VANDERSTELT Nr. 8 | Najaar 2023

Vooruitkijken naar positieve ontwikkelingen

Mogen wij ook voor u op zoek naar kansen in aantrekkelijk vastgoed?

VANDERSTELT: uw vastgoedbeleggingsexpert

De vooruitzichten

voor 2023:

Veranderende parameters zijn van alle tijden.

Bas Rutten, ABN Amro:

Geen crisis, maar wel een correctie.

Uw familievermogen niet laten verdampen?

De 10 regels van nieuw geld naar oud geld.

Macro-econoom

Edin Mujagic:

Aan de horizon gloort een joekel van een lichtpunt.

Alstublieft, het nieuwe

VANDERSTELT E-magazine!

VANDERSTELT begeleidt u en uw familie uiteraard graag en onafhankelijk bij het nemen van de juiste vastgoedbeslissingen. Wilt u ook uw gedachten en/of (des-)investeringsbehoefte met ons delen? Of kunt u advies gebruiken? Dat vernemen we graag van u. Het maken van een (online) afspraak is zo geregeld!

VOORWOORD

Wat een zomer! Was de wind in vastgoedland net wat gaan liggen, en lijken de eerste zonnestralen weer door te breken, valt het kabinet. Het is afwachten wat dit gaat brengen. Hopelijk gaat de formatie dit keer sneller dan de vorige keer en staat er snel een kabinet met duidelijke plannen en minder proefballonnen dan het voorgaande. Opnieuw is echter wel duidelijk geworden dat vastgoedland altijd in beweging is en dat het belangrijk is om continu op de hoogte te blijven. En daar hopen wij u bij te helpen.

Deze nieuwe editie van ons VANDERSTELT E-Magazine staat in het teken van lichtpuntjes. Want dat er veel op de vastgoedwereld is afgekomen de afgelopen periode, dat is wel duidelijk. Hoge inflatie, stijgende rente, meer WWS-regelgeving, stikstofproblematiek, fiscale aanpassingen in box 3; allemaal veranderingen die door ons verwerkt en ingeprijsd moeten gaan worden.

Inmiddels zijn dit de nieuwe parameters, schudden we onze veren en wennen we aan de nieuwe realiteit. En, moeten we eigenlijk spreken van een crisis of van een correctie? VANDERSTELT is van mening dat Bas Rutten gelijk heeft, dit is een correctie die bij de cycli van vastgoed horen. Van alle tijden en altijd onvoorspelbaar uit welke hoek de (tegen-)wind kan gaan waaien. Maar na deze flinke bries van economische effecten en beleidsaanpassingen, zijn er ook weer nieuwe kansen en lichtpunten. Zo is dit hét moment om de energietransitie versneld door te voeren, en dus is investeren in duurzaam vastgoed nu heel interessant. En de hoge rentes geven juist investeerders met eigen vermogen een voorsprong.

In deze editie leest u onder andere de ideeën over rente, inflatie en de vastgoedverwachtingen in de nabije toekomst. Niet van één deskundige, maar van een aantal experts. De visie van strategisch adviseur van de Belastingdienst en hoogleraar vastgoed Prof. dr. Tom Berkhout en Bas Rutten, Head of Sectorcluster Commercial Real Estate bij ABN Amro. Econoom, publicist en Macro-econoom Edin Mujagić legden we daarnaast ook een aantal specifiek vragen van onze lezers voor.

Bastiaan van Slobbe van Marktlink Capital vertelt over risicospreiding via Private Equity, Frank Hazeleger praat u bij over wat OMU kan beteken in de Utrechtse vastgoedwereld, Robert Rijpstra, advocaat bij Dirkzwager, geeft aan wat de gevolgen zijn van de aangekondigde WWS/huur-wijzigingen en fiscalist Vanessa Knaapen-Cijpers van BDO legt uit wat de mogelijkheden zijn om de overdrachtsbelasting zo beperkt mogelijk te houden als u een alternatief zoekt voor box 3. Michiel Dill, managing partner van Clavis wijst u tenslotte de veilige vermogensweg om van ‘nieuw geld, naar oud geld’ te komen.

Wij hopen u te informeren en te inspireren en geven als geschiedenisboodschap mee: elke uitdagende situatie biedt ook de nodige kansen en leidt daarnaast tot innovatie en verbetering, dat gaat ook nu gebeuren. Wij zijn benieuwd naar de ontwikkelingen en plannen van het nieuwe kabinet. Laten we hopen dat die ons als sector dit keer goed gezind zijn!

Wilt u eens met mij sparren over kansen of juist uw eigen uitdagingen? Schroom dan niet om contact op te nemen! Heeft u aantrekkelijk vastgoed dat past binnen onze investeringsprofielen (pag. 68), neem dan vooral contact met mij op!

Jacqueline

De vooruitzichten voor 2023

VANDERSTELT real estate investment partners: Veranderende parameters zijn van alle tijden. Een nieuwe realiteit en een mooi nieuw begin. 6

BDO: Twee vliegen in één klap Een fiscaal overdrachtsbelasting alternatief voor de box 3 perikelen van de private vastgoedbelegger?

14

Bas RUTTEN, ABN Amro Real Estate: geen crisis, maar wel een correctie 24

SPEELT U MET DE GEDACHTE OM AFSCHEID TE NEMEN VAN EEN VASTGOEDOBJECT OF PORTEFEUILLE? 32

Marktlink Capital: Private Equity, hoe zit het precies? 34

Clavis: Uw familievermogen niet laten verdampen?

De 10 regels van nieuw geld, naar oud geld volgens Michiel Dill van Clavis 42

BENT

Dirkzwager: Wet betaalbare huur Huurderving, ook bij lopende

Omu: Wij investeren (duurzaam) in werklocaties waar de markt dat niet doet

74

Wij heten Ambassadeurs & Gastauteurs graag welkom!

80

Een rondje langs de vastgoedvelden met Prof. Tom Berkhout (Nyenrode Business Universiteit) Zijn idee voor een fiscale box 4 en zijn kijk op de huidige vastgoedmarkt

82

Onze klant- & investeringsprofielen

92

MARKTONDERZOEK: Alle NL transacties in Q3 2023

94

Macro-econoom Edin Mujagic: Aan de horizon gloort een joekel van een lichtpunt

96

Lezersvragen

Edin beantwoordt lezersvragen van het VANDERSTELT E-magazine

102

TRACKRECORD: Gerealiseerde transacties door VANDERSTELT

106

VASTGOED GEZOCHT: Welke vastgoedbeleggingen kunnen we voor u anoniem & ‘off market’

Informatie & contact

112

‘‘Wij helpen vermogende families graag bij het in opdracht zoeken, uiteraard discreet en anoniem, naar de mooie kansen in de markt.’’

De vooruitzichten voor 2023

Veranderende parameters zijn van alle tijden. Een nieuwe realiteit en een mooi nieuw begin.

De vastgoedsector heeft te maken gehad met tegenwind, maar de wind is inmiddels gaan liggen en ondanks alles lijken de eerste zonnestralen door te breken.

Natuurlijk is het nog afwachten waar een nieuw te vormen kabinet allemaal mee gaat komen, maar wij blijven positief. Want juist voor vastgoedland brengt een nieuw kabinet ook nieuwe kansen. De WWS plannen van demissionair minister Hugo de Jonge, konden immers niet op een heel brede steun uit de markt rekenen. En ook de realisatie van de woningambities heeft behoefte aan nieuw plan en daadkracht. Hopelijk duurt de formatie niet zo lang als de vorige keer. Gelet op het grote belang van een aantal (vastgoed-) onderwerpen dat op de Haagsche Agenda staat, is het vooral wenselijk dat alle politieke partijen de noodzaak inzien van samenwerking. De tijd gaat het leren, maar tot die tijd nemen wij u graag even mee in de ontwikkelingen van de afgelopen periode en onze verwachtingen voor de laatste maanden van dit jaar.

Voor deze editie van het VANDERSTELT E-Magazine sprak Jacqueline weer met een aantal kopstukken in de wereld van vastgoed. Zij gaven allemaal aan dat de effecten van gestegen rente wel eens van langere duur kunnen zijn, maar ook dat dit ingeprijsd wordt en er wel degelijk een positieve kentering te verwachten is. Kopers en verkopers zijn hiervan inmiddels doordrongen en op basis van deze nieuwe/actuele parameters worden er nu weer echt transacties gesloten. We doken eens in de laatste ontwikkelingen en vroegen Jacqueline naar haar eigen ideeën.

Als eerste; altijd een belangrijk ijkpunt: de Provada. Dit jaar kende de Provada een record aan bezoekersaantallen. Met maar liefst 26.569 bezoekers, werd de doelstelling van 25.000 ruimschoots gehaald. Jacqueline: “Dat betekent dat de vastgoedwereld nog steeds volop in beweging is en elkaar graag ontmoet. En ondanks alle uitdagende randvoorwaarden, zoals beperkt kwalitatief goed/duurzaam aanbod, oplopende rentes en onduidelijkheid in de aankomende regelgeving, was de stemming positief.”

Samenwerking is het toverwoord

Natuurlijk was er volop aandacht voor de plannen van minister De Jonge, maar er werden ook volop ideeën en innovaties uitgewisseld. Er werd gesproken over onder meer het stimuleren van transformatie, de bouw van woningen voor senioren en duurzaam bouwen. Overkoepelde factor bleek samenwerking te zijn. “Iedereen vist in dezelfde vijver en loopt in dezelfde fuiken, dus samenwerken is het toverwoord. Door als beleggers, coöperaties, eindgebruikers, investeerders, ontwikkelaars en gemeenten samen te werken, moet betaalbaar en toch duurzaam bouwen, haalbaar zijn en blijven,” aldus Jacqueline. De woninguitdaging waar we als Nederland voor staan, kwalitatief en kwantitatief, is enorm en we moeten de handen inéénslaan. Wonen is immers een primaire levensbehoefte en een grondrecht. Maar laten we ook oog houden voor de verduurzamingskansen die er liggen voor de bestaande woningvoorraad en voor de andere segmenten in vastgoedland.

“Door als beleggers, coöperaties, eindgebruikers, investeerders, ontwikkelaars en gemeenten samen te werken, moet betaalbaar en toch duurzaam bouwen, haalbaar zijn en blijven.’’

Rente

Desondanks blijft de inflatie aan de hoge kant. Dit zorgt ervoor dat de ECB vermoedelijk na de verhoging met 0,25% in juni, nog 1 á 2 rentestijgingen gaat doorvoeren. In 2025 streeft de ECB hiermee de inflatie weer terug te hebben op het gewenste niveau van 2,0%. ABN Amro verwacht vanuit eigen onderzoek dat de rente in Q3 van 2023 het hoogste punt bereikt. In Q4 van 2023 & Q1 van 2024 verwacht men zelfs dat de rente iets gaat zakken. Kortom, het einde van de rentestijgingen lijkt binnen handbereik en de eerste positieve geluiden zijn te horen!

Effect op de vastgoedmarkt

Door de gestegen rente zou je zeggen dat vastgoed minder aantrekkelijk is geworden. Maar is dat ook daadwerkelijk het geval?

Jacqueline: “Niet pers se, want de hoge rentes bieden voor veel liquide vastgoedbeleggers juist veel kansen. De tijden van enorme leverages door gunstige financieringen (lees ‘bijna gratis geld’) zijn weliswaar voorbij, maar dat betekent dat mensen die kunnen aankopen met eigen geld hun kans kunnen gaan slaan. Door de gestegen rente is de bestedingsruimte van veel vastgoedbeleggers die financieren met vreemd vermogen, immers gekrompen. Dit biedt liquide vastgoedbeleggers met een groot eigen vermogen een competitie-voordeel om sinds jaren weer eens mooie beleggingsproducten als eerste te gaan verwerven.” Wij helpen vermogende families graag bij het in opdracht

zoeken, uiteraard anoniem, naar de mooie kansen in de markt.”

De pricing is ondertussen echt gedaald, het aanbod vergroot en een aantal spelers heeft tijdelijk het speelveld verlaten. “Kortom: dit biedt ruimte voor slagvaardige investeerders om nu interessant product te kunnen gaan verwerven. Sommigen wachten op ‘koopjes’, maar daarover zijn de deskundigen het eens: achteraf weet je pas of het een koopje was. Veel beter is het om juist nu stapsgewijs in te kopen de komende periode. Dan heb je terugblikkend altijd het laagste punt meegenomen. Daarnaast komen de grootbanken ook alweer met prognoses dat de huizenprijzen het komende jaar gaan stijgen in Nederland.” Voor diverse families of family offices zijn wij dan ook continu op zoek naar interessante objecten.”

2008 versus 2022

De vergelijking met de crisis van 2008 is een veel gemaakte. Toen was het credo ‘cash is king’, maar met een inflatie van 5-10% hangt daar inmiddels een prijzig kaartje aan. Al die tijd blijft de inflatie namelijk deze cashposities uithollen. Jacqueline: “Wanneer deze cashposities op de bank staan, is het idee van omvallende banken zoals Credit Suisse, in combinatie met torenhoge inflatie, geen prettige gedachte.” De angst voor een crisis is echter niet nodig, blijkt uit onze rondgang bij de experts in dit Magazine: dit is een correctie, zoals we die eens in de zoveel tijd voorbij krijgen. “De huidige situatie is echt anders dan tijdens de financiële crisis van 2008. Toen begon het als een wereldwijde bankencrisis en werden er veel sectoren wereldwijd door geraakt. Banken zijn nu juist de oplossing en stabiele factor.”

Inflatie

Het algemene beeld in Europa is dat de inflatie aan het dalen is. Een zichtbaar effect van de ECB-maatregelen in Europa. Toch zit de huidige inflatie nog steeds ver boven de gewenste 2,0%. In mei van dit jaar steeg de inflatie naar 6,1%. Dit maakt het hebben van een grote cash-positie nog steeds uitdagend, zoals in het vorige E-magazine is beschreven. Jacqueline: “Gelukkig biedt vastgoed een zeer interessante inflatie-hedge om dit tegen te gaan. Het indexeren van commercieel vastgoed met 6,1% is immers een flinke sprong in huurstroom die de belegger met cash-posities misloopt en een extra buffer vormt tegen eventuele dalende factoren.”

Inflatie (CPI) in Nederland % verandering in consumentenprijzen t.o.v. een jaar eerder Inflatie Inflatie exclusieef energie en motorbrandstoffen

‘‘Veel beter is het om stapsgewijs in te kopen de komende periode. Dan heb je terugblikkend altijd het laagste punt meegenomen.

even aan….’ Dat is voorbij.

Het is een menselijke reactie om in tijden van verandering/onzekerheid een pas op de plaats te maken. Maar inmiddels weten kopers en verkopers wat de nieuwe economische/beleidsmatige parameters zijn en worden er op basis van deze nieuwe parameters weer transacties gesloten. In de markt is voelbaar dat dit zich na de zomervakantie gaat uiten in de Kadaster transactie-cijfers, die we als VANDERSTELT per kwartaal voor onze lezers/achterban nauwlettend in de gaten houden.

Positieve kansen

In de huidige markt hebben we een heel andere uitgangspositie. De economie is weliswaar wat minder oververhit, maar van een echte krimp is geen sprake. De economie draait nog steeds op volle toeren en er is een enorme vraag/ behoefte naar woningen. Naast de vraag naar woningen, is er een grote vraag naar duurzame gebouwen van hoge kwaliteit op goede locaties. Door de hoge rentestanden staan vastgoedprijzen weliswaar onder druk, maar diezelfde rente is historisch gezien nog steeds relatief laag.

Prognoses vastgoedwaarderingen (%j-o-j)

Residentieel vastgoed

Kantoorvastgoed

Retailvastgoed

Ligistiek en idustrieel vastgoed

Menselijk reactie: ‘we kijken het

Afwachten of niet?

Een veelgehoord argument is dat mensen op de vastgoedmarkt wachten op stevige prijscorrecties. Is dit een terechte strategie? Jacqueline: “Een afwaardering van vastgoed is vaak de grootste angst en reden om vanaf de zijlijn afwachtend te blijven meekijken. Kijkend naar een prognose van de ABN zien wij dat het grootste gedeelte van de prijsafwaardering al dit jaar heeft plaatsgevonden. Wel verwacht de bank dat de huizenprijzen tot 2024 zal blijven dalen. Voor dit jaar voorspelt ABN 5% afname van de woningverkoop, voor 2024 is dat 2,5%. Deze afname heeft alles te maken met de vertraging in de oplevering van nieuwbouwprojecten. Daar tegenover staat dat de vraag onverminderd hoog blijft. “Veel beleggers met een afwachtende houding, kunnen dan ook wel eens te laat de oogkleppen af doen en zien daardoor mooie kansen aan zich voorbij gaan. Het wachten op koopjes is wat ons betreft geen lange termijn vastgoedstrategie en achteraf vaak een fata morgana.” Met betrekking tot volgend jaar verwachten we alweer dat de individuele huizenprijzen gaan stijgen.

die financieren met vreemd vermogen gekrompen. Dit biedt liquide vastgoedbeleggers met een groot eigen vermogen een competitie-voordeel.

