Vastuullisuusraportti 2017

2017

v a s t u u l l i s u u s r a p o r t t i toimitiloja

palveluita

yhteisÜllisyyttä

sisältö

14 3 KANNATTAVUUS ON TALOUDELLISEN VASTUUMME PERUSKIVI

4 1 VASTUULLISUUS TURUN TEKNOLOGIAKIINTEISTÖISSÄ

4

1.1 VASTUUN TEEMAT JA RAPORTOINTI

6

1.2 KIINTEISTÖKANTAMME PERUSTIEDOT

9 2 KUNNIANHIMOISIN ASKELIN KOHTI TULEVAISUUTTA

10

2.1 JATKUVA VUOROPUHELU

16

VASTUULLISUUDEN PERUSTANA 11

2.2 YHTEISET PELISÄÄNNÖT

RAHAVIRRAT 16

VASTUULLISUUSTYÖHÖN 12

2.3 MITTARIT MAHDOLLISTAVAT PITKÄN

2.4 UUDISRAKENNUSTEN KRITEERIKSI VAATIVA LEED V4 PLATINA

3.2 KÄYTTÖASTE KORKEALLA JA TILAT TEHOKKAASSA KÄYTÖSSÄ

17

AIKAVÄLIN SEURANNAN 13

3.1 KIINTEISTÖLIIKETOIMINNAN

3.3 PAREMPAA YLLÄPITOA KUSTANNUKSIA SEURAAMALLA

18

3.4 LIIKETOIMINNAN TYÖLLISTÄMIS­ VAIKUTUKSET

sisältö

20 4 HUOLENPITOA HENKILÖSTÖSTÄ JA ASIAKKAISTA

23

4.1 HENKILÖSTÖ ON TÄRKEIN VOIMAVARAMME

24

4.2 ASIAKKAIDEN HYVINVOINTI ON MEILLE KUNNIA-ASIA

26

4.3 ARJEN KOHTAUSPAIKKOJA JA YHTEISÖLLISTÄ ELOA

28 5 YMPÄRISTÖTAVOITTEET KORKEALLA

29

5.1 ENERGIATEHOKKUUTTA PALVELUTASOSTA TINKIMÄTTÄ

29

5.2 HIILIJALANJÄLKI SEURANTAAN

30

5.3 VEDENKULUTUS KURIIN

30

5.4 TÄHTÄIMESSÄ TEHOKKAAMPI JÄTTEIDEN LAJITTELU

vastuullisuus

Vastuullisuus Turun Teknologiakiinteistöissä 1

1.1

Vastuun teemat ja raportointi

V

astuullisuus on ollut kiinteä osa toimintamme kehittämistä koko olemassaolomme ajan.

Kasvumme myötä myös toimintamme yhteiskunnalliset vaikutukset ovat kasvaneet. Vastuullisuudella on näin entistä merkittävämpi rooli, mikä on kannustanut meitä parantamaan vastuullisuustyömme mittaamista, seurantaa ja raportointia.

Vastuullisuuslinjauksemme ja eri osa-alueille asettamamme tavoitteet on julkaistu aiemmin verkkosivuillamme sekä vuosikertomuksessamme. Vastuun kantamisessa on kuitenkin ennen kaikkea kyse arkipäiväisestä ja pitkäjänteisestä tekemisestä. Seuraavalla sivulla oleva kuva kertoo, miten me huomioimme vastuullisuuden kaikessa toiminnassamme, joka päivä.

Haluamme kertoa vastuullisuudestamme avoimesti ja kattavasti. Nyt käsissäsi oleva vastuullisuusraportti on

kaiken tämän kehityksen viimeisin askel. Uusia askeleita otetaan tulevina vuosina, toimintaa jatkuvasti parantaen.

Raporttimme noudattelee sisällöltään RAKLIn ja KTI:n laatimaa vastuullisen kiinteistöliiketoiminnan raportointiohjeistusta. Tunnusluvut on esitetty ohjeistusta tukevan vastuullisuustyökalun mukaisesti ja ne tuottavat yhtenäistä ja vertailtavaa tietoa onnistumisistamme.

Raportin ensimmäisessä osiossa esittelemme vastuullisuustyötämme tulevaisuudessa ohjaavat linjaukset ja toimintatavat sekä kunnianhimoiset tavoitteemme.

Seuraavissa osioissa kerromme onnistumisistamme taloudellisen, sosiaalisen ja ympäristövastuumme kantamisessa. Esittelemme näille vastuullisuuden eri osa-alueille asettamamme mittarit sekä raportoimme RAKLIn ja KTI:n ohjeistuksen mukaiset vuoden 2017 toteutuneet tunnusluvut.

RAKLI ja KTI ovat yhteistyössä kiinteistöalan yritysten kanssa laatineet vastuullisen kiinteistöliiketoiminnan raportointirungon, joka esittelee vastuullisuuden keskeisimmät tunnusluvut. Suomalaiseen kiinteistöliiketoimintaan räätälöity työkalu lisää raportoinnin vertailukelpoisuutta sekä parantaa yhteensopivuutta kansainvälisten raportointimallien kanssa.

Ohjeistuksen mukaan vastuullinen kiinteistöalan yritys ottaa huomioon toimintansa vaikutukset sidosryhmiin, ympäristöön ja yhteiskuntaan.

Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta edistää markkinoiden houkuttelevuutta ja parantaa toimintaympäristöä.

Lisätietoa raportointiohjeistuksesta: www.rakli.fi/kiinteistosijoittaminen/vastuullisuus.html

4

vastuullisuus

Taloushallinto Kiinteistöt ja palvelut TIETO

Mittarit Luvut Teemat, joista viestitään Tietoisuus yrityksen vastuullisuudesta

Asiakkuudet Markkinointi ja viestintä DOKUMENTIT

Politiikat Strategiat Toimintaohjeet Nettisivusisällöt Raportit

Toimintatavan muutokset Henkilövastuut Käsittelyprosessi Tilannekatsaukset HENKILÖSTÖ Vastuullisuusohjelmaan osallistuvat yrityksen kaikki työntekijät, sillä he myös toimivat tietolähteinä vastuullisuuden eri osa-alueista. Yhdessä päätetään mittarit ja tärkeimmät teemat. Toiminnanohjaus tapahtuu henkilöstön kautta ja se dokumentoidaan.

