2019 vuosikatsaus
sisältö
Sivu 29
Sivu 5
Sivu 13
Sivu 32
Sivu 6
3 Vieläkö te teette vuosikatsausta? 5 Nämä neljä asiaa muuttuivat vuonna 2019 6 Vahva ja tasainen vuosi 13 Tulevaisuus on joustava 16 Julia Skovbjerg kokoaa elävää palapeliä 20 Hele Kaunismäki luotsaa 11 hengen palvelutiimiä 23 Kaksikko Hemsön kiinteistöjen takana 24 Kokouksista tuli osa Teknologiakiinteistöjen palveluita 29 Leena Puodinketo vastaa huutavaan kysyntään 32 Miika Tuominen tuli Teknologiakiinteistöihin toteuttamaan Tiedepuiston kannen 34 Hemsöstä lisäarvoa Ulla Sjöblomin työhön 36 Yllätys Turun Tiedepuiston 30-vuotisjuhlissa 38 Maaria Salmenpohja on muutosten agentti 40 Hallitus 43 Henkilöstö 54 Hallituksen toimintakertomus 60 Tilinpäätös
2
aluksi
Vieläkö te teette vuosikatsausta?
”V
ieläkö te teette vuosikatsausta?”, kysyi eräs yhteis työkumppanimme kuullessaan vuosikatsauksen kirjoittamiseen liittyvistä kiireistäni. Kysymys oli provo soivuudessaan parasta mitä olin pitkään aikaan kuullut. Se sai minut kyseenalaistamaan koko tuotoksen ja pakotti miettimään, kuinka tehdä siitä niin kiinnostava, että joku aidoisti haluaisi tarttua siihen. Vuoden 2018 vuosikatsauksessa nostimme esiin Teknologiakiinteistöjen työntekijöitä, jotka kertoivat kuluneesta vuodesta omasta näkövinkkelistään. Saimme ratkaisusta hyvää palautetta, mutta koin, että tällä kertaa se ei riittäisi, vaan nyt olisi tähdättävä korkeammalle. Mietin kiivaasti, mikä oli keskeisin asia, mitä viime vuonna tapahtui. Ensin ajattelin sen liittyvän 30 vuotta täyttäneeseen Tiedepuistoon. Visioin vuosikatsauksen kanteen Olavi Uusi virtaa ja jopa kuvaa kakusta, jota ei edes tullut otettua. Mutta oliko Olavi Uusivirran esiintyminen Turun Tiedepuistossa vuoden 2019 olennaisin asia? Vai oliko se se, että kerroimme julkisesti halustamme toteuttaa Tiedepuiston kannen? Vai oliko se organisaatiomuutos, joka taatusti ravisteli koko yhtiötä? Vai oliko se kuitenkin Hemsön tulo Teknologia kiinteistöjen omistajaksi, tämä kun antoi yhtiölle rahkeet lähteä toteuttamaan hankkeita ihan uudella tavalla? Sitten tajusin. Vuosikatsauksen keskiössä olisivat yhä ihmiset, mutta heidän ääntään olisi syvennettävä ja heidät olisi saatava myös kansikuvaan. Olennaisinta vuodessa oli uudesta strategiastamme noussut ajatus joustavista tiloista, jonka sanansaattajina toimivat organisaatiomuutoksen myötä uuden laiset roolit lunastaneet Hele Kaunismäki ja Julia Skovbjerg. Heidät minä halusin vuosikatsauksen kanteen. En hymyilevinä objekteina vaan subjekteina, jotka tulevat ja tekevät. Kiinnostipa se sitten lukijoita tai ei. ▪
Sitten tajusin. Vuosikatsauksen keskiössä olisivat yhä ihmiset, mutta heidän ääntään olisi syvennettävä ja heidät olisi saatava myös kansikuvaan.
Terhi Marin, Turun Teknologiakiinteistöjen viestintäjohtaja
3
toimitusjohtajan katsaus
Nämä neljä asiaa muuttuivat vuonna 2019 Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja Mikko Lehtinen listaa vuoden merkittävimmät muutokset.
E
Henkilöstömäärän kasvun takana oli tarve luoda uudelleen nahkamme. Otimme vuoden 2019 aikana kokous- sekä yhteisöllisyyspalveluiden kokonaisvaltaisen toteutuksen itsellemme. Samalla myös aulapalveluiden henkilökunta siirtyi yhtiön palvelukseen. Muutoksella saimme entistä suoremman yhteyden arjen tekemiseen, jolloin pystymme reagoimaan nopeammin ja voimak kaammin yksittäisiin asioihin. Haluamme antaa asiakkaillemme suoran palve lulupauksen ilman välikäsiä ja varmistaa palveluiden laadukkaan toteutumisen. Werstas ja Joki antavat meille tulevaisuudessa mahdollisuuden luoda tilakokonaisuuk sia, joissa asiakkaiden tilajoustot ovat maksimaaliset ja palveluiden mahdollistamat olosuhteet optimaaliset. Haluamme edelleen tarjota asiakkaillemme Suomen parhaan toimintaympäristön ja nyt meillä on entistä paremmat työkalut toteuttaa tätä lupausta. Entäs vuosi 2020? Kevät 2020 tulee olemaan millä tahansa mittarilla poikkeuksellinen investointiperiodi. Onnistuessamme tulemme käynnistämään jopa viisi uudisinvestointia ja voimme todeta vanhan Turun Tiedepuiston olevan rakennettu. Sitten onkin aika siirtyä Tiedepuiston kannen kautta Itäharjulle ja alkaa luoda uutta Turun Tiedepuistoa. ▪
nsimmäinen muutoksista oli Hemsön mukaantulo yhtiön omistajaksi. Hemsön avulla pystymme var mistamaan lähitulevaisuuden investoinnit, mutta huomionarvoista on myös se, että Hemsö on ensimmäi nen Turun ulkopuolelta tuleva omistaja yhtiössä. Se on omistaja, jolla ei ole mukanaan historian taakkaa, vaan ainoastaan nykyhetkeen perustuva näkemys niin alueen kuin yhtiönkin kyvyistä. Toinen merkittävä muutos oli Turun ammatti korkeakoulun tulo yhtiön omistajaksi, joka toi vahvan ja konkreettisen yhteyden Turun Tiedepuiston ytimeen eli opiskelijoihin ja tutkimustyöhön. Kolmas muutos oli sopimus, jonka teimme Hemsön kanssa koskien Hemsön Turussa sijaitsevien kiinteistöjen managerointia. Sopimus lähes tuplasi hallinnassamme olevan kiinteistömassan, ollen alueen ylivoimaisesti suurin tämän tyyppinen järjestely. Järjestely osoitti Teknologiakiin teistöjen nauttivan luottamusta ja olen varma, että pys tymme myös täyttämään meihin kohdistuvat odotukset. Neljäs muutos liittyy yhtiön operatiivisessa toimin nassa tapahtuneisiin uudistuksiin. Yhtiön henkilökunnan määrä kasvoi vuonna 2019 kymmenillä prosenteilla, mikä toi mukanaan selkeitä muutostarpeita päivittäisiin käytäntöihin ja tilaratkaisuihin.
Mikko Lehtinen, Turun Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja
5
Vahva ja tasainen vuosi Teknologiakiinteistöjen avainluvuista kertoo yhtiössä pitkään vaikuttanut Katja Liesilinna, joka siirtyi vuonna 2019 Teknologiakiinteistöjen pääkirjanpitäjän tehtävistä talouspäälliköksi. Kuinka työtehtävästä toiseen vaihtaminen on sujunut ja miltä Teknologiakiinteistöjen vuosi 2019 lukujen valossa näytti, Katja?
6
avainluvut
”S
iirtymä on sujunut hyvin, joskin kiireisesti. Talous päällikön tehtävät olivat minulle jo entuudestaan tuttuja, mutta nyt katson asioita toisesta näkökul masta”, Katja toteaa. Teknologiakiinteistöjen vuosi 2019 oli vahva ja tasainen. Keväällä toteutettu osakeanti ja vaihtovelkakir jalainojen muunto osakepääomaksi vahvistivat yhtiön pääomarakennetta selvästi. Omavaraisuusaste nousi 34 prosenttiin edellisvuoden 23,5 prosentista. Teknologiakiinteistöjen konsernitase vahvistui 352 miljoonaan euroon. Yhtiö investoi tilikauden aikana 37 miljoonaa euroa uusien kiinteistöjen hankintoihin, uudisrakentamiseen sekä vuokralaistilojen muutoksiin ja korjauksiin. – Eteenpäin vietiin useita merkittäviä hankkeita. Edu Cityn rakennustyöt jatkuivat, Vierailukeskus Joki ja Werstas laajenivat DataCityn toiseen kerrokseen ja käyntiin lähtivät myös BioCityn julkisivusaneeraus ja TriviumCityn parkki hallin muutostyöt, Katja kertoo. Myös kiinteistöjen yhteenlaskettu markkina-arvo nou si 373 miljoonaan euroon viime vuoden 363 miljoonasta eurosta. – Kiinteistöjen yhteenlaskettu markkina-arvo saadaan arviokirjoista, joita meille tekee Catella. Kiinteistöt arvioidaan kerran vuodessa ja niiden arvoihin vaikuttavat muun muassa voimassa olevat vuokrasopimukset, kiin teistön kunto ja yleinen hintataso, Katja selventää.
energiakustannukset nousivat merkittävästi painaen käyttökatetta alemmas. – Toimitilojen kysyntä jatkui koko vuoden vilkkaana ja vuoden lopussa yhtiön omistamat tilat olivat lähes täynnä. Tämä näkyi myös taloudellisessa käyttöasteessa, joka nousi 99 prosenttiin. Keskimääräinen neliövuokra pysytteli edellisvuoden tasolla ollen 16,7 euroa. Vuoden aikana yhtiön vuokrattava pinta-ala kasvoi 134 400 neliömetriin uusien hankintojen ja tilojen käyttöönoton myötä. Myös vuokralaisten määrä jatkoi kasvuaan ja oli vuoden lopussa 314.
Yhtiö investoi tilikauden aikana 37 miljoonaa euroa uusien kiinteistöjen hankintoihin, uudisrakentamiseen sekä vuokralaistilojen muutoksiin ja korjauksiin.
LÄHES 60 PROSENTTIA TILOISTA VUOKRATTU JULKISYHTEISÖILLE Teknologiakiinteistöjen asiakkaista 59 prosenttia oli julkisyhteisöjä ja 41 prosenttia yksityisomisteisia yhtiöitä. Yksityisomisteisten yritysten osuus asiakkaista kasvoi hiukan edellisvuoteen nähden, jolloin yksityisiä yrityksiä oli 37 prosenttia. – Kun Turun ammattikorkeakoulun vuokrasopimus parhaillaan rakennettavasta EduCitystä tulee kesällä 2020 voimaan, nousee julkisten vuokralaisten osuus taas yli 60 prosenttiin. Julkisyhteisöjen merkittävä osuus vuokralaisista yhdistettynä pitkään, lähes kuuden vuoden keskimaturiteettiin, tekee yhtiön riskiprofiilin hyvin houkuttavaksi sijoittajien näkökulmasta, Katja päättää. Turun ammattikorkeakoulun lisäksi Teknologiakiinteis töjen tiloissa toimii myös useita muita suuria julkisyhteisöjä kuten Turun yliopisto, Åbo Akademi ja Turun kaupunki. ▪
TOIMITILOJEN KYSYNTÄ JATKUI VILKKAANA Teknologiakiinteistöjen liikevaihto vuonna 2019 oli 27,6 miljoonaa euroa eli prosentin verran edellisvuotta suurem pi. Lisätuottoja toivat esimerkiksi syksyllä valmistuneet tilat DataCityn toisessa kerroksessa, joskin alkuvuodesta 2019 tilat olivat remontin vuoksi tyhjillään, joka taas laski liike vaihtoa. Yhtiö luopui vuonna 2018 kahdesta keskustakoh teestaan, joten vuonna 2019 tehtiin sama liikevaihto kuin vuonna 2018, mutta pienemmällä määrällä kiinteistöjä. Teknologiakiinteistöjen kustannukset kasvoivat suhteessa hieman tuottoja voimakkaammin, minkä seurauksena konsernin käyttökate laski 57 prosenttiin. Erityisesti
7
avainluvut
OMISTAJAT
Eläkevakuutusyhtiö Veritas 4,2 % OP Turun Seudun Kiinteistöt Oy 9,4 % Turun ammattikorkeakoulu Oy 12,5 %
Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet 2,6 % Stiftelsen för Åbo Akademi 1,1 % Turun kaupunki 35,4 %
Hemsö TTP Oy 34,8 %
TURUN TEKNOLOGIAKIINTEISTÖT OY
KOy BioCity
KOy ElectroCity
KOy ICT-City
KOy TriviumCity
KOy Turun Datakulma
KOy DataCity
KOy PharmaCity
KOy High Tech City
KOy Kupittaan Paviljonki
TScP Kehitys Oy
KOy SportCity
KOy Innovation City
KOy Kupittaan Asema- kulma
KOy InfraCity
KOy IndustryCity
8
avainluvut
LIIKEVAIHTO, MILJ. €
KÄYTTÖKATE , MILJ. €
18 15,7 30
15
27,6
25
12
20 9 15 6
10
3
5
2015
2016
2017
2018
2019
2015
LIIKEVOITTO, MILJ. €
2016
2017
2018
2019
OMAVARAISUUSASTE, %
40
oma pääoma sis. vaihtovelkakirjalainat 2019 asti
8
34
30
7 6
20
5 4
3,5 10
3 2
0
1 2015
2016
2017
2018
2019
-10
oma pääoma ilman vaihtovelkakirjoja 2015
9
2016
2017
2018
2019
avainluvut
SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYPÄ ARVO, MILJ. €
INVESTOINNIT, MILJ. €
400 100
373
350
90
300
80
250
70 60
200
50 37
40
150
30
100
20 50
10 2015
2016
2017
2018
2015
2019
VUOKRATTAVA PINTA-ALA, M 2
150 000
2016
2017
2018
2019
KESKIMÄÄRÄINEN NELIÖVUOKRA, €
17,5
134 402
16,7
15
125 000
12,5 100 000 10 75 000
7,5
50 000
5
25 000
2,5
2015
2016
2017
2018
2019
2015
10
2016
2017
2018
2019
avainluvut
TALOUDELLINEN KÄYTTÖASTE, %
100
MATURITEETTI, VUOSIA
99
12
97,5
10
95
8 5,8
6
92,5
4
90
2
85,5 2015
2016
2017
2018
2019
2015
JULKISYHTEISÖJÄ VUOKRALAISISTA
2016
2017
2018
2019
V U O K R A L A I ST E N M Ä Ä R Ä
Yksityisomisteiset yhtiöt 41 %
Julkiset yhteisöt 59 % 314 kpl
11
TeknologiakiinteistÜjen joustotilafilosofian jalkauttamisesta vastaavat asiakkuusjohtaja Julia Skovbjerg (vas.) ja palvelujohtaja Hele Kaunismäki.
strategia
Tulevaisuus on joustava Teknologiakiinteistöt haluaa tarjota asiakkailleen joustotilaa, joka mahdollistaa toimitilojen supistamisen ja pienentää asiakkaiden kiinteitä kuluja. Uuden joustotilojen filosofian jalkautuksesta yhtiön asiakkaille vastaavat Teknologiakiinteistöjen asiakkuusjohtaja Julia Skovbjerg ja palvelujohtaja Hele Kaunismäki. Mistä joustavissa tiloissa on kysymys?
V
altaosa Teknologiakiinteistöjen asiakkailleen tarjoamista tiloista on monitilaympäristöjä, jotka suunnitellaan ja saneerataan tarkasti käyttäjien tarpeet huomioiden. Tilan suunnittelussa ja toteutukses sa huomioidaan akustiikka, valaistus, erilaiselle työsken telylle tarkoitetut tilajaot sekä taukotila. Tyypillisesti toimi tila muodostuu julkisesta, puolijulkisesta ja yksityisestä vyöhykkeestä, joilla kaikilla on oma käyttötarkoituksensa. – Tilojen suunnittelussa panostetaan siihen, että henkilöstö ottaa tilat omakseen ja ymmärtää tilojen tar koituksen ja potentiaalin. Oleellinen osa tilojen toimivaa käyttöä ovat myös pelisäännöt: jokaisen tulee sitoutua tiloissa noudatettaviin toimintatapoihin, olipa kyse sitten äänenvoimakkuudesta, omien jälkien siivouksesta tai tavaroiden säilytyksestä, sanoo Julia.
