TOAS Vuosikertomus 2013 by Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiö TOAS

Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiö Vuosikertomus 2013

TOAS VUOSIKERTOMUS 2013

03 04 08 12 14 16 18 20 22 2

Toimitusjohtajan katsaus

Taloudellinen kehitys

Asiakaspalvelu

Viestintä & markkinointi

Yhteiskuntavastuu

Kiinteistötoiminta

Investoinnit

Kiinteistönpito

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2013

Toimitusjohtajan katsaus Tampereen seudun Opiskelija-asuntosäätiö TOAS Y-tunnus 0155634-2 TOIMINTAKERTOMUS JA TILINPÄÄTÖS 2013 GRAAFINEN TOTEUTUS Ville Kuusimaa VALOKUVAUS Ville Kuusimaa PAINOPAIKKA Tammerprint Oy, Tampere KANSI Munken Lynx 240 g/m² SISUS Munken Lynx 150 g/m²

441 878 Painotuote

TOASin toimintavuosi 2013 on niin sanotusti pulkassa huolimatta poikkeuksellisen leudosta loppuvuodesta. Toimintavuodelle asetetut tavoitteet saavutettiin. Käyttöaste pysyi korkeana, vaikka asunnonhakijoiden määrä väheni noin 400 kpl. Uusia asuntoja saatiin käyttöön vuoden ohjelman mukaan 220 ja kaksi suurta peruskorjausprojektia etenivät suunnitellusti. Lisäksi käynnistettiin Tampereen keskustaan kohde nimeltään Espantorni. Taloudellisesti toimintavuosi vastasi budjetoitua ja vuokrasopimuksia tehtiin noin 4500, joista kesä- syyskuussa noin 2200. Asuntojen kysyntä jatkui edelleen vilkkaana ja asiakaskäyntejä asuntotoimistossa oli 17000. Asiakastyytyväisyys oli parantunut toimintavuonna merkittävästi. TOASin palveluista kokonaisarvosanaksi tuli 5,51 (asteikolla 1-7), joka on paras koko tutkimuksen kymmenvuotishistoriassa. TOAS korotti 2013 alusta vuokria 2,6 %, joka oli selvästi alle keskimääräisten vuokrankorotusten. Vuokrien korotuksille suurimman paineen aiheuttivat kiinteistöpitokustannusten hintojen korotukset. Ne johtuivat puolestaan esimerkiksi palkka-, sotu- ja muista yleisistä hinnankorotuksista. Niihin on vielä lisättävä arvonlisävero. Lisäksi energianhinnat ovat nousseet kymmenen vuoden aikana lähes 100 prosenttia. Siis suurin osa korotustarpeesta tulee ulkoisista tekijöistä eikä TOASin oman toiminnan kustannusten kasvusta. Kun puhutaan kohtuuhintaisesta asumisesta, olisi syytä pitääkin mielessä energian hintojen kehitys sekä kiinteistöpitokuluissa verojen vaikutus, joka on jopa 40 % vuokrista sekä saman verran rakentamisen hinnasta. Näiden vaikutus koko rakennuksen elinkaaren aikana maksetuista vuokrista on todella merkittävä. Koko 17 -vuotisen työhistoriani aikana TOASilla en muista yhtään julkiselta hallinnolta tullutta päätöstä, jolla olisi ollut asumiskuluja laskeva vaikutus. Kokonaisuudessa säätiö onnistui pitämään kiinteistöjen ylläpitokustannukset toimintavuonna budjetoitua pienempänä, kiitos poikkeuksellisen lämpimän ja lumettoman talven sekä sähkönhinnan kääntymisen selvään laskuun. Lisäksi suurimpien korjauskulujen kirjaaminen taseeseen aiheutti noin 1,0 miljoonan euron lisäyksen hoitokatteeseen, joka oli noin 1,8 miljoonaa euroa yli suunnitellun. Rahoitus- ja korkokulut toteutuivat suunnitellusti ja rahatilanne pysyi vakaana.

Uudisrakennushankkeet rahoitettiin pankkirahoituksella ilman valtion investointiavustusta ja korkotukea, kuten myös kohta harjakorkeudessa oleva Espantornikin. Myös Pekolan peruskorjauksen rahoitus toteutettiin pankkirahoituksella ilman avustuksia. Paavolan peruskorjaukseen saatiin ARAn erityisryhmien investointiavustus ja lainalle korkotuki. Opiskelija-asunnoille myönnettävä investointiavustuksen suuruus on 10 %, joka on merkittävä tuki. Sen sijaan korkotuen omavastuuosuus 3,4 % ei hyödytä nykyisten alhaisten markkinakorkojen tilanteessa. Pitkään jatkunut matala korkotaso mahdollistaa edelleen markkinaehtoisen rahan käytön, huolimatta kohonneista pankkien marginaaleista. Näyttää siltä, että nopeaa muutosta ei markkinakorkoihin ole tulossa. Tämä tukee myös edelleen TOASin toimintatapaa rakentaa kohteita myös markkinaehtoisesti. Säätiön konsernin ylijäämä vuodelta 2013 oli 3,0 miljoonaa euroa. TOAS ei jaa ylijäämää pois säätiöstä, vaan se käytetään oman pääoman vahvistamiseen ja sitä kautta omarahoitusosuuksiin uusissa investoinneissa ja peruskorjaushankkeissa. Omavaraisuusaste onkin jo 16 %. Näin toimimalla TOAS varmistaa kohtuullisen vuokratason ja tasaa rahoituksen kustannukset useille vuosikymmenille ja takaa toiminnan jatkuvuuden. Vuokra-asuntomarkkinoilla suositut asuntosijoitusrahastot ovat lisänneet voimakkaasti asuntokantaansa muutaman viime vuoden aikana ostamalla huomattavan osan rakennettavista uusista asunnoista. Nämä asunnot ovat tulleet vuokra-asuntomarkkinoille ja siten tarjonta on lisääntynyt ja kilpailu kiristynyt, mutta samalla vuokrat ovat nousseet. TOAS uskoo kuitenkin asuntojensa kysynnän ja käyttöasteen pysyvän korkeana. Kysyntää tukevat edullinen vuokrataso, monipuolinen asuntotarjonta sekä hyvä palvelu, joita edelleen tullaan vahvistamaan. Tulevaisuudessa yhä useampi opiskelija valitsee opiskeluajan kodikseen TOASin asunnon. TIMO LEHTO TOIMITUSJOHTAJA

