2018 v u o s i k a t s a u s
toimitiloja
palveluita
yhteisÜllisyyttä
sisältö
3 ALUKSI Vauvat vastaan kiinteistöt
4 TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Ytimen äärellä
6 AVAINLUVUT Kasvanut kysyntä näkyy tunnusluvuissa
13 VUOKRAUKSET Asiakkuustiimillä takana kiireinen vuosi
16 STRATEGIA Kiinteistösijoittajasta palveluyhtiöksi
32 PALVELUKONSEPTI Pilvin pimein palveluita
35 WERSTAS Kukoistava coworking
Joki kuhisi elämää
Vastuullisuuden vuosi
24 MARKKINAKATSAUS Kiinteistömarkkina houkutteli ulkomaisia sijoittajia
26 RAHOITUS Osakeannilla lisää pääomaa
29 RAKENNUTTAMINEN Kampus kasvaa
53 HENKILÖSTÖ 61 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS
38 JOKI
20 VASTUULLISUUS
50 HALLITUS
43 TAPAHTUMAT Pelottava parkkihalli
44 TAPAHTUMAT Pääekonomistin opissa
47 TAPAHTUMAT Urheiluviihdettä upouudessa palloiluhallissa
48 HENKILÖSTÖHALLINTO Matala organisaatio ei tunnusta hierakkisia rajoja
2
69 TILINPÄÄTÖS
aluksi
Vauvat vastaan kiinteistöt
A
loittaessani työt Turun Teknologiakiinteistöissä vuonna 2011 oli yhtiöllä viisi työntekijää, nettisivut ja yksi paperinen esite. Nyt työntekijöitä on parikymmentä, nettisivustoja kolme ja erilaisia sosiaalisen median kanavia lähes kaksikymmentä. Lisäksi yhtiöllä on oma verkkokauppa ja lukematon määrä erilaisia kierrätyspaperille painettuja esitteitä. Teknologiakiinteistöjen alkuvuosina mietimme, kannattaako meidän olla mukana sosiaalisessa mediassa. Päätimme lähteä mukaan kokeilumielellä – mikäli emme kiinnostaisi ketään, sulkisimme tilimme ja toteaisimme, että tulipahan testattua. ”Ei Facebookiin ole mitään järkeä yritysten mennä. Kyllä minä ainakin mieluummin tuttavien vauvakuvia siellä katselen kuin jotakin yritystä seuraan”, sanoi erään mainostoimiston johtaja minulle joulukuussa 2011. Epäilemättä, mietin. Mutta ei se silti estä meitä kokeilemasta, jos jotakuta toista sattuisi meidän tekemisemme kiinnostamaan. Nyt tuo päätös vaikuttaa erinomaiselta, ellei peräti tunnettuutemme elinehdolta. Koska kiinteistösijoitusyhtiön toiminta ei lähtökohtaisesti kiinnosta muita kuin omistajia, on ollut mahtavaa huomata, että monet ihmiset ovat kuin ovatkin vauvojen lisäksi kiinnostuneita myös meidän, Turun tiedepuiston ja asiakkaidemme kuulumisista. Vuonna 2018 julkaisumme tavoittivat Facebookissa keskimäärin 100 000 ihmistä kuukaudessa, nettisivustoillamme vierailtiin vuoden aikana 120 000 kertaa ja saimme 239 toimitilakyselyä, mikä on valtava määrä suhteutettuna 300:aan toimitila-asiakkaaseemme. Nettisivuillamme ja sosiaalisessa mediassa viestintämme keskiössä ovat ihmiset. He, jotka käyvät järjestämissämme tapahtumissa, työskentelevät omistamissamme kiinteistöissä sekä tietenkin Teknologiakiinteistöjen oma henkilökunta. Tällä kertaa päätimme nostaa toimintamme takaa löytyviä ihmisiä esiin myös vuosikatsauksessa, sillä ilman heitä tätä yhtiötä ei olisi ja ilman heitä vauvat epäilemättä voittaisivat kiinteistöt 10–0 seuraajiemme kiinnostuksen kohteissa. ▪
Ei Facebookiin ole mitään järkeä yritysten mennä. Kyllä minä ainakin mieluummin tuttavien vauvakuvia siellä katselen kuin jotakin yritystä seuraan
Terhi Marin, viestintäjohtaja
3
Mikko Lehtinen on Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja.
Ytimen äärellä Olemme rakentaneet yhtiön alkumetreistä asti kokonaisuutta, jossa kiinteistö, olosuhde ja ympäristö tukevat toisiaan antaen selkeän lisäarvon.
4
toimitusjohtajan katsaus
M
inulla on ollut tapana luvata jokaisena uutenavuotena Turun Teknologiakiinteistöjen tulevan paremmaksi kuin ennen ja joka vuosi olemme tavalla tai toisella lunastaneet tuon lupauksen. Itse asiassa toimitusjohtajan katsaukseni alkoi vuosi sitten lähes näillä samoilla sanoilla. Me Teknologiakiinteistöissä olemme ottaneet alusta lähtien sinut keskiöön – riippumatta siitä kuka olet – kaikessa siinä, mitä teemme. Ainakin toistaiseksi se on ollut voittava strategia. Emme puhu toiminnastamme tai edes mittaa sitä neliöiden, sisälämpötilan tai muiden fyysiseen tilaan liittyvien määreiden kautta, vaan oletamme niiden olevan itsestään selvästi kunnossa. Puhumme sinusta, naapuristasi, teidän luomastanne verkostosta ja ennen kaikkea siitä, miten te olette oppiva organisaatio. Jo nyt 1 + 1 > 2, mutta tulevaisuudessa tuon laskutoimituksen tuloksen pitää olla vielä paljon suurempi. Puhumme yhteisöstä, lisäarvosta, joka kannattelee itsensä lisäksi koko Turun seutua.
rimaa yhä ylöspäin. Nyt mukaan tulee omistaja, jolla ei ole historian, sijainnin tai minkään muunkaan yksittäisen seikan johdosta rasitteenaan pienintäkään velvoitetta, vaan ainoastaan vahva halu olla mukana voittavassa joukkueessa.
VIRTUAALITASO Olemme rakentaneet yhtiön alkumetreistä asti kokonaisuutta, jossa kiinteistö, olosuhde ja ympäristö tukevat toisiaan antaen selkeän lisäarvon. Nyt haluamme luoda yhden tason lisää: virtuaali. Samalla kun työnteko muuttuu ajasta ja paikasta riippumattomaksi, myös kiinteistösijoitusyhtiön pitää pystyä vastaamaan haasteeseen. Sitä, mikä vastauksemme on, en vielä tiedä. Mutta sen tiedän, että me kyllä keksimme sen. Taklaamme järjestelmän toimivuuteen, käyttökokemukseen ja hinnoitteluun liittyvät ongelmat ja ratkaisemme, millainen tämä uusi taso on. Tarjoamme tulevaisuudessa lisää palveluita, joilla sinä pystyt tuottamaan enemmän ja tehokkaammin ja – mikä tärkeintä – toivottavasti myös hauskemmin.
Emme ole olleet keskinkertaisuus, emmekä ajatelleet sellaiseksi tulla, vaan olemme vastakin malli, jota kopioida.
Toimintamme ydin olet sinä.
Coworking-tila Werstas, Vierailu- ja innovaatiokeskus Joki sekä monet muut yksittäiset saavutukset ovat vahvistaneet sanomaamme ja tekojamme, mutta samalla olemme päässeet tasolle, jolla toiminnan parantaminen tai välillä jopa nykytason säilyttäminen vaatii päivä päivältä enemmän. Siitä huolimatta sitä meiltä pitää vaatia. Valitettavasti kaikilta osin tunnuslukujen suunta ei ollut viime vuonna halutun kaltainen. Siitä huolimatta emme ole olleet keskinkertaisuus, emmekä ajatelleet sellaiseksi tulla, vaan olemme vastakin malli, jota kopioida. Nyt toteutunut, yhtiötä merkittävästi vahvistava osakeanti, päätti yhden elinkaarivaiheen yhtiön historiassa ja aloitti samalla toisen: tulevaisuuden. Osakeanti ja sen mukanaan tuoma uusi osaomistaja Hemsö vahvistaa jo ennestään vahvaa omistajakuntaa. Samalla se nostaa
Ihminen elää kokonaista elämää, josta ei voi irrottaa yksittäisiä osia ja tarkastella ainoastaan niitä. Osien summa on se elementti, jonka pitää olla tarkastelussa. Yksittäiset osat ovat vain väline vaikuttaa kyseiseen summaan. Sen lisäksi, että sinä olet keskiössä, olet siellä kokonaisuutena. Meidän tehtävämme on pyrkiä luomaan kokonaisuus, jossa saumat muuhun elämääsi ovat mahdollisimman kitkattomia. Kokonaisuus, johon luomme parhaan mahdollisen ympäristön tehdä töitä, opiskella, tutkia ja luoda lisäarvoa omalle tekemisellesi. Haluamme myös varmistaa, että Turun tiedepuistosta löytyvät kaikki ne palvelut, joita sinä tarvitset. Vaikka toimintamme perustana ovat seinät, ytimenä ne eivät ole. Toimintamme ydin olet sinä. ▪
Mikko Lehtinen, toimitusjohtaja
5
avainluvut
Kasvanut kysyntä näkyy tunnusluvuissa Konsernin liikevaihto kasvoi 27,4 miljoonaan euroon.
T
urun Teknologiakiinteistöjen liikevaihto kasvoi vuonna 2018 yhdeksän prosenttia. Kasvu johtui pääosin Kupittaan palloiluhallin ja Vierailu- ja innovaatiokeskus Joen ensimmäisestä täydestä toimintavuodesta, mikä toi mukanaan uusia vuokratuloja. Yhtiön operatiivisen toiminnan tulosta kuvaava käyttökate kasvoi 15,9 miljoonaan. Investointeja yhtiö teki 27 miljoonalla eurolla, joista pääosa kohdistui rakenteilla olevaan Kampukseen ja kuusi miljoonaa asiakkaille tehtyihin tilamuutoksiin. – Vuokralaisten tiloihin tehdyt investoinnit nostivat keskimääräistä neliövuokraa ja vaikuttivat siten liikevaihdon nousuun. Yhtiön toimintaa pystyttiin myös tehostamaan vuonna 2018, minkä seurauksena käyttökate nousi 58,1 prosenttiin ja myyntivoitoista oikaistu käyttökate 57,23 prosenttiin, kertoo Teknologiakiinteistöjen talouspäällikkö Outi Kiili. Teknologiakiinteistöjen vuokralaisten lukumäärä kasvoi 280:stä 300:aan, mikä johtui pääosin Werstaan laajenemisesta DataCityyn. Samalla toimitilojen suuri kysyntä nosti yhtiön tilaperusteisen käyttöasteen yli 99 prosenttiin. Myös taloudellinen käyttöaste oli vuonna 2018 erittäin korkea, 98 prosenttia.
Toimitilojen suuri kysyntä nosti yhtiön tilaperusteisen käyttöasteen yli 99 prosenttiin.
– Taloudellisessa käyttöasteessa otetaan huomioon ainoastaan ne tilat, joista sillä hetkellä saadaan vuokratuottoa, eli remontissa olevat tai jo tiedossa olevaa vuokralaista odottavat tilat eivät ole mukana taloudellisessa käyttöasteessa. Tilaperusteisessa käyttöasteessa nämä taas ovat mukana, Kiili selventää. Vuonna 2018 Teknologiakiinteistöt myi kaksi Turun keskustassa omistamaansa kohdetta, minkä seurauksena vuokrattavan pinta-alan määrä väheni. Kiinteistöjen yhteenlaskettu käypä arvo kuitenkin nousi, koska rakenteilla oleva Kampus otettiin vuonna 2018 ensimmäistä kertaa mukaan kiinteistösalkkuun. ▪
6
Outi Kiili työskentelee Teknologia kiinteistöjen talouspäällikkönä. Hän vastaa yhtiön sisäisestä ja ulkoisesta laskennasta ja raportoinnista.
avainluvut
OMISTAJAT
Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet 3,39 %
Stiftelsen för Åbo Akademi 3,38 %
Turun kaupunki 48,21 %
Eläkevakuutusyhtiö Veritas 17,00 %
Turun Seudun Osuuspankki 28,02 %
TURUN TEKNOLOGIAKIINTEISTÖT OY
KOy BioCity
KOy ElectroCity
KOy ICT-City
KOy TriviumCity
KOy Turun Datakulma
KOy DataCity
KOy PharmaCity
KOy High Tech City
KOy Kupittaan Paviljonki
TScP Kehitys Oy
KOy SportCity
KOy Innovation City
KOy Kupittaan Asema- kulma
8
avainluvut
LIIKEVAIHTO, MILJ. €
KÄYTTÖKATE , MILJ. €
18 000 15,9 30 000
15 000
27,4
25 000
12 000
20 000 9 000 15 000 6 000
10 000
3 000
5 000
2014
2015
2016
2017
2018
2014
LIIKEVOITTO, MILJ. €
2015
2016
2017
2018
OMAVARAISUUSASTE, %
40 oma pääoma sis. vaihtovelkakirjat
8 000 30
7 000 5,9
6 000
23,5 20
5 000 4 000
10
3 000 2 000
0
1 000
-2,30 2014
2015
2016
2017
2018
-10
oma pääoma ilman vaihtovelkakirjoja 2014
9
2015
2016
2017
2018
avainluvut
SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYPÄ ARVO, MILJ. €
INVESTOINNIT, MILJ. €
400 000 100
363
350 000
90
300 000
80
250 000
70 60
200 000
50 150 000
40 27
30
100 000
20 50 000
10 2014
2015
2016
2017
2014
2018
VUOKRATTAVA PINTA-ALA, M 2
150 000
2015
2016
2017
2018
KESKIMÄÄRÄINEN NELIÖVUOKRA, €
17,5
131 400
16,7
15
125 000
12,5 100 000 10 75 000
7,5
50 000
5
25 000
2,5
2014
2015
2016
2017
2018
2014
10
2015
2016
2017
2018
avainluvut
TALOUDELLINEN KÄYTTÖASTE, %
MATURITEETTI, VUOSIA
100
12 98
97,5
10
95
8
6,7
6
92,5
4
90
2
85,5 2014
2015
2016
2017
2018
2014
JULKISYHTEISÖJÄ VUOKRALAISISTA
2015
2016
2017
2018
V U O K R A L A I ST E N M Ä Ä R Ä
Yksityisomisteiset yhtiöt 37 %
Julkiset yhteisöt 63 % 300 kpl
11
Hele Kaunismäki työskentelee Teknologiakiinteistöjen asiakkuus johtajana. Hän vastaa yhtiön vuokraneuvotteluista ja Werstaan kehittämisestä.
vuokraukset
Asiakkuustiimillä takana kiireinen vuosi Toimitiloja tiedusteltiin vuonna 2018 ennätyksellisen paljon.
V
KÄYTTÖASTE OLI KOKO VUODEN LÄHES SATA PROSENTTIA
uosi 2018 oli Turun Teknologiakiinteistöjen asiakkuustiimille poikkeuksellisen kiireinen, sillä tilakyselyitä tuli enemmän kuin koskaan aiemmin yhtiön historiassa, yhteensä 239 kappaletta. Uusia vuokrasopimuksia solmittiin vuoden aikana 113 kappaletta, joiden lisäksi tehtiin 36 uudelleenjärjestelyä olemassa olevien asiakkaiden kanssa. Tilakyselyiden määrä on huikean suuri suhteutettuna siihen, että yhtiöllä on yhteensä 300 toimitila-asiakasta.
Teknologiakiinteistöjen toimitilojen tilaperusteinen käyttöaste pysytteli koko vuoden lähes sadassa prosentissa, mikä aiheutti haasteita toimitilakyselyihin vastaamisessa. Vaikka vapaata tilaa ei koko vuoden aikana juuri ollut, pystyttiin uusia sopimuksia kuitenkin solmimaan asiakkaiden tilankäyttöä tehostamalla sekä toteuttamalla ahkerasti muutostyöprojekteja. – Koska tilamme olivat koko vuoden lähes täynnä, korostuivat asiakkuustiimin arjessa erilaiset uudelleenjärjestelyt ja muutostyöt. Nykyisille asiakkaille pyrittiin löytämään uusia tiloja joko sisäisten muuttojen tai tilamuutosten avulla. Yhteistyö Teknologiakiinteistöjen kiinteistö- ja palvelutiimin kanssa oli tiivistä läpi vuoden, mikä mahdollisti monesti hyvin tiukoilla aikatauluilla toteutetut vuokralaismuutokset, Kaunismäki kertoo.
Tiedepuistosta on tullut Turun yrityselämän keskus, jossa yrityksen on tavalla tai toisella oltava esillä.
– Monet meiltä tiloja kyselevistä yrityksistä kokevat, että tiedepuistosta on tullut Turun yrityselämän keskus, jossa yrityksen on tavalla tai toisella oltava esillä. Luultavasti myös Turun kaupungin suunnitelmat Turun tiedepuiston kehittämiseksi ovat lisänneet yritysten kiinnostusta aluetta kohtaan, mikä on näkynyt meillä toimitilakysynnän kasvuna, arvioi Turun Teknologiakiinteistöjen asiakkuusjohtaja Hele Kaunismäki.
VUOKRALAISMUUTOKSET TÄYTTIVÄT VUODEN Erilaisia vuokralaismuutoksia Teknologiakiinteistöt teki vuonna 2018 muun muassa Valmet Automotivelle, jonka lisärekrytoinnit näkyvät Turussa toimipisteen laajene-
13
vuokraukset
aloittanut tekoälyn asiantuntijayritys Silo.AI muutti isompiin tiloihin ElectroCityssä kesällä 2018. Werstaan suosiosta kertoo, että DataCityyn syksyllä valmistunut Werstas Satumetsä vuokrattiin lähestulkoon täyteen jo ennen sen avautumista. Uusia vuokralaisia olivat muun muassa Solteq, pohjoismainen IT-palveluja ja ohjelmistoratkaisuja tarjoava pörssiyhtiö sekä meriteollisuuden suunnittelupalveluja tarjoava BlueTech Finland. Uutena toimijana Werstaaseen muutti myös startupeihin erikoistunut sijoitus- ja kehitysyhtiö Monttu Ventures.
misena. Kokous- ja ravintolapalveluita tarjoavalle Manu Eventsille löytyi uudet entistä suuremmat toimistotilat DataCitystä. PharmaCityn katutasoon vuoden aikana uutta elämää toi syksyllä avattu Fabrik Café, joka täydentää tiedepuiston kahvilavalikoimaa ja tarjoilee myös lounasta. Erilaisia erikoistilojen muutoksia tehtiin Turun yliopiston BioCityssä toimivalle biokemian laitokselle sekä PharmaCityssä toimivalle elintarvikekemian laitokselle. ICT-Cityssä taas tehtiin suuri remontti Turun ammattikorkeakoululle. Uutta tilaa vuoden aikana tarvitsi myös biologisia molekyylejä lääketutkimuskäyttöön valmistava Biovian, joka sai keväällä 2018 merkittävän sijoituksen ja päätti investoida voimakkaasti Turun toimintaan. Alkuvuodesta 2018 Biovianille valmistui täysin saneeratut toimisto- ja laboratoriotilat PharmaCityyn. Myös Biovianin BioCityssä sijaitsevia tiloja remontoitiin vuonna 2018.
