Tilinpäätös 2021

Page 1

TILINPÄÄTÖS 2021



hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös

Hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös 2021 SISÄLLYS Hallituksen toimintakertomus 1.1.2021 – 31.12.2021 Konsernitilinpäätös Konsernin tulos Konsernin tase Konsernirahoituslaskelma Konsernitilinpäätöksen liitetiedot Emoyhtiön tilinpäätös Emoyhtiön tulos Emoyhtiön tase Emoyhtiön rahoituslaskelma Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot Allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä

3

4 11 11 12 14 15 27 27 28 30 31 42


hallituksen toimintakertomus

Hallituksen toimintakertomus 1.1.2021–31.12.2021

TOIMIALAN KEHITYS

KATSAUS VUOTEEN 2021

Vuonna 2021 jatkunut koronapandemia loi talouteen epä­ varmuutta. 2020 BKT supistui 2,9 prosenttia, mikä oli hieman odotettua vähemmän. Vuoden 2021 BKT-kasvuksi ennustetaan 3,5 prosenttia. Inflaation odotetaan kiihtyvän, mutta korkotaso pysynee edelleen matalana. Kansainvälisten sijoittajien aktiivisuus Suomen kiinteistö­ markkinalla on nostanut Suomen transaktiovolyymia, joka vuonna 2020 oli 5,7 miljardia ja vuoden 2021 ensimmäisen kymmenen kuukauden aikana 5,0 miljardia euroa. Näin ollen pandemiavuosien transaktiomäärät ylittävät 2010–2019 vuotui­ sen 5,0 miljardin euron keskiarvotason. Turun toimitilamarkkinat vilkastuivat pandemiarajoitus­ ten helpottaessa hieman kesän 2021 jälkeen. Toimistotilojen käyttöaste on pysynyt vakaana huolimatta pandemiasta, vaikka epävarmuus tulevaisuuden työskentelytavoista mietityttää monia. Moderni, viihtyisä ja monikäyttöinen toimistotila on entistäkin kysytympää ja näin ollen vajaakäyttöä esiintyykin enemmän vanhassa tilakannassa. Merkittävimmät rakenteilla olevat toimistohankkeet sijaitsevat Kupittaa-Itäharjulla.

Yhtiön käyttöaste pysyi korkeana (97,7 %) eikä merkittäviä irti­sanomisia tullut, vaikka koronapandemia jatkui. Toimitila­ kyselyitä tuli vuoden aikana 134 kappaletta. Uusiakin sopimuksia solmittiin, näistä merkittävimpänä sopimus Wärtsilän kanssa. Wärtsilä muuttaa 2022 aikana Turun toimistonsa CivilCityyn, ja lisäksi se saa uudet tilat teknisen ja kenttähuollon toiminnoille Itäharjulta. Vuonna 2021 käynnistyneet uudishankkeet, InfraCity ja CivilCity, etenivät vuoden aikana suunnitellusti. Turku Energia vastaanotti InfraCityn vuoden 2022 alussa ja CivilCityn odote­ taan valmistuvan keväällä. Lisäksi yhtiö aloitti kesällä 2021 noin tuhannen autopaikan parkkihallin, ParkCityn, rakennuttamisen. Tämänkin hankkeen on määrä valmistua vielä vuoden 2022 ai­ kana. Tavoitteena on toteuttaa uudishankkeet LEED-sertifiointi­ järjestelmän mukaisesti varmistaen mahdollisimman vähäisen ympäristökuorman. Vuonna 2020 valmistunut EduCity sai keväällä 2021 LEED:in korkeimman platinum-tason sertifikaatin. Yhtiö toteutti keväällä omistajilleen suunnatun 75 miljoonan euron osakeannin. Merkintä vahvisti yhtiön pääoma­rakennetta ja mahdollistaa uudet investoinnit Turun Tiedepuistoon.

4


hallituksen toimintakertomus

Emoyhtiöllä oli vuoden lopussa 202,6 miljoonaa euroa pankkien senior-lainaa (2020: 228,1 miljoonaa euroa). Konser­ nin pitkäaikainen seniorlaina vuoden lopussa oli 202,6 miljoo­ naa euroa (2020: 228,9 miljoonaa euroa). Lyhytaikaiseen vie­ raaseen pääomaan sisältyy 62,2 miljoonaa euroa seniorlainojen lyhennyksiä vuodelle 2022 (2021: 79,7 miljoonaa euroa). Yhtiön johto neuvottelee alkaneen tilikauden 2022 aikana rahoittajien kanssa jälleenrahoituksesta. Yhtiön maksuvalmius oli koko vuoden hyvä. Konserni hallitsee kassaansa konsernitilin ja limiittisopimusten avulla. Erittely pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta sekä tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä tiedot panttikirjoista ja osakepanttauksista ovat tämän toimintakertomuksen ja tilin­ päätöksen liitteenä.

Vuoden aikana käynnistettiin myös BioCityn ja DataCityn parkkihallien elävöittämisprojekti, jossa haettiin taidekilpailun kautta ehdotuksia hallien elävöittämiseksi. Lopputuloksena oli 51 taideteosta 56 taiteilijalta. Tammikuussa yhtiö sai teettämänsä asiakastyytyväisyys­ kyselyn tulokset. Asiakkaiden kokonaistyytyväisyys nousi 3,90:sta 3,99:ään asteikolla 1–5. Jopa 96 prosenttia asiakkaista oli valmiita suosittelemaan Teknologiakiinteistöjä vuokranantajana. Asiakkaat olivat myös tyytyväisiä yhtiön tarjoamiin palveluihin, ja yhtiö nousikin palveluntarjoajana vertailun kärkeen. Yhtiöllä oli vuoden lopussa 20 tytäryhtiötä, joista KOy Data­Cityssä omistusosuus jää alle sadan prosentin, ollen 99,39. TALOUS

Investoinnit Konserni on investoinut tilikauden aikana yhteensä 56,7 miljoonaa euroa. Investoinnit koostuivat rakennushankkeista, ja vuokralaistilojen muutoksista sekä korjauksista. Suurimpia rakennushankkeita olivat vuonna 2022 valmistuvat InfraCity, CivilCity ja ParkCity. Konsernitaseen loppusumma oli 477 miljoonaa euroa (2020: 416 miljoonaa euroa).