Uudet työmarkkinoille tulevat sukupolvet haastavat totuttuja työskentelyn muotoja ja odottavat myös tiloilta enemmän kuin heidän vanhempansa.
Tähän tarpeeseen on vastannut Teknologiakiinteistöjen vuonna 2015 perustama coworking-tila Werstas, joka tar joaa helpon ja edullisen tavan päästä osaksi työyhteisöä. Werstas-asiakkaan paketti on helppo ostaa ja omistaa, sillä palvelut siivouksesta nettiin ja kahvikoneesta neuvot telutiloihin kuuluvat sopimukseen ja lisäpalveluista on mahdollista sopia erikseen. – Werstaan suosio on vuosien varrella kasvanut hurjasti. Konseptia on kehitetty lisäämällä palveluita ja monipuolistamalla tiloja. Tällä hetkellä Werstaita on ElectroCityssä, PharmaCityssä ja DataCityssä. Niissä työskentelee yhteensä yli 800 ihmistä ja suunnitelmissa on laajentaa toimintaa entisestään, kertoo Hele.
WERSTAS VASTAA TYÖNTEON MUUTOKSEEN Viime vuosina suosiotaan on kasvattanut freelancer-tyyp pinen työ, jolle on tyypillistä, että työtä tehdään vaikkapa kahviloissa tai puistoissa mieluummin kuin toimiston perukoilla. Uudet työmarkkinoille tulevat sukupolvet haastavat totuttuja työskentelyn muotoja ja odottavat myös tiloilta enemmän kuin heidän vanhempansa.
13
strategia
Werstaasta siirrytään yleensä muualle, kun tilaa tarvitaan yli sata neliömetriä tai kun henkilömäärä kasvaa yli kymme neen. Kun Werstaan ovi painetaan kiinni ja siirrytään uusiin, yrityksen oman brändin mukaisesti sisustettuihin tiloihin, jäävät myös yhteisö ja yhteiskäyttötilat Werstaaseen. Tarve niille ei kuitenkaan välttämättä poistu, vaikka uudet tilat olisikin rakennettu monitilaympäristöksi, jolloin ratkaisu voi löytyä tiloista, jotka ovat käytössä aina kun niitä tarvitaan.
Coworking-tiloja voidaan hyödyntää joustavasti myös neuvottelutiloina, satunnaisesti paikalla olevien työntekijöiden työtilana tai projektityöskentelytilana.
JOUSTOTILAT TULEVAT Ratkaisuksi vaihtelevaan tilantarpeeseen Teknologiakiin teistöt tarjoaa joustotiloja. Niillä tarkoitetaan toimitiloja, joita mitataan työpisteiden eikä neliömetrien määrässä. Joustoa syntyy, kun toimijalla on käytössään oman monitilaympäristön lisäksi työpisteitä ja neuvottelutiloja coworking-tilasta. Tilojen ajoittainen ylibuukkaus huomioi daan jo tilasuunnittelun yhteydessä, jolloin osa niin kutsu tusta ylivuodosta voidaan sijoittaa coworking-alueelle. Coworking-tiloja voidaan hyödyntää joustavasti myös neuvottelutiloina, satunnaisesti paikalla olevien työntekijöiden työtilana tai projektityöskentelytilana. Työpisteitä ja neuvottelutiloja voidaan varata tunneiksi, viikoiksi tai kuukausiksi tarpeesta riippuen. Äärimmilleen viedyn joustavuuden mahdollistaja on digitaalisuus, jon ka avulla varausten tekeminen on helppoa, nopeaa sekä asiakasta ja vuokranantajaa palvelevaa.
– Oma toimitila ja joustotila eivät ole erillisiä asioita. Yhdistämällä ne, voidaan henkilöstölle tarjota moni puolisia työympäristöjä nopeasti vaihtuviin tarpeisiin. Monipuolisuuden ja vaivattomuuden lisäksi ne tarjoavat kustannussäästöjä, kun vuokrattavaa toimitilaa tarvitaan vähemmän ja joustotilapalveluista maksetaan vain silloin, kun niitä tarvitaan, valottaa Julia. Vaihteleva työympäristö myös virkistää ja edesauttaa oivallusten syntymistä. Mahdollisuus solmia verkostoja oman työyhteisön ulkopuolella avaa niin ikään uusia ovia ja näkökulmia. – Osaksi tätä uudenlaista, joustavaa tapaa tehdä työtä, pääsee sijoittumalle palveluiden ja monipuolisten tilojen keskiöön Turun Tiedepuistoon, Hele päättää. ▪
14
vuokraukset
Julia Skovbjerg kokoaa elävää palapeliä Kun Teknologiakiinteistöjen pitkäaikainen asiakkuuspäällikkö Julia Skovbjerg jäi kesällä 2018 äitiysvapaalle, ei sen paremmin hän kuin muutkaan Teknologiakiinteistöjen työntekijät arvanneet, että takaisin hän palaisi asiakkuusjohtajana.
T
oimitilaneuvotteluista vastaava Julia nimettiin yhtiön asiakkuusjohtajaksi hänen äitiysvapaansa aikana, aikaisemmin tehtävässä toimineen Janne Alhon siirryttyä muihin töihin. Kuinka siirtyminen uuteen tehtävään on sujunut ja minkälainen Teknologiakiinteis töjen vuosi oli vuokrausten näkökulmasta? – Kiitos hyvin! Työn sisältö oli minulle entuudestaan tuttua ja suurin ero nykyisen ja entisen tehtäväni välillä on, että nykyisin raportoin suoraan toimitusjohtajal lemme Mikko Lehtiselle. Tulen myös saamaan avukseni tiimiläisen, mikä helpottaa työtaakkaani merkittävästi. Toimitilavuokrauksissa vuosi oli tapahtumarikas ja aktii vinen. Vuoden kuluessa aloitettiin neuvottelut useiden toimijoiden kanssa liittyen suuriin uudisrakennushank keisiin, jonka lisäksi tietenkin hoidettiin niin olemassa olevien asiakkaiden muuttuvia tarpeita kuin pyrittiin löy tämään tiloja uusille tulijoille. Toimitilakyselyitä saimme vuoden aikana yhteensä 194 kappaletta.
kanssa. Täysin uusien asiakkaiden kanssa Teknologiakiin teistöt teki 132 vuokrasopimusta. – Meille on erittäin tärkeää, että pystymme tarjoamaan nykyisille vuokralaisillemme joustavasti vaihtoehtoja toimitilatarpeen muuttuessa. Suuri osa asiakkuustiimin työtä onkin nykyvuokralaisten kanssa neuvottelu ja ratkaisujen etsiminen tulevaisuuden tarpei siin. Toivomme ja uskomme, että pystymme tarjoamaan asiakkaillemme ympäristön, jossa yritys voi toimia koko elinkaarensa ajan. RATKAISUJA ERILAISIIN TILANTEISIIN Teknologiakiinteistöjen käyttöaste pysyi koko vuoden hyvin korkeana, mikä aiheutti tilojen vuokrauksessa haasteita. – Toisinaan tämä työ muistuttaa kolmiulotteisen palapelin kokoamista, jossa tiloja muokkaamalla ja asiak kaita siirtämällä löydetään ratkaisuja erilaisiin tilanteisiin. Tyyppiesimerkki tällaisesta ovat ElectroCityssä vuonna 2019 tehdyt muutokset, joiden avulla seinänaapurit, diag nostiikkayritys Abacus Diagnostica ja bioteknologiayritys Kaivogen, saivat kumpikin itselleen entistä toimivammat tilat. Monasti tällaisiin siirtoihin tosin liittyy paljon enem män osapuolia, jolloin toimijat siirtyvät ketjuna tiloista toisiin, Julia kuvaa. Toimitiloja muokattiin myös yhä Tiedepuiston alueel la kasvavan Valmet Automotiven tarpeisiin, joka muutti ElectroCitystä vajaan tuhannen neliömetrin tiloihin DataCityyn. ElectroCityssä tilojaan puolestaan laajensi langatonta teknologiaa kehittävä Nordic Semiconductor, joka sai syksyllä 2019 solmitun uuden vuokrasopimuksen myötä käyttöönsä 600 neliömetriä tilaa entisen 400 neliömetrin sijaan.
Meille on erittäin tärkeää, että pystymme tarjoamaan nykyisille vuokralaisillemme joustavasti vaihtoehtoja toimitilatarpeen muuttuessa.
Vuoden 2019 lopussa Teknologiakiinteistöillä oli voimas sa olevia vuokrasopimuksia yhteensä 458 kappaletta. Uu sia sopimuksia aloitettiin vuoden aikana 164 kappaletta, joista 32 oli sisäisiä järjestelyjä nykyisten vuokralaisten
16
vuokraukset
VIHDOIN TILAT BRONCOLLE JA KADO SUSHILLE
tettavan EduCityn valmistuminen eteni kovaa vauhtia ja yhteistyö kiinteistön tulevien käyttäjien kanssa oli tiivistä. – Uudishankkeisiin liittyy aina paljon yhteistyötä eri toimijoiden kanssa. Meillä työ jakautuu siten, että rakennuttamisesta ja myöhemmin kiinteistön ylläpidosta vastaa Olli Rosenbergin vetämä kiinteistötiimi. Vuokra laisneuvottelut puolestaan ovat minun alaani, kun taas palvelut, kuten siivouksen ja kalusteiden vuokrauksen, hoitaa Hele Kaunismäen johtama palvelutiimi.
Uusia toimijoita Tiedepuistoon saatiin myös meriteolli suusalan yrityksistä, kun Awake Ai ja Groke Technologies muuttivat DataCityyn. – Awake Ai ja Groke Technologies ovat erittäin kiinnostavia uusia yrityksiä, joiden molempien perustajat ovat aiemmin työskennelleet älykkään meriliikenteen parissa Rolls-Roycella. Jään mielenkiinnolla seuraamaan niiden tulevaisuuden kehitystä, Julia sanoo. Myös Tiedepuiston palvelutarjonnassa tapahtui vuonna 2019 kiinnostavia asioita, sillä PharmaCityn katutasoon muuttivat Kukkakauppa Bronco ja Kado Sushi. – Olimme pitkään pohtineet, minne Bronco ja Kado Sushi voisivat tulla ja olen erittäin iloinen, että sopivat tilat vihdoin löytyivät. Ne täydentävät alueen palvelutar jontaa ja ilahduttavat varmasti niin täällä työskenteleviä kuin asuviakin ihmisiä. Myös opiskelija- ja työpaikkaruokala Unica vahvisti asemaansa Tiedepuiston alueella avaamalla uuden ravintolan ICT-Cityyn sekä solmimalla vuokrasopimuksen vuonna 2020 valmistuvaan EduCityyn.
Käynnissä on neuvotteluja isojen, meille uusien toimijoiden kanssa.
Vuoden aikana EduCity otti valtavan harppauksen valmistumisen suhteen ja siihen tehtiin vuokrasopimuk set TriviumCitystä muuttavan Cloettan ja DataCitystä muuttavan Nordean kanssa. Vuonna 2019 aloitettiin myös useita uusia neuvotteluja potentiaalisten käyttäjien kanssa koskien muita mahdollisia uudisinvestointeja. – Toivomme, että pääsisimme rakentamaan toista vastaavaa kiinteistöä EduCityn vastakkaiselle tontille jo vuoden 2020 aikana. Käynnissä on neuvotteluja isojen, meille uusien toimijoiden kanssa. Tavoitteemme on, että tulevan kiinteistön käyttäjät tuovat Tiedepuistoon lisä arvoa ja pystyvät hyödyntämään korkeakouluopiskelijoi den läsnäoloa alueella, Julia päättää. ▪
CLOETTA JA NORDEA TEKIVÄT SOPIMUKSET TILOISTA EDUCITYSSÄ Myös käynnissä olevien uudisinvestointien osalta vuosi 2019 oli kiireinen. Turun ammattikorkeakoululle rakennu
19
Hele Kaunismäki luotsaa 11 hengen palvelutiimiä Teknologiakiinteistöt otti syksyllä 2019 harppauksen eteenpäin palveluntuotannossaan, kun Joen kehittämisen ja toimitilavuokrausten parissa työskennelleestä Hele Kaunismäestä tuli yhtiön palvelujohtaja. Samalla myös aulapalveluiden henkilökunta siirtyi liiketoimintakaupan myötä Teknologiakiinteistöihin ja yhtiö aloitti kokoustilojen vuokrauksen. Mistä muutokset johtuivat, Hele?
20
palvelut
”A
jonka työnkuvaan kuuluu kokousasiakkaiden auttaminen erilaisissa käytännön asioissa. – Tehtäväni on varmistaa, että asiakkaiden kokoukset ja tilaisuudet sujuvat sovitusti. Tiloissa, joissa on muun neltava kalustus, huolehdin siitä, että tilat järjestetään vastaamaan tapahtumaan osallistuvaa henkilömäärää. Lisäksi sovin mahdollisista kokoustarjoiluista myyntipal velun kanssa ja varmistan, että kokoustiloissa on vettä ja tekniikka toimii, Suvi kertoo. BioCityn aulapalveluissa työskentelevä LottaLiisa Joelsson puolestaan vastaa kokousten sujuvuudesta Mauno Koivisto keskuksessa sekä palvelee BioCityssä toimivia yrityksiä ja organisaatioita. – BioCityssä vastaamme Teknologiakiinteistöjen avaintenhallinnasta. Kun toimitilaasiakkaat tarvitsevat uusia avaimia tai luovuttavat vanhoja, hoidamme ne kes kitetysti BioCitystä käsin. Tehtäviini kuuluvat myös Phar maCityn Werstaan asioista huolehtiminen sekä postien jako PharmaCityssä ja BioCityssä, LottaLiisa kuvailee. Asiakaspalvelun lisäksi LottaLiisa koordinoi aulapal veluissa työskentelevien ihmisten työvuoroja ja avustaa ihmisiä Teknologiakiinteistöjen toimistolla. – Vaikea kuvitella, että vielä joitakin vuosia sitten Tekno logiakiinteistöillä ei ollut lainkaan aulapalveluita kiinteistöis sään. Nyt yhtiö ei selviäisi ilman meitä, LottaLiisa nauraa. ▪
ikaisemmin Teknologiakiinteistöjen tarjoamat palvelut olivat osa kiinteistötiimiä. Uudistus on seurausta halustamme panostaa asiakkaidemme palvelemiseen entistä enemmän – riippumatta siitä, ovatko he vuokralaisiamme vai kokousjärjestäjiä. Vähätellä ei voi myöskään kiinteistöissä satunnaisesti vierailevia ihmisiä, jotka tarvitsevat apua paikkojen löytämiseen tai haluavat kierroksen tiloissamme. Palveluiden tunnusta minen omaksi liiketoiminnakseen antaa meille mahdol lisuuden luoda jokaisen asiakkaan tarpeisiin räätälöityjä palvelupaketteja", Hele kertoo. AULAPALVELUT HELPOTTAVAT ARKEA
Teknologiakiinteistöjen ja Arkean syksyllä solmiman liiketoimintakaupan myötä yhtiöön siirtyi viisi aulapal veluiden työntekijää, joiden lisäksi auloihin palkattiin tuntityöntekijöitä tuuraamaan vakiohenkilökuntaa. – Aulapalvelut ovat yhtiön kasvot. Useimmiten asiakkaamme kohtaavat työntekijöistämme juuri heidät, josta johtuen heidän asiantuntemuksensa ja halunsa palvella kiinteistöissä liikkuvia ihmisiä on korostuneessa asemassa, Hele jatkaa. Yksi syksyllä yhtiön palvelukseen siirtyneistä hen kilöistä on Joen kokousavustajaksi nimetty Suvi Sokka,
Lotta-Liisa Joelsson (vas.) ja Suvi Sokka siirtyivät syksyllä yhtiön palvelukseen.
21
Henri Tuominen (vas.) ja Jyrki Kankaanpää hoitavat Hemsön Turun kohteiden teknistä managerointia.
managerointi
Kaksikko Hemsön kiinteistöjen takana Teknologiakiinteistöihin saatiin kesällä 2019 lisää kiinteistöjen ylläpitoosaamista, kun Ikean kiinteistöpäällikkönä toiminut Jyrki Kankaanpää ja Arkean palvelupäällikkönä työskennellyt Henri Tuominen palkattiin yhtiöön hoitamaan Hemsön Turun kiinteistöjen teknistä managerointia.