UUDISHANKKEIDEN VUOKRALAISNEUVOTTELUT ALKOIVAT Asiakkuustiimiä pitivät kiireisenä myös vuonna 2020 valmistuvan Kampuksen vuokrasopimusneuvottelut. Kampuksen suurimman käyttäjän Turun ammattikorkeakoulun lisäksi kiinteistöön tulee tiloja myös muille toimijoille ja vuokralaisten toiveisiin pyrittiin vastaamaan mahdollisimman hyvin vuonna 2018 aloitetuissa neuvotteluissa. Suuren toimitilakysynnän vuoksi myös suunnitteilla olevan FC36-toimistohankkeen vuokrauksista keskusteltiin pitkin vuotta. Hanke rakentuu toteutuessaan Kampuksen viereen ja kiinteistöillä tulee olemaan yhteisiä tiloja, joissa yritykset ja opiskelijat kohtaavat. Tämä on asiakkaiden näkökulmasta erinomainen asia, sillä yritykset toivovat paitsi yhteisöllisyyttä muiden samankaltaisten yritysten kanssa myös oppilaitosten läheisyyttä. – Usein meiltä tiedustellaan monitilaympäristöjä, joissa on yhteinen työskentelytila, neuvotteluhuone ja kahvila. Parasta tässä työssä on se, kun onnistumme toteuttamaan asiakkaiden toivomat tilat ja saamme toimitilojen kautta olla mukana tukemassa asiakkaidemme liiketoimintaa, Kaunismäki iloitsee. ▪
Werstaasta ulos kasvaville yrityksille pyrittiin vuoden aikana järjestämään suurempia toimitiloja muualta.
WERSTAS SATUMETSÄ VUOKRATTIIN LÄHES TÄYTEEN JO ENNEN SEN AVAUTUMISTA ElectroCityn Werstaassa tilat pysyivät koko vuoden täyteen vuokrattuina. Werstaasta ulos kasvaville yrityksille pyrittiin vuoden aikana järjestämään suurempia toimitiloja muualta. Sisäisiä muuttoja Werstaassa tehtiin kuukausittain ja muutama siellä toiminut yritys sai uudet, isommat tilat lokakuussa 2018 valmistuneesta DataCityn Werstaasta. Näitä olivat muun muassa Enefit, Ailea ja Suomen Hostingpalvelu. Myös aikoinaan Werstaassa toimintansa
14
strategia
Kiinteistösijoittajasta palveluyhtiöksi Tulevaisuudessa kiinteistösijoitusyhtiön pitää tarjota asiakkailleen ajasta ja paikasta riippumaton yhteys muiden kanssa, väittää Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja Mikko Lehtinen.
S
iinä missä vielä muutama vuosikymmen sitten yrityksiä kiinnostivat kaupunkien laitamilla sijaitsevat suuret ja edulliset toimitilat omilla parkkipaikoilla, on trendi nykyisin täysin päinvastainen. Nyt yritykset haluavat toimia lähellä muita, ostaa palveluita ja keskittyä omaan ydinliiketoimintaansa – silläkin uhalla, että parkkipaikat voivat joskus olla täynnä tai työntekijän on haettava omaa rauhaa vastamelukuulokkeet päässä. Turun Teknologiakiinteistöjen palvelukokonaisuus koostuu tällä hetkellä kolmesta osa-alueesta: kiinteistöstä, olosuhteesta ja ympäristöstä. Näiden osa-alueiden tehtävänä on luoda kokonaisuus, jossa asiakkaan saama lisäarvo on optimaalinen. On kuitenkin aika nousta uudelle tasolle, sillä tulevaisuudessa kiinteistösijoitusyhtiön tulee muuttua fyysisen ympäristön luojasta henkisen ympäristön luojaksi.
– Enää ei ole olemassa teknisiltä ominaisuuksiltaan hyviä tai huonoja rakennuksia, vaan asiakkaat vaativat aina laatua. Halvempi ja huonompi kiinteistö on nykyään hyvin usein myös tyhjempi kiinteistö. Tämä on täysin perusteltu ja oikea kehityskulku sisäilmaongelmien ja muiden ihmisten terveyttä vaarantavien tekijöiden takia, sanoo Turun Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja Mikko Lehtinen.
Laadukas kiinteistö ei enää ole kilpailun väline, vaan olennaista on, että kiinteistö sijaitsee oikeassa paikassa.
Laadukas kiinteistö ei enää ole kilpailun väline, vaan olennaista on, että kiinteistö sijaitsee oikeassa paikassa. Kilpailu osaavasta työvoimasta pakottaa yritykset pohtimaan toimitilan ja sen ympäristön vetovoimaa sekä panostamaan erilaisiin työvoimaa houkutteleviin asioihin aina työyhteisön hyvinvoinnista lounastarjontaan.
KIINTEISTÖ ON ENÄÄ SIVUSEIKKA Kukaan ei halua toimia huonokuntoisessa tai viallisessa kiinteistössä, vaan lähtökohtana on, että tilojen on oltava toimivat ja laadukkaat.
16
strategia
PALVELUT LUOVAT OLOSUHTEEN
TULEVAISUUDEN TUOTE ON VIRTUAALI
Teknologiakiinteistöjen toiminnan keskiössä ovat palvelut, joita tarjoamalla yhtiö pyrkii tuottamaan asiakkailleen lisäarvoa ja antamaan niille syyn toimia nimenomaan Teknologiakiinteistöjen tiloissa. Palveluiden avulla kiinteistöstä tulee Lehtisen mukaan olosuhde eli paikka, jossa organisaatiot voivat keskittyä omaan liiketoimintaansa. – Kun yritys jättää tukitoiminnot ja niiden toimivuuden Teknologiakiinteistöjen huolehdittavaksi, jää sille enemmän aikaa omaan liiketoimintaansa. Tukitoiminnot ulkoistamalla yritys saa käyttöönsä markkinoiden parhaan tavan toimia. Teknologiakiinteistöjen tarjotessa palveluita useille toimijoille samanaikaisesti nousevat volyymit suuremmiksi ja siten yksikkökustannukset painuvat pienemmiksi kuin kenellekään alueen yksittäisellä toimijalla, Lehtinen perustelee.
Uusimpana ja samalla ylimpänä osa-alueena Tekno logiakiinteistöjen palvelukokonaisuudessa on virtuaali. Tulevaisuudessa työn tekeminen siirtyy niin ajasta kuin paikastakin riippumattomaksi. Tämä trendi vahvistuu koko ajan muun muassa digitalisaation, analytiikan ja robotiikan myötä. – Suunniteltujen kohtaamisten välineet meillä jo on: sähköpostit, videopuhelut ja kokouskeskukset neuvotteluhuoneineen. Spontaanien kohtaamisten osalta meillä on vielä tehtävää. Pelkkä ympäristö ei pian enää riitä, vaan pitää nousta seuraavalle tasolle. Kukaan ei vielä tiedä, mitä virtuaali tulevaisuudessa on. Virtuaalilla pitää löytää välineet tukea työntekijää arjen tekemisissä ilman paikkatai aikasidonnaisuutta, mutta samalla täytyy korostaa spontaanien kohtaamisten mahdollisuutta, Lehtinen päättää.
IHMISET TEKEVÄT OLOSUHTEESTA YMPÄRISTÖN
Tulevaisuuden kiinteistösijoittaja ei vuokraa neliöitä, vaan luo olosuhteet, joissa ihmiset voivat kohdata ja ratkaista arjen ongelmia mahdollisimman nopeasti ja tehokkaasti.
Kun lähellä toisiaan työskentelevät ihmiset kohtaavat ja tutustuvat, olosuhteesta tulee ympäristö. Ympäristö koostuu kaikesta toimintojen ympärillä olevasta, mutta ennen kaikkea ihmisistä. Luomalla eri alojen ihmisistä verkosto pystytään löytämään ratkaisuja ongelmiin, jotka muuten saattaisivat jäädä ratkaisematta. – Sen lisäksi, että verkosto pitää luoda, pitää verkoston myös kehittyä. Samalla kun yksilöt kehittyvät ja tulee uusia yksilöitä, pitää myös ympäristön ja siihen liittyvän verkoston kehittyä. Jos tämän päivän johtava verkosto jää paikalleen, on huomenna todennäköisempää se, että se on täysin toimimaton kuin se, että se jatkaisi voittokulkuaan. Oppiva, yritysten välinen verkosto ja sen oppivat jäsenet ovat tulevaisuudessa ainoa voittava strategia. Yrityksen sisäinen verkosto ei tulevaisuudessa riitä, Lehtinen jatkaa.
Tulevaisuuden kiinteistösijoittaja ei vuokraa neliöitä, vaan luo olosuhteet, joissa ihmiset voivat kohdata ja ratkaista arjen ongelmia mahdollisimman nopeasti ja tehokkaasti. Digitalisaation mukanaan tuomat mahdollisuudet ovat äärettömät ja väistämättä niistä tulee myös osa kiinteistösijoittamista – halusimmepa sitä tai emme. ▪
19
vastuullisuus
Vastuullisuuden vuosi Yli puolet Teknologiakiinteistöjen asiakkaista suosittelisi yhtiötä tuttavalleen.
T
urun Teknologiakiinteistöjen toimintaa on alusta alkaen ohjannut yksi yhtiön arvoista: vastuullisuus. Liiketoiminnan kasvun myötä yrityksen toiminnan tason mittarit ovat kuitenkin kehittyneet ja nykyisin ne ovat osittain samoja kuin pörssiyhtiöillä. Vuonna 2018 Teknologiakiinteistöjen toiminta oli vastuullisuuden mittareilla tarkasteltuna monella osa-alueella hyvällä tai jopa kiitettävällä tasolla, mutta osa tuloksista laski vuodesta 2017.
väisyyttä tiloihin laskevat eniten pysäköintiin liittyvät haasteet, sillä monet vastaajista pitävät ongelmana maksuttomien pysäköintipaikkojen vähäistä määrää sekä erilaisten edullisten pysäköintikäytössä olleiden hiekka-alueiden muuttumista rakennustyömaiksi.
Pysäköintiin on tulossa parannuksia useiden eri hankkeiden myötä.
ASIAKKAIDEN TYYTYVÄISYYS TEKNOLOGIAKIINTEISTÖIHIN VUOKRANANTAJANA
– Ilmaisia pysäköintipaikkoja alueelle tuskin rakennetaan, mutta muutoin pysäköintiin on tulossa parannuksia useiden eri hankkeiden myötä, kertoo Teknologiakiinteistöjen riskienhallinta- ja vastuullisuuspäällikkö Erkki Oikarinen.
Teknologiakiinteistöjen johtoajatuksena on tarjota asiakkailleen yhteisölliset ja toimivat tilat. Asiakastyytyväisyydellä mitaten yhtiö onnistui vuonna 2018 kohtuullisesti tässä tavoitteessa. Asiakastyytyväisyyden kokonaisarvosana laski hieman edellisestä vuodesta ollen 3,82 asteikolla 1-5, kun se vuonna 2017 oli 3,87. KTI Kiinteistötieto Oy:n asiakastyytyväisyysvertailussa Teknologiakiinteistöt oli sijalla 5, kun tarkastelussa oli mukana 19 yritystä. Nettosuositteluindeksi putosi huomattavasti edellisestä: vuonna 2018 se oli 42, kun vielä vuotta aiemmin se oli 52. Edelleen kuitenkin yli puolet yhtiön asiakkaista suosittelisi Teknologiakiinteistöjä tuttavalleen, mikä on selvästi parempi tulos kuin alalla keskimäärin. – Teknologiakiinteistöjen asiakkaat ovat KTI:n tutkimuksen mukaan tyytyväisiä yhtiöön sekä vuokranantajana että palveluntarjoajana ja näissä molemmissa Teknologiakiinteistöt on vertailun kärkijoukkoa. Tyyty-
TAPAHTUMALLISTA PÖHINÄÄ, YHTEISÖLLISYYTTÄ JA TYYTYVÄINEN TYÖYHTEISÖ Teknologiakiinteistöt järjestää vuodessa toistakymmentä erilaista tapahtumaa, joiden tarkoituksena on tarjota yhtiön asiakkaille ja yhteistyökumppaneille mahdollisuus verkottumiseen sekä luoda yhteisöllisyyttä Turun tiedepuiston alueelle. – Omistamamme Kupittaan palloiluhallin myötä olemme päässeet tutustumaan uusiin lajeihin ja kehittämään yhteistyötä lentopallo-, salibandy- ja
20
Erkki Oikarinen toimii Teknologiakiinteistöjen riskienhallintaja vastuullisuuspäällikkönä. Hänen tehtäviinsä kuuluu yhtiön vastuullisuusohjelman rakentaminen.
vastuullisuus
koripalloseurojen kanssa. Järjestämme yhdessä urheiluseurojen kanssa Sporttia parhaalla paikalla -tapahtumia, joissa kerrotaan seurojen kuulumisia ja viedään osallistujat katsomaan illan ottelua. Urheilutapahtumien lisäksi tarjolla on informaatiota ja verkottumista Yritystä kehiin -aamiaistapahtumissa, joissa eri alojen asiantuntijat pitävät puheenvuoroja työelämän murroksesta akustiikkaan ja talouskasvusta elokuvamainontaan. Otamme mielellämme vastaan palautetta ja kehitysideoita myös kiinteistöittäin järjestettävissä talotapaamisissa ja tiedotamme ajankohtaisista aiheista sosiaalisen median kanavissa sekä sähköpostitse, Oikarinen sanoo. Asiakastyytyväisyyskyselyn lisäksi Teknologiakiinteistöt tutkii vuosittain myös henkilökunnan työtyytyväisyyttä. Tutkimustulokset osoittavat, että työntekijät ovat erittäin tyytyväisiä Teknologiakiinteistöihin ja työyhteisössä on hyvä yhteishenki. Hetkittäinen kiire ja useat päällekkäiset projektit tuottavat haasteita tiedon kululle, mutta merkittävät ongelmat loistavat poissaolollaan.
Rakentamisessa ja remontoinnissa Teknologiakiinteistöt suosii pitkäaikaisia paikallisia kumppaneita. Näin tiloissa tehtävillä toimenpiteillä ja sovituilla asioilla on jatkuvuutta. Pitkät kumppanuussuhteet mahdollistavat myös laadun paremman valvonnan sekä laadun jatkuvan parantumisen. Suurimmissa hankkeissa urakat kilpailutetaan, mutta pienemmät projektit tehdään olemassa olevan kumppanuusverkoston kanssa, jossa työskentelevät tutut suunnittelijat, arkkitehdit ja talotekniikan asiantuntijat.
Rakentamisessa ja remontoinnissa Teknologiakiinteistöt suosii pitkäaikaisia paikallisia kumppaneita.
TEKNOLOGIAKIINTEISTÖJEN HIILIJALANJÄLKI RAKENTAMISESSA PYRKIMYS KORKEAAN LAATUUN
Hiilijalanjäljen pienentämiseen tähtäävistä toimenpiteistä merkittävin yksittäinen asia on LEED-sertifiointi. Sähkön kulutusta vuonna 2018 nostivat tilojen lähes sadan prosentin käyttöaste ja pitkä kuuma kesä. Teknologiakiinteistöt pyrkii pienentämään hiilijalanjälkeään käyttämällä kiinteistöissään sataprosenttisesti vihreää, uusistuvilla luonnonvaroilla tuotettua sähköä. Käyttöomaisuushankinnoissa yhtiö hyödyntää 3 Step IT -palvelua, jolla varmistetaan, että tuotteiden elinkaari on alusta loppuun hallinnassa. Yhtenäisten käytäntöjen varmistamiseksi yhtiö on laatinut hankintoja koskevat pelisäännöt, joiden mukaisesti esimerkiksi kaikki hankittavat kylmäkalusteet ja ilmanvaihtokoneet ovat parhaista energialuokista. – Julkaisemme vuosittain vastuullisuusraportin, jossa käsitellään taloudellisen-, sosiaalisen- ja ympäristövastuun tilannetta yhtiössä. Talouden tunnuslukujen osalta olemme kiitettävässä tuloskunnossa ja sama koskee sosiaalista vastuullisuutta. Haasteita toiminnassamme ovat energiankulutuksen vähentäminen, tiloissa tuotettujen jätteiden määrän vähentäminen sekä pysäköintiongelman ratkaiseminen. Kaikkien näiden ratkaisemiseen tarvitsemme asiakkaiden ja yhteistyökumppaneiden apua, Oikarinen toteaa lopuksi. ▪
Uudisrakentamisessa Teknologiakiinteistöt tavoittelee LEED-ympäristösertifikaatin korkeinta Platinum-tasoa. Käynnissä oleva Kampus-hanke on ensimmäinen platinatason suoritukseen tähtäävä projekti. LEED-sertifioinnin vaatimustasojen määrittelyt tulevat Yhdysvalloista ja niiden jalkauttaminen suomalaiseen rakennusympäristöön ja tapaan tehdä asioita on osoittautunut haasteelliseksi. – Pisteitä saadaan monista sellaisista osa-alueista, jotka eivät ole arkipäivää meille. Hanke etenee kuitenkin hyvin tavoitteessaan ja se on antanut ennen kaikkea hyvää oppia siitä, mitä korkeimman tason ympäristövaatimukset käytännössä tarkoittavat hankesuunnittelussa, dokumentoinnissa ja vastuiden jakamisessa eri toimijoiden välillä ja miten tiukkaa kontrollia ja ohjausta LEED:in läpivieminen vaatii, Oikarinen selventää. Olemassa olevien kiinteistöjen osalta Teknologiakiinteistöt on aloittanut esiselvitystyön, joka tähtää eri kiinteistöjen käyttövaiheen sertifiointiin. Sertifioimalla nykyiset tilat saadaan selkeä kuva laatutasosta verrattaessa kilpailijoihin ja samalla mahdolliset kehitystyötä vaativat asiat nousevat esiin.