Taloudellinen kehitys Tuloksellisesti vuosi oli hyvä ja rahoitustilanne pysyi vakaana. Konsernin kiinteistöjen tuotot nousivat kahdella prosentilla 33,0 miljoonaan euroon (32,3 vuonna 2012). Kasvu tuli vuokrankorotuksen myötä. Kiinteistöjen hoitokulut olivat 15,8 miljoonaa euroa (15,6) ja nousua edelliseen vuoteen tuli vain 1 %. Neliötä kohti laskettuna hoitokulut olivat 5,37 e/m²/kk (5,26). Hoitokulujen kasvu pysyi pienenä lähinnä korjauskulujen pienenemisestä johtuen. Osa suunnitelluista ja toteutetuista korjauksista kirjattiin investointina taseeseen. Säästöjä saavutettiin myös sähkön markkinahinnan ollessa matalalla tasolla. Tampereen kaupunki ei edelleenkään perinyt kiinteistöveroa yleishyödyllisiltä yhteisöiltä. Arvioitu säästö TOASille oli n. 0,6 miljoonaa euroa. Rahoituskulut nousivat hieman ollen 13,5 (13,1) miljoonaa euroa. Lyhennyksien osuus oli 7,7 miljoonaa euroa, mutta kirjanpidollisia poistoja kirjattiin 8,5 miljoonaa euroa. Konsernin tilikauden ylijäämäksi tuli 3,0 miljoonaa euroa (2,6). Vuoden 2008 alusta lukien on otettu käytäntöön laskennallisena eränä konsernin suunnitelman mukaiset poistot. Tämä käytäntö pienensi vuoden 2013 ylijäämää 1,6 (1,2) miljoonaa euroa. Konsernin taseen loppusumma oli 254,4

Konsernin taseen loppusumma

254,4

MILJOONAA EUROA

+10%

EDELLISEEN VUOTEEN

miljoonaa euroa (230,6). Kasvua edellisestä vuodesta tuli 10 % (5). Kasvua toivat suuret investoinnit 24,8 miljoonaa euroa (23,6). Korollinen vieras pääoma oli 204,4 miljoonaa euroa (188,2) ja kasvua tuli 9 % (+5). Konsernin omavaraisuusaste oli 15,8 % (16,2). Vuokrasaamisten määrä kasvoi 200.000 euroon (175.000). Kirjatut luottotappiot 63.000 euroa nousivat myös edellisestä vuodesta (40.000). Rahoitusvarat olivat vuoden lopussa 12,4 miljoonaa euroa ja ne kasvoivat 2,0 miljoonaa euroa. Vuokrattavia asuntoja oli vuoden lopussa 5716 kpl (5510) ja määrä on asuntopaikkoina 9283 kpl (9008). Asuntojen kysyntä pysyi hyvänä koko vuoden ja käyttöaste oli 97,4 % (97,6). Vuokria korotettiin 1.1.2013 2,6 % (1,0). Keskivuokra oli vuoden lopussa 10,86 (10,40) euroa/m²/kk. Vuokraan sisältyvät vesi, sauna, pesutupa ja nettiyhteyden käyttö. Kun nämä kustannukset otetaan vuokrasta pois, keskivuokraksi muodostuu 10,44 (10,01) e/m²/kk, joka on vertailukelpoinen vapaiden markkinavuokrien kanssa. Vapaiden markkinoiden keskivuokra on noin 19 % korkeampi kuin TOASin keskivuokra.

TASE

300 250 200 150 100 50 0

2009 2010 2011 2012 2013

Konsernin tunnusluvut MILJOONAA EUROA

2013 2012 2011 2010 2009 Kiinteistöjen tuotot 33,0 32,3 31,4 33,4 29,8 muutos % 2% 3% -6% 12% 11% Kiinteistöjen hoitokulut 15,8 15,6 14,1 14,8 13,1 hoitokulut €/asuntoneliö/kk 5,37 5,26 4,79 5,12 4,52 Hoitokate 17,2 16,7 17,3 18,5 16,7 hoitokate % 52% 52% 55% 56% 56% Rahoituskulut 13,5 13,1 13,0 12,2 13,5 Tilikauden ylijäämä 3,0 2,6 3,3 4,2 1,7 Taseen loppusumma 254,4 230,6 219,0 217,6 210,5 Oma pääoma 38,9 35,9 32,4 30,0 25,8 omavaraisuus % 15,8% 16,2% 15,8% 14,4% 12,9% Vieras pääoma 214,6 193,7 184,7 186,6 183,6 pitkäaik. vieras po / neliöt e 769 732 698 724 712 Maksuvalmius 3,6 3,6 4,6 4,5 3,3 Investoinnit 24,8 23,6 7,0 14,0 9,2 Asuntomäärä 5 716 5 510 5 459 5 338 5 412 yksiöt 2 894 2 766 2 730 2 671 2 671 Asuntopaikat 9 283 9 008 8 941 8 765 8 960 Asuntojen pinta-alat 246 810 239 733 238 079 233 193 237 083 Liiketilojen pinta-alat 10 730 10 301 9 865 9 840 10 091 Käyttöaste 97,4% 97,6% 97,6% 97,7% 97,6% Keskineliövuokra 10,86 10,40 10,24 9,98 9,78 sis. vesi, sauna, pesula, nettiyhteys Kiinteistöjen keski-ikä 16,1 17,0 16,4 15,7 15,0 Henkilöstömäärä 18 18 21 23 24

450

PIANPYTINKI UUDISKOHDE 2 taloa 130 asuntoa 158 asuntopaikkaa

287

NINANSAMPO UUDISKOHDE 3 taloa 141 asuntoa 186 asuntopaikkaa

KIINTEISTÖJEN KULUERIÄ €/m²/kk 2,5

2013 2012 2011

2,0

2010 2009

1,5

1,0

0,5

0,0

Korot

Lyhennykset Korjaukset

KESKINELIÖVUOKRA €/m²/kk 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

LVS

Huolto

”

Vapaiden markkinoiden keskivuokra on noin 19 % korkeampi kuin TOASin keskivuokra.