Tweede helft 2023

In maart 2023 zagen wij nog een price gap tussen de prijzen die verkopers in gedachten hebben en die kopers in gedachten hebben. Jacqueline: “Dit komt vaak doordat verkopers nog met oude renteniveaus rekenen en kopers met nieuwe renteniveaus naar de vastgoedmarkt kijken. Dit is de afgelopen maanden flink bijgesteld, het is voelbaar in de markt dat het evenwicht nu snel naderbij komt en dit belooft mooie kansen/transacties in de tweede helft van 2023. Ik hoop dat het nieuwe kabinet voor stabiliteit gaat zorgen. De sector heeft veel geklaagd over alle maatregelen en voorstellen, nu ligt alles weer open. Er is behoefte aan duidelijkheid. Geen regering die met proefballonnen strooit, maar een klimaat waarin de politiek en de markt gaan verbinden, om samen de uitdagingen die er liggen op te pakken. Om de markt in beweging te houden, zijn wij continu op zoek naar aantrekkelijke objecten. Ik roep partijen dan ook graag op om aantrekkelijk vastgoed met ons te delen. Verderop in dit magazine staan de investeringsprofielen die wij zoeken.”

VANDERSTELT Real Estate Partners is specialist in beleggen in vastgoed en investeren van het familiekapitaal in onroerend goed. Met meer dan 25 jaar praktische vastgoedervaring helpt VANDERSTELT u bij het initiëren, begeleiden en ontzorgen van aan- en verkooptransacties. In een scherpe analyse vooraf zetten we alle elementen tegen elkaar af om de beste deal voor onze cliënten te kunnen bewerkstelligen. Voor info/contact: www.vanderstelt.com

“Door de gestegen rente is de bestedingsruimte van veel vastgoedbeleggers

“Gelukkig biedt vastgoed een perfecte inflatiehedge om dit tegen te gaan. Het indexeren van commercieel vastgoed met 6,1% is immers een flinke sprong in huurstroom die de belegger met cash-posities misloopt.”

Twee vliegen in één klap!

BDO: Een fiscaal overdrachtsbelasting alternatief voor de box 3 perikelen van de private vastgoedbelegger?

Het was een heel mooie en daarom veel gebruikte structuur: een DGA die leent van zijn BV voor de aankoop van een beleggingspand in privé. De waarde van het pand was na aftrek van de financiering belast in box 3 tegen een fictief rendement, dat lager was dan de werkelijke netto huur. Er hoefde nog geen box 2 heffing afgerekend te worden om het geld van de BV in privé te gebruiken. De BV had een mooie belegging met de verstrekte lening, aangezien de DGA rente moest betalen aan de BV.

Peildatum 31 december 2023: Wet Excessief Lenen

Op 1 januari is de Wet Excessief Lenen ingevoerd en de eerste peildatum van 31 december 2023 nadert snel. Daarnaast maakt de veranderde box 3 heffing het houden van een beleggingspand in privé minder aantrekkelijk. Voor de DGA met een financiering van de BV voor zijn in privé gehouden beleggingspand, is het daarom zoeken naar een oplossing om twee vliegen in één klap te slaan: de verhoogde belastingdruk van box 3 beperken en toepassing van de wet excessief lenen voorkomen.

Kan de overdrachtsbelasting beperkt worden bij verplaatsing van box 3 naar box 2?

Zoals beschreven in het vorige Magazine, kan het aantrekkelijk zijn om het beleggingspand naar box 2 over te brengen. Uitdaging daarbij is om de verschuldigde overdrachtsbelasting zo beperkt mogelijk te houden.

De eerste mogelijkheid is om gebruik te maken van een open Commanditaire Vennootschap (OCV). Het lijkt er op dat daar met de internetconsultatie inzake het wetsvoorstel Fonds voor gemene rekening/ Vrijgestelde Beleggingsinstelling met het Fonds voor Gemene Rekening (FGR) een zeer interessante tweede mogelijkheid bij is gekomen.

Onderstaand gaan we nader in op deze beide routes, maar eerst geven we een korte samenvatting van de relevante wetswijzigingen. Voor een uitgebreide beschrijving van de veranderingen verwijzen wij u naar de eerdere artikelen die hierover zijn verschenen in het Magazine.

https://vanderstelt.com/e-magazines/

Vanessa Knaapen-Cuijpers

“Voor de DGA met een financiering van de BV voor zijn in privé gehouden beleggingspand, is het zoeken naar een oplossing om twee vliegen in één klap te slaan: de verhoogde belastingdruk van box 3 beperken en toepassing van de wet excessief lenen voorkomen.

Break even point berekenen tussen box 3 en box 2

Om te bepalen waar een belegging het beste aangehouden kan worden, in box 3 (in privé) of in box 2 (vennootschapsbelastingplichtige entiteit) is een vergelijking van de belastingdruk nodig.

In box 3 wordt vastgoed belast tegen het fictief rendement voor beleggingen, in 2023 bedraagt dit 6,17%. De schuld wordt meegenomen tegen een apart percentage dat pas aan het einde van het jaar bekend gemaakt wordt. Naar verwachting zal dat ongeveer 2,5% bedragen.

Het netto fictieve rendement wordt vervolgens belast tegen het huidige tarief van 32%. In 2024 en 2025 gaat het tarief omhoog met 1% per jaar, naar achtereenvolgend 33% en 34%.

Waar het omslagpunt ligt, is vanwege de schijven in de vennootschapsbelasting afhankelijk van de hoogte van de winst die gemaakt wordt. Bovendien wordt vanaf 2024 ook in box 2 een schijventarief ingevoerd.

De schijven in de vennootschapsbelasting zijn als volgt:

• 19% over een winst tot €200.000

• 24,5% over winst daarboven

De schijven in box 2, bij uitkering van winst, zijn als volgt:

• 24,5% voor de eerste €67.000 (fiscale partners €134.000).

• 31% over het meerdere

Deze gecombineerde schijven leiden tot verschillende omslagpunten, afhankelijk van de winst en de uitkering van de winst. Uitgaande van een winst van minder dan €200.000 zal het break even ongeveer 5% bedragen.

Onze algemene BDO stelregel: Bij een jaarlijks verwacht netto rendement van minder dan 5% is het dan aantrekkelijk om beleggingsvastgoed te verplaatsen naar box 2.

“Deze nieuwe wet houdt in dat als een aanmerkelijk belanghouder een lening bij zijn BV heeft van meer dan €700.000, het meerdere belast wordt met

2.

Wet excessief lenen

Deze nieuwe wet houdt in dat als een aanmerkelijk belanghouder, al dan niet samen met zijn partner, een lening bij zijn BV heeft van meer dan €700.000, het meerdere belast wordt met inkomstenbelasting in box 2. De heffing in box 2 bedraagt in 2023 26,9%. De eerste peildatum voor de beoordeling van de hoogte van de schuld is 31 december 2023.

Op dat moment worden alle leningen die de DGA bij zijn BV heeft, ongeacht waarvoor ze zijn aangegaan, welke benaming of welke looptijd ze hebben, bij elkaar geteld. Het bedrag van de leningen wordt niet lager door financieringen die de DGA aan zijn BV heeft verstrekt. Deze leningen kunnen niet tegen elkaar worden weggestreept.

De enige uitzondering is de eigenwoningschuld. De eigenwoningschuld die gerekend wordt tot box 1, wordt niet meegenomen in het totaalbedrag van schulden. Daarbij is er nog een onderscheid tussen een eigenwoningschuld die al op 31 december 2022 bestaat, en een schuld die daarna is aangegaan. Op een eigenwoningschuld van voor 1 januari 2023 is het niet relevant of hypothecaire zekerheid is verstrekt. Voor eigenwoningschulden afgesloten na 31 december 2022 is het vestigen van een hypotheekrecht een voorwaarde voor toepassing van de uitzondering op de excessief lenenregeling.

“Onze algemene BDO stelregel: Bij een jaarlijks verwacht netto rendement van minder dan 5% is het aantrekkelijk om beleggingsvastgoed te verplaatsen naar box 2.

Is overdrachtsbelasting te voorkomen?

De Wet excessief lenen bevat geen vrijstelling of overgangsregeling voor de overdrachtsbelasting voor de situatie dat in privé gehouden onroerende zaken worden overgedragen aan de BV ter aflossing van bovenmatige schulden.

Een overdracht van een beleggingspand aan een entiteit met rechtspersoonlijkheid, zoals een BV, betekent een belaste verkrijging voor de overdrachtsbelasting. Met het tarief dat sinds dit jaar 10,4% bedraagt, kunnen deze kosten aanzienlijk zijn.

Een personenvennootschap, zoals een CV of FGR kwalificeert niet als verkrijger voor de overdrachtsbelasting. Deze entiteiten kunnen ook geen eigenaar zijn van een onroerende zaak. Hierbij maakt het geen verschil of de CV nu open (belast voor de vennootschapsbelasting) of besloten is (transparant, belast in box 3).

De inbreng van de economische eigendom van een beleggingspand in een CV of FGR leidt dan ook niet tot heffing van overdrachtsbelasting, behalve voor het belang dat wordt verkregen door de beherend vennoot van de CV of de beheerder/bewaarder van het FGR.

Hierbij is het van belang om de juridische eigendom van het onroerend goed in privé te houden. Het overdragen van de juridische eigendom van een beleggingspand aan de beherend vennoot van de CV of bewaarder van het FGR, bijvoorbeeld een stichting, is namelijk wel belast met 10,4% overdrachtsbelasting.

Commanditaire vennootschap

De structuur die hier gebruikt zou kunnen worden, is die van de open CV. De DGA treedt tals commanditair vennoot, de BV als beherend vennoot. De DGA brengt zowel de economische eigendom van zijn beleggingspand als zijn bovenmatige lening van de BV in. De juridische eigendom van het pand houdt hij in privé.

De structuur wordt dan als volgt:

Het voordeel van deze structuur is dat de BV slechts voor een gering percentage vennoot in de OCV hoeft te worden. Hierdoor blijft verschuldigde overdrachtsbelasting beperkt. Daarnaast heeft deze structuur als voordeel dat de DGA geen andere mensen behoeft te betrekken in de opzet.

Opgemerkt moet echter wel worden dat er een voorstel ligt om de belastingheffing van de CV zo te wijzigen dat de CV niet meer belast is voor de vennootschapsbelasting. Hierover is een internetconsultatie geweest die echter nog niet geleid heeft tot een concreet wetsvoorstel. Het voorstel is niet meegenomen in de nieuwe wetgeving rondom het Fonds voor gemene rekening. In het voorstel zoals het werd gepresenteerd in de internetconsultatie, was voor de overgang van een Open CV naar een besloten CV geen overgangsrecht opgenomen ten aanzien van de overdrachtsbelasting.

Fonds voor gemene rekening: biedt ook voordelen om de betrokkenheid van kinderen bij het vermogen te vergroten

Met een FGR wordt collectief belegd. Een FGR als familiefonds om zo de kinderen al bij de belegging te betrekken. Het biedt de mogelijkheid om de waardeontwikkeling en een deel van het directe rendement al bij de kinderen te laten vallen, zonder dat hier schenk- en/of erfbelasting over

Net als met een CV kan een FGR open (vennootschapsbelastingplichtig) of besloten (transparant, belast in box 3 bij de participanten) zijn. De fiscale definitie van een open FGR gaat wijzigen. Er is voorgesteld dat vanaf 1 januari 2025 alleen beleggingsinstellingen of een instellingen voor collectieve belegging in effecten nog kunnen kwalificeren als open FGR, mits de participaties vrij verhandelbaar zijn.

Familiefondsen voldoen in de regel niet aan deze definitie. Dat betekent dat zij vanaf 1 januari 2025 als besloten FGR worden aangemerkt en dus niet langer zelfstandig vennootschapsbelastingplichtig zijn.

Maar gelukkig wordt overgangsrecht voorgesteld, waarin een vrijstelling van de overdrachtsbelasting is opgenomen. Hierdoor kan in de meeste situaties de belastingclaims worden doorgeschoven naar de toekomst. Dit overgangsrecht houdt onder meer in dat gebruik gemaakt kan worden van de fusiefaciliteit waarmee het belang van een participant ingebracht kan worden in personal holding. Hierdoor zal pas belasting worden geheven als de participaties daadwerkelijk worden verkocht of als het fonds wordt opgeheven.

Het opzetten van een open FGR op dit moment kan bewerkstelligen dat volgend jaar met gebruikmaking van dit overgangsrecht de participatie in beleggingsvastgoed over kan naar een personal holding voor iedere participant.

Het voordeel van deze structuur is dat kinderen al bij het vastgoed betrokken worden. Doordat de ingangsdatum van het wetsvoorstel nu verschoven is naar 1 januari 2025 betekent het wel dat de overgang pas een jaar later plaatsvindt. De mogelijkheid bestaat dat het wetsvoorstel nog aanpassingen ondergaat. Bij het structuren zal hierbij rekening gehouden moeten worden zodat er voldoende flexibiliteit blijft en ook dan overdrachtsbelasting kan worden voorkomen.

Maatwerk

Elke situatie is anders. Daardoor is de mogelijkheid om toepassing van de wet excessief lenen te voorkomen telkens verschillend. Welke oplossing in uw situatie het meest passend is, bespreken wij graag. Omdat de eerste peildatum van 31 december 2023 al snel nadert, is actie vereist.

BDO heeft ruim 1.600 vestigingen in 167 landenm met in totaal ruim 91.000 specialisten in dienst. Marco Straten is partner/ Belastingadvies/ Private Clientservice bij BDO. Zijn focus ligt op advisering van vermogende particulieren en vermogende DGA’s. Dat heeft vooral betrekking op privé gerelateerde zaken, zoals estate planning, bedrijfsopvolging en begeleiden bij opzetten en uitvoeren van strategie voor de toekomst. Vanessa Knaapen-Cuijpers is Sr. manager/ Private Client Service bij BDO. Vanessa houdt zich bezig met o.a. financiële planning en fiscale vraagstukken in de privésfeer, begeleiding bij het opstellen van huwelijkse voorwaarden, samenlevingsovereenkomsten en (levens)testamenten, vermogensoverheveling naar de volgende generatie en het opzetten van privacy structuren. Voor meer informatie: www.bdo.nl

“Een FGR als familiefonds biedt de mogelijkheid om de waardeontwikkeling en een deel van het directe rendement al bij de kinderen te laten vallen, zonder dat hier schenk- en/of erfbelasting over verschuldigd is.”

Bent u op zoek naar ‘off market’ beleggingsproposities? Door ons exclusieve netwerk en onze eigen data-research kunnen wij u verrassen met aantrekkelijk aanbod!

Bas RUTTEN, ABN Amro Real Estate: geen crisis, maar wel een correctie

De grote banken ING, Rabo en ABN bedienen met z’n drieën ongeveer driekwart van de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt. ABN Amro is daarbij de grootste in projectfinanciering. Bas Rutten, Head of Sectorcluster Commercial Real Estate, is dan ook de uitgelezen man om ons bij te praten over de ontwikkelingen op de markt.

“We komen uit een periode dat geld lenen bijna gratis was,” gaat Bas van start. “Deze situatie was ingestoken vanuit de ECB om de economie aan te jagen. Als gevolg van deze extreem lage rentes, kregen we een zeer hoge waardering van vastgoed. Maar vervolgens, mede als gevolg van de nasleep van corona en de oorlog in Oekraïne, ontstond een inflatiespiraal. De prijzen van energie en delfstoffen gingen omhoog, en ook de rente ging fors omhoog. Dat heeft invloed gehad op de waardering van vastgoed. Die is naar beneden gegaan en zal vermoedelijk nog wat verder kunnen gaan dalen. De verwachting is dat ook de rente door de ECB nog met een kwart procent verhoogd wordt. Dat betekent dat het vastgoed tot het einde van het jaar nog enigszins onder druk zal blijven staan. Maar de verwachting is wel dat daarna de rente stabiliseert en wellicht weer wat teruggeschroefd wordt door de ECB.

Impact van De Jonge’s proefballonnen

Wat dat betekent voor de markt, verschilt per assetklasse. “Met alle proefballonnen die zijn opgelaten door minister De Jonge, is de markt al bezig met de vertaalslag hiervan. De impact geldt met name op het gebied van de middenhuur, maar het is afwachten wat er daadwerkelijk gaat gebeuren, aldus Bas. “En ook de ontwikkelingen in box drie zullen effect hebben. Dat zien we nu nog niet terug, maar dat gaat wel gebeuren. De markt van kantoren is altijd wat cyclisch. Daar zie je nu vooral een afwaardering van kantoren in buitengebieden met slechte duurzaamheidlabels. Kijk je naar bijvoorbeeld Amsterdam, dan is er niet zoveel aan de hand. Ook het digitale werken heeft een structurele impact op het gebruik van een (deel)kantoor. Hybride werken is de norm geworden.

’’

“Met alle proefballonnen die zijn opgelaten door minister De Jonge, zal er nog wel een impact komen op de asset class van woningen, met name op het gebied van de middenhuur.

