2014 vuosikatsaus
sisällys 2 Toimitusjohtajan katsaus 6 Turun Teknologiakiinteistöt lukuina 10 Vuoden 2014 kohokohdat 14 Strategia ja arvot 16 Markkinakatsaus 18 Inspiroivia ympäristöjä 20 Tapahtumat 24 Vastuullisuus 32 Riskienhallinta ja sisäinen valvonta 34 Tulevaisuudennäkymät 38 Hallitus 40 Henkilöstö 44 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2014
Jatkuvaa kehittämistä Turun Teknologiakiinteistöt haluaa tarjota asiakkailleen Suomen parhaan ympäristön toimia ja kehittyä.
Turun Teknologiakiinteistöt Oy on Turku Science Parkissa ja vuoden 2014 lopusta lähtien myös Turun ydinkeskustan alueella toimiva kiinteistösijoitusyhtiö, joka kehittää alueiden kiinteistöjä ja palveluita sekä vuokraa toimitiloja yrityksille ja yhteisöille.
Toiseksi yhtiö haluaa tarjota yrityksille kehityspolun toiminnan aloituksesta kasvuun ja aina maailmanvalloitukseen asti. Tässä tukena ovat monipuoliset yrityskehitysja innovaatiopalvelut, jotka keskittyvät jatkossa Turku Science Parkin alueelle.
Yhtiön toiminta kiteytyy kahteen johtoajatukseen. Ensinnäkin pelkkien tilojen sijasta yhtiö haluaa tarjota asiakkaillemme innostavan ympäristön toimia ja kehittyä. Laadukkaat palvelut, alueelliset verkostot, yhteisöllisyys ja kokonaisvaltainen tunnelma ovat tärkeä osa kokonaisuutta.
Turun Teknologiakiinteistöjen tiloissa toimiville yrityksille ja yhteisöille on tarjolla runsaasti erilaisia palveluita, jotka mahdollistavat asiakkaiden keskittymisen omaan liiketoimintaansa. Palveluita myös kehitetään jatkuvasti − asiakkaiden toiveita kuunnellen.
1
2
toimitusjohtajan katsaus Vuonna 2014 yhtiö kehittyi voimakkaasti ja laajensi toiminta-aluettaan.
Suurten muutosten vuosi Turun Teknologiakiinteistöt Oy on perustettu vuonna 2010, ja ensimmäiset kauppansa yhtiö teki alkuvuodesta 2011. Vuosi 2014 oli alun perin määritelty vuodeksi, jolloin yhtiön prosessit, kiinteistöhallinta ja ylipäätään päivittäinen arki saadaan toimimaan halutulla ja ennen kaikkea niin omistajille kuin asiakkaille tehokkaalla tavalla. Tätä vuosi 2014 ei kuitenkaan pelkästään ollut. Se oli myös paljon muuta.
Merkittäviä kauppoja, laajentuminen keskustaan Onnistuimme luomaan päivittäisen tavan toimia, rutiinin, sekä samalla löytämään organisaatioon oikeat ihmiset tekemään oikeita asioita. Olimme valmiit toteuttamaan syksyllä 2014 lähes yhtä suuren muutoksen kuin yhtiön perustaminen vuonna 2010 oli. Ostimme uutta toimitilaa myös muualta kuin Turku Science Parkin välittömästä läheisyydestä. Sen lisäksi, että tuplasimme hallinnassa olevien kohteiden määrän,
teimme merkittävän strategisen päätöksen ja hankimme Turun keskustasta huomattavan määrän toimitilaa. Itse asiassa lähes puolet nykyisestä kiinteistökannastamme sijaitsee Turun keskusta-alueella. Keskittyminen yhdelle alueelle muuttui useampikeskeiseksi kehittämiseksi.
Kannustava palveluyhtiö Muutoksen seurauksena meidän piti miettiä ja uudelleen ohjata fokustamme ja kysyä, mikä me olemme ja mitä me päivittäin teemme. Vastaus oli loppujen lopuksi helppo, jopa itsestäänselvyys. Olemme edelleen palveluyhtiö, jonka tavoitteena on luoda paras mahdollinen toimintaympäristö asiakkaillemme. Tehtävämme ei ole vuokrata tilaa vaan rakentaa kannustava ilmapiiri yritysten kehittyä, kasvaa ja luoda sekä antaa palikat positiivisen yhteisön syntymiselle. Tätä ajatusta tukee voimakkaasti myös päätös Turun seudun innovaatiopalveluiden keskittämisestä Turku Science Parkiin.
3
Lisäksi olemme kehitysyhtiö, jonka tehtävä on kehittää fyysisiä toiminta-alueitaan kokonaisvaltaisesti naapuria tukien.
Toisiaan tukevaa kehittämistä Tällä hetkellä toiminta-alueita on yhden sijaan kaksi, Turku Science Park ja Turun keskusta. Meidän roolimme ei edelleenkään ole osaoptimointi vaan pitkäaikainen sekä ennustettava toiminta. Lisäksi tekemällä asioita oikein ja yhdessä uskon, että niin Turku Science Parkin kuin Turun keskustan kehittäminen yhdessä ja toisiaan tukien on mahdollista.
4
Henkilökohtaisesti olen erittäin tyytyväinen muutoksesta, koska esiin on jo noussut kysymyksiä, joissa mietittiin vahingoittaako toimintamme Turku Science Parkissa kaupungin keskustan kehitystä. Nyt asia on selvä. Ei vahingoita vaan me olemme osa myös keskustan kehitystä, mitä se ikinä sitten onkaan.
Yhä tyytyväisemmät asiakkaat Arjen toimivuudesta kertoo ennen kaikkea asiakastyytyväisyyden huomattava parantuminen. Yhtiön alkuvaiheessa olimme KTI:n vertailun huonoimpia. Vuoden 2014 vertai-
Tehtävämme on rakentaa kannustava ilmapiiri yritysten kehittyä, kasvaa ja luoda.
lussa olimme vahvaa keskitasoa ja ylivoimaisesti paras parantaja. Paransimme asiakastyytyväisyyttä keskimäärin 0,15 yksikköä asteikolla 1 − 5 uuden arvon ollessa 3,70. Vastaavasti toiseksi paras parantaja kasvatti tulostaan 0,07 yksikköä. Vaikka lukema ja suunta ovat hyviä, emme ole vielä tyytyväisiä vaan tulemme kehittämään niitä myös jatkossa.
Kannattavaa ja kasvavaa liiketoimintaa Entä miten Teknologiakiinteistöjen muut tunnusluvut ja talous kehittyivät? Haastavassa markkinatilanteessa sekä tilanteessa, jossa Suomen suurin sijoittaja sekä yksi
Suomen suurimmista kiinteistösijoittajista on rajannut Turun sijoitusfokuksensa ulkopuolelle, meillä meni erinomaisesti. Edellä mainittujen toimijoiden pessimistisestä käsityksestä huolimatta Turussa voi harjoittaa erittäin kannattavaa ja matalan riskin omaavaa kiinteistösijoitustoimintaa. Tästä kertoo esimerkiksi KTI:n kiinteistöindeksi, joka mittaa suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuottoa. Vuonna 2014 indeksissä mukana olevien toimijoiden keskimääräinen kokonaistuotto oli 5 prosenttia. Turun Teknologiakiinteistöjen kokonaistuotto oli joukon ylivoimaisesti paras, 17,3 prosenttia.
5
Turun Teknologiakiinteistöt lukuina Vuonna 2014 yhtiön toiminta kehittyi suunnitellusti.
Turun Teknologiakiinteistöjen liikevaihto kasvoi vakaasti ja yhtiön omistamien tilojen käyttöaste pysyi erinomaisena. Tulevaisuuteen investoiminen näkyi uusien kiinteistöjen hankintoina sekä vuokralaistilojen muutoksina ja korjauksina.
Konsernirakenne
Omistajat
Turun Teknologiakiinteistöt Oy KOy BioCity
KOy ElectroCity
KOy ICT-City
Stiftelsen för Stiftelsen Eschnerska Åbo Akademi Frilasarettet 3,38 % 3,39 % Eläkevakuutusyhtiö Veritas 17,00 %
6
KOy Trivium City
KOy Datakulma
KOy DataCity
KOy Puutarhakatu 1
KOy Puolalankatu 5
KOy Kalevantie 10
KOy Kupittaan Paviljonki
Eskelin Pysäköintilaitos Oy
Turun Seudun Osuuspankki 28,02 %
Turun kaupunki 48,21 %
Liikevaihto
Käyttökate
1000 €
1000 €
20 000
10 000
18 000
9 000
16 000
8 000
14 000
7 000
12 000
6 000
10 000
5 000
8 000
4 000
6 000
3 000
4 000
2 000
2 000
1 000
0
2011
2012
2013
2014
0
2011
Liikevoitto
2013
2014
Tilikauden tulos
1000 €
1000 €
10 000
2 500
9 000
2 000
8 000
1 500
7 000
1 000
6 000
500
5 000
0
4 000
–500
3 000
–1 000
2 000
–1 500
1 000
–2 000
0
2012
2011
2012
2013
2014
–2 500
2011
2012
2013
2014
7
Omavaraisuusaste
Investoinnit
%
Milj. €
40
100
oma pääoma sis. vaihtovelkakirjat
90 80
30
70 60
20
50 40
10
30 20
0
oma pääoma ilman vaihtovelkakirjoja –10
2011
2012
2013
2014
10 0
2011
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo
2012
2013
2014
Vuokrattava pinta-ala m2
Milj. €
250
150 000 140 000 130 000
200
120 000 110 000 100 000
150
90 000 80 000 70 000
100
60 000 50 000 40 000
50
30 000 20 000 10 000
0
2011
2012
2013
2014
0
2011
2012
2013
2014
*
* Ei sisällä 30.12. hankittuja kaupungin kiinteistöjä, joiden yhteisneliömäärä on noin 35 000.
8
Keskimääräinen neliövuokra
Taloudellinen vuokrausaste %
€/m 2
100
20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
90 80 70 60 50 40 30 20 10
2011
2012
2013
2014
Maturiteetti
0
2011
2012
2013
2014
Julkisia yhteisöjä vuokralaisista
v
15
Yksityisomisteiset yhtiöt 28 %
14 13
Julkiset yhteisöt 72 %
12 11 10 9 8 7 6 5 4
vuokralaisten määrä
3 2 1 0
2011
2012
2013
2014
147 kpl
9
Vuoden 2014 kohokohdat Yhtiön toimintaa siivittivät uudet vuokralaiset, merkittävät kaupat ja Turku Science Parkin alueen kehittäminen.
Turun Seudun Osuuspankki kasvatti omistustaan Turun Seudun Osuuspankki kasvatti omistustaan Turun Teknologiakiinteistöistä ostamalla Henkivakuutusosakeyhtiö Retron osuuden yhtiöstä. Turun Seudun Osuuspankki oli jo entuudestaan yksi Turun Teknologiakiinteistöjen pääomistajista ja maaliskuisen kaupan jälkeen sen omistusosuus nousi 28 prosenttiin. Yhtiön suurin omistaja on yhä Turun kaupunki 48 prosentin omistusosuudellaan. Kauppa vahvisti Turun Teknologiakiinteistöjen paikallista omistuspohjaa. Kaupan jälkeen kaikki yhtiön omistajat ovat turkulaisia institutionaalisia sijoittajia, jotka haluavat kehittää yhtiötä ja sen toiminta-alueita pitkäjänteisesti.
Uudenlainen toimitilojen sisustuskonsepti Toukokuussa Turun Teknologiakiinteistöt lanseerasi uudenlaisen sisustuskonseptin, jonka avulla toimitilaasiakkaat voivat löytää tyyliinsä ja budjettiinsa sopivan sisustussuunnitelman. Konsepti on luotu lisäämään viihtyvyyttä saneerattavissa tiloissa sekä helpottamaan
10
asiakkaiden päätöksentekoa toimitilojen suunnitteluvaiheessa. Sisustuspaletti sisältää kolme erilaista tyyliä: skandinaavisen tyylikäs Ajaton klassikko, moderni Muodin huipulla sekä rohkea Villi ja vapaa. Jokainen tyyli on toteutettavissa kolmessa hintakategoriassa.
Verohallinto muutti DataCityyn Suurin osa Verohallinnolle saneerattavista DataCityn tiloista luovutettiin Verohallinnon käyttöön vuonna 2014. Viidennen kerroksen perusparannuksessa uusittiin talotekniikka, sisäpinnat ja ikkunat sekä muutettiin pääosin työhuoneista koostunut toimisto monitilatoimistoksi. Huoneistoon tehtiin kaksi DataCityn sisäpihalle kurottavaa ”ulokenoppaa”, jotka toimivat neuvottelutiloina. Ensimmäiseen kerrokseen avautui loppuvuodesta Verohallinnon asiakaspalvelu, mikä tarkoittaa alueen kävijämäärän kasvua arviolta 90 000 henkilöllä vuosittain. DataCityn remontti valmistuu vaiheittain. Vuonna 2014 Verohallinnolle luovutettiin 5 500 neliömetriä yhteensä noin 7 900 saneerattavasta neliömetristä. Kaikkien tilojen arvioidaan olevan Verohallinnon käytössä kesäkuun 2015 loppuun mennessä.
Uudenlainen toimitilojen sisustuskonsepti
Verohallinto muutti DataCityyn
11
Turku Science Parkista Turun startup-keskus
Trivium Turun Teknologiakiinteistöille
Kesäkuussa solmitun innovaatiosopimuksen myötä kaikki Turun seudulla tarjottavat yrityskehitys- ja innovaatiopalvelut keskitetään Turku Science Parkin alueelle. Tulevaisuudessa ICT-Citystä löytyvät kaikki aloittavan yrityksen palvelut sekä verkottumista tukeva ympäristö. ICT-Cityyn muuttavat Turun Seudun Kehittämiskeskus, Turku Science Park Oy ja Turun seudun yrityspalvelupiste Potkuri.