2009 2010 2011 2012 2013

Me 40 35 30 25 20 15 10 5 0

10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

OMAVARAISUUSASTE

KIINTEISTÖJEN TUOTOT Hoitokulut Hoitokate

18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

2009 2010 2011 2012 2013

ASUNTOPAIKAT, ASUNNOT JA YKSIÖT

KÄYTTÖASTE Asuntopaikat Asunnot Yksiöt

2009 2010 2011 2012 2013

215 PEKOLA

PERUSKORJAUS 5 taloa 178 asuntoa 359 asuntopaikkaa

100% 99% 98% 97% 96% 95% 94% 93% 92% 91% 90%

2009 2010 2011 2012 2013

420

PAAWOLA

PERUSKORJAUS 3 taloa 160 asuntoa 416 asuntopaikkaa 7

Asiakaspalvelu ASUNTOJEN VUOKRAUS

Asuntojen vuokraus tapahtuu TOASin asuntotoimistossa. Vuokrattavana on noin 9 300 asuntopaikkaa. Vuonna 2013 toimistossa solmittiin 4 457 (v. 2012 4 308) uutta vuokrasopimusta. Sopimuksia päättyi yhteensä 4 371 kpl (4 243). Vuokrasopimukset rytmittyvät lukuvuoden mukaan. Vuoden lopussa voimassa olevia vuokrasopimuksia oli 6 764 kpl (6 803). Keväällä 2013 TOAS sopi kiintiöpaikkamäärät yliopistojen ja ammattikorkeakoulujen kanssa koskien kansainvälisten opiskelijoiden asuttamista. Sopimus käsitti yhteensä noin 700 valmiiksi kalustettua kiintiöasuntopaikkaa. TOAS asutti kesän ja syksyn aikana 700 kansainvälisen opiskelijan lisäksi noin 1500 suomalaista opiskelijaa, joista noin puolet oli uusia aloittavia opiskelijoita. Lähes puolet TOASilla tapahtuvista muutoista on ns. sisäisiä siirtoja eli asukas vaihtaa TOASin sisällä toiseen asuntoon. Yleisintä on vaihto soluasunnosta yksiöön. Lisäksi uudet kohteet saavat yleensä valtaosan asukkaistaan TOASin sisältä. Varsinainen poismuutto TOASilta on vähentynyt viime vuosien aikana. Vuonna 2013 vaihtuvuus (uudet sopimukset/kaikki sopimukset) oli 46 % (40 %). Kasvu edellisvuoteen

700

VALMIIKSI KALUSTETTUA KANSAINVÄLISTEN OPISKELIJOIDEN ASUNTOPAIKKAA

johtuu pääasiassa siitä, että TOASilla oli kaksi peruskorjauskohdetta, joista asukkaiden täytyi muuttaa pois, osa vaihtoi TOASin sisällä asuntoa, mutta osa muutti myös pois TOASilta. Vaihtuvuuteen ei ole laskettu mukaan sopimuksia, jotka koskivat sisäisiä muuttoja sekä kansainvälisten opiskelijoiden muuttoja. Jos nämäkin muutot lasketaan mukaan, on vaihtuvuus 68 % (62 %). TOASin asunnot ovat kysyttyjä. Vuonna 2013 käsiteltiin yhteensä 15 528 hakemusta (14 890). Uusien kohteiden valmistuminen kasvattaa aina hakemusmääriä. Keskimäärin uusia hakemuksia tuli kuukaudessa noin 1 300. Hakemuksia ei tule tasaisesti; kesä on kiireisintä asunnonhaku aikaa. Hakemuskäsittely tapahtuu sähköisesti. Asiakaspalvelu tapahtuu useimmiten sähköisten palvelujen avulla, puhelimitse, sähköpostitse tai käymällä TOASin asuntotoimistossa. Asiakkaiden mielestä mieluisin tapa asioida on sähköpostin välityksellä. Kaikki hakemukset saapuvat sähköisesti ja ne myös siirtyvät automaattisesti asutusjärjestelmään. Myös asunnon irtisanominen tapahtuu suoraan netissä olevan palvelun kautta. Sähköisistä palveluista huolimatta myös toimistolla kävijöitä riittää. Vuonna 2013 asuntotoimistossa kävi 17 255 asiakasta (16 185). Käydyistä asiakkaista n. 30 % oli kansainvälisiä opiskelijoita.

VAIHTUVUUS 60% 50% 40% 30%

15 528 KÄSITELTYÄ HAKEMUSTA

20% 10% 0%

2009 2010 2011 2012 2013

VUONNA 2013 ALKANEET SOPIMUKSET kpl 2000

kv-sopimusten osuus

1500 1 000 500 0

tammi helmi maalis huhti touko

kesä

heinä

elo

syys

loka marras joulu

VUONNA 2013 PÄÄTTYNEET SOPIMUKSET kpl 2 000

kv-sopimusten osuus

1 500 1 000 500 0

tammi helmi maalis huhti touko

kesä

heinä

elo

syys

loka marras joulu

ALKANEET JA PÄÄTTYNEET SOPIMUKSET VUOSITTAIN 5 000

Alkaneet Päättyneet

4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000

2009 2010 2011 2012 2013

Yleisin muutto TOASin sisällä on solusta yksiöön.

SOLU

YKSIÖ 9

Asiakaspalvelu ASIAKASTYYTYVÄISYYS

TOAS mittaa asiakastyytyväisyyttä säännöllisesti. Nykyisen mallista kehitystutkimusta on käytetty seitsemännen kerran asiakkaiden mielipiteiden selvittämiseen. Kysely lähetettiin asukkaille ja hakijoille. Asiakkaat ovat olleet tyytyväisiä TOASin toimintaan ja asuntoihin. Vuoden 2013 asiakastyytyväisyyskyselyssä TOAS sai kaikilta vastaajilta toimintansa kokonaisarvosanaksi 5,51 (5,42) asteikon ollessa 1 – 7. Arvosana on kautta kyselyn historian korkein. Vuosien saatossa tutkimus on tuottanut samansuuntaista tietoa kehitettävien toiminnantekijöiden osalta. Toiminnantekijöistä erityisesti ”asunnon siisteys sisäänmuuttohetkellä”, ja ”jonotussysteemin selkeys/tiedonsaanti” ovat olleet vuodesta toiseen haaste toiminnassa. Sisäänmuuttohetken epäsiisteyteen haettiin syitä tutkimuksessa. Asunnon siisteyden ylläpitoa pidettiin erittäin tärkeänä asiana asukkaiden keskuudessa. Syyt, miksi muuttosiivous kuitenkin jää tekemättä, johtuivat 70 %:sti kämppäkaverista, joka ei siivoa tai poismuuttava asukas ei halua siivota kämppiksen aiheuttamia sotkuja. Vastaajista 26 % ilmoitti, ettei ehdi siivota. Tämän toiminnon suhteen TOASilla on edelleen haastetta, saada asia paremmalle tasolle.

Asukkaamme arvostavat asuntoja, jotka ovat asumiskustannuksiltaan edullisia ja ovat lähellä oppilaitoksia. Nämä kriteerit TOAS on pystynyt hyvin täyttämään ottaen huomioon haastavan tonttitilanteen sekä yleisen kustannustason nousun. Kriteerit ovat olleet vuodesta toiseen asiakkaiden arvostuksen kärkipäässä. Asumisviihtyisyys kokonaisuudessaan on lisääntynyt asukkaiden keskuudessa. Tutkimuksen mukaan asumisviihtyisyyteen liittyvien odotusten ja odotusten onnistumisten välinen kuilu on pienentynyt (kuilu vuonna 2012 -0,22 ja vuonna 2013 -0,13). Syksyllä 2013 aloitettiin mittaamaan sähköisesti kiinteistönhuolto- ja vikakorjaustöiden onnistumista. Käytännössä vikailmoituksen jättäneelle asukkaalle lähti lyhyt sähköinen kysely töiden etenemisestä ja onnistumisesta. Lähes 70 % vastaajista ongelma tai vika saatiin korjattua parin päivän sisällä ja yli 50 % vastaajista koki saamansa palvelun erittäin hyväksi. Toki kehitettävääkin löytyi ja siitä syystä kyselyä jatketaan myös vuonna 2014. Saatua palautetta käydään läpi yhteistyökumppaneiden kanssa yhteistyötapaamisissa. Luotettavana ja vastuullisena vuokranantajana TOAS pystyy takaamaan kodin elämiseen ja opiskeluun aina opintojen loppuun saakka.