Vet op de botten

Ondanks alle ontwikkelingen, maakt Bas zich geen zorgen. “We zijn, vergeleken met vorige correcties, veel voorzichtiger geweest met het uitlenen van geld en we zijn veel strenger geweest met de condities die we hebben gesteld. Onze portefeuille kan wel een stootje hebben. Dat er partijen zijn die op hun tellen moeten passen, is een gegeven. Maar ook daar ben je bank voor, om te kijken of je een passende oplossing kunt vinden. Het gaat dan met name over partijen die net gestart zijn en nog weinig vet op de botten hebben om een correctie te overleven. De ontwikkelperiode van een locatie duurt 5 tot 7 jaar, voordat je toe bent aan het opleveren en verkopen. Je hebt een lange adem nodig. Als relatief jonge ontwikkelaar heb je het in deze periode dus moeilijk. Liquiditeit in de markt is belangrijk, daar moeten wij als bank voor waken en dat blijft altijd een punt van aandacht. Geen zorg, maar wel een punt van aandacht.”

Geen crisis, maar een correctie

Zijn de huidige ontwikkelingen te vergelijken met de kredietcrisis anno 2008? “In 2008 was er een algemene crisis die vooral vraag-gestuurd was. Nu is het veel meer aanbod-gestuurd. Toen waren we als bank onderdeel van het probleem, nu zijn we onderdeel van de oplossing. Ik vraag me zelfs af of we dit wel een crisis moeten noemen, naar mijn idee is het meer een correctie in de markt. In 2008 was er een echte crisis, toen hadden we te maken met het vrijwel omvallen van de financiële wereld. Dat is nu echt niet het geval.”

“Ik vraag me af of we dit wel een crisis moeten noemen, naar mijn idee is het meer een correctie in de markt.’’

Behoefte aan stabiliteit

Bas denkt wel dat veel partijen in 2023 nog even op hun handen blijven zitten. “Er is geen vraaguitval, het heeft met onrust en betaalbaarheid te maken. De nieuwbouw woningmarkt stagneert, omdat het te duur wordt. Dat is echt iets waar je als overheid met alle marktpartijen naar moet kijken. Hier ligt een schone taak voor het nieuwe kabinet. Er moet een structurele oplossing komen om de liquiditeit te behouden. Liquiditeit is nodig om de markt gezond en evenwichtig te houden. Bovenal is er stabiliteit nodig om de boel weer op gang te krijgen. Als bank wil je betrouwbaar en voorspelbaar zijn. Dat is lastig met alle proefballonnen van het vorige kabinet. Angelsaksische investeerders laten Nederland nu links liggen omdat ze vinden dat wij te onvoorspelbaar zijn. Het is heel moeilijk als het beleid alle kanten op gaat. Ik hoop dat het nieuwe kabinet het belang inziet van lange termijn visie, rust, betrouwbaarheid en voorspelbaarheid.”

Mooie kansen

Op weg naar net-zero

De belangrijkste tip die Bas nu kan geven is: wil je futureproof zijn, moet je climateproof zijn. “Of je nu investeerder bent of ontwikkelaar. Als maatschappij hebben we een verantwoordelijkheid op het gebied van CO2-uitstoot. We gaan naar een net-zero maatschappij in 2050. Het label C voor kantoren is daarin een 1e stap. De regels uit het bouwbesluit worden steeds strenger, de lat ligt hoger. Als je nu een financieringsaanvraag doet, toetsen we die aan die lat. En voldoe je daar niet aan, dan kijken we hoe we daarbij kunnen helpen. Wij hebben een aandeel in INNAX, een bedrijf dat helpt bij de routekaart op weg naar net-zero. Maar we werken ook met een subsidiekaart, een groenbank, rentekortingen voor duurzame woningen, enzovoorts. We hebben te maken met een verschrikkelijke oorlog, maar die biedt een grote kans om de energietransitie versneld door te voeren. Dat kan met oude en nieuwe technieken, daar zie ik heel veel kansen ontstaan. We moeten veel beter nadenken over circulariteit van materialen, dat is een kans die wij als branche hebben voor de komende jaren.”

ABN Amro heeft een overeenkomst met projectontwikkelaar AM op het gebied van sustainable living. “We ontwikkelen samen verplaatsbare woningen. Dat betekent dat je een ontwikkellocatie sneller kunt bewonen, want op dag nul kun je daar direct verplaatsbare woningen neerzetten. Daarmee kun je voldoen aan de maatschappelijke vraag die er bij allerlei doelgroepen is. Dit zijn mooie initiatieven om de markt van het slot te halen. Ook zijn wij actief in Duitsland voor het financieren van commercieel vastgoed aldaar. Dat is een heel grote en interessante markt, en AA is hier aanwezig met een langere termijn visie. Daarin zijn wij concurrerend met Duitse banken, we kennen de markt en de klanten, dus dat kan ook interessant zijn voor investeerders.”

“Liquiditeit in de markt is belangrijk, daar moeten wij als bank voor waken en dat blijft altijd een punt van aandacht. Geen zorg, maar wel een punt van aandacht.

“We hebben te maken met een verschrikkelijke oorlog, maar die biedt een grote kans om de energietransitie versneld door te voeren.

Goed voorbeeld

Ook voor de eigen panden, staat duurzaamheid centraal bij ABN Amro, geeft Bas aan. “In 2023 heeft elk gebouw van ABN AMRO energielabel A en in 2030 zijn alle panden van de bank ‘Paris-proof’. In lijn met die doelstellingen is in 2022 begonnen met de herontwikkeling van het kantoor aan de Foppingadreef in Amsterdam. Het gebouw, straks de thuisbasis voor bijna 11.000 medewerkers, wordt energiezuinig, zoveel mogelijk op een circulaire manier verbouwd en krijgt daarnaast een sociaal-maatschappelijke functie.”

De visie van Bas op de verschillende vastgoedsegmenten

Woningen: “De vraag is enorm en de rente zal weer gaan stabiliseren, dus dat blijft positief.”

Kantoren: “Ook positief, maar dan wel op de juiste plek. Kantoren met de hoogste duurzaamheid, vlak bij een station, en ingericht voor hybride werken. De oude kantoorkolossen met vijf dagen bezetting, dat is verleden tijd.”

Retail: “Mensen gaan nog steeds graag shoppen, maar wel meer richting convenience en fun. We zien veel transformaties van winkels woningen op A-locaties in steden. Dat is positief, want dat zorgt voor een leefbare binnenstad.”

Zorg: “De zorg gaat de studentenhuisvesting achterna. Waar je vroeger een kamertje bij een huisbaas huurde, heb je nu professionele huisvesting in alle grote steden. Dat is een volwassen tak van huisvesting geworden, dat gaat met de zorg ook gebeuren. Hier ontstaan mooie ontwikkelingen in.”

Light industrial en logsitiek: Positief. Er zijn langjarige huurcontracten, en steeds meer mkb-bedrijven gaan naar buiten de binnenstad. Hier ontstaat een professionalisering met mooie bedrijfsruimtes, opgedeeld in flexibele units.

ABN AMRO Commercieel Real Estate en Hotels & Leisure houdt zich bezig met het financieren van vastgoed in verschillende assets classes in Nederland. Zowel voor project/bouwfinancieringen als voor reguliere vastgoedfinancieringen. Daarnaast financiert zij ook de operaties van diverse hotels, pret- en dierenparken. Sinds 2021 is zij ook actief in Duitsland voor reguliere vastgoedfinancieringen. Voor meer info: www.abnamro.nl

“We zien nu vooral een afwaardering van kantoren met slechte duurzaamheidlabels in buitengebieden.

“Ik wil een lans breken voor langetermijnvisie; rust, betrouwbaarheid en voorspelbaarheid.’’

Speelt u met de gedachte om afscheid te nemen van een vastgoedobject of portefeuille?

De wereld is volop in beweging en zo ongetwijfeld ook uw eigen vastgoedportefeuille.

Het is altijd raadzaam om u te bezinnen of de samenstelling van uw portefeuille nog in lijn is met uw persoonlijke levensdoelen, de trends die we zien in de markt en de veranderende wereld om ons heen. Denk aan fiscaliteit, renteontwikkeling, verduurzaming, consumentengedrag, economische ontwikkeling, onderhoud, huurderswensen, etc. Beleggen in vastgoed is een dynamisch geheel, maar voor sommige investeerders geldt ook ‘bezit van de zaak, einde van het vermaak’. Daarom is ons advies: uw vastgoedportefeuille verdient aandacht en zorg en soms is het ook tijd voor actie.

Is een van die acties om afscheid van een object of portefeuille te nemen of speelt u met deze gedachte? We staan u graag te woord en ter zijde in dit proces!

VANDERSTELT:

• Is een onafhankelijk expert op het gebied van vastgoedbeleggingen.

• Heeft een sterke focus op vermogende families en family offices; een investeerders-doelgroep die momenteel wel gewoon door-investeert, met een lange termijn horizon, korte beslislijnen en veel minder gedreven en afhankelijk is van bancaire leverage.

• Is gericht op úw belang als opdrachtgever en ons gezamenlijk belang bij een lange termijn relatie.

• Is landelijk actief in diverse beleggingssegmenten. (Voor ons trackrecord zie pag 104)

• Investeert veel in data en research, weet daardoor als geen ander de actualiteit in pricing en monitort de meest actieve vastgoedinvesteerders in uw segment of regio.

• Kan u van A tot Z ontzorgen in alle stappen die komen kijken bij een verkoopproces.

Specialist in verkoop van beleggingsvastgoed voor vermogende families

VANDERSTELT Real Estate Partners is gespecialiseerd in het verkopen van beleggingsvastgoed namens vermogende families en family offices. In overleg met u bepalen we het verkoopproces wat aansluit bij uw persoonlijken wensen (off market, discreet & gericht versus een strak georganiseerde of openbaar verkoop met veel marketing-uitingen. We hebben een brede scope, zijn landelijk actief en vastgoedbeleggingsexpert in objecten vanaf ca € 2,5 mln (geen bovengrens).

Discretie verzekerd

De slagvaardige aanpak van VANDERSTELT draait om discretie en heldere communicatie. Met onze professionaliteit en landelijke klantenkring bieden wij een adequaat antwoord op de uitdagingen van de huidige markt. Speelt u met de gedachte om afscheid te nemen van een object of uw portefeuille? Wij houden ons graag aanbevolen! Wij verzekeren u dat we uiterst zorgvuldig omgaan met uw informatie en gegevens. Meer weten? Neem contact op met jacqueline@vanderstelt.com of kijk eerst even op www.vanderstelt.com.

Marktlink Capital: Private Equity, hoe zit het precies?

Private Equity heeft de laatste decennia een grote groei doorgemaakt. Bastiaan van Slobbe en Jaap Vriesendorp van Marktlink Capital zijn, net als wij, nauw verweven met de DGA en het familievermogen van de DGA. Waar mogelijk proberen we elkaars achterban te voorzien van interessante beleggingen op het vlak van Private Equity, omdat dit aansluit bij het ondernemende karakter van deze families en een mooie aanvulling kan vormen op de meer traditionele asset classes zoals aandelen en obligaties. Maar wat houdt Private Equity nou precies in? Bastiaan en Jaap leggen het uit.

Wat is Private Equity?

Private Equity is simpelweg investeren in bedrijven buiten de beurs om. De meeste bedrijven in Nederland zijn in handen van ondernemers, een klein deel is in de handen van het publiek - de beurs - en een groeiend aantal bedrijven is in handen van Private Equity-partijen. Dit wekt de interesse van investeerders, maar wat doen Private Equity-partijen nu precies?

Hoe het doorgaans werkt, is dat Private Equity-huizen een fonds opzetten door geld op te halen van grote investeerders, zoals pensioenfondsen en vermogende families. Met deze ‘zak geld’ gaan ze vervolgens de markt op om belangen in bedrijven te nemen. De fondsen hebben een bepaalde looptijd. Aan het einde van de looptijd worden de bedrijven weer verkocht en keert het fonds naar rato van de inleg de opbrengsten van het fonds uit.

Private Equity huizen trachten na aankoop zoveel mogelijk waarde toe te voegen aan de onderneming waarin zij belangen hebben genomen. Dit kan op allerlei manieren gebeuren. De simpelste manier is om de business van het bedrijf natuurlijk te laten groeien, door de processen van het bedrijf te verbeteren. Bijvoorbeeld door automatisering van processen of door nieuwe markten aan te boren. De tweede manier is door het bedrijf te vergroten door er andere gelijksoortige of aanvullende bedrijven op te klikken: dit proces staat bekend als ‘Buy & Build’. Ook kan een Private Equity-partij extra schuld aantrekken om het bedrijf over te nemen en te laten groeien - dit noemen we leverage.

Hoe groot is de Private Equity markt?

Private Equity-fondsen heb je in allerlei soorten en maten. Van kleine fondsen die zich zeer specifiek op het midden- en kleinbedrijf richten (en dan ook nog eens in een specifieke sector) tot grote generalisten die miljardenfondsen beheren en die wereldwijd speuren naar geschikte bedrijven. Bekende private equity huizen in Nederland zijn bijvoorbeeld Waterland, Parcom, Bencis en Rivean (Gilde Buyout)

‘‘In Nederland alleen al heb je circa 200 fondsen die actief op zoek zijn naar investeringen. Het ene fonds is echter het andere niet.

Waarom is het interessant in deze markt te investeren?

In de afgelopen decennia heeft Private Equity zich als investeringscategorie bewezen. Talloze onderzoeken tonen aan dat de gemiddelde rendementen ruim boven de beurs liggen, al meer dan 20 jaar op rij (bron: McKinsey Global private market review 2023). De mediaan van het netto rendement (IRR) van PE fondsen die zijn opgehaald tussen 2009 en 2019 was circa 20% per jaar (bron: McKinsey Global private market review 2023).

Is dit een goed moment om in te stappen?

Ondanks de huidige onrust in de financiële markten, met opgelopen inflatie en rentestanden, lijkt het moment om in te stappen gunstig. Instappen tijdens of vlak na voorgaande economische correcties bleek in het verleden (bijvoorbeeld rondom de Global Financial Crisis) een relatief gunstig moment met goede rendementen. Dit komt onder andere door de gedaalde waarderingen van bedrijven en lagere concurrentie van strategische kopers. Wel wordt het extra belangrijk te kiezen voor fondsen die niet excessief gebruik maken van vreemd vermogen en juist een actief betrokken rol spelen bij de bedrijven die ze overnemen om groei te realiseren.

Hoe kan een particulier of familie in Private Equity investeren?

Toch is het niet makkelijk om als individuele investeerder of familie hieraan mee te doen, omdat toegang krijgen tot de betere en grotere fondsen erg lastig is. Alleen al omdat de instapdrempel, van vaak 10 of 20 miljoen euro, te hoog is. Ook hebben nieuwe investeerders vaak scherpe concurrentie van bestaande investeerders, die begrijpelijkerwijs voorrang krijgen als nieuwe fondsen van hetzelfde Private Equity huis worden geopend. Daarnaast is het voor particulieren lastig te kiezen. In Nederland alleen al heb je circa 200 fondsen die actief op zoek zijn naar investeringen. Het ene fonds is echter het andere niet. En de juiste fondsen uitzoeken, zeker nu het aantal Private Equity fondsen significant groeit, blijft vakwerk.  Gelukkig komen er nu eindelijk oplossingen op de markt die dit wel mogelijk maken. Nieuwe aanbieders bieden twee oplossingen, zogenaamde “Feeder Funds” en Fund-of-Funds”. Bij de eerste wordt geïnvesteerd in één Private Equity fonds, bij een Fund-of-Funds in meerdere fondsen, zodat extra spreiding ontstaat.

‘‘Private Equity huizen trachten na aankoop zoveel mogelijk waarde toe te voegen aan de onderneming waarin zij belangen hebben genomen.’’

Wat zijn de 5 voor- en nadelen van investeren in Private Equity?

Voordelen:

De verwachte rendementen liggen boven de rendementen die op een reguliere effectenbeurs behaald kunnen worden.

Spreiding van risico’s: door meer differentiatie kan een betere rendement/risico verhouding in de portefeuille ontstaan. Daarnaast zijn sommige specifieke investeringen niet via de beurs aan te kopen.

Herkenbaarheid: toegang tot bekende sterk presterende MKB+ bedrijven versus grote buitenlandse multinationals.

Omdat er geen dagelijkse prijs wordt opgemaakt, verlaagt het de bewegelijkheid van de portefeuille. Dit zorgt voor rust.

Doordat er gefaseerd kapitaal wordt opgevraagd en uitgekeerd, is de investeerder minder afhankelijk van timing van de markt.

Nadelen:

Geen beursgenoteerd instrument en daarmee is er geen of slechts beperkte liquiditeit. Fondsen hebben een lange looptijd waarin bedrijven gekocht, verbeterd en verkocht dienen te worden. Opbrengsten voor beleggers vinden met name plaats door aangekochte bedrijven weer te verkopen, wat doorgaans vanaf jaar 3 al plaatsvindt. De grootste waardegroei van aangekochte bedrijven komt meestal echter pas na enkele jaren, bijvoorbeeld door het doen van kleinere additionele overnames of door nieuwe markten te betreden.

De minimale instap is stevig, waarbij er doorgaans een toezegging van minimaal EUR 250.000 wordt gevraagd.

Kosten zijn stevig, doordat zowel de Private Equity fondsen als de tussenpartij kosten in rekening brengen. Een deel hiervan is echter alleen betaalbaar als een bepaald minimum rendement is behaald (vaak 8% per jaar).

