VANDERSTELT Nr. 9 | Najaar 2024

Editie 9: 2024

STRATEGISCH BELEGGEN in vastgoed: de toekomstbestendigheid van uw vastgoedportefeuille in snel veranderende tijden Met specieke aandacht voor de FISCALITEIT, STRATEGIE en EIGENDOMSOVERDRACHT binnen uw vastgoedvermogen” Prof Schols,

Testament & huwelijkse voorwaarden;

Een fiscale crime passionel of ware liefde?

16

Nyenrode + Clavis/Goossens

Dirkzwager,

KPMG

Aandacht voor de ‘harde’ en ‘zachte’ kant van overdracht van vastgoed/vermogen

Is uw familie voorbereid op de veranderende vastgoedmarkt?

Welke voordelen biedt een vastgoedaandelentransactie?

Eigendomsoverdracht;

78

Huurwetgeving Woningen;

98

Aandelentransactie;

110

Alstublieft, het nieuwe

VANDERSTELT Magazine!

VANDERSTELT begeleidt u en uw familie uiteraard graag en onafhankelijk bij het nemen van de juiste vastgoedbeslissingen. Juist ook als het ook gaat om welke strategie hier aan ten grondslag ligt en/of de voorbereiding op een naderende eigendomsoverdracht. Wilt u ook uw gedachten met ons delen? Of kunt u advies gebruiken? Dan vernemen we graag van u.

2 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

VOORWOORD Beste lezer, editie is VERMOGENSOVERDRACHT Met gepaste trots presenteren binnen familiebedrijven. Prof. wij u de nieuwste editie van het dr. Bernard Schols deelt zijn VANDERSTELT Magazine, speciaal unieke inzichten over fiscale samengesteld voor investeerders en planning en een mooi perspectief families die hun vastgoedvermogen, voor vastgoedoverdracht via de willen laten groeien met een huwelijkse voorwaarden. doordachte strategie. Passend Samen met de fiscalisten van bij hun unieke DNA en specifieke RSM belichten we hoe families doelstellingen van hun vermogen. strategisch kunnen omgaan met de overdracht van hun Bij VANDERSTELT zien we het als vastgoedvermogen, waarbij onze missie om vastgoedfamilies te de nieuwe regels rondom de ondersteunen bij het bouwen van bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) en een toekomstbestendig vermogen. mogelijke alternatieven uitgebreid Dit magazine is een weerspiegeling worden besproken. van onze visie en ons doel om kennis te delen en vastgoedfamilies Naast de fiscale en juridische te begeleiden in het maken van aspecten is ook de “zachte kant” van goed doordachte keuzes voor nu en vermogensoverdracht van cruciaal de toekomst. belang. Michiel Dill van Clavis en Lisa Goossens belichten hoe goede De vastgoedwereld is nog nooit COMMUNICATIE en familieharmonie zo dynamisch geweest. De markt de sleutel zijn tot een succesvolle blijft in beweging, gedreven door overdracht van vermogen, zonder veranderende huurregelgeving, dat er conflicten ontstaan binnen economische ontwikkelingen de familie. Inclusief het aanbod (rente) en nieuwe trends van een exclusieve workshop, om zoals duurzaamheid en fiscale beide generaties te supporten als hervormingen. Juist in deze tijden startpunt van dit proces. van verandering is het belangrijk om voorbereid te zijn.

Ook bespreken we de veranderende regelgeving op het gebied Daarom hebben we ervoor gekozen van HUURWETGEVING en om in deze editie dieper in te gaan huurprijsbepaling voor woningen. op thema’s en de bijbehorende In samenwerking met Dirkzwager STRATEGIE die cruciaal is voor wordt u geïnformeerd over de de TOEKOMSTBESTENDIGHEID nieuwste wetgeving rond de Wet VAN UW VASTGOEDBetaalbare Huur en de implicaties FAMILIEVERMOGEN. We daarvan voor woningeigenaren. bespreken de essentiële stappen Daarnaast biedt Draeckeburgh die investeerders/families kunnen waardevol advies over beschikbare nemen om hun portefeuille SUBSIDIES voor VERDUURZAMING te beschermen en verder te van uw vastgoedportefeuille, ontwikkelen, met oog op zowel de een steeds belangrijker thema huidige markt als de lange termijn nu duurzaamheid hoog op de van volgende generaties... agenda staat bij zowel huurders als overheden.

Een ander belangrijk thema in deze

De fiscalisten van BDO praten u bij over de recente ontwikkelingen op het gebied van BOX 3 wetgeving. Samen met KPMG onderzoeken we of en wanneer AANDELENTRANSACTIE een slimme strategie kan zijn om de hoge overdrachtsbelasting en vpb in de vastgoedsector te mitigeren.

Daarnaast delen we onze inzichten over RENTE ontwikkelingen en de invloed hiervan op vastgoedbeleggingen en gingen we in gesprek met ING Private Banking. De recente renteontwikkelingen hebben direct impact op financieringskosten en uitpondingsscenario’s. In ons artikel over UITPONDING bespreken we hoe u met een slimme strategie kunt inspelen op de kansen die uitponding in Nederland weer biedt.

Wij hopen dat deze editie van het VANDERSTELT E-magazine u inspireert en voorziet van waardevolle inzichten om uw eigen vastgoedvermogen optimaal te beheren en te laten renderen. Heeft u vragen of suggesties, neem dan gerust contact met ons op. Wij staan, samen met onze gastauteurs, graag klaar om u verder te helpen.

Jacqueline van der Stelt VANDERSTELT, Real Estate Investment Partners 3 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

INHOUDSOPGAVE VANDERSTELT: Is uw familie voorbereid op de veranderende vastgoedmarkt?

6

Prof Schols: Een fiscale crime passionel of ware liefde?

14 BDO: Vastgoed in Box 3 24 DISPOSITIE VAN EEN VASTGOEDOBJECT OF -PORTEFEUILLE? 36

VASTGOED GEZOCHT 74 VANDERSTELT: Rente ontwikkelingen 90 Wij heten Ambassadeurs & Gastauteurs graag welkom!

94 Dirkzwager: Huurrecht Woningen 98 KPMG: Aandelentransactie 110

Clavis & Goossens: Communicatie binnen de familie 38

Onze klant- & investeringsprofielen 120

Draeckeburg: Subsidies voor vastgoed-verduurzaming 50

MARKTONDERZOEK: Alle NL transacties in Q2 2024 122

ING Private Banking: Uiteindelijk investeer je ook voor de toekomstige generaties 58

VANDERSTELT: Uitponding 126

BENT U OP ZOEK NAAR VASTGOEDBELEGGINGEN? 64 Nyenrode/Van Lanschot/RMS: Een golf van bedrijfsoverdrachten 68

4 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

TRACKRECORD: Gerealiseerde transacties door VANDERSTELT 132 Bestuur & Governance 136 Informatie & contact 138

‘‘Wij helpen vermogende families graag bij het in opdracht zoeken, uiteraard discreet en anoniem, naar de mooie kansen in de markt.’’

5 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

De wereld én vastgoedmarkt is in transitie: beschikt uw familie al over een eigen vastgoedstrategie?

In plaats van spontane aankopen, voortaan gaan varen op een strategische vastgoedkoers passend bij de doelstellingen en kernwaarden van uzelf en de volgende generatie.

In een wereld die steeds sneller verandert, wordt een doordachte vastgoedstrategie steeds belangrijker, juist ook voor vermogende families. Bent u klaar om de waarde van uw familievermogen te beschermen en te laten renderen, ook voor de volgende generaties? Jacqueline van der Stelt, expert in vastgoed en familievermogen, deelt haar inzichten over waarom een strategische vastgoedaanpak essentieel is en hoe families hun portefeuille kunnen voorbereiden op de toekomst.

Het belang van een strategische benadering De vastgoedmarkt is dynamisch,” begint Van der Stelt. Ze wijst op factoren zoals fiscale veranderingen, duurzaamheidseisen, renteontwikkelingen, landelijke of regionale marktontwikkelingen, vastgoedtrends en aanpassingen in huurwetgeving. Deze veranderingen vragen om een toekomstgerichte aanpak waarbij niet alleen naar de huidige situatie wordt gekeken, maar ook naar de volgende generaties. Een goed uitgestippelde koers is geen luxe meer, maar een noodzaak om de waarde en continuïteit van familievermogen te waarborgen.

Historisch gezien hebben veel families hun vastgoedportefeuilles opgebouwd op basis van intuïtie en passerende kansen. Hoewel dit in het verleden succesvol was, vraagt de huidige complexiteit van de vastgoedmarkt om een meer strategische benadering.

Families moeten niet alleen bescherming zoeken tegen marktschommelingen, maar ook anticiperen op nieuwe ontwikkelingen die de sector zullen vormgeven.

Een vastgoedstrategie die is afgestemd op het unieke DNA van een familie, zorgt ervoor dat aankopen niet puur opportunistisch worden gedaan, maar in lijn zijn met lange termijndoelen. Een strategie moet daarnaast flexibel genoeg zijn, om waar nodig, goed doordachte uitzonderingen te kunnen maken.

6 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Hope isn’t a strategy.”

“Een doordachte strategie cruciaal om succes op lange termijn te waarborgen.”

7 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

STAPPEN VOOR EEN EFFECTIEVE VASTGOEDSTRATEGIE

1

Evaluatie en nulmeting Het ontwikkelen of herzien van een vastgoedstrategie begint met een gedetailleerde evaluatie van uw bestaande portefeuille. Volgens Van der Stelt is het cruciaal om te starten met een ‘nulmeting’, waarin de prestaties van uw huidige portefeuille worden geanalyseerd. Hierbij worden huurinkomsten, bezettingsgraden, onderhoudskosten en tal van mogelijke risico’s in kaart gebracht. Een grondig begrip van de huidige situatie is noodzakelijk om een koers voor de toekomst uit te kunnen gaan stippelen.

3

2

Toekomstvisie en doelen stellen Na de evaluatie is het tijd om een toekomstvisie te ontwikkelen. Dit houdt in dat u concrete doelen moet stellen, zoals het doel en de tijdslijn van uw vermogen en het beoogde rendement op uw vermogen. Hierbij dient rekening gehouden te worden met tal van uitgangspunten die aan een strategie ten grondslag liggen, zoals trends en ontwikkelingen die hun invloed hebben op verschillende vastgoedsegmenten. Dit kan betekenen dat u gaat overwegen om uw portefeuille te verduurzamen, rendementen te optimaliseren, uit te breiden naar nieuwe markten of juist afscheid te nemen van een aantal objecten.

Implementatie en monitoring Wanneer de strategie is vastgesteld, begint de implementatie. Dit kan betekenen dat bestaand vastgoed wordt geoptimaliseerd of herontwikkeld, of dat nieuwe acquisities nodig zijn. In sommige gevallen kan de verkoop van panden noodzakelijk zijn om kapitaal vrij te maken voor toekomstige investeringen.

Monitoring is een doorlopend proces. De vastgoedmarkt is voortdurend in beweging en het is van cruciaal belang dat u uw strategie regelmatig evalueert en aanpast indien nodig. Zo kan er snel ingespeeld worden op veranderingen in de markt, zoals fluctuaties in rentes of wijzigingen in regelgeving.

“Vastgoed biedt niet alleen financiële stabiliteit, maar ook de kans om een blijvende impact op de samenleving te maken.

8 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Wat te doen als er nog geen strategie voor handen is?

Voor families die nog geen vastgoedstrategie hebben, is het belangrijk om zo snel mogelijk een inventarisatie te maken van hun huidige portefeuille en duidelijke doelen te formuleren. Zonder strategie zijn families kwetsbaarder voor marktvolatiliteit en missen ze kansen voor waarde creatie.

Het is ook essentieel om rollen en verantwoordelijkheden binnen de familie goed te definiëren.

Verschillen in visie tussen generaties kunnen leiden tot conflicten, vooral wanneer er geen duidelijke afspraken zijn over de aanpak. Door een gezamenlijke visie te ontwikkelen en alle betrokkenen bij het proces te betrekken, kan de familie als geheel versterkt worden.

Waarom blijft vastgoed een waardevolle investering?

Ondanks de uitdagingen blijft vastgoed een aantrekkelijke investeringsoptie voor families. “Vastgoed biedt niet alleen mogelijkheden voor waardegroei, maar ook voor stabiele huurinkomsten,” stelt Van der Stelt.

Daarnaast kan vastgoed dienen als bescherming tegen inflatie, wat wederom bewezen werd tijdens recente crises zoals de Covid- en Oekraïnecrisis.

Een bijkomend voordeel van vastgoed is de mogelijkheid om bij te dragen aan maatschappelijke verbeteringen. Door te investeren in duurzame projecten, zoals energiezuinige woningen of commerciële ruimtes, kunnen families niet alleen financieel rendement behalen, maar ook bijdragen aan het oplossen van grotere maatschappelijke vraagstukken zoals het woningtekort. In het algemeen merken we bij de nextgen een toenemende belangstelling voor maatschappelijk en sociaal rendement, naast financieel rendement.

Kansen en bedreigingen in de huidige vastgoedmarkt De vastgoedmarkt biedt zowel kansen als bedreigingen. De groeiende vraag naar duurzame, energiezuinige gebouwen zorgt voor hogere huurinkomsten en waardestijgingen van panden. Families die tijdig inspelen op deze trend kunnen hun rendement optimaliseren en hun portefeuille toekomstbestendig maken.

Aan de andere kant komen we uit een periode met aanscherping van de huurregelgeving, gestegen rentes en verhoogde belastingdruk, wat uitdagingen met zich meebracht. Vooral voor bestaande eigenaren die zich overvallen voelden door deze veranderingen.

De diverse maatregelen zijn echter inmiddels door de markt in geprijsd en dit heeft geleid tot een nieuw marktevenwicht op een lager prijsniveau. De markt kijkt daarnaast uit naar de aangekondigde/verwachte renteverlagingen. Waar de afgelopen jaren gekenmerkt werden door renteverhogingen, wordt nu rekening gehouden met renteverlagingen. Dit zal alsdan de financieringskosten verlagen en de rentabiliteit van vastgoedinvesteringen verbeteren, wat tot een opwaartse prijsbeweging kan gaan leiden. Aangekondigde verlaging van de overdrachtsbelasting per 1 jan 2026 op woningen, zijn er meerdere signalen dat een mooi instapmoment nadert.

Financiering als sleutel tot succes Financiering speelt een cruciale rol in vastgoedstrategieën. Een goed gebalanceerde financieringsstructuur, die niet afhankelijk is van één enkele kapitaalbron, kan de veerkracht en het rendement van een vastgoedportefeuille aanzienlijk vergroten. Families die slim gebruikmaken van financieringsopties zoals hypotheken, private leningen of joint ventures, kunnen hun rendementen optimaliseren en risico’s beperken.

Met de verwachte renteverlagingen kan het voor families aantrekkelijker worden om te herfinancieren of nieuwe investeringen te doen. Het kiezen van de juiste financieringsmix kan ervoor zorgen dat families zowel hun huidige als toekomstige investeringen goed kunnen beheren. Hierbij moet wel in ogenschouw genomen worden de verdere beperking voor vastgoed-entiteiten van de rente-aftrek via de zogenaamde earningstrippingmaatregel. Zie hier o.a. ook voor pag 110.

9 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Beleggingshorizon en overdracht van vastgoedvermogen binnen de familie Bij vastgoed hoort normaliter een lange(re) termijn horizon, oa. omdat met de verwerving de nodige aankoopkosten zijn gemoeid. De lengte van een beleggingshorizon, verschilt per investeerder en hangt ook af van het doel van uw vermogen. Belegd u om te voorzien in uw eigen inkomsten en vermogen, of belegd u (daarnaast) met het doel om uw vastgoedportefeuille over te gaan dragen aan de volgende generatie?

Mocht dit laatste het geval zijn, dan is het ook wezenlijk om de volgende generatie te gaan betrekken in de strategie en de toekomstige overdracht van het vastgoedvermogen. Op pag 38 gaan we hier nader op in en tevens wijs ik u graag alvast op onderstaand workshop/aanbod.

Exclusieve workshop ‘vastgoed overdracht aan de volgende generatie’!

VANDERSTELT biedt in samenwerking met Michiel van Dill en Lisa Goossens een exclusieve workshop aan om de naderende overdracht voor specifiek het vastgoed gerelateerde familievermogen op de agenda te plaatsen binnen uw eigen familie. Deze interactieve sessie richt zich op het delen van kennis en het ontwikkelen van strategieën voor de overdracht van vastgoed naar de volgende generatie.

Wat kunt u verwachten?

•

•

•

Kennisdeling: In een veilige setting, ontmoet u gelijkgestemde families, deelt u ervaringen uit en leert u van elkaars aanpak.

Interactieve sessies: Hands-on discussies helpen u direct toepasbare inzichten op te doen.

Advies van experts: Specialisten bieden begeleiding bij strategische planning en vermogensoverdracht.

Mede om gelijkgestemden met elkaar in contact te brengen, richten we ons in deze workshop op een vastgoedvermogen van 25+ mln en de bereidheid van beide generaties om aanwezig te zijn bij deze workshop.

Deze workshop wordt georganiseerd met een minimum en maximum aantal benodigde families.

Interesse? Neem dan contact op met Jacqueline via jacqueline@vanderstelt.com, waarna zij contact met u zal opnemen

10 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

De kracht van data voor strategisch vastgoedbeheer Betrouwbare en actuele data vormen de basis van een succesvolle vastgoedstrategie. Door gebruik te maken van data-analyse kunnen families beter geïnformeerde beslissingen nemen en sneller inspelen op markttrends. Nog niet alle families beschikken echter over een centraal overzicht van hun vastgoedinformatie, wat het moeilijk maakt om strategische beslissingen te nemen.

Een goed managementsysteem waarin alle vastgoedgegevens zijn opgeslagen, kan inefficiënties verminderen en families in staat stellen om sneller en effectiever te reageren op veranderingen in de markt.

Met een goed geïnformeerde aanpak kunnen families hun vermogen beter beschermen en laten groeien.

Diversificatie als successtrategie Een goed gespreide vastgoedportefeuille is essentieel voor risicobeheer en stabiele groei. “Diversificatie betekent niet alleen investeren in verschillende soorten vastgoed, zoals residentieel, commercieel en industrieel, maar ook in verschillende geografische locaties,” legt Van der Stelt uit. Door te spreiden over verschillende vastgoedcategorieën en regio’s, kunnen families de impact van marktvolatiliteit minimaliseren en hun vermogen beschermen.

Ook binnen de portefeuille is diversificatie belangrijk. Spreiding in het aantal objecten, huurders, geografie, en sectoren waarin deze huurders actief zijn, vermindert de afhankelijkheid van specifieke markten of huurders. Regelmatige evaluatie van de portefeuilleprestaties helpt om op koers te blijven en in te spelen op nieuwe kansen die beter aansluiten bij de lange termijndoelen.

Betrek de volgende generatie bij de strategie Het betrekken van de volgende generatie bij de vastgoedstrategie is van cruciaal belang om de continuïteit van het familievermogen te waarborgen.

Open communicatie over verwachtingen, doelen en zorgen helpt om een soepele overdracht te garanderen. Door de jongere generaties actief te betrekken, profiteren families van frisse perspectieven en innovaties die de lange termijn groei kunnen stimuleren.

Van der Stelt adviseert regelmatig familiebijeenkomsten te organiseren waarbij alle betrokkenen worden geïnformeerd over de voortgang en belangrijke beslissingen. Externe adviseurs kunnen hierbij waardevol zijn, doordat ze objectief advies geven en families helpen bij het ontwikkelen van strategieën die passen bij hun unieke DNA.

Vooruitkijken en actie ondernemen Een goed doordachte strategie is essentieel om de waarde en duurzaamheid van familievermogen te waarborgen. In snel veranderende tijden is een proactieve aanpak noodzakelijk. Het doel van elke vastgoedstrategie moet zijn om niet alleen de huidige generatie te dienen, maar ook de toekomst veilig te stellen.

11 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

VANDERSTELT CHECKLIST; als leidraad voor de bepaling of herijking van uw eigen vastgoed-portefeuille en -strategie Via onderstaande checklist zijn we u en uw familie, als VANDERSTELT, graag behulpzaam met het aanreiken van deze tool, om hier zelf concreet mee aan de slag te gaan

Visie en missie: Wat zijn de lange termijn doelen van uw familie? Hoe wilt u uw vastgoedportefeuille laten groeien? Zijn uw vastgoedinvesteringen gericht op een korte, middellange of lange termijn?

Vastgoedportefeuilleanalyse: Wat is de huidige waarde en samenstelling van uw vastgoedportefeuille? Welke SWOT analyse is hierop van toepassing?

Diversificatie: Is uw vastgoedportefeuille goed gediversifieerd qua type (commercieel, residentieel, industrieel), locatie, looptijd huurcontracten, rentevervaldata, etc?

Risicomanagement: Wat zijn de belangrijkste risico’s (economisch, juridisch, financieel, marktgerelateerd)? Hoe kunnen deze beheerd/gemitigeerd worden?

Financieringsstrategie: Welke financieringsmogelijkheden worden gebruikt? Hypotheken, leningen of eigen vermogen? Welke zekerheden zijn hiervoor vergeven? Wat is uw rentevervalkalender?

Fiscale planning: Hoe wordt rekening gehouden met (toekomstige) belastingen? Zijn er belastingefficiënte structuren, zoals een BV of trust?

Juridische structuur: Is het vastgoed eigendom van de familie persoonlijk of via entiteiten zoals vennootschappen of trusts?

Liquiditeitsplanning: Hoe wordt de balans tussen liquide middelen en vastgoedactiva gemanaged?

Waardebepaling en taxaties: Worden vastgoedobjecten regelmatig getaxeerd om de actuele marktwaarde te bepalen?

Erfopvolging en vermogensoverdracht: Hoe wordt de overdracht van vastgoed naar de volgende generatie gepland? Is er een duidelijke successiestrategie?

Rol en betrokkenheid van familieleden: Welke familieleden zijn verantwoordelijk voor het beheer van het vastgoed? Zijn hun rollen goed gedefinieerd?

Professioneel management: Is er extern management voor het dagelijks beheer van vastgoed?

Of wordt het intern beheerd?

Duurzaamheid en ESG: Wordt er geïnvesteerd in duurzame en energie-efficiënte gebouwen?

Wordt ESG in de strategie overwogen of geïntegreerd? Is er wel/geen oog om ook maatschappelijk of sociaal rendement in de strategie mee te wegen?

12 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Marktonderzoek en trendanalyse: Hoe blijft de familie op de hoogte van markttrends en ontwikkelingen in de vastgoedsector?

Toekomstige acquisities: Welke criteria worden gehanteerd bij het selecteren van nieuwe vastgoedobjecten?

Onderhoud en renovaties: Is er een plan voor het onderhoud, renovaties en/of verduurzaming van vastgoedobjecten?

Verkoopstrategie: Welke vastgoedobjecten staan op de nominatie om verkocht te worden? Is er een exitstrategie?

Wettelijke en regelgevende naleving: Hoe wordt ervoor gezorgd dat aan alle relevante wet- en regelgeving wordt voldaan, zoals bouwvoorschriften en huurwetgeving?

Verzekeringen: Zijn alle vastgoedobjecten adequaat verzekerd tegen risico’s zoals brand, schade en aansprakelijkheid?

Data en technologie: is er een adequaat beheer- en managementsysteem voor handen?

Huurdersbeheer: Hoe wordt het beheer van huurders georganiseerd? Is er een huurbeleid voor langdurige relaties?

Optimalisatie van rendement: Welke stappen worden genomen om het rendement te maximaliseren? Bijvoorbeeld door herontwikkelingen of herfinanciering?

Besluitvorming/Governance: hoe worden besluiten genomen in de organisatie/familie en vastgelegd?

Gezamenlijke familiebijeenkomsten en communicatie: Zijn er regelmatige familiebijeenkomsten om de voortgang van de strategie te bespreken en aan te passen waar nodig?

Uw vastgoedstrategie toch liever samen met VANDERSTELT bepalen of herrijken?

Als VANDERSTELT staan we u graag terzijde om u en/of uw familie hierin te begeleiden en te ontzorgen. Dit proces herleiden we gezamenlijk tot een aantal cruciale stappen, waarin we ook een interactieve sessie samen met u, uw management en/of uw partner/kinderen inplannen. Iedere strategie is immers uniek en moet aansluiten op de doelstellingen van uw vermogen en de kernwaarden van uw familie.

13 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

VANDERSTELT is een vastgoedexpert met affiniteit & passie voor het familievermogen. Aan deze roots ligt ten grondslag meer dan 25 jaar vastgoedervaring, opgebouwd onder andere als Directeur bij ING Real Estate Finance en BPD. Verstrekt met een never ending leergierig karakter en middels diverse opleidingen; Bouw- en Vastgoed Economie, Master in Real Estate, en de Commissarisopleiding aan Nyenrode. Deze brede achtergrond aan kennis en werkervaring in de bijzondere wereld van het discrete familievermogen, stelt ons in staat om echt te luisteren en door te vragen naar uw daadwerkelijke klantbehoefte en deze te vertalen naar concrete oplossingen voor uw vastgoedvraagstukken.

Bij VANDERSTELT fungeren we als trusted advisor voor toonaangevende Nederlandse vastgoedfamilies en family offices. Sommige van hen doen vanuit een strategisch partnership een beroep op ons, waarin wij vergaderingen voorzitten, communicatie/beslissingen binnen de familie begeleiden & vastleggen. Anderen verzoeken ons om juist de praktische kant van het portefeuille-/assetmanagement uit handen te nemen.

Weer anderen schakelen ons in bij meer specifieke deel-vraagstukken, zoals het ontwikkelen van een op maat gemaakte strategie, samen met u en de overige familieleden. Tenslotte zijn wij betrokken als STAK bestuur en/of lid van de investeringscommissie voor sommige families. Bij VANDERSTELT gaan we ver in het ontzorgen. Zo kunt u zich concentreren op andere zaken, terwijl wij zorgen dat uw vastgoed optimaal wordt beheerd en groeit.