ASIAKASKÄYNNIT / ASUNTOPAIKAT VUOSITTAIN 20 000

Käynnit As. paikat

15 000 10 000 5 000 0

2009 2010 2011 2012 2013

”

Asumisviihtyvyys kokonaisuudessaan on lisääntynyt asukkaiden keskuudessa.

KÄSITELLYT HAKEMUKSET VUONNA 2013

ASUMISOIKEUDEN TARKASTUS

TOASin asunnoissa voivat asua tampereella, peruskoulun jälkeisissä oppilaitoksissa opiskelevat, päätoimiset opiskelijat sekä heidän perheensä. Asumisoikeus TOASin opiskelija-asuntoon tarkistetaan vuosittain helmikuussa. Vuonna 2013 asumisoikeus selvitettiin kaikilta yli 6 vuotta asuneilta asukkailta sekä joidenkin kohteiden kaikilta asukkailta. Tarkistuksia tehdään tarvittaessa myös muuna aikana. Mikäli asukas on valmistunut tai opiskelujen näytöt eivät ole riittävät eli vähintään 18 opintopistettä, asukas irtisanotaan. Asumisoikeus tarkistettiin kaikkiaan 1186 (729) asukkaalta. Irtisanomisia tehtiin asumisoikeuden tarkistuksen seurauksena 86 (126) kappaletta.

”

Vuoden 2013 asiakastyytyväisyyskyselyssä TOAS sai kaikilta vastaajilta toimintansa kokonaisarvosanaksi 5,51 (5,42) asteikon ollessa 1 – 7.

Arvosana on kautta kyselyn historian korkein.

kpl 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0

tammi helmi maalis huhti touko

kesä

heinä

elo

syys

loka marras joulu

ASIAKASKÄYNNIT VUOSINA 2011-2013 kpl 3 000

2011

2 500

2012 2013

2 000 1 500 1 000 500 0

tammi helmi maalis huhti touko

kesä

heinä

elo

syys

loka marras joulu

KÄSITELLYT HAKEMUKSET VUOSITTAIN 16 000 15 000 14 000 13 000 12 000 11 000 10 000

2009 2010 2011 2012 2013

Viestintä ja markkinointi TOASin viestintä on tiedotustoiminnan ja markkinointiviestinnän kokonaisuus, jolla viestitään säätiön tavoitteista ja toiminnasta. Tavoitteena on tarjota ammattitaitoisella organisaatiolla erinomaisia opiskelijakoteja ja asumispalveluita.

Lehti on tarkoitettu myös kansainvälisille opiskelijoille – kaikki tärkeimmät artikkelit olivat englanniksi. Lehden sisältöä ja ulkonäköä päivitettiin. Kehittämistutkimuksessa lehti sai vastaajilta historian parhaan arvosanan 5,1.

Viestinnän kanavia ovat nettisivut, AsunTOASia -lehti, sähköinen uutiskirje, painotuotteet, sidosryhmätapaamiset, medianäkyvyys ja sidosryhmä- ja asiakastutkimukset. Jokaisessa kohteessa toimii asukastoimikunnat ja niistä on muodostettu asukastoimikuntien neuvottelukunta. Neuvottelukunta toimii keskustelufoorumina asukkaiden ja TOASin välillä. TOASin asukkaiden edustajat osallistuvat valtakunnalliseen Suomen opiskelija-asukkaiden neuvottelukunnan toimintaan.

TOASin Facebook- sivusto on vakiintunut yhdeksi kanavaksi tiedottaa TOASin toiminnasta ja mainostaa mm. uusia kohteita ja vapaita asuntoja. Vuokraovi.com- palvelussa ilmoitetaan myös vapaista asunnoista.

Viestinnän kanavista ehdottomasti tärkein on nettisivut, joihin tehdään uutisia viikoittain ajankohtaisista asioista. Nettisivuja uudistettiin keväällä 2013. Uudistuksen lähtökohtana oli saada sivut entistä selkeimmiksi ja helppolukuisiksi. Kehittämistutkimuksesta saatujen vastausten perusteella nettisivujen uudistus onnistui hyvin. Yli 90 % vastaajista kertoi löytäneensä nettisivuilta hakemansa tiedon. Asteikolla 1 – 7 nettisivujen asiasisällön riittävyys sai arvosanan 5,44, visuaalisuus 5,55, selkeys 5,20 ja käyttäjäystävällisyys 5,41. Vastaajista yli 50 % on sitä mieltä, että TOASin kannattaa panostaa nettisivuihin nykyisessä määrin ja yli 40 % toivoo panostusta lisättävän. Sähköinen uutiskirje lähetettiin suunnitellusti kolme kertaa vuodessa. Se lähetettiin asukkaille ja sidosryhmille. AsunTOASia-lehti ilmestyi toimintavuonna kolme kertaa ja se jaettiin kaikkiin TOAS -talouksiin. Asukkaiden lisäksi lehteä jaettiin yhteistyökumppaneille ja muille sidosryhmille sekä TOASin järjestämissä tapahtumissa.

Helmikuussa 2013 TOAS osallistui ensimmäistä kertaa ASTA Rakentamisen messuille. Tavoitteena oli markkinoida uusia kohteita, antaa tietoa, miltä nykyaikaiset opiskelija-asunnot näyttävät ja lisätä TOASin tunnettuisuutta tamperelaisten keskuudessa. TOASin osasto sai suurta kiinnostusta, kävijöitä oli runsaasti. Osallistuminen messuille vaatii paljon työtä ja vie aikaa, joten sitä on tarkkaan harkittava jatkossa. Kaikessa viestinnässä huomioidaan viestintästrategian ydinkohdat: -- opiskelijan kodin tekijä -- asumisen edelläkävijä -- vastuunkantaja Markkinoinnissa tuodaan erityisesti esille TOASin hyviä erityispiirteitä: vain opiskelijoille suunnatut asunnot, niiden tarkoituksenmukainen suunnittelu ja varustelu, sijainti ja huoneistojakauma, asumisajan keston turvaaminen, asunnon vaihtomahdollisuus elämäntilanteen muuttuessa sekä asumisen oheispalvelut. Erityisesti markkinoidaan TOASin edullisia asumiskustannuksia. Vapaita asuntoja markkinoitiin useissa kanavissa niin sähköisesti kuin myös puhelimitse. Markkinointitoimenpiteet olivat tehokkaita tuottaen hyvää tulosta.