Trivium siirtyi Turun Teknologiakiinteistöjen omistukseen loppukesästä 2014. Trivium on rakennettu vuonna 2002 ja sen huoneistoala on reilut 8 700 neliömetriä. Rakennuksessa toimivat tällä hetkellä muun muassa Fujitsu Finland Oy, Cloetta Suomi Oy ja SATS-kuntokeskus. Merkittäväksi Triviumin kaupan tekee se, että investointi on Turun Teknologiakiinteistöjen ensimmäinen Science Parkin ns. citykorttelin ulkopuolelta, ja samalla se on Turun Teknologiakiinteistöjen laajenemisstrategian toisen vaiheen ensimmäinen hankinta. Kauppa linkittyy laajemmin kesäkuussa solmittuun innovaatiosopimukseen, joka myötä Turun seudun startup- ja yrityspalvelut keskittyvät Turku Science Parkiin.
Nykyiset startup- ja yrityshautomotoiminnot yhdistyvät uudessa yrityskehitysympäristössä ElectroCityssä, jonne keskitetään Turku Science Park Oy:n yrityshautomo, Humanistisen ammattikorkeakoulu Humakin luovien alojen hautomo Creve ja opiskelijayhteisö Boost Turku ry. Laajassa sidosryhmäverkostossa tulevat olemaan kiinteästi mukana alueen yritykset ja korkeakoulut. Turun Teknologiakiinteistöt vastaa palvelussa käytettävien tilojen toteuttamisesta ja ylläpidosta sekä toimii vuokranantajana innovaatiopalveluille.
Uusia vuokralaisia Työterveyspalveluita terveydenhuollon ammattilaisille tarjoava Länsirannikon Työterveys Oy muutti joulukuussa DataCityyn. Vajaan 1 000 neliömetrin tilat modernisoitiin täysin. Loppuvuodesta tehtiin myös päätös Turun Seudun Kehittämiskeskuksen muutosta DataCityyn reilun 200 neliömetrin tiloihin. Muutto on lähtölaukaus laajempaan yritys- ja innovaatiopalveluiden keskittämiseen Turku Science Parkin alueelle.
12
Toimistohotelli laajenee Suosittu toimistohotellikonsepti laajenee 600 neliömetristä 3000 neliömetriin. Asiakkaan on mahdollista vuokrata ElectroCitystä tai Trivium Citystä yksittäinen työhuone ja jatkossa myös työpiste tai pelkkä yhteisten tilojen käyttöoikeus. Työhuoneiden koko vaihtelee vajaasta 10 neliömetristä 70 neliömetriin, ja niiden vuokraan sisältyy oikeus käyttää kahviota, oleskelutilaa, neuvotteluhuoneita ja muita yhteisiä tiloja. Toimistohotelli tarjoaa pienille ja kasvaville yrityksille joustavat, viihtyisät ja kustannustehokkaat tilat, joissa yhdessä oleminen, yhteistyö ja verkottuminen ovat luonteva osa päivittäistä tekemistä. Toimistohotelli linkittyy vahvasti Turun Teknologiakiinteistöjen yrityksille tarjoamaan kasvu- ja kehityspolkuun, jonka tarkoituksena on luoda yrityksille optimaaliset olosuhteet toimia liiketoiminnan muuttuessa ja kehittyessä.
Trivium Turun Teknologiakiinteistöille
Kokouskeskus Mauno ja Technopolis yhteistyöhön
Asiakkaat ensin Vuosittainen asiakastyytyväisyyskysely toteutettiin jälleen loppuvuodesta 2014. Kyselyyn vastasi 92 Turun Teknologiakiinteistöjen asiakasta BioCitystä, DataCitystä ja ElectroCitystä. Kyselyn toteutti KTI Kiinteistötieto Oy. Turun Teknologiakiinteistöjen asiakkaiden kokonaistyytyväisyys tiloihin oli 3,72 maksimipisteiden ollessa 5. Palveluille Turun Teknologiakiinteistöjen asiakkaat antoivat arvosanaksi keskimäärin 3,51. Tyytyväisyys vuokranantajaan puolestaan oli 3,80. Kokonaistyytyväisyys parantui huomattavasti edelliseen vuoteen verrattuna. Vuonna 2014 kokonaistyytyväisyys oli 3,70, kun se vuonna 2013 oli 3,55. Turun Teknologiakiinteistöt paransi tulostaan osallistujista selkeästi eniten, keskimäärin 0,15 yksikköä.
Kokouskeskus Mauno ja Technopolis yhteistyöhön Kokouskeskus Mauno ja Technopolis solmivat joulukuussa yhteistyösopimuksen koskien kokouspalveluja ja tapahtumien markkinointia. Yhteistyön myötä Mauno pystyy palvelemaan entistä paremmin ja monipuolisemmin tapahtumia ja koulutuksia järjestäviä asiakkaitaan.
Laajentuminen Turun keskustaan Turun Teknologiakiinteistöt osti yhdeksän kiinteistön kokonaisuuden Turun kaupungilta. Kauppaan sisältyy toimistorakennuksia keskusta-alueella, ravintola sekä tontteja. Joulukuisen kaupan myötä Teknologiakiinteistöjen toiminta laajeni alueellisesti myös keskustan kiinteistöihin. Kupittaan alueella sijaitsevat ravintola Kupittaan Paviljonki sekä Lemminkäisenkadun ja Kalevantien tontit vahvistavat sijaintinsa puolesta Turun Teknologiakiinteistöjen omistusta Turku Science Parkin alueella ja sen välittömässä läheisyydessä.
13
Strategia ja arvot Kasvua ja kannattavuutta luodaan kehittämällä kiinteistöjä ja niiden ympäristöjä.
14
Strategia
Visio
Turun Teknologiakiinteistöt on turkulainen kiinteistösijoitusyhtiö, jolla on kasvollinen henkilökunta ja tunnetut omistajat. Yhtiö on elinkeinopoliittisesti merkittävä toimija, jonka toiminnalla on vaikutuksia koko Turun seutuun.
Turun Teknologiakiinteistöjen päämääränä on olla houkutteleva yritys niin asiakkaille kuin omistajillekin ja tarjota asiakkailleen Suomen paras ympäristö toimia ja kehittyä.
Turun Teknologiakiinteistöjen strategiana on kasvaa ja lisätä kannattavuutta kehittämällä ensisijaisesti Turku Science Parkia sekä yhtiön omistamia kiinteistöjä. Yhtiö haluaa tarjota alueen toimijoille lisäarvoa ja yhteisöllisyyttä tuottavia asiakaslähtöisiä palveluita sekä luoda Turku Science Parkiin uusia kansainvälisesti arvostettuja vetovoimatekijöitä, jotka lisäävät alueen kiinnostavuutta ja nostavat kiinteistöjen arvoa. Lisäksi Turun Teknologiakiinteistöt pyrkii kaikin tavoin tukemaan Turun keskustaalueen kehittämistä.
Missio Turun Teknologiakiinteistöjen toiminta-ajatuksena on tarjota laadukkaita tilaratkaisuja ja niihin liittyviä asiakaslähtöisiä palveluita sekä kehittää alueita ja niillä olevia toimintoja, jotta yritykset ja yhteisöt voivat keskittyä omaan ydinliiketoimintaansa.
Arvot Innovatiivisuus. Innovatiivisuus on Turun Teknologiakiinteistöille luovia ratkaisuja, villejä ideoita sekä uusia tapoja tehdä asioita. Se on avoimuutta erilaisille mahdollisuuksille ja herkkiä korvia asiakkaiden toiveille.
Positiivisuus. Positiivisuus on Turun Teknologiakiinteistöille optimistista asennetta, avarakatseisuutta ja innostusta. Se on luottamusta, rakentavaa suhtautumista sekä halua keskittyä ongelmien sijaan niiden ratkaisemiseen.
Vastuullisuus. Vastuullisuus tarkoittaa Turun Teknologiakiinteistöille kaikkea sähkön säästöstä ympäristösertifikaattien mukaiseen rakentamiseen. Se on tasavertaista kumppanuutta, hyvää hallintoa ja joustavia järjestelyjä. Se on joukkoliikennettä, kestäviä materiaalivalintoja ja hyvää henkilöstöpolitiikkaa.
Avoimuus. Avoimuus tarkoittaa Turun Teknologiakiinteistöille läpinäkyvää toimintaa, aktiivista tiedotusta sekä kuntalaisten ottamista mukaan yhtiön päivittäiseen tekemiseen ja tulevaisuuden kehittämiseen. Avoimuus on myös helppoa saavutettavuutta, avointa neuvottelukulttuuria ja kiinnostusta kaikkien mielipiteitä kohtaan.
INNOVATIIVISUUS
VASTUULLISUUS
POSITIIVISUUS
AVOIMUUS
15
Markkinakatsaus Turku Science Parkin vetovoima kasvaa edelleen.
POSITIIVISTA KEHITYSTÄ
Merkittäviä kauppoja
Talouselämän synkät tunnelmat niin koko Suomessa kuin Turunkin alueella eivät näkyneet Turun Teknologiakiinteistöjen toiminnassa. Toimitilojen kysyntä Turku Science Parkin alueella kasvoi edelleen vuonna 2014 ja vuokrausaste pysyi hyvänä viime vuoden malliin.
Vuoden 2014 aikana Turku Science Parkin alueella tehtiin useampia merkittäviä kiinteistökauppoja. Keväällä Sponda myi High Tech Centre I -toimistotalon Kiinteistö kartiolle. Senaatti-kiinteistöt puolestaan myi Kupittaan vanhan aseman kiinteistön kahdelle paikalliselle kiinteistösijoittajalle.
Toimitiloja tiedusteltiin vuoden 2014 aikana noin 55 000 neliömetrin verran, mikä tarkoittaa että tilakyselyt lähes kolminkertaistuivat vuoteen 2013 verrattuna. Suuresta kysynnästä huolimatta yhtiö pystyi löytämään ratkaisuja asiakkaiden tarpeisiin uudelleenjärjestelemällä tiloja ja tekemällä yhteistyötä Turku Science Parkin alueen muiden kiinteistönomistajien kanssa. Turun Teknologiakiinteistöjen vuokrausaste vuoden 2014 lopussa oli 94,8 prosenttia ja toimitilojen keskivuokra 14,4 €/m2.
16
Loppukesästä Turun Teknologiakiinteistöt osti Triviumin kiinteistön, jossa on toimistotilaa noin 8 700 neliömetriä. Vuoden lopulla Turun Teknologiakiinteistöt hankki yhdeksän kiinteistön kokonaisuuden Turun kaupungilta. Kohteisiin kuuluu esimerkiksi toimistorakennuksia keskusta-alueella sekä ravintolakäytössä oleva Kupittaan paviljonki.
Tulevat hankkeet Kupittaa on pysynyt Turun toimistomarkkinoiden vetovoimaisimpana alueena keskustan rinnalla. Tähän ovat vaikuttaneet erityisesti modernit tilat, hyvät kulkuyhteydet ja monipuoliset palvelut. Turku Science Parkin alueella on vielä runsaasti toimisto tonteiksi kaavoitettua maata, ja esimerkiksi YIT:llä on suunnitelmissa Intelligate III -hanke sekä parkki- ja toimistorakennus Joukahaisenkadulle. Lundén Kiinteistöt puolestaan suunnittelee High Tech Centre 4 -hanketta.
Suomen Yliopistokiinteistöt Oy aloittaa Medisiina D:n rakennustyöt syksyllä 2015. Turun Teknologiakiinteistöt on uudistamassa Electro Cityn toimistokiinteistön. Remontti alkaa vuonna 2015 ja sen arvioidaan olevan valmis syksyllä 2016. Vuoden 2015 aikana Turun Teknologiakiinteistöt aloittaa Turun keskustakohteiden päivittämisen moderneiksi toimistotiloiksi. Ensimmäisenä vuorossa on Eskelin Pysäköintilaitos.
17
Inspiroivia ympäristöjä Viihtyisä ympäristö ruokkii innovaatioita.
moderneja palvelukonsepteja
Mutkattomia monitilaratkaisuja
Turun Teknologiakiinteistöjen tavoitteena on luoda yrityksille mahdollisimman hyvät toimintaedellytykset eri kehitysvaiheissa. Haluamme olla mukana kehittämässä joustavia ratkaisuja ja moderneja palvelu- ja toimitilakonsepteja, jotka palvelevat asiakkaitamme parhaalla mahdollisella tavalla.
Tapa työskennellä muuttuu jatkuvasti ja se on yhä vähemmän sidottu paikkaan. Uskomme, että kun ihminen saa valita työn tekemisen paikan ja työtavat, hän valitsee yhteisöllisyyden. Turun Teknologiakiinteistöt haluaa tarjota asiakkailleen juuri tällaisen ympäristön, jossa jokainen voi tehdä omaa työtään osana muuta yhteisöä.
Korostamme toiminnassamme avoimuutta ja henkilökohtaisia kontakteja. Meille on tärkeää olla läsnä ja helposti tavoitettavissa. Kaiken ytimessä on aktiivinen ja innokas ote tekemiseen.
Perinteisen koppikonttorimaailman väistyessä tilaa saavat joustavat, muunneltavat monitilatoimistot. Monitilamaailmassa työnteko tapahtuu siihen kulloinkin parhaiten sopivassa tilassa. Avotyöskentelytilat, yhteiset kokoontumisalueet, tauko- ja muut alueet tukevat yhteistyötä, ajatusten vaihtoa ja verkottumista. Hiljaiset tilat mahdollistavat keskittymistä vaativan työskentelyn.
Tärkeä viesti toimintatavoistamme ovat omat toimitilam me. Kannustamme myös asiakkaitamme miettimään, millainen ympäristö heitä inspiroi ja millaisissa puitteissa parhaat ideat ja innovaatiot syntyvät.
18
Tilat saavat myös uusia merkityksiä. Kahvilat, lounget ja muut yhteiset tilat muuntuvat tilanteen mukaan ja mahdollistavat mutkattoman yhteistyön ja spontaanit kohtaamiset. Monitilaympäristössä jokaisella on mahdollisuus löytää itselleen paras tapa työskennellä.
