroting vaststelt die niet vol-

wet weliswaar al sinds januari 2018 geldt,

doet aan deze regels?

maar dat er een overgangstermijn was van

Als een lid van de VvE voorheen signaleer-

drie jaar. Nu per 1 januari 2021 gelden de

de dat er te weinig ‘gespaard’ werd voor

nieuwe wettelijke regels dus écht voor

groot onderhoud, waren er nauwelijks

elke VvE.2

mogelijkheden voor dat lid om het be-

1

stuur tot aanpassing te dwingen. Maar als In die drie jaar heeft iedere VvE zich kun-

een VvE-lid nu constateert dat de regel-

nen voorbereiden op het aflopen van de

geving niet wordt nageleefd, kan hij zich

overgangsperiode. Zo hebben bijvoorbeeld

tot de rechter wenden en dan is de kans

veel VvE’s die nog geen meerjarenonder-

levensgroot dat de rechter de naleving zal

houdsplan hadden, die periode gebruikt

afdwingen bijvoorbeeld door het opleggen

om een meerjarenonderhoudsplan op te

van een dwangsom.

laten stellen en door de ledenvergadering te laten vaststellen.

Zo’n juridische procedure leidt bovendien tot ongewenste extra kosten voor de VvE.

Begroting 2021 2021 is dus het eerste jaar dat echt iedere VvE in de begroting een bedrag moet hebben opgenomen als ‘dotatie’ (= toevoeging) aan het reservefonds.

En die dotatie moet - óf een bedrag van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw zijn - óf een bedrag dat door de ledenvergadering is vastgesteld op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Dat plan mag maximaal 5 jaar oud zijn, moet een horizon van tenminste 10 jaar hebben en een berekening bevatten van de onderhoudskosten.

Een VvE die nu nog geen onderhoudsplan

1

Als u de precieze wetteksten wilt lezen: boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, artikel 126

2

VvE’s die op 1 januari 2018 al jaarlijks reserveerden overeenkomstig de nieuwe wet waren verplicht om daarmee door te gaan – voor hen gold geen overgangstermijn.

13

Van Lierop Conserveert & Herstelt Hout | Verdrijft Vocht Goed onderzoek een duurzame start bij renovaties

Van Lierop

Van vakkundige inspecties en deskundig advies tot complete uitvoering. Ruime ervaring met het seriematig in kaart brengen van de onderhoudsstatus van uw woningen, met het accent op de kruipruimte. Een droge, geïsoleerde kruipruimte betekent behoud van de constructie, beter leefklimaat en energiebesparing.

1

C. Domenie FICIM levert ondersteuning en advies op bestuurlijk gebied voor VvE’s, coöperaties en andere vormen van gemeenschappelijk eigendom.

Betaalbare dienstverlening op maat: • Vergadervoorzitter • Extern bestuurder • Begeleiding en coachen besturen • Ondersteuning bij selectie beheerder • Ondersteuning bij moeilijke besluiten Op basis van 25 jaar praktische ervaring.

Van Lierop

Houtinsectenbestrijding

2 Houtrestauratie 3 Gevelimpregnering

6 Isochips® bodemisolatie 7 Kelderafdichting 8 Behandelen

2

optrekkend vocht Vestigingen: Alphen a.d. Rijn | Assen Heerhugowaard 0172 43 35 14

3

www.vanlierop.nl

Voor een vrijblijvende aanbieding of een persoonlijke kennismaking bel 06 53 66 03 09 of mail info@ficim.nl

VvE Coach

1

4 Kruipruimterenovatie 5 Zwambestrijding

4

5 6

7

VCA* & ISO 9001 gecertificeerd

Dé specialist in appartementsrecht en VvE's

www.rijssenbeek.nl

Rijssenbeek Advocaten | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | 026 - 443 42 49

8

RESERVEFONDS

Rol kascommissie De kascommissie die begin 2022 de jaarrekening over 2021 gaat controleren, zal ook moeten nagaan of de wetgeving over het reservefonds is nageleefd. Als er immers een kleiner bedrag aan de reserves is toegevoegd dan de wet verplicht, geeft de balans een onvolledig beeld van de verplichtingen. Behalve als het gaat om echt kleine afwijkingen, zal een goede kascommissie dan nooit kunnen adviseren om te jaarrekening goed te keuren.

Aansprakelijkheid bestuurders Een VvE-bestuurder die te goeder trouw handelt zal niet snel persoonlijk aansprakelijk gesteld kunnen worden voor gemaakte fouten. Maar als een VvE de wet bewust niet naleeft, kunnen VvE-bestuursleden wél degelijk persoonlijk aansprakelijk gesteld worden. Artikel 9 van boek 2 Burgerlijk Wetboek

bijvoorbeeld

bepaalt dat elk bestuurslid verantwoordelijk is voor de algemene gang van zaken en ook ‘voor het geheel aansprakelijk’ is bij onbehoorlijk bestuur. Het niet naleven van de wet zal al snel gezien worden als onbe-

band met de nieuwe regels is de checklist

hoorlijk bestuur.

voor controle van het reservefonds groot onderhoud geactualiseerd.

Gratis checklist voor bestuurders en kascommissies

Voor u als lezer van Appartement &

Voor bezitters van de Kascommissiegids

Eigenaar is deze geactualiseerde checklist

voor de VvE zijn er checklists voor het uit-

ook gratis beschikbaar. U vindt deze op

voeren van de jaarlijkse controle. In ver-

www.appartementeneigenaar/checklist.

Over de auteur: drs. Maarten den Ouden is bedrijfseconoom en controle-expert. Hij schreef onder meer de Kascommissiegids voor VvE’s en de gids Financiën van de VvE. Meer informatie op www.kascommissiegids.nl.

15

EEN CERTIFICAAT VOOR UW VVE Hoe weet u of uw VvE goed functioneert en waar hiervoor op gelet moet worden? Een certificaat is het antwoord! Bovendien geeft het een koper van een appartement meer zekerheid. Maar welke certificaten zijn er?