Gefaseerd inleggen: een investeerder maakt niet op dag 1 de inleg over, maar doet een toezegging van een bepaald bedrag. Dit komt omdat Private Equity fondsen een portefeuille met bedrijven in een aantal jaar willen acquireren en daardoor pas bij aankoop van bedrijven het kapitaal voor die aankoop opvragen (via capital calls). Dit betekent in de praktijk dat een investeerder in een fonds er verstandig aan doet met een cashplanning te werken en deze geregeld bij te sturen.

Tijdelijk ongetrokken kapitaal: doordat het toegezegde kapitaal niet op dag 1 wordt afgeroepen, is het kapitaal tijdelijk nog niet aan het renderen. Om deze reden kan het verstandig zijn in overleg met een specialist te kijken naar aanvullende oplossingen om geld tijdelijk te investeren met een laag risico.

’’

“In de afgelopen decennia heeft Private Equity zich als investeringscategorie bewezen. Talloze onderzoeken tonen aan dat de gemiddelde rendementen ruim boven die op de beurs liggen, al meer dan 20 jaar op rij.

Conclusie: Voor wie is Private Equity geschikt?

Private Equity heeft de afgelopen jaren een hoog rendement opgeleverd. Toch is deze beleggingscategorie niet voor iedereen geschikt, met name gezien de beperkte liquiditeit en de langere looptijd. Private Equity investeringen vormen daarom veelal maar een beperkt percentage (5% - 20%) van het belegbare vermogen. Naarmate het vermogen groter is, en liquiditeit een minder belangrijke rol speelt, zal het percentage hoger kunnen zijn.

Private equity kan ook een uitstekende aanvulling zijn op een vastgoedportefeuille, onder andere omdat er maar een beperkte onderlinge correlatie bestaat. Investeren in bedrijven is immers behoorlijk anders dan investeren in ‘stenen’. Uiteindelijk kan een breder gespreide portefeuille juist het totale ‘risico versus rendement profiel’ fors verbeteren.

Een van de partijen die ondernemers en families actief begeleidt bij het inrichten van Private Equity portefeuilles is Marktlink Capital. Marktlink Capital is onderdeel van Marktlink, de grootste M&A-adviseur van Noordwest-Europa in het mkb+ segment. Marktlink doet met haar 200 medewerkers meer dan 150 M&A-transacties per jaar en beschikt daardoor over een waardevol ondernemers en Private Equity-netwerk. In totaal investeren er ruim 600 Nederlandse ondernemers via Marktlink Capital. Gezamenlijk hebben zij voor meer dan 800 miljoen euro aan vermogen toegezegd. Na de zomer start het vierde Private Equity fund-offunds en momenteel zijn er meerdere feeder fondsen geopend voor inschrijving.

Voor meer info: www.marktlinkcapital.com

‘‘Private Equity heeft de afgelopen jaren een hoog rendement opgeleverd. Toch is deze beleggingscategorie niet voor iedereen geschikt, met name gezien de beperkte liquiditeit en de langere looptijd.

Bent u op zoek naar beleggingsprojecten? Wij hebben interessante off-market proposities in onze portefeuille. Wij zoeken graag voor u mee, uiteraard discreet en anoniem.

Uw familievermogen niet laten verdampen?

De 10 regels van nieuw geld, naar oud

geld volgens Michiel Dill van Clavis

The three generation gap is een bekende term in de wereld van vermogensmanagement. Kort gezegd komt het erop neer dat de eerste generatie het vermogen opbouwt, de tweede generatie het uitbouwt en beheert en de derde generatie het afbreekt. Iets wat u natuurlijk wilt voorkomen. Michiel Dill, managing partner bij Clavis en gastdocent Private Wealth aan Universiteit Neyenrode, stelde 10 regels op om van nieuw naar oud geld te gaan. Jacqueline vroeg hem naar een aantal highlights rondom deze regels en besprak en passent een aantal aanverwante onderwerpen.

Michiel doceert al jaren Private Wealth aan Nyenrode. “Het opstellen van de 10 regels zijn mijn poging om de essentie van private wealth samen te vatten”, gaat Michiel van start. Hoe groot de wereld van vermogende families precies is, weet Michiel niet. “Wij richten ons op families met een ondergrens van meerdere miljoenen en dit is een heel grote markt. Families met oud geld zijn op een bepaalde manier georganiseerd. Zij hebben een strategie, een beproefde (overleg)structuur, goede governance, et cetera. Een mooi voorbeeld is de familie Brenninkmeijer, die houdt dat al meer dan 10 generaties vol. Wil je het familiefortuin niet in het three generation gap laten vallen, dan zul je een strategie moeten maken. Naast instandhouding zorgt dit er ook voor dat je ‘het beste uit je vermogen kunt halen’. Dat kunnen we leren van oud geld.”

Strategie: voorwaarde nummer één

Het goed beheren van familievermogen is een kunst op zich, weet Michiel. “In de praktijk zie je heel veel voorbeelden dat het familievermogen niet op de goede manier wordt overgedragen. Uit onderzoeken in Amerika en de UK blijkt dat 70% van de familieoverdrachten niet optimaal verloopt. Dat komt niet omdat er geen goede fiscalist, notaris of accountant bij betrokken is. De techniek gaat wel goed. Het ontbreekt vaak aan goede communicatie tussen de familieleden onderling en er is de neiging om te starten met het operationele. In de praktijk zijn veel families 80% van hun tijd kwijt aan regel 10, het vermogensbeheer, maar organiseer eerst al die andere zaken. Als je een succesvolle fietsenwinkel hebt verkocht, dan weet je alles van fietsen, maar dat wil niet zeggen dat je ook wat weet van vermogensbeheer. Verdiep je daarin en zoek hulp. Een mooie quote hierin vind ik: Hope Is not a strategy.”

10 regels van nieuw naar oud geld

1. ‘Only strategic thinking spares a family from the three generation gap’.

2. Communiceren, zeker binnen familie.

3. Eenvoud en overzicht, uitvoerbare proporties.

4. Scheiden van familie, business en vermogensbeheer.

5. Goed doordachte structuur (zeker fiscaal) waarbij persoonlijke levenssfeer is beschermd.

6. Governance, o.a. draagvlak, objectiverende factoren en opvolging bij defungeren.

7. Platform, administratie, consolidatie, reporting en transacties.

8. Risk management.

9. Denken vanuit het totaal, niet vanuit potjes (wel voldoende individuele vrijheid).

10. Asset management (is the core, the rest makes the difference).

“Hope is not a strategy.’’

Scheiding van familie, bedrijf en vermogensbeheer

Om vermogen te behouden, heb je dus vooral een strategie nodig. Michiel: “Voor de ene familie is dat door-ondernemen, die worden serial entrepreneur. Voor de ander is dat grotendeels beleggen in vastgoed, en weer een ander kiest voor meer liquide beleggingen. Je moet als familie goed onderzoeken wat bij jou past en je vasthouden aan die strategie. Anders wordt het een kralenketting van opportunisme. Dat is een grote valkuil, want deze families zijn zo zichtbaar dat ze met veel investeringsproposities worden benaderd. Die zijn vaak best interessant, maar je moet je altijd afvragen of het past bij de strategie.”

Rol van vastgoed

Michiel: “De rol van vastgoed in de strategie is heel vaak heel groot en dat begrijp ik heel goed. Geld op de bank is slechts een cijfer waar weinig binding mee is. Vastgoed is enorm tastbaar en daarom een voorkeurscategorie voor veel families en ondernemers. Maar niet iedereen is even kundig in vastgoed, er wordt ook vaak maar willekeurig wat verzameld. Dan krijg je weer die kralenketting van opportunisme. Soms gaat dat lang heel goed, maar daarna moet er een strategie van gemaakt worden. Vastgoed is een goede asset class, want als je een pand hebt, verkoop je het niet snel meer. Aandelen weeg je elke dag af, dat heb je bij vastgoed niet. Daar kijk je veel strategischer naar. Dit is dus een heel goede manier om te zorgen dat je vermogend blijft en je niet in de val van particuliere beleggers stapt: meewaaien met de waan van de dag.”

ESG investeringen

ESG investeringen worden steeds belangrijker, ziet ook Michiel. “Dat heeft heel duidelijk de interesse van de jongere generatie. Investeren in windenergie bijvoorbeeld, of een klimaatneutraal pand. Niet alleen vanwege de ESG-doelen, maar ook gewoon vanwege de rendementen. Ik ken weinig families die alleen op de S van social zitten, maar de combinatie van rendement dat ook nog maatschappelijk verantwoord is, kan heel interessant zijn.”

Golfbrekers ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer

• Horizontaal splitsen

• Niet consolideren

• Scheiden wie/ wat in entiteiten

• Privévermogen is in zijn algemeenheid lastiger traceerbaar

• Personenvennootschappen hebben veel minder stringente publicatievereisten dan kapitaalvennootschappen

• Meerdere aandeelhouders

• Certificering

• Anonieme oprichter (bijvoorbeeld een trustkantoor)

• Niet te herleiden naamgebruik voor alle entiteiten (geen eigen namen)

• Afscherming gegevens KvK

• Vestigen in buitenland en/of gebruik maken van buitenlandse entiteit

• Gespreide adressen die zo min mogelijk met elkaar in verband kunnen worden gebracht, zeker geen privéadressen gebruiken

• Directie niet te herleiden

Structuur

Maar hoe betrek je nou die volgende generatie, een partner of anderen die betrokken moeten worden bij het familievermogen? “Dat is nog niet zo eenvoudig. De ondernemer rent in het bos rond, de mensen daaromheen horen alleen de verhalen over de bomen, maar die hebben geen overzicht over de bossen. Daarvoor moet je zaken uit elkaar trekken. Dus rollen van toezicht, bestuur en eigenaarschap los zien van directie en uitvoering. De uitvoering ben je dagelijks mee bezig, maar dat toezicht kan best een keer per half jaar of een keer per kwartaal. Wil je de nieuwe generaties erbij betrekken, dan zul je ze ook echt een eigen stem moeten geven. Mijn ervaring is: hoe machtiger de structuur, hoe onmachtiger de situatie. Het is lastig opgroeien onder de schaduw van een grote eik. Je moet als overdragende generatie ook af en toe terugtreden of zelfs eens niet aan tafel verschijnen en de volgende generatie aan het woord laten. De directietafel is niet de plek waar kinderen makkelijk aanschuiven om mee te praten. De keukentafel is niet de ideale plek om lastige zaken rond om het familievermogen te bespreken. Zulke zaken moet je een eigen plek geven. Duidelijke en heldere communicatie is essentieel.”

Externe hulp

Communiceren is dus een toverwoord, maar hoe doe je dat goed? “Er moeten gesprekken zijn aan de hand van een agenda, waarin iedereen die aan tafel zit op dezelfde wijze is geïnformeerd”, zegt Michiel. “Je kunt er niet van uitgaan dat iedereen weet hoe alles zit. Een ouder gaat er vaak vanuit dat de kinderen bepaalde informatie hebben, terwijl die kinderen dat in de praktijk helemaal niet blijken te weten. Je hebt altijd een bepaalde objectiviteit en soms technische expertise nodig. Daarom moet er ook altijd een externe aan tafel zitten. Zo’n externe is vaak voorzitter en gespreksleider.”

Je moet als familie goed onderzoeken wat bij jou past en je vasthouden aan die strategie. Anders wordt het een kralenketting van opportunisme.”

Familiestichting

Veel families hebben een familiestatuut. Dat is een guideline waarin staat hoe je omgaat met allerlei situaties, wat het doel en wat het vertrekpunt is. Michiel: “Het familiestatuut is vaak niet bindend genoeg. Het is geen rechtspersoon en er zit geen juridische dwang achter. Daarom adviseer ik om ook te werken met een familiestichting. De familiestichting wordt daarbij de cockpit vanuit waar het familievermogen bestuurd wordt. Naast de cockpit is de familiestichting ook het vangnet. Een voorbeeld, als je een familie hebt met een vader, moeder, 3 kinderen en 5 kleinkinderen, dan heb je al 10 testamenten waarin je wat moet regelen over het familievermogen. Je kunt dan allemaal de familiestichting aanwijzen als executeur. Door middel van de familiestichting heb je alles op één plek geregeld en hoef je maar op één plek bestuurders te betrekken. Die kunnen vanuit daar op het niveau van toezicht en bestuur, nadrukkelijk niet op het niveau van directie en uitvoering, dingen regelen.”

Familie - best practice familiestichting

De familiestichting treedt op als centraal orgaan waarin de belangen van de familie samenkomen -> cocpit Vennootschappelijk

“Deze families zijn zo zichtbaar dat ze met honderden investeringsproposities worden benaderd. Die zijn vaak best interessant, maar je moet je altijd afvragen of het past bij de strategie.

structuur

Bron: Nyenrode

Persoonlijke levenssfeer beschermen

Er is steeds meer informatie openbaar, denk aan UBO en KvK-register en het kadaster. Wat is er nog mogelijk om de persoonlijke levenssfeer te beschermen? “Wij werken alleen met Nederlandse structuren. Families die vermogen in Nederland hebben ondergebracht en geen verstoppertje spelen. Met de goede combinatie van huis-tuin-keuken-boerenslimheid kun je de privésfeer goed beschermen. Er zijn een aantal vuistregels. Wij noemen deze golfbrekers (zie kader). Heb je één set palen de zee in lopen, dan breekt de kust nog steeds af. Maar heb je meerdere golfbrekers, dan beschermt dat de kust. Je moet dus meerdere sporen gebruiken. Zoals meerdere entiteiten gebruiken, meerdere vennootschappen hebben en je entiteit niet op je huisadres vestigen of laten verwijzen naar je familienaam. Het allerbelangrijkste is gebruik maken van aparte entiteiten waarin zeggenschap en vermogen onder is gebracht. Aldus kun je zonder iets te verbergen er toch ook voor zorgen dat de buurman of de Quote niet mee kan kijken in de portemonnee.”

“Er moeten gesprekken zijn aan de hand van een agenda, waarin iedereen die aan tafel zit op dezelfde wijze is geïnformeerd.

“Mijn ervaring is: hoe machtiger de structuur, hoe onmachtiger de situatie. Het is lastig opgroeien onder de schaduw van een grote eik.”

• Concentratie (geen spreiding in de beleggingen)

• Uitgaven (te veel uitgeven of te hoge beheerkosten)

• Lenen (leverage, gearing)

• Belastingen

• Uiteenvallen familie

• Aansprakelijkheid en diefstal (claims)

• Valuta

• Overheidsingrijpen

Over Michiel Dill en Clavis

Michiel Dill (52 jaar) was 11 jaar belastingadviseur toen een familie hem vroeg een single family office op te zetten. Daarop richtte hij in 2008 Clavis op, gevestigd in ‘s-Hertogenbosch. Inmiddels is Clavis uitgegroeid tot een multidisciplinaire private wealth dienstverlener, met een 50-tal medewerkers en met 150 vermogende ondernemers en families als klant. Met dit jaar haar 12e FD Gazelle, mag Clavis zich jaar in jaar uit tot de snelst groeiende ‘FD Gazellen‘ ondernemingen van Nederland rekenen. Van investeren in private markten tot vermogensstructurering. Van directievoering tot discretionair vermogensbeheer. Clavis biedt 360 graden vermogensmanagement. Voor meer info: www.clavis.eu

De meest voorkomende redenen voor het ten onder gaan van een familievermogen:

Bron: Beating the odds, improving the 11% probability of staying wealthy, JP Morgan

NIEUW VANDERSTELT ZOEKPROFIELEN;

Naar welke vastgoedbeleggingen bent u op zoek?

De vastgoedmarkt is intransparant en sterk gericht op persoonlijke netwerken. We zien dan ook dat veel investeerders/families reageren op toevallig voorbij komende ‘opportunities’. Kan dit anders? Jazeker!

Als investerings-boutique voor het familievermogen kennen wij de markt als geen ander. Dankzij ons exclusieve netwerk en onze eigen data-research volgen we de markt ieder dag op de voet en zijn we in staat om het ‘kaf van het koren’ voor u te onderscheiden en de meest interessante deals hieruit te selecteren en u aan te reiken.

VANDERSTELT geanonimiseerde zoek-profielen; de voordelen voor u?

We noemen een paar terugkoppelingen die we terugkrijgen vanuit Investeerders die u voor gingen:

• ‘Dit scheelt ons heel veel tijd en ongemak.’

• ‘Goed om eens gezamenlijk na te denken over ons ‘ideale’ beleggingsproduct en ons daarmee samenhangende zoekprofiel.’

• ‘Een veel bredere en onafhankelijke scope en niet langer de toevallige ‘opportunities’ uit mijn eigen lokale/directe netwerk aangeboden krijgend.’

• ‘VANDERSTELT is uniek in het aanleveren van een VANDERSTELT-scan van de belegging, waarin alle relevante facetten voor ons eerlijk en overzichtelijk worden gebracht, vaak kregen we voorheen een email met 9 bijlages en ‘zoek het zelf maar uit’.’

