VANDERSTELT - Nr 3 | jan/mrt 2021

5 jaar

NR. 3 | JAN/MRT 2021

2021...

"Een frisse start voor uw vastgoed-familievermogen."

BELEGGEN IN VASTGOED; DE VOOR- EN NADELEN. P6

NEXTGEN: ‘REAL’ ESTATE PLANNING P 14

BEDRIJFSOPVOLGING; 7 FISCALE TIPS EN AANDACHTSPUNTEN P 24

VASTGOED VANUIT EEN DUURZAAM PERSPECTIEF P 32

“Het vermogen hebben we in bruikleen.

We genieten er van tijdens ons leven. We willen het ongeschonden doorgeven aan de volgende generaties.”

Private Wealth Management – Nyenrode

02 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

VOORWOORD Beste Lezer, Allereerst de allerbeste wensen voor het nieuwe jaar voor u en uw dierbaren. Op een gezond & succesvol 2021; zowel privé als zakelijk. Met helaas nog steeds op gepaste afstand: proost namens VANDERSTELT! Een nieuw jaar betekent ook een frisse start voor uw vastgoedportefeuille. Het is dan ook een mooi moment om stil te staan bij een aantal zakelijke vastgoedonderwerpen: •

•

•

Hoe gaat u uw vermogen alloceren: in vastgoed, aandelen, obligaties of andere vermogenscategorieën?

Tijd om uw vastgoedportefeuille onder de loep te nemen: hoe is de verhouding tussen woningen, kantoren en retail?

Wat is uw toekomst- en rendementsverwachting voor de diverse vastgoedmarkten en moet u hierop actie ondernemen?

Nu we het toch hebben over de toekomst; heeft u en uw familie wel eens nagedacht over de overdracht van het vermogen naar de volgende generaties? Voor een nog bredere familie-scope en het kunnen geven van integraal advies, verdiept VANDERSTELT zich momenteel op Nyenrode Business University in het onderwerp Private Wealth Management.

We zien in de praktijk namelijk te vaak families overvallen worden door een ‘life-event’ (echtscheiding, ziekte, overlijden). Geforceerde zakelijke/fiscale keuzes maken in emotionele tijden gun je niemand en leidt tot suboptimale oplossingen.

de Bedrijfsopvolging Regeling voor vastgoedfamilies. Tenslotte hebben we voor u de voor- en nadelen van investeren van het familiekapitaal in vastgoed voor u nader in kaart gebracht.

Kortom; genoeg artikelen waarmee wij u hopen te informeren en te inspireren op het gebied van vastgoed en het familiekapitaal. Doe er uw voordeel mee (en dat van uw dierbaren) aan het begin van dit nieuwe jaar! Kunt u wel wat advies gebruiken? VANDERSTELT begeleidt u en uw familie uiteraard graag en onafhankelijk bij dit soort strategische onderwerpen.

Hartelijke groet en hopelijk tot snel,

Om die reden hebben wij dit nummer gewijd aan ‘Real Estate Planning’. Wij vroegen een aantal deskundigen om hun advies en ervaringen.

Zo zoomen we in op de harde en zachte kant van de overdracht van het bestaande vastgoedfamilievermogen. Meer specifiek gaan we in op de recente uitspraken over en interpretatie van

Drs. Jacqueline van der Stelt MRE FRICS

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 03

INHOUDSOPGAVE Beleggen in vastgoed;

Wij zijn altijd opzoek

de voor- en nadelen

naar woningen

6

30

Onze klant-

Duurzaamheid

en investeringsprofielen

in vastgoed

12

32

Real Estate Planning:

Trackrecord; gerealiseerde

behouden en vergroten van het

transacties VANDERSTELT

vastgoed-familievermogen

38

14

RICS: het professionele en Marktonderzoek: alle gerealiseerde

morele kompas van de

NL-transacties bij ons in beeld

vastgoedwereld

en voor u in kaart gebracht

42

20

Informatie en contact Bedrijfsopvolging en vastgoedfamiliebedrijven; 7 fiscale tips en aandachtspunten 24

04 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

48

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 05

Het familiekapitaal beleggen in vastgoed.

Waarom spreekt dit zoveel families in Nederland aan?

Veel vermogende families beleggen in vastgoed. Maar wat maakt vastgoed nou zo interessant als belegging voor de huidige en toekomstige generaties?

Vastgoedbeleggingen zijn een betrouwbare en stabiele manier om kapitaal en cash-rendement voor uzelf en toekomstige generaties zeker te stellen. Wij geven u puntsgewijs de voordelen. Maar omdat VANDERSTELT graag objectief en compleet informeert, natuurlijk ook de bijbehorende aandachtspunten.

06 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Als wij het hebben over vastgoedbeleggingen, hebben we het over beleggingen in direct onroerend goed. U koopt dus daadwerkelijk ‘stenen’. Die stenen kunnen zijn verpakt als woningen of appartementen, maar ook als winkels, winkelcentra, kantoren, (parkeer)garages of fabriekshallen. Wanneer u belegt in onroerend goed heeft u niet alleen een vermogensobject in handen, het is ook een zogenaamd ‘productiemiddel’. Met het object opereert u tenslotte (meestal) ook op de verhuurmarkt.

Naast een goede adviseur met toegang tot interessante beleggingen en kennis van zaken, is een ondernemersgeest dus wel vereist.

Locatie, locatie, locatie….

Onroerend goed heeft een paar vaste kenmerken die het tot een bijzondere belegging maken. Zo is onroerend goed beïnvloedbaar door de omgeving. Verandert de omgeving, de wijk of buurt waar het object staat, dan verandert de waarde mee.

Niet voor niets is het credo in de vastgoedmarkt: ‘locatie, locatie, locatie’. Op de beste locaties is het altijd mogelijk om een huurder te contracteren. Hooguit kan de huurprijs onder druk komen te staan. Op slechte locaties is het nog maar vraag of u huurders vindt, ongeacht de huurprijs. Ook goed om te benadrukken, is dat de levensduur van onroerend goed zeer lang is.

Uw panden leveren lange tijd opbrengsten op en vormen dus een lange termijn belegging.

Concreet & tastbaar

Veel van onze families spreekt de concreetheid van vastgoed aan. Het feit dat u uw belegging feitelijk kunt aanraken en er langs kunt rijden, geeft een gevoel van vertrouwen en trots.

Soms regionaal, vaak ook landelijk, wordt belegd in aansprekende objecten. Veel families hebben dan ook weinig met de volatiliteit van aandelen en obligatiemarkten. Men investeert graag in tastbare zaken die ook nog direct en goed renderen. Vastgoed is dan een voor de hand liggend alternatief. Uit hoofde van diversificatie is spreiding over vastgoed, aandelen, obligaties etc. zeker aan te bevelen, maar de praktijk leert dat ondernemende families vaak toch hun eigen hart volgen. Iets waar ze overigens vaak ook hun vermogen aan te denken hebben; het volgen van de eigen koers/intuïtie.

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 07

Ondoorzichtige markt

De onroerend goed markt is vaak ondoorzichtig. Transacties worden lang niet altijd openbaar gemaakt en als het al gebeurt, zijn het vaak maar een paar stukjes van de hele puzzel. Hierdoor blijft het gissen naar de prijzen, huren, rendementen, mogelijkheden en kansen. Daarnaast is onroerend goed onderhevig aan overheidswetgeving en fiscale regels. Gelukkig zijn dit punten die een goede adviseur direct tackelt.

Verantwoorde keuzes maken

Iedereen heeft op zijn of haar manier iets met vastgoed. Uw eigen huur- of koophuis, de recreatiewoning of het pand waar u graag winkelt en/of kantoor houdt… Zoveel smaken, zoveel meningen. De ondoorzichtigheid van de markt maakt dat met name nieuwe spelers ‘de snoepjes van de markt’ krijgen aangeboden en hiervan slachtoffer kunnen worden. Of de geduldige glossy folders van de meest winstgevende vastgoed-ontwikkelprojecten. Hier willen wij u graag voor behoeden: winkeldochters zijn er nog genoeg in de markt. Ons advies is om niet alleen te kijken naar de ‘upside’, maar ook in alle eerlijkheid naar de ‘downside’ én of deze risico’s genoeg zijn ingeprijsd en draagbaar zijn in relatie tot het vermogen en de liquiditeit.