Of het nu gaat om uw strategie, het managen van uw portefeuille, het herstructureren van een bestaande portefeuille, nieuwe acquisities of het voorbereiden van een verkoop, wij zorgen voor oplossingen die zijn afgestemd op uw lange termijn vermogensdoelstellingen. Het merendeel van onze clientèle rekent op discretie en anonimiteit. Vertrouwen, onafhankelijkheid, deskundigheid en klanttevredenheid staan daarbij altijd centraal, dit is immers de basis van een lange termijn vertrouwensrelaties en van wederzijds succes.

En met focus op continuïteit en groei van uw vermogen voor de volgende generaties.

Onze dagelijkse betrokkenheid bij advies-/managementtrajecten, vastgoedtransacties en marktdataanalyse zorgen ervoor dat we nauw verbonden blijven met de laatste trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkten. Dit stelt ons in staat om proactief te adviseren en strategische kansen te benutten.

VANDERSTELT is uw partner voor het herijken van uw vastgoedstrategie en/of het ontzorgen van uw portefeuillebeheer, zodat uw vermogen toekomstbestendig blijft. Waar mogen we u bij ontzorgen en wat mogen we voor uw vastgoedvermogen betekenen? Een kennismakingsafspraak is snel gemaakt.

Voor meer informatie: www.vanderstelt.com

14 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

15 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Een fiscale crime passionel of ware liefde?

Besparing van overdrachts- en erfbelasting via uw huwelijkse voorwaarden... We vroegen Prof. mr. dr.

Bernard M.E.M. Schols om zijn opinie Er waren eens twee (partnerschaps)voorwaarden van overdrachtsbelasting? Waar projectontwikkelaars die verliefd een op maat gesneden men echter geen rekening werden op elkaars onroerend huwelijksgemeenschap van tien mee gehouden had was dat de goed. Zo zeer zelfs dat deze onroerende zaken aan.

Belastingdienst in heel bijzondere vrijgezellen besloten een fiscaalgevallen een oude Harry Potterjuridisch, met het huwelijk Maar wat bleek? Na de Kerst was achtige toverspreuk uit de kast gelijkgesteld, geregistreerd de prille liefde al voorbij en werd mag halen: fraus legis ofwel partnerschap aan te gaan, het partnerschap ontbonden, jullie beduvelen weliswaar niet conform art. 2 lid 6 de letter van de wet Algemene Wet inzake maar wel de geest van rijksbelastingen. de wet. En wel omdat “Een van de grote juridische vragen Een romantische de transactie een beetje in de literatuur is op dit moment of bijkomstigheid was dat gekunsteld is en als enig de breukdelenconstructie ook werkt het een en ander zich op doel heeft belasting te Kerstavond afspeelde. voor ‘het aanmerkelijk belang’ in de ontgaan. Jammer maar helaas, dit accepteerde de inkomstenbelasting” Zoals u ongetwijfeld Belastingdienst niet. weet is het verkrijgen van onroerende Daar staat wel tegenover zaken belast met dat de burger op zich overdrachtsbelasting. Het waarna de flitspartners meteen de fiscaal meest gunstige ‘toeval’ wil dat het aangaan overgingen tot verdeling van de weg mag bewandelen. Er zijn van een gemeenschap van huwelijksgemeenschap oftewel echter grenzen en zeker in het goederen, boedelmenging de tien panden. De een kreeg de geval dat de wetgever een en genaamd, niet belast is met zes panden van de ander en de ander ongetwijfeld strenger overdrachtsbelasting, art. 3 lid 1 ander de andere vier. geregeld zou hebben, indien letter a Wet op belastingen hij zich deze onbelaste route van rechtsverkeer.

En ook hier wil ‘het toeval’ dat gerealiseerd zou hebben. Men De één had zes panden en de verdeling van een ontbonden procedeerde tot de Hoge Raad ander vier. In geval van koop huwelijksgemeenschap vrij is van en de Belastingdienst werd van de betreffende panden zou overdrachtsbelasting, art. 3 lid 1 uiteindelijk in het gelijkgesteld, over een pakket met een waarde letter b Wet op belastingen van aangezien er sprake was van een van bijvoorbeeld 1 miljoen rechtsverkeer. Fiscaal gezien, zij nephuwelijk en er derhalve wel euro meer dan een ton aan het kort en krachtig, toch een degelijk overdrachtsbelasting overdrachtsbelasting verschuldigd zeer geslaagde relatie? Allebei over de verkrijging verschuldigd zijn (thans nog 10,4%). Ze gingen eigenaar van nieuwe panden en, was, HR 15 maart 2013, derhalve in hun huwelijkse aldus de notaris, zonder betaling ECLI:NL:HR:2013:BY0548.

16 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Liever een huwelijkssacrament dan een testament?”

17 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Deze fiscale move van de projectontwikkelaars was gebaseerd op een foefje dat al vaak in het zicht van echtscheiding werd toegepast.

De vrouw wil bijvoorbeeld het woonhuis dat op naam staat van de man overnemen en zal dan overdrachtsbelasting moeten betalen. Het is dan gebruikelijk om op de valreep van het einde van het huwelijk nog snel de huwelijkse voorwaarden te wijzigen en via boedelmenging het pand in het gemeenschappelijke huwelijksmandje te laten vallen en vervolgens na de echtscheiding aan de vrouw toe te delen, vrij van overdrachtsbelasting, HR 14 april 1993, BNB 1993/201. Deze klassieke echtscheidingsroute is geaccepteerd en onderscheidt zich van de aanpak van de

18 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

projectontwikkelaars met de Kerst omdat het huwelijk destijds (in 1993) niet van een dergelijke korte duur was, aldus de Hoge Raad (in 2013). In 1993 was geen sprake van fraus legis en dus geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Deze route kan nog steeds bewandeld worden, ook na het projectontwikkelaarsarrest van 2013. Kortom, er zijn nog steeds mogelijkheden met het besparen van overdrachtsbelasting via huwelijkse voorwaarden met boedelmenging en verdeling.

De volgende vraag die dan bij u opkomt is ongetwijfeld of als de rijkere partner met de minder vermogende partner een gemeenschap van goederen aangaat dit niet als een cadeautje wordt gezien van bijvoorbeeld

de man aan de vrouw en de Belastingdienst dan niet een aanslag schenkbelasting oplegt?

Dan wordt toch een van de twee bevoordeeld? Neen, orakelde de Hoge Raad op 7 oktober 1959, BNB 1959/355. Er is geen sprake van een concrete bevoordeling, maar van een waardeverschuivend proces dat nog niet voltooid is, aangezien er bij wijze van spreken nog allerlei ups en downs kunnen komen in de samenstelling van het huwelijksvermogen.

Stel bijvoorbeeld dat de armere de staatsloterij wint, dan wordt de rijkere door de gemeenschap van goederen bevoordeeld.

Oftewel in het huwelijksbootje kan het in theorie met het huwelijksvermogen nog alle kanten op en is er derhalve

geen reden voor een aanslag schenkbelasting. De Hoge Raad vond dit op 17 maart 1971, BNB 1971/94 zelfs ook nog als men niet lang na de boedelmenging kwam te overlijden.

De Belastingdienst had steeds meer moeite met deze voor de belastingplichtige interessante arresten die ook steeds meer gebruikt werden. Namelijk om erfbelasting te besparen, door de halvering van de nalatenschap van de vermogende erflater, via de boedelmenging met het oog op overlijden. Zeker toen de rechter het wijzigen van huwelijkse voorwaarden ook niet meer hoefde goed te keuren en een notariële akte voor de wijziging volstond.

Op enig moment stelde de fiscus, we erkennen uiteraard de arresten uit 1959 en 1971, maar we wijzen er wel op dat het destijds ging om een grote abstracte gemeenschap van goederen. Maar als de boelmenging te klein en te concreet wordt, bijvoorbeeld een gemeenschap van woonhuis de vermogensverschuiving wel degelijk voltooid kan zijn, en er dan wel degelijk schenkbelasting verschuldigd kan zijn. Oeps, een bommetje onder de estate planningspraktijk, oftewel niets zo vreselijk in het leven als onzekerheid. Gelukkig bestaan er nog helden. De man van 150 miljoen verscheen op het strijd toneel, samen met zijn vrouw.

Zij vroegen aan de notaris (ook een held): ‘Durft u een akte voor

ons te passeren inhoudende een ‘huwelijksgemeenschap van bankrekening’ en dan stort de man daar op enig moment 10 miljoen op?’

Zo gezegd, zo gedaan. En inderdaad de inspecteur stelde er is nu sprake van een concrete schenking van 5 miljoen van de man aan de vrouw via de storting in de huwelijksgemeenschap.

Nee, zei de Hoge Raad: ‘Mevrouw heeft met alle spelregels van het huwelijksvermogensrecht hier nog geen beschikking over. Of anders gezegd, Mevrouw kan hier thans ( = ondertekeningsdatum bij de notaris), nog geen aanspraak op maken. Dus is er ook geen sprake van een schenking, want Meneer heeft zijn rechten ook nog steeds.’

19 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“We zijn in ieder geval in de wondere wereld van de estate planning terechtgekomen in een grensoverschrijdend juridisch, medisch en filosofisch interessant wetenschappelijk schemergebied tussen hemel en aarde…..”

20 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Spectaculair, dit schept ongekende mogelijkheden met concrete op maat gesneden huwelijksgemeenschappen. En wie dacht dat het nu niet meer spectaculairder zou kunnen met huwelijkse voorwaarden, zet u dan maar schrap voor de finale, waarin een heel bijzondere situatie op het sterfbed aan het begin van dit jaar voorbijkwam, HR 16 februari 2024, ECLI:NL:HR:2024:239.

En wen er maar aan dat de gedachte twee dingen zijn zeker in het leven: ‘de dood en belastingen’ lang niet meer altijd geldt. Kort de casus. Mevrouw, de belanghebbende, is in 2015 in wettelijke gemeenschap van goederen gehuwd met erflater.

Met hem had zij toen al 33 jaar een affectieve relatie. Erflater en zij zijn in oktober 2017 alsnog huwelijkse voorwaarden aangegaan, waarbij zij zijn overeengekomen dat erflater gerechtigd zal zijn tot 10 procent van zowel de schulden als de goederen van de gemeenschap en belanghebbende, de enig erfgename/Mevrouw, tot 90 procent daarvan. In gemeenschap van goederen had Mevrouw

normaliter 50% van het vermogen gekregen zonder betaling van erfbelasting en via deze huwelijkse voorwaarden met breukdelenconstructie werd dit 90%.

Een hele bijzondere gemeenschap van goederen, een breukdelengemeenschap ofwel eerlijk zullen we alles delen maar jij veel meer dan ik. Erflater is vervolgens binnen twee maanden overleden. Op het moment van het aangaan van de huwelijkse voorwaarden was erflater ‘al jarenlang ernstig ziek’. Centraal staat de vraag wat de gevolgen zijn van deze huwelijkse voorwaarden voor de schenk- en erfbelasting. Vooraf meld ik dat boedelmenging in een breukdelengemeenschap ook geen schenking is, omdat de vermogensverschuiving ook hier nog niet voltooid is. Veel mensen denken dat een gemeenschap van goederen, altijd gelijke delen kent (50-50), hetgeen dus ook niet zo behoeft te zijn. 90-10 of andere breukdelen mogen immers ook.

In gemeld arrest van begin dit jaar draaide het vooral ook hier weer om de vraag in hoeverre

de fiscale toverspreuk fraus legis op deze op maat gesneden breukdelen van toepassing is.

Wanneer bedriegt iemand al dan niet als fiscale crime passionel de wet of wanneer is er toch sprake van ware liefde? De echtgenote van de vermogende man kreeg bewust zo’n groot mogelijk deel dat buiten de nalatenschap viel en dus in beginsel ook niet met erfbelasting belast kon worden.

Op de bewuste vrijdag liet de Hoge Raad eerst bij persbericht weten dat alleen ‘in uitzonderlijke gevallen’ huwelijkse voorwaarden wetsontduiking kunnen opleveren en dat deze hier niet van toepassing waren.

De Hoge Raad in officiële bewoordingen over deze bijzondere beukdelenvariant: ‘De Inspecteur heeft in feitelijke instanties geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, de conclusie kunnen dragen dat op het moment van aangaan van de huwelijkse voorwaarden zo goed als zeker was dat de erflater vóór belanghebbende zou overlijden.’

21 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Erflater was weliswaar ernstig ziek, maar niet terminaal ziek.

Aan de nieuwe fiscale norm ‘zo goed als zeker’ was blijkbaar niet voldaan. Het is overigens niet uitgesloten dat de fiscale wetgever met reparatiewetgeving in dezen zal komen, sterker nog, er is vóór het arrest al eens een poging gedaan die het niet gehaald heeft. Een van de grote juridische vragen in de literatuur is op dit moment of de breukdelenconstructie ook werkt voor ‘het aanmerkelijk belang’ in de inkomstenbelasting en ook of het werkt met het oog op de verkleining van de legitieme portie van de kinderen in geval van onterving? Liever een huwelijkssacrament dan een testament?

Belangrijk voor de erfbelasting is in ieder geval het al dan niet bestaan van het causaal verband tussen de belastingbesparende rechtshandeling en de wetenschap van (zeer) spoedig overlijden. Ik begreep dat in de medische wereld pas van ‘terminale’ zorg gesproken wordt als het overlijden binnen drie maanden verwacht wordt.

Of moeten wij bij ‘zo goed als zeker’ denken aan drie dagen, de historische fraus legis termijn uit HR 26 mei 1926, ECLI:NL:1926:78 of toch aan de fiscale sterfbedtermijn van 180 dagen voor schenkingen of aan de dertig dagen van de gelijknamige overlevingsclausule?

Als hoogleraar schenk-, erf- en overdrachtsbelasting verbonden aan het Centrum voor Notarieel Recht van de Radboud Universiteit Nijmegen. Is Prof. mr. dr. Bernard M.E.M. Schols (samen met Heidi Klijsen) auteur van de bestellers ‘Voorkom ruzie in bed’ en ‘Voorkom ruzie bij de kist’ (tevens de titel van zijn gelijknamige theatercollege).

Voor meer info: www.profbernardschols.nl.

22 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Ik bedoel vanzelfsprekend niet dat de aangestipte termijnen doorslaggevend zijn, maar dat zij eventueel een begin van een bewijsregel kunnen zijn met soepel tegenbewijs.

We zijn in ieder geval in de wondere wereld van de estate planning terechtgekomen in een grensoverschrijdend juridisch, medisch en filosofisch interessant wetenschappelijk schemergebied tussen hemel en aarde waar de arts verklaart: ‘nog niet zo goed als zeker (eerder) dood’, de notaris passeert, de pastoor al dan niet bedient. En de inspecteur…? Die stond er bij en keek er naar… en dacht: ‘Is hij al over het dode punt heen?

23 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Bent u eigenaar van vastgoed in privé?

Wat vastgoedbeleggers moeten weten over de fiscale ontwikkelingen en vooruitzichten in Box 3...

Een interview met Vanessa Knaapen, fiscalist bij BDO, over de recente ontwikkelingen naar aanleiding van de uitspraak van de Hoge Raad vermogen in Box 3 en de toekomstige veranderingen in de fiscaliteit van vastgoed in privé.

De fiscale behandeling van vastgoed in Box 3 blijft een actueel en complex onderwerp, zeker na recente juridische ontwikkelingen.

Vermogende vastgoedfamilies moeten goed op de hoogte zijn van de laatste wetgeving en wat deze betekent voor hun beleggingsstrategie.

We spraken met Vanessa Knaapen, een ervaren fiscalist bij BDO, om te begrijpen hoe vastgoedbeleggers het beste kunnen navigeren door alle veranderingen in Box 3.

Vanessa Knaapen-Cuijpers

Wat is de aanleiding voor de recente ontwikkelingen in Box 3?

“De aanleiding voor de huidige veranderingen is de uitspraak van de Hoge Raad in juni 2024. In deze uitspraak werd bevestigd dat de Wet Rechtsherstel box 3 en de Overbruggingswetgeving, die beide gebruik maken van een forfaitair rendement, niet voldoen aan de Europese regelgeving omdat ze het werkelijk behaalde rendement niet adequaat weerspiegelen. Dit betekent dat er voor de jaren 2017-2022 en verder actie ondernomen kan worden als het werkelijk rendement lager is dan het forfaitaire rendement.”

Wat is het gevolg van deze uitspraken van de Hoge Raad? ”Het gevolg is dat heffing in Box 3 in een jaar niet hoger kan zijn dan de forfaitaire heffing. Als je kan aantonen dat het werkelijk rendement lager was dan het forfaitair rendement dan wordt de Box 3 heffing geheven over het werkelijk genoten rendement.”

24 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Kunnen beleggers bezwaar maken op basis van individuele vermogensonderdelen?

“Het is belangrijk om te benadrukken dat bezwaar maken niet mogelijk is op basis van een enkel vermogensonderdeel. In plaats daarvan moet het bezwaar gebaseerd zijn op het totale gezamenlijk vermogen in Box 3. Dit betekent dat naast vastgoed, ook andere vermogensbestanddelen zoals spaargeld, aandelen, obligaties en crypto-activa in de berekening meegenomen moeten worden. Alleen wanneer het totale werkelijke rendement van al deze componenten lager is dan het forfaitaire rendement, kan bezwaar zinvol zijn.”

Wat kunnen vastgoedbeleggers doen als ze in 2017-2020 onterecht teveel belasting hebben betaald en nog geen bezwaar hebben gemaakt?

“De Hoge Raad heeft aangegeven dat als niet tijdig bezwaar gemaakt is, er geen compensatie vanuit de overheid hoeft plaats te vinden.

Echter de staatssecretaris heeft in de brief aan de Eerste en Tweede Kamer van september laten weten dat conceptwetgeving voor het rechtsherstel gereed is met daarin een ruime benadering van de groep van belastingplichtigen die gebruik zullen kunnen maken van het rechtsherstel. Hieronder gaan onder meer vallen degene die meelopen in de bezwaar massaal procedure. Naar verwachting treedt de nieuwe wet in werking op 1 juni 2025.

Wat verstaat de Staatssecretaris onder ‘werkelijk rendement’ tot 1 januari 2027?

“Het begrip ‘werkelijk rendement’ is cruciaal in deze context. De Belastingdienst beschouwt werkelijk rendement als de daadwerkelijke inkomsten uit vermogen, inclusief zowel gerealiseerde als ongerealiseerde waarde mutaties van vastgoed en andere beleggingen. Dit betekent dat niet alleen huurinkomsten maar ook de waardestijging van onroerend goed en andere investeringen meetellen.

Een belangrijk detail is dat onderhoudskosten niet aftrekbaar zijn bij de berekening van het werkelijke rendement, terwijl rentekosten dat wel zijn. Beleggers moeten dus goed documenteren wat hun inkomsten en kosten zijn om hun werkelijke rendement nauwkeurig te berekenen.”

Forfaitair rendement/rente Categorie

2023

2024

2025

Banktegoeden

0,92%

Nog niet bekend

Nog niet bekend

Overige bezittingen

6,17%

6,04%

5,88%

Schulden

2,46%

Nog niet bekend

Nog niet bekend

25 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Dit vereist een grotere mate liquiditeitsplanning en nauwkeurige vastlegging van inkomsten en uitgaven.”

26 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Wat betekent de overgang naar een Box 3 systeem op basis van werkelijk rendement vanaf 2027?

“Vanaf 2027 is het de bedoeling dat Nederland overstapt naar een systeem van vermogensaanwasbelasting waarin het daadwerkelijk rendement, na kosten, wordt belast. Dit houdt in dat beleggers belasting gaan betalen over hun daadwerkelijke inkomsten en hun gerealiseerde en ongerealiseerde waardestijgingen.

Voor vastgoedbeleggers komt echter een ander systeem. Vastgoed gaat belast worden volgens het vermogenswinstsysteem.“

Wat is het verschil tussen vermogensaanwasbelasting en vermogenswinstbelasting?

“De termen vermogensaanwasbelasting en vermogenswinstbelasting worden vaak door elkaar gehaald, maar ze betekenen iets anders. Vermogensaanwasbelasting belast de jaarlijkse waardestijging van vermogensbestanddelen, zelfs als deze nog niet zijn gerealiseerd door verkoop. Dit is het beoogde uitgangspunt voor Box 3 vastgoedfondsen vanaf 2027. Dit gaat dus gelden voor indirect gehouden vastgoed.”

“Vermogenswinstbelasting daarentegen belast alleen de gerealiseerde winst bij de verkoop van een vermogensbestanddeel. Voor direct gehouden vastgoed, zal naar verwachting de vermogenswinstbelasting gelden. De Box 3 belegger, met een eigen en directe vastgoedportefeuille, moet derhalve rekening houden een belastingheffing over het directe rendement gedurende zijn exploitatiejaren en daarnaast met een heffing over de waardestijging van het vastgoed in het jaar van verkoop.“

Wordt er onderscheid gemaakt bij verschillend gebruik van onroerend goed?

“In het wetsvoorstel wordt bij direct beleggen in vastgoed een onderscheid gemaakt op basis van het gebruik van de onroerende zaak. Als een pand minimaal 90% van het jaar verhuurd is, worden de huurinkomsten belast en zijn de onderhoudskosten aftrekbaar. Voor niet-verhuurd vastgoed geldt een bijtelling op basis van de WOZ-waarde. Gemengd gebruik van vastgoed (deels verhuurd en deels niet) wordt belast op basis van het hoogste van de huurinkomsten of de vastgoedbijtelling.”

1 Gehele jaar verhuur De totale huurinkomsten worden belast

De onroerende zaak is minimaal 90% van het kalenderjaar verhuurd 328 dagen (of 329 dagen in een schrikkeljaar).

Alle huurinkomsten worden opgeteld.

Jaarlijkse onderhoudskosten wroden hiervan afgetrokken.

Verbeteringskosten worden verrekend met de vermogenswinst bijvoorbeeld bij verkoop.

2 Gehele jaar niet-verhuur De beschikbaarheid van bijvoorbeeld een vakantiewoning voor de eigenaar wordt belast met een vastgoedbijtelling

3 Gemengd gebruik

Het hoogste bedrag wordt belast: óf de huurinkomsten óf de vastgoedbijtelling

De eigenaar gebruijt zelf de onroerende zaak.

De onroerende zaak wordt minder dan 90% van het kalenderjaar verhuurd.

Dit wordt belast met een vastgoedbijtelling van 2,65% over de (WOZ-)waarde.

Er wordt gekeken naar de hoogte van de huurinkomsten (minus de onderhoudskosten) en naar de hoogte van de vastgoedbijtelling.

In het percentage is rekening gehouden met onderhoudskosten.

Deze zijn niet afzonderlijk aftrekbaar.

Verbeteringskosten worden verrekend met de vermogenswinst, bijvoorbeeld bij verkoop

Het bedrag dat het hoogste is, wordt belast, zie daarvoor stappen bij groep 1 of 2.

Welke kosten kun je in mindering brengen?

Wat zijn onderhoudskosten?

Onderhoudskosten zijn kosten voor het reparen van bestaande elementen van het huis zoals het schilderen van bestaande kozijnen.

Wat zijn verbeteringskosten?

Verbeteringskosten zijn kosten van toevoegingen aan een onroerende zaak, zoals een aanbouw van een serre of zonnepanelen

Verbeteringskosten worden verrekend met de vermogenswinst, bijvoorbeeld bij verkoop

Bron: nieuwsbericht Rijksoverheid, Kabinet stuurt wetsvoorstel voor toekomstig box 3 - stelsel naar Raad van State

27 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Definitie ‘werkelijk rendement’ verschilt per heden en vanaf 2027.

En het verschil zit hem in de aftrekbaarheid van onderhoudskosten.

In Box 3: Huidige en Toekomstige Behandeling 1. Huidige Behandeling (tot en met 2026): • Op dit moment kunnen onderhoudskosten niet in mindering worden gebracht op het forfaitaire rendement in Box 3. Dit betekent dat deze kosten de belastingdruk niet direct verlagen. In Box 3 wordt een standaard (forfaitair) rendement gehanteerd, ongeacht de werkelijke kosten die een belegger maakt om het vastgoed te onderhouden of te verbeteren.

• Verbeteringskosten worden ook niet meegenomen bij de berekening van het forfaitaire rendement. Dit betekent dat investeringen in bijvoorbeeld renovaties of verduurzaming van vastgoed geen directe impact hebben op de belastingheffing.

2. Toekomstige Behandeling (vanaf 2027): • Vanaf 2027 is de invoering van een nieuw Box 3-systeem gepland, waarbij belasting wordt geheven over het werkelijk rendement in plaats van een forfaitair rendement.

• Onderhoudskosten aftrekbaar: Als de nieuwe wetgeving werkelijk rendement hanteert, zullen onderhoudskosten zoals het er nu naar uitziet aftrekbaar zijn van het bruto rendement. Dit betekent dat beleggers minder belasting betalen over hun vastgoedinkomsten, omdat de netto-opbrengst (na aftrek van kosten) lager zal zijn.

• Verbeteringskosten: Verbeteringskosten, zoals renovatie en verduurzaming, zijn volgens het voorstel niet aftrekbaar Echter, als deze kosten de waarde van het vastgoed verhogen, kan dit mogelijk invloed hebben op de waardeontwikkeling die wordt belast op het moment van verkoop (vermogenswinstbelasting). Dit aspect moet nog worden verduidelijkt in de toekomstige wetgeving.

“Deze verandering betekent dat beleggers hun administraties nog nauwkeuriger moeten bijhouden, met name omdat ook ongerealiseerde waardeveranderingen, onderhoudskosten en rentekosten in aanmerking worden genomen. Dit vereist een grotere mate van liquiditeitsplanning en nauwkeurige vastlegging van inkomsten en uitgaven.”