Hei, olen Erkki Oikarinen ja olen toukokuusta 2017 alkaen työskennellyt Turun Teknologiakiinteistöt Oy:ssä vastuullisuusasiantuntijana.

Aloitin työt yhtiössä osana Aalto Yliopiston Projektit ja kestävä kehitys -koulutusohjelmaa ja puolen vuoden koulutuksen jälkeen jatkoin työntekijänä joulukuusta 2017 eteenpäin. Aiemmin olen toiminut muun muassa Lindorffin kiinteistöpäällikkönä.

Toimenkuvaani kuuluu Teknologiakiinteistöjen vastuullisuusohjelman rakentaminen, vastuullisuusraportointi ja osallistuminen vastuullisuuden eri mittareista päättämiseen sekä tavoiteasetantaan. Perehdytän myös henkilöstöämme vastuullisuuteen liittyen. Tätä tarkoitusta varten olen mm. organisoinut vastuullisuuden eri teemoja käsitteleviä työpajoja.

Toteutan lisäksi yrityksen riskienhallintaa ja sisäistä valvontaa sekä laadin ja ylläpidän vastuullisuutta ohjaavia dokumentteja, kuten vastuullisuuspolitiikka, henkilöstöpolitiikka ja liiketapaperiaatteet.

Pitkän aikavälin tavoitteena on ohjata yrityksen toimintaa vastuullisempaan suuntaan noudattaen muun muassa Turun kaupungin kestävän kehityksen linjauksia.

Arjessa ja käytännön työssä asettamiemme tavoitteiden implementoinnista on vuoden 2017 toukokuusta lähtien vastannut vastuullisuusasiantuntijamme Erkki Oikarinen.

5

vastuullisuus

1.2

Kiinteistökannan perustiedot

BioCity

DataCity

ElectroCity

ICT-City

High Tech City

Kupittaan Paviljonki

PharmaCity

Puolalan­katu 5

Puutarha­katu 1

Kupittaan palloiluhalli

T

urun Teknologiakiinteistöt Oy on Turun tiedepuistossa toimiva kiinteistösijoitusyhtiö, joka kehittää alueiden kiinteistöjä ja palveluita sekä vuokraa toimitiloja yrityksille ja yhteisöille. Yhtiön tavoitteena on olla kannattava ja kasvollinen yritys, joka tarjoaa asiakkailleen Suomen parhaan ympäristön toimia ja kehittyä.

Toimintaamme ohjaavia arvoja ovat innovatiivisuus, vastuullisuus, positiivisuus ja avoimuus.

Toiminta-ajatuksenamme on tarjota laadukkaita tilaratkaisuja ja niihin liittyviä asiakaslähtöisiä palveluita sekä kehittää Turun tiedepuiston toimintoja, jotta siellä

Vierailukeskus Joki

toimivat yritykset ja yhteisöt voivat keskittyä omaan ydinliiketoimintaansa.

Kaikki kiinteistömme sijaitsevat Turun seudulla. Toimistokiinteistöjä on 9 ja niiden vuokrattavissa oleva ala on yhteensä 130 958 m2. Kiinteistöjemme yhteenlaskettu vuokrattavissa oleva pinta-ala on 135 795 m2. Vuokrasopimuksia oli vuonna 2017 yhteensä 280 kappaletta.

Kaikkien kiinteistöjemme yhteenlaskettu markkina-arvo on noin 314 miljoonaa euroa. Tonttien markkina-arvo on 3,55 miljoonaa euroa ja autopaikkaosakkeiden arvo 1,85 miljoonaa.

6

kohti tulevaisuutta

2

Kunnianhimoisin askelin kohti tulevaisuutta

K

ehitämme vastuullisuuttamme jatkuvasti. Tahdomme minimoida toimintamme synnyttämiä negatiivisia seurauksia sekä toisaalta kasvattaa aikaansaamiamme positiivisia vaikutuksia ja yhteiskunnallista arvonluontia. Toimintaamme ohjaavia linjauksia tehdessä seuraamme Turun kaupungin strategisia tavoitteita, kuten ilmastotavoitteita sekä Smart and Wise Turku -kärkihankkeen painotuksia, jotka korostavat tiedepuistoa tärkeänä alustana muun muassa hiilineutraaliuden ja resurssiviisauden edistämisessä.

Emme voi kehittää toimintamme vastuullisuutta yksin. Tulemme jatkossakin tiiviisti kuulemaan ja osallistamaan kaikkia sidosryhmiämme toimintamme kehittämiseen. Tällä tavoin voimme olla varmoja siitä, että kohdistamme ponnistelumme olennaisiin, vaikuttavuudeltaan merkittävimpiin asioihin.

Vuorovaikutuksen parantamisen lisäksi työlistallamme ovat toimintaa ohjaavien linjausten kirjaaminen vastuullisuuskorteiksi, vastuullisuustyön vieminen yhä laajemmin osaksi kaikkea toimintaamme sekä tavoitteiden asettaminen vastuumme eri osa-alueiden kehitystä seuraaville mittareille ja uudiskohteille määrittämiemme tiukkojen kriteerien täyttäminen.

Lähivuosina rakentuvat uudishankkeet ovat merkittävä mahdollisuus vastuutyömme kehittämiselle. FC36-hanke tuo tiedepuistoon 36 000 neliömetriä uutta ja muokattavaa tulevaisuuden toimitilaa. Turun ammattikorkeakoulun uusi kampus taas tarjoaa älykkäitä oppimisympäristöjä ja toimii tulevaisuudessa lähes kaikkien ammattikorkeakoulun yksiköiden kotipaikkana. Näille hankkeille on asetettu myös mittavat vastuullisuuskriteerit: uudet rakennukset sertifioidaan kansainvälisen LEED-ympäristöjärjestelmän mukaisesti.

9

kohti tulevaisuutta

Jatkuva vuoropuhelu vastuullisuuden perustana 2.1

K

sosiaalista ja taloudellista vastuuta sekä ympäristövastuuta, liiketoiminnan avoimuutta ja läpinäkyvyyttä.

Lisäksi kysyimme vastaajilta muun muassa tilojen turvallisuudesta, kiinteistöjen ylläpidosta, asiakastarpeista ja kumppaneiden valinnasta.