Liikevaihto ja tulos Pandemian vaikutus yhtiön talouteen oli verrattain pieni. Yhtiön vuokrasopimusten keskimaturiteetti on pitkä ja yli 60 prosenttia vuokralaisista on julkisyhteisöjä. Vuonna 2021 emoyhtiön liikevaihto kasvoi 32,2 miljoonaan euroon (2020: 28,8 miljoonaa euroa) uuden EduCityn kerryttäessä koko vuoden ajan vuokra­ kassavirtaa. Myös konsernin liikevaihto nousi 32,3 miljoonaan euroon (2020: 28,9 miljoonaa euroa). Emoyhtiölle kertyi liikevoittoa 14,4 miljoonaa euroa (2020: 12,1 miljoonaa euroa) ja yhtiön tilikauden tulokseksi muodostui 4,0 miljoonaa euroa (2020: 2,9 miljoonaa euroa). Konsernin liike­voitto oli 27,3 miljoonaa euroa (2020: 14,0 miljoonaa euroa) ja konsernin tilikauden tulos 14,2 miljoonaa euroa (2020: 6,6 miljoonaa euroa). Rahoitus Tilikauden lopussa emoyhtiön kassavarat olivat 2,7 miljoonaa euroa (2020: 3,1 miljoonaa euroa). Koko konsernin kassavarat olivat 5,7 miljoonaa euroa (2020: 7,6 miljoonaa euroa). Yhtiön omistajat sijoittivat keväällä 2021 yhtiöön 75 mil­ joonaa euroa lisää omaa pääomaa merkitsemällä suunnattua osakeantia. Varoja on käytetty lainojen lyhentämiseen ja uusiin investointeihin. Yhtiön loan-to-value-taso on tämän vuoksi las­ kenut mahdollistaen näin lisälainan oton tulevaisuudessa.

Emoyhtiön liikevaihto kasvoi

11,6 %

5


hallituksen toimintakertomus

E M OY H T IÖ N TA L OU D E L L I SE T T U N N U SLU V U T 2021

2020

Liikevaihto, 1 000 €

32 187

28 837

Käyttökate, 1 000 €

4 016

5 063

Liikevoitto, 1 000 €

14 398

12 133

Liikevoitto %

44,73

42,07

Tulos ennen veroja, 1 000 €

6 399

4 549

3,59

3,14

47,98

37,37

29

29

2021

2020

32 255

28 896

196

1 057

18 164

17 178

56,3

59,4

27 320

14 046

84,70

48,61

18 949

6 144

7,02

3,58

50,67

39,34

40

39

Sijoitetun pääoman tuotto % Omavaraisuusaste % Henkilöstön määrä 31.12.

KO N SE R N I N TA L OU D E L L I SE T T U N N U SLU V U T

Liikevaihto, 1 000 € Liiketoiminnan muut tuotot, 1 000 € Käyttökate, 1 000 € Käyttökate % Liikevoitto, 1 000 € Liikevoitto % Tulos ennen veroja, 1 000 € Sijoitetun pääoman tuotto % Omavaraisuusaste % Henkilöstön määrä 31.12.

6


hallituksen toimintakertomus

V U O K R AU S T O I M I N NA N T U N N U SLU V U T 2021

2020

Käyttöaste %

97,7

96,4

Keskimääräinen neliövuokra €

17,7

17,1

Keskimääräiset hoitokulut €

3,61

3,62

146 392

149 955

Vuokrattava pinta-ala, m²

Tunnuslukujen laskennassa huomioidaan todellisessa vuokraustoiminnossa olevat valmiit talot.

OMA KÄYTTÖ

Tilintarkastaja Yhtiön tilintarkastajana toimii tilintarkastusyhteisö KPMG Oy:n KHT-tilintarkastaja Niklas Oikia.

Yhtiön omassa käytössä on vuoden vaihteessa yhteensä n. 600 neliömetriä toimistotilaa.

OSAKKEET JA OMISTAJAT HALLINTO Yhtiö toteutti suunnatun osakeannin, jossa Turun kaupunki, Hemsö sekä Turun Ammattikorkeakoulu merkitsivät yhtiön osakkeita 75 miljoonalla eurolla. Osakkeita on annin jälkeen 163 280 152 kpl. Osake on nimellisarvoton. Konsernilla ei ole hallussaan omia osakkeita Emoyhtiön osakepääoma 31.12.2021 oli 10 miljoonaa euroa (31.12.2020 10 miljoonaa euroa), oman pääoman ollessa 233,6 miljoonaa euroa (2020: 158,8 miljoonaa euroa).

Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous pidettiin 19.3.2021. Kokouksessa päätettiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat sekä käsiteltiin muut esityslistassa mainitut asiat. Yhtiökokous päätti jakaa osinkoa hallituksen esityksen mukaisesti 0,39 euroa osakkeelta. Lisäksi yhtiökokouksessa päätettiin antaa hallitukselle osake­ antivaltuutus. Hallitus Yhtiön hallituksen puheenjohtajana toimi koko vuoden Aleksi Randell. Hallituksen varapuheenjohtajana toimi Rutger Källen. Varsinaisina jäseninä toimivat Tuomas Heikkinen, Jarkko Lei­ nonen, Petteri Rinne ja Henrik Karlsson. Hallituksen sihteerinä toimi asianajaja Juha Sumentola. Hallitus kokoontui tilikaudella 14 kertaa.

Käyttöaste

Toimitusjohtaja ja henkilöstö YYhtiön toimitusjohtajana toimi Mikko Lehtinen. Konsernin johtoryhmään kuuluivat toimitusjohtajan lisäksi Olli Rosenberg ja Ulla Sjöblom. 2021 konsernin palveluksessa oli keskimäärin 40 henkilöä, henkilömäärän ollessa vuoden lopussa 40. Henkilöstökulut sivukuluineen vuonna 2021 olivat 2,3 miljoonaa euroa (2020: 2,2 miljoonaa euroa).

97,7 %

7


hallituksen toimintakertomus

Y H T IÖ N O S A K K E E N OM I S TAJAT Osakkeenomistaja

Omistusosuus %

Turun kaupunki

38,44

Hemsö TTP Oy

44,12

Turun ammattikorkeakoulu Oy

9,46

OP Turun Seudun Kiinteistöt Oy

6,26

Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet sr

1,71

RISKIT JA YHTIÖN TOIMINTA

Rahoitusriskin pienentämiseksi yhtiöllä on laaja rahoittaja­ pohja, ja yhtiön senior-rahoitusriski on jakaantunut kolmelle suurelle liikepankille. Yhtiön pitkäaikaisten luottojen jälleen­ rahoitusriski on pyritty jakamaan mahdollisimman tasaisesti. Yhtiön eri rahoitusinstrumenttien käyttö on monipuolista. Yhtiö on suojautunut korkoriskiltä korkojohdannaisia hyödyntäen. Senior-lainoista osa on suojattu korkojen nousun varalta pitkin sopimuksin. Korkoriskin hallinnan tarkoituksena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen merkitystä yhtiön tulokseen sekä rahoitusasemaan. Operatiivisia riskejä on pyritty hallitsemaan kuvantamalla yhtiön ydinprosessit sekä niihin liittyvät riskit ja niiden kontrollit. Kontrollien avulla yritys pyrkii estämään mahdollisten riskien toteutumista. Operatiivisia riskejä on vähennetty myös henki­ lökunnan ja käytössä olevien resurssien määrää kasvattamalla sekä yksilöimällä tehtävänkuvauksissa vastuualueet. Tällöin jokaisen henkilön rooli ja vastuut ovat selkeät. Lisäksi vara­ henkilöjärjestelmällä yksittäisen henkilön merkitystä yhtiölle on pystytty selkeästi pienentämään. Yhtiön vahinkoriskit on hoidettu kattavilla vakuutuksilla.

Liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liittyvät yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Taloudellisen kehityksen riskit ilme­ nevät asiakas-, rahoitus- ja muina liiketoiminnan riskeinä. Yhtiön taloudellinen kehitys on riippuvainen vuokraus­ toiminnan menestyksestä ja vuokrasopimusten jatkumisesta. Olemassa olevan vuokrasopimuskannan keskimaturiteetti on hyvä ja julkisten toimijoiden osuus asiakkaista on verrattain korkea. Tämä antaa ennustettavuutta ja varmuutta kassavirtaan. Konkreettisesti vakaan kassavirran merkitys on näkynyt jo kaksi vuotta kestäneen koronapandemian aikana. Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtu­ vien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toimialoilta sekä ennen kaikkea julkiselta sektorilta. Asiakasriskien hallintaan liittyen yhtiön vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä. Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään: määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopi­ muksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkina­tilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimi­ alasta riippuen. Yhtiön omaisuus on keskittynyt pienelle alueelle muodos­ taen merkittävän alueellisen riskikeskittymän. Kyseistä riskiä on pyritty hallitsemaan sekä vuokrasopimusten pituudella että julkisen sektorin vuokralaisilla.

LÄHIPIIRILAINAT JA -VASTUUT Yhtiöllä ei ole lähipiirilainoja tai -vastuita. KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Katsauskauden jälkeen, alkuvuonna 2022, yhtiö sopi rakennus­ urakkaan liittyvän erimielisyyden vastapuolen kanssa. Tähän liittyvät korvaukset tullaan kirjaamaan yhtiön vuoden 2022 tilinpäätökseen.

8


TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT

HALLITUKSEN ESITYS TULOKSEN KÄSITTELYSTÄ

Yhtiö hakee strategiansa mukaisesti kannattavaa kasvua ja toimintojen tehostamista. Yhtiön ensisijaisena toiminta-alueena on Turku Science Park alue ja yhtiö jatkaakin alueen kehittä­ mistä. Turun kaupunki on nostanut yhdeksi kärkihankkeekseen Itäharjun alueen kehittämisen ja Teknologiakiinteistöt haluaa olla hankkeessa mukana. Turku Science Park voisi luonnollisesti kasvaa ja kehittyä Itäharjun suuntaan, nykyisen alueen kehitys­ potentiaali alkaa olla lähes kokonaan käytetty. Vuoden 2022 liikevaihto tulee olemaan 2021 vuotta korkeampi InfraCityn ja CivilCityn valmistuessa ja alkaessa ker­ ryttää vuokratuottoa. Mahdolliset uudet kiinteistöhankinnat tai -myynnit luonnollisesti vaikuttaisivat kassavirtaan. Yhtiön nykyis­ ten kiinteistöjen käyttöaste sekä nykyisten vuokrasopimusten keskimaturiteetti ja keskivuokra eivät anna enää mahdollisuutta merkittäviin tulosparannuksiin.

Emoyhtiön tilikauden tulos oli 4 040 884,42 euroa, kertyneet voittovarat olivat 34 014 241,74 euroa. Hallitus esittää, että osinkoa jaetaan kertyneistä voittovaroista 4 408 564,1 euroa, 0,027 euroa per osake edellyttäen, että lyhytaikaisten pankki­ lainojen uudelleenrahoitus on sovittu. Turun Teknologiakiinteistöt Oy Hallitus

9


10


konsernitilinpäätös

Konsernitilinpäätös Liikevaihto

32,3 milj.

KO N SE R N I N T U L O S

1 000€ Liite

Liikevaihto

1.1.–31.12.2021

1.1.–31.12.2020

32 255

28 896

Liiketoiminnan muut tuotot

1

196

1 057

Henkilöstökulut

2

-2 270

-2 184

11 536

-764

Voitto / tappio käypään arvoon arvostamisesta Poistot ja arvonalentumiset

3

-1 319

-1 606

Liiketoiminnan muut kulut

4

-13 079

-11 353

27 320

14 046

27

504

-8 398

-8 406

-8 371

-7 903

Voitto (tappio) ennen veroja

18 949

6 144

Verot

-4 759

485

0

15

14 189

6 644

Liikevoitto

Korko- ja rahoitustuotot Korkokulut ja muut rahoituskulut Rahoitustuotot ja –kulut yhteensä

5

Vähemmistöosuudet TILIKAUDEN VOITTO / TAPPIO

11


konsernitilinpäätös

KO N SE R N I N TA SE VASTAAVAA Pysyvät vastaavat

Liite

31.12.2021

31.12.2020

6

6 917

6 408

7

455 045

392 225

1 186

1 212

Muut aineelliset hyödykkeet

460

438

Keskeneräiset hankinnat

359

1 185

457 049

395 060

226

226

226

226

464 191

401 693

Myyntisaamiset

1 209

1 103

Muut saamiset

5 562

5 315

6 772

6 418

5 750

7 550

12 521

13 968

476 713

415 662

Aineettomat hyödykkeet

Aineelliset hyödykkeet Sijoituskiinteistöt Koneet ja kalusto

Sijoitukset

8

Muut osakkeet ja osuudet

Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset

Rahat ja pankkisaamiset

VASTAAVAA YHTEENSÄ

12


konsernitilinpäätös

VASTATTAVAA Oma pääoma

Liite

31.12.2021

31.12.2020

Osakepääoma

10 000

10 000

Muut rahastot

193 863

118 863

Edellisten tilikausien voitto / tappio

27 730

28 005

Osingonjako

-4 245

0

Tilikauden voitto / tappio

14 189

6 644

241 537

163 512

184

184

Laskennallinen verovelka

22 322

15 154

Lainat rahoituslaitoksilta

140 394

149 228

162 716

164 382

Lainat rahoituslaitoksilta

62 224

79 682

Muut velat

10 051

7 901

72 275

87 583

234 991

251 965

476 713

415 662

9

Vähemmistöosuus

Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma

Lyhytaikainen vieras pääoma

Vieras pääoma yhteensä

10

VASTATTAVAA YHTEENSÄ

13


konsernitilinpäätös

KO N SE R N I R A HO I T U SL A SK E L M A LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA

Liite

2021

2020

14 189

6 644

1 319

1 606

-11 536

764

Rahoitustuotot ja -kulut

8 371

7 903

Verot

4 759

-484

Tilikauden voitto/tappio Oikaisut Poistot Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta

Vähemmistön osuus tilikauden tuloksesta

15

Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta

17 102

16 448

Lyhytaikaisten liikesaamisten vähennys / lisäys

-354

-3 263

Lyhytaikaisten velkojen vähennys / lisäys

2 151

2 266

18 899

15 451

-8 371

-7 903

0

0

10 528

7 550

-56 357

-33 723

Käyttöpääoman muutos

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja

Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista Maksetut välittömät verot Satunnaiset erät

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit sijoituskiinteistöihin Sijoituskiinteistöjen luovutukset

3 807

Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin

-434

Annetut lainat

-433 -800

Annettujen lainojen takaisinmaksut

2 600 -56 791

-28 549

RAHOITUSTEN RAHAVIRTA Osakeanti

75 000

Pitkäaikaisten lainojen nostot

51 500

27 105

Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut

-77 792

-17 763

Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut Maksetut osingot

-4 245

RAHAVAROJEN MUUTOS

14

44 463

9 342

-1 800

-11 657


konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

1. KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET Konsernin laajuus Konsernitilinpäätökseen on yhdistetty kaikki tytäryhtiöt. Tytäryrityksistä Kiinteistö Oy Industrycityllä on emoyrityksestä poikkeava tilikausi (1.3.­­–31.12.) ja se on yhdistelty konserniin emoyrityksen tilikauden ajalta (1.1.–31.12.) samoilla laskentaperiaatteilla kuin muutkin tytär­ yritykset. Luettelo konserniin kuuluvista yrityksistä on sivulla 27. Sisäinen osakkeenomistus Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden hankintamenon ja hankittua osuutta vastaavan oman pää­ oman erotus on kohdistettu pysyviin vastaaviin. Kohdistettuja eriä oli 31.12.2021 rakennuksissa 21,2 miljoonaa euroa ja erät poistetaan 5 % vuotuisin tasapoistoin 20 vuodessa. Tontteihin on kohdistettu 10,2 miljoonaa euroa. Sisäiset liiketapahtumat Konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäisten toimitusten realisoimat katteet, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäinen voiton­ jako on eliminoitu. Vähemmistöosuudet Tilinpäätöksessä on noudatettu KILA:n keväällä 2014 antaman lausunnon (1918/2014) mukaista käsittelyä, jonka perusteella keskinäi­ sistä kiinteistötytäryhtiöistä on yhdistelty vain omistusosuutta vastaava osuus eikä vähemmistöosuutta ole erikseen. Arvostusperiaatteet, saamisten ja velkojen arvostus Konsernissa on siirrytty soveltamaan sijoituskiinteistöjen arvostamista käypään arvoon kirjanpitolain (5.luku 2b§) mukaisesti 1.1.2020 lähtien. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos (11,5 miljoonaa euroa) on kirjattu tuloslaskelmaan ja sen laskennallisella vero­ velan muutoksella oikaistu vaikutus on 9,2 miljoonaa euroa. Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.

15


konsernitilinpäätöksen liitetiedot

1. MUUT LIIKETOIMINNAN TUOTOT

Keskeytysvakuutuskorvauksia ja muita saamisia

2021

2020

196

1 057

2021

2020

-1 853

-1 818

-326

-295

-90

-71

-2 270

-2 184

40

39

40

39

-63

-57

-168

-133

-231

-189

2. HENKILÖSTÖKULUT

Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilöstösivukulut

Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä Toimihenkilöt

Johdon palkat Hallituksen jäsenet Toimitusjohtaja

Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot. 3. POISTOT 2021

2020

Muut pitkävaikutteiset menot

252

379

Koneet ja kalusto

344

263

0

273

723

692

1 319

1 606

Muut aineelliset hyödykkeet Konserniliikearvon poisto

16


konsernitilinpäätöksen liitetiedot

4. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT Olennaiset erät

2021

2020

Toimitilakulut: vesi, sähkö, lämmitys, kiinteistövero

7 032

6 257

Vuokrat

480

422

Huoneistojen korjaukset

414

570

Laki-, suunnittelu- ja konsulttipalkkiot

301

169

Mainos- ja markkinointikulut

575

411

Hallinto: IT, TH, HR

441

277

3 836

3 247

13 079

11 353

2021

2020

2

483

25

21

27

504

Korkokulut senior

3 407

3 677

Korkokulut koronvaihtosopimus

4 805

4 590

186

139

8 398

8 406

Konserniliikearvo

2021

2020

Hankintameno 1.1.

11 967

11 632

Lisäykset

564

617

Vähennys

0

-283

Hankintameno 31.12.

12 531

11 967

Poistot 1.1.

-5 236

-4 381

-887

-855

6 408

6 731

Muut kulut

5. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT Muut korko- ja rahoitustuotot Muut korkotuotot Muut rahoitustuotot

Muut korkokulut

Korkokulut muut

6. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Poistot tilikaudella

17


konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Konsernireservi

2021

2020

-4 664

-4 664

2 998

2 834

164

164

-1 503

-1 666

4 905

5 065

2 627

2 588

919

44

0

-5

Hankintameno 31.12.

3 547

2 627

Kertyneet poistot 1.1.

-1 284

-910

-251

-374

-1 535

-1 284

2 011

1 343

6 917

6 408

2021

2020

Hankintameno 1.1.

0

23 270

Lisäykset

0

3 377

Vähennykset

0

-345

Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin

0

-26 302

0

0

Hankintameno 1.1.

0

4 338

Lisäykset

0

3 085

Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin

0

-7 423

Maa- ja vesialueet 31.12.

0

0

Hankintameno 1.1. Tuloutukset 1.1. Tuloutukset tilikaudella

KONSERNILIIKEARVO JA -RESERVI YHTEENSÄ

Muut aineettomat hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset

Poistot Poistot 31.12.