28 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Vanaf 2027 lijken onderhoudskosten wel aftrekbaar te worden, maar verbeteringskosten niet.”

29 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Kan het uitstellen of plannen van onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden fiscaal interessant zijn?

“Op basis van het huidige wetsvoorstel zou het inderdaad voordelig kunnen zijn om onderhoudswerkzaamheden uit te stellen tot na 2027, wanneer het werkelijk rendement wordt belast en onderhoudskosten aftrekbaar zijn. Dit verlaagt de belastbare inkomsten en kan leiden tot een lagere belastingdruk.

Verbeteringskosten voor én na 2027 blijft nog een grijs gebied. Als verbeteringskosten worden gemaakt voor 2027, kan dat effect hebben op de waarde in het economisch verkeer van het onroerend goed en daarmee de startwaarde verhogen. Een toekomstige verkoopwinst kan hierdoor verminderd worden. Het is nog niet bekend of en op welke manier verbeteringskosten die gemaakt worden vanaf 2027 meegenomen zullen worden in de berekening van de belaste verkoopwinst.

In sommige gevallen kan het strategisch voordelig zijn om verbeteringskosten naar voren te halen om te profiteren van een hogere beginwaarde. Echter, omdat de in te voeren wetgeving nog zo onzeker is, is het lastig om daar hard op te sturen.“

Wat wordt de waarderingsgrondslag om ongerealiseerde waardeveranderingen te belasten?

“Voor woningen is het op dit moment de verwachting dat de WOZ-waarde de waarderingsgrondslag zal zijn om ongerealiseerde waardeveranderingen te belasten. Daar is de Hoge Raad in haar uitspraken van juni vanuit gegaan omdat de huidige box 3 heffing daar voor woningen bij aansluit.

In het wetvoorstel wordt ook aansluiting gezocht bij de WOZ-waarde. Echter, omdat het uitgangspunt van de nieuwe box 3-heffing wordt dat zoveel mogelijk aangesloten wordt bij de waarde in het economisch verkeer, is het de vraag of deze uitzondering voor woningen gaat blijven.

Als wel aangesloten blijft bij de WOZ-waarde dan betekent dit dat de waardeontwikkeling op basis van de WOZ-waarde in de belastingheffing wordt meegenomen, als het vastgoed is verkocht. Een te lage WOZ waarde op het moment van invoering van de nieuwe wetgeving, kan ervoor zorgen dat een waardestijging van voor 2027, daarna in de heffing betrokken gaat worden.

Voor commercieel vastgoed zal waarschijnlijk de waarde in het economisch verkeer als basis dienen, wat meer flexibiliteit biedt, maar ook meer complexiteit met zich meebrengt bij het vaststellen van de juiste waarde.”

Wat is de status van de beoogde Box 3 wetgeving per 2027?

“De beoogde wetgeving voor 2027 richt zich op de invoering van een systeem dat werkelijk rendement belast. Dit voorstel is momenteel in behandeling en wordt verwacht vanaf 2027 in werking te treden. De Raad van State buigt zich momenteel over deze beoogde wetgeving. “

30 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Wat zijn de voordelen van beleggen in een BV ten opzichte van privé?

“Beleggen in een BV kan voordelen bieden zoals een lagere belastingdruk door het vennootschapsbelastingtarief en de mogelijkheid om ongerealiseerde waardestijgingen niet direct te belasten. Dit kan gunstig zijn voor herinvesteringen en langetermijnstrategieën.

Aan de andere kant komen er ook administratieve lasten bij kijken, zoals de opstelling van een jaarrekening en het betalen van dividendbelasting en box 2 heffing bij uitkering van winsten. Beleggers moeten deze aspecten zorgvuldig overwegen bij de keuze tussen beleggen via een BV of privé. In de praktijk houden we grofweg aan dat het fiscale omslagpunt bij een BAR van 5,6% ligt, daarboven kan prive overwogen worden, daaronder is de BV vaak aantrekkelijker.

Daarnaast kunnen ook nog andere aspecten in ogenschouw genomen worden. De belangrijkste vind u hieronder in de tabel. In de praktijk merken we dat veel vastgoedbeleggers toch meer voordelen ervaren in een vennootschap en nieuwe aankopen minder in privé worden aangekocht.”

Diverse verschillen tussen beleggen inininvastgoed in privé ende de BV Diverse verschillen tussen beleggen vastgoedin inprivé privéen en de BV Diverse verschillen tussen beleggen vastgoed BV Fiscaal Fiscaal

Box 2 - BV Box 2 - BV

Opbrengsten/Kosten Huur

Werkelijke huur

Onderhoudskosten

Aftrekbaar Soms direct aftrekbaar, anders activering + afschrijfmogelijkheid Aftrekbaar tot WOZ grens

Verbeteringskosten Afschrijving Rentekosten

Aftrekbaar tot ca 1 mln (earningstripping) Mogelijk afschaffing drempel vanaf 2025

Box 3 - Privé (heden) Box 3 - Privé (heden)

- Privé (Beoogd 2027) Box Box 3 - 3Privé (Beoogd 2027)

Forfatair rendement ad 6,04% in 2024 en 5,88% in 2025 Niet aftrekbaar Niet aftrekbaar

Werkelijk rendement Aftrekbaar Mogelijk verrekenbaar bij verkoop

Nvt Nvt Forfaitair percentage ad 2,46% (2023),voor Aftrekbaar, geen maximum 2024 nog onbekend

Ongerealiseerde waardestijging Onbelast

Zit in het forfaitair rendement ad 6,04% (2024) en 5,88% (2025)

Onbelast bij directe belegging, belast bij indirecte belegging WOZ Waarde in het economisch verkeer

Divers Uitstel Aanmerkelijk Belang Heffing Verliesverrekening

Ja Mogelijk

Nvt Nvt

Nvt Nvt

Belasting over

Winst

Vrijstelling Belastingpercentage 2024 /2025

Nvt tot 200K: 19% boven 200K : 25,8%

Forfaitair rendement (of lager werkelijk rendement) Heffingvrij vermogen: € 57.000 (2024), 57.684 36% (2025) 36%

Werkelijk netto rendement en gerealiseerde waardestijging Heffingsvrij inkomen € 1.250 36%

Overige Overigeafwegingen afwegingen

Box 2 - BV Box 2 - BV

Box 3 - Privé (heden) Box 3 - Privé (heden) Hoofdelijk aansprakelijk

3 - Privé(Beoogd (Beoogd 2027) Box 3Box - Privé 2027) Hoofdelijk aansprakelijk

Belast met overdrachtsbelasting

Belast met overdrachtsbelasting

Nvt

Administratie voeren wordt belangrijker

Grondslag Woningen Overig vastgoed

Aansprakelijkheid

Overdracht van het vastgoed

Administratie

Rechtspersoon is aansprakelijk Bij onroerende zaak-BV kan de koop van aandelen zonder overdrachtsbelasting plaatsvinden als de aandelen minder dan 1/3de belang vertegenwoordigen.

Jaarcijfers + Publicatie

31 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Wat viel BDO op rondom de plannen en berichtgeving rondom Prinsjesdag?

In de Prinsjesdagstukken is nog geen wetsvoorstel voor de nieuwe box 3-wetgeving vanaf 2027 opgenomen. Zolang hier geen duidelijkheid over bestaat, blijft onzekerheid in de markt.

Ook is het nog even afwachten hoe het kabinet concreet invulling geeft aan het rechtsherstel naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad afgelopen juni. De staatssecretaris heeft in een kamerbrief wel een update gegeven over de wijze waarop rechtsherstel geboden zal gaan worden. Naar verwachting wordt deze wet van kracht op 1 juni 2025 Het tarief dat geldt in Box 3 is met ingang van 2024 verhoogd van 32% naar 36%.

Dit blijft voorlopig ongewijzigd.

Overdrachtsbelasting Positief is in ieder geval de voorgestelde verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen naar 8%.

Dat dit pas per 1 januari 2026 ingevoerd zal worden, zal naar verwachting leiden tot uitstel van transacties.

Voor beleggers zal dit ook betekenen dat het onderscheid tussen woning en niet-woning van belang wordt.

Earningstripping Zoals verwacht stelt het kabinet voor dat de drempel voor de renteaftrekbeperking van € 1 mio niet geldt voor vastgoedbeleggers. Dit gaat gelden voor belastingplichtigen waarvan de (gecorrigeerde) bezittingen gedurende minimaal de helft van het jaar voor 70% of meer bestaan uit vastgoed dat aan derden ter beschikking wordt gesteld.

Wel wordt voorgesteld om de ruimte voor renteaftrek op basis van de fiscale EBITDA te verhogen naar 25% (thans: 20%).

Tenslotte kwam in de week van Prinsjesdag naar buiten dat er zorgen & signalen zijn omtrent de invoering van de beoogde planning per 2027, vanwege ICT uitdagingen bij de Belastingdienst. Wat dit voor u als Box 3 vastgoedbelegger concreet betekent is daarmee voor nu onduidelijk. Box 3 zal ook de komende jaren een actueel onderwerp blijven, om qua berichtgeving, goed in de gaten te houden!

32 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“De fiscaliteit van vastgoed in Box 3 ondergaat momenteel ingrijpende veranderingen. Vermogende vastgoedfamilies moeten goed op de hoogte zijn van deze ontwikkelingen en hun strategieën aanpassen om fiscale voordelen te maximaliseren en te voldoen aan de regelgeving. Vanessa Knaapen van BDO biedt waardevolle inzichten en praktische adviezen voor vastgoedbeleggers die zich willen voorbereiden op de toekomst. Door proactief te handelen op het onderwerk onderhoud/verbetering, een nauwkeurige administratie bij te houden, en zich bewust te zijn van de rol van taxatie/waardering, kunnen beleggers zich wapenen tegen de uitdagingen en onzekerheden die gepaard gaan met de veranderingen in box 3.

Beleggers wordt aangeraden om bij vragen contact op te nemen met hun fiscale adviseur voor advies dat specifiek is afgestemd op hun persoonlijke situatie.”

BDO heeft ruim 1.600 vestigingen in 167 landenm met in totaal ruim 91.000 specialisten in dienst.

Marco Straten is partner/ Belastingadvies/ Private Clientservice bij BDO. Zijn focus ligt op advisering van vermogende particulieren en vermogende DGA’s. Dat heeft vooral betrekking op privé gerelateerde zaken, zoals estate planning, bedrijfsopvolging en begeleiden bij opzetten en uitvoeren van strategie voor de toekomst. Vanessa Knaapen-Cuijpers is Sr. manager/ Private Client Service bij BDO. Vanessa houdt zich bezig met o.a. financiële planning en fiscale vraagstukken in de privésfeer, begeleiding bij het opstellen van huwelijkse voorwaarden, samenlevingsovereenkomsten en (levens)testamenten, vermogensoverheveling naar de volgende generatie en het opzetten van privacy structuren.

Voor meer informatie: www.bdo.nl

33 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

34 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Vastgoed biedt niet alleen een stabiele bron van huurinkomsten, maar is ook een manier om vermogen te laten groeien voor toekomstige generaties.”

35 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Speelt u met de gedachte om afscheid te nemen van een vastgoedobject of -portefeuille?

36 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

De wereld is volop in beweging en zo ongetwijfeld ook uw eigen vastgoedportefeuille.

Het is altijd raadzaam om u te bezinnen of de samenstelling van uw portefeuille nog in lijn is met uw persoonlijke levensdoelen, de trends die we zien in de markt en de veranderende wereld om ons heen. Denk aan fiscaliteit, renteontwikkeling, verduurzaming, consumentengedrag, economische ontwikkeling, onderhoud, huurderswensen, etc. Beleggen in vastgoed is een dynamisch geheel, maar voor sommige investeerders geldt ook ‘bezit van de zaak, einde van het vermaak’. Daarom is ons advies: uw vastgoedportefeuille verdient aandacht en zorg en soms is het ook tijd voor actie.

Is een van die acties om afscheid van een object of portefeuille te nemen of speelt u met deze gedachte?

We staan u graag te woord en ter zijde in dit proces!

VANDERSTELT: • Is een onafhankelijk expert op het gebied van vastgoedbeleggingen.

• Heeft een sterke focus op vermogende families en family offices; een investeerders-doelgroep die momenteel wel gewoon door-investeert, met een lange termijn horizon, korte beslislijnen en veel minder gedreven en afhankelijk is van bancaire leverage.

• Is gericht op úw belang als opdrachtgever en ons gezamenlijk belang bij een lange termijn relatie.

• Is landelijk actief in diverse beleggingssegmenten. (Voor ons trackrecord zie pag 104) • Investeert veel in data en research, weet daardoor als geen ander de actualiteit in pricing en monitort de meest actieve vastgoedinvesteerders in uw segment of regio.

• Kan u van A tot Z ontzorgen in alle stappen die komen kijken bij een verkoopproces.

Specialist in verkoop van beleggingsvastgoed voor vermogende families VANDERSTELT, real estate investment partner is gespecialiseerd in het verkopen van beleggingsvastgoed namens vermogende families en family offices. In overleg met u bepalen we het verkoopproces wat aansluit bij uw persoonlijken wensen (off market, discreet & gericht versus een strak georganiseerde of openbaar verkoop met veel marketing-uitingen. We hebben een brede scope, zijn landelijk actief en vastgoedbeleggingsexpert in objecten vanaf ca € 2,5 mln (geen bovengrens).

Discretie verzekerd De slagvaardige aanpak van VANDERSTELT draait om discretie en heldere communicatie. Met onze professionaliteit en landelijke klantenkring bieden wij een adequaat antwoord op de uitdagingen van de huidige markt. Speelt u met de gedachte om afscheid te nemen van een object of uw portefeuille? Wij houden ons graag aanbevolen! Wij verzekeren u dat we uiterst zorgvuldig omgaan met uw informatie en gegevens. Meer weten? Neem contact op met jacqueline@vanderstelt.com of kijk eerst even op www.vanderstelt.com.

37 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Waarom is goede communicatie de sleutel tot een succesvolle vermogensoverdracht binnen vastgoedfamilies?

“Bespreekt u uw wensen en ideeën rondom vermogensoverdracht uitvoerig met uw fiscalist of accountant, maar vindt u het lastig of spannend om dit gevoelige onderwerp binnen uw gezin aan te kaarten?”

Dat is heel herkenbaar en begrijpelijk volgens family-officer Michiel Dill (Clavis) en familie-communicatie adviseur Lisa Goossens.

Familievermogens beheren en overdragen is een complex proces, dat gepaard gaat met zowel emotionele als psychologische uitdagingen.

Familievermogens vertegenwoordigen meer dan alleen financiële waarde; ze belichamen ook de waarden, het erfgoed en de toekomst van een familie. Toch zien we in de praktijk vaak dat families te snel naar technische oplossingen grijpen, zoals passende juridische en fiscale structuren, zonder eerst het belangrijke gesprek binnen de familie te voeren. Het essentiële gesprek over de ‘waarom’ en ‘hoe’ van het vermogen, dat voorafgaat aan het uitwerken van technische oplossingen, wordt vaak overgeslagen. Dit kan leiden tot misverstanden en conflicten, omdat de onderliggende zorgen, verwachtingen en wensen van familieleden niet worden besproken.

Recent onderzoek van Nyenrode Business Universiteit, samen met Van Lanschot Kempen en RSM, benadrukt deze problematiek. Door de versobering van de Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) zijn meer families dan ooit bezig met het plannen van de overdracht van hun vermogen.

In datzelfde onderzoek kwam naar voren dat communicatie vaak de zwakste schakel is bij eigendomsoverdracht binnen de familie.

Deze bevindingen hebben Jacqueline van der Stelt, ertoe aangezet om dieper in te gaan op dit onderwerp. Na een inspirerend interview met prof. dr. Marta Berent-, Van Lanschot Kempen-hoogleraar Familiebedrijven en Eigendomsdynamiek bij Nyenrode Business Universiteit, over het belang van een goede eigendomsoverdracht en de vaak als lastig ervaren communicatie binnen families, besloot Jacqueline om Michiel Dill van Clavis en familie-communicatie adviseur Lisa Goossens te raadplegen voor hun inzichten hoe je middels goede en open communicatie kan zorgen voor een stabiele en harmonieuze toekomst bij de overdracht van vermogen.

38 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

De uitdagingen van vermogensoverdracht Jacqueline van der Stelt opent het gesprek: “Recente ontwikkelingen, zoals de versobering van de BOR, hebben veel families ertoe aangezet om nu daadwerkelijk actie te ondernemen op het gebied van vermogensoverdracht. Tijdens mijn interview met prof. dr. Marta Berent-Braun werd duidelijk hoe belangrijk communicatie is in dit proces. Dat blijkt een van de zwakke schakels in het succes te zijn. Wat zien jullie als de grootste uitdagingen?”

Michiel Dill knikt instemmend. “Communicatie is inderdaad de cruciale factor die vaak over het hoofd wordt gezien. Dat blijkt naast de publicatie van Nyenrode ook telkens uit internationaal onderzoek. Families hebben moeite met het bespreekbaar maken van gevoelige onderwerpen zoals de omvang van het vermogen, de verwachtingen van de volgende generatie, en bijvoorbeeld de rol van nieuwe partners binnen de familie. Deze onderwerpen roepen vaak zorgen en weerstand op, waardoor het gesprek wordt vermeden of uitgesteld. “Bij ongeveer 70% van de vermogensoverdrachten ontstaan problemen, waarbij gebrekkige communicatie de voornaamste oorzaak is.”

Lisa Goossens voegt toe dat veel problemen voortkomen uit een natuurlijke neiging om conflicten te vermijden. “Families streven vaak naar harmonie, maar het vermijden van conflicten kan op lange termijn juist tot grotere problemen leiden.” “Openheid en constructief met elkaar in gesprek gaan zijn essentieel voor een succesvolle vermogensoverdracht.”

39 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Familievermogens vertegenwoordigen meer dan alleen financiële waarde; ze belichamen ook de waarden, het erfgoed en de toekomst van een familie.”

40 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

41 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Het belang van goede communicatie Jacqueline vraagt waarom communicatie zo cruciaal is bij vermogensoverdracht. Lisa antwoordt dat goede communicatie de sleutel is tot het opbouwen van vertrouwen en het duidelijk maken van verwachtingen.

“Zonder open communicatie ontstaan misverstanden en kan er wantrouwen groeien,” legt ze uit. “Het is belangrijk dat families leren om constructief over hun verwachtingen, zorgen en doelen te praten.”

Michiel vult aan: “Familiebijeenkomsten zijn belangrijker dan familiedocumenten. Ga dus vooral het gesprek aan. Enige organisatie en context helpt hierbij. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een familiestichting. In de vorige editie van het VANDERSTELT Magazine gingen we hier nader op in. Daar waar verankering van gemeenschappelijke waarden en doelen gewenst is, kan het nuttig zijn een familiestatuut op te stellen. Op deze manier kunnen families conflicten voorkomen en samen een gedeelde visie vormen.

Familiebijeenkomsten bieden een veilige omgeving om deze gesprekken te voeren als opmaat naar het op te stellen familiestatuut en helpen om misverstanden en conflicten te voorkomen.”

“Wat zijn enkele best practices voor het opstellen van een familiestatuut?” vraagt Jacqueline.

“Begin met het vaststellen van de gemeenschappelijke waarden en doelen,” adviseert Lisa. “Wat wil de familie bereiken? Wat is belangrijk voor hen? Vanuit welke visie hebben ze keuzes gemaakt? Deze basiswaarden vormen het fundament van het statuut. Daarnaast is het essentieel dat dit document regelmatig wordt herzien en aangepast aan veranderende omstandigheden.” Michiel voegt toe dat een externe adviseur kan helpen om een objectief perspectief te bieden, best en worst practices uit de ervaringen van andere families kan delen en ervoor kan zorgen dat het proces soepel verloopt. “Een familiestatuut moet een levend document zijn dat meegroeit met de familie,” benadrukt hij.

Generatieverschillen en gelijkwaardigheid Jacqueline brengt het gesprek op generatieverschillen binnen families en vraagt hoe hiermee om te gaan. Michiel benadrukt dat generatieverschillen onvermijdelijk zijn, maar dat ze geen obstakel hoeven te vormen. “Het is belangrijk dat zowel de overdragende als de ontvangende generatie hun zorgen en verwachtingen duidelijk uitspreken,” zegt hij. “De oudere generatie maakt zich vaak zorgen over de invloed van vermogen op de jongere generatie, terwijl de jongere generatie graag hun eigen stem wil laten horen. Het vinden van een balans tussen controle en vrijheid is cruciaal.”

42 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Lisa benadrukt dat gesprekken binnen families gelijkwaardig moeten zijn, ongeacht leeftijd of ervaring. “De jongere generatie moet serieus worden genomen en de kans krijgen om hun eigen visie en ideeën te delen.” Jacqueline vraagt naar specifieke technieken om generatieverschillen te overbruggen. Lisa suggereert het gebruik van ‘gespreksstarters’ en rollenspellen. “Deze kunnen helpen om van perspectief te wisselen, moeilijke zaken bespreekbaar te maken en een open dialoog te bevorderen.”

Michiel pleit voor regelmatige familiebijeenkomsten, niet alleen om financiële zaken te bespreken, maar ook om relaties op te bouwen. “Door samen tijd door te brengen, leren familieleden elkaar beter kennen en waarderen,” zegt hij. “Dit creëert een sterke basis van vertrouwen en samenwerking.”

“Het essentiële gesprek over de ‘waarom’ en ‘hoe’ van het vermogen, dat voorafgaat aan het uitwerken van technische oplossingen, wordt vaak overgeslagen.

De samenstelling van de over te dragen vastgoedportefeuille Lisa Goossens en Michiel Dill vragen Jacqueline van der Stelt andersom naar haar specifieke ervaringen met de overdracht van vastgoedportefeuilles binnen families.

Jacqueline benadrukt dat bij de overdracht van vastgoedvermogen niet alleen de waarde, maar vooral ook de samenstelling en organisatie van wat wordt overgedragen van cruciaal belang zijn. “Vastgoed is kapitaalintensief en, in vergelijking met andere sectoren, minder arbeidsintensief,” merkt Jacqueline op. “De vastgoedportefeuille die in de loop der jaren is opgebouwd, is vaak nauw verweven met het DNA, de visie en de specifieke vaardigheden van de pater familias. Wat ik vaak zie, is dat deze portefeuilles zijn opgebouwd door jaarlijks enkele panden bij te kopen. Als je dit decennialang doet met beschikbare dividenden, ontstaat er een aanzienlijke portefeuille.”

Michiel knikt instemmend en vraagt of deze portefeuilles vaak leiden tot een samenhangend geheel of juist tot een verzameling van opportuniteiten.

Jacqueline legt uit dat deze portefeuilles soms leiden tot een ‘glasservies’ vanwege consistente aankopen binnen een bepaald thema. “Maar ook zien we soms een ‘kralenketting’ van vastgoedopportuniteiten die op verschillende momenten zijn gegrepen, toen ze voorbijkwamen,” antwoordt ze.

43 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

De organisatie rondom dit vastgoedvermogen Lisa is benieuwd hoe deze dynamische verdeling van de vastgoedportefeuille zich vertaalt naar uitdagingen bij de vermogensoverdracht. Jacqueline legt uit: “Pater familias kan gericht zijn op waarde creatie door te investeren in ‘value add’ vastgoed of projectontwikkeling. Dit vereist specifieke vaardigheden, netwerk en vooral veel tijd en aandacht. Bij vermogensoverdracht moet men daarom goed nadenken of de volgende generatie een actieve rol ambieert en over wat precies wordt overgedragen. Daarnaast de eerlijke vraag of de volgende generatie dezelfde vaardigheden, tijd, netwerk en passie heeft om de portefeuille in zijn huidige vorm voort te zetten.” We zien in de praktijk dan ook vaak een fase van verkenning, een fase van strategische en organisatorische voorbereiding op de overdracht en een fase van daadwerkelijke vermogensoverdracht.

“Gebrekkige communicatie kan leiden tot misverstanden en conflicten, omdat de onderliggende zorgen, verwachtingen en wensen van familieleden niet worden besproken.

’’

“Het kan een overweging zijn om een deel van de portefeuille op te schonen of te herinrichten, zodat deze beter aansluit bij de capaciteiten en interesses van de opvolgers,” legt ze uit.

“Het kan ook nuttig zijn om het beheer anders in te richten, de directievoering intern of extern te herzien, of een family office op te zetten met een toezichthoudende of controlerende rol vanuit de familie.”

Soms moet men ook nog alert zijn op het organiseren en vastleggen van belangrijke data.

We komen nog regelmatig in de praktijk tegen dat panden al decennia lang in bezit zijn, maar dat de aankoop-historie en het beheer-dossier, nog grotendeels in het hoofd van de DGA zit en niet goed is gedocumenteerd. Dit soort vraagstukken en afwegingen komen vaak tot uiting in de fase van strategische en organisatorische voorbereiding op de beoogde overdracht.

Lisa en Michiel benadrukken ook hier weer het belang van een verbindende communicatie tussen de overdragende en ontvangende generatie. Lisa geeft aan: “Deze strategische keuzes (een mogelijke herinrichting van de portefeuille/ het opzetten van een family office) kunnen naar voren komen uit het proces tot een familiestatuut. In dit proces wat bestaat uit familiegesprekken kom je tot een gezamenlijke visie die richting geeft aan de duurzame keuzes die passen bij de huidige en de opvolgende generatie. Daarnaast kun je de onbesproken zaken uit het hoofd van de Pater familias, die voor hen heel vanzelfsprekend zijn, op tafel krijgen en opnieuw toetsen. Deze constructieve gesprekken bevorderen het wederzijds vertrouwen en begrip, wat cruciaal is voor een succesvolle vermogensoverdracht.”