T
eknologiakiinteistöt laajensi palvelurepertuaariaan elokuussa 2019 alkamalla manageroida Hemsön Turun kohteita. Manageroitavia kiinteistöjä siirtyi Teknologiakiinteistöille yhteensä 18 kappaletta, joista vanhimmat rakennukset ovat yli 100 vuotta vanhoja ja uusimmat on rakennettu 2000-luvulla. Mitä manage rointi tarkalleen ottaen tarkoittaa, Teknologiakiinteistöjen ylläpitoasiantuntija Henri Tuominen? – Kiinteistöjen manageroinnilla tarkoitetaan sitä, että kiinteistöjä hoidetaan asianmukaisesti ja laadukkaasti huolehtien niiden päivittäisestä ylläpidosta aina enna koinnista erilaisten akuuttien vikojen korjaamiseen.
Teknologiakiinteistöjen vuokrattavaan 130 000 neliö metriin. – Suuressa kiinteistömassassa riittää paljon työtä. Hy vällä ylläpidolla on kiinteistöjen elinkaaren kannalta todella suuri merkitys. Laite kuin laite kestää kauemmin, jos sitä huolletaan säännöllisesti, kertoo Jyrki Kankaanpää. Käytännössä Teknologiakiinteistöjen tarjoama tekninen managerointi painottuu ylläpidon johtamiseen, koska varsinaisesta kiinteistönhuollosta vastaa talotek niikka- ja kiinteistöpalveluyritys Are, joka huolehtii myös Teknologiakiinteistöjen kiinteistönhuollosta. – Tehtävänämme on valvoa ylläpidon toteutusta ja laatua, jolla varmistetaan kiinteistöjen kunnon ja arvon säilyminen tulevaisuudessa, käyttäjien hyvinvointia unohtamatta. Työhön kuuluu paitsi ylläpitopalveluiden johtamista myös erilaisten korjaustöiden hallintaa, energiaseurantaa, PTS-suunnittelua sekä budjetointia ja budjetin seurantaa, selventää Jyrki. Minkälainen on sitten tyypillinen kiinteistöasiantun tijan päivä? – Tavallisesti päivät kuluvat pitkälti kohteissa, joissa hoidetaan juoksevia asioita Aren kanssa vikailmoituksista huoltoihin ja korjauksiin. Toimistolla työ on pääsään töisesti yhteydenpitoa käyttäjien, huoltopalveluiden tarjoajien ja omistajan kanssa, Henri päättää. ▪
Manageroitavia kiinteistöjä siirtyi Teknologiakiinteistöille yhteensä 18 kappaletta.
Manageroitavista kiinteistöistä 12 sijaitsee Mäntymäen sairaala-alueella ja loput ovat etäkohteita eri puolilla Turkua. Pinta-alaa niissä on yhteensä 88 000 neliömet riä, mikä on valtava määrä suhteutettuna esimerkiksi
23
joki
Kokouksista tuli osa Teknologiakiinteistöjen palveluita Teknologiakiinteistöt laajensi toimintaansa toimitiloista kokouksiin. Laajentuneen Joen tilavarauksia hoitaa nyt kolmen naisen myyntitiimi, kun taas Joen kumppanuuksista ja suurista tapahtumista vastaa Teknologiakiinteistöjen asiakkuuspäällikkö Carita Varjonen.
T
eknologiakiinteistöt aloitti vuonna 2019 uuden liiketoiminnan, kun yhtiön omistamien kokous- ja tapahtumatilojen myynti ja markkinointi siirtyivät Ravintola Maunolta Vierailu- ja innovaatiokeskus Joen brändin alle. Myös kokoustilojen myynnistä Maunossa vastannut kolmihenkinen myyntitiimi siirtyi liiketoiminta kaupan myötä Teknologiakiinteistöihin. Kauppa oli seurausta Maunon halusta keskittyä ydinosaamiseensa ruokaan, kun taas Teknologiakiin teistöjä siihen motivoi alati kasvava jakamistalouden trendi. Teknologiakiinteistöissä nähdään, että tilojen käyttö tulee muuttumaan, jonka myötä toimitila-asi akkaiden kiinteiden toimistotilojen tarve pienenee ja yhteiskäytössä olevien työskentely-, neuvottelu- ja edustustilojen tarve kasvaa. Näin ollen oli luonnollista liittää kokoustilat osaksi Teknologiakiinteistöjen pal velutarjontaa ja täydentää niillä Werstaan viitoittamaa joustavien tilojen tietä.
votteluhuonetta sekä auditorio, jotka ovat niin Joen kuin Werstaankin asiakkaiden käytössä, kertoo Joen myynti neuvottelijana työskentelevä Minna Mäkinen.
Asiakkaiden suuntaan juuri mikään ei ole muuttunut.
Vaikka tilojen myynti ja markkinointi liiketoimintakaupan myötä siirtyivätkin Maunolta Teknologiakiinteistöille, on moni asia kokousasiakkaiden näkökulmasta edelleen myös ennallaan – kuten se, että tilat ja tarjoilut tilataan yhä yhdestä ja samasta paikasta. – Tarjoiluista kokoustiloissa vastaa edelleen Mauno. Asiakkaiden suuntaan juuri mikään ei ole muuttunut, sillä jopa myyntipalvelun puhelinnumero säilyi samana ja puhelimeen vastaamme yhä me – Katri, Minna ja minä, sanoo niin ikään myyntineuvottelijana työskentelevä Leena Lindroos. Muutoksen myötä myyntipalvelulle saneerattiin uudet tilat Teknologiakiinteistöjen toimistoon, jonne he ovat sopeutuneet hyvin. – Olimme tehneet paljon yhteistyötä Teknologia kiinteistöjen kanssa Maunossa työskennellessämme ja yhtiön toimintakulttuuri oli meille tuttu, joten meille työantajan vaihtuminen oli kuin kotiin olisi tullut, naurah taa Katri Lamminniemi.
KUIN KOTIIN OLISI TULLUT Liiketoimintakaupan myötä Joen tilavalikoimaan tulivat paitsi Joen tilat, myös BioCityssä sijaitseva Mauno Koivisto -keskus sekä TrivumCityssä ja ElectroCityssä sijaitsevat edustus- ja saunatilat. Tilavalikoima kasvoi samassa yhteydessä vielä DataCityn 2. kerrokseen sanee ratuilla uusilla tiloilla. – DataCityn 2. kerrokseen valmistui syyskuussa Joen laajennusosa, jossa toimii myös yhteisöllinen työtila Werstas. Uusissa tiloissa on kymmenen erilaista neu
24
Joen tilavarauksia hoitaa kolmen naisen myynti tiimi: Leena Lindroos (vas.), Katri Lamminniemi ja Minna Mäkinen.
Joen kumppanuuksista ja suurista tapahtumista vastaa Teknologiakiinteistöjen asiakkuuspäällikkö Carita Varjonen.
joki
JOEN KÄVIJÄMÄÄRÄ TUPLAANTUI
TriviumCityssä sijaitseva Sky kuuluu vain Joen L-pakettiin. Etua kannattaa hyödyntää, sillä Skysta on upeat näkymät yli Tiedepuiston ja tilan hillitty tyylikkyys luo tapahtumille ihan omanlaisensa tunnelman, jatkaa Carita.
Vuosi 2019 oli Joessa todellinen kasvun vuosi, sillä vuoden aikana Joen tiloissa järjestettiin lähes 800 tapahtumaa ja kävijämäärä tuplaantui edellisestä vuodesta 43 000:een. – Joen vuoden merkittävin tapahtuma oli Euroop pa-foorumin yhteydessä järjestetyt Talouspäivät, jotka kokosivat Jokeen 400 poliittista päättäjää sekä kansalais järjestöjen, elinkeinoelämän ja työmarkkinajärjestöjen edustajia. Tanssitapahtuma Stretch toi puolestaan Jokeen taiteilijoita ympäri Eurooppaa ja myös Nordic Business Forumin livelähestys Helsingistä kiinnosti turkulaisia, kertoo Teknologiakiinteistöjen asiakkuuspäällikkö Carita Varjonen. Joen asiakkaille tarjotaan yksittäisten tilojen lisäksi kumppanuuspaketteja Jokeen, jotka mahdollistavat paitsi tilojen edullisemman käytön, myös näkyvyyden Joen showroomissa sekä pääsyn kumppaniverkoston tapahtumiin. Vuonna 2019 kumppaneille tarjottavia pal veluita kehitettiin runsaasti asiakkailta saadun palautteen perusteella ja muun muassa TriviumCityssä sijaitsevan edustus- ja saunatila Skyn käyttöoikeus liitettiin osaksi Joen suurinta kumppanuuspakettia. – ElectroCityn seitsemännessä kerroksessa sijaitsevaa Circusta voivat vuokrata kaikki Teknologiakiinteistöjen ja Werstaan asiakkaat sekä Joen kumppaniyritykset, mutta
Haluamme, että jokainen asiakas poistuu meiltä tyytyväisenä ja haluaa myös tulla uudelleen.
Vuonna 2020 kumppaneille tullaan järjestämään tapah tumia eri toimialoilta, jonne puhujiksi saapuvat kunkin alan kärkinimet. Lisäksi Joessa keskitytään vuonna 2020 yhä enemmän palveluntuottajiin ja asiakkaiden kokonais valtaiseen palvelukokemukseen. – Haluamme, että yhdellä varauksella meiltä saa tilan lisäksi tarjoilun, tapahtumatuotannon ja esitystekniikan sekä fasilitaattorin tapahtuman vetämiseen. Meille palvelut tarkoittavat sitä, että asiakkaan on helppo tulla ja toteuttaa toivomansa tapahtuma tiloissamme. Haluam me, että jokainen asiakas poistuu meiltä tyytyväisenä ja haluaa myös tulla uudelleen, Carita päättää. ▪
27
werstas
Leena Puodinketo vastaa huutavaan kysyntään Werstaan historiassa käännettiin vuonna 2019 uusi sivu, jonka myötä yhteisöllisistä työtiloista pääsivät nauttimaan myös keskisuuret ja suuret toimijat, kuten Metsähallitus, Gos Consulting ja mainostoimisto Hungry.
V
uoden aikana Werstaaseen saatiin 57 uutta asia kasta, jonka lisäksi kymmenille vanhoille jäsenille tehtiin muuttuneista tilatarpeista johtuneita siir toja tiloista toisiin tai vuokrattiin lisätilaa. Positiivisesta vireestä kertoo se, että valtaosassa muutoksia syynä oli kasvanut tilantarve. – Vuosi 2019 on ollut Werstaalle kuin lämmin halaus. Monimuotoinen Werstas-yhteisö on edelleen koko toiminnan sydän ja olemme panostaneet yhä enemmän asiakaskokemuksen parantamiseen. Werstaalla toimivat yritykset saavat keskittyä ydintoimintaansa ja tavoittei densa saavuttamiseen, kun me olemme taustalla luoneet suotuisan ilmapiirin ja olosuhteet yritysten kasvulle. Werstas sykkii hyvää energiaa ja suurena haasteenamme onkin tilojen huutavaan kysyntään vastaaminen, kertoo Werstaan vuokrauksesta ja kehittämisestä vastaava Tek nologiakiinteistöjen palvelupäällikkö Leena Puodinketo.
Werstas Joen neuvottelutilat on keskitetty yhteen siipeen ja niiden yhteydessä on myös erikseen vuokrattava 100-paikkainen auditorio. Neuvottelu- ja oleskelutiloissa näkyy paikallisten taiteilijoiden kuoseja ja taidetta on hyödynnetty myös näyttävissä tapeteissa. Uuteen Wers taaseen voidaan kulkea Vierailu- ja innovaatiokeskus Joen kautta, johon se yhdistyy myös neuvottelutilojen osalta, sillä laajat kokous- ja tapahtumatilat ovat Joen asiakkai den käytettävissä. ENEMMÄN KUIN SEINÄT JA LATTIA PharmaCityssä sijaitseva Werstas Labs täyttyi vuoden 2019 aikana ääriään myöten. Täyttyminen johtui paitsi uusista, toimintaansa aloittavista yrityksistä, mutta myös Werstas Labsissa jo toimivien yritysten kasvusta. Werstaan jäseniä palvelevien yhteistyösopimusten osalta vuonna 2019 ei tapahtunut muutoksia: vuonna 2018 aloitettu yhteistyö startup-yritysten toimintaa tukevan Monttu Venturesin kanssa jatkui ja pelialan yrityksiä edus tavan Turku Game Hub Ry:n sopimusta jatkettiin. Myös Werstas Labsin 3D- ja VR-tilat jatkoivat toimintaansa. Turun Tiedepuiston kokoustilojen vuokrauksen siir tyminen Maunolta Turun Teknologiakiinteistöille näkyi myös Werstaan arjessa, sillä ElectroCityn katutasossa sijaitsevat kokoustilat tulivat werstaslaisten käyttöön. Samassa yhteydessä ElectroCityn kerroksista muutettiin kaksi neuvotteluhuonetta työhuoneiksi, mikä toi hetkel lisesti apua suureen kysyntään. Myös mobiilijäsenyyden sisältöä muutettiin liittämällä niihin oikeus käyttää Werstas Satumetsässä sijaitsevia lasihyttejä.
Werstaalla toimivat yritykset saavat keskittyä ydintoimintaansa.
Syyskuussa 2019 Werstas avasi ovensa huomattavasti totuttua suuremmille yrityksille, kun DataCityyn valmistui uusi Werstas Joki, jonka suurin työtila on lähes 300 neliömetriä. Uuteen Werstaaseen muuttivat vanhoista ti loistaan ulos kasvaneet GOS Consulting, Enefit, Digiloikka, NollaE ja Fondia. Täysin uusina asiakkaina Werstas Jokeen muuttivat Metsähallitus, Brang, Digisome ja Hungry.
29
werstas
PIKKUJOULUT KRUUNASIVAT VUODEN
Niin Leenalle kuin varmasti valtaosalle Werstaan jäsenis täkin Werstaan vuosi oli kuitenkin paljon muutakin kuin tilamuutoksia ja sopimuksia. – Sain Werstaan asiakkuudet ja kehittämisen vas tuualueekseni kesäkuussa. Oma suhteeni Werstaaseen on kehittynyt ja syventynyt pohjattomasti tämän vaiheik kaan puolen vuoden aikana. Werstas on minulle paljon enemmän kuin seinät, lattia, kahviautomaatti ja katto; se on värikkyyttä, monimuotoisuutta, yrityksiä ja yhteisöjä, erilaisia verkostoja ja ennen kaikkea kohtaamisia.
Werstas tarjosi jäsenilleen vuoden aikana myös sosiaalis ta elämää, jonka kohokohta olivat edustus- ja saunatila Circuksessa vietetyt yhteiset pikkujoulut joulukuussa. Pikkujoulujen osallistujamäärä tuplaantui edellisestä vuodesta ja ilta oli täynnä naurua ja puheensorinaa. Pik kujouluja kyydittivät herkulliset jouluiset ruoat, lämmin sauna ja terassin poreallas. Tapahtumia, sosiaalista elämää ja palveluiden kehittymistä on luvassa Werstaan asiakkaille myös tule vaisuudessa, valottaa Leena: – Vuonna 2020 jatkamme ratkaisujen löytämistä asiakkaiden muuttuviin tilatarpeisiin, keskitymme paran tamaan asiakaspalvelua sekä kehitämme Werstas Storea entistä palvelevampaan suuntaan. Tulossa ovat ainakin nämä ja tuhat pientä tehtävää sekä runsaasti kaikkea uutta ja kivaa, joista en vielä hiiskahda sanaakaan, jotta pääsen yllättämään myöhemmin. Sen verran kuitenkin sanon, että uskon seuraavan vuosikymmenen olevan Werstaalle silkkaa tähtisadetta! ▪
Tapahtumia, sosiaalista elämää ja palveluiden kehittymistä on luvassa Werstaan asiakkaille myös tulevaisuudessa.