Tulosten avulla pystyimme arvioimaan toimintamme nykytilaa sekä tunnistamaan liiketoimintamme ja vastuullisuustyömme kannalta olennaisimmat painopisteet. Sidosryhmämme arvottivat vastuullisuutemme tärkeimmiksi teemoiksi panostamisen hyvään rakentamiseen ja ylläpitoon, toimintamme vastuullisena työnantajana, pyrkimisen yhä parempaan informaation kulkuun ja tilojen viihtyisyydestä huolehtimisen. Saimme myös tärkeää tietoa kehityskohteista, joihin sidosryhmämme toivovat meidän panostavan jatkossa. Nämä näkemykset on luonnollisesti huomioitu toimintamme kehittämisessä. Saatuun palautteeseen on reagoitu ja olemme toiveiden mukaisesti esimerkiksi tuoneet kiinteistöihimme lisää biojäteastioita helpottamaan jätteiden lajittelua.

uuntelemme kaikkia sidosryhmiämme tarkalla korvalla kehittääksemme vastuullisuuttamme. Eri­ tyisen tärkeitä sidosryhmiä meille ovat henkilöstö, asiakkaat ja paikallisen toimintaympäristömme yhteistyökumppanit.

Vuoropuhelun avulla voimme varmistaa tekevämme oikeita ja olennaisia toimenpiteitä sekä löytää yhä uusia tapoja heidän tarpeidensa täyttämiseen ja odotusten ylittämiseen. Myös eri sidosryhmien välinen yhteistyö ja sen mahdollistaminen on meille tärkeää, sillä se edistää kaikkien omalle toiminnalleen asettamien tavoitteiden toteutumista.

Viime vuonna toteutimme laajamittaisen olennaisuusanalyysin, jossa kokosimme ulkoisten ja sisäisten sidosryhmiemme näkemykset, toiveet ja tarpeet entistä laajemmin yhteen. Lokakuussa 2017 toteutettuun nettikyselyyn vastasi henkilöstömme lisäksi 74 henkilöä edustaen kattavasti eri sidosryhmiämme, kuten asiakkaita, omistajia, rahoittajia ja yhteistyökumppaneita.

Kartoitimme heidän näkemyksiään koskien toimintamme

10

kohti tulevaisuutta

Yhteiset pelisäännöt vastuullisuustyöhön

2.2

L

vastuullisuusstrategia ja -politiikka, ympäristöohjelma sekä hankinta-, riskienhallinta, tietoturva- ja henkilöstöpolitiikka. Valmistelemme näitä koko henkilöstömme kanssa erillisissä teemoitetuissa vastuullisuustyöpajoissa.

Lisäksi kirjaamme auki toimintaamme ja valintojamme jo nykyisellään ohjaavat säännöt ja liiketapaperiaatteet sekä laadimme näiden asiakirjojen tueksi myös vastuullisuuden vuosikellon, johon merkitään säännöllisesti toistettavat aktiviteetit toiminnan jatkuvuuden takaamiseksi.

aadimme vuonna 2018 niin sanotut vastuullisuuden RT-kortit selventämään ja tukemaan vastuullisuustyötämme. Näiden asiakirjojen avulla vastuullisuus kytketään yhä vahvemmin osaksi kaikkia toimintojamme: taloushallintoa, kiinteistöjä ja palveluita, asiakkuuksia sekä markkinointia ja viestintää.

Vastuullisuustyötämme ohjaavat linjaukset ja niiden perusteella asetetut tavoitteet löytyvät jo nyt avoimesti kotisivuiltamme. Nyt työlistallamme ovat

Vastuullisuuspolitiikka

Hankintapolitiikka

Riskienhallintapolitiikka

Tietoturvapolitiikka

Code of conduct

Henkilöstöpolitiikka

11

kohti tulevaisuutta

Mittarit mahdollistavat pitkän aikavälin seurannan 2.3

Haluamme yhä tarkemmin seurata ja johtaa vastuullisuus­ työtämme. Olemme asettaneet vastuullisuutemme eri osa-alueille mittarit, jotka esittelemme tämän raportin seuraavilla sivuilla.

Osa mittareista ohjaa toimintaamme jo nyt, mutta osa niistä on täysin uusia. Vuoden 2018 aikana asetamme kaikille seurattaville tunnusluvuille sekä vuositason että pitkän aikavälin tavoitteet, joiden toteutumista tarkkailemme.

12

kohti tulevaisuutta

2.4

Uudisrakennusten kriteeriksi vaativa LEED v4 Platina

O

lemme päättäneet sertifioida tulevat toimistokiinteistömme rakennusten ympäristövaikutuksiin keskittyvän LEED-järjestelmän mukaisesti.

Tavoitteena on saavuttaa kaikissa uudiskohteissa järjestelmän korkein eli Platina-taso.

LEED eli Leadership in Energy and Environmental Design on U.S. Green Building Councilin kehittämä ja riippumattoman kolmannen osapuolen verifiointiin perustuva kansainvälinen kestävien kiinteistöjen sertifiointijärjestelmä. LEEDin avulla voimme syventää

ymmärrystämme sekä suunnittelu-, rakennus-, käyttöettä kunnossapitoratkaisujen valinnan ja toteutuksen ympäristövaikutuksista.

Järjestelmän mukainen tarkastelu mahdollistaa kiinteistöjemme suorituskyvyn vertailun kestävyyden näkökulmasta. Sertifiointityö tuottaa tietoa rakentamisen tärkeimmistä ympäristötekijöistä, kuten energiatehokkuudesta, vedenkäytöstä, hiilidioksidipäästöistä, sisäilman laadusta, resurssien käytöstä ja ympäristötekijöiden aiheuttamista vaikutuksista.

13

taloudellinen vastuu

3

Kannattavuus on taloudellisen vastuumme peruskivi

T

urun Teknologiakiinteistöt tarjoaa omistajilleen tasaista tuottoa ja kasvattaa merkittävästi omistamansa kiinteistömassan arvoa. Strategianamme on kasvaa ja lisätä kannattavuutta kehittämällä Turun tiedepuistoa ja omistamiamme kiinteistöjä. Haluamme luoda Turun tiedepuistoon uusia kansainvälisesti arvostettuja vetovoimatekijöitä, jotka lisäävät alueen kiinnostavuutta ja nostavat kiinteistöjen arvoa.