23
Janne Alho työskentelee projektijohtajana Turku Science Park Oy:ssä. Aiemmin hän työskenteli Teknologiakiinteistöjen asiakkuusjohtajana.
Kiinteistömarkkina houkutteli ulkomaisia sijoittajia Suomen kiinteistömarkkina kasvoi jo kolmatta vuotta peräkkäin.
24
markkinakatsaus
V
uosi 2018 oli jälleen aktiivinen transaktio vuosi Suomen kiinteistömarkkinassa. Käänne heikompaan talouskasvuun ei näkynyt vielä kiinteistömarkkinassa sen paremmin Turussa kuin koko Suomessakaan. Valtaosa sijoittajista oli ulkomaisia, mikä on yleensäkin tyypillistä noususuhdanteen jälkivaiheessa. Onko ilmassa siis merkkejä ylikuumentumisesta, Blue Industry Park -hanketta vetävä projektijohtaja Janne Alho Turku Science Park Oy:stä?
käyttäjiä, kun taas vanhat ja tehottomat tilat eivät kiinnosta. Turussa vajaakäyttöaste sen sijaan pysytteli Catellan mukaan alle seitsemässä prosentissa, huolimatta markkinan kokoon nähden runsaasta toimitilarakentamisesta. – Turun alhainen vajaakäyttöaste on seurausta positiivisesta rakennemuutoksesta, jossa kysyntä on kasvanut huomattavasti tarjontaa enemmän. Markki nassa näyttäisi riittävän kysyntää uusille toimistotiloille vielä pitkään, Alho arvioi. Teknologiakiinteistöjen tilanne on vajaakäyttöasteella mitattuna poikkeuksellinen, sillä yhtiön omistamat tilat olivat käytännössä täynnä koko vuoden 2018. Yhtiö on onnistunut myös nostamaan tilojensa keskivuokria seitsemän toimintavuotensa aikana yli 27 prosenttia. Tässä kehityksessä keskeisenä elementtinä on ollut koppikonttorien muuttaminen monitilaympäristöiksi.
Merkkinä ylikuumenemisesta voidaan yleensä investointimarkkinassa pitää sitä, kun pienemmät paikkakunnat alkavat kiinnostaa sijoittajia.
Yhtiö on onnistunut myös nostamaan tilojensa keskivuokria seitsemän toimintavuotensa aikana yli 27 prosenttia.
– Merkkinä ylikuumenemisesta voidaan yleensä investointimarkkinassa pitää sitä, kun pienemmät paikkakunnat – jollaiseksi Turku globaalissa mittakaavassa voidaan laskea – alkavat kiinnostaa sijoittajia. Johtuen poikkeuksellisesta tilanteesta Euroopan ja Yhdysvaltojen korko- ja rahamarkkinoilla, on tällä hetkellä kuitenkin vaikea sanoa, pitävätkö vanhat indikaattorit paikkansa, Alho sanoo. Korkean kysynnän seurauksena kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat olleet jo useamman vuoden laskusuunnassa etenkin pääkaupunkiseudulla, mikä osaltaan lisää sijoittajien kiinnostusta muuta Suomea kohtaan. Turun seudulla kiinnostus näkyi vuonna 2018 huikeana 250 miljoonan euron transaktiovolyyminä. Aktiivisuus heijastui myös Turun tuottovaatimuksiin, jotka ovat muutamissa kohteissa laskeneet ennätyksellisen alhaiselle tasolle.
TARVE UUDISRAKENTAMISELLE JATKUU Turun tiedepuiston alueella uudisrakentaminen on päässyt muutaman viime vuoden aikana vauhtiin. Vuonna 2017 tiedepuistoon valmistuivat Teknologiakiinteistöjen Vierailu- ja innovaatiokeskus Joki ja Kupittaan palloiluhalli sekä OP Ryhmän Pohjola Sairaala. Parhaillaan Teknologiakiinteistöt rakentaa alueelle uutta Kampus-rakennusta sekä suunnittelee sen naapuriin FC36-toimistohanketta. Lisäksi Veritas aloittelee pääkonttorinsa rakentamista Lemminkäisenkadulla ja Kupittaan aseman viereen toteutetaan Sokos Hotel Kupittaata. – Tarve uudelle toimistotilalle ei kuitenkaan tyydyty näillä hankkeilla, vaan Turun kasvun jatkumiseksi tarvitaan yhä lisää uudisrakentamista. Itäharjun teollisuusalueen muuttaminen toimisto- ja asuinkäyttöön on avainasemassa Turun talouskasvussa, Alho kiteyttää lopuksi. ▪
VAJAAKÄYTTÖASTEISSA SUURIA EROJA Pääkaupunkiseudulla toimistojen vajaakäyttöasteet ovat vahvasta talouskasvusta huolimatta pysyneet korkealla, mikä on harvinaista, sillä yleensä noususuhdanteen aikana niissä nähdään laskua. Tämä johtuu kysynnän jakautumisesta, jossa uudet ja tehokkaat tilat kiinnostavat
25
rahoitus
Osakeannilla lisää pääomaa Teknologiakiinteistöjen tavoitteena on päästä mukaan Itäharjun alueen kehittämiseen.
T
urun Teknologiakiinteistöt on kasvanut voimakkaasti koko olemassaolonsa ajan. Mahdollistaakseen investoinnit myös tulevaisuudessa, käynnisti yhtiö vuoden 2018 alussa 50 miljoonan euron osakeannin. Tavoitteena oli löytää uusia institutionaalisia sijoittajia omistajiksi. – Itäharjun alueen kehittäminen on yksi Turun kaupungin kärkihankkeista ja Teknologiakiinteistöt haluaa olla mukana merkittävänä tekijänä hankkeessa. Jotta se olisi mahdollista, tarvitsee yhtiö lisää pääomaa sekä omistajia, jotka ovat halukkaita sitoutumaan yritykseen, kertoo Teknologiakiinteistöjen talousjohtaja Ulla Sjöblom.
Hemsö on erittäin vakavarainen ja sillä on pitkäjänteinen omistajapolitiikka.
HEMSÖSTÄ TEKNOLOGIAKIINTEISTÖJEN TOISEKSI SUURIN OMISTAJA
POSITIIVINEN TALOUSTILANNE HELPOTTI OSAKEANTIA
Vuoden 2018 lopulla tiedotettiin ruotsalaisen kiinteistö sijoitusyhtiö Hemsön mahdollisesta sijoituksesta Teknologiakiinteistöihin. Hemsön tulo yhtiön toiseksi suurimmaksi omistajaksi varmistui vuoden 2019 alussa. Yhtiö on erittäin vakavarainen ja sillä on pitkäjänteinen omistajapolitiikka. Koska Hemsö sijoittaa pääosin yhteiskuntakiinteistöihin, sopii Teknologiakiinteistöt hyvin Hemsön portfolioon. – Teknologiakiinteistöjen asiakkaista 65 prosenttia on julkisia organisaatioita, joilla on pitkät vuokrasopimukset. Tämän vuoksi yhtiö sopii hyvin Hemsön portfolioon. Hemsöstä saamme hienon uuden omistajan, joka tuo paitsi pääomaa, myös vankkaa osaamista kiinteistösijoittamisen saralla, Sjöblom päättää. ▪
Turun ja Varsinais-Suomen positiivinen taloustilanne antoi hyvän pohjan osakeannille. Telakan pitkä tilauskanta toi uskoa siihen, että vire jatkuu pitkälle tulevaisuuteen. Yhtiöt laajensivat toimintojaan ja investoivat voimakkaasti, mikä näkyi luonnollisesti myös lisääntyneenä tilojen kysyntänä Teknologiakiinteistöiltä. – Turun alueella menee poikkeuksellisen hyvin, mikä osaltaan helpotti keskustelua sijoittajien kanssa. Lisäksi Turussa kiinteistöjen tuotot ovat korkeita muuhun maailmaan nähden. Tämä lisää alueen houkuttavuutta etenkin ulkomaisten sijoittajien silmissä. Sjöblom sanoo.
26
Ulla Sjöblom on Teknologiakiinteistöjen talousjohtaja. Hänen vastuulleen kuuluu yhtiön strateginen talousjohtaminen.
Olli Rosenberg (vas.) toimii Teknologiakiinteistöjen kiinteistöja palvelujohtajana vastaten yhtiön omaisuudenhallinnasta ja palveluntuotannosta. Anniina Savisalo työskentelee Teknologiakiinteistöjen rakennuttajapäällikkönä ja arkkitehtina.
rakennuttaminen
Kampus kasvaa Turun ammattikorkeakoulun ja yritysmaailman käyttöön valmistuva Kampus sai ulkoisen hahmonsa pääasiassa vuoden 2018 aikana. Sisätilojen inspiroivat työympäristöt, yllättävät taideteokset ja edistyksellinen talotekniikka ovat vuorossa seuraavaksi.
H
eti vuoden 2018 alussa alkoi Joukahaisenkadun varrella tapahtua. Uudisrakennus Kampuksen ensimmäinen työmaakokous pidettiin 4. tammikuuta. Siinä sovittiin urakan peruspilareista, kuten työmaan rutiineista, aikatauluista ja viranomaisasioista. Fyysiset peruspilarit – paalutukset – olivatkin jo maassa ja pian avauskokouksen jälkeen alkoi nousta itse rakennus. Peruskivi muurattiin asiaankuuluvin menoin keväällä ja vuoden tullessa loppuun harjakorkeus oli jo saavutettu. Rakennustyömaalta tavoitettu Turun Teknologiakiinteistöjen kiinteistö- ja palvelujohtaja Olli Rosenberg, mitä Kampus oli vuoden lopussa? – Kampus ei enää ollut pelkkä runko. Rakennuksen sisällä oli jo aloitettu tilajaon teko muuraamalla väliseiniä katutason laboratoriotiloihin. Tilajako etenee alhaalta ylös kerros kerrokselta. Myös talotekniikka-asennukset olivat vakaassa vauhdissa vuoden saapuessa päätökseensä, kertoo Rosenberg.
– Kampuksen katutaso on samalla korkeudella kuin ICT-Cityn kellarikerros. Sen alle kätkeytyy pitkälti toista sataa parkkiruutua sisältävä pysäköintihalli, kun taas yläpuolelle hahmottuu varsinainen sisääntulokerros, joka on ICT-Cityn 1. kerroksen tasalla ja yhdistetään siihen kulkusillalla. Sisääntulokerrokseen tulee ravintola ja rakennuksen pääaula. Kiinamyllynkadulta Yliopistonmäelle johtavat ”Tiedon portaat” saavat nyt täyskaiman, sillä täsmälleen samaa nimeä kantavat askelmat, jotka johdattavat kulkijan aulasta yläkerroksiin.
Vuokralaiset ovat jo enimmäkseen lukkoon lyödyt.
Kampuksen keskiosasta, kerroksista 2–4, tulee uusin lisä Turun ammattikorkeakoulun projektiin keskittää toimintojansa tiedepuiston alueelle. Ammattikorkeakoulun kerroksiin tulee niin oppimis- kuin työympäristöjäkin ja niistä on helppo kulkea ICT-Cityn puolelle oppilaitoksen muihin tiloihin. 5. ja 6. kerros sisältävät valmistuttuaan tiloja eri yrityksille ja organisaatioille. Vuoden 2018 päättyessä oltiin vielä syvällä sopimusneuvotteluvaiheessa; sittemmin yläkerroksien vuokralaiset ovat jo enimmäkseen varmistuneet. Muun muassa Nordea kertoi maaliskuussa 2019,
KORKEAKOULU JA YRITYKSET KOHTAAVAT Rosenbergin tiimissä oleellisesti mukana Kampusta rakentamassa on Teknologiakiinteistöjen rakennuttajapäällikkö, arkkitehti SAFA Anniina Savisalo, joka täydentää kertomalla, mitä muuta sisäpuolelta löytyy, kun tulee valmista:
29
rakennuttaminen
että se perustaa uuden osaamiskeskuksen Turkuun. Kun tarkoituksena on lisätä yhteistyötä korkeakoulujen kanssa ja tarjota harjoittelupaikkoja opintojensa loppuvaiheessa oleville, Kampusta parempaa sijaintia on vaikea keksiä.
sertifioitu kiinteistö ja samalla ensimmäinen Are Sensus -talotekniikkajärjestelmää käyttävä kohde. Viimeksi mainitulla pyritään varmistamaan, että energiatehokkuus pysyy Kampuksen johtoajatuksena, kaksikko kertoo toisiaan täydentäen.
VETOVOIMAA JA SERTIFIKAATTEJA
Teknologiakiinteistöjen ensimmäinen sertifioitu kiinteistö ja samalla ensimmäinen Are Sensus -talotekniikkajärjestelmää käyttävä kohde.
Rosenberg ja Savisalo makustelevat projektia, joka on selkeästi Teknologiakiinteistöjen tähänastisen historian suurin: 18 000 m²:n kerrosala ja sen lisäksi pysäköintihalli, johon tulee myös kauan kaivattuja sähköautojen latauspaikkoja. – Yhteistyö pääurakoitsija YIT:n ja talotekniikan toteuttavan Aren kanssa on sujunut hyvin, toteaa Rosenberg ja lisää vielä, että Aren mukanaolo jo rakennusvaiheessa on erinomainen asia, koska kiinteistön ylläpito lepää sen harteilla myös rakennuksen valmistuttua. Miten tällainen projekti pidetään hyppysissä? Toimijoita on useita, työmaa kookas, laatuvaatimukset hyvin tiukat ja kaikki odottavat silti, että valmista tulee ajallaan. – Projektin aikataulu on vähintäänkin kunnianhimoinen, mutta valmista on edelleenkin tulossa syksyksi 2020. Kunnianhimosta kertoo sekin, että Kampukselle tavoitellaan LEED-sertifikaatin korkeinta tasoa, platinaa. Rakennuksesta tulee Teknologiakiinteistöjen ensimmäinen
Kampuksesta tulee muuntojoustava tulevaisuuden oppimisympäristö, joka poikkeaa niin arkkitehtuuriltaan kuin tilaryhmittelyltään perinteisestä oppilaitoksesta. Nyt on heti alusta alkaen mietitty erilaista kampusta houkuttelevine tiloineen ja terasseineen. Oppilaitokset kilpailevat kiivaasti opiskelijoista, joten uusi Kampus on varmasti vetovoimatekijä tässä kisassa. – Opiskelijat ovat sitä paitsi mukana jo rakennusvaiheessa muun muassa KampusART-taideohjelman kautta: uudisrakennukseen ja sen lähiympäristöön tuodaan taidetta lähes miljoonalla eurolla, muistuttaa Savisalo juttutuokion lopuksi. ▪
30
Jari Salomaa työskentelee Teknologiakiinteistöjen palvelupäällikkönä vastaten kiinteistöissä tuotettavista toimitilapalveluista.
Pilvin pimein palveluita Palvelukonsepti kehittyy toiminnan kasvaessa.
32
palvelukonsepti
T
PALVELUITA MONIPUOLISESTI – VIERAILUKESKUKSESSA JA PALLOILUHALLISSA
urun Teknologiakiinteistöjen toimintakonsepti nojaa vahvasti palvelutuotantoon. Sopimussuhde alkaa monasti kokonaisvaltaisella tilasuunnittelulla, jossa otetaan huomioon asiakkaan tarpeet, toimintaympäristö ja monitilatoimiston mahdollistama tilatehokkuus. Kiinteistön ominaisuudet ja sijainti, tilojen olosuhde sekä vallitseva toimintaympäristö vaikuttavat asiakkaan valintoihin ja asiakastyytyväisyyteen. Palveluilla tuetaan yrityksiä ja niiden työntekijöitä keskittymään paremmin omaan ydintoimintaansa.
Vuonna 2018 Teknologiakiinteistöissä käynnistettiin uusia palveluja yritysten ja toimitilojen käyttäjien tarpeisiin. Uudiskohteet, Vierailu- ja innovaatiokeskus Joki ja Kupittaan palloiluhalli, elävöittivät ensimmäistä vuotta Kupittaan tapahtumatarjontaa. – Vierailu- ja innovaatiokeskus Joki otettiin käyttöön reilu vuosi sitten. Joki on konseptina ainutlaatuinen. Se haastaa palvelutuotannon järjestämisen omalla tavallaan. Aulapalveluhenkilöstöllä on iso rooli vierailukeskuksen tapahtumatilojen varaamisessa, tilojen järjestämisessä ja palveluiden koordinoinnissa. Joki on osoittautunut sopivaksi monenlaiseen käyttöön. Siellä pystytään järjestämään seminaareja, työpajoja tai näyttelyitä ja akustisesti miellyttävä tapahtuma-areena Cave toimii hienosti vaikkapa livemusiikille. Järjestelyihin meillä on tarjota luotettavat kumppanit muun muassa cateringiin ja tapahtumatekniikkaa vaativiin palveluihin, kertoo Salomaa. Kupittaan palloiluhalli on toiminut Turun kaupungin uusimpana liikuntapaikkana vuoden 2018 alusta. Halli on pääasiallisesti kaupungin koulujen ja urheiluseurojen käytössä, mutta myös yleisötapahtumia lähes kolme tuhatta katsojaa vetävässä hallissa on viikoittain.
TOIMITILAPALVELUITA KUMPPANUUSMALLILLA Turun Teknologiakiinteistöt tuottaa kiinteistöpalveluita kumppanuusmallilla. Muun muassa huollot, kunnossapito, korjaukset, ulkoalueiden hoito, jätehuolto, yleisten tilojen siivous ja aulapalvelut tuotetaan konseptiin sitoutuneiden sopimuskumppanien palveluna. Yrityksille ja niiden työntekijöille on tärkeätä toimia terveissä ja turvallisissa tiloissa. Vastuullisuus ja kestävän kehityksen periaatteet halutaan ottaa huomioon myös palveluiden tuottamisessa. Kattavat käyttäjäpalvelut tuovat helpotusta henkilöstölle. Teknologiakiinteistöjen kiinteistöissä toimii esimerkiksi toistakymmentä erilaista ravintolaa. Kokousja ravintolabrändi Maunon kokoustilatarjonta on Turun laajin ja monipuolisin. Alueelta löytyy partureita, kahviloita, päivittäistavarakauppa ja esimerkiksi lapsiparkki muutaman tunnin päivähoitoon perheen pienimmille. – Kaiken toiminnan ydin on asiakas ja asiakkuuden hoitaminen. Tiivis yhteydenpito asiakkaiden kanssa ja sitä kautta tarpeiden ymmärtäminen luo edellytykset palveluiden kehittämiselle. Järjestämme talotapaamisia ja kuukausipalavereita säännöllisesti asiakkaillemme, kertoo Teknologiakiinteistöjen palvelupäällikkö Jari Salomaa.