AINEETTOMAT HYÖDYKKEET YHTEENSÄ

7. AINEELLISET HYÖDYKKEET Maa-alueet

Konserniliikearvo kohdistettu tonttiin

18


konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Rakennukset ja rakennelmat

2021

2020

Hankintameno 1.1.

0

229 551

Lisäykset

0

113 693

Vähennykset

0

-1 101

Hankintameno 31.12.

0

342 142

Kertyneet poistot 1.1.

0

-20 946

Poistot tilikaudella

0

-9 385

Poistot 31.12.

0

-30 331

Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin

0

-311 812

0

0

Hankintameno 1.1.

0

47 529

Vähennys

0

-1 437

Hankintameno 31.12.

0

46 092

Kertyneet poistot 1.1.

0

-14 460

Poistot

0

-2 290

Poistot 31.12.

0

-16 750

Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin

0

-29 342

0

0

Hankintameno 1.1.

0

-19 648

Hankintameno 31.12.

0

-19 648

Kertyneet tuloutukset 1.1.

0

12 544

Tuloutukset

0

634

Tuloutukset 31.12.

0

13 178

Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin

0

6 471

0

0

0

0

Konserniliikearvo kohdistettu rakennuksiin

Konsernireservi kohdistettu rakennuksiin

Rakennukset ja rakennelmat 31.12.

19


konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Sijoituskiinteistöt

2021

2020

392 225

365 470

Investoinnit sijoituskiinteistöihin

56 357

33 723

Oikaisut aiempiin tilikausiin

-5 074

0

0

-6 204

11 536

-764

455 045

392 225

1 212

1 407

332

161

0

-7

-14

0

Hankintameno 31.12.

1 530

1 562

Poistot

-344

350

1 186

1 212

438

2 498

22

354

0

-8

460

2 845

Poistot

0

-1 908

Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin

0

-499

460

438

1 185

46 562

327

31 366

-1 152

-76 743

359

1 185

457 049

395 060

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1.

Sijoituskiinteistöjen luovutukset Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.

Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1. Lisäykset Siirrot Vähennykset

Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12.

Ennakkomaksut ja keskeneräiset Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset

Aineelliset hyödykkeet yhteensä

20


konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Sijoituskiinteistöksi katsotaan kiinteistö, jota konserni pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita. Yhtiö käyttää ulkopuolista arvioitsijaa käypien arvojen määrittämiseen. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. Yhtiö käyttää sijoituskiinteistöjen markkina-arvon määrittämiseen ulkopuolista arvioitsijaa, joka arvioi kiinteistöjen markkina-arvot noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa sekä kansainvälistä arviointi­ standardia (IVS 2020). Arvioitsija arvioi kohteet tuottoarvolähtöisesti kassavirtamenetelmällä. Rakentamattomien tonttien arvon määrittelyssä hyödynne­ tään kauppahintamenetelmää.

Käyvän arvon määrittämisessä käytetyt keskimääräiset olettamukset

2021

2021

Tuottovaatimus %

6,1

6,4

Vuokratuotto €/m2

18,17

18,25

Hoitokulu €/m

4,53

4,50

8,3

8,4

2021

2020

Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1.

0

1 718

Vähennykset

0

-1 718

0

0

226

3 328

Lisäykset

0

2 570

Vähennykset

0

-1 800

Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin

0

-3 870

226

226

226

226

2

Maturiteetti

8. SIJOITUKSET Osuudet omistusyhteysyrityksissä

Muut osakkeet ja osuudet Osakkeet ja osuudet 1.1.

SIJOITUKSET YHTEENSÄ

21


konsernitilinpäätöksen liitetiedot

9. OMA PÄÄOMA Sidottu oma pääoma

2021

2020

Osakepääoma 1.1.

10 000

10 000

Osakepääoma 31.12.

10 000

10 000

Muu rahasto

0

18

Vähennykset

0

-18

10 000

10 000

193 863

118 863

Edellisten tk. voitot / tappiot 31.12.

27 730

28 005

Osingonjako

-4 245

0

Tilikauden voitto / tappio

14 189

6 644

Vapaa oma pääoma yhteensä

231 537

153 512

Oma pääoma yhteensä

241 537

163 512

Sidottu oma pääoma yhteensä

Vapaa oma pääoma Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

Oman pääoman muutoslaskelma Osakepääoma 1.1.2021

10 000

Muut Rahastot

Sidottu oma pääoma 10 000

SVOP

118 863

Oikaisut aiempiin tilikausiin Lisäykset

Ed. tilik. voitto/ tappio

Tilik. voitto/ tappio

Vapaa oma pääoma

Oma pääoma yhteensä

34 649

153 512

163 512

-6 919

-6 919

-6 919

75 000

75 000

-4 245

-4 245

14 189

14 189

14 189

14 189

231 537

241 537

75 000

Osingonjako Tilikauden tulos 31.12.2021

10 000

10 000

193 863

27 730

Omaan pääomaan on kirjattu tilikauteen 2020 kohdistuvia oikaisuja liittyen sijoituskiinteistöjen käypään arvoon (-5,1 miljoonaa euroa) arvostamiseen sekä laskennalliseen verovelkaan (-1,8 miljoonaa euroa).

22


konsernitilinpäätöksen liitetiedot

10. VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikaiset velat

2021

2020

Lainat rahoituslaitoksilta

140 394

149 228

Laskennalliset verovelat

22 322

15 154

162 716

164 382

9 158

6 059

13 165

9 096

22 322

15 154

162 716

164 382

62 224

79 682

36

214

Ostovelat

2 205

824

Muut velat

4 306

3 325

Siirtovelat

3 503

3 538

72 275

87 583

72 275

87 583

Erittely laskennallisista veroveloista Laskennallinen verovelka kohdistetusta konserniliikearvosta Käyvästä arvosta

PITKÄAIKAISET VELAT YHTEENSÄ

Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot

LYHYTAIKAISET VELAT YHTEENSÄ

Yhtiön johto neuvottelee alkaneen tilikauden 2022 aikana rahoittajien kanssa tulevien lyhennysten jälleen rahoituksesta. Yhtiön velkamäärä suhteessa sijoituskiinteistöjen arvoon on erittäin maltillinen.