Perusajatuksenamme on toimia taloudellisesti kannattavasti lisäten samalla ihmisten hyvinvointia ja minimoiden ympäristökuormitusta. Taloudellisen vastuun kantaminen

on yhtiön kasvun ja kannattavuuden parantamisen mahdollistamista, lisäarvon tuottamista ja kiinnostavuutta sijoituskohteena. Kasvumme ja tuottavuutemme ovat tukeva pohja, joka takaa toimintamme jatkuvuuden ja mahdollistaa vastuullisen toiminnan myös tulevaisuudessa.

Seuraamme taloudellisen vastuumme toteutumista alla esitettyjen mittareiden avulla. Seuraavissa kappaleissa olemme RAKLIn ja KTI:n ohjeistuksen mukaisesti raportoineet lisäksi kiinteistöliiketoimintamme rahavirtojen, käyttöasteen, ylläpidon sekä työllistävyyden yksityiskohtaisempia tunnuslukuja.

Taloudellinen vastuu

Kiinteistötason taloudellinen vastuu

› Rahavirrat asiakkailta

› Käyttöaste

› Realisoinnit

› Ylläpidon kustannukset

› Saadut valtionavustukset

› Ylläpidon työllistämisvaikutukset

› Lainakannan muutos

› Rakentamisen työllistämisvaikutukset

› Kiinteistösijoitusten kokonaistuotto › Kiinteistösijoitusten nettotuotto › Kiinteistösijoitusten arvonmuutos › Palveluihin ja tarvikkeisiin käytetty rahasumma › Investoinnit › Maksut julkiselle sektorille › Maksut rahoittajille ja sijoittajille

14

taloudellinen vastuu

3.1

Kiinteistöliike­toiminnan rahavirrat

V

uonna 2017 asiakkailta tulevat rahavirrat, sisältäen vuokrat, käyttökorvaukset ja palveluiden myynnin, olivat 24,89 miljoonaa euroa. Realisoinneista eli kiinteistöjen myynnistä kertyi kassaan 10,85 miljoonaa euroa. Julkiselta sektorilta saatiin valtionavustusta palloiluhallin rakentamiseen 375 000 euroa. Lainakanta kasvoi 83 200 euron nettolisäyksellä.

Kotimaisten kiinteistösijoitustemme ja siten koko salkkumme kokonaistuotto oli KTI Kiinteistöindeksin määritelmien mukaisesti laskettuna 9,64 prosenttia ja nettotuotto 6,27 prosenttia. Arvonmuutos oli 3,19 prosenttia. Vuonna 2017 Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden kokonaistuotto oli KTI Kiinteistöindeksin mukaan

3.2

6,6 prosenttia, nettotuotto 5,4 prosenttia. Keskimäärin markkina-arvot nousivat 1,2 prosenttia. Toimistokiinteistöjen kokonaistuotto oli 7,7 prosenttia ja liikekiinteistöjen 3,6 prosenttia.1 Palveluihin ja tarvikkeisiin, kuten kiinteistöjen ylläpitoon ja konsultointiin, käytimme viime vuonna 10,34 miljoonaa euroa. Uudisrakentamisesta kustannuksia syntyi 20,6 miljoonaa euroa. Kiinteistösijoitusten korkoja rahoituskuluja maksoimme 9,05 miljoonaa euroa.

Kiinteistöveroa maksoimme 1,72 miljoonaa euroa ja tonttivuokria 111 100 euroa.

1

KTI Kiinteistöindeksi 2017

Käyttöaste korkealla ja tilat tehokkaassa käytössä

K

iinteistöjemme taloudellinen käyttöaste eli vuoden kaikkien kuukausien toteutuneiden bruttovuokratuottojen keskiarvo jaettuna vuoden potentiaalisten bruttovuokratuottojen keskiarvolla oli 96 % vuonna 2017.

Toiminnallinen käyttöaste oli vieläkin korkeampi, mikä tarkoittaa sitä, että vuokrattavissa olevat tilamme ovat olleet tehokkaassa käytössä.

16

taloudellinen vastuu

Parempaa ylläpitoa kustannuksia seuraamalla 3.3

K

iinteistöjen ylläpidolla varmistetaan, että vuokralaisemme saavat aina toimia laadukkaissa tiloissa ja tehokkuutta sekä hyvinvointia lisäävässä ympäristössä. Ylläpidon kustannusten seuranta on avainasemassa toimintamme kannattavuuden takaamisessa.

Seuraamme investointeja, keskimääräisiä ylläpitokustannuksia ja aktivointeja sekä eri kuluerien prosentuaalisia osuuksia ylläpitokustannuksista.

Toimistokiinteistöjemme luvut löytyvät alta ja ne on esitetty RAKLIn ja KTI:n raportointiohjeistuksen mukai-

sesti määriteltyinä, sekä kuukausitason keskimääräisinä kustannuksina muodossa EUR/m2/kk että eri kuluerien prosenttiosuutena yhteenlasketuista ylläpitokustannuksista. Vierailukeskus Joki ja Kupittaan palloiluhalli eivät ole luvuissa mukana.

Näitä kustannuksia seuraamalla voimme hallita ja analysoida ylläpitoon käytettyjä resursseja ja kustannuksia, palkita henkilöstöämme onnistumisista, tarkastella kustannuskehitystä sekä kehittää kumppaneidemme kanssa palveluiden ohjaamista ja neuvotella sopimusehdoista.

Toimistokiinteistöt Vahinko­ vakuutukset & muut hoito­kulut (0,02) 0,3 %

Hallinto (0,04) 0,6 %

Palvelut: käyttö ja huolto, ulko­ alueiden hoito, siivous ja jätehuolto (0,74) 11,6 %

Energia: lämmitys, sähkö, vesi (1,65) 26 %

Korjaukset & aktivoinnit (2,88) 45,4 %

Kiinteistövero & tonttivuokra (1,02) 16,1 %

17

taloudellinen vastuu

Liiketoiminnan työllistämisvaikutukset 3.4

O

man toimintamme kautta työllistimme vuonna 2017 täysiaikaisesti 19 työntekijää. Toimisto- ja liikekiinteistöjemme ylläpitotoiminnan laskennallinen työllistämisvaikutus oli vuonna 2017 yhteensä 49,4 henkilötyövuotta. Merkittävimmät työllistävät vaikutukset syntyvät kiinteistöjemme käyttö- ja huolto­ toiminnasta sekä siivouksesta ja vuosikorjauksista.