16

Een huis kopen is voor velen ĂŠĂŠn van de

de VvE en de huidige eigenaren hebben

belangrijkste aankopen van hun leven.

hier wat aan; een certificaat zorgt er na-

Kopers kiezen er dan ook vaak voor een

melijk voor dat u als eigenaar zeker weet

bouwtechnische keuring uit te laten voe-

dat uw vereniging goed functioneert en er

ren. Bij een appartement is het weer een

aandacht aan het gebouw wordt besteed.

ander verhaal. Hierbij is het niet alleen

Bovendien werken veel certificaten met

belangrijk te kijken naar het appartement

periodieke controles, waardoor de kwali-

zelf, maar een koper doet er goed aan om

teit van de VvE permanent bewaakt wordt.

ook te kijken naar de staat van het gehe-

Maar welke VvE-certificaten zijn er? We

le gebouw en hoe de VvE functioneert.

lichten er twee uit: het VvE OK Label en het

Een certificaat biedt dan houvast. En ook

VvE-certificaat.

- De VvE dient een meerjarenonder-

In de vorige editie van ons magazine

houdsplan (MJOP) te hebben welke door

spraken we met Piet van Herwijnen, be-

de vergadering van eigenaars is aange-

stuurder van de Stichting VVErtimago.

nomen en in de begroting is verwerkt;

Deze stichting heeft sinds een aantal jaar

- Er dient minstens eenmaal per jaar ver-

het VvE OK Label in het leven geroepen.

Bij het VvE OK Label wordt er gekeken of de VvE een aantal belangrijke zaken op

CERTIFICERING

VvE Ok Label

gaderd te worden; - De VvE dient te beschikken over een afdoende reservefonds;

orde heeft. Om in aanmerking te komen

- Er dient sprake te zijn van periodieke

voor de verkrijging van het VVE OK Label

betalingen door de betreffende eigena-

dient een VvE te voldoen aan de volgende

ren van de VvE.

voorwaarden: Deze voorwaarden maken deel uit van het - Er dient een gedegen organisatie struc-

deelnamereglement van het VvE OK Label.

tuur te zijn in de vorm van een voorzit-

In aanvulling hierop kunnen gemeenten

ter/administrateur;

bepaalde voorwaarden toevoegen, voor

- De betreffende splitsingsakte die door

het toekennen het van VvE OK Label. Deze

een notaris is verleden dient ingeschre-

aanvullingen kunnen voor de gemeente

ven te zijn in het daartoe bestemde re-

eventueel een eis zijn om de VvE met sub-

gister;

sidie te ondersteunen.

- De VvE dient te zijn ingeschreven in het register van de Kamer van Koophandel;

Het VvE OK Label is 12 maanden geldig

- De VvE dient een bankrekening te heb-

en kan daarna telkens voor 12 maanden

ben op naam van de VvE; - Er dienen jaarlijks een jaarrekening, een begroting en notulen van de alge-

worden

verlengd.

Meer

informatie

over het VvE OK Label is te vinden op www.vvertimago.nl.

mene ledenvergadering(en) te worden opgemaakt en vastgesteld en gearchi-

Het VvE-certificaat

veerd te zijn;

Samen Kwaliteit Waarborgen (SKW) ont-

- Er dient een gezamenlijke opstalver-

wikkelt en verstrekt certificaten voor de

zekering met voldoende dekking (her-

sectoren bouwen, wonen, zorg en loka-

bouwwaarde) met geldig taxatierap-

le overheid. Hun VvE-certificaat draait

port(maximaal 6 jaar oud) aanwezig te

om het bestuurlijk functioneren van de

zijn;

VvE en de kwaliteit van het appartemen-

- Er dient een gezamenlijke w.a. huiseigenaren-verzekering aanwezig te zijn.

tengebouw. De relatie tussen de kwaliteit van het gebouw, de onderhoudsplanning,

17

GLADDE VLOEREN ZIJN VERLEDEN TIJD!

Zelfs bij winterse

neerslag goed stroef

en veilig begaanbaar.

Maak kennis met onze betrouwbare veiligheidsmatten voor binnen en buiten

Met deze mooie PAS-antislipmat kleedt u koude betonvloeren, galerijen en balkons aan.

De antislipmatten zijn zo opgebouwd dat het hemelwater goed weg kan stromen.

De PAS-serie is met een lichte structuur in verschillende kleuren te leveren.

Topafwerking met PAS-serie antislipproducten Met een uitstekende stroefheid (R13) biedt deze vormvaste mat een veilig oppervlakte op gladde betonvloeren, houten vloerdelen, galerijen of balkons. De mat bestaat uit een met glasvezel versterkte pvc-basis met een kunststofcoating waarop cilindervormige pvc-korrels zijn ingestrooid.

De voordelen • • • • • • •

Goed stroef (R13) en snel droog Geplaatst gewicht ca. 2kg/m2 Dikte 6 tot 7 mm Brand- en rookveilig (Cfl-S1) Geluidsabsorberend Eenvoudig te reinigen (water) Schimmelwerend

Voor de entree zijn er speciale entreematten. Voor winkels leveren we die in grotere formaten en voor projecten is het bovendien mogelijk om afwijkende matafmetingen te leveren. De matten verdragen temperaturen van -25°C tot +65°C.

Virulyweg 1 7602 RG Almelo

+31 (0)546 - 850466 info@pamalmelo.nl

www.pamalmelo.nl

CERTIFICERING

de benodigde reserveringen, het dagelijks

wordt, zaken die binnen 3 maanden nadat

beheer van het pand en het bestuurlijk en

het certificaat verleend wordt en acties die

organisatorisch functioneren van de VvE

plaats moeten vinden voor het eerste her-

wordt hierbij als erg belangrijk gezien. Er

halingsonderzoek.

wordt verder met name gelet op een deugdelijke administratie met dito meerjaren

Bij het herhalingsonderzoek wordt ge-

onderhoudsplanning en meerjarenonder-

keken of de VvE nog steeds aan de eisen

houdsbegroting, voldoende reserveringen

voldoet en of de te nemen maatregelen

voor het onderhoud aan het gebouw, een

ook daadwerkelijk (tijdig) zijn uitgevoerd

inzichtelijk jaarverslag met jaarrekening.

door de VvE. Het VvE-certificaat werkt

Tevens zijn er verschillende eisen gefor-

met twee typen herhalingsonderzoek: een

muleerd omtrent verzekeringen en ser-

jaarlijks onderzoek naar het bestuurlijk

vicecontracten voor de gezamenlijke in-

functioneren en een onderzoek naar de

stallaties.

bouwkundige staat van het gebouw (eens in de drie jaar).

