EXPERT-CONSEIL EN ÉCONOMIE DE VERICO:
MICHAEL CAMPBELL
Rapport Économique de VERICO MAI 2018
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5 nombres importants que vous devriez connaître 186 000$ somme que les taxes, droits et autres redevances demandés par le gouvernement ajoutent au coût d’une nouvelle propriété unifamiliale dans la grande région de Toronto.
121 000 $ somme que les taxes, droits et autres redevances demandés par le gouvernement ajoutent au coût d’une nouvelle tour d’habitation dans la grande région de Toronto.
8 000 $ coût supplémentaire par complexe d’habitation à Vancouver en raison de la nouvelle taxe sur la spéculation, qui s’applique sur les terrains vierges acquis pour y construire des ensembles domiciliaires et qui nécessitent plus d’un an d’attente pour l’obtention des permis de la municipalité.
85 000 $ et plus
coût moyen par complexe d’habitation pour l’obtention des permis municipaux à Victoria.
zéro la quantité d’heures consacrées par le ministre des Finances de la C.-B. à modéliser les effets combinés de la nouvelle taxe sur la spéculation, de la nouvelle taxe scolaire et de l’augmentation de la taxe sur l’achat d’une propriété sur le marché immobilier.
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Citation du mois Parfois, je me demande si le monde est gouverné par des gens intelligents qui se moquent de nous ou par des imbéciles qui sont vraiment sérieux. Mark Twain
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Ce qui se passe ? - Les gouvernements arrivent à leurs fins - Le gouffre des demandes de prêts hypothécaires - La croissance économique ralentit - L’emprise de l’impôt foncier en C.-B. - Les politiques gouvernementales nuisent à l’abordabilité
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Ce qui se passe ? Dans la catégorie des choses qui vous forcent à vous arrêter un instant : Samedi, je lisais les derniers chiffres du marché de l’immobilier dans un restaurant chinois à Vancouver quand le serveur m’a apporté l’addition avec le traditionnel biscuit chinois. J’en ai alors extirpé la petite bande de papier sur lequel était inscrit le message suivant : « À moins de changer de direction, vous aboutirez probablement à l’endroit où vous vous dirigez. »
De quoi vous flanquer la trouille, n’est-ce pas? Depuis 2016, les gouvernements provinciaux de la C.-B. et de l’Ontario, de même que le gouvernement fédéral, cherchent par tous les moyens à refroidir le marché immobilier, surtout à Vancouver et à Toronto. Je crois qu’ils peuvent sans crainte dire : « Mission accomplie! » Toutefois, je me demande bien ce qui nous attend avec l’arrivée imminente de nouvelles taxes, de nouveaux règlements et de taux hypothécaires plus élevés…
Chose certaine, personne au gouvernement ne le sait. Contrairement à la croyance générale, les gouvernements ne peuvent ni « gérer » ni « contrôler » l’économie. S’ils le pouvaient, ils auraient une tonne d’explications à nous donner, à commencer par la crise des prêts hypothécaires à risque, l’élimination massive de commerces de détail ou le taux de chômage vertigineux des provinces de l’Atlantique, atteignant un sommet de 14 % à Terre-Neuve. Oui, les gouvernements peuvent influencer l’économie avec leurs
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Expert-conseil en économie de VERICO: Michael Campbell mai 2018 politiques fiscales, leurs taux d’intérêt et leurs réglementations, mais ils sont loin de la « contrôler » ou de la « gérer ». L’histoire regorge des conséquences imprévues de politiques gouvernementales. Personne en Europe ne s’est arrêté pour réfléchir et déclarer : « Je sais comment faire grimper le taux de chômage chez les jeunes
à plus de 50 % en Espagne et en Grèce. » Personne n’a planifié des années de stagnation économiques, qui sont l’aboutissement d’un tas de politiques douteuses.
6 la chose est impossible. Car il faudrait anticiper et maîtriser les dizaines de milliers de variables qui existent, tant au pays qu’ailleurs dans le monde.
Bien qu’il soit rassurant pour une partie de la population d’imaginer qu’un gouvernement tout-puissant puisse contrôler l’économie,
Voici ce qui nous fait peur Si les gouvernements ne peuvent contrôler l’économie, ils ne peuvent donc pas l’affiner. Pourtant, c’est ce qu’ils ont essayé de nous faire croire quand ils ont imposé non seulement la nouvelle simulation de crise en matière de prêts hypothécaires, mais aussi les nombreuses taxes et nombreux règlements récemment mis en vigueur en C.-B. et en Ontario.