‘Alles wat aandacht krijgt, groeit’ en dat geldt ook voor vastgoed. Koester uw huurders en uw objecten. Houd de focus op uw portefeuille en de samenstelling hiervan.

08 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Voordelen direct onroerend goed Investeren in onroerend goed heeft veel voordelen.

Hieronder noemen we de belangrijkste.

1

Diversiteit in de portefeuille

2

Stabiele stroom van directe inkomsten

3

Inflatiebestendig

4

Opbrengsten te beïnvloeden

Onroerend goed zorgt voor diversiteit in de vermogensportefeuille. Met variatie in vermogenstitels zoals onroerend goed, aandelen en obligaties, spreidt u het risico. Onroerend goed heeft doorgaans een acceptabel risico (langere en voorspelbare huurinkomsten) waardoor u het risico van uw totale portefeuille verlaagt en dus het rendement verhoogt. De huur- en beleggingsmarkten zijn niet direct gerelateerd aan de effectenmarkt, huurcontracten zijn meestal langlopend en onroerendgoedprijzen fluctueren veel minder snel dan aandelenkoersen.

Onroerend goed heeft een lange levensduur en ook de huurcontracten zijn vaak langlopend. Daardoor heeft u doorgaans jarenlang stabiele inkomsten. Uiteraard is het daarbij belangrijk dat het object op een goede locatie staat en goed onderhouden wordt. Ook de financiële kwaliteit en betrouwbaarheid van de huurder is van belang. Heeft u meerdere objecten, dan spreidt u wederom deze risico’s.

De huren worden jaarlijkse geïndexeerd/gecorrigeerd voor inflatie en worden daarom vaak als waardevast betiteld. Vastgoed is daardoor een van de weinige beleggingscategorieën die vrijwel 100% inflatiehedge geven en daarmee ook huurgroei en een stabiele waardegroei. Vooral bekeken op de lange termijn is onroerend goed dus relatief inflatiebestendig.

In tegenstelling tot bij obligaties en aandelen, zijn de opbrengsten van direct onroerend goed te beïnvloeden met actief management. Denk hierbij aan de verhuurvoorwaarden, huurders-tevredenheid, het vullen van leegstand, het uitbreiden van het object, etc. Met een uitgekiend energiemanagement en assetmanagement kunt u ook veel geld verdienen en/of besparen.

Vastgoed wordt vaak gezien als kapitaalintensief en minder arbeidsintensief.

Hier waarschuwt VANDERSTELT wel voor. We zien te vaak: ‘bezit van de zaak, einde van het vermaak’. ‘Alles wat aandacht krijgt, groeit’ en dat geldt ook voor vastgoed. Koester uw huurders en uw object. Houd de focus op uw portefeuille en de samenstelling hiervan.

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 09

5

Fiscaliteit en overheidsmaatregelen

6

Specifieke kansen op onroerendgoedmarkten

Onroerend goed wordt fiscaal anders behandeld dan aandelen en obligaties. Op kapitaalgoederen mag u afschrijven (tot WOZ waarde), wat fiscaal voordeel kan opleveren.

De verkoopwinst is wel belastbaar in een BV (en weer niet in privé), maar dat is te compenseren via de herbeleggingsreserve.

Om de meest interessante slagen te slaan, moet u kennis hebben van de markt. De onroerendgoedmarkt is ondoorzichtig en de informatie is vaak onvolledig. Echter, met hulp en ondersteuning van een goede adviseur kunt u toch profiteren en een informatievoorsprong creëren.

VANDERSTELT is vooral gespecialiseerd in ‘off market’ vastgoed; beleggingen die net op de markt zijn en in direct contact met de verkopende partij, waar u via de gebruikelijk online/offline kanalen geen toegang toe heeft. Wij worden door veel spelers uit de markt direct benaderd om de meest geijkte familie/koper voor te dragen. Wij kunnen u daardoor toegang geven tot beleggingsopportunities die u zelf niet vindt.

7

Hefboomeffect door leverage

De rente is nog steeds historisch laag. Deskundigen en economen zien nog een lange periode met lage rentes in het verschiet. Dit is ook een van de drivers onder de opwaartse trends in vastgoedprijzen. Desondanks kunt u met/zonder bancaire financiering nog beduidend hogere rendementen behalen dan op andere alternatieven en al helemaal vergeleken met de negatieve rentes op spaartegoeden. En om u nog meer te ontnuchteren: het is niet alleen een negatieve rentevergoeding, ook de forfaitaire fiscale rendementsheffing in box 3 én de jaarlijkse inflatie worden niet gehedged. Kortom: sparen heeft helaas in werkelijkheid een veel groter negatief rendement; dit heet ‘ontsparen’ in de praktijk.

10 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

8

Veilige haven met kans op waardeontwikkeling

De huurinkomsten worden het ‘directe’ rendement genoemd, maar door de inflatie-hedge en de waardeontwikkeling is er ook een reële kans op ‘indirect’ rendement: de waardestijging. Veel families hebben de ‘veilige haven’ met hun familievermogen in de afgelopen jaren gezocht op de Nederlandse woningmarkt, maar ook in andere vastgoedsegmenten zijn nog steeds mooie risico/rendementsverhouding te vinden. Naast een mooi direct rendement, hebben deze families kunnen profiteren van de waardestijging; het indirecte rendement. Dat maakt het totale rendement zeer interessant.

Nadelen van investeren in onroerend goed

Natuurlijk moet u ook stilstaan bij de nadelen van beleggen in onroerend goed. Zo is onroerend goed, in vergelijking met aandelen en obligaties, minder liquide. Vastgoedportefeuilles zijn dan ook weinig flexibel op de korte termijn.

Daarom wijzen we families er in deze editie nog eens extra op dat een eventuele overdracht van familiekapitaal in geld of stenen nooit onder tijdsdruk (echtscheiding, overlijden, scheiding) mag gebeuren.

Daarnaast heeft u te maken met overheidsmaatregelen. De overheid richt haar pijlen steeds meer op vastgoedbeleggers en niet altijd in positieve zin. (In dit magazine leest u meer over de BOR, de maatregelen voor het beleggen in box 3.) Ook treft de overheid maatregelen als symbolisch antwoord op de woningnood in Nederland: overdrachtsbelasting op beleggers-huurwoningen van 2% naar 8%, in de WWS (Woning Waardering Stelsel)-huurmethodiek wordt het aandeel voor de WOZ-punten gemaximeerd op 33%, verhuurverbod op nieuwbouwwoningen, etc.

Toetreden tot de vastgoedmarkt vergt een relatief grote investering en er is een relatief groot vermogen nodig om te kunnen spreiden tussen objecten. Daarom wordt er vaak uitgeweken naar ‘club-deals’ of andere initiatieven om met een select gezelschap gezamenlijk te beleggen in vastgoed. VANDERSTELT initieert/coördineert dit graag als real estate investment partner.

door gespecialiseerde partners en adviseurs in te schakelen die een lange termijn horizon hebben. Partners die garant staan voor kennis en ervaring, maar ook voor ethisch en betrouwbaar handelen. U hoeft niet gelijk een eigen vastgoedteam neer te zetten. Met een betrouwbare vastgoedadviseur, een vastgoedbeheerder en uw eigen accountant/ notaris/fiscalist maakt u al een goede start.

Bovendien neemt u bij hen de diensten af op uren- of feebasis. Een eigen vastgoedteam opbouwen, is vaak pas aan de orde bij omvangrijke vastgoedportefeuilles, naar onze ervaring vanaf 25-50 mln.

Conclusie

Beleggen in vastgoed is een vak waar tal van indicatoren geanalyseerd, gewikt en gewogen moeten worden voor een optimale risico/rendementsverhouding in relatie tot de doelstelling van de familie. Maar bovenal begint het bij een eerlijk advies en toegang tot off market proposities. Een goede adviseur is bij beide van onschatbare waarde voor, tijdens of na uw aankoop. Kortom: beleggen in vastgoed is geen hit en run voor de korte termijn, maar een goede optie voor de lange termijn van het familievermogen.