Toelatingsonderzoek Het VvE-certificaat werkt met een toela-

Meer informatie over het VvE-certificaat

tingsonderzoek. Dit onderzoek bestaat uit

is te vinden op www.skw-certificatie.nl.

twee delen: een onderzoek naar het bestuurlijk functioneren van de VvE en tevens een onderzoek naar de bouwkundige

Appartement & Eigenaar is een samenwer-

kwaliteit van het appartementsgebouw.

king aangegaan met Stichting VVErtimago.

Naar aanleiding van het onderzoek wordt

U krijgt als abonnee krijgt u als abonnee

een rapportage opgesteld. In dit rapport

â‚Ź 100,- korting op het VvE Ok Label en

staat vermeld welke punten de VvE nog

â‚Ź 50,- korting bij de jaarlijkse verlenging

moet verbeteren. Er wordt onderscheid

van dit certificaat.

gemaakt in zaken die aangepakt moeten

Kijk op www.appartementeneigenaar.nl/

worden voordat het certificaat verleend

word-abonnee voor meer informatie.

19

EEN EIGEN APP VOOR UW VVE

20

APP

De onderlinge communicatie in een VvE laat nog wel eens te wensen over. Om over de communicatie op 'VvE-niveau' nog maar te zwijgen.

Zonde want dat is, zeker vandaag de dag, niet meer nodig.

Hoewel overlast natuurlijk heel vervelend

manier voor een VvE om zich op een toe-

is en niet altijd te voorkomen, smoort een

komstgerichte wijze te onderscheiden. Le-

goede, duidelijke communicatie vanuit

den en bestuurders kunnen elkaar direct en

de VvE en tussen de eigenaren onderling

gemakkelijk bereiken. Reparatieverzoeken

vaak al veel problemen in de kiem. En daar

komen bij de juiste personen terecht. Alle

zit helaas nog wel een pijnpunt voor veel

belangrijke documenten kunnen binnen

VvE's. Uit de verhalen die wij horen, komt

een paar tellen worden ingezien. Kortom,

vaak naar de voren dat communicatie van-

korte lijnen, alle informatie op één plek en

uit de VvE vaak stroef verloopt. Althans, zo

altijd binnen handbereik. Op een manier

wordt dit ervaren. Eigenaren weten vaak

die bij deze tijd past, met meer wooncom-

niet bij wie ze terecht kunnen met vragen.

fort als streven.

Huishoudelijke mededeling worden vaak per e-mail, schriftelijk of zelfs mondeling

De functies van de app

gecommuniceerd. Dit heeft tot gevolg dat

Gemakkelijk beheren

er vaak (in ieder geval door een groot deel

Maak prikbordberichten aan, beheer repa-

van de eigenaren) belangrijke mededelin-

ratieverzoeken, verstuur push notificaties

gen gemist worden. Dit leidt weer tot mis-

naar alle leden, maak stemmingen aan,

communicaties en frustraties bij de be-

post nieuwsberichten en nog veel meer.

trokken partijen. Bovendien mist er vanuit

- Gemakkelijk beheren, aanmaken en wij-

de VvE vaak een communicatiemiddel die

zigen in de VvE Portaal

bewoners direct met elkaar verbindt. Dat moet toch beter kunnen, en dat kan gelukkig ook! Bij Appartement & Eigenaar zijn we bijvoorbeeld een samenwerking aangegaan met de Appartement App. Appartement App De Appartement App is de enige partij op de Nederlandse markt, die software speciaal heeft ontwikkeld voor bestuurders, beheerders en leden van een VvE. De App voor iOS en Android smartphones en tablets, verbindt het bestuur met de bewoners van een VvE. Deze app is met name ontstaan vanuit een frustratie bij bewoners vanwege onder meer een slechte bereikbaarheid van bestuurders, slechte vindbaarheid van documenten zoals de huishoudelijke reglementen en doordat het doorgeven van verzoeken, bijvoorbeeld voor een reparatie erg omslachtig bleek.

Het doel van de app is om VvE’s efficiënter te laten opereren. Deze app is de ideale

21

SOME WIRES ARE ESSENTIAL

SOME ARE NOT

HET DAGELIJKSE GEBRUIK

Ervaar vrijheid met een intercom van Intratone Maak direct een afspraak voor een demonstratie bij u op locatie www.intratone.nl

ntratone ad okt2020 - Bungee.indd 1

1-10-2020 16:53:00

APP

- Ook functies voor leden die de App niet willen/kunnen gebruiken - Ideaal voor bestuurders en beheerders

- Handig dashboard met uitkomsten in grafieken - Machtiging verlenen via de app

- Ook voor PC/Laptop - Continu geüpdatet

Reparatieverzoeken Bekijk en beheer ontvangen reparatiever-

Directe communicatie

zoeken. Automatisch doorgestuurd naar de

Snelle en directe communicatie met alle le-

juiste persoon.

den, bestuurders en beheerders. Met deze

- Gemakkelijk beheren in de VvE Portaal

App heb je dit dus altijd binnen handbereik.