11. PITKÄAIKAISTEN VELKOJEN ERÄÄNTYMINEN

Lainat rahoituslaitoksilta

23

2022–2026

2027–

200 046

2 571


konsernitilinpäätöksen liitetiedot

12. ANNETUT VAKUUDET JA VASTUUSITOUMUKSET Vakuus

Kirjanpitoarvo 2021

Kirjanpitoarvo 2020

Osakepantit emoyhtiö

434 430

384 705

Kiinnitykset tytäryhtiöt

0

4 255

Osakepantit omistusyhteysyhtiöt

0

0

Emoyhtiön lainoissa

202 618

228 051

Konsernin lainoissa

202 618

228 910

Velat, joiden vakuutena on panttaus

202 618

228 910

0

4 000

160 860

118 615

71 295

69 852

Nordea Yleispanttaussitoumus 132911-14797426 (173311-12202056) Toimisto- ja liiketilan kiinnitys Osakepantit Velka, jonka vakuutena pantti on

OP-Pohjola Osakepantit

224 470

215 140

2 140

5 300

102 990

130 147

49 100

50 500

28 333

28 911

0

0

Saamisoikeus Koy Biocity Saamisoikeus Koy Datacity Saamisoikeus Koy ICT-City Saamisoikeus Koy High Tech City Saamisoikeus Koy Innovation City Velka, jonka vakuutena pantti on

Handelsbanken Osakepantit Velka, jonka vakuutena pantti on

Muut annetut vakuudet Osakepantit

24


konsernitilinpäätöksen liitetiedot

M U U T VA S T U U T Konsernilla on Euribor -viitekorkoihin sidottuja vaihtuvakorkoisia pitkäaikaisia velkoja 203 miljoonaa euroa, jotka erääntyvät vuosina 2022–2028. Riskienhallintapolitiikan mukaisesti pitkäaikaisista veloista aiheutuvaa korkoriskiä on suojattu koronvaihtosopimuksilla vaihtamalla Euribor-viitekorkoihin sidottu vaihtuva korko kiinteäksi koroksi velkojen sidonnaisuusajalle. Pitkäaikainen rahoitus on liiketoiminnan luonteesta johtuen hyvin keskeistä ja nykyisten pitkäaikaisten velkojen uudelleenrahoitusta tulevaisuudessa pidetään erittäin todennäköisenä. Jotta rahoituskulujen arviointi olisi pitkälläkin aikavälillä hallittua, on koronvaihtosopimuksia tehty pidemmälle aikavälille kuin mitä nykyisten pitkäaikaisten velkojen sidonnaisuusajat ovat. Koronvaihtosopimukset erääntyvät vuosien 2027–2037 aikana. Koronvaihtosopimusten käypien arvojen odotetaan realisoituvan tulokseen niiden sidonnaisuusaikana ja ne heijastavat tulevien pitkäaikaisten velkojen korkokuluja. Kaikki koronvaihtosopimukset ovat tehty suojaustarkoituksessa. Laskennallinen pääoma

Markkina-arvo 31.12.2021

Markkina-arvo 31.12.2020

4591265

101 000

-43 351

-57 508

1824976

60 000

-4 140

-6 778

25


26


emoyhtiön tilinpäätös

Emoyhtiön tilinpäätös E M OY H T IÖ N T U L O S Liite Liikevaihto Liiketoiminnan muut tuotot Henkilöstökulut

2

Voitto / tappio käypään arvoon arvostamisesta

1.1.– 31.12.2021

1.1.– 31.12.2020

32 187

28 837

215

1 076

-1 885

-1 831

11 792

8 338

Poistot ja arvonalentumiset

3

-349

-508

Liiketoiminnan muut kulut

4

-27 562

-23 779

14 398

12 133

Saman konsernin yrityksiltä

246

200

Muilta

148

618

-17

-22

-8 376

-8 380

-7 998

-7 584

Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä

6 399

4 549

Voitto (tappio) ennen veroja

6 399

4 549

Verot

-2 358

-1 668

TILIKAUDEN VOITTO / TAPPIO

4 041

2 881

Liikevoitto

Muut korko- ja rahoitustuotot

Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille Muille Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä

5

27


emoyhtiön tilinpäätös

E M OY H T IÖ N TA SE VASTAAVAA Pysyvät vastaavat

Liite

31.12.2021

31.12.2020

Aineettomat hyödykkeet

6

1 820

1 135

Aineelliset hyödykkeet

7 3 200

3 200

Koneet ja kalusto

564

520

Muut aineelliset hyödykkeet

609

587

1 829

937

6 202

5 243

Osuudet saman konsernin yrityksissä

446 143

385 157

Saamiset saman konsernin yrityksiltä

7 268

7 268

Muut osakkeet ja osuudet

4 526

4 096

457 937

396 521

0

0

465 960

402 898

1 116

494

Saamiset saman konsernin yrityksiltä

14 130

15 439

Muut saamiset

3 029

3 117

18 274

19 050

2 676

3 095

20 950

22 145

486 910

425 043

Maa- ja vesialueet

Keskeneräiset hankinnat

Sijoitukset

8

Pitkäaikaiset saamiset Pysyvät vastaavat yhteensä

Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset

Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä VASTAAVAA YHTEENSÄ

28


emoyhtiön tilinpäätös

VASTATTAVAA Oma pääoma

Liite

31.12.2021

31.12.2020

Osakepääoma

9

10 000

10 000

193 863

118 863

Edellisten tilikausien voitto / tappio

29 973

27 092

Osingonjako

-4 245

0

Tilikauden voitto / tappio

4 041

2 881

233 632

158 837

140 394

148 417

10 808

8 450

151 202

156 867

Lainat rahoituslaitoksilta

62 224

79 634

Velat saman konsernin yrityksiltä

36 749

26 520

3 103

3 185

102 075

109 340

Vieras pääoma yhteensä

253 278

266 207

VASTATTAVAA YHTEENSÄ

486 910

425 043

Muut rahastot

Vieras pääoma

10

Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat

Lyhytaikainen vieras pääoma

Muut velat

29


emoyhtiön tilinpäätös

E M OY H T IÖN R A HOI T U SL A SK E L M A LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA

2021

2020

6 399

4 549

349

508

-11 792

-8 338

7 998

7 584

2 954

4 303

Lyhytaikaisten liikesaamisten vähennys / lisäys

-2 434

-1 461

Lyhytaikaisten velkojen vähennys / lisäys

10 146

7 693

10 666

10 536

-7 998

-7 584

0

0

2 668

2 951 497,99

Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin

-2 048

-1 194

Tytäryhtiöiden hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla

-2 958

-3 499

Voitto / tappio ennen satunnaisia eriä Oikaisut Suunnitelman mukaiset poistot Käyvän arvon muutos Omaisuuden myyntivoitot Rahoitustuotot ja -kulut Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta Käyttöpääoman muutos

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja Rahoitustuotot ja -kulut Maksetut välittömät verot