Wilt u eens van gedachten wisselen over uw mogelijkheden? Neem dan even contact met ons op. Een (digitale) afspraak is zo gemaakt.

Bron: Onroerend goed als belegging, Noordhoff Uitgevers

Risico’s afvangen

Het vraagt kennis en tijd om te beleggen in onroerend goed. De ondoorzichtig markt en de interpretatie van de informatie brengen risico’s met zich mee en kunnen mensen met minder goede bedoelingen aantrekken. Dit zijn echter zaken die u kunt ondervangen

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 11

Onze klant- & investeringsprofielen VANDERSTELT bemiddelt voor Nederlandse vermogende families in solitair vastgoed/portefeuilles vanaf €3 miljoen. Voor onze institutionele/buitenlandse beleggers ligt deze grens wat hoger. Wij stellen geen maximum aan de omvang van objecten/portefeuilles. Qua clientèle bewegen we ons in een breed spectrum en zijn we net zo breed inzetbaar op de deelgebieden waarin wij actief zijn.

Gezocht; kunt u ons helpen?

Voor onze investeerders zijn wij door heel Nederland op zoek naar beleggingen in de volgende segmenten:

• Beleggers huurwoningen

• Woningbouwlocaties

woningen

• Nieuwbouwwoningen

• Transformatiepanden

• Zorgvastgoed (ook sale

• Studentenhuisvesting

• Getransformeerde

and leaseback)

• Winkelcentra • PDV/GDV (Retail Parcs) • Supermarkten

• Bedrijfshallen

• Ook sale and leaseback

• Light industrial

• Ook nieuwbouw incl.

• Logistic/Warehouses

forward funding

• Vrieshuizen

• Woningen

• Distressed vastgoed

• Zorgvastgoed

• Hotels

• Grondposities

• Kantoren

• Logistiek/Light industrial

• Retail

12 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Uw beleggingsaanbod Heeft u beleggingsaanbod in hiernaast benoemde deelmarkten?

Wij komen graag met u in contact en verzekeren u dat wij uiterst zorgvuldig omgaan met uw informatie. U kunt ons bereiken via info@vanderstelt.com of bel naar 026 205 14 60.

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 13

Real Estate Planning: behouden en vergroten van het vastgoed-familievermogen Real Estate Planning is vrij vertaald: nalatenschapsplanning met onroerend goed. Een knipoog naar rendementverhogende maatregelen voor vermogenden in het algemeen en investeerders in onroerend goed in het bijzonder. De basis is het verhogen van rendement over minimaal 2 generaties, zonder het risico te verhogen.

14 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Martijn Hendriksen is als Rendtmeester vast aanspreekpunt van een aantal vermogende families met substantiële onroerend goed-portefeuilles. Hij is gespecialiseerd in het voorbereiden van de volgende generatie op het verkrijgen van vermogen. Populair gesteld helpt hij de zogenaamde Next Gen met vragen als: “Wat kan en mag ik er mee?” Als trusted advisor van een aantal vastgoed-families loopt Jacqueline Van der Stelt ook regelmatig tegen dit soort vraagstukken aan. Mede daarom volgt Jacqueline momenteel het programma ‘Private Wealth Management’ aan Nyenrode Universiteit. Hoogste tijd om Martijn te vragen naar zijn ervaringen én naar een aantal praktische adviezen voor het vastgoedfamilievermogen.

Kunnen kinderen voorbereid worden op het familievermogen?

Dit is één van de kerntaken van een family officer”, wat Martijn betreft. “Die moet de familie juist ook begeleiden en ontzorgen bij onderwerpen die vaak als lastig worden ervaren.” Niet voorbereid zijn op een ‘life-event’ zoals echtscheiding, ziekte of overlijden, kan grote impact hebben op de familierelaties, het beheer en de allocatie van het familievermogen. Veel vermogende families hebben een latente behoefte rondom het familievermogen; de behoefte om er iets mee te doen bestaat, maar men is zich er niet van bewust.

“Het duidelijk maken van deze latente behoefte heeft grote voordelen. Onze relaties zijn vaak verrast omdat wij hun problemen kunnen oplossen voordat ze zich überhaupt bewust zijn van het probleem.”

Opstellen van een Estate Plan

Het opstellen van een doordacht Estate Plan, met het Familieberaad & -statuut als rustpunt voor alle betrokkenen, vormt een kompas voor de toekomst. De family officer stelt de lastige vragen en zorgt voor de vastlegging en de begeleiding, de antwoorden zijn en blijven een keuze van de pater/mater familias. In een intensief traject met de familie komen de volgende onderwerpen voor de ‘NextGen’ aan de orde: • • • •

Vasthouden of overdragen van vermogen?

Omgaan met vermogen Bewuste vermogensoverdracht Voorkomen van problemen

Vasthouden of overdragen?

Het begint met de fundamentele keuze: wat wilt u doen met uw vermogen? Vasthouden of (deels) overdragen aan de volgende generatie? Uit fiscaal oogpunt is het verstandig om nu al te schenken. Zo kunt u een aan-

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 15

Omgaan met vermogen

zienlijk bedrag aan toekomstige erfbelasting besparen. Maar wat doet dit emotioneel met u? Veel ouders worden weerhouden door het zogenaamde ‘Ferrari-syndroom’: de angst dat de (klein)kinderen het geschonken vermogen op weinig doordachte wijze beheren of uitgeven aan dure zaken. Soms komt de fiscaal meest gunstige overdracht van uw vermogen niet overeen met uw ideeën of wensen. Wat, hoe en op welk moment u wilt schenken, bepaalt u volledig zelf. Met bepaalde beheer- of beschermingsstructuren kunt u zorgen dat het vermogen wel wordt overgedragen zonder het beheer te verliezen.

16 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Het is belangrijk om de volgende generatie te leren omgaan met het familievermogen. In de praktijk vinden ouders het vaak moeilijk om hier gestructureerd invulling aan te geven. Door kinderen gefaseerd te betrekken bij het vermogen en ze verantwoordelijk te maken, kunnen zij stapsgewijs oefenen met vermogenszaken. De kans dat het familievermogen in stand blijft, neemt daardoor toe. Dat betekent vooral dat kinderen moeten leren rondkomen met het geld dat ze hebben. We zien vaak dat vermogende kinderen zoeken naar erkenning voor hun persoonlijke prestaties, los van het familievermogen. Een kind kan een angst hebben opgebouwd om vermogen te verliezen, door alle ouderlijke boodschappen die hij/zij aan de eettafel heeft meegekregen. Door uw kinderen voor te bereiden en door hen mee te nemen in de vermogenseducatie die u zelf heeft doorlopen met uw family officer, voorkomt u als vermogende ouders dat uw kinderen dit soort problemen later ervaren.

Bewuste vermogensoverdracht

Vermogenseducatie leert de volgende generatie financieel zelfredzaam en emotioneel weerbaar te zijn met het vermogen. Maar bij het overdragen van het vermogen hoort ook het proces van loslaten door de pater/mater familias.

Dit klinkt logisch, maar wij zien dat het in de praktijk nog te weinig gebeurt. Het is een lastig onderwerp waarmee veel vermogende ouders zitten, een latente behoefte. Wie verkrijgt uw erfenis? Hoeveel belasting moeten uw nabestaanden betalen? Met Estate Planning verzorgt u de vermogensoverdracht naar de volgende generatie. We bespreken zaken als schenkingsrecht, erfrecht, huwelijksvermogensrecht en fiscaal recht, maar we onderzoeken ook persoonlijke vragen zoals: • • • • • • •

Hoe schenkt u aan uw (klein)kinderen?

Hoe structureert u uw (bedrijfs)vermogen voor opvolgen?

Moet u uw huwelijkse voorwaarden wijzigen of niet?

Is het verstandig om al bij leven vermogen over te dragen?

Hoe bereidt u uw kinderen voor op het familievermogen?

Wat zijn de normen en waarde van de ouders?