• ‘Fijn dat we dit geanonimiseerd aangereikt krijgen. We zijn gehecht aan onze privacy en willen met onze naam/vermogen liever niet naar buiten treden.’

• ‘Het voelt een beetje als daten. Bij iedere voorgelegde propositie werd het voor ons zelf ook duidelijker wat ons ideale beleggingsproduct was. Bij de derde propositie zijn we tot aankoop overgegaan.’

Wij zoeken -discreet en geanonimiseerd- voor u naar off market vastgoedobjecten

Wij ontzorgen al diverse vermogende families/investeerders geanonimiseerd in de zoektocht naar hun ’ideale’ vastgoed-beleggingsproduct. Bent u ook op zoek naar uitbreiding van uw portefeuille, maar gaan de echte kansen wel eens aan u voorbij? Wij delen onze kennis en netwerk graag met u.

Samen bepalen we uw persoonlijke zoek-/investeringsprofiel:

• Type vastgoedsegment

• Regionaal of landelijk

• Specifieke object-criteria

• Omvang van de investering(en)

• Rendementsverwachting en bijbehorend risicoprofiel

Op basis hiervan gaan wij discreet voor u op zoek naar beleggingsproposities die aansluiten bij uw investeringsprofiel. En u zult zien dat u dan ineens wél vindt wat u zoekt. Benieuwd? Wij informeren u graag vrijblijvend!

Robert Rijpstra

Dirkzwager: Wet betaalbare huur

Huurderving, ook bij lopende huurovereenkomsten voor woningen

Huurders, verhuurders, investeerders en ontwikkelaars krijgen naar alle waarschijnlijkheid te maken met ingrijpende veranderingen in de huurwetgeving. De voorgestelde veranderingen kunnen vergaande gevolgen hebben op de (economische) positie van belanghebbenden. In dit artikel behandelen we drie belangrijke (voorgenomen) wijzigingen: het Wetsvoorstel betaalbare huur, de wijziging van het box 3- en het Wetsvoorstel vaste huurcontracten. In dit artikel gaan Robert Rijpstra en Lotte Blum, huurrecht advocaten bij Dirkzwager, in op de inhoud van deze (voorgenomen) wijzigingen en de potentiële gevolgen hiervan.

Wetsvoorstel Betaalbare Huur

Minister De Jonge constateerde dat er te weinig middenhuurwoningen zijn en dat de huurprijzen, mede als gevolg daarvan, te hoog zijn. Het Wetsvoorstel Betaalbare huur zou daarin verandering moeten brengen. Het is nog onduidelijk wat dit precies gaat betekenen nu het Kabinet Rutte IV medio juli gevallen is, maar wij kijken toch even hypothetisch vooruit.

Bovengrens regulering middenhuursegment

De maximale huurprijs die een verhuurder kan vragen aan een huurder hangt bij sociale huurwoningen af van het puntenaantal van een woning (het woningwaarderingsstelsel, ook wel WWS). Bij een hoger puntenaantal kan een hogere huurprijs worden gevraagd. Het aantal punten van een woning hangt onder andere af van: de oppervlakte, de voorzieningen, de energiezuinigheid en de WOZ-waarde van de woning.

Momenteel geldt voor een huurwoning met een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens (vrije sector woningen) geen maximale huurprijs. Het gaat daarbij om woningen met een puntenaantal tot 141 punten (met een maximale huur van € 806,06 in 2023). Als het Wetsvoorstel Betaalbare Huur wordt ingevoerd, dan worden ook woningen tot 186 punten (met een maximale huur van waarschijnlijk rond de € 1100,) gereguleerd. Dat betekent dat niet langer enkel de huurprijzen van sociale huurwoningen worden gereguleerd, maar ook die van middenhuurwoningen.

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

Naast de introductie van een nieuwe tweede liberalisatiegrens, bevat het wetsvoorstel een modernisering van het WWS. Deze modernisering bestaat uit drie onderdelen:

De WOZ-waarde voor woningen met meer dan 187 punten mag niet meer dan 33% van het totaal aantal WWS-punten zijn (deze grens lag eerst op 141 punten). Bij woningen met minder dan 187 punten mag de WOZ-waarde wel volledig mee worden gewogen. De maximering puntenaantal WOZ-waarde wordt daarmee als volgt:

Tot circa 142 punten

Vanaf 142 punten

Geen maximering puntenaantal WOZwaarde

Maximering puntenaantal WOZwaarde 33%

Tot 187 punten

Meer dan 187 punten

Geen maximering puntenaantal WOZwaarde

Maximering puntenaantal WOZwaarde 33%

De weging van energielabels in het WWS wordt aangepast. Om de kwaliteit van huurwoningen te verbeteren en verduurzaming van huurwoningen te stimuleren, worden vanaf energielabel B geen of zelfs aftrekpunten ((E, F en G) toegekend. Alleen huurwoningen met een energielabel A of duurzamer krijgen extra punten. Het aantal punten wordt daarmee als volgt:

De waardering van buitenruimte wordt aangepast. In het huidige WWS wordt aan buitenruimte 2 punten per 25 m2 toegekend, met een maximum van 25 punten. In het wetsvoorstel ziet de puntentelling voor buitenruimtes er als volgt uit:

Dwingend karakter

Een ingrijpende verandering is dat het WWS een dwingend karakter zou moeten krijgen. Verhuurders moeten zich aan de regelgeving houden, op straffe van een boete die kan oplopen tot maar liefst € 20.000. Gemeenten worden belast met de handhaving.

Wij verwachten dat verhuurders dit heel anders zien en dat zij dit standpunt bij de rechter tot in de hoogste instantie zullen laten toetsen.

Wetsvoorstel raakt ook lopende huurcontracten:

Veel verhuurders denken dat de nieuwe verhuurregels niet gelden voor lopende huurcontracten en dat zij enkel bij een huurmutatie rekening moeten houden met huurverlagingen. Dat is niet juist. Weliswaar geldt de wet in beginsel slechts voor nieuwe huurovereenkomsten (al dan niet bij huurmutatie), maar dit uitgangspunt kent een belangrijke uitzondering. Deze uitzondering geldt voor bestaande huurcontracten die qua kwaliteit en dus puntentelling in het gereguleerde segment (tot liberalisatiegrens ad € 808,06 per maand) van het WWS vallen, maar waar contractueel een te hoog huurbedrag voor gevraagd wordt én waar de huurder deze te hoge huurprijs niet binnen 6 maanden heeft laten toetsen door de huurcommissie. Voor deze situatie acht de minister het wenselijk om direct in te grijpen en niet te wachten tot een huurmutatie. Deze huurcontracten komen na een overgangstermijn van 1 jaar na inwerkingtreding van het wetsvoorstel onder de nieuwe dwingende regels te vallen. Afwijkend van de huidige situatie kunnen deze huurders op dat moment, ondanks dat zij de 6 maanden termijn om de huurprijs aan te vechten hebben laten verlopen, de huurprijs corrigeren. Alhoewel de memorie van toelichting dit niet met zoveel woorden meldt, geldt ook hier dat gemeenten dit bestuursrechtelijk kunnen handhaven. Dus ook als de huurder de huurprijs niet (alsnog) aanvecht, kan de gemeente bewerkstelligen dat verhuurders de juiste huurprijs gaan vragen.

De gevolgen van het wetsvoorstel kunnen verstrekkend zijn. De (demissionair) minister gaat er van uit dat bij ongeveer 63.000 lopende huurcontracten een (hernieuwde) huurprijstoetsing mogelijk wordt gemaakt die tot een gemiddelde huurverlaging van € 145,00 per maand leidt. Dit is inperking van het eigendomsrecht, omdat er huurderving plaatsvindt. De (demissionair) minister erkent dit opmerkelijk gezien ook. Hij acht dit toelaatbaar, gegeven de rechtszekerheid die de verhuurder in zekere mate geniet, het feit dat er een overgangstermijn van 1 jaar is opgenomen en het aantal lopende huurcontracten dat geraakt wordt naar zijn mening beperkt is. Wij verwachten dat verhuurders dit heel anders zien en dat zij dit standpunt bij de rechter tot in de hoogste instantie zullen laten toetsen.

De hernieuwde huurprijstoets kan overigens alleen leiden tot een huurverlaging voor de toekomst. De ‘te veel’ betaalde huur kan niet met terugwerkende kracht van de verhuurder worden teruggeëist.

Gevolgen

Waar het wetsvoorstel bij inwerkingtreding zorgt voor meer huurbescherming voor huurders, zal het wetsvoorstel naar onze inschatting niet zorgen voor meer huurwoningen. Wij signaleren namelijk een reëel risico dat nieuwbouwprojecten niet van de grond komen of worden stilgelegd, doordat verhuurders en projectontwikkelaars hun winst zien verminderen. Zij zullen daardoor eerder geneigd zijn om de woning te verkopen, waardoor deze woningen niet ter beschikking van huurders komen.

De minister wil voorkomen dat nieuwbouwplannen stil komen te vallen of worden vertraagd. Daarom wordt er een opslag ingevoerd voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van 5% van de maximale huurprijs tot 10 jaar na oplevering. Dit geldt voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025.

Minister De Jonge was voornemens de regulering al per 2024 in te voeren. Wat er nu gaat gebeuren, is vooralsnog afwachten.

Aanpassing box 3-regime

Het demissionaire kabinet heeft in het coalitieakkoord afgesproken dat box 3 wordt aangepast zodat voortaan het werkelijk rendement wordt belast in plaats van het fictief rendement. Deze plannen staan echter tot zeker 1 januari 2027 in de ijskast. Een wijziging van box 3 die per 1 januari 2023 al wel heeft plaatsgevonden, is de Overbruggingswet box 3. Dit heeft impact op de vastgoedbelegger in privé.

De wijziging van box 3 brengt onder meer met zich mee dat de leegwaarderatio wordt verhoogd. De leegwaarderatio mag worden toegepast op woningen die worden verhuurd en wordt uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde (bijvoorbeeld 79%). De hoogte van de leegwaarderatio is afhankelijk van de verhouding tussen de huurprijs en de WOZ-waarde. Een lage leegwaarderatio is gunstig voor verhuurders omdat dan minder belasting betaald hoeft te worden over de huurwoning. De verhoging van de leegwaarderatio – waarvan nu sprake is – is juist ongunstig voor verhuurders, nu de belastingdruk daardoor wordt verhoogd. Zie onderstaande tabel:

belasting betaald moet worden

Los van de gevolgen van het verhogen van de leegwaarderatio, heeft ook het hoger vastgesteld forfaitair rendement van 6,17% en de beperkte aftrekbaarheid van de schulden, negatieve impact op de vastgoedbelegger in privé. Hij zal namelijk aanzienlijk meer inkomstenbelasting in box 3 gaan betalen. Voor meer informatie zie het artikel van BDO op pag 14.

De combinatie van de verhoging van de leegwaarderatio én het hoger vastgesteld forfaitair rendement in box 3 maakt dat verhuurders dubbel geraakt worden. Verhuurders zullen dus een heroverweging moeten maken of verhuur als privépersoon nog langer rendabel genoeg is, of dat een constructie via bijvoorbeeld een besloten vennootschap beter is. Een mogelijke verlaging van huurinkomsten (door regulering van het middenhuursegment) speelt daarbij ook een belangrijke rol.

“Wij signaleren een reëel risico dat nieuwbouwprojecten niet van de grond komen of worden stilgelegd, doordat verhuurders en projectontwikkelaars hun winst zien verminderen.

Het Wetsvoorstel Vaste Huurcontracten is op 16 mei 2023 door de Tweede Kamer aangenomen. Als de Eerste Kamer ook akkoord gaat met het voorstel, dan vervalt definitief de mogelijkheid om een woonruimte tijdelijk zonder huurbescherming te verhuren.

Onder de huidige wetgeving mogen verhuurders nog een huurperiode van maximaal 2 (bij zelfstandige woonruimte) of 5 jaar (bij onzelfstandige woonruimte) tijdelijk verhuren. Deze huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van de looptijd, zonder dat een opzegging van de verhuurder noodzakelijk is. In de praktijk worden deze tijdelijke huurovereenkomsten veelvuldig gebruikt.

Als het Wetsvoorstel Vaste Huurcontracten doorgang vindt, wordt het voor verhuurders een stuk moeilijker om de woonruimte na de huurtermijn weer leeg opgeleverd te krijgen. Om verhuurders iets tegemoet te komen, zijn er drie nieuwe uitzonderingsmogelijkheden opgenomen in het wetsvoorstel:

De huurovereenkomst mag beëindigd worden als de woning verstrekt wordt aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwant in de eerste graad is. Dit moet in de huurovereenkomst worden opgenomen. De beëindiging moet uiteindelijk door de rechter worden uitgesproken.

Het tijdelijk verhuren van woningen kan toch worden toegestaan aan bepaalde categorieën personen zoals:

• Huurders die tijdelijk voor studie of werk in een andere gemeente komen wonen of afkomstig zijn vanuit het buitenland en in Nederland werken of studeren (bijvoorbeeld expats);

• Huurders die hun woning tijdelijk moeten verlaten in verband met sloop of verbouwing;

• Huurders met een sociale noodsituatie of een aantoonbare urgente huisvestigingsbehoefte;

• Sommige huurders die vallen onder de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo).

Short stay

De categorieën personen moeten door de regering nog bij algemene maatregel van bestuur worden aangewezen. De vraag is of short stay hieronder gaat vallen. Dit is onder meer voor de btw van groot belang. Weliswaar heeft kamerlid Geurts (CDA) deze categorie geschaard onder de categorie ‘tijdelijke huurcontracten met een gerechtvaardigd belang die wenselijk zijn’, maar in zijn aangenomen amendement wordt short stay niet bij naam en toenaam genoemd. Mogelijk heeft hij bij short stay verhuur aan (internationale) studenten voor ogen en vallen deze onder de hierboven genoemde eerste categorie. De lijst is aan de andere kant ook niet limitatief.

Indien short stay onverhoopt niet in de lijst wordt opgenomen of daaronder wordt geschaard, dan is bij short stay weer sprake van huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar aard van korte duur is. Uit een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit 2014 volgt dat vaste duur van een (half)jaar hierbij is toegestaan. Deze short stay huurders hebben dan geen recht op huurbescherming.

De huur van de verhuurde woning mag binnen 2 jaar worden opgezegd als het samenwonen is ‘geslaagd’, zodat de woning kan worden verkocht. Deze opzeggingsgrond moet expliciet worden benoemd in de huurovereenkomst.

‘Geslaagd samenwonen’

Samenwonen is volgens het wetsvoorstel ‘geslaagd’ als binnen drie maanden voor het einde van de huurtermijn een huwelijk of geregistreerd partnerschap is aangegaan. Dit is een opmerkelijke toevoeging, nu veel stellen ook succesvol samenwonen zonder getrouwd te zijn of een geregistreerd partnerschap te hebben. Bovendien kan het kennelijk alleen succesvol zijn als men niet eerder dan drie maanden vóór het einde van de huurovereenkomst in het huwelijksbootje stapt of een geregistreerd partnerschap aangaat? Mogelijk is er sprake van een omissie die in de Eerste Kamer wordt hersteld.

Het wetsvoorstel is bij inwerkingtreding alleen van toepassing op nieuwe huurovereenkomsten en niet op lopende huurovereenkomst. Die worden gerespecteerd en zijn na maximaal 2 jaar respectievelijk maximaal 5 jaar opzegbaar. De mogelijkheid van tijdelijke huurovereenkomsten komt daarmee wel op den duur te vervallen. Dit betekent ook dat na de inwerkingtreding van het wetsvoorstel huurcontracten van maximaal 1 of 2 jaar zich kwalificeren als reguliere huurovereenkomsten waarbij de huurder huurbescherming geniet.

Conclusie

Een belangrijk doel van het Wetsvoorstel Betaalbare Huur is een toename van het aantal betaalbare huurwoningen. Waar de wet waarschijnlijk zorgt voor aanzienlijke huur(prijs)bescherming voor huurders, signaleren wij het risico dat het wetsvoorstel zijn doel voorbij zal schieten. Doordat verhuurders hun rendementen zien verminderen, zeker gezien de wijzigingen van box 3 en de verplichte huurderving (ook op lopende contracten), zullen zij eerder geneigd zijn om hun woningen te verkopen. Samen met de mogelijke afschaffing van tijdelijke huurcontracten door de Wet Vaste Huurcontracten, resulteert dit naar alle waarschijnlijkheid juist in minder huurwoningen. Het is de vraag of huurders hier (ondanks de verhoogde huurbescherming) uiteindelijk bij gebaat zullen zijn. Nog spannender is de vraag of alle voorstellen onder het nieuwe kabinet überhaupt overeind blijven.

Robert Rijpstra & Lotte Blum, advocaten bij Dirkzwager

Over Dirkzwager

Maak kennis met Dirkzwager, waar juridische en fiscale specialisten geïntegreerde dienstverlening leveren. Met kantoren in Arnhem en Nijmegen en ruim 350 medewerkers heeft Dirkzwager op bijna ieder terrein specialistische kennis in huis. Dirkzager staat op de 13e plek van de grootste Nederlandse advocatenkantoren en op de 9e plek van de grootste Nederlandse notariskantoren. www.dirkzwager.nl

“Waar de wet waarschijnlijk zorgt voor aanzienlijke huur(prijs)bescherming voor huurders, signaleren wij het risico dat het wetsvoorstel zijn doel voorbij zal schieten.’’