Rakentamisen osalta laskennallinen työllistämisvaikutus oli viime vuonna yhteensä lähes 400 henkilötyövuotta.

Suurin vaikutus syntyi uudisinvestoinneista, yhteensä 329,6 henkilötyövuoden verran.

Vuoden 2017 luvut on esitetty kokonaisuudessaan oheisessa kuvassa ja ne on laskettu RAKLIn ja KTI:n raportointiohjeistuksen mukaisesti.

Ylläpidon työllistävyys (htv) Muut hoitokulut Jätehuolto Vesi ja jätevesi Ulkoalueiden hoito

0,01 0,5 1,3 1,8 2,2

Sähkö

7

Lämmitys Vuosikorjaukset

10,1

Siivous

10,2

Käyttö ja huolto

10,2

Rakentamisen työllistävyys (htv) Korjausinvestoinnit Perusparannukset ja vuokralaismuutokset

32,8 36

Uudisinvestoinnit

329,6

18

henkilöstö ja asiakkaat

4

Huolenpitoa henkilöstöstä ja asiakkaista

T

urun Teknologiakiinteistöjen sosiaalinen vastuu kulminoituu avoimuuteen. Yhtiöllä on useita sidosryhmiä, joista tärkeimpiä ovat asiakkaat, henkilöstö ja yhteistyökumppanit. Kaikkea yhteistyötä leimaa avoin kommunikaatio ja viestintä ajankohtaisista aiheista.

Teknologiakiinteistöt kokee vastuuta myös muita sidosryhmiä kohtaan muun muassa tukemalla lähiseudun yrittäjiä, seuroja ja yhdistyksiä. Yhteistyö eri sidosryhmien välillä edistää tavoitteiden toteutumista ja luo positiivisia asioita kaikille tärkeille yhteistyökumppaneille.

Seuraavilla sivuilla kuvaamme vastuunkantoamme yksityiskohtaisemmin henkilöstön ja asiakkaiden näkökulmasta. Kerromme myös, miksi ja miten haluamme

olla mukana paikallisen toimintaympäristömme kehittämisessä.

Seuraamme myös sosiaalisen vastuumme toteutumista tarkasti ja tulevaisuudessa haluamme viestiä näistä aiheesta entistä paremmin, esimerkiksi alla esitettyjen mittareidemme avulla. Osaa mittareista olemme käyttäneet toimintamme ohjaamisessa jo pidemmän aikaa. Nyt näitä hyväksi havaittuja tunnuslukuja täydennetään uusilla mittareilla. Näin saamme kerättyä yhä laajemmin tietoa siitä, miten vastuullisesti kohtelemme meille kaikkein tärkeimpiä sidosryhmiä ja voimme tarvittaessa reagoida luvuissa tapahtuviin muutoksiin oikeilla toimenpiteillä.

Henkilöstö

Asiakkaat › Asiakastyytyväisyys

› Henkilöstön kuvaus: työsuhteen tyyppi, ikä- ja

› Asiakastapahtumien määrä

sukupuolijakauma

› Palvelupyynnöt ja niiden käsittely

› Käytyjen kehityskeskustelujen kattavuus ja tiheys › Koulutuspäivien lukumäärä per työntekijä › Henkilöstötyytyväisyys › Sairaspoissaolojen määrä

20

henkilöstö ja asiakkaat

4.1

Henkilöstö on tärkein voimavaramme

K

ohtelemme henkilöstöämme tasapuolisesti ja reilusti. Työntekijämme ovat meille kaikki kaikessa ja siksi olemme asettaneet henkilöstömme tyytyväisyyden seuraamiseksi tarkat tunnusluvut.

Seuraamme heidän hyvinvointiaan sekä arjessa että vuositasolla ja he ovat osallistuneet myös aktiivisesti vastuullisuutemme linjausten ja tavoitteiden laatimiseen.

Hyvinvoinnin tunnusluvut › Työstressi › Työn ilo › Tehtävien & tavoitteiden tunteminen › Työn hallinta

HYVINVOINNIN ABC

› Kuormitustekijät työssä › Johdon toiminta

Olemme asettaneet työhyvinvoinnille tiukat tavoitteet yhdessä henkilöstömme kanssa. Seuraamme työntekijöiden hyvinvointia kattavasti kuvassa esitetyillä mittareilla.

Jatkossa määritämme kullekin mittarille myös tavoitetasot, joiden toteutumista seurataan vuosittain.

› Esimiehen toiminta › Tiimien välinen yhteistyö › Tiimin kehittämisaktiivisuus

VUOSITASON SEURANTAA TYÖHYVINVOINTIKYSELYLLÄ

Parannettavaakin toki löytyi. Henkilöstömme tunnisti edellisvuoden tapaan kehittämiskohteiksi organisaation sisäisen tiedonkulun ja työn kuormitustekijät. Pidämme hyvistä tuloksista kiinni panostamalla tulevaisuudessa työntekijöidemme esille nostamiin tekijöihin.

Työterveyslaitoksen Parempi Työyhteisö -kyselyn tuottama tieto auttaa meitä kehittämään henkilöstön hyvinvointia, työnteon perusedellytyksiä, työyhteisön toimivuutta ja löytämään uusia kehitysideoita auttaaksemme koko työyhteisöä jaksamaan paremmin.

Vuonna 2017 osalta kysely tehtiin loppuvuodesta.

Kyselyn kaikkien neljän osa-alueen kokonaistulokset olivat parantuneet edellisestä vuodesta ja ne jopa paikoin ylittivät merkittävästi suomalaisten yritysten vertailuarvot.

Kyselyn tuloksista oli mukava lukea, että henkilöstömme kokee työstään iloa ja että työstressin määrä oltiin saatu laskuun.

Kokonaisvaltaisimmin työnvointia havainnollistavassa ”Voisin mielelläni suositella työnantajaa ystävilleni” -kohdassa tuloksemme oli huima 4,9. Kohdan maksimi on 5.0 ja suomalainen keskitaso 3,8 jo varsin erinomainen. Näihin huomioihin nähden meidän tuloksemme on huippuluokkaa ja siten iloista luettavaa.