Houkuttelevuutta palveluilla Turku Science Park on kasvanut viime vuosina vauhdikkaasti myös palvelujen osalta, ja ne ovat osa alueen houkuttelevuutta. Monipuolinen tarjonta kattaa palvelut kampaamosta ruokakauppaan ja monipuolisiin ravintola- ja kokouspalveluihin. Haluamme jatkuvasti olla kehittämässä palvelutarjontaa ja olemme avoimia uusille mahdollisuuksille ja yhteistyömuodoille.
Vuonna 2014 Mauno Deli aloitti toimintansa Trivium Cityssä ja monipuolisti alueen lounasruokailumahdollisuuksia. Lisäksi Mauno toi Trivium Cityyn tilausravin tola- ja kokoustilapalvelut. Triviumin kaupan myötä myös SATS-kuntokeskuksen palvelut tulivat entistä joustavammin alueen yritysten käyttöön. Alkuvaiheessa palvelut keskittyvät Turku Science Parkin alueelle. Jatkossa palvelukonseptia laajennetaan myös muihin kohteisiin.
19
Tapahtumat Monipuoliset verkottumistapahtumat synnyttivät kiinnostavia kohtaamisia.
Jokaiselle jotakin
Verkottumista urheilun parissa
Turun Teknologiakiinteistöt järjesti vuoden 2014 aikana lähes 20 tapahtumaa asiakkailleen ja yhteistyökumppa neilleen. Tapahtumilla haluttiin tarjota verkottumismahdollisuuksia ja lisätä yhtiön ja Turku Science Parkin tunnettuutta.
Sporttia parhaalla paikalla -verkottumistapahtumat valtasivat areenat neljänä iltana vuonna 2014. Turun Teknologiakiinteistöt järjesti yhteistyökumppaneidensa TUTO Hockeyn ja FC Interin kanssa kaksi lätkäiltaa ja yhden futisillan. Loppuvuodesta kiinnostuneet pääsivät osallistumaan Turun Teknologiakiinteistöjen ja Sairaala NEO:n isännöimään lentisiltaan, jossa Raision Loimu kohtasi VaLePan. Tapahtumat alkoivat seurustelulla Ravintola Maunon tarjoilujen ääressä ja huipentuivat pelien seuraamiseen.
Ajankohtaiset aamiaistapahtumat Vuoden 2014 aikana järjestettiin kolme Yritystä kehiin -aamiaistapahtumaa, jotka tarjosivat Turun Teknologia kiinteistöjen tiloissa toimiville yrityksille ja muille kiinnostuneille hyödyllistä tietoa vaihtelevista aiheista sekä mahdollisuuden verkottumiseen. Tapahtumat käsittelivät käyttökokemuksen suunnittelua, rahoituksen hankkimista ja asiakaskokemuksen kehittämistä. Loppuvuodesta Turun Teknologiakiinteistöt ja Raision Loimu järjestivät aamiaistilaisuuden teemalla Taivas + Helvetti, jossa kuultiin valittujen yrittäjien sekä lentopalloilija Urpo Sivulan tarinat.
20
Lenkkipolulla tavataan Edellisenä syksynä alkaneet businesslenkit jatkuivat keväällä 2014. Turun Teknologiakiinteistöjen yhdessä Turku Science Parkin kanssa järjestämä lenkki tarjosi osallistujille mahdollisuuden vaihtaa torstai-iltapäivän kahvihetki juoksulenkkiin ja löytää samalla uusia kontakteja.
21
Muut tapahtumat
Huhtikuun lopulla Turun Teknologiakiinteistöt järjesti Turun ammattikorkeakoulun opiskelijakunta TUO:n kanssa opiskelijoille ja Turku Science Parkin alueella toimiville yrityksille suunnatun vapputapahtuman. BioCityn tiloissa edenneen illan pääesiintyjä oli kotimainen freestyle-kaksikko Solonen ja Kosola. Rap-musiikin lisäksi tarjolla oli muuta livemusiikkia, stand up -esityksiä sekä mukavaa yhdessäoloa.
Helmikuinen laskiaistapahtuma kokosi väen Kupittaanpuiston luistelumadolle viettämään lounasaikaa luistelun, seurustelun ja hernekeiton merkeissä. Uudenlainen tapahtuma osoittautui suosituksi ja kävijöitä oli yli 80.
Kiitokseksi kuluneesta vuodesta Turun Teknologiakiinteistöt kutsui asiakkaansa ja yhteistyökumppaninsa toimistolleen nauttimaan glögiä ja ravintola Maunon valmistamaa joulupuuroa. Puurolla kävi reilut sata vierasta.
Kesäkuussa kaikille Turku Science Parkissa työskenteleville tarjoutui mahdollisuus taukoliikuntaan, kun Ravintola Mauno ja M&M Kuntotalo järjestivät BioCityssä kolme keppijumppatuokiota.
22
Yhteistyösopimukset Turun Teknologiakiinteistöt solmi vuonna 2014 yhteistyösopimukset HC TPS:n ja TPS Salibandyn kanssa. Yhteistyötä jatkettiin edelleen FC Interin, FC TPS:n, TUTO Hockeyn, Turku-Pesiksen ja Raision Loimun kanssa. Kaikkien yhteistyösopimusten tavoitteena on lisätä Turku Science Parkin ja Kupittaan vetovoimaa tukemalla siellä pelaavia joukkueita ja järjestämällä yhdessä erilaisia tapahtumia.
23
Vastuullisuus on yhteisöllisyyttä Vastuullisuus on toimintamme perusta – osa yhteisiä arvoja ja arkipäivän ratkaisuja.
Avointa, kannattavaa toimintaa Turun Teknologiakiinteistöt on taloudellisesti kannattava, alati kehittyvä ja kasvollinen kiinteistösijoitusyhtiö, joka pyrkii kaikessa toiminnassaan avoimeen kanssakäymiseen. Emme koe tarvetta piiloutua seinien emmekä lukujen taakse. Turun Teknologiakiinteistöt tarjoaa omistajilleen tasaista tuottoa ja kasvattaa merkittävästi omistamansa kiinteistömassan arvoa.
Kehittyvää raportointia Taloudellisten lukujen seuranta on meille päivittäistä. Raportointijärjestelmiämme ja seurantatyökaluja investointien ja hankkeiden seurantaa varten kehitetään koko ajan. Yhtiömme tärkeimpiä tunnuslukuja ovat nettovarallisuusaste, neliömääräinen vuokratuotto ja käyttöaste. Turun Teknologiakiinteistöt haluaa koko ajan kehittää raportointiaan ja laajentaa taloudellisia mittareitaan vastaamaan myös EPRA:n (European Public Real Estate Association) määrittämiä talouden seurantalukuja.
24
Vuosikertomuksessa kerromme avoimesti menneestä vuodesta, toiminnastamme ja ketkä toiminnan takana seisovat. Hallituksen kanssa käydään kuukausittain läpi muun muassa yhtiön tulos, käyttöasteiden ja nettotuoton kehitys sekä vuokrausaste. Lisäksi kehitämme Teknologiakiinteistöjen viestintää koko ajan informatiivisemmaksi.
Sitoutunut henkilökunta Henkilökunta on läheisesti mukana luomassa yhtiön taloudellista tulosta. Budjettivastuulliset vastaavat omalta osaltaan taloudellisista tavoitteista ja estimaatit päivitetään koko henkilökunnan toimesta kaksi kertaa vuodessa. Henkilökuntaa sitoutetaan taloudelliseen vastuuseen tulokseen sidotuin palkkioin.
BioCityn kaarevaa seinää koristaa kuvataiteilija Jukka Hakasen teos Biodiversiteetti. Kaupunkilaisilta saatujen ideoiden pohjalta suunniteltu teos oli Hakasen opinnäytetyö, ja se toteutettiin osana Olohuone 306,4 km² -kaupunkitaidetapahtumaa.
25
Lisäarvoa eri toimijoille
Avointa sidosryhmäviestintää
Taloudellinen vastuu ei merkitse pelkkää raportointia ja kannattavuuslaskelmia, vaan yhteiskunnallista vastuuta työnantajana ja taloudellisen aktiviteetin luojana, joka generoi tuottoja niin kunnalle kuin valtiolle. Koemme vastuuta kaikkia sidosryhmiämme kohtaan. Tuemme lähiseudun yrittäjiä, seuroja ja yhdistyksiä aina, kun siihen on mahdollisuus, ja olemme avoimia uusille yhteistyömuodoille.
Turun Teknologiakiinteistöjen sosiaalinen vastuu kulminoituu avoimuuteen. Yhtiöillä on useita sidosryhmiä, joista tärkeimmiksi koemme asiakkaat, henkilöstön ja yhteistyökumppanit. Uskomme että asetetut tavoitteet saavutetaan parhaiten avoimella sidosryhmäviestinnällä. Yhteistyö eri sidosryhmien välillä edistää tavoitteiden toteutumista ja luo positiivisia asioita kaikille tärkeille sidosryhmille.
Turun Teknologiakiinteistöjen strategiana on kasvaa ja lisätä kannattavuutta kehittämällä Turku Science Parkia ja omistamiaan kiinteistöjä. Haluamme tarjota alueen toimijoille lisäarvoa ja yhteisöllisyyttä tuottavia asiakaslähtöisiä palveluita sekä luoda Turun alueelle uusia kansainvälisesti arvostettuja vetovoimatekijöitä, jotka lisäävät alueen kiinnostavuutta ja nostavat kiinteistöjen arvoa.
Tarjoamme erinomaista ja luotettavaa palvelua sekä toimintaympäristön, jossa ilmapiiri, tapahtumat, palvelut ja puitteet tukevat vuokralaistemme sekä alueen muiden toimijoiden ydinliiketoimintaa.
Asiakasta kuunnellen Asiakaspalaute ja asiakastyytyväisyyskyselyt ovat toimintamme tärkeimpiä tiedon lähteitä. Avotoimistomme sijaitsee katutasossa keskellä Turku Science Parkia, joten olemme helposti lähestyttävissä toimintaympäristömme keskipisteessä. Meille voi lähettää palautetta myös kotisivujen, sosiaalisten medioiden ja sähköpostin kautta. Asiakastyytyväisyyskyselyt tehdään kaikissa kiinteistöissä syksyisin. Tulostavoitteemme on sidottu osittain myös asiakastyytyväisyyden kasvuun.
Taloudellinen vastuu tarkoittaa meille kasvua, lisäarvon tuottamista ja kiinnostavuutta sijoituskohteena. 26
27
Tärkeä työhyvinvointi
parempaa energiatehokkuutta
Työntekijät ovat yhtiön tärkein voimavara, ja siksi heistä halutaan pitää hyvää huolta. Yhtiö tarjoaa kilpailukykyiset työsuhde-edut ja panostaa työhyvinvointiin. Työergonomiaa sekä työntekijän fyysistä ja psyykkistä hyvinvointia tuetaan, ja työntekijöiden hyvinvoinnista huolehtiminen otetaan vakavasti. Avoimuus kantaa myös sisäisessä viestinnässä; informaation jatkuva jakaminen avokonttorissa on luontevaa ja osa arkea.
Kiinteistökehitysyhtiönä Teknologiakiinteistöt edistää merkittävällä tavalla alueen rakennetun ympäristön ja tulevaisuuden rakentamisen kehitystä. Pyrimme kaikessa toiminnassamme huomioimaan ympäristövaikutukset ja minimoimaan ympäristöä rasittavat tekijät. Esimerkiksi kaikissa kiinteistöissämme kiinteistösähkönä käytetään vihreää sähköä.
Innovatiivisia kumppanuuksia Myös alihankkijoiden kanssa lähtökohtana on avoimuus, luottamus ja yhteiset tavoitteet. Pyrimme pitkäaikaisiin kaikkia osapuolia hyödyttäviin kumppanuussuhteisiin, joiden positiivinen vaikutus näkyy yrityksissä, yhteisöissä ja yhteiskunnassa. Lähtökohtaisesti ovemme ovat avoinna kaikille, jotka ovat kiinnostuneita näiden kriteerien täyttämästä yhteistyöstä. Turun Teknologiakiinteistöt tekee yhteistyötä myös useiden paikallisten urheiluseurojen kanssa tukemalla heidän toimintaansa.
Tapahtumat edistävät verkottumista Järjestämällä erilaisia tapahtumia Turku Science Parkin alueella edistämme verkostoitumista ja tarjoamme virikkeitä alueella toimiville. Tapahtumat järjestetään aina yhdessä eri tahojen kanssa. Perinteisiä tapahtumia ovat mm. Yritystä kehiin ja Sporttia parhaalla paikalla.
28
Energiatehokkuuden kasvattamisen lisäksi tavoitteenamme on pyrkiä tuottamaan mahdollisimman paljon käyttämästämme energiasta paikallisesti hyödyntäen aurinko-, maa- ja tuulienergiaa. Tulostavoitteemme onkin osittain sidottu energiatehokkuuden paranemiseen.
Kestävät ratkaisut suunnittelun pohjana Erilaiset kestävät ja taloudelliset ratkaisut ohjaavat rakentamisen ja käytön suunnittelua. Uudisinvestoinneissa ja peruskorjauksissa materiaalivalinnat ja ekologisuus ovat ykkösasioita. Vuonna 2013 Teknologiakiinteistöillä käynnistettiin kiinteistöjen energiatehokkuuden parantamishanke yhdessä kiinteistönhuoltokumppanin kanssa. Olemme sitoutuneet siihen, että toteuttamillemme rakennushankkeille on mahdollista hakea ympäristösertifiointia (esimerkiksi LEED). Myös peruskorjauksen ratkaisut on mietitty mahdollista sertifiointia silmällä pitäen.
Sosiaalinen vastuu on meille avoimuutta, luottamusta ja positiivista voimaa.
29
Kulutus minimiin, asiakkaille tietoa säästökeinoista Seuraamme energian- ja vedenkulutuksia sekä päästöjen ja jätteiden määriä kuukausitasolla. Näiden minimoiminen tulevien vuosien aikana on yksi suurimmista tavoitteistamme. Pyrimme kasvattamaan kiinteistöjemme käyttäjien keskuudessa tietoutta energiasäästökeinoista, ja lisäämme toimintamme läpinäkyvyyttä tuomalla energianseurantatiedot kotisivuillemme ja kiinteistöjen medianäyttöihin.
