Eiendomsutvikling, 2. utgave

Page 1

bakside: 170 mm

gis en helhetlig fremstilling av prosessene og rammeverket for eiendomsutvikling – fra råtomt til ferdig bygg. Boken er opp­datert og ajourført med regelendringer, rettsavgjørelser og praksis og illustrert med mange eksempler og konkrete saker.

høyde: 240 mm

Utvikling av eiendom er et utpreget praktisk fag som berører en rekke forskjellige temaer, ofte med kompliserte juridiske problemstillinger. I denne fremstillingen fokuseres det særlig på hvilke risikoer og utfordringer som kan oppstå underveis, og hvordan disse kan håndteres og løses. Forfatterne behandler blant annet tidlig planlegging og konseptvalg, grunneiersamarbeid, organisering og gjennomføring av utviklingsprosjekter. Det redegjøres inngående for temaer som utarbeidelse av reguleringsplan, krav til infrastruktur og utbyggingsavtaler. Fremstillingen er i stor grad prosjektbasert og først og fremst rettet mot eiendomsutviklere og utbyggere. Boken vil likevel være av interesse for alle aktører som har befatning med eiendomsutviklingsprosjekter, som kommuner, statlige sektormyndigheter, naboer og andre private interesser.

har som advokat i en årrekke arbeidet med juridis­ke temaer knyttet til eiendomsutvikling, både i ledende advokatfirmaer innen eiendom og eiendomsselskap. Han er også medforfatter av læreboken Plan- og bygningsrett. stein ness

er prosjektdirektør i Bane NOR Eiendom og har bakgrunn som sivilarkitekt. Hun har hele sin kar­ riere arbeidet med planlegging og eiendomsutvikling i både privat og offentlig virksomhet. anne siiri øyasæter

Stein Ness og Anne Siiri Øyasæter EIENDOMSUTVIKLING 2. utgave

I denne andre utgaven av boken om eiendomsutvikling

rygg: 19 mm

forside: 170 mm

Stein Ness og Anne Siiri Øyasæter

EIENDOMSUTVIKLING Fra planlegging til ferdigstillelse 2. utgave

isbn 978-82-15-04619-8

forsidebilde: alliance arkitekter omslag av: stian hole

Trykklart omslag eiendomsutvikling 2 utg.indd 1

25.05.2021 08:37



EIENDOMSUTVIKLING

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 1

09.08.2021 10:41


9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 2

09.08.2021 10:41


Stein Ness og Anne Siiri Øyasæter

EIENDOMSUTVIKLING Fra planlegging til ferdigstillelse 2. utgave

UNIVER SITETSFORL AGET

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 3

09.08.2021 10:41


© Universitetsforlaget 2021 1. utgave 2018 ISBN 978-82-15-04619-8 Materialet i denne publikasjonen er omfattet av åndsverklovens bestemmelser. Uten særskilt avtale med rettighetshaverne er enhver eksemplarfremstilling og tilgjengeliggjøring bare tillatt i den utstrekning det er hjemlet i lov eller tillatt gjennom avtale med Kopinor, interesseorgan for rettighetshavere til åndsverk. Utnyttelse i strid med lov eller avtale kan medføre erstatningsansvar og inndragning og kan straffes med bøter eller fengsel. Henvendelser om denne utgivelsen kan rettes til: Universitetsforlaget AS Postboks 508 Sentrum 0105 Oslo www.universitetsforlaget.no Omslag: Stian Hole Sats: ottaBOK Trykk og innbinding: 07 Media – 07.no Boken er satt med: Stempel Garamond 10,5/14 Papir: 100 g Arctic Matt

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 4

09.08.2021 10:41


Forord

I denne boken gis en helhetlig fremstilling av prosessene og rammeverket for utvikling av råtomt til ferdigstillelse av bygg med fokus på hvilke utfordringer som kan oppstå underveis, og hvordan disse kan håndteres og løses. Det redegjøres nærmere for sentrale praktiske og juridiske temaer som typisk kan oppstå i eiendomsutviklingsprosjekter, illustrert med eksempler og konkrete saker. Andreutgaven er, etter utgivelsen av førsteutgaven i 2018, ajourført og oppdatert med lov- og forskriftsendringer, nye rettsavgjørelser, praksis og eksempler. Flere av temaene er nærmere utdypet og det er supplert med flere. Blant annet er forholdet mellom eiendomsutvikling og by-/stedsutvikling, aktørene og deres roller viet større plass. Andreutgaven har også fått et grønt omslag for å illustrere at behandlingen av miljøhensyn har fått større plass i boken, i tråd med det økende fokuset på bærekraft i eiendomsprosjekter og i eiendomsbransjen. Boken bærer fortsatt preg av at vi begge har lang erfaring fra utbyggersiden og ser eiendomsutviklingen ut fra utbyggers ståsted og interesser. Vi har likevel forsøkt å gjøre fremstillingen så balansert som mulig, slik at boken også kan være aktuell og nyttig for offentlige aktører og andre interessenter enn de utbyggere representerer. Siktemålet er å bidra til gode prosesser og løsninger for at planer og utviklingsprosjekter kan gjennomføres og gevinstpotensialer realiseres. Samtidig håper vi at aktørene i slike prosjekter ved hjelp av boken kan ta sine forholdsregler og dermed unngå de helt åpenbare fellene man kan gå i. Mange av sakene og eksemplene som trekkes frem, er hentet fra større utviklingsprosjekter i Oslo-regionen og andre byer hvor særlig eiendomsselskapet Bane NOR Eiendom AS er en sentral aktør som eiendomsutvikler. Selv om disse prosjektene kan virke fremmed for eiendomsutvikling i mindre skala og utenfor sentrale strøk, kan eksemplene likevel berøre temaer og utfordringer av relevans uansett størrelsen og beliggenheten til et eiendomsutviklingsprosjekt. En helhetlig fremstilling av eiendomsutviklingsprosessen er utpreget tverrfaglig og dekker mange ulike temaer, og det er en utfordrende balansegang å gå tilstrekkelig i dybden på alt. Noen temaer er derfor behandlet mer «summarisk» og beskrivende, slik som eiendomsretten, organisering av eierskap og