HENKILÖSTÖ MUKANA VASTUULLISUUSTYÖSSÄ Kuuntelemme henkilöstöämme tarkasti myös vastuullisuuden näkökulmasta, sillä vastuullisuus kuuluu kaikille ja sen tulee olla koko organisaation agendalla. Vuonna 2017 vastuullisuuden olennaisuusanalyysin osana toteutetussa kyselyssä henkilöstömme korosti erityisesti panostamista hyvään rakentamiseen ja ylläpitoon, henkilöstön työkyvystä ja terveydestä huolehtimista, jatkuvia toimia energiankulutuksen vähentämiseksi kiinteistöissämme sekä sitä, että viestintämme tukee imagoamme vastuullisena toimijana. Vastaukset täydentävät erinomaisesti muiden sidosryhmien vastuullisuudellemme asettamia toiveita.

23

henkilöstö ja asiakkaat

4.2

Asiakkaiden hyvinvointi on meille kunnia-asia

K

ohtelemme vuokralaisiamme hyvin, edistämme vastuullista yhteistyötä sekä rakennamme ja korjaamme kiinteistöjämme laadukkaasti vuokralaistemme eduksi. Toiminta-ajatuksenamme on tarjota laadukkaita tilaratkaisuja ja niihin liittyviä asiakaslähtöisiä palveluita sekä kehittää Turun tiedepuiston toimintoja, jotta siellä toimivat yritykset ja yhteisöt voivat keskittyä omaan ydinliiketoimintaansa. Tilamme tukevat vuokralaistemme tarpeita toiminnan ja kasvun kaikissa vaiheissa pienestä ja ketterästä startupista kansainvälisiin suuryrityksiin.

Huoltopyyntöihin reagoimme saman vuorokauden aikana. Viime vuonna keskimääräinen reaktioaikamme alitti tämän tavoitteen ollen 0,7 päivää. Huoltotoimenpiteet myös toteutettiin tehokkaasti ja keskimäärin korjaukset tehtiin 3 päivässä. Kokonaisaikaa toimenpiteiden toteuttamiseen kului näin keskimäärin 3,7 päivää palvelupyynnön jättämisestä.

MITTAAMME ASIAKASTYYTYVÄISYYTTÄ AKTIIVISESTI Vuonna 2017 sijoituimme KTI Kiinteistötieto Oy:n asiakastyytyväisyysvertailun kärkijoukkoon. Kyselytutkimukseen vastasi 71 % asiakkaistamme. Vuokranantajana meihin oltiin erityisen tyytyväisiä ja saman arvosanan saivat tilojemme tarjoamat palvelut. Kiitosta erinomaisuudestaan sai myös kiinteistöjen ylläpito. Kehityskohteiksi asiakkaamme listasivat informaation kulun. Tähän puuttuminen ja arvosanan korottaminen on aivan työlistamme kärjessä, sillä avoimuus on keskeinen toimintaamme ohjaava arvo.

Informaatiokatkosten purkamiseksi ideoituja toimia kuvataan seuraavassa kappaleessa.

On hienoa kuulla, että henkilöstömme lisäksi myös asiakkaamme uskovat meihin. Viime vuoden kyselyssä nimittäin nettosuositteluindeksi kiipesi vertailun

TILOJEN VIIHTYVYYS VARMISTETAAN VALVONNALLA Viihtyisyyden varmistamiseksi kiinteistöjemme olosuhteita, kuten sisäilman laatua, valvotaan talotekniikan automatiikan toimesta. Lisäksi olosuhteita seurataan ja mitataan osana vuosittain toteutettavaa asiakastyytyväisyystutkimusta ja reagoimme käyttäjäpalautteiden pohjalta ilmi tulleisiin olosuhteiden muutoksiin välittömästi. Tutkimme aina poikkeamien syyt perinpohjaisesti ja ratkaisemme ongelmat ensisijaisesti itse, mutta tarvittaessa kutsumme paikalle alan parhaat asiantuntijat avuksi varmistamaan, että toteutettu ratkaisu on paras mahdollinen.

24

henkilöstö ja asiakkaat

kärkitasoille ollen 3,87. Myös aktiivisten suosittelijoiden osuus kasvoi edellisestä vuodesta ja jo yli puolet asiakkaistamme voisi suositella meitä vuokranantajana ja toimitilakumppanina.

Oli myös upeaa huomata, että pitkäjänteinen panostuksemme korjausrakentamiseen ja siten kiinteistöjen elinkaaren pidentämiseen näkyy suoraan asiakastyytyväisyydessä, sillä asiakkaistamme tyytyväisimpiä olivat he, jotka ovat sijoittuneet hiljattain saneeraamiimme kiinteistöihin.

Käymme tilojemme ja toimintamme osalta läpi viimeisimpiä kuulumisia, saamaamme palautetta ja kehitysideoita säännöllisissä, kaikille vuokralaisillemme avoimissa asiakastapahtumissa. Samalla vuokralaiset pääsevät tutustumaan muiden tiloissa toimivien tahojen ja työntekijöiden kanssa. Työn ulkopuolella luomme yhteishenkeä järjestämällä erilaisia tilaisuuksia, liikuntahetkiä sekä muita yhteisiä tempauksia. Arjesta tulee yhä viihtyisämpää, kun käytävillä tulee vastaan tuttuja kasvoja.

Vuorovaikutus on avainasemassa myös kiinteistöjemme kehittämisessä. Yhteisymmärrys eri toimijoiden välillä on edellytys onnistuneelle remontille, joten tulemme jatkossa panostamaan vuoropuheluun yhä enemmän taataksemme korjaushankkeiden mahdollisimman sujuvan kulun. Isompien remonttien onnistumisen kannalta on ensiarvoisen tärkeää, että etenkin asiakkaat pidetään tietoisina hankkeen kulusta, sillä korjaushankkeet vaativat toteutusvaiheessa pitkäjänteisyyttä myös heiltä.

Jaamme asiakkaillemme aktiivisesti tietoa myös vastuullisuusasioista. Kiinteistöjemme aulatiloihin on esimerkiksi asennettu sähköisiä infotauluja, jotka välittävät vuokralaisille ja tiloissa vieraileville tietoa lämmön, sähkön ja vedenkulutuksesta, kyvystämme vastata palvelupyyntöihin sekä näiden tunnuslukujen kehityksestä.