30
Ympäristöystävällisyys vaikuttaa oleellisesti myös alihankkijoidemme valintaan. Kiinteistömme siivouksesta ja ylläpidosta vastaavat kumppanit ovat jo omissa asiakaslupauksissaan sitoutuneet ekologisten työtapojen kehittämiseen ja toteuttamiseen.
Julkisilla kulkeminen helppoa Kiinteistömme sijaitsevat pääosin Turku Science Parkin alueella, joka sijaitsee hyvien julkisten kulkuyhteyksien
Ympäristövastuu on meille puhdasta tulevaisuutta, kestäviä hankintoja ja ekologisuutta kaikessa tekemisessä. päässä. Alueella on Kupittaan juna-asema, ja Turku – Helsinki moottoritie kulkee vieressä. Turku Science Parkin alueella on monipuolisia palveluita, jolloin liikkuminen esimerkiksi työpäivien aikana ei ole välttämätöntä. Alueelta löytyy lounasravintoloita, kampaamo, hierojapalveluita, lääkäriasemia ja elintarvikekauppa. Tavoitteenamme on palvelujen monipuolistaminen ja lisääminen. Turun Teknologiakiinteistöt pyrkii kannustamaan julkisten kulkuneuvojen käyttöön myös esimerkiksi pysäköinti ruutujen hinnoittelulla.
31
Riskienhallinta ja sisäinen valvonta Tuloksellisen liiketoiminnan taustalla on toimiva riskienhallinta.
Riskienhallinnan periaatteet Turun Teknologiakiinteistöjen liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liittyvät yleiseen taloudelliseen kehitykseen, jotka ilmenevät asiakas-, rahoitus- ja muina liiketoiminnan riskeinä. Yhtiön hallitus vastaa siitä, että konsernin riskienhallinta on järjestetty asianmukaisesti. Yhtiön operatiivinen johto puolestaan vastaa riskienhallinnan ja sisäisen valvonnan prosessista käytännön tasolla hallituksen hyväksymien periaatteiden mukaisesti.
Sisäinen valvonta Sisäisen valvonnan tehtävänä on taata, että yhtiön toiminta ja omaisuudenhoito on järjestetty tarkoituksenmukaisella tavalla yhtiön strategian mukaisesti, raportointi on luotettavaa ja ajantasaista, ja konsernin toiminta noudattaa kaikkia voimassa olevia lakeja ja määräyksiä.
32
Käytännössä sisäinen valvonta tarkastaa, että konsernin ydinliiketoimintaprosessit toimivat suunnitellusti, tehokkaasti ja asianmukaisesti. Lisäksi sisäisen valvonnan tehtävänä on varmistaa, että yhtiön tuki- ja johtamisprosessit noudattavat sovittuja suuntaviivoja ja antavat oikean ja riittävän kuvan yhtiön toiminnallisesta ja taloudellisesta tilasta. Lopuksi sisäisen valvonnan tarkoituksena on estää väärinkäytösmahdollisuuksia.
Jatkuva prosessi Riskienhallinta ja sisäinen valvonta on integroitu osaksi konsernin liiketoimintaprosesseja sekä valvonta- ja raportointijärjestelmiä. Riskienhallinta on jatkuva prosessi, josta jokainen työntekijä vastaa oman vastuualueensa sisällä. Yhtiö tekee säännöllisesti riskikartoituksen, jossa se uudelleenarvioi keskeiset riskit ja tarpeen vaatiessa päivittää riskienhallintapolitiikkaansa.
33
Tulevaisuudennäkymät Vahvana visiona siintää uuden ajan turku.
2019 Kiinteistökauppoja ja uuden rakentamista Vuonna 2014 Turun Teknologiakiinteistöt teki kaksi isoa kiinteistökauppaa. Yhtiö osti Trivium Cityn kiinteistön, mikä oli ensimmäinen askel pois Turku Science Parkin keskustasta. Yhdeksän kiinteistön kokonaisuuden osto Turun kaupungilta laajensi omistusta Kupittaalta Turun keskustan alueelle. Vuonna 2014 tehtiin myös sopimus Turun seudun yrityskehitys- ja innovaatiopalveluiden keskittämisestä Turku Science Parkiin. Seuraavana tavoitteena on hankkia yrityksen omistukseen lähialueen kiinteistöjä ja kasvattaa edelleen vuokrattavien tilojen määrää. Tämän myötä Turun Teknologiakiinteistöt pystyy yhdistelemään kiinteistöjään ja järjestämään myös paikoituksen tehokkaalla tavalla. Seuraavien vuosien aikana yhtiön tavoitteena on modernisoida Turun keskustassa sijaitsevat kiinteistöt. Turun Teknologiakiinteistöt haluaa omalta osaltaan varmistaa, että keskusta on vetovoimainen paikka myös tulevaisuudessa.
34
Turku Science Park kehittyy uuden rakentamisen myötä. Intelligate III, Medisiina D, High Tech Centre 4 ovat esimerkkejä uusista alueelle kaavailluista rakennuksista.
Kampus ja Kupittaan Palloiluhalli Turku Science Parkiin on suunnitteilla Turun ammattikorkeakoulun kampus, josta kaavaillaan modernia ja innovatiivista opiskelu- ja tutkimusympäristöä. Hanke liittyy laajempaan kampussuunnitelmaan, jossa Turku Science Parkin alueelle keskitetään yliopistojen ja ammattikorkeakoulujen toiminnot sekä liike-elämän osaamista, jolloin yhteistyö eri toimijoiden välillä helpottuu ja synergiaedut lisääntyvät. Lähitulevaisuuden suunnitelmiin kuuluu uuden Palloilu hallin rakentaminen Turku Science Parkin alueelle. Eri sisäpalloilulajit yhdistävä halli vahvistaa aluetta monipuolisena urheilupalvelujen ja elämysten tarjoajana.
T채rke채 askel Turku Science Parkin kehitt채misess채 on kampuskokonaisuuden rakentaminen alueelle.
35
2029 Moderni Itäharju Viidentoista vuoden päästä, Turun kaupungin 800-vuotisjuhlavuonna, Turku Science Park on laajentunut moottoritien toiselle puolelle. Itäharjun entinen teollisuusalue on muuntunut kutsuvaksi kaupunginosaksi, jossa kohoaa moderneja liike- ja toimistorakennuksia. Kupittaan ja pääkaupunkiseudun välimatka lyhenee, kun tunnin juna kuljettaa ihmiset nopeasti alueelta toiselle. Koko Turku Science Parkin aluetta syleilee laaja puistoalue, joka yhdistää alueen eri toiminnot. Pitkän aikavälin suunnitelmiin kuuluu myös moottoritien ylittävä silta, joka yhdistää uuden ja olemassa olevan kaupunkirakenteen toisiinsa. Korkeat tornitalot yhdistyvät matalaan asuinrakentamiseen ja alueelta löytyy tasapainoisesti niin maailmanluokan toimistotiloja, korkeakouluja kuin ravintoloita ja muita palvelujakin. Tiivis ja tehokas kaupunkirakenne mahdollistaa autoliikenteen ja energiankulutuksen vähentämisen sekä palvelujen tehokkaan järjestämisen ja puoltaa entisestään sujuvien liikenneyhteyksien täydentymistä raitiovaunulinjalla.
36
Turun Teknologiakiinteistöjen visiossa uudistukset toteutettaisiin kestävän kehityksen periaatteiden mukaisesti, mikä tarkoittaa ekologisuuden huomioon ottamista ja optimoimista suunnittelun ja rakentamisen jokaisessa vaiheessa.
Vetovoimainen keskusta Turun Teknologiakiinteistöt haluaa kaikin tavoin tukea myös Turun ydinkeskustan kehittämistä ja elävöittämistä. Vuonna 2029 Turun ydinkeskusta on vetovoimainen alue, jossa on helppo liikkua niin julkisilla kulkuneuvoilla, omalla autolla, pyörällä kuin kävellenkin. Uudet rakennukset ja kaupunkitilat sulautuvat luontevasti vanhaan. Keskustassa viihdytään, elämä siellä on vireää, kaupankäynti vilkasta ja erilaisia tapahtumia järjestetään runsaasti. Laajojen kävely- ja puistoalueiden myötä kahvila- ja ravintolakulttuuri kukoistaa. Keskustan kehittymisen myötä yritysten on entistä helpompi toimia ja tehdä yhteistyötä alueella.
37
HALLITUS Turun Teknologiakiinteistöjen hallitus koostuu yhtiön suurimpien omistajatahojen edustajista. Hallituksen puheenjohtajana toimii Aulis Kohvakka ja sihteerinä Turun Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja Mikko Lehtinen. Vuoden 2014 aikana hallitus kokoontui 12 kertaa.
38
Korpela sekä jäsenet Tuomas Heikkinen, Peter Karlsson ja Heikki Saalamo.
Yhtiön hallitukseen kuuluivat 21.5.2014 asti hallituksen puheenjohtaja Aulis Kohvakka, varapuheenjohtaja Risto
21.5. järjestetyssä yhtiökokouksessa hallituksen uusiksi jäseniksi valittiin Petteri Rinne ja Henrik Karlsson. Hallituksen puheenjohtajana jatkoi Aulis Kohvakka ja varapuheenjohtajana Risto Korpela. Hallituksen jäseninä jatkoivat Tuomas Heikkinen ja Peter Karlsson.
Aulis Kohvakka
Risto Korpela
VTK, syntynyt 1947, hallituksen jäsen ja puheenjohtaja 26.6.2012 alkaen. Aulis Kohvakalla on 40 vuoden kokemus kiinteistöjen ja investointien parista. Viimeksi ennen eläkkeelle jäämistään hän toimi Senaatti-kiinteistöjen toimitusjohtajana. Aiemmin hän on työskennellyt muun muassa ABB:llä, Aseassa ja Suomen Yhdyspankissa sekä Shellissä.
KTM, syntynyt 1949, hallituksen jäsen ja varapuheenjohtaja 26.6.2012 alkaen. Risto Korpela on toiminut lähes koko uransa Turun Seudun Osuuspankissa, viimeksi ennen eläkkeelle jäämistään Turun Seudun Osuuspankin toimitusjohtajana. Hän on lukuisten yleishyödyllisten yhdistysten hallituksien jäsen.
Peter Karlsson
Tuomas Heikkinen
DI, KTM, syntynyt 1956, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Peter Karlsson on Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiön kiinteistöjohtaja. Aiemmin hän on toiminut muun muassa pankinjohtajana. Hän on Paraisten Puhelin Oy:n hallituksen puheenjohtaja sekä Varsinais-Suomen Kiinteistöliiton ja Firecon Oy:n hallituksen jäsen.
OTK, varatuomari, syntynyt 1975, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Tuomas Heikkinen on Turun kaupungin konsernihallinnon hallintoryhmän johtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt Turun kaupungin kaupunginsihteerinä ja apulaislakimiehenä.
Henrik Karlsson
Petteri Rinne
VTM, syntynyt 1960, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen. Henrik Karlsson toimii Eschnerska Frilasarettet -säätiön varainhoitajana 1.8.2014 alkaen. Aiemmin hän on toiminut Aktia Henkivakuutuksen varatoimitusjohtajana, Veritas-ryhmän myyntijohtajana sekä Houtskarin Säästöpankin toimitusjohtajana.
KTM, eMBA, syntynyt 1967, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen. Petteri Rinne toimii tällä hetkellä Turun Seudun Osuuspankissa yritysasiakasliiketoiminnasta ja varallisuudenhoidosta vastaavana liiketoimintajohtajana sekä toimitusjohtajan sijaisena. Hän on työskennellyt finanssialalla 20 vuoden ajan.
39
Henkilöstö
40
Vuonna 2014 Turun Teknologiakiinteistöjen palveluksessa aloitti kolme uutta työntekijää: hallintovastaava Leena Saario, talousjohtaja Jan-Peter Hautaniemi, joka sijaistaa Ulla Sjöblomia, sekä markkinointi- ja viestintävastaava Noora Kallio, joka sijaistaa Terhi Marinia.
Sähköposti: etunimi.sukunimi@teknologiakiinteistot.fi
Janne Alho asiakkuuspäällikkö
Jan-Peter Hautaniemi talousjohtaja
Puh. 0400 371 389
Puh. 040 631 9177
Janne vastaa yhtiön asiakassuhteiden hoitamisesta sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. Hän on myös mukana yh tiön strategisessa kehittämisessä.
J-P vastaa yhtiön strategisesta talousjohtamisesta ja sisäisestä valvonnasta sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. Häneltä voivat myös asiakkaat kysyä neuvoa taloussuunnitteluun liittyvissä asioissa.
Noora Kallio markkinointi- ja viestintävastaava
Kirsi Kilpi kiinteistösihteeri
Puh. 040 150 9585
Puh. 040 575 5904
Noora vastaa markkinoinnin ja viestinnän suunnittelusta ja toteutuksesta sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. Hän kirjoittaa tiedotteita, tuottaa markkinointimateriaalia ja järjestää erilaisia tapahtumia.
Kirsi huolehtii avaintenhallinnasta ja kiinteistörekisteristä sekä vastaa siitä, että talojen pohjapiirrokset ovat ajan tasalla. Kirsi piirtää pohjakuvia myös asiakkaiden tarpeisiin sekä auttaa tilamuutosten suunnittelussa.
Mikko Lehtinen toimitusjohtaja
Marko Mäenpää palveluasiantuntija
Puh. 0400 960 626
Puh. 0400 323 086
Mikko johtaa yhtiötä hallituksen antamien valtuutusten puitteissa ja toimii yhtiön puhemiehenä julkisuudessa. Hän on visionäärinen hands-on-johtaja, jonka voi bongata niin näyttämästä toimitiloja kuin neuvottelemasta yhtiön tulevaisuudestakin.
Marko vastaa aula- ja muiden palveluiden jokapäiväisestä toiminnasta sekä opasteiden päivittämisestä. Häntä saa lähestyä arkisten parannusehdotusten kanssa ja niin pienten kuin isojenkin käytännön epäkohtien ratkaisemiseksi.