SÄÄTIÖKUVA JA SIDOSRYHMÄT TOAS vahvistaa säätiökuvaansa edelläkävijänä opiskelijoiden vuokra-asuntojen ja asuntopalveluiden vastuullisena tarjoajana. Opiskelijoille kodin tarjoavan yhteisön hyvä säätiökuva on TOASille erottumista myönteisesti vuokra-asuntoja tarjoavien joukossa. Siinä yhdistyvät hyvä taloudenhoito, uudet ja kunnossapidetyt kiinteistöt sekä ystävällinen palvelukulttuuri. Viestintästr ategian mukaisesti TOAS on ottanut aktiivisemman roolin sidosryhmiinsä nähden. Viestintää eri sidosryhmien kanssa on lisätty mm. sähköisellä uutiskirjeellä. Kirjeessä on tiedotettu ajankohtaisista asioista. Yhteistyökumppaneita (lähinnä yliopistot, kaupunki, rakennusliikkeet, rahoittajat, palvelujen tarjoajat) ja sidosryhmien edustajia on tavattu säännöllisesti ja yhä useammin. Tapaamiset ovat olleet epämuodollisia ja niissä on käyty läpi yhteistyön laatua ja kehittämistä.

TOASin viestintästrategian ydinkohdat: -- opiskelijan kodin tekijä -- asumisen edelläkävijä -- vastuunkantaja

”

Kehittämistutkimuksesta saatujen vastausten perusteella nettisivujen uudistus onnistui hyvin. Yli 90 % vastaajista kertoi löytäneensä nettisivuilta hakemansa tiedon.

195

ESPANTORNI UUDISKOHDE 1 talo 175 asuntoa 204 asuntopaikkaa

Yhteiskuntavastuu TOASin näkökulmasta yhteiskuntavastuu tarkoittaa vaikuttamista vastuullisesti yhteiskunnassa ja niissä yhteisöissä, joissa säätiö toimii. Kaikissa tämän päivän ja tulevaisuutta koskevissa tehtävissä noudatetaan kestävän liiketoiminnan periaatetta ja sitoudutaan toimimaan eettisesti kaikilla yhteiskuntavastuiden osa-alueilla, niin taloudellisen-, sosiaalisen- kuin ympäristövastuun alueella. TOAS on mukana harmaan talouden torjunnassa mm. käyttämällä tilaajavastuu.fi –palvelua.

TALOUSVASTUU

Yhteiskunnallisesti vastuullinen toiminta luo vahvan perustan taloudelliselle kasvulle. TOAS haluaa varmistaa toimintansa jatkuvuuden ja pyrkii taloudellisiin tuloksiin tavalla, joka tuo opiskelija-asumiselle arvostusta ja mahdollisuuksia, on ympäristön kannalta kestävä ja ottaa vaikutuspiirissään olevat ihmiset huomioon. Säätiön kunnossa oleva talous mahdollistaa näihin vaatimuksiin vastaamisen.

HENKILÖSTÖVASTUU

Henkilöstövastuun keskeisiä osia ovat henkilöstön osaamisen kehittäminen ja työhyvinvointi. TOAS tukee henkilöstön hyvinvointia ja motivaatiota johtamalla henkilöstöä kannustavasti ja yhteistoiminnallisesti. Henkilöstölle tarjotaan mahdollisuuksia koulutukseen ja toisaalta henkilöstöltä edellytetäänkin osallistumista ja oppimista. Työkyvyn ylläpitoon panostetaan järjestämällä TYKY-toimintaa ja tukemalla liikunta- ja kulttuurimahdollisuuksia. Työnantaja järjestää työterveyshuollon ja työterveyspalveluja. Käytössä on myös ”Varhaisen puuttumisen malli”, joka toimii yhteistyössä työterveyshuollon kanssa. Tämän lisäksi TOASilla toimii aktiivinen työsuojelutoimikunta, jonka tehtävänä on työn turvallisuuden ja terveellisyyden edistäminen työpaikalla. Innolink Research Oy toteutti henkilöstötutkimuksen keväällä 2013. Tutkimuksessa selvitettiin työntekijöiden tyytyväisyyttä työnantajan toimintaan, viestintään ja työhyvinvointiin vaikuttaviin tekijöihin. Lähes kaikki vastaajat (94 %) olivat joko erittäin tai melko tyytyväisiä työpaikkaansa. Vastaajista 25 % oli jo suositellut TOASia työpaikkana ystävilleen ja lähes 70 % voisi kysyttäessä suositella työpaikkaansa. Sisäinen viestintä ja tiedonkulku ovat parantuneet, kuilu odotusten ja toteutuneen toiminnan välillä on pienentynyt ollen -0,71 (vuonna 2011 -0,92). Toiminnan kannalta kehitettäviä asioita ovat mm. ”uuden työntekijän perehdyttäminen työtehtäviinsä” ja ”esimiesten kannustavan ja positiivisen palautteen antaminen”.

ASIAKASVASTUU

TOAS kantaa sosiaalista ja yhteiskunnallista vastuuta asukkaistaan. Tärkein tehtävä on järjestää merkittävälle osalle tamperelaisista opiskelijoista asuntoja. TOASilla voi asua huoletta koko asumisen ajan. Tunne asiakkaan arvostamisesta ja huolehtimisesta syntyy ja välittyy hyvien kokemusten ja avoimen vuorovaikutuksen välityksellä. Vuorovaikutusta edistetään asukastoimikuntien neuvottelukunnan kanssa käydyillä keskusteluilla. Keskusteluissa hyödynnetään asiakaspalautteesta saatua informaatiota sekä käydään läpi muita hyvään asumiseen liittyviä asioita.

YMPÄRISTÖVASTUU

Ympäristövastuun keskeinen arvo on kestävä elämäntapa, jossa TOAS sitoutuu ympäristöstä huolehtimiseen kiinteistöjen hankinnassa, käytössä ja ylläpidossa. Kestävän elämäntavan toteuttamisessa ja ympäristöasioissa on sitouduttu jatkuvaan parantamiseen ja neuvontaan sekä avoimeen tiedottamiseen. Asukkaita ohjataan muuttamaan kulutustottumuksiaan energiaa säästävämpään asumiseen. Säätiölle on laadittu ympäristöohjelma, jota ylläpidetään kehityksen vaatimusten mukaisena. TOASin periaatteita toiminnassaan ovat energian ja materiaalien käytön minimointi, jätteiden synnyn välttäminen ja niiden hyödyntämisen maksimointi, säästeliäs vedenkäyttö ja mahdollisimman haitattomien jätevesien muodostuminen, ilmaan kohdistuvien päästöjen minimointi ja luonnonarvojen suojeleminen. TOASin kuluttamasta sähköenergiasta osa on ekologista tuulisähköä. Rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaita rakennuksia kunnioitetaan ja tavoite on asumisviihtyvyydeltään, turvallisuudeltaan ja maisemaltaan hyvän kaupunkirakenteen tuottaminen. TOASin toimisto on useiden vuosien ajan edistänyt toiminnallaan ympäristöystävällistä työskentelyä. Tästä on esimerkkeinä mm. sähköiset ostolaskut ja palvelut asukkaille, paperinkulutuksen pienentäminen ja ympäristönäkökohtien huomioiminen hankinnoissa. Syksyllä 2012 TOAS sai ensimmäisenä opiskelija-asuntosäätiönä WWF:n myöntämän Green Office- merkin tunnustuksena työlleen. Tätä toimintaa jatketaan aktiivisesti.