30
Miika Tuominen tuli Teknologiakiinteistöihin toteuttamaan Tiedepuiston kannen Vuonna 2030 Turun Tiedepuisto jatkuu saumattomasti yli Helsinginkadun, uskoo Teknologiakiinteistöjen projektipäällikkö Miika Tuominen.
32
hankkeet
T
urun Tiedepuistoon suunnitellaan Helsinginkadun ylittävää yli kahden hehtaarin kokoista kantta, jonka yhteyteen sijoittuisi jopa 350 000 neliö metriä rakennusmassaa sekä uusi joukkoliikenneväylä ja tapahtumapuisto. Tiedepuiston kanneksi kutsuttua hanketta vetää Turun kaupunki, joka tulee järjestämään kannen ideoinnista ja toteutuksesta kilpailun, johon voivat osallistua erilaiset suunnittelija-, rakennuttaja- ja rahoittajakonsortiot.
– Olemme erittäin tyytyväisiä, että olemme päässeet yhteistyöhön SRV:n kanssa, jolla on kokemusta vastaavi en hankkeiden toteutuksesta. SRV rakentaa parhaillaan Tampereen Kantta, joka on hyvin saman tyyppinen kuin Tiedepuiston hanke. SRV on toteuttanut todella vaativia hankkeita ja halusimme kumppanin, jolla on kokemusta raide- ja katualueiden päälle rakentamisesta. SRV on ennakkoluuloton ja rohkea toimija, jolla on kyky löytää uudenlaisia ratkaisuja. Suunnittelusta vastaavalla Haromalla on puolestaan visionääristä näkemystä, jota tarvitaan uudenlaisen kokonaisuuden luomiseen.
Kansi parantaa Itäharjun saavutettavuutta ja elävöittää kaupunkia.
YHTYMÄKOHTIA HARPPUUNAKORTTELIIN Miikalla on yli 15 vuoden työkokemus rakennusliikkeistä, joista viimeiset kymmenen vuotta hän on työskennellyt erilaisten hankekehitystehtävien parissa. Hänen edellinen iso kaavakehityshankeensa oli Merimieseläkekassan Harppuunakortteli, josta löytyy yhtymäkohtia Tiedepuis ton kanteen. – Turun linnan viereen rakentuva Harppuunakortteli oli vastaavanlainen hanke kuin Tiedepuiston kansi. Harp puunakortteliin etsittiin innovatiivisia ratkaisuehdotuksia laajalla allianssilla. Ratkaisuehdotuksissa huomioitiin energiatehokkuus, elinkaariajattelu ja yhteisöllisyys uudella tavalla, jotka ovat myös Tiedepuiston kannen kantavia ide oita. Oli hienoa saada olla mukana Harppuunakorttelissa aivan sen kehitysvaiheesta asti ja nähdä, miten kaavaluon nosvaiheen ideoista muodostui lopulta eheä kokonaisuus. Tiedepuiston kansi -hankkeen lisäksi Miika työsken telee Teknologiakiinteistöissä saneerausten ja peruskorja usten parissa. Hankekehitykselle on luontaista, että pro jektit ajoittuvat usealle vuodelle, joten nopeatempoiset kiinteistöjen korjaushankkeet tuovat hyvää vastapainoa pitkäjänteiselle työlle. – Työskenneltyäni pitkään rakennusliikkeissä, on innostavaa työskennellä vaihteeksi ”toisella puolen pöytää” ja päästä käyttämään kokemustani urakoinnista ja hankekehityksestä yrityksen hyväksi. Myös työilmapiiri on mahtava: täällä on ymmärretty, että työskentely voi olla samaan aikaan mukavaa, ajoittain jopa riemukasta, mutta kuitenkin todella ammattitaitoista ja tehokasta, Miika päättää. ▪
Teknologiakiinteistöt on eräs kannen toteuttamisesta kiinnostuneista tahoista ja sen luotsaamaa konsortiota vetämään yhtiöön palkattiin vuonna 2019 kehityshank keiden vetämisessä meritoitunut Miika Tuominen. Mistä hankkeessa on kysymys, Miika? – Hankkeen tarkoituksena on yhdistää nykyinen Tiedepuisto Itäharjun teollisuusalueeseen, jonne suunni tellaan valmistuvan vuoteen 2030 mennessä tiloja 10 000 asukkaalle ja 20 000 työpaikalle. Kansi parantaa Itäharjun saavutettavuutta ja elävöittää kaupunkia liittämällä Helsinginkadun ja junaradan erottamat alueet fyysisesti yhteen. Lisäksi se tarjoaa uuden joukkoliikenne reitin raitiovaunulle tai superbussille. YHTEISTYÖKUMPPANINA ENNAKKOLUULOTON SRV Vastaavia hankkeita liikenneväylien yhteyteen on toteu tettu aiemmin Helsingin Kalasatamaan, jonne valmistui vuonna 2018 kauppakeskus Redi sekä Pasilaan, jonne avautui vuonna 2019 kauppakeskus Tripla. Tampereella taas rakennetaan parhaillaan Tampereen Kantta, jonne rakentuu monitoimiareena sekä asumista ja liiketilaa. Teknologiakiinteistöt on tehnyt SRV:n kanssa yhteistyösopimuksen Tiedepuiston kannen kilpailuun osallistumisesta. Suunnittelutyötä Teknologiakiinteistöille ja SRV:lle tekee Arkkitehtitoimisto Haroma & Partners.
33
Hemsöstä lisäarvoa Ulla Sjöblomin työhön Hemsön tulo Teknologiakiinteistöjen omistajaksi vuonna 2019 toi yhtiöön uuden raportointimallin. Uuden omistajan saaminen samalta alalta on ollut suureksi avuksi myös käytäntöjen kehittämisessä, kertoo Teknologiakiinteistöjen talousjohtaja Ulla Sjöblom.
34
omistajat
R
uotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Hemsö sijoitti 50 miljoonaa euroa Teknologiakiinteistöihin huhtikuussa 2019. Sijoituksen myötä Hemsöstä tuli Teknologiakiinteistöjen toiseksi suurin omistaja 34,8 prosentin omistusosuudellaan. Suurimpana omis tajana säilyi Turun kaupunki 35,4 prosentin omistus osuudellaan. – Hemsön tulo Teknologiakiinteistöjen omistajaksi oli merkittävä askel yhtiön kasvu-uralla. 50 miljoonan euron investointi ja kansainvälisesti arvostettu vakaa omistaja mahdollistavat Teknologiakiinteistöjen lisäinves toinnit Turun Tiedepuiston kehittämiseen. Sijoitus antaa Teknologiakiinteistöille myös muskeleita hakea tarvittaes sa lisäpääomaa, kertoo Ulla. Teknologiakiinteistöt päivitti strategiaansa muuttu neen omistajapohjan ja rahoitusrakenteen myötä. Yhtiön suunta pysyi samana kuin aikaisemminkin ja toiminnan keskipisteenä säilyi Turun Tiedepuisto. Varsinaiseen stra tegiaprosessiin uudet omistajat ja hallitusjäsenet toivat oman lisänsä, ja strategia muodostui aiempaa konkreet tisemmaksi. Yhtiölle asetettiin muun muassa numeeriset tavoitteet ydintunnuslukuihin, mikä helpottaa strategian toteutumisen seuraamista. Uusi omistaja toi myös muutoksia yhtiön arkeen. Konkreettisin niistä lienee Teknologiakiinteistöjen rapor tointikielen muuttuminen suomesta englanniksi. – Vaati paljon aikaa muokata järjestelmien raportit toiselle kielelle. Samalla kun käänsimme raporttejamme, johdonmukaistimme myös niiden sisältöä. Projekti kasvoi yllättävän suureksi ja jatkuu edelleen.
käytännöistään ja raporteistaan. On huomattavasti hel pompi muokata olemassa olevaa kuin aloittaa nollasta, Ulla jatkaa.
Tätä nykyä Teknologiakiinteistöt raportoi Ruotsiin kvartaaleittain IFRS-standardien mukaan.
Hemsön myötä myös kansainväliset IFRS-raportointi standardit ovat tulleet Teknologiakiinteistöissä tutuiksi, sillä tätä nykyä Teknologiakiinteistöt raportoi Ruotsiin kvartaaleittain IFRS-standardien mukaan. IFRS eli International Financial Reporting Stan dards on sijoittajille tarkoitettu malli, joka helpottaa tilinpäätösten vertailua EU-alueella. IFRS-standardien etu on, että sijoittajat ovat tottuneet tarkastelemaan kansainvälisesti vertailukelpoisia lukuja, joten niiden valossa on hyvä käydä keskusteluja potentiaalisten rahoittajien kanssa. – Suurimmat muutokset suomalaiseen käytäntöön verrattuna liittyvät kiinteistöjen ja rahoitusinstrument tien arvostamiseen. IFRS-standardit arvostavat molem mat käypään arvoon, kun taas Suomen kirjanpitokäytän nön mukaan kiinteistöt arvostetaan kirjanpitoarvoon ja rahoitusinstrumenttien kulut kirjataan toteuman mukaan. Lopuksi vielä suora kysymys suomalaiseen tapaan: minkälaista hemsöläisten kanssa on työskennellä? – Yhteistyö Hemsön kanssa on antoisaa ja opetta vaista. Usein he korostavat, etteivät halua työllistää tai sekoittaa arkeamme. Itse olen kokenut saavani arvokasta kokemusta ja tietotaitoa. Yhteydenpito ei missään nimes sä ole pelkkää diskuteeraamista vaan todellista lisäarvoa tuovaa keskustelua, Ulla päättää. ▪
KOHTI IFRS-RAPORTOINTIA Teknologiakiinteistöjen raportointia on muokattu myös sisällöllisesti tukemaan entistä paremmin hallitusta ja johtoa. Pyrkimyksenä on ollut löytää keskeiset ajurit ja tunnusluvut päätösten taustaksi. – Hemsön toimiminen samalla alalla on ollut suu reksi avuksi ja olemme pystyneet ottamaan mallia heidän
35
tapahtumat
Yllätys Turun Tiedepuiston 30-vuotisjuhlissa Maaliskuussa 2019 Turun Tiedepuiston entiset ja nykyiset vaikuttajat kerääntyivät juhlimaan tasavuosia täyttänyttä kaupunginosaa.
T
Seminaarin lopuksi käytiin paneelikeskustelu kaupunki- ja kiinteistökehittämisestä, jossa keskustelijoina olivat YIT:n toimitusjohtaja Kari Kauniskangas, Suomen yliopisto kiinteistöjen toimitusjohtaja Mauno Sievänen, Timo Aro, Turun kaupungin toimialajohtaja Christina Hovi sekä Mikko Lehtinen.
urun Tiedepuiston 30-vuotista historiaa juhlistettiin järjestämällä juhlaseminaari sekä iltajuhla Vierailuja innovaatiokeskus Joessa. Tapahtumaan osallistui
reilut kaksisataa Turun Tiedepuiston kehittämisessä vuosien varrella mukana ollutta ihmistä rakennusliikkeistä poliitikkoihin ja virkamiehiin. Mieleenpainuvaan iltaan mahtui tiukkaa asiaa kiinteistösijoittamisesta, iloisia jäl leennäkemisiä sekä ikimuistoinen Olavi Uusivirran keikka. Juhlaseminaarissa kuultiin DataCityn rakentami
Illan kruunasi intiimillä keikallaan Caveteatterissa esiintynyt Olavi Uusivirta.
sesta vastanneen Rakennustoimisto Lundénin entisen toimitusjohtajan Juhani Lundénin kertomana, kuinka Tiedepuisto sai 1980-luvun lopulla alkunsa. Tämän jäl keen palattiin nykypäivään Teknologiakiinteistöjen toimi tusjohtajan Mikko Lehtisen johdolla, joka avasi yleisölle
Seminaarin jälkeen päästiin nauttimaan Ravintola Mau non valmistamasta erinomaisesta buffet-illallisesta, joka yl lätti osallistujat vegaanisuudellaan. Illan kruunasi intiimillä keikallaan Cave-teatterissa esiintynyt Olavi Uusivirta, joka vei mukanaan etenkin nuoremman yleisön sydämet. ▪
strategiaa, jolla Teknologiakiinteistöt tämän päivän Tie depuistoa kehittää. Seuraavaksi lavalle pääsi aluetutkija Timo Aro, joka puheenvuoro keskittyi kaupunkien tulevai
suuden kehitykseen sekä Turun sijoitukseen kaupunkien ja seutujen kilpailussa vähenevästä väestöstä.
36
Olavi Uusivirta esiintyi Cave-teatterissa.
Juhani LundĂŠn kertoi juhlaseminaarissa kuinka Turun Tiedepuisto sai alkunsa.
Maaria Salmenpohja on muutosten agentti Teknologiakiinteistössä tehtiin vuonna 2019 organisaation rakenteeseen ja toimintatapoihin kohdistuvia uudistuksia, jotka yhdessä henkilökunnan lukumäärän merkittävän kasvun kanssa edellyttivät sopeutumista ja uuden omaksumista organisaation kaikilla tasoilla.
38
hr
T
PAREMPI TYÖYHTEISÖ -KYSELYN TULOKSET YLLÄTTIVÄT
eknologiakiinteistöissä henkilöstöhallinnosta vastaa yhtiölakimies Maaria Salmenpohja, joka seurasi yhtiön toteuttamaa organisaatiomuutosta vuonna 2019 aitiopaikalta. – Vuosi haastoi meidät kaikki miettimään uudesta kulmasta omaa rooliamme organisaatiossa sekä toi saalta sitä, onko kyseessä lopulta organisaatiomuutos vai luonnollisella tavalla muuttuva organisaatio, kertoo muutosta yhtiön muun johdon kanssa toteuttamassa ollut Maaria. Muutoksia Teknologiakiinteistöjen organisaatios sa aiheuttivat useat asiat. Yhtiössä aloitettiin vuonna 2019 muun muassa Turun Tiedepuiston kansihankkeen suunnittelu sekä otettiin hoidettavaksi Hemsön Turussa sijaitsevien sosiaali- ja terveyskiinteistöjen managerointi, mitkä johtivat lisärekrytointeihin. Syksyllä puolestaan toteutettiin kaksi liiketoiminta kauppaa, joiden seurauksen Teknologiakiinteistöjen hen kilökunnan lukumäärä nousi 35 henkilöön. Kauppojen myötä yhtiöön siirtyivät kokouspalveluiden myyntipalvelu sekä aulapalvelutoiminnot, jotka oli aikaisemmin tuotet tu ostopalveluina tai yhteistyökumppanien kautta. Lisäksi yhtiön organisatorista rakennetta uudistettiin keskittämällä yhtiön toiminnot viiteen operatiiviseen tiimiin. Samalla tarkasteltiin työntekijöiden tehtävänkuvauksia ja selkiytettiin eri toimintojen välistä tehtävien- ja työnjakoa.
Työntäyteisestä vuodesta ja organisaatiomuutoksista huolimatta Teknologiakiinteistöissä loppuvuodesta toteutetun Parempi Työyhteisö (ParTy)® -kyselyn tulokset olivat jälleen hämmästyttävää luettavaa.
Vuonna 2019 kolmannen kerran toteutettu Parempi Työyhteisö -kysely osoitti, että Teknologiakiinteistöjen henkilökunta voi hyvin.
– Nyt kolmannen kerran toteutettu kysely osoitti edelleen, että Teknologiakiinteistöjen henkilökunta voi hyvin. Suurimpana ilonaiheena voisi mainita stressiä osoittavien mittarien laskun sekä niin kutsutun suositte luindeksin korkean lukeman. Se osoittaa meidän olevan ylpeitä työnantajastamme. Koemme, että se on meidän puolellamme. Kehittämiskohteitakin toki löytyi. Jatkossa yhtiössä keskitytään muun muassa tiedonkulun parantamiseen erilaisia sähköisiä työkaluja hyödyntämällä.
MUUTOKSESSA VAANII KRIISI Muutos, vaikka se olisi kuinka täydellisesti valmisteltu, on aina vähintään pienen kriisin paikka. Muutos edellyt tää uusien viestintä- ja vuorovaikutus- sekä ajattelu- ja toimintatapojen omaksumista, mille ei hektisessä työar jessa tahdo löytyä aikaa. – Muutoksen johtamista ja läpivientiä pidetään mielestäni monesti ihan turhaan peikkona. Muutoksen jalkauttaminen vaatii onnistuakseen lopulta melko yksinkertaisia työelämän taitoja: jatkuvaa tiedottamista – myös siitä, ettei tiedotettavaa juuri nyt ole. Lisäksi muu toksen keskellä tulee johdolta löytyä aikaa keskustella henkilökunnan kanssa, useimmiten samoista toistuvista muutokseen liittyvistä teemoista. Kaikkein tärkeintä on kuitenkin johdon läsnäolo: muutoksia ei voi jalkauttaa poteroista käsin, Maaria jatkaa.