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 5

09.08.2021 10:41


6 |

Forord

byggesaksbehandlingen. Andre temaer behandles mer inngående med drøftelser og vurderinger, som kapitlene om utforming av reguleringsplan, kravene til infrastruktur og reglene om utbyggingsavtaler. Rekkefølgen på temaene er søkt tilpasset de typiske fasene og prosessene i utviklingsprosjekter, selv om disse i praksis kan variere og overlappe hverandre. Formålet med en slik helhetlig og lineær fremstilling er å synliggjøre temaer, problemstillinger og prosesser aktørene i eiendomsutviklingsprosjekter bør være særlig oppmerksom på ved gitte tidspunkter, og at den slik sett kan fungere som en veileder og huskeliste. Førsteamanuensis Terje Holsen ved Norges miljø- og biovitenskapelige universitet (NMBU), Institutt for eiendom og juss, har lest gjennom manuset og utfordret oss på våre oppfatninger og synspunkter. Det har bidratt til en mer balansert fremstilling og mindre bastante konklusjoner. Partner Anne Sofie Bjørkholt og senioradvokat Øystein Nore Nyhus i advokatfirmaet BAHR har kvalitetssikret den juridiske fremstillingen og gitt oss nyttige innspill og korreksjoner, særlig i forhold til kommersielle temaer knyttet til selskapsetablering, skatte- og avgiftshåndtering med mer. Alle vurderinger og konklusjoner står likevel for vår egen regning. Oslo, juli 2021

Stein Ness

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 6

Anne Siiri Øyasæter

09.08.2021 10:41


Innhold

Forord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Kapittel 1 Hva er eiendomsutvikling? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 1.1 Utvikling av råtomt til ferdig bygg – verdiskapning . . . . . . . . . . . 11 1.2 Eiendomsutvikling versus by- og stedsutvikling . . . . . . . . . . . . . . 15 1.3 Knutepunktutvikling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 1.4 Eiendomsutviklere og samarbeidspartnere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 1.5 Kommunens rolle – reguleringsrett versus eiendomsrett . . . . . . . 32 1.6 Sektormyndigheter, naboer og allmennheten . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Kapittel 2 Tidlig fase – fra visjoner til prosjekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 2.1 Analyse av muligheter og valg av konsept . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 2.1.1 Utbyggingspotensialer – avgrensning av planområdet . . . 37 2.1.2 Ide- og mulighetsstudier – endelig konsept . . . . . . . . . . . . 41 2.1.3 Markeds- og interessentanalyser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 2.1.4 Parallelle oppdrag – arkitekt-, plan- og designkonkurranse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 2.1.5 Reguleringsrisiko og vurderinger av ulike risikoer . . . . . . 52 2.1.6 Hvordan sikre verdiskapning i hele utviklingsprosessen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 2.2 Avklaring av eiendomsgrenser og bruksrettigheter . . . . . . . . . . . . 66 2.3 Kartlegge behov for infrastruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 2.4 Strukturering av prosjektet på utbyggersiden . . . . . . . . . . . . . . . . 76 2.4.1 Grunneiersamarbeid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 2.4.2 Erverv av utviklingseiendom – verdsettelse . . . . . . . . . . . . 80 2.4.3 Opsjons-, intensjons- og samarbeidsavtaler . . . . . . . . . . . . 85 2.4.4 Etablering av prosjektselskap – finansiering . . . . . . . . . . . . 89 2.4.5 Skatte- og avgiftshensyn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 2.4.6 Oppdeling av prosjektet i flere byggetrinn og eiendommer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 2.4.7 Tilretteleggelse for salg og utleie – markedsføring . . . . . . . 101

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 7

09.08.2021 10:41


8 |

Innhold

2.5 Organisering av eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 2.5.1 Hvordan organisere fremtidige eierskap? . . . . . . . . . . . . . . 104 2.5.2 Eierseksjonssameier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 2.5.3 Anleggseiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 2.5.4 Sameier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 2.5.5 Tomtefeste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 2.5.6 Borettslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 2.6 Prosjektsamarbeid mellom utbygger og kommune . . . . . . . . . . . . 117 2.6.1 Kommunen som eiendomsutvikler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 2.6.2 Kommunal finansiering – kommuneloven . . . . . . . . . . . . . 124 2.6.3 Regelverket for offentlige anskaffelser . . . . . . . . . . . . . . . . 125 2.6.4 Forbudet mot offentlig støtte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 2.6.5 OPS-prosjekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 Kapittel 3 Planfasen – reguleringsprosessen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 3.1 Koblingen prosjekt – plan – gjennomføring . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 3.2 Plangrep – områderegulering versus detaljregulering . . . . . . . . . . 136 3.3 Oppstart av planprosessen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 3.3.1 Planinitiativ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 3.3.2 Oppstartsmøte med kommunen og varsel om planarbeid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 3.3.3 Avklaring av sektorinteresser – risiko for innsigelser . . . . 145 3.3.4 Medvirkningsprosesser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 3.4 Forhandlinger om reguleringsplan og utbyggingsavtale . . . . . . . . 152 3.5 Plansamarbeid mellom utbygger og kommune . . . . . . . . . . . . . . . 159 3.6 Miljøhensyn – risiko- og sårbarhetsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 3.7 Krav om planprogram og konsekvensutredning . . . . . . . . . . . . . . 166 3.8 Utarbeidelse av reguleringsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170 3.8.1 Behovet for fleksibilitet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170 3.8.2 Hensynssoner – krav om felles planlegging og gjennomføringsvirkemidler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 3.8.3 Tomteinndeling og byggegrenser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 3.8.4 Planbeskrivelse, reguleringsformål, kart og bestemmelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 3.9 Nærmere om reguleringsbestemmelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 3.9.1 Krav til reguleringsbestemmelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 3.9.2 Byggehøyde og utnyttelsesgrad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 3.9.3 Atkomstvei, vann, avløp, overvann og energi . . . . . . . . . . . 189 3.9.4 Fellesområder og grønn infrastruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 3.9.5 Parkering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 8

09.08.2021 10:41


Innhold

| 9

3.9.6 Utforming og bruk av bygg og arealer . . . . . . . . . . . . . . . . 195 3.9.7 Miljøkrav . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 3.9.8 Fordeling av planskapte verdier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204 3.10 Særlig om rekkefølgekrav . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 3.11 Overordnede føringer for planarbeidet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 3.11.1 Planretningslinjer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 3.11.2 Kommuneplanen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 3.11.3 Uformelle planverktøy – VPOR og behovsanalyser . . . . . 218 3.12 Planbehandlingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224 3.12.1 Saksbehandlingskrav . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224 3.12.2 Administrative og politiske organer . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227 3.12.3 Offentlig ettersyn og høring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228 3.12.4 Politisk behandling og planvedtak – klage . . . . . . . . . . . . . 230 3.12.5 Innsigelse og mekling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233 3.12.6 Virkninger av vedtatt arealplan – erstatning . . . . . . . . . . . . 233 Kapittel 4 Gjennomføringsfasen – utbygging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238 4.1 Eiendomsdannelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238 4.1.1 Kart- og delingsforretning – sammenføying . . . . . . . . . . . . 238 4.1.2 Eierskifte og hjemmelsoverføring – tinglysing . . . . . . . . . . 240 4.1.3 Konsesjon og forkjøpsrettigheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 4.1.4 Etablering av bruksrettigheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 4.1.5 Makeskifte – grensejusteringer og arealoverføringer . . . . . 248 4.1.6 Ekspropriasjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 4.1.7 Jordskifte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254 4.2 Opparbeidelse av og krav til infrastruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 4.2.1 Atkomstvei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 4.2.2 Vann og avløp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265 4.2.3 Overvann . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 4.2.4 Fellesområder og grønn infrastruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 4.2.5 Energi og IKT-leveranser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271 4.2.6 Refusjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273 4.3 Utbyggingsavtaler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 4.3.1 Hvorfor inngå utbyggingsavtale? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 4.3.2 Hva kan og bør reguleres i en utbyggingsavtale? . . . . . . . . 280 4.3.3 Nærmere om vilkår for anleggsbidrag . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 4.3.4 Forbudet mot at utbygger finansierer sosial infrastruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295 4.3.5 Utbyggers adgang til å forskuttere kommunale tiltak . . . . 297 4.3.6 Gjennomføringsmodeller . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 9

09.08.2021 10:41


10 |

Innhold

4.3.7 Merverdiavgift – mva.-avtaler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309 4.3.8 Saksbehandlingskrav og konsekvenser av brudd på reglene om utbyggingsavtaler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 4.4 Tiltaket og entreprisen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315 4.4.1 Krav til byggetomt – undersøkelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315 4.4.2 Entreprisemodeller og kontrakter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318 4.4.3 Krav til nybygg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323 4.4.4 Tiltak på eksisterende bebyggelse – bruksendringer . . . . . 327 4.4.5 Privatrettslig versus offentligrettslig ansvar . . . . . . . . . . . . 330 4.4.6 HMS og byggherreforskriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333 4.4.7 Bustadoppføringslova . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335 4.4.8 Forholdet til naboloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337 4.4.9 Ansvar for grunnforurensning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338 4.4.10 Grønne bygg – miljøsertifiseringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341 4.5 Byggesaksprosessen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343 4.5.1 Reguleringsplan som vilkår for utbygging . . . . . . . . . . . . . 343 4.5.2 Søknadsplikten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345 4.5.3 Krav til ansvarlige foretak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346 4.5.4 Detaljprosjektering – byggesøknad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349 4.5.5 Dispensasjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352 4.5.6 Nabovarsel og saksbehandlingsfrister . . . . . . . . . . . . . . . . . 354 4.5.7 Midlertidig bygge- og deleforbud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357 4.5.8 Byggetillatelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359 4.5.9 Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest . . . . . . . . . . . . . . 361 4.5.10 Kontroll og tilsyn – sanksjoner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362 Kapittel 5 Avslutningsfasen – eiendomsforvaltningen . . . . . . . . . . . . . 366 5.1 Sluttransaksjonen – overlevering til bruker . . . . . . . . . . . . . . . . . . 366 5.2 Krav til drift og vedlikehold – organisering . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369 Litteratur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373 Stikkordregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 10

09.08.2021 10:41


Kapittel 1

Hva er eiendomsutvikling? 1.1

Utvikling av råtomt til ferdig bygg – verdiskapning

I denne fremstillingen redegjøres det for planleggingsprosesser og gjennomføring av utviklingsprosjekter som primært har til formål å skape økonomiske verdier gjennom utvikling av eiendom, samt hvilket rammeverk som gjelder for slik eiendomsvirksomhet. Det kan dreie seg om å utvikle ubebygde eller sanerte områder fra «råtomt» til ferdig bygg eller å omskape og fortette bebygde områder hvor eksisterende bygninger ombygges og bruksendres til nye formål. Verdiskapningen kan skje når eiendom utvikles og transformeres fra ett arealformål til et annet gjennom konseptutvikling, regulering og utbygging for salg eller utleie.

figur 1. tjuvholmen før og etter. Kilde: Aspelin Ramm

Eiendomsutvikling er et utpreget praktisk fag som berører en rekke forskjellige temaer hvor det kreves kunnskap om blant annet arealplanlegging, økonomi, jus, arkitektur, byggetekniske fag og ikke minst politikk. Gjøres dette riktig, kan det gi betydelige økonomiske gevinster for utbygger. Mange risikoer og fallgruver kan også medføre store økonomiske tap, siden eiendomsutvikling

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 11

09.08.2021 10:41


12 |

Kapittel 1 Hva er eiendomsutvikling?

er en utpreget risikofylt virksomhet med mange ukjente faktorer hvor det kan ta flere år fra oppstart til ferdigstillelse. Forenklet sagt handler eiendomsutvikling om, i tillegg til å optimalisere arealbruk og gevinstpotensialer, å redusere kostnadsdrivende risikoer som politisk risiko, markedsrisiko, entrepriserisiko, finansrisiko med mer, se nærmere om ulike risikoer under pkt. 2.1.5.

Verdiutvikling – fra råtomt til ferdig bygg (eksempel: Schweigaards gt. 33, Oslo) MNOK

1800

1600 1400 1200

1,7 mrd. kr Salgssum

Byggekostnad  Byggherregevinst   Tomteeiers gevinstandel   Merverdi tomt   Bokført verdi

1000

1,1 mrd. kr Sum kontantoppgjør til eier/utbygger for tomt og byggherregevinst (betalt i 2019)

800 600 400 200 0

2013 «uregulert»

2014

2015

2017 2016 «byggestart/regulert» «bygging/utleid»

2018 «ferdig/solgt»

figur 1 b. gevinstrealisering schweigaards gt.

33 (hovedkontor bane

nor) i 2019 Kilde: Bane NOR Eiendom

I både nasjonal og internasjonal fagteori opereres det med ulike modeller og definisjoner av begrepet «eiendomsutvikling». Noen modeller fremstår som «lineære», det vil si at eiendomsutviklingsprosessen omhandles som prosjekt­ orienterte aktiviteter med ulike faser fra et oppstartstidspunkt frem til ferdig­ stillelse/avslutning. Siden denne boken primært er rettet mot virksomheter med formål å erverve, utvikle og selge eiendom, legges en faseinndelt tilnærming til grunn. Andre modeller fremstiller prosessen på en «sirkulær» måte med ulike faser, men hvor man til slutt kan ende opp i «startfasen» igjen. Dette kan gjelde virksomheter som har langsiktige formål om å erverve eiendom til eie, forvaltning og utleie, hvor man over tid kan se potensialer med å endre og utvikle arealbruken selv om eiendommen fortsatt skal beholdes. I fremstillingen av eiendomsutvikling gis det også en helhetlig redegjørelse for relevant regelverk med fokus på hvilke juridiske utfordringer som kan oppstå underveis, og hvordan disse kan håndteres og reguleres i blant annet

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 12

09.08.2021 10:41


1.1 Utvikling av råtomt til ferdig bygg – verdiskapning

| 13

arealplaner og avtaler. Plan- og bygningslovgivningen er særlig sentral for eiendomsutvikling med regler for planprosesser, utarbeidelse av arealplaner, utbyggingsavtaler og gjennomføring av prosjekter med mer. En rekke plan- og bygningsrettslige temaer er derfor inngående behandlet flere steder. Rekkefølgen på temaene er søkt tilpasset de typiske f­ asene i utviklingsprosjekter for å vise temaer, arbeidsprosesser og risikoer som typisk gjør seg gjeldende. Det opereres gjerne med fire hovedfaser: avklaringsfase / tidlig fase, planleggings-/reguleringsfase, gjennomførings-/utbyggingsfase og drifts- og vedlikeholdsfase. Det finnes også eksempler på ytterligere inndelinger av eiendomsutviklingsprosessen, se åttetrinnsmodellen i publikasjonen Prosjektbasert byutvikling (Elin Børrud og August E. Røsnes 2016) som viser prosjektutvikling, prosjektevaluering og prosjektgjennomføring på en tidslinje. Fremstillinger av denne prosessen er nokså like i en rekke land, se Real estate development – principles and prosess (Miles, Netherton/ Schmitz 2015).

Forhandlinger om utviklingseiendom Kalkyler finansiering

Lån, finansrisiko

Potensiell ekstern og intern risiko Trinn i prosjektprosessen Kapitalkrav / finansielle bindinger

Tid

Formøte og drøfting av forutsetninger

Risiko under bygging

Institusjonell risiko Godkjennelse plan Evaluering

Endringer design

Tilpasning kjøper

Utsettelse

Salgsavtaler

Byggefeil

Overføringer

Helse og sikkerhet

Markedsføring

Garantier

Entrepriseform

Utførelse

Planforslag

Opinionsrisiko Markedsrisiko Potensielle konkurrenter

Innvilging av byggetillatelse

Sikkerhet, garantier

Reguleringsrisiko Utsettelser Vern

Kalkulering av Annonsering av Kalkyler fortjeneste planlegging kapitalkostnad Designer Idéutvikling

Mulighetsstudier

Finansiering for gjennomføring

Utviklingsdesign

Kontrahering

Bygging

Oppretting/ vedlikehold Markedsføring

Oppfølging/ forvaltning

Evaluering, offentlig behandling av planforslag Prosjektutvikling Prosjektgjennomføring

figur 2. åttetrinnsmodellen i eiendomsutvikling (fra boken prosjektbasert byutvikling av elin børrud og august e. røsnes, 2016)

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 13

09.08.2021 10:41


14 |

Kapittel 1 Hva er eiendomsutvikling?

I praksis er fasene ikke nødvendigvis like oppdelte, og mange temaer kan være gjennomgående og til dels overlappende. Et utviklingsprosjekt starter som regel ikke med «blanke ark», og ofte er en rekke planpremisser i utgangspunktet allerede fastlagt. Faseinndelingen kan likevel fungere som et hjelpemiddel og en sjekkliste for å sikre at viktige temaer og problemstillinger blir tilstrekkelig ivaretatt i utviklingsprosjektet, og at nødvendige beslutninger blir tatt på riktig tidspunkt. For eksempel kan det være at organiseringen av drift og vedlikehold av det planlagte bygget eller anlegget bør være et tema i den tidlige prosjektplanleggingen for å legge forholdene best til rette for den fremtidige organiseringen av eiendomsforvaltningen, se pkt. 5.2. Hvordan prosjektet skal organiseres og gjennomføres kan være et gjennomgående tema i alle fasene og av stor betydning for blant annet hvilket innhold en reguleringsplan skal ha. Et utviklingsprosjekt kan som nevnt variere i omfang og ha ulike formål og forutsetninger av betydning for hvordan transformasjonen av et område planlegges og gjennomføres. Det er stor forskjell på utvikling av eksisterende bygg til nye bruksformål og utbygging av helt ubebygde områder uten infrastruktur. Regulering av ubebygget grunn kan ha helt andre utfordringer enn allerede eksisterende bolig- eller næringsområder med hensyn til kartlegginger og utredninger, miljøforhold, planprosess, fremdrift med videre. Hva området skal utvikles til er av stor betydning for hvordan eiendomsutviklingen bør organiseres og gjennomføres. For eksempel må utvikling av et boligområde tilrettelegges på en annen måte enn endring av et eksisterende bygg til næringsformål med tanke på avgiftsplanlegging, byggesaksbehandling med mer. Aktørbildet er også forskjellig i mindre prosjekter i usentrale strøk enn i store og mer komplekse prosjekter i byer og tettsteder. Utvikling av en enkel tomt krever ikke samme grad av ressurser, planlegging og organisering som et større område med behov for mer helhetlig planlegging hvor flere hensyn gjør seg gjeldende. I byer og sentrale strøk er det en rekke forhold å ta hensyn til og mange aktører med ulike og til dels motstridende interesser som medfører tidkrevende prosesser hvor nye eller endrede forutsetninger ofte kan inntreffe. Dessuten er det en rekke politiske målsettinger knyttet til by- og tettstedsutvikling som kan bli førende for planleggingen og arealbruken. Behovet for samordning av ulike tiltak og muligheter for håndtering av nye eller endrede forutsetninger er sentrale temaer i slike utviklingsprosjekter, se pkt. 1.2 nedenfor. De fleste utviklingsprosjekter har likevel det til felles at det handler om å forutse, avklare, regulere og håndtere en rekke forskjellige risikoer for å kunne ta ut eiendommers verdipotensialer. Uforutsette krav og behov for endringer som kommer sent i prosjektet, kan endre de økonomiske forutsetningene vesentlig. I prosjekter hvor gevinster skal realiseres ved ferdigstillelse og salg er tidsfaktoren av sentral betydning. Utbyggere har behov for å få utviklet sine tomter

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 14

09.08.2021 10:41


1.2 Eiendomsutvikling versus by- og stedsutvikling

| 15

raskest mulig etter at investeringer i tomtekjøp og andre utviklingskostnader er tatt, og har i utgangspunktet begrenset tid til å oppnå tilstrekkelig fortjeneste. Unødig tidkrevende plan- og byggeprosesser kan medføre at prosjektets forutsetninger og rammebetingelser endrer seg når det kommer til realisering. Eiendomsutviklere etterstreber derfor i alle prosjekter forutsigbarhet slik at gjennomføringen kan planlegges på en mest mulig effektiv og rask måte, men det kan være utfordrende å avklare hvilke risikoer og krav man kan møte på i det lange løp. Siden det er umulig å forutse og regulere alle forhold som kan inntreffe i et utviklingsprosjekt, bør det tas høyde for at opprinnelige ideer og valgte konsepter kan bli endret underveis. Innspill og krav fra offentlige myndigheter og andre aktører kan medføre planendringer og omprosjektering. For eksempel kan et næringsbyggprosjekt måtte endres i planprosessen til å omfatte en boligdel, eller at utnyttelsesgrad, plassering og utforming av bygg blir annerledes i endelig reguleringsplan enn først forutsatt. Uforutsette miljøforhold eller grunnforhold som avdekkes underveis, kan også medføre at et prosjekt blir vesentlig forsinket og må omarbeides. Behovet for både forutberegnelighet og fleksibilitet i prosessen stiller store krav til utarbeidelse av arealplaner i utviklingsprosjekter som bør være tilstrekkelig fleksible og robuste av hensyn til endringsbehov, se pkt. 3.8.1. Gode juridisk bindende avtaler og kontrakter er også en sentral del av arbeidet som må gjøres for at prosjektet skal kunne gjennomføres innenfor tidsrammene, som krever blant annet praktisk innsikt i hvordan plan- og byggesaksprosessene kan forløpe, og hvilke risikoer som kan oppstå underveis. Se nærmere om hvordan sikre verdiskapning i hele utviklingsprosessen under pkt. 2.1.6. Det er et økende og forsterket fokus på miljøhensyn og bærekraftige utviklingsprosjekter, både i lovgivningen og i eiendomsbransjen. I reguleringsplaner inntas stadig strengere krav til utbyggingsprosjekter for ivaretakelse av miljø, se pkt. 3.9.7. De byggetekniske miljøkravene skjerpes i takt med klimautfordringer, som omhandlet under pkt. 4.4.3 om krav til nybygg. Flere aktører i eiendomsbransjen har høye miljøambisjoner og går her lengre enn lovkravene, se pkt. 4.4.10 om miljøsertifiseringer.

1.2

Eiendomsutvikling versus by- og stedsutvikling

Hva skiller eiendomsutvikling fra by- og stedsutvikling? Eiendomsutvikling er primært basert på økonomiske incentiver til å utvikle eiendom med tanke på fortjeneste gjennom salg og utleie. Begrepet by- og stedsutvikling er bredere fundert og handler om flere temaer i tillegg, som hvem utviklingen av et område skal tjene, hvem man bygger for, hvordan byrom påvirkes kvalitativt

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 15

09.08.2021 10:41


16 |

Kapittel 1 Hva er eiendomsutvikling?

av måten bebyggelsen utformes på, og hvordan utforming av offentlige arealer påvirker sosiale forhold. By- og stedsutvikling handler først og fremst om hvordan man tilrettelegger byer og steder slik at innbyggerne får et godt og bedre liv. Det betyr at det er mange flere aktører involvert i by- og stedsutviklingen enn i den «rene» eiendomsutviklingen hvor kommersielle hensyn er mer rådende. Kommunene har i sin by- og stedsutvikling viktige samfunnsinteresser som skal ivaretas når det gjelder bosetting, næringslivsutvikling, arbeidsplasser, kollektivtrafikk, ulike miljøhensyn med mer. Gode trafikkløsninger og knutepunktutviklingsprosjekter kan redusere forurensning og gi helsemessige gevinster. Attraktive boområder kan bidra til å redusere sosiale problemer, kriminalitet og andre storbyproblemer, se nærmere under pkt. 1.3 om knutepunktutvikling. I flere studier er det pekt på at særlig kvalitet og fysisk utforming av offentlige plasser, gode fotgjenger- og sykkelforbindelser, beboersammensetning, variert tilbud av kommersielle tjenester og riktige plangrep er avgjørende suksessfaktorer for å kunne skape gode byer og steder (bl.a. TØI-rapport 1612/2017 Kunnskap og virkemidler for byutvikling og fortetting). Det påligger derfor aktører i by- og stedsutviklingsprosjekter et betydelig samfunnsansvar utover ren eiendomsutvikling. Selv om eiendomsutvikling handler om hvordan utbygger gjennom sine prosjekter kan få realisert økonomiske verdier, kan et eiendomsutviklingsprosjekt også dreie seg om å ivareta og realisere offentlige behov av stor betydning for samfunnet. Det kan være i det offentliges interesse å få finansiert og etablert nødvendig teknisk infrastruktur, friområder, barnehager, skoler, omsorgsboliger med mer i tide og parallelt med eiendomsutviklingen. Profesjonelle eiendomsutviklere som er seg bevisst sin rolle som bidragsyter til by- og stedsutvikling kan gjennom områdeutvikling eller gjennom enkeltprosjekter også medvirke til god måloppnåelse av samfunnsmessige behov. Og et godt og attraktivt område er også et fortrinn for eiendomsutviklingen. Ved å etablere gode byrom og kvalitativt gode byggeprosjekter kan eiendomsutviklingsprosjektene bli mer attraktive og lønnsomme. Eksempelvis har bolig- og næringsutviklernes etablering av Mathallen på Vulkan og bro til Grünerløkka i Oslo bidratt til et godt resultat også for byen, samtidig som boligene i prosjektet ble en salgssuksess. En nærmere analyse av hvordan eiendomsutvikling kan styre byutvikling og forholdet mellom formelle planprosesser og mer spontan prosjektplanlegging, er gitt i boken Prosjektbasert byutvikling (Røsnes og Børrud 2016 s. 15). Samarbeid mellom eiendomsutviklerne og offentlige myndigheter er helt sentralt for at eiendomsutvikling kan bidra til å skape merverdier for samfunnet generelt og ikke bare for det enkelte utviklingsprosjekt. Større utviklingsprosjekter i byer og tettsteder krever både private og offentlige investeringer i ny

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 16

09.08.2021 10:41


1.2 Eiendomsutvikling versus by- og stedsutvikling

| 17

og bedre infrastruktur, etablering av gode offentlige rom og andre fellesgoder. I den grad kommunen er bevisst på å «spille med utbyggers brikker» slik at de passer inn i «byveven», kan dette gi grunnlag for et godt samarbeid, gjennomførbare prosjekter og ikke minst arealeffektive løsninger og vellykkede byrom. De lovregulerte utbyggingsavtalene mellom eiendomsutviklere og kommuner kan her være et sentralt virkemiddel for gjennomføring av arealplaner, se pkt. 4.3. Prinsipielle, politiske spørsmål og diskusjoner knyttet til hva det offentlige bør få igjen for sine planvedtak og investeringer i et planområde, og hvordan eiendomsverdier skal fordeles gjennom beskatning, avgifter med videre, faller i utgangspunktet utenfor denne fremstillingen. Noen sammenhenger mellom de offentlige og private interessene som krever samhandling mellom flere aktører, bør likevel berøres og behandles flere steder i denne boken. For å forstå den nødvendige samhandlingen mellom offentlige og private aktører i eiendomsutviklingsprosesser, særlig ved by- og stedsutvikling, er det viktig å være klar over den politiske utviklingen i etterkrigstiden med fokus på fortetting/transformasjon samt nasjonal areal- og tomtepolitikk og konkurranseutsetting. Frem til begynnelsen av rundt 1990-tallet var by- og stedsutviklingen preget av utbygging på jomfruelig mark, i stor grad drevet av kommunal arealplanlegging og ofte utbygging av både bolig- og næringsarealer i kommunal regi. Fortettingspolitikken og blant annet dereguleringen av finans­ vesenet har lagt til rette for og medført at by- og stedsutvikling i hovedsak er blitt initiert og drevet av private. I publikasjonen Det store spillet (Thor Arne Brun, Estate Forlag 2017) gis en fremstilling av eiendomsutviklingen i Norge de siste 200 årene og dens betydning for samfunnsutviklingen. Etter innføring av kommunale områdereguleringsplaner som et nytt planverktøy i ny plan- og bygningslov fra 2008 har kommuner i økende grad forsøkt å få større kontroll og styring med by- og stedsutviklingen. Mangel på midler til gjennomføring av offentlige tiltak har de senere årene likevel ført til behov for økt offentlig/privat samarbeid. Slikt samarbeid kan være nødvendig for å finansiere offentlig infrastruktur som veier, plasser, grøntområder etc. og er et sentralt og gjennomgående tema i denne fremstillingen. Til tross for mange gode intensjoner med eiendoms-, by- og stedsutviklinger er det likevel mange ulike grunner til at noen planer og prosjekter ikke lykkes. Årsaken kan være for store interessemotsetninger og målkonflikter, uforutsigbare politikere med ulike preferanser, mange aktører med forskjellige agendaer og virkemidler, ulikt kunnskapsgrunnlag og manglende oversikt over helhetlige løsninger og alternativer. Sammenhengen og samspillet mellom arealutvikling, utvikling av transportsystemer, politiske mål og prioriteringer, bruk av virkemidler i plan- og bygningsloven, medvirkningsprosesser, maktforhold med videre er svært

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 17

09.08.2021 10:41


18 |

Kapittel 1 Hva er eiendomsutvikling?

komplekst og i utgangspunktet vanskelig å håndtere. Et tilstrekkelig felles kunnskapsgrunnlag og forståelse for de ulike aktørenes roller og virkemidler kan være nøkkelen til omforente løsninger og effektive prosesser. I tillegg er kommunens evne til å innta en proaktiv rolle og legge til rette for koordinert planlegging på alle nivåer og i flere prosesser som pågår samtidig, essensielt. For å lykkes med dette er det avgjørende at partene har tilstrekkelig tillit til hverandre. At manglende tillit mellom partene kan være en viktig forklaring på hvorfor planprosesser blir konfliktfylte og tar lang tid, fremgår av artikkelen «The Town Planning Review» av Terje Holsen basert på en studie av reguleringsprosesser i Oslo (tidsskriftet Disp 2020). Studien viser at det er mulig å få til gode løsninger i fellesskap gjennom tillitsbaserte forhandlinger («integrasjonsforhandling»). Uten tilstrekkelig tillit blir det lett «fordelingsforhandlinger» om kostnader og utnyttelsesgrad.

9788215046198_Ness og Øyasæter_Eiendomsutvikling 2 utg.indd 18

09.08.2021 10:41



bakside: 170 mm

gis en helhetlig fremstilling av prosessene og rammeverket for eiendomsutvikling – fra råtomt til ferdig bygg. Boken er opp­datert og ajourført med regelendringer, rettsavgjørelser og praksis og illustrert med mange eksempler og konkrete saker.

høyde: 240 mm

Utvikling av eiendom er et utpreget praktisk fag som berører en rekke forskjellige temaer, ofte med kompliserte juridiske problemstillinger. I denne fremstillingen fokuseres det særlig på hvilke risikoer og utfordringer som kan oppstå underveis, og hvordan disse kan håndteres og løses. Forfatterne behandler blant annet tidlig planlegging og konseptvalg, grunneiersamarbeid, organisering og gjennomføring av utviklingsprosjekter. Det redegjøres inngående for temaer som utarbeidelse av reguleringsplan, krav til infrastruktur og utbyggingsavtaler. Fremstillingen er i stor grad prosjektbasert og først og fremst rettet mot eiendomsutviklere og utbyggere. Boken vil likevel være av interesse for alle aktører som har befatning med eiendomsutviklingsprosjekter, som kommuner, statlige sektormyndigheter, naboer og andre private interesser.

har som advokat i en årrekke arbeidet med juridis­ke temaer knyttet til eiendomsutvikling, både i ledende advokatfirmaer innen eiendom og eiendomsselskap. Han er også medforfatter av læreboken Plan- og bygningsrett. stein ness

er prosjektdirektør i Bane NOR Eiendom og har bakgrunn som sivilarkitekt. Hun har hele sin kar­ riere arbeidet med planlegging og eiendomsutvikling i både privat og offentlig virksomhet. anne siiri øyasæter

Stein Ness og Anne Siiri Øyasæter EIENDOMSUTVIKLING 2. utgave

I denne andre utgaven av boken om eiendomsutvikling

rygg: 19 mm

forside: 170 mm

Stein Ness og Anne Siiri Øyasæter

EIENDOMSUTVIKLING Fra planlegging til ferdigstillelse 2. utgave

isbn 978-82-15-04619-8

forsidebilde: alliance arkitekter omslag av: stian hole

Trykklart omslag eiendomsutvikling 2 utg.indd 1

25.05.2021 08:37