Upea kohde kaiken kaikkiaan.
– Olemme sopineet viiden seuran kanssa hallin käytöstä sarjapeleihin. Koripalloa ja salibandya pelataan Kupittaalla ylimmillä sarjatasoilla. Hallissa on lisäksi pelattu mestareiden liigan lentopalloa ja esimerkiksi monipäiväinen kansainvälisen tason e-urheilutapahtuma sai runsaasti medianäkyvyyttä, listaa Salomaa. – Palloiluhallin palveluita kehitetään yhteistyössä Turun kaupungin liikuntapalvelukeskuksen kanssa. Hallissa tullaan jatkossa näkemään uusia lajeja ja tapahtumia, joita ei ennen ole voitu tilojenkaan puolesta Turussa järjestää. Upea kohde kaiken kaikkiaan, Salomaa kehuu. ▪
Kaiken toiminnan ydin on asiakas ja asiakkuuden hoitaminen.
33
Marko Mäenpää on Teknologiakiinteistöjen viestintäasiantuntija. Viestintätehtävien lisäksi hän toimii Werstas Hostina.
werstas
Kukoistava coworking Werstaan oranssille voittokululle ei ole näköpiirissä loppua. Leveyden lisäksi saatiin lisää syvyyttäkin, kun mentorointi, 3D-tulostaminen ja virtuaalitodellisuus harppoivat eteenpäin.
E
VUOSI 2018 PÄHKINÄNKUORESSA
nsimmäinen Werstas avattiin vuonna 2015 Electro Cityyn. Seuraavana vuonna avattiin samassa kiinteistössä lisää tiloja ja vuoden 2017 vuosikatsauksen sivuilla luki ”Werstas laajeni PharmaCityyn”. Viime vuonna oli lopulta DataCityn vuoro: sen neljänteen kerrokseen avautui lokakuun alussa Satumetsä. Sigge Arkkitehtien Leena Arola ja Turun Teknologiakiinteistöjen Anniina Savisalo suunnittelivat, Rakennustoimisto Lundén toteutti ja nyt Satumetsää asutetaan yhdeksässä 6–8 hengen työhuoneessa. Uutuutena DataCityyn tuli niiden lisäksi minihuoneita, kolmen neliömetrin kokoisia lasihyttejä. Ne ovat uusin tapa tehdä töitä Werstaalla ja sijaitsevat erilaisten työtilojen spektrissä työpistejäsenyyden ja työhuoneen välillä.
Metsässä vastaan sandaalisteli Marko Mäenpää. Hän työskentelee Turun Teknologiakiinteistöillä viestintäasiantuntijana ja on siinä ohessa Werstas Host, werstaslaisten oma yhteyshenkilö asiassa kuin asiassa. Mitä mieltä hän on Werstas-perheen nuorimmaisesta? – Oli tietysti upeaa saada taas yksi Werstas lisää. Asiakkaat ovat viihtyneet meillä niin hyvin, että jono on jatkuva ja tilatarve huutava. Saimme tänne niin vanhoja kasvoja muilta Werstailta kuin uusiakin tuttavuuksia ja kaikki olivat tasapuolisesti tervetulleita. Tänne, kuten vanhemmillekin Werstaille on aina mukava tulla: tilat ovat iloiset ja pirteät ja samoilla adjektiiveilla voi kuvata myös niissä majailevia werstaslaisia. Mitä muuta Werstaan vuoteen 2018 kuului? – Satumetsässä pidettiin toki tupaantuliaiset avoimien ovien merkeissä ja väkeä kävi paikalla oikein mukavasti. Lisäksi vietettiin pikkujoulujuhlaa rennosti hyvän ruuan, juoman ja seuran kera ElectroCityn Circuksessa. Glögiä ja kisastudioita saatiin nautiskella silloin tällöin ja olihan ElectroCityssä perinteinen joulukuusikin. Arkeen saatiin oikein komeasti kohennusta, kun uusina palveluina käynnistyivät 3D-tulostaminen, virtuaalitodellisuushuone ja mentorointi.
Tilat ovat iloiset ja pirteät ja samoilla adjektiiveilla voi kuvata myös niissä majailevia werstaslaisia.
35
werstas
UUSIA PALVELUITA Syksyllä 2018 Werstas ja Monttu Ventures solmivat yhteistyösopimuksen, jonka puitteissa Monttu Venturesin tiimit saivat coworking-työskentelytilat PharmaCityn Werstaalta. Lisäksi Monttu Ventures järjesti mentorointiohjelman Werstaan jäsenille. Mentorointiohjelmassa saatettiin Werstaan yrityksiä yhteen aktoreiden kanssa. Mentorointi parit tapaavat säännöllisesti vuoden ajan. Mentoreina toimivat Monttu Venturesin aktiivijäsenet, jotka ovat sijoitus- ja yritystoiminnan ammattilaisia eri aloilta. Monttu Ventures on Turun kauppatieteiden ylioppilaat ry:n ja Turun kauppakorkeakoulun alumnien yhdessä perustama yhtiö, jonka tarkoitus on startup-toiminnan laaja-alainen tukeminen. Tavoitteena on kehittää korkeakoululähtöistä yrittäjyyttä sekä startup-ekosysteemiä Turussa. PharmaCityn 3. kerroksen Werstaalle niin kutsuttuun pelikerrokseen avautui kuluneen vuoden aikana tilat, joissa voi 3D-tulostaa lähes mitä tahansa – laitevalikoima on kattava ja paikan päällä on saatavilla opastusta tulostimien käyttöön. Samalla tavalla toimii virtuaalitodellisuushuone: siellä pääsee vaikkapa koodaamaan oman itsensä sisään itse kehittämäänsä peliin ja tukipalvelut ovat saatavilla tarvittaessa.
Mahdollisuudet ovat rajattomat ja jännityksellä odotan, mitä täällä vielä syntyykään.
– Vaikka nämä uudet palvelut menevät teknisesti melko korkealta yli oman ymmärrykseni, on ihailtavaa seurata, kuinka innoissaan ihmiset täällä luovat tulevaisuutta. Mahdollisuudet ovat rajattomat ja jännityksellä odotan, mitä täällä vielä syntyykään. Me Teknologiakiinteistöillä pyrimme parhaamme mukaan luomaan uuden ajan innovaattoreille mahdollisimman mutkattomat olosuhteet toteuttaa itseään ja olemme täysillä mukana tsemppaamassa heitä uusiin saavutuksiin, Mäenpää lupaa lopuksi. ▪
36
joki
Joki kuhisi elämää Vierailukeskus Joessa vieraili sen ensimmäisenä toimintavuotena lähes 24 000 ihmistä.
T
urun tiedepuistoon avattiin vuoden 2017 lopulla Suomen ensimmäinen alueellinen vierailukeskus, Vierailu- ja innovaatiokeskus Joki. Joki on Turun seudun yritysten, organisaatioiden sekä Turun kaupungin yhteinen showroom, jossa sen kumppanit voivat esitellä toimintaansa ja järjestää erilaisia tapahtumia.
Joen kumppaniyritykset ovat esillä Joen digitaalisesti toteutetussa showroomissa ympäri vuoden. Siellä kuka tahansa talossa vieraileva ihminen voi käydä tutustumassa niihin sekä tutkia kaupungin kärkialoja, CleanTurkua, HealthTurkua, ExperienceTurkua, MaritimeTurkua ja TechTurkua.
TAPAHTUMIA VUODEN JOKAISELLE PÄIVÄLLE
Tällaista mahdollisuutta ei ole missään muualla Suomessa – eikä tietääksemme koko Euroopassakaan.
Joessa järjestettiin vuoden 2018 aikana yli 340 tapahtumaa, joista valtaosa oli Joen kumppaniyritysten tilaisuuksia, mutta mukaan mahtui myös muiden tiloja vuokranneiden organisaatioiden koulutuksia, seminaareja ja workshopeja. Joen monipuoliset tilat tasalattiaisesta cave-teatterista rentoon workshopiin mahdollistavat hyvin erilaisten tilaisuuksien järjestämisen talossa. Cave-teatterissa on järjestetty niin keikkoja kuin seminaarejakin kun taas intiimi pyöreä amfiteatteri päivittää kokoukset antiikin opeilla tähän päivään. Vuoden 2018 aikana Joessa vieraili noin 24 000 ihmistä lähes sadasta eri maasta. Määrä on suuri, sillä viestin eteenpäinvieminen täysin uudenlaisesta konseptista ottaa väistämättä aikansa. – Koska tällaista palvelua ei koskaan ennen ole ollut saatavilla, eivät yritykset osaa sellaista kaivata. Konseptis-
– Tyypillisesti vain suuryrityksillä on omia vierailukeskuksia, joissa ne voivat vastaanottaa ryhmiä, järjestää tapahtumia ja esitellä toimintaansa. Joki tuo tämän mahdollisuuden kaikenkokoisten yritysten ja organisaatioiden saataville, sillä oman vierailukeskuksen rakentamisen sijaan yritykset voivat liittyä Joen kumppaneiksi ja käyttää sitä omana vierailukeskuksenaan. Tällaista mahdollisuutta ei ole missään muualla Suomessa – eikä tietääksemme koko Euroopassakaan, kertoo Joen kumppanuussopimuksista vastaava Turun Teknologiakiinteistöjen asiakkuuspäällikkö Carita Varjonen.
38
Carita Varjonen työskentelee Teknologiakiinteistöissä asiakkuuspäällikkönä. Hän vastaa muun muassa Vierailu- ja innovaatiokeskus Joen kumppanuuksista.
joki
ta kuultuaan lähes kaikki innostuvat siitä, sillä mikä olisi parempi ja helpompi tapa edustaa ja esitellä itseään kuin tuoda vieraat Jokeen, joka on näyttävä ja kustomoitavissa kunkin yrityksen tarpeisiin. Joki tarjoaa yrityksille myös mahdollisuuden säästää toimitilakuluissa, kun tyhjillään seisovista kokous- tai edustustiloista ei tarvitse maksaa neliöperusteista kuukausivuokraa, Varjonen valottaa.
Vuonna 2018 kumppanuustapahtumissa teemana oli tulevaisuus.
VERKOTTUMISTA KUMPPANIYRITYKSILLE
Vuonna 2018 kumppanuustapahtumissa teemana oli tulevaisuus. Toukokuussa aiheesta puhui satapäiselle yleisölle tulevaisuudentutkija ja yritysvalmentaja Ilkka Halava, jonka mukaansatempaava esitys antoi paitsi ajateltavaa, myös kutkutti kuulijoiden nauruhermoja. Syyskuussa kumppaneille tarjottiin mahdollisuus pohtia omaa tulevaisuuttaan yritysvalmennuksiin ja strategiaratkaisuihin erikoistuneen Great Mindsin johdolla. Lokakuussa Joessa puolestaan seurattiin livelähetystä Nordic Business Forumista Helsingistä, mikä sai katsojilta laajalti kiitosta. Tulevaisuudessa on luvassa ainakin opiskelijayhteistyönä toteutettavia rekrytointitapahtumia, joita monet kumppaniyrityksistä ovat toivoneet. Lisäksi tulossa on erilaisia minitapahtumia, joita fasilitoimaan pääsevät Joen kumppanit. ▪
Modernina näyttämönä toimimisen lisäksi Joki tarjoaa kumppaniyrityksille mahdollisuuden verkottumiseen. Kumppaneita on tällä hetkellä noin 80 ja niiden toimialat vaihtelevat bioteknologiasta meriteollisuuteen ja kaikkeen siltä väliltä. – Järjestämme Joen kumppaneille erilaisia tapahtumia, joista yritykset voivat saada paitsi arvokkaita kontakteja myös tietoa ja hyötyä oman liiketoimintansa kehittämiseen. Tapahtumien teemat nousevat esiin keskusteluissa, joita kumppaniyritysten kanssa käyn. Pyrimme suunnittelemaan tapahtumat siten, että ne hyödyttäisivät ja kiinnostaisivat mahdollisimman monia kumppaneista, Varjonen sanoo.
41
tapahtumat
Pelottava parkkihalli Halloween-seikkailuun osallistui yli 300 ihmistä.
T
urun tiedepuistossa koettiin 31.10. täysin uudenlainen asiakastapahtuma, kun Turun Teknologiakiinteistöt ja Rajupaja järjestivät BioCityn autohallissa Halloween-teemaisen kilpailun. Halloween-seikkailuksi nimetyssä tapahtumassa hyödynnettiin erikoistehostein valaistua kaksikerroksista parkkihallia, joka sokkeloineen tarjosi huikeat puitteet jännittävälle illalle. Halloween-seikkailu herätti jo etukäteen suurta kiinnostusta ja valtavan ilmoittautumistulvan vuoksi osallistujien määrää jouduttiin rajaamaan. Kilpailuun osallistui yli 300 ihmistä, jotka muodostivat 92 joukkuetta. Tehtävät, joita kilpailussa oli yhteensä 21 kappaletta, vaihtelivat Fibonaccin lukujonon luettelemisesta tietokilpailukysymyksiin vastaamiseen ja muovihämähäkkien heittelyyn. Aikaa rastien etsimiseen ja tehtävien suorittamiseen joukkueilla oli käytettävissään reilu tunti, jonka jälkeen tarjolla oli pientä syötävää ja juotavaa kauhuelokuvateemaisen musiikin säestämänä. Kilpailutehtävistä ja pisteytyksestä vastasi Turun Teknologiakiinteistöjen viestintäasiantuntija Marko Mäenpää, jolle vastaavien kisojen järjestäminen oli tuttua jo entuudestaan. – On antoisaa järjestää kilpailuja, joissa osallistujat ovat täysillä mukana, mikä oli myös Halloween-seikkailussa aistittavissa. Vastausten lukeminen, vaikka iso urakka olikin, oli jännittävää ja viihdyttävää puuhaa. Muutamille hyville heitoille nauroin ääneen vaikken tasapuolisena tuomarina niistä pistetilejä kartuttanutkaan. Hauska oli nähdä myös, että klassikkoarvoitukset – pääkallon hinta, puolikas lummelampi ja 100 koneen nopeus – aiheuttavat edelleen päänvaivaa, Mäenpää kertoo. Niin tapahtuman järjestäjinä toiminut Teknologiakiinteistöjen henkilökunta kuin valtaosa tapahtuman osallistujistakin oli panostanut teemanmukaiseen pukeutumiseen. Pukuloistossa nähtiin niin pelottavia klovneja, ghostbusterseja kuin erilaisia noitia ja pirujakin.
Pukuloistossa nähtiin niin pelottavia klovneja, ghostbusterseja kuin erilaisia noitia ja pirujakin.
Kilpailun voitti 15 rastia suorittamaan ehtinyt joukkue nimeltä Ämmäklubi. Voittajajoukkue sai palkinnoksi 300 euron lahjakortin Aurajokirannassa sijaitsevaan ravintola Bassiin. Lisäksi joukkue Horhor ansaitsi itselleen lounaslahjakortit ravintola Maunoon saamalla parhaat pisteet lämminrastien tehtävistä. Halloween-seikkailu tullaan mahdollisesti järjestämään toistekin, sillä tapahtuma on saanut paljon kiitosta niin Teknologiakiinteistöjen asiakkailta kuin yhteistyökumppaneiltakin. – Iso kiitos tapahtuman onnistumisesta kuuluu Teknologiakiinteistöjen henkilökunnalle: ruuhkassa, paineessa ja kuumuudessa maskien takana oleminen ei varmastikaan ollut viikon leppoisin työtehtävä, mutta toivottavasti kuitenkin antoisin, Mäenpää summaa. Halloween-seikkailun lisäksi Teknologiakiinteistöt järjesti vuonna 2018 luisteluteemaisen laskiaistapahtuman ja osallistui elokuvapäivään järjestämällä after work -elokuvanäytöksen. Lisäksi Teknologiakiinteistöt tarjosi asiakkailleen mahdollisuuden osallistua RunFest-työhyvinvointitapahtumaan, toimi Shift-businessfestivaalin yhteistyökumppanina sekä kutsui asiakkaansa ja yhteistyökumppaninsa joulun alla puurolle ja glögille Teknologiakiinteistöjen toimistolle. ▪
43
tapahtumat
Pääekonomistin opissa Yritystä kehiin -aamiaistapahtumia järjestetään neljä kertaa vuodessa.
S
yyskuun lopulla järjestetyssä Yritystä kehiin -aamiaistilaisuudessa oli teemana talous. Puhujavieraaksi tapahtumaan oli saatu Handelsbanken Suomen pääekonomisti Tiina Helenius, joka käsitteli esityksessään Suomen talouskasvua ylläpitäviä tekijöitä. Vierailu- ja innovaatiokeskus Joen cave-teatterissa syksyllä järjestetty Yritystä kehiin -tapahtuma alkoi runsaalla Mauno Cateringin aamiaisella sekä seurustelulla ja verkottumisella. Tapahtumaan oli saapunut satakunta suhdannekehityksestä kiinnostunutta kuulijaa, joita pääekonomisti Tiina Heleniuksen taitava esiintyminen ei jättänyt kylmäksi. Maailmantalouden tilannetta Helenius kuvasi noususuhdanteen jälkivaiheeksi nähden ilmassa jo merkkejä käänteestä heikompaan kasvuun. Tilaa kasvulle Heleniuksen mukaan kuitenkin vielä syksyllä löytyi. – Ensimmäisenä elpymään lähteneissä talouksissa on tarjolla vähemmän työvoimaa, mikä rajoittaa niiden mahdollisuuksia kasvaa ellemme sitten saa tuottavuutta kasvamaan siten, että olemassa olevista resursseista saadaan enemmän irti. Se kuitenkin vaatii investointeja tai työmarkkinareformeja, joilla saadaan työmarkkinoiden ulkopuolella olevat ihmiset tarjoamaan työpanostaan markkinoille, Helenius sanoi.