KOHTI UUSIA TOIMINTATAPOJA Usein muutokset joudutaan lanseeraamaan puolittain valmiina tai ne tulevat toisten jo käynnissä olevien muutosten päälle. Uusien toimintatapojen käyttöönotto vaatii pitkäjänteistä kehittämistyötä. Myös Teknologiakiin teistöissä muutoksen integrointi jatkuu edelleen, eikä se välttämättä koskaan tulekaan valmiiksi. – Pyrimme hyväksymään sen, että muutos on läsnä aina, osana päivittäistä työn organisoinnin ja tekemisen pohdintaa. Se on meille myös voimavara. Uskomme, että hyviä asioita tapahtuu, kun niitä laitetaan tapahtu maan, Maaria päättää. ▪
39
hallitus
Hallitus Turun Teknologiakiinteistöjen hallitus koostuu yhtiön omistajatahojen edustajista. Hallituksen puheenjohtajana toimii Aleksi Randell ja sihteerinä Juha Sumentola asianajotoimisto Astreasta. Vuoden 2019 aikana hallitus kokoontui 15 kertaa.
ALEKSI RANDELL VTM, syntynyt 1975, hallituksen puheenjohtaja 27.4.2018 alkaen. Hän on Rakennusteollisuus RT ry:n toimitusjohtaja. Aikaisem min hän on työskennellyt Turun kaupunginjohtajana ja Turun kaupunginhallituksen puheenjohtajana sekä viestintäministerin erityisavustajana.
CHRISTIAN BACKHOLM VTM, syntynyt 1968, hallituksen jäsen 27.4.2018 alkaen. Hän on Stiftelsen för Åbo Akademin sijoitusjohtaja. Hän on työs kennellyt sijoitusalan erilaisissa tehtävissä vuodesta 1996, vii meksi senior salkunhoitajana SEB Varainhoito Suomi Oy:ssä.
40
hallitus
TUOMAS HEIKKINEN
PETER KARLSSON
OTK, varatuomari, syntynyt 1975, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Hän on Turun kaupungin konsernihallinnon hallintoryh män johtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt Turun kaupun gin kaupunginsihteerinä ja apulaislakimiehenä.
DI, KTM, syntynyt 1956, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Hän on Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiön kiinteistöjohtaja. Aiemmin hän on toiminut muun muassa pankinjohtajana. Hän on Paraisten Puhelin Oy:n hallituksen puheenjohtaja sekä Varsi nais-Suomen Kiinteistöliiton ja Firecon Oy:n hallituksen jäsen.
HENRIK KARLSSON
GUSTAV BJÖRKMAN
VTM, syntynyt 1960, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen. Hän toimii Eschnerska Frilasarettet -säätiön toimitusjohtajana. Aiemmin hän on toiminut Aktia Henkivakuutuksen varatoimi tusjohtajana, Veritas-ryhmän myyntijohtajana sekä Houtskarin Säästöpankin toimitusjohtajana.
Kansantaloustieteen maisteri, syntynyt 1971, hallituksen jäsen 4.4.2019 alkaen. Hän on Hemsön strategia- ja transaktiojohtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt investointijohtajana inves tointipankki Carnegiessa ja strategiajohtajana kiinteistösijoitus yhtiö Fabegessa.
41
hallitus
JARKKO LEINONEN
PETTERI RINNE
DI, syntynyt 1971, hallituksen jäsen 4.4.2019 alkaen. Hän on Hemsö Suomen maajohtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt kiinteistöjohtajana Aalto-yliopistossa ja kiinteistökehitysjoh tajana Renorissa.
KTM, eMBA, syntynyt 1967, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen ja varapuheenjohtaja 30.3.2016 alkaen. Hän toimii tällä hetkellä Turun Seudun Osuuspankissa yritysasiakasliiketoiminnasta ja varallisuu denhoidosta vastaavana liiketoimintajohtajana sekä toimitusjohtajan sijaisena. Hän on työskennellyt finanssialalla yli 20 vuoden ajan.
JUHA SUMENTOLA Asianajaja, varatuomari, syntynyt 1960, hallituksen sihteeri 26.8.2015 alkaen. Hän on Asianajotoimisto Astrea Oy:n perus tajaosakas sekä hallituksen puheenjohtaja. Hän on toiminut liikejuridiikkaan painottuvissa asianajotehtävissä vuodesta 1988 alkaen.
42
henkilöstö
Henkilöstö Sähköposti: etunimi.sukunimi@ teknologiakiinteistot.fi
VENLA ANDERSSON, PALVELUASIANTUNTIJA $ 010 315 3009 Venlan tavoittaa ElectroCityn aulapalvelupisteestä, jossa hänen tehtävänään on asiakkaiden opastus ja neuvonta sekä avainhal linta.
ELENA BÄFVER, PALVELUASIANTUNTIJA $ 010 315 3020
JUHANI ELIA, ASIAKKUUSPÄÄLLIKKÖ $ 040 900 6402
Elenan tavoittaa Vierailu- ja innovaatiokeskus Joen aulapalvelu pisteestä, jossa hänen tehtävänään on kokousasiakkaiden opastus ja neuvonta. Lisäksi Elena auttaa Joen tapahtumajärjes telyissä.
Juhani hoitaa Teknologiakiinteistöjen toimitilojen vuokrausta ja vaihtaa mielellään kuulumisia asiakkaiden kanssa myös silloin kun tilamuutokset eivät ole ajankohtaisia.
43
henkilöstö
CECILIA GARDEMEISTER, PALVELUASIANTUNTIJA $ 010 315 3017
SARI HUHTINEN, HR-ASIANTUNTIJA JOHDON ASSISTENTTI $ 045 636 3285
Cecilian tavoittaa ICT-Cityn aulapalvelupisteestä, jossa hänen tehtävänään on asiakkaiden opastus ja neuvonta sekä avainhal linta.
Sari on osa hallintotiimiä ja hoitaa yhtiön päivittäistä henkilöstöhallintoa. Hän toimii myös johdon ja hallinnon assistenttina.
ZUZANA HUURRE, ASSISTANT CONTROLLER $ 050 542 9045
JANI JEROMAA, YLLÄPITOPÄÄLLIKKÖ $ 0400 218 852
Zuzana tukee talouspäällikköä sisäisen raportoinnin toteutta misessa. Lisäksi Zuzana käsittelee yhtiön ostolaskuja, avustaa erilaisissa taloushallinnon tehtävissä ja osallistuu tilinpäätöksen tekemiseen.
Jani toimii Turun Teknologiakiinteistöjen tytäryhtiöiden toimitus johtajana ja isännöitsijänä. Hän vastaa kiinteistöpalveluiden laadunvalvonnasta sekä riskienhallinnasta sekä auttaa asiakkaita kaikissa tiloihin liittyvissä kysymyksissä.
44
henkilöstö
LOTTA-LIISA JOELSSON, PALVELUASIANTUNTIJA $ 010 315 3015
NOORA KALLIO, MARKKINOINTIASIANTUNTIJA äitiysvapaalla
Lotta-Liisan tavoittaa BioCityn aulapalvelupisteestä, jossa hänen tehtävänään on kokous- ja toimitila-asiakkaiden opastus ja neuvonta sekä avainhallinta. BioCityssä palvellaan myös PharmaCityn ja DataCityn werstaslaisia.
Noora järjestää tapahtumia, kirjoittaa tiedotteita ja tuottaa markkinointimateriaalia. Hän avustaa viestintäjohtajaa monissa viestinnän ja markkinoinnin työtehtävissä.
JYRKI KANKAANPÄÄ, YLLÄPITOASIANTUNTIJA $ 041 534 0756
HELE KAUNISMÄKI, PALVELUJOHTAJA $ 050 559 0374
Jyrki toimii kiinteistö- ja ylläpitopalveluiden asiantuntijana. Hän vastaa eri palveluntuottajien työnohjauksesta sekä varmistaa, että asiakkailla on teknisesti toimivat ja siistit toimitilat.
Hele vastaa palvelukonseptin kehittämisestä ja yhtiön palvelu tuotannosta, joka sisältää coworking-, kokous- ja toimitilapalve lut. Hele toimii myös palvelutiimin esimiehenä.
45
henkilöstö
AILI KETONEN, PÄÄKIRJANPITÄJÄ $ 050 537 6944
KIRSI KILPI, KIINTEISTÖSIHTEERI $ 040 575 5904
Aili vastaa konsernin yhtiöiden ulkoisesta raportoinnista. Hän hoitaa emoyhtiön ja konsernin tilinpäätökset.
Kirsi huolehtii avaintenhallinnasta ja kiinteistörekisteristä sekä vastaa siitä, että talojen pohjapiirrokset ovat ajan tasalla.
KATRI LAMMINNIEMI, MYYNTINEUVOTTELIJA $ 010 315 3000
MIRKA LAPPALAINEN, VIESTINTÄASIANTUNTIJA $ 050 557 4024
Katrin tehtäviin kuuluvat Joen kokous- ja tilamyynti sekä ta pahtumien ja kokouspakettien suunnittelu yhdessä asiakkaan kanssa.
Mirka kirjoittaa tiedotteita, tuottaa markkinointimateriaalia sekä avustaa viestintäjohtajaa markkinoinnin ja viestinnän toteutuk sessa.
46
henkilöstö
MIKKO LEHTINEN, TOIMITUSJOHTAJA $ 040 685 0948
KATJA LIESILINNA, TALOUSPÄÄLLIKKÖ $ 0400 197 162
Mikko johtaa yhtiötä hallituksen antamien valtuutusten puitteis sa ja toimii yhtiön puhemiehenä julkisuudessa. Hän on visio näärinen hands-on-johtaja, jonka voi bongata niin näyttämästä toimitiloja kuin neuvottelemasta yhtiön tulevaisuudestakin.
Katja vastaa yhtiön sisäisestä ja ulkoisesta laskennasta ja rapor toinnista. Hän huolehtii investointiprojektien päätösvalmiste lusta ja taloudellisesta seurannasta.
LEENA LINDROOS, MYYNTINEUVOTTELIJA $ 010 315 3000
TERHI MARIN, VIESTINTÄJOHTAJA $ 044 907 4151
Leenan tehtäviin kuuluvat Joen kokous- ja tilamyynti sekä tapahtumien ja kokouspakettien suunnittelu yhdessä asiakkaan kanssa.
Terhi vastaa markkinoinnin ja viestinnän suunnittelusta ja toteu tuksesta, hoitaa yhtiön suhteita yhteistyöorganisaatioihin sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään.
47
henkilöstö
MARKO MÄENPÄÄ, VIESTINTÄASIANTUNTIJA $ 0400 323 086
MINNA MÄKINEN, MYYNTINEUVOTTELIJA $ 010 315 3000
Marko järjestää tapahtumia, kirjoittaa tiedotteita ja tuottaa markkinointimateriaalia. Hän avustaa viestintäjohtajaa monissa viestinnän ja markkinoinnin työtehtävissä. Lisäksi hän on Werstas Host, jota saa lähestyä minkä tahansa arkisen asian kanssa.
Minnan tehtäviin kuuluvat Joen kokous- ja tilamyynti sekä tapahtumien ja kokouspakettien suunnittelu yhdessä asiakkaan kanssa.
HANNA NIKULA, TALOUSASIANTUNTIJA $ 041 535 2686
MAIJA NURMIO, PÄÄKIRJANPITÄJÄ äitiysvapaalla
Hanna hoitaa kiinteistöyhtiöiden tilinpäätökset sekä huolehtii vuokralaskutuksesta. Hän hoitaa myös yhtiöiden maksu liikenteen.
Maija vastaa konsernin yhtiöiden ulkoisesta raportoinnista. Hän hoitaa emoyhtiön ja konsernin tilinpäätökset.
48
henkilöstö
ERKKI OIKARINEN, RISKIENHALLINTA- JA VASTUULLISUUSPÄÄLLIKKÖ $ 040 7361 344
LEENA PUODINKETO, PALVELUPÄÄLLIKKÖ $ 040 832 0175 Leena vastaa Werstaan vuokrasopimuksista ja jäsenyyksistä. Hänen tehtäviinsä kuuluvat Werstas-konseptin ja Werstas Storen jatkuva kehittäminen ja niiden käyttäjäkokemusten parantaminen.
Erkki osallistuu yrityksen vastuullisuusohjelman rakentamiseen ja vastuullisuuden kehittämiseen. Lisäksi hän vastaa riskienhal linnan käytännön toteutuksesta.
OLLI ROSENBERG, KIINTEISTÖJOHTAJA $ 0400 288 725
MAARIA SALMENPOHJA, YHTIÖLAKIMIES $ 050 336 3808
Olli vastaa Teknologiakiinteistöjen omaisuudenhallinnasta sekä urakkavalvonnasta, investointisuunnitelmista ja -laskelmista. Hän toimii kiinteistötiimin esimiehenä ja kuuluu yhtiön johto ryhmään.
Maaria toimii yhtiön lakimiehenä. Hän vastaa henkilöstöhallin nosta, transaktioiden ja sopimusten lainmukaisuudesta sekä varmistaa, että yhtiön riskit ovat hallinnassa. Lisäksi hän toimii johtoryhmän sihteerinä.
49
henkilöstö
JARI SALOMAA, PALVELUPÄÄLLIKKÖ $ 040 501 6370
ANNIINA SAVISALO, RAKENNUTTAJAPÄÄLLIKKÖ, ARKKITEHTI SAFA $ 040 539 0605
Jari vastaa kiinteistöissä tuotettavista toimitilapalveluista, kuten aula-, siivous, tietotekniikka- ja kokouspalveluista. Hän auttaa asiakkaita löytämään kuhunkin tilanteeseen parhaiten soveltu vat palvelut.
Anniina suunnittelee ja ohjaa tilamuutoksia tehokkaan tilankäytön ja paremman työympäristön luomiseksi. Hän vastaa hankkeiden valmistelusta sekä suunnittelun ja rakentamisen koordinoinnista.
ULLA SJÖBLOM, TALOUSJOHTAJA $ 040 593 1878
JULIA SKOVBJERG, ASIAKKUUSJOHTAJA $ 0400 385 748
Ulla vastaa yhtiön strategisesta talousjohtamisesta, hallinnol lisista prosesseista sekä sisäisestä valvonnasta. Hän toimii talous- ja hallintotiimin esimiehenä ja kuuluu yhtiön johtoryh mään.
Julia vastaa Teknologiakiinteistöjen asiakkuussuhteista ja toimii asiakastiimin esimiehenä. Lisäksi hän osallistuu kehityshankkei den suunnitteluun ja toteutukseen.
50
henkilöstö
SUVI SOKKA, PALVELUASIANTUNTIJA $ 010 315 3022
MIIKA TUOMINEN, PROJEKTIPÄÄLLIKKÖ $ 050 339 3439
Suvi huolehtii Joen kokoustekniikasta ja muista kokousjärjestelyistä asiakkaan toiveiden mukaisesti. Lisäksi hänen tehtäviään ovat opas tusten päivittäminen ja postitus.
Miika vastaa Teknologiakiinteistöissä Turun Tiedepuiston kansi -hankkeesta ja siihen liittyvien projektien läpiviennistä.
HENRI TUOMINEN, YLLÄPITOASIANTUNTIJA $ 040 144 7719
CARITA VARJONEN, ASIAKKUUSPÄÄLLIKKÖ $ 040 676 6037
Henri toimii kiinteistö- ja ylläpitopalveluiden asiantuntijana. Hän vastaa eri palveluntuottajien työnohjauksesta sekä varmistaa, että asiakkailla on teknisesti toimivat ja siistit toimitilat.
Carita vastaa Vierailu- ja innovaatiokeskus Joesta sekä sen kump panuussopimuksista. Lisäksi hänen tehtäviinsä kuuluvat Kupit taan palloiluhallin yhteistyökumppanisopimukset ja tapahtumat.
