EXPERT-CONSEIL EN ÉCONOMIE DE VERICO:
MICHAEL CAMPBELL
Rapport Économique de VERICO OCTOBRE 2018
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5 nombres importants que vous devriez connaître 4 764 747
0,23 %
53,9 %
le nombre d’hypothèques au Canada.
le pourcentage de prêts hypothécaires en souffrance depuis 90 jours ou plus (en date du 27 septembre).
le pourcentage du revenu avant impôt nécessaire pour contracter un emprunt hypothécaire sur une maison canadienne typique, avec une réduction de 25 % calculée par la Banque Royale (le plus haut niveau depuis 1990).
64 534 $ la dette moyenne sur la marge de crédit sur valeur domiciliaire au Canada.
14,2 % le pourcentage du revenu au 2e trimestre consacré au service de la dette, le plus haut niveau depuis 2008.
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Ce qui se passe ? – Nouvel accord commercial – Les impacts potentiels de la hausse des taux – Ce que cela signifie pour l’investissement immobilier – Ce que nous a apporté un marché plus lent
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Ce qui se passe ? Alors, qu’est-ce qu’un nouvel accord commercial entre le Canada, les États-Unis et le Mexique signifie pour les Canadiens? Pour faire court : des taux d’intérêt plus élevés. À l’heure actuelle, les marchés affichent une probabilité de hausse des taux de 86 % lorsque la Banque du Canada se réunira le 24 octobre. Et le consensus est qu’il y aura au moins deux (mais probablement trois) autres hausses en 2019, ce qui placerait les taux au plus haut niveau depuis la crise des prêts hypothécaires à risque de 2008. Le nouvel accord commercial entre le Canada, les États-Unis et le Mexique ressemble énormément à l’ALENA et à l’économie en général, ce qui est une bonne
nouvelle, particulièrement en ce qui concerne l’incertitude qui a entouré les négociations au cours des 18 derniers mois. Étant donné que plus de 70 % de nos exportations vont aux États-Unis et que la moitié de l’économie de l’Ontario est liée au commerce entre les États-Unis et le Canada, ne pas parvenir à un accord n’était pas une option.
aux États-Unis n’est plus.
L’avantage économique le plus important du Canada sur le plan international réside sans doute dans l’accès aux consommateurs et aux entreprises des États-Unis, qui est devenu encore plus important en raison du protectionnisme actuel qui affecte le commerce mondial. Désormais, l’incertitude qui entourait l’accès du Canada
Le marché des obligations du gouvernement du Canada a également vu ses taux augmenter plus récemment en prévision d’une hausse des taux. Ceci exercera une pression à la hausse importante sur les taux hypothécaires et exclura certaines personnes moins fortunées du marché immobilier.
La Banque du Canada a expressément mentionné les incertitudes persistantes entourant les négociations de l’ALENA, les présentant comme le principal obstacle à la hausse du taux. Mais avec le nouvel accord, la grande majorité des analystes estiment que la Banque agira.
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Pourquoi c’est important Et ne vous y trompez pas; un
le revenu disponible, ce qui pourrait
hausse des taux obligataires a été le
environnement où les taux d’intérêt
causer une diminution des dépenses
catalyseur de certaines ventes massives.
changent a de quoi faire peur. Dites
de consommation et un ralentissement
Encore plus d’argent se déplacera
adieu aux prêts automobiles à un taux
de la croissance économique.
au cours de la prochaine année si la
d’intérêt nul. Le marché boursier est enfin concurrencé par le marché des obligations en ce qui concerne les liquidités des investisseurs. Certains
Selon une étude récente réalisée par Environics, en 2017, les Canadiens ont payé en moyenne 9 milliards de
Réserve fédérale américaine adopte son plan visant à relever ses taux au moins trois fois l’an prochain.