Helenius on tunnettu taidoistaan puhua yleisölle kuin yleisölle tavalla, jonka kuulijat ymmärtävät. Tämän saivat todistaa myös Yritystä kehiin -tilaisuuden kuulijat. – Koen onnistuneeni työssäni, kun joku sanoo, että ymmärsin mitä puhuit. Ajattelen, että taloudesta pitää yleisöstä riippumatta puhua ymmärrettävästi, jolloin ihmiset voivat intuitiivisesti ymmärtää jotakin ja saada eväitä omaan taloudelliseen ajatteluunsa, Helenius kertoi tapahtuman jälkeen.
Taloudesta pitää yleisöstä riippumatta puhua ymmärrettävästi.
Teknologiakiinteistöt järjesti vuonna 2018 neljä Yritystä kehiin -aamiaistapahtumaa. Tapahtumien teemat olivat toimistojen akustiikka, Turun tiedepuiston liikennesuunnittelu, Suomen talouskasvu sekä työyhteisöjen murros. Suositut tapahtumat ovat avoimia kaikille ja niiden kutsut on mahdollista tilata liittymällä Teknologiakiinteistöjen sähköpostilistalle. ▪
44
tapahtumat
Urheiluviihdettä upouudessa palloiluhallissa Tammikuussa 2018 järjestettiin ensimmäinen Sporttia parhaalla paikalla -tapahtuma, jossa pelipaikkana toimi Kupittaan palloiluhalli.
K
upittaan palloiluhalli valmistui vuodenvaihteessa 2017-18. Heti avausviikonloppuna mentiin kovaa ja korkealla, kun maamme parhaat lentopalloilijat ratkoivat paremmuuttaan cupin finaaliviikonlopun ajan. Uusi halli sai siis heti tulikasteensa ja koska samaa pystiä palattiin tavoittelemaan samaan paikkaan myös seuraavana vuonna, voitaneen todeta, että ainakin lentopalloväen hyväksyntä tuli saavutettua. Niin ikään tammikuussa Sporttia parhaalla paikalla -tapahtumasarja kävi testaamassa uuden hallin. Turun Teknologiakiinteistöjen ja kokouskeskus Maunon tarjoama salibandyilta alkoi ennakkotapahtumalla BioCityn Maunossa, joka täyttyi urheilufaneista ääriään myöden. Tapahtumassa TPS:n valmentaja Petri Heino ja puolustaja Mikko Stenfors kertoivat odotuksistaan illan salibandyotteluun TPS–Happee. Lisäksi kuulumisistaan kertoi koripallojoukkue Kristika Turku, joka niin ikään pelaa kotiottelunsa Kupittaan palloiluhallissa. Ääneen pääsivät myös Maunon toimitusjohtaja Santtu Kiili sekä Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja Mikko Lehtinen. Rentoon after work -iltaan kuuluivat ennen ottelua nautitut kylmät virvokkeet ja Maunon juustoburgerit. Ruokailun jälkeen vuorossa oli uudessa hallissa nähty näyttävä salibandyshow, joka päättyi tällä kertaa vierasjoukkue Happeen voittoon.
Kaiken kaikkiaan tuntuu, että pitkään ja hartaasti odotettu Turun uusi palloiluhalli on täyttänyt odotukset.
Kaiken kaikkiaan tuntuu, että pitkään ja hartaasti odotettu, useampien lajien tarpeisiin taipuva Turun uusi palloiluhalli on täyttänyt odotukset. Perinteisen kilpaurheilun lisäksi Kupittaan palloilupyhättö on jo majoittanut monta muuhunkin kategoriaan kuuluvaa tapahtumaa. Hallista on ollut e-urheilutapahtuman areenaksi, vanhojentanssipaikaksi ja on siellä esiintynyt sinfoniaorkesterikin. Teknologiakiinteistöt järjesti vuonna 2018 kolme Sporttia parhaalla paikalla -tapahtumaa. Tammikuussa iltaa vietettiin TPS Salibandyn kanssa, kesäkuussa päästiin seuraamaan FC Interin peliä ja lokakuussa vuorossa oli korisilta Ura Basketin johdolla. Sporttia parhaalla paikalla -tapahtumat tarjoavat rentoa yhdessäoloa ja verkottumista urheilusta kiinnostuneille Turun tiedepuistolaisille. Tapahtumat ovat hyvin suosittuja ja niiden kutsuja kannattaa seurata Teknologiakiinteistöjen nettisivuilta ja sosiaalisesta mediasta. ▪
47
Maaria Rahikainen työskentelee Teknologiakiinteistöissä yhtiö lakimiehenä. Hän myös vastaa yhtiön henkilöstöhallinnosta.
Matala organisaatio ei tunnusta hierarkkisia rajoja Teknologiakiinteistöissä henkilöstöhallintoa hoitavat yhtiölakimies ja johdon assistentti.
48
henkilöstöhallinto
T
urun Teknologiakiinteistöissä työskenteli vuonna 2018 keskimäärin 20 henkilöä. Henkilökunnan lukumäärä on kasvanut muutaman viime vuoden aikana merkittävästi. Samaan aikaan yhtiön toiminta on laajentunut ja totutut toimintatavat ovat olleet jatkuvassa murroksessa. Muutoksenkin keskellä henkilökunnan vaihtuvuusprosentti on ollut erittäin matala ja sairauspoissaolot pysyneet vähäisinä.
kohdaksi nostettiin sisäisen tiedonkulun parantaminen. Tämän seurauksena esimerkiksi koko henkilökunta sitoutui käyttämään projektinhallintatyökalua, palaverikäytäntöjä terävöitettiin ja aloitettiin intranet -alustan käyttöönotto. – Nykyään on jo lähes klisee todeta, että henkilöstön hyvinvointi on suorassa yhteydessä työnantajan tuottavuuden kasvuun ja yrityksen menestymiseen. Kaikista yhteisistä aktiviteeteistamme huolimatta en kuitenkaan usko suoranaiseen työhyvinvoinnin kehittämiseen. Mielestäni työhyvinvointi on seurausta työn kehittämisestä, Rahikainen sanoo.
Yleensä muutoksen ytimessä on lopulta ihminen.
VUOSI OLI TÄYNNÄ UUDISTUKSIA Henkilöstöhallinnon osalta vuosi oli täynnä uudistuksia: Yhtiössä vahvistettiin henkilöstöpolitiikka, jonka periaatteita koko henkilöstö on sitoutunut noudattamaan. Työsuojelutoimikunta järjestäytyi todetakseen muun muassa, ettei vakavia työtapaturmia raportoitu. Lisäksi luotiin henkilöstö- ja koulutussuunnitelma, jonka tarkoituksena on henkilöstön voimavarojen, innostuneisuuden ja ammatillisen osaamisen tukeminen. Vuoden aikana otettiin myös käyttöön HR-järjestelmä, joka tukee raportointia ja henkilöjohtamista. Yhtiön työntekijät puolestaan perustivat TTK-Opiston, jossa jaetaan tietoa kunkin osaamisalueista. Henkilöstö päätti jopa sitoutua järjestelmään toisilleen yhteisiä urheilutuokiota niin, että yhteistä liikuntaa on parhaimmillaan kolme tuntia viikossa. – Kulunut vuosi oli ammatillisesti erityisen antoisa: sain pehmeiden HR-arvojen lisäksi haastaa osaamistani myös liiketoiminnan hankkeissa. Yhtiön rahoituskierroksen valmistelu sekä erilaiset transaktioihin liittyvät due diligence -prosessit ovat varmasti jokaisen lakimiehen unelmaprojekteja. Lisäksi menneenä vuonna luotiin ja uudistettiin corporate governance -käytäntöjä sekä suoritettiin proaktiivista toimialan sääntelyn seurantaa ja adaptointia, joista ehdottomasti vaativin prosessi oli EU:n tietosuoja-asetuksen voimaantuloon valmistautuminen, Rahikainen summaa. ▪
– Yleensä muutoksen ytimessä on lopulta ihminen. Jos ihminen saa tehdä työtä, jolla on tarkoitus sekä vaikuttaa työnsä sisältöön, on hän myös valmiimpi kohtaamaan vaativat muutostilanteet. Edellytyksenä tälle on kuitenkin muutoksen laadukas läpivienti, joka kulminoituu lopulta johtamiseen, pohtii Turun Teknologiakiinteistöjen henkilöstöhallinnosta vastaava yhtiölakimies Maaria Rahikainen.
TYÖHYVINVOINTIKYSELYSSÄ KIITETTÄVIÄ TULOKSIA Teknologiakiinteistöissä henkilökunnan palkitsemiskokonaisuuteen kuuluu kilpailukykyisen palkan lisäksi joukko muita henkilöstöetuja, kuten kattava työterveyshuolto ja vakuutusturva sekä monipuoliset osaamisen kehittämismahdollisuudet. Lisäksi käytössä on bonuskannustinjärjestelmä, jonka tavoitteet mukailevat yhtiön strategisia päämääriä. Työntekijöiden hyvinvointia ja työkykyä kartoitetaan vuosittaisella ParTy® -työhyvinvointikyselyllä. Vuodenvaihteessa toteutetun kyselyn tulokset olivat kautta linjan kiitettäviä. Kehitettävääkin löytyi: ensisijaiseksi kehitys-
49
hallitus
Hallitus Turun Teknologiakiinteistöjen hallitus koostuu yhtiön omistajatahojen edustajista. Hallituksen puheenjohtajana toimii Aleksi Randell ja sihteerinä Juha Sumentola asianajotoimisto Astreasta. Vuoden 2018 aikana hallitus kokoontui 11 kertaa.
ALEKSI RANDELL VTM, syntynyt 1975, hallituksen puheenjohtaja 27.4.2018 alkaen. Hän on Rakennusteollisuus RT ry:n toimitusjohtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt Turun kaupunginjohtajana ja Turun kaupunginhallituksen puheenjohtajana sekä viestintäministerin erityisavustajana.
CHRISTIAN BACKHOLM VTM, syntynyt 1968, hallituksen jäsen 27.4.2018 alkaen. Hän on Stiftelsen för Åbo Akademin sijoitusjohtaja. Hän on työskennellyt sijoitusalan erilaisissa tehtävissä vuodesta 1996, viimeksi senior salkunhoitajana SEB Varainhoito Suomi Oy:ssä.
50
hallitus
GUSTAV BJÖRKMAN
TUOMAS HEIKKINEN
Kansantaloustieteen maisteri, syntynyt 1971, hallituksen jäsen 4.4.2019 alkaen. Hän on Hemsön strategia- ja transaktiojohtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt investointijohtajana investointipankki Carnegiessa ja strategiajohtajana kiinteistösijoitusyhtiö Fabegessa.
OTK, varatuomari, syntynyt 1975, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Hän on Turun kaupungin konsernihallinnon hallintoryhmän johtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt Turun kaupungin kaupunginsihteerinä ja apulaislakimiehenä.
HENRIK KARLSSON
PETER KARLSSON
VTM, syntynyt 1960, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen. Hän toimii Eschnerska Frilasarettet -säätiön toimitusjohtajana. Aiemmin hän on toiminut Aktia Henkivakuutuksen varatoimitusjohtajana, Veritas-ryhmän myyntijohtajana sekä Houtskarin Säästöpankin toimitusjohtajana.
DI, KTM, syntynyt 1956, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Hän on Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiön kiinteistöjohtaja. Aiemmin hän on toiminut muun muassa pankinjohtajana. Hän on Paraisten Puhelin Oy:n hallituksen puheenjohtaja sekä Varsinais-Suomen Kiinteistöliiton ja Firecon Oy:n hallituksen jäsen.
51
hallitus
RISTO KORPELA
JARKKO LEINONEN
KTM, syntynyt 1949, hallituksen jäsen 26.6.2012–4.4.2019. Hän on toiminut lähes koko uransa Turun Seudun Osuuspankissa, viimeksi ennen eläkkeelle jäämistään Turun Seudun Osuuspankin toimitusjohtajana. Hän on lukuisten yleishyödyllisten yhdistysten hallituksien jäsen.
DI, syntynyt 1971, hallituksen jäsen 4.4.2019 alkaen. Hän on Hemsö Suomen maajohtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt kiinteistöjohtajana Aalto-yliopistossa ja kiinteistökehitysjoh tajana Renorissa.
PETTERI RINNE
JUHA SUMENTOLA
KTM, eMBA, syntynyt 1967, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen ja varapuheenjohtaja 30.3.2016 alkaen. Hän toimii tällä hetkellä Turun Seudun Osuuspankissa yritysasiakasliiketoiminnasta ja varallisuudenhoidosta vastaavana liiketoimintajohtajana sekä toimitusjohtajan sijaisena. Hän on työskennellyt finanssialalla yli 20 vuoden ajan.
Asianajaja, varatuomari, syntynyt 1960, hallituksen sihteeri 26.8.2015 alkaen. Hän on Asianajotoimisto Astrea Oy:n perustajaosakas sekä hallituksen puheenjohtaja. Hän on toiminut liikejuridiikkaan painottuvissa asianajotehtävissä vuodesta 1988 alkaen.
52
henkilöstö
Henkilöstö Sähköposti: etunimi.sukunimi@ teknologiakiinteistot.fi
SARI HUHTINEN, JOHDON ASSISTENTTI $ 045 636 3285 Sari toimii johdon ja hallinnon assistenttina. Lisäksi Sarin työtehtäviin kuuluvat yhtiön ostolaskujen käsittely, myyntilaskutus sekä muissa taloushallinnon tehtävissä avustaminen. Hän osallistuu myös henkilöstöhallintoon.
ZUZANA HUURRE, ASSISTANT CONTROLLER $ 050 542 9045
JANI JEROMAA, YLLÄPITOPÄÄLLIKKÖ $ 0400 218 852
Zuzana tukee talouspäällikköä sisäisen raportoinnin toteuttamisessa. Lisäksi Zuzana käsittelee yhtiön ostolaskuja, avustaa erilaisissa taloushallinnon tehtävissä ja osallistuu tilinpäätöksen tekemiseen.
Jani toimii Turun Teknologiakiinteistöjen tytäryhtiöiden toimitusjohtajana ja isännöitsijänä. Hän vastaa kiinteistöpalveluiden laadunvalvonnasta sekä riskienhallinnasta sekä auttaa asiakkaita kaikissa tiloihin liittyvissä kysymyksissä.
53
henkilöstö
NOORA KALLIO, MARKKINOINTIASIANTUNTIJA äitiysvapaalla
HELE KAUNISMÄKI, ASIAKKUUSJOHTAJA $ 050 5590374
Noora järjestää tapahtumia, kirjoittaa tiedotteita ja tuottaa markkinointimateriaalia. Hän avustaa viestintäjohtajaa monissa viestinnän ja markkinoinnin työtehtävissä.
Hele vastaa Teknologiakiinteistöjen ja Werstaan asiakkuussuhteista sekä toimii asiakastiimin esimiehenä. Lisäksi hän osallistuu kehityshankkeiden suunnitteluun ja toteutukseen sekä osallistuu johtoryhmätyöskentelyyn.
OUTI KIILI, TALOUSPÄÄLLIKKÖ $ 050 577 9915
KIRSI KILPI, KIINTEISTÖSIHTEERI $ 040 575 5904
Outi vastaa yhtiön sisäisestä ja ulkoisesta laskennasta ja raportoinnista. Hän huolehtii investointiprojektien päätösvalmistelusta ja taloudellisesta seurannasta. Outi toimii myös johtoryhmän sihteerinä.
Kirsi huolehtii avaintenhallinnasta ja kiinteistörekisteristä sekä vastaa siitä, että talojen pohjapiirrokset ovat ajan tasalla.
54
henkilöstö
MIKKO LEHTINEN, TOIMITUSJOHTAJA $ 040 685 0948
KATJA LIESILINNA, PÄÄKIRJANPITÄJÄ $ 0400 197 162
Mikko johtaa yhtiötä hallituksen antamien valtuutusten puitteissa ja toimii yhtiön puhemiehenä julkisuudessa. Hän on visionäärinen hands-on-johtaja, jonka voi bongata niin näyttämästä toimitiloja kuin neuvottelemasta yhtiön tulevaisuudestakin.
Katja vastaa konsernin yhtiöiden ulkoisesta raportoinnista. Hän hoitaa emoyhtiön ja konsernin tilinpäätökset.
TERHI MARIN, VIESTINTÄJOHTAJA $ 044 907 4151
MARKO MÄENPÄÄ, VIESTINTÄASIANTUNTIJA $ 0400 323 086
Terhi vastaa markkinoinnin ja viestinnän suunnittelusta ja toteutuksesta, hoitaa yhtiön suhteita yhteistyöorganisaatioihin sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. Hän kirjoittaa tiedotteita sekä tuottaa markkinointimateriaalia ja sisältöjä sosiaaliseen mediaan.
Marko järjestää tapahtumia, kirjoittaa tiedotteita ja tuottaa markkinointimateriaalia. Hän avustaa viestintäjohtajaa monissa viestinnän ja markkinoinnin työtehtävissä. Lisäksi hän on Werstas Host, jota saa lähestyä minkä tahansa arkisen asian kanssa.
55
henkilöstö
HANNA NIKULA, TALOUSASIANTUNTIJA $ 041 535 2686
MAIJA NURMIO, PÄÄKIRJANPITÄJÄ äitiysvapaalla
Hanna hoitaa kiinteistöyhtiöiden tilinpäätökset sekä huolehtii vuokralaskutuksesta. Hän hoitaa myös yhtiöiden maksu liikenteen.
Maija vastaa konsernin yhtiöiden ulkoisesta raportoinnista. Hän hoitaa emoyhtiön ja konsernin tilinpäätökset.
ERKKI OIKARINEN, RISKIENHALLINTA- JA VASTUULLISUUSPÄÄLLIKKÖ $ 040 7361 344
OLLI ROSENBERG, KIINTEISTÖ- JA PALVELUJOHTAJA $ 0400 288 725 Olli vastaa Turun Teknologiakiinteistöjen omaisuudenhallinnasta ja palvelutuotannosta sekä urakkavalvonnasta, investointisuunnitelmista ja -laskelmista. Hän toimii kiinteistö- ja palvelutiimin esimiehenä ja kuuluu yhtiön johtoryhmään.
Erkki osallistuu yrityksen vastuullisuusohjelman rakentamiseen ja vastuullisuuden kehittämiseen. Lisäksi hän vastaa riskienhallinnan käytännön toteutuksesta.
56
henkilöstö
LEENA PUODINKETO, HALLINTOVASTAAVA äitiysvapaalla
MAARIA RAHIKAINEN, YHTIÖLAKIMIES $ 050 336 3808
Leena vastaa konsernin rekisteröinneistä ja sopimushallinnasta ja huolehtii projektien seurannasta ja päätösvalmisteluista.