Maakt u een scheiding tussen eigendom en zeggenschap totdat de kinderen volwassen zijn?

Niet voorbereid zijn kan grote impact hebben op de familierelaties en het familievermogen. familievermogen.”

Voorkomen van problemen

Het is van belang om duidelijk te hebben vanuit welk gedachtegoed het vermogen wordt beheerd. Het opstellen van kaders voor (toekomstige) investeringen leidt tot duidelijkheid en transparantie. Dit met als uitgangspunt de functie van het kapitaal.

Door het vaststellen van de wensen, doelstellingen en waarden van de familie worden er richtlijnen bepaald voor de lange termijn en kan worden ingespeeld op de actualiteit. Een hedendaags voorbeeld is welke impact de huidige negatieve rente heeft op het vermogen dat op de spaarrekening staat. Is het verstandig om toch te investeren en zo ja, waarin en met welk doel en welke risico’s? Een investeringsstatuut helpt het gedachtegoed vorm te geven en passende keuzes te maken.

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 17

Proces van Familiebegeleiding

Als eerder genoemde stappen duidelijk zijn, volgt de feitelijke familiebegeleiding.

Veel ouders vinden het interessant om samen met hun kinderen te investeren.

Deze gezamenlijkheid en het creëren van betrokkenheid van de kinderen bij de doorontwikkeling van het familievermogen, noemen wij het proces van familiebegeleiding. In de praktijk kan deze zogenaamde vermogensopvoeding worden opgedeeld in vijf fases:

1. Oriëntatie: de vermogensopvoeding start met de oriëntatiefase bij de kinderen om ze te informeren over de herkomst en samen stelling van het vermogen. Oftewel: wat heeft u opgebouwd en wat kan en mag je als kind met het opgebouwde vermogen doen?

2. De tweede fase is de voorbereidingsfase.

Als voorbeeld: wat is de functie van uw vermogen en welke doelen heeft het voor de kinderen en uzelf?

3. De derde fase, de overdrachtsfase, gaat over welk deel van het vermogen kan wor den overgedragen aan de kinderen en onder welke condities (welke structuur is het meest logisch, welke investeringen zijn

passend, is uw liquiditeitsplanning op orde?). Hierbij is loslaten vanuit de ouders en betrokkenheid van de kinderen essenti eel.

4. De nazorgfase is de fase waarin we blijven toetsen of de gemaakte afspraken worden nagekomen. Wij bieden de volgende gene ratie houvast naar de toekomst op basis van ervaring en educatie. De family officer heeft hierin een parachutefunctie.

5. De doorgroeifase van het familievermo gen is enerzijds de doorontwikkeling van het vermogen, anderzijds de rol die de opvolger krijgt bij het familievermogen om zo ervaring en kennis op te doen.

Al deze fases worden vastgelegd in het vermogensstatuut van de familie. Een vermogensstatuut is eigenlijk het ondernemersplan voor de familie, met als doel om overzicht, uitzicht en inzicht te geven aan alle betrokken familieleden. Hierdoor ontstaat financiële rust en wordt de continuïteit van het vermogen geborgd.

• Overzicht: waar bestaat het vermogen uit en waar is het in geïnvesteerd?

• Uitzicht: welke mogelijkheden zijn er en welke sluiten aan op het gedachtegoed?

• Inzicht: welke rendementen zijn te verwachten, welke risico’s en welke kosten zijn er?

18 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Familieberaad als rustpunt

In een familieberaad geven de ouders hun kinderen op een gestructureerde manier informatie over het familiekapitaal. Tijdens deze bijeenkomsten hebben de ouders en de kinderen de gelegenheid om gestructureerd informatie en kennis te delen die essentieel is om het familiekapitaal te behouden en te laten groeien. Om betrokkenheid te behouden, kunt u ervoor kiezen om kinderen op onderdelen verantwoordelijk te maken en hen een bepaalde rol te geven tijdens het beraad, bijvoorbeeld als voorzitter.

De Rendtmeesters De Rendtmeesters is als multi family office gespecialiseerd in de begeleiding van vermogende families en familiebedrijven. Overdracht van vermogen en familieondernemingen naar de volgende generatie zijn terugkerende thema’s in de praktijk. De Rendtmeesters assisteert bij het verantwoord omgaan met bezit, om zo voor meerdere generaties doelen te realiseren en de continuïteit te borgen. De ‘dt’ staat voor Discreet en Toegewijd.

De Rendtmeesters, www.derendtmeesters.nl

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 19

MARKTONDER ZOEK; alle gerealiseerde NL transacties bij ons in beeld en voor u in kaart gebracht.

“VANDERSTELT informeert haar cliënten proactief over de belangrijkste spelers, trends, prijzen en rendementen.”

Altijd actueel inzicht en optimaal advies

Wij volgen de vastgoedmarkt en alle gerealiseerde transacties in Nederland op de voet. Door dit dagelijks te doen, hebben we altijd een actueel marktbeeld. Wat gebeurt er in welke regio en in welk segment van de markt?

Allemaal belangrijke beleggersinformatie waar onze cliënten hun voordeel mee doen.

20 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Alle markttransacties in Nederland (Kadaster; Q3 2020) TRANSACTIE VOLUME - Q3 2020 PROVINCIE

Mutatie t.o.v.

Q2 2020

1-2 mln

2-3 mln

3-5 mln

5-10 mln

10-20 mln

20 mln+

Totaal

Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Utrecht Noord-Brabant

134 103 10 54 66

43 32 3 8 19

35 31 1 8 17

14 28 2 9 15

18 20 0 4 8

12 13 0 8 7

261 227 16 91 132

+21% +13% +78% +18% +6%

Gelderland

49

19

14

3

6

7

98

+32%

Limburg Flevoland Groningen

23 13 12

7 4 2

8 2 1

4 1 6

3 0 1

1 3 1

46 23 23

+53% +130% -8%

Friesland

22

6

3

1

1

1

34

+113%

Drenthe Overijssel Totaal

6 27 524

1 4 148

1 5 126

0 7 90

1 1 63

1 5 59

10 49 1010

-23% -9% +21%

-28%

-13%

-2%

-50%

-91%

-59%

+21%

Mutatie t.o.v.

Q2 2020

TRANSACTIES PER VASTGOED SEGMENT - Q3 2020 PROVINCIE

Mutatie t.o.v.

Q2 2020

Winkelruimte

Industrie

Kantoorruimte

Woonruimte

Zorg

Onderwijs

Overige

Totaal

Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Utrecht Noord-Brabant

15 30 2 9 12

33 41 1 19 36

43 47 1 22 29

147 77 8 30 45

2 5 0 0 0

0 2 0 2 1

20 25 4 9 9

261 227 16 91 132

+21% +13% +78% +18% +6%

Gelderland

11

16

22

35

2

2

10

98

+32%

Limburg Flevoland Groningen

7 1 3

10 9 2

5 3 3

19 6 11

2 1 1

0 0 1

3 3 2

46 23 23

+53% +130% -8%

Friesland

4

5

6

14

0

0

5

34

+113%

Drenthe Overijssel Totaal

0 2 96

2 15 189

1 15 197

6 11 409

0 1 14

0 1 10

1 4 95

10 49 1010

-23% -9% +21%

+43%

+11%

+27%

+10%

-7%

+29%

-20%

-25%

Mutatie t.o.v.

Q2 2020

Voetnoot: alle in het kadaster gemelde transacties > 1 mln in Q3 2020 (bron: Kadaster & Researchteam VANDERSTELT. Omissies voorbehouden).

De gecombineerde transacties die betrekking hebben op meerdere objecten in één transactie en gelegen in meerdere provincies worden toegewezen aan de provincie waarvan de plaats als eerste wordt benoemd in transactieoverzicht van het Kadaster.

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 21

"Wij worden vaak benaderd om net dat ene vastgoed puzzelstukje te vinden om een ontwikkeling, verkoop, businesscase of bedrijfsidee wĂŠl succesvol te realiseren."