44 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Luister nu naar de podcast van Lisa en Michiel: ‘Communiceren over familievermogen’ op clavis.eu/podcast of scan de QR-code

De rol van adviseurs Jacqueline vraagt welke rol externe adviseurs kunnen spelen in het proces van vermogensbeheer en -overdracht.

Michiel benadrukt dat adviseurs objectiviteit en expertise bieden die nodig zijn om complexe financiële en juridische kwesties aan te pakken. “Adviseurs helpen om beslissingen te baseren op feiten en strategische inzichten, meer de harde kant van vermogensoverdracht en in plaats van emoties,” zegt hij.

Maar hieraan voorafgaand is het wel zaak om als familie uitgebreid het gesprek aan te gaan over het hoe en waarom. De zachte kant van vermogensoverdracht. Hier gaat het in de praktijk vaak mis binnen de familie en dat is het laatste wat je voor ogen had als ondernemende ouders. En ja, goede en veilige communicatie is lastig en eigenlijk ook een vak apart….

Lisa is opgegroeid in een ondernemersgezin, waardoor ze vanuit passie en ervaring gekozen heeft zich in te zetten voor ondernemende families. Als facilitator helpt ze bij het soepel laten verlopen van zakelijke communicatie binnen de familie. “Door een neutrale partij te hebben die de gesprekken leidt, kunnen families zich meer op hun gemak voelen om open en eerlijk te communiceren.”

“Families worden het lang niet altijd eens, maar leren wel op zakelijk gebied constructief met elkaar in gesprek te gaan. Zo hoeft de gezelligheid bij het kerstdiner er niet onder te lijden.

’’

De overdracht van vermogen binnen vastgoedfamilies gaat veel verder dan alleen financiële en juridische overwegingen. Het is een proces dat diep verweven is met familiebanden, persoonlijke waarden en de unieke geschiedenis van de familie. Zoals dit interview duidelijk maakt, is goede communicatie de sleutel tot een succesvolle overdracht. Het creëren van een open en eerlijke dialoog binnen de familie kan helpen om verwachtingen af te stemmen, misverstanden te voorkomen en een gezamenlijke visie voor de toekomst te ontwikkelen. “Het is essentieel om de samenstelling van de vastgoedportefeuille en de vaardigheden van de volgende generatie tijdig en zorgvuldig te beoordelen, zodat de juiste stappen op het juiste moment genomen worden.”

45 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Exclusieve Workshop!

Herkent u zich in dit artikel? Stelt u dit gesprek binnen uw eigen familie/gezin, over de naderende eigendomsoverdracht, ook uit?

Een schrale troost, u bent niet de enige!

Als VANDERSTELT | Clavis | Goossens hebben we om die reden de krachten gebundeld om u hiermee op weg te helpen, middels een exclusieve workshop speciaal voor vastgoedfamilies!

“Bent u lid van een vastgoedfamilie en wilt u in een veilige en vertrouwelijke omgeving belangrijke gesprekken aangaan binnen uw eigen familie over het beheer en de overdracht van uw vermogen? Maar tegelijkertijd ook ervaringen uitwisselen met experts, andere families en/of generatiegenoten. Michiel Dill, Lisa Goossens en Jacqueline van der Stelt overwegen hun expertise te bundelen en voor dit doel een exclusieve workshop te organiseren; speciaal ontworpen voor vastgoedfamilies die dit gesprek met het eigen gezin willen aangaan, die ook willen leren van de zienswijze van gelijkgestemden en ervaringen met generatiegenoten willen delen.”

In deze intieme, vertrouwelijke en professioneel begeleide sessie met andere families, krijgt u de kans om diepgaand in gesprek te gaan over de uitdagingen van vermogensoverdracht, het belang van communicatie en het zakelijk leren communiceren.

Voor wie wordt deze workshop georganiseerd?

• • •

Vastgoedfamilies met een belegd vermogen van minimaal 25 miljoen euro; Zowel de overdragende generatie als de opvolgende generatie is bereid deel te nemen aan deze workshop; Families die bereid zijn open te staan voor dialoog, leren en samenwerking.

Heeft u interesse? Maak deze dan kenbaar bij jacqueline@vanderstelt.com, waarna zij contact met u zal opnemen.

46 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Michiel Dill (53 jaar) was 11 jaar belastingadviseur toen een familie hem vroeg een single family office op te zetten. Daarna richtte hij in 2008 Clavis op, gevestigd in ‘s-Hertogenbosch. Inmiddels is Clavis uitgegroeid tot een multidisciplinaire private wealth dienstverlener, met een 50-tal medewerkers en met 150 vermogende ondernemers en families als klant. Van investeren in private markten tot vermogensstructurering. Van directievoering tot discretionair vermogensbeheer.

Clavis biedt 360 graden vermogensmanagement.

Voor meer info: www.clavis.eu

Lisa Goossens is een ervaren communicatie-expert, gespecialiseerd in het communicatief ondersteunen van families bij het beheren en overdragen van hun vermogen. Ze richt zich op het faciliteren van verbindende en constructieve communicatie binnen families. Ze begeleidt families in het opstellen van een familiestatuut, het opzetten van familieberaden en communicatietrainingen specifiek voor ondernemende en vermogende families. Daarnaast geeft ze interactieve workshops en ontwikkelt NextGen programma’s. Haar werkwijze combineert een empathische benadering met professioneel advies, afgestemd op de unieke situatie van elke familie, om een solide basis voor de toekomst te creëren en de continuïteit van het familievermogen te waarborgen. Daarnaast groeide ze zelf op in een ondernemende familie, waar haar passie voor communicatie binnen families is ontstaan.

Voor meer info: www.lisagoossens.nl.

47 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

48 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“We zien mooie kansen en zijn op zoek naar diverse soorten vastgoed voor vermogende en slagvaardige families.

Heeft u een interessant aanbod?

Neem even contact met ons op!”

49 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Welke subsidies zijn er mogelijk om eigenaren tegemoet te komen bij de verduurzaming van hun huurwoningen?

VANDERSTELT ging in gesprek met de subsidie specialisten van Van Draeckeburgh….

“Nu de Wet Betaalbare Huren per 1 juli 2024 in werking is getreden voor de verhuurde woningvoorraad in Nederland, speelt het energielabel een veel belangrijkere rol bij het vaststellen van de huurprijs volgens het nieuwe WWS-systeem. Zoals in het artikel van Dirkzwager wordt vermeld, krijgen woningen met een groen energielabel ‘bonuspunten’ en woningen met een energielabel vanaf C ‘strafpunten’.”

Pien Verberne Naast de beïnvloeding van de huurprijs, zijn er nog andere afwegingen te maken. Zoals de bijdrage van een groen energielabel aan een gunstigere financierbaarheid en financieringscondities bij banken (voor zowel de beleggers als de woonconsument). En verder: • lagere woonlasten voor de huurder vanwege minder energiekosten en • een positieve bijdrage aan het milieu

Deze trend is al even onmiskenbaar gaande en de overheid vraagt de eigenaren middels deze financiële prikkels om nu ook te gaan handelen en aan de slag te gaan met het verduurzamen van hun woningbezit.

“Zijn er aan de andere kant ook financiële bijdragen of subsidies beschikbaar om eigenaren te ondersteunen bij deze verduurzamingsuitdagingen? We vroegen het aan de subsidie-experts van Van Draeckeburgh, Pien Verberne en Claudia van Wier.”

50 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Globale aantallen van de Nederlandse woning-verduurzamingsopgave Als we diverse bronnen raadplegen, komen de schattingen uit op onderstaande aantallen/verdeling voor de huurwoningen-voorraad in Nederland:

Overzicht van de Verhuurde Woningvoorraad in Nederland In Nederland zijn er ongeveer 3,3 miljoen huurwoningen, wat neerkomt op ongeveer 42% van de totale woningvoorraad. Deze huurwoningen zijn onderverdeeld in: 1. Sociale huurwoningen: Ongeveer 2,3 miljoen woningen, voornamelijk in bezit van woningcorporaties.

2. Particuliere huurwoningen: Ongeveer 1 miljoen woningen, in bezit van private verhuurders.

Verdeling van energielabels in verhuurde woningen

Energielabels

Sociale huurwoningen

Particuliere huurwoningen

Ongeveer 25-30%

Ongeveer 15-20%

Ongeveer 20-25%

Ongeveer 20%

Ongeveer 20-25%

Ongeveer 25-30%

Ongeveer 15%

Ongeveer 15-20%

Ongeveer 10-15%

Ongeveer 10-15%

Ongeveer 10-15%

Ongeveer 10-15%

Ongeveer 10-15%

Ongeveer 10-15%

Bronnen: CBS, RVO, PBL, diverse vastgoed-organisaties.

Kortom er ligt een serieuze verduurzamingsopgave te wachten voor de eigenaren van deze sociale en particuliere huurwoningen met een minder groen energielabel.

51 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Meerdere subsidies beschikbaar voor verduurzaming van uw huurwoningen Pien Verberne: “Duurzaamheid is inderdaad een cruciale uitdaging in de woningmarkt, zowel voor zakelijke partijen als particulieren. Gelukkig maken diverse overheidssubsidies het mogelijk om deze uitdaging financieel haalbaar te maken. In het algemeen kunnen wij een paar mooie subsidieregeling noemen voor woningbouw en renovatie, zoals de ISDE, SVOH, SVVE, en SAH. Deze regelingen kunnen echt helpen uw duurzame projecten te ondersteunen.”

ISDE – Investeringssubsidie Duurzame Energie en Energiebesparing “Deze subsidie is voor het verduurzamen van de woning met een (hybride) warmtepomp, zonneboiler of kleine windturbine. De subsidie kan worden aangevraagd door particuliere verhuurders en zakelijke gebruikers zoals bedrijven, woningcorporaties, verenigingen en VvE’s.

Voordeel dankzij subsidie: tussen de €500 – €13.200” SVOH – Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen “SVOH – Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen Deze subsidie is bedoeld voor zakelijke en particuliere verhuurders en institutionele beleggers. Woningcorporaties zijn uitgesloten van deelname.

Voordeel dankzij subsidie: het maximale subsidiebedrag is €6000 per woning.”

SVVE – Subsidieregeling Verduurzaming Voor Verenigingen van Eigenaars “Met de SVVE kun je subsidie krijgen voor Energiebesparende (aanvullende) maatregelen zoals spouwmuur, dak-, vloer- en gevelisolatie, HR++glas, aanleggen ventilatiesysteem, inregelen verwarming, slimme thermostaat, aansluiting op een warmtenet, aanschaf warmtepomp of zonneboiler. Ook voor energieadvies door een energie-adviseur kun je subsidie ontvangen.

Voordeel dankzij subsidie: maximaal €15.000 per woning en daarnaast tot maximaal € 6120 voor energieadvies.“ SAH – Subsidieregeling Aardgasvrije Huurwoningen “De SAH is de voornaamste maatregel van de overheid om huurwoningen van het aardgas af te krijgen.

Voordeel dankzij subsidie: de subsidie bedraagt maximaal €5.000 per losgekoppelde huurwoning.”

Dit verandert er na Prinsjesdag: de bekende subsidieregelingen blijven !

Wel worden in 2025 verschillende regelingen aangepast om de verduurzaming van huurwoningen verder te stimuleren. Zo komt er een nieuwe regeling voor aansluiting van bestaande woningen op een warmtenet. Deze nieuwe regeling vervangt de Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH) en delen van de ISDE, DUMAVA en SVVE. Verder worden bijvoorbeeld de SVOH en SVVE uitgebreid en vereenvoudigd.

52 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Het advies van Draeckeburgh 1.

Maak een verduurzamingsplan voor uw woning(en). En het raadplegen van een expert kan hierbij een belangrijke eerste stap zijn: o Welke energielabel streeft u na? Wat is uw ambitieniveau? o Via welke verduurzamingsstappen/-maatregelen kunt u dit gaan realiseren? o Welke investeringen vergt dit, binnen welke tijdslijnen, met welke uitvoerende partij en met

welke praktische implementatie en afstemming met de huurder? o Ook het opstellen/uitvoeren van een verduurzamingsplan komt in aanmerking voor

tegemoetkoming bij verschillende subsidieregelingen.

2.

Verdiep u goed in de diverse subsidie-regelingen en de daarbij behorende voorwaarden, de wijze van aanvragen en het moment van uitvoeren. Of raadpleeg een expert.

3.

Houd rekening met deadlines die voor veel van de regelingen gelden. Zo kan een beschikbaar gesteld budget bijvoorbeeld ook binnen de gestelde termijn op zijn.

Waar kan een vastgoedeigenaar terecht voor meer informatie over deze subsidies?

Veel informatie staat op www.rvo.nl, maar ook op de website van andere instanties en bijvoorbeeld de website van Van Draeckeburgh.

“Zolang het niet om dezelfde werkzaamheden gaat, kunnen meerdere subsidieregelingen ook gecombineerd worden voor dezelfde woning of hetzelfde woningblok.”

53 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Een recent voorbeeld uit de praktijk van Van Draeckeburgh: Een particuliere eigenaar/belegger had de volgende verduurzamingsbehoefte: • Een complex van 2 x 16 huurwoningen • Van energielabel E naar tenminste A brengen Conform het bovengenoemde stappenplan was de eerste stap het laten opstellen van een extern verduurzamingsplan door een expert, waarin de volgende stappen werden geadviseerd om van een energielabel E naar A te komen: • Isoleren van het dak • Vervanging door HR++ Glas • Vervanging door isolerende deuren “Met dit verduurzamingsplan hebben we vervolgens een op maat gemaakt advies opgesteld, waarbij we onze opdrachtgever volledig hebben ondersteund in het indienen van de subsidieaanvragen bij het juiste loket, op het juiste moment, met de juiste documentatie en bijlagen. Een samenspel tussen opdrachtgever, de adviseurs/uitvoerders van deze verduurzaming en subsidie-adviseur Van Draeckeburgh.”

Dit leverde een besparing op van ruim € 144.000,- en was bij dit concrete voorbeeld een tegemoetkoming van bijna 50%.

“Het complex beschikt nu over een energielabel A, verkregen dankzij verduurzamingsmaatregelen en de daarbij behorende subsidies.”

54 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Bij verduurzaming denkt men vaak aan een extra kosten, maar vergeet ook niet de diverse subsidies die de overheid beschikbaar stelt……”

Van Draeckeburgh is expert op het gebied van subsidies en financieringsregelingen. Onze missie is het toegankelijk maken van duurzame toekomstmogelijkheden voor gebouwen. Wij zorgen voor een vloeiend aanvraagproces voor gebouweigenaren van woningen, kantoren, onderwijsinstellingen en Rijksmonumenten. Dankzij onze uitgebreide kennis en specialisatie slagen we erin om niet alleen een hoge succesratio in aanvragen te realiseren, maar ook om gemiddeld 25% meer voordeel voor onze klanten te behalen. Hiermee verzekeren we de duurzame toekomst van uw projecten. De praktijk leert dat het al rendabel is om de subsidie experts van Draeckeburgh in te schakelen voor verduurzamingsvraagstukken: vanaf 15 woningen, voor Rijksmonumenten en voor kantoren vanaf 1500 m2.

Voor meer info: www.vdsf.nl.

55 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

56 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

57 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Ruud Bruggeman, Directeur Lending, ING Private Banking:

“Uiteindelijk investeer je ook voor toekomstige generaties” “Beleggen in vastgoed is altijd onderdeel van een groter geheel. De kunst is te kiezen voor de financieringsstructuur die het beste past bij de persoonlijke situatie, voor nu en later.” VANDERSTELT sprak met Ruud Bruggeman, Directeur Lending bij ING Private Banking, over zijn visie op vastgoedinvesteringen. Hij pleit voor een brede inventarisatie van de dromen en ambities van de klant. Lees hieronder meer over zijn ideeën over vastgoedfinanciering, maar ook over bijvoorbeeld vermogen overdragen aan de volgende generatie.”

“De belangrijkste boodschap, ook bij beleggen in vastgoed, is: denk rustig na over je vermogen, begint Ruud. “Als expert ben je dagelijks druk met je eigen onderneming. Daar zit je middenin en dat werk (of die rol) doe je heel erg goed. Maar zet eens de pet op van een beleggingsexpert of van een risicomanager. Wat gebeurt er als het tegenvalt en is het wel zo logisch om zo geconcentreerd te zijn in een bepaalde branche of sector of geografische locatie? Dat is wat ondernemers soms vergeten.”

Waarom en wanneer investeren in vastgoed?

De aanleiding of het moment dat ondernemers starten met investeren in vastgoed is voor iedereen verschillend. Ruud: “Het komt voor dat het vermogen vooral op papier bestaat, dan zit het vast in de onderneming. In de privésituatie is er dan bijvoorbeeld geen alternatieve inkomensbron of vermogen. Vastgoed kan een goed begin zijn om dat te gaan creëren. We hebben ook klanten die al in de fase zitten dat hun onderneming volwassen is. Die keren wat dividend uit en beginnen voorzichtig met vastgoedinvesteringen. Het gebeurt dat ze dan zonder duidelijk plan, via vrienden en bekenden gaan aankopen. Dat kan prima, maar een langetermijnplan geeft richting en leidt tot beter gespreide beleggingen.”

“Een andere variant is wat wij een cash event noemen”, vervolgt Ruud.

“Een ondernemer verkoopt zijn of haar bedrijf of een deel daarvan. En dan is er ineens een berg geld op de rekening waar je iets mee moet.

Ondernemers, merken wij, vinden één ding niet leuk en dat is interen op hun vermogen. Dat is ook vaak een reden om vastgoed te kopen: dat geeft een mooie, stabiele stroom van huurinkomsten. En niet meer dat gevoel van: ik word steeds armer.”

58 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

‘We doen eerst een stap terug en kijken hoe we van dromen en ambities uitvoerbare plannen kunnen maken.’”

59 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Woningmarkt blijft interessant “Veel beleggers die bij Ruud en zijn collega’s aankloppen, bezitten al vastgoed of denken erover om iets te verwerven. Ruud: “Een categorie waar nu heel veel behoefte aan is, is de woningmarkt. Momenteel is het rendement daar iets lager, maar de vraag zal groot blijven.

Wat we altijd adviseren is spreiden, niet alleen binnen vastgoed, maar zeker ook naar andere asset classes.

Dan ben je ook beter bestand tegen veranderingen in wetgeving.”

“Een groeiende markt voor ING Private Banking is het beleggen in private markten. Ruud: “Private markets zijn interessant vanwege de mogelijke rendementen en het langetermijn karakter. In deze categorie is steeds meer mogelijk voor niet-institutionele beleggers. Deze belangrijke toevoeging aan onze dienstverlening past bij onze ambitie om klanten nog beter te kunnen bedienen met onder andere vernieuwende beleggingsoplossingen.”

’’

‘‘Een solide langetermijnvisie is ons sterke punt

Belang van persoonlijk contact “Een goed financieel plan kan niet zonder persoonlijk contact, weet Ruud. Wat maakt iemand bijzonder en welke mogelijkheden zien de financieel experts? “We merken dat klanten bij vastgoed vaak gaan voor wat ze goed kennen; bijvoorbeeld een voormalige supermarktondernemer die vervolgens ook vastgoed gaat kopen in dat segment. Dat is natuurlijk een voordeel, als je veel kennis hebt.

Maar er kan iets onverwachts gebeuren, een zogeheten ‘zwarte zwaan’, en dan is het fijn om spreiding te hebben in de portefeuille.

En wat gebeurt er als de volgende generatie niet dezelfde expertise heeft en minder betrokken is of überhaupt geen interesse heeft om jouw investeringsactiviteiten voort te zetten? Wij bespreken zaken als sectoren, geografie en asset allocatie, vaak ook met het oog op de volgende generatie.”

Flexibel blijven door liquiditeit “Liquiditeit is een belangrijk aandachtspunt voor vastgoedbeleggers. Ruud: “Het is heel belangrijk dat je flexibel kunt zijn, dat zien we dagelijks in de praktijk. Als de markt tegenzit, wil je keuze hebben en niet verplicht hoeven te verkopen. Of andersom, als zich onverwacht een hele goede kans voordoet, wil je die kunnen benutten. Het is zonde om daar veel cash voor apart te houden dat beperkt rendeert. Het gesprek over hoe je dat geheel het beste inricht - met een solide langetermijnvisie - is ons sterke punt.”

Liquiditeit kan ook belangrijk zijn direct na een overlijden bijvoorbeeld, voor de erfbelasting. “Dan moet er in het uiterste geval op stel en sprong vastgoed verkocht worden. Vervolgens krijg je niet de verwachte prijs, bijvoorbeeld omdat de markt weet waarom je ineens moet verkopen. Juist als er iets onverwachts gebeurt, wil je rust voor de nabestaanden. We denken langjarig mee met onze klant, dat noemen we het vermogen om verder te kijken dan jezelf. Want uiteindelijk investeer je ook voor toekomstige generaties.”

60 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Vermogen overdragen aan de volgende generatie “Op tijd vermogen overdragen aan de volgende generatie is een belangrijk aspect om mee te nemen in de strategie, geeft Ruud aan. ‘”Wij pleiten ervoor dat je je kinderen of opvolger op tijd meeneemt in je plannen. Hoe gaat vermogensoverdracht plaatsvinden en wanneer? Welke ideeën heb je daarbij?

Vastgoed kan een mooie vorm zijn: je geeft dan geen cash, maar laat je kinderen alvast kennismaken met hoe ze een en ander kunnen beheren. Belangrijk is wel dat je bij het aankopen rekening houdt met hoe je de zeggenschap, de governance, inricht. Het kan bijvoorbeeld praktischer zijn om dat gelijk vanuit een stichting te doen. Als je het eerst zelf koopt en later gaat schuiven, krijg je te maken met overdrachtsbelasting. Je hebt eigenlijk maar één moment om deze zaken goed in te richten en dat is bij aankoop.”

Vaak vinden mensen het lastig om over geld te beginnen met hun familie. Hiervoor heeft Ruud een handige tip.

“De podcastserie ‘Vermogensoverdracht, hoe maak je het bespreekbaar’ geeft een inkijkje in welke gesprekken wij zoal voeren met onze klanten over dit onderwerp. Transparantie is het allerbelangrijkste, in een testament komt een besluit heel anders over, dan als je het zelf toelicht aan je kinderen.”

’’

“Als de markt tegenzit, wil je keuze hebben en niet verplicht hoeven te verkopen

Een goed adviesgesprek? Zó pakt Ruud het aan!

“Ik wil om te beginnen iemand goed leren kennen. Soms is de introductie: ik zoek vastgoedfinanciering, maar dat is een oplossing terwijl de eigenlijke vraag primair voortkomt uit een liquiditeitsbehoefte. Daarom bespreken we graag eerst de dromen en ambities, voordat we naar een productoplossing kijken. Dus eerst een stap terug doen en kijken hoe we van dromen en ambities uitvoerbare plannen kunnen maken. In veel gevallen is het passender om een woonhuisfinanciering te doen in combinatie met vastgoedfinanciering of met een effectenkrediet.

Onze klanten waarderen die gesprekken waarin we ze de spiegel voorhouden. Het financieren van objecten, de rentes, de aflossingen en de voorwaarden, dat is allemaal belangrijk. Maar uiteindelijk gaat het om wat je extra kunt doen als bank. Door partijen met elkaar te verbinden, maar ook door het persoonlijke gesprek te voeren Daar komen emoties bij kijken, die spelen een grotere rol bij dit werk dan je zou denken. Een van mijn persoonlijke interesses is behavioral finance, dat helpt uiteindelijk ook in het keuzeproces bij klanten.”

61 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Het vermogen om verder te kijken dan jezelf Of de dromen nu groot of klein zijn, vermogen kan het verschil maken. Ambities kracht bijzetten en duurzame vooruitgang stimuleren, dat doet dé private bank voor de wereld van morgen. Met een eigen relatiemanager en een team van financieel specialisten maken we een persoonlijk toekomstplan met persoonlijke, zakelijke en maatschappelijke wensen als uitgangspunt. Daarbij gebruiken we innovatieve oplossingen en digitale diensten, zoals je van ING gewend bent.

ING Private Banking volgens Ruud: “Wij kijken naar de positie van een familie of de klant in zijn totaliteit.

Daar maken we een kredietinschatting van. Je ziet dat commercieel verhuurd vastgoed nu bijvoorbeeld onder een vergrootglas ligt van de toezichthouders. Hierdoor focussen specifieke vastgoedfinanciers zich op categorieën met minder risico. Wij kijken breder. Dus ook als er wat meer risico in het vastgoed zit, kunnen wij soms met een mooie financiële oplossing komen. Denk aan de financiële mogelijkheden zoals een krediet op een aandelenportefeuille of in de onderneming, of de eigen woning. We nemen alles in de mix mee, dat is onze toegevoegde waarde. Het geheel moet altijd een gezond risicoprofiel hebben, dat staat voorop. Wij spreken veel ondernemers en hebben daardoor best practices ontwikkeld die we kunnen toepassen als een situatie daar om vraagt. Vaak zijn mensen ook benieuwd hoe anderen in een vergelijkbare positie hun vermogen structureren of spreiden. Had ik al gezegd dat dat laatste belangrijk is?”

Voor meer info https://www.ing.nl/private-banking

Luister ook naar de podcast: ‘Vermogensoverdracht, hoe maak je het bespreekbaar?’

Beleggen brengt risico’s en kosten met zich mee.

Je kunt jouw inleg of een deel hiervan verliezen.

62 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Emoties spelen een grotere rol bij dit werk dan je zou denken”

63 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

NIEUW VANDERSTELT ZOEKPROFIELEN;

Naar welke vastgoedbeleggingen bent u op zoek?

De vastgoedmarkt is intransparant en sterk gericht op persoonlijke netwerken. We zien dan ook dat veel investeerders/families reageren op toevallig voorbij komende ‘opportunities’. Kan dit anders? Jazeker!

