Vuosikatsaus 2018

2018 v u o s i k a t s a u s

toimitiloja

palveluita

yhteisÜllisyyttä

sisältö

3 ALUKSI Vauvat vastaan kiinteistöt

4 TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Ytimen äärellä

6 AVAINLUVUT Kasvanut kysyntä näkyy tunnusluvuissa

13 VUOKRAUKSET Asiakkuustiimillä takana kiireinen vuosi

16 STRATEGIA Kiinteistösijoittajasta palveluyhtiöksi

32 PALVELUKONSEPTI Pilvin pimein palveluita

35 WERSTAS Kukoistava coworking

Joki kuhisi elämää

Vastuullisuuden vuosi

24 MARKKINAKATSAUS Kiinteistömarkkina houkutteli ulkomaisia sijoittajia

26 RAHOITUS Osakeannilla lisää pääomaa

29 RAKENNUTTAMINEN Kampus kasvaa

53 HENKILÖSTÖ 61 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

38 JOKI

20 VASTUULLISUUS

50 HALLITUS

43 TAPAHTUMAT Pelottava parkkihalli

44 TAPAHTUMAT Pääekonomistin opissa

47 TAPAHTUMAT Urheiluviihdettä upouudessa palloiluhallissa

48 HENKILÖSTÖHALLINTO Matala organisaatio ei tunnusta hierakkisia rajoja

2

69 TILINPÄÄTÖS

aluksi

Vauvat vastaan kiinteistöt

A

loittaessani työt Turun Teknologiakiinteistöissä vuonna 2011 oli yhtiöllä viisi työntekijää, nettisivut ja yksi paperinen esite. Nyt työntekijöitä on parikymmentä, nettisivustoja kolme ja erilaisia sosiaalisen median kanavia lähes kaksikymmentä. Lisäksi yhtiöllä on oma verkkokauppa ja lukematon määrä erilaisia kierrätyspaperille painettuja esitteitä.

Teknologiakiinteistöjen alkuvuosina mietimme, kannattaako meidän olla mukana sosiaalisessa mediassa. Päätimme lähteä mukaan kokeilumielellä – mikäli emme kiinnostaisi ketään, sulkisimme tilimme ja toteaisimme, että tulipahan testattua. ”Ei Facebookiin ole mitään järkeä yritysten mennä. Kyllä minä ainakin mieluummin tuttavien vauvakuvia siellä katselen kuin jotakin yritystä seuraan”, sanoi erään mainostoimiston johtaja minulle joulukuussa 2011. Epäilemättä, mietin. Mutta ei se silti estä meitä kokeilemasta, jos jotakuta toista sattuisi meidän tekemisemme kiinnostamaan.

Nyt tuo päätös vaikuttaa erinomaiselta, ellei peräti tunnettuutemme elinehdolta. Koska kiinteistösijoitusyhtiön toiminta ei lähtökohtaisesti kiinnosta muita kuin omistajia, on ollut mahtavaa huomata, että monet ihmiset ovat kuin ovatkin vauvojen lisäksi kiinnostuneita myös meidän, Turun tiedepuiston ja asiakkaidemme kuulumisista.

Vuonna 2018 julkaisumme tavoittivat Facebookissa keskimäärin 100 000 ihmistä kuukaudessa, nettisivustoillamme vierailtiin vuoden aikana 120 000 kertaa ja saimme 239 toimitilakyselyä, mikä on valtava määrä suhteutettuna 300:aan toimitila-asiakkaaseemme.

Nettisivuillamme ja sosiaalisessa mediassa viestintämme keskiössä ovat ihmiset. He, jotka käyvät järjestämissämme tapahtumissa, työskentelevät omistamissamme kiinteistöissä sekä tietenkin Teknologiakiinteistöjen oma henkilökunta. Tällä kertaa päätimme nostaa toimintamme takaa löytyviä ihmisiä esiin myös vuosikatsauksessa, sillä ilman heitä tätä yhtiötä ei olisi ja ilman heitä vauvat epäilemättä voittaisivat kiinteistöt 10–0 seuraajiemme kiinnostuksen kohteissa. ▪

Ei Facebookiin ole mitään järkeä yritysten mennä. Kyllä minä ainakin mieluummin tuttavien vauvakuvia siellä katselen kuin jotakin yritystä seuraan

Terhi Marin, viestintäjohtaja

3

Mikko Lehtinen on Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja.

Ytimen äärellä Olemme rakentaneet yhtiön alkumetreistä asti kokonaisuutta, jossa kiinteistö, olosuhde ja ympäristö tukevat toisiaan antaen selkeän lisäarvon.

4

toimitusjohtajan katsaus

M

inulla on ollut tapana luvata jokaisena uutenavuotena Turun Teknologiakiinteistöjen tulevan paremmaksi kuin ennen ja joka vuosi olemme tavalla tai toisella lunastaneet tuon lupauksen. Itse asiassa toimitusjohtajan katsaukseni alkoi vuosi sitten lähes näillä samoilla sanoilla.

Me Teknologiakiinteistöissä olemme ottaneet alusta lähtien sinut keskiöön – riippumatta siitä kuka olet – kaikessa siinä, mitä teemme. Ainakin toistaiseksi se on ollut voittava strategia. Emme puhu toiminnastamme tai edes mittaa sitä neliöiden, sisälämpötilan tai muiden fyysiseen tilaan liittyvien määreiden kautta, vaan oletamme niiden olevan itsestään selvästi kunnossa. Puhumme sinusta, naapuristasi, teidän luomastanne verkostosta ja ennen kaikkea siitä, miten te olette oppiva organisaatio.

Jo nyt 1 + 1 > 2, mutta tulevaisuudessa tuon laskutoimituksen tuloksen pitää olla vielä paljon suurempi. Puhumme yhteisöstä, lisäarvosta, joka kannattelee itsensä lisäksi koko Turun seutua.

rimaa yhä ylöspäin. Nyt mukaan tulee omistaja, jolla ei ole historian, sijainnin tai minkään muunkaan yksittäisen seikan johdosta rasitteenaan pienintäkään velvoitetta, vaan ainoastaan vahva halu olla mukana voittavassa joukkueessa.

VIRTUAALITASO Olemme rakentaneet yhtiön alkumetreistä asti kokonaisuutta, jossa kiinteistö, olosuhde ja ympäristö tukevat toisiaan antaen selkeän lisäarvon. Nyt haluamme luoda yhden tason lisää: virtuaali. Samalla kun työnteko muuttuu ajasta ja paikasta riippumattomaksi, myös kiinteistösijoitusyhtiön pitää pystyä vastaamaan haasteeseen. Sitä, mikä vastauksemme on, en vielä tiedä. Mutta sen tiedän, että me kyllä keksimme sen. Taklaamme järjestelmän toimivuuteen, käyttökokemukseen ja hinnoitteluun liittyvät ongelmat ja ratkaisemme, millainen tämä uusi taso on.

Tarjoamme tulevaisuudessa lisää palveluita, joilla sinä pystyt tuottamaan enemmän ja tehokkaammin ja – mikä tärkeintä – toivottavasti myös hauskemmin.

Emme ole olleet keskinkertaisuus, emmekä ajatelleet sellaiseksi tulla, vaan olemme vastakin malli, jota kopioida.

Toimintamme ydin olet sinä.

Coworking-tila Werstas, Vierailu- ja innovaatiokeskus Joki sekä monet muut yksittäiset saavutukset ovat vahvistaneet sanomaamme ja tekojamme, mutta samalla olemme päässeet tasolle, jolla toiminnan parantaminen tai välillä jopa nykytason säilyttäminen vaatii päivä päivältä enemmän. Siitä huolimatta sitä meiltä pitää vaatia.

Valitettavasti kaikilta osin tunnuslukujen suunta ei ollut viime vuonna halutun kaltainen. Siitä huolimatta emme ole olleet keskinkertaisuus, emmekä ajatelleet sellaiseksi tulla, vaan olemme vastakin malli, jota kopioida. Nyt toteutunut, yhtiötä merkittävästi vahvistava osakeanti, päätti yhden elinkaarivaiheen yhtiön historiassa ja aloitti samalla toisen: tulevaisuuden. Osakeanti ja sen mukanaan tuoma uusi osaomistaja Hemsö vahvistaa jo ennestään vahvaa omistajakuntaa. Samalla se nostaa

Ihminen elää kokonaista elämää, josta ei voi irrottaa yksittäisiä osia ja tarkastella ainoastaan niitä. Osien summa on se elementti, jonka pitää olla tarkastelussa.

Yksittäiset osat ovat vain väline vaikuttaa kyseiseen summaan. Sen lisäksi, että sinä olet keskiössä, olet siellä kokonaisuutena. Meidän tehtävämme on pyrkiä luomaan kokonaisuus, jossa saumat muuhun elämääsi ovat mahdollisimman kitkattomia. Kokonaisuus, johon luomme parhaan mahdollisen ympäristön tehdä töitä, opiskella, tutkia ja luoda lisäarvoa omalle tekemisellesi. Haluamme myös varmistaa, että Turun tiedepuistosta löytyvät kaikki ne palvelut, joita sinä tarvitset.

Vaikka toimintamme perustana ovat seinät, ytimenä ne eivät ole. Toimintamme ydin olet sinä. ▪

Mikko Lehtinen, toimitusjohtaja

5

avainluvut

Kasvanut kysyntä näkyy tunnusluvuissa Konsernin liikevaihto kasvoi 27,4 miljoonaan euroon.

T

urun Teknologiakiinteistöjen liikevaihto kasvoi vuonna 2018 yhdeksän prosenttia. Kasvu johtui pääosin Kupittaan palloiluhallin ja Vierailu- ja innovaatiokeskus Joen ensimmäisestä täydestä toimintavuodesta, mikä toi mukanaan uusia vuokratuloja.

Yhtiön operatiivisen toiminnan tulosta kuvaava käyttökate kasvoi 15,9 miljoonaan. Investointeja yhtiö teki 27 miljoonalla eurolla, joista pääosa kohdistui rakenteilla olevaan Kampukseen ja kuusi miljoonaa asiakkaille tehtyihin tilamuutoksiin.

– Vuokralaisten tiloihin tehdyt investoinnit nostivat keskimääräistä neliövuokraa ja vaikuttivat siten liikevaihdon nousuun. Yhtiön toimintaa pystyttiin myös tehostamaan vuonna 2018, minkä seurauksena käyttökate nousi 58,1 prosenttiin ja myyntivoitoista oikaistu käyttökate 57,23 prosenttiin, kertoo Teknologiakiinteistöjen talouspäällikkö Outi Kiili.

Teknologiakiinteistöjen vuokralaisten lukumäärä kasvoi 280:stä 300:aan, mikä johtui pääosin Werstaan laajenemisesta DataCityyn. Samalla toimitilojen suuri kysyntä nosti yhtiön tilaperusteisen käyttöasteen yli 99 prosenttiin. Myös taloudellinen käyttöaste oli vuonna 2018 erittäin korkea, 98 prosenttia.

Toimitilojen suuri kysyntä nosti yhtiön tilaperusteisen käyttöasteen yli 99 prosenttiin.

– Taloudellisessa käyttöasteessa otetaan huomioon ainoastaan ne tilat, joista sillä hetkellä saadaan vuokratuottoa, eli remontissa olevat tai jo tiedossa olevaa vuokralaista odottavat tilat eivät ole mukana taloudellisessa käyttöasteessa. Tilaperusteisessa käyttöasteessa nämä taas ovat mukana, Kiili selventää.

Vuonna 2018 Teknologiakiinteistöt myi kaksi Turun keskustassa omistamaansa kohdetta, minkä seurauksena vuokrattavan pinta-alan määrä väheni. Kiinteistöjen yhteenlaskettu käypä arvo kuitenkin nousi, koska rakenteilla oleva Kampus otettiin vuonna 2018 ensimmäistä kertaa mukaan kiinteistösalkkuun. ▪

6

Outi Kiili työskentelee Teknologia­ kiinteistöjen talouspäällikkönä. Hän vastaa yhtiön sisäisestä ja ulkoisesta laskennasta ja raportoinnista.

avainluvut

OMISTAJAT

Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet 3,39 %

Stiftelsen för Åbo Akademi 3,38 %

Turun kaupunki 48,21 %

Eläkevakuutusyhtiö Veritas 17,00 %

Turun Seudun Osuuspankki 28,02 %

TURUN TEKNOLOGIAKIINTEISTÖT OY

KOy BioCity

KOy ElectroCity

KOy ICT-City

KOy TriviumCity

KOy Turun Datakulma

KOy DataCity

KOy PharmaCity

KOy High Tech City

KOy Kupittaan Paviljonki

TScP Kehitys Oy

KOy SportCity

KOy Innovation City

KOy Kupittaan Asema-­ ­kulma

8

avainluvut

LIIKEVAIHTO, MILJ. €

KÄYTTÖKATE , MILJ. €

18 000 15,9 30 000

15 000

27,4

25 000

12 000

20 000 9 000 15 000 6 000

10 000

3 000

5 000

2014

2015

2016

2017

2018

2014

LIIKEVOITTO, MILJ. €

2015

2016

2017

2018

OMAVARAISUUSASTE, %

40 oma pääoma sis. vaihtovelkakirjat

8 000 30

7 000 5,9

6 000

23,5 20

5 000 4 000

10

3 000 2 000

0

1 000

-2,30 2014

2015

2016

2017

2018

-10

oma pääoma ilman vaihtovelkakirjoja 2014

9

2015

2016

2017

2018

avainluvut

SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYPÄ ARVO, MILJ. €

INVESTOINNIT, MILJ. €

400 000 100

363

350 000

90

300 000

80

250 000

70 60

200 000

50 150 000

40 27

30

100 000

20 50 000

10 2014

2015

2016

2017

2014

2018

VUOKRATTAVA PINTA-ALA, M 2

150 000

2015

2016

2017

2018

KESKIMÄÄRÄINEN NELIÖVUOKRA, €

17,5

131 400

16,7

15

125 000

12,5 100 000 10 75 000

7,5

50 000

5

25 000

2,5

2014

2015

2016

2017

2018

2014

10

2015

2016

2017

2018

avainluvut

TALOUDELLINEN KÄYTTÖASTE, %

MATURITEETTI, VUOSIA

100

12 98

97,5

10

95

8

6,7

6

92,5

4

90

2

85,5 2014

2015

2016

2017

2018

2014

JULKISYHTEISÖJÄ VUOKRALAISISTA

2015

2016

2017

2018

V U O K R A L A I ST E N M Ä Ä R Ä

Yksityisomisteiset yhtiöt 37 %

Julkiset yhteisöt 63 % 300 kpl

11

Hele Kaunismäki työskentelee Teknologiakiinteistöjen asiakkuus­ johtajana. Hän vastaa yhtiön vuokraneuvotteluista ja Werstaan kehittämisestä.

vuokraukset

Asiakkuustiimillä takana kiireinen vuosi Toimitiloja tiedusteltiin vuonna 2018 ennätyksellisen paljon.

V

KÄYTTÖASTE OLI KOKO VUODEN LÄHES SATA PROSENTTIA

uosi 2018 oli Turun Teknologiakiinteistöjen asiakkuustiimille poikkeuksellisen kiireinen, sillä tilakyselyitä tuli enemmän kuin koskaan aiemmin yhtiön historiassa, yhteensä 239 kappaletta. Uusia vuokrasopimuksia solmittiin vuoden aikana 113 kappaletta, joiden lisäksi tehtiin 36 uudelleenjärjestelyä olemassa olevien asiakkaiden kanssa. Tilakyselyiden määrä on huikean suuri suhteutettuna siihen, että yhtiöllä on yhteensä 300 toimitila-asiakasta.

Teknologiakiinteistöjen toimitilojen tilaperusteinen käyttöaste pysytteli koko vuoden lähes sadassa prosentissa, mikä aiheutti haasteita toimitilakyselyihin vastaamisessa.

Vaikka vapaata tilaa ei koko vuoden aikana juuri ollut, pystyttiin uusia sopimuksia kuitenkin solmimaan asiakkaiden tilankäyttöä tehostamalla sekä toteuttamalla ahkerasti muutostyöprojekteja.

– Koska tilamme olivat koko vuoden lähes täynnä, korostuivat asiakkuustiimin arjessa erilaiset uudelleenjärjestelyt ja muutostyöt. Nykyisille asiakkaille pyrittiin löytämään uusia tiloja joko sisäisten muuttojen tai tilamuutosten avulla. Yhteistyö Teknologiakiinteistöjen kiinteistö- ja palvelutiimin kanssa oli tiivistä läpi vuoden, mikä mahdollisti monesti hyvin tiukoilla aikatauluilla toteutetut vuokralaismuutokset, Kaunismäki kertoo.

Tiedepuistosta on tullut Turun yrityselämän keskus, jossa yrityksen on tavalla tai toisella oltava esillä.

– Monet meiltä tiloja kyselevistä yrityksistä kokevat, että tiedepuistosta on tullut Turun yrityselämän keskus, jossa yrityksen on tavalla tai toisella oltava esillä. Luultavasti myös Turun kaupungin suunnitelmat Turun tiedepuiston kehittämiseksi ovat lisänneet yritysten kiinnostusta aluetta kohtaan, mikä on näkynyt meillä toimitilakysynnän kasvuna, arvioi Turun Teknologiakiinteistöjen asiakkuusjohtaja Hele Kaunismäki.

VUOKRALAISMUUTOKSET TÄYTTIVÄT VUODEN Erilaisia vuokralaismuutoksia Teknologiakiinteistöt teki vuonna 2018 muun muassa Valmet Automotivelle, jonka lisärekrytoinnit näkyvät Turussa toimipisteen laajene-

13

vuokraukset

aloittanut tekoälyn asiantuntijayritys Silo.AI muutti isompiin tiloihin ElectroCityssä kesällä 2018.

Werstaan suosiosta kertoo, että DataCityyn syksyllä valmistunut Werstas Satumetsä vuokrattiin lähestulkoon täyteen jo ennen sen avautumista. Uusia vuokralaisia olivat muun muassa Solteq, pohjoismainen IT-palveluja ja ohjelmistoratkaisuja tarjoava pörssiyhtiö sekä meriteollisuuden suunnittelupalveluja tarjoava BlueTech Finland.

Uutena toimijana Werstaaseen muutti myös startupeihin erikoistunut sijoitus- ja kehitysyhtiö Monttu Ventures.

misena. Kokous- ja ravintolapalveluita tarjoavalle Manu Eventsille löytyi uudet entistä suuremmat toimistotilat DataCitystä. PharmaCityn katutasoon vuoden aikana uutta elämää toi syksyllä avattu Fabrik Café, joka täydentää tiedepuiston kahvilavalikoimaa ja tarjoilee myös lounasta.

Erilaisia erikoistilojen muutoksia tehtiin Turun yliopiston BioCityssä toimivalle biokemian laitokselle sekä PharmaCityssä toimivalle elintarvikekemian laitokselle.

ICT-Cityssä taas tehtiin suuri remontti Turun ammattikorkeakoululle. Uutta tilaa vuoden aikana tarvitsi myös biologisia molekyylejä lääketutkimuskäyttöön valmistava Biovian, joka sai keväällä 2018 merkittävän sijoituksen ja päätti investoida voimakkaasti Turun toimintaan. Alkuvuodesta 2018 Biovianille valmistui täysin saneeratut toimisto- ja laboratoriotilat PharmaCityyn. Myös Biovianin BioCityssä sijaitsevia tiloja remontoitiin vuonna 2018.

UUDISHANKKEIDEN VUOKRALAISNEUVOTTELUT ALKOIVAT Asiakkuustiimiä pitivät kiireisenä myös vuonna 2020 valmistuvan Kampuksen vuokrasopimusneuvottelut.

Kampuksen suurimman käyttäjän Turun ammattikorkeakoulun lisäksi kiinteistöön tulee tiloja myös muille toimijoille ja vuokralaisten toiveisiin pyrittiin vastaamaan mahdollisimman hyvin vuonna 2018 aloitetuissa neuvotteluissa.

Suuren toimitilakysynnän vuoksi myös suunnitteilla olevan FC36-toimistohankkeen vuokrauksista keskusteltiin pitkin vuotta. Hanke rakentuu toteutuessaan Kampuksen viereen ja kiinteistöillä tulee olemaan yhteisiä tiloja, joissa yritykset ja opiskelijat kohtaavat. Tämä on asiakkaiden näkökulmasta erinomainen asia, sillä yritykset toivovat paitsi yhteisöllisyyttä muiden samankaltaisten yritysten kanssa myös oppilaitosten läheisyyttä.

– Usein meiltä tiedustellaan monitilaympäristöjä, joissa on yhteinen työskentelytila, neuvotteluhuone ja kahvila. Parasta tässä työssä on se, kun onnistumme toteuttamaan asiakkaiden toivomat tilat ja saamme toimitilojen kautta olla mukana tukemassa asiakkaidemme liiketoimintaa, Kaunismäki iloitsee. ▪

Werstaasta ulos kasvaville yrityksille pyrittiin vuoden aikana järjestämään suurempia toimitiloja muualta.

WERSTAS SATUMETSÄ VUOKRATTIIN LÄHES TÄYTEEN JO ENNEN SEN AVAUTUMISTA ElectroCityn Werstaassa tilat pysyivät koko vuoden täyteen vuokrattuina. Werstaasta ulos kasvaville yrityksille pyrittiin vuoden aikana järjestämään suurempia toimitiloja muualta. Sisäisiä muuttoja Werstaassa tehtiin kuukausittain ja muutama siellä toiminut yritys sai uudet, isommat tilat lokakuussa 2018 valmistuneesta DataCityn Werstaasta.

Näitä olivat muun muassa Enefit, Ailea ja Suomen Hostingpalvelu. Myös aikoinaan Werstaassa toimintansa

14

strategia

Kiinteistösijoittajasta palveluyhtiöksi Tulevaisuudessa kiinteistösijoitusyhtiön pitää tarjota asiakkailleen ajasta ja paikasta riippumaton yhteys muiden kanssa, väittää Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja Mikko Lehtinen.

S

iinä missä vielä muutama vuosikymmen sitten yrityksiä kiinnostivat kaupunkien laitamilla sijaitsevat suuret ja edulliset toimitilat omilla parkkipaikoilla, on trendi nykyisin täysin päinvastainen. Nyt yritykset haluavat toimia lähellä muita, ostaa palveluita ja keskittyä omaan ydinliiketoimintaansa – silläkin uhalla, että parkkipaikat voivat joskus olla täynnä tai työntekijän on haettava omaa rauhaa vastamelukuulokkeet päässä.

Turun Teknologiakiinteistöjen palvelukokonaisuus koostuu tällä hetkellä kolmesta osa-alueesta: kiinteistöstä, olosuhteesta ja ympäristöstä. Näiden osa-alueiden tehtävänä on luoda kokonaisuus, jossa asiakkaan saama lisäarvo on optimaalinen. On kuitenkin aika nousta uudelle tasolle, sillä tulevaisuudessa kiinteistösijoitusyhtiön tulee muuttua fyysisen ympäristön luojasta henkisen ympäristön luojaksi.

– Enää ei ole olemassa teknisiltä ominaisuuksiltaan hyviä tai huonoja rakennuksia, vaan asiakkaat vaativat aina laatua. Halvempi ja huonompi kiinteistö on nykyään hyvin usein myös tyhjempi kiinteistö. Tämä on täysin perusteltu ja oikea kehityskulku sisäilmaongelmien ja muiden ihmisten terveyttä vaarantavien tekijöiden takia, sanoo Turun Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja Mikko Lehtinen.

Laadukas kiinteistö ei enää ole kilpailun väline, vaan olennaista on, että kiinteistö sijaitsee oikeassa paikassa.

Laadukas kiinteistö ei enää ole kilpailun väline, vaan olennaista on, että kiinteistö sijaitsee oikeassa paikassa.

Kilpailu osaavasta työvoimasta pakottaa yritykset pohtimaan toimitilan ja sen ympäristön vetovoimaa sekä panostamaan erilaisiin työvoimaa houkutteleviin asioihin aina työyhteisön hyvinvoinnista lounastarjontaan.

KIINTEISTÖ ON ENÄÄ SIVUSEIKKA Kukaan ei halua toimia huonokuntoisessa tai viallisessa kiinteistössä, vaan lähtökohtana on, että tilojen on oltava toimivat ja laadukkaat.

16

strategia

PALVELUT LUOVAT OLOSUHTEEN

TULEVAISUUDEN TUOTE ON VIRTUAALI

Teknologiakiinteistöjen toiminnan keskiössä ovat palvelut, joita tarjoamalla yhtiö pyrkii tuottamaan asiakkailleen lisäarvoa ja antamaan niille syyn toimia nimenomaan Teknologiakiinteistöjen tiloissa. Palveluiden avulla kiinteistöstä tulee Lehtisen mukaan olosuhde eli paikka, jossa organisaatiot voivat keskittyä omaan liiketoimintaansa.

– Kun yritys jättää tukitoiminnot ja niiden toimivuuden Teknologiakiinteistöjen huolehdittavaksi, jää sille enemmän aikaa omaan liiketoimintaansa. Tukitoiminnot ulkoistamalla yritys saa käyttöönsä markkinoiden parhaan tavan toimia. Teknologiakiinteistöjen tarjotessa palveluita useille toimijoille samanaikaisesti nousevat volyymit suuremmiksi ja siten yksikkökustannukset painuvat pienemmiksi kuin kenellekään alueen yksittäisellä toimijalla, Lehtinen perustelee.

Uusimpana ja samalla ylimpänä osa-alueena Tekno­ logiakiinteistöjen palvelukokonaisuudessa on virtuaali.

Tulevaisuudessa työn tekeminen siirtyy niin ajasta kuin paikastakin riippumattomaksi. Tämä trendi vahvistuu koko ajan muun muassa digitalisaation, analytiikan ja robotiikan myötä.

– Suunniteltujen kohtaamisten välineet meillä jo on: sähköpostit, videopuhelut ja kokouskeskukset neuvotteluhuoneineen. Spontaanien kohtaamisten osalta meillä on vielä tehtävää. Pelkkä ympäristö ei pian enää riitä, vaan pitää nousta seuraavalle tasolle. Kukaan ei vielä tiedä, mitä virtuaali tulevaisuudessa on. Virtuaalilla pitää löytää välineet tukea työntekijää arjen tekemisissä ilman paikkatai aikasidonnaisuutta, mutta samalla täytyy korostaa spontaanien kohtaamisten mahdollisuutta, Lehtinen päättää.

IHMISET TEKEVÄT OLOSUHTEESTA YMPÄRISTÖN

Tulevaisuuden kiinteistösijoittaja ei vuokraa neliöitä, vaan luo olosuhteet, joissa ihmiset voivat kohdata ja ratkaista arjen ongelmia mahdollisimman nopeasti ja tehokkaasti.

Kun lähellä toisiaan työskentelevät ihmiset kohtaavat ja tutustuvat, olosuhteesta tulee ympäristö. Ympäristö koostuu kaikesta toimintojen ympärillä olevasta, mutta ennen kaikkea ihmisistä. Luomalla eri alojen ihmisistä verkosto pystytään löytämään ratkaisuja ongelmiin, jotka muuten saattaisivat jäädä ratkaisematta.

– Sen lisäksi, että verkosto pitää luoda, pitää verkoston myös kehittyä. Samalla kun yksilöt kehittyvät ja tulee uusia yksilöitä, pitää myös ympäristön ja siihen liittyvän verkoston kehittyä. Jos tämän päivän johtava verkosto jää paikalleen, on huomenna todennäköisempää se, että se on täysin toimimaton kuin se, että se jatkaisi voittokulkuaan. Oppiva, yritysten välinen verkosto ja sen oppivat jäsenet ovat tulevaisuudessa ainoa voittava strategia. Yrityksen sisäinen verkosto ei tulevaisuudessa riitä, Lehtinen jatkaa.

Tulevaisuuden kiinteistösijoittaja ei vuokraa neliöitä, vaan luo olosuhteet, joissa ihmiset voivat kohdata ja ratkaista arjen ongelmia mahdollisimman nopeasti ja tehokkaasti.

Digitalisaation mukanaan tuomat mahdollisuudet ovat äärettömät ja väistämättä niistä tulee myös osa kiinteistösijoittamista – halusimmepa sitä tai emme. ▪

19

vastuullisuus

Vastuullisuuden vuosi Yli puolet Teknologiakiinteistöjen asiakkaista suosittelisi yhtiötä tuttavalleen.

T

urun Teknologiakiinteistöjen toimintaa on alusta alkaen ohjannut yksi yhtiön arvoista: vastuullisuus.

Liiketoiminnan kasvun myötä yrityksen toiminnan tason mittarit ovat kuitenkin kehittyneet ja nykyisin ne ovat osittain samoja kuin pörssiyhtiöillä.

Vuonna 2018 Teknologiakiinteistöjen toiminta oli vastuullisuuden mittareilla tarkasteltuna monella osa-alueella hyvällä tai jopa kiitettävällä tasolla, mutta osa tuloksista laski vuodesta 2017.

väisyyttä tiloihin laskevat eniten pysäköintiin liittyvät haasteet, sillä monet vastaajista pitävät ongelmana maksuttomien pysäköintipaikkojen vähäistä määrää sekä erilaisten edullisten pysäköintikäytössä olleiden hiekka-alueiden muuttumista rakennustyömaiksi.

Pysäköintiin on tulossa parannuksia useiden eri hankkeiden myötä.

ASIAKKAIDEN TYYTYVÄISYYS TEKNOLOGIAKIINTEISTÖIHIN VUOKRANANTAJANA

– Ilmaisia pysäköintipaikkoja alueelle tuskin rakennetaan, mutta muutoin pysäköintiin on tulossa parannuksia useiden eri hankkeiden myötä, kertoo Teknologiakiinteistöjen riskienhallinta- ja vastuullisuuspäällikkö Erkki Oikarinen.

Teknologiakiinteistöjen johtoajatuksena on tarjota asiakkailleen yhteisölliset ja toimivat tilat. Asiakastyytyväisyydellä mitaten yhtiö onnistui vuonna 2018 kohtuullisesti tässä tavoitteessa.

Asiakastyytyväisyyden kokonaisarvosana laski hieman edellisestä vuodesta ollen 3,82 asteikolla 1-5, kun se vuonna 2017 oli 3,87. KTI Kiinteistötieto Oy:n asiakastyytyväisyysvertailussa Teknologiakiinteistöt oli sijalla 5, kun tarkastelussa oli mukana 19 yritystä. Nettosuositteluindeksi putosi huomattavasti edellisestä: vuonna 2018 se oli 42, kun vielä vuotta aiemmin se oli 52. Edelleen kuitenkin yli puolet yhtiön asiakkaista suosittelisi Teknologiakiinteistöjä tuttavalleen, mikä on selvästi parempi tulos kuin alalla keskimäärin.

– Teknologiakiinteistöjen asiakkaat ovat KTI:n tutkimuksen mukaan tyytyväisiä yhtiöön sekä vuokranantajana että palveluntarjoajana ja näissä molemmissa Teknologiakiinteistöt on vertailun kärkijoukkoa. Tyyty-

TAPAHTUMALLISTA PÖHINÄÄ, YHTEISÖLLISYYTTÄ JA TYYTYVÄINEN TYÖYHTEISÖ Teknologiakiinteistöt järjestää vuodessa toistakymmentä erilaista tapahtumaa, joiden tarkoituksena on tarjota yhtiön asiakkaille ja yhteistyökumppaneille mahdollisuus verkottumiseen sekä luoda yhteisöllisyyttä Turun tiedepuiston alueelle.

– Omistamamme Kupittaan palloiluhallin myötä olemme päässeet tutustumaan uusiin lajeihin ja kehittämään yhteistyötä lentopallo-, salibandy- ja

20

Erkki Oikarinen toimii Teknologiakiinteistöjen riskienhallintaja vastuullisuuspäällikkönä.

Hänen tehtäviinsä kuuluu yhtiön vastuullisuusohjelman rakentaminen.

vastuullisuus

koripalloseurojen kanssa. Järjestämme yhdessä urheiluseurojen kanssa Sporttia parhaalla paikalla -tapahtumia, joissa kerrotaan seurojen kuulumisia ja viedään osallistujat katsomaan illan ottelua. Urheilutapahtumien lisäksi tarjolla on informaatiota ja verkottumista Yritystä kehiin -aamiaistapahtumissa, joissa eri alojen asiantuntijat pitävät puheenvuoroja työelämän murroksesta akustiikkaan ja talouskasvusta elokuvamainontaan. Otamme mielellämme vastaan palautetta ja kehitysideoita myös kiinteistöittäin järjestettävissä talotapaamisissa ja tiedotamme ajankohtaisista aiheista sosiaalisen median kanavissa sekä sähköpostitse, Oikarinen sanoo.

Asiakastyytyväisyyskyselyn lisäksi Teknologiakiinteistöt tutkii vuosittain myös henkilökunnan työtyytyväisyyttä.

Tutkimustulokset osoittavat, että työntekijät ovat erittäin tyytyväisiä Teknologiakiinteistöihin ja työyhteisössä on hyvä yhteishenki. Hetkittäinen kiire ja useat päällekkäiset projektit tuottavat haasteita tiedon kululle, mutta merkittävät ongelmat loistavat poissaolollaan.

Rakentamisessa ja remontoinnissa Teknologiakiinteistöt suosii pitkäaikaisia paikallisia kumppaneita. Näin tiloissa tehtävillä toimenpiteillä ja sovituilla asioilla on jatkuvuutta. Pitkät kumppanuussuhteet mahdollistavat myös laadun paremman valvonnan sekä laadun jatkuvan parantumisen. Suurimmissa hankkeissa urakat kilpailutetaan, mutta pienemmät projektit tehdään olemassa olevan kumppanuusverkoston kanssa, jossa työskentelevät tutut suunnittelijat, arkkitehdit ja talotekniikan asiantuntijat.

Rakentamisessa ja remontoinnissa Teknologiakiinteistöt suosii pitkäaikaisia paikallisia kumppaneita.

TEKNOLOGIAKIINTEISTÖJEN HIILIJALANJÄLKI RAKENTAMISESSA PYRKIMYS KORKEAAN LAATUUN

Hiilijalanjäljen pienentämiseen tähtäävistä toimenpiteistä merkittävin yksittäinen asia on LEED-sertifiointi. Sähkön kulutusta vuonna 2018 nostivat tilojen lähes sadan prosentin käyttöaste ja pitkä kuuma kesä.

Teknologiakiinteistöt pyrkii pienentämään hiilijalanjälkeään käyttämällä kiinteistöissään sataprosenttisesti vihreää, uusistuvilla luonnonvaroilla tuotettua sähköä.

Käyttöomaisuushankinnoissa yhtiö hyödyntää 3 Step IT -palvelua, jolla varmistetaan, että tuotteiden elinkaari on alusta loppuun hallinnassa. Yhtenäisten käytäntöjen varmistamiseksi yhtiö on laatinut hankintoja koskevat pelisäännöt, joiden mukaisesti esimerkiksi kaikki hankittavat kylmäkalusteet ja ilmanvaihtokoneet ovat parhaista energialuokista.

– Julkaisemme vuosittain vastuullisuusraportin, jossa käsitellään taloudellisen-, sosiaalisen- ja ympäristövastuun tilannetta yhtiössä. Talouden tunnuslukujen osalta olemme kiitettävässä tuloskunnossa ja sama koskee sosiaalista vastuullisuutta. Haasteita toiminnassamme ovat energiankulutuksen vähentäminen, tiloissa tuotettujen jätteiden määrän vähentäminen sekä pysäköintiongelman ratkaiseminen. Kaikkien näiden ratkaisemiseen tarvitsemme asiakkaiden ja yhteistyökumppaneiden apua, Oikarinen toteaa lopuksi. ▪

Uudisrakentamisessa Teknologiakiinteistöt tavoittelee LEED-ympäristösertifikaatin korkeinta Platinum-tasoa.

Käynnissä oleva Kampus-hanke on ensimmäinen platinatason suoritukseen tähtäävä projekti. LEED-sertifioinnin vaatimustasojen määrittelyt tulevat Yhdysvalloista ja niiden jalkauttaminen suomalaiseen rakennusympäristöön ja tapaan tehdä asioita on osoittautunut haasteelliseksi.

– Pisteitä saadaan monista sellaisista osa-alueista, jotka eivät ole arkipäivää meille. Hanke etenee kuitenkin hyvin tavoitteessaan ja se on antanut ennen kaikkea hyvää oppia siitä, mitä korkeimman tason ympäristövaatimukset käytännössä tarkoittavat hankesuunnittelussa, dokumentoinnissa ja vastuiden jakamisessa eri toimijoiden välillä ja miten tiukkaa kontrollia ja ohjausta LEED:in läpivieminen vaatii, Oikarinen selventää.

Olemassa olevien kiinteistöjen osalta Teknologiakiinteistöt on aloittanut esiselvitystyön, joka tähtää eri kiinteistöjen käyttövaiheen sertifiointiin. Sertifioimalla nykyiset tilat saadaan selkeä kuva laatutasosta verrattaessa kilpailijoihin ja samalla mahdolliset kehitystyötä vaativat asiat nousevat esiin.

23

Janne Alho työskentelee projektijohtajana Turku Science Park Oy:ssä. Aiemmin hän työskenteli Teknologiakiinteistöjen asiakkuusjohtajana.

Kiinteistömarkkina houkutteli ulkomaisia sijoittajia Suomen kiinteistömarkkina kasvoi jo kolmatta vuotta peräkkäin.

24

markkinakatsaus

V

uosi 2018 oli jälleen aktiivinen transaktio­ vuosi Suomen kiinteistömarkkinassa. Käänne heikompaan talouskasvuun ei näkynyt vielä kiinteistömarkkinassa sen paremmin Turussa kuin koko Suomessakaan. Valtaosa sijoittajista oli ulkomaisia, mikä on yleensäkin tyypillistä noususuhdanteen jälkivaiheessa.

Onko ilmassa siis merkkejä ylikuumentumisesta, Blue Industry Park -hanketta vetävä projektijohtaja Janne Alho Turku Science Park Oy:stä?

käyttäjiä, kun taas vanhat ja tehottomat tilat eivät kiinnosta. Turussa vajaakäyttöaste sen sijaan pysytteli Catellan mukaan alle seitsemässä prosentissa, huolimatta markkinan kokoon nähden runsaasta toimitilarakentamisesta.

– Turun alhainen vajaakäyttöaste on seurausta positiivisesta rakennemuutoksesta, jossa kysyntä on kasvanut huomattavasti tarjontaa enemmän. Markki­ nassa näyttäisi riittävän kysyntää uusille toimistotiloille vielä pitkään, Alho arvioi.

Teknologiakiinteistöjen tilanne on vajaakäyttöasteella mitattuna poikkeuksellinen, sillä yhtiön omistamat tilat olivat käytännössä täynnä koko vuoden 2018. Yhtiö on onnistunut myös nostamaan tilojensa keskivuokria seitsemän toimintavuotensa aikana yli 27 prosenttia.

Tässä kehityksessä keskeisenä elementtinä on ollut koppikonttorien muuttaminen monitilaympäristöiksi.

Merkkinä ylikuumenemisesta voidaan yleensä investointimarkkinassa pitää sitä, kun pienemmät paikkakunnat alkavat kiinnostaa sijoittajia.

Yhtiö on onnistunut myös nostamaan tilojensa keskivuokria seitsemän toimintavuotensa aikana yli 27 prosenttia.

– Merkkinä ylikuumenemisesta voidaan yleensä investointimarkkinassa pitää sitä, kun pienemmät paikkakunnat – jollaiseksi Turku globaalissa mittakaavassa voidaan laskea – alkavat kiinnostaa sijoittajia. Johtuen poikkeuksellisesta tilanteesta Euroopan ja Yhdysvaltojen korko- ja rahamarkkinoilla, on tällä hetkellä kuitenkin vaikea sanoa, pitävätkö vanhat indikaattorit paikkansa, Alho sanoo.

Korkean kysynnän seurauksena kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat olleet jo useamman vuoden laskusuunnassa etenkin pääkaupunkiseudulla, mikä osaltaan lisää sijoittajien kiinnostusta muuta Suomea kohtaan. Turun seudulla kiinnostus näkyi vuonna 2018 huikeana 250 miljoonan euron transaktiovolyyminä. Aktiivisuus heijastui myös Turun tuottovaatimuksiin, jotka ovat muutamissa kohteissa laskeneet ennätyksellisen alhaiselle tasolle.

TARVE UUDIS­RAKENTAMISELLE JATKUU Turun tiedepuiston alueella uudisrakentaminen on päässyt muutaman viime vuoden aikana vauhtiin. Vuonna 2017 tiedepuistoon valmistuivat Teknologiakiinteistöjen Vierailu- ja innovaatiokeskus Joki ja Kupittaan palloiluhalli sekä OP Ryhmän Pohjola Sairaala. Parhaillaan Teknologiakiinteistöt rakentaa alueelle uutta Kampus-rakennusta sekä suunnittelee sen naapuriin FC36-toimistohanketta.

Lisäksi Veritas aloittelee pääkonttorinsa rakentamista Lemminkäisenkadulla ja Kupittaan aseman viereen toteutetaan Sokos Hotel Kupittaata.

– Tarve uudelle toimistotilalle ei kuitenkaan tyydyty näillä hankkeilla, vaan Turun kasvun jatkumiseksi tarvitaan yhä lisää uudisrakentamista. Itäharjun teollisuusalueen muuttaminen toimisto- ja asuinkäyttöön on avainasemassa Turun talouskasvussa, Alho kiteyttää lopuksi. ▪

VAJAAKÄYTTÖASTEISSA SUURIA EROJA Pääkaupunkiseudulla toimistojen vajaakäyttöasteet ovat vahvasta talouskasvusta huolimatta pysyneet korkealla, mikä on harvinaista, sillä yleensä noususuhdanteen aikana niissä nähdään laskua. Tämä johtuu kysynnän jakautumisesta, jossa uudet ja tehokkaat tilat kiinnostavat

25

rahoitus

Osakeannilla lisää pääomaa Teknologiakiinteistöjen tavoitteena on päästä mukaan Itäharjun alueen kehittämiseen.

T

urun Teknologiakiinteistöt on kasvanut voimakkaasti koko olemassaolonsa ajan. Mahdollistaakseen investoinnit myös tulevaisuudessa, käynnisti yhtiö vuoden 2018 alussa 50 miljoonan euron osakeannin. Tavoitteena oli löytää uusia institutionaalisia sijoittajia omistajiksi.

– Itäharjun alueen kehittäminen on yksi Turun kaupungin kärkihankkeista ja Teknologiakiinteistöt haluaa olla mukana merkittävänä tekijänä hankkeessa. Jotta se olisi mahdollista, tarvitsee yhtiö lisää pääomaa sekä omistajia, jotka ovat halukkaita sitoutumaan yritykseen, kertoo Teknologiakiinteistöjen talousjohtaja Ulla Sjöblom.

Hemsö on erittäin vakavarainen ja sillä on pitkäjänteinen omistajapolitiikka.

HEMSÖSTÄ TEKNOLOGIAKIINTEISTÖJEN TOISEKSI SUURIN OMISTAJA

POSITIIVINEN TALOUSTILANNE HELPOTTI OSAKEANTIA

Vuoden 2018 lopulla tiedotettiin ruotsalaisen kiinteistö­ sijoitusyhtiö Hemsön mahdollisesta sijoituksesta Teknologiakiinteistöihin. Hemsön tulo yhtiön toiseksi suurimmaksi omistajaksi varmistui vuoden 2019 alussa.

Yhtiö on erittäin vakavarainen ja sillä on pitkäjänteinen omistajapolitiikka. Koska Hemsö sijoittaa pääosin yhteiskuntakiinteistöihin, sopii Teknologiakiinteistöt hyvin Hemsön portfolioon.

– Teknologiakiinteistöjen asiakkaista 65 prosenttia on julkisia organisaatioita, joilla on pitkät vuokrasopimukset. Tämän vuoksi yhtiö sopii hyvin Hemsön portfolioon.

Hemsöstä saamme hienon uuden omistajan, joka tuo paitsi pääomaa, myös vankkaa osaamista kiinteistösijoittamisen saralla, Sjöblom päättää. ▪

Turun ja Varsinais-Suomen positiivinen taloustilanne antoi hyvän pohjan osakeannille. Telakan pitkä tilauskanta toi uskoa siihen, että vire jatkuu pitkälle tulevaisuuteen.

Yhtiöt laajensivat toimintojaan ja investoivat voimakkaasti, mikä näkyi luonnollisesti myös lisääntyneenä tilojen kysyntänä Teknologiakiinteistöiltä.

– Turun alueella menee poikkeuksellisen hyvin, mikä osaltaan helpotti keskustelua sijoittajien kanssa. Lisäksi Turussa kiinteistöjen tuotot ovat korkeita muuhun maailmaan nähden. Tämä lisää alueen houkuttavuutta etenkin ulkomaisten sijoittajien silmissä. Sjöblom sanoo.

26

Ulla Sjöblom on Teknologiakiinteistöjen talousjohtaja. Hänen vastuulleen kuuluu yhtiön strateginen talousjohtaminen.

Olli Rosenberg (vas.) toimii Teknologiakiinteistöjen kiinteistöja palvelujohtajana vastaten yhtiön omaisuudenhallinnasta ja palveluntuotannosta. Anniina Savisalo työskentelee Teknologiakiinteistöjen rakennuttajapäällikkönä ja arkkitehtina.

rakennuttaminen

Kampus kasvaa Turun ammattikorkeakoulun ja yritysmaailman käyttöön valmistuva Kampus sai ulkoisen hahmonsa pääasiassa vuoden 2018 aikana. Sisätilojen inspiroivat työympäristöt, yllättävät taideteokset ja edistyksellinen talotekniikka ovat vuorossa seuraavaksi.

H

eti vuoden 2018 alussa alkoi Joukahaisenkadun varrella tapahtua. Uudisrakennus Kampuksen ensimmäinen työmaakokous pidettiin 4. tammikuuta. Siinä sovittiin urakan peruspilareista, kuten työmaan rutiineista, aikatauluista ja viranomaisasioista. Fyysiset peruspilarit – paalutukset – olivatkin jo maassa ja pian avauskokouksen jälkeen alkoi nousta itse rakennus.

Peruskivi muurattiin asiaankuuluvin menoin keväällä ja vuoden tullessa loppuun harjakorkeus oli jo saavutettu.

Rakennustyömaalta tavoitettu Turun Teknologiakiinteistöjen kiinteistö- ja palvelujohtaja Olli Rosenberg, mitä Kampus oli vuoden lopussa?

– Kampus ei enää ollut pelkkä runko. Rakennuksen sisällä oli jo aloitettu tilajaon teko muuraamalla väliseiniä katutason laboratoriotiloihin. Tilajako etenee alhaalta ylös kerros kerrokselta. Myös talotekniikka-asennukset olivat vakaassa vauhdissa vuoden saapuessa päätökseensä, kertoo Rosenberg.

– Kampuksen katutaso on samalla korkeudella kuin ICT-Cityn kellarikerros. Sen alle kätkeytyy pitkälti toista­ sataa parkkiruutua sisältävä pysäköintihalli, kun taas yläpuolelle hahmottuu varsinainen sisääntulokerros, joka on ICT-Cityn 1. kerroksen tasalla ja yhdistetään siihen kulkusillalla. Sisääntulokerrokseen tulee ravintola ja rakennuksen pääaula. Kiinamyllynkadulta Yliopistonmäelle johtavat ”Tiedon portaat” saavat nyt täyskaiman, sillä täsmälleen samaa nimeä kantavat askelmat, jotka johdattavat kulkijan aulasta yläkerroksiin.

Vuokralaiset ovat jo enimmäkseen lukkoon lyödyt.

Kampuksen keskiosasta, kerroksista 2–4, tulee uusin lisä Turun ammattikorkeakoulun projektiin keskittää toimintojansa tiedepuiston alueelle. Ammattikorkeakoulun kerroksiin tulee niin oppimis- kuin työympäristöjäkin ja niistä on helppo kulkea ICT-Cityn puolelle oppilaitoksen muihin tiloihin. 5. ja 6. kerros sisältävät valmistuttuaan tiloja eri yrityksille ja organisaatioille. Vuoden 2018 päättyessä oltiin vielä syvällä sopimusneuvotteluvaiheessa; sittemmin yläkerroksien vuokralaiset ovat jo enimmäkseen varmistuneet. Muun muassa Nordea kertoi maaliskuussa 2019,

KORKEAKOULU JA YRITYKSET KOHTAAVAT Rosenbergin tiimissä oleellisesti mukana Kampusta rakentamassa on Teknologiakiinteistöjen rakennuttajapäällikkö, arkkitehti SAFA Anniina Savisalo, joka täydentää kertomalla, mitä muuta sisäpuolelta löytyy, kun tulee valmista:

29

rakennuttaminen

että se perustaa uuden osaamiskeskuksen Turkuun. Kun tarkoituksena on lisätä yhteistyötä korkeakoulujen kanssa ja tarjota harjoittelupaikkoja opintojensa loppuvaiheessa oleville, Kampusta parempaa sijaintia on vaikea keksiä.

sertifioitu kiinteistö ja samalla ensimmäinen Are Sensus -talotekniikkajärjestelmää käyttävä kohde. Viimeksi mainitulla pyritään varmistamaan, että energiatehokkuus pysyy Kampuksen johtoajatuksena, kaksikko kertoo toisiaan täydentäen.

VETOVOIMAA JA SERTIFIKAATTEJA

Teknologiakiinteistöjen ensimmäinen sertifioitu kiinteistö ja samalla ensimmäinen Are Sensus -talotekniikkajärjestelmää käyttävä kohde.

Rosenberg ja Savisalo makustelevat projektia, joka on selkeästi Teknologiakiinteistöjen tähänastisen historian suurin: 18 000 m²:n kerrosala ja sen lisäksi pysäköintihalli, johon tulee myös kauan kaivattuja sähköautojen latauspaikkoja.

– Yhteistyö pääurakoitsija YIT:n ja talotekniikan toteuttavan Aren kanssa on sujunut hyvin, toteaa Rosenberg ja lisää vielä, että Aren mukanaolo jo rakennusvaiheessa on erinomainen asia, koska kiinteistön ylläpito lepää sen harteilla myös rakennuksen valmistuttua.

Miten tällainen projekti pidetään hyppysissä?

Toimijoita on useita, työmaa kookas, laatuvaatimukset hyvin tiukat ja kaikki odottavat silti, että valmista tulee ajallaan.

– Projektin aikataulu on vähintäänkin kunnianhimoinen, mutta valmista on edelleenkin tulossa syksyksi 2020. Kunnianhimosta kertoo sekin, että Kampukselle tavoitellaan LEED-sertifikaatin korkeinta tasoa, platinaa. Rakennuksesta tulee Teknologiakiinteistöjen ensimmäinen

Kampuksesta tulee muuntojoustava tulevaisuuden oppimisympäristö, joka poikkeaa niin arkkitehtuuriltaan kuin tilaryhmittelyltään perinteisestä oppilaitoksesta. Nyt on heti alusta alkaen mietitty erilaista kampusta houkuttelevine tiloineen ja terasseineen. Oppilaitokset kilpailevat kiivaasti opiskelijoista, joten uusi Kampus on varmasti vetovoimatekijä tässä kisassa.

– Opiskelijat ovat sitä paitsi mukana jo rakennusvaiheessa muun muassa KampusART-taideohjelman kautta: uudisrakennukseen ja sen lähiympäristöön tuodaan taidetta lähes miljoonalla eurolla, muistuttaa Savisalo juttutuokion lopuksi. ▪

30

Jari Salomaa työskentelee Teknologiakiinteistöjen palvelupäällikkönä vastaten kiinteistöissä tuotettavista toimitilapalveluista.

Pilvin pimein palveluita Palvelukonsepti kehittyy toiminnan kasvaessa.

32

palvelukonsepti

T

PALVELUITA MONIPUOLISESTI – VIERAILUKESKUKSESSA JA PALLOILUHALLISSA

urun Teknologiakiinteistöjen toimintakonsepti nojaa vahvasti palvelutuotantoon. Sopimussuhde alkaa monasti kokonaisvaltaisella tilasuunnittelulla, jossa otetaan huomioon asiakkaan tarpeet, toimintaympäristö ja monitilatoimiston mahdollistama tilatehokkuus. Kiinteistön ominaisuudet ja sijainti, tilojen olosuhde sekä vallitseva toimintaympäristö vaikuttavat asiakkaan valintoihin ja asiakastyytyväisyyteen. Palveluilla tuetaan yrityksiä ja niiden työntekijöitä keskittymään paremmin omaan ydintoimintaansa.

Vuonna 2018 Teknologiakiinteistöissä käynnistettiin uusia palveluja yritysten ja toimitilojen käyttäjien tarpeisiin. Uudiskohteet, Vierailu- ja innovaatiokeskus Joki ja Kupittaan palloiluhalli, elävöittivät ensimmäistä vuotta Kupittaan tapahtumatarjontaa.

– Vierailu- ja innovaatiokeskus Joki otettiin käyttöön reilu vuosi sitten. Joki on konseptina ainutlaatuinen. Se haastaa palvelutuotannon järjestämisen omalla tavallaan.

Aulapalveluhenkilöstöllä on iso rooli vierailukeskuksen tapahtumatilojen varaamisessa, tilojen järjestämisessä ja palveluiden koordinoinnissa. Joki on osoittautunut sopivaksi monenlaiseen käyttöön. Siellä pystytään järjestämään seminaareja, työpajoja tai näyttelyitä ja akustisesti miellyttävä tapahtuma-areena Cave toimii hienosti vaikkapa livemusiikille. Järjestelyihin meillä on tarjota luotettavat kumppanit muun muassa cateringiin ja tapahtumatekniikkaa vaativiin palveluihin, kertoo Salomaa.

Kupittaan palloiluhalli on toiminut Turun kaupungin uusimpana liikuntapaikkana vuoden 2018 alusta. Halli on pääasiallisesti kaupungin koulujen ja urheiluseurojen käytössä, mutta myös yleisötapahtumia lähes kolme tuhatta katsojaa vetävässä hallissa on viikoittain.

TOIMITILAPALVELUITA KUMPPANUUSMALLILLA Turun Teknologiakiinteistöt tuottaa kiinteistöpalveluita kumppanuusmallilla. Muun muassa huollot, kunnossapito, korjaukset, ulkoalueiden hoito, jätehuolto, yleisten tilojen siivous ja aulapalvelut tuotetaan konseptiin sitoutuneiden sopimuskumppanien palveluna. Yrityksille ja niiden työntekijöille on tärkeätä toimia terveissä ja turvallisissa tiloissa. Vastuullisuus ja kestävän kehityksen periaatteet halutaan ottaa huomioon myös palveluiden tuottamisessa.

Kattavat käyttäjäpalvelut tuovat helpotusta henkilöstölle. Teknologiakiinteistöjen kiinteistöissä toimii esimerkiksi toistakymmentä erilaista ravintolaa. Kokousja ravintolabrändi Maunon kokoustilatarjonta on Turun laajin ja monipuolisin. Alueelta löytyy partureita, kahviloita, päivittäistavarakauppa ja esimerkiksi lapsiparkki muutaman tunnin päivähoitoon perheen pienimmille.

– Kaiken toiminnan ydin on asiakas ja asiakkuuden hoitaminen. Tiivis yhteydenpito asiakkaiden kanssa ja sitä kautta tarpeiden ymmärtäminen luo edellytykset palveluiden kehittämiselle. Järjestämme talotapaamisia ja kuukausipalavereita säännöllisesti asiakkaillemme, kertoo Teknologiakiinteistöjen palvelupäällikkö Jari Salomaa.

Upea kohde kaiken kaikkiaan.

– Olemme sopineet viiden seuran kanssa hallin käytöstä sarjapeleihin. Koripalloa ja salibandya pelataan Kupittaalla ylimmillä sarjatasoilla. Hallissa on lisäksi pelattu mestareiden liigan lentopalloa ja esimerkiksi monipäiväinen kansainvälisen tason e-urheilutapahtuma sai runsaasti medianäkyvyyttä, listaa Salomaa.

– Palloiluhallin palveluita kehitetään yhteistyössä Turun kaupungin liikuntapalvelukeskuksen kanssa. Hallissa tullaan jatkossa näkemään uusia lajeja ja tapahtumia, joita ei ennen ole voitu tilojenkaan puolesta Turussa järjestää. Upea kohde kaiken kaikkiaan, Salomaa kehuu. ▪

Kaiken toiminnan ydin on asiakas ja asiakkuuden hoitaminen.

33

Marko Mäenpää on Teknologiakiinteistöjen viestintäasiantuntija.

Viestintätehtävien lisäksi hän toimii Werstas Hostina.

werstas

Kukoistava coworking Werstaan oranssille voittokululle ei ole näköpiirissä loppua. Leveyden lisäksi saatiin lisää syvyyttäkin, kun mentorointi, 3D-tulostaminen ja virtuaalitodellisuus harppoivat eteenpäin.

E

VUOSI 2018 PÄHKINÄNKUORESSA

nsimmäinen Werstas avattiin vuonna 2015 Electro­ Cityyn. Seuraavana vuonna avattiin samassa kiinteistössä lisää tiloja ja vuoden 2017 vuosikatsauksen sivuilla luki ”Werstas laajeni PharmaCityyn”.

Viime vuonna oli lopulta DataCityn vuoro: sen neljänteen kerrokseen avautui lokakuun alussa Satumetsä. Sigge Arkkitehtien Leena Arola ja Turun Teknologiakiinteistöjen Anniina Savisalo suunnittelivat, Rakennustoimisto Lundén toteutti ja nyt Satumetsää asutetaan yhdeksässä 6–8 hengen työhuoneessa. Uutuutena DataCityyn tuli niiden lisäksi minihuoneita, kolmen neliömetrin kokoisia lasihyttejä. Ne ovat uusin tapa tehdä töitä Werstaalla ja sijaitsevat erilaisten työtilojen spektrissä työpistejäsenyyden ja työhuoneen välillä.

Metsässä vastaan sandaalisteli Marko Mäenpää. Hän työskentelee Turun Teknologiakiinteistöillä viestintäasiantuntijana ja on siinä ohessa Werstas Host, werstaslaisten oma yhteyshenkilö asiassa kuin asiassa. Mitä mieltä hän on Werstas-perheen nuorimmaisesta?

– Oli tietysti upeaa saada taas yksi Werstas lisää.

Asiakkaat ovat viihtyneet meillä niin hyvin, että jono on jatkuva ja tilatarve huutava. Saimme tänne niin vanhoja kasvoja muilta Werstailta kuin uusiakin tuttavuuksia ja kaikki olivat tasapuolisesti tervetulleita. Tänne, kuten vanhemmillekin Werstaille on aina mukava tulla: tilat ovat iloiset ja pirteät ja samoilla adjektiiveilla voi kuvata myös niissä majailevia werstaslaisia.

Mitä muuta Werstaan vuoteen 2018 kuului?

– Satumetsässä pidettiin toki tupaantuliaiset avoimien ovien merkeissä ja väkeä kävi paikalla oikein mukavasti. Lisäksi vietettiin pikkujoulujuhlaa rennosti hyvän ruuan, juoman ja seuran kera ElectroCityn Circuksessa. Glögiä ja kisastudioita saatiin nautiskella silloin tällöin ja olihan ElectroCityssä perinteinen joulukuusikin.

Arkeen saatiin oikein komeasti kohennusta, kun uusina palveluina käynnistyivät 3D-tulostaminen, virtuaalitodellisuushuone ja mentorointi.

Tilat ovat iloiset ja pirteät ja samoilla adjektiiveilla voi kuvata myös niissä majailevia werstaslaisia.

35

werstas

UUSIA PALVELUITA Syksyllä 2018 Werstas ja Monttu Ventures solmivat yhteistyösopimuksen, jonka puitteissa Monttu Venturesin tiimit saivat coworking-työskentelytilat PharmaCityn Werstaalta.

Lisäksi Monttu Ventures järjesti mentorointiohjelman Werstaan jäsenille. Mentorointiohjelmassa saatettiin Werstaan yrityksiä yhteen aktoreiden kanssa. Mentorointi­ parit tapaavat säännöllisesti vuoden ajan. Mentoreina toimivat Monttu Venturesin aktiivijäsenet, jotka ovat sijoitus- ja yritystoiminnan ammattilaisia eri aloilta. Monttu Ventures on Turun kauppatieteiden ylioppilaat ry:n ja Turun kauppakorkeakoulun alumnien yhdessä perustama yhtiö, jonka tarkoitus on startup-toiminnan laaja-alainen tukeminen. Tavoitteena on kehittää korkeakoululähtöistä yrittäjyyttä sekä startup-ekosysteemiä Turussa.

PharmaCityn 3. kerroksen Werstaalle niin kutsuttuun pelikerrokseen avautui kuluneen vuoden aikana tilat, joissa voi 3D-tulostaa lähes mitä tahansa – laitevalikoima on kattava ja paikan päällä on saatavilla opastusta tulostimien käyttöön. Samalla tavalla toimii virtuaalitodellisuushuone: siellä pääsee vaikkapa koodaamaan oman itsensä sisään itse kehittämäänsä peliin ja tukipalvelut ovat saatavilla tarvittaessa.

Mahdollisuudet ovat rajattomat ja jännityksellä odotan, mitä täällä vielä syntyykään.

– Vaikka nämä uudet palvelut menevät teknisesti melko korkealta yli oman ymmärrykseni, on ihailtavaa seurata, kuinka innoissaan ihmiset täällä luovat tulevaisuutta.

Mahdollisuudet ovat rajattomat ja jännityksellä odotan, mitä täällä vielä syntyykään. Me Teknologiakiinteistöillä pyrimme parhaamme mukaan luomaan uuden ajan innovaattoreille mahdollisimman mutkattomat olosuhteet toteuttaa itseään ja olemme täysillä mukana tsemppaamassa heitä uusiin saavutuksiin, Mäenpää lupaa lopuksi. ▪

36

joki

Joki kuhisi elämää Vierailukeskus Joessa vieraili sen ensimmäisenä toimintavuotena lähes 24 000 ihmistä.

T

urun tiedepuistoon avattiin vuoden 2017 lopulla Suomen ensimmäinen alueellinen vierailukeskus, Vierailu- ja innovaatiokeskus Joki. Joki on Turun seudun yritysten, organisaatioiden sekä Turun kaupungin yhteinen showroom, jossa sen kumppanit voivat esitellä toimintaansa ja järjestää erilaisia tapahtumia.

Joen kumppaniyritykset ovat esillä Joen digitaalisesti toteutetussa showroomissa ympäri vuoden. Siellä kuka tahansa talossa vieraileva ihminen voi käydä tutustumassa niihin sekä tutkia kaupungin kärkialoja, CleanTurkua, HealthTurkua, ExperienceTurkua, MaritimeTurkua ja TechTurkua.

TAPAHTUMIA VUODEN JOKAISELLE PÄIVÄLLE

Tällaista mahdollisuutta ei ole missään muualla Suomessa – eikä tietääksemme koko Euroopassakaan.

Joessa järjestettiin vuoden 2018 aikana yli 340 tapahtumaa, joista valtaosa oli Joen kumppaniyritysten tilaisuuksia, mutta mukaan mahtui myös muiden tiloja vuokranneiden organisaatioiden koulutuksia, seminaareja ja workshopeja. Joen monipuoliset tilat tasalattiaisesta cave-teatterista rentoon workshopiin mahdollistavat hyvin erilaisten tilaisuuksien järjestämisen talossa.

Cave-teatterissa on järjestetty niin keikkoja kuin seminaarejakin kun taas intiimi pyöreä amfiteatteri päivittää kokoukset antiikin opeilla tähän päivään.

Vuoden 2018 aikana Joessa vieraili noin 24 000 ihmistä lähes sadasta eri maasta. Määrä on suuri, sillä viestin eteenpäinvieminen täysin uudenlaisesta konseptista ottaa väistämättä aikansa.

– Koska tällaista palvelua ei koskaan ennen ole ollut saatavilla, eivät yritykset osaa sellaista kaivata. Konseptis-

– Tyypillisesti vain suuryrityksillä on omia vierailukeskuksia, joissa ne voivat vastaanottaa ryhmiä, järjestää tapahtumia ja esitellä toimintaansa. Joki tuo tämän mahdollisuuden kaikenkokoisten yritysten ja organisaatioiden saataville, sillä oman vierailukeskuksen rakentamisen sijaan yritykset voivat liittyä Joen kumppaneiksi ja käyttää sitä omana vierailukeskuksenaan. Tällaista mahdollisuutta ei ole missään muualla Suomessa – eikä tietääksemme koko Euroopassakaan, kertoo Joen kumppanuussopimuksista vastaava Turun Teknologiakiinteistöjen asiakkuuspäällikkö Carita Varjonen.

38

Carita Varjonen työskentelee Teknologiakiinteistöissä asiakkuuspäällikkönä.

Hän vastaa muun muassa Vierailu- ja innovaatiokeskus Joen kumppanuuksista.

joki

ta kuultuaan lähes kaikki innostuvat siitä, sillä mikä olisi parempi ja helpompi tapa edustaa ja esitellä itseään kuin tuoda vieraat Jokeen, joka on näyttävä ja kustomoitavissa kunkin yrityksen tarpeisiin. Joki tarjoaa yrityksille myös mahdollisuuden säästää toimitilakuluissa, kun tyhjillään seisovista kokous- tai edustustiloista ei tarvitse maksaa neliöperusteista kuukausivuokraa, Varjonen valottaa.

Vuonna 2018 kumppanuus­tapahtumissa teemana oli tulevaisuus.

VERKOTTUMISTA KUMPPANIYRITYKSILLE

Vuonna 2018 kumppanuustapahtumissa teemana oli tulevaisuus. Toukokuussa aiheesta puhui satapäiselle yleisölle tulevaisuudentutkija ja yritysvalmentaja Ilkka Halava, jonka mukaansatempaava esitys antoi paitsi ajateltavaa, myös kutkutti kuulijoiden nauruhermoja.

Syyskuussa kumppaneille tarjottiin mahdollisuus pohtia omaa tulevaisuuttaan yritysvalmennuksiin ja strategiaratkaisuihin erikoistuneen Great Mindsin johdolla.

Lokakuussa Joessa puolestaan seurattiin livelähetystä Nordic Business Forumista Helsingistä, mikä sai katsojilta laajalti kiitosta.

Tulevaisuudessa on luvassa ainakin opiskelijayhteistyönä toteutettavia rekrytointitapahtumia, joita monet kumppaniyrityksistä ovat toivoneet. Lisäksi tulossa on erilaisia minitapahtumia, joita fasilitoimaan pääsevät Joen kumppanit. ▪

Modernina näyttämönä toimimisen lisäksi Joki tarjoaa kumppaniyrityksille mahdollisuuden verkottumiseen.

Kumppaneita on tällä hetkellä noin 80 ja niiden toimialat vaihtelevat bioteknologiasta meriteollisuuteen ja kaikkeen siltä väliltä.

– Järjestämme Joen kumppaneille erilaisia tapahtumia, joista yritykset voivat saada paitsi arvokkaita kontakteja myös tietoa ja hyötyä oman liiketoimintansa kehittämiseen. Tapahtumien teemat nousevat esiin keskusteluissa, joita kumppaniyritysten kanssa käyn.

Pyrimme suunnittelemaan tapahtumat siten, että ne hyödyttäisivät ja kiinnostaisivat mahdollisimman monia kumppaneista, Varjonen sanoo.

41

tapahtumat

Pelottava parkkihalli Halloween-seikkailuun osallistui yli 300 ihmistä.

T

urun tiedepuistossa koettiin 31.10. täysin uudenlainen asiakastapahtuma, kun Turun Teknologiakiinteistöt ja Rajupaja järjestivät BioCityn autohallissa Halloween-teemaisen kilpailun. Halloween-seikkailuksi nimetyssä tapahtumassa hyödynnettiin erikoistehostein valaistua kaksikerroksista parkkihallia, joka sokkeloineen tarjosi huikeat puitteet jännittävälle illalle.

Halloween-seikkailu herätti jo etukäteen suurta kiinnostusta ja valtavan ilmoittautumistulvan vuoksi osallistujien määrää jouduttiin rajaamaan. Kilpailuun osallistui yli 300 ihmistä, jotka muodostivat 92 joukkuetta. Tehtävät, joita kilpailussa oli yhteensä 21 kappaletta, vaihtelivat Fibonaccin lukujonon luettelemisesta tietokilpailukysymyksiin vastaamiseen ja muovihämähäkkien heittelyyn.

Aikaa rastien etsimiseen ja tehtävien suorittamiseen joukkueilla oli käytettävissään reilu tunti, jonka jälkeen tarjolla oli pientä syötävää ja juotavaa kauhuelokuvateemaisen musiikin säestämänä.

Kilpailutehtävistä ja pisteytyksestä vastasi Turun Teknologiakiinteistöjen viestintäasiantuntija Marko Mäen­pää, jolle vastaavien kisojen järjestäminen oli tuttua jo entuudestaan.

– On antoisaa järjestää kilpailuja, joissa osallistujat ovat täysillä mukana, mikä oli myös Halloween-seikkailussa aistittavissa. Vastausten lukeminen, vaikka iso urakka olikin, oli jännittävää ja viihdyttävää puuhaa. Muutamille hyville heitoille nauroin ääneen vaikken tasapuolisena tuomarina niistä pistetilejä kartuttanutkaan. Hauska oli nähdä myös, että klassikkoarvoitukset – pääkallon hinta, puolikas lummelampi ja 100 koneen nopeus – aiheuttavat edelleen päänvaivaa, Mäenpää kertoo.

Niin tapahtuman järjestäjinä toiminut Teknologiakiinteistöjen henkilökunta kuin valtaosa tapahtuman osallistujistakin oli panostanut teemanmukaiseen pukeutumiseen. Pukuloistossa nähtiin niin pelottavia klovneja, ghost­busterseja kuin erilaisia noitia ja pirujakin.

Pukuloistossa nähtiin niin pelottavia klovneja, ghostbusterseja kuin erilaisia noitia ja pirujakin.

Kilpailun voitti 15 rastia suorittamaan ehtinyt joukkue nimeltä Ämmäklubi. Voittajajoukkue sai palkinnoksi 300 euron lahjakortin Aurajokirannassa sijaitsevaan ravintola Bassiin. Lisäksi joukkue Horhor ansaitsi itselleen lounaslahjakortit ravintola Maunoon saamalla parhaat pisteet lämminrastien tehtävistä.

Halloween-seikkailu tullaan mahdollisesti järjestämään toistekin, sillä tapahtuma on saanut paljon kiitosta niin Teknologiakiinteistöjen asiakkailta kuin yhteistyökumppaneiltakin.

– Iso kiitos tapahtuman onnistumisesta kuuluu Teknologiakiinteistöjen henkilökunnalle: ruuhkassa, paineessa ja kuumuudessa maskien takana oleminen ei varmastikaan ollut viikon leppoisin työtehtävä, mutta toivottavasti kuitenkin antoisin, Mäenpää summaa.

Halloween-seikkailun lisäksi Teknologiakiinteistöt järjesti vuonna 2018 luisteluteemaisen laskiaistapahtuman ja osallistui elokuvapäivään järjestämällä after work -elokuvanäytöksen. Lisäksi Teknologiakiinteistöt tarjosi asiakkailleen mahdollisuuden osallistua RunFest-työhyvinvointitapahtumaan, toimi Shift-businessfestivaalin yhteistyökumppanina sekä kutsui asiakkaansa ja yhteistyökumppaninsa joulun alla puurolle ja glögille Teknologiakiinteistöjen toimistolle. ▪

43

tapahtumat

Pääekonomistin opissa Yritystä kehiin -aamiaistapahtumia järjestetään neljä kertaa vuodessa.

S

yyskuun lopulla järjestetyssä Yritystä kehiin -aamiaistilaisuudessa oli teemana talous. Puhujavieraaksi tapahtumaan oli saatu Handelsbanken Suomen pääekonomisti Tiina Helenius, joka käsitteli esityksessään Suomen talouskasvua ylläpitäviä tekijöitä.

Vierailu- ja innovaatiokeskus Joen cave-teatterissa syksyllä järjestetty Yritystä kehiin -tapahtuma alkoi runsaalla Mauno Cateringin aamiaisella sekä seurustelulla ja verkottumisella. Tapahtumaan oli saapunut satakunta suhdannekehityksestä kiinnostunutta kuulijaa, joita pääekonomisti Tiina Heleniuksen taitava esiintyminen ei jättänyt kylmäksi.

Maailmantalouden tilannetta Helenius kuvasi noususuhdanteen jälkivaiheeksi nähden ilmassa jo merkkejä käänteestä heikompaan kasvuun. Tilaa kasvulle Heleniuksen mukaan kuitenkin vielä syksyllä löytyi.

– Ensimmäisenä elpymään lähteneissä talouksissa on tarjolla vähemmän työvoimaa, mikä rajoittaa niiden mahdollisuuksia kasvaa ellemme sitten saa tuottavuutta kasvamaan siten, että olemassa olevista resursseista saadaan enemmän irti. Se kuitenkin vaatii investointeja tai työmarkkinareformeja, joilla saadaan työmarkkinoiden ulkopuolella olevat ihmiset tarjoamaan työpanostaan markkinoille, Helenius sanoi.

Helenius on tunnettu taidoistaan puhua yleisölle kuin yleisölle tavalla, jonka kuulijat ymmärtävät. Tämän saivat todistaa myös Yritystä kehiin -tilaisuuden kuulijat.

– Koen onnistuneeni työssäni, kun joku sanoo, että ymmärsin mitä puhuit. Ajattelen, että taloudesta pitää yleisöstä riippumatta puhua ymmärrettävästi, jolloin ihmiset voivat intuitiivisesti ymmärtää jotakin ja saada eväitä omaan taloudelliseen ajatteluunsa, Helenius kertoi tapahtuman jälkeen.

Taloudesta pitää yleisöstä riippumatta puhua ymmärrettävästi.

Teknologiakiinteistöt järjesti vuonna 2018 neljä Yritystä kehiin -aamiaistapahtumaa. Tapahtumien teemat olivat toimistojen akustiikka, Turun tiedepuiston liikennesuunnittelu, Suomen talouskasvu sekä työyhteisöjen murros.

Suositut tapahtumat ovat avoimia kaikille ja niiden kutsut on mahdollista tilata liittymällä Teknologiakiinteistöjen sähköpostilistalle. ▪

44

tapahtumat

Urheiluviihdettä upouudessa palloiluhallissa Tammikuussa 2018 järjestettiin ensimmäinen Sporttia parhaalla paikalla -tapahtuma, jossa pelipaikkana toimi Kupittaan palloiluhalli.

K

upittaan palloiluhalli valmistui vuodenvaihteessa 2017-18. Heti avausviikonloppuna mentiin kovaa ja korkealla, kun maamme parhaat lentopalloilijat ratkoivat paremmuuttaan cupin finaaliviikonlopun ajan.

Uusi halli sai siis heti tulikasteensa ja koska samaa pystiä palattiin tavoittelemaan samaan paikkaan myös seuraavana vuonna, voitaneen todeta, että ainakin lentopalloväen hyväksyntä tuli saavutettua.

Niin ikään tammikuussa Sporttia parhaalla paikalla -tapahtumasarja kävi testaamassa uuden hallin. Turun Teknologiakiinteistöjen ja kokouskeskus Maunon tarjoama salibandyilta alkoi ennakkotapahtumalla BioCityn Maunossa, joka täyttyi urheilufaneista ääriään myöden.

Tapahtumassa TPS:n valmentaja Petri Heino ja puolustaja Mikko Stenfors kertoivat odotuksistaan illan salibandyotteluun TPS–Happee. Lisäksi kuulumisistaan kertoi koripallojoukkue Kristika Turku, joka niin ikään pelaa kotiottelunsa Kupittaan palloiluhallissa. Ääneen pääsivät myös Maunon toimitusjohtaja Santtu Kiili sekä Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja Mikko Lehtinen.

Rentoon after work -iltaan kuuluivat ennen ottelua nautitut kylmät virvokkeet ja Maunon juustoburgerit.

Ruokailun jälkeen vuorossa oli uudessa hallissa nähty näyttävä salibandyshow, joka päättyi tällä kertaa vierasjoukkue Happeen voittoon.

Kaiken kaikkiaan tuntuu, että pitkään ja hartaasti odotettu Turun uusi palloiluhalli on täyttänyt odotukset.

Kaiken kaikkiaan tuntuu, että pitkään ja hartaasti odotettu, useampien lajien tarpeisiin taipuva Turun uusi palloiluhalli on täyttänyt odotukset. Perinteisen kilpaurheilun lisäksi Kupittaan palloilupyhättö on jo majoittanut monta muuhunkin kategoriaan kuuluvaa tapahtumaa. Hallista on ollut e-urheilutapahtuman areenaksi, vanhojentanssipaikaksi ja on siellä esiintynyt sinfoniaorkesterikin.

Teknologiakiinteistöt järjesti vuonna 2018 kolme Sporttia parhaalla paikalla -tapahtumaa. Tammikuussa iltaa vietettiin TPS Salibandyn kanssa, kesäkuussa päästiin seuraamaan FC Interin peliä ja lokakuussa vuorossa oli korisilta Ura Basketin johdolla. Sporttia parhaalla paikalla -tapahtumat tarjoavat rentoa yhdessäoloa ja verkottumista urheilusta kiinnostuneille Turun tiedepuistolaisille. Tapahtumat ovat hyvin suosittuja ja niiden kutsuja kannattaa seurata Teknologiakiinteistöjen nettisivuilta ja sosiaalisesta mediasta. ▪

47

Maaria Rahikainen työskentelee Teknologia­kiinteistöissä yhtiö­ lakimiehenä. Hän myös vastaa yhtiön henkilöstöhallinnosta.

Matala organisaatio ei tunnusta hierarkkisia rajoja Teknologiakiinteistöissä henkilöstöhallintoa hoitavat yhtiölakimies ja johdon assistentti.

48

henkilöstöhallinto

T

urun Teknologiakiinteistöissä työskenteli vuonna 2018 keskimäärin 20 henkilöä. Henkilökunnan lukumäärä on kasvanut muutaman viime vuoden aikana merkittävästi. Samaan aikaan yhtiön toiminta on laajentunut ja totutut toimintatavat ovat olleet jatkuvassa murroksessa. Muutoksenkin keskellä henkilökunnan vaihtuvuusprosentti on ollut erittäin matala ja sairauspoissaolot pysyneet vähäisinä.

kohdaksi nostettiin sisäisen tiedonkulun parantaminen.

Tämän seurauksena esimerkiksi koko henkilökunta sitoutui käyttämään projektinhallintatyökalua, palaverikäytäntöjä terävöitettiin ja aloitettiin intranet -alustan käyttöönotto.

– Nykyään on jo lähes klisee todeta, että henkilöstön hyvinvointi on suorassa yhteydessä työnantajan tuottavuuden kasvuun ja yrityksen menestymiseen. Kaikista yhteisistä aktiviteeteistamme huolimatta en kuitenkaan usko suoranaiseen työhyvinvoinnin kehittämiseen. Mielestäni työhyvinvointi on seurausta työn kehittämisestä, Rahikainen sanoo.

Yleensä muutoksen ytimessä on lopulta ihminen.

VUOSI OLI TÄYNNÄ UUDISTUKSIA Henkilöstöhallinnon osalta vuosi oli täynnä uudistuksia: Yhtiössä vahvistettiin henkilöstöpolitiikka, jonka periaatteita koko henkilöstö on sitoutunut noudattamaan.

Työsuojelutoimikunta järjestäytyi todetakseen muun muassa, ettei vakavia työtapaturmia raportoitu. Lisäksi luotiin henkilöstö- ja koulutussuunnitelma, jonka tarkoituksena on henkilöstön voimavarojen, innostuneisuuden ja ammatillisen osaamisen tukeminen.

Vuoden aikana otettiin myös käyttöön HR-järjestelmä, joka tukee raportointia ja henkilöjohtamista. Yhtiön työntekijät puolestaan perustivat TTK-Opiston, jossa jaetaan tietoa kunkin osaamisalueista. Henkilöstö päätti jopa sitoutua järjestelmään toisilleen yhteisiä urheilutuokiota niin, että yhteistä liikuntaa on parhaimmillaan kolme tuntia viikossa.

– Kulunut vuosi oli ammatillisesti erityisen antoisa: sain pehmeiden HR-arvojen lisäksi haastaa osaamistani myös liiketoiminnan hankkeissa. Yhtiön rahoituskierroksen valmistelu sekä erilaiset transaktioihin liittyvät due diligence -prosessit ovat varmasti jokaisen lakimiehen unelmaprojekteja. Lisäksi menneenä vuonna luotiin ja uudistettiin corporate governance -käytäntöjä sekä suoritettiin proaktiivista toimialan sääntelyn seurantaa ja adaptointia, joista ehdottomasti vaativin prosessi oli EU:n tietosuoja-asetuksen voimaantuloon valmistautuminen, Rahikainen summaa. ▪

– Yleensä muutoksen ytimessä on lopulta ihminen. Jos ihminen saa tehdä työtä, jolla on tarkoitus sekä vaikuttaa työnsä sisältöön, on hän myös valmiimpi kohtaamaan vaativat muutostilanteet. Edellytyksenä tälle on kuitenkin muutoksen laadukas läpivienti, joka kulminoituu lopulta johtamiseen, pohtii Turun Teknologiakiinteistöjen henkilöstöhallinnosta vastaava yhtiölakimies Maaria Rahikainen.

TYÖHYVINVOINTIKYSELYSSÄ KIITETTÄVIÄ TULOKSIA Teknologiakiinteistöissä henkilökunnan palkitsemiskokonaisuuteen kuuluu kilpailukykyisen palkan lisäksi joukko muita henkilöstöetuja, kuten kattava työterveyshuolto ja vakuutusturva sekä monipuoliset osaamisen kehittämismahdollisuudet. Lisäksi käytössä on bonuskannustinjärjestelmä, jonka tavoitteet mukailevat yhtiön strategisia päämääriä.

Työntekijöiden hyvinvointia ja työkykyä kartoitetaan vuosittaisella ParTy® -työhyvinvointikyselyllä. Vuodenvaihteessa toteutetun kyselyn tulokset olivat kautta linjan kiitettäviä. Kehitettävääkin löytyi: ensisijaiseksi kehitys-

49

hallitus

Hallitus Turun Teknologiakiinteistöjen hallitus koostuu yhtiön omistajatahojen edustajista.

Hallituksen puheenjohtajana toimii Aleksi Randell ja sihteerinä Juha Sumentola asianajotoimisto Astreasta.

Vuoden 2018 aikana hallitus kokoontui 11 kertaa.

ALEKSI RANDELL VTM, syntynyt 1975, hallituksen puheenjohtaja 27.4.2018 alkaen.

Hän on Rakennusteollisuus RT ry:n toimitusjohtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt Turun kaupunginjohtajana ja Turun kaupunginhallituksen puheenjohtajana sekä viestintäministerin erityisavustajana.

CHRISTIAN BACKHOLM VTM, syntynyt 1968, hallituksen jäsen 27.4.2018 alkaen. Hän on Stiftelsen för Åbo Akademin sijoitusjohtaja. Hän on työskennellyt sijoitusalan erilaisissa tehtävissä vuodesta 1996, viimeksi senior salkunhoitajana SEB Varainhoito Suomi Oy:ssä.

50

hallitus

GUSTAV BJÖRKMAN

TUOMAS HEIKKINEN

Kansantaloustieteen maisteri, syntynyt 1971, hallituksen jäsen 4.4.2019 alkaen. Hän on Hemsön strategia- ja transaktiojohtaja.

Aikaisemmin hän on työskennellyt investointijohtajana investointipankki Carnegiessa ja strategiajohtajana kiinteistösijoitusyhtiö Fabegessa.

OTK, varatuomari, syntynyt 1975, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Hän on Turun kaupungin konsernihallinnon hallintoryhmän johtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt Turun kaupungin kaupunginsihteerinä ja apulaislakimiehenä.

HENRIK KARLSSON

PETER KARLSSON

VTM, syntynyt 1960, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen. Hän toimii Eschnerska Frilasarettet -säätiön toimitusjohtajana.

Aiemmin hän on toiminut Aktia Henkivakuutuksen varatoimitusjohtajana, Veritas-ryhmän myyntijohtajana sekä Houtskarin Säästöpankin toimitusjohtajana.

DI, KTM, syntynyt 1956, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Hän on Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiön kiinteistöjohtaja. Aiemmin hän on toiminut muun muassa pankinjohtajana. Hän on Paraisten Puhelin Oy:n hallituksen puheenjohtaja sekä Varsinais-Suomen Kiinteistöliiton ja Firecon Oy:n hallituksen jäsen.

51

hallitus

RISTO KORPELA

JARKKO LEINONEN

KTM, syntynyt 1949, hallituksen jäsen 26.6.2012–4.4.2019.

Hän on toiminut lähes koko uransa Turun Seudun Osuuspankissa, viimeksi ennen eläkkeelle jäämistään Turun Seudun Osuuspankin toimitusjohtajana. Hän on lukuisten yleishyödyllisten yhdistysten hallituksien jäsen.

DI, syntynyt 1971, hallituksen jäsen 4.4.2019 alkaen. Hän on Hemsö Suomen maajohtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt kiinteistöjohtajana Aalto-yliopistossa ja kiinteistökehitysjoh­ tajana Renorissa.

PETTERI RINNE

JUHA SUMENTOLA

KTM, eMBA, syntynyt 1967, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen ja varapuheenjohtaja 30.3.2016 alkaen. Hän toimii tällä hetkellä Turun Seudun Osuuspankissa yritysasiakasliiketoiminnasta ja varallisuudenhoidosta vastaavana liiketoimintajohtajana sekä toimitusjohtajan sijaisena. Hän on työskennellyt finanssialalla yli 20 vuoden ajan.

Asianajaja, varatuomari, syntynyt 1960, hallituksen sihteeri 26.8.2015 alkaen. Hän on Asianajotoimisto Astrea Oy:n perustajaosakas sekä hallituksen puheenjohtaja. Hän on toiminut liikejuridiikkaan painottuvissa asianajotehtävissä vuodesta 1988 alkaen.

52

henkilöstö

Henkilöstö Sähköposti: etunimi.sukunimi@ teknologiakiinteistot.fi

SARI HUHTINEN, JOHDON ASSISTENTTI $ 045 636 3285 Sari toimii johdon ja hallinnon assistenttina. Lisäksi Sarin työtehtäviin kuuluvat yhtiön ostolaskujen käsittely, myyntilaskutus sekä muissa taloushallinnon tehtävissä avustaminen. Hän osallistuu myös henkilöstöhallintoon.

ZUZANA HUURRE, ASSISTANT CONTROLLER $ 050 542 9045

JANI JEROMAA, YLLÄPITOPÄÄLLIKKÖ $ 0400 218 852

Zuzana tukee talouspäällikköä sisäisen raportoinnin toteuttamisessa. Lisäksi Zuzana käsittelee yhtiön ostolaskuja, avustaa erilaisissa taloushallinnon tehtävissä ja osallistuu tilinpäätöksen tekemiseen.

Jani toimii Turun Teknologiakiinteistöjen tytäryhtiöiden toimitusjohtajana ja isännöitsijänä. Hän vastaa kiinteistöpalveluiden laadunvalvonnasta sekä riskienhallinnasta sekä auttaa asiakkaita kaikissa tiloihin liittyvissä kysymyksissä.

53

henkilöstö

NOORA KALLIO, MARKKINOINTIASIANTUNTIJA äitiysvapaalla

HELE KAUNISMÄKI, ASIAKKUUSJOHTAJA $ 050 5590374

Noora järjestää tapahtumia, kirjoittaa tiedotteita ja tuottaa markkinointimateriaalia. Hän avustaa viestintäjohtajaa monissa viestinnän ja markkinoinnin työtehtävissä.

Hele vastaa Teknologiakiinteistöjen ja Werstaan asiakkuussuhteista sekä toimii asiakastiimin esimiehenä. Lisäksi hän osallistuu kehityshankkeiden suunnitteluun ja toteutukseen sekä osallistuu johtoryhmätyöskentelyyn.

OUTI KIILI, TALOUSPÄÄLLIKKÖ $ 050 577 9915

KIRSI KILPI, KIINTEISTÖSIHTEERI $ 040 575 5904

Outi vastaa yhtiön sisäisestä ja ulkoisesta laskennasta ja raportoinnista. Hän huolehtii investointiprojektien päätösvalmistelusta ja taloudellisesta seurannasta. Outi toimii myös johtoryhmän sihteerinä.

Kirsi huolehtii avaintenhallinnasta ja kiinteistörekisteristä sekä vastaa siitä, että talojen pohjapiirrokset ovat ajan tasalla.

54

henkilöstö

MIKKO LEHTINEN, TOIMITUSJOHTAJA $ 040 685 0948

KATJA LIESILINNA, PÄÄKIRJANPITÄJÄ $ 0400 197 162

Mikko johtaa yhtiötä hallituksen antamien valtuutusten puitteissa ja toimii yhtiön puhemiehenä julkisuudessa. Hän on visionäärinen hands-on-johtaja, jonka voi bongata niin näyttämästä toimitiloja kuin neuvottelemasta yhtiön tulevaisuudestakin.

Katja vastaa konsernin yhtiöiden ulkoisesta raportoinnista. Hän hoitaa emoyhtiön ja konsernin tilinpäätökset.

TERHI MARIN, VIESTINTÄJOHTAJA $ 044 907 4151

MARKO MÄENPÄÄ, VIESTINTÄASIANTUNTIJA $ 0400 323 086

Terhi vastaa markkinoinnin ja viestinnän suunnittelusta ja toteutuksesta, hoitaa yhtiön suhteita yhteistyöorganisaatioihin sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. Hän kirjoittaa tiedotteita sekä tuottaa markkinointimateriaalia ja sisältöjä sosiaaliseen mediaan.

Marko järjestää tapahtumia, kirjoittaa tiedotteita ja tuottaa markkinointimateriaalia. Hän avustaa viestintäjohtajaa monissa viestinnän ja markkinoinnin työtehtävissä. Lisäksi hän on Werstas Host, jota saa lähestyä minkä tahansa arkisen asian kanssa.

55

henkilöstö

HANNA NIKULA, TALOUSASIANTUNTIJA $ 041 535 2686

MAIJA NURMIO, PÄÄKIRJANPITÄJÄ äitiysvapaalla

Hanna hoitaa kiinteistöyhtiöiden tilinpäätökset sekä huolehtii vuokralaskutuksesta. Hän hoitaa myös yhtiöiden maksu­ liikenteen.

Maija vastaa konsernin yhtiöiden ulkoisesta raportoinnista. Hän hoitaa emoyhtiön ja konsernin tilinpäätökset.

ERKKI OIKARINEN, RISKIENHALLINTA- JA VASTUULLISUUSPÄÄLLIKKÖ $ 040 7361 344

OLLI ROSENBERG, KIINTEISTÖ- JA PALVELUJOHTAJA $ 0400 288 725 Olli vastaa Turun Teknologiakiinteistöjen omaisuudenhallinnasta ja palvelutuotannosta sekä urakkavalvonnasta, investointisuunnitelmista ja -laskelmista. Hän toimii kiinteistö- ja palvelutiimin esimiehenä ja kuuluu yhtiön johtoryhmään.

Erkki osallistuu yrityksen vastuullisuusohjelman rakentamiseen ja vastuullisuuden kehittämiseen. Lisäksi hän vastaa riskienhallinnan käytännön toteutuksesta.

56

henkilöstö

LEENA PUODINKETO, HALLINTOVASTAAVA äitiysvapaalla

MAARIA RAHIKAINEN, YHTIÖLAKIMIES $ 050 336 3808

Leena vastaa konsernin rekisteröinneistä ja sopimushallinnasta ja huolehtii projektien seurannasta ja päätösvalmisteluista.

Maaria toimii yhtiön lakimiehenä ja huolehtii, että yhtiön toiminta on oikeudellisesti kestävällä pohjalla. Hän vastaa henkilöstöhallinnosta, transaktioiden ja sopimusten lainmukaisuudesta sekä varmistaa, että yhtiön riskit ovat hallinnassa. Maaria kuuluu yhtiön johtoryhmään.

JARI SALOMAA, PALVELUPÄÄLLIKKÖ $ 040 501 6370

ANNIINA SAVISALO, RAKENNUTTAJAPÄÄLLIKKÖ, ARKKITEHTI SAFA $ 040 539 0605

Jari vastaa kiinteistöissä tuotettavista toimitilapalveluista, kuten aula-, siivous, tietotekniikka- ja kokouspalveluista. Hän auttaa asiakkaita löytämään kuhunkin tilanteeseen parhaiten soveltuvat palvelut.

Anniina suunnittelee ja ohjaa tilamuutoksia tehokkaan tilankäytön ja paremman työympäristön luomiseksi. Hän vastaa hankkeiden valmistelusta sekä suunnittelun ja rakentamisen koordinoinnista.

57

henkilöstö

ULLA SJÖBLOM, TALOUSJOHTAJA $ 040 593 1878

JULIA SKOVBJERG, ASIAKKUUSJOHTAJA äitiysvapaalla

Ulla vastaa yhtiön strategisesta talousjohtamisesta, hallinnollisista prosesseista sekä sisäisestä valvonnasta. Hän toimii talous- ja hallintotiimin esimiehenä ja kuuluu yhtiön johto­ ryhmään.

Julia vastaa Teknologiakiinteistöjen asiakkuussuhteista, toimii asiakastiimin esimiehenä sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään.

Lisäksi hän osallistuu kehityshankkeiden suunnitteluun ja toteutukseen.

CARITA VARJONEN, ASIAKKUUSPÄÄLLIKKÖ $ 040 676 6037 Carita vastaa Vierailu- ja innovaatiokeskus Joesta sekä sen kumppanuussopimuksista. Hän vastaa myös Teknologiakiinteistöjen asiakassuhteista sekä hallinnoi yhtiön vuokrasopimuksia ja neuvottelee asiakkaiden kanssa heidän muuttuvista tilatarpeistaan.

58

hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös

Hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös 2018 SISÄLLYS Hallituksen toimintakertomus 1.1.2018–31.12.2018 Konsernitilinpäätös Konsernin tulos Konsernin tase Konsernirahoituslaskelma Konsernitilinpäätöksen liitetiedot Emoyhtiön tilinpäätös Emoyhtiön tulos Emoyhtiön tase Emoyhtiön rahoituslaskelma Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot Allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä

59

61 69 69 70 72 73 83 83 84 86 87 98

hallituksen toimintakertomus

Hallituksen toimintakertomus 1.1.2018–31.12.2018

TOIMIALAN KEHITYS

suurten kaupunkien keskusta-alueilla, myös Turussa.

Suomen toimistotilojen käyttöaste nousi KTI:n vuokratietokannassa syksyllä 2018 85,6 prosenttiin, joka on yli kaksi prosenttiyksikköä korkeampi lukema kuin viime syksynä. Turussa suurten sijoittajien toimistosalkkujen käyttöaste on yli 91 prosenttia.

Turun alueen positiivinen talousvire on näkynyt vahvasti kiinteistömarkkinoilla niin tehtyjen transaktioiden määrässä kuin suurten investointien ja kehityshankkeiden käynnistymisenä. Lisääntynyt kysyntä Turun markkinoita kohtaan on vaikuttanut myös tuottovaateisiin. Muutamissa prime-kohteissa tuottotasot ovat laskeneet ennätykselliselle tasolle ja samanlaisen kehityksen voidaan nähdä jatkuvan neuvotteluissa olevissa hankkeissa. Osaltaan tähän on myös vaikuttanut hyvien prime-kohteiden, joita ei aiemmin ole ollut kaupan, tulo markkinoille.

Turun halutuimmat toimistotilat sijaitsevat Turku Science Parkissa ja keskustassa. Uusien toimistotilojen rakentaminen on ollut vähäistä. Tällä hetkellä uutena hankkeena on käynnissä Turun ammattikorkeakoulun Kampuksen rakentaminen. Uusien ja saneerattujen toimistotilojen käyttöaste on korkea ja vajaakäyttöä esiintyy pääosin vanhemmassa kiinteistökannassa. Kupittaalle on jatkuvaa kysyntää, mikä johtuu alueen tarjoamista moderneista tiloista, alueen palvelujen kattavuudesta sekä Kupittaan aseman läheisyydestä.

Suomen bruttokansantuote kasvoi 2017 2,8 prosenttia ja sen on arvioitu pysyneen samalla tasolla myös vuonna 2018. Suomen talouskasvu ylitti 2017 jo Euroopan keskitason (2,5 %) ja Suomi pääsi mukaan globaaliin talouskasvuun. Tällä hetkellä kiinteistösijoitusmarkkinoiden tunnelmat ovat edelleen vireät, mutta tulevaisuudenodotuksissa on nähtävissä jo markkinakäänteen enteitä. Epävarmuutta nostavat sekä talouden hidastuvat kasvunäkymät että rahoitusmarkkinoiden muutokset, kun osakekurssien kehitys ja korkojen odotettu nousu heiluttavat kiinteistöjen houkuttelevuutta sijoitusmarkkinoilla. Toimitilakiinteistöjen ennätysmataliksi painuneet tuottovaatimukset näyttävät viimein sivuuttaneen pohjalukemansa. Kaupankäynnin odotetaan kuitenkin jatkuvan vilkkaana vielä lähitulevaisuudessakin.

Kiinteistökaupan transaktiovolyymi nousi Suomessa 9,3 miljardiin euroon, mikä on edellisen vuoden 10 miljardin euron jälkeen toiseksi suurin vuosittainen volyymi. Ulkomaisten sijoittajien kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinaa kohtaan jatkui voimakkaana ja merkittävä osa tehdyistä kaupoista tehtiin ulkomaisten sijoittajien toimesta.

Toimistovuokrat ovat nousseet osin voimakkaastikin etenkin Helsingin alueella. Nousun uskotaan jatkuvan

61

hallituksen toimintakertomus

KATSAUS VUOTEEN 2018

ylimääräinen yhtiökokous teki 15.1.2018 päätöksen laskea liikkeelle suunnattu maksullinen osakeanti (Private Placement).

Osakeantimerkinnästä on neuvoteltu ruotsalaisen kiinteistösijoitusyhtiö Hemsön kanssa.

Hemsön sijoitus mahdollistaisi Teknologiakiinteistöille lisä­ investoinnit Turun tiedepuiston kehitykseen. Sijoitus muuttaisi myös yhtiön omistusrakennetta niin, että Hemsöstä tulisi Teknologiakiinteistöjen toiseksi suurin omistaja. Suurimpana omistajana 48 prosentin osuudella jatkaisi Turun kaupunkikonserni.

Turun vahva taloustilanne näkyi myös Teknologiakiinteistöjen arjessa vilkkaana kysyntänä toimitiloja kohtaan. Tyhjiä tiloja ei juurikaan ollut, ja nekin, jotka olivat, olivat pääosin remontin alla. Uusia vuokrasopimuksia alkoi mm. Turun yliopiston, HKScanin, Luken, Brighthousen ja Roima Intelligencen kanssa.

Taloudellinen käyttöaste oli 98 prosenttia neliöperusteisen käyttöasteen ollessa vielä korkeampi johtuen remonteista.

Vuoden aikana etenkin PharmaCityä ja DataCityä remontoitiin merkittävissä määrin. PharmaCityyn tehtiin suurehkoja vuokralaismuutosremontteja ja DataCityyn rakennettiin uusi, 3000 neliömetrin laajuinen Werstas, täydentämään ElectroCityn ja PharmaCityn Werstaita. 29–56 neliömetrin työhuoneiden lisäksi DataCityn Werstas toi uutena tuotteena lasihytit, jotka ovat noin kolmen neliömetrin kokoisia kalustettuja minihuoneita.

Vuoden 2017 lopulla valmistuneet Vierailu- ja innovaatiokeskus Joki sekä Palloiluhalli ovat toimineet kokonaisuudessaan vuoden ajan. Molemmat talot ovat osoittaneet toimivuutensa ja lunastaneet paikkansa. Keväällä 2018 muurattiin 2020 valmistuvan AMK Kampuksen peruskivi. Urakoitsijana hankkeessa toimii YIT. Päävuokralaisena tulee olemaan Turun ammattikorkeakoulu. Neliöitä rakennuksessa on 18 000.

Yhtiö myi kesällä 2018 Turun keskustasta kaksi kiinteistöä Brunswick Real Estaten hallinnoimalle kiinteistöyhtiö Kielolle.

Myydyt kiinteistöt, alaltaan 10 100 neliömetriä, oli vuokrattu pääosin Turun kaupungille. Kaupan jälkeen Teknologiakiinteistöjen omistukset keskittyvät Turun tiedepuiston ja Itäharjun teollisuusalueelle, mikä on perustamisesta lähtien ollut yhtiön strategiana.

Yhtiöllä oli vuoden lopussa 14 tytäryhtiötä. Näistä kahdessa omistus jää alle 100 %:n. KOy DataCityn omistus on 99,39 % ja KOY Turun Puutarhakatu 14:sta emoyhtiön omistus on 18,43 % konsernin omistusosuuden ollessa 73,29 %. Lisäksi yhtiö omistaa As Oy Linnanrinteestä 14,49 %.

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT Yhtiö hakee strategiansa mukaisesti kannattavaa kasvua ja toimintojen tehostamista. Yhtiön ensisijaisena toiminta-alueena on Turku Science Park -alue ja yhtiö jatkaakin alueen kehittämistä. Turun kaupunki on nostanut yhdeksi kärkihankkeekseen Itäharjun alueen kehittämisen ja Teknologiakiinteistöt haluaa olla hankkeessa mukana. Turku Science Park voisi luonnollisesti kasvaa ja kehittyä Itäharjun suuntaan, nykyisen alueen kehityspotentiaali alkaa olla lähes kokonaan käytetty.

Vuoden 2019 liikevaihto tullee olemaan 2018 vuoden tasolla, jollei tehdä uusia kiinteistöhankintoja. Yhtiön nykyisten kiinteistöjen käyttöaste sekä nykyisten vuokrasopimusten keskimaturiteetti ja keskivuokra eivät anna enää mahdollisuutta merkittäviin tulosparannuksiin.

HALLINTO Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous pidettiin 24.7.2018. Kokouksessa päätettiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat sekä käsiteltiin muut esityslistassa mainitut asiat. Lisäksi tammikuussa 2018 pidettiin ylimääräinen yhtiökokous, jossa päätettiin tietyistä muutoksista yhtiöjärjestykseen sekä mahdollisesta osakerekisteriin liittymisestä.

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Hallitus Yhtiön hallituksen puheenjohtajana toimi huhtikuuhun 2018 asti Aulis Kohvakka ja siitä eteenpäin Aleksi Randell. Hallituksen

Yhtiö on suunnitellut oman pääomansa rakenteen selkeyttämistä ja vahvistamista. Yhtiön käyttöpääoman vahvistamiseksi

62

hallituksen toimintakertomus

RAHOITUS

varapuheenjohtajana oli Petteri Rinne sekä jäseninä Risto Korpela, Tuomas Heikkinen, Henrik Karlsson, Peter Karlsson ja Bill Anckar (huhtikuu 2018 asti) sekä Christian Backholm.

Hallituksen sihteerinä toimi asianajaja Juha Sumentola.

Hallitus kokoontui tilikaudella 11 kertaa.

Yhtiön maksuvalmius oli koko vuoden hyvä. Konserni hallitsee kassaansa konsernitilin ja limiittisopimusten avulla.

Tilikauden lopussa emoyhtiön kassavarat olivat 1,8 miljoonaa euroa (2017: 3,2 miljoonaa euroa). Koko konsernin kassa­ varat olivat 2,4 miljoonaa euroa (2017: 4,5 miljoonaa euroa).

Konsernille myönnettyjä lyhytaikaisia rahoituslimiittejä oli vuoden lopussa käytössä 0,3 miljoonaa euroa (2017 ei käytössä).

Emoyhtiöllä oli konsernin ulkopuolista pitkäaikaista vierasta pääomaa yhteensä 264,2 miljoonaa euroa (2017: 277,1 miljoonaa euroa) koostuen 185,4 miljoonan euron (2017: 182,5 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä senior-velkakirjalainoista ja 78,8 miljoonan euron (2017: 78,8 miljoonaa euroa) suuruisista vaihtovelkakirjalainoista. 2017 pitkäaikainen vieras pääoma sisälsi myös 15,8 miljoonan euron junior-velkakirjalainat. Konsernin pitkäaikainen velkamäärä on yhteneväinen emoyhtiön konsernin ulkopuolisen pitkäaikaisen vieraan pääoman kanssa.

Tämä johtuu vuoden 2014 aikana tehdystä rahoituksen uudelleenjärjestelystä, jonka seurauksena koko konsernin seniorrahoitus järjestellään emoyhtiön taseen kautta.

Konsernin ja emoyhtiön lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan sisältyy 21,9 miljoonaa euroa pitkäaikaisten senior-velkojen vuodelle 2018 kohdistuvia lyhennyksiä (2017: 21,1 miljoonaa euroa) sekä 15,8 miljoonan euron juniorlainojen lyhennyksiä. Mikäli Hemsön merkintä toteutuu ja senior-rahoittajat antavat suostumuksensa, tulee yhtiö lyhentämään juniorvelkansa. Senior-lainojen lyhennykset neuvoteltaneen pääosin uudestaan pankkien kanssa.

Erittely pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta sekä tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä tiedot panttikirjoista ja osakepanttauksista ovat tämän toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen liitteenä.

Toimitusjohtaja ja henkilöstö Yhtiön toimitusjohtajana toimi Mikko Lehtinen.

Konsernin johtoryhmään kuuluivat Mikko Lehtinen, Olli Rosenberg, Ulla Sjöblom, Maaria Rahikainen, Terhi Marin ja Janne Alho (8/2018 asti).

2018 yhtiön palveluksessa oli keskimäärin 20 henkilöä, henkilömäärän ollessa vuoden lopussa 21. Henkilöstökulut sivukuluineen vuonna 2018 olivat 1,4 miljoonaa euroa (2017: 1,3 miljoonaa euroa).

Tilintarkastaja Yhtiön tilintarkastajana toimii tilintarkastusyhteisö KPMG Oy:n KHT-tilintarkastaja Kimmo Antonen.

TALOUS Liikevaihto ja tulos Emoyhtiön liikevaihto vuonna Emoyhtiön 2018 kasvoi 10 prosenttia ja liikevaihto kasvoi oli 27,3 miljoonaa euroa (2017: 24,9 miljoonaa euroa). Konsernin liikevaihto sen sijaan kasvoi 9 prosenttia 27,4 miljoonaan euroon (2017: 25,1 miljoonaa euroa).

Liikevaihdon kasvu syntyi pääosin Palloiluhallin ja Joen tuomista uusista tuotoista. Lisäksi PharmaCityn liikevaihto kasvoi merkittävästi uusien vuokrausten vuoksi.

Emoyhtiölle kertyi liikevoittoa 6,6 miljoonaa euroa (2017: 6,6 miljoonaa euroa) ja yhtiön tilikauden tulokseksi muodostui -27 tuhatta euroa (2017: -6 tuhatta euroa). Konsernin liikevoitto oli 5,9 miljoonaa euroa (2017: 6,1 miljoonaa euroa) ja konsernin tilikauden tulos -1,9 miljoonaa euroa (2017: -2,6 miljoonaa euroa).

Konsernitaseen loppusumma oli 319 miljoonaa euroa (2017: 305 miljoonaa euroa).

10%

INVESTOINNIT Konserni on investoinut tilikauden aikana yhteensä 27 miljoonaa euroa. Investoinnit koostuivat rakennushankkeista, vuokralaistilojen muutoksista sekä korjauksista.

63

Investoinnit yhteensä

27 milj.€

hallituksen toimintakertomus

E M OY H T IÖ N TA L OU D E L L I SE T T U N N U SLU V U T 2018

2017

Liikevaihto, 1 000 €

27 281

24 890

Käyttökate, 1 000€

8 100

14 751

Liikevoitto, 1 000 €

6 660

6 566

24,4

26,4

Tulos ennen veroja, 1 000 €

0,0

0,0

Sijoitetun pääoman tuotto % ¹

2,78

3,03

Omavaraisuusaste % ²

24,8

25,0

Omavaraisuusaste % (opo ilman VVK)

0,1

0,1

Henkilöstön määrä 31.12.

21

18

Liikevoitto %

KO N SE R N I N TA L OU D E L L I SE T T U N N U SLU V U T 2018

2017

27 360

25 095

541

181

15 897

13 826

58,1

55,1

5 874

6 059

21,5

24,1

-2 176

-2 886

Sijoitetun pääoman tuotto %

1,96

2,06

Omavaraisuusaste % ³

23,5

24,16

-2,30

-1,68

21

18*

Liikevaihto, 1 000 € Liiketoiminnan muut tuotot, 1 000 € Käyttökate, 1 000 € Käyttökate % Liikevoitto, 1 000 € Liikevoitto % Tulos ennen veroja, 1 000 €

Omavaraisuusaste % (opo ilman VVK) Henkilöstön määrä 31.12.

¹ Emoyhtiön liiketoiminnan muut kulut sisältävät 641 tuhatta euroa rahoitusvastikkeita. Tämä laskee näin osaltaan sijoitetun pääoman tuottoa. ² ja ³ Omavaraisuusastetta laskettaessa on omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat.

64

V U O K R AU S T O I M I N NA N T U N N U SLU V U T 2018

2017

Taloudellinen käyttöaste %

98,0

96,0

Keskimääräinen neliövuokra €

16,73

15,42

3,76

3,74

131 423

135 795

Keskimääräiset hoitokulut € Vuokrattava pinta-ala, m²

Tunnuslukujen laskennassa huomioidaan todellisessa vuokraustoiminnossa olevat valmiit talot.

65

Taloudellinen käyttöaste

98 %

hallituksen toimintakertomus

OMA KÄYTTÖ

tämään myös henkilökunnan ja käytössä olevien resurssien määrää kasvattamalla sekä luomalla selkeät vastuualueet.

Tällöin jokaisen henkilön rooli ja vastuut ovat selkeät. Lisäksi varahenkilöjärjestelmällä yksittäisen henkilön merkitystä yhtiölle on pystytty selkeästi pienentämään.

Rahoitusriskin pienentämiseksi yhtiöllä on laaja rahoittaja­ pohja ja yhtiön senior-rahoitusriski on jakaantunut kolmelle suurelle liikepankille. Yhtiön pitkäaikaisten luottojen jälleenrahoitusriski on pyritty jakamaan mahdollisimman tasaisesti.

Yhtiön eri rahoitusinstrumenttien käyttö on monipuolista.

Yhtiö on suojautunut korkoriskiltä korkojohdannaisia hyödyntäen. Senior-lainoista osa on suojattu korkojen nousun varalta pitkin sopimuksin. Korkoriskin hallinnan tarkoituksena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen merkitystä yhtiön tulokseen sekä rahoitusasemaan.

Yhtiön vahinkoriskit on hoidettu riittävillä vakuutuksilla.

Yhtiön omassa käytössä on vuoden vaihteessa yhteensä n. 480 neliömetriä omaa toimistotilaa.

HALLITUKSEN ESITYS TULOKSEN KÄSITTELYSTÄ Emoyhtiön tilikauden tulos oli -27 228,12 euroa. Hallitus esittää, että tilikauden tulos siirretään omaan pääomaan, eikä osinkoa jaeta.

RISKIT JA YHTIÖN TOIMINTA Liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liittyvät yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Taloudellisen kehityksen riskit ilmenevät asiakas-, rahoitus- ja muina liiketoiminnan riskeinä.

Yhtiön taloudellinen kehitys on riippuvainen vuokraustoiminnan menestyksestä ja vuokrasopimusten jatkumisesta. Olemassa olevan vuokrasopimuskannan keskimaturiteetti on hyvä ja julkisten toimijoiden osuus asiakkaista on verrattain korkea.

Tämä antaa ennustettavuutta ja varmuutta kassavirtaan.

Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toimialoilta sekä ennen kaikkea julkiselta sektorilta. Asiakasriskien hallintaan liittyen yhtiön vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä.

Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään, määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen.

Yhtiön omaisuus on keskittynyt hyvin pienelle alueelle muodostaen merkittävän alueellisen riskikeskittymän. Kyseistä riskiä on pyritty hallitsemaan sekä vuokrasopimusten pituudella, että julkisen sektorin vuokralaisilla.

Operatiivisia riskejä on pyritty hallitsemaan kuvantamalla yhtiön ydinprosessit sekä niihin liittyvät riskit ja näiden riskien kontrollit. Kontrollien avulla yritys pyrkii estämään mahdollisten riskien toteutumista. Operatiivisia riskejä on pyritty vähen-

OSAKKEET JA OSAKEPÄÄOMA Yhtiön osakkeet ovat nimellisarvoltaan yhden (1) euron suuruisia ja äänimäärältään samansuuruisia. Kaikilla A- osakkeilla on samansuuruinen oikeus osinkoon ja yhtiön varoihin. Yhtiöllä on 78,8 miljoonan euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat, jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön äänivallattomiksi B-osakkeiksi.

Emoyhtiön osakepääoma 31.12.2018 oli 103,5 tuhatta euroa (31.12.2017: 103,5 tuhatta euroa), oman pääoman ollessa 312,1 tuhatta euroa (2017: 339,4 tuhatta euroa).

LÄHIPIIRILAINAT JA -VASTUUT Yhtiön Junior-lainat ja Vaihtovelkakirjalainat ovat lähipiirilainoja.

VAKUUTUKSET Yhtiöllä on vakuutukset Pohjola Vakuutus Oy:ssä sekä lakisääteiset työnantajan vakuutukset Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiössä.

Turun Teknologiakiinteistöt Oy Hallitus

66

osakkeet, äänet ja omistussuhteet

Osakkeet, äänet ja omistussuhteet O S A K K E E T, Ä Ä N E T JA OM I S T U S SU H T E E T Sarja

Osakkeita, kpl

Äänet, kpl

Osakepääoma, €

A

103 509

103 0509

103 509

B

-

-

-

Yhtiöllä on tilinpäätöshetkellä 78.759.930 euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat, jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön B-osakkeiksi.

Yhtiö on suunnitellut oman pääomansa rakenteen selkeyttämistä ja vahvistamista. Yhtiön käyttöpääoman vahvistamiseksi 15.1.2018 pidetty ylimääräinen yhtiökokous valtuutti hallituksen laskemaan liikkeelle suunnattu maksullinen osakeanti (Private Placement). Osakeannin toteutuessa myös yhtiön vaihtovelkakirjalainat on tarkoitus muuttaa yhtiön uusiksi osakkeiksi. Yhtiökokous myös päätti poistaa osakkeiden sarjajaon, mikäli anti toteutuu. Tällöin yhtiöllä olisi jatkossa

vain yhdenlajisia osakkeita. Valtuutuksen nojalla hallitus olisi oikeutettu päättämään enintään 108.749.938 (37.878788/PP ja 70.871.150 VVK) kappaletta yhtiön uusia osakkeita koskevasta ja muutoin hallituksen parhaaksi katsomillaan ehdoilla toteutettavasta osakeannista.

Tilikauden päättymisen jälkeen 29.1.2019 kokoontunut ylimääräinen yhtiökokous peruutti aiemmin antamansa, kaupparekisterissä vielä merkittynä olevat annit sekä valtuutukset ja antoi hallitukselle uuden osakeantivaltuutuksen. Uusi valtuutus vastaa olennaisilta osin aiemmin annettua valtuutusta.

Y H T IÖ N O S A K K E E N OM I S TAJAT Osakkeenomistaja

Omistusosuus %

Turun kaupunki

48,21

Turun Seudun Osuuspankki

28,02

Eläkevakuutusyhtiö Veritas

17,00

Stiftelsen Eschnerska Frilasarret

3,39

Stiftelsen för Åbo Akademi

3,38

67

konsernitilinpäätös

Konsernitilinpäätös

Liikevaihto

27,36 milj.

KO N SE R N I N T U L O S

1 000€ Liite

Liikevaihto Liiketoiminnan muut tuotot

1.1.–31.12.2018

1.1.–31.12.2017

27 360

25 095

541

183

Henkilöstökulut

2

-1 365

-1 264

Poistot ja arvonalentumiset

3

-10 023

-7 618

Liiketoiminnan muut kulut

4

-10 640

-10 338

5 874

6 059

27

110

- 8 077

-9 055

- 8 050

-8 945

-2 176

-2 886

Tuloverot

-27

-6

Laskennallisen verovelan muutos

310

308

-2

3

-1 894

-2 581

Liikevoitto

Korko- ja rahoitustuotot Korkokulut ja muut rahoituskulut Rahoitustuotot ja –kulut yhteensä

5

Voitto (tappio) ennen veroja

Vähemmistöosuudet TILIKAUDEN VOITTO / TAPPIO

69

konsernitilinpäätös

KO N SE R N I N TA SE

1 000€

VASTAAVAA Pysyvät vastaavat

Liite

31.12.2018

31.12.2017

Aineettomat hyödykkeet

6

6 222

7 550

Aineelliset hyödykkeet

7 27 574

29 665

232 806

240 658

Koneet ja kalusto

8 265

9 309

Muut aineelliset hyödykkeet

1 083

1 334

22 061

5 255

291 790

286 221

Osuudet omistusyhteysyrityksissä

1 718

1 629

Muut osakkeet ja osuudet

1 441

1 394

3 159

3 023

301 170

296 794

Myyntisaamiset

255

774

Muut saamiset

1 528

2 714

1 784

3 488

2 359

4 489

4 143

7 977

305 313

304 770

Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat

Keskeneräiset hankinnat

Sijoitukset

8

Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset

Rahat ja pankkisaamiset

VASTAAVAA YHTEENSÄ

70

konsernitilinpäätös

VASTATTAVAA Oma pääoma

Liite

31.12.2018

31.12.2017

Osakepääoma

104

104

Muut rahastot

18

18

Edellisten tilikausien voitto / tappio

-5 240

-2 657

Tilikauden voitto / tappio

-1 894

-2 581

-7 012

-5 116

616

722

5 725

5 985

Vaihtovelkakirjalainat

78 760

78 760

Lainat rahoituslaitoksilta

185 407

182 533

0

15 800

269 892

283 078

21 882

21

4

21

473

1 083

16 047

217

3 411

3 651

41 818

26 086

311 710

309 164

9 Vähemmistöosuus

Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Laskennallinen verovelka

Muut velat

Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat Muut velat Siirtovelat

Vieras pääoma yhteensä

10

VASTATTAVAA YHTEENSÄ

305 313

71

304 770

konsernitilinpäätös

KO N SE R N I R A HO I T U SL A SK E L M A

1 000€

LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA Voitto / tappio ennen satunnaisia eriä

2018

2017

-2 176

-2 886

10 023

7 618

8 050

8 945

-2

3

15 895

13 680

Oikaisut Poistot Rahoitustuotot ja -kulut Vähemmistön osuus tilikauden tuloksesta Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta Käyttöpääoman muutos

Lyhytaikaisten liikesaamisten vähennys / lisäys

1 705

-1 809

-836

1 074

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja

16 764

12 944

Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista

-8 050

-8 945

-36

-70

8 679

3 929

-27 632

-23 845

13 320

10 835

-136

-102

-14 448

-13 112

Pitkäaikaisten lainojen nostot

13 300

47 473

Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut

-9 660

-47 390

3 640

83

-2 129

-9 100

Lyhytaikaisten velkojen vähennys / lisäys

Maksetut välittömät verot Satunnaiset erät

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin Tytäryhtiöiden myynnit Osakkuusyrityshankinnat ja muut sijoitukset

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA

RAHAVAROJEN MUUTOS

72

konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot 1. KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET

Sisäiset liiketapahtumat Konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäisten toimitusten realisoimat katteet, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäinen voitonjako on eliminoitu.

Konsernin laajuus Konsernitilinpäätökseen on yhdistetty kaikki tytäryhtiöt.

Vähemmistöosuudet Tilinpäätöksessä on noudatettu KILA:n keväällä 2014 antaman lausunnon (1918/2014) mukaista käsittelyä, jonka perusteella keskinäisistä kiinteistötytäryhtiöistä on yhdistelty vain omistusosuutta vastaava osuus eikä vähemmistöosuutta ole erikseen.

Sisäinen osakkeenomistus Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä.

Tytäryhtiöiden hankintamenon ja hankittua osuutta vastaavan oman pääoman erotus on kohdistettu pysyviin vastaaviin. Kohdistettuja eriä oli 31.12.2018 rakennuksissa 24,3 miljoonaa euroa ja erät poistetaan 5 % vuotuisin tasapoistoin 20 vuodessa.

Tontteihin on kohdistettu 4,3 miljoonaa euroa.

Arvostusperiaatteet, saamisten ja velkojen arvostus Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.

2. HENKILÖSTÖKULUT 2018

2017

Palkat ja palkkiot

-1 123

-1 037

Eläkekulut

-200

-186

-41

-40

-1 365

-1 264

20

17

20

17

-71

-71

-148

-153

-220

-224

Muut henkilöstösivukulut

Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä Toimihenkilöt

Johdon palkat Hallituksen jäsenet Toimitusjohtaja

Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot.

73

konsernitilinpäätöksen liitetiedot

3. POISTOT 2018

2017

326

126

Rakennukset ja rakennelmat

5 085

3 981

Koneet ja kalusto

2 227

1 210

247

238

2 138

2 063

10 023

7 618

Olennaiset erät

2018

2017

Toimitilakulut: vesi, sähkö, lämmitys, kiinteistövero

6 364

6 731

Vuokrat

150

117

Huoneistojen korjaukset

559

753

Laki-, suunnittelu- ja konsulttipalkkiot

162

217

Mainos- ja markkinointikulut

550

353

Hallinto: IT, TH, HR

273

224

Muut kulut

647

1 942

8 704

10 338

Muut korkokulut

2018

2017

Korkokulut VVK

4 061

4 057

Korkokulut senior

3 495

3 447

521

1 551

8 077

9 055

Muut pitkävaikutteiset menot

Muut aineelliset hyödykkeet Konserniliikearvon poisto

4. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT

5. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT

Korkokulut muut

74

konsernitilinpäätöksen liitetiedot

6. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET Konserniliikearvo

2018

2017

Hankintameno 1.1.

10 933

10 870

Lisäykset

51

63

Vähennys

0

-90

10 984

10 933

-2 872

-2 035

-751

-746

7 361

8 061

-4 664

-4 664

Lisäykset

0

0

Vähennykset

0

1 254

2 507

1 089

164

164

-1 993

-2 157

5 368

5 904

1 932

1 247

239

685

Vähennykset

-697

1 932

Hankintameno 31.12.

1 474

-160

Kertyneet poistot 1.1.

-286

-126

Poistot

-334

-286

Poistot 31.12.

-620

1 247

854

1 646

Hankintameno 31.12.

Poistot 1.1.

Poistot tilikaudella

Konsernireservi Hankintameno 1.1.

Tuloutukset 1.1.

Tuloutukset tilikaudella

Muut aineettomat hyödykkeet Hankintameno 1.1.

Lisäykset

75

konsernitilinpäätöksen liitetiedot

7. AINEELLISET HYÖDYKKEET Maa-alueet

2018

2017

25 327

27 033

84

1 206

-2 175

-2 912

23 236

25 327

4 338

4 338

0

0

4 338

4 338

27 574

29 665

224 461

218 836

9 577

24 372

-11 048

-18 746

Hankintameno 31.12.

222 990

224 461

Kertyneet poistot 1.1.

-9 388

-5 407

Poistot tilikaudella

-5 085

-3 981

-14 473

-9 388

208 517

215 073

44 029

43 752

255

278

0

-452

Hankintameno 31.12.

44 284

44 029

Kertyneet poistot 1.1.

-10 072

-7 445

-2 184

-2 174

-12 256

-10 072

32 028

33 958

Hankintameno 1.1.

Lisäykset Vähennykset

Konserniliikearvo kohdistettu tonttiin Hankintameno 1.1.

Lisäykset

Maa- ja vesialueet 31.12.

Rakennukset ja rakennelmat Hankintameno 1.1.

Lisäykset Vähennykset

Poistot 31.12.

Konserniliikearvo kohdistettu rakennuksiin Hankintameno 1.1.

Lisäys Vähennys

Poistot Poistot 31.12.

76

konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Konsernireservi kohdistettu rakennuksiin

2018

2017

19 648

19 648

0

-6 210

Hankintameno 31.12.

19 648

13 438

Kertyneet tuloutukset 1.1.

-11 276

-4 371

-634

-694

-11 910

-5 065

7 739

8 373

232 806

240 658

Hankintameno 1.1.

17 747

15 729

Lisäykset

1 330

2 018

-146

0

Hankintameno 31.12.

18 931

17 747

Kertyneet poistot 1.1.

-8 439

-7 229

Poistot

-2 227

-1 210

-10 666

-8 439

8 265

9 309

2 476

2 455

2

21

-6

0

Hankintameno 31.12.

2 472

2 476

Kertyneet poistot 1.1.

-1 142

-903

-247

-238

-1 389

-1 142

1 083

1 334

Hankintameno 1.1.

Vähennys

Tuloutukset Tuloutukset 31.12.

Rakennukset ja rakennelmat 31.12.

Koneet ja kalusto

Siirrot

Poistot 31.12.

Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1.

Lisäykset Vähennykset

Poistot Poistot 31.12.

77

konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Ennakkomaksut ja keskeneräiset Hankintameno 1.1.

5 255

8 728

16 807

0

0

-3 474

22 061

5 255

291 790

286 221

Osuudet omistusyhteysyrityksissä

2018

2017

Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1.

1 629

1 629

89

0

1 718

1 629

1 394

1 292

47

102

1 441

1 394

3 159

3 023

2018

2017

104

104

18

18

Edellisten tk. voitot / tappiot

-5 240

-2 657

Tilikauden voitto / tappio

-1 894

-2 581

Vapaa oma pääoma yhteensä

-7 116

-5 220

Oma pääoma yhteensä

-7 012

-5 116

5 725

5 985

Lisäykset Vähennykset

AINEELLISET HYÖDYKKEET YHTEENSÄ 8. SIJOITUKSET

Lisäykset

Muut osakkeet ja osuudet Osakkeet ja osuudet 1.1.

Lisäykset

SIJOITUKSET YHTEENSÄ 9. OMA PÄÄOMA Sidottu oma pääoma Osakepääoma 1.1.

Muu rahasto Vapaa oma pääoma

Erittely laskennallisista veroveloista Laskennallinen verovelka kohdistetusta konserniliikearvosta

78

konsernitilinpäätöksen liitetiedot

10. VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikaiset velat

2018

2017

Vaihtovelkakirjalainat

26 962

26 962

Lainat rahoituslaitoksilta

185 407

182 533

0

5 800

5 725

5 985

218 094

221 280

51 798

51 798

0

10 000

51 798

61 798

269 892

283 078

21 882

21 115

4

21

473

1 083

Muut velat

17 543

217

Siirtovelat

1 915

3 651

41 818

26 086

41 818

26 086

Muut velat Laskennalliset verovelat

Velat omistusyhteysyrityksille Vaihtovelkakirjalainat Muut velat

Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat

Konsernin ja emoyhtiön lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan sisältyy 21,9 miljoonaa euroa pitkäaikaisten senior-velkojen vuodelle 2019 kohdistuvia lyhennyksiä (2017: 21,1 miljoonaa euroa) sekä 15,8 miljoonan euron juniorlainojen lyhennyksiä. Mikäli Hemsön merkintä toteutuu ja senior-rahoittajat antavat suostumuksensa, tulee yhtiö lyhentämään juniorvelkansa. Senior-lainojen lyhennykset neuvoteltaneen pääosin uudestaan pankkien kanssa.

79

konsernitilinpäätöksen liitetiedot

11. VELKOJEN ERÄÄNTYMINEN Myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua erääntyvä pitkäaikainen vieras pääoma.

-2023

2024-

0

26 962

Lainat omistusyhteysyrityksiltä

10 000

51 798

Lainat rahoituslaitoksilta

170 861

36 085

5 800

0

186 661

114 845

Kirjanpitoarvo 2018

Kirjanpitoarvo 2017

Osakepantit emoyhtiö

291 150

146 082

Velat, joiden vakuutena on panttaus

207 289

203 649

4 000

4 000

Osakepantit

64 229

39 167

Velka, jonka vakuutena pantti on

40 882

38 542

184 395

90 885

Saamisoikeus Koy Biocity

0

1 265

Saamisoikeus Koy ICT-City

0

48 376

Saamisoikeus Koy Sportcity (ent. Cudos Oy)

0

15 994

Saamisoikeus Koy High Tech City (ent. High Tech Centre 3)

0

5 065

Saamisoikeus Koy Innovation City

0

6 373

135 961

135 003

Osakepantit

42 624

16 128

Velka, jonka vakuutena pantti on

30 103

30 103

Vaihtovelkakirjalainat

Muut lainat

12.ANNETUT VAKUUDET JA VASTUUSITOUMUKSET Vakuus

Nordea Yleispanttaussitoumus 132911-14797426 (173311-12202056) Toimisto- ja liiketilan kiinnitys

OP-Pohjola Osakepantit

Velka, jonka vakuutena pantti on Handelsbanken

80

13. MUUT VASTUUT Emoyhtiöllä on Euribor -viitekorkoihin sidottuja vaihtuvakorkoisia pitkäaikaisia velkoja 223 miljoonaa euroa, jotka erääntyvät vuosina 2019–2028. Riskienhallintapolitiikan mukaisesti pitkäaikaisista veloista aiheutuvaa korkoriskiä on suojattu koronvaihtosopimuksilla vaihtamalla Euribor -viitekorkoihin sidottu vaihtuva korko kiinteäksi koroksi velkojen sidonnaisuusajalle. Pitkäaikainen rahoitus on liiketoiminnan luonteesta johtuen hyvin keskeistä ja nykyisten pitkäaikaisten velkojen uudelleenrahoitusta tulevaisuudessa pidetään erittäin todennäköisenä. Jotta rahoituskulujen arviointi olisi pitkälläkin aikavälillä hallittua, on koronvaihtosopimuksia tehty pidemmälle aikavälille kuin mitä nykyisten pitkäaikaisten velkojen sidonnaisuusajat ovat. Koronvaihtosopimukset erääntyvät vuosien 2027–2035 aikana. Koronvaihtosopimusten käypien arvojen odotetaan realisoituvan tulokseen niiden sidonnaisuusaikana ja ne heijastavat tulevien pitkäaikaisten velkojen korkokuluja. Kaikki koronvaihtosopimukset ovat tehty suojaustarkoituksessa.

Laskennallinen pääoma

Markkina-arvo 31.12.2018

Markkina-arvo 31.12.2017

4591265

101 000

-31 326

-27 507

1824976

60 000

-1 992

-608

81

emoyhtiön tilinpäätös

Emoyhtiön tilinpäätös E M OY H T IÖ N T U L O S

1 000€ Liite

Liikevaihto Liiketoiminnan muut tuotot

1.1.–31.12.2018

1.1.–31.12.2017

27 281

24 890

639

1 282

Henkilöstökulut

2

-1 365

-1 264

Poistot ja arvonalentumiset

3

-799

-674

Liiketoiminnan muut kulut

4

-19 096

-17 669

6 660

6 566

1 428

2 494

0

0

-41

-40

-8 048

-9 020

-6 660

-6 566

Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä

0

0

Voitto (tappio) ennen veroja

0

0

Tuloverot

-27

-6

TILIKAUDEN VOITTO / TAPPIO

-27

-6

Liikevoitto

Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä Muilta

Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille Muille

Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä

5

83

emoyhtiön tilinpäätös

E M OY H T IÖ N TA SE

1 000€

VASTAAVAA Pysyvät vastaavat

Liite

31.12.2018

31.12.2017

Aineettomat hyödykkeet

6

596

682

Aineelliset hyödykkeet

7

Maa- ja vesialueet Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Keskeneräiset hankinnat

Sijoitukset

4 920

4 836

806

1 001

1 033

1 278

405

284

7 164

7 399

8

Osuudet saman konsernin yrityksissä

288 093

143 161

Saamiset saman konsernin yrityksiltä

7 268

0

Osuudet omistusyhteysyrityksissä

1 718

1 629

Muut osakkeet ja osuudet

1 439

1 392

298 517

146 181

0

134 100

306 277

288 363

228

416

9 937

23 175

867

1 234

5

1

11 037

24 826

1 778

3 156

12 815

27 983

319 092

316 346

Pitkäaikaiset saamiset konserniyrityksiltä

Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä Muut saamiset Siirtosaamiset

Rahat ja pankkisaamiset

VASTAAVAA YHTEENSÄ

84

emoyhtiön tilinpäätös

VASTATTAVAA Oma pääoma

Liite

31.12.2018

31.12.2017

Osakepääoma

9

104

104

Edellisten tilikausien voitto / tappio

236

241

Tilikauden voitto / tappio

-27

-6

312

339

Vaihtovelkakirjalainat

78 760

78 760

Lainat rahoituslaitoksilta

185 407

182 533

0

15 800

264 167

277 093

21 882

21 115

2

17

90

56

Velat saman konsernin yrityksiltä

14 877

15 668

Muut velat

16 247

393

1 515

1 664

54 613

38 913

Vieras pääoma yhteensä

318 780

316 006

VASTATTAVAA YHTEENSÄ

319 092

316 346

Vieras pääoma

10

Pitkäaikainen vieras pääoma

Muut velat

Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat

Siirtovelat

85

emoyhtiön tilinpäätös

E M OY H T IÖ N R A HO I T U SL A SK E L M A

1 000€

LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA

2018

2017

0

0

Suunnitelman mukaiset poistot

799

674

Omaisuuden myyntivoitot

-619

-1 236

6 660

6 566

6 840

6 004

2 538

545

-867

3 631

1 671

10 180

-6 660

-6 566

-27

-6

1 823

3 609

-478

-288

0

-1 938

13 740

10 763

Osakkuusyrityshankinnat

-364

-102

Investoinnit muihin sijoituksiin

-136

0

SVOP sijoitukset tytäryhtiöihin

-6 500

0

6 262

8 434

Pitkäaikaisten lainojen nostot

13 300

47 473

Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut

-9 660

-45 816

Annetut lainat

-13 104

-13 152

Voitto / tappio ennen satunnaisia eriä Oikaisut

Rahoitustuotot ja -kulut Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten liikesaamisten lisäys Lyhytaikaisten velkojen vähennys Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja Rahoitustuotot ja -kulut Maksetut välittömät verot

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin Tytäryhtiöiden hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla Tytäryhtiöiden myynnit

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA

Sisäisten lainojen nostot Sisäisten lainojen takaisinmaksut

-3 667

RAHAVAROJEN MUUTOS

86

-9 464

-15 162

-1 378

-3 119

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 1. ARVOSTUSPERIAATTEET Pysyvien vastaavien arvostaminen Emoyhtiön omistaman pysyviin vastaaviin kuuluvan kuluvan omaisuuden hankintameno poistetaan ennalta laaditun suunnitelman mukaisesti alkuperäisestä hankintahinnasta.

Poistoajat Aineettomat oikeudet

3–5 v. tasapoisto

Koneet ja kalusto

25 % EVL maksimipoiston mukaisesti menojäännöksestä

Muut aineelliset hyödykkeet

10 v. aikana tasapoistona

Hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen pitoaika on alle kolme vuotta sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi.

Saamisten ja velkojen arvostus Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.

87

emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

2. HENKILÖSTÖKULUT 2018

2017

Palkat ja palkkiot

-1 123

-1 037

Eläkekulut

-200

-186

-41

-40

-1 365

-1 264

20

17

20

17

-71

-71

-148

-153

-220

-224

Muut henkilöstösivukulut

Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä Toimihenkilöt

Johdon palkat Hallituksen jäsenet Toimitusjohtaja

Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot.

3. POISTOT 2018

2017

Aineettomat oikeudet

291

125

Koneet ja kalusto

261

310

Muut aineelliset hyödykkeet

247

238

799

674

2018

2017

-15 868

-15 207

IT-kulut

-118

-106

Laki- ja suunnittelukulut

-162

-197

Mainos- ja markkinointikulut

-550

-360

Hallinto: TH ja HR

-143

-102

-2 255

-1 697

-19 096

-17 669

4. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT Olennaiset erät Hoito- ja rahoitusvastikkeet

Muut kulut

88

emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

5. RAHOITUSTUOTOT JA –KULUT Muut korko- ja rahoitustuotot

2018

2017

Saman konsernin yrityksiltä

1 428

2 494

1 429

2 494

Korkokulut VVK

4 061

4 057

Korkokulut senior

3 495

3 447

533

1 556

8 089

9 060

2018

2017

Hankintameno 1.1.

682

341

Hankintameno 31.12.

887

808

Poistot 1.1.

-125

-67

Poistot tilikaudella

-291

-125

596

682

Maa-alueet

2018

2017

Hankintameno 1.1.

4 836

7 748

84

0

0

-2 912

4 920

4 836

2 487

2 259

Lisäykset

85

229

Vähennykset

-19

0

Hankintameno 31.12.

2 554

2 487

Kertyneet poistot 1.1.

-1 487

-1 177

-261

-310

806

1 001

Muut korkokulut

Korkokulut muut

6. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET Aineettomat oikeudet

7. AINEELLISET HYÖDYKKEET

Lisäykset Vähennykset

Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1.

Poistot

89

emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1.

2 264

2 243

2

21

Hankintameno 31.12.

2 266

2 264

Kertyneet poistot 1.1.

-986

-748

Poistot

-247

-238

1 033

1 278

Hankintameno 1.1.

284

714

Lisäykset

403

672

Vähennykset

-282

-1 101

405

284

7 164

7 399

2018

2017

Osakkeet ja osuudet 1.1.

143 161

147 837

Lisäykset

152 205

1 938

-5

-6 614

295 361

143 161

1 629

1 629

89

0

1 718

1 629

1 392

1 289

47

102

1 439

1 391

298 517

146 181

Lisäykset

Ennakkomaksut ja keskeneräiset

AINEELLISET HYÖDYKKEET YHTEENSÄ 8. SIJOITUKSET Osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä

Vähennykset

Osuudet omistusyhteysyrityksissä Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1.

Lisäykset

Muut osakkeet ja osuudet Osakkeet ja osuudet 1.1.

Lisäykset

SIJOITUKSET YHTEENSÄ

Vanhoista remonttilainoista koostuva 7 268 252 euroa on vuonna 2017 esitetty pitkäaikaisissa konsernisaamisissa ja nyt ne esitetään osana osakkeita ja osuuksia.

90

emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

Omistukset muissa yrityksissä Yhtiö

Kotipaikka

Osuus osakkeista %

Kiinteistö Oy Biocity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Datacity

Turku

99,39

Kiinteistö Oy ICT-City

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Turun Datakulma

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Electrocity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Trivium City

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Kupittaan Paviljonki

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Turun Puutarhakatu 14

Turku

18,43

Asunto Oy Linnanrinne

Turku

14,49

Kiinteistö Oy Pharma City

Turku

100,00

Kiinteistö Oy High Tech City

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Kupittaan Asemakulma

Turku

100,00

TScP Kehitys Oy

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Sportcity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Innovation City

Turku

100,00

Konsernin osuus osakkeista %

73,29

Erittely saamisista konserniyrityksiltä ja omistusyhteisyrityksiltä Pitkäaikaiset saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä Konsernilainasaamiset

2018

2017

0

134 100

0

134 100

9 887

23 013

50

162

9 937

23 175

9 937

157 276

Lyhytaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernisiirtosaamiset Konsernisaamiset muut

SAAMISET KONSERNIYRITYKSILTÄ JA OMISTUSYHTEYSYRITYKSILTÄ YHTEENSÄ

91

emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

9. OMA PÄÄOMA Sidottu oma pääoma

2018

2017

104

104

104

104

241

243

-6

-2

236

241

-27

-6

209

236

312

339

Edellisten tilikausien voitot / tappiot

236

241

Tilikauden voitto / tappio

-27

-6

209

236

2018

2017

Vaihtovelkakirjalainat

26 962

26 962

Lainat rahoituslaitoksilta

185 407

182 533

0

5 800

212 368

215 295

51 798

51 798

0

10 000

51 798

61 798

264 167

277 094

Osakepääoma 1.1.

Vapaa oma pääoma Edellisten tk. voitot / tappiot 1.1.

Edellisten tk. voitto / tappio

Tilikauden voitto / tappio

Voitonjakokelpoinen vapaa oma pääoma

10. VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikaiset velat

Muut velat

Velat omistusyhteysyrityksille Vaihtovelkakirjalainat Muut velat

92

emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat Muut velat Siirtovelat

21 882

21 115

2

17

90

56

16 247

393

1 515

1 664

39 737

23 245

14 877

15 668

14 877

15 668

54 613

38 913

1 162

1 346

83

151

169

140

0

0

101

26

1 515

1 664

Velat konserniyrityksille Muut velat

Siirtovelkojen erät Korkovelat Palkkamenot Lomapalkkavelka Muut menojäämät Muut siirtovelat

93

emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

Myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua erääntyvä pitkäaikainen vieras pääoma -2023

2024-

0

26 962

Lainat omistusyhteysyrityksiltä

10 000

51 798

Lainat rahoituslaitoksilta

170 861

36 085

5 800

0

186 661

114 845

Vaihtovelkakirjalainat

Muut lainat

Erittely vaihtovelkakirjalainoista omistusyhteysyrityksille ja osakkeenomistajille Laina

Pvm

Määrä

1.

7.2.2011

44 628

2.

15.12.2011

3 182

3.

30.12.2014

12 950

4.

27.4.2016

16 000

5.

6.2.2017

2 000

Lainat 1 ja 2: Kyseessä on osakeyhtiölain 10. luvun mukainen erityisen oikeuden tuottavat vaihtovelkakirjalainat. Laina-aika on 20 vuotta ja päättyvät 7.2.2031 sekä 15.12.2031. Lainoille ei ole erityistä vakuutta. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa VKK-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1 euro = 1 osake.

Laina 3: Kyseessä on osakeyhtiölain 10. luvun mukainen erityisen oikeuden tuottava vaihtovelkakirjalaina. Laina-aika on 25 vuotta, josta ensimmäiset 16 vuotta ovat lyhennysvapaata. Tämän jälkeen laina lyhenee vuotuisin tasalyhennyksin. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa VKK-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1,32 euro = 1 osake.

Laina 4: Kyseessä on osakeyhtiölain 10. luvun mukainen erityisen oikeuden tuottava vaihtovelkakirjalaina. Laina-aika on 15 vuotta ja päättyy 7.2.2031.

Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa VVK-lainan mukaisesti antamaansa, vielä maksamatta olevaa velkaa vastaava pääoma joko kokonaan tai osittain velallisen uusiin äänivallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1,32 euro = 1 osake. Kampuksen rakentamisvaiheen ajan lainalle maksetaan kiinteää korkoa 2 %.

Laina 5: Kyseessä on osakeyhtiölain 10. luvun mukainen erityisen oikeuden tuottava vaihtovelkakirjalaina. Laina erääntyy maksettavaksi 7.2.2031. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa VVK-lainan mukaisesti antamaansa, vielä maksamatta olevaa velkaa vastaava pääoma joko kokonaan tai osittain velallisen uusiin äänivallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1,32 euro = 1 osake. Kampuksen rakentamisvaiheen ajan lainalle maksetaan kiinteää korkoa 2 %.

94

emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

VAKUUDET Annetut vakuudet ja vastuusitoumukset

2018

2017

Emoyhtiön lainoissa

207 289

203 649

Konsernin lainoissa

0

0

207 289

203 649

291 150

146 082

0

79 362

291 150

225 444

Rahana olevat vuokravakuudet

152

122

Muut vuokravakuudet

537

538

Lainat rahoituslaitoksilta

Muut vastuusitoumukset Osakepantit Pantatut saamiset saman konsernin yrityksiltä

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN MUUT LIITETIEDOT

Saadut vakuudet ja takuut

MUUT VASTUUT Emoyhtiöllä on Euribor -viitekorkoihin sidottuja vaihtuvakorkoisia pitkäaikaisia velkoja 223 miljoonaa euroa, jotka erääntyvät vuosina 2019–2028. Riskienhallintapolitiikan mukaisesti pitkäaikaisista veloista aiheutuvaa korkoriskiä on suojattu koronvaihtosopimuksilla vaihtamalla Euribor -viitekorkoihin sidottu vaihtuva korko kiinteäksi koroksi velkojen sidonnaisuusajalle. Pitkäaikainen rahoitus on liiketoiminnan luonteesta johtuen hyvin keskeistä ja nykyisten pitkäaikaisten velkojen uudelleenrahoitusta tulevaisuudessa pidetään erittäin todennäköisenä. Jotta rahoituskulujen arviointi olisi pitkälläkin aikavälillä hallittua, on koronvaihtosopimuksia tehty pidemmälle aikavälille kuin mitä nykyisten pitkäaikaisten velkojen sidonnaisuusajat ovat. Koronvaihtosopimukset erääntyvät vuosien 2027–2035 aikana. Koronvaihtosopimusten käypien arvojen odotetaan realisoituvan tulokseen niiden sidonnaisuusaikana ja ne heijastavat tulevien pitkäaikaisten velkojen korkokuluja. Kaikki koronvaihtosopimukset ovat tehty suojaustarkoituksessa.

Laskennallinen pääoma

Markkina-arvo 31.12.2018

4591265

101 000

-31 326

1824976

60 000

-1 992

95

emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

LEASINGVASTUUT 31.12.2018

1 000€

31.12.2018

1.1.– 31.12.2019

1.1.–31.12.2020

1.1.–31.12.2021

1.1.–31.12.2022

1.1.–31.12.2023

1.1.–31.12.2024

Yhteensä

0

267

265

259

182

91

1

1 066

Kustannuspaikat yhteensä

Kustannuspaikat yhteensä

31.12.2018

1.1.2019–31.12.2019

Loput tulevat vuokrat 1.1.2020–31.12.2024

Yhteensä

0

115

274

389

ARVONLISÄVEROVASTUU Yhtiön aktivoinnit, joihin sovelletaan alv-palauttamista koskevaa sääntöä; 10 vuotta.

Vuoden 2011 investointi: vastuu vähennys aloitettu vuonna 2011, tilojen valmistuttua.

Vähennys 2011-2012 investoinnista

v. 2011–2012 DataCityn 6.krs

Alv-vastuu 1.1.2018

116

46

96

Alv-vastuun 1/10 osa

Alv-vastuu 31.12.2018

12

35

allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä

Allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä 29.1.2019

Aleksi Randell Petteri Rinne Hallituksen puheenjohtaja Hallituksen jäsen

Tuomas Heikkinen Risto Korpela Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen

Peter Karlsson Henrik Karlsson Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen

Christian Backholm Hallituksen jäsen

Tilinpäätösmerkintä

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.

Turku 29.1.2019 KPMG Oy Ab

Kimmo Antonen KHT

98

YmpäristÜmerkitty painotuote 4041 0624

toimitiloja turun parhaalla paikalla www.teknologiakiinteistot.fi