HENKILÖSTÖN TUOTTAVUUS tuotot e/hlö/v 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0

2009 2010 2011 2012 2013

Kiinteistötoiminta TOASin kiinteistöjen hankinta- ja rakennuttamisstrategian mukaan toiminnan painopistealueita ovat olleet laajennettu Tampereen keskusta-alue (sisältää Kalevan ja Iidesrannan) ja Hervannan kaupunginosa. Sekä keskustassa että Hervannassa on erittäin runsas kysyntä pienistä asunnoista, joiden kokonaisvuokra ei kohoa opiskelija-asukkaiden ulottumattomiin. Jo useana vuonna TOAS on ollut näkyvä toimija, joka on aktiivisesti rakennuttanut opiskelijoille merkittäviä määriä edullisia ja pieniä vuokra-asuntoja.

ja tarkastellaan vuosittain. Yksittäinen kiinteistö tarvitsee tietyin aikavälein tietyntyyppisiä pieniä jaksottaisia korjauksia ja myös mittavampia isompia peruskorjauksia säilyttääkseen haluttavuutensa opiskelijoiden asuintalokohteena. Suurten ja kalliiden korjausten yhteydessä mietitään ja arvioidaan eri asuntotyyppien (soluasunnot, yksiöt, perheasunnot) sopivuutta kysyntään ja kiinteistön sijaintiin nähden. Vaihtoehtona voidaan päätyä myös kiinteistön purkamiseen tai siitä luopumiseen myymällä se markkinahinnalla.

Kiinteistöt on TOASilla jaettu neljään eri kiinteistöryhmään. Niissä kiinteistöjen kilpailukykyä, asuntojen haluttavuutta ja kysyntää arvioidaan kiinteistömarkkinoilla. Pääosa kiinteistömassasta kuuluu ryhmään pidettävät. Tämä ryhmä muodostaa sijaintinsa, teknisten ja muiden laadullisten ominaisuuksien kautta vankan perustan TOASin asuntokannalle sekä toiminnallisesti että taloudellisesti.

Vuonna 2013 käynnistettiin kiinteistöstrategian tekeminen. Sillä halutaan varmistaa, että TOASin kilpailukyky opiskelija-asuntomarkkinoilla vahvistuu. TOAS haluaa vuonna 2020 olla edelleen markkinajohtaja opiskelija-asuntojen tarjoajana sekä asuntopalveluiden tuottajana Tampereella. Tavoitteena on pystyä tarjoamaan noin kolmannekselle tamperelaisista opiskelijoista asunto. Tähän tavoitteeseen voidaan päästä lisäämällä asuntojen nettomäärää. Tavoitteena on vuoteen 2024 mennessä lisätä asuntojen määrää keskimäärin 150 uutta asuntoa/ vuosi.

Muut kiinteistöryhmät ovat selvitettävät, kehitettävät ja realisoitavat kiinteistöt. Kiinteistöjen sijoittumista ryhmittelyssä arvioidaan

150 UUTTA ASUNTOA VUODESSA

”

kokonaisvuokra ei kohoa opiskelija-asukkaiden ulottumattomiin

Muut 18%

Keskusta 40%

KIINTEISTﾃ傍 ALUEITTAIN

Hervanta 42%

Investoinnit UUDISRAKENTAMINEN

Vuoden 2013 aikana valmistuivat uudiskohteet Ninansampo ja Pianpytinki 1. Asuntojen määrä lisääntyi 206 asunnon verran vuoden 2012 loppuun verrattuna. Vuoden 2013 lopussa olivat rakenteilla uudiskohteet Pianpytinki 2 ja Espantorni. Rakenteilla olevien asuntojen määrä vuoden 2013 lopussa oli 240 asuntoa. Ninansammon rakennustyöt valmistuivat syyskuussa 2013 Kalevan kaupunginosassa, osoitteeseen Takojankatu 13. Vapaarahoitteisen kohteen rakennusurakoitsijana toimi NCC Rakennus Oy ja rahoittajana on Pohjola Pankki. Ninansampoon valmistui kolme asuinkerrostaloa ja parkkitalo Tampereen kaupungin vuokratontille. Asuntoja valmistui 141 kpl, mistä yksiöitä 96 kpl ja perhekaksioita 33 kpl ja solukaksioita 12 kpl. Kohteen asuntojen keskipinta-ala on 32,7 m2 ja asuntopaikkoja on yhteensä 186 kpl. Lisäksi Sammonkadun varteen valmistui katutasoon liiketiloja 4 kpl ja pihalle erillinen pysäköintihallirakennus. Asukkaat ja liiketilavuokralaiset muuttivat lokakuun 2013 alussa. Kohteen hankinta-arvo on 17,4 miljoonaa euroa.

Ei peruskorjattu 14%

Hervannassa Pianpytinki–nimisen TOASin uudiskohteen työmaan ensimmäinen vaihe, Pianpytinki 1, valmistui lokakuussa 2013 osoitteeseen Tutkijankatu 3. Toisen rakennusvaiheen, Pianpytinki 2, rakennustyöt jatkuivat 2014 tammikuuhun saakka osoitteessa Tutkijankatu 5. Pianpytingin pääurakoitsijana toimi YIT Rakennus Oy. Kohteiden rahoittajina ovat Pohjola Pankki sekä Handelsbanken. Vapaarahoitteiset vuokratontit on vuokrannut Hervannan Vuokratontit Oy. Kumpaankin kerrostaloon valmistui 65 asuntoa, joista 42 yksiöitä, 22 perhekaksioita sekä yksi perhekolmio. Asuntojen keskipinta-ala on 38,2 m2. Valmistuttuaan ne muodostavat 130 asunnon kokonaisuuden. Pianpytingin talokohtaiset autopaikat 48 kpl on ostettu korttelin yhteisestä pysäköintilaitoksesta asuntojen valmistumiskuukautena. Kohteiden hankinta-arvo on 14,3 miljoonaa euroa. Vuonna 2013 kesäkuussa käynnistyi Espantorni -nimisen uudiskohteen rakentaminen omistustontille keskustaan Tampellan alueelle, osoitteeseen Tampellan esplanadi 11. Kiinteistöyhtiön koko osakekanta ostettiin YIT Rakennus Oy:ltä, joka toimii kohteen pääurakoitsijana. Kohde on vapaarahoitteinen ja rahoittajana on Handelsbanken. Asemakaavamääräysten mukaiset Espantornin autopaikat 98 kpl tullaan ostamaan alueen pysäköintilaitoksesta ennen kohteen valmistumista.