HYVÄT ASIAKASSUHTEET SYNTYVÄT VUOROPUHELUN KAUTTA Asiakkaidemme hyvinvoinnin takaamiseksi haluamme olla aina helposti lähestyttävissä ja tavoitettavissa. Olemme vuokralaisiimme tiiviisti yhteydessä ja pidämme huolen esimerkiksi siitä, että olosuhteet ovat parhaat mahdolliset ja tukevat asiakkaidemme työntekoa. Työntekijämme ovat myös päivittäin vuokralaisten kanssa puheissa ja tavoitettavissa henkilökohtaisesti, sillä monet heistä työskentelevät kiinteistöjemme eri yhteiskäyttötiloissa. Lisäksi tiedotamme toiminnastamme pääasiallisesti sähköisten kiinteistötiedotteiden, verkkosivujemme ja sosiaalisen median kautta.

25

henkilöstö ja asiakkaat

4.3

Arjen kohtauspaikkoja ja yhteisöllistä eloa

T

oimintamme keskittyy Turun alueelle ja näin meidän on mahdollista osallistua ja tuoda osaamisemme paikallistason pitkän aikavälin suunnitteluun ja kehitykseen. Vastuullisuuteemme liittyykin toimintamme vuoksi vahva paikallisuuden ulottuvuus, sillä menestyksemme on vahvasti sidoksissa paikallisten sidosryhmien ja yhteisön hyvinvointiin.

Haluamme olla aktiivinen toimija yhteisössämme.

Pyrimme jatkuvasti tuottamaan alueen eri toimijoille yhteiskunnallista lisäarvoa sekä lisäämään yhteisöllisyyttä asiakaslähtöisiä palveluita tuottamalla. Haluamme luoda Turun tiedepuistoon uusia kansainvälisesti arvostettuja vetovoimatekijöitä, jotka lisäävät alueen kiinnostavuutta ja nostavat kiinteistöjen arvoa.

Matkaa kohti tulevaisuutta kuljetaan yhdessä paikallisten toimijoiden kanssa. Tuemme valinnoillamme lähiseudun yrittäjiä, seuroja ja yhdistyksiä, sillä meille on valtavan tärkeää, että pääosa kumppaneistamme ja palveluntarjoajistamme on paikallisia. SparkUp, Werstas ja Werstas Labs kokoavat kattojemme alla yhteen alueen

räiskyvän startup-yhteisön sekä bio- ja pelialan yritykset ja piristävät siten alueen arkea. Konferenssikeskus Maunon monipuoliset tilat sekä vuorovaikutukseen kannustava Vierailu- ja innovaatiokeskus Joki taas tarjoavat hulppeat puitteet isommille tapahtumille, yhdessä oppimiselle ja huomisen ideoille.

Olemme myös mukana tukemassa ja luomassa turkulaista liikkumis- ja urheilukulttuuria. Palloiluhallissamme kisataan ja kuntoillaan kaupungin parhaalla paikalla ja kannustetaan yhdessä paikallisia urheiluseuroja. Me myös tuemme Tutoa, Interiä, Turun Palloseuraa ja Kristikaa hurraahuutojen lisäksi taloudellisen kannustuksen voimin.

Haluamme myös tuoda näkemyksemme osaksi suomalaisen kiinteistö- ja rakentamisalan keskustelua sekä yhteiskunnallista vuoropuhelua ja oppia alan edelläkävijöiltä uusia tapoja vastuullisuutemme parantamiseen.

RAKLI ry:n ja Varsinais-Suomen aluetoimikunnan jäsenenä pääsemme vaikuttamaan yhteiskunnalliseen keskusteluun ja suomalaisen toimintaympäristön kehitykseen sekä paikallisesti että valtakunnallisella tasolla.

26

ympäristötavoitteet

5

Ympäristötavoitteet korkealla

K

iinteistökehitysyhtiönä Teknologiakiinteistöt edistää merkittävällä tavalla alueen rakennetun ympäristön ja tulevaisuuden rakentamisen kehitystä. Yhtiö pyrkii kaikessa toiminnassaan huomioimaan ympäristövaikutukset ja minimoimaan ympäristöä rasittavat tekijät.

Esimerkiksi kaikissa Teknologiakiinteistöjen omistamissa kiinteistöissä sähkönä käytetään vihreää sähköä. Energia­ tehokkuuden kasvattamisen lisäksi tavoitteena on pyrkiä tuottamaan mahdollisimman paljon käytettävästä energiasta paikallisesti hyödyntäen aurinko-, maa- ja tuulienergiaa.

Ympäristövastuumme osalta se, että haluamme merkittävällä tavalla edistää rakennetun ympäristön ja tulevaisuuden rakentamisen kehitystä, tarkoittaa ympäristökuormituksemme jatkuvaa seuraamista ja pienentämistä sekä uusien ympäristötehokkuutta parantavien ratkaisujen jatkuvaa opettelua ja käyttöönottoa.

Tekemisemme painopiste on olemassa olevan rakennuskannan hyödyntämisessä ja kiinteistöjemme kehittämisessä. Uutta rakennutamme vain tarpeen vaatiessa, kunhan eri mahdollisuudet nykyisten rakennusten osalta on ensin selvitetty huolella.

Ympäristövastuu on meille ensisijaisesti vanhojen olemassa olevien kiinteistöjen kehittämistä vastaamaan nykypäivän laatustandardeja, mutta myös uusien hankkeiden rohkeita ympäristötavoitteita. Se on energiatehokkuuden parantamista, paikallisesti tuotetun aurinko-, maa- ja tuulienergian hyödyntämistä, veden kulutuksen hillitsemistä ja jätteen määrän vähentämistä sekä viisasta ja kestävää liikkumista. Näiden teemojen pohjalta määrittämämme ympäristövastuun mittarit löytyvät alla olevasta kuvasta ja niitä käsitellään tarkemmin seuraavissa kappaleissa.

Energia

Vesi

› Kokonaisenergiankulutus

› Veden kokonaiskulutus

› Energiankulutus: sähkö, lämpö

› Veden ominaiskulutus

› Vihreän sähkön osuus

Päästöt (tulevaisuudessa)

Jätteet

› Kiinteistön ostoenergiasta

› Jätteen kokonaismäärä

aiheutuneet CO2-päästöt

› Jätemäärät jätelajeittain

› Ostoenergian ominaispäästöt

› Jätemäärät kierrätystavan mukaan jaoteltuna

28

ympäristötavoitteet

Energiatehokkuutta palvelutasosta tinkimättä 5.1

P

arannamme kiinteistöjemme energia- ja mate­ riaalitehokkuutta uusilla teknologioilla. Olemme ottaneet käyttöön kattavan ja pitkälle kehittyneen energian kulutuslukujen seurannan ja monitorointijärjestelmän, minkä vuoksi meillä on koko ajan käytössämme tarkkaa tietoa kiinteistöjemme energiatehokkuudesta.