41
42
Olli Rosenberg kiinteistö- ja palvelupäällikkö
Leena Saario hallintovastaava
Puh. 0400 288 725
Puh. 040 8320 175
Olli vastaa Turun Teknologiakiinteistöjen omaisuudenhallinnasta ja palvelutuotannosta. Olli auttaa asiakkaita kaikissa tiloihin liittyvissä kysymyksissä, ja hän kuuluu myös yhtiön johtoryhmään.
Leena vastaa kiinteistöyhtiöiden rekisteröintiasioista ja sopimusten arkistoinnista sekä avustaa talouspäällikköä erilaisissa taloushallinnon tehtävissä. Hän toimii myös johtoryhmän ja kiinteistöyhtiöiden hallituksen sihteerinä.
Jari Salomaa palveluvastaava
Julia Teräväinen asiakasvastaava
Puh. 040 501 6370
Puh. 0400 385 748
Jari vastaa kiinteistöissä tuotettavista toimitilapalveluista, kuten aula-, siivous, tietotekniikka- ja kokouspalveluista. Hän auttaa asiakkaita löytämään kuhunkin tilanteeseen parhaiten soveltuvat palvelut.
Julia vastaa yhtiön asiakassuhteista. Hän auttaa asiakkaita löytämään kuhunkin tilanteeseen parhaiten soveltuvat tilat sekä päivittää mielellään kuulumisia heidän kanssaan myös silloin kun tilanvaihto ei ole ajankohtaista.
43
44
hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös 2014
sisällys
Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2014................46 Osakkeet & osakkeenomistajat..........................................53
Konsernitilinpäätös Tuloslaskelma..................................................................... 54 Tase......................................................................................55 Rahoituslaskelma................................................................57 Liitetiedot............................................................................58
Emoyhtiön tilinpäätös Tuloslaskelma..................................................................... 67 Tase..................................................................................... 68 Rahoituslaskelma............................................................... 70 Liitetiedot............................................................................71 Allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä............................... 82 Luettelo käytetyistä kirjanpitokirjoista............................... 82 Vuokravakuudet................................................................. 83 Tilintarkastuskertomus...................................................... 84
45
hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2014
Toimialan kehitys Yleisessä taloudellisessa kehityksessä ei ole tapahtunut suurta muutosta parempaan. Vuonna 2011 alkanut talouden hidastuminen on jatkunut pitäen taloudellisen aktiviteetin matalana. Kansainvälisen talouden kehittyminen on viime aikoina ollut kaksijakoista. Yhdysvalloissa ja Iso-Britanniassa kasvunäkymät ovat hyvät ja vuonna 2015 molempien maiden kasvun ennustetaan olevan noin kolmen prosentin tuntumassa. Vaikka Kiinan kasvun odotetaan vaimenevan lähitulevaisuudessa, yltää se vielä vuonna 2016 lähes seitsemään prosenttiin. Euroalueen tilanteen taas ennustetaan jatkuvan vaisuna. Kuluvana vuonna kasvua kertyy valtiovarainministeriön mukaan prosentin verran ja vuosi 2016 näyttää vain hiukan paremmalta. Saksan kasvunäkymät ovat heikentyneet ja seuraavien kahden vuoden aikana kasvun ennustetaan jäävän puoleentoista prosenttiin. Ruotsissa kasvu jatkuu euroaluetta nopeampana. Suomen talouden kasvu pysyi lähes nollassa vuonna 2014. Positiivista tässä oli se, että talouden supistuminen näyttäisi loppuneen. Vuonna 2015 valtiovarainministeriö ennustaa päästävän maltilliseen 0,9 prosentin kasvuun, joka on edelleen historiaan nähden vaimeaa. Työmarkkinatilanne heikkeni edelleen vuonna 2014 työttömyysasteen noustessa 8,6 prosenttiin. Koska työttömyyden rakenne on muuttunut aiempaa vaikeammaksi pitkäaikais- ja rakennetyöttömien kasvun myötä, ennustaa VM työttömyysasteen jatkavan nousuaan vuonna 2015. Julkinen talous oli vuonna 2014 alijäämäinen jo kuudetta vuotta peräkkäin. VM odottaa alijäämän pienenevän vuonna 2015 sopeuttamistoimien ja talouden hienoisen elpymisen ansiosta. Alijäämä on kuitenkin edelleen tuntuva ja julkisyhteisöjen bruttovelan ennustetaan nousevan kuluvana vuonna yli 60 prosenttiin BKT:sta. Kotimaisen talouden riskit liittyvät edelleen reaalitalouden kehitykseen.
46
Varsinais-Suomen ELY-keskus omissa ennusteissaan toteaa, että Varsinais-Suomen suhdannekuva on hyvin lähellä koko maan keskimääräistä tasoa. Tilauskannat ovat keskimääräistä pienempiä ja investoinnit alhaisella tasolla. Pk-yrityksissä tilanne on parempi, minkä lisäksi on joitakin vakaampia sektoreita, joihin nykyinen investointilama ei juuri vaikuta. Meriteollisuuden näkymät ovat parantuneet uusien TUI-varustamon risteilijätilausten ja Turun telakan kaupan myötä. Telakka myytiin saksalaiselle Meyer Werft -telakalle Suomen valtion saadessa telakasta vähemmistöosuuden (30 %). Kaksi uutta Mein Schiff -sarjan alusta takaavat periaatteessa nykyisen tilauskannan jatkuvuuden, ja tukevampi omistuspohja mahdollistaa lisätilausten saamisen ja telakan kehittämisen. Edellä mainituista suhdanneanalyyseistä poiketen merkittäviä sopeuttamistoimia ei kuitenkaan ollut havaittavissa Turun Teknologiakiinteistöjen asiakkaiden toiminnassa. Toimitilavuokraus- sekä toimitilamarkkinat säilyivät vuonna 2014 melko vakaina ja kysyntä Turun Teknologiakiinteistöjen palveluita kohtaan pysyi edelleen hyvällä tasolla vuoden 2014 aikana.
Katsaus vuoteen 2014 Vuosi 2014 oli yhtiölle hyvä ja jatkoi näin jo vuonna 2011 alkanutta trendiä. Yhtiön toiminta kehittyi halutusti ja tämä näkyi esimerkiksi liikevaihdon kasvuna. Yhtiö pystyi pitämään käyttöasteen vuonna 2014 edelleen erinomaisena. Tätä voidaan pitää nykyisessä haastavassa liiketoimintaympäristössä erittäin hyvänä saavutuksena. Vuokraustoiminnan volyymit pysyivät hyvinä ja yhtiön omistamien tilojen käyttöaste erinomaisena. Kiinnostus yhtiön vuokrattaviin tiloihin pysyi edelleen hyvänä, minkä seurauksena yhtiön tyhjien tilojen määrä saatiin pidettyä minimissään. Yhtiön vuokrasopimuskannan keskimaturiteettia voidaan pitää erinomaisena.
Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2014
Alueen kysyntä on pysynyt edelleen hyvänä, joten mahdollisen uudisinvestoinnin tarve alueelle on ilmeinen. Alueen imagon sekä toiminnan tehostumisen seurauksena myös kiinteistöjen omistuksen suhteen on tapahtunut selkeää aktivointia. Verottajan kanssa vuonna 2013 solmitun vuokrasopimuksen seurauksena KOy DataCityssä jatkettiin merkittävää, noin 7 500 neliömetriä koskevaa remonttia. Ensimmäinen osa saneerattavista tiloista luovutettiin Verohallinnon käyttöön kesäkuun puolivälissä. Reilun 1 000 neliömetrin tila saneerattiin täydellisesti. Perusparannuksessa uusittiin sisäkatot, lattiat, seinät ja ikkunat sekä muutettiin pääosin työhuoneista koostunut toimisto neuvotteluhuoneita lukuun ottamatta kokonaan avotilaksi. Seuraava osuus tiloista valmistui marraskuun alussa, jolloin luovutettiin katutasoon valmistunut asiakaspalvelutila. Remontti on sujunut suunnitellusti ja pysynyt aikataulussa. Kokonaisuudessaan Verohallinnolle DataCityyn tehtävä reilun 7 000 neliömetrin saneeraushanke valmistuu kesäkuun 2015 loppuun mennessä. Tilikauden aikana yhtiö keskittyi edelleen kiinteistöomaisuutensa kasvattamiseen transaktioiden kautta. Elokuun lopulla yhtiö osti Lemminkäisenkadulla sijaitsevan Trivium-kiinteistön. Trivium on rakennettu vuonna 2002 ja sen huoneistoala on 8 706 neliömetriä. Rakennuksessa toimii muun muassa Fujitsu Finland Oy, Cloetta Suomi Oy ja SATS-kuntokeskus. Kiinteistön kauppaa varten perustettiin uusi 100-prosenttinen tytäryhtiö KOy Trivium City. Aivan vuoden lopulla yhtiö osti yhdeksän kiinteistön kokonaisuuden Turun kaupungilta. Kauppaan sisältyi viisi toimistorakennusta keskusta-alueella, yksi ravintola sekä kaksi tonttia. Keskustakohteissa osoitteissa Puutarhakatu 1, Puutarhakatu 14, Puolalankatu 5 ja Linnankatu 55 toimi kaupungin eri yksiköitä. Kaupalla ei ollut vaikutus-
Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2014
ta kiinteistöjen toimintaan, sillä kaupungin yksiköt jäivät vuokralle tiloihin. Kupittaan alueella sijaitsevat kauppaan kuuluneet ravintola Kupittaan Paviljonki sekä Lemminkäisenkadun ja Kalevantien tontit vahvistivat sijaintinsa puolesta Turun Teknologiakiinteistöjen omistusta Turku Science Parkin alueella ja sen välittömässä läheisyydessä. Kaupan myötä yhtiön toiminta laajeni alueellisesti myös keskustan kiinteistöihin. Kaupan toteutumista varten perustettiin uudet 100-prosenttiset tytäryhtiöt KOy Puutarhakatu 1, KOy Puolalankatu 5, KOy Kalevantie 10 ja KOy Kupittaan Paviljonki. KOy Turun Puutarhakatu 14, As Oy Linnanrinne ja Eskelin Pysäköintilaitos Oy:n osalta kaupat toteutettiin osakekauppoina. Yhtiö omisti vuoden lopussa 11 tytäryhtiötä. Näistä neljässä omistus jää alle 100 prosentin. KOy DataCityn omistus on 94,59 prosenttia. Eskelin Pysäköintilaitos Oy:n omistus on 99,07 prosenttia. Näiden osalta voidaan aloittaa lunastusmenettely, jolloin yhtiön 100-prosenttinen omistus on enää lähinnä aikatauluun sekä tahtotilaan liittyvä kysymys. Lisäksi yhtiö omistaa As Oy Linnanrinteestä 14,49 prosenttia ja KOy Turun Puutarhakatu 14:sta 11,73 prosenttia. Konsernin omistusosuus jälkimmäisessä on 66,59 prosenttia.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat Yhtiö on myynyt 100-prosenttisen tytäryhtiönsä KOy Kalevantie 10:n koko osakekannan 9.2.2015 tehdyllä kaupalla. Kyseisen tytäryhtiön merkitys konsernissa oli pieni eikä kaupalla täten ole merkittävää vaikutusta konsernin liiketoimintojen laajuuteen.
Tulevaisuuden näkymät Talouden epävarmuus ja hoitokustannusten nousu luovat edelleen riskejä alkavalle tilikaudelle. Liikevaihdon odotetaan vuokraustoiminnan osalta kuitenkin nousevan merkittävästi kuluvana tilikautena. Nousu johtuu vuoden 2014 lopulla Turun kaupungilta ostetuista kiinteistöistä
47
ja syyskuussa 2014 ostetusta Triviumin kiinteistöstä sekä vuokrasopimusten indeksoinnista. Yhtiön nykyinen käyttöaste, keskimaturiteetti ja keskivuokra eivät anna enää mahdollisuutta merkittäviin tulosparannuksiin. Merkittävän haasteen yhtiön toiminnalle aikaansaavat mahdolliset tulevat investoinnit, niiden toteutus sekä siihen tarvittava rahoituksen hankinta. Lisäksi alueen kehityksen kannalta merkittävä tekijä on ns. Itäharjun teollisuusalue ja sen tulevaisuus. Jos nykyinen Turku Science Park -alue lähtee kehittymään suunnitellusti, on nykyisen alueen kehityspotentiaali lähes kokonaisuudessaan käytetty. Ilman laajennusmahdollisuutta sekä tulevaisuuden potentiaalia voi alueen kehitys jäädä paikalleen ja jopa taantua. Tähän ongelmaan ratkaisuna on Kupittaan ja nykyisen Turku Science Park -alueen välittömässä läheisyydessä oleva Itäharjun teollisuusalue.
Karlsson ja Heikki Saalamo. Hallituksen varajäsenenä toimi Vesa Rantanen. Turun Teknologiakiinteistöjen hallitukseen valittiin 21.5. järjestetyssä yhtiökokouksessa uusia jäseniä. Uusina hallituksen jäseninä aloittavat Turun Seudun Osuuspankin varatoimitusjohtaja Petteri Rinne ja Stiftelsen Eschnerska Frilasarettetin uusi toiminnanjohtaja Henrik Karlsson. Hallituksen puheenjohtajana jatkoi Aulis Kohvakka ja varapuheenjohtajana Risto Korpela. Hallituksen jäseninä jatkoivat johtaja Tuomas Heikkinen Turun kaupungilta sekä kiinteistöjohtaja Peter Karlsson Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritaksesta. Hallitus kokoontui tilikaudella 12 kertaa. Toimitusjohtaja ja henkilöstö Yhtiön toimitusjohtajana toimi Mikko Lehtinen.
Alueen aktiviteetti ennen kaikkea omistusjärjestelyiden osalta on selkeästi kasvanut vuodesta 2012 ja yhtiö haluaa omalta osaltaan olla mukana siinä kehityksessä. Yhtiö hakee strategiansa mukaisesti kannattavaa kasvua ja toimintojen tehostamista. Yhtiön ensisijaisena toimintaalueena on Turku Science Park -alue ja yhtiö jatkaa alueen kehittämistä.