Maaria toimii yhtiön lakimiehenä ja huolehtii, että yhtiön toiminta on oikeudellisesti kestävällä pohjalla. Hän vastaa henkilöstöhallinnosta, transaktioiden ja sopimusten lainmukaisuudesta sekä varmistaa, että yhtiön riskit ovat hallinnassa. Maaria kuuluu yhtiön johtoryhmään.
JARI SALOMAA, PALVELUPÄÄLLIKKÖ $ 040 501 6370
ANNIINA SAVISALO, RAKENNUTTAJAPÄÄLLIKKÖ, ARKKITEHTI SAFA $ 040 539 0605
Jari vastaa kiinteistöissä tuotettavista toimitilapalveluista, kuten aula-, siivous, tietotekniikka- ja kokouspalveluista. Hän auttaa asiakkaita löytämään kuhunkin tilanteeseen parhaiten soveltuvat palvelut.
Anniina suunnittelee ja ohjaa tilamuutoksia tehokkaan tilankäytön ja paremman työympäristön luomiseksi. Hän vastaa hankkeiden valmistelusta sekä suunnittelun ja rakentamisen koordinoinnista.
57
henkilöstö
ULLA SJÖBLOM, TALOUSJOHTAJA $ 040 593 1878
JULIA SKOVBJERG, ASIAKKUUSJOHTAJA äitiysvapaalla
Ulla vastaa yhtiön strategisesta talousjohtamisesta, hallinnollisista prosesseista sekä sisäisestä valvonnasta. Hän toimii talous- ja hallintotiimin esimiehenä ja kuuluu yhtiön johto ryhmään.
Julia vastaa Teknologiakiinteistöjen asiakkuussuhteista, toimii asiakastiimin esimiehenä sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. Lisäksi hän osallistuu kehityshankkeiden suunnitteluun ja toteutukseen.
CARITA VARJONEN, ASIAKKUUSPÄÄLLIKKÖ $ 040 676 6037 Carita vastaa Vierailu- ja innovaatiokeskus Joesta sekä sen kumppanuussopimuksista. Hän vastaa myös Teknologiakiinteistöjen asiakassuhteista sekä hallinnoi yhtiön vuokrasopimuksia ja neuvottelee asiakkaiden kanssa heidän muuttuvista tilatarpeistaan.
58
hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös 2018 SISÄLLYS Hallituksen toimintakertomus 1.1.2018–31.12.2018 Konsernitilinpäätös Konsernin tulos Konsernin tase Konsernirahoituslaskelma Konsernitilinpäätöksen liitetiedot Emoyhtiön tilinpäätös Emoyhtiön tulos Emoyhtiön tase Emoyhtiön rahoituslaskelma Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot Allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä
59
61 69 69 70 72 73 83 83 84 86 87 98
hallituksen toimintakertomus
Hallituksen toimintakertomus 1.1.2018–31.12.2018
TOIMIALAN KEHITYS
suurten kaupunkien keskusta-alueilla, myös Turussa. Suomen toimistotilojen käyttöaste nousi KTI:n vuokratietokannassa syksyllä 2018 85,6 prosenttiin, joka on yli kaksi prosenttiyksikköä korkeampi lukema kuin viime syksynä. Turussa suurten sijoittajien toimistosalkkujen käyttöaste on yli 91 prosenttia. Turun alueen positiivinen talousvire on näkynyt vahvasti kiinteistömarkkinoilla niin tehtyjen transaktioiden määrässä kuin suurten investointien ja kehityshankkeiden käynnistymisenä. Lisääntynyt kysyntä Turun markkinoita kohtaan on vaikuttanut myös tuottovaateisiin. Muutamissa prime-kohteissa tuottotasot ovat laskeneet ennätykselliselle tasolle ja samanlaisen kehityksen voidaan nähdä jatkuvan neuvotteluissa olevissa hankkeissa. Osaltaan tähän on myös vaikuttanut hyvien prime-kohteiden, joita ei aiemmin ole ollut kaupan, tulo markkinoille. Turun halutuimmat toimistotilat sijaitsevat Turku Science Parkissa ja keskustassa. Uusien toimistotilojen rakentaminen on ollut vähäistä. Tällä hetkellä uutena hankkeena on käynnissä Turun ammattikorkeakoulun Kampuksen rakentaminen. Uusien ja saneerattujen toimistotilojen käyttöaste on korkea ja vajaakäyttöä esiintyy pääosin vanhemmassa kiinteistökannassa. Kupittaalle on jatkuvaa kysyntää, mikä johtuu alueen tarjoamista moderneista tiloista, alueen palvelujen kattavuudesta sekä Kupittaan aseman läheisyydestä.
Suomen bruttokansantuote kasvoi 2017 2,8 prosenttia ja sen on arvioitu pysyneen samalla tasolla myös vuonna 2018. Suomen talouskasvu ylitti 2017 jo Euroopan keskitason (2,5 %) ja Suomi pääsi mukaan globaaliin talouskasvuun. Tällä hetkellä kiinteistösijoitusmarkkinoiden tunnelmat ovat edelleen vireät, mutta tulevaisuudenodotuksissa on nähtävissä jo markkinakäänteen enteitä. Epävarmuutta nostavat sekä talouden hidastuvat kasvunäkymät että rahoitusmarkkinoiden muutokset, kun osakekurssien kehitys ja korkojen odotettu nousu heiluttavat kiinteistöjen houkuttelevuutta sijoitusmarkkinoilla. Toimitilakiinteistöjen ennätysmataliksi painuneet tuottovaatimukset näyttävät viimein sivuuttaneen pohjalukemansa. Kaupankäynnin odotetaan kuitenkin jatkuvan vilkkaana vielä lähitulevaisuudessakin. Kiinteistökaupan transaktiovolyymi nousi Suomessa 9,3 miljardiin euroon, mikä on edellisen vuoden 10 miljardin euron jälkeen toiseksi suurin vuosittainen volyymi. Ulkomaisten sijoittajien kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinaa kohtaan jatkui voimakkaana ja merkittävä osa tehdyistä kaupoista tehtiin ulkomaisten sijoittajien toimesta. Toimistovuokrat ovat nousseet osin voimakkaastikin etenkin Helsingin alueella. Nousun uskotaan jatkuvan
61
hallituksen toimintakertomus
KATSAUS VUOTEEN 2018
ylimääräinen yhtiökokous teki 15.1.2018 päätöksen laskea liikkeelle suunnattu maksullinen osakeanti (Private Placement). Osakeantimerkinnästä on neuvoteltu ruotsalaisen kiinteistösijoitusyhtiö Hemsön kanssa. Hemsön sijoitus mahdollistaisi Teknologiakiinteistöille lisä investoinnit Turun tiedepuiston kehitykseen. Sijoitus muuttaisi myös yhtiön omistusrakennetta niin, että Hemsöstä tulisi Teknologiakiinteistöjen toiseksi suurin omistaja. Suurimpana omistajana 48 prosentin osuudella jatkaisi Turun kaupunkikonserni.
Turun vahva taloustilanne näkyi myös Teknologiakiinteistöjen arjessa vilkkaana kysyntänä toimitiloja kohtaan. Tyhjiä tiloja ei juurikaan ollut, ja nekin, jotka olivat, olivat pääosin remontin alla. Uusia vuokrasopimuksia alkoi mm. Turun yliopiston, HKScanin, Luken, Brighthousen ja Roima Intelligencen kanssa. Taloudellinen käyttöaste oli 98 prosenttia neliöperusteisen käyttöasteen ollessa vielä korkeampi johtuen remonteista. Vuoden aikana etenkin PharmaCityä ja DataCityä remontoitiin merkittävissä määrin. PharmaCityyn tehtiin suurehkoja vuokralaismuutosremontteja ja DataCityyn rakennettiin uusi, 3000 neliömetrin laajuinen Werstas, täydentämään ElectroCityn ja PharmaCityn Werstaita. 29–56 neliömetrin työhuoneiden lisäksi DataCityn Werstas toi uutena tuotteena lasihytit, jotka ovat noin kolmen neliömetrin kokoisia kalustettuja minihuoneita. Vuoden 2017 lopulla valmistuneet Vierailu- ja innovaatiokeskus Joki sekä Palloiluhalli ovat toimineet kokonaisuudessaan vuoden ajan. Molemmat talot ovat osoittaneet toimivuutensa ja lunastaneet paikkansa. Keväällä 2018 muurattiin 2020 valmistuvan AMK Kampuksen peruskivi. Urakoitsijana hankkeessa toimii YIT. Päävuokralaisena tulee olemaan Turun ammattikorkeakoulu. Neliöitä rakennuksessa on 18 000. Yhtiö myi kesällä 2018 Turun keskustasta kaksi kiinteistöä Brunswick Real Estaten hallinnoimalle kiinteistöyhtiö Kielolle. Myydyt kiinteistöt, alaltaan 10 100 neliömetriä, oli vuokrattu pääosin Turun kaupungille. Kaupan jälkeen Teknologiakiinteistöjen omistukset keskittyvät Turun tiedepuiston ja Itäharjun teollisuusalueelle, mikä on perustamisesta lähtien ollut yhtiön strategiana. Yhtiöllä oli vuoden lopussa 14 tytäryhtiötä. Näistä kahdessa omistus jää alle 100 %:n. KOy DataCityn omistus on 99,39 % ja KOY Turun Puutarhakatu 14:sta emoyhtiön omistus on 18,43 % konsernin omistusosuuden ollessa 73,29 %. Lisäksi yhtiö omistaa As Oy Linnanrinteestä 14,49 %.
TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT Yhtiö hakee strategiansa mukaisesti kannattavaa kasvua ja toimintojen tehostamista. Yhtiön ensisijaisena toiminta-alueena on Turku Science Park -alue ja yhtiö jatkaakin alueen kehittämistä. Turun kaupunki on nostanut yhdeksi kärkihankkeekseen Itäharjun alueen kehittämisen ja Teknologiakiinteistöt haluaa olla hankkeessa mukana. Turku Science Park voisi luonnollisesti kasvaa ja kehittyä Itäharjun suuntaan, nykyisen alueen kehityspotentiaali alkaa olla lähes kokonaan käytetty. Vuoden 2019 liikevaihto tullee olemaan 2018 vuoden tasolla, jollei tehdä uusia kiinteistöhankintoja. Yhtiön nykyisten kiinteistöjen käyttöaste sekä nykyisten vuokrasopimusten keskimaturiteetti ja keskivuokra eivät anna enää mahdollisuutta merkittäviin tulosparannuksiin. HALLINTO Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous pidettiin 24.7.2018. Kokouksessa päätettiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat sekä käsiteltiin muut esityslistassa mainitut asiat. Lisäksi tammikuussa 2018 pidettiin ylimääräinen yhtiökokous, jossa päätettiin tietyistä muutoksista yhtiöjärjestykseen sekä mahdollisesta osakerekisteriin liittymisestä.
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Hallitus Yhtiön hallituksen puheenjohtajana toimi huhtikuuhun 2018 asti Aulis Kohvakka ja siitä eteenpäin Aleksi Randell. Hallituksen
Yhtiö on suunnitellut oman pääomansa rakenteen selkeyttämistä ja vahvistamista. Yhtiön käyttöpääoman vahvistamiseksi
62
hallituksen toimintakertomus
RAHOITUS
varapuheenjohtajana oli Petteri Rinne sekä jäseninä Risto Korpela, Tuomas Heikkinen, Henrik Karlsson, Peter Karlsson ja Bill Anckar (huhtikuu 2018 asti) sekä Christian Backholm. Hallituksen sihteerinä toimi asianajaja Juha Sumentola. Hallitus kokoontui tilikaudella 11 kertaa.
Yhtiön maksuvalmius oli koko vuoden hyvä. Konserni hallitsee kassaansa konsernitilin ja limiittisopimusten avulla. Tilikauden lopussa emoyhtiön kassavarat olivat 1,8 miljoonaa euroa (2017: 3,2 miljoonaa euroa). Koko konsernin kassa varat olivat 2,4 miljoonaa euroa (2017: 4,5 miljoonaa euroa). Konsernille myönnettyjä lyhytaikaisia rahoituslimiittejä oli vuoden lopussa käytössä 0,3 miljoonaa euroa (2017 ei käytössä). Emoyhtiöllä oli konsernin ulkopuolista pitkäaikaista vierasta pääomaa yhteensä 264,2 miljoonaa euroa (2017: 277,1 miljoonaa euroa) koostuen 185,4 miljoonan euron (2017: 182,5 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä senior-velkakirjalainoista ja 78,8 miljoonan euron (2017: 78,8 miljoonaa euroa) suuruisista vaihtovelkakirjalainoista. 2017 pitkäaikainen vieras pääoma sisälsi myös 15,8 miljoonan euron junior-velkakirjalainat. Konsernin pitkäaikainen velkamäärä on yhteneväinen emoyhtiön konsernin ulkopuolisen pitkäaikaisen vieraan pääoman kanssa. Tämä johtuu vuoden 2014 aikana tehdystä rahoituksen uudelleenjärjestelystä, jonka seurauksena koko konsernin seniorrahoitus järjestellään emoyhtiön taseen kautta. Konsernin ja emoyhtiön lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan sisältyy 21,9 miljoonaa euroa pitkäaikaisten senior-velkojen vuodelle 2018 kohdistuvia lyhennyksiä (2017: 21,1 miljoonaa euroa) sekä 15,8 miljoonan euron juniorlainojen lyhennyksiä. Mikäli Hemsön merkintä toteutuu ja senior-rahoittajat antavat suostumuksensa, tulee yhtiö lyhentämään juniorvelkansa. Senior-lainojen lyhennykset neuvoteltaneen pääosin uudestaan pankkien kanssa. Erittely pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta sekä tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä tiedot panttikirjoista ja osakepanttauksista ovat tämän toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen liitteenä.
Toimitusjohtaja ja henkilöstö Yhtiön toimitusjohtajana toimi Mikko Lehtinen. Konsernin johtoryhmään kuuluivat Mikko Lehtinen, Olli Rosenberg, Ulla Sjöblom, Maaria Rahikainen, Terhi Marin ja Janne Alho (8/2018 asti). 2018 yhtiön palveluksessa oli keskimäärin 20 henkilöä, henkilömäärän ollessa vuoden lopussa 21. Henkilöstökulut sivukuluineen vuonna 2018 olivat 1,4 miljoonaa euroa (2017: 1,3 miljoonaa euroa). Tilintarkastaja Yhtiön tilintarkastajana toimii tilintarkastusyhteisö KPMG Oy:n KHT-tilintarkastaja Kimmo Antonen. TALOUS Liikevaihto ja tulos Emoyhtiön liikevaihto vuonna Emoyhtiön 2018 kasvoi 10 prosenttia ja liikevaihto kasvoi oli 27,3 miljoonaa euroa (2017: 24,9 miljoonaa euroa). Konsernin liikevaihto sen sijaan kasvoi 9 prosenttia 27,4 miljoonaan euroon (2017: 25,1 miljoonaa euroa). Liikevaihdon kasvu syntyi pääosin Palloiluhallin ja Joen tuomista uusista tuotoista. Lisäksi PharmaCityn liikevaihto kasvoi merkittävästi uusien vuokrausten vuoksi. Emoyhtiölle kertyi liikevoittoa 6,6 miljoonaa euroa (2017: 6,6 miljoonaa euroa) ja yhtiön tilikauden tulokseksi muodostui -27 tuhatta euroa (2017: -6 tuhatta euroa). Konsernin liikevoitto oli 5,9 miljoonaa euroa (2017: 6,1 miljoonaa euroa) ja konsernin tilikauden tulos -1,9 miljoonaa euroa (2017: -2,6 miljoonaa euroa). Konsernitaseen loppusumma oli 319 miljoonaa euroa (2017: 305 miljoonaa euroa).
10%
INVESTOINNIT Konserni on investoinut tilikauden aikana yhteensä 27 miljoonaa euroa. Investoinnit koostuivat rakennushankkeista, vuokralaistilojen muutoksista sekä korjauksista.
63
Investoinnit yhteensä
27 milj.€
hallituksen toimintakertomus
E M OY H T IÖ N TA L OU D E L L I SE T T U N N U SLU V U T 2018
2017
Liikevaihto, 1 000 €
27 281
24 890
Käyttökate, 1 000€
8 100
14 751
Liikevoitto, 1 000 €
6 660
6 566
24,4
26,4
Tulos ennen veroja, 1 000 €
0,0
0,0
Sijoitetun pääoman tuotto % ¹
2,78
3,03
Omavaraisuusaste % ²
24,8
25,0
Omavaraisuusaste % (opo ilman VVK)
0,1
0,1
Henkilöstön määrä 31.12.
21
18
Liikevoitto %
KO N SE R N I N TA L OU D E L L I SE T T U N N U SLU V U T 2018
2017
27 360
25 095
541
181
15 897
13 826
58,1
55,1
5 874
6 059
21,5
24,1
-2 176
-2 886
Sijoitetun pääoman tuotto %
1,96
2,06
Omavaraisuusaste % ³
23,5
24,16
-2,30
-1,68
21
18*
Liikevaihto, 1 000 € Liiketoiminnan muut tuotot, 1 000 € Käyttökate, 1 000 € Käyttökate % Liikevoitto, 1 000 € Liikevoitto % Tulos ennen veroja, 1 000 €
Omavaraisuusaste % (opo ilman VVK) Henkilöstön määrä 31.12.
¹ Emoyhtiön liiketoiminnan muut kulut sisältävät 641 tuhatta euroa rahoitusvastikkeita. Tämä laskee näin osaltaan sijoitetun pääoman tuottoa. ² ja ³ Omavaraisuusastetta laskettaessa on omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat.
64
V U O K R AU S T O I M I N NA N T U N N U SLU V U T 2018
2017
Taloudellinen käyttöaste %
98,0
96,0
Keskimääräinen neliövuokra €
16,73
15,42
3,76
3,74
131 423
135 795
Keskimääräiset hoitokulut € Vuokrattava pinta-ala, m²
Tunnuslukujen laskennassa huomioidaan todellisessa vuokraustoiminnossa olevat valmiit talot.