à quel point l’activité devait décliner ni à quel point les prix devaient baisser en vue de rendre les propriétés « abordables ».
Ce qui est véritablement effrayant, c’est qu’une fois qu’ils mettent un frein au marché, ils n’ont aucune idée de l’ampleur de la chute qui s’ensuit. Un bref exemple : ils ne s’attendaient pas du tout à ce que les ventes de propriétés unifamiliales dans la région Les gouvernements de la C.-B. et de l’Ontario de la Rive-Nord de Vancouver, autrefois très ont tous deux affirmé vouloir ralentir le élevées, connaissent une baisse allant jusqu’à marché immobilier et réduire les prix. 75 % dans certains secteurs en mars. On ne Leur but avoué consistait à augmenter peut plus parler de simple « ralentissement ». l’abordabilité, mais ils n’ont jamais précisé
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Et le gouvernement fédéral, dans tout ça? Sur la scène fédérale, le ministre des Finances a estimé que les nouvelles règles en matière de simulation de crise, de concert avec l’augmentation des taux d’intérêt, éloigneraient des milliers d’acheteurs potentiels du marché. Mais en réalité, il n’en avait pas la moindre idée. Même la Banque du Canada est incapable de prédire jusqu’où et comment se manifestera la majoration des taux d’intérêt, décuplant ainsi les effets des nouvelles règles sur la simulation de crise. Déjà, on constate que le nombre d’hypothèques à l’échelle du pays est en chute libre. Pendant les trois premiers mois de 2018, l’augmentation du nombre de demandes de prêts hypothécaires a atteint son plus bas niveau depuis 2001, soit seulement 0,3 %. Et cela, c’était avant la dernière hausse de 0,45 % pour les taux hypothécaires
fixes sur 5 ans offerts à la TD pendant que les autres banques emboîtaient le pas avec des hausses de taux un peu moindres. Une tendance vers l’augmentation du taux obligataire, accompagnée de 3 ou 4 hausses prévues aux ÉtatsUnis, laisse présager beaucoup d’autres mouvements du côté des taux d’intérêt.
Statistiques clés L’incidence des taux plus élevés s’étendra bien au-delà des premiers acheteurs, étant donné que 47 % des prêts hypothécaires canadiens doivent être renouvelés au cours des 12 prochains mois. Seulement 22 % des prêts hypothécaires actuels sont d’une durée de trois ans ou plus, ce qui signifie que 78 % des prêts hypothécaires canadiens doivent être refinancés, et ce, à des taux plus élevés. (La bonne nouvelle, c’est que des millions de Canadiens auront besoin d’un bon courtier hypothécaire au cours des trois prochaines années pour les aider à gérer ces changements.)
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L’économie et les taux d’intérêt Pendant des années, on a parlé du taux d’endettement personnel qui montait en flèche, atteignant aujourd’hui 1,70 $ pour chaque dollar de revenu disponible. Les derniers chiffres montrent que les Canadiens ont une dette hypothécaire totale de 1,53 billion de dollars. Pour plusieurs, les taux hypothécaires en hausse seront donc un véritable problème. En avril, un sondage de MNP a révélé que 25 % des détenteurs de prêts hypothécaires canadiens ressentaient déjà la pression des taux plus élevés. Ceci est cohérent avec un sondage IPSOS réalisé en octobre après les deux premières hausses de taux d’intérêt. À ce moment-là, 42 % des répondants avaient déclaré qu’ils ne pouvaient pas se permettre de dépenser 200 $ de plus par mois, et 70 % d’entre eux avaient même affirmé déjà réduire leurs dépenses. La dernière augmentation des taux représentera plus de 200 $ en dépenses
mensuelles supplémentaires pour un bon pourcentage de détenteurs d’hypothèques lors de leur renouvellement. Cela s’ajoutera à la hausse des prix du carburant, à la hausse des taxes sur le carbone en Colombie-Britannique et en Alberta, à l’augmentation des tarifs d’assurance automobile en Colombie-Britannique, à l’augmentation des taxes foncières dans tous les grands centres urbains et aux autres augmentations obligatoires. De nombreux détenteurs de prêts hypothécaires seront contraints de réduire leurs dépenses discrétionnaires, ce qui aura notamment un impact sur la vente au détail, le secteur de l’automobile et le domaine de la restauration. C’est l’une des raisons pour lesquelles la Banque du Canada prévoit que la croissance économique ralentira à 1,9 % cette année et atteindra seulement 1,5 % en 2019.
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L’Ontario Le marché immobilier de Vancouver, de Toronto et, dans une moindre mesure, d’autres centres urbains (comme Hamilton, Victoria et Montréal) a été le point central de la politique fédérale et des politiques spécifiques de l’Ontario et de la Colombie-Britannique, qui ont été conçues pour ralentir le marché. Le plan en 16 points du gouvernement de l’Ontario a réduit l’activité et causé une baisse immédiate des prix, surtout pour les propriétés unifamiliales, et le ralentissement s’est poursuivi jusqu’en avril.
Le plus grand changement est au niveau de la baisse de 24 % des inscriptions en avril dernier, ce qui garantit une activité plus lente avec un meilleur équilibre entre les acheteurs et les vendeurs. À Hamilton, les ventes ont diminué de 32,4 % par rapport à leur sommet d’avril 2017 et ont été inférieures de près de 22 % à la moyenne des 10 dernières années. Les prix moyens sont en baisse d’un peu plus de 8 % par rapport à ceux d’avril dernier.
Ottawa a réussi à inverser la tendance avec une augmentation des ventes de Les ventes à Toronto sont en baisse de 32 % 13 % par rapport à l’année dernière, mais par rapport au mois d’avril 2017, lorsque le toute l’activité se situe avant la dernière marché a atteint un sommet. L’activité globale augmentation du taux hypothécaire. est à son point le plus bas depuis 2003. Les quatre premiers mois de l’année sont les plus faibles que nous ayons connus depuis 2009.
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La Colombie-Britannique La simulation de crise, la taxe pour les acheteurs étrangers et deux augmentations de la taxe sur les transactions immobilières s’appliquant aux propriétés unifamiliales ont ralenti de façon importante le marché des propriétés unifamiliales, et en avril, les ventes de condos ont suivi cette tendance. L’activité dans le marché des propriétés individuelles à Vancouver en avril a été la plus faible en 30 ans. L’ensemble de la région du Grand Vancouver a enregistré les plus faibles ventes de propriétés unifamiliales en 17 ans. Encore plus révélateur : le fait que les ventes globales sont en baisse de 22 % par rapport à la moyenne des 10 dernières années. En avril, le marché des copropriétés, autrefois en pleine effervescence, a ralenti, les ventes ayant diminué de 24 % par rapport au même mois l’an dernier. Cependant, les prix ont encore grimpé de 23,7 % pendant cette période. Le plus grand changement dans l’environnement global du marché est l’augmentation de 27 % des inscriptions globales par rapport à l’année dernière. Les inscriptions ont connu une hausse de plus de 17 % au cours du dernier mois seulement. Le précédent manque d’inscriptions a joué un rôle majeur dans la hausse des prix, et ce, malgré la baisse de l’activité. Gardez à l’esprit le fait que la baisse de l’activité a eu lieu avant les hausses récentes des taux hypothécaires et avant que les nouvelles règles introduites dans le budget de février par la ministre néo-démocrate des Finances, Carol James, entrent en vigueur.
La ministre néo-démocrate des Finances, Carol James, admet que le gouvernement n’a pas modélisé l’impact d’une myriade de nouvelles mesures, notamment l’augmentation de la taxe sur les transactions immobilières de 3 % à 5 % pour les propriétés de plus de 3 millions de dollars (ce qui inclut la majorité des propriétés individuelles de West Vancouver et de la côte ouest de l’île de Vancouver). Elle admet également que le gouvernement n’a pas non plus modélisé l’impact de l’ajout d’une nouvelle taxe scolaire pour les propriétés de plus de 3 millions de dollars et d’une nouvelle taxe spéculative pour les propriétés de plus de 400 000 $ non occupées depuis plus de 6 mois dans le Grand Vancouver, à Victoria, à Nanaimo et à Kelowna. De plus, la taxe pour les acheteurs étrangers a été élargie afin de s’appliquer dans toute la province et a été augmentée de 15 % à 20 %. Cela signifie qu’un résident étranger paierait 750 000 $ en taxes à l’achat d’une propriété de 3 millions de dollars en Colombie-Britannique alors qu’un résident canadien ne paierait que la taxe sur les transactions immobilières de 150 000 $. Les nouvelles mesures rencontrent une opposition significative. Andrew Weaver, le chef du Parti vert (dont les trois membres donnent la majorité au NPD de la Colombie-Britannique), a fait la lumière sur les dernières mesures. Il a déclaré que les nouvelles mesures immobilières ne vont pas résoudre la crise du logement et qu’elles sont plutôt une nouvelle « vache à lait » pour le gouvernement.
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Le tour de Montréal? On parle beaucoup d’une reprise immobilière dans le Grand Montréal, où le prix médian d’une propriété unifamiliale en avril était de 317 000 $, ce qui semble être une aubaine comparativement aux prix médians de 870 000 $ à Toronto et de 1,4 million $ à Vancouver. Il sera intéressant de voir dans quelle mesure les achats étrangers influenceront le marché, puisque la taxe pour les acheteurs étrangers en ColombieBritannique et en Ontario encourage sans aucun doute les acheteurs à chercher ailleurs.
Abordabilité L’inquiétude politique à propos du manque d’abordabilité dans les centres urbains comme Vancouver et Toronto est tout simplement risible. Pensez aux « nombres importants » cités ci-dessus. Le gouvernement ajoute 186 000 $ au prix d’une nouvelle propriété unifamiliale dans la région du Grand Toronto et 121 000 $ au prix d’un condo. À Vancouver, les promoteurs apportent une contribution aux installations communautaires en plus de payer des redevances d’aménagement et, bientôt, une nouvelle taxe sur les coûts de développement des services publics. Et comme si ce n’était pas assez, une taxe de développement du réseau TransLink vient d’être annoncée. Cette taxe augmentera le prix d’une nouvelle unité résidentielle de 1 500 $ à 2 850 $, selon le type de propriété. Tous ces frais totalisent plus de 85 000 $ et s’ajoutent au coût d’une nouvelle unité de 800 pi2 dans un bâtiment en béton.
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La nouvelle taxe provinciale sur la spéculation s’appliquera aux terrains vacants pendant que les promoteurs attendront de recevoir les approbations appropriées, et on estime qu’elle ajoutera 8 000 $ au prix d’une unité moyenne. C’est sans parler du fait que les acheteurs paient une taxe sur les transactions immobilières de 12 000 $ pour le condominium moyen de Vancouver, dont le prix est maintenant de 701 000 $. La liste des augmentations et autres frais imposés par les différents gouvernements semble s’étirer à n’en plus finir. Et maintenant, les taux hypothécaires connaissent une augmentation, rendant le logement encore moins abordable sur tous les marchés. Pour revenir au biscuit chinois : « À moins de changer de direction, vous aboutirez probablement à l’endroit où vous vous dirigez. »
Le mot de la fin revient à Ronald Reagan, ancien président des États-Unis Quand on parle de logement abordable et d’aide permettant aux acheteurs d’une première propriété d’accéder à ce marché, les 10 mots les plus terrifiants que l’on puisse entendre sont : « Je travaille pour le gouvernement et je désire vous aider. »
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Mike’s
MISE À JOUR VIDÉO
À propos de Michael Campbell L’un des analystes commerciaux parmi les plus respectés du Canada, Michael est mieux connu comme animateur de l’émission radio la plus primée du Canada traitant des affires intitulée MoneyTalks, et d’analyste commercial principal pour BCTV News sur la chaîne Global. M. Campbell est l’économiste de VERICO, un réseau de courtiers hypothécaires indépendants de confiance du Canada.
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À propos de VERICO Canada VERICO a été fondée en 2005 dans un but unique : réunir les principaux courtiers hypothécaires au Canada et multiplier les occasions d’affaires pour ce groupe de professionnels hyper motivés. Ensemble, nous savions que nous pourrions faire notre marque dans le marché hypothécaire canadien. En 2010, nous avons atteint collectivement le plateau de 10 G$ en volume de prêts, un montant qui rivalise avec le volume de prêts hypothécaires des 5 principales banques du Canada. Exerçant un très haut degré de professionnalisme, d’excellence et de déontologie, nous générons plus de 15 G$ de prêts aidant chaque année plus de 45 000 ménages à combler leurs besoins en matière d’hypothèque. VERICO a mérité le titre de « Meilleur réseau de courtiers de l’année » en 2009, 2013, 2014 et 2016.