Espantorniin rakennetaan 2.-15. kerroksiin huoneistohotellityyppisiä huoneistoja yhteensä 175 kpl, joista yksiöitä 146 kpl ja kaksioita 29 kpl. Majoitushuoneistojen keskipinta-ala on 32,1 m2 ja asuntopaikkoja niihin tulee yhteensä 204 kpl. Espantornin 1. kerros on toimisto- ja ravintolatiloja sekä 16. kerroksessa on kokoustiloja. Ne tullaan vuokraamaan yhdelle tai useammalle ulkopuoliselle toimijalle. Koko kohde valmistuu keväällä 2015. Kohteen hankinta-arvo on 24 miljoonaa euroa.

PERUSKO TILAN

Peruskorjattu 1990-2013 37%

PERUSPARANNUKSET

Vuoden 2013 aikana TOASilla olivat käynnissä Trikootalon, Paawolan ja Pekolan peruskorjaukset. Vuoden aikana valmistuivat yhteensä 207 asunnon peruskorjaukset. Vuoden lopussa olivat 189 asunnon peruskorjaukset käynnissä Paawolassa ja Pekolassa.

Uudet 2000-2013 32%

ORJAUSNNE

Keskustassa sijaitsevan Trikootalon, Satakunnankatu 37, peruskorjaustyömaan sisäpuoliset työt valmistuivat maaliskuussa 2013 ja asukkaat muuttivat korjattuihin asuntoihin huhtikuun 2013 alussa. Korjauksessa alkuperäiskuntoiset asunnot nykyaikaistettiin uutta vastaaviksi ja samalla kellaritiloihin rakennettiin uusi talopesula ja talosaunaosasto. Ulkopuolisina töinä tehtiin julkisivujen ja vesikaton korjaustyöt sekä pihatöitä. Asuntojen määrä lisääntyi yhdellä ja peruskorjauksen jälkeen kohteessa on 35 asuntoa, 7 kpl yksiöitä, 22 kpl kaksioita ja 6 kpl kolmioita. Pääurakoitsijana toimi VRP-Rakennuspalvelu Oy. Peruskorjauksen kokonaiskustannukset olivat noin 2,4 miljoonaa euroa. Hervannassa Paawolan, Orivedenkatu 8, 160 asunnon peruskorjauksesta oli tehty suunnitelmat ja aloituspäätös 2012 loppuvuonna. Kohteelle oli saatu Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta 10 % investointiavustuspäätös vuoden 2012 hyväksymisvaltuudesta. Peruskorjauksen rahoituslaina saatiin Kuntarahoitukselta. Urakan toteutti Skanska Talonrakennus Oy. Paawolan peruskorjauksessa kaikissa asunnoissa asuinhuoneet ja pesutilat nykyaikaistettiin, ikkunat ja parvekeovet uusittiin. Osassa taloista parvekkeet kunnostettiin, osassa uusittiin. Yhteistiloja kunnostettiin ja rakennettiin uusi talopesula. Elementtisaumaukset, piha-alueet kunnostettiin ja vesikatot korjattiin. Suurin osa kohteen asunnoista on soluasuntoja ja osa niistä on kalustettuja. Korjauksen yhteydessä osa kaksioista muutetaan soluasunnosta perhekaksioksi. Peruskorjaus toteutetaan kolmessa vaiheessa ja vuoden 2013 aikana valmistui 2 vaihetta. Niissä oli 120 asuntoa (39 kpl kaksiota ja 81 kpl kolmiota). Vuoden 2014 alkupuolella toteutuu 3. vaihe 40 asuntoa (32 kpl kolmiota ja 8 kpl kaksiota). Hissien uusiminen tehdään kesällä 2014. Peruskorjauksen kokonaiskustannukset ovat noin 7,4 miljoonaa euroa.

90-luvulla valmistuneet 16%

Kalevassa Pekolan, Ilmarinkatu 27-35, 5 talon ja 178 asunnon peruskorjaus aloitettiin kesäkuussa. Asunnoissa uusitaan tekniset järjestelmät ja huonetilat kunnostetaan sisäpinnoiltaan. Talojen julkisivuja ja parvekkeita korjataan ja piha-alueille rakennetaan polkupyöräkatoksia. Kellareihin rakennetaan lisää talopesuloita ja peruskorjauksen jälkeen kussakin talossa on oma talopesula. Hissit peruskunnostetaan ja modernisoidaan. Kohde on vapaarahoitteinen ja peruskorjauksen rahoittaa Ålandsbanken. Peruskorjauksen pääurakoitsijana toimii Lujatalo Oy ja kokonaiskustannukset ovat noin 8,9 miljoonaa euroa. Pekolan peruskorjaus toteutetaan 5 vaiheessa. 1. vaihe (32 asuntoa) valmistui joulukuussa 2013. Seuraavat vaiheet (149 asuntoa) toteutetaan vuoden 2014 aikana. Peruskorjaus kestää jokaisessa talossa arviolta kuusi kuukautta sisäpuolisten töiden osalta. Arvioitu koko kohteen valmistumisaika on syksy 2014.

Kiinteistönpito HUOLTO JA SIIVOUS Huolto- ja siivouspalvelut hankittiin aikaisempien vuosien tapaan ostopalveluina. TOAS jatkoi yhteistyötä vuonna 2011 kilpailutettujen huolto- ja siivouspalveluyritysten kanssa. Huollon ja siivouksen toiminnan ja palvelun laatua kehitettiin edelleen mm. säännöllisillä kohteiden katselmuksilla. Aktiivinen yhteydenpito ja yhteistyökokoukset ohjaavat toimintaa kiinteistönhoidon sujuvuuden varmistamiseksi. Vuoden 2013 lopussa kaikki huolto- ja siivoussopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia. Kiinteistöjen käyttö- ja huoltokustannukset, sisältäen ulkoalueiden huollot, olivat vuonna 2013 yhteensä 1,4 miljoonaa euroa ja siivouskustannukset 0,8 miljoonaa euroa.

ASUNNONTARKASTUS

Asunnontarkastaminen on tehty ostopalveluna vuodesta 2012 alkaen. Kaikkien irtisanottujen asuntojen tarkastukset tekee Caverion Suomi Oy:n asunnontarkastaja vuokrasopimuksen päättymiskuukautena. Asunnontarkastajat tekevät tarkastuksen yhteydessä havainnot asunnon ja kiinteistön siisteydestä ja yleiskunnosta, mistä he raportoivat TOASille. Asunnontarkastajat tekevät myös tarvittaessa joitakin pieniä ylläpitokorjauksia. Vaihto-opiskelijoille vuokratut kalustetut asunnot siivotaan ja tarkastetaan jokaisen poismuuton yhteydessä huoltoyhtiön toimesta.