Vastgoed gezocht!

VANDERSTELT is de investerings-boutique voor het vastgoedvermogen van Nederlandse vermogende families en family offices. Een aantal families/investeerders heeft ons hun zoekopdracht toevertrouwd. En waar vraag is, is ook aanbod. Wellicht wel bij u! Kunt u ons helpen aan passend en bij voorkeur ‘off market’ aanbod? Dan horen wij heel graag van u!

Wij zoeken vastgoedbeleggingen die voldoen aan de onderstaande criteria:

Zoekprofiel 1: Light Industrial/ bedrijfsmatig vastgoed:

• Vanaf 5.000 m2 op eigen grond;

• Huurovereenkomst > 10 jaar; (sterke huurder, gezonde branche)

• Bouwjaar vanaf 2010 en minimaal label A;

• Belegging, Sale & Leaseback of Nieuwbouw incl. forward funding;

• Gebied: niet boven Zwolle en niet onder Roermond.

Zoekprofiel 2: Grondgebonden (nieuwbouw)

eengezinswoningen:

Marktconforme huurprijzen (o.b.v. nieuwe WWS-contouren), huurprijs ca € 900

1300 per maand

Gemeentelijke exploitatieplicht voor een X-aantal jaren is geen probleem

Forward funding is aanwezig

Plaatsen met eigen voorzieningen vanaf ca 25.000 inwoners

Nieuwbouw en/of jonge bouwjaren (voorkeur: complete rijen/bouwblokken)

• Investeringsvolume: € 5.000.000 t/m € 15.000.000

Zoekprofiel 3: Mixed use:

• Idealiter met een component ‘wonen’ in het gebouw

• G4 + Haarlem

• Bestaand en/of nieuwbouw

• Investeringsvolume > € 10.000.000

Zoekprofiel 4: Appartementencomplexen:

• 3- kamer nieuwbouwappartementen, eigen buitenruimte

• Huurprijs ca. € 800 - 1200 p.m., marktconform en WWS bestendig

• Ca. 60-70 m2 GBO

• Nieuwbouw en/of jonge bouwjaren

• Investeringsvolume: € 5.000.000 t/m 15.000.000

• Plaatsen vanaf ca. 35.000 inwoners en demografische groei

Zoekprofiel 5: Bestaande/jonge huurwoningen:

• Eengezinswoningen, vrije sector huur of appartementen vanaf 50 m2

• Marktconform verhuurd, in lijn met WWS (2024)

• Middeldure huur en exploitatieplicht geen probleem

• Plaatsen vanaf 25.000 inwoners (voorkeur: cirkel Zwolle - Enschede - Den Bosch - Utrecht)

• Energielabel: vanaf A en voorkeur voor gasloos en/of stadsverwarming

• Voorkeur ‘jong woningproduct’, en al opgeleverd/verhuurd

• Investeringsvolume: ca € 5.000.000 k.k./v.o.n.

Zoekprofiel 6: Logistiek

• Objecten: vanaf 5.000 m2 en kan bestaand en/of nieuwbouw betreffen.

• Geografisch gebied: op de NL logistieke as

• Bouwjaar en vrije hoogte: locatie is belangrijker dan bouwjaar en/of vrije hoogte

• Walt: geen vereiste

• Huurder: geen voorkeur voor single of multi-tenant

• Pricing: a.h.v. diverse factoren en in lijn met de huidige markt-/ financieringscondities

Zoekprofiel 7: Bedrijfsunits

• Objecten:

• Locaties: met ontwikkelmogelijkheid tot kleinschalige bedrijfsunits (100-200 m2)

• Bestaande objecten: die te herontwiikkelen/opsplitsbaar zijn tot kleinschalige bedrijfsunits

• Nieuwbouw: ontwikkelaars die op zoek zijn naar een eindbelegger voor kleinschalige bedrijfsunits

• Vanaf ca 20 eenheden

• Geografisch gebied: Randstad

• Huur-situatie: mag met en zonder huurstroom

• Pricing: a.h.v. diverse factoren en in lijn met de huidige markt/ financieringscondities

Zoekprofiel 8: Zorgobjecten tbv ouderenzorg

• Objecten: vanaf ca 2.000 m2 bvo

• Eenheden: geschikt voor realisatie van ca 30+ woonzorg-eenheden in de particuliere ouderenzorg

• Bestemming: wonen en/of maatschappelijk/zorg met wonen

• Locatie: nabij centrum, voorzieningen

• Suggesties: villa’s, kerken, kloosters, scholen, kantoren, bestaande zorglocaties, objecten met uitstraling en welke zich lenen voor transformatie/herontwikkeling

• Geografisch gebied: Zuid-Holland met voorkeur voor regio Haaglanden en/of steden vanaf 50.000 inwoners

• Alleen interesse voor aankoop, niet voor aanhuur.

Zoekprofiel 9: Zorgobjecten tbv kinderdagverblijven

• Objecten: vanaf 1.000 m3 en met eigen buitenruimte

• Bestemming: maatschappelijk/zorg

• Locatie: divers mits logisch/aantrekkelijk voor de ouders en/of voor de kinderen, daarnaast moet de locatie beschikken over een parkeervoorziening

• Suggesties: villa’s, kerken, kloosters, scholen, kantoren, bestaande zorglocaties, winkels etc welke zich lenen voor transformatie/ herontwikkeling, danwel thans al in gebruik/verhuur zijn als kinderdagverblijf.

• Geografisch gebied: Zuid-Holland, met een voorkeur voor regio Haaglanden en/of steden vanaf 50.000 inwoners

• Alleen interesse voor aankoop, niet voor aanhuur

Zoekprofiel 10: bestaande eensgezinswoningen en/of appartementencomplexen (ook energielabel C-G en/of verduurzamingsvraagstuk)

• Type woningen: bestaande eensgezinswoningen en/of appartementencomplexen (vanaf ca 70 m2 GB)

• Energielabel: mag ook energielabel C-G zijn en met verduurzamingsopgave

• Bezit: mag aangebroken bezit zijn, mits meerderheid in de VVE (geen versnipperde portefeuilles en/of transformatie)

• Investeringsvolume: vanaf 10 mln, geen bovengrens

• Geografie: Randstad en mits steden/plaatsen vanaf 25.000 inwoners

• Bouwjaren: vanaf 1960

• Buurten: nette buurten met eigen voorzieningen

• Huren: in lijn met de nieuwe WWS contouren (2024)

• Potentie: deze familie office wil graag haar bijdrage leveren aan de verduuzamingsopgave in NL in ruil voor huurwaardepotentie en/of leegwaardepotentie

Snel schakelen en kopen zonder voorbehoud

Onze vermogende families kunnen snel schakelen, hebben korte beslislijnen, een lange beleggingshorizon en grote financiële slagkracht. Ze kopen doorgaans zonder financieringsvoorbehoud. VANDERSTELT treedt hierin op voor de koper, dus u bent ons geen courtage verschuldigd.

Heeft u aanbod beschikbaar?

Heeft of krijgt u interessante proposities waarvoor u een eindbelegger zoekt, dan komen wij heel graag met u in contact. Voor andersoortige vastgoedbeleggingen houden wij ons ook aanbevolen. Neem contact op via info@vanderstelt.com. Vanzelfsprekend gaan wij discreet met uw informatie om.

Bent u zelf op zoek naar vastgoed?

De vastgoedmarkt is intransparant en we krijgen steeds vaker verzoeken om families/investeerders geanonimiseerd te ontzorgen in de zoektocht naar een passend vastgoed-beleggingsproduct. Spreekt deze aanpak u aan en bent u op zoek naar ‘off market’ beleggingsproposities die aansluiten bij uw eigen investeringsprofiel? Dankzij ons exclusieve netwerk kunnen wij u verrassen met aantrekkelijke proposities. Benieuwd? We informeren u graag vrijblijvend!

investeren (duurzaam) in werklocaties waar de markt

N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht oftewel OMU is opgericht door de provincie Utrecht met als doel om oudere en leegstaande werklocaties te verbeteren, veranderen en verplaatsen. Door het (mede) risicodragend investeren, verlenen van financieringen en het inbrengen van kennis en netwerk, ondersteunt OMU initiatieven die een kwaliteitsimpuls geven aan de directe omgeving. Jacqueline sprak met directeur Drs. ing. Frank Hazeleger over de rol van OMU op de Utrechtse vastgoedmarkt.

Als eerste; waarom is OMU eigenlijk door de provincie Utrecht in het leven geroepen? Frank: “De provincie Utrecht constateerde dat het niet goed ging op bestaande werklocaties. Het is veel eenvoudiger, en bovendien goedkoper, om te bouwen op nieuwe kavels dan om te investeren op bestaande terreinen. Denk alleen maar aan bijvoorbeeld sloop- en saneringskosten. Dit werkt veroudering en verloedering van bestaande bedrijventerreinen verder in de hand. De provincie is van mening dat er beter gebruik wordt gemaakt van de bestaande bedrijventerreinen. OMU heeft als doel om verouderde disfunctionele werklocaties uit de markt te halen en daar nieuwe en duurzamere werklocaties (of andere functies) voor in de plaats te brengen.”

Selecteren op maatschappelijke meerwaarde

Bij de oprichting heeft OMU 15 miljoen euro van de provincie Utrecht ontvangen, waarvan na 10 jaar nog 13 miljoen beschikbaar is. Daarnaast heeft OMU recent een aanvullend budget van 30 miljoen voor de eerstkomende 4 jaar ontvangen. Waarop wordt bij het investeren gestuurd, geselecteerd en gekozen, wil Jacqueline graag weten. Frank: “Er wordt geselecteerd en gekozen op basis van urgentie, oppervlakte, potentie en maatschappelijke meerwaarde. Denk daarbij aan de mate van intensivering, verduurzaming, werkgelegenheid, ruimtelijke kwaliteit, enzovoorts. De druk op de ruimte in deze regio is enorm en daarmee het aanbod zeer beperkt. Door onze contacten met gemeenten, ondernemers (verenigingen), vastgoedeigenaren, ontwikkelaars, enzovoorts, tasten we de markt af op zoek naar nieuwe kansen. Daarnaast gebruiken we de data in onze digitale kaart en rijden we letterlijk over terreinen om potentiële kansen te grijpen.”

“Wij

dat niet doet”

“De OMU heeft als doel om verouderde disfunctionele werklocaties uit de markt te halen en daar nieuwe en duurzamere werklocaties (of andere functies) voor in de plaats te brengen.

Werk maken van de ruimte

Wat zijn de paradepaardjes onder de gerealiseerde projecten van OMU? Frank: “We zijn met name trots op onze bijdrage aan de herontwikkeling van de voormalige Prodent-fabriek in Amersfoort, de herontwikkeling van onze bedrijfspanden naar woningbouw in Soesterberg en de kantorentransformaties in Rhijnhuizen (Nieuwegein).” Het motto van OMU is: ‘plaatsmaken voor een nieuwe economie’, wat houdt dit precies in? “Veel verouderde bedrijfs- of kantoorpanden voldoen niet meer aan de (economische) eisen van deze tijd”, legt Frank uit. “Denk aan vloerbelasting, indeling, energiebesparing, bouwhoogte, bestemming, enzovoorts. Door onze ingrepen kunnen er binnen deze locaties weer (economische) activiteiten plaatsvinden. Maar inmiddels ligt de nadruk van onze nieuwe middelen meer op de ruimtebehoefte naar werklocaties en hebben we onze slogan aangepast naar ‘Maak werk van de Ruimte!’.

Snijvlak tussen publiek en privaat

OMU pakt vooral projecten op die niet door markt worden opgepakt. Waarom pakt de private vastgoedmarkt die kansen of uitdagingen zelf niet? “Dit is veelal een gevolg van o.a. risico, rendement en looptijd. Private partijen hanteren rendementsdoelstellingen die veelal bij ontwikkeling van werk- naar werklocaties niet haalbaar zijn. OMU kan vanwege haar maatschappelijke doelstellingen daar andere afwegingen in maken. Op bedrijventerreinen zijn vaak ook relatief weinig marktpartijen actief. Daarnaast hebben eigenaar-gebruikers veelal niet de kennis en kunde in huis.” Die insteek geeft ook precies het DNA van OMU weer, aldus Frank. “OMU begeeft zicht het best op het snijvlak tussen publieke en private partijen, met de nadruk op het vastgoed op werklocaties.”

“Er wordt geselecteerd en gekozen op basis van urgentie, oppervlakte, potentie en maatschappelijke meerwaarde.

“De druk op de ruimte in deze regio is enorm en daarmee het aanbod zeer beperkt.

Samen optrekken

“Hoewel we na ruim 12 jaar zeker door de markt en gemeenten goed worden gevonden, blijft het uitdragen van onze boodschap aan betrokken partijen een belangrijk punt”, geeft Frank aan. “Zeker waar het eigenaar-gebruikers betreft die slecht eens in de zoveel tijd met een dergelijke vastgoedvraag (b.v. uitbreiding, verplaatsing, sloop-nieuwbouw) te maken krijgen. Het lastige is dat niet alle partijen van ons bestaan weten en er ook landelijk niet veel vergelijkbare voorbeelden zijn. Partijen weten dat je voor een financiering naar de bank gaat, maar niet dat dat, in sommige gevallen, ook naar OMU zou kunnen. Hierbij zijn wij zeker niet concurrerend, maar duidelijk aanvullend. Als de markt het zelf kan, moeten ze dat zeker doen. De vraag is echter of de markt altijd doet wat maatschappelijk het meeste gewenst is, maar dat is een andere vraag. Ik wil graag tegen de markt zeggen: zie ons niet als concurrent, maar als meedenker. Laten we samen de casus analyseren en laat alle (publieke en private) partijen doen waar ze goed in zijn. Dat levert de grootste meerwaarde op.”

Over OMU

N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) is in 2011 opgericht door de provincie Utrecht met als doel om bestaande werklocaties te herstructureren en te transformeren. Als investeerder, financier en intermediair pakt OMU leegstaande en verouderde kantoor- en bedrijfsruimte aan. Onder het motto ‘maak werk van de ruimte’ werkt OMU aan duurzame bedrijventerreinen en een gezond vestigingsklimaat. Door het intensiveren van bestaande werklocaties zorgt men voor optimale benutting van de schaarse ruimte. Daarbij werkt OMU intensief samen met ondernemers, gemeenten en vastgoedpartijen. Samen met Paul Tankink en Ingeborg de Jong, is Jacqueline van der Stelt in april 2023 toegetreden tot de investeringscommissie van de OMU. Zij draagt het maatschappelijke initiatief van OMU dan ook een warm hart toe. Voor meer info: www.nvomu.nl

We zien mooie kansen en zijn op zoek naar diverse soorten vastgoed voor vermogende en slagvaardige families. Heeft u een interessant aanbod?

Neem even contact met ons op!

Wij heten Ambassadeurs & Gastauteurs graag welkom!

Helpt u ons met het delen van kennis?

Bij VANDERSTELT zijn wij verbinders pur sang. Graag stellen wij ons magazine/platform selectief open voor Gastauteurs & Ambassadeurs die een interessante bijdrage willen leveren door het schrijven van een artikel. Uiteraard moet het onderwerp wel actueel en gerelateered aan de dynamische wereld van het vastgoed- familievermogen zijn.

Bent u ook expert en heeft u behoefte om onze lezers interessante informatie aan te reiken? Dan horen wij graag van u. Aan de hand van uw suggestie bekijken we samen de (on)mogelijkheden. Waar nodig zullen wij een selectie moeten maken. U kunt uw idee of suggestie mailen naar info@vanderstelt.com

We kijken uit naar uw inspiratie.

Een rondje langs de vastgoedvelden met Prof. Tom Berkhout

zijn idee voor een fiscale box 4 en zijn kijk op de huidige vastgoedmarkt

Er is veel te doen rondom de aangekondigde box 3-maatregelen. Prof. dr. Tom Berkhout, Professor of Real Estate aan Nyenrode Business Universiteit, pleitte onlangs voor een box 4. Hierin zou bijvoorbeeld de vakantiewoning en particulier beleggingsvastgoed moeten gaan vallen. Jacqueline vroeg hem naar zijn fiscale ideeën en naar zijn visie op de huidige stand van zaken op de Nederlandse vastgoedmarkt. Het interview vond begin juni plaats, nog vóór de val van het Kabinet.

Allereerst Tom, hoe kijk je naar de markt op dit moment? Tom: “Met name de buitenlandse beleggers hebben het de afgelopen jaren ongelooflijk goed gedaan omdat ze vroeg instapten tijdens de financiële crisis. Zo’n 10 jaar geleden, we zaten midden in die crisis, hadden we een groot evenement op Nyenrode. Er zaten 260 man in de zaal en ik vroeg hen: zijn al die buitenlandse investeerders die hierheen komen nou knettergek geworden? 80% verklaarde ze inderdaad voor gek, onder het motto ‘ze snappen helemaal niks van de Nederlandse markt’. Uiteindelijk blijkt dat dit de meest succesvolle beleggers zijn geweest. In de markt is er de afgelopen 10 jaar een enorm positieve ontwikkeling geweest. Als je dan op een gegeven moment uitstapt, omdat je het wel goed vindt wat je verdiend hebt, dan is dat verklaarbaar. En als je waardes met 40, 50, 60% gestegen zijn, en het is even wat minder, dan is dat zo.”