Pitkäjänteinen panostuksemme kiinteistöjemme kehittämiseen on tuottanut tulosta. Vuonna 2017 energian kokonaiskulutus oli yhteensä 35 400 MWh ja laski edelliseen vuoteen verrattuna 26 prosenttia. Vuonna 2017 lämpöenergiaa kului 7 prosenttia vähemmän vuoteen 2016 verrattuna. Kiinteistösähköstä koostuva ostosähkön kokonaiskulutus oli 10 139 MWh ja 12 kWh/rm3. Kiinteistöjemme lämmitysmuotona on kaukolämpö, jonka mitattu ja paikallisesti normeerattu vuositason kokonaiskulutus oli 25 261,5 MWh ja ja 29 kWh/rm3.

Tulevaisuuden tavoitteena on energiankulutuksen yhä tarkempi hallinta ja säätely. Valaistuksen osalta olemme jo kehityksessä pitkällä, sillä järjestelmät osaavat

5.2

esimerkiksi reagoida päivänvalon tasossa tapahtuviin muutoksiin ja ihmisten läsnäoloon. Valaistuksen mukautuvuus parantaa energiankäytön tehokkuutta ja tuottaa samalla vuokralaisillemme parempaa valaistusta. Tällaisiin win-win-tuloksiin pyritään kaikessa energiatehokkuuttamme parantavassa toiminnassa.

SATAPROSENTTISESTI SUOMALAISTA VIHREÄÄ SÄHKÖÄ Paikallisuus ja ympäristöystävällisyys ovat meille tärkeitä arvoja myös energia-asioissa. Olemme yhdessä Turku Energian kanssa räätälöineet tarpeidemme ja toiveidemme mukaisen energian hankintamallin. Olemme näin varmistaneet, että kaikki kiinteistöissämme käytettävä sähkö on sataprosenttisesti vihreää sähköä, joka tulee suomalaisilta pientuottajilta. Tarkemmin tämä tarkoittaa sitä, että Kolsin Voiman ja Koivukosken voimalaitosten alkuperätakuut on merkitty vain Turun Teknologiakiinteistöille.

Hiilijalanjälki seurantaan

R

akentaminen ja rakennukset aiheuttavat tiettävästi noin kolmasosan kaikista päästöistämme. Koko elinkaaren aikana aiheutuva hiilijalanjälki muodostuu rakennusmateriaalien valmistuksesta, kuljetuksesta, työmaatoiminnoista, kunnossapidosta ja korjauksesta, materiaalien vaihdoista, energian ja veden käytöstä sekä rakennuksen purkamisesta ja materiaalien loppukäsittelystä. Käytön aikainen energiankulutus aiheuttaa rakennusten päästöistä nykyään valtaosan, mutta tulevaisuudessa rakennusmateriaalien päästöosuus tulee

koko elinkaaren näkökulmasta tarkasteltuna kasvamaan rakennusten energiatehokkuuden parantuessa.

Yllä esitettyjen näkökulmien valossa haluamme jatkossa seurata myös oman toimintamme synnyttämää hiilijalanjälkeä ja raportoida sen kehityksestä vuosittain.

Olemassa olevan kiinteistökantamme osalta tämä mahdollistetaan laskemalla ja raportoimalla kiinteistöjemme ostoenergiasta vuositasolla aiheutuneet CO2-päästöt sekä ostoenergian ominaispäästöt. Uudishankkeissa päästöjä tarkastellaan LEED-järjestelmän mukaisesti.

29

ympäristötavoitteet

5.3

Vedenkulutus kuriin

K

iinteistöissämme vedenkulutusta optimoidaan kehittyneiden teknisten ratkaisujen avulla. Lisäksi pidämme huolta siitä, että kiinteistöjemme vesikalusteet vastaavat nykypäivän vaatimuksia ja asiakkaidemme toiveita, kalusteiden kuntoa seurataan tarkasti ja tarpeen tullen kalustoa korjataan ja päivitetään.

5.4

Vuonna 2017 veden kokonaiskulutus kuitenkin kasvoi kiinteistöissämme vajaat kolme prosenttia vuoteen 2016 verrattuna ollen 44 937,6 m3. Ominaiskulutus oli 52 litraa/rm3. Veden kokonaiskulutuksen kasvu liittyy yhtiön korkeaan käyttöasteeseen.

Tähtäimessä tehokkaampi jätteiden lajittelu

J

ätettä kiinteistöissämme syntyi vuonna 2017 yhteensä noin 515 tuhatta kiloa. Kokonaismäärällä mitattuna suurimpia jätelajeja olivat energiajae (270 tonnia), biojäte (70,7 t) ja paperi (58 t) Jätteiden kokonaismäärä jätelajeittain on esitetty alla olevassa kuvassa.

Kierrätystavan mukaan lajiteltuna suurin määrä eli 57,7 % jätteestä hyödynnettiin energiana ja 41,3 %

jätteestä kierrätettiin materiaalina. Vain 1 % kaikesta jätteestä päätyi kaatopaikalle. Kierrätystavat on oletettu jätehuollostamme vastaavan Ekopartnerit Turku Oy:n ilmoittamien hyödyntämismenetelmien mukaan.

Lajittelun osalta emme ole vielä täysin tyytyväisiä suoritukseemme. Olemme asettaneet tavoitteeksemme entistä tehokkaamman jätteiden lajittelun paremman kierrätyksen mahdollistamiseksi.

Jätteiden kokonaismäärä jätelajeittain (%) Muut ja erittelemättömät 2 % Kaatopaikkajäte 1 %

Ongelmajäte 1 % Paperi 11 % Metalli 4 %

Lasi 9 % Energiajae 52 % Kartonki 2 %

Biojäte 14 %

Polttokelpoiset jätteet 4 %

30

YmpäristÜmerkitty painotuote 4041 0624

toimitiloja turun parhaalla paikalla www.teknologiakiinteistot.fi