YLLÄPITOKORJAUKSET

Kiinteistöosastolla käytössä oleva sähköinen asiakashallinta- ja toiminannanohjausjärjestelmä on tehokkaassa käytössä asukkaiden, asunnontarkastajien, kiinteistönhuollon ja muiden yhteistyökumppaneiden kanssa. Järjestelmään kertyy kuukausittain kirjauksina yli 1000 tapahtumaa. Kaikista yksittäisistä tapahtumista ja kirjauksista jää sähköinen dokumentti ja merkintä kiinteistön tietoihin. Järjestelmän avulla voidaan

seurata monipuolisesti ja myös tarkistaa yksittäisen vikailmoituksen ja sen korjauksen etenemistä. Sähköisen järjestelmän mahdollisuudet raportoinnissa ja tilastoinnissa on otettu aktiiviseen käyttöön ja tavoitteena on toiminnan kehittäminen ja tehostaminen edelleen. Kiinteistöjen ylläpitokorjauksiin liittyvissä hankinnoissa ja pientöissä sähköinen toiminnanohjausjärjestelmä on helpottanut yksittäisten tilausten tekemistä ja dokumentointia. Yksittäisiä sopimuskumppaneita on vaihtunut vuoden aikana. Pääosa vuosisopimuskumppaneista säilyi ja heidän kanssa tehdyt sopimukset pidettiin voimassa toimintaa yhteistyössä kehittäen. Vuosikorjauksiin käytettiin yhteensä 3,0 miljoonaa euroa. Suurimpina erinä olivat sisäpuolisten tilojen korjaukset, joissa huoneistoja pesutilakorjauksiin käytettiin 0,8 miljoonaa euroa. Parvekkeiden korjauksiin käytettiin 0,7 Me sekä vakuutusvahinko- ja ilkivaltakorjausiin 0,2 miljoonaa euroa. Vakuutuskorvausten omavastuuta on päätetty nostaa vuoden 2014 alusta lukien 1.000 eurosta 10.000 euroon. Liiketilavuokralaisten vaihtumisen vuoksi liiketilojen korjauksiin käytettiin 0,1 miljoonaa euroa. Kiinteistöjen koneiden ja laitteiden korjausiin ja hankintoihin käytettiin 0,8 miljoonaa euroa.

LÄMMITYSENERGIAN, VEDEN JA SÄHKÖN KULUTUKSET Kiinteistönpidon suurimmat kustannukset muodostuivat edelleen lämmitys-, vesi- ja sähkökustannuksista. Yhteensä näiden kolmen kulutuslajin kustannukset vuonna 2013 olivat 6,1 miljoonaa euroa (lämpö 3,1; vesi 1,2; sähkö 1,8). Näissä oli kasvua 0,3 miljoonaa euroa edelliseen vuoteen. Suurin osa näistä kustannuksista on sellaisia, joita ei voi kilpailuttaa, vaan hinta määritellään palvelun toimittajan toimesta.

Lämmitysenergian kokonaiskulutus oli 40 629 MWh (42 282) eli laskua tuli 4 %. Sen sijaan normitettu kulutus kiinteistöjen tilavuuteen suhteutettuna nousi edelliseen vuoteen verrattuna 6 %. Sähköenergian kokonaiskulutus oli 16 476 MWh (16 154) ja nousua tuli 2 %. Kulutus asuntoneliöihin suhteutettuna nousi 3 %. Veden kokonaiskulutus oli 387 609 m3(385 475), jossa kasvua oli 0,6 %. Kulutus suhteutettuna asukasmäärään pysyi samana. Lämmitykseen käytettyä energiaa pyritään optimoimaan sääennusteeseen perustuvalla lämpötilan säätöjärjestelmällä. Sähkönkulutuksen pienentämiseksi on jatkettu kiinteistöjen laitteiden ja niiden käytön optimointeja. Kulutuksesta noin 75 prosenttia tulee asunnoissa käytetystä sähköstä, jolloin asukkaiden vaikutus lopulliseen kulutukseen on erittäin suuri. Monen talon vesikalusteisiin on myös asennettu vedenkulutuksen pienentäviä vesikalusteita. Vedenkulutuksen pieneneminen vähentää myös kaukolämmön kulutusta, sillä 35–40 prosenttia lämmitysenergiasta kuluu käyttöveden lämmittämiseen. Energian ja veden käytön ohjaamiseen säästäväisempään suuntaan voidaan vaikuttaa asukkaita opastamalla ja kannustamalla. Asukastoimikunnille jaettiin kannustepalkkioita kohdekohtaisesti saavutetuista energiansäästöistä, kun sähkön, veden ja kaukolämmön normitettuja kulutuslukemia 2013 verrattiin vuoden 2012 lukemiin. Kaikkiin TOASin kiinteistöihin on laadittu energiatodistukset. Keskimääräinen TOASin kiinteistö sijoittuu energiatodistusten mukaisessa luokituksessa asteikolla A – G puoleenväliin ollen D. Tulos on hyvä, sillä vuoden 2008 rakennusmääräysten mukaan rakennetun uudisrakennuksen laskennallinen energialuokka on D.

LÄMMITYKSEN KEHITYS 2006-2013 (VUODEN 2006 TASO ON 100)

200

Lämmitys ominaiskulutus kWh/asm³

180

Lämmön hinnan kehitysindeksi Kokonaismaksut indeksi

160 140 120 100 80 60

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

SÄHKÖN KEHITYS 2006-2013 (VUODEN 2006 TASO ON 100)

180

Sähkön kulutus kWh/asm² Sähkön hinnan kehitysindeksi

160

Kokonaismaksut indeksi

140

120

100

80 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

VEDEN KEHITYS 2006-2013 (VUODEN 2006 TASO ON 100)

140

Veden kulutus kuutiota/asm² Veden hinnan kehitysindeksi

130

Kokonaismaksut indeksi

120 110 100 90 80

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.1. - 31.12.2013 KIINTEISTÖJEN TUOTOT, TULOS JA TALOUDELLINEN ASEMA

Konsernin kiinteistöjen tuotot nousivat kahdella prosentilla 33,0 miljoonaan euroon (32,3 miljoonaa euroa vuonna 2012). Kiinteistöjen tuotoista tuli 96 % asuntojen vuokrauksesta ja 4 % liiketilojen vuokrauksesta (95, 4, 1 (muut) ed.v.). Kiinteistöjen hoitokulut olivat 15,8 miljoona euroa (15,6) ja hoitokulut nousivat vain 1 %. Hoitokate oli 17,2 miljoona euroa (16,7). Konsernin tilikauden ylijäämä oli 3,0 miljoonaa euroa (2,6). Vuoden 2008 alusta lukien otettiin käytäntöön laskennallisena eränä konsernin suunnitelman mukaiset poistot. Tämä käytäntö pienensi vuoden 2013 ylijäämää 1,6 (1,2) miljoonaa euroa. Kiinteistöjen kirjanpitoarvo on 232 miljoonaa euroa. Ulkopuolisen arvioitsijan mukaan markkina-arvo oli 345 miljoonaa euroa vuonna 2012. Konsernitaseen loppusumma oli 254,4 miljoona euroa (230,6). Kasvua edellisestä vuodesta tuli 10 % (5 %). Korollisen vieraan pääoman osuus kasvoi 204,4 miljoonaan euroon (188,2). Konsernin oma pