TILINPÄÄTÖS 2021
hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös 2021 SISÄLLYS Hallituksen toimintakertomus 1.1.2021 – 31.12.2021 Konsernitilinpäätös Konsernin tulos Konsernin tase Konsernirahoituslaskelma Konsernitilinpäätöksen liitetiedot Emoyhtiön tilinpäätös Emoyhtiön tulos Emoyhtiön tase Emoyhtiön rahoituslaskelma Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot Allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä
3
4 11 11 12 14 15 27 27 28 30 31 42
hallituksen toimintakertomus
Hallituksen toimintakertomus 1.1.2021–31.12.2021
TOIMIALAN KEHITYS
KATSAUS VUOTEEN 2021
Vuonna 2021 jatkunut koronapandemia loi talouteen epä varmuutta. 2020 BKT supistui 2,9 prosenttia, mikä oli hieman odotettua vähemmän. Vuoden 2021 BKT-kasvuksi ennustetaan 3,5 prosenttia. Inflaation odotetaan kiihtyvän, mutta korkotaso pysynee edelleen matalana. Kansainvälisten sijoittajien aktiivisuus Suomen kiinteistö markkinalla on nostanut Suomen transaktiovolyymia, joka vuonna 2020 oli 5,7 miljardia ja vuoden 2021 ensimmäisen kymmenen kuukauden aikana 5,0 miljardia euroa. Näin ollen pandemiavuosien transaktiomäärät ylittävät 2010–2019 vuotui sen 5,0 miljardin euron keskiarvotason. Turun toimitilamarkkinat vilkastuivat pandemiarajoitus ten helpottaessa hieman kesän 2021 jälkeen. Toimistotilojen käyttöaste on pysynyt vakaana huolimatta pandemiasta, vaikka epävarmuus tulevaisuuden työskentelytavoista mietityttää monia. Moderni, viihtyisä ja monikäyttöinen toimistotila on entistäkin kysytympää ja näin ollen vajaakäyttöä esiintyykin enemmän vanhassa tilakannassa. Merkittävimmät rakenteilla olevat toimistohankkeet sijaitsevat Kupittaa-Itäharjulla.
Yhtiön käyttöaste pysyi korkeana (97,7 %) eikä merkittäviä irtisanomisia tullut, vaikka koronapandemia jatkui. Toimitila kyselyitä tuli vuoden aikana 134 kappaletta. Uusiakin sopimuksia solmittiin, näistä merkittävimpänä sopimus Wärtsilän kanssa. Wärtsilä muuttaa 2022 aikana Turun toimistonsa CivilCityyn, ja lisäksi se saa uudet tilat teknisen ja kenttähuollon toiminnoille Itäharjulta. Vuonna 2021 käynnistyneet uudishankkeet, InfraCity ja CivilCity, etenivät vuoden aikana suunnitellusti. Turku Energia vastaanotti InfraCityn vuoden 2022 alussa ja CivilCityn odote taan valmistuvan keväällä. Lisäksi yhtiö aloitti kesällä 2021 noin tuhannen autopaikan parkkihallin, ParkCityn, rakennuttamisen. Tämänkin hankkeen on määrä valmistua vielä vuoden 2022 ai kana. Tavoitteena on toteuttaa uudishankkeet LEED-sertifiointi järjestelmän mukaisesti varmistaen mahdollisimman vähäisen ympäristökuorman. Vuonna 2020 valmistunut EduCity sai keväällä 2021 LEED:in korkeimman platinum-tason sertifikaatin. Yhtiö toteutti keväällä omistajilleen suunnatun 75 miljoonan euron osakeannin. Merkintä vahvisti yhtiön pääomarakennetta ja mahdollistaa uudet investoinnit Turun Tiedepuistoon.
4
hallituksen toimintakertomus
Emoyhtiöllä oli vuoden lopussa 202,6 miljoonaa euroa pankkien senior-lainaa (2020: 228,1 miljoonaa euroa). Konser nin pitkäaikainen seniorlaina vuoden lopussa oli 202,6 miljoo naa euroa (2020: 228,9 miljoonaa euroa). Lyhytaikaiseen vie raaseen pääomaan sisältyy 62,2 miljoonaa euroa seniorlainojen lyhennyksiä vuodelle 2022 (2021: 79,7 miljoonaa euroa). Yhtiön johto neuvottelee alkaneen tilikauden 2022 aikana rahoittajien kanssa jälleenrahoituksesta. Yhtiön maksuvalmius oli koko vuoden hyvä. Konserni hallitsee kassaansa konsernitilin ja limiittisopimusten avulla. Erittely pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta sekä tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä tiedot panttikirjoista ja osakepanttauksista ovat tämän toimintakertomuksen ja tilin päätöksen liitteenä.
Vuoden aikana käynnistettiin myös BioCityn ja DataCityn parkkihallien elävöittämisprojekti, jossa haettiin taidekilpailun kautta ehdotuksia hallien elävöittämiseksi. Lopputuloksena oli 51 taideteosta 56 taiteilijalta. Tammikuussa yhtiö sai teettämänsä asiakastyytyväisyys kyselyn tulokset. Asiakkaiden kokonaistyytyväisyys nousi 3,90:sta 3,99:ään asteikolla 1–5. Jopa 96 prosenttia asiakkaista oli valmiita suosittelemaan Teknologiakiinteistöjä vuokranantajana. Asiakkaat olivat myös tyytyväisiä yhtiön tarjoamiin palveluihin, ja yhtiö nousikin palveluntarjoajana vertailun kärkeen. Yhtiöllä oli vuoden lopussa 20 tytäryhtiötä, joista KOy DataCityssä omistusosuus jää alle sadan prosentin, ollen 99,39. TALOUS
Investoinnit Konserni on investoinut tilikauden aikana yhteensä 56,7 miljoonaa euroa. Investoinnit koostuivat rakennushankkeista, ja vuokralaistilojen muutoksista sekä korjauksista. Suurimpia rakennushankkeita olivat vuonna 2022 valmistuvat InfraCity, CivilCity ja ParkCity. Konsernitaseen loppusumma oli 477 miljoonaa euroa (2020: 416 miljoonaa euroa).
Liikevaihto ja tulos Pandemian vaikutus yhtiön talouteen oli verrattain pieni. Yhtiön vuokrasopimusten keskimaturiteetti on pitkä ja yli 60 prosenttia vuokralaisista on julkisyhteisöjä. Vuonna 2021 emoyhtiön liikevaihto kasvoi 32,2 miljoonaan euroon (2020: 28,8 miljoonaa euroa) uuden EduCityn kerryttäessä koko vuoden ajan vuokra kassavirtaa. Myös konsernin liikevaihto nousi 32,3 miljoonaan euroon (2020: 28,9 miljoonaa euroa). Emoyhtiölle kertyi liikevoittoa 14,4 miljoonaa euroa (2020: 12,1 miljoonaa euroa) ja yhtiön tilikauden tulokseksi muodostui 4,0 miljoonaa euroa (2020: 2,9 miljoonaa euroa). Konsernin liikevoitto oli 27,3 miljoonaa euroa (2020: 14,0 miljoonaa euroa) ja konsernin tilikauden tulos 14,2 miljoonaa euroa (2020: 6,6 miljoonaa euroa). Rahoitus Tilikauden lopussa emoyhtiön kassavarat olivat 2,7 miljoonaa euroa (2020: 3,1 miljoonaa euroa). Koko konsernin kassavarat olivat 5,7 miljoonaa euroa (2020: 7,6 miljoonaa euroa). Yhtiön omistajat sijoittivat keväällä 2021 yhtiöön 75 mil joonaa euroa lisää omaa pääomaa merkitsemällä suunnattua osakeantia. Varoja on käytetty lainojen lyhentämiseen ja uusiin investointeihin. Yhtiön loan-to-value-taso on tämän vuoksi las kenut mahdollistaen näin lisälainan oton tulevaisuudessa.
Emoyhtiön liikevaihto kasvoi
11,6 %
5
hallituksen toimintakertomus
E M OY H T IÖ N TA L OU D E L L I SE T T U N N U SLU V U T 2021
2020
Liikevaihto, 1 000 €
32 187
28 837
Käyttökate, 1 000 €
4 016
5 063
Liikevoitto, 1 000 €
14 398
12 133
Liikevoitto %
44,73
42,07
Tulos ennen veroja, 1 000 €
6 399
4 549
3,59
3,14
47,98
37,37
29
29
2021
2020
32 255
28 896
196
1 057
18 164
17 178
56,3
59,4
27 320
14 046
84,70
48,61
18 949
6 144
7,02
3,58
50,67
39,34
40
39
Sijoitetun pääoman tuotto % Omavaraisuusaste % Henkilöstön määrä 31.12.
KO N SE R N I N TA L OU D E L L I SE T T U N N U SLU V U T
Liikevaihto, 1 000 € Liiketoiminnan muut tuotot, 1 000 € Käyttökate, 1 000 € Käyttökate % Liikevoitto, 1 000 € Liikevoitto % Tulos ennen veroja, 1 000 € Sijoitetun pääoman tuotto % Omavaraisuusaste % Henkilöstön määrä 31.12.
6
hallituksen toimintakertomus
V U O K R AU S T O I M I N NA N T U N N U SLU V U T 2021
2020
Käyttöaste %
97,7
96,4
Keskimääräinen neliövuokra €
17,7
17,1
Keskimääräiset hoitokulut €
3,61
3,62
146 392
149 955
Vuokrattava pinta-ala, m²
Tunnuslukujen laskennassa huomioidaan todellisessa vuokraustoiminnossa olevat valmiit talot.
OMA KÄYTTÖ
Tilintarkastaja Yhtiön tilintarkastajana toimii tilintarkastusyhteisö KPMG Oy:n KHT-tilintarkastaja Niklas Oikia.
Yhtiön omassa käytössä on vuoden vaihteessa yhteensä n. 600 neliömetriä toimistotilaa.
OSAKKEET JA OMISTAJAT HALLINTO Yhtiö toteutti suunnatun osakeannin, jossa Turun kaupunki, Hemsö sekä Turun Ammattikorkeakoulu merkitsivät yhtiön osakkeita 75 miljoonalla eurolla. Osakkeita on annin jälkeen 163 280 152 kpl. Osake on nimellisarvoton. Konsernilla ei ole hallussaan omia osakkeita Emoyhtiön osakepääoma 31.12.2021 oli 10 miljoonaa euroa (31.12.2020 10 miljoonaa euroa), oman pääoman ollessa 233,6 miljoonaa euroa (2020: 158,8 miljoonaa euroa).
Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous pidettiin 19.3.2021. Kokouksessa päätettiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat sekä käsiteltiin muut esityslistassa mainitut asiat. Yhtiökokous päätti jakaa osinkoa hallituksen esityksen mukaisesti 0,39 euroa osakkeelta. Lisäksi yhtiökokouksessa päätettiin antaa hallitukselle osake antivaltuutus. Hallitus Yhtiön hallituksen puheenjohtajana toimi koko vuoden Aleksi Randell. Hallituksen varapuheenjohtajana toimi Rutger Källen. Varsinaisina jäseninä toimivat Tuomas Heikkinen, Jarkko Lei nonen, Petteri Rinne ja Henrik Karlsson. Hallituksen sihteerinä toimi asianajaja Juha Sumentola. Hallitus kokoontui tilikaudella 14 kertaa.
Käyttöaste
Toimitusjohtaja ja henkilöstö YYhtiön toimitusjohtajana toimi Mikko Lehtinen. Konsernin johtoryhmään kuuluivat toimitusjohtajan lisäksi Olli Rosenberg ja Ulla Sjöblom. 2021 konsernin palveluksessa oli keskimäärin 40 henkilöä, henkilömäärän ollessa vuoden lopussa 40. Henkilöstökulut sivukuluineen vuonna 2021 olivat 2,3 miljoonaa euroa (2020: 2,2 miljoonaa euroa).
97,7 %
7
hallituksen toimintakertomus
Y H T IÖ N O S A K K E E N OM I S TAJAT Osakkeenomistaja
Omistusosuus %
Turun kaupunki
38,44
Hemsö TTP Oy
44,12
Turun ammattikorkeakoulu Oy
9,46
OP Turun Seudun Kiinteistöt Oy
6,26
Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet sr
1,71
RISKIT JA YHTIÖN TOIMINTA
Rahoitusriskin pienentämiseksi yhtiöllä on laaja rahoittaja pohja, ja yhtiön senior-rahoitusriski on jakaantunut kolmelle suurelle liikepankille. Yhtiön pitkäaikaisten luottojen jälleen rahoitusriski on pyritty jakamaan mahdollisimman tasaisesti. Yhtiön eri rahoitusinstrumenttien käyttö on monipuolista. Yhtiö on suojautunut korkoriskiltä korkojohdannaisia hyödyntäen. Senior-lainoista osa on suojattu korkojen nousun varalta pitkin sopimuksin. Korkoriskin hallinnan tarkoituksena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen merkitystä yhtiön tulokseen sekä rahoitusasemaan. Operatiivisia riskejä on pyritty hallitsemaan kuvantamalla yhtiön ydinprosessit sekä niihin liittyvät riskit ja niiden kontrollit. Kontrollien avulla yritys pyrkii estämään mahdollisten riskien toteutumista. Operatiivisia riskejä on vähennetty myös henki lökunnan ja käytössä olevien resurssien määrää kasvattamalla sekä yksilöimällä tehtävänkuvauksissa vastuualueet. Tällöin jokaisen henkilön rooli ja vastuut ovat selkeät. Lisäksi vara henkilöjärjestelmällä yksittäisen henkilön merkitystä yhtiölle on pystytty selkeästi pienentämään. Yhtiön vahinkoriskit on hoidettu kattavilla vakuutuksilla.
Liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liittyvät yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Taloudellisen kehityksen riskit ilme nevät asiakas-, rahoitus- ja muina liiketoiminnan riskeinä. Yhtiön taloudellinen kehitys on riippuvainen vuokraus toiminnan menestyksestä ja vuokrasopimusten jatkumisesta. Olemassa olevan vuokrasopimuskannan keskimaturiteetti on hyvä ja julkisten toimijoiden osuus asiakkaista on verrattain korkea. Tämä antaa ennustettavuutta ja varmuutta kassavirtaan. Konkreettisesti vakaan kassavirran merkitys on näkynyt jo kaksi vuotta kestäneen koronapandemian aikana. Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtu vien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toimialoilta sekä ennen kaikkea julkiselta sektorilta. Asiakasriskien hallintaan liittyen yhtiön vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä. Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään: määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopi muksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimi alasta riippuen. Yhtiön omaisuus on keskittynyt pienelle alueelle muodos taen merkittävän alueellisen riskikeskittymän. Kyseistä riskiä on pyritty hallitsemaan sekä vuokrasopimusten pituudella että julkisen sektorin vuokralaisilla.
LÄHIPIIRILAINAT JA -VASTUUT Yhtiöllä ei ole lähipiirilainoja tai -vastuita. KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Katsauskauden jälkeen, alkuvuonna 2022, yhtiö sopi rakennus urakkaan liittyvän erimielisyyden vastapuolen kanssa. Tähän liittyvät korvaukset tullaan kirjaamaan yhtiön vuoden 2022 tilinpäätökseen.
8
TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT
HALLITUKSEN ESITYS TULOKSEN KÄSITTELYSTÄ
Yhtiö hakee strategiansa mukaisesti kannattavaa kasvua ja toimintojen tehostamista. Yhtiön ensisijaisena toiminta-alueena on Turku Science Park alue ja yhtiö jatkaakin alueen kehittä mistä. Turun kaupunki on nostanut yhdeksi kärkihankkeekseen Itäharjun alueen kehittämisen ja Teknologiakiinteistöt haluaa olla hankkeessa mukana. Turku Science Park voisi luonnollisesti kasvaa ja kehittyä Itäharjun suuntaan, nykyisen alueen kehitys potentiaali alkaa olla lähes kokonaan käytetty. Vuoden 2022 liikevaihto tulee olemaan 2021 vuotta korkeampi InfraCityn ja CivilCityn valmistuessa ja alkaessa ker ryttää vuokratuottoa. Mahdolliset uudet kiinteistöhankinnat tai -myynnit luonnollisesti vaikuttaisivat kassavirtaan. Yhtiön nykyis ten kiinteistöjen käyttöaste sekä nykyisten vuokrasopimusten keskimaturiteetti ja keskivuokra eivät anna enää mahdollisuutta merkittäviin tulosparannuksiin.
Emoyhtiön tilikauden tulos oli 4 040 884,42 euroa, kertyneet voittovarat olivat 34 014 241,74 euroa. Hallitus esittää, että osinkoa jaetaan kertyneistä voittovaroista 4 408 564,1 euroa, 0,027 euroa per osake edellyttäen, että lyhytaikaisten pankki lainojen uudelleenrahoitus on sovittu. Turun Teknologiakiinteistöt Oy Hallitus
9
10
konsernitilinpäätös
Konsernitilinpäätös Liikevaihto
32,3 milj.
KO N SE R N I N T U L O S
1 000€ Liite
Liikevaihto
1.1.–31.12.2021
1.1.–31.12.2020
32 255
28 896
Liiketoiminnan muut tuotot
1
196
1 057
Henkilöstökulut
2
-2 270
-2 184
11 536
-764
Voitto / tappio käypään arvoon arvostamisesta Poistot ja arvonalentumiset
3
-1 319
-1 606
Liiketoiminnan muut kulut
4
-13 079
-11 353
27 320
14 046
27
504
-8 398
-8 406
-8 371
-7 903
Voitto (tappio) ennen veroja
18 949
6 144
Verot
-4 759
485
0
15
14 189
6 644
Liikevoitto
Korko- ja rahoitustuotot Korkokulut ja muut rahoituskulut Rahoitustuotot ja –kulut yhteensä
5
Vähemmistöosuudet TILIKAUDEN VOITTO / TAPPIO
11
konsernitilinpäätös
KO N SE R N I N TA SE VASTAAVAA Pysyvät vastaavat
Liite
31.12.2021
31.12.2020
6
6 917
6 408
7
455 045
392 225
1 186
1 212
Muut aineelliset hyödykkeet
460
438
Keskeneräiset hankinnat
359
1 185
457 049
395 060
226
226
226
226
464 191
401 693
Myyntisaamiset
1 209
1 103
Muut saamiset
5 562
5 315
6 772
6 418
5 750
7 550
12 521
13 968
476 713
415 662
Aineettomat hyödykkeet
Aineelliset hyödykkeet Sijoituskiinteistöt Koneet ja kalusto
Sijoitukset
8
Muut osakkeet ja osuudet
Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset
Rahat ja pankkisaamiset
VASTAAVAA YHTEENSÄ
12
konsernitilinpäätös
VASTATTAVAA Oma pääoma
Liite
31.12.2021
31.12.2020
Osakepääoma
10 000
10 000
Muut rahastot
193 863
118 863
Edellisten tilikausien voitto / tappio
27 730
28 005
Osingonjako
-4 245
0
Tilikauden voitto / tappio
14 189
6 644
241 537
163 512
184
184
Laskennallinen verovelka
22 322
15 154
Lainat rahoituslaitoksilta
140 394
149 228
162 716
164 382
Lainat rahoituslaitoksilta
62 224
79 682
Muut velat
10 051
7 901
72 275
87 583
234 991
251 965
476 713
415 662
9
Vähemmistöosuus
Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma
Lyhytaikainen vieras pääoma
Vieras pääoma yhteensä
10
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
13
konsernitilinpäätös
KO N SE R N I R A HO I T U SL A SK E L M A LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA
Liite
2021
2020
14 189
6 644
1 319
1 606
-11 536
764
Rahoitustuotot ja -kulut
8 371
7 903
Verot
4 759
-484
Tilikauden voitto/tappio Oikaisut Poistot Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
Vähemmistön osuus tilikauden tuloksesta
15
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta
17 102
16 448
Lyhytaikaisten liikesaamisten vähennys / lisäys
-354
-3 263
Lyhytaikaisten velkojen vähennys / lisäys
2 151
2 266
18 899
15 451
-8 371
-7 903
0
0
10 528
7 550
-56 357
-33 723
Käyttöpääoman muutos
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista Maksetut välittömät verot Satunnaiset erät
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit sijoituskiinteistöihin Sijoituskiinteistöjen luovutukset
3 807
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin
-434
Annetut lainat
-433 -800
Annettujen lainojen takaisinmaksut
2 600 -56 791
-28 549
RAHOITUSTEN RAHAVIRTA Osakeanti
75 000
Pitkäaikaisten lainojen nostot
51 500
27 105
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut
-77 792
-17 763
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut Maksetut osingot
-4 245
RAHAVAROJEN MUUTOS
14
44 463
9 342
-1 800
-11 657
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot
1. KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET Konsernin laajuus Konsernitilinpäätökseen on yhdistetty kaikki tytäryhtiöt. Tytäryrityksistä Kiinteistö Oy Industrycityllä on emoyrityksestä poikkeava tilikausi (1.3.–31.12.) ja se on yhdistelty konserniin emoyrityksen tilikauden ajalta (1.1.–31.12.) samoilla laskentaperiaatteilla kuin muutkin tytär yritykset. Luettelo konserniin kuuluvista yrityksistä on sivulla 27. Sisäinen osakkeenomistus Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden hankintamenon ja hankittua osuutta vastaavan oman pää oman erotus on kohdistettu pysyviin vastaaviin. Kohdistettuja eriä oli 31.12.2021 rakennuksissa 21,2 miljoonaa euroa ja erät poistetaan 5 % vuotuisin tasapoistoin 20 vuodessa. Tontteihin on kohdistettu 10,2 miljoonaa euroa. Sisäiset liiketapahtumat Konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäisten toimitusten realisoimat katteet, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäinen voiton jako on eliminoitu. Vähemmistöosuudet Tilinpäätöksessä on noudatettu KILA:n keväällä 2014 antaman lausunnon (1918/2014) mukaista käsittelyä, jonka perusteella keskinäi sistä kiinteistötytäryhtiöistä on yhdistelty vain omistusosuutta vastaava osuus eikä vähemmistöosuutta ole erikseen. Arvostusperiaatteet, saamisten ja velkojen arvostus Konsernissa on siirrytty soveltamaan sijoituskiinteistöjen arvostamista käypään arvoon kirjanpitolain (5.luku 2b§) mukaisesti 1.1.2020 lähtien. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos (11,5 miljoonaa euroa) on kirjattu tuloslaskelmaan ja sen laskennallisella vero velan muutoksella oikaistu vaikutus on 9,2 miljoonaa euroa. Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.
15
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
1. MUUT LIIKETOIMINNAN TUOTOT
Keskeytysvakuutuskorvauksia ja muita saamisia
2021
2020
196
1 057
2021
2020
-1 853
-1 818
-326
-295
-90
-71
-2 270
-2 184
40
39
40
39
-63
-57
-168
-133
-231
-189
2. HENKILÖSTÖKULUT
Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilöstösivukulut
Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä Toimihenkilöt
Johdon palkat Hallituksen jäsenet Toimitusjohtaja
Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot. 3. POISTOT 2021
2020
Muut pitkävaikutteiset menot
252
379
Koneet ja kalusto
344
263
0
273
723
692
1 319
1 606
Muut aineelliset hyödykkeet Konserniliikearvon poisto
16
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
4. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT Olennaiset erät
2021
2020
Toimitilakulut: vesi, sähkö, lämmitys, kiinteistövero
7 032
6 257
Vuokrat
480
422
Huoneistojen korjaukset
414
570
Laki-, suunnittelu- ja konsulttipalkkiot
301
169
Mainos- ja markkinointikulut
575
411
Hallinto: IT, TH, HR
441
277
3 836
3 247
13 079
11 353
2021
2020
2
483
25
21
27
504
Korkokulut senior
3 407
3 677
Korkokulut koronvaihtosopimus
4 805
4 590
186
139
8 398
8 406
Konserniliikearvo
2021
2020
Hankintameno 1.1.
11 967
11 632
Lisäykset
564
617
Vähennys
0
-283
Hankintameno 31.12.
12 531
11 967
Poistot 1.1.
-5 236
-4 381
-887
-855
6 408
6 731
Muut kulut
5. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT Muut korko- ja rahoitustuotot Muut korkotuotot Muut rahoitustuotot
Muut korkokulut
Korkokulut muut
6. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET
Poistot tilikaudella
17
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Konsernireservi
2021
2020
-4 664
-4 664
2 998
2 834
164
164
-1 503
-1 666
4 905
5 065
2 627
2 588
919
44
0
-5
Hankintameno 31.12.
3 547
2 627
Kertyneet poistot 1.1.
-1 284
-910
-251
-374
-1 535
-1 284
2 011
1 343
6 917
6 408
2021
2020
Hankintameno 1.1.
0
23 270
Lisäykset
0
3 377
Vähennykset
0
-345
Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin
0
-26 302
0
0
Hankintameno 1.1.
0
4 338
Lisäykset
0
3 085
Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin
0
-7 423
Maa- ja vesialueet 31.12.
0
0
Hankintameno 1.1. Tuloutukset 1.1. Tuloutukset tilikaudella
KONSERNILIIKEARVO JA -RESERVI YHTEENSÄ
Muut aineettomat hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset
Poistot Poistot 31.12.
AINEETTOMAT HYÖDYKKEET YHTEENSÄ
7. AINEELLISET HYÖDYKKEET Maa-alueet
Konserniliikearvo kohdistettu tonttiin
18
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Rakennukset ja rakennelmat
2021
2020
Hankintameno 1.1.
0
229 551
Lisäykset
0
113 693
Vähennykset
0
-1 101
Hankintameno 31.12.
0
342 142
Kertyneet poistot 1.1.
0
-20 946
Poistot tilikaudella
0
-9 385
Poistot 31.12.
0
-30 331
Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin
0
-311 812
0
0
Hankintameno 1.1.
0
47 529
Vähennys
0
-1 437
Hankintameno 31.12.
0
46 092
Kertyneet poistot 1.1.
0
-14 460
Poistot
0
-2 290
Poistot 31.12.
0
-16 750
Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin
0
-29 342
0
0
Hankintameno 1.1.
0
-19 648
Hankintameno 31.12.
0
-19 648
Kertyneet tuloutukset 1.1.
0
12 544
Tuloutukset
0
634
Tuloutukset 31.12.
0
13 178
Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin
0
6 471
0
0
0
0
Konserniliikearvo kohdistettu rakennuksiin
Konsernireservi kohdistettu rakennuksiin
Rakennukset ja rakennelmat 31.12.
19
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Sijoituskiinteistöt
2021
2020
392 225
365 470
Investoinnit sijoituskiinteistöihin
56 357
33 723
Oikaisut aiempiin tilikausiin
-5 074
0
0
-6 204
11 536
-764
455 045
392 225
1 212
1 407
332
161
0
-7
-14
0
Hankintameno 31.12.
1 530
1 562
Poistot
-344
350
1 186
1 212
438
2 498
22
354
0
-8
460
2 845
Poistot
0
-1 908
Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin
0
-499
460
438
1 185
46 562
327
31 366
-1 152
-76 743
359
1 185
457 049
395 060
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1.
Sijoituskiinteistöjen luovutukset Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.
Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1. Lisäykset Siirrot Vähennykset
Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12.
Ennakkomaksut ja keskeneräiset Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset
Aineelliset hyödykkeet yhteensä
20
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Sijoituskiinteistöksi katsotaan kiinteistö, jota konserni pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita. Yhtiö käyttää ulkopuolista arvioitsijaa käypien arvojen määrittämiseen. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. Yhtiö käyttää sijoituskiinteistöjen markkina-arvon määrittämiseen ulkopuolista arvioitsijaa, joka arvioi kiinteistöjen markkina-arvot noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa sekä kansainvälistä arviointi standardia (IVS 2020). Arvioitsija arvioi kohteet tuottoarvolähtöisesti kassavirtamenetelmällä. Rakentamattomien tonttien arvon määrittelyssä hyödynne tään kauppahintamenetelmää.
Käyvän arvon määrittämisessä käytetyt keskimääräiset olettamukset
2021
2021
Tuottovaatimus %
6,1
6,4
Vuokratuotto €/m2
18,17
18,25
Hoitokulu €/m
4,53
4,50
8,3
8,4
2021
2020
Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1.
0
1 718
Vähennykset
0
-1 718
0
0
226
3 328
Lisäykset
0
2 570
Vähennykset
0
-1 800
Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin
0
-3 870
226
226
226
226
2
Maturiteetti
8. SIJOITUKSET Osuudet omistusyhteysyrityksissä
Muut osakkeet ja osuudet Osakkeet ja osuudet 1.1.
SIJOITUKSET YHTEENSÄ
21
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
9. OMA PÄÄOMA Sidottu oma pääoma
2021
2020
Osakepääoma 1.1.
10 000
10 000
Osakepääoma 31.12.
10 000
10 000
Muu rahasto
0
18
Vähennykset
0
-18
10 000
10 000
193 863
118 863
Edellisten tk. voitot / tappiot 31.12.
27 730
28 005
Osingonjako
-4 245
0
Tilikauden voitto / tappio
14 189
6 644
Vapaa oma pääoma yhteensä
231 537
153 512
Oma pääoma yhteensä
241 537
163 512
Sidottu oma pääoma yhteensä
Vapaa oma pääoma Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
Oman pääoman muutoslaskelma Osakepääoma 1.1.2021
10 000
Muut Rahastot
Sidottu oma pääoma 10 000
SVOP
118 863
Oikaisut aiempiin tilikausiin Lisäykset
Ed. tilik. voitto/ tappio
Tilik. voitto/ tappio
Vapaa oma pääoma
Oma pääoma yhteensä
34 649
153 512
163 512
-6 919
-6 919
-6 919
75 000
75 000
-4 245
-4 245
14 189
14 189
14 189
14 189
231 537
241 537
75 000
Osingonjako Tilikauden tulos 31.12.2021
10 000
10 000
193 863
27 730
Omaan pääomaan on kirjattu tilikauteen 2020 kohdistuvia oikaisuja liittyen sijoituskiinteistöjen käypään arvoon (-5,1 miljoonaa euroa) arvostamiseen sekä laskennalliseen verovelkaan (-1,8 miljoonaa euroa).
22
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
10. VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikaiset velat
2021
2020
Lainat rahoituslaitoksilta
140 394
149 228
Laskennalliset verovelat
22 322
15 154
162 716
164 382
9 158
6 059
13 165
9 096
22 322
15 154
162 716
164 382
62 224
79 682
36
214
Ostovelat
2 205
824
Muut velat
4 306
3 325
Siirtovelat
3 503
3 538
72 275
87 583
72 275
87 583
Erittely laskennallisista veroveloista Laskennallinen verovelka kohdistetusta konserniliikearvosta Käyvästä arvosta
PITKÄAIKAISET VELAT YHTEENSÄ
Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot
LYHYTAIKAISET VELAT YHTEENSÄ
Yhtiön johto neuvottelee alkaneen tilikauden 2022 aikana rahoittajien kanssa tulevien lyhennysten jälleen rahoituksesta. Yhtiön velkamäärä suhteessa sijoituskiinteistöjen arvoon on erittäin maltillinen.
11. PITKÄAIKAISTEN VELKOJEN ERÄÄNTYMINEN
Lainat rahoituslaitoksilta
23
2022–2026
2027–
200 046
2 571
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
12. ANNETUT VAKUUDET JA VASTUUSITOUMUKSET Vakuus
Kirjanpitoarvo 2021
Kirjanpitoarvo 2020
Osakepantit emoyhtiö
434 430
384 705
Kiinnitykset tytäryhtiöt
0
4 255
Osakepantit omistusyhteysyhtiöt
0
0
Emoyhtiön lainoissa
202 618
228 051
Konsernin lainoissa
202 618
228 910
Velat, joiden vakuutena on panttaus
202 618
228 910
0
4 000
160 860
118 615
71 295
69 852
Nordea Yleispanttaussitoumus 132911-14797426 (173311-12202056) Toimisto- ja liiketilan kiinnitys Osakepantit Velka, jonka vakuutena pantti on
OP-Pohjola Osakepantit
224 470
215 140
2 140
5 300
102 990
130 147
49 100
50 500
28 333
28 911
0
0
Saamisoikeus Koy Biocity Saamisoikeus Koy Datacity Saamisoikeus Koy ICT-City Saamisoikeus Koy High Tech City Saamisoikeus Koy Innovation City Velka, jonka vakuutena pantti on
Handelsbanken Osakepantit Velka, jonka vakuutena pantti on
Muut annetut vakuudet Osakepantit
24
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
M U U T VA S T U U T Konsernilla on Euribor -viitekorkoihin sidottuja vaihtuvakorkoisia pitkäaikaisia velkoja 203 miljoonaa euroa, jotka erääntyvät vuosina 2022–2028. Riskienhallintapolitiikan mukaisesti pitkäaikaisista veloista aiheutuvaa korkoriskiä on suojattu koronvaihtosopimuksilla vaihtamalla Euribor-viitekorkoihin sidottu vaihtuva korko kiinteäksi koroksi velkojen sidonnaisuusajalle. Pitkäaikainen rahoitus on liiketoiminnan luonteesta johtuen hyvin keskeistä ja nykyisten pitkäaikaisten velkojen uudelleenrahoitusta tulevaisuudessa pidetään erittäin todennäköisenä. Jotta rahoituskulujen arviointi olisi pitkälläkin aikavälillä hallittua, on koronvaihtosopimuksia tehty pidemmälle aikavälille kuin mitä nykyisten pitkäaikaisten velkojen sidonnaisuusajat ovat. Koronvaihtosopimukset erääntyvät vuosien 2027–2037 aikana. Koronvaihtosopimusten käypien arvojen odotetaan realisoituvan tulokseen niiden sidonnaisuusaikana ja ne heijastavat tulevien pitkäaikaisten velkojen korkokuluja. Kaikki koronvaihtosopimukset ovat tehty suojaustarkoituksessa. Laskennallinen pääoma
Markkina-arvo 31.12.2021
Markkina-arvo 31.12.2020
4591265
101 000
-43 351
-57 508
1824976
60 000
-4 140
-6 778
25
26
emoyhtiön tilinpäätös
Emoyhtiön tilinpäätös E M OY H T IÖ N T U L O S Liite Liikevaihto Liiketoiminnan muut tuotot Henkilöstökulut
2
Voitto / tappio käypään arvoon arvostamisesta
1.1.– 31.12.2021
1.1.– 31.12.2020
32 187
28 837
215
1 076
-1 885
-1 831
11 792
8 338
Poistot ja arvonalentumiset
3
-349
-508
Liiketoiminnan muut kulut
4
-27 562
-23 779
14 398
12 133
Saman konsernin yrityksiltä
246
200
Muilta
148
618
-17
-22
-8 376
-8 380
-7 998
-7 584
Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä
6 399
4 549
Voitto (tappio) ennen veroja
6 399
4 549
Verot
-2 358
-1 668
TILIKAUDEN VOITTO / TAPPIO
4 041
2 881
Liikevoitto
Muut korko- ja rahoitustuotot
Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille Muille Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä
5
27
emoyhtiön tilinpäätös
E M OY H T IÖ N TA SE VASTAAVAA Pysyvät vastaavat
Liite
31.12.2021
31.12.2020
Aineettomat hyödykkeet
6
1 820
1 135
Aineelliset hyödykkeet
7 3 200
3 200
Koneet ja kalusto
564
520
Muut aineelliset hyödykkeet
609
587
1 829
937
6 202
5 243
Osuudet saman konsernin yrityksissä
446 143
385 157
Saamiset saman konsernin yrityksiltä
7 268
7 268
Muut osakkeet ja osuudet
4 526
4 096
457 937
396 521
0
0
465 960
402 898
1 116
494
Saamiset saman konsernin yrityksiltä
14 130
15 439
Muut saamiset
3 029
3 117
18 274
19 050
2 676
3 095
20 950
22 145
486 910
425 043
Maa- ja vesialueet
Keskeneräiset hankinnat
Sijoitukset
8
Pitkäaikaiset saamiset Pysyvät vastaavat yhteensä
Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset
Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä VASTAAVAA YHTEENSÄ
28
emoyhtiön tilinpäätös
VASTATTAVAA Oma pääoma
Liite
31.12.2021
31.12.2020
Osakepääoma
9
10 000
10 000
193 863
118 863
Edellisten tilikausien voitto / tappio
29 973
27 092
Osingonjako
-4 245
0
Tilikauden voitto / tappio
4 041
2 881
233 632
158 837
140 394
148 417
10 808
8 450
151 202
156 867
Lainat rahoituslaitoksilta
62 224
79 634
Velat saman konsernin yrityksiltä
36 749
26 520
3 103
3 185
102 075
109 340
Vieras pääoma yhteensä
253 278
266 207
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
486 910
425 043
Muut rahastot
Vieras pääoma
10
Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat
Lyhytaikainen vieras pääoma
Muut velat
29
emoyhtiön tilinpäätös
E M OY H T IÖN R A HOI T U SL A SK E L M A LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA
2021
2020
6 399
4 549
349
508
-11 792
-8 338
7 998
7 584
2 954
4 303
Lyhytaikaisten liikesaamisten vähennys / lisäys
-2 434
-1 461
Lyhytaikaisten velkojen vähennys / lisäys
10 146
7 693
10 666
10 536
-7 998
-7 584
0
0
2 668
2 951 497,99
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin
-2 048
-1 194
Tytäryhtiöiden hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla
-2 958
-3 499
Voitto / tappio ennen satunnaisia eriä Oikaisut Suunnitelman mukaiset poistot Käyvän arvon muutos Omaisuuden myyntivoitot Rahoitustuotot ja -kulut Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta Käyttöpääoman muutos
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja Rahoitustuotot ja -kulut Maksetut välittömät verot
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA
Tytäryhtiöiden myynnit
841
Osakkuusyritysmyynnit
1 368
Investoinnit muihin sijoituksiin
-674
Myönnetyt lainat
-2 232 -800
Myönnettyjen lainojen takaisinmaksut
2 600
SVOP sijoitukset tytäryhtiöihin
-45 938
-17 423
-51 618
-20 339
RAHOITUKSEN RAHAVIRTA Osakeanti
75 000
Pitkäaikaisten lainojen nostot
51 500
27 105
-76 934
-17 715
3 210
-550
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksu Annetut sisäiset lainat Maksetut osingot
-4 245
RAHAVAROJEN MUUTOS
30
48 531
8 840
-419
-8 547
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 1. ARVOSTUSPERIAATTEET Pysyvien vastaavien arvostaminen Emoyhtiön omistaman pysyviin vastaaviin kuuluvan kuluvan omaisuuden hankintameno poistetaan ennalta laaditun suunnitelman mukaisesti alkuperäisestä hankintahinnasta. Poistoajat Aineettomat oikeudet
3–5 v. tasapoisto
Koneet ja kalusto
25 % EVL maksimipoiston mukaisesti menojäännöksestä
Muut aineelliset hyödykkeet
10 v. aikana tasapoistona
Hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen pitoaika on alle kolme vuotta sekä pienhankinnat on kirjattu koko naisuudessaan hankintatilikauden kuluksi. Yhtiössä on siirrytty soveltamaan sijoituskiinteistöjen arvostamista käypään arvoon kirjanpitolain (5.luku 2b§) mukaisesti 1.1.2020 lähtien. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos on kirjattu tuloslaskelmaan ja sen laskennallisella verovelan muutoksella oikaistu vaikutus on 9,4 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöksi katsotaan kiinteistö, jota yhtiö pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita. Yhtiö käyttää ulkopuolista arvioitsijaa käypien arvojen määrittämiseen.
Saamisten ja velkojen arvostus Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.
31
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
2. HENKILÖSTÖKULUT
Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilöstösivukulut
2021
2020
-1 540
-1 525
-268
-251
-77
-55
-1 885
-1 831
29,8
26,5
29,8
26,5
-63
-51
-168
-133
-231
-184
Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä Toimihenkilöt
Johdon palkat Hallituksen jäsenet Toimitusjohtaja
Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot.
3. POISTOT 2021
2020
Aineettomat oikeudet
211
342
Koneet ja kalusto
137
165
0
1
349
508
Muut aineelliset hyödykkeet
32
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
4. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT Olennaiset erät
2021
2020
-22 420
-19 897
IT-kulut
-253
-146
Laki- ja suunnittelukulut
-319
-166
Mainos- ja markkinointikulut
-577
-418
Hallinto: TH ja HR
-119
-80
-35
-26
-3 838
-3 047
-27 562
-23 779
2021
2020
368
315
26
503
394
818
Korkokulut senior
3 398
3 656
Korkokulut muut
4 994
4 747
8 392
8 402
Aineettomat oikeudet
2021
2020
Hankintameno 1.1.
1 135
1 433
2 032
1 477
Poistot 1.1.
-342
-253
Poistot tilikaudella
-211
-342
1 820
1 135
Hoito- ja rahoitusvastikkeet
Tilintarkastuspalvelut Muut kulut
5. RAHOITUSTUOTOT JA –KULUT Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä Muut korkotuotot
Muut korkokulut
6. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET
Hankintameno 31.12.
33
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
7. AINEELLISET HYÖDYKKEET Maa-alueet
2021
2020
3 200
4 920
Lisäykset
55
624
Lisäykset sijoituskiinteistöihin
-55
-2 344
3 200
3 200
2 638
2600
Lisäykset
222
76
Vähennykset
-40
-38
Hankintameno 31.12.
2 820
2 638
Kertyneet poistot 1.1.
-2 119
-1 954
-137
-165
564
520
2 313
2 266
22
54
0
-8
Hankintameno 31.12.
2 335
2 313
Kertyneet poistot 1.1.
-1 726
-1 480
0
-246
609
587
937
496
Lisäykset
6 805
1 416
Vähennykset
-5 912
-976
1 829
937
6 202
5 243
Hankintameno 1.1.
Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1.
Poistot
Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset
Poistot
Ennakkomaksut ja keskeneräiset Hankintameno 1.1.
AINEELLISET HYÖDYKKEET YHTEENSÄ
34
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
8. SIJOITUKSET Osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä
2021
2020
Osakkeet ja osuudet 1.1.
392 425
328 089
Lisäykset
48 896
20 922
Vähennykset
0
-1 340
Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin
0
35 741
12 091
9 014
453 411
392 425
Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1.
0
1 718
Vähennykset
0
-1 718
0
0
4 096
2 024
674
802
Vähennykset
0
-2 600
Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin
0
3 532
-244
338
4 526
4 096
457 937
396 521
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos
Osuudet omistusyhteysyrityksissä
Muut osakkeet ja osuudet Osakkeet ja osuudet 1.1. Lisäykset
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos
SIJOITUKSET YHTEENSÄ SIJOITUSKIINTEISTÖT
Yhtiössä on siirrytty soveltamaan sijoituskiinteistöjen arvostamista käypään arvoon kirjanpitolain (5.luku 2b§) mukaisesti 1.1.2020 lähtien. Käypään arvoon kirjattuja sijoituskiinteistöjä sisältyy eriin maa-alueet, osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä sekä muut osakkeet ja osuudet. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos on kirjattu tuloslaskelmaan ja sen laskennallisella verovelan muutoksella oikaistu vaikutus on 9,4 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöksi katsotaan kiinteistö, jota yhtiö pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita. Yhtiö käyttää ulkopuolista arvioitsijaa käypien arvojen määrittämiseen. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. Yhtiö käyttää sijoituskiinteistöjen markkina-arvon määrittämiseen ulkopuolista arvioitsijaa, joka arvioi kiinteistöjen markkina-arvot noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa sekä kansainvälistä arviointi standardia (IVS 2020). Arvioitsija arvioi kohteet tuottoarvolähtöisesti kassavirtamenetelmällä. Rakentamattomien tonttien arvon määrittelyssä hyödynne tään kauppahintamenetelmää.
35
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
Käyvän arvon määrittämisessä käytetyt keskimääräiset olettamukset
2021
2020
Tuottovaatimus, %
6,1
6,4
Vuokratuotto €/m2
18,17
18,25
Hoitokulu €/m2
4,53
4,50
8,3
8,4
Kotipaikka
Osuus osakkeista %
Kiinteistö Oy Biocity
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Datacity
Turku
99,39
Kiinteistö Oy ICT-City
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Turun Datakulma
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Electrocity
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Trivium City
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Kupittaan Paviljonki
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Pharma City
Turku
100,00
Kiinteistö Oy High Tech City
Turku
100,00
TScP Kehitys Oy
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Sportcity
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Innovation City
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Educity
Turku
100,00
Kiinteistö Oy InfraCity
Turku
100,00
Joki Turku Oy
Turku
100,00
Kiinteistö Oy IndustryCity
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Civilcity
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Teollisuuskatu 36
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Turun Teollisuuskatu 42
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Parkcity
Turku
100,00
Maturiteetti
Omistukset muissa yrityksissä Yhtiö
36
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
Erittely saamisista konserniyrityksiltä ja omistusyhteisyrityksiltä Pitkäaikaiset saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä
2021
2020
2 640
5 850
2 640
5 850
11 489
9 589
11 489
9 589
14 130
15 439
Siirtosaamisten erät
2021
2020
Konsernitilisaamiset
10 861
8 288
573
893
55
408
11 489
9 589
Konsernilainasaamiset
Lyhytaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernisiirtosaamiset
SAAMISET KONSERNIYRITYKSILTÄ JA OMISTUSYHTEYSYRITYKSILTÄ YHTEENSÄ
Korkosaamiset Muut konsernisiirtosaamiset
37
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 9. OMA PÄÄOMA Sidottu oma pääoma
2021
2020
10 000
10 000
10 000
10 000
10 000
10 000
SVOP-rahasto
118 863
118 863
SVOP-lisäykset, osakeanti
75 000
0
Edellisten tk. voitot / tappiot 1.1.
27 092
209
2 881
26 883
223 837
145 956
Osingonjako
-4 245
0
Tilikauden voitto / tappio
4 041
2 881
Vapaa oma pääoma yhteensä
223 632
148 837
OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ
233 632
158 837
Edellisten tilikausien voitot / tappiot
29 973
27 092
Osingonjako
-4 245
0
Tilikauden voitto / tappio
4 041
2 881
29 769
29 973
Osakepääoma 1.1.
SIDOTTU OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ
Vapaa oma pääoma
Edellisten tk. voitto / tappio
Voitonjakokelpoinen vapaa oma pääoma
38
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 10. VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikaiset velat
2021
2020
Lainat rahoituslaitoksilta
140 394
148 417
Laskennallinen verovelka
10 808
8 450
151 202
156 867
0
0
151 202
156 867
2021
2020
62 224
79 634
Saadut ennakot
36
14
Ostovelat
90
18
Muut velat
726
610
2 250
2 544
65 327
82 819
2021
2020
36 749
26 520
36 749
26 520
102 075
109 340
Siirtovelkojen erät
2021
2020
Korkovelat
1 652
2 058
Palkkamenot
160
180
Lomapalkkavelka
246
224
Muut siirtovelat
193
82
2 250
2 544
Velat konserniyrityksille
PITKÄAIKAISET VELAT YHTEENSÄ
Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta
Siirtovelat
Velat konserniyrityksille Muut velat
LYHYTAIKAISET VELAT YHTEENSÄ
Yhtiön johto neuvottelee alkaneen tilikauden 2022 aikana rahoittajien kanssa tulevien lyhennysten jälleenrahoituksesta.
39
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
11. PITKÄAIKAISTEN VELKOJEN ERÄÄNTYMINEN 2022–2026
2027-
200 046
2 571
200 046
2 571
2021
2020
202 618
228 051
202 618
228 051
434 430
384 705
434 430
384 705
2021
2020
Rahana olevat vuokravakuudet
222
163
Muut vuokravakuudet
558
514
Lainat rahoituslaitoksilta
12. ANNETUT VAKUUDET JA VASTUUSITOUMUKSET Annetut vakuudet ja vastuusitoumukset Lainat rahoituslaitoksilta Emoyhtiön lainoissa
Muut vastuusitoumukset Osakepantit
13. SAADUT VAKUUDET JA TAKUUT Saadut vakuudet ja takuut
40
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
14. MUUT VASTUUT Emoyhtiöllä on Euribor -viitekorkoihin sidottuja vaihtuvakorkoisia pitkäaikaisia velkoja 203 miljoonaa euroa, jotka erääntyvät vuosina 2022–2028. Riskienhallintapolitiikan mukaisesti pitkäaikaisista veloista aiheutuvaa korkoriskiä on suojattu koronvaihtosopimuksilla vaihtamalla Euribor-viitekorkoihin sidottu vaihtuva korko kiinteäksi koroksi velkojen sidonnaisuusajalle. Pitkäaikainen rahoitus on liiketoiminnan luonteesta johtuen hyvin keskeistä ja nykyisten pitkäaikaisten velkojen uudelleenrahoitusta tulevaisuudessa pidetään erittäin todennäköisenä. Jotta rahoituskulujen arviointi olisi pitkälläkin aikavälillä hallittua, on koronvaihtosopimuksia tehty pidemmälle aikavälille kuin mitä nykyisten pitkäaikaisten velkojen sidonnaisuusajat ovat. Koronvaihtosopimukset erääntyvät vuosien 2027–2037 aikana. Koronvaihtosopimusten käypien arvojen odotetaan realisoituvan tulokseen niiden sidonnaisuusaikana ja ne heijastavat tulevien pitkäaikaisten velkojen korkokuluja. Kaikki koronvaihtosopimukset ovat tehty suojaustarkoituksessa.
Laskennallinen pääoma
Markkina-arvo 31.12.2021
Markkina-arvo 31.12.2020
4591265
101 000
-43 351
-57 508
1824976
60 000
-4 140
-6 778
LEASINGVASTUUT 31.12.2021 31.12.2021–31.12.2021
1.1.2022–31.12.2022
1.1.2023–31.12.2026
Yhteensä
0
974
1 680
2 653
ARVONLISÄVEROVASTUU AVL 121 §:n mukainen alv-palautusvastuu, joka tarkoittaa kiinteistön uudisrakennuksesta tai perusparannuksesta tehtyjä alv-vähennyksiä, jotka on palautettava, jos kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu verottomaksi tai kiinteistö myydään ennen kuin 10 vuotta on kulunut investoinnin valmistumisvuoden päättymisestä.
Vuosi 2012
Vähennetty alv
1/10
Jäljellä
Päättyy
116
12
0
2021
41
allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä
Allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä Sähköisen allekirjoituksen päivämääränä
Aleksi Randell Rutger Källen Hallituksen puheenjohtaja Hallituksen jäsen
Tuomas Heikkinen Jarkko Leinonen Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen
Petteri Rinne Henrik Karlsson Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen
Tilinpäätösmerkintä
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus. Turussa sähköisen allekirjoituksen päivämääränä KPMG Oy Ab
Niklas Oikia KHT
42