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA

Tytäryhtiöiden myynnit

841

Osakkuusyritysmyynnit

1 368

Investoinnit muihin sijoituksiin

-674

Myönnetyt lainat

-2 232 -800

Myönnettyjen lainojen takaisinmaksut

2 600

SVOP sijoitukset tytäryhtiöihin

-45 938

-17 423

-51 618

-20 339

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA Osakeanti

75 000

Pitkäaikaisten lainojen nostot

51 500

27 105

-76 934

-17 715

3 210

-550

Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksu Annetut sisäiset lainat Maksetut osingot

-4 245

RAHAVAROJEN MUUTOS

30

48 531

8 840

-419

-8 547


emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 1. ARVOSTUSPERIAATTEET Pysyvien vastaavien arvostaminen Emoyhtiön omistaman pysyviin vastaaviin kuuluvan kuluvan omaisuuden hankintameno poistetaan ennalta laaditun suunnitelman mukaisesti alkuperäisestä hankintahinnasta. Poistoajat Aineettomat oikeudet

3–5 v. tasapoisto

Koneet ja kalusto

25 % EVL maksimipoiston mukaisesti menojäännöksestä

Muut aineelliset hyödykkeet

10 v. aikana tasapoistona

Hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen pitoaika on alle kolme vuotta sekä pienhankinnat on kirjattu koko­ naisuudessaan hankintatilikauden kuluksi. Yhtiössä on siirrytty soveltamaan sijoituskiinteistöjen arvostamista käypään arvoon kirjanpitolain (5.luku 2b§) mukaisesti 1.1.2020 lähtien. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos on kirjattu tuloslaskelmaan ja sen laskennallisella verovelan muutoksella oikaistu vaikutus on 9,4 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöksi katsotaan kiinteistö, jota yhtiö pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita. Yhtiö käyttää ulkopuolista arvioitsijaa käypien arvojen määrittämiseen.

Saamisten ja velkojen arvostus Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.

31


emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

2. HENKILÖSTÖKULUT

Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilöstösivukulut

2021

2020

-1 540

-1 525

-268

-251

-77

-55

-1 885

-1 831

29,8

26,5

29,8

26,5

-63

-51

-168

-133

-231

-184

Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä Toimihenkilöt

Johdon palkat Hallituksen jäsenet Toimitusjohtaja

Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot.

3. POISTOT 2021

2020

Aineettomat oikeudet

211

342

Koneet ja kalusto

137

165

0

1

349

508

Muut aineelliset hyödykkeet

32


emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

4. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT Olennaiset erät

2021

2020

-22 420

-19 897

IT-kulut

-253

-146

Laki- ja suunnittelukulut

-319

-166

Mainos- ja markkinointikulut

-577

-418

Hallinto: TH ja HR

-119

-80

-35

-26

-3 838

-3 047

-27 562

-23 779

2021

2020

368

315

26

503

394

818

Korkokulut senior

3 398

3 656

Korkokulut muut

4 994

4 747

8 392

8 402

Aineettomat oikeudet

2021

2020

Hankintameno 1.1.

1 135

1 433

2 032

1 477

Poistot 1.1.

-342

-253

Poistot tilikaudella

-211

-342

1 820

1 135

Hoito- ja rahoitusvastikkeet

Tilintarkastuspalvelut Muut kulut

5. RAHOITUSTUOTOT JA –KULUT Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä Muut korkotuotot

Muut korkokulut

6. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Hankintameno 31.12.

33


emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

7. AINEELLISET HYÖDYKKEET Maa-alueet

2021

2020

3 200

4 920

Lisäykset

55

624

Lisäykset sijoituskiinteistöihin

-55

-2 344

3 200

3 200

2 638

2600

Lisäykset

222

76

Vähennykset

-40

-38

Hankintameno 31.12.

2 820

2 638

Kertyneet poistot 1.1.

-2 119

-1 954

-137

-165

564

520

2 313

2 266

22

54

0

-8

Hankintameno 31.12.

2 335

2 313

Kertyneet poistot 1.1.

-1 726

-1 480

0

-246

609

587

937

496

Lisäykset

6 805

1 416

Vähennykset

-5 912

-976

1 829

937

6 202

5 243

Hankintameno 1.1.

Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1.

Poistot

Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset

Poistot

Ennakkomaksut ja keskeneräiset Hankintameno 1.1.

AINEELLISET HYÖDYKKEET YHTEENSÄ

34


emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

8. SIJOITUKSET Osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä

2021

2020

Osakkeet ja osuudet 1.1.

392 425

328 089

Lisäykset

48 896

20 922

Vähennykset

0

-1 340

Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin

0

35 741

12 091

9 014

453 411

392 425

Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1.

0

1 718

Vähennykset

0

-1 718

0

0

4 096

2 024

674

802

Vähennykset

0

-2 600

Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin

0

3 532

-244

338

4 526

4 096

457 937

396 521

Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos

Osuudet omistusyhteysyrityksissä

Muut osakkeet ja osuudet Osakkeet ja osuudet 1.1. Lisäykset

Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos

SIJOITUKSET YHTEENSÄ SIJOITUSKIINTEISTÖT

Yhtiössä on siirrytty soveltamaan sijoituskiinteistöjen arvostamista käypään arvoon kirjanpitolain (5.luku 2b§) mukaisesti 1.1.2020 lähtien. Käypään arvoon kirjattuja sijoituskiinteistöjä sisältyy eriin maa-alueet, osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä sekä muut osakkeet ja osuudet. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos on kirjattu tuloslaskelmaan ja sen laskennallisella verovelan muutoksella oikaistu vaikutus on 9,4 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöksi katsotaan kiinteistö, jota yhtiö pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita. Yhtiö käyttää ulkopuolista arvioitsijaa käypien arvojen määrittämiseen. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. Yhtiö käyttää sijoituskiinteistöjen markkina-arvon määrittämiseen ulkopuolista arvioitsijaa, joka arvioi kiinteistöjen markkina-arvot noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa sekä kansainvälistä arviointi­ standardia (IVS 2020). Arvioitsija arvioi kohteet tuottoarvolähtöisesti kassavirtamenetelmällä. Rakentamattomien tonttien arvon määrittelyssä hyödynne­ tään kauppahintamenetelmää.