51
hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös 2019 SISÄLLYS Hallituksen toimintakertomus 1.1.2019–31.12.2019 Konsernitilinpäätös Konsernin tulos Konsernin tase Konsernirahoituslaskelma Konsernitilinpäätöksen liitetiedot Emoyhtiön tilinpäätös Emoyhtiön tulos Emoyhtiön tase Emoyhtiön rahoituslaskelma Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot Allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä
53
54 60 60 61 63 64 75 75 76 78 79 88
hallituksen toimintakertomus
Hallituksen toimintakertomus 1.1.2019–31.12.2019
TOIMIALAN KEHITYS
KATSAUS VUOTEEN 2019
2019 Suomen talous kasvoi maltillisesti (ennuste BKT-kasvusta 1,5 %). Kasvun odotetaan hidastuvan ja laskevan alle yhteen prosenttiin 2020 vuonna. Toimitilamarkkina on pysynyt aktiivi sena, matala korkotaso houkuttelee sijoittajia kiinteistömarkki noille. Tuotto-odotukset ovat pysyneet ja niiden odotetaan py syvän matalina ja näin rahoitusta onkin saatavilla kohtuullisen edullisilla ehdoilla. Turun kiinteistömarkkinoilla vuosi 2019 oli aktiivinen. Ruotsalainen Hemsö teki 130 miljoonan euron kiinteistökaupan Turun kaupungin kanssa sote-kiinteistöistä, joihin kaupunki jäi vuokralaiseksi pitkällä vuokrasopimuksella. Myös useampi keskustan kohde vaihtoi omistajaa. Turun keskusta kehittyy tällä hetkellä voimakkaasti ja vireillä on monia hankkeita. Halutuim mat toimistotilat sijaitsevat keskustassa ja Kupittaalla. Uusien toimistotilojen rakentaminen on ollut viime aikoina vähäistä. Tällä hetkellä käynnissä Kupittaan alueella ovat uuden AMK kampuksen, Veritaksen pääkonttorin ja Intelligate III rakenta minen. Uusien ja saneerattujen toimistotilojen käyttöaste on korkea ja vajaakäyttöä esiintyy pääosin vanhemmassa kiinteistö kannassa. Kupittaalle on jatkuvaa kysyntää, mikä johtuu alueen tarjoamista moderneista tiloista, alueen palvelujen kattavuudes ta sekä Kupittaan aseman läheisyydestä.
Turun vahva taloustilanne näkyi myös Teknologiakiinteistöjen arjessa vilkkaana kysyntänä toimitiloja kohtaan ja käyttöaste nousi 99 prosenttiin. Uusia vuokrasopimuksia tehtiin 164, näis tä 32 oli sisäisiä uudelleen järjestelyjä. Uusia sopimuksia tehtiin muun muassa Nordean, Metsähallituksen, Unican ja Brangin kanssa. Yhtiöllä oli vuoden lopussa vuokrattavaa pinta-alaa 134 tuhatta neliötä Turun Tiedepuiston alueella. Yhtiö jatkoi alueen investointeja. Kampusrakennus eteni suunnitellusti ja sen on tarkoitus valmistua keväällä 2020. Vie railu- ja innovaatiokeskus Jokea laajennettiin Datacityn toiseen kerrokseen. Laajennuksessa tehtiin myös lisää tiloja Werstaalle. Tiloja tehtiin nyt myös keskisuurille yrityksille. Huhtikuussa ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Hemsö merkitsi yhtiön osakkeita 50 miljoonalla eurolla. Sijoituksen myötä Hemsöstä tuli Teknologiakiinteistöjen toiseksi suurin omistaja 34,8 prosentin osuudella. Hemsön strategiana on sijoittaa pitkäjänteisesti erityisesti julkisen sektorin käyttämiin kiinteistöihin. Hemsön sijoitus antaa yhtiölle mahdollisuuden merkittäviin lisäinvestointeihin alueella tulevaisuudessa. Osakeannin yhteydessä Turun ammattikorkeakoulun Teknologiakiinteistöille Kupittaan kampuksen uudisrakennusta varten myöntämät vaihtovelkakirjalainat vaihdettiin osakkeiksi
54
hallituksen toimintakertomus
ja Turun ammattikorkeakoulusta tuli Teknologiakiinteistöjen omistaja. Samalla myös yhtiön aiemmat omistajat vaihtoivat Teknologiakiinteistöille antamansa lainat omaksi pääomaksi. Yhtiön omaa pääomaa saatiin näin vahvistettua lisää ja oma pääoma vuoden 2019 lopussa oli 129 miljoonaa euroa (2018: 0,1 miljoonaa euroa). Teknologiakiinteistöjen uusi omistaja Hemsö osti Turun kaupungilta keväällä 18 sosiaali- ja terveyskiinteistöä, joiden yh teenlaskettu pinta-ala on reilut 80 000 neliömetriä. Kiinteistöjen pääkäyttäjänä toimii Turun kaupunki. Teknologiakiinteistöt alkoi hallinnoida kiinteistöjä vastaten kohteiden teknisestä ylläpidosta ja operatiivisesta kiinteistöjohtamisesta. Yhtiö otti syksyllä 2019 omistamissaan kiinteistöissä sijaitsevien kokoustilojen myynnin ja markkinoinnin sekä kiin teistöjen aulapalvelut haltuunsa. Muutoksen myötä konserniin tuli kahdeksan uutta työntekijää. Uudet henkilöt tulivat osaksi palvelutiimiä. Tiimin tarkoituksena on tuottaa ja kehittää yhtiön tarjoamia palveluita aina coworking-tila Werstaasta Jokeen, muuttoihin, siivoukseen ja Werstas Store -verkkokauppaan. Jär jestelyllä uskotaan saatavan lisää tehokkuutta toimintoihin sekä saavuttamaan entistä parempi asiakaspalvelu ja -kokemus. Yhtiöllä oli vuoden lopussa 18 tytäryhtiötä. Näistä kahdessa omistus jää alle 100 %. KOy DataCityn omistus on 99,39 % ja KOY Turun Puutarhakatu 14:sta emoyhtiön omistus on 18,43 %, konsernin omistusosuuden ollessa 73,29 %. Lisäksi yhtiö omistaa As Oy Linnanrinteestä 14,49 %.
joonaa euroa (2017: 5,9 miljoonaa euroa) ja konsernin tilikauden tulos -1,9 miljoonaa euroa (2018: -1,9 miljoonaa euroa). Konsernitaseen loppusumma oli 352 miljoonaa euroa (2018: 319 miljoonaa euroa). Rahoitus Yhtiön maksuvalmius oli koko vuoden hyvä. Konserni hallitsee kassaansa konsernitilin ja limiittisopimusten avulla. Tilikauden lopussa emoyhtiön kassavarat olivat 11,6 miljoo naa euroa (2018: 1,8 miljoonaa euroa). Koko konsernin kassa varat olivat 19,2 miljoonaa euroa (2018: 2,4 miljoonaa euroa). Konsernille myönnettyjä lyhytaikaisia rahoituslimiittejä ei ollut vuoden lopussa käytössä (2018: 0,3 miljoonaa euroa). Emoyhtiöllä oli vuoden lopussa 196,1 miljoonaa euroa pankkien senior-lainaa (2018: 185,4 miljoonaa euroa). Konsernin pitkäaikainen seniorlaina vuoden lopussa oli 196,9 miljoonaa euroa (2018: 185,4 miljoonaa euroa). Lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan sisältyy seniorlainojen lyhennyksiä vuodelle 2019 konsernin ja emoyhtiön osalta 22,6 miljoonaa euroa (2018: 21,9 miljoonaa euroa). Yhtiön johto käy alkaneen tilikauden 2020 aikana keskusteluja rahoittajien kanssa lyhennysohjelmasta. Yhtiö lyhensi omistajilta saamansa juniorlainat 15,8 miljoonaa euroa annin toteuduttua. 78,8 miljoonan suuruiset vaihtovelkakirjalainat muunnettiin niin ikään annin yhteydessä omaksi pääomaksi. Merkintä kirjattiin osakepääomaan ja sijoi tetun vapaan oman pääoman rahastoon. Erittely pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta sekä tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä tiedot panttikirjoista ja osakepanttauksista ovat tämän toimintakertomuksen ja tilinpää töksen liitteenä.
TALOUS Liikevaihto ja tulos Emoyhtiön liikevaihto vuonna 2019 pysyi miltei ennallaan ollen 27,5 miljoonaa euroa (2018: 27,3 miljoonaa euroa). Myös kon sernin liikevaihto pysyi 2018 vuoden tuntumassa ollen 27,6 mil joonaa euroa (2017: 27,4 miljoonaa euroa). 2019 vuoden aikana yhtiön kassavirtatuottoon ei tullut merkittäviä muutoksia. Syksyllä valmistunut Joen laajennus ja uusi Werstas toivat lisätuottoja, mutta toisaalta tilat olivat alkuvuonna remontin vuoksi tyhjillään. Emoyhtiölle kertyi liikevoittoa 5,4 miljoonaa euroa (2018: 6,6 miljoonaa euroa) ja yhtiön tilikauden tulokseksi muodostui nolla euroa (2017: -27 tuhatta euroa). Konsernin liikevoitto oli 3,5 mil
Investoinnit Konserni on investoinut tilikauden aikana yhteensä 37 miljoonaa euroa. Investoinnit koostuivat rakennushankkeista, tytäryhtiö hankinnoista ja vuokralaistilojen muutoksista sekä korjauksista.
55
Emoyhtiön liikevaihto kasvoi
10 %
hallituksen toimintakertomus
E M OY H T IÖ N TA L OU D E L L I SE T T U N N U SLU V U T 2019
2018
27 504
27 281
Käyttökate, 1 000€
6 553
8 100
Liikevoitto, 1 000 €
5 846
6 660
Liikevoitto %
21,3
24,4
Tulos ennen veroja, 1 000 €
0,0
0,0
Sijoitetun pääoman tuotto %
1,55
2,78
Liikevaihto, 1 000 €
Omavaraisuusaste % (2018 sis. vvk-lainat)
24,8 34,88
0,1
25
21
2019
2018
27 642
27 360
Liiketoiminnan muut tuotot, 1 000 €
-3 559
541
Käyttökate, 1 000 €
15 748
15 897
57,0
58,1
3 924
5 874
14,2
21,5
-2 170
-2 176
1,2
1,96
Omavaraisuusaste % Henkilöstön määrä 31.12.
KO N SE R N I N TA L OU D E L L I SE T T U N N U SLU V U T
Liikevaihto, 1 000 €
Käyttökate % Liikevoitto, 1 000 € Liikevoitto % Tulos ennen veroja, 1 000 € Sijoitetun pääoman tuotto % Omavaraisuusaste % (2018 sis. vvk-lainat)
23,5
Omavaraisuusaste % Henkilöstön määrä 31.12.
56
34,05
-2,30
34
21
hallituksen toimintakertomus
V U O K R AU S T O I M I N NA N T U N N U SLU V U T 2019
2018
Käyttöaste %
99,1
98,0
Keskimääräinen neliövuokra €
16,7
16,73
Keskimääräiset hoitokulut €
3,84
3,76
134 402
131 423
Vuokrattava pinta-ala, m²
Käyttöaste
99,1 %
Tunnuslukujen laskennassa huomioidaan todellisessa vuokraustoiminnossa olevat valmiit talot.
OMA KÄYTTÖ
Toimitusjohtaja ja henkilöstö Yhtiön toimitusjohtajana toimi Mikko Lehtinen. Konsernin johtoryhmään kuuluivat Mikko Lehtinen, Olli Rosenberg, Ulla Sjöblom, Maaria Salmenpohja ja Terhi Marin. 2019 konsernin palveluksessa oli keskimäärin 25 henkilöä, henkilömäärän ollessa vuoden lopussa 34. Henkilöstökulut sivukuluineen vuonna 2019 olivat 1,6 miljoona euroa (2018: 1,4 miljoonaa euroa).
Yhtiön omassa käytössä on vuoden vaihteessa yhteensä n. 560 neliömetriä omaa toimistotilaa. HALLINTO Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous pidettiin 7.5.2019. Kokouksessa pää tettiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat sekä käsiteltiin muut esityslistassa mainitut asiat. Lisäksi tammikuussa pidettiin ylimääräinen yhtiökokous, jossa päätettiin hyväksyä Hemsön osakemerkintään liittyviä asiakirjoja sekä annettiin osakeantival tuutus hallitukselle. Huhtikuussa pidettiin myös ylimääräinen yhtiökokous, jossa todettiin osakeannin merkitseminen sekä nimitettiin uusi hallitus ja päätettiin näiden korvauksista. Halli tuksen sihteerinä toimi asianajaja Juha Sumentola.
Tilintarkastaja Yhtiön tilintarkastajana toimii tilintarkastusyhteisö KPMG Oy:n KHT-tilintarkastaja Kimmo Antonen. OSAKKEET JA OMISTAJAT Yhtiö toteutti huhtikuussa osakeannin, jossa Hemsö merkitsi yhtiön osakkeita 50 miljoonalla eurolla tullen yhtiön toiseksi suurimmaksi omistajaksi. Lisäksi yhtiön vaihtovelkakirjalainojen haltijat muunsivat saamisensa osakkeksi. Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n osakepääoma 31.12.2019 oli 10 miljoonaa euroa. Osakkeita oli 108 853 446 kpl. Osake on nimellisarvoton. Konsernilla ei ole hallussaan omia osakkeita. Yhtiön osakepääoma ja osakkeiden määrä kasvoivat aiemmin kuvatun osakeannin ja vaihtovelkakirjalainojen muunnon myö tä. Näiden vaikutusta yhtiön omaan pääomaan on kuvattu lisää tilinpäätöksen liitetiedoissa. Emoyhtiön osakepääoma 31.12.2019 oli 10 miljoonaa euroa (31.12.2018: 103,5 tuhatta euroa), oman pääoman ollessa 129,1 miljoonaa euroa (2018: 312,1 tuhatta euroa).
Hallitus Yhtiön hallituksen puheenjohtajana toimi koko vuoden Aleksi Randell. Hallituksen varapuheenjohtajana toimi Petteri Rinne. Varsinaisina jäseninä toimivat Tuomas Heikkinen, Henrik Karls son, Peter Karlsson ja Christian Backholm. Risto Korpela toimi hallituksen jäsenenä huhtikuuhun 2019 saakka ja siitä eteenpäin jäseninä toimivat edellä mainittujen lisäksi Jarkko Leinonen sekä Gustav Björkman. Hallitus kokoontui tilikaudella 15 kertaa.
57
hallituksen toimintakertomus
Y H T IÖ N O S A K K E E N OM I S TAJAT Osakkeenomistaja
Omistusosuus %
Turun kaupunki
35,38
Hemsö TTP Oy
34,80
Turun ammattikorkeakoulu Oy
12,53
OP Turun Seudun Kiinteistöt Oy
9,40
Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritas
4,18
Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet sr
2,57
Stiftelsen för Åbo Akademi sr
1,15
RISKIT JA YHTIÖN TOIMINTA
Rahoitusriskin pienentämiseksi yhtiöllä on laaja rahoittajapohja ja yhtiön senior-rahoitusriski on jakaantunut kolmelle suurelle liikepankille. Yhtiön pitkäaikaisten luottojen jälleenrahoitusriski on pyritty jakamaan mahdollisimman tasaisesti. Yhtiön eri rahoitusinstrumenttien käyttö on monipuolista. Yhtiö on suojautunut korkoriskiltä korkojohdannaisia hyödyntäen. Senior-lainoista osa on suojattu korkojen nousun varalta pitkin sopimuksin. Korkoriskin hallinnan tarkoituksena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen merkitystä yhtiön tulokseen sekä rahoitusasemaan. Operatiivisia riskejä on pyritty hallitsemaan kuvantamalla yhtiön ydinprosessit sekä niihin liittyvät riskit ja niiden kontrollit. Kontrollien avulla yritys pyrkii estämään mahdollisten riskien toteutumista. Operatiivisia riskejä vähennetty myös henkilökun nan ja käytössä olevien resurssien määrää kasvattamalla sekä yksilöimällä tehtävänkuvauksissa vastuualueet. Tällöin jokaisen henkilön rooli ja vastuut ovat selkeät. Lisäksi varahenkilöjär jestelmällä yksittäisen henkilön merkitystä yhtiölle on pystytty selkeästi pienentämään. Yhtiön vahinkoriskit on hoidettu kattavilla vakuutuksilla.
Liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liittyvät yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Taloudellisen kehityksen riskit ilme nevät asiakas-, rahoitus- ja muina liiketoiminnan riskeinä. Yhtiön taloudellinen kehitys on riippuvainen vuokraustoi minnan menestyksestä ja vuokrasopimusten jatkumisesta. Ole massa olevan vuokrasopimuskannan keskimaturiteetti on hyvä ja julkisten toimijoiden osuus asiakkaista on verrattain korkea. Tämä antaa ennustettavuutta ja varmuutta kassavirtaan. Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtu vien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toimialoilta sekä ennen kaikkea julkiselta sektorilta. Asia kasriskien hallintaan liittyen yhtiön vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä. Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään: määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuk siin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä mark kinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen. Yhtiön omaisuus on keskittynyt pienelle alueelle muodos taen merkittävän alueellisen riskikeskittymän. Kyseistä riskiä on pyritty hallitsemaan sekä vuokrasopimusten pituudella että julkisen sektorin vuokralaisilla.
LÄHIPIIRILAINAT JA -VASTUUT Yhtiöllä ei ole lähipiirilainoja tai -vastuita. KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Ei merkittäviä tapahtumia.
58
TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT
HALLITUKSEN ESITYS TULOKSEN KÄSITTELYSTÄ
Yhtiö hakee strategiansa mukaisesti kannattavaa kasvua ja toimintojen tehostamista. Yhtiön ensisijaisena toiminta-alueena on Turku Science Park alue ja yhtiö jatkaakin alueen kehittä mistä. Turun kaupunki on nostanut yhdeksi kärkihankkeekseen Itäharjun alueen kehittämisen ja Teknologiakiinteistöt haluaa olla hankkeessa mukana. Turku Science Park voisi luonnollisesti kasvaa ja kehittyä Itäharjun suuntaan, nykyisen alueen kehitys potentiaali alkaa olla lähes kokonaan käytetty. Vuoden 2020 liikevaihto tulee olemaan 2019 vuotta korkeampi valmistuvan kampuksen alkavan kassavirran myötä. Mahdolliset uudet kiinteistöhankinnat tai -myynnit luonnolli sesti vaikuttaisivat kassavirtaan. Yhtiön nykyisten kiinteistöjen käyttöaste sekä nykyisten vuokrasopimusten keskimaturiteetti ja keskivuokra eivät anna enää mahdollisuutta merkittäviin tulosparannuksiin.
Emoyhtiön tilikauden tulos oli -0,20 euroa. Hallitus esittää, että tilikauden tulos siirretään omaan pääomaan, eikä osinkoa jaeta.
Turun Teknologiakiinteistöt Oy Hallitus
59
konsernitilinpäätös
Konsernitilinpäätös Liikevaihto
27,6 milj.
KO N SE R N I N T U L O S
1 000€ Liite
Liikevaihto Liiketoiminnan muut tuotot
1.1.–31.12.2019
1.1.–31.12.2018
27 642
27 360
4
541
Henkilöstökulut
2
-1 642
-1 365
Poistot ja arvonalentumiset
3
-11 824
-10 023
Liiketoiminnan muut kulut
4
-10 704
-10 640
3 474
5 874
30
27
-5 674
-8 077
-5 645
-8 050
-2 170
-2 176
0
-27
314
310
2
-2
-1 854
-1 894
Liikevoitto
Korko- ja rahoitustuotot Korkokulut ja muut rahoituskulut Rahoitustuotot ja –kulut yhteensä
5
Voitto (tappio) ennen veroja
Tuloverot Laskennallisen verovelan muutos Vähemmistöosuudet TILIKAUDEN VOITTO / TAPPIO
60
konsernitilinpäätös
KO N SE R N I N TA SE
1 000€
VASTAAVAA Pysyvät vastaavat
Liite
31.12.2019
31.12.2018
Aineettomat hyödykkeet
6
7 100
6 222
Aineelliset hyödykkeet
7 27 608
27 574
234 569
232 806
8 037
8 265
836
1 083
46 562
22 061
317 612
291 790
Osuudet omistusyhteysyrityksissä
1 718
1 718
Muut osakkeet ja osuudet
1 528
1 441
Pitkäaikaiset saamiset
1 800
Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Keskeneräiset hankinnat
Sijoitukset
8
5 046
3 159
329 758
301 170
Myyntisaamiset
533
255
Muut saamiset
2 622
1 528
3 155
1 784
19 208
2 359
22 362
4 143
352 120
305 313
Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset
Rahat ja pankkisaamiset
VASTAAVAA YHTEENSÄ
61
konsernitilinpäätös
VASTATTAVAA Oma pääoma
Liite
31.12.2019
31.12.2018
Osakepääoma
10 000
104
Muut rahastot
118 882
18
Edellisten tilikausien voitto / tappio
-7 134
-5 240
Tilikauden voitto / tappio
-1 854
-1 894
119 893
-7 012
614
616
6 060
5 725
0
78 760
196 931
185 407
350
0
203 341
269 892
22 637
21 882
8
4
171
473
Muut velat
2 733
16 047
Siirtovelat
2 723
3 411
28 272
41 818
231 613
311 710
9 Vähemmistöosuus
Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Laskennallinen verovelka Vaihtovelkakirjalainat Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot
Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat
Vieras pääoma yhteensä
10
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
352 120
62
305 313
konsernitilinpäätös
KO N SE R N I R A HO I T U SL A SK E L M A
1 000€
LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA
2019
2018
-2 170
-2 176
Poistot
11 824
10 027
Rahoitustuotot ja -kulut
5 644
8 050
2
-2
15 750
15 895
Voitto / tappio ennen satunnaisia eriä Oikaisut
Vähemmistön osuus tilikauden tuloksesta Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta Käyttöpääoman muutos
Lyhytaikaisten liikesaamisten vähennys / lisäys
-1 357
1 705
Lyhytaikaisten velkojen vähennys / lisäys
1 819
-836
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja
16 213
16 764
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista
-5 644
-8 050
0
-36
10 119
8 679
-33 724
-27 632
Maksetut välittömät verot Satunnaiset erät
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin Tytäryhtiöiden hankinnat
-3 232
Tytäryhtiöiden myynnit
13 320
Osakkuusyrityshankinnat ja muut sijoitukset
-87
Annetut lainat
-136
-1 800 -38 843
-14 448
RAHOITUKSEN RAHAVIRTA Osakeanti
50 000
Pitkäaikaisten lainojen nostot
16 000
13 300
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut
-20 085
-9 660
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut
-342
RAHAVAROJEN MUUTOS
63
45 572
3 640
16 848
-2 129
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot 1. KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET
Sisäiset liiketapahtumat Konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäisten toimitusten realisoimat katteet, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäinen voitonjako on eliminoitu.
Konsernin laajuus Konsernitilinpäätökseen on yhdistetty kaikki tytäryhtiöt.
Vähemmistöosuudet Tilinpäätöksessä on noudatettu KILA:n keväällä 2014 antaman lausunnon (1918/2014) mukaista käsittelyä, jonka perusteella keskinäisistä kiinteistötytäryhtiöistä on yhdistelty vain omistus osuutta vastaava osuus eikä vähemmistöosuutta ole erikseen.
Sisäinen osakkeenomistus Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden hankintamenon ja hankittua osuutta vastaavan oman pääoman erotus on kohdistettu pysyviin vastaaviin. Kohdistettuja eriä oli 31.12.2019 rakennuksissa 26,0 miljoonaa euroa ja erät poistetaan 5% vuotuisin tasapoistoin 20 vuodes sa. Tontteihin on kohdistettu 4,3 miljoonaa euroa.
Arvostusperiaatteet, saamisten ja velkojen arvostus Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.
2. HENKILÖSTÖKULUT 2019
2018
-1 366
-1 123
Eläkekulut
-217
-200
Muut henkilöstösivukulut
-60
-41
-1 642
-1 365
25
20
25
20
Hallituksen jäsenet
-82
-71
Toimitusjohtaja
-143
-148
-225
-220
Palkat ja palkkiot
Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä Toimihenkilöt
Johdon palkat
Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot.
64
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
3. POISTOT 2019
2018
Muut pitkävaikutteiset menot
290
326
Rakennukset ja rakennelmat
6 473
5 085
Koneet ja kalusto
2 623
2 227
273
247
2 165
2 138
11 824
10 023
Olennaiset erät
2019
2018
Toimitilakulut: vesi, sähkö, lämmitys, kiinteistövero
6 403
6 364
Vuokrat
251
150
Huoneistojen korjaukset
289
559
Laki-, suunnittelu- ja konsulttipalkkiot
96
162
Mainos- ja markkinointikulut
580
550
Hallinto: IT, TH, HR
316
273
Muut kulut
643
647
8 579
8 704
2019
2018
1
23
30
4
30
27
Muut korkokulut
2019
2018
Korkokulut VVK
1 046
4 061
Korkokulut senior
3 460
3 495
Korkokulut koronvaihtosopimus
971
0
Korkokulut muut
197
521
5 674
8 077
Muut aineelliset hyödykkeet Konserniliikearvon poisto
4. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT
5. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT Muut korko- ja rahoitustuotot Muut korkotuotot Muut rahoitustuotot
65
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
6. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET Konserniliikearvo
2019
2018
10 984
10 933
Lisäykset
649
51
Vähennys
0
0
Hankintameno 31.12.
11 633
10 984
Poistot 1.1.
-3 622
-2 872
-759
-751
7 251
7 361
-4 664
-4 664
Lisäykset
0
0
Vähennykset
0
0
2 671
2 507
164
164
-1 830
-1 993
5 422
5 368
Hankintameno 1.1.
1 474
1 932
Lisäykset
1 139
239
-25
-697
Hankintameno 31.12.
2 588
1 474
Kertyneet poistot 1.1.
-620
-286
Poistot
-290
-334
Poistot 31.12.
-910
-620
1 678
854
Hankintameno 1.1.
Poistot tilikaudella
Konsernireservi Hankintameno 1.1.
Tuloutukset 1.1. Tuloutukset tilikaudella
Muut aineettomat hyödykkeet
Vähennykset
66
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
7. AINEELLISET HYÖDYKKEET Maa-alueet
2019
2018
23 236
25 327
34
84
0
-2 175
23 270
23 236
4 338
4 338
0
0
4 338
4 338
27 608
27 574
222 990
224 461
6 792
9 577
-231
-11 048
Hankintameno 31.12.
229 551
222 990
Kertyneet poistot 1.1.
-14 473
-9 388
-6 473
-5 085
-20 946
-14 473
208 605
208 517
44 284
44 029
3 245
255
0
0
Hankintameno 31.12.
47 529
44 284
Kertyneet poistot 1.1.
-12 256
-10 072
Poistot
-2 204
-2 184
-14 460
-12 256
33 068
32 028
Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset
Konserniliikearvo kohdistettu tonttiin Hankintameno 1.1. Lisäykset
Maa- ja vesialueet 31.12. Rakennukset ja rakennelmat Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset
Poistot tilikaudella Poistot 31.12.
Konserniliikearvo kohdistettu rakennuksiin Hankintameno 1.1. Lisäys Vähennys
Poistot 31.12.
67
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Konsernireservi kohdistettu rakennuksiin
2019
2018
-19 648
-19 648
Lisäys
0
0
Vähennys
0
0
-19 648
-19 648
11 910
11 276
634
634
12 544
11 910
-7 105
-7 739
234 569
232 806
Hankintameno 1.1.
18 931
17 747
Lisäykset
2 429
1 330
-34
-146
Hankintameno 31.12.
21 326
18 931
Kertyneet poistot 1.1.
-10 666
-8 439
-2 623
-2 227
-13 289
-10 666
8 037
8 265
2 472
2 476
Lisäykset
0
2
Vähennykset
0
-6
Hankintameno 31.12.
2 498
2 472
Kertyneet poistot 1.1.
-1 389
-1 142
-273
-247
-1 662
-1 389
836
1 083
Hankintameno 1.1.
Hankintameno 31.12. Kertyneet tuloutukset 1.1. Tuloutukset Tuloutukset 31.12.
Rakennukset ja rakennelmat 31.12. Koneet ja kalusto
Siirrot
Poistot Poistot 31.12.
Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1.
Poistot Poistot 31.12.
68
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Ennakkomaksut ja keskeneräiset Hankintameno 1.1.
22 061
5 255
Lisäykset
24 501
16 807
0
0
46 562
22 061
317 612
291 790
Osuudet omistusyhteysyrityksissä
2019
2018
Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1.
1 718
1 629
Lisäykset
0
89
Vähennykset
0
0
1 718
1 718
Osakkeet ja osuudet 1.1.
1 441
1 394
Lisäykset
1 887
47
3 328
1 441
5 046
3 159
2019
2018
104
104
9 896
0
10 000
104
18
18
10 018
122
118 863
0
Edellisen tk. voitot / tappiot 31.12.
-7 134
-5 240
Tilikauden voitto / tappio
-1 854
-1 894
Vapaa oma pääoma yhteensä
109 875
-7 116
Oma pääoma yhteensä
119 893
-7 012
Vähennykset
AINEELLISET HYÖDYKKEET YHTEENSÄ 8. SIJOITUKSET
Muut osakkeet ja osuudet
SIJOITUKSET YHTEENSÄ 9. OMA PÄÄOMA Sidottu oma pääoma Osakepääoma 1.1. Lisäykset Osakepääoma 31.12. Muu rahasto Sidottu oma pääoma yhteensä Vapaa oma pääoma Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
69
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Vaihtovelkakirjalainan muunnon ja osakeannin vaikutus omaan pääomaan Osakkeiden lukumäärä
Osakepääoma
104
104
Vaihtovelkakirja lainan muunto
70 871
6 417
72 343
Osakeanti
37 879
3 480
46 520
1.1.2019
SVOP
Muut rahastot
Edellisten TK voitto/tappio
18
-5 240
Tilikauden tulos 31.12.2019
TK voitto/tappio
- 1894 108 853
10 000
118 863
70
18
-5 240
-1 894
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
10. VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikaiset velat
2019
2018
0
26 966
196 931
185 407
350
0
6 060
5 725
203 341
218 094
6 060
5 725
Vaihtovelkakirjalainat
0
51 798
Muut velat
0
0
0
51 798
203 341
269 892
22 637
21 882
8
4
171
473
Muut velat
2 733
17 543
Siirtovelat
2 723
1 915
28 272
41 818
Vaihtovelkakirjalainat Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Laskennalliset verovelat
Erittely laskennallisista veroveloista Laskennallinen verovelka kohdistetusta konserniliikevaihdosta
Velat omistusyhteysyrityksille
Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat
Vaihtovelkakirjojen haltijat kuittasivat lainasaatavansa suunnatussa osakeannissa liikkeelle laskettuja osakkeita vastaan 4.4.2019.
71
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
11. PITKÄAIKAISTEN VELKOJEN ERÄÄNTYMINEN 2020-2024
2025-
191 187
28 380
Kirjanpitoarvo 2019
Kirjanpitoarvo 2018
Osakepantit emoyhtiö
318 499
291 150
Emoyhtiön lainoissa
218 661
207 289
Konsernin lainoissa
219 568
Velat, joiden vakuutena on panttaus
219 568
207 289
Toimisto- ja liiketilan kiinnitys
4 000
4 000
Osakepantit
91 492
64 229
Velka, jonka vakuutena pantti on
56 016
40 882
184 482
184 395
5 300
0
133 145
135 961
Osakepantit
42 624
42 624
Velka, jonka vakuutena pantti on
29 501
30 103
1 718
0
Lainat rahoituslaitoksilta
12.ANNETUT VAKUUDET JA VASTUUSITOUMUKSET Vakuus
Nordea Yleispanttaussitoumus 132911-14797426 (173311-12202056)
OP-Pohjola Osakepantit Saamisoikeus Koy Datacity Velka, jonka vakuutena pantti on Handelsbanken
Muut annetut vakuudet Osakepantit
72
13. MUUT VASTUUT Konsernilla on Euribor -viitekorkoihin sidottuja vaihtuvakorkoisia pitkäaikaisia velkoja 220 miljoonaa euroa, jotka erääntyvät vuosina 2020 - 2028. Riskienhallintapolitiikan mukaisesti pitkäaikaisista veloista aiheutuvaa korkoriskiä on suojattu koronvaihtosopimuksilla vaihtamalla Euribor –viitekorkoihin sidottu vaihtuva korko kiinteäksi koroksi velkojen sidonnaisuusajalle. Pitkäaikainen rahoitus on liiketoiminnan luonteesta johtuen hyvin keskeistä ja nykyisten pitkäaikaisten velkojen uudelleenrahoitusta tulevaisuudessa pidetään erittäin todennäköisenä. Jotta rahoituskulujen arviointi olisi pitkälläkin aikavälillä hallittua, on koronvaihtosopimuksia tehty pidemmälle aikavälille kuin mitä nykyisten pitkäaikaisten velkojen sidonnaisuusajat ovat. Koronvaihtosopimukset erääntyvät vuosien 2027 - 2035 aikana. Koronvaihtosopimusten käypien arvojen odotetaan realisoituvan tulokseen niiden sidonnaisuusaikana ja ne heijastavat tulevien pitkäaikaisten velkojen korkokuluja. Kaikki koronvaihtosopimukset ovat tehty suojaustarkoituksessa.