Konsernin johtoryhmään kuuluivat kesäkuuhun asti Mikko Lehtinen, Ulla Sjöblom, Terhi Raitanen ja Janne Alho. Loppuvuonna johtoryhmän muodostivat Mikko Lehtinen, Jan-Peter Hautaniemi, Noora Kallio, Olli Rosenberg ja Janne Alho.
Hallinto
2014 yhtiön palveluksessa oli keskimäärin 9 henkilöä, henkilömäärän ollessa vuoden lopussa 10. Henkilöstökulut sivukuluineen 2014 olivat 793 tuhatta euroa.
Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous pidettiin 21.5.2014. Kokouksessa päätettiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat sekä käsiteltiin muut esityslistassa mainitut asiat.
Tilintarkastaja Tilintarkastajana toimii PricewaterhouseCoopers Oy päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Mika Kaarisalo.
Hallitus Yhtiön hallitukseen kuuluivat 21.5.2014 saakka hallituksen puheenjohtajana VTK, rakennusneuvos Aulis Kohvakka, varapuheenjohtajana ekonomi ja kauppaneuvos Risto Korpela sekä jäsenet Tuomas Heikkinen, Peter
48
Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2014
Talous Liikevaihto ja tulos Emoyhtiön liikevaihto vuonna 2014 nousi 9 prosentilla 16,2 miljoonaan euroon (2013: 14,8 miljoonaa euroa) konsernin liikevaihdon noustessa 7 prosenttia 16,4 miljoonaan euroon (2013: 15,4 miljoonaa euroa). Liikevaihto kasvoi johtuen ostetuista uusista tiloista ja niiden myötä kasvaneista vuokratuloista sekä indeksikorotuksista. Turun kaupungin kanssa tehdyllä kiinteistökaupalla ei ollut vaikutusta vuoden 2014 liikevaihtoon ja tulokseen.
or-velkakirjalainoista, 17,4 miljoonan euron (2013: 17,4 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä junior-velkakirjalainoista ja 59,2 miljoonan euron (2013: 46,2 miljoonaa euroa) suuruisista vaihtovelkakirjalainoista. Konsernin pitkäaikainen velkamäärä oli yhteneväinen emoyhtiön konsernin ulkopuolisen pitkäaikaisen vieraan pääoman kanssa johtuen vuoden 2014 aikana tehdystä rahoituksen uudelleenjärjestelystä, jonka seurauksena koko konsernin senior-rahoitus järjestellään emoyhtiön taseen kautta. Konsernin vuoden 2013 pitkäaikainen velkamäärä oli 149,6 miljoonaa euroa.
Emoyhtiölle kertyi liikevoittoa 4,7 miljoonaa euroa (2013: 4,1 miljoonaa euroa) ja yhtiön tilikauden tulokseksi muodostui −15,8 tuhatta euroa (2013: −5,4 tuhatta euroa). Konsernin liikevoitto oli 5,8 miljoonaa euroa (2013: 6,2 miljoonaa euroa) ja konsernin tilikauden voitto oli −0,2 miljoonaa euroa (2013: 1,2 miljoonaa euroa).
Erittely pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta sekä tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä tiedot panttikirjoista ja osakepanttauksista ovat tämän toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen liitteenä.
Konsernitaseen loppusumma oli 206,1 miljoonaa euroa (2013: 152,9 miljoonaa euroa). Rahoitus Yhtiön maksuvalmius oli koko vuoden hyvä. Konserni hallitsee kassaansa konsernitilin ja limiittisopimusten avulla. Tilikauden lopussa emoyhtiön kassavarat olivat 1,1 miljoonaa euroa (2013: 1,8 miljoonaa euroa). Koko konsernin kassavarat olivat 1,9 miljoonaa euroa (2013: 2,2 miljoonaa euroa). Konsernille myönnetyistä lyhytaikaisista rahoituslimiiteistä oli vuoden lopussa käytössä 3,1 miljoonaa euroa. Emoyhtiöllä oli konsernin ulkopuolista pitkäaikaista vierasta pääomaa yhteensä 200,2 miljoonaa euroa (2013: 95,6 miljoonaa euroa) koostuen 123,7 miljoonan euron (2013: 32,0 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä seni-
Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2014
Investoinnit Konserni on investoinut tilikauden aikana yhteensä 56,5 miljoonaa euroa. Investoinnit koostuivat uusien kiinteistöjen hankinnoista, vuokralaistilojen muutoksista sekä korjauksista. Edellisellä tilikaudella yhtiö investoi mm. KOy ElectroCityn ostoon, tytäryhtiöiden ja osakkuusyhtiöiden omistuksen kasvattamiseen 13,9 miljoonaa euroa. Lisäksi yhtiö investoi 1,7 miljoonaa euroa vuokralaistilojen muutoksiin, omiin uusiin toimitiloihinsa sekä BioCityn ravintolaja kokoustilojen uudistamiseen. Yhteensä investointeja vuonna 2013 tehtiin 16,5 miljoonaa euroa. Oma käyttö Yhtiön omassa käytössä on vuoden vaihteessa yhteensä lähes 200 neliömetriä omaa toimistotilaa.
49
emoyhtiön taloudelliset tunnusluvut 2014
2013
Liikevaihto, 1 000 €
16 201
14 775
Liikevoitto, 1 000 €
4 656
4 054
28,7
27,4
−16
–5
3,4
4,5
28,1
45,5
0
0,1
10
7
2014
2013
16 420
15 356
347
391
5 815
6 159
Liikevoitto, %
35,4
40,1
Tulos ennen veroja, 1 000 €
−341
608
3,4
4,8
27,8
29,2
−0,9
–1,0
10
7
2014
2013
Liikevoitto, % Tulos ennen veroja, 1 000 € Sijoitetun pääoman tuotto, % Omavaraisuusaste, %
1
2
Omavaraisuusaste, % (opo ilman VVK) Henkilöstön määrä 31.12. Emoyhtiön liiketoiminnan muut kulut sisältävät 3 375 ke rahoitusvastikkeita. Tämä laskee näin osaltaan sijoitetun pääoman tuottoa. Jos rahoitusvastikkeet sisällytettäisiin yhtiön rahoituskuluihin, olisi sijoitetun pääoman tuotto 5,6 %. 2 Omavaraisuusastetta laskettaessa on omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat. 1
konsernin taloudelliset tunnusluvut Liikevaihto, 1 000 € Liiketoiminnan muut tuotot, 1 000 € Liikevoitto, 1 000 €
Sijoitetun pääoman tuotto, % Omavaraisuusaste, %
3
Omavaraisuusaste, % (opo ilman VVK) Henkilöstön määrä 31.12. 3
Omavaraisuusastetta laskettaessa on omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat.
vuokraustoiminnan tunnusluvut Käyttöaste, % Korjausinvestoinnit, 1 000 €
4
Keskimääräinen neliövuokra, € Keskimääräiset hoitokulut, € 4
50
94,8
95,0
10 135
2 800
14,4
13,7
4,0
4,7
Korjausinvestoinnit sisältävät sekä tulokseen kirjattavia kiinteistöjen huoneistokorjauksia että taseeseen aktivoitavia perusparannusmenoja.
Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2014
Hallituksen esitys tappion käsittelystä Emoyhtiön tilikauden tappio oli 15 845,52 euroa, hallitus esittää, että tilikauden tappio siirretään omaan pääomaan, eikä osinkoa jaeta.
Riskit ja yhtiön toiminta Liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liittyvät yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Taloudellisen kehityksen riskit ilmenevät asiakas-, rahoitus- ja muina liiketoiminnan riskeinä. Yhtiön taloudellinen kehitys on riippuvainen vuokraustoiminnan menestyksestä ja vuokrasopimusten jatkumisesta. Olemassa olevan vuokrasopimuskannan keskimaturiteetti on hyvä ja julkisten toimijoiden osuus asiakkaista on verrattain korkea. Tämä antaa ennustettavuutta ja varmuutta kassavirtaan. Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toimialoilta sekä ennen kaikkea julkiselta sektorilta. Asiakasriskien hallintaan liittyen yhtiön vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä.
Yhtiön omaisuus on keskittynyt hyvin pienelle alueelle muodostaen merkittävän alueellisen riskikeskittymän. Kyseistä riskiä on pyritty hallitsemaan sekä vuokrasopimusten pituudella että julkisen sektorin vuokralaisilla. Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään, määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen. Operatiivisia riskejä on pyritty hallitsemaan kuvantamalla yhtiön ydinprosessit sekä niihin liittyvät riskit ja näiden riskien kontrollit. Kontrollien avulla yritys pyrkii estämään mahdollisten riskien toteutumista, Operatiivisia riskejä on pyritty vähentämään myös henkilökunnan sekä käytössä olevien resurssien määrää kasvattamalla sekä luomalla selkeät vastuualueet. Tällöin jokaisen henkilön rooli ja vastuut ovat selkeät. Lisäksi varahenkilöjärjestelmällä yksittäisen henkilön merkitystä yhtiölle on pystytty selkeästi pienentämään. Rahoitusriskin pienentämiseksi yhtiö laajensi rahoittajapohjaansa vuoden 2014 aikana. Tämän johdosta yhtiön senior-rahoitusriski on nyt jakaantunut kolmelle suurelle liikepankille. Samalla uudelleenjärjesteltiin senior-lainoja siten, että yhtiön pitkäaikaisten luottojen jälleenrahoitusriski jakaantuu tasaisemmin tuleville vuosille. Yhtiön eri rahoitusinstrumenttien käyttö on monipuolista. Yhtiö on suojautunut korkoriskiltä korkojohdannaisia hyödyntäen. Senior-lainoista pääosa on suojattu korkojen nousun varalta pitkin sopimuksin. Korkoriskin hallinnan tarkoituksena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen merkitystä yhtiön tulokseen sekä rahoitusasemaan. Yhtiön vahinkoriskit on hoidettu riittävillä vakuutuksilla.
Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2014
51
Osakkeet ja osakepääoma Yhtiön osakkeet ovat nimellisarvoltaan yhden (1) euron suuruisia ja äänimäärältään samansuuruisia. Kaikilla Aosakkeilla on samansuuruinen oikeus osinkoon ja yhtiön varoihin. Yhtiöllä on 59,2 miljoonan euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat (2013: 46,2 miljoonaa euroa), jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön äänivallattomiksi B-osakkeiksi. Emoyhtiön osakepääoma 31.12.2014 oli 103,5 tuhatta euroa (31.12.2013: 103,5 tuhatta euroa), oman pääoman ollessa 60,4 tuhatta euroa (2013: 76,3 tuhatta euroa).
Lähipiirilainat ja -vastuut Yhtiön junior-lainat lähipiirilainoja.
ja
vaihtovelkakirjalainat
ovat
Vakuutukset Yhtiöllä on vakuutukset Pohjola Vakuutus Oy:ssä sekä lakisääteiset työnantajan vakuutukset Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiössä. TURUN TEKNOLOGIAKIINTEISTÖT OY HALLITUS
52
Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2014
osakkeet & osakkeenomistajat
osakkeet sarja
osakkeita (kpl)
äänet (kpl)
osakepääoma ( € )
A
103 509
103 509
103 509
B
–
–
–
Yhtiön hallituksella ei ole voimassaolevaa valtuutusta osakeantiin tai vaihtovelkakirjalainojen tai optio-oikeuksien liikkeellelaskuun eikä omien osakkeiden ostoon. Yhtiöllä on 59 168 719,09 euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat, jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön B-osakkeiksi. Turun Seudun Osuuspankki kasvatti maaliskuussa omistustaan yhtiöstä ostamalla Henkivakuutusosakeyhtiö Retron osuuden yhtiöstä.
