investnews Guide 2016 des Gérants de Patrimoine_PGA _FR

L’Espagne

aventure ou placement immobilier raisonnable?

«Acheter au son du canon» est le b.a.-ba de l’investissement réussi mais ceux qui s’y risquent sont rares. Et ceux qui atteignent leurs objectifs le sont plus encore. A ce titre, le succès du PGA Calanuya Resort, acquis en pleine crise économique dans un pays très malmené ces dernières années, est exemplaire.

T

out a commencé il y a 17 ans avec le Stadium Course, parcours de golf destiné à accueillir les compétitions internationales et implanté au cœur d’une propriété de 300 hectares. Fort de son succès initial, il s’est vu adjoindre en 2005 le Tour Course, complété l’année suivante par un hôtel de 149 chambres. En 2008, donc en pleine crise économique, l’entrepreneur irlandais Denis O’Brien, passionné de golf et actif dans les télécommunications, faisait l’acquisition de tout le complexe, le PGA Catalunya Resort. Son ambition était de le positionner parmi les centres de golf les plus prestigieux d’Europe. Egalement propriétaire du Quinta de Lago au Portugal, il pouvait s’appuyer sur une expérience de plus de 40 ans sur le marché résidentiel de luxe. Aussi, dès le début, la commercialisation des propriétés du PGA Catalunya Resort a connu le succès: 38 résidences ont été vendues la première année, puis 32 en 2013, 40 en 2014 et 48 l’année passée. En 2016, la

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croissance se poursuit avec le développement du domaine résidentiel. Dans l’entretien qui suit, David Plana, CEO de PGA Catalunya Resort, revient sur les principaux tenants de cette réussite.

Investnews: En 2008, vous avez pris la responsabilité du projet alors que l’Espagne était en pleine crise immobilière avec des milliers d’appartements mis en vente. S’agissait-il de témérité ou de clairvoyance?

David Plana: Il est vrai que lancer un programme immobilier en pleine crise immobilière pouvait paraître téméraire. Mais nous avons toujours pensé que PGA Catalunya Resort possédait toutes les caractéristiques d’un produit immobilier exceptionnel, condition nécessaire quoique non suffisante, pour qu’il ne soit pas affecté par les déboires du marché immobilier local. De plus, notre vision était de proposer un environnement bâti de façon à augmenter l’attrait du domaine. La recette de notre succès a été de construire d’abord et de vendre ensuite: du solide et pas seulement de belles promesses sur le papier! De plus, avant de démarrer la commercialisation, nous avons massivement investi dans les infrastructures de manière à en améliorer la qualité et pouvoir, à terme, prétendre à un standard d’envergure internationale.

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LA RECETTE DE NOTRE SUCCÈS A ÉTÉ DE CONSTRUIRE D’ABORD ET DE VENDRE ENSUITE: DU SOLIDE ET PAS SEULEMENT DE BELLES PROMESSES SUR LE PAPIER!

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PA R A B A N C A I R E E T A C T I F S R É E L S

En quoi votre projet se distingue-t-il des nombreuses autres promotions qui ont vu le jour sur le territoire espagnol?

Il possède plusieurs caractéristiques généralement difficiles à réunir sur un même projet. La première est sa situation, à savoir sa proximité avec Gérone et Barcelone qui offrent un accès à une vie culturelle intense et à une gastronomie de très haut niveau. Par exemple, El Cellar de Can Rocca vient de remporter le prix de «meilleur restaurant au monde». Sur le plan sportif, la qualité de ses infrastructures a atteint un niveau mondial: cette année, il s’est vu décerner le titre de «meilleur développement immobilier d’un golf en Europe».

Enfin, la qualité du bâti, le choix d’adopter une architecture contemporaine et le large éventail de services offerts aux acquéreurs comptent également au nombre de ses atouts. Tout ceci explique qu’en trois ans seulement, notre domaine soit parvenu à une reconnaissance internationale sur le marché très concurrentiel du développement de résidences haut de gamme.

Malgré ses qualités intrinsèques, le domaine se situe dans un pays sujet à des crises économiques à répétition. Cela n’implique-t-il pas une certaine volatilité des prix?