Als investerings-boutique voor het familievermogen kennen wij de markt als geen ander. Dankzij ons exclusieve netwerk en onze eigen data-research volgen we de markt ieder dag op de voet en zijn we in staat om het ‘kaf van het koren’ voor u te onderscheiden en de meest interessante deals hieruit te selecteren en u aan te reiken.

VANDERSTELT geanonimiseerde zoek-profielen; de voordelen voor u?

We noemen een paar terugkoppelingen die we terugkrijgen vanuit Investeerders die u voor gingen: • • • • • •

‘Dit scheelt ons heel veel tijd en ongemak.’

‘Goed om eens gezamenlijk na te denken over ons ‘ideale’ beleggingsproduct en ons daarmee samenhangende zoekprofiel.’

‘Een veel bredere en onafhankelijke scope en niet langer de toevallige ‘opportunities’ uit mijn eigen lokale/directe netwerk aangeboden krijgend.’

‘VANDERSTELT is uniek in het aanleveren van een VANDERSTELT-scan van de belegging, waarin alle relevante facetten voor ons eerlijk en overzichtelijk worden gebracht, vaak kregen we voorheen een email met 9 bijlages en ‘zoek het zelf maar uit’.’

‘Fijn dat we dit geanonimiseerd aangereikt krijgen. We zijn gehecht aan onze privacy en willen met onze naam/vermogen liever niet naar buiten treden.’

‘Het voelt een beetje als daten. Bij iedere voorgelegde propositie werd het voor ons zelf ook duidelijker wat ons ideale beleggingsproduct was. Bij de derde propositie zijn we tot aankoop overgegaan.’

64 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Wij zoeken -discreet en geanonimiseerd- voor u naar off market vastgoedobjecten Wij ontzorgen al diverse vermogende families/investeerders geanonimiseerd in de zoektocht naar hun ’ideale’ vastgoed-beleggingsproduct. Bent u ook op zoek naar uitbreiding van uw portefeuille, maar gaan de echte kansen wel eens aan u voorbij? Wij delen onze kennis en netwerk graag met u.

Samen bepalen we uw persoonlijke zoek-/investeringsprofiel: • Type vastgoedsegment • Regionaal of landelijk • Specifieke object-criteria • Omvang van de investering(en) • Rendementsverwachting en bijbehorend risicoprofiel Op basis hiervan gaan wij discreet voor u op zoek naar beleggingsproposities die aansluiten bij uw investeringsprofiel. En u zult zien dat u dan ineens wél vindt wat u zoekt. Benieuwd? Wij informeren u graag vrijblijvend!

65 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Een goed voorbereid plan voor bedrijfsopvolging voorkomt conflicten binnen de familie en zorgt voor de continuïteit van het familiebedrijf.”

66 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

67 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Familiebedrijven zijn de ruggengraat van de Nederlandse economie, met een golf van eigendomsoverdrachten in 2024.

Het advies van prof. dr. Marta Berent – Braun: ‘Wees als familie goed voorbereid en voorkom onderlinge conflicten!’

Met de aankomende versobering van de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) per 1 januari 2025, staan veel familiebedrijven voor een cruciale beslissing. Onderzoek door Nyenrode Business Universiteit, uitgevoerd in samenwerking met RSM en Van Lanschot Kempen, laat zien dat 2024 een jaar wordt waarin een golf van eigendomsoverdrachten verwacht wordt. Deze beweging wordt vooral gedreven door de wens om nog te profiteren van de huidige fiscale voordelen voordat de versoberingen ingaan.

Tijdens een recent interview met prof. dr. Marta Berent-Braun (Van Lanschot Kempen-hoogleraar Familiebedrijven en Eigendomsdynamiek bij Nyenrode Business Universiteit), Yanka Ditewig (Director bij Van Lanschot Kempen) en Laura Bles-Temme (Fiscalist en Managing Partner bij RSM en verantwoordelijk voor de familiebedrijvenadviesgroep) werden de implicaties van deze veranderingen besproken. Zij deelden met ons hun inzichten en benadrukten het belang van deskundig advies, waardoor beslissingen binnen de familie gemaakt kunnen gaan worden om tot een succesvolle eigendomsoverdracht te komen.

Zonder een zorgvuldig doordacht plan kunnen er aanzienlijke conflicten ontstaan, vooral wanneer de financiële en emotionele kanten niet goed worden geregeld.

Waarom is het thema van eigendomsoverdracht nu zo urgent en actueel voor familiebedrijven?

Yanka: “Ik was verrast door de onderzoeksresultaten. Maar liefst 29% van de familiebedrijven was tijdens het onderzoek actief bezig met eigendomsoverdracht. Van hen verwacht 78% dit proces tegen het einde van het jaar (2024) af te ronden. Dit is aanzienlijk hoger dan in voorgaande jaren, waar slechts gemiddeld 6% op een gegeven moment met een overdracht bezig was. Deze toename is voornamelijk het gevolg van de onzekerheid omtrent de fiscale wetgeving. Bedrijven willen anticiperen op mogelijke versoberingen van de bedrijfsopvolgingsregeling en gebruikmaken van de fiscale mogelijkheden die nu nog van kracht zijn om de continuïteit van het bedrijf voor de volgende generaties te waarborgen.”

68 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Familiebedrijven staan voor een cruciale beslissing in 2024, gedreven door de aankomende fiscale versobering van de bedrijfsopvolgingsregeling.

’’

Welke fiscale veranderingen zijn er op komst die invloed hebben op familiebedrijven?

Laura: “De verwachte veranderingen in de BOR zijn een belangrijke reden voor familiebedrijven om nu actie te ondernemen. Voor vastgoedfamilies is de BOR overigens al vaak niet meer van toepassing (hierover op pagina 78 meer). Daarnaast wordt verwacht dat de huidige vrijstellingen en voordelen verder beperkt zullen worden. Dit vergroot de noodzaak voor strategische planning en het overwegen van alternatieve manieren om vermogen over te dragen.”

Huidige situatie

Wijziging BOR komende jaren*

100% vrijstelling tot €1.325.253 en daarboven voor 83%

Vanaf 2025 gaat de 100% vrijstelling gelden tot €1.500.000 en daarboven 75%

Doelmatigheidsmarge kan worden toegepast.

De doelmatigheidsmarge houdt in dat (niet kwalificerend) beleggingsvermogen tot 5% van het ondernemingsvermogen alsnog wordt aangemerkt als (kwalificerend) ondernemingsvermogen

De doelmatigheidsmarge van 5% voor beleggingsvermogen wordt afgeschaft (voor de BOR per 2025, voor de DSR volgt dit mogelijk later)

Geen beperking bedrijfsmiddelen gemengd gebruik

Bedrijfsmiddelen met een waarde van minimaal €100.000 die meer dan bijkomstig zijn bestemd om te gebruiken voor andere dan de bedrijfsdoeleinden van de onderneming, kwalificeren per 2025 slechts nog voor de BOR en DSR, voor zover die in de onderneming worden gebruikt

Verkrijger dient voor de DSR ten minste 36 maanden in dienst te zijn bij de onderneming

Vervallen dienstbetrekkingseis in DSR per 2025 maar verkrijger dient minimaal 21 jaar te zijn

Toegang tot de BOR en DSR vereist een belang van ten minste 5%

BOR en DSR vanaf 2025 ook van toepassing op kleinere belangen in familiebedrijven, onder voorbehoud van goedkeuring door de Europese Commissie op grond van staatssteunregels

Op grond van de verwateringsregeling kwalificeert onder voorwaarden een indirect belang van ten minste 0,5% voor de BOR en DSR

Per 2025 kwalificeert voor bepaalde gevallen tevens een indirect belang kleiner dan 0,5%, onder voorbehoud van goedkeuring door de Europese Commissie op grond van staatssteunregels

In de BOR geldt een bezitseis van 1 jaar bij overlijden en 5 jaar bij schenking. Tevens geldt voor zowel schenking als overlijden een voortzettingseis van 5 jaar

Termijn van de voortzettingseis wordt per 2025 verkort tot 3 jaar voor verkrijgingen vanaf die datum en versoepeling van de bezitseis en de voorzettingseis per 2026 waardoor er meer mogelijkheden ontstaan voor herstructureringen

Onder voorwaarden kunnen soortaandelen ook kwalificeren voor de BOR en DSR

Toegang tot de BOR en de DSR per 2026 beperken tot reguliere aandelen met een minimaal belang van 5% in het geplaatste kapitaal

Minder specifieke regels voor aanpak van constructies

Aanpak constructies (rollator-investeringen en dubbel-BOR) per 2026

* Enkele wijzigingen zijn nog niet definitief aangenomen door de Eerste en Tweede Kamer

69 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Welke vormen van eigendomsoverdracht zijn er in de praktijk en hoe wordt hier door de respondenten naar gekeken? Wat heeft hun voorkeur en wat zijn de afwegingen?

Verschillende vormen van eigendomsoverdracht en de consequenties voor de familie Verkoopmogelijkheden

Verkoopopbrengst

Behouden identiteit

Betrokkenheid oude generatie

Laag Alle familieleden nieuwe generatie Enkele familieleden nieuwe generatie Relatief laag Private equity Gemiddeld

Groot Groot Relatief groot

Groot Groot Relatief groot

Verkoop aan strategische partij

Klein

Klein

Hoog

Bron: Leach 1999

Laura: “Uit deze tabel blijkt dat de keuze voor eigendomsoverdracht direct invloed heeft op de verkoopopbrengst, de mate van betrokkenheid van de familie, en het behoud van de identiteit van het bedrijf. Families die volledige controle willen behouden en ervoor zorgen dat de bedrijfscultuur en identiteit intact blijven, kiezen vaak voor overdracht binnen de familie. 50% heeft als wens dat het familiebedrijf volledig in familiehanden blijft. Dit kan echter gepaard gaan met een lagere verkoopopbrengst.

Daarentegen bieden verkoop aan een strategische partij of private equity vaak hogere opbrengsten, maar gaat dit vaak ten koste van familiebetrokkenheid en de bedrijfsidentiteit.”

70 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Waarom is het belangrijk om binnen de familie openlijk te communiceren over eigendomsoverdracht en de verschillende rollen die familieleden/kinderen kunnen spelen?

Mogelijke doelstellingen bij eigendomsoverdracht in het driecirkelsysteem van familie bedrijven

Vermogensrendement

Eigendom Continuïteit

Familie

Harmonie

Bedrijf

Marta: “Bij een eigendomsoverdracht binnen de familie is het essentieel om voldoende tijd en ruimte te nemen voor open communicatie over de toekomst van het familiebedrijf. Dit gesprek moet niet alleen de technische en juridische aspecten van de overdracht behandelen, maar vooral de doelstellingen van het driecirkelsysteem, kenmerkend voor familiebedrijven, belichten: eigendom - gericht op vermogensrendement, familie - gericht op harmonie, en bedrijf - gericht op continuïteit.”

Yanka: “Het is belangrijk dat er binnen de familie gezamenlijk stil gestaan wordt bij welke familieleden wel of niet een actieve rol in het bedrijf hebben of nog ambiëren. Daarnaast, hoe wordt de zeggenschap in het bedrijf naar de toekomst toe onderling geregeld? En hoe wordt bepaald wie wel of niet geschikt is voor een management-positie? “

Laura: “Tegelijkertijd moet er een eerlijk gesprek plaatsvinden over hoe de eigendomspositie van familieleden/kinderen die geen actieve rol willen of kunnen spelen, bewaakt wordt. Danwel als de kinderen geen eigendom verkrijgen in het familiebedrijf, of, hoe en wanneer zij gecompenseerd worden. Vaak zien we dat dit soort gesprekken ongemakkelijk en/of moeilijk zijn en daardoor niet of onvoldoende worden gevoerd. Dit kan leiden tot onduidelijkheden, misverstanden en zelfs conflicten binnen de familie.”

Ook hier geldt ‘it’s all about communication’…..

Marta: “Ons advies is inderdaad om deze gesprekken niet te vermijden. Laat je waar nodig extern begeleiden door professionals die ervaring hebben met familiebedrijven. Het is cruciaal dat alle betrokkenen zich kunnen uitspreken, zodat er een plan gemaakt kan worden dat recht doet aan ieders verwachtingen en ambities. Door open en vroegtijdig te communiceren, kan ‘gedoe’ binnen de familie door verkeerde verwachtingen of niet uitgesproken gevoelens binnen de familiedynamiek worden voorkomen.

Een goed plan, gebaseerd op duidelijke afspraken en begrip van elkaars wensen en behoeften, legt de basis voor een succesvolle en harmonieuze toekomst van zowel de familie als het bedrijf.”

Op pagina 38 gaat Jacqueline van der Stelt samen met Lisa Goossen en Michiel van Dill van Clavis dieper in op dit onderwerp. Heel herkenbaar inderdaad. Vaak gaan we versneld beginnen met de ‘harde kant’ middels fiscale techniek & juridische structuur, maar wie bewaakt de ‘zachte kant’ door eerst goed te inventariseren, luisteren en naar elkaar te communiceren wat er mogelijk aan wensen en gevoeligheden speelt. Hoe pak je dit communicatie onderwerp aan in de praktijk en hoe leg je deze uitgangspunten binnen een familie vast?

71 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

"Een goed doordacht plan voorkomt aanzienlijke conflicten, vooral wanneer financiële en emotionele aspecten niet goed worden geregeld”

72 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Hoe belangrijk is de psychologische en emotionele voorbereiding van opvolgers in familiebedrijven?

Marta: “Psychologische en emotionele voorbereiding is cruciaal, naast een open communicatie. Eigenaarschap in een familiebedrijf brengt niet alleen financiële verantwoordelijkheden met zich mee, maar ook een emotionele binding met het bedrijf. Het is belangrijk dat opvolgers goed worden voorbereid, zowel op het gebied van zakelijke vaardigheden als op het gebied van betrokkenheid bij het familiebedrijf. Dit helpt conflicten te voorkomen en zorgt voor een soepele overgang.”

73 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Hoe gaan families om met het bredere familievermogen en de compensatie van kinderen die geen eigendom in het bedrijf verkrijgen?

Yanka: “Naast het familiebedrijf zelf hebben veel families ook andere vermogensbestanddelen, zoals aandelen, vastgoedbeleggingen, directe of indirecte investeringen in andere bedrijven en kunstcollecties.

Uit ons onderzoek blijkt dat 67% van de respondenten van mening is dat kinderen die geen eigendom verkrijgen in het bedrijf, op een andere manier gecompenseerd moeten worden.

Dit betekent dat families serieus aandacht moeten besteden aan hun vermogensplanning, los van het eigenaarschap van het familiebedrijf.”

Laura: “Daarnaast vindt 66% van de respondenten dat hun kinderen ieder een even groot deel van het totale vermogen moeten krijgen. Echter, de praktijk laat zien dat deze 74 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

compensatie vaak nog niet geregeld is op het moment dat de eigendomsoverdracht van het bedrijf speelt. Uit de cijfers blijkt dat 43% van de respondenten wil compenseren door middel van schenkingen, terwijl 37% dit doet door overdracht van andere vermogensbestanddelen. Toch geeft 43% aan dat er nog niets is geregeld voor de compensatie van de kinderen die geen eigendom in het bedrijf hebben en dat dit bij vererving wordt gecompenseerd.”

Marta: “Een van de grootste uitdagingen is de compensatie van kinderen die niet actief deelnemen in het familiebedrijf.

In veel gevallen is dit nog niet goed geregeld. Dit kan leiden tot conflicten en ongelijke verdelingen, vooral wanneer er onvoldoende liquide middelen

beschikbaar zijn om kinderen die niet actief deelnemen te compenseren.”

Yanka: “Een verklaring voor deze situatie kan zijn dat gemiddeld 73% van het totale familievermogen vast zit in het bedrijf zelf, wat het moeilijk maakt om liquide middelen vrij te maken voor compensatie. Dit onderstreept het belang van een gedegen vermogensplanning.

Het is dan ook niet verrassend dat 49% van de ondervraagde familiebedrijven aangeeft dat er meer aandacht moet komen voor het plannen van het familievermogen. Families moeten proactief nadenken over hoe ze een eerlijke verdeling van het vermogen buiten de onderneming kunnen realiseren, zonder dat dit de continuïteit van het familiebedrijf in gevaar brengt.”

Hoe kan vastgoed bijdragen aan het effectief compenseren van familieleden die geen eigendom in het bedrijf krijgen?

Laura: “Vastgoed speelt vaak een belangrijke rol bij het compenseren van familieleden die geen eigendom in het familiebedrijf krijgen. Vastgoed is een relatief stabiele en waardevaste investering die kan dienen als een solide basis voor vermogensopbouw buiten het bedrijf zelf. Door te investeren in vastgoedportefeuilles of een familiefonds dat in vastgoed belegt, kunnen families naast waardegroei ook liquide middelen genereren die gebruikt kunnen worden om kinderen te compenseren zonder het operationele kapitaal van het familiebedrijf aan te tasten. Deze families hebben vaak een ondernemende geest en dan spreekt vastgoed vaak tot de verbeelding, omdat het concreet en tastbaar voor ze is.”

Yanka: “Vastgoed kan dus bijdragen aan het realiseren van een eerlijkere verdeling van het totale familievermogen. Naast vastgoed kunnen hiervoor ook andere vermogensbestanddelen worden benut, zoals aandelen en obligaties. Door kinderen die geen eigendom verkrijgen in het familiebedrijf te compenseren met ander vermogen draagt dit verder bij aan evenwicht en harmonie in families. “

75 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Psychologische en emotionele voorbereiding is cruciaal, naast een open communicatie, om opvolgers goed voor te bereiden op hun verantwoordelijkheden” 76 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Prof. dr. Marta Berent-Braun Marta Berent-Braun is Van Lanschot Kempen hoogleraar Familiebedrijven en Eigendomsdynamiek bij het Center for Entrepreneurship, Governance & Stewardship, Nyenrode Business Universiteit. Zij is geboren en getogen in een familiebedrijf. Marta heeft Management & Marketing aan de University of Lodz (Polen) en Economie & Bedrijfskunde aan de Erasmus Universiteit Rotterdam (Nederland) gestudeerd.

Zij is sinds 2007 verbonden aan Nyenrode Business Universiteit. Haar huidige onderzoek omvat onderwerpen als eigendomsdynamiek, governance, (duurzaam) ondernemerschap, en innovatie in particuliere (familie)bedrijven.

Drs. Yanka Ditewig RB Yanka Ditewig is director bij Van Lanschot Kempen en heeft focus op het familiebedrijf. Zij studeerde Bedrijfskunde aan de Erasmus Universiteit en is sinds 2004 werkzaam bij Van Lanschot Kempen. Yanka is daarnaast Register Belastingadviseur en heeft de postdoctorale opleiding Grotius Estate planning afgerond. In haar huidige rol adviseert zij vermogende families, familiebedrijven en DGA’s op het gebied van financiële planning, vermogensstructering en estate planning en begeleidt zij ondernemende families bij het opstellen van een familiestatuut.

Mr. Laura Bles-Temme Laura Bles-Temme werkt sinds 1994 bij RSM en is tax-partner en leider van de familiebedrijvenadviesgroep binnen RSM. Daarnaast is ze CO-Managing Partner van RSM. Laura studeerde Fiscaal Recht aan de Universiteit van Amsterdam en maakt acht jaar deel uit van het bestuur van de Nederlandse Orde voor Belastingadviseurs. Laura is gespecialiseerd in DGA/ familiebedrijvenadvisering, (her) structurering en bedrijfsopvolging, opstellen familiestatuten, en vermogensoverdracht.

77 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Eigendomsoverdracht middels bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) voor het vermogen van vastgoedfamilies

Bestaa t uw o v vermo er te dragen gen uit onder ne

mings

vermo Profic gen? iat, u k om divers e fisca t in aanme rk le tege moetk ing voor oming en.

en e drag over t ed, een w u t a Besta n uit vastgo ftewel po ge vermo ennootscha ? v d e o g mogen r vast e v s g n in oor u e belegg t niet v stige ld e g R m o O r, de B et toek Jamme t rekening m ng. ffi u houd belastinghe

Waar moeten deze families fiscaal rekening mee houden bij het overdragen van hun vastgoedvermogen aan de volgende generatie en welke alternatieven & tips willen de fiscalisten van RSM specifiek voor dit VANDERSTELT Magazine aan hen nog extra meegeven?

Allereerst ervaren veel vastgoedfamilies het onderscheid tussen ondernemingsvermogen en vastgoedvermogen als oneerlijk en onterecht. Voor hen is het runnen van hun vermogen in vastgoed gevoelsmatig ook een bedrijf inclusief de daarbij behorende organisatie, personeel en de daarbij gewenste continuïteit voor alle stakeholders en de overdracht aan de volgende generatie. De fiscus ziet dit echter anders.

Welke fiscale wetgeving is van kracht op de eigendomsoverdracht van vastgoed-entiteiten binnen families en wat is hiervan de achtergrond?

Zoals uit ons Nyenrode onderzoek volgt kunnen belastingen een bedrijfsoverdracht kostbaar maken voor de overdracht van familievermogen, waardoor de continuïteit van de onderneming in gevaar kan komen. Gelukkig zijn er voor hen diverse regelingen waardoor de belastingdruk geen obstakel hoeft te vormen.

Sinds 1 januari 2024 hanteert de “Wet aanpassing fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten 2024” echter een nieuwe regel voor onroerend goed waardoor de continuïteit van vastgoedlichamen mogelijk wel in gevaar komt.

78 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Wat zijn de fiscale regels voor het over te dragen beleggingsvermogen, bijvoorbeeld in vastgoed?

Kort gezegd houdt deze nieuwe regel in dat door een BV aan derden verhuurd vastgoed per 1 januari 2024 automatisch als beleggingsvermogen wordt aangemerkt. Dit heeft tot gevolg dat de bedrijfsopvolgingsregeling in de erf- en schenkbelasting (“BOR”) en de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting (“DSR”) niet meer van toepassing zijn op aan derden verhuurd vastgoed. Deze ‘beleggingsfictie’ geldt enerzijds als het vastgoed wordt verhuurd op het moment dat de aandelen in het vastgoedlichaam worden overgedragen via schenking of vererving en anderzijds als dergelijk vastgoed nog niet wordt verhuurd, maar het wel de bedoeling is om het te gaan verhuren. Voor de vraag of sprake is van vastgoed dat ter beschikking wordt gesteld aan derden geldt dus een dubbele toets, een feitelijke gebruiktoets en een oogmerktoets.

Het kabinet heeft deze maatregel ingevoerd om de regeling eenvoudiger en gerichter te maken. In de praktijk ontstond immers regelmatig discussie tussen de belastingplichtige en de Belastingdienst over de kwalificatie van verhuurd vastgoed als ondernemingsvermogen of beleggingsvermogen. Met deze nieuwe maatregel behoren dergelijke discussies in het kader van bedrijfsopvolgingen vanaf 1 januari 2024 tot het verleden. Als een bedrijf in financiële problemen komt, zou bijvoorbeeld een lening kunnen worden afgesloten of vastgoed kunnen worden verkocht, volgens de gedachtegang van het kabinet.

Geldt dit ook voor vastgoed dat gebruik wordt in de eigen onderneming?

Wij merken hierbij op dat vastgoed, dat wordt gebruikt binnen de eigen onderneming van het lichaam tot het ondernemingsvermogen blijft behoren waardoor in beginsel (wanneer aan alle voorwaarden wordt voldaan) gebruik kan worden gemaakt van de BOR en DSR bij overdracht naar de volgende generatie. Daarnaast is bepaald dat tijdelijke verhuur van vastgoed, denk hierbij aan hotels, campings, restaurants en tennishallen, niet onder de beleggingsfictie valt.

Welke alternatieven zijn er nog voor het overdragen van vastgoedlichamen?

Ondanks de versobering van de BOR en DSR ten aanzien van vastgoedlichamen, zijn er nog steeds mogelijkheden om verhuurd vastgoed op een fiscaal vriendelijke wijze over te dragen aan de volgende generatie. In dit katern zullen enkele mogelijkheden worden besproken.

“Blijf geïnformeerd over fiscale regelingen en start tijdig met het bespreken van bedrijfsopvolging. Zo legt u de basis voor een succesvolle toekomst van uw familievermogen.

79 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Met de oprichting van een familie-BV of familiefonds kunnen ouders en kinderen gezamenlijk beleggen in vastgoed, waarbij ze profiteren van groei en tegelijkertijd de zeggenschap behouden.”

80 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Een Familie BV of Familiefonds als alternatief voor verhuurd vastgoed Aangezien de BOR en DSR niet meer van toepassing zijn op de vererving of schenking van vastgoedlichamen voor zover sprake is van aan derden verhuurd vastgoed, kan overwogen worden om vermogensoverdracht naar de volgende generatie op een andere wijze vorm te geven. Gedacht kan worden aan de oprichting van een familie-BV of een familiefonds waarin de ouders en kinderen gezamenlijk gaan beleggen in onroerend goed. Het voordeel is dat de waardeaangroei van het onroerend goed dan (deels) direct bij de kinderen terechtkomt.

Daarbij is het ook mogelijk om de kinderen alleen te laten delen in de economische rechten (wisten/dividenden) terwijl de zeggenschapsrechten bij de ouders rusten. Op deze manier worden de kinderen wel bij het vermogen betrokken maar blijven de ouders de zeggenschap over het vermogen houden. Bij een familie-BV is dit mogelijk door de aandelen te certificeren via een aparte entiteit (bijv. een stichting

waar de ouders in het bestuur zitten). Deze entiteit houdt dan de zeggenschap in de familieBV terwijl de certificaathouders (de kinderen en eventueel ook de ouders) gerechtigd zijn tot de economische voordelen van de familie-BV, zijnde de huuropbrengsten en verwachte waardegroei.