osakkeenomistajat osakkeenomistaja
omistusosuus
Turun kaupunki
48,21 %
Turun Seudun Osuuspankki
28,02 %
Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritas
17,00 %
Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet
3,39 %
Stiftelsen för Åbo Akademi
3,38 %
Osakkeet & osakkeenomistajat
53
konsernitilinpäätös
tuloslaskelma 1 000 €
Liite 2014 2013
Liikevaihto 16 420 Liiketoiminnan muut tuotot 347 Henkilöstökulut 2 –793 Poistot ja arvonalentumiset 3 –3 711 Liiketoiminnan muut kulut 4 –6 448 Liikevoitto (-tappio) 5 815 Rahoitustuotot ja -kulut 5 Muut korko- ja rahoitustuotot Muille 2 Korkokulut ja muut rahoituskulut Muille –6 157 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä –6 155 Voitto (tappio) ennen satunnaisia eriä Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä
15 356 391 –805 –2 092 –6 692 6 159
20 –5 570 –5 551
–341
608
–341
608
Voitto (tappio) ennen veroja –341 608 Tuloverot 5 –1 Laskennallisen verovelan muutos 143 609 Tilikauden voitto (tappio) –192 1 217
54
Konsernitilinpäätös – Tuloslaskelma
tase 1 000 €
Liite 2014 2013
VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 6 1 545 2 890 1 545 2 890 Aineelliset hyödykkeet 7 Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Keskeneräiset hankinnat
18 106 170 093 7 095 2 270 284 197 849
12 373 122 867 9 177 2 510 170 147 098
Sijoitukset 8 Osuudet omistusyhteisyrityksissä Muut osakkeet ja osuudet
2 346 101 2 447
0 94 94
Pysyvät vastaavat yhteensä 201 841 Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset saamiset Muilta 68 68
150 081
0 0
Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset Muut saamiset Siirtosaamiset
674 1 296 352 2 321
Rahat ja pankkisaamiset
1 857
2 159
Vaihtuvat vastaavat yhteensä VASTAAVAT YHTEENSÄ
4 247
2 800
206 088
152 882
Konsernitilinpäätös – Tase
254 186 201 641
55
tase 1 000 €
Liite 2014 2013
VASTATTAVAA Oma pääoma 9 Osakepääoma 104 104 Edellisten tilikausien voitto (tappio) –1 675 –2 891 Tilikauden voitto (tappio) –192 1 217 –1 764 –1 571 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma 10 Laskennalliset verovelat 1 067 2 254 Vaihtovelkakirjalainat 17 569 46 219 Lainat rahoituslaitoksilta 123 665 85 931 Velat omistusyhteisyrityksille 51 600 17 391 Muut lainat 7 472 108 201 374 151 903 Lyhytaikainen vieras pääoma 11 Lainat rahoituslaitoksilta 3 102 582 Saadut ennakot 19 25 Ostovelat 443 487 Muut velat 1 721 741 Siirtovelat 1 193 716 6 478 2 549
56
Vieras pääoma yhteensä
207 852
154 453
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
206 088
152 882
Konsernitilinpäätös – Tase
rahoituslaskelma 1 000 €
2014 2013
Liiketoiminnan rahavirrat Voitto (tappio) ennen satunnaisia eriä –341 Oikaisut: Poistot 2 972 Konserniliikearvon poistot 739 Rahoitustuotot ja -kulut 6 155 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 9 525 Käyttöpääoman muutos: Lyhytaikaisten liikesaamisten muutos –1 675 Lyhytaikaisten velkojen muutos 3 901 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 11 751 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista –6 155 Maksetut välittömät verot 5 Satunnaiset erät 0 Liiketoiminnan rahavirta 5 601 Investointien rahavirrat Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin –45 617 Tytäryhtiöiden hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla –8 504 Osakkuusyrityshankinnat ja muut sijoitukset –2 351 Investointien rahavirta –56 472 Rahoituksen rahavirrat Maksullinen oman pääoman lisäys 0 Pitkäaikaisten lainojen nostot 82 721 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut –32 084 Pitkäaikaisten saamisten lisäys –68 Rahoituksen rahavirta 50 569 Rahavarojen muutos –302
Konsernitilinpäätös – Rahoituslaskelma
608 1 546 515 5 551 8 220
–229 –142 7 850 –5 551 0 0 2 298
–3 364 –12 013 0 –15 377
–137 13 145 0 –463 12 544 –535
57
liitetiedot
1. tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty kaikki tytäryhtiöt. Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden hankintamenon ja hankittua osuutta vastaavan oman pääoman erotus on kohdistettu pysyviin vastaaviin. Kohdistettuja eriä oli 31.12.2014 rakennuksissa 4 733 tuhatta euroa ja kohdistetut erät poistetaan 5 prosentin vuotuisin tasapoistoin 20 vuodessa. Tontteihin on kohdistettu 603 tuhatta euroa. Konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäisten toimitusten realisoitumattomat katteet, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäinen voitonjako on eliminoitu. Tässä tilinpäätöksessä on siirrytty KILA:n keväällä 2014 antaman lausunnon (1918/2014) mukaiseen käsittelyyn, jonka perusteella keskinäisistä kiinteistötytäryhtiöstä on yhdistelty vain omistusosuutta vastaava osuus eikä vähemmistöosuutta ole eritelty erikseen. Taseen vertailuluvut vuodelta 2013 on oikaistu vastaavasti vertailukelpoisiksi. Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon. Kaikki tilinpäätösluvut on ilmoitettu tuhansina euroina (1 000 €) ellei toisin mainita.
2. henkilöstökulut Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilösivukulut Yhteensä Näistä hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan palkkioita ja palkkaa
2014 2013 649 681 124 98 20 26 793 805 199
164
Turun Teknologiakiinteistöjen palveluksessa on ollut vuoden 2014 aikana keskimäärin 9 henkilöä.
58
Konsernitilinpäätös – Liitetiedot
3. poistot Muut pitkävaikutteiset menot Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Konserniliikearvon poisto Yhteensä
2014 36 778 1 926 232 739 3 711
2013 10 323 1 141 103 515 2 092
Poistot sisäisten liiketapahtumien aktivoinneista on eliminoitu konsernissa.
4. liiketoiminnan muut kulut Olennaiset erät Toimitilakulut Vuokrat Huoneistojen korjaukset Laki-, suunnittelu- ja konsultointipalkkiot Mainos- ja markkinointikulut Hallintopalvelut Taloushallintopalvelut Muut kulut Yhteensä
2014 2013 4 829 4 253 6 103 515 1 092 141 283 269 169 156 105 209 170 323 516 6 448 6 692
5. r ahoitustuotot ja -kulut Muut korko- ja rahoitustuotot Muut korkotuotot Muut rahoitustuotot Yhteensä Korkokulut ja muut rahoituskulut Muille Yhteensä
Konsernitilinpäätös – Liitetiedot
2014 2013 2 3 0 16 2 20
6 157 6 157
5 570 5 570
59
6. aineettomat hyödykkeet Konserniliikearvo Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Poistot 1.1. Poistot Hankintameno 31.12.
5 220 0 0 5 441 −315 0 −222 −308 −222 4 375 5 220
Konsernireservi Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Tuloutukset 1.1. Tuloutukset Hankintameno 31.12.
2 456 0 875 2 579 0 0 −123 0 −167 −123 3 042 2 456
Konserniliikearvo ja -reservi yhteensä Aineettomat hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12. Aineettomat hyödykkeet yhteensä
60
2014
1 333
2013
2 764
137 13 121 124 258 137 −10 0 −36 −10 −46 −10 212 127
Konsernitilinpäätös – Liitetiedot
7. aineelliset hyödykkeet Maa-alueet Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Konserniliikearvo kohdistettu tonttiin Hankintameno 1.1. Lisäys Hankintameno 31.12. Kirjanpitoarvo maa- ja vesialueet 31.12.
2014 2013 11 861 5 642 17 503
11 701 160 11 861
604 624 0 −20 604 604 18 106
12 464
Rakennukset ja rakennelmat Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12.
113 795 113 825 54 200 0 0 −30 167 995 113 795 −1 856 −1 533 −778 −323 −2 635 −1 856
Konserniliikearvo kohdistettu rakennuksiin Hankintameno 1.1. Lisäys Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12.
24 477 1 325 25 802 −2 989 −1 232 −4 221
Konsernireservi kohdistettu rakennuksiin Hankintameno 1.1. Lisäys Hankintameno 31.12. Kertyneet tuloutukset 1.1. Tuloutukset Kertyneet tuloutukset 31.12.
12 279 11 912 6 968 367 19 246 12 279 −1 784 −1 176 −614 −609 −2 398 −1 784
Kirjanpitoarvo rakennukset ja rakennelmat 31.12.
Konsernitilinpäätös – Liitetiedot
170 093
19 060 5 418 24 477 −1 865 −1 123 −2 989
122 932
61
Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1. Lisäykset Siirrot Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12. Kirjanpitoarvo koneet ja kalusto 31.12. Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12. Muut aineelliset hyödykkeet 31.12. Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12. Aineelliset hyödykkeet yhteensä
62
2014
2013
11 595 3 728 134 7 867 −338 0 11 391 11 595 −2 370 −1 229 −1 926 −1 141 −4 296 −2 370 7 095 9 225
2 687 856 0 1 830 −8 0 2 679 2 687 −176 −73 −232 −103 −408 −176 2 270 2 510
170 66 114 170 0 −66 284 170 197 849
147 302
Konsernitilinpäätös – Liitetiedot
8. sijoitukset Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1. Lisäykset Vähennykset Osuudet omistusyhteysyrityksissä 31.12. Muut osakkeet ja osuudet 1.1. Lisäykset Osakkeet ja osuudet 31.12. Sijoitukset yhteensä
2014 0 2 346 0 2 346
2013 4 768 0 –4 768 0
94 78 7 15 101 94 2 447
94
9. oma pääoma Sidottu oma pääoma Osakepääoma 1.1. Lisäykset Osakepääoma 31.12. Osakeanti 1.1. Vähennykset Osakeanti 31.12. Sidottu oma pääoma yhteensä
2014 2013 104 100 0 4 104 104 0 4 0 –4 0 0 104
104
–2 891 1 217 –1 675
–2 447 –444 –2 891
–192
1 217
Vapaa oma pääoma yhteensä
–1 867
–1 675
Oma pääoma yhteensä
–1 764
–1 571
1 067
2 254
Vapaa oma pääoma Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 1.1. Edellisen tilikauden voitto (tappio) Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 31.12. Tilikauden voitto (tappio)
Laskennallinen verovelka kohdistetusta konserniliikearvosta
Konsernitilinpäätös – Liitetiedot
63
10. Pitkäaikaiset velat Velat ulkopuolisilta tahoilta Vaihtovelkakirjalainat Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat Laskennalliset verovelat
2014
2013
17 569 123 665 7 472 1 067 149 774
17 569 85 931 7 500 2 254 113 253
Velat omistusyhteysyrityksiltä Vaihtovelkakirjalainat Muut velat
41 600 10 000 51 600
28 650 10 000 38 650
Pitkäaikaiset velat yhteensä
201 374
151 903
11. Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat Muut velat Siirtovelat
2014 2013 3 102 582 19 25 443 508 1 721 718 1 193 716 6 478 2 549
Lyhytaikaiset velat yhteensä
6 478
2 549
12. Velkojen erääntyminen Vieraaseen pääomaan kuuluvat velat erääntyvät maksettavaksi viiden vuoden tai sitä pidemmän ajan kuluttua seuraavasti: – 2019
2020 –
0
59 169
Lainat omistusyhteysyrityksiltä
17 391
0
Lainat rahoituslaitoksilta
56 295
67 369
Yhteensä
73 686
126 537
Vaihtovelkakirjalainat
64
Konsernitilinpäätös – Liitetiedot
13. Annetut vakuudet ja vastuusitoumukset Kirjanpitoarvo Kirjanpitoarvo 2014 2013 Osakepantit emoyhtiö 103 560 93 829 Osakepantit tytäryhtiöt 2 185 0 Emoyhtiön lainoissa 18 103 19 000 Konsernin lainoissa 105 560 51 202 Velat joiden vakuutena panttaus on 123 663 70 202
Nordea Yleispanttaussitoumus 173311-12202056 Toimisto- ja liiketilan kiinnitys 5 346 0 Velka, jonka vakuutena pantti on 18 560 0 OP-Pohjola Saamisoikeus, BioCity Oy 1 265 0 Saamisoikeus, ICT Oy 49 804 0 Velka, jonka vakuutena pantti on 87 000 0 Handelsbanken Velka, jonka vakuutena pantti on 18 103 0 Panttikirjat 0 8 959 Velka, jonka vakuutena pantti on 0 3 839 Panttikirjat 0 75 000 Velka, jonka vakuutena pantti on 0 49 801 Panttikirjat 0 9 831 Velka, jonka vakuutena pantti on 0 1 401
Konsernitilinpäätös – Liitetiedot
65
14. Muut vastuut Emoyhtiöllä on 7 koronvaihtosopimusta. laskennallinen pääoma
markkina-arvo 31.12.2014
357632
18 000
−4 251
357637
18 000
−4 186
357849
15 000
−3 715
75241
1 000
−13
TEKNO4
18 000
−874
TEKNO5
13 000
86
TEKNO3
17 391
−548
BioCity, Pohjola Pankki Oyj koronvaihtosopimus
2 594
−81
49 801
−11 172
73014
987
−13
73013
230
−3
ICT, OTC koronvaihtosopimus DataCity, Pohjola Pankki Oyj koronvaihtosopimus
66
Konsernitilinpäätös – Liitetiedot
emoyhtiön tilinpäätös
tuloslaskelma 1 000 €
Liite 2014 2013
Liikevaihto 16 201 14 775 Liiketoiminnan muut tuotot 27 35 Henkilöstökulut 2 –793 –804 Poistot ja arvonalentumiset 3 –385 –265 Liiketoiminnan muut kulut 4 –10 394 –9 687 Liikevoitto (-tappio) 4 656 4 054 Rahoitustuotot ja -kulut 5 Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä 481 0 Muilta 2 2 Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille –64 0 Muille –5 091 –4 061 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä –4 672 –4 059 Voitto (tappio) ennen satunnaisia eriä Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä
–16
–5
–16
–5
Voitto (tappio) ennen veroja –16 –5 Tuloverot 0 0 Tilikauden voitto (tappio) –16 –5
Emoyhtiön tilinpäätös – Tuloslaskelma
67
tase 1 000 €
Liite 2014 2013
VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 6 Aineettomat hyödykkeet 3 0 Aineettomat oikeudet 140 120 143 120 Aineelliset hyödykkeet 7 Maa- ja vesialueet 5 252 0 Koneet ja kalusto 351 431 Muut aineelliset hyödykkeet 1 956 2 188 Keskeneräiset hankinnat 67 170 7 625 2 788 Sijoitukset 8 Osuudet saman konsernin yrityksissä 103 560 96 553 Osuudet omistusyhteisyrityksissä 2 346 0 Muut osakkeet ja osuudet 99 0 106 005 96 553 Pysyvät vastaavat yhteensä
113 773
99 462
Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset saamiset 10 Saamiset konserniyrityksiltä 86 540 86 540
0 0
Lyhytaikaiset saamiset 10 Myyntisaamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä Muut saamiset Siirtosaamiset Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä VASTAAVAT YHTEENSÄ 68
655 8 609 6 1 9 270
106 162 161 152 580
1 141
1 780
96 951
2 360
210 725
101 821
Emoyhtiön tilinpäätös – Tase
1 000 €
Liite 2014 2013
VASTATTAVAA Oma pääoma 11 Osakepääoma 104 104 Edellisten tilikausien voitto (tappio) –27 –22 Tilikauden voitto (tappio) –16 –5 60 76 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma 12 Vaihtovelkakirjalainat 17 569 17 569 Lainat rahoituslaitoksilta 123 663 32 037 Lainat omistusyhteisyrityksille 51 600 38 650 Muut lainat 7 391 7 391 Velat saman konsernin yrityksiltä 3 100 2 300 203 324 97 947 Lyhytaikainen vieras pääoma 13 Saadut ennakot 15 22 Ostovelat 34 223 Velat saman konsernin yritykseltä 5 160 2 877 Muut velat 1 192 75 Velat saman konsernin yrityksiltä 938 602 7 341 3 798 Vieras pääoma yhteensä
210 664
101 745
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
210 725
101 821
Emoyhtiön tilinpäätös – Tase
69
rahoituslaskelma 1 000 €
2014 2013
Liiketoiminnan rahavirrat Voitto (tappio) ennen satunnaisia eriä –16 Oikaisut: Suunnitelman mukaiset poistot 385 Rahoitustuotot ja -kulut 4 672 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 5 041 Käyttöpääoman muutos: Lyhytaikaisten liikesaamisten muutos −8 690 Lyhytaikaisten velkojen muutos 3 542 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja −107 Rahoitustuotot ja -kulut −4 672 Maksetut välittömät verot 0 Liiketoiminnan rahavirta –4 779 Investointien rahavirrat Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin −5 343 Tytäryhtiöiden hankinnat −7 008 Osakkuusyrityshankinnat −2 346 Myönnetyt lainat −86 540 Investointien rahavirta −101 237 Rahoituksen rahavirrat Pitkäaikaisten lainojen nostot 136 613 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut −32 037 Sisäisten lainojen nostot 800 Rahoituksen rahavirta 105 377 Rahavarojen muutos −639
70
−5 265 4 059 4 318
−164 2 323 6 478 −4 059 0 2 419
−2 531 −13 947 0 0 −16 478
13 037 0 2 300 15 337 1 277
Emoyhtiön tilinpäätös – Rahoituslaskelma
liitetiedot
1. tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Emoyhtiön omistaman pysyviin vastaaviin kuuluvan kuluvan omaisuuden hankintameno poistetaan ennalta laaditun suunnitelman mukaisesti alkuperäisestä hankintahinnasta. Poistoajat ovat: • Aineettomat oikeudet 3 − 5 vuoden tasapoisto • Koneet ja kalusto 25 % EVL:n maksimipoiston mukaisesti menojäännöksestä • Muut aineelliset hyödykkeet 10 vuoden aikana tasapoistona Hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen pitoaika on alle kolme vuotta sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi. Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.