- Alle onderdelen voorgeprogrammeerd

- Chatfunctie

- Status kan gemakkelijk gewijzigd worden

- Pushberichten

- Geen dubbele meldingen meer

- Prikbord

- Bespaart veel tijd en frustratie

- Nieuwsbrief - Voor iOS en Android toestellen

Zes maanden gratis Lijkt dit u ook wel wat voor uw VvE? Abon-

Digitaal stemmen

nees van onze stichting krijgen exclusief de

Op afstand stemmen over belangrijke zaken

mogelijkheid de app 6 maanden gratis te

binnen de VvE via de Aapp.

gebruiken (vanaf het Bestuurders-abon-

- Volledig rechtsgeldig

nement).

- Digitale ondertekening

appartementsrecht per maand.

Daarna betaalt u € 0,40 per

- Geheel naar wens in te stellen - Verdeling op basis van 1 stem of appartementsrechten

Benieuwd naar alle voordelen van een abonnement?

Ga naar www.appartementeneigenaar.nl/word-abonnee.

23

NIEUWS

Een overzicht van innovatieve producten, diensten en ontwikkelingen die voor VvE’s relevant en interessant zijn.

Duurzame isolatiesystemen voor loggia's Een loggia is een open ruimte, terras of balkon die zich vaak inpandig bevindt. Dé ideale plek om lekker te ontspannen en de ruimte verhoogt het woongenot aanmerkelijk. Echter, deze oppervlakken staan vaak bloot aan uiteenlopende weersinvloeden.

Het risico op vocht- of vorstschade, verweerde houten vloeren of soms zelfs schimmelvorming nemen hierdoor toe met alle gevolgen van dien.

Een lichtgewicht isolatiesysteem Wanneer een loggia zich boven een binnenruimte bevindt, is het belangrijk dat de vloer goed geïsoleerd is. Om dit te bereiken, dient er een isolatie toegepast te worden die tegen belasting kan als gevolg van het gebruik. Daarom bevat het Triflex lichtgewicht isolatiesysteem een drukverdeellaag (Aquapanel) dat bestaat uit een cementgebonden minerale bouwplaat met een dwarsgroef.

Deze worden onderling gekoppeld en met de ondergrond verlijmd. Hiermee ontstaat een zeer stabiele egale ondergrond, die vervolgens waterdicht kan worden afgewerkt met een volledig gewapend en naadloze Triflex afwerking in de gewenste uitstraling. Triflex’ isolerende systemen gaan niet alleen het weglekken

Vivere VvE Beheer

van warmte tegen, maar zorgen ook voor een goede afdichting

Vivere VvE Beheer wordt geleid door Trudi

na behandeling volledig beloop- en belastbaar. Uw loungeset en

Schouten, gediplomeerd VvE beheerder aan

ander meubilair kan hierdoor probleemloos geplaatst worden,

de Vastgoed Business School, de enige geac-

zonder schade toe te brengen aan de afwerking.

die vereist is om lekkages tegen te gaan. Tot slot zijn de loggia’s

crediteerde opleiding in Nederland. Daarnaast is zij gecertificeerd met het VvE Ok label.

Schouten: ‘VvE Beheer is een vak, dat doe je er niet zomaar bij. Wij zien VvE beheer als dienstverlening, waarbij het belang van de VvE altijd voorop staat. In de praktijk merken we maar al te vaak dat leden van een VvE niet goed op de hoogte zijn van de wettelijke regels en dat begint al bij de koop van een appartementsrecht.’

Onlangs openden zij een tweede kantoor in Gorinchem. In het representatieve nieuwe kantoor is naast voldoende werkplekken ook ruimte voor bestuursvergaderingen en ledenvergaderingen. Daarnaast gaat Vivere ook meer trainingen en cursussen verzorgen voor kascommissies en besturen.

Meer informatie: www.vivere-vvebeheer.nl

24

Meer informatie: www.triflex.nl

Het belang van goede ventilatie in woningen en gebouwen is tegenwoordig extra duidelijk. Continu verse én schone lucht in huis is van levensbelang. Zeker als je je bedenkt dat we meer dan 25.000 keer per dag ademen. Deze duurzame manier van ventileren zorgt dag in, dag uit op een efficiënte en effectieve manier voor verse, gefilterde lucht in huis.

De Flair-range van Brink Climate Systems is met de introductie van de Flair 200 verder uitgebreid. Volgens de Nederlandse fabrikant is het ventilatietoestel met warmteterugwinning (WTW) vanwege het formaat en de prestaties uitstekend geschikt voor zowel nieuwbouw als vervanging in appartementen en andere projectmatige bouw. Het nieuwe ventilatietoestel zit vol innovaties en is daarmee de toekomst vooruit als het gaat om prestaties, compactheid, installatie- & servicegemak, compleetheid, connectiviteit en uitbreidbaarheid.

Naast de effectieve warmtewisselaar en efficiënte ventilatoren heeft de Flair nog veel meer slimme onderdelen. Denk aan de volledig automatische 100%-bypass, de intelligente vorstbeveiliging met voorverwarmer, de luchtdichte aansluitingen, de hoogwaardige filters en de mogelijkheden voor connectiviteit. De Flair is standaard te verbinden met Brink Home (online bedienen en aansturen via App of webportal met telefoon, tablet of computer) en Modbus (een-

Nooit meer uitglijden!

voudig koppelen met gebouwbeheersystemen).

Mensen onderschatten hoe belangrijk een goede antislip is. Er zijn veel plekken welke glad zijn en u makkelijk kunt uitglijden.

Nog dagelijks gebeuren er veel ongevallen door het uitglijden op gladde vloeren.

Vooral in badkamers, keukens, zwembaden en op terrassen; plaatsen waar makkelijk vocht ontstaat.

Stroev Antislip is de eenvoudige, betaalbare en flexibele oplossing om ‘slipgevaar’ te voorkomen. Het product is op vrijwel elke ondergrond van tegels en beton toepasbaar, zowel binnen als buiten.

Daarmee is Stroev niet alleen ideaal voor bedrijven en (zorg)instellingen, maar ook gewoon bij u thuis. Razendsnel aangebracht, zonder hakken of breken. Stroev Antislip wordt binnen enkele uren aangebracht en het behandelde oppervlak is daarna klaar voor gebruik.