Naast een familie-BV kan er ook een familiefonds worden opgericht. Een besloten fonds voor gemene rekening (“BFGR”) is “fiscaal transparant”. Dit betekent dat een BFGR niet zelfstandig belastingplichtig is, maar dat het vermogen van het fonds rechtstreeks wordt toegerekend aan de participanten (de kinderen, eventueel samen met de ouders). De participanten in het familiefonds zijn de economisch eigenaren van het vermogen. De juridische eigendom van het vermogen berust bij de “bewaarder” (bijv. een stichting waarvan de ouders het bestuur vormen). Ook op deze wijze behouden de ouders de zeggenschap over het vermogen

en delen de kinderen alleen mee in de economische rechten van het (beleggings)vastgoed, zijnde de huuropbrengsten en de verwachte waardegroei.

Vanzelfsprekend kennen dergelijke mogelijkheden voor vermogensoverheveling diverse juridische en fiscale aandachtspunten. Zo dienen de kinderen bijvoorbeeld vermogen in te brengen in de familie-BV of het familiefonds. Dit vermogen kan mogelijk worden geleend van de (BV van de) ouders en eventueel in de loop der jaren geschonken worden tot maximaal het bedrag van de eerste schijf in de schenkbelasting. De kinderen zullen over de lening wel een zakelijke rente moeten betalen (bijv. de rente die een bank of een willekeurige derde in rekening zou brengen). Daarnaast vindt belastingheffing over het door minderjarige kinderen gehouden belang in de BV of het fonds plaats bij de ouders en is de Wet excessief lenen een aandachtspunt.

Strategische heroriëntatie; minder beleggen in vastgoed, meer projectontwikkeling?

Naast een familie-BV of familiefonds is een andere denkrichting om de activiteiten van het vastgoedlichaam met betrekking tot beleggingsvastgoed af te bouwen ten gunste van andere activiteiten die voor de BOR en DSR wel als ondernemingsvermogen kwalificeren. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan projectontwikkeling met het oog op de verkoop van het te ontwikkelen vastgoed. Een dergelijke strategiewijziging met het oog op de bedrijfsopvolging kent vele aandachtspunten, die hier verder onbesproken blijven.

81 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Conclusie De BOR en DSR zijn belangrijke fiscale faciliteiten voor de overdracht van familiebedrijven, maar met de restricties voor beleggingsvastgoed zijn de voordelen versoberd. Het is essentieel om goed geïnformeerd te blijven over de specifieke voorwaarden en recente ontwikkelingen rondom de fiscale bedrijfsopvolgingsregelingen.

Het is dan ook aan te raden om in een vroeg stadium contact op te nemen met een deskundige professional om de fiscale ins en outs die van toepassing zijn op de bedrijfsopvolging van uw specifieke familievermogen te bespreken.

Mr. Janine van Veen Janine werkt sinds 2018 bij RSM en is werkzaam in de generale belastingadviespraktijk. Janine heeft Fiscaal Recht gestudeerd aan de Universiteit van Leiden en maakt onderdeel uit van de Familiebedrijvenadviesgroep van RSM. Janine is gespecialiseerd in bedrijfsopvolging, DGA-advisering en het opstellen van familiestatuten.

Mr. Paul-Johan Swank Paul-Johan heeft fiscaal recht gestudeerd aan de Universiteit van Utrecht en is inmiddels 15 jaar werkzaam als belastingadviseur in de nationale en internationale adviespraktijk. Sinds 2024 is Paul-Johan verbonden aan RSM, waar hij zich met name bezighoudt met fiscale advisering van personen en bedrijven rondom vastgoed en tevens onderdeel uitmaakt van de familiebedrijvenadviesgroep. Paul-Johan is gespecialiseerd in fiscale advisering rondom onroerend goed, (her) structureringen en bedrijfsopvolging.

Bij het leiden van een familiebedrijf komt u regelmatig fiscale vraagstukken tegen. Zowel wat betreft het hier-en-nu, maar zeker ook met betrekking tot de opvolging en de bedrijfsoverdracht. RSM is dé expert op het gebied van Assurance, Tax en Consulting voor familiebedrijven. De focus op familiebedrijven die wij hanteren en onze kennis op deze gebieden is wat ons onderscheidt.

82 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

83 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Vastgoed gezocht!

VANDERSTELT is de investerings-boutique voor het vastgoedvermogen van Nederlandse vermogende families en family offices. Een aantal families/investeerders heeft ons hun zoekopdracht toevertrouwd. En waar vraag is, is ook aanbod. Wellicht wel bij u! Kunt u ons helpen aan passend en bij voorkeur ‘off market’ aanbod? Dan horen wij heel graag van u!

Wij zoeken vastgoedbeleggingen die voldoen aan de onderstaande criteria: NIEUWBOUW: grondgebonden eengezinswoningen & appartementencomplexen (vanaf 60 m2 GBO): • • • • • •

Marktconforme en WWS bestendige huurprijzen (o.b.v. nieuwe WWS-contouren), huurprijs ca € 900 – 1500 per maand Gemeentelijk exploitatieplicht voor een X aantal jaren is geen probleem Forward funding is aanwezig Investeringsvolume: vanaf ca €5.000.000 per project Plaatsen/steden met eigen voorzieningen vanaf ca 25.000 inwoners Sterke voorkeur voor complete rijen/bouwblokken

VERHUURD: bestaande/jonge eengezinswoningen en appartementen (bijv overdracht < 2 jr na oplevering of vanaf bouwjaar 2015): • • • • • • •

Eensgezinswoningen, vrije sector huur of appartementen vanaf 60 m2 GBO Marktconform verhuurd, in lijn met WWS (2024) Sociaal, middenhuur en exploitatieplicht geen probleem Plaatsen vanaf 25.000 inwoners (voorkeur: Zwolle, Enschede, Den Bosch, Utrecht) Energielabel: vanaf A Sterke voorkeur ‘jong woningsproduct’, al opgelever/verhuurd en compleet bezit Investeringsvolume: € 5.000.000 t/m € 15.000.000 k.k/v.o.n.

UITPONDING: eengezinswoningen en appartementencomplexen t.b.v. uitponding: • • • • •

Type woningen: bestaande eengezinswoningen en/of appartementencomplexen vanaf ca. 65m2 GBO) Energielabel: sterke voorkeur A of B Bezit: bij voorkeur onaangebroken bezit (kan soms aangebroken bezit zijn, mits meerderheid in de VVE) Bouwjaren: vanaf ca. 1970 Investeringsvolume: vanaf €5.000.000

84 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Den Haag

Rijswijk

Westland

Delft

VASTGOEDBELEGGINGEN IN DE RANDSTAD & GROOT HAAGLANDEN: • •

Midden Delfland

•

Investeringsvolume: €10.000.000 - €15.000.000 per object Diverse sectoren: woningcomplexen, uitpondcomplexen, transformatieobjecten, light industrial, kantoren, zorg, supermarkten, retail Locatie: Randstad en bij voorkeur Groot Haaglanden

LIGHT INDUSTRIAL/BEDRIJFSMATIG VASTGOED:

• • • • • • •

Langjarig verhuurd; Vanaf 5.000 m2 bvo en op eigen grond; Verhouding hal/kantoor, ca 15%-85% Financieel sterke huurder in een gezonde branche; Bouwjaar vanaf 2010 met minimaal label A BAR ca. 7,5% Gebied: niet boven Zwolle en niet onder Roermond

VERHUURDE BELEGGINGSOBJECTEN:

Kwalitatief hoogwaardig verhuurd bestaand vastgoed op aantrekkelijke locaties, met goede energielabels, marktconform verhuurd, één of enkele huurders en vanaf ca 2,5 mln: • Bedrijfsruimtes • Winkels: solitair of winkelstrips • Kantoren • Kantoren/bedrijfshallen met herontwikkelingspotentie • Gronden: lauwwarme bouwgrond of bouwgrond incl. vastgoedbestemming • Woningen • Zorgvastgoed

85 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

VALUE ADD BELEGGINGEN OF (HER-) ONTWIKKELINGSLOCATIES IN MIDDEN- & OOST NEDERLAND

ALGEMEEN de belangrijkste specificaties: • Plaatsen met minimaal 20.000 inwoners • Voorkeurssteden/gebied: Midden- en Oost nederland (Lichte voorkeur voor de steden Amersfoort, Apeldoorn, Arnhem, Deventer, Zutphen en Zwolle)

+

BEDRIJFSMATIG - VALUE ADD Beleggingen en/of (her-)ontwikkellocaties: • Kavelgrootte minimaal 10.000 m2 • Zowel bebouwd als onbebouwd • Zowel verhuurd als onverhuurd; • Sale & leaseback behoort ook tot de mogelijkheden en/of de realisatie van uw nieuwbouwbehoefte, waarbij uw bestaande locatie wordt ingekocht en een totaal huisvestingsoplossing wordt geboden.

HERONTWIKKELINGS-LOCATIES • Kantoren • Bedrijfsmatige gebouwen • Scholen • Ziekenhuizen, zorgcomplexen of maatschappelijke gebouwen • Winkelcentra/winkels • Minimaal 500 m2 BVO tot 10.000 m2 BVO • Panden in binnenstedelijk gebied zowel verhuurd als onverhuurd, sloop/nieuwbouw van de locatie behoort ook tot het zoekprofiel. Uitgangspunt is dat er binnen een periode van ongeveer 3 jaar herbenoemd kan gaan worden naar een WOONFUNCTIE of intensivering van de BEDRIJFSFUNCTIE

BEDRIJFSMATIG – (HER)ONTWIKKELLOCATIES

• • • •

86 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Kavelgrootte minimaal 10.000 m2 Zowel bebouwd als onbebouwd; Zowel verhuurd als onverhuurd Sale & leaseback behoort ook tot de mogelijkheden en/of de realisatie van uw nieuwbouw-behoefte, waarbij uw bestaande locatie wordt ingekocht en een totaal huisvestingsoplossing wordt geboden.

RETAIL PARCS – PDV / GDV: • • • • • •

Retail Parcs – PDV/GDV Top 30 steden in NL Dominantie in het marktgebied en op het retail parc zelf Goed functionerend en toonaangevende retailers Vanaf ca. 10.000 m2 bvo Eigen grond

GRONINGEN STAD: APPARTEMENTEN & EENGEZINSWONINGEN • • • • • • •

Nieuwbouw: appartementen en eensgezinswoningen Anterieure overeenkomst: max 15 jaar Bestaand: transformatie, egw, appartementen (1, 2 en 3 kmrs) Huur: Sociaal, Middenhuur, Vrije sector Verhuurd in lijn met wet & regelgeving Energielabel: bijvoorkeur vanaf B Investeringsvolume: 5-50 mln von/kk

Snel schakelen en kopen zonder voorbehoud

Onze vermogende families kunnen snel schakelen, hebben korte beslislijnen, een lange beleggingshorizon en grote financiële slagkracht. Ze kopen doorgaans zonder financieringsvoorbehoud. VANDERSTELT treedt hierin op voor de koper, dus u bent ons geen courtage verschuldigd.

Heeft u aanbod beschikbaar?

Heeft of krijgt u interessante proposities waarvoor u een eindbelegger zoekt, dan komen wij heel graag met u in contact. Voor andersoortige vastgoedbeleggingen houden wij ons ook aanbevolen. Neem contact op via info@vanderstelt.com. Vanzelfsprekend gaan wij discreet met uw informatie om.

Bent u zelf op zoek naar vastgoed?

De vastgoedmarkt is intransparant en we krijgen steeds vaker verzoeken om families/investeerders geanonimiseerd te ontzorgen in de zoektocht naar een passend vastgoed-beleggingsproduct. Spreekt deze aanpak u aan en bent u op zoek naar ‘off market’ beleggingsproposities die aansluiten bij uw eigen investeringsprofiel? Dankzij ons exclusieve netwerk kunnen wij u verrassen met aantrekkelijke proposities.

Benieuwd? We informeren u graag vrijblijvend!

87 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“De recente renteverlagingen bieden perspectief, maar het blijft belangrijk voor beleggers om een bredere blik te houden.”

88 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

89 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Rente-ontwikkelingen

Een verwachtingsvolle blik op de vastgoedmarkt: rente verlagingen en voorzichtig optimisme De vastgoedsector beweegt zich in een dynamisch speelveld waarin rente, inflatie en economische vooruitzichten een grote rol spelen. Na een periode van hoge inflatie en daaropvolgende renteverhogingen brak er een fase van rente-stabilisatie aan.

De Europese Centrale Bank(ECB) heeft voor de tweede keer dit jaar de rente met 0,25% verlaagd en ook de Amerikaanse Federal Reserve(Fed) heeft zelfs voor het eerst in 4 jaar, de rente met 0,50% verlaagd in september 2024! Staan we daarmee aan de vooravond van lagere vastgoedrentes en verder herstel van de vastgoedmarkten?

De Nederlandse rente-ontwikkeling

Wat betekent de huidige inverse rentestructuur?

We zien een inverse rentestructuur; de korte rente is hoger dan de lange rente. Een inverse rentecurve wordt vaak gezien als een indicator van economische vertraging of een recessie. Het idee hierachter is dat beleggers verwachten dat de centrale bank in de toekomst de rente zal verlagen als reactie op zwakke economische omstandigheden. Daarom verkiezen ze langer lopende obligaties, die op dat moment een hoger rendement bieden, wat de lange termijn rentes omlaag drukt.

Dit fenomeen blijft zichtbaar in bovenstaande tabel, maar wat vooral opvalt, is dat zowel de korte als de lange rente in de afgelopen maanden wel zijn begonnen te dalen. Hoewel de lange rente nog steeds lager ligt dan de korte, wijst de recente daling van beide rentes op een mogelijke verschuiving naar een gunstiger renteklimaat.

90 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Wat betekent dit voor vastgoedbeleggers?

De daling van zowel de korte als de lange rente is een positief signaal voor vastgoedbeleggers, aangezien dit kan leiden tot lagere financieringskosten.

Het is echter belangrijk om te erkennen dat de effecten van een dalende rente enige tijd nodig hebben om door te werken in de bredere vastgoedmarkt. Toch kunnen lagere financieringskosten bijdragen aan een verbetering van de marktpositie van beleggers en hogere rendementen in de toekomst.

Voorzichtig optimisme in een overgangsfase De recente renteverlagingen bieden hoop, maar het is belangrijk voor beleggers om een bredere blik te houden. De lange rente wordt beïnvloed door factoren zoals inflatieverwachtingen, economische groei en de kapitaalmarkten. Dit betekent dat de effecten van de verlagingen door de centrale banken van de korte rente, niet altijd direct zichtbaar zijn in de vastgoedsector.

Toch zien we dat niet alleen de korte, maar ook de lange rentes een periode van daling lijken te gaan inluiden?

De berichtgeving in de media versterken dit geluid, de markt anticipeert op meerdere renteverlagingen van de ECB in de periode 2024-2025. De tweede renteverlaging van 12 september jl., bekrachtigt deze visie. De toekomst zal uitwijzen of de ECB en de Fed verdere verlagingen gaan doorvoeren en hieraan ten grondslag ligt een nauw samenspel tussen veel verschillende economische indicatoren.

Vastgoed blijft een lange termijn belegging Ondanks het feit dat de huidige bancaire rentes in 2021-2023 vanwege oa Covid/Oekraïne fors zijn gestegen, zijn deze in historisch perspectief nog steeds op een gemiddeld/acceptabel niveau. We komen echter uit een daaraan voorafgaand tijdperk waarin geld lenen bijna gratis was en zelfs spaarders te maken hadden met een negatieve rente. Dit verklaart deels waarom de recente rentestijgingen hun impact hebben gehad op de vastgoedsector en beleggers.

Maar laten we de positieve keerzijde van een hogere rente ook niet vergeten te benoemen. Vastgoed is zo’n beetje de enige asset-class die een inflatie-hedge biedt middels huur-indexatie. De tegenhanger van deze gestegen rente, was een periode van nog grotere huurstijgingen ter compensatie van deze rente en van de inflatie.

91 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Conclusie: een omslag naar voorzichtig optimisme Hoewel de vastgoedsector de afgelopen jaren te maken heeft gehad met de nodige uitdagingen, bieden de recente renteverlagingen door de ECB en Fed een voorzichtig optimistisch perspectief.

De daling van de korte en lange rente lijkt voorzichtig te zijn ingezet en de markt anticipeert op verdere renteverlagingen van de ECB. Een graadmeter voor het toegenomen vertrouwen van vastgoedbeleggers blijkt oa uit de stijging van 9% voor de Real Estate Index (Stoxx Europe) in het 3e kwartaal van 2024.

Kortom meerdere positieve signalen om verder in de gaten te houden de komende kwartalen en een hoopvol signaal voor vastgoedbeleggers die zich aan het oriënteren zijn op nieuwe kansen en objecten!

92 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

VANDERSTELT Research bestudeert een breed scala aan indicatoren en trends die van invloed zijn op de vastgoedmarkten en het familievermogen. Ons team onderzoekt niet alleen de vastgoedtransacties zelf, maar ook de economische en financiële ontwikkelingen zoals rente, inflatie, overheidsbeleid en markttrends. Wij geloven dat inzicht in de bredere context essentieel is voor succesvolle beleggingsbeslissingen. Deze kennis, kunde en inzichten delen we dan ook graag met ons netwerk, zodat onze cliënten altijd optimaal geïnformeerd zijn.

Onze research biedt een actueel en diepgaand beeld van de markt.

Naast het monitoren van transacties, brengen we onze relaties op de hoogte van marktbewegingen, rentewijzigingen, prijsontwikkelingen en toekomstverwachtingen. We volgen ontwikkelingen in de wereld, de vastgoedmarkt en alle gerealiseerde transacties in Nederland dagelijks op de voet, zodat we steeds de meest relevante en waardevolle informatie kunnen delen.

Onze missie is om onze cliënten te voorzien van de kennis en inzichten die zij nodig hebben om met vertrouwen hun vastgoedstrategieën te formuleren en te realiseren. Door onze combinatie van brede scope, vastgoedkennis en gespecialiseerd transactie-/markttonderzoek kunnen wij als geen ander adviseren over de beste kansen in de huidige vastgoedmarkt. Samen zorgen we ervoor dat u, met de juiste informatie en strategie, uw vastgoedportefeuille optimaal kunt inrichten en duurzame rendementen kunt realiseren, zowel nu als in de toekomst.

Tim Vree Egberts

Investment Analist bij VANDERSTELT, real estate investment partner

93 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Wij heten

Ambassadeurs & Gastauteurs graag welkom!

Helpt u ons met het delen van kennis?

Bij VANDERSTELT zijn wij verbinders pur sang. Graag stellen wij ons magazine/platform selectief open voor Gastauteurs & Ambassadeurs die een interessante bijdrage willen leveren door het schrijven van een artikel. Uiteraard moet het onderwerp wel actueel en gerelateered aan de dynamische wereld van het vastgoed- familievermogen zijn.

Bent u ook expert en heeft u behoefte om onze lezers interessante informatie aan te reiken? Dan horen wij graag van u. Aan de hand van uw suggestie bekijken we samen de (on)mogelijkheden. Waar nodig zullen wij een selectie moeten maken. U kunt uw idee of suggestie mailen naar info@vanderstelt.com We kijken uit naar uw inspiratie.

94 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

95 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

96 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“En voor middenhuur-woningen die in aanbouw worden genomen voor 1 jan 2028, geldt een 20 jarige nieuwbouwhuuropslag van 10%!’’

97 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

HUURRECHT WONINGEN: 2024 gaat de boeken in als een jaar van grote veranderingen...

Wat verandert er voor u als woningbelegger?

We bespraken de impact van de Wet betaalbare huur met advocaten Kristel Verkleij en Rutger Fabritius van Dirkzwager legal & tax.

Wet betaalbare huur op hoofdlijnen Deze lang besproken wet van voormalig minister Hugo de Jonge is op 25 juni 2024 goedgekeurd door de Eerste Kamer en ging vrijwel direct daarna van kracht per 1 juli 2024. De wet is gericht op het bevorderen van de betaalbaarheid en toegankelijkheid van huurwoningen in het middensegment, het stimuleren van nieuwbouw en verduurzaming en het versterken van de positie van huurders. Vanaf 1 januari 2025 kunnen verhuurders worden geconfronteerd met handhaving vanuit de gemeente.

Wat zijn de belangrijkste wijzigingen?

Introductie ‘middenhuur’ Voorheen zag ‘gereguleerde huur’ op woningen met een kwaliteit tot en met 147 punten. Alles daarboven was ‘geliberaliseerd’. Met de Wet betaalbare huur is de categorie ‘gereguleerde huur’ opgetrokken tot en met 186 punten.

De ‘geliberaliseerde huur’ (oftewel: de vrije sector) begint dan ook pas bij 187 punten. Alles tussen 144 en 186 punten wordt ‘middenhuur’ genoemd. Voor woningen in dit segment gelden voortaan ook regels met betrekking tot de maximale kale huurprijs en de jaarlijkse huurprijsstijging. Dit betekent onder andere dat zowel huurders in de sociale sector als huurders in de middensector bij de Huurcommissie om een verlaging tot de maximale kale huurprijs kunnen vragen. Of die verlaging wordt toegewezen, hangt af van de kwaliteit van de huurwoning. Op deze manier moet worden voorkomen dat huurprijzen buitenproportioneel stijgen.

98 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Sociaal, midden- of vrije sector?

Voor de periode van 1 juli 2024 tot en met 31 december 2024 is de indeling zelfstandige woonruimte als volgt vastgesteld: Aanvangshuurprijs

Max. WWS punten

Sociale huur

van € 879,58

tot en met 143 punten

Middenhuur

van € 886,07 tot en met € 1.157,95

144 tot en met 186 punten

Vrije sector huur

hoger dan € 1.164,41

187 punten of hoger

NB: Deze puntenverdeling kan (halfjaarlijks) veranderen.

Aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel (ook wel: het WWS of het puntensysteem) Dwingend WWS Voorheen was het WWS afdwingbaar. Dit betekent dat een huurder zelf de stap naar de Huurcommissie moest zetten om een lagere kale huurprijs te krijgen. Met de Wet betaalbare huur is dit gewijzigd naar een dwingend WWS. Dit betekent dat sindsdien voor de sociale- en middenhuur een landelijke norm geldt waar verhuurders zich aan moeten houden. Doen zij dit niet, dan bestaat (vanaf 1 januari 2025) het risico op handhaving. Om inzichtelijk te maken dat hieraan wordt voldaan moeten verhuurders een WWS-puntentelling aan de huurovereenkomst toevoegen en delen met de huurder.

Gewijzigde puntentelling De criteria binnen de puntentelling van het WWS zijn ook aangepast, zodat de voorgeschreven huurprijs beter in verhouding staat tot de kwaliteit en de voorzieningen van de woning. De aanpassingen betreffen onder andere de punten voor energielabels en buitenruimtes. Daarbij wordt in het bijzonder gewicht gehecht aan verduurzaming. Goede energielabels leveren meer punten op. Slechte energielabels worden afgestraft met minpunten. De hoop is dat verhuurders hierdoor worden geprikkeld om te investeren in energiebesparende en verduurzamingsmaatregelen, zoals betere isolatie en energiezuinige installaties.

“De wet is gericht op het bevorderen van de betaalbaarheid en toegankelijkheid van huurwoningen in het middensegment, het stimuleren van nieuwbouw en verduurzaming en het versterken van de positie van huurders.

99 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Goede energielabels leveren meer punten op. Slechte energielabels worden afgestraft met minpunten.”

100 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Schematische weergave belangrijke aspecten van het puntensysteem bij zelfstandige woonruimte Zwaarstwegende elementen

Punten achter de voordeur

Oppervlakte

Verwarmde/verkoelde ruimte

WOZ-waarde

Keuken en sanitair

Energielabel Buitenruimte (NB: privé levert meer punten op dan gemeenschappelijk)

Grote veranderingen in het WWS na 1 juli 2024 Energielabel

Slechte energielabels E, F en G krijgen minpunten (NB: vanaf 2030 gaat mogelijk een verhuurverbod gelden voor woningen met energielabel E, F en G)

WOZ-waarde en WOZ-cap

Er wordt een beperking voor maximaal 33% (de “cap”) ingevoerd op de invloed van de WOZ-waarde bij huurwoningen vanaf 187 punten, zodat de huurprijs minder afhankelijk wordt van stijgende vastgoedwaarden in populaire gebieden De WOZ-cap schuift mee met liberalisatiegrens

Buitenruimte

In plaats van een staffel wordt er per m2 een waardering toegekend

Actualiseren voorzieningen

Bijvoorbeeld waardering voor kokend water functie op de kraan

NB: Voor onzelfstandige woonruimte geldt een andere puntentelling die hier niet wordt behandeld.

101 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Nieuwbouwopslag De Wet betaalbare huur streeft naar het bereiken van een nieuwe fair balance in de positie tussen huurder en verhuurder. Om nadere invulling te geven aan dit streven (en om tegemoet te komen aan de kritiek die aangeeft te vrezen dat de ‘middenhuur’ het ontwikkelen van nieuwe woningen belemmert) is de nieuwbouwopslag geïntroduceerd voor nog op te leveren huurwoningen in het middensegment. Deze opslag dient nieuwbouw te stimuleren.

De nieuwbouwopslag is een opslag van 10% op de maximale kale huurprijs die volgens het WWS geldt en die voor 20 jaar na de eerste verhuur mag worden ingezet. Om hiervoor in aanmerking te komen moet zijn voldaan aan vier vereisten: 1.

2.

3.

4.

Het moet gaan om nieuwbouw of transformatie (optopping van een bestaande woning valt onder nieuwbouw, maar het splitsen of renoveren van een bestaande woning wordt niet als nieuwbouw gezien) Het betreft ‘middenhuur’ De startbouwdatum ligt vóór 1 januari 2028 De woning moet in gebruik worden genomen na 1 juli 2024

Let op: bij de nieuwbouwopslag gaat het niet om een tijdelijke vermeerdering van het aantal punten, maar om een tijdelijke procentuele (10%) vermeerdering van de maximale kale huurprijs. Het aantal WWS-punten dat de woning waard is, bepaalt of de woning gereguleerd is of niet. Door de tijdelijk hogere huurprijs gaat de woning dus niet van de gereguleerde naar de niet-gereguleerde sector. Het puntenaantal is leidend.

Als wordt voldaan aan de vereisten en een maximum van 900 euro hoort bij een bepaald aantal punten in het WWS, dan kan de verhuurder maximaal 990 euro aan huur vragen. Hieruit kan worden opgemaakt dat de verhuurder steeds maximaal 10 procent van de op dat moment geldende maximale huurprijs mag vragen en dat de hoogte van de opslag afhankelijk is van die maximale huurprijs. In de Nota van Toelichting staat dat bij het hiervoor gegeven voorbeeld geen rekening is gehouden met de jaarlijkse indexatie van de maximale huurprijzen. Hieruit zou je kunnen afleiden dat de jaarlijkse indexatie van invloed is op de hoogte van de opslag en dat de opslag van 10 procent dus moet worden berekend over de geïndexeerde huurprijs. Geheel duidelijk is dit echter (nog) niet. In ieder geval kan de verhuurder gedurende twintig jaar na de ingebruikname de opslag toepassen, ook als er in de tussentijd huurderswisselingen hebben plaatsgevonden.

Opmerking verdient dat onder voorwaarden ook voor monumentale panden en zorgwoningen extra punten worden toegekend.

Daar wordt in dit artikel niet verder op ingegaan.

Kamerbewoning Bij kamerbewoning door 3 of meer personen wordt het WWS voor onzelfstandige woningen van toepassing, ook als de woning is verhuurd aan één huurder (die de kamers op zijn beurt onderverhuurt).

Het aantal punten laat dan zien welke kale huurprijs maximaal mag worden gerekend per kamer. Het “trucje” om te voorkomen dat bij kamerbewoning het WWS voor onzelfstandige woningen van toepassing is, is daardoor niet langer mogelijk. Dit betekent dat het – behoudends uitzonderingsgevallen waarin een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat – niet meer aantrekkelijk is om te verhuren aan één hoofdhuurder, die op zijn beurt onderverhuurt aan 2 of meerdere onderhuurders. Volgens deze nieuwe wet verhuurt de verhuurder in dat geval onzelfstandige woonruimten. Deze onzelfstandigheid heeft in de regel een nadelig effect op de puntentelling en (daarmee) een dalend effect op de maximale kale huurprijs.

102 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Verandering in de procedure bij de Huurcommissie Huurders en verhuurders in de (nieuwe) middensector hebben nu ook toegang tot de Huurcommissie. Daarnaast kunnen alle huurders (lees: sociaal, midden en vrij) bij de Huurcommissie aankloppen voor servicekostengeschillen. Verhuurders die vaker dan drie keer in het ongelijk zijn gesteld wordt voortaan een kostenveroordeling van de integrale kostprijs opgelegd.

Rol van gemeenten Gemeenten gaan per 1 januari 2025 toezichthouden op naleving van de Wet betaalbare huur. Hiermee is aan gemeenten en verhuurders 6 maanden extra de tijd gegeven om zich voor te bereiden op de uitvoering van de Wet betaalbare huur. Vanaf dat moment kunnen gemeenten proactief handhaven wanneer een verhuurder bijvoorbeeld een te hoge huurprijs vraagt of een te grote huurverhoging per jaar doorvoert.

Denk hierbij aan het opleggen van boetes. Ook kunnen gemeenten onder bepaalde voorwaarden huisvestingsvergunningen eisen voor middenhuur-woningen, waarmee ze invloed kunnen uitoefenen op wie toegang krijgt tot deze woningen.

103 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Verschil Huurcommissie en de gemeenten Voor huurders blijft de Huurcommissie de primaire route om huurprijsgeschillen aan te kaarten. Huurders kunnen voortaan echter, vanwege haar nieuwe handhavingstaak, ook bij de gemeente terecht. De beweegredenen achter het openstellen van deze extra route zijn dat de gemeenten nu toch de taak hebben gekregen om toezicht te houden op verhuurders en dat is gebleken dat niet alle huurders de Huurcommissie weten te vinden. Voor huurders blijft het voordeliger om de route bij de Huurcommissie te volgen. De Huurcommissie kan namelijk de huurprijs (al dan niet met terugwerkende kracht) bij uitspraak verlagen, terwijl de gemeenten verhuurders enkel kunnen bewegen tot verlaging.

Een huurder kan beide routes bewandelen. Om te voorkomen dat de gemeenten een puntenstelling uitvoert terwijl dat reeds door de Huurcommissie is of wordt gedaan, gelden er een aantal waarborgen.

De gemeenten kunnen nagaan of er ten aanzien van een bepaald adres een procedure loopt bij de Huurcommissie. Als dat het geval is, kunnen de gemeenten aansluiten bij een door de Huurcommissie opgestelde puntentelling of op basis van de uitspraak van de Huurcommissie handhaven.

In de tabel zijn de verschillen tussen beide routes schematisch uiteengezet.

Doordat gemeenten voortaan proactief kunnen handhaven als er te hoge huurprijzen worden gevraagd, dienen verhuurders extra op hun hoede te zijn. In tegenstelling tot de Huurcommissie kunnen de gemeenten een boete of een last onder dwangsom opleggen, waardoor de verhuurder voortaan een groter risico loopt met het vragen van te veel huur.

104 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

HUURCOMMISSIE

GEMEENTE

De huurder kan zich tot de Huurcommissie wenden om de huurprijs te laten toetsen.

De huurder kan zich tot de gemeente wenden via een melding of handhavingsverzoek (of een andere route die de gemeente openstelt).

Ook kan de gemeente ambtsbehalve, op eigen initiatief, overgaan tot handhaving als de gemeente een overtreding constateert.

Voor het vaststellen van een overtreding moet een puntentelling van de woning worden uitgevoerd om te bezien of de huurprijs in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning. Dat doet de huurcommisie zelf.

Voor het vaststellen van een overtreding moet een puntentelling van de woning worden uitgevoerd om te bezien of de huurprijs in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning. Dat kan: - De gemeente zelf doen via de voor haar werkzame toezichthouders - De gemeente aan de Huurcommisie vragen die op verzoek van de gemeente een puntentelling uitvoert

De Huurcommissie doet een uitspraak over de redelijkheid van de huurprijs naar het juiste bedrag indien sprake is van een te hoge huurprijs.

De gemeente besluit om handhavend op te treden en kan, al dan niet in combinatie, een: - Waarschuwing opleggen om te bewerkstelligen dat de overtreding ongedaan wordt gemaakt - Last onder dwangsom opleggen - Boete opleggen

Huurder en verhuurder kunnen zich beiden wenden tot de rechter indien zij het niet eens zijn met de uitspraak van de Huurcommissie.

De verhuurder dient de overtreding te beëindigen.

Dit dient de verhuurder te doen binnen de door de gemeente gestelde begunstigingstermijn indien een last onder dwangsom is opgelegd.

De Huurcommissie kan geen sanctie opleggen, maar doet wel uitspraak over de redelijkheid van de huurprijs.

105 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Overgangsregelingen Ten aanzien van bestaande huurovereenkomsten (oftewel: huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten) roept de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur veel vragen op. Kort en goed: de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur betekent niet dat alle bestaande huurovereenkomsten hals over kop gewijzigd moeten worden. Voor de bestaande huurovereenkomsten is er een overgangsregeling.

Uitgangspunt is dat de ‘oude’ regels van toepassing blijven ten aanzien van woningen die per 1 juli 2024 in de ‘middenhuur’ vallen. Maar let op: er gelden uitzonderingen. Of een uitzondering van toepassing is, is afhankelijk van de kwaliteit van de woning op 1 juli 2024 (en dus niet op het moment van aanvang van de huurovereenkomst). Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen drie sectoren:

1. Huurders van woningen die onder de liberalisatiegrens vallen kunnen een voorstel doen om de kale huurprijs aan te passen volgens het nieuwe WWS (NB: dat kon ook al vóór inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur).

Voorbeeld: De huurovereenkomst is gesloten op 1 mei 2024 met een huurprijs van € 700,00. De woning blijkt echter op 1 juli 2024 100 punten (€ 605,34) waard. De huurder kan dan een verzoek indienen om de huurprijs te wijzigen en af te stemmen op het daadwerkelijke aantal punten dat de woning waard is.

2. Voor woningen met een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens, maar met een kwaliteit die past binnen de sociale sector, geldt een overgangstermijn van 1 jaar (dus tot 1 juli 2025). Binnen deze termijn dient de verhuurder de kale huurprijs te verlagen conform het nieuwe puntenstelsel. Na 1 juli 2025 loopt de verhuurder bij een te hoge kale huurprijs risico op een boete.

Voorbeeld: De huurovereenkomst is gesloten op 1 juni 2021 met een huurprijs van € 1200,00.

De woning blijkt echter op 1 juli 2024 120 punten waard (€ 735,66). Oftewel: de woning valt volgens het aantal punten in de sociale sector. De huurder kan in dit geval op grond van Wet betaalbare huur altijd naar de Huurcommissie om de te hoge huurprijs te laten aanpassen, in het geval dat de verhuurder niet uiterlijk 1 juli 2025 de huurprijs heeft verlaagd.

De verhuurder heeft dus tot 1 juli 2025 de tijd om de kale huurprijs zelfstandig te verlagen naar de huurprijs die overeenkomt met de kwaliteit van de woning. Als de verhuurder dat niet (op tijd) doet, kan de huurder naar de Huurcommissie voor een huurverlaging. De huurder is dan – zoals het geval was vóór 1 juli 2024 – niet beperkt tot een termijn van 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst. Let op: dit betekent dus dat het risico bestaat dat de huurprijs van langlopende huurovereenkomsten moet worden verlaagd!

106 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

3. Bij woningen die qua kwaliteit behoren tot de middenhuur en een bijhorende huurprijs hebben afgesproken, heeft te gelden dat sprake is van aanvullende huurbescherming bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten (en dus niet bij bestaande huurovereenkomsten).

Voorbeeld I: De huurovereenkomst is gesloten op 1 mei 2024 met een huurprijs van € 1400,00. De kwaliteit van de woning wordt gewaardeerd op 160 punten (€ 996,37). Dat betekent dat sprake is van middenhuur, maar nu het een huurovereenkomst betreft van vóór 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur hier niet van toepassing.

Voorbeeld II: De huurovereenkomst is gesloten op 1 augustus 2024 met een huurprijs van € 1400,00. De kwaliteit van de woning wordt gewaardeerd op 160 punten (€ 996,37).

Dat betekent dat onder de nieuwe Wet betaalbare huur deze huurovereenkomst onder de middenhuur valt. De huurder kan dan binnen 6 maanden een verzoek indienen om de huurprijs te wijzigen en af te stemmen op het daadwerkelijke aantal punten dat de woning waard is.

Slotwoord namens Dirkzwager en VANDERSTELT Het is essentieel om goed geïnformeerd te zijn (en te blijven) over de veranderingen die de Wet betaalbare huur met zich meebrengt, zoals de introductie van de middenhuur, de aanpassing van het WWS en de dwingende toepassing hiervan.

Ons advies: • Breng de gevolgen van deze wet in kaart voor uw bestaande woningportefeuille door een actuele puntentelling te maken, zodat u een inschatting kan maken of uw huidige huurprijzen voldoen aan de maximale huurprijzen op basis van het nieuwe puntensysteem.

• Als er een mismatch blijkt te zijn is het raadzaam na te gaan of deze mismatch een risico op huurverlaging of handhaving per 1 januari 2025 met zich meebrengt.

• Zorg ervoor dat uw huurovereenkomsten en huurprijzen (in ieder geval bij het aangaan van nieuwe huurrelaties) worden herzien aan de hand van de nieuwe puntentelling van het WWS. De huurrechtwetgeving is volop in ontwikkeling. De Wet betaalbare huur is slechts een onderdeel daarvan (we hebben het niet eens gehad over de Wet vaste huurcontracten en de Wet goed verhuurderschap…).

Het naleven van deze wetgeving is niet alleen verplicht (en noodzakelijk om een risico op handhaving te voorkomen) maar biedt ook een kans om de relatie met huurders te verbeteren en eventuele toekomstige geschillen te voorkomen.

Dirkzwager is een fullservice kantoor, gericht op middelgrote en grote (inter)nationale ondernemingen en overheidsinstellingen. Wij bieden onze cliënten dienstverlening waarin advocaten, notarissen en fiscalisten in nauwe samenwerking hoogwaardige en pragmatische oplossingen leveren. Ons kantoor is gespecialiseerd in onder andere vastgoedrecht, huurrecht en belastingadvies.

107 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

108 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Hoewel de vastgoedsector de afgelopen jaren te maken heeft gehad met de nodige uitdagingen, bieden de recente renteverlagingen door de ECB en Fed een voorzichtig optimistisch perspectief.”

109 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Welke voordelen biedt een VASTGOED-AANDELENTRANSACTIE voor een besparing van de overdrachtsbelasting (8-10,4%) en de earningsstripping maatregelen?

Op Prinsjesdag heeft ons nieuwe kabinet het Belastingplan 2025 gepresenteerd. Hierin is onder meer een handreiking opgenomen voor woningbeleggers door het tarief voor de overdrachtsbelasting op woningbeleggingen te verlagen van 10,4% naar 8% per 1 januari 2026. De tarieven op andere vastgoedbeleggingen blijven, ook in Europees perspectief, onverminderd hoog met 10,4%.

Voor VANDERSTELT aanleiding om samen met fiscalist Arjan Nieborg van KPMG Meijburg & Co weer eens aandacht te besteden aan de (on-)mogelijkheden van een aandelentransactie.

• •

Welke voordelen biedt een aandelentransactie boven een ‘stenen transactie’?

Valt hiermee nog een besparing te realiseren voor de overdrachtsbelasting & vennootschapsbelasting (waaronder de earningsstrippings maatregelen)?

Aandelentransactie en besparing overdrachtsbelasting Met de aankoop van een aandelenbelang in een Vastgoed BV, door meerdere kopers is het onder voorwaarden mogelijk overdrachtsbelasting te besparen. Dat is het geval als er sprake is van de verkrijging van een ‘aanmerkelijk belang’ in de Vastgoed BV. Ook kan de koopsom lager zijn als er een stille reserve schuilgaat in het vastgoed, ervan uitgaande dat de kopers met de ‘latente’ Vpb claim rekening houden, waardoor er ook eventueel minder financiering nodig is.

Tarieven overdrachtsbelasting 2024

1 jan 2026

Woningbeleggingen

10,4%

8,0 %

Commercieel vastgoed

10,4%

10,4%

Wanneer is dan sprake van een ‘aanmerkelijk belang’?

“Hiervan is sprake als – kort geformuleerd – een vennootschap/verkrijger, al dan niet tezamen met een verbonden lichaam of natuurlijk persoon, 1/3 belang of meer verkrijgt. Voor een particulier ligt die grens reeds op meer dan 7% (incl. echtgenoot) of ook 1/3 (indien sprake is van de verkrijging met nauwe familie en/of een verbonden lichaam )”.

110 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Wat zijn verder spelregels waar je aan moet voldoen bij de overdracht van aandelen, zonder overdrachtsbelasting?

“Het moet gaan om aandelen in een rechtspersoon, waarvan: -

-

de bezittingen van de rechtspersoon ten tijde van de verkrijging of op enig tijdstip in de daaraan voorafgaande 12 maanden grotendeels (meer dan 50%) bestaan uit onroerende zaken, met dien verstande dat ten minste 30% van de bezittingen uit in Nederland gelegen onroerende zaken bestaat of heeft bestaan (wij noemen dit de bezitseis); en de rechtspersoon hoofdzakelijk (voor 70% of meer) moet beogen het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van onroerende zaken e.d. ten doel heeft (de doel-eis).

Verder gelden er nog de nodige anti misbruikmaatregelen, die veelal zijn ingevoerd om door de wetgever ongewenst geachte constructies om de overdrachtsbelasting te omzeilen, tegen te gaan. Zo is bijvoorbeeld een dam opgeworpen tegen ‘samenhangende verkrijgingen’ binnen twee jaar door verschillende verbonden verkrijgers om de overdrachtsbelasting te omzeilen*, alsmede het kunstmatig creëren van bezittingen (het ‘oppompen van de balans’) om onder de bezitseis uit te komen.”

Een voorbeeld Laten we dit onderwerp en de verschillen maar eens uitwerken in een concreet voorbeeld: “Stel de waarde van het vastgoed in een BV bedraagt EUR 10 miljoen. Dit is gefinancierd met een bancaire lening van EUR 5 miljoen ad 4%. De fiscale boekwaarde van het vastgoed bedraagt EUR 8 miljoen. De bruto-huuropbrengsten zijn jaarlijks EUR 600K en de exploitatiekosten EUR 200K. Bij een rechtstreekse verkrijging door 4 verkrijgende BV’s die niet met elkaar verbonden zijn, is elke koper EUR 260.000 aan overdrachtsbelasting verschuldigd, totaal EUR 1,04 miljoen. Indien deze kopers in hun eigen BV’s echter niet ‘de stenen’ maar de aandelen in deze Vastgoed BV kopen, zijn zij geen overdrachtsbelasting verschuldigd, omdat zij elk afzonderlijk minder dan 1/3 belang verkrijgen.”

N.B. Tenzij er bijzondere afspraken zijn gemaakt waardoor 1 of meer van deze kopers toch meer dan 1/3 ‘belang’ hebben (anders dan ‘aandelen’ belang)

Geldt dit ook voor ‘nieuw vastgoed’ in een BV? “Goede vraag. Indien sprake is van een zogeheten ‘bouwterrein’ of nieuwbouw binnen twee jaar na eerste ingebruikneming, wordt als het ware ‘door de BV heen gekeken’. In dat geval is (vanwege de samenloopvrijstelling) geen overdrachtsbelasting, maar btw verschuldigd. Hier kon de afgelopen jaren fiscaal op worden gepland, geheel tegen de zin van de wetgever. Je raadt het dan al, het gevolg is aangekondigde reparatiewetgeving per 1 januari 2025 door de introductie van een nieuw 4% tarief voor de overdrachtsbelasting in voorkomende gevallen. Het voert echter te ver voor de reikwijdte van dit artikel hier verder op in te gaan.”

111 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Met een gezamenlijke aankoop van aandelen in een vastgoed BV kan onder voorwaarden overdrachtsbelasting worden voorkomen”

112 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Kan jij uitleggen wat een vpb belastinglatentie inhoudt in de praktijk en wat hiervan de consequentie is voor de oude en nieuwe eigenaren?

“Bij een aandelentransactie wordt, in tegenstelling tot bij een transactie waarbij het vastgoed rechtstreeks wordt verkregen, geen vennootschapsbelasting geheven over de meerwaarde die in het vastgoed schuilgaat. Het gaat hier echter om uitstel en geen afstel van belastingheffing. De kopers zullen de uitgestelde belastingschuld verdisconteren in de prijs die ze voor de aandelen betalen door hiervoor rekening te houden met een latente vennootschapsbelastingclaim.

In het voorbeeld bedraagt de stille reserve EUR 2 miljoen (het verschil tussen de werkelijke waarde en de boekwaarde van het vastgoed). Hierover is in de toekomst, uitgaande van een tarief van 25%, dan nog EUR 500.000 verschuldigd.”

Is dit een voordeel voor alleen de verkopende partij of ook voor de kopende partij?

“Het voordeel voor de verkopende partij is dat die niet direct vennootschapsbelasting is verschuldigd over de meerwaarde en bij verkoop vermoedelijk gebruik kan maken van de deelnemingsvrijstelling. Het voordeel voor de kopers is dat deze een lagere koopsom betalen.

Beide partijen hebben hier dus baat bij. In de praktijk zien we dat verkoper en kopers het voordeel van de latente vennootschapsbelastingclaim verdelen in een nader te bepalen verhouding.

Kortom naast besparing van de overdrachtsbelasting, wordt een aandelentransactie ook overwogen door de verkopende partij voor besparing van de vennootschapsbelasting.”

Waar moet verder op gelet worden fiscaal bij een aandelentransactie?

“Natuurlijk zijn dit niet de enige fiscale aandachtspunten bij een aandelentransactie. Mocht sprake zijn van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting, dan moet onder meer ook worden onderzocht of binnen die fiscale eenheid tussen verschillende vennootschappen is geschoven met vastgoed waarin stille reserves schuilgaan in de referentieperiode van als hoofdregel zes jaar. Dat doet zich bijvoorbeeld voor bij het tegen boekwaarde overhevelen van vastgoed waarin een meerwaarde schuilgaat van de ene naar de andere vennootschap binnen fiscale eenheid. Indien sprake is van voorwaarts te verrekenen verliezen, moet ook onderzocht worden of deze ook door de kopers nog wel gebruikt kunnen worden, omdat de hoofdregel is dat deze bij een belangenwijziging verloren gaan. Ook eventuele milieu investeringsaftrek die is genoten, blijft bij een aandelentransactie behouden mits bij een stenentransactie. Daarom wordt ook vaak door kopers een fiscale due diligence uitgevoerd, om deze en andere fiscale aspecten scherp inzichtelijk te krijgen en eventuele ‘lijken in de kast’ uit te sluiten.”

113 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Overige niet-fiscale voordelen, maar ook aandachtspunten van een aandelentransactie Overige voordelen: Behoud van bestaande contracten: Bij een aandelentransactie blijven de bestaande contracten van de vennootschap meestal intact. Dit betekent dat bijvoorbeeld huurovereenkomsten, financieringen en andere verplichtingen niet opnieuw onderhandeld hoeven te worden, wat kosten en tijd bespaart.

Behouden van financieringsvoorwaarden: Financieringen of leningen die door de vennootschap zijn afgesloten, blijven in stand bij een aandelentransactie, mits er geen clausules zijn die een heronderhandeling vereisen. Dit kan gunstig zijn als de leningsvoorwaarden voordelig zijn.

Eenvoudigere structurering voor familiebedrijven: Voor vastgoedfamilies kan een aandelentransactie helpen om de eigendom van vastgoed gestructureerd binnen de familie te houden. Aandelen zijn bovendien eenvoudiger overdraagbaar, wat de planning van de opvolging vergemakkelijkt.

Minder directe invloed op het vastgoed: Omdat de aandelen van een vennootschap worden overgedragen en niet het vastgoed zelf, kan de transactie vaak plaatsvinden zonder dat het eigendom van het vastgoed openbaar wordt gemaakt. Dit kan bijvoorbeeld voordelen bieden bij discretie of voorkomen dat huurders of andere belanghebbenden op de hoogte worden gesteld van de eigendomsverandering.

Beperking van risico’s en aansprakelijkheid: Aangezien alleen de aandelen en niet het vastgoed zelf direct worden overgedragen, kunnen er juridische voordelen zijn met betrekking tot de beperking van de persoonlijke aansprakelijkheid. Eventuele juridische problemen blijven binnen de vennootschap.

Behouden van vergunningen en subsidies: Als de vennootschap vergunningen of subsidies heeft verkregen voor het vastgoed, blijven deze vaak geldig bij een aandelentransactie. Een traditionele stenen-transactie kan ertoe leiden dat deze vergunningen of subsidies opnieuw moeten worden aangevraagd.

Flexibele eigendomsstructuur: Aandelen kunnen relatief eenvoudig gestructureerd worden om verschillende soorten aandeelhouders en hun belangen te accommoderen. Dit maakt het makkelijker om meerdere partijen te betrekken bij de eigendom van een vastgoedportefeuille zonder dat de eigendom van de fysieke activa hoeft te worden opgesplitst.

Mogelijkheden voor belastingplanning: Door de aandelen van een vastgoedvennootschap over te dragen, kunnen er verschillende mogelijkheden ontstaan voor belastingplanning, zoals het optimaliseren van de vermogensstructuur of het gebruik van buitenlandse holdings om belastingeffecten te minimaliseren.

114 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Continuïteit van het bedrijf: Bij een aandelentransactie kan de vennootschap in principe blijven functioneren zoals voorheen. De juridische entiteit blijft ongewijzigd, wat continuïteit biedt in operationele processen, management en afspraken met derden.

Meer controle over timing van verkoop: Bij een aandelentransactie kunnen verkopers flexibeler zijn in de timing en omvang van de verkoop. Zo kan men bijvoorbeeld slechts een deel van de aandelen verkopen en zo de controle behouden of later extra aandelen verkopen wanneer de marktomstandigheden gunstiger zijn.

Deze voordelen maken een aandelentransactie een aantrekkelijke optie voor vermogende vastgoedfamilies en investeerders, vooral als ze op zoek zijn naar fiscale optimalisatie, continuïteit en flexibiliteit in hun vastgoedbezit.

Naast voordelen, zijn er natuurlijk ook risico’s en aandachtspunten.

We noemen er enkele: Verborgen verplichtingen en schulden: Welke niet uit de balans blijkende verplichtingen is deze vennootschap aangegaan en/of welke claims kunnen er in de toekomst nog gaan komen? In de praktijk wordt dit veelal afgedekt met een vrijwaring vanuit de verkopende partij, maar een inschatting van dit risico en het bijbehorende bedrag is op zijn plaats.

De historische context: Voor welke risico’s of aangegane contractuele verplichtingen is deze vennootschap nog aansprakelijk in de toekomst en welke afspraken maak je hier onderling over.

Financiering en overige overeenkomsten: Check vooraf of de bestaande financier medewerking verleent aan de overdracht van de aandelen in het in het kader KYC en/of de algemene voorwaarden. Dit geldt ook voor andere lopende overeenkomsten, welke mogelijke een toestemmings- of een beëindigingsclausule kunnen bevatten.

Complexe Due Diligence: Naast een due diligence op het vastgoed zelf, dient er ook een due diligence en/ of vrijwaring te komen op de over te nemen entiteit en haar fiscale context.