2. henkilöstökulut Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilösivukulut Yhteensä Näistä hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan palkkioita ja palkkaa
2014 2013 −649 −677 −124 −98 20 −29 –793 –804 192
161
Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n palveluksessa on ollut tilikauden aikana keskimäärin 9 henkilöä.
3. poistot Aineettomat oikeudet Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Yhteensä
Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot
2014 2013 36 10 117 153 232 102 385 265
71
4. liiketoiminnan muut kulut Olennaiset erät Hoito- ja rahoitusvastikkeet Atk-kulut Laki-, suunnittelu- ja konsultointipalkkiot Mainos- ja markkinointikulut Taloushallintopalvelut Muut kulut Yhteensä Tilintarkastuspalkkioiden erittely Tilintarkastuspalkkio Muut palkkiot
2014 2013 8 994 8 470 72 26 135 223 269 169 145 138 779 662 10 394 9 687 2014 16 2
2013 11 33
5. r ahoitustuotot ja -kulut 2014 Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä 481 Muut korkotuotot 2 Rahoitustuotot yhteensä 483 Korkokulut ja muut rahoituskulut Muille 5 091 Rahoituskulut yhteensä 5 091 Erittely korko- ja rahoituskuluista konserniyhtiöiden välillä Korkokulut konserniyhtiöille
72
64
2013 0 2 2
4 031 4 031
30
Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot
6. aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12. Aineettomat hyödykkeet yhteensä
Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot
2014
2013
130 11 58 119 188 130 −10 0 −36 −10 −45 −10 143
120
73
7. Aineelliset hyödykkeet Maa-alueet Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12.
0 0 5 252 0 0 0 5 252 0
Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12. Koneet ja kalusto 31.12.
641 222 37 419 678 641 –210 –57 –117 –153 –327 –210 351 431
Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12. Muut aineelliset hyödykkeet 31.12.
2 239 518 0 1 721 2 239 2 239 –52 –52 –232 0 –284 –52 1 956 2 188
Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12. Aineelliset hyödykkeet yhteensä
74
2014
2013
170 0 67 170 –170 0 67 170 7 625
2 618
Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot
8. Sijoitukset Osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä Osakkeet ja osuudet 1.1. Lisäykset Osakkeet ja osuudet 31.12. Osuudet omistusyhteysyrityksissä Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1. Lisäykset Vähennykset Osuudet omistusyhteysyrityksissä 31.12. Muut osakkeet ja osuudet Osakkeet ja osuudet 1.1. Lisäykset Vähennykset Osakkeet ja osuudet 31.12. Sijoitukset yhteensä
Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot
2014
2013
96 553 7 008 103 560
77 611 18 942 96 553
0 2 346 0 2 346
4 995 0 –4 995 0
0 0 99 0 0 0 99 0 106 005
96 553
75
9. osuudet konserni- ja osakkuusyrityksistä Omistukset muissa yrityksissä Yhtiö Kotipaikka Omistusosuus Kiinteistö Oy BioCity Turku 100,00 % Kiinteistö Oy DataCity Turku 94,599 % Kiinteistö Oy ICT-City Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Turun Datakulma Turku 100,00 % Kiinteistö Oy ElectroCity Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Trivium City Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Kalevantie 10 Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Puolalankatu 5 Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Puutarhakatu 1 Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Kupittaan Paviljonki Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Turun Puutarhakatu 14 Turku 11,73 % Asunto Oy Linnanrinne Turku 14,49 % Eskelin Pysäköintilaitos Oy Turku 99,07 %
Konsernin omistusosuus
66,59 %
10. saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä
76
Pitkäaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernilainasaamiset Yhteensä
2014
2013
86 540 86 540
0 0
Lyhytaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernisiirtosaamiset Konsernisaamiset muut Yhteensä
8 446 162 8 609
0 162 162
Saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä yhteensä
95 149
162
Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot
11. Oma pääoma Sidottu oma pääoma Osakepääoma 1.1 Lisäykset Osakepääoma 13.12. Osakeanti 1.1. Vähennykset Osakeanti 31.12.
2014
2013
104 104 0 0 104 104 0 0 0 0 0 0
Sidottu oma pääoma yhteensä
104
104
Vapaa oma pääoma Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 1.1. Edellisen tilikauden voitto (tappio) Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 31.12
−22 −5 −27
−5 −17 −22
Tilikauden voitto (tappio)
−16
−5
Vapaa oma pääoma yhteensä
–43
–27
60
76
Oma pääoma yhteensä Voitonjakokelpoinen vapaa oma pääoma Edellisten tilikausien voitot (tappiot) Tilikauden voitto (tappio) Poistoerosta omaan pääomaan merkitty osuus SVOP-rahasto Voitonjakokelpoinen vapaa pääoma yhteensä 31.12
Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot
−27 −22 −16 −5 0 0 0 0 −43 −27
77
12. Pitkäaikaiset velat Velat ulkopuolisille Vaihtovelkakirjalainat Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat Yhteensä
2014
2013
17 569 123 663 7 391 148 624
17 569 32 037 7 391 56 997
3 100 3 100
2 300 2 300
Velat omistusyhteysyrityksille Vaihtovelkakirjalainat Muut velat Yhteensä
41 600 10 000 51 600
28 650 10 000 38 650
Pitkäaikaiset velat yhteensä
203 324
97 947
Velat konserniyrityksille Muut velat Yhteensä
13. lyhytaikaiset velat 2014 2013 Velat ulkopuolisille Lainat rahoituslaitoksilta 0 0 Saadut ennakot 15 22 Ostovelat 34 223 Muut velat 1 192 75 Siirtovelat 938 602 Yhteensä 2 180 922 Velat konserniyrityksille Muut velat Yhteensä
5 160 5 160
2 877 2 877
Lyhytaikaiset velat yhteensä
7 341
3 798
Siirtovelkojen olennaiset erät Korkovelat Palkkamenot Lomapalkkavelka Muut menojäämät Muut siirtovelat
78
710 211 55 119 90 52 0 114 84 105
Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot
14. Velkojen erääntyminen Pitkäaikaiseen vieraaseen pääomaan kuuluvien velkojen erääntymisaikataulu.
Vaihtovelkakirjalainat
– 2019
2020 –
0
59 169
Lainat omistusyhteysyrityksiltä
17 391
0
Lainat rahoituslaitoksille
56 295
67 369
Lainat konserniyrityksiltä
3 100
0
76 786
126 537
Yhteensä Erittely vaihtovelkakirjalainoista omistusyhteysyrityksille ja osakkeenomistajille: 1. 7.2.2011 määrältään 44 628 tuhatta euroa 2. 15.12.2011 määrältään 1 591 tuhatta euroa 3. 30.12.2014 määrältään 12 950 tuhatta euroa Lainat 1 ja 2:
Kyseessä ovat osakeyhtiölain 10 luvun mukaiset erityisen oikeuden tuottavat vaihtovelkakirjalainat. Laina-aika on 20 vuotta ja laina-ajat päättyvät 7.2.2031 ja 15.12.2031. Lainoille ei ole eritystä vakuutta. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa vvk-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1 euro = 1 osake.
Laina 3: Kyseessä on osakeyhtiölain 10 luvun mukainen erityisen oikeuden tuottava vaihtovelkakirjalaina. Laina-aika on 25 vuotta, josta ensimmäiset 16 vuotta on lyhennysvapaata. Tämän jälkeen laina lyhenee vuotuisin tasalyhennyksin. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa vvk-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1,32 euroa = 1 osake.
Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot
79
15. Annetut vakuudet ja vastuusitoumukset Lainat rahoituslaitoksilta Emoyhtiön lainoissa Konsernin lainoissa Velat yhteensä
2014 123 663 0 123 663
Muut vastuusitoumukset Osakepantit Pantatut saamiset saman konsernin yrityksiltä Yhteensä
2013 32 037 54 571 86 607
103 560 49 804 153 365
93 829 0 93 829
16. Saadut vakuudet ja takuut Rahana olevat vuokravakuudet, tase-erittelyt liitteenä Muut vuokravakuudet, liitteenä
59 242
17. Muut vastuut Emoyhtiöllä on 7 koronvaihtosopimusta.
80
laskennallinen pääoma
markkina-arvo 31.12.2014
357632
18 000
−4 251
357637
18 000
−4 186
357849
15 000
−3 715
75241
1 000
−13
TEKNO4
18 000
−874
TEKNO5
13 000
86
TEKNO3
17 391
−548
Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot
18. Arvonlisäverovastuu Yhtiön aktivoinnit, joihin sovelletaan alv-palauttamista koskevaa sääntöä; 10 vuotta: vuosi
vähennetty alv
m2
€/m 2
2011
DataCityn 6 krs:n sekä saunaosaston keskeneräinen korjaus
49
1 166
42,44
2012
DataCityn 6 krs:n sekä saunaosaston lopullinen korjaus
67
1 166
54,11
Vuoden 2011 investointi: Vastuuvähennys aloitettu vuonna 2012 tilojen valmistuttua. Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuneet huoneistot:
tyyppi
m2
vähennys 2011 –2012 investoinnista
715
tsto
173,0
17
14
2
12
716
tsto
117,0
12
9
1
8
717
tsto
237,5
24
19
2
17
718
tsto
250,0
25
20
2
17
719 a
tsto
127,5
13
10
1
9
719 b
tsto
136,5
14
11
1
10
720 a
tsto
61,5
6
5
1
4
720 b
tsto
63,0
6
5
1
4
1 166,0
116
104
12
93
huoneisto
Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot
alv-vastuu 1.1.2014
alv-vastuun 1/10 osa
alv-vastuu 31.12.2014
81
tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset Turussa 30. maaliskuuta 2015 Aulis Kohvakka hallituksen puheenjohtaja
Risto Korpela hallituksen jäsen
Tuomas Heikkinen hallituksen jäsen
Peter Karlsson hallituksen jäsen
Petteri Rinne hallituksen jäsen
Henrik Karlsson hallituksen jäsen
Tilinpäätösmerkintä Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus. Turussa 1. huhtikuuta 2015 PricewaterhouseCoopers Oy Päävastuullinen tilintarkastaja Mika Kaarisalo KHT
Luettelo kirjanpitokirjoista, tositelajeista sekä säilytystavoista Sidottu tasekirja Päivä- ja pääkirja atk-tulosteena Vuokrankantokirja atk-tulosteena Käytetyt tositesarjat (säilytetään paperilla) Tositelajit Ostolaskut 210 Ostolaskujen maksut linjalle 232 Ostolaskujen manuaalimaksut 231 Vastikereskontran automaattisuoritukset 132 Vastikereskontran manuaalisuoritukset 133 Ennakkosuoritusten manuaalisuoritukset 134 Tuottotavoitteet 120 Ennakkosuoritusten kohdistukset 140 Ennakoiden palautukset 242 Pääkirja- ja muistiotositteet 460 Tilisiirtomaksut 242 Tilinavaus 460
82
Vuokravakuudet
Maksaja Vakuuslaji Summa Biovian Pantattu tili 88 Biovian Pantattu tili 97 La Caffettiera Pantattu tili 3 Crown CRO Oy 6 Suomalainen lääkäriseura Duodecim Pantattu tili 1 Superfysio Pantattu tili 4 Rediteq (Tietotoimi H&H) Pantattu tili 4 Hifimesta Pantattu tili 3 SanSai Solutions Pantattu tili 2 Antenna Oy Pantattu tili 5 Vakuutuskuntoutus VKK Pantattu tili 1 Vaasa Viicon Pantattu tili 1 Aresman Oy Pantattu tili 3 Data Plaza Oy Säästökirjatili 4 Net Man Oy Pantattu tili 1 Lingua FinnoMedica Pantattu tili 1 Multi-Support Finland Oy Pantattu tili 1 Inxon Oy Pantattu tili 1 Trimico Pantattu tili 4 E-oppi Pantattu tili 1 Painosalama Pantattu tili 3 Lahtinen & Mantere Säästötili 5 Masterplanet Pantattu tili 3 Abomics Pantattu tili 1 242
Toimitettu 9.12.2011 26.4.2011 24.10.2013 23.1.2014 21.1.2014 2.2.2012 25.3.2003 8.5.2006 10.12.2014 1.7.2002 13.1.2014 31.1.2013 21.2.2001 23.5.2013 28.5.2013 3.7.2014 3.10.2014 20.9.2013 5.3.2014 4.8.2006 20.12.1996 10.3.2009 7.11.2013
83
tilintarkastuskertomus
84
YmpäristÜmerkitty painotuote 3DLQRWXRWH
toimitiloja turun parhaalla paikalla www.teknologiakiinteistot.fi