Laskennallinen pääoma
Markkina-arvo 31.12.2019
Markkina-arvo 31.12.2018
4591265
101 000
-48 742
-31 326
1824976
60 000
-5 595
-1 992
73
74
emoyhtiön tilinpäätös
Emoyhtiön tilinpäätös E M OY H T IÖ N T U L O S
1 000€ Liite
Liikevaihto Liiketoiminnan muut tuotot
1.1.–31.12.2019
1.1.–31.12.2018
27 504
27 281
15
639
Henkilöstökulut
2
-1 525
-1 365
Poistot ja arvonalentumiset
3
-707
-799
Liiketoiminnan muut kulut
4
-19 892
-19 096
5 396
6 660
212
1 428
81
0
-18
-41
-5 671
-8 048
-5 396
-6 660
Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä
0
0
Voitto (tappio) ennen veroja
0
0
Tuloverot
0
-27
TILIKAUDEN VOITTO / TAPPIO
0
-27
Liikevoitto
Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä Muilta
Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille Muille
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä
5
75
emoyhtiön tilinpäätös
E M OY H T IÖ N TA SE
1 000€
VASTAAVAA Pysyvät vastaavat
Liite
31.12.2019
31.12.2018
Aineettomat hyödykkeet
6
1 433
596
Aineelliset hyödykkeet
7
Maa- ja vesialueet
4 920
4 920
Koneet ja kalusto
646
806
Muut aineelliset hyödykkeet
786
1 033
Keskeneräiset hankinnat
496
405
6 849
7 164
Sijoitukset
8
Osuudet saman konsernin yrityksissä
320 821
288 093
Saamiset saman konsernin yrityksiltä
7 268
7 268
Osuudet omistusyhteysyrityksissä
1 718
1 718
Muut osakkeet ja osuudet
1 525
1 439
331 332
298 517
1 800
0
341 414
306 277
444
228
14 657
9 937
1 936
867
2
5
17 039
11 037
11 643
1 778
28 682
12 815
370 096
319 092
Pitkäaikaiset saamiset
Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä Muut saamiset Siirtosaamiset
Rahat ja pankkisaamiset
VASTAAVAA YHTEENSÄ
76
emoyhtiön tilinpäätös
VASTATTAVAA Oma pääoma
Liite
31.12.2019
31.12.2018
Osakepääoma
9
10 000
104
Muut rahastot
118 863
Edellisten tilikausien voitto / tappio
209
236
0
-27
129 072
312
0
78 760
196 072
185 407
350
0
196 422
264 167
22 589
21 882
6
2
42
90
19 205
14 877
493
16 247
2 267
1 515
44 601
54 613
Vieras pääoma yhteensä
241 024
318 780
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
370 096
319 092
Tilikauden voitto / tappio
Vieras pääoma
10
Pitkäaikainen vieras pääoma Vaihtovelkakirjalainat Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat
Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat Velat saman konsernin yrityksiltä Muut velat Siirtovelat
77
emoyhtiön tilinpäätös
E M OY H T IÖ N R A HO I T U SL A SK E L M A
1 000€
LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA
2019
2018
0
0
707
799
0
-619
5 396
6 660
6 103
6 840
Lyhytaikaisten liikesaamisten vähennys / lisäys
-702
2 538
Lyhytaikaisten velkojen vähennys / lisäys
5 431
-867
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja
10 832
1 671
Rahoitustuotot ja -kulut
-5 396
-6 660
0
-27
5 436
1 823
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin
-1 228
-478
Tytäryhtiöiden hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla
-3 234
0
Tytäryhtiöiden myynnit
0
13 740
Osakkuusyrityshankinnat
0
-364
-87
-136
Voitto / tappio ennen satunnaisia eriä Oikaisut Suunnitelman mukaiset poistot Omaisuuden myyntivoitot Rahoitustuotot ja -kulut Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta Käyttöpääoman muutos
Maksetut välittömät verot
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA
Investoinnit muihin sijoituksiin Myönnetyt lainat
-1 800
SVOP sijoitukset tytäryhtiöihin
-29 495
-6 500
-35 843
6 262
Osakeanti
50 000
0
Pitkäaikaisten lainojen nostot
16 000
13 300
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut
-20 085
-9 660
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksu
-342
0
-5 300
-13 104
40 272
-9 464
9 865
-1 378
RAHOITUKSEN RAHAVIRTA
Annetut sisäiset lainat
RAHAVAROJEN MUUTOS
78
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 1. ARVOSTUSPERIAATTEET Pysyvien vastaavien arvostaminen Emoyhtiön omistaman pysyviin vastaaviin kuuluvan kuluvan omaisuuden hankintameno poistetaan ennalta laaditun suunnitelman mukaisesti alkuperäisestä hankintahinnasta. Poistoajat Aineettomat oikeudet
3–5 v. tasapoisto
Koneet ja kalusto
25 % EVL maksimipoiston mukaisesti menojäännöksestä
Muut aineelliset hyödykkeet
10 v. aikana tasapoistona
Hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen pitoaika on alle kolme vuotta sekä pienhankinnat on kirjattu koko naisuudessaan hankintatilikauden kuluksi. Saamisten ja velkojen arvostus Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.
79
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
2. HENKILÖSTÖKULUT 2019
2018
-1 269
-1 123
-204
-200
-52
-41
-1 525
-1 365
23
20
23
20
Hallituksen jäsenet
-82
-71
Toimitusjohtaja
-143
-148
-225
-220
Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilöstösivukulut
Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä Toimihenkilöt
Johdon palkat
Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot. 3. POISTOT 2019
2018
Aineettomat oikeudet
253
291
Koneet ja kalusto
206
261
Muut aineelliset hyödykkeet
247
247
707
799
2019
2018
-16 488
-15 868
IT-kulut
-145
-118
Laki- ja suunnittelukulut
-96
-162
Mainos- ja markkinointikulut
-580
-550
Hallinto: TH ja HR
-160
-143
-2 422
-2 255
-19 892
-19 096
4. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT Olennaiset erät Hoito- ja rahoitusvastikkeet
Muut kulut
80
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
5. RAHOITUSTUOTOT JA –KULUT Muut korko- ja rahoitustuotot
2019
2018
212
1 428
81
0
293
1 429
Korkokulut VVK
1 046
4 061
Korkokulut senior
3 459
3 495
Korkokulut muut
1 185
533
5 689
8 089
2019
2018
596
682
1 116
887
-25
-125
-253
-291
1 433
596
2019
2018
4 920
4 836
Lisäykset
0
84
Vähennykset
0
0
4 920
4 920
2 554
2 487
Lisäykset
60
85
Vähennykset
-13
-19
Hankintameno 31.12.
2 600
2 554
Kertyneet poistot 1.1.
-1 748
-1 487
-206
-261
646
806
Saman konsernin yrityksiltä Muut korkotuotot
Muut korkokulut
6. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET Aineettomat oikeudet Hankintameno 1.1. Hankintameno 31.12. Poistot 1.1. Poistot tilikaudella
7. AINEELLISET HYÖDYKKEET Maa-alueet Hankintameno 1.1.
Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1.
Poistot
81
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1.
2 266
2 264
0
2
Hankintameno 31.12.
2 266
2 266
Kertyneet poistot 1.1.
-1 233
-986
-247
-247
786
1 033
405
284
91
403
0
-282
496
405
6 849
7 164
2019
2018
295 361
143 161
32 728
152 205
0
-5
328 089
295 361
1 718
1 629
Lisäykset
0
89
Vähennykset
0
0
1 718
1 718
Osakkeet ja osuudet 1.1.
1 439
1 329
Lisäykset
1 887
47
3 325
1 439
333 132
298 517
Lisäykset
Poistot
Ennakkomaksut ja keskeneräiset Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset
AINEELLISET HYÖDYKKEET YHTEENSÄ 8. SIJOITUKSET Osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä Osakkeet ja osuudet 1.1. Lisäykset Vähennykset
Osuudet omistusyhteysyrityksissä Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1
Muut osakkeet ja osuudet
SIJOITUKSET YHTEENSÄ
82
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot Omistukset muissa yrityksissä Yhtiö
Kotipaikka
Osuus osakkeista %
Kiinteistö Oy Biocity
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Datacity
Turku
99,39
Kiinteistö Oy ICT-City
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Turun Datakulma
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Electrocity
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Trivium City
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Kupittaan Paviljonki
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Turun Puutarhakatu 14
Turku
18,43
Asunto Oy Linnanrinne
Turku
14,49
Kiinteistö Oy Pharma City
Turku
100,00
Kiinteistö Oy High Tech City
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Kupittaan Asemakulma
Turku
100,00
TScP Kehitys Oy
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Sportcity
Turku
100,00
Kiinteistö Oy Innovation City
Turku
100,00
Kiinteistö Oy InfraCity
Turku
100,00
Joki Turku Oy
Turku
100,00
Kiinteistö Oy IndustryCity
Turku
100,00
Konsernin osuus osakkeista %
73,29
Erittely saamisista konserniyrityksiltä ja omistusyhteisyrityksiltä Pitkäaikaiset saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä
2019
2018
Konsernilainasaamiset
5 300
0
5 300
0
9 357
9 887
0
50
9 357
9 937
14 657
9 937
Lyhytaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernisiirtosaamiset Konsernisaamiset muut
SAAMISET KONSERNIYRITYKSILTÄ JA OMISTUSYHTEYSYRITYKSILTÄ YHTEENSÄ
83
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
9. OMA PÄÄOMA Sidottu oma pääoma
2019
2018
104
104
9 896
0
10 000
104
118 863
0
Edellisten tk. voitot / tappiot 1.1.
236
241
Edellisten tk. voitto / tappio
-27
-6
119 072
236
0
-27
VAPAA PÄÄOMA YHTEENSÄ
119 072
209
OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ
129 072
312
209
236
0
-27
209
209
Osakepääoma 1.1. Lisäykset
Vapaa oma pääoma SVOP-rahasto
Tilikauden voitto / tappio
Voitonjakokelpoinen vapaa oma pääoma Edellisten tilikausien voitot / tappiot Tilikauden voitto / tappio
Vaihtovelkakirjalainan muunnon ja osakeannin vaikutus omaan pääomaan Osakkeiden lukumäärä
Osakepääoma
104
104
Vaihtovelkakirjalainan muunto
70 871
6 417
72 343
Osakeanti
37 879
3 480
46 520
1.1.2019
SVOP
Edellisten TK voitto/tappio 209
Tilikauden tulos 31.12.2019
TK voitto/tappio
0 108 853
10 000
84
118 863
209
0
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
10. VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikaiset velat
2019
2018
0
26 962
196 072
185 407
350
0
196 422
212 368
0
0
0
0
Vaihtovelkakirjalainat
0
51 798
Muut velat
0
0
0
51 798
196 422
264 167
Vaihtovelkakirjalainat Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat
Velat konserniyrityksille Muut velat
Velat omistusyhteysyrityksille
Vaihtovelkakirjojen haltijat kuittasivat lainasaatavansa suunnatussa osakeannissa liikkeelle laskettuja osakkeita vastaan 4.4.2019. Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta
22 589
21 882
6
2
Ostovelat
42
90
Muut velat
493
16 247
2 267
1 515
25 397
39 737
Saadut ennakot
Siirtovelat
85
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
Velat konserniyrityksille Muut velat
19 205
14 877
19 205
14 877
0
0
0
0
44 601
54 613
1 945
1 162
Palkkamenot
80
83
Lomapalkkavelka
215
169
0
0
28
101
2 267
1 515
2020-2024
2025-
190 281
28 381
190 281
28 381
2019
2018
Emoyhtiön lainoissa
218 661
207 289
Konsernin lainoissa
0
0
218 661
207 289
2019
2018
318 499
291 150
1 718
0
320 217
291 150
Velat omistusyhteysyrityksille Muut velat
Siirtovelkojen erät Korkovelat
Muut menojäämät Muut siirtovelat
11. PITKÄAIKAISTEN VELKOJEN ERÄÄNTYMINEN
Lainat rahoituslaitoksilta
12. ANNETUT VAKUUDET JA VASTUUSITOUMUKSET Annetut vakuudet ja vastuusitoumukset Lainat rahoituslaitoksilta
Muut vastuusitoumukset Osakepantit Erityispanttaussitoumus Turun Seudun Osuuspankki, Founda Oy velkakirjalaina
86
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
13. SAADUT VAKUUDET JA TAKUUT Saadut vakuudet ja takuut
2019
2018
Rahana olevat vuokravakuudet
145
152
Muut vuokravakuudet
545
537
14. MUUT VASTUUT Emoyhtiöllä on Euribor -viitekorkoihin sidottuja vaihtuvakorkoisia pitkäaikaisia velkoja 220 miljoonaa euroa, jotka erääntyvät vuosina 2020 - 2028. Riskienhallintapolitiikan mukaisesti pitkäaikaisista veloista aiheutuvaa korkoriskiä on suojattu koronvaihtosopimuksilla vaihtamalla Euribor –viitekorkoihin sidottu vaihtuva korko kiinteäksi koroksi velkojen sidonnaisuusajalle. Pitkäaikainen rahoitus on liiketoiminnan luonteesta johtuen hyvin keskeistä ja nykyisten pitkäaikaisten velkojen uudelleenrahoitusta tulevaisuudessa pidetään erittäin todennäköisenä. Jotta rahoituskulujen arviointi olisi pitkälläkin aikavälillä hallittua, on koronvaihtosopimuksia tehty pidemmälle aikavälille kuin mitä nykyisten pitkäaikaisten velkojen sidonnaisuusajat ovat. Koronvaihtosopimukset erääntyvät vuosien 2027 - 2035 aikana. Koronvaihtosopimusten käypien arvojen odotetaan realisoituvan tulokseen niiden sidonnaisuusaikana ja ne heijastavat tulevien pitkäaikaisten velkojen korkokuluja. Kaikki koronvaihtosopimukset ovat tehty suojaustarkoituksessa.
Laskennallinen pääoma
Markkina-arvo 31.12.2019
Markkina-arvo 31.12.2018
4591265
101 000
-48 742
-31 326
1824976
60 000
-5 595
-1 992
LEASINGVASTUUT 31.12.2019
1 000€ 31.12.2019
1.1.2020–31.12.2020
1.1.2021–31.12.2025
Yhteensä
0
592
1 331
1 922
Kustannuspaikat yhteensä
ARVONLISÄVEROVASTUU AVL 121 §:n mukainen alv-palautusvastuu, joka tarkoittaa kiinteistön uudisrakennuksesta tai perusparannuksesta tehtyjä alv-vähennyk siä, jotka on palautettava, jos kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu verottomaksi tai kiinteistö myydään ennen kuin 10 vuotta on kulunut investoinnin valmistumisvuoden päättymisestä. Vuosi
Vähennetty alv
2012
116
1/10
12
87
Jäljellä
Päättyy
23
2021
allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä
Allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä 30.1.2020
Aleksi Randell Petteri Rinne Hallituksen puheenjohtaja Hallituksen jäsen
Tuomas Heikkinen Jarkko Leinonen Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen
Peter Karlsson Henrik Karlsson Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen
Christian Backholm Hallituksen jäsen
Tilinpäätösmerkintä
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus. Turku 30.1.2020 KPMG Oy Ab
Kimmo Antonen KHT
88