Waardering van de aandelen. Inpasbaarheid in de nieuwe structuur van de eigenaar en haar fiscaliteit: Een complex samenspel waar de context van de kopende entiteiten ook van groot belang zijn en waardoor in de praktijk een aandelentransactie om meer extern advieswerk en een langere tijdslijn zal vragen.

115 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Wat nu als sprake is van een Vastgoed BV met meerdere objecten, waarvan de kopers niet alle objecten willen kopen?

“Als de verkoper zijn structuur niet optimaal heeft ingericht en dit probleem zich voordoet, wil je idealiter nog gaan herstructureren zodat de niet-gewenste objecten achterblijven bij verkoper. In de praktijk kan dit worden opgelost door dat vastgoed bijvoorbeeld juridisch af te splitsen naar een nieuwe (of bestaande) vennootschap in de structuur van de verkoper.

Het zal niet verbazen, daarvoor gelden dan wel weer voorwaarden, zoals dat sprake moet zijn van ‘zakelijke overwegingen’ . Ook hier geldt dat een fiscaal advies/maatwerk vanuit het oogpunt van de vennootschapsbelasting en overdrachtsbelasting op zijn plaats is.”

Earningsstripping: kan jij uitleggen hoe dit werkt?

“De earningsstripping maatregel is gebaseerd op een Europese richtlijn en is vervolgens in de Nederlandse Wet op de vennootschapsbelasting opgenomen. Deze moet – kort geformuleerd – niet alleen bovenmatige financiering met vreemd vermogen tegengaan, maar ook (ongewenste) internationale grondslaguitholling en winstverschuiving een halt toeroepen.

De maximale renteaftrek is in 2024 beperkt tot 20% van de zogeheten fiscale ‘EBITDA’ in enig jaar, waarbij een franchise geldt dat de eerste EUR 1 miljoen aan betaalde rente wel aftrekbaar is. Overigens geldt vooralsnog wel dat de gestalde rente onbeperkt verrekenbaar is in de toekomst. In de praktijk valt op dat deze maatregel met name kapitaalintensieve sectoren treft, zoals de vastgoedsector. Ook is het wrang dat er geen tegenbewijsmaatregel bestaat, in geval de rente wel gewoon belast is bij de ontvanger.”

Hierop hebben vastgoedpartijen toch geanticipeerd door juist vastgoed in meerdere vennootschappen onder te brengen zodat ze o.a. meerdere keren gebruik kunnen maken van die franchise van EUR 1 miljoen?

“Dat klopt inderdaad en in dit licht is een aandelentransactie daarom mede interessant.

Echter dat blijkt een doorn in het oog van de wetgever. Het vorige kabinet heeft daarom in de Voorjaarsnota 2023 reeds aangekondigd dat met ingang van 1 januari 2025 de drempel van EUR 1 miljoen niet geldt voor vastgoedlichamen met aan derden verhuurd vastgoed.

Deze maatregel is ook in het belastingplan 2025 opgenomen, waarbij overigens de grens van 20% wordt opgerekt naar 25%. ”

“Vastgoedbeleggers moeten anticiperen op strengere regels rondom financiering met vreemd vermogen.

116 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

’’

Een voorbeeld “Voortbordurend op het voorbeeld. Stel dat de over de lening van EUR 5 miljoen 4% rente is verschuldigd. Dat leidt tot EUR 200.000 rentelasten. Dit blijft beneden de franchise van EUR 1 miljoen, dus is de rente ‘gewoon’ aftrekbaar in 2024.

Echter, op basis van de voorgestelde maatregel geldt de franchise van EUR 1 miljoen vanaf 1 januari 2025 niet meer.

Stel dat de ‘fiscale EBITDA’ van deze vennootschap in 2025 EUR 400.000 ( grofweg = bruto huuropbrengsten – exploitatielasten) bedraagt, dan kan van de verschuldigde rente van EUR 200.000 slechts EUR 100.000 (25% van EUR 400.000) in aftrek worden gebracht. Per saldo ontstaat in dit voorbeeld dus een extra vennootschapsbelasting last van EUR 25.000”.

Earningsstripping in het licht van de woningambitie Een pijnlijke maatregel, mede tegen het licht dat we als vastgoedsector geacht worden gezamenlijk 900.000 nieuwbouwwoningen in Nederland te gaan realiseren en waarvan een groot deel voor de verhuur bedoeld is. Vastgoed is immers een kapitaalintensieve sector en als je door deze maatregel geacht/gedwongen wordt minder met geleend geld te werken, is dit voor VANDERSTELT een onbegrijpelijk signaal naar de vastgoedbeleggers die we hard nodig hebben om deze doelstelling te gaan realiseren….. Hoe kijk jij hier tegenaan?

“Wat ik mis, is een integrale visie. Hoewel er best argumenten zijn om bovenmatige financiering met vreemd vermogen te willen voorkomen, wordt met dit soort maatregelen de ambitie tot de nieuwbouw van zoveel nieuwe woningen vanuit fiscaal perspectief niet eenvoudiger gemaakt. Een tegenbewijsregeling die recht doet aan het eerder anti misbruik karakter van de regering, zou niet misstaan.”

117 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Wat kunnen we in de nabije toekomst verwachten op het gebied van wetgeving rondom earningsstripping, en hoe kunnen vastgoedbeleggers zich hierop voorbereiden?

“Dat is een goede vraag. Gelet op de tendens van de laatste jaren, is mijn verwachting dat versoepeling van deze regels er niet in zit. De ‘hefboomwerking’ die, zeker bij stijgende waardes van het vastgoed (i.v.m. lage rentes), er mede toe heeft geleid dat mooie rendementen konden worden gerealiseerd, lijkt verleden tijd.

Vastgoedpartijen dienen hier dus op te anticiperen.”

Zou het nog kunnen dat ook hier Europese regelgeving de Nederlandse wetgever voor de voeten loopt, zoals we eerder zagen bij Box 3 en ook de recente geluiden rondom de Wet Excessief Lenen?

“Dat zou zo maar kunnen. Wij zijn voor cliënten in de woningcorporatiesector, die juist veel hinder ondervinden van deze maatregelen terwijl die evident niet op hen van toepassing zou moeten zijn, een procedure aan het voorbereiden. Kort geformuleerd draait deze om de vraag of Nederland bij de invoering van deze maatregel het Europese evenredigheidsbeginsel niet heeft geschonden. Hoewel de casus van de corporaties wellicht sympathieker is dan voor overige vastgoedpartijen (omdat corporaties natuurlijk veelal te maken hebben met afgetopte ‘sociale’ huren en vanwege het ontbreken van aandeelhouders niet anders kunnen dan met vreemd vermogen financieren), zou dit zomaar ook eens breder toepasbaar kunnen zijn.”

Wat is het advies van Meijburg aan vermogende vastgoedfamilies die overwegen om een aandelentransactie te gebruiken als strategie om overdrachtsbelasting te minimaliseren?

“Laat je goed informeren. Het klinkt wellicht eenvoudig om zo overdrachtsbelasting te besparen, en in de basis is het dat ook, maar zoals zo vaak is het, zeker fiscaal, complexer dan gedacht en zit de finesse hem vaak in de details.”

KPMG Meijburg & Co is een fiscaal advieskantoor met regionale vestigingen verspreid door Nederland. De fiscalisten van Meijburg leveren hoogwaardige fiscale dienstverlening aan een breed scala aan cliënten, waaronder ook vastgoedbeleggers.

Arjan Nieborg heeft Fiscale Economie gestudeerd aan de Universiteit Maastricht en enkele jaren later succesvol de MRE opleiding aan de ASRE in Amsterdam doorlopen. Arjan is werkzaam vanuit kantoor Zwolle en heeft ruim 20 jaar ervaring in de fiscale advisering. Hij richt zich met name op fiscale advisering in de vastgoedsector.

118 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Aandelentransacties vereisen nauwkeurig fiscaal advies; de details maken het verschil”

119 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Onze klant & investeringsprofielen Op pagina 84 hebben we onze nieuwe rubriek ‘Vastgoed gezocht’ geïntroduceerd. Dit zijn actuele investeringsprofielen van een aantal familes/ family offices die via VANDERSTELT gericht op zoek zijn naar een specifiek beleggingsproduct wat voldoet aan de volgende beleggingskenmerken:

Gezocht; kunt u ons helpen?

Daarnaast is VANDERSTELT voor diverse families/investeerders LANDELIJK blijvend op zoek naar interessante beleggingen in de volgende segmenten:

Residential

• Beleggers huurwoningen • Nieuwbouwwoningen • Studentenhuisvesting • Woningbouwlocaties

• Transformatiepanden • Getransformeerde woningen • Zorgvastgoed (Ook sale en leaseback)

• Winkelcentra • PDV/GDV (Retail Parcs) • Supermarkten Retail

• Bedrijfshallen • Light Industrial • Logistic/Warehouses Light industrial/logistic

Portfolios

• Woningen • Hotels • Logistiek./Light industrial • Distressed vastgoed

120 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

• Vrieshuizen • Ook sale and leaseback • Ook nieuwbouw incl. forward funding

• Woningen • Retial • Zorgvastgoed • Kantoren

Uw beleggingsaanbod Overweegt u afscheid te nemen van een object of een deel van uw portefeuille en heeft u behoefte om vertrouwelijk te sparren over de mogelijkheden en verkoopopbrengsten? Wij staan graag aan uw zijde met een onderbouwd en gedegen verkoopadvies. Of heeft u beleggingsaanbod in hiernaast benoemde deelmarkten? Wij komen graag met u in contact en verzekeren u dat wij uiterst zorgvuldig omgaan met uw informatie.

U kunt ons bereiken via info@vanderstelt.com

121 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Marktonderzoek: Alle NL transacties in Q2 2024

Bij ons in beeld en voor u in kaart gebracht.

Altijd actueel inzicht en optimaal advies

Wij volgen de vastgoedmarkt en alle gerealiseerde transacties in Nederland op de voet.

Door dit dagelijks te doen, hebben we altijd een actueel marktbeeld. Wat gebeurt er in welke regio en in welk segment van de markt? Allemaal belangrijke beleggingsinformatie waar onze cliënten hun voordeel mee doen.

‘‘VANDERSTELT informeert haar cliënten proactief over de belangrijke spelers, trends, prijzen en rendementen.’’

122 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Alle markttransacties in Nederland (Kadaster Q2 2024)

Transactie volume per provincie - Q2 2024

Transactie per segment en provincie - Q2 2024

Voetnoot: alle in het Kadaster geregisstreerde transacties > 1 mln in Q2 2024 & omissies voorbehouden.

123 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Goede communicatie binnen families is de sleutel tot succesvolle vermogensoverdracht, waarbij zowel financiële als emotionele aspecten worden besproken.”

124 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

125 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Verkoop van huurwoningen: waarom UITPONDING weer mogelijk is en interessante kansen biedt Het uitponden van huurwoningen is een strategie die de laatste tijd weer sterk in de belangstelling staat. Dit fenomeen, waarbij huurwoningen verkocht worden zodra ze vrijkomen, biedt beleggers interessante kansen in een veranderende markt. Dit artikel bespreekt waarom uitponden juist nu aantrekkelijk is en welke factoren bijdragen aan deze hernieuwde interesse.

De verandering in de woningmarkt De Nederlandse woningmarkt is de afgelopen jaren drastisch veranderd.

Waar tussen 2016 en 2021 de markt gunstig was voor beleggers door lage rentestanden en stijgende huizenprijzen, heeft de markt sinds 2022 een omslag gemaakt. Hoge inflatie en oplopende rentes hebben geleid tot hogere kosten voor vastgoedbeleggingen, met name voor bestaande huurwoning-eigenaren. Hierdoor staan veel beleggers voor de uitdaging om hun rendementen te behouden in een minder gunstige economische omgeving.

Toch biedt deze situatie juist kansen voor nieuwe beleggers. Het verschil tussen de waarde van verhuurde en leegstaande woningen – de zogenaamde leegwaarde – is vaak aanzienlijk, soms wel 20- 25% per woning. Dit maakt het aantrekkelijk voor beleggers om huurwoningen op te kopen en deze na het vertrek van de huurder, niet meer te verhuren, maar te verkopen.

Economische omstandigheden en rentes De stijging van de rente heeft een aanzienlijke impact gehad op de vastgoedmarkt. In 2021 bedroeg de bancaire rente ongeveer 2%, maar deze steeg in korte tijd naar meer dan 6%. Hierdoor is de betaalbaarheid van vastgoed verslechterd en hebben beleggers te maken met hogere financieringskosten. Voor nieuwe kopers zijn deze factoren inmiddels in geprijsd, waardoor zij zich kunnen richten op interessante beleggingsmogelijkheden met hogere aanvangsrendementen.

Het verschil tussen de aankoopprijs van een verhuurde woning en de leegwaarde is toegenomen, waardoor uitponden weer aantrekkelijk wordt. Beleggers kunnen profiteren van het opkopen van verhuurde woningen tegen relatief lage prijzen en deze na huur-opzegging verkopen tegen een aanzienlijk hogere leegwaarde, wat het uitpond-potentieel vergroot. Dit wordt in de praktijk het indirecte rendement (waardestijging) genoemd, maar daarnaast hebben we in de tussenliggende periode natuurlijk ook nog het directe rendement, zijnde de geïndexeerde netto-huuropbrengsten. Met name grote institutionele/ buitenlandse beleggers bieden dit soort woningpakketten aan, waarmee zij financiële middelen vrij maken voor het aankopen van nieuwbouw-complexen en in de verjonging van hun vastgoedportefeuille.

126 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Fundamentals van de woningmarkt De Nederlandse woningmarkt kent een aantal sterke fundamenten die bijdragen aan de hernieuwde populariteit van uitponden. Een van de belangrijkste factoren is het enorme woningtekort in Nederland.

Op dit moment bedraagt dit tekort ongeveer 400.000 woningen, en het bouwen van nieuwe woningen stagneert. Dit zorgt ervoor dat de vraag naar woningen hoog blijft, hetgeen de koop-en huurprijzen verder opdrijft.

Woningtekort verder opgelopen Aantallen x 1000 331

294

262

105

2018

315

279 135

2019

401

390

170 118

2020

2021

223

232

2023

2024

151

2022

Aantal woningen tekort Aantal woningen nodig om tekort naar 2% te laten dalen bron: ABF Research

Daarnaast is de Nederlandse bevolking groeiende. Verwacht wordt dat het aantal inwoners in de komende jaren verder zal toenemen, waardoor de vraag naar woningen blijft stijgen. Deze demografische groei, gecombineerd met een sterke economische positie van Nederland, zorgt ervoor dat de woningmarkt een stabiele en aantrekkelijke beleggingscategorie blijft.

127 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Overheidsbeleid en duurzaamheidseisen Het Nederlandse overheidsbeleid speelt een belangrijke rol in de huidige marktontwikkelingen.

De regelgeving rond huurprijzen is aangescherpt, verduurzamingsmaatregelen moeten doorgevoerd gaan worden, de financieringslasten zijn omhoog gegaan en de box 3 belastingwetgeving brengt ook veel in de sector teweeg. Deze veranderingen zorgen ervoor dat veel bestaande eigenaren voor aanzienlijke uitdagingen komen te staan.

Voor nieuwe beleggers geldt niet, dat zij halverwege de wedstrijd geconfronteerd zijn, met nieuwe spelregels. De spelregels zijn nu bekend en worden dan ook in geprijsd in nieuwe transacties. Sterker nog, de investeerders van vandaag kunnen inspelen op de veranderende markt, die juist ook weer kansen biedt, zoals een uitpond-strategie! Door de extreem lage rentestand, was de beleggingswaarde gelijk of hoger aan de leegwaarde. Thans zien we dat de beleggingswaarde ca 20% lager ligt dan de huidige leegwaarde. Dit maakt uitponden opnieuw een aantrekkelijke strategie voor zowel particuliere als institutionele beleggers.

Toenemende koopkracht en loonontwikkeling Naast de fundamentele factoren op de woningmarkt speelt ook de loonontwikkeling in Nederland een rol. In 2023 zijn de lonen met gemiddeld 6,1% gestegen, de grootste stijging sinds het begin van de 21e eeuw.

Deze stijging in koopkracht, in combinatie met de verhoging van de NHG-grens naar € 435.000, maakt dat veel particulieren op zoek zijn naar koopwoningen. Vrijgekomen huurwoningen worden daardoor steeds vaker gekocht door particuliere woningzoekenden die op zoek zijn naar een betaalbare woning.

Grafiek loongroei % j-o-j 10 8 6 4 2 0

19

20 Cao - loonstijging

21

22 AWVN

23 Indeed tracker

Bron: CBS, Indeed, AVWN, ABN AMRO Economisch Bureau

24

Voor investeerders in uitpondwoningen betekent dit dat er een constante vraag blijft naar koopwoningen, wat de uitpondstrategie nog aantrekkelijker maakt.

We zien dit dan ook terug in de prognoses/ ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt.

Enerzijds in de gerealiseerde waardestijgingen van de afgelopen periode op de woningmarkt en anderzijds in de prognoses van de grootbanken voor 2024-2025.

128 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Prijsontwikkeling van bestsande koopwoningen %- verandering prijsindex t.o.v. een jaar eerder 25 20 15 10 5 0 -5 -10

2020

2021

2023

2022

2024

Bron: CBS, Kadaster

Verwachtingen Huizenprijzen 2024-2025 Bank Rabobank

2024 (%)

2025 (%)

9,1%

10,7%

ING

7% - 9%

ABN AMRO

7,5%

4% 5,0%

Bron: https://www.rabobank.nl/kennis/, https://www.ing.nl/zakelijk/economie/, https://www.abnamro.com/nl/nieuws/

Het is dan ook de verwachting dat de woningprijzen op de particuliere markt tot en met 2025 verder zullen stijgen, wat het beoogde rendement op uitpondwoningen verder zal kunnen gaan verhogen.

Een kansrijke strategie Hoewel de Nederlandse woningmarkt de afgelopen jaren te maken heeft gehad met uitdagende economische omstandigheden, biedt de huidige situatie juist kansen voor beleggers die willen inspelen op het uitponden van huurwoningen. Het enorme woningtekort, de stijgende vraag naar koopwoningen en de aanpassing van overheidsbeleid maken het mogelijk om aantrekkelijke rendementen te behalen door het verkopen van huurwoningen zodra deze vrijkomen.

Uitponden is geen nieuw fenomeen, maar de combinatie van hoge rentes, aangescherpte regelgeving en een groeiende vraag naar woningen heeft ervoor gezorgd dat deze strategie weer in de schijnwerpers staat.

Voor beleggers die de markt goed begrijpen en weten in te spelen op de huidige ontwikkelingen, biedt uitponden een unieke kans om zowel direct als indirect rendement te genereren.

Met de juiste aanpak en timing kunnen beleggers profiteren van de veranderende marktomstandigheden en het enorme potentieel van de Nederlandse woningmarkt benutten.

129 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Mede investeerder worden in een uitpondproject, via een aandelentransactie, om gezamenlijk de overdrachtsbelasting van 10,4% te besparen?

Bent u geïnteresseerd in een aantrekkelijke uitpondbelegging, wilt u daarnaast profiteren van de fiscale voordelen van een aandelentransactie en daarnaast uw vermogen/risico beter spreiden?

Wij bieden een handvol beleggers de mogelijkheid om mee te participeren in een vastgoedvennootschap met een erg aantrekkelijk uitpondproject: • • • • •

Stad met 100.000+ inwoners Juridisch ondergesplitste woningen Tenminste energielabel A Verhuurd in lijn met wet- en regelgeving (oa WWS 2024) Mutatiegraad 15+% in een stad met 100.000 inwoners.

De huidige eigenaar van dit uitpondproject heeft VANDERSTELT verzocht om een consortium van kopers voor te dragen, om gezamenlijk een aandelentransactie te realiseren. Doel? Samen de overdrachtsbelasting van 10,4% besparen en in dit consortium met ervaren beleggers meer van dergelijke kansen te gaan benutten.

Het project biedt ruimte aan 5 mede-investeerders van elk €1 miljoen, en er is nog ruimte voor 2 investeerders. Een unieke kans om uw horizon te verbreden, de krachten te bundelen en tegelijkertijd te profiteren van de fiscale optimalisaties van een aandelentransactie en de gunstige vooruitzichten op de NL woningmarkt. Naast een direct rendement (incl inflatie-correctie), de komende jaren daarnaast een aantrekkelijk indirect rendement uitkeerbaar middels uitponding.

Spreekt dit u aan? Neem dan contact op met VANDERSTELT voor meer informatie.

Eigenaar van een vastgoed-vennootschap met een dispositie-wens?

Bent u eigenaar van een vastgoedvennootschap met core beleggingen, value-add projecten, of juist interessante ontwikkellocaties? Ziet u ook de voordelen van het opzetten van een transactie via een aandelentransactie om belastingbesparing te realiseren en uw koopsom te verhogen? Wij komen graag met u in contact, om ook voor u de meest aantrekkelijke transactie te realiseren!

Bij VANDERSTELT zijn we gespecialiseerd in het initiëren, begeleiden en ontzorgen van vastgoedtransacties. Bij aandelentransacties, gaan we soms net een stapje verder met ‘verbinden’, door meerdere ‘niet-familieleden’ met elkaar in verbinding te stellen.

Waarbij we gebruikmaken van ons exclusieve netwerk van investeerders en onze jarenlange expertise in vastgoed. Laten we samen kijken hoe u optimaal kunt profiteren van de mogelijkheden die dit soort transacties biedt.

Neem vandaag nog contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.

130 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

“Het unieke DNA van VANDERSTELT is immers ook voor een dergelijk vastgoedinitiatief een logisch antwoord.”

131 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

TRACKRECORD: Gerealiseerde transacties door VANDERSTELT ‘‘Betrouwbaar en integer brengen wij doelgericht vraag & aanbod in heel Nederland bij elkaar en werken wij onder de radar aan het sluiten van succesvolle transacties.’’

Gerealiseerde ‘off market’ transacties VANDERSTELT is in heel Nederland actief. Wij adviseren en ontzorgen onze relaties bij vele transacties in diverse vastgoedsegmenten, zowel in de aankopende als de verkopende adviseursrol.

132 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Zoals u ziet op de VANDERSTELTtransactiekaart zijn wij landelijk actief

133 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Brede scope op vastgoedbeleggingen

Aankopend of verkopend adviseur

Samen met onze opdrachtgevers hebben we ‘onder de radar’ veel vastgoedtransacties gerealiseerd in met name de volgende segmenten:

Onze rol verschilt per opdracht.

We hebben onze loyale achterban begeleid & ontzorgd in de rol van:

• • • • •

• •

Winkels Woningen Kantoren Zorgvastgoed Light Industrial/ bedrijfshallen

Brede scope op vastgoedbeleggingen Benieuwd naar waar we met onze onderscheidende aanpak voor u het optimum in prijs/voorwaarden in een transactie kunnen vinden bij het aanverkopen van vastgoed? Wij komen graag met u in contact!

134 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Aankopend transactieadviseur Verkopend transactieadviseur

Overweegt u afscheid te nemen van een object of een deel van uw vastgoedportefeuille?

Benieuwd naar het optimum in uw verkoopprijs en transactie?

We staan graag voor u klaar; deskundig, onafhankelijk en ontzorgend!

135 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

BESTUUR & GOVERNANCE Na ruim 25 jaar actief te zijn geweest in de vastgoedwereld als directeur/MT ING Real Estate Finance en als ontwikkelaar bij Bouwfonds, startte Jacqueline van der Stelt in 2014 haar eigen bedrijf VANDERSTELT, real estate investment partner. De kennis, ervaring en het extensieve familienetwerk dat zij heeft opgebouwd in haar carriere gebruikt zij om duurzame antwoorden te vinden op de vastgoedvraagstukken die haar worden voorgelegd.

Jacqueline is naast ondernemer/adviseur, voor een aantal uren per maand ook beschikbaar voor vastgoed gerelateerde nevenfuncties: • • • • • •

Raad van Commissarissen Raad van Advies Vastgoed-coach voor de nextgen Strategisch Adviseur & Sparringpartner van het Management Opvolgend bestuurder in de STAK Lid van de Investerings-Commissie

Voor meer informatie en/of haar trackrecord kijk op linkedIn: Jacqueline van der Stelt of www.vanderstelt.com

136 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

137 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Informatie & contact Uw beleggingsaanbod Bent u vastgoedeigenaar of vastgoedadviseur? Of heeft u als collegamakelaar cliënten met vastgoed in bezit of verkoop? Dan komen wij heel graag met u in contact om de mogelijkheden tot aankoop, verkoop of samenwerking te bespreken. We verzekeren u dat wij uiterst zorgvuldig omgaan met uw informatie.

Uw eigen (des-)investeringswensen en/of uw familievermogen Bent u actief als belegger in vastgoed of wilt u beginnen met beleggen in vastgoed? Spreekt onze aanpak u aan? We komen graag met u in contact om gezamenlijk van gedachten te wisselen over uw wensen rondom uw investeringsprofiel.

Uw vraag Heeft u naar aanleiding van dit E-magazine een vraag, of heeft u een andere uitdaging die u met ons wilt bespreken? Neem gerust contact op, wij horen graag van u!

138 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

Neem vrijblijvend contact op met info@vanderstelt.com of bel naar 026 205 14 60 Contact +31 26 205 14 60 info@vanderstelt.com Velperplein 23 | p/a Journey Offices 6811 AH Arnhem | Nederland Jacqueline van der Stelt VANDERSTELT

Disclaimer Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door print outs, kopieren, of op welke manier dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de VANDERSTELT. Ondanks dat dit magazine met grote zorg is samengesteld, is VANDERSTELT niet juridisch aansprakelijk voor de inhoud en eventuele omissies.

139 | VANDERSTELT E-MAGAZINE

www.vanderstelt.com