65
Taloudellinen käyttöaste
98 %
hallituksen toimintakertomus
OMA KÄYTTÖ
tämään myös henkilökunnan ja käytössä olevien resurssien määrää kasvattamalla sekä luomalla selkeät vastuualueet. Tällöin jokaisen henkilön rooli ja vastuut ovat selkeät. Lisäksi varahenkilöjärjestelmällä yksittäisen henkilön merkitystä yhtiölle on pystytty selkeästi pienentämään. Rahoitusriskin pienentämiseksi yhtiöllä on laaja rahoittaja pohja ja yhtiön senior-rahoitusriski on jakaantunut kolmelle suurelle liikepankille. Yhtiön pitkäaikaisten luottojen jälleenrahoitusriski on pyritty jakamaan mahdollisimman tasaisesti. Yhtiön eri rahoitusinstrumenttien käyttö on monipuolista. Yhtiö on suojautunut korkoriskiltä korkojohdannaisia hyödyntäen. Senior-lainoista osa on suojattu korkojen nousun varalta pitkin sopimuksin. Korkoriskin hallinnan tarkoituksena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen merkitystä yhtiön tulokseen sekä rahoitusasemaan. Yhtiön vahinkoriskit on hoidettu riittävillä vakuutuksilla.
Yhtiön omassa käytössä on vuoden vaihteessa yhteensä n. 480 neliömetriä omaa toimistotilaa. HALLITUKSEN ESITYS TULOKSEN KÄSITTELYSTÄ Emoyhtiön tilikauden tulos oli -27 228,12 euroa. Hallitus esittää, että tilikauden tulos siirretään omaan pääomaan, eikä osinkoa jaeta. RISKIT JA YHTIÖN TOIMINTA Liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liittyvät yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Taloudellisen kehityksen riskit ilmenevät asiakas-, rahoitus- ja muina liiketoiminnan riskeinä. Yhtiön taloudellinen kehitys on riippuvainen vuokraustoiminnan menestyksestä ja vuokrasopimusten jatkumisesta. Olemassa olevan vuokrasopimuskannan keskimaturiteetti on hyvä ja julkisten toimijoiden osuus asiakkaista on verrattain korkea. Tämä antaa ennustettavuutta ja varmuutta kassavirtaan. Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toimialoilta sekä ennen kaikkea julkiselta sektorilta. Asiakasriskien hallintaan liittyen yhtiön vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä. Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään, määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen. Yhtiön omaisuus on keskittynyt hyvin pienelle alueelle muodostaen merkittävän alueellisen riskikeskittymän. Kyseistä riskiä on pyritty hallitsemaan sekä vuokrasopimusten pituudella, että julkisen sektorin vuokralaisilla. Operatiivisia riskejä on pyritty hallitsemaan kuvantamalla yhtiön ydinprosessit sekä niihin liittyvät riskit ja näiden riskien kontrollit. Kontrollien avulla yritys pyrkii estämään mahdollisten riskien toteutumista. Operatiivisia riskejä on pyritty vähen-
OSAKKEET JA OSAKEPÄÄOMA Yhtiön osakkeet ovat nimellisarvoltaan yhden (1) euron suuruisia ja äänimäärältään samansuuruisia. Kaikilla A- osakkeilla on samansuuruinen oikeus osinkoon ja yhtiön varoihin. Yhtiöllä on 78,8 miljoonan euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat, jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön äänivallattomiksi B-osakkeiksi. Emoyhtiön osakepääoma 31.12.2018 oli 103,5 tuhatta euroa (31.12.2017: 103,5 tuhatta euroa), oman pääoman ollessa 312,1 tuhatta euroa (2017: 339,4 tuhatta euroa). LÄHIPIIRILAINAT JA -VASTUUT Yhtiön Junior-lainat ja Vaihtovelkakirjalainat ovat lähipiirilainoja. VAKUUTUKSET Yhtiöllä on vakuutukset Pohjola Vakuutus Oy:ssä sekä lakisääteiset työnantajan vakuutukset Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiössä.
Turun Teknologiakiinteistöt Oy Hallitus
66
osakkeet, äänet ja omistussuhteet
Osakkeet, äänet ja omistussuhteet O S A K K E E T, Ä Ä N E T JA OM I S T U S SU H T E E T Sarja
Osakkeita, kpl
Äänet, kpl
Osakepääoma, €
A
103 509
103 0509
103 509
B
-
-
-
Yhtiöllä on tilinpäätöshetkellä 78.759.930 euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat, jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön B-osakkeiksi. Yhtiö on suunnitellut oman pääomansa rakenteen selkeyttämistä ja vahvistamista. Yhtiön käyttöpääoman vahvistamiseksi 15.1.2018 pidetty ylimääräinen yhtiökokous valtuutti hallituksen laskemaan liikkeelle suunnattu maksullinen osakeanti (Private Placement). Osakeannin toteutuessa myös yhtiön vaihtovelkakirjalainat on tarkoitus muuttaa yhtiön uusiksi osakkeiksi. Yhtiökokous myös päätti poistaa osakkeiden sarjajaon, mikäli anti toteutuu. Tällöin yhtiöllä olisi jatkossa
vain yhdenlajisia osakkeita. Valtuutuksen nojalla hallitus olisi oikeutettu päättämään enintään 108.749.938 (37.878788/PP ja 70.871.150 VVK) kappaletta yhtiön uusia osakkeita koskevasta ja muutoin hallituksen parhaaksi katsomillaan ehdoilla toteutettavasta osakeannista. Tilikauden päättymisen jälkeen 29.1.2019 kokoontunut ylimääräinen yhtiökokous peruutti aiemmin antamansa, kaupparekisterissä vielä merkittynä olevat annit sekä valtuutukset ja antoi hallitukselle uuden osakeantivaltuutuksen. Uusi valtuutus vastaa olennaisilta osin aiemmin annettua valtuutusta.
Y H T IÖ N O S A K K E E N OM I S TAJAT Osakkeenomistaja
Omistusosuus %
Turun kaupunki
48,21
Turun Seudun Osuuspankki
28,02
Eläkevakuutusyhtiö Veritas
17,00
Stiftelsen Eschnerska Frilasarret
3,39
Stiftelsen för Åbo Akademi
3,38
67
konsernitilinpäätös
Konsernitilinpäätös
Liikevaihto
27,36 milj.
KO N SE R N I N T U L O S
1 000€ Liite
Liikevaihto Liiketoiminnan muut tuotot
1.1.–31.12.2018
1.1.–31.12.2017
27 360
25 095
541
183
Henkilöstökulut
2
-1 365
-1 264
Poistot ja arvonalentumiset
3
-10 023
-7 618
Liiketoiminnan muut kulut
4
-10 640
-10 338
5 874
6 059
27
110
- 8 077
-9 055
- 8 050
-8 945
-2 176
-2 886
Tuloverot
-27
-6
Laskennallisen verovelan muutos
310
308
-2
3
-1 894
-2 581
Liikevoitto
Korko- ja rahoitustuotot Korkokulut ja muut rahoituskulut Rahoitustuotot ja –kulut yhteensä
5
Voitto (tappio) ennen veroja
Vähemmistöosuudet TILIKAUDEN VOITTO / TAPPIO
69
konsernitilinpäätös
KO N SE R N I N TA SE
1 000€
VASTAAVAA Pysyvät vastaavat
Liite
31.12.2018
31.12.2017
Aineettomat hyödykkeet
6
6 222
7 550
Aineelliset hyödykkeet
7 27 574
29 665
232 806
240 658
Koneet ja kalusto
8 265
9 309
Muut aineelliset hyödykkeet
1 083
1 334
22 061
5 255
291 790
286 221
Osuudet omistusyhteysyrityksissä
1 718
1 629
Muut osakkeet ja osuudet
1 441
1 394
3 159
3 023
301 170
296 794
Myyntisaamiset
255
774
Muut saamiset
1 528
2 714
1 784
3 488
2 359
4 489
4 143
7 977
305 313
304 770
Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat
Keskeneräiset hankinnat
Sijoitukset
8
Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset
Rahat ja pankkisaamiset
VASTAAVAA YHTEENSÄ
70
konsernitilinpäätös
VASTATTAVAA Oma pääoma
Liite
31.12.2018
31.12.2017
Osakepääoma
104
104
Muut rahastot
18
18
Edellisten tilikausien voitto / tappio
-5 240
-2 657
Tilikauden voitto / tappio
-1 894
-2 581
-7 012
-5 116
616
722
5 725
5 985
Vaihtovelkakirjalainat
78 760
78 760
Lainat rahoituslaitoksilta
185 407
182 533
0
15 800
269 892
283 078
21 882
21
4
21
473
1 083
16 047
217
3 411
3 651
41 818
26 086
311 710
309 164
9 Vähemmistöosuus
Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Laskennallinen verovelka
Muut velat
Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat Muut velat Siirtovelat
Vieras pääoma yhteensä
10
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
305 313
71
304 770
konsernitilinpäätös
KO N SE R N I R A HO I T U SL A SK E L M A
1 000€
LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA Voitto / tappio ennen satunnaisia eriä
2018
2017
-2 176
-2 886
10 023
7 618
8 050
8 945
-2
3
15 895
13 680
Oikaisut Poistot Rahoitustuotot ja -kulut Vähemmistön osuus tilikauden tuloksesta Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta Käyttöpääoman muutos
Lyhytaikaisten liikesaamisten vähennys / lisäys
1 705
-1 809
-836
1 074
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja
16 764
12 944
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista
-8 050
-8 945
-36
-70
8 679
3 929
-27 632
-23 845
13 320
10 835
-136
-102
-14 448
-13 112
Pitkäaikaisten lainojen nostot
13 300
47 473
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut
-9 660
-47 390
3 640
83
-2 129
-9 100
Lyhytaikaisten velkojen vähennys / lisäys
Maksetut välittömät verot Satunnaiset erät
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin Tytäryhtiöiden myynnit Osakkuusyrityshankinnat ja muut sijoitukset
RAHOITUKSEN RAHAVIRTA
RAHAVAROJEN MUUTOS
72
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot 1. KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET
Sisäiset liiketapahtumat Konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäisten toimitusten realisoimat katteet, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäinen voitonjako on eliminoitu.
Konsernin laajuus Konsernitilinpäätökseen on yhdistetty kaikki tytäryhtiöt.
Vähemmistöosuudet Tilinpäätöksessä on noudatettu KILA:n keväällä 2014 antaman lausunnon (1918/2014) mukaista käsittelyä, jonka perusteella keskinäisistä kiinteistötytäryhtiöistä on yhdistelty vain omistusosuutta vastaava osuus eikä vähemmistöosuutta ole erikseen.
Sisäinen osakkeenomistus Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden hankintamenon ja hankittua osuutta vastaavan oman pääoman erotus on kohdistettu pysyviin vastaaviin. Kohdistettuja eriä oli 31.12.2018 rakennuksissa 24,3 miljoonaa euroa ja erät poistetaan 5 % vuotuisin tasapoistoin 20 vuodessa. Tontteihin on kohdistettu 4,3 miljoonaa euroa.
Arvostusperiaatteet, saamisten ja velkojen arvostus Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.
2. HENKILÖSTÖKULUT 2018
2017
Palkat ja palkkiot
-1 123
-1 037
Eläkekulut
-200
-186
-41
-40
-1 365
-1 264
20
17
20
17
-71
-71
-148
-153
-220
-224
Muut henkilöstösivukulut
Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä Toimihenkilöt
Johdon palkat Hallituksen jäsenet Toimitusjohtaja
Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot.
73
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
3. POISTOT 2018
2017
326
126
Rakennukset ja rakennelmat
5 085
3 981
Koneet ja kalusto
2 227
1 210
247
238
2 138
2 063
10 023
7 618
Olennaiset erät
2018
2017
Toimitilakulut: vesi, sähkö, lämmitys, kiinteistövero
6 364
6 731
Vuokrat
150
117
Huoneistojen korjaukset
559
753
Laki-, suunnittelu- ja konsulttipalkkiot
162
217
Mainos- ja markkinointikulut
550
353
Hallinto: IT, TH, HR
273
224
Muut kulut
647
1 942
8 704
10 338
Muut korkokulut
2018
2017
Korkokulut VVK
4 061
4 057
Korkokulut senior
3 495
3 447
521
1 551
8 077
9 055
Muut pitkävaikutteiset menot
Muut aineelliset hyödykkeet Konserniliikearvon poisto
4. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT
5. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT
Korkokulut muut
74
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
6. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET Konserniliikearvo
2018
2017
Hankintameno 1.1.
10 933
10 870
Lisäykset
51
63
Vähennys
0
-90
10 984
10 933
-2 872
-2 035
-751
-746
7 361
8 061
-4 664
-4 664
Lisäykset
0
0
Vähennykset
0
1 254
2 507
1 089
164
164
-1 993
-2 157
5 368
5 904
1 932
1 247
239
685
Vähennykset
-697
1 932
Hankintameno 31.12.
1 474
-160
Kertyneet poistot 1.1.
-286
-126
Poistot
-334
-286
Poistot 31.12.
-620
1 247
854
1 646
Hankintameno 31.12. Poistot 1.1. Poistot tilikaudella
Konsernireservi Hankintameno 1.1.
Tuloutukset 1.1. Tuloutukset tilikaudella
Muut aineettomat hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset
75
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
7. AINEELLISET HYÖDYKKEET Maa-alueet
2018
2017
25 327
27 033
84
1 206
-2 175
-2 912
23 236
25 327
4 338
4 338
0
0
4 338
4 338
27 574
29 665
224 461
218 836
9 577
24 372
-11 048
-18 746
Hankintameno 31.12.
222 990
224 461
Kertyneet poistot 1.1.
-9 388
-5 407
Poistot tilikaudella
-5 085
-3 981
-14 473
-9 388
208 517
215 073
44 029
43 752
255
278
0
-452
Hankintameno 31.12.
44 284
44 029
Kertyneet poistot 1.1.
-10 072
-7 445
-2 184
-2 174
-12 256
-10 072
32 028
33 958
Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset
Konserniliikearvo kohdistettu tonttiin Hankintameno 1.1. Lisäykset
Maa- ja vesialueet 31.12. Rakennukset ja rakennelmat Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset
Poistot 31.12.
Konserniliikearvo kohdistettu rakennuksiin Hankintameno 1.1. Lisäys Vähennys
Poistot Poistot 31.12.
76
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Konsernireservi kohdistettu rakennuksiin
2018
2017
19 648
19 648
0
-6 210
Hankintameno 31.12.
19 648
13 438
Kertyneet tuloutukset 1.1.
-11 276
-4 371
-634
-694
-11 910
-5 065
7 739
8 373
232 806
240 658
Hankintameno 1.1.
17 747
15 729
Lisäykset
1 330
2 018
-146
0
Hankintameno 31.12.
18 931
17 747
Kertyneet poistot 1.1.
-8 439
-7 229
Poistot
-2 227
-1 210
-10 666
-8 439
8 265
9 309
2 476
2 455
2
21
-6
0
Hankintameno 31.12.
2 472
2 476
Kertyneet poistot 1.1.
-1 142
-903
-247
-238
-1 389
-1 142
1 083
1 334
Hankintameno 1.1. Vähennys
Tuloutukset Tuloutukset 31.12.
Rakennukset ja rakennelmat 31.12. Koneet ja kalusto
Siirrot
Poistot 31.12.
Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset
Poistot Poistot 31.12.
77
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Ennakkomaksut ja keskeneräiset Hankintameno 1.1.
5 255
8 728
16 807
0
0
-3 474
22 061
5 255
291 790
286 221
Osuudet omistusyhteysyrityksissä
2018
2017
Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1.
1 629
1 629
89
0
1 718
1 629
1 394
1 292
47
102
1 441
1 394
3 159
3 023
2018
2017
104
104
18
18
Edellisten tk. voitot / tappiot
-5 240
-2 657
Tilikauden voitto / tappio
-1 894
-2 581
Vapaa oma pääoma yhteensä
-7 116
-5 220
Oma pääoma yhteensä
-7 012
-5 116
5 725
5 985
Lisäykset Vähennykset
AINEELLISET HYÖDYKKEET YHTEENSÄ 8. SIJOITUKSET
Lisäykset
Muut osakkeet ja osuudet Osakkeet ja osuudet 1.1. Lisäykset
SIJOITUKSET YHTEENSÄ 9. OMA PÄÄOMA Sidottu oma pääoma Osakepääoma 1.1. Muu rahasto Vapaa oma pääoma
Erittely laskennallisista veroveloista Laskennallinen verovelka kohdistetusta konserniliikearvosta
78
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
10. VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikaiset velat
2018
2017
Vaihtovelkakirjalainat
26 962
26 962
Lainat rahoituslaitoksilta
185 407
182 533
0
5 800
5 725
5 985
218 094
221 280
51 798
51 798
0
10 000
51 798
61 798
269 892
283 078
21 882
21 115
4
21
473
1 083
Muut velat
17 543
217
Siirtovelat
1 915
3 651
41 818
26 086
41 818
26 086
Muut velat Laskennalliset verovelat
Velat omistusyhteysyrityksille Vaihtovelkakirjalainat Muut velat
Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat
Konsernin ja emoyhtiön lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan sisältyy 21,9 miljoonaa euroa pitkäaikaisten senior-velkojen vuodelle 2019 kohdistuvia lyhennyksiä (2017: 21,1 miljoonaa euroa) sekä 15,8 miljoonan euron juniorlainojen lyhennyksiä. Mikäli Hemsön merkintä toteutuu ja senior-rahoittajat antavat suostumuksensa, tulee yhtiö lyhentämään juniorvelkansa. Senior-lainojen lyhennykset neuvoteltaneen pääosin uudestaan pankkien kanssa.