22 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 23

Bedrijfsopvolging en vastgoedfamiliebedrijven; 7 fiscale tips en aandachtspunten Een belangrijk onderwerp voor vastgoedfamiliebedrijven, is de mogelijke toepassing van de fiscaal gunstige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten bij een schenking of vererving van aandelen in vastgoed-bv’s.

VANDERSTELT vroeg vastgoedfiscalist dr. A. (Aad) Rozendal naar tips en aandachtspunten.

“Voor vastgoedfamiliebedrijven is het van belang om de ontwikkelingen op het gebied van de fiscaal vriendelijke bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) in de inkomstenbelasting en de successiewet goed in de gaten te houden”, start Aad Rozendal. “Om bij een schenking of vererving van aandelen in een vastgoed-BV voor de BOR in aanmerking te komen, moet sprake zijn van ondernemingsvermogen. De Belastingdienst hanteert echter als uitgangspunt dat het verhuren van vastgoed niet als een onderneming kwalificeert. Dit betekent dat de totale belastingdruk bij een overgang van aandelen in een vastgoed-BV kan oplopen tot ruim 40%. Waar er sprake is van een onderneming, bedraagt de belastingdruk slechts 3,4%. Om te kunnen bepalen of en in hoeverre men gebruik kan maken van de BOR, moeten er twee stappen worden doorlopen. Eerst moet worden bepaald of de vastgoed-BV een onderneming drijft (een activiteitentoets). Als dat het geval is, moet worden bepaald welke panden tot het ondernemingsvermogen worden gerekend (een vermogenstoets).”

24 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Gerechtelijke procedures

“Op dit moment voert de Belastingdienst talloze discussies over de vraag of de exploitatie van vastgoed als een onderneming kan kwalificeren (de activiteitentoets) en zo ja, welk deel van het vermogen als ondernemingsvermogen kwalificeert (de vermogenstoets)”, vervolgt Aad. “Als een vastgoedfamiliebedrijf zich bijvoorbeeld bezighoudt met een combinatie van projectontwikkeling en verhuur, zal de projectontwikkeling in ieder geval als een ondernemingsactiviteit worden aangemerkt.

De vervolgvraag is of ook de verhuurde panden onder de BOR kunnen vallen. In sommige gevallen kan men ‘er uit komen’ met de Belastingdienst en een compromis bereiken. Als dat niet lukt, bijvoorbeeld omdat de standpunten te ver uit elkaar liggen, dan zijn er twee mogelijkheden: belasting betalen of procederen.”

Aad geeft een voorbeeld: “In geval van vastgoed zit het geld logischerwijs vast in de stenen. Daarom kiezen vastgoedfamiliebedrijven er ook voor om te procederen. In maart 2020 heeft het gerechtshof in Amsterdam in zo’n procedure een belangrijke uitspraak gedaan

over de vraag of de BOR kon worden toegepast bij de vererving van aandelen in een vastgoedfamiliebedrijf.

Dit vastgoedfamiliebedrijf hield zich bezig met projectontwikkeling voor de eigen verhuurportefeuille. Volgens het Hof konden de erfgenamen van de aandelen in deze vastgoed-BV slechts voor een beperkt gedeelte van de waarde van de aandelen gebruik maken van de BOR: alleen voor de panden in ontwikkeling. Het andere deel van de waarde had betrekking op de verhuurportefeuille. Ondanks de aanwezigheid van 42 man personeel en het zelf in eigen beheer en voor eigen risico verrichten van het property management, oordeelde het Hof dat er geen sprake was van een ondernemingsactiviteit. Tegen deze uitspraak is beroep in cassatie bij de Hoge Raad aangetekend.”

Politieke ontwikkelingen

Vanuit het Ministerie van Financiën, de Belastingdienst en de diverse politieke partijen wordt druk uitgeoefend om vastgoedfamiliebedrijven de toegang tot de BOR te ontzeggen.

Vastgoedfamiliebedrijven zullen dus niet al te lang meer moeten aarzelen."

De BOR staat steeds meer onder politieke druk. Naar aanleiding van vragen van Kamerlid Henk Nijboer van de PvdA heeft de vorige staatssecretaris Snel in 2019 al geantwoord dat de BOR tegen het licht zal worden gehouden. Dit jaar verscheen de notitie ‘Bouwstenen voor een beter belastingstelsel’ van het Ministerie van Financiën, waarin men voorstelt de BOR te versoberen.

“Specifiek voor vastgoedfamiliebedrijven doet men de suggestie om vastgoedexploitatie bij fictie als belegging aan te merken, zodat de BOR per definitie niet kan worden toegepast. In dat geval hoeft de Belastingdienst zich niet langer bezig te houden met discussies over de toepassing van de BOR bij vastgoedfamiliebedrijven. Als de verschuldigde inkomstenbelasting en schenk- of erfbelasting niet kan worden betaald, moet men maar geld lenen bij de bank of een deel van de vastgoedportefeuille verkopen, zo is de gedachte”, aldus Aad. “Deze argumentatie vind ik buitengewoon discutabel.

Het feit dat men de verschuldigde belasting makkelijk kan financieren, is geen reden om een specifieke bedrijfstak een fiscale faciliteit te ontzeggen. Bovendien gebruikt men de fiscale wetgeving steeds vaker om

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 25

het aantrekken van geldleningen te ontmoedigen. Denk aan de beperking hypotheekrenteaftrek en de invoering generieke renteaftrekbeperkingen in de vennootschapsbelasting. Het staat haaks op dit beleid als men vastgoedfamiliebedrijven vervolgens dwingt om extra geld te lenen. Het argument dat men ook het vastgoed kan verkopen, doet denken aan de bekende reclameslogan uit de jaren ’80 van de vorige eeuw (“Anders verkoop je toch gewoon de boot?”). Bij een gedwongen verkoop moet ook nog vennootschapsbelasting worden betaald over de stille reserves. Bovendien kan dit er toe leiden dat men afscheid moet nemen van overtallige personeelsleden die zich bezighouden met het property management, terwijl de BOR juist ook is bedoeld om de werkgelegenheid niet in gevaar te brengen.”

Rechtsvormneutraliteit

“Het invoeren van een beleggingsfictie voor vastgoed heeft bovendien een zeer onrechtvaardig effect. De BOR is namelijk gebaseerd op het beginsel van rechtsvormneutraliteit. Men moet de BV als het ware wegdenken, zodat activiteiten die een persoon rechtstreeks verricht en activiteiten die men via een BV verricht, gelijk worden behandeld. Door het invoeren van de fictie wordt indirect (via de BV) gehouden vastgoed per definitie slechter behandeld dan direct (in privé) gehouden vastgoed. In de eerste situatie is naast schenk- of erfbelasting altijd

26 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

inkomstenbelasting verschuldigd. In de tweede situatie is naast schenk- of erfbelasting nooit inkomstenbelasting verschuldigd als sprake is van beleggingsvastgoed in box 3. Als er sprake is van ondernemingsvastgoed in box 1 dan heeft men weer recht op toepassing van de BOR. Er is ontstaat dan dus een ongelijke behandeling van situaties die men via een fictie wel hetzelfde kwalificeert.”

Het is nog afwachten of vastgoedfamiliebedrijven daadwerkelijk geconfronteerd gaan worden met een versobering of afschaffing van de BOR. Gelukkig zijn er inmiddels ook wat tegengeluiden vanuit de politiek te horen, geeft Aad aan. “Zo berichtte het FD op 1 oktober jl. dat als het aan het CDA ligt de BOR niet alleen overeind blijft, maar sneller en makkelijker ingezet moet kunnen worden. Ook heeft de Tweede Kamer op 10 november 2020 een motie aangenomen waarin de regering wordt opgeroepen in kaart te brengen welke factoren bijdragen aan een goede bedrijfsopvolging en met welke beleidsopties deze kunnen worden versterkt. Of men hierbij ook oog heeft voor vastgoedfamiliebedrijven valt nog te bezien. Vastgoedfamiliebedrijven moeten er wel degelijk rekening mee houden dat de voorgestelde maatregelen over niet al te lange termijn in een of andere vorm worden ingevoerd.”

"Voor vastgoedfamiliebedrijven is het zaak om tijdig en zorgvuldig voor te sorteren op een eventuele bedrijfsoverdracht."