35


emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

Käyvän arvon määrittämisessä käytetyt keskimääräiset olettamukset

2021

2020

Tuottovaatimus, %

6,1

6,4

Vuokratuotto €/m2

18,17

18,25

Hoitokulu €/m2

4,53

4,50

8,3

8,4

Kotipaikka

Osuus osakkeista %

Kiinteistö Oy Biocity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Datacity

Turku

99,39

Kiinteistö Oy ICT-City

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Turun Datakulma

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Electrocity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Trivium City

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Kupittaan Paviljonki

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Pharma City

Turku

100,00

Kiinteistö Oy High Tech City

Turku

100,00

TScP Kehitys Oy

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Sportcity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Innovation City

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Educity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy InfraCity

Turku

100,00

Joki Turku Oy

Turku

100,00

Kiinteistö Oy IndustryCity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Civilcity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Teollisuuskatu 36

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Turun Teollisuuskatu 42

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Parkcity

Turku

100,00

Maturiteetti

Omistukset muissa yrityksissä Yhtiö

36


emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

Erittely saamisista konserniyrityksiltä ja omistusyhteisyrityksiltä Pitkäaikaiset saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä

2021

2020

2 640

5 850

2 640

5 850

11 489

9 589

11 489

9 589

14 130

15 439

Siirtosaamisten erät

2021

2020

Konsernitilisaamiset

10 861

8 288

573

893

55

408

11 489

9 589

Konsernilainasaamiset

Lyhytaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernisiirtosaamiset

SAAMISET KONSERNIYRITYKSILTÄ JA OMISTUSYHTEYSYRITYKSILTÄ YHTEENSÄ

Korkosaamiset Muut konsernisiirtosaamiset

37


emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 9. OMA PÄÄOMA Sidottu oma pääoma

2021

2020

10 000

10 000

10 000

10 000

10 000

10 000

SVOP-rahasto

118 863

118 863

SVOP-lisäykset, osakeanti

75 000

0

Edellisten tk. voitot / tappiot 1.1.

27 092

209

2 881

26 883

223 837

145 956

Osingonjako

-4 245

0

Tilikauden voitto / tappio

4 041

2 881

Vapaa oma pääoma yhteensä

223 632

148 837

OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ

233 632

158 837

Edellisten tilikausien voitot / tappiot

29 973

27 092

Osingonjako

-4 245

0

Tilikauden voitto / tappio

4 041

2 881

29 769

29 973

Osakepääoma 1.1.

SIDOTTU OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ

Vapaa oma pääoma

Edellisten tk. voitto / tappio

Voitonjakokelpoinen vapaa oma pääoma

38


emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 10. VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikaiset velat

2021

2020

Lainat rahoituslaitoksilta

140 394

148 417

Laskennallinen verovelka

10 808

8 450

151 202

156 867

0

0

151 202

156 867

2021

2020

62 224

79 634

Saadut ennakot

36

14

Ostovelat

90

18

Muut velat

726

610

2 250

2 544

65 327

82 819

2021

2020

36 749

26 520

36 749

26 520

102 075

109 340

Siirtovelkojen erät

2021

2020

Korkovelat

1 652

2 058

Palkkamenot

160

180

Lomapalkkavelka

246

224

Muut siirtovelat

193

82

2 250

2 544

Velat konserniyrityksille

PITKÄAIKAISET VELAT YHTEENSÄ

Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta

Siirtovelat

Velat konserniyrityksille Muut velat

LYHYTAIKAISET VELAT YHTEENSÄ

Yhtiön johto neuvottelee alkaneen tilikauden 2022 aikana rahoittajien kanssa tulevien lyhennysten jälleenrahoituksesta.

39


emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

11. PITKÄAIKAISTEN VELKOJEN ERÄÄNTYMINEN 2022–2026

2027-

200 046

2 571

200 046

2 571

2021

2020

202 618

228 051

202 618

228 051

434 430

384 705

434 430

384 705

2021

2020

Rahana olevat vuokravakuudet

222

163

Muut vuokravakuudet

558

514

Lainat rahoituslaitoksilta

12. ANNETUT VAKUUDET JA VASTUUSITOUMUKSET Annetut vakuudet ja vastuusitoumukset Lainat rahoituslaitoksilta Emoyhtiön lainoissa

Muut vastuusitoumukset Osakepantit

13. SAADUT VAKUUDET JA TAKUUT Saadut vakuudet ja takuut

40


emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

14. MUUT VASTUUT Emoyhtiöllä on Euribor -viitekorkoihin sidottuja vaihtuvakorkoisia pitkäaikaisia velkoja 203 miljoonaa euroa, jotka erääntyvät vuosina 2022–2028. Riskienhallintapolitiikan mukaisesti pitkäaikaisista veloista aiheutuvaa korkoriskiä on suojattu koronvaihtosopimuksilla vaihtamalla Euribor-viitekorkoihin sidottu vaihtuva korko kiinteäksi koroksi velkojen sidonnaisuusajalle. Pitkäaikainen rahoitus on liiketoiminnan luonteesta johtuen hyvin keskeistä ja nykyisten pitkäaikaisten velkojen uudelleenrahoitusta tulevaisuudessa pidetään erittäin todennäköisenä. Jotta rahoituskulujen arviointi olisi pitkälläkin aikavälillä hallittua, on koronvaihtosopimuksia tehty pidemmälle aikavälille kuin mitä nykyisten pitkäaikaisten velkojen sidonnaisuusajat ovat. Koronvaihtosopimukset erääntyvät vuosien 2027–2037 aikana. Koronvaihtosopimusten käypien arvojen odotetaan realisoituvan tulokseen niiden sidonnaisuusaikana ja ne heijastavat tulevien pitkäaikaisten velkojen korkokuluja. Kaikki koronvaihtosopimukset ovat tehty suojaustarkoituksessa.

Laskennallinen pääoma

Markkina-arvo 31.12.2021

Markkina-arvo 31.12.2020

4591265

101 000

-43 351

-57 508

1824976

60 000

-4 140

-6 778

LEASINGVASTUUT 31.12.2021 31.12.2021–31.12.2021

1.1.2022–31.12.2022

1.1.2023–31.12.2026

Yhteensä

0

974

1 680

2 653

ARVONLISÄVEROVASTUU AVL 121 §:n mukainen alv-palautusvastuu, joka tarkoittaa kiinteistön uudisrakennuksesta tai perusparannuksesta tehtyjä alv-vähennyksiä, jotka on palautettava, jos kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu verottomaksi tai kiinteistö myydään ennen kuin 10 vuotta on kulunut investoinnin valmistumisvuoden päättymisestä.

Vuosi 2012

Vähennetty alv

1/10

Jäljellä

Päättyy

116

12

0

2021

41


allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä

Allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä Sähköisen allekirjoituksen päivämääränä

Aleksi Randell Rutger Källen Hallituksen puheenjohtaja Hallituksen jäsen

Tuomas Heikkinen Jarkko Leinonen Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen

Petteri Rinne Henrik Karlsson Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen

Tilinpäätösmerkintä

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus. Turussa sähköisen allekirjoituksen päivämääränä KPMG Oy Ab

Niklas Oikia KHT

42




Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.