Box 4?

Hot topic in de vastgoedmarkt zijn de aangekondigde box 3-maatregelen. Het (inmiddels demissionaire) kabinet wil vanaf 2027 een vermogensaanwasbelasting invoeren op basis van werkelijk rendement. Het is onduidelijk wat hiervan overeind blijft, maar de grondslag voor deze aanwasbelasting zou zijn: de werkelijk behaalde opbrengsten uit vermogen. Hieronder vallen ook niet gerealiseerde winsten door de waardeontwikkeling. Hier heeft Tom uitgesproken ideeën over. Onlangs publiceerde hij een artikel waarin hij pleit voor een aparte belastingbox, box 4, voor vastgoed zoals tweede huizen en beleggingspanden van particulieren. De voorgestelde box 4 zou geen heffing over inkomen zijn, maar een ‘platte’ vermogensbelasting. De vastgoedbezitter zou hierbij jaarlijks een percentage over de marktwaarde betalen. Volgens Tom volstaat een tarief van 1 % voor zo’n belasting om eenzelfde opbrengst te realiseren als de bijdrage van vastgoed aan box 3.

’’

“Vastgoed wordt in de media steevast geassocieerd met pandjesbazen of huisjesmelkers.

Er gebeurt naar mijn idee te weinig vanuit de sector om dat beeld te keren.

Tom legt uit: “Vastgoed in de nieuwe box 3, zoals Staatssecretaris Van Rij dat voor ogen had, is een stoorzender ten opzichte van de andere vermogensbestanddelen, zoals aandelen en obligaties. Vastgoed kan je niet makkelijk in stukjes verkopen om belasting te betalen, aandelenen obligatieportefeuilles wel. Daarom heb ik geschreven: we willen die stoorzender in box 3 kwijt, laten we daarom een box 4 maken voor vastgoed. Daar zit een slordige 120 miljard in (cijfers 2019). Als we daarover 1% vermogensbelasting heffen, dan hebben we het geld dat we uit vastgoed willen halen al binnen. Iedereen weet waar hij aan toe is, het is kinderlijk eenvoudig en we zijn uit de discussie over de aanwas van vermogen.”

De vastgoedwereld reageert enthousiast op het box 4-idee, maar de Kamer is nog huiverig, weet Tom. De bestaande ‘pretbox’ 3 is sowieso eindig. “Dat is een doos van Pandora geworden.” Hoe het precies gaat verlopen, is nog onduidelijk. “Er is nu een overgangsregime voor box 3, maar we zien al uitspraken waarin rechters zeggen dat er nog steeds geen goede oplossing is. Daarom adviseren belastingadviseurs: maak bezwaar en wacht af wat er gebeurt. Het is nog afwachten wat de verkiezingen gaan doen.”

Vermogensaanwasbelasting: jaarlijkse belastingheffing over de netto inkomsten en de ongerealiseerde waardeontwikkeling (waardestijging/waardedaling) in een bepaald jaar.

Vermogenswinstbelasting: jaarlijkse belastingheffing over de netto inkomsten en de gerealiseerde vermogenswinsten (bijvoorbeeld door verkoop) in een bepaald jaar.

Vermogensbelasting: belastingheffing over het vermogen tegen een vast percentage.

Verkopen of niet?

Veel vastgoedbezitters zitten met een dilemma: vermogenswinstbelasting betalen of hun vastgoed in box 3 verkopen. Tom: “Het duurzaamheidsvraagstuk, met bijbehorende hoge eisen en vervolgkosten, gaat spelen en de plannen van minister De Jonge kunnen ingrijpend zijn. Er tekent zich nu duidelijk een verschil af. Veel particuliere beleggers die afscheid wilden nemen van hun vastgoed, o.a. door de wet Excessief Lenen, hebben dat vorig jaar al gedaan. Met de overdrachtsbelasting op 10,4%, is inbrengen in je B.V., wat vroeger een mooie truc was, ook geen oplossing meer. Echt vermogende particuliere vastgoedbeleggers zitten hun tijd wel uit, de kleinere nemen afscheid. Dat zie je nu gebeuren. De grote particuliere beleggers, met portefeuilles vanaf 20 miljoen, zijn doorgaans de wat meer ervaren beleggers. Die weten dat het uiteindelijk wel goed komt. Je neemt niet zomaar afscheid van je kroonjuwelen. Ze bufferen geld om door de crisis te komen, betalen ondertussen alle rekeningen en slaan daarna hun slag.”

Slechte lobby

Als je al deze onzekerheden en ontwikkelingen ziet, vragen we ons af: hebben we als vastgoedwereld wel een goede lobby? “Nee, dat denk ik niet. Daar heb ik laatst een column over geschreven, die heet letterlijk ‘ieder voor zich’. Vastgoed is een intransparante markt en de individuele spelers houden de kaarten op de borst. Als je naar de boeren kijkt, die zijn georganiseerd en leggen het land plat. Maar dan hebben we het maar over 1,4% van het bruto nationaal product. Vastgoed heeft veel meer toegevoegde waarde, maar is niet zo goed over de hele linie georganiseerd. Vastgoed wordt in de media ook steevast geassocieerd met pandjesbazen of huisjesmelkers. Er gebeurt naar mijn idee te weinig om dat beeld te keren. De sector zou veel meer uit moeten dragen dat ze met elkaar Nederland mooier willen maken en veel toegevoegde waarde bieden. Mensen beseffen niet hoe afhankelijk Nederland is van de vastgoedbranche. Als onze sector omvalt, trek je de banken mee.”

Donkergroen vastgoed

Het risico dat we rekening moeten houden met omvallende banken, net zoals in Amerika en Zwitserland, is volgens Tom is zeer beperkt. “Nederlandse grootbanken hebben hun vastgoedfinancieringsportefeuilles ingekrompen en gaan alleen nog maar voor de goudkarpers, investeerders die gaan voor verduurzaming. Dat betekent dat als je geen geld hebt voor deze maatregelen, je niet binnenkomt bij deze banken en naar andere financiers moet gaan. Banken willen wel een maatschappelijke functie vervullen, maar ze weten ook dat ze mee moeten gaan in de ESG-golf.” Maatschappelijke belangen en rendement gaan hier hand in hand. Jacqueline: “In de markt zie ik dat vermogende families het meest geïnteresseerd zijn in duurzame beleggingen. Omdat dat over de lange termijn het meest interessant is. Bovendien geeft een dergelijke investering rust en stabiliteit. Deze families zoeken ‘donkergroen’ vastgoed, het liefst ‘nieuw uit de doos’.”

Geen paniek

De huidige rentestand ziet Tom als het nieuwe normaal. “Ik zie de percentages nog niet zo snel teruggaan. In vastgoedpricing begint de lucht er vanaf 2022 uit te lopen. De waarden gaan wat achteruit. Bij grote makelaarskantoren waren er discussies gaande in 2022; de makelaars wilden 30% van de prijs af, want dan krijgen we weer een beetje beweging in de markt. Taxateurs wilden dat niet, want die krijgen problemen met hun opdrachtgever: waarom is de waarde zo hard onderuit gegaan? Dat is een merkwaardige discussie, maar de vastgoedmarkt is niet in hoge mate transparant. Verstoppertje spelen hoort daar ook bij. Deze situatie is niet te vergelijken met die in 2008. Dit is geen crisis, maar een geleidelijke correctie. We zoeken nieuwe evenwichten. In 2008 was er een totaal andere situatie. Als je tien jaar geleden hebt geïnvesteerd, zit je nog steeds heel erg goed. En ook nu komen we er wel weer snel uit. Daarnaast biedt dit ook de nodige kansen voor liquide spelers om anticyclisch mooie objecten te kunnen gaan verwerven. En ja, koopjes, ik geloof er niet in.”

“Mensen beseffen niet hoe afhankelijk Nederland is van de vastgoedbranche. Als onze sector omvalt, trek je de banken mee.”

“Voor investeringen gebruik ik graag de metafoor van de blauwe reiger. Je moet stilstaan in de maalstroom van de economie en op het juiste momentde kikker uit het water pikken.”

Visie op de segmenten

Voor het winkelsegment ziet Tom kansen. “Winkels lijken weer aantrekkelijker te worden, omdat deze al een flinke waardedaling doorgemaakt hebben de afgelopen jaren. Voor de andere segmenten is het even afwachten. Het is wat het is. De beleggingsmarkt voor woningen is nu moeilijker. Ik gebruik hier graag de metafoor van de blauwe reiger. Die staat stil in de stromende rivier om op het juiste moment de kikker uit het water pikken. En vergeet niet dat bouwen, gelet op alle duurzaamheidsvereisten, echt niet goedkoper wordt. Voor wat betreft kantoren; de dood van kantoren is al vaker voorspeld, maar ze komen altijd weer terug. Wat het hybride werken gaat worden, dat weten we nog niet. Op de Zuidas zie je dat mensen toch weer steeds meer terug naar kantoor gaan. Jonge mensen willen graag coaching en support, dus medioren moeten ook naar kantoor en dan moeten senioren ook, want die hebben een voorbeeldfunctie. Ik verwacht dat er een middenweg ontstaat met twee dagen thuis en drie dagen op kantoor.”

Politieke wind

Al met al hebben we de afgelopen periode behoorlijk wat over ons heen gekregen. Welke gevaren liggen nog op de loer? “Het wordt spannend wat er nu gaat gebeuren met alle plannen van De Jonge. Alles ligt nu weer min of meer open. En dat is goed, want ik denk ook dat deze plannen contraproductief zijn en de woningmarkt zullen stagneren. Er gaat veel afhangen van de komende verkiezingen. Hoe de politieke wind waait, wordt een heel belangrijke. Het idee van 900.000 woningen moet je loslaten, dat is onhaalbaar. Dat is natuurlijk ook een geluid van de bouwsector, die heeft behoefte aan volume. Jaar na jaar zeggen ze dat er 1.000.000 woningen nodig zijn, er komt geen eind aan. De Jonge zei het ook, maar zeggen kost niks. Realiseren is heel wat anders.”

“In de markt zie ik dat vermogende families het meest geïnteresseerd zijn in duurzame beleggingen. Omdat dat over de lange termijn het meest interessant is.

Kansen in verduurzaming

Waar liggen nu dan de kansen? “Mensen die goed thuis zijn in de lokale markt, die weten wat er speelt, hebben altijd een voorsprong. De kansen liggen o.a. in grote ‘bruine’ gebouwen met weinig kostbare installaties, die je kunt verduurzamen naar het hoogste niveau. Vorig jaar schreef Tom voor de NVM een praktijkhandreiking verduurzaming vastgoed. “Daarin laten we zien hoe je bruine gebouwen kunt vergoenen. Wat er nodig is om te verduurzamen en welke investeringen dat vraagt. De opvallende conclusie was dat je met relatief weinig investering al heel veel kunnen verduurzamen. Dat zit hem in isolatie, andere verlichting, enzovoorts. Je kunt simpel en relatief goedkoop naar lichtgroen of donkergroen gaan. Dat biedt nieuw perspectief.”

Over Tom Berkhout

Prof. dr. Tom Berkhout MRE MRICS is Professor of Real Estate aan Nyenrode Business Universiteit. Hij maakt deel uit van het Nyenrode Faculty Expertisecenter Corporate Reporting, Finance & Tax. Daarnaast is hij directeur van Nyenrode's Real Estate Center en academisch verantwoordelijk voor de Master Fiscaal Recht. Ook is hij voorzitter van het Vastgoedkenniscentrum van de Belastingdienst en strategisch adviseur van de Belastingdienst. Momenteel is Tom lid van de Raad van Advies van het Property Research Quarterly en lid van de Centrale Raad van het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs (NRVT). Daarnaast is hij hoofdredacteur van PropertyNL Tax, hoofdredactielid van Vastgoed Fiscaal en Civiel, vaste auteur van het Weekblad voor fiscaal recht en vaste columnist van PropertyNL Magazine en het Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht. Hij publiceert regelmatig boeken en artikelen over de vastgoedsfeer en treedt regelmatig op als inleider op congressen en seminars.

Voor meer info: www.nyenrode.nl

Speciale aanbieding voor onze lezers

Als lezer van het VANDERSTEL Magazine kunt u het Basisboek Vastgoed Fiscaal en het Basisboek Vastgoedfinanciering van Tom Berkhout kopen met 15% korting. Bent u hierin geïnteresseerd, stuur dan een mail naar Ilse Zwinkels, zwinkelsilse@gmail.com.

“De kansen liggen nu in grote ‘bruine’ gebouwen met weinig kostbare installaties, die je kunt verduurzamen naar het hoogste niveau.

Onze klant & investeringsprofielen

Op pagina 70 hebben we onze nieuwe rubriek ‘Vastgoed gezocht’ geïntroduceerd. Dit zijn actuele investeringsprofielen van een aantal familes/ family offices die via VANDERSTELT gericht op zoek zijn naar beleggingsproduct wat voldoet aan de volgende beleggingskenmerken:

Gezocht; kunt u ons helpen?

Voor onze investeerders zijn wij door heel Nederland op zoek naar beleggingen in de volgende segmenten:

• Beleggers huurwoningen

• Nieuwbouwwoningen

• Studentenhuisvesting

• Woningbouwlocaties

• Transformatiepanden

• Getransformeerde woningen

• Zorgvastgoed (Ook sale en leaseback)

• Wineelcentra

• PDV/GDV (Retail Parcs)

• Supermarkten

• Bedrijfshallen

• Light Industrial

• Logistic/Warehouses

• Vrieshuizen

• Ook sale and leaseback

• Ook nieuwbouw incl. forward funding

• Woningen

• Hotels

• Logistiek./Light industrial

• Distressed vastgoed

• Woningen

• Retial

• Zorgvastgoed

• Kantoren

Uw beleggingsaanbod

Overweegt u afscheid te nemen van een object of een deel van uw portefeuille en heeft u behoefte om vertrouwelijk te sparren over de mogelijkheden en verkoopopbrengsten? Wij staan graag aan uw zijde met een onderbouwd en gedegen verkoopadvies. Of heefrt u beleggingsaanbod in hiernaast benoemde deelmarkten? Wij komen graag met u in contact en verzekeren u dat wij uiterst zorgvuldig omgaan met uw informatie. U kunt ons bereiken via info@vanderstelt.com of bel naar 026 205 14 60.

Marktonderzoek:

Alle NL transacties in Q3 2023

Bij ons in beeld en voor u in kaart gebracht

Altijd actueel inzicht en optimaal advies

Wij volgen de vastgoedmarkt en alle gerealiseerde transacties in Nederland op de voet. Door dit dagelijks te doen, hebben we altijd een actueel marktbeeld. Wat gebeurt er in welke regio en in welk segment van de markt? Allemaal belangrijke beleggingsinformatie waar onze cliënten hun voordeel mee doen.

‘‘VANDERSTELT informeert haar cliënten proactief over de belangrijke spelers, trends, prijzen en rendementen.’’

Alle markttransacties in Nederland (Kadaster Q3 2023)

Transactie volume per provincie - Q3 2023

Transactie per segment en provincie - Q3 2023

Voetnoot: allei n het kadaster gemelde transacties > 1 mln in Q3 2023 (bron: Kadaster & Researchteam VANDERSTELT. Omissies voorbehouden). De gecombineerde transacties die betrekking hebben op meerdere objecten in een transactie en gelegen in meerdere provincies worden toegewezen aan de provincie waarvan de plaats als eerste wordt benoemd in transactieoverzicht van het Kadaster.

Edin Mujagić:

“Aan de horizon gloort een joekel van een lichtpunt”

In ons magazine van winter 2022 sprak Jacqueline, net na het uitbreken van de Oekraïne-Rusland oorlog, met econoom, publicist en spreker Edin Mujagić over de inflatie. Die was destijds torenhoog, maar is ook nu nog steeds een stuk hoger dan we gewend zijn. Tijd om opnieuw met Edin in gesprek te gaan en hem te vragen naar zijn verwachtingen!

Spoiler alert: iedere crisis brengt een kans met zich mee, ook deze.

Jacqueline: “Om te beginnen, waar hebben we het ook alweer precies over met inflatie?

Edin: “Inflatie is de verandering van prijzen op een bepaald moment, vergeleken met hetzelfde moment een jaar geleden. De centrale banken hebben het vaak over kerninflatie: dat is de inflatie, maar dan zonder energie- en voedselprijzen, omdat deze nogal schommelen. Dit is als het ware ‘onder de motorkap’ kijken van de inflatie, zonder verstorende elementen. Een laatste belangrijke term is desinflatie: dat is als de inflatie daalt. Daar hebben we nu mee te maken (van 16 naar 4%). Dat betekent overigens niet dat spullen goedkoper worden, alleen dat de prijzen minder hard stijgen. Als de prijzen over een brede linie dalen, dan spreken we van deflatie maar dat is iets wat het Westen al bijna een eeuw niet heeft meegemaakt. Ik zeg wel eens gekscherend als ik een lezing geef: de komeet van Halley zien we nog vaker, die vliegt eens in 76 jaar in de buurt van de Aarde.”