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 27

7 Tips en aandachtspunten Voor vastgoedfamiliebedrijven is het zaak om tijdig en zorgvuldig voor te sorteren op een eventuele bedrijfsoverdracht. Hierbij gelden de volgende 7 tips en aandachtspunten:

1. BEGIN OP TIJD! Bedrijfsopvolgingstrajecten zijn vaak langdurige trajecten. De BOR is een complexe regeling die ziet op faciliteiten in de inkomstenbelasting, de schenk- en erfbelasting en de overdrachtsbelasting. Iedere faciliteit kent, naast de eis dat sprake moet zijn van een onderneming, nog andere voorwaarden waaraan moet worden voldaan voor een succesvol beroep op de BOR. Zo moet voor een beroep op de vrijstelling van schenkbelasting al 5 jaar een onderneming aanwezig zijn. Voor een beroep op de faciliteit in de inkomstenbelasting bij schenkingen, moeten de verkrijgers al 3 jaar in dienstbetrekking zijn.

Wordt er nog niet aan die eis voldaan op het moment dat er een versobering wordt aangekondigd, dan is het te laat.

2. MAAK BEREKENINGEN. Omdat het verschil in belastingdruk groot is, is het zinvol om uit te rekenen wat in een ‘worstcase’ scenario aan belasting is verschuldigd.

Indien nodig kan een plan worden gemaakt om dit te financieren, bijvoorbeeld door het opbouwen van extra liquiditeiten, verkopen van vastgoed of het aantrekken van extra financiering bij de bank.

3. BEOORDEEL DE HUIDIGE CONCERNSTRUCTUUR. Een vastgoedfamiliebedrijf kan uit meerdere vennootschappen bestaan. Vanuit het perspectief van de BOR is van groot belang hoe de structuur is opgezet. Een structuur die in het verleden logisch lijkt, hoeft dat niet te zijn in geval van een bedrijfsopvolging. Wellicht is een herstructurering nodig om dit te optimaliseren.

28 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

4. LAAT EEN FISCALE ‘NULMETING’ VAN DE ACTIVITEITEN EN DE PORTEFEUILLE MAKEN. Vaak hebben de eigenaren van vastgoedfamiliebedrijven de stellige overtuiging dat zij een onderneming drijven. Hoewel dat begrijpelijk is, denkt de fiscus daar anders over. Het is dus van belang om de activiteiten en de portefeuille vanuit fiscaal oogpunt door te lichten om in kaart te brengen of en in hoeverre gebruik kan worden gemaakt van de BOR.

5. LET OP DE DOSSIERVORMING. Bij discussies over de vraag of vastgoedexploitatie een onderneming vormt, ligt de bewijslast bij de belastingplichtige. Die moet zijn of haar stelling dat sprake is van een onderneming aannemelijk maken. Er moet dus documentatie aangeleverd worden die een onderbouwing biedt voor deze stelling.

6. LET OP DE BOX 3 PORTEFEUILLE. Is er ook sprake van een box 3 portefeuille naast de aandelen in een vastgoed-BV? Als de privé portefeuille op dezelfde manier wordt beheerd als het vastgoed in de BV, dan wordt een beroep op de BOR lastig. De fiscus zal dan stellen dat er van twee walletjes wordt gegeten; het kan namelijk niet zo zijn dat het privé vastgoed als belegging wordt aangemerkt en het vastgoed in de BV als ondernemingsvermogen.

7. DENK NA OVER DE ‘BOVENKANT’ VAN DE STRUCTUUR. Niet alleen de fiscale kwalificatie van de vastgoedportefeuille en het tijdig voorsorteren is van belang, ook de positie van de aandeelhou-

ders en de beoogde opvolgers moet worden meegenomen. Daarbij spelen ook niet-fiscale vragen een rol die van invloed kunnen zijn op de fiscaliteit. Denk aan zaken als huwelijkse voorwaarden, het behouden van zeggenschap, de positie van kinderen die geen belang in de onderneming willen, etc.

“Bij het voorsorteren op een bedrijfsopvolging komen veel fiscale en niet-fiscale aspecten kijken. Bovendien is dit een langdurig traject. Voor vastgoedfamiliebedrijven speelt dat nog meer dan voor andersoortige bedrijven. Er moet niet alleen rekening worden gehouden met de wettelijke termijnen, maar ook met de druk die er vanuit het Ministerie van Financiën, de Belastingdienst en de diverse politieke partijen wordt uitgeoefend om vastgoedfamiliebedrijven de toegang tot de BOR te ontzeggen. Vastgoedfamiliebedrijven zullen dus niet al te lang meer moeten aarzelen.”

Boathousetax

BOATHOUSE Tax Consultancy is opgericht door Aad Rozendal en gespecialiseerd in de fiscale advisering rondom vastgoed. Aad houdt zich vooral bezig met bedrijfsoverdrachten van vastgoedfamiliebedrijven, het structureren van vastgoedfondsen en transacties en herstructureringen. Daarnaast wordt BOATHOUSE Tax Consultancy regelmatig als externe expert ingeschakeld door zakelijke dienstverleners om de belangen van cliënten te behartigen bij de Belastingdienst of in een fiscale procedure. Aad is daarnaast auteur van diverse boeken op het gebied van fiscaliteit en vastgoed, wetenschappelijk adviseur en docent.

www.boathousetax.nl

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 29

30 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Onze achterban is en blijft ook nu op zoek naar:

WONINGEN | ONTWIKKELING | WONINGBOUW- & ZORGLOCATIES • Beleggershuurwoningen: nieuw en bestaand • Samenwerkingen met ontwikkelaars t.b.v. de combi forward funding en (gedeeltelijke) afname van de woningen • (Her-) ontwikkelingslocaties tbv woningbouw en of zorg • Sale and Leaseback van zorgvastgoed

En daarnaast ook naar vastgoed dat voldoet aan het investeringsprofiel (zie pagina 12).

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 31

Duurzaamheid in vastgoed De twee grootste trends wereldwijd zijn op dit moment digitalisering en duurzaamheid, ook bij de huidige en toekomstige generaties van onze investerende families. Dat uit zich bijvoorbeeld in vereisten over het minimale energielabel of de mogelijkheid tot het plaatsen van zonnepanelen op het dak. Sommige families hebben duurzaamheid zelfs omarmd als basis voor hun beleggingsstrategie. Samen met VANDERSTELT geven zij hier vorm aan door het verwerven van duurzaam (nieuw) vastgoed, of het opstellen van een stapsgewijs verduurzamingsplan voor te verwerven objecten en/of de portefeuille. Duurzaamheid is ook een van de pijlers waar Family Officer Tijs Wentink van Bewust Familie & Vermogen zich in heeft gespecialiseerd. We vroegen Tijs naar zijn ervaringen en visie.

“Aan de hand van uw eigen plan of strategie slaagt u het beste in het behalen van uw duurzame doelstellingen.�

32 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Duurzaamheid in de actualiteit

“Duurzaamheid speelt een steeds grotere rol in onze samenleving en in de economie”, vertelt Tijs. “Of het nu gaat om de auto van de zaak of het energielabel van je woning: we houden steeds vaker rekening met de gevolgen van onze keuzes voor de aarde en onze manier van leven. Dat is maar goed ook, gezien de staat van de aarde en onze invloed daarop. Sinds de Industriële Revolutie neemt de hoeveelheid broeikasgassen in onze atmosfeer flink toe, door toedoen van de mens.

Daardoor stijgt de temperatuur op aarde, veranderen klimaten en stijgt de zeespiegel.

Door overmatig gebruik en gebrekkige recycling drijft er in de Grote Oceaan meer dan 1,6 miljoen km2 aan plastic. De regenwouden in de Amazone zijn bijna zo ver gekapt dat ze de neerslagcyclus niet langer in gang kunnen houden en dreigen tot een savanne te verdorren, waardoor we een belangrijk paar ‘longen van de wereld’ dreigen te verliezen. Ook sociaalmaatschappelijk ontstaan er meer en meer problemen: 1% van de wereldbevolking bezit 44% van alle rijkdom, terwijl juist in arme gebieden de bevolking groeit. Met andere woorden: er zijn meer dan voldoende brandende vraagstukken die we op moeten lossen, zodat onze kinderen, en hun kinderen, op onze planeet kunnen blijven wonen.”