dollars de plus en frais d’intérêts par
Le nombre record de sociétés qui
rapport à 2016 en raison de la hausse
rachètent leurs propres actions est
des taux. Cela équivaut à environ 554
un des aspects du marché boursier
$ de plus que le ménage canadien
qui va certainement être affecté. Ceci
Au cours des 10 dernières années, les
moyen dépense en intérêts plutôt que
entraînera une hausse des prix des
taux d’intérêt bas sans précédent ont été
pour se procurer des biens et services.
actions. Jusqu’à présent cette année,
projets immobiliers ne semblent pas aussi prometteurs avec les coûts de portage qui augmentent.
le principal moteur des grandes décisions financières. Ces creux historiques de l’été 2016 appartiennent désormais au passé. (La bonne nouvelle, c’est que vous pourrez dire à vos petitsenfants que vous étiez là lorsque les bas taux d’intérêt les plus bas en 5000
En ce qui concerne les actions, les gestionnaires de fonds surveilleront de très près les taux des obligations. Les taux d’intérêt record ont mené les actions à des niveaux record, car les investisseurs, les fonds de pension et d’autres bassins
les entreprises ont profité des faibles taux d’emprunt pour racheter des actions d’une valeur record totale de 835 milliards de dollars américains. Des taux d’intérêt plus élevés réduiront ce nombre de manière significative.
de capitaux n’avaient guère de choix sur
Autrement dit : les investisseurs
un marché obligataire offrant un taux
boursiers devraient être sur leurs
Mais maintenant, tout cela est clairement
de 1,5 % pour les obligations à 10 ans.
gardes. (Sans blague!) La question est
dans le rétroviseur, et beaucoup de
La question à mille milliards de dollars
de savoir comment une correction
choses vont changer en conséquence.
: à quel taux d’intérêt les obligations à
du marché influencera la psychologie
10 ans deviennent-elles plus attrayantes
du consommateur. Jusqu’à présent,
que le risque inhérent aux actions?
la force du marché a eu un effet de
Le consensus semble être que dans la
richesse marqué sur tout, des dépenses
fourchette de 4 % à 5 %, d’importantes
de consommation aux achats de
sommes d’argent passeront du marché
propriétés. Voyons ce qui se passe si le
obligataire au marché boursier. Cela
marché entre en phase de correction.
ans avaient cours, en juillet 2016.)
Malgré le nouvel accord commercial, la situation ne sera pas de tout repos pour la Banque du Canada. En effet, les Canadiens ont une dette record, de sorte que toute augmentation du taux d’intérêt aura une incidence sur
a déjà commencé à se produire, car la
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Immobilier Les rendements obligataires plus élevés ont également un impact sur les décisions d’investissement dans l’immobilier, car les coûts de possession liés aux nouveaux développements augmentent, tout comme les taux hypothécaires pour les investisseurs individuels qui envisagent d’acheter des propriétés de parcs immobiliers existants. Il est important de comprendre qu’il existe une
2017, tandis que le nombre de propriétés en attente d’un
nouvelle dynamique de risque/rendement qui incitera
acheteur a bondi de 31 %. En septembre, les ventes de
certaines personnes à opter pour la sécurité d’une
copropriétés ont connu une baisse de 44 % par rapport
obligation d’entreprise à 5 % Triple A au lieu d’acheter
à la même période l’année dernière. Cependant, le plus
une propriété à revenus offrant un rendement inférieur
gros problème est de taille : le nombre de copropriétés
et des perspectives de gain en capital réduites.
en attente d’être vendues a augmenté de 75 %.
Le marché de la région métropolitaine de Vancouver ralentit
À Victoria, les inscriptions actives en septembre ont
alors que celui des autres régions du pays se stabilise. Tout
augmenté de 34 % par rapport à la même période l’année
comme le marché résidentiel n’a pas connu une hausse
dernière, alors que les ventes ont diminué de 17 %.
simultanément à travers le Canada au cours des huit dernières années, la baisse de l’activité n’est pas uniforme.
Toronto a connu un déclin similaire, amorcé environ 9 mois plus tôt avec l’introduction du plan en 16
Étant donné que le marché de la région métropolitaine
points du gouvernement Wynne. Les chiffres de
de Vancouver a progressé plus vite et de façon plus
septembre suggèrent que le marché s’est stabilisé
marquée que les autres, il n’est pas surprenant qu’il
avec des ventes en hausse de 1,9 % et des inscriptions
connaisse maintenant un ralentissement plus sévère.
en baisse de 3,1 % par rapport à l’année dernière.
Les inscriptions pour les propriétés individuelles et les condos ont considérablement augmenté, tandis que les ventes ont chuté depuis le début du printemps. Mais le changement le plus important est sans doute celui que l’on observe sur le plan de la psychologie du marché. Les offres multiples et les préventes de la « condomanie » ont pris fin avec la crainte de devoir payer plus cher le mois prochain si vous n’achetez pas maintenant.
Comme on pouvait aisément s’y attendre, Montréal a surperformé par rapport aux autres grands centres urbains, atteignant son plus haut niveau de ventes en neuf ans en septembre. Je dis « aisément » parce que les gouvernements de la Colombie-Britannique et de l’Ontario ont adopté des règlements visant à ralentir le marché, contrairement à celui du Québec. En plus de cela, les prix moyens à Montréal étaient
Les ventes de propriétés individuelles à Vancouver sont
inférieurs d’environ 60 % à ceux de Vancouver et
inférieures de 36 % à la moyenne décennale, ce qui
de Toronto. Il ne fallait donc pas un doctorat pour
représente une baisse de 40 % par rapport à septembre
deviner la destination privilégiée des capitaux.
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L’impact de la hausse des taux d’intérêt Contrairement à ce que la plupart des gens semblent croire, des taux hypothécaires plus élevés ne sont pas automatiquement négatifs pour le marché immobilier. Il existe de nombreux exemples historiques où les ventes et les prix ont augmenté avec les taux d’intérêt. Par exemple, entre 1978 et 1980, alors que les taux hypothécaires étaient presque à 18 %, les ventes et les prix des logements ont continué de grimper. La raison? Tant que les gens perçoivent que l’augmentation des prix sera supérieure au coût d’emprunt, ils continueront d’emprunter. Dès que la perception des prix change, les achats se tarissent. Donc, où en sommes-nous en termes de perception des prix? Vous ne serez pas étonné si je vous dis que cela dépend de
votre interlocuteur et du quartier dont vous parlez. À Vancouver, les attentes sont nettement inférieures à celles des dernières années en raison de la baisse de la pression sur les prix à court terme. À Calgary et à Edmonton, les prix sont stables, et l’activité est toujours modérée. En moyenne à Toronto, les attentes concernant les changements restent très inférieures à 10 %. Selon l’Association canadienne de l’immeuble, les prix moyens ont chuté d’un peu moins de 3 % au quatrième trimestre, tandis que Royal LePage prévoit une augmentation moyenne de 4,5 %. Au bout du compte, dans la plupart des régions, la perception d’une appréciation des prix ne suffira pas à attirer des spéculateurs sur le marché alors que les taux montent.
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Que nous ont apporté les efforts déployés par le gouvernement pour ralentir le marché? Le terme « excès » vient à l’esprit quand il s’agit de décrire les efforts déployés par le gouvernement fédéral et les gouvernements provinciaux en Colombie-Britannique et en Ontario pour « ralentir le marché ». De nombreux facteurs ont une influence sur l’immobilier résidentiel, comme la force de l’emploi, la croissance démographique, les achats à l’étranger ou encore la fiscalité, mais aucun d’entre eux n’a joué un rôle plus important en matière d’encouragement que les taux d’intérêt record, en particulier au niveau de prix bas et moyens du marché. Une fois que les taux hypothécaires ont commencé à augmenter, ce n’était qu’une question de temps avant que l’on connaisse un ralentissement de l’activité. C’est pourquoi
la décision du gouvernement fédéral et des gouvernements provinciaux de la ColombieBritannique et de l’Ontario de ralentir le marché était très discutable. La hausse des taux aurait suffi à refroidir le marché, mais les décideurs gouvernementaux sont allés beaucoup plus loin — au mauvais moment —, entraînant des conséquences graves pour de nombreuses personnes. On reproche d’ailleurs à la nouvelle simulation de crise en matière de prêts hypothécaires d’avoir causé une baisse des nouvelles demandes de prêt hypothécaire, qui ont atteint leur niveau le plus bas en 17 ans au deuxième trimestre, 18 % des acheteurs potentiels ne remplissant plus les conditions requises pour bénéficier d’un prêt hypothécaire traditionnel.
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Expert-conseil en économie de VERICO: Michael Campbell octobre 2018 En outre, le gouvernement de la ColombieBritannique a mis en place une nouvelle taxe sur la spéculation qui alourdit le coût du développement pendant que les constructeurs attendent d’obtenir des permis. On estime à 8 000 $ le coût supplémentaire que cette mesure entraîne pour une nouvelle unité. Le ralentissement du marché des propriétés individuelles coïncide également avec de nouvelles taxes sur les maisons d’une valeur de plus de 3 millions de dollars, sans parler de l’augmentation de la taxe sur l’achat de biens immobiliers du gouvernement et de la taxe pour les acheteurs étrangers. En Ontario, le plan en 16 points du gouvernement Wynne a également coïncidé avec un ralentissement marqué du marché de Toronto. Les gouvernements ont certes obtenu le ralentissement qu’ils souhaitaient, mais l’état des choses nous pousse à nous poser la question suivante : qui en
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a profité? Certainement pas les premiers acheteurs ou ceux qui recherchent des logements plus abordables, d’autant plus que toute baisse des prix due à une activité réduite est compensée par des coûts d’emprunt plus élevés. Les mesures prises par les gouvernements ont évidemment eu un impact sur la demande, mais elles n’ont rien fait pour résoudre les problèmes d’approvisionnement à long terme dans des marchés tels que celui de la région métropolitaine de Vancouver, où la croissance de la population est le moteur. Le Grand Vancouver estime qu’il faudra construire 574 000 logements supplémentaires d’ici 2041. Si l’on se fie à l’histoire, ce déséquilibre fondamental à long terme donne à penser que le ralentissement actuel sera temporaire, présent jusqu’à ce que la tendance démographique à long terme se réaffirme et que la demande augmente.
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Le mot de la fin
Il m’est difficile d’imaginer une façon plus stupide ou dangereuse de prendre des décisions que de les remettre entre les mains de personnes qui ne subiront aucune conséquence en cas d’erreur.
Thomas Sowell, célèbre économiste de Stanford
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Mike’s
MISE À JOUR VIDÉO
À propos de Michael Campbell L’un des analystes commerciaux parmi les plus respectés du Canada, Michael est mieux connu comme animateur de l’émission radio la plus primée du Canada traitant des affires intitulée MoneyTalks, et d’analyste commercial principal pour BCTV News sur la chaîne Global. M. Campbell est l’économiste de VERICO, un réseau de courtiers hypothécaires indépendants de confiance du Canada.
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À propos de VERICO Canada VERICO a été fondée en 2005 dans un but unique : réunir les principaux courtiers hypothécaires au Canada et multiplier les occasions d’affaires pour ce groupe de professionnels hyper motivés. Ensemble, nous savions que nous pourrions faire notre marque dans le marché hypothécaire canadien. En 2010, nous avons atteint collectivement le plateau de 10 G$ en volume de prêts, un montant qui rivalise avec le volume de prêts hypothécaires des 5 principales banques du Canada. Exerçant un très haut degré de professionnalisme, d’excellence et de déontologie, nous générons plus de 15 G$ de prêts aidant chaque année plus de 45 000 ménages à combler leurs besoins en matière d’hypothèque. VERICO a mérité le titre de « Meilleur réseau de courtiers de l’année » en 2009, 2013, 2014, 2016 et 2018.