Grâce à la stratégie définie très tôt par ses promoteurs, le domaine n’a pas souffert de la récente crise économique traversée par l’Espagne. Certains de nos clients ont bien sûr essayé de négocier les prix, mais nous avons une politique stricte en la matière. Par ailleurs, les crises peuvent aussi offrir des opportunités intéressantes. Je pense par exemple à la possibilité donnée par le gouvernement espagnol d’acquérir un permis de résidence pour les citoyens non-européens lors d’une achat immobilier supérieur à 500’000 euros.

Du point de vue de l’investisseur étranger, le cadre réglementaire est-il suffisamment stable pour envisager de bloquer des fonds dans un bien immobilier qui, comme son nom l’indique, n’est pas «liquide»?

Même dans une économie fragile, la qualité a toujours de la valeur. Prenez l’exemple de la haute horlogerie: durant les différentes crises, les marques et modèles prestigieux sont restés des valeurs refuge. La solidité financière du domaine et ses caractéristiques en matière d’infrastructures sportives, hôtelières et immobilières lui permettent de se positionner comme un leader sur son segment ce qui lui confère, de fait, la qualité d’investissement sûr.

Pourriez-vous nous donner quelques indications sur le profil et les buts de votre clientèle?

Les propriétaires proviennent de toute l’Europe et les Suisses arrivent en 2ème position, juste derrière les ressortissants britanniques. La majorité d’entre eux achètent une résidence secondaire avec un droit de jouissance exclusif et

l’utilisent pour de courts séjours car l’aéroport de Barcelone est situé à une heure de route. D’autres choisissent de rentabiliser leur investissement au travers du programme de location que nous avons instauré. Ces propriétaires définissent les dates et le nombre de semaines durant lesquelles leur bien peut être mis en location et ils en profitent le reste de l’année. Avec une demande en augmentation de 30% au cours des deux dernières années, ces locations assurent un revenu intéressant pour les propriétaires.

Quelles sont les possibilités d’investissement actuelles, quel type de rendement peut-on en attendre?

Jusqu’à présent, nous n’avons pas travaillé en direction d’investisseurs institutionnels en quête de rendement. Nos propriétaires individuels apprécient le domaine pour le style de vie qu’il propose. Et avec plus de 40.000 visiteurs par an, les villas et appartements rencontrent un intérêt grandissant.

Les locations ont augmenté de 15% ces douze derniers mois et de 30% au cours des deux dernières années. Le rendement est de l’ordre de 3 à 5% pour les propriétés mises en location, mais il s’agit surtout d’un investissement sûr dans une propriété dans laquelle on aime se rendre.

LE RENDEMENT EST DE L’ORDRE DE 3 À 5% [POUR LES PROPRIÉTÉS MISES EN LOCATION, MAIS IL S’AGIT SURTOUT D’UN INVESTISSEMENT SÛR DANS UNE PROPRIÉTÉ DANS LAQUELLE ON AIME SE RENDRE

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Si vous aviez une recette à donner à un investisseur désireux de s’installer au soleil sans risquer de mauvaises surprises, quels en seraient les principaux ingrédients?

La maxime «situation, situation et encore situation» reste l’un des piliers de l’immobilier et certaines régions auront toujours de l’intérêt. A mon sens, l’un des principaux risques d’un tel investissement réside dans le prix d’achat: il peut se trouver très surévalué lorsque la demande est excédentaire.

Pour un domaine similaire au nôtre, la qualité des infrastructures et du bâti, les possibilités d’évolution, l’attractivité de ses parcours de golf et l’éventail de services proposés sont également essentiels. Dans tous les cas, chaque investissement immobilier devrait être effectué en raisonnant à long terme: il faut tâcher d’imaginer comment la propriété visée se présentera dans vingt ans.

Quels sont vos projets de développement?

Les actionnaires sont déterminés à poursuivre leurs investissements et à développer le domaine tout en conservant une faible densité de constructions afin d’en préserver l’attrait.

A terme, le projet est de construire 368 propriétés (appartements, villas mitoyennes ou individuelles). Nous sommes donc très sereins pour ce qui est de l’avenir.

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