Wat is inflatie precies?

Volgens het CBS: Inflatie is de gemiddelde prijsstijging van de goederen en diensten die consumenten kopen. In de praktijk wordt dit berekend door te kijken naar de prijs van een mandje met producten die je elke maand koopt. Inflatie is de verandering van de prijs van dat mandje t.o.v. 12 maanden geleden. Een ander woord voor inflatie is geldontwaarding.

Inflatie als gevolg van de oorlog in Oekraïne, of toch niet?

Tijdens ons gesprek in de winter van 2022 voor de vijfde editie van ons E-magazine liep de inflatie op tot >10%. Momenteel schommelt de inflatie rond de 5%. Wordt dit het nieuwe normaal? Edin: “Ja en nee, een echt economen-antwoord. Ik wil eerst een misvatting wegnemen. Veel mensen zeggen dat de inflatie komt door oorlog in Oekraïne, maar dat is een foute conclusie. De inflatie is heel rap begonnen met stijgen in de zomer van 2021, ruim 8 maanden voor de inval. De oorlog heeft de inflatie aangewakkerd, niet veroorzaakt. Dat zijn twee verschillende begrippen. Als de oorlog vandaag stopt, is inflatieprobleem daarom nog niet weg.”

“De winnaars op korte termijn zijn die partijen die veel schulden hebben. De euro’s die je ooit hebt geleend, betaal je tenslotte terug met euro’s die minder waard zijn.”

Geld uitgeven op opzij zetten?

De komende jaren blijft de inflatie tussen de 2 en 4 à 5% per jaar, verwacht Edin. “Niet schrikbarend, ook niet maatschappij-ontwrichtend, maar wel hoger dan we de afgelopen 30 jaar gewend zijn. De winnaars op korte termijn zijn die partijen die veel schulden hebben. De euro’s die je ooit hebt geleend, betaal je tenslotte terug met euro’s die minder waard zijn.” Hoe kun je je als consument, investeerder of belegger nou wapenen tegen de inflatie? “Je moet kijken naar wat je doet met je geld. Uitgeven of opzij leggen. Als je het uitgeeft, heb je te maken met inflatie. Als je spaart, krijg je een lage rente. De echte rente, de nominale rente min de inflatie, is zelfs ontzettend negatief. Kortom, sparen is eigenlijk ontsparen. Het hebben van grote liquiditeitsposities of een oorlogskas heeft daarom ook een keerzijde. Dan blijft over: beleggen. Beleggen is een goede manier om je te wapenen tegen inflatie, mits je je geld goed spreidt. Beleg een deel in vastgoed, gelet op de aantrekkelijke inflatiehedge door huur-indexatie, maar niet alles.”

En hoe zit het met de rente?

Jacqueline: “Sinds ons vorige gesprek is de rente enorm gestegen in een poging de inflatie te beteugelen. Is de ECB klaar met verhogen? Edin: “Ik denk niet dat er nog een volle procent bij komt. Het huidige renteniveau is eerder te laat dan te hoog. De ECB is dus nog niet klaar met verhogen, maar heel veel zal er niet bijkomen. Dan ga je namelijk naar een niveau dat er allerlei ongewenste effecten op gaan treden en dat risico zal de ECB niet durven nemen. Het heeft allemaal te maken met de schuldenopbouw sinds 1971, zoals ik betoog in mijn boek ‘Keerpunt 1971’. Bovendien zie ik de inflatie de komende tijd blijven zakken. De gasprijs steeg vorige zomer zeer extreem. Als je die prijzen de komende maanden gaat vergelijken met de prijs van toen, is dat heel gunstig.” Wat zijn de effecten van een gestegen rente voor de vastgoedmarkt?

”Enerzijds is vastgoed gevoelig voor rente-stijgingen, anderzijds zien we ook forse huurstijgingen in sommige segmenten. Geen crisis zoals AA dit omschreef wel een correctie en dat biedt juist mooie kansen.”

Niet te vergelijken met 2008

Er is een verschil tussen rente verhogen en rente stabiel houden, weet Edin. “Ik hou er rekening mee dat de rente, na nog een beperkte stijging, daarna een aanzienlijke periode gelijk wordt gehouden. Het is niet plausibel om de rente forst te verlagen als de inflatie rond de 4% blijft, want dat is nog steeds aan de forse kant. Als de rente heel lang laag is, en dan gaat stijgen, worden problemen bij bedrijven en soms ook bij banken zichtbaar. We hebben nu een groot verschil met de situatie in 2008. In 2008 was er een solvabiliteitsprobleem bij de banken en was de waarde van bezittingen gehalveerd, dat heeft met nadruk nu niet gespeeld. Nu hebben we een liquiditeitsprobleem, maar dat is makkelijker op te lossen. In Europa hebben banken ook veel meer vet op de botten en veel meer toezicht dan bijvoorbeeld in de USA. De kans dat problemen zich voordoen zonder dat de toezichthouder dat op tijd door heeft, is veel kleiner.”

“Beleggen is een goede manier om je te wapenen tegen inflatie, mits je je geld goed spreidt. Beleg een deel in vastgoed, maar niet alles.

“De gasprijs steeg vorige zomer zeer extreem. Als je die prijzen de komende maanden gaat vergelijken met de prijs van toen, is dat heel gunstig voor de komende inflatiecijfers.”

De kracht van afremmen

Formeel zitten we in een recessie, maar volgens Edin is het ook welkom dat de economie een beetje minder hard groeit. “Te lang groeien geeft oververhitting, met alle problemen die daarbij horen. Dus ja, er is een recessie, maar dat is op de lange termijn eerder gezond dan ongezond. Ik verwacht geen grote problemen. Vergeet niet: Voor 2008 stonden de rentes nog veel hoger en toen draaide ook alles door. De economie draait door. Dat betekent dat we winkels, kantoren en vastgoedruimte nodig blijven hebben. Je kunt van elk nood een deugd maken, als je maar anticipeert.”

Een joekel van een lichtpunt

Volgens Edin gloort er een ‘joekel van een lichtpunt’ aan de horizon. “Als je kijkt naar de geschiedenis, dan hebben we dergelijke periodes meer dan eens meegemaakt en zo’n periode zorgt altijd voor een vonk die innovatie aanjaagt. Door de bomen van de inflatie zie je het prachtige bos daarachter. Dergelijke periodes zijn altijd de kraamkamers geweest van betere tijden en dat zal nu weer gebeuren. Twee mooie voorbeelden: Toyota heeft een elektrische auto ontwikkeld met een actieradius van 1000 km en waarvoor geen lithium nodig is bij de productie. Daarmee ben je minder afhankelijk van landen die lithium winnen en dus worden de aanvoer- en productielijnen goedkoper. Een tweede voorbeeld: recent hebben ze bij een verlamde man met AI (artificial intelligence) een verbinding gemaakt tussen zijn hersenen en zijn benen. Als hij nu denkt aan lopen, kan hij het!”

Edin heeft dan ook een hoopvolle boodschap voor onze lezers: “Het zicht op zulke mooie ontwikkelingen is er al. Houd je vast aan de les van de geschiedenis. Dit soort periodes zijn altijd, zonder uitzondering, kraamkamer geweest van nieuwe technologie en toepassingen. Dat is de weg waar we nu op gaan. Er zullen vast nog wat hobbels en beren op de weg komen, maar dat zijn wel innovatieve kansen op weg naar een aangenamere toekomst. Ik ben er zo van overtuigd dat, zodra ik klaar ben met mijn boek over inflatie (komt later dit jaar uit), ik begin te werken aan mijn boek over die joekel van een lichtpunt in de toekomst.”

Over Edin Mujagić

Edin Mujagić is een Bosnisch-Nederlandse econoom, publicist en spreker. Hij is hoofdeconoom bij OHV Vermogensbeheer en schreef diverse boeken over economische onderwerpen, waaronder ‘Boeiend en geboeid: een monetaire geschiedenis van Nederland sinds 1814/1816’ (2016), ‘Het inflatiespook’ (2010), ’10 Jaar euro: biografie van een jonge wereldmunt’ (2009) en ‘Geldmoord: hoe de centrale banken ons geld vernietigen’ (2012). Zijn meest recente boek is ‘Keerpunt 1971: over staatsschulden, werkende armen en nieuwe economische groei’ (2021) dat inmiddels naar de achtste druk toegaat. Edin verzorgt daarnaast elke dinsdag, woensdag en donderdag (iets na 12:00) zijn rubriek ‘Macro met Mujagic’ op BNR Newsradio, waar hij economische ontwikkelingen bespreekt en duidt voor de luisteraar. Voor meer info: www.ohv.nl

“Dit soort periodes zijn altijd, zonder uitzondering, kraamkamer geweest van nieuwe technologie en toepassingen.

“De kans dat nieuwe problemen bij banken zich hier voordoen zonder dat de toezichthouder dat op tijd door heeft, is klein.’’

Lezersvragen

VANDERSTELT heeft een aantal actuele vragen vanuit haar lezers,

voorgelegd aan Edin. Lees hier de antwoorden van veelgevraagd macro-econoom/bestseller-auteur Edin Mujagic!

Edin geeft altijd aan dat spaargeld moet op zoek gaan naar rendement. Wat vindt hij goede (technologische) investeringsmogelijkheden op korte en middellange termijn nu de 2e helft van dit jaar een recessie voorspelt?

Spaargeld dat op zoek gaat naar rendement, betekent ermee beleggen. Dat op zijn beurt houdt in: focus op middellange en lange termijn. Dat er mogelijkerwijs een recessie op komst is later dit jaar, is dan niet bepaald relevant. Dus op korte termijn zou ik zeggen: denk na of je (meer) wilt beleggen en vergeet niet dat enig spaargeld aanhouden altijd aan te raden is. Op korte en middellange termijn bezien, is het raadzaam niet te vergeten dat na elke recessie een lange periode van groei komt. Aangezien we in mijn optiek een nieuw tijdperk ingaan en dat tijdperk gekenmerkt zal worden door allerlei nieuwe technologie en toepassing ervan, is voor beleggingen in die hoek iets voor te zeggen. Persoonlijk geef ik er de voorkeur aan dat in mandjes aandelen te doen, ETF’s, en niet in afzonderlijke aandelen, omdat ik simpelweg niet weet welke nieuwe technologieën we zullen hebben, welke toepassingen en welke bedrijven de winnaars van morgen zullen zijn.

Waar staan we in onze weg naar een nieuwe wereld en wanneer komen we daar in zijn opinie aan? Wordt in het nieuwe tijdperk de macht en invloed van centraal bankiers drastisch ingeperkt en welk(e vorm) van toezicht komt dan bovendrijven?

Ik heb sterk het vermoeden dat we in de beginfase verkeren, het zou me niet verbazen als we in de tweede helft van dit decennium duidelijk merken dat we ons in dat nieuwe tijdperk bevinden. Ik hoop dat de macht en invloed van de centrale banken in dat nieuwe tijdperk aanmerkelijk kleiner zal zijn dan op het moment het geval is, maar vrees dat dat ijdele hoop zal blijken te zijn. Een voorbeeld zijn de recente ontwikkelingen op het gebied van digitaal geld, waar de centrale banken het voortouw in nemen en daarmee hun macht en invloed in de toekomst vrijwel garanderen.

Heeft u het laatste boek ‘Keerpunt 1971’ van Edin Mujagic al gelezen?

Een boek over staatsschuld, werkende armen en een nieuwe economische groei.

Op basis van vele gesprekken door de jaren heen met onder andere de geestelijk vader van dat besluit in 1971, Paul Volcker (voormalig Fed-voorzitter en adviseur van president Obama) en lessen uit de historie, beschrijft Edin de ontwikkelingen en voorspelt hij daarnaast een nieuwe periode van economische bloei.

Welk economisch advies geeft je het nieuw te vormen Kabinet mee, en meer specifiek de nieuwe Minister van Financiën?

Een steeds grotere rol voor de overheid kan doorslaan. Maak je in de EU sterk voor gezonde overheidsfinanciën (en geef zelf het goede voorbeeld) en doorbreek het taboe dat politiek de ECB niet mag bekritiseren! Dat mag nu de ECB al heel lang een onverantwoord beleid voert en zich in toenemende mate bezighoudt met zaken die niets met haar taak te maken hebben, maar wel ten koste gaan van haar taak, namelijk zorgen voor lage inflatie. Ik denk daarbij aan zaken zoals klimaatbeleid.

Wat is uw visie op de huidige (nog steeds) negatieve reële rente in relatie tot vastgoed en de meestal gebruikte hefboom (50/ 50 ) in relatie tot andere assets (aandelen, private equity / debt en obligaties)?

Ik zie de inflatie in de komende jaren tussen 2 á 3 en 5 procent per jaar schommelen. In die omgeving ligt een per saldo verdere stijging van de langetermijnrentes voor de hand, waarbij de reële rentes van tijd tot tijd (bijna) negatief kunnen uitpakken. Doorgaans geldt dat bij dat soort inflatiepercentages en langetermijnrentes, beleggingen zoals vastgoed en aandelen goed gedijen. Hetzelfde geldt voor beleggingen in obligaties, mits de looptijd kort wordt gehouden.

Wat verwacht Edin van de BRICS toekomst?

(BRIC staat voor Brazilië, Rusland, India, Zuid-Afrika en China. Dit zijn de vier snelst groeiende economieën van de wereld. Ze zijn goed voor 40% van de wereldbevolking en bestaan uit meer dan 25% van het landoppervlak. Prognoses voorspelden dat de BRIC landen de huidige rijkste landen van de wereld in 2050 inhalen qua economie.)

BRICS is een term voor een groep landen die allesbehalve homogeen is! Dat moeten we niet vergeten. Het betekent onder meer dat zaken, zoals introductie van een BRICS-munt, zich in mijn optiek zullen beperken tot veel gepraat daarover, zonder tot uitvoering van die plannen over te gaan. Gezien de zeer grote verschillen tussen de BRICS-landen (denk aan onder meer schulden, demografie en verschillende positionering op het geopolitieke vlak) is een BRICS-munt vrijwel onmogelijk. Dat neemt niet weg dat ik die landen, en meer andere landen, verschillende maatregelen zie nemen om hun afhankelijkheid van de Amerikaanse dollar te reduceren. Daarvoor geldt echter ook dat het makkelijker gezegd is dan gedaan.

Gerealiseerde transacties door VANDERSTELT

‘‘Betrouwbaar en integer brengen wij doelgericht vraag & aanbod in heel Nederland bij elkaar en werken wij onder de radar aan het sluiten van succesvolle transacties.’’

Gerealiseerde ‘off market’ transacties

VANDERSTELT is in heel Nederland actief. Wij adviseren en ontzorgen onze relaties bij vele transacties in diverse vastgoedsegmenten, zowel in de aankopende als de verkopende adviseursrol.

Brede scope op vastgoedbeleggingen

Samen met onze opdrachtgevers hebben we ‘onder de radar’ veel vastgoedtransacties gerealiseerd in met name de volgende segmenten:

• Winkels

• Woningen

• Kantoren

• Zorgvastgoed

• Light Industrial/ bedrijfshallen

Aankopend of verkopend adviseur

Onze rol verschilt per opdracht. We hebben onze loyale achterban begeleid & ontzorgd in de rol van:

Brede scope op vastgoedbeleggingen

Benieuwd naar waar we met onze onderscheidende aanpak voor u het optimum in een transactie kunnen vinden bij het aan- verkopen van vastgoed? Wij komen graag met u in contact!

• Aankopend transactieadviseur

• Verkopend transactieadviseur

Overweegt u afscheid te nemen van een object of een deel van uw vastgoedportefeuille?

Benieuwd naar het optimum in uw verkoopprijs en transactie?

We staan graag voor u klaar; deskundig, onafhankelijk en ontzorgend!

Voor een aantal vermogende families zoeken wij appartementencomplexen en/of jonge huurwoningen. Heeft u interessant aanbod voor ons? Wij horen heel graag van u!

Informatie & contact

Uw beleggingsaanbod

Bent u vastgoedeigenaar of vastgoedadviseur? Of heeft u als collegamakelaar cliënten met vastgoed in bezit of verkoop? Dan komen wij heel graag met u in contact om de mogelijkheden tot aankoop, verkoop of samenwerking te bespreken. We verzekeren u dat wij uiterst zorgvuldig omgaan met uw informatie.

Uw eigen (des-)investeringswensen en/of uw familievermogen

Bent u actief als belegger in vastgoed of wilt u beginnen met beleggen in vastgoed? Spreekt onze aanpak u aan? We komen graag met u in contact om gezamenlijk van gedachten te wisselen over uw wensen rondom uw investeringsprofiel.

Uw vraag

Heeft u naar aanleiding van dit E-magazine een vraag, of heeft u een andere uitdaging die u met ons wilt bespreken? Neem gerust contact op, wij horen graag van u!

Disclaimer

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door print outs, kopieren, of op welke manier dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de VANDERSTELT. Ondanks dat dit magazine met grote zorg is samengesteld, is VANDERSTELT niet juridisch aansprakelijk voor de inhoud en eventuele omissies.