Meer informatie: www.stroev.nl

25

NIEUWS

Slimme ventilatie-oplossing voor appartementen

80% BESPAREN OP DE ENERGIENOTA

Wil jij een lagere energienota en tevreden bewoners in 2021? Dan is led-verlichting de slimste oplossing. Laat ons een bespaarscan op de verlichting in gebouwen uitvoeren: • Gratis en vrijblijvend • Inclusief overzicht bespaarkansen • Volledig Corona-proof uitgevoerd Vraag de gratis bespaarscan aan via info@pre-lite.nl of bel direct +31(088)2366050.

Handelsweg 13 C | 3881 LS Putten | Nederland | +31(088)2366050 | info@pre-lite.nl | www.pre-lite.nl

PROFESSIONELE DIENSTVERLENING - UITSTEKENDE SERVICE BETROUWBARE AANBIEDERS -VRIJBLIJVENDE BESPAARCHECK

VvECollectieven: maatwerk in zakelijke gas- en elektriciteitscontracten.

Advies in energie gerelateerde zaken. Alleen voor zakelijke afnemers.

Wij maken het u makkelijk en u krijgt bij ons een helder en deskundig advies. U geeft aan hoeveel tijd u nodig heeft voor een beslissing.

Wij kijken verder dan naar het contract, wij kijken ook of uw VvE de juiste aansluitwaarde heeft, u wel of geen recht heeft op teruggave energiebelasting. Inmiddels hebben duizenden VvE’s zich al aangesloten. Wij zijn goed in een net iets uitgebreider advies, dat vinden wij kwaliteit en wij zijn er trots op dat u te kunnen bieden!

Stuur ons uw maand- of jaarnota en wij gaan geheel vrijblijvend voor u aan de slag. Benieuwd hoe wij u kunnen helpen te besparen, neem contact met ons op!

www.vvecollectieven.nl - info@vvecollectieven.nl - 0174 788 102 - 06 456 012 44

NIEUWS

Meer veiligheid binnen de eigen vier muren Inbraak binnen de eigen vier muren is volgens een studie van het Federale Politiekantoor (Duitsland) de meest gevreesde misdaad. Om de eigen woning in een veilige plek te veranderen en daarmee de woonkwaliteit wezenlijk te verbeteren, biedt heroal gecertificeerde veiligheidsrolluiken aan, die met weerstandsklassen tot aan RC 3 – en in combinatie met heroal ramen tot aan RC 4 – voor doelmatige inbraakwering zorgen.

Dat maakt heroal veiligheidsrolluiken inbraakwerend Het is de juiste combinatie, die het hem doet: heroal veiligheidsrolluiken zijn van verschillende componenten voorzien, die gezamenlijk een rolluik in een inbraakwerend veiligheidsrolluik veranderen. De rolluiklamellen zijn, afhankelijk van de gewenste weerstandsklasse, van aluminium (tot RC 2) of roestvrij staal (RC 3) gemaakt.

Meer informatie: www.heroal.nl

Schitterende inbouwhaarden uit Faber MatriX-serie geschikt voor appartementen De inbouw-haarden uit de MatriX-serie

derlandse haardenmerk uit Heerenveen is

kunnen uitgebreid worden samengesteld,

gepast trots.

naar persoonlijke voorkeur en interieurontwerp. Naast afmeting en afwerking is

Meer informatie: www.faberfires.com

er zelfs keus uit de brandstoffen: aardgas, (bio-) propaan of elektrisch, met een unieke combinatie van koudwaternevel en LED-verlichting. Hierdoor is overal een schitterende inbouwhaard mogelijk, tot in binnensteden, hoogbouw-appartementen en woningen zonder (vaste) gasaansluiting. Hiermee is de Faber MatriX-serie uniek, veelzijdig en een antwoord op vele actuele vragen.

Plus X Award als ‘Beste Product 2020’ De veelzijdige serie sfeerhaarden ontving bovendien een zeldzame Plus X Award als ‘Beste Product 2020’. De Duitse onderscheiding werd toegekend door een onafhankelijke vakjury. Het is al de derde Europese award voor deze sfeerhaardenserie binnen een jaar tijd. Het van origine Ne-

27

Bezoek de Metalura Eindejaarsshow van 21 tot en met 30 december

SLIMME GLASSYSTEMEN VOOR BUITEN

BALKONBEGLAZING - TUINKAMERS - GLAZEN WANDSYSTEMEN - TERRASOVERKAPPINGEN - WINDSCHERMEN

Van Hennaertweg 2 - 2952 CA Alblasserdam - T. 088 13 30 430 - Ma t/m za 09.00 - 17.00 uur - WWW.METALURA.COM

NIEUWS

Maak uw liftcabine virusvrij met CARe Optimale reiniging van virussen in uw lift-

Het UV-C ultraviolet licht van de led-

cabine: CARe! CARe is een professioneel

lamp, dezelfde kiemdodende UVGI-tech-

systeem bestaande uit twee technologieĂŤn

nologie die wordt gebruikt voor het ont-

(lucht en licht) met gecertificeerde pro-

smetten van ziekenhuizen, garandeert

ducten voor het reinigen van liftcabines

de volledige en bijna onmiddellijke ste-

binnen enkele minuten.

rilisatie van de liftcabine-oppervlakken.

Het ultraviolet licht verwijdert bijna elk

Een mechanisch ventilatiesysteem met

micro-organisme van de oppervlakken

centrifugaalmotor en HEPA-filter zorgt

(99,9%). Het UV-C licht wordt automa-

voor een continue luchtreiniging en een

tisch en veilig geactiveerd in de standby

bijna onmiddellijke ventilatie. De lucht die

fase, wanneer er zich geen passagiers in

uit de liftcabine wordt gezogen, wordt via

de liftcabine bevinden. De goede werking

flexibele buizen naar het apparaat geleid,

van de led-spot wordt gegarandeerd door

waar het wordt gefilterd en gezuiverd van

een bewegingssensor met dubbele tech-

eventuele virussen en bacteriĂŤn en ver-

nologie.

volgens wordt het terug in de liftcabine geblazen.

29

ENORME STIJGING ENERGIEBELASTING En handige tips om op energiekosten te besparen 30

ENERGIEBELASTING

Samen met Hilde Vink van VvECollectieven neemt Appartement & Eigenaar verschillende besparingsmogelijkheden onder de loep.

Elke keer lichten we met haar een ander onderwerp uit.

Het afgelopen jaar hebben we samen met Hilde een aantal manieren besproken waarmee een VvE geld kan besparen op energiekosten. We hebben dan ook veel positieve reacties van VvE’s gehad op deze serie. En bovendien zijn een flink aantal VvE’s daadwerkelijk met VvECollectieven gaan kijken of en hoe zij zouden kunnen kunnen besparen. Hieruit kwamen flinke besparingen naar voren. Zo zijn er besparingen op het energiecontract gerealiseerd van meer dan € 6.000,- op jaarbasis.

Wij zetten hier nog een keer alle besparingsmogelijkheden op een rijtje. Daarnaast heeft Hilde nog tips voor VvE’s over de energiebelastingen.

We hebben het eerder gehad over het overstappen van energieleverancier, de vermindering energiebelasting, netwerkkosten en de keuze voor een meetbedrijf.

Hilde, kun jij nog eens kort toelichten waar VvE’s op moeten letten?

Hilde: ‘Zeker. Wat betreft het overstappen van energieleverancier is dit jaar erg interessant door de historisch lage gasprijzen.

Door het toesturen van de laatste jaarnota kunnen wij de besparingen voor de VvE uitrekenen. En elke keer weer blijkt dat wij behoorlijk op de huidige tarieven kunnen besparen. Het is dan ook zeker aan te raden voor VvE’s om hier naar te kijken, zeker nu de tarieven nog op dit niveau zijn. Helemaal als je bedenkt dat we de tarieven voor een langere periode, bijvoorbeeld voor 2022 tot 2025, nu al kunnen aanbieden en vastleggen.’

Vermindering energiebelasting Vermindering energiebelasting was voorheen de heffingskorting en bedraagt op dit moment, 2020, € 435,68 exclusief BTW (voor een verbruiksperiode van 12 maanden). Dit bedrag wordt in mindering ge-

31

bracht op de energienota. Sinds 2015 zijn

VvE’s zien, is dat er een te hoge capaci-

er wettelijke regels verbonden aan de ver-

teit berekend wordt omdat het niet wordt

mindering energiebelasting. Alleen als het

aangepast. Bijvoorbeeld als een pand net

pand een verblijfsfunctie heeft, bestaat

is opgeleverd en het bouwbedrijf de net-

het recht op vermindering energiebelas-

werkcapaciteit niet aangepast heeft naar

ting. Hilde: ‘Bij een appartementsgebouw

het geschatte energieverbruik voor de VvE.

vallen bijvoorbeeld garages of algeme-

Zo heeft een nieuwe VvE al bij de start een

ne ruimtes niet onder de vermindering

te hoge capaciteit en betalen ze te veel. Dit

energiebelasting. Wanneer een VvE voor

kan zo tot € 1000,- op jaarbasis schelen!

deze ruimtes wel onterecht heffingskor-

Denkt u dat dit bij uw VvE van toepassing

ting ontvangt, heeft de belastingdienst het

zou kunnen zijn, bij VvECollectieven hel-

recht deze tot vijf jaar terug te vorderen,

pen we onze klanten hier graag bij.’

vermeerderd met een boete. Er zijn echter

32

nog steeds veel VvE’s die hier niet van op

Kiezen voor een meetbedrijf

de hoogte zijn en niet controleren. We ko-

Door een recente wetswijziging zijn VvE’s

men heel vaak tegen dat men nog steeds

verplicht een contract aan te gaan met een

ten onrechte deze heffingskorting ont-

meetbedrijf bij grootzakelijk verbruik.

vangt, en dat kan financiele consequen-

Hilde: ‘VvECollectieven is hiervoor een

ties hebben.

exclusieve samenwerking met meetbedrijf

De vermindering energiebelasting wordt

Anexo aangegaan. Met dit bedrijf hebben

vaak automatisch toegepast, terwijl de VvE

we een collectieve prijs afgesproken, wat

hier dus geen recht op heeft.

erg gunstig kan uitpakken voor verenigin-

Daarnaast wil ik ook nog eens de netwerk-

gen als ze met ons in zee gaan. Gemiddeld

kosten onder de aandacht brengen. Wat

besparen ze op deze manier zo'n € 300,-

wij namelijk bij meer dan de helft van de

tot € 400,- per jaar.’

ENERGIEBELASTING

Daarnaast wil je het ook nog over de

lemaal onder één WOZ aansluiting vallen.

energiebelastingen hebben

In dat geval wordt dan vaak voor ieder

Hilde: ‘We horen vaak: we hebben veel be-

portiek deze belasting berekend. Maar ei-

sparingen doorgevoerd, maar op het einde

genlijk hoef je dat maar één keer te beta-

van de rit het scheelt uiteindelijk niet eens

len. Dat kun je ook tot 5 jaar terugvragen.

zoveel. Hoe kan dat? De reden hiervoor is

Wij werken samen met een bedrijf die dit

doordat de energiebelasting enorm is ge-

kan regelen. En het blijkt dat dit flink kan

stegen. Als je bijvoorbeeld bedenkt dat be-

oplopen. Mocht een VvE hier meer over

lasting op gas in 2015 € 0,1911 bedroeg en

willen weten, dan kunnen zij hierover

nu al € 0,33307, dan is dat natuurlijk een

contact met ons opnemen.

flinke stijging! Deze belastingverhoging is

Dit kan via info@vvecollectieven.nl of kijk

bedoeld als stimulans om minder energie

op www.vvecollectieven.nl.’

te gaan verbruiken, maar of dit in de praktijk ook zo werkt is de vraag. De belasting

Alle tips van Hilde nog eens rustig terugle-

opslag duurzame energie- en klimaat-

zen? Kijk op www.appartementeneigenaar.

transitie (ODE) op aardgas, bedoeld voor

nl/vvecollectieven.

subsidies voor bijvoorbeeld zonnepanelen is hetzelfde verhaal. Ook hier zien we een enorme stijging in het belastingtarief; van € 0.0023 in 2013 tot € 0,075 in 2020. En iedereen betaalt hier aan mee! Dit is dan ook de reden dat de energienota's zo omhoog schieten, niet door de tarieven maar door de belastingen.

Dat zijn inderdaad flinke stijgingen! Is er voor VvE’s een manier om hierbij toch wat te besparen?

Hilde: ‘Er zijn zeker mogelijkheden, met name als je onder één WOZ meerdere aan-

VvECollectieven: gespecialiseerd en gecertificeerd VvECollectieven is gespecialiseerd in het adviseren en het besparen op de vaste lasten van Vereniging van Eigenaren en werkt door heel Nederland. Door de inkoop van meerdere VvE's te bundelen zorgen zij voor een sterke onderhandelingspositie met leveranciers.

VvECollectieven is de eerste intermediair in Nederland die CIREgecertificeerd is. Het doel van dit keurmerk is het vergroten van de transparantie op en daarmee het vertrouwen in de markt van (intermediaire) verkoop van energiecontracten.

sluitingen hebt. Bijvoorbeeld een VvE met 6 portieken waarbij deze 6 portieken al-

33

KAMERGEWIJZE VERHUUR WOONAPPARTEMENT Door: Mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

De stijgende huizenprijzen hebben kamergewijze verhuur de afgelopen jaren in de hand gewerkt. Het komt steeds vaker voor dat een woonappartement door meerdere personen –die onderling geen huishouden vormen- wordt gebruikt.

Voor de gemeente Amsterdam is deze ont-

Los van de bestuursrechtelijke route doet

wikkeling aanleiding geweest om het be-

zich regelmatig de vraag voor of de split-

leid op het gebied van woningdelen aan te

singsakte iets zegt over kamergewijze

scherpen.1 Als een eigenaar zijn woning wil

verhuur. Men wil weten of deze vorm van

verhuren aan drie of meer personen, dan

verhuur al dan niet wordt verboden door

is daarvoor een vergunning nodig. De ge-

de splitsingsakte. De potentiele koper die

meente kan op die manier per wijk en per

overweegt een appartement te kopen wil

pand bepalen hoeveel van deze vergun-

weten of de VvE deze vorm van verhuur

ningen worden afgegeven. Het handelen in

kan verbieden. Dit kan immers conse-

strijd met deze regelgeving kan fikse boe-

quenties hebben voor het beoogde rende-

tes opleveren.

ment. De eigenaren die hun appartement zelf bewonen willen op hun beurt vaak we-

1. https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/ wonen/kamerverhuur/

34

ten of zij deze vorm van verhuur in de VvE kunnen beperken.

Aanvulling in splitsingsakte op bestem-

In hoeverre dit wel of niet mogelijk is, is

ming “wonen”

afhankelijk van de specifieke bepalingen

Het kan ook voorkomen dat de algemene

die hierover in de splitsingsakte zijn op-

bestemming “woning” in de splitsingsakte

genomen. De meeste splitsingsaktes be-

is aangevuld. Zo kan bijvoorbeeld zijn be-

palen expliciet wat de bestemming is van

paald dat de woning moet worden gebruikt

de individuele appartementsrechten en

“door de gerechtigden met hun gezin of bij

op welke wijze de appartementen moeten

hen inwonenden” (of woorden van gelijke

worden gebruikt. Als het gaat om woonap-

strekking).4 In het geval van zo’n specifie-

partementen, dan bepaalt de splitsingsak-

ke bestemming wordt doorgaans geoor-

te doorgaans dat de bestemming “wonen”

deeld dat kamergewijze verhuur daarmee

of “woning” is. Het is mogelijk om van die

in strijd is. De eigenaar die zijn apparte-

bestemming af te wijken. De vergadering

ment kamergewijs wil verhuren, dient dan

besluit daarover bij meerderheid, zie bij-

toestemming te vragen aan de vergadering.

voorbeeld artikel 17 MR 1992 en artikel 25

Het is vervolgens aan de vergadering is om

MR 2006.

die toestemming al dan niet te geven.

In de eerste plaats is dus van belang om

Verbodsbepaling in splitsingsakte

vast te stellen of kamergewijze verhuur on-

Regelmatig komt het voor dat in de split-

der de bestemming “wonen” valt. Als dat

singsakte –naast de bestemming- een spe-

zo is, dan is geen sprake van een afwijkend

cifieke verbodsbepaling is opgenomen. Het

gebruik en is toestemming van de vergade-

gaat dan bijvoorbeeld om een verbodsbe-

ring niet nodig.

paling met betrekking tot een “pension of

KAMERGEWIJZE VERHUUR

Bestemming in splitsingsakte

kamerverhuurbedrijf”. In diverse uitspraKamergewijze verhuur valt binnen be-

ken heeft de rechter geoordeeld dat kamer-

stemming “wonen”

gewijze verhuur onder een dergelijke ver-

Uit de jurisprudentie kan worden afgeleid

bodsbepaling valt te scharen. Dit betekent

dat kamergewijze verhuur in overeenstem-

dat het ook niet mogelijk is voor de verga-

ming is met de bestemming “wonen”. In

dering om toestemming te geven voor een

een uitspraak van de rechtbank Amsterdam

gebruik dat afwijkt van de verbodsbepaling.

uit 2018 verhuurde een eigenaar zijn appar-

De verbodsbepaling heeft een absoluut ka-

tement (kamergewijs) aan vier studenten.

rakter.5

Volgens de VvE was dit niet toegestaan, omdat de bestemming “wonen” zou betekenen

Tot slot

dat het appartement alleen als zelfstandige

De splitsingsakte bepaalt of kamergewij-

en niet als onzelfstandige woonruimte zou

ze verhuur al dan niet is toegestaan in de

mogen worden gebruikt. Volgens de recht-

VvE. Uit rechtspraak blijkt dat kamerge-

bank klopt dat niet. De bestemming “wo-

wijze verhuur binnen de bestemming “wo-

nen” of “woning” in de splitsingsakte heeft

ning” of “wonen” valt. Dit betekent dat de

betrekking op zowel zelfstandige als on-

vergadering niet om toestemming hoeft

zelfstandige woonruimte.2

te worden gevraagd. Dat is anders als in

Ook als in de splitsingsakte bij de bestem-

de splitsingsakte een specifieke bepaling

ming wordt vermeld dat het gaat om een

is opgenomen over de woonbestemming,

“woning voor privé doeleinden”, kan de

waaruit blijkt dat de eigenaar of gebruiker

woning nog steeds door meerdere volwas-

verplicht is het appartement te gebruiken

senen (al dan niet gezamenlijk) worden

met zijn of haar gezin of inwonenden. In dat

gehuurd.3 De rechtbank overweegt zelfs ex-

geval is toestemming van de vergadering

pliciet dat als een dergelijke wijze van ge-

nodig voor het afwijkende gebruik. Indien

bruik tot enige mate van (geluids)overlast

in de splitsingsakte een verbodsbepaling is

leidt, dat in een stedelijke omgeving tot in

opgenomen (“pension of kamerverhuur-

zekere mate moet worden geduld.

bedrijf”), dan is kamergewijze verhuur in geen geval mogelijk.

2. ECLI:NL:RBAMS:2018:4666.

2. ECLI:NL:RBAMS:2018:3757.

2. ECLI:NL:GHARL:2014:5693, ECLI:NL:GHARL:2020:8712 en ECLI:NL:GHDHA:2016:3719.

2. ECLI:NL:RBAMS:2018:3757, ECLI:NL:RBAMS:2018:6805 en bevestigd in hoger beroep: ECLI:NL:GHAMS:2020:1357.

35

Corporaties HeBBen KeUZevrijHeiD in HUn onDerHoUDspartner en Zijn GoeDKoper Uit

DaarOM aStralift:    

Gecertificeerd Gekwalificeerd innovatief Betrouwbaar

| Going up!

Voor woningbouwverenigingen, woningcorporaties en

vereenvoudigt. Daardoor is de corporatielift

VvE’s is de aanschaf of vervanging van liftinstallaties

voordeliger over de gehele levensduur, minder

een belangrijk onderwerp. Dit geldt ook voor de

foutgevoelig en duurzamer dan een standaard

modernisering en het vervangen van onderdelen van

oplossing. Wat je zelf bouwt, kun je immers goed

een lift. Bij het moderniseren en het onderhouden

onderhouden.

van liften werkt Astralift al jaren met vrij op de markt verkrijgbare componenten. Daarom heeft Astralift

Astralift vervangt liften en verzorgt het onderhoud

speciaal voor deze doelgroep een innovatief concept

van liften voor woningbouwverenigingen,

uitgewerkt: de corporatielift, een complete lift met vrij op

woningcorporaties en VvE’s door heel Nederland.

de markt verkrijgbare componenten.

Meer weten over kostenbesparing met kwaliteit?

Maak snel een afspraak!

De corporatielift biedt veel voordelen ten opzichte van een standaard lift. Zo ben je niet afhankelijk van grote liftleveranciers of aannemers met standaard oplossingen. Je kunt de lift zelf samenstellen uit vrije componenten. Deze componenten zijn bovendien vrij uitwisselbaar, wat het onderhoud aan de liftinstallatie

Maak SNEl een afspraak!

Bel 079-3300690 of kijk op aStralift.Nl

36 Onderhoud • Service • Modernisering • Schachten • Design • Engineering • Nieuwbouw

� Antislipvloeren

Uw specialist in vastgoedonderhoud Onze toegevoegde waarde uit zich in onze klantgerichtheid, betrokkenheid en het ontzorgen van de klant. Overleg over en tijdens de werkzaamheden - met u, maar ook met andere betrokkenen - is voor ons niet meer dan normaal.

� Ophoogsystemen

Door het toepassen van sneluithardende producten zijn loopvoorzieningen overbodig en wordt de overlast tijdens de uitvoering van uw project tot een minimum beperkt.

Wat kunnen wij voor u betekenen?

Wat dacht u van… ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ

� Balkonvloeren

Antislipvloeren Balkonvloeren Vloercoating Hemelwaterafvoer Afschotverbetering Betonreparatie

ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ

Schilderwerk Dilatatie-afdichting Ophoogsystemen Trappen + bordessen Parkeervloeren

Kortom: wat uw opdracht ook is, wij zetten graag onze jarenlange ervaring in om uw project tot een goed einde te brengen. � Trappen + bordessen

� Hemelwaterafvoer

� Parkeervloeren

� Galerijen / balkons � �

Detailafdichting � Parkeergarages / -daken � Naadloos dakwerk Kunststofvloeren � Schilderwerk � Betonreparatie � Complete renovatie

Multi Protect Nederland BV � Handelsweg 25, 7461 JJ Rijssen 0548 – 513322 www.multiprotect.nl � info@multiprotect.nl

�

Misschien is koken uw passie.

Misschien hebben uw buren veel geduld. Hoe dan ook, over onze deuren zult u allebei tevreden zijn.

De allereerste deur die we maakten was een brandwerende deur. Dat was in 1942. De deuren die we sindsdien maken, dienen allemaal een belangrijk doel. Zo maken we deuren die inbraaken geluidswerend zijn, geen tocht en kookluchtjes doorlaten

en zelfs deuren die bestand zijn tegen felle branden en giftige rook.

Om ervoor te zorgen dat u prettig en veilig kan leven.

Ons bedrijf heeft óók een duidelijk doel. U helpen met alles wat u nodig hebt om de juiste deur voor uw woning te kiezen. Uiteraard op een zo eenvoudig mogelijke manier.

Lees meer op daloc.nl/wooncomfort