Duurzaam beleggen

“De gangbare definitie van beleggen is ‘een vorm van investeren waarbij geld wordt vastgelegd voor langere of kortere tijd, met als doel om in de toekomst een financieel voordeel te behalen’. Welk voordeel nagestreefd wordt, verschilt per belegger. Voor de een is het doel het in stand houden van vermogen: dat betekent dat het rendement de inflatie, de kosten van het beleggen, de fiscale afrekening en eventuele onttrekkingen moet dekken. De ander heeft als doelstelling om zijn vermogen te zien groeien. Steeds vaker wordt daar een duurzame doelstelling aan toegevoegd: de belegger verwacht niet alleen een financieel rendement, maar verwacht ook dat zijn belegging ecologisch of maatschappelijk meetbaar rendeert. Dat wil zeggen: dat de belegging een positieve verandering teweeg brengt die objectief vast te stellen is. De markt is daarin ondertussen zo volwassen dat dit ‘extra rendement’ niet ten koste gaat van het financiële rendement. Sterker nog: er zijn in de coronacrisis voorbeelden te over waarin duurzame beleggingen het beter deden dan meer traditionele beleggingen,” aldus Tijs.

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 33

Duurzaam beleggen in vastgoed

“Op hoofdlijnen kun je duurzaamheid aan vastgoedbeleggingen in drie trappen toevoegen. De meest basale is uitsluiten wat je als belegger niet meer acceptabel vindt, bijvoorbeeld een pand dat niet voldoende geïsoleerd is. Op de tweede trede bevindt zich het ‘best in class’ kiezen. Bijvoorbeeld door, bij de aankoop van bedrijfshallen voor verhuur, die hallen te kiezen binnen het beschikbare aanbod met de kleinste ‘CO2 footprint’ en de beste isolatiewaarden. De derde trede is bewust een positieve keuze maken, waarin je volledig uit gaat van je eigen strategie. Een sprekend voorbeeld uit mijn praktijk is bijvoorbeeld het verkopen van een portefeuille Amsterdamse woningen.

De familie die het betrof, vond het niet langer wenselijk om als belegger de vraag in de Amsterdamse woningmarkt op te stuwen, misschien wel ten koste van lokale eindgebruikers.

Met de opbrengst van de verkoop is er in het oosten des lands nieuwbouw gepleegd, in het segment net boven sociale woning verhuur.

Dit nadat marktonderzoek had uitgewezen dat in die regio juist in dat segment veel te weinig nieuw gebouwd werd. Door juist in dat segment – overigens ook bewust volledig energieneutraal – te bouwen, wordt de doorstroom in de lokale woningmarkt verbeterd en snijdt het mes dus aan meerdere kanten.”

“If you fail to plan… “… you plan to fail”, is een Engels adagium. Anders gezegd: zonder vooraf bepaalde richting en doel, is het moeilijk om doelstellingen te behalen. De term die dat helpt voorkomen, viel in de vorige alinea al even: een strategie. Tijs: “Het is mijn ervaring

34 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

dat diegenen die aan de hand van een plan of strategie aan de slag gaan met hun vermogen beter slagen in het behalen van hun doelstellingen. Die doelstellingen hebben daarbij niet alleen betrekking op het rendement, maar ook op zaken als tevredenheid, geluk, overdraagbaarheid naar een volgende generatie en zeker ook duurzaamheid. Omdat de praktijk weerbarstiger is dan wat je in zo’n plan vast legt – het coronavirus is daar het meest recente voorbeeld van – vraagt het plan niet alleen de energie van het formuleren, maar ook met regelmaat evalueren en bijschaven. Prettige bijkomstigheid: juist het proces van de strategie benoemen en bijschaven, geeft vaak zowel energie als nieuwe inzichten.” Toepasselijk sluit Tijs af met nog zo’n Engels adagium: “it’s not just the destination, it’s the journey that counts too.”

” Steeds vaker heeft beleggen ook een duurzame doelstelling: de belegger verwacht financieel rendement, maar óók dat zijn belegging ecologisch of maatschappelijk meetbaar rendeert.”

Over Bewust Familie De Rendtmeesters & Vermogen De Rendtmeesters is als Met multi Bewust family Familie office & Vermogen gespecialiseerd ondersteunt in de begeleiding Tijs Wentinkvan ondernemende vermogende families en familiebedrijven. en vermogende Overdracht families. vanAls vermogen onafhankelijk en familieondernemingen adviseur en klankbord naar helpt de hij volgende generatie zijn hen terugkerende met financiële thema’s en (fiscaal)juridische in de praktijk. vermogensvraagstukken De Rendtmeesters assisteert rondom bij het verantwoord omgaan met bezit bezit, en familie. om zo voor De rode meerdere draad ingeneraties dat procesdoelen is het maken te realiseren van ‘bewuste’ en de continuïteitkeuzes, te borgen. duurzaamheid De ‘dt’ staat is daar voorvaak Discreet een onderdeel en Toegewijd. van.

De Rendtmeesters, Bewust, www.derendtmeesters.nl www.bewustfamilievermogen.nl

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 35

"Onafhankelijk, creatief, persoonlijk en altijd met het oog op de oplossing en meerwaarde."

36 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 37

TR ACKRECORD; gerealiseerde transacties door VANDERSTELT “Betrouwbaar en integer brengen wij doelgericht vraag & aanbod in heel Nederland bij elkaar en werken wij onder de radar aan het sluiten van succesvolle transacties.”

Mensen/Netwerk

Gerealiseerde ‘off market’ transacties

VANDERSTELT is in heel Nederland actief. Wij adviseren en ontzorgen onze relaties bij vele transacties in diverse vastgoedsegmenten, zowel in de aankopende als de verkopende adviseursrol.

38 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Debt & Equity

Vastgoed

Delfzijl

Dokkum Groningen

Leeuwarden

Winschoten

Drachten Sneek

Assen

Heerenveen

Stadskanaal

Steenwijk Meppel Alkmaar

Hoogeveen

Hoorn

Zaandam Haarlem Amsterdam

Kampen Zwolle Hattem Elburg Almere

Epe

Raalte Deventer

Wierden Nijverdal

Oldenzaal

Hengelo Enschede

Apeldoorn Oegstgeest Amersfoort Leiden Maarssen Den Haag Utrecht Zoetermeer Ede Veenendaal Hoek van Holland Lichtenvoorde Arnhem Winterswijk Rotterdam Wageningen Doetinchem Capelle aan den IJssel Schiedam Druten Barendrecht Sliedrecht Nijmegen Dordrecht Wijchen Waalwijk Breda Goes Middelburg

Bergen op Zoom

‘s-Hertogenbosch Uden

Tilburg Helmond Deurne Eindhoven Venlo

Terneuzen

Zoals u ziet op de VANDERSTELT kaart hebben wij transacties

Maastricht

Kerkrade

begeleid door heel Nederland.

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 39

Winkels

Aankopend

Light Industrial/ Bedrijfshallen

Supermarkten Woningen

Verkopend

Zorg-Vastgoed

Kantoren

Brede scope op vastgoedbeleggingen

Aankopend of verkopend adviseur

Samen met onze opdrachtgevers hebben we ‘onder de radar’ veel vastgoedtransacties gerealiseerd, in met name de volgende segmenten:

Onze rol verschilt per opdracht. We hebben onze loyale achterban begeleid & ontzorgd in de rol van:

• Winkels • Woningen • Kantoren • Zorgvastgoed • Supermarkten • Light industrial/bedrijfshallen

• Aankopend transactieadviseur • Verkopend transactieadviseur

Brede scope op vastgoedbeleggingen Benieuwd waar we voor u het optimum vinden in het aan- of verkopen van vastgoed met onze onderscheidende aanpak? Wij komen graag met u in contact!

40 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

"Toekomstbestendige financiĂŤle zekerheid voor de huidige en toekomstige generaties, daar zetten wij ons voor in."

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 41

‘Het is altijd ongemakkelijk om van jezelf te zeggen dat je integer bent, maar leg gerust je oor te luister in de markt.’

42 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

RICS:

het professionele en morele kompas van de vastgoedwereld Drs. Jacqueline Van der Stelt MRE FRICS is op persoonlijke titel lid van RICS. “Veel van onze klanten stellen vragen over mijn FRICS titel, misschien is het tijd om hier eens wat meer over te vertellen”, geeft Jacqueline aan. Voor Jacqueline is de titel namelijk een blijk van integer en transparant handelen. Haar titel is het bewijs dat zij zakendoet volgens de ethische standaarden van de RICS. Maar wat is RICS precies en wat heeft u daar als relatie van VANDERSTELT aan?

RICS staat voor Royal Institution of Chartered Surveyors. RICS is in 1868 opgericht in Engeland en in 1881 kreeg de organisatie een koninklijk handvest dat RICS verplicht op te komen voor het publieke belang. ‘RICS bevordert en handhaaft de hoogste professionele kwalificaties en standaarden in de ontwikkeling en het beheer van grond, vastgoed, bouw en infrastructuur’, lezen we op de website. Maar

De vijf ethische standaarden van de RICS:

wat houdt dat precies in? We vroegen het aan Sander Scheurwater en Iwan van Bilsen van RICS. “RICS is een onafhankelijke, zelfregulerende organisatie die de branchestandaarden hooghoudt”, licht Iwan toe. “Alle leden werken volgens dezelfde standaarden (zie kader).

Door strikte regels op te stellen waar alle leden zich aan houden, is de klant of consument beschermd en verzekerd van kwaliteit.” Als u een adviseur of vastgoedprofessional inschakelt met een RICS-titel, weet u dus dat uw adviseur zijn of haar uiterste best doet om een hoge kwaliteit van dienstverlening te bieden en intednalredeN SCIR raaj 02 ger en respectvol te handelen. tuutitsni nee nav ieorg eD

• Handel met integriteit.

• Bied altijd een hoge kwaliteit van dienstverlening.

• Handel op een wijze die het ver trouwen in het beroep bevordert.

• Behandel anderen met respect.

• Neem verantwoordelijkheid.

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 43

Gegarandeerde professionaliteit

Inmiddels is RICS uitgegroeid tot een organisatie met wereldwijd meer dan 134.000 leden. Allemaal professionals in de hele levenscyclus van de bebouwde omgeving; van projectontwikkelaars, planeconomen en rentmeesters, tot bouwkostendeskundigen, asset managers, taxateurs en makelaars. De aangesloten leden willen graag lid zijn en blijven om meerdere redenen. Ten eerste kunnen klanten en relaties zo zien dat ze met een integere professional te maken hebben, ten tweede daagt het RICS-lidmaatschap de professional uit om continu te blijven werken aan de eigen kwaliteit en persoonlijke & professionele ontwikkeling.

Sander: “Leden moeten hun titel jaarlijks verlengen en steeds weer aantonen dat ze voldoen aan de eisen, onder andere op het gebied van bijscholing. De titel geeft dus aan dat iemand kennis heeft en continu opgeleid wordt. Daarnaast weet je als klant dat het gedrag gereguleerd is. Kiezen voor een RICS-lid betekent dus kiezen voor zekerheid en professionaliteit, gebaseerd op standaarden en zelfregulering.”

Fellow leden als neusje van de zalm

Om lid te worden van RICS moeten professionals een toelatingstraject afleggen.

Daarbij hoort een assessment op ‘professional competence’, een mondeling examen over de RICS kennis- en gedragsstandaarden, en er moeten casestudies ingediend worden. RICS-leden zijn er in verschillende kwalificaties: associates (AssocRICS), members (MRICS) en fellows (FRICS). De kwalificatie zegt wat over de standing en ervaring

44 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

van het lid. Net afgestudeerde professionals starten als associate, daarna word je member en tot slot kun je fellow worden.

In totaal zijn er in Nederland 1086 leden en kandidaten. Daarvan zijn er slechts 44 fellow (FRICS), wereldwijd is nog geen 10% van de RICS-leden fellow. Sander: “De titel FRICS laat zien dat je een ervaren professional bent, met veel actuele kennis en een bewezen ethische manier van handelen.” Toen Jacqueline vanwege haar rol als vastgoed-expert, haar senioriteit en haar jarenlange vastgoed-ervaring gevraagd werd om fellow te worden, zei ze dan ook volmondig ‘Ja’.

Ethische principes

Jacqueline Van der Stelt is een trots en actief lid van RICS. “De afgelopen jaren zijn er te veel slechte voorbeelden geweest van de vastgoedwereld die het soms niet zo nauw nam met haar moraliteit. Hier distantiëren wij ons nadrukkelijk van. Reden voor mij om actief lid te zijn van een organisatie die integriteit en professionaliteit actief stimuleert. De ethische principes van RICS staan voor wie in ben. Ze sluiten aan bij mijn opvoeding en mijn eigen normen en waarden. Zoals ik met mensen in het algemeen omga, ga ik ook met mijn relaties om. De vastgoedwereld is niet altijd even transparant. Mijn klanten moeten erop kunnen vertrouwen dat ik integer omga met gevoelige informatie en hun kapitaal. Het is altijd lastig om van jezelf te zeggen dat je integer bent, maar leg gerust je oor te luister in de markt. VANDERSTELT werd recent door een van onze trouwe relaties benoemd als ‘de witte raaf in vastgoedland’ en daar ben ik trots op.”

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 45

Wij heten

Ambassadeurs & Gastauteurs graag welkom!

Helpt u ons met het delen van kennis?

Bij VANDERSTELT zijn wij verbinders pur sang. Graag stellen wij ons Magazine/Platform selectief open voor Partners & Ambassadeurs die een interessante bijdrage willen leveren door het schrijven van een artikel.

Uiteraard moet het onderwerp wel actueel zijn en gerelateerd aan de dynamische wereld van het vastgoed-familievermogen.

Helpt u ons verbinden?

Bent u ook expert en heeft u de behoefte om onze lezers interessante informatie aan te reiken? Dan horen wij graag van u.

Aan de hand van uw suggestie bekijken we samen de (on-)mogelijkheden. Waar nodig zullen wij een selectie moeten maken.

U kunt uw idee of suggestie mailen naar info@vanderstelt.com.

We kijken uit naar uw inspiratie.

46 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 47

Informatie & contact Uw beleggingsaanbod

Bent u vastgoedeigenaar of vastgoedadviseur? Of heeft u als collegamakelaar cliĂŤnten met vastgoed in bezit of verkoop? Dan komen we heel graag met u in contact om de mogelijkheden tot aankoop, verkoop of samenwerking te bespreken. We verzekeren u dat wij uiterst zorgvuldig omgaan met uw informatie.

Uw eigen (des-)investeringswensen en/of uw familievermogen

Bent u actief als belegger in vastgoed of staat u aan de vooravond om te gaan beleggen in vastgoed? Spreekt onze aanpak u aan? We komen graag met u in contact om gezamenlijk van gedachten te wisselen over uw wensen rondom uw investeringsprofiel.

Uw vraag

Heeft u naar aanleiding van dit E-magazine een vraag, of heeft u een andere aanleiding of uitdaging waarover u contact met ons op wilt nemen? Wij horen graag van u!

48 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Neem vrijblijvend contact op met info@vanderstelt.com of bel naar 026-205 14 60.

Contact

+31 26 205 14 60 info@vanderstelt.com Nieuwe Stationsstraat 20 | verdieping 13-14 6811 KS Arnhem | Nederland

Jacqueline van der Stelt VANDERSTELT

Disclaimer:

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door print-outs, kopieĂŤn, of op welke manier dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de VANDERSTELT. Ondanks dat dit magazine met grote zorg is samengesteld, is VANDERSTELT niet juridisch aansprakelijk voor de inhoud en eventuele omissies.

VANDERSTELT E-MAGAZINE | 49

www.vanderstelt.com