79
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
11. VELKOJEN ERÄÄNTYMINEN Myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua erääntyvä pitkäaikainen vieras pääoma. -2023
2024-
0
26 962
Lainat omistusyhteysyrityksiltä
10 000
51 798
Lainat rahoituslaitoksilta
170 861
36 085
5 800
0
186 661
114 845
Kirjanpitoarvo 2018
Kirjanpitoarvo 2017
Osakepantit emoyhtiö
291 150
146 082
Velat, joiden vakuutena on panttaus
207 289
203 649
4 000
4 000
Osakepantit
64 229
39 167
Velka, jonka vakuutena pantti on
40 882
38 542
184 395
90 885
Saamisoikeus Koy Biocity
0
1 265
Saamisoikeus Koy ICT-City
0
48 376
Saamisoikeus Koy Sportcity (ent. Cudos Oy)
0
15 994
Saamisoikeus Koy High Tech City (ent. High Tech Centre 3)
0
5 065
Saamisoikeus Koy Innovation City
0
6 373
135 961
135 003
Osakepantit
42 624
16 128
Velka, jonka vakuutena pantti on
30 103
30 103
Vaihtovelkakirjalainat
Muut lainat
12.ANNETUT VAKUUDET JA VASTUUSITOUMUKSET Vakuus
Nordea Yleispanttaussitoumus 132911-14797426 (173311-12202056) Toimisto- ja liiketilan kiinnitys
OP-Pohjola Osakepantit
Velka, jonka vakuutena pantti on Handelsbanken
80
13. MUUT VASTUUT Emoyhtiöllä on Euribor -viitekorkoihin sidottuja vaihtuvakorkoisia pitkäaikaisia velkoja 223 miljoonaa euroa, jotka erääntyvät vuosina 2019–2028. Riskienhallintapolitiikan mukaisesti pitkäaikaisista veloista aiheutuvaa korkoriskiä on suojattu koronvaihtosopimuksilla vaihtamalla Euribor -viitekorkoihin sidottu vaihtuva korko kiinteäksi koroksi velkojen sidonnaisuusajalle. Pitkäaikainen rahoitus on liiketoiminnan luonteesta johtuen hyvin keskeistä ja nykyisten pitkäaikaisten velkojen uudelleenrahoitusta tulevaisuudessa pidetään erittäin todennäköisenä. Jotta rahoituskulujen arviointi olisi pitkälläkin aikavälillä hallittua, on koronvaihtosopimuksia tehty pidemmälle aikavälille kuin mitä nykyisten pitkäaikaisten velkojen sidonnaisuusajat ovat. Koronvaihtosopimukset erääntyvät vuosien 2027–2035 aikana. Koronvaihtosopimusten käypien arvojen odotetaan realisoituvan tulokseen niiden sidonnaisuusaikana ja ne heijastavat tulevien pitkäaikaisten velkojen korkokuluja. Kaikki koronvaihtosopimukset ovat tehty suojaustarkoituksessa.
Laskennallinen pääoma
Markkina-arvo 31.12.2018
Markkina-arvo 31.12.2017
4591265
101 000
-31 326
-27 507
1824976
60 000
-1 992
-608
81
emoyhtiön tilinpäätös
Emoyhtiön tilinpäätös E M OY H T IÖ N T U L O S
1 000€ Liite
Liikevaihto Liiketoiminnan muut tuotot
1.1.–31.12.2018
1.1.–31.12.2017
27 281
24 890
639
1 282
Henkilöstökulut
2
-1 365
-1 264
Poistot ja arvonalentumiset
3
-799
-674
Liiketoiminnan muut kulut
4
-19 096
-17 669
6 660
6 566
1 428
2 494
0
0
-41
-40
-8 048
-9 020
-6 660
-6 566
Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä
0
0
Voitto (tappio) ennen veroja
0
0
Tuloverot
-27
-6
TILIKAUDEN VOITTO / TAPPIO
-27
-6
Liikevoitto
Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä Muilta
Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille Muille
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä
5
83
emoyhtiön tilinpäätös
E M OY H T IÖ N TA SE
1 000€
VASTAAVAA Pysyvät vastaavat
Liite
31.12.2018
31.12.2017
Aineettomat hyödykkeet
6
596
682
Aineelliset hyödykkeet
7
Maa- ja vesialueet Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Keskeneräiset hankinnat
Sijoitukset
4 920
4 836
806
1 001
1 033
1 278
405
284
7 164
7 399
8
Osuudet saman konsernin yrityksissä
288 093
143 161
Saamiset saman konsernin yrityksiltä
7 268
0
Osuudet omistusyhteysyrityksissä
1 718
1 629
Muut osakkeet ja osuudet
1 439
1 392
298 517
146 181
0
134 100
306 277
288 363
228
416
9 937
23 175
867
1 234
5
1
11 037
24 826
1 778
3 156
12 815
27 983
319 092
316 346
Pitkäaikaiset saamiset konserniyrityksiltä
Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä Muut saamiset Siirtosaamiset
Rahat ja pankkisaamiset
VASTAAVAA YHTEENSÄ
84
emoyhtiön tilinpäätös
VASTATTAVAA Oma pääoma
Liite
31.12.2018
31.12.2017
Osakepääoma
9
104
104
Edellisten tilikausien voitto / tappio
236
241
Tilikauden voitto / tappio
-27
-6
312
339
Vaihtovelkakirjalainat
78 760
78 760
Lainat rahoituslaitoksilta
185 407
182 533
0
15 800
264 167
277 093
21 882
21 115
2
17
90
56
Velat saman konsernin yrityksiltä
14 877
15 668
Muut velat
16 247
393
1 515
1 664
54 613
38 913
Vieras pääoma yhteensä
318 780
316 006
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
319 092
316 346
Vieras pääoma
10
Pitkäaikainen vieras pääoma
Muut velat
Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat
Siirtovelat
85
emoyhtiön tilinpäätös
E M OY H T IÖ N R A HO I T U SL A SK E L M A
1 000€
LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA
2018
2017
0
0
Suunnitelman mukaiset poistot
799
674
Omaisuuden myyntivoitot
-619
-1 236
6 660
6 566
6 840
6 004
2 538
545
-867
3 631
1 671
10 180
-6 660
-6 566
-27
-6
1 823
3 609
-478
-288
0
-1 938
13 740
10 763
Osakkuusyrityshankinnat
-364
-102
Investoinnit muihin sijoituksiin
-136
0
SVOP sijoitukset tytäryhtiöihin
-6 500
0
6 262
8 434
Pitkäaikaisten lainojen nostot
13 300
47 473
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut
-9 660
-45 816
Annetut lainat
-13 104
-13 152
Voitto / tappio ennen satunnaisia eriä Oikaisut
Rahoitustuotot ja -kulut Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten liikesaamisten lisäys Lyhytaikaisten velkojen vähennys Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja Rahoitustuotot ja -kulut Maksetut välittömät verot
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin Tytäryhtiöiden hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla Tytäryhtiöiden myynnit
RAHOITUKSEN RAHAVIRTA
Sisäisten lainojen nostot Sisäisten lainojen takaisinmaksut
-3 667
RAHAVAROJEN MUUTOS
86
-9 464
-15 162
-1 378
-3 119
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 1. ARVOSTUSPERIAATTEET Pysyvien vastaavien arvostaminen Emoyhtiön omistaman pysyviin vastaaviin kuuluvan kuluvan omaisuuden hankintameno poistetaan ennalta laaditun suunnitelman mukaisesti alkuperäisestä hankintahinnasta. Poistoajat Aineettomat oikeudet
3–5 v. tasapoisto
Koneet ja kalusto
25 % EVL maksimipoiston mukaisesti menojäännöksestä
Muut aineelliset hyödykkeet
10 v. aikana tasapoistona
Hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen pitoaika on alle kolme vuotta sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi. Saamisten ja velkojen arvostus Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.
87
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
2. HENKILÖSTÖKULUT 2018
2017
Palkat ja palkkiot
-1 123
-1 037
Eläkekulut
-200
-186
-41
-40
-1 365
-1 264
20
17
20
17
-71
-71
-148
-153
-220
-224
Muut henkilöstösivukulut
Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä Toimihenkilöt
Johdon palkat Hallituksen jäsenet Toimitusjohtaja
Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot. 3. POISTOT 2018
2017
Aineettomat oikeudet
291
125
Koneet ja kalusto
261
310
Muut aineelliset hyödykkeet
247
238
799
674
2018
2017
-15 868
-15 207
IT-kulut
-118
-106
Laki- ja suunnittelukulut
-162
-197
Mainos- ja markkinointikulut
-550
-360
Hallinto: TH ja HR
-143
-102
-2 255
-1 697
-19 096
-17 669
4. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT Olennaiset erät Hoito- ja rahoitusvastikkeet
Muut kulut
88
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
5. RAHOITUSTUOTOT JA –KULUT Muut korko- ja rahoitustuotot
2018
2017
Saman konsernin yrityksiltä
1 428
2 494
1 429
2 494
Korkokulut VVK
4 061
4 057
Korkokulut senior
3 495
3 447
533
1 556
8 089
9 060
2018
2017
Hankintameno 1.1.
682
341
Hankintameno 31.12.
887
808
Poistot 1.1.
-125
-67
Poistot tilikaudella
-291
-125
596
682
Maa-alueet
2018
2017
Hankintameno 1.1.
4 836
7 748
84
0
0
-2 912
4 920
4 836
2 487
2 259
Lisäykset
85
229
Vähennykset
-19
0
Hankintameno 31.12.
2 554
2 487
Kertyneet poistot 1.1.
-1 487
-1 177
-261
-310
806
1 001
Muut korkokulut
Korkokulut muut
6. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET Aineettomat oikeudet
7. AINEELLISET HYÖDYKKEET
Lisäykset Vähennykset
Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1.
Poistot
89
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1.
2 264
2 243
2
21
Hankintameno 31.12.
2 266
2 264
Kertyneet poistot 1.1.
-986
-748
Poistot
-247
-238
1 033
1 278
Hankintameno 1.1.
284
714
Lisäykset
403
672
Vähennykset
-282
-1 101
405
284
7 164
7 399
2018
2017
Osakkeet ja osuudet 1.1.
143 161
147 837
Lisäykset
152 205
1 938
-5
-6 614
295 361
143 161
1 629
1 629
89
0
1 718
1 629
1 392
1 289
47
102
1 439
1 391
298 517
146 181
Lisäykset
Ennakkomaksut ja keskeneräiset
AINEELLISET HYÖDYKKEET YHTEENSÄ 8. SIJOITUKSET Osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä
Vähennykset
Osuudet omistusyhteysyrityksissä Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1. Lisäykset
Muut osakkeet ja osuudet Osakkeet ja osuudet 1.1. Lisäykset
SIJOITUKSET YHTEENSÄ
Vanhoista remonttilainoista koostuva 7 268 252 euroa on vuonna 2017 esitetty pitkäaikaisissa konsernisaamisissa ja nyt ne esitetään osana osakkeita ja osuuksia.
90
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
Omistukset muissa yrityksissä Yhtiö
Kotipaikka
Osuus osakkeista %
Kiinteistö Oy Biocity
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Datacity
Turku
99,39
Kiinteistö Oy ICT-City
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Turun Datakulma
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Electrocity
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Trivium City
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Kupittaan Paviljonki
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Turun Puutarhakatu 14
Turku
18,43
Asunto Oy Linnanrinne
Turku
14,49
Kiinteistö Oy Pharma City
Turku
100,00
Kiinteistö Oy High Tech City
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Kupittaan Asemakulma
Turku
100,00
TScP Kehitys Oy
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Sportcity
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Innovation City
Turku
100,00
Konsernin osuus osakkeista %
73,29
Erittely saamisista konserniyrityksiltä ja omistusyhteisyrityksiltä Pitkäaikaiset saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä Konsernilainasaamiset
2018
2017
0
134 100
0
134 100
9 887
23 013
50
162
9 937
23 175
9 937
157 276
Lyhytaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernisiirtosaamiset Konsernisaamiset muut
SAAMISET KONSERNIYRITYKSILTÄ JA OMISTUSYHTEYSYRITYKSILTÄ YHTEENSÄ
91
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
9. OMA PÄÄOMA Sidottu oma pääoma
2018
2017
104
104
104
104
241
243
-6
-2
236
241
-27
-6
209
236
312
339
Edellisten tilikausien voitot / tappiot
236
241
Tilikauden voitto / tappio
-27
-6
209
236
2018
2017
Vaihtovelkakirjalainat
26 962
26 962
Lainat rahoituslaitoksilta
185 407
182 533
0
5 800
212 368
215 295
51 798
51 798
0
10 000
51 798
61 798
264 167
277 094
Osakepääoma 1.1.
Vapaa oma pääoma Edellisten tk. voitot / tappiot 1.1. Edellisten tk. voitto / tappio
Tilikauden voitto / tappio
Voitonjakokelpoinen vapaa oma pääoma
10. VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikaiset velat
Muut velat
Velat omistusyhteysyrityksille Vaihtovelkakirjalainat Muut velat
92
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat Muut velat Siirtovelat
21 882
21 115
2
17
90
56
16 247
393
1 515
1 664
39 737
23 245
14 877
15 668
14 877
15 668
54 613
38 913
1 162
1 346
83
151
169
140
0
0
101
26
1 515
1 664
Velat konserniyrityksille Muut velat
Siirtovelkojen erät Korkovelat Palkkamenot Lomapalkkavelka Muut menojäämät Muut siirtovelat
93
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
Myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua erääntyvä pitkäaikainen vieras pääoma -2023
2024-
0
26 962
Lainat omistusyhteysyrityksiltä
10 000
51 798
Lainat rahoituslaitoksilta
170 861
36 085
5 800
0
186 661
114 845
Vaihtovelkakirjalainat
Muut lainat
Erittely vaihtovelkakirjalainoista omistusyhteysyrityksille ja osakkeenomistajille Laina
Pvm
Määrä
1.
7.2.2011
44 628
2.
15.12.2011
3 182
3.
30.12.2014
12 950
4.
27.4.2016
16 000
5.
6.2.2017
2 000
Lainat 1 ja 2: Kyseessä on osakeyhtiölain 10. luvun mukainen erityisen oikeuden tuottavat vaihtovelkakirjalainat. Laina-aika on 20 vuotta ja päättyvät 7.2.2031 sekä 15.12.2031. Lainoille ei ole erityistä vakuutta. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa VKK-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1 euro = 1 osake. Laina 3: Kyseessä on osakeyhtiölain 10. luvun mukainen erityisen oikeuden tuottava vaihtovelkakirjalaina. Laina-aika on 25 vuotta, josta ensimmäiset 16 vuotta ovat lyhennysvapaata. Tämän jälkeen laina lyhenee vuotuisin tasalyhennyksin. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa VKK-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1,32 euro = 1 osake. Laina 4: Kyseessä on osakeyhtiölain 10. luvun mukainen erityisen oikeuden tuottava vaihtovelkakirjalaina. Laina-aika on 15 vuotta ja päättyy 7.2.2031. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa VVK-lainan mukaisesti antamaansa, vielä maksamatta olevaa velkaa vastaava pääoma joko kokonaan tai osittain velallisen uusiin äänivallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1,32 euro = 1 osake. Kampuksen rakentamisvaiheen ajan lainalle maksetaan kiinteää korkoa 2 %. Laina 5: Kyseessä on osakeyhtiölain 10. luvun mukainen erityisen oikeuden tuottava vaihtovelkakirjalaina. Laina erääntyy maksettavaksi 7.2.2031. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa VVK-lainan mukaisesti antamaansa, vielä maksamatta olevaa velkaa vastaava pääoma joko kokonaan tai osittain velallisen uusiin äänivallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1,32 euro = 1 osake. Kampuksen rakentamisvaiheen ajan lainalle maksetaan kiinteää korkoa 2 %.
94
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
VAKUUDET Annetut vakuudet ja vastuusitoumukset
2018
2017
Emoyhtiön lainoissa
207 289
203 649
Konsernin lainoissa
0
0
207 289
203 649
291 150
146 082
0
79 362
291 150
225 444
Rahana olevat vuokravakuudet
152
122
Muut vuokravakuudet
537
538
Lainat rahoituslaitoksilta
Muut vastuusitoumukset Osakepantit Pantatut saamiset saman konsernin yrityksiltä
EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN MUUT LIITETIEDOT
Saadut vakuudet ja takuut
MUUT VASTUUT Emoyhtiöllä on Euribor -viitekorkoihin sidottuja vaihtuvakorkoisia pitkäaikaisia velkoja 223 miljoonaa euroa, jotka erääntyvät vuosina 2019–2028. Riskienhallintapolitiikan mukaisesti pitkäaikaisista veloista aiheutuvaa korkoriskiä on suojattu koronvaihtosopimuksilla vaihtamalla Euribor -viitekorkoihin sidottu vaihtuva korko kiinteäksi koroksi velkojen sidonnaisuusajalle. Pitkäaikainen rahoitus on liiketoiminnan luonteesta johtuen hyvin keskeistä ja nykyisten pitkäaikaisten velkojen uudelleenrahoitusta tulevaisuudessa pidetään erittäin todennäköisenä. Jotta rahoituskulujen arviointi olisi pitkälläkin aikavälillä hallittua, on koronvaihtosopimuksia tehty pidemmälle aikavälille kuin mitä nykyisten pitkäaikaisten velkojen sidonnaisuusajat ovat. Koronvaihtosopimukset erääntyvät vuosien 2027–2035 aikana. Koronvaihtosopimusten käypien arvojen odotetaan realisoituvan tulokseen niiden sidonnaisuusaikana ja ne heijastavat tulevien pitkäaikaisten velkojen korkokuluja. Kaikki koronvaihtosopimukset ovat tehty suojaustarkoituksessa.
Laskennallinen pääoma
Markkina-arvo 31.12.2018
4591265
101 000
-31 326
1824976
60 000
-1 992
95
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
LEASINGVASTUUT 31.12.2018
1 000€
31.12.2018
1.1.– 31.12.2019
1.1.–31.12.2020
1.1.–31.12.2021
1.1.–31.12.2022
1.1.–31.12.2023
1.1.–31.12.2024
Yhteensä
0
267
265
259
182
91
1
1 066
Kustannuspaikat yhteensä
Kustannuspaikat yhteensä
31.12.2018
1.1.2019–31.12.2019
Loput tulevat vuokrat 1.1.2020–31.12.2024
Yhteensä
0
115
274
389
ARVONLISÄVEROVASTUU Yhtiön aktivoinnit, joihin sovelletaan alv-palauttamista koskevaa sääntöä; 10 vuotta. Vuoden 2011 investointi: vastuu vähennys aloitettu vuonna 2011, tilojen valmistuttua. Vähennys 2011-2012 investoinnista
v. 2011–2012 DataCityn 6.krs
Alv-vastuu 1.1.2018
116
46
96
Alv-vastuun 1/10 osa
Alv-vastuu 31.12.2018
12
35
allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä
Allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä 29.1.2019
Aleksi Randell Petteri Rinne Hallituksen puheenjohtaja Hallituksen jäsen
Tuomas Heikkinen Risto Korpela Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen
Peter Karlsson Henrik Karlsson Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen
Christian Backholm Hallituksen jäsen
Tilinpäätösmerkintä
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus. Turku 29.1.2019 KPMG Oy Ab
Kimmo Antonen KHT
98
YmpäristÜmerkitty painotuote 4041 0624
toimitiloja turun parhaalla paikalla www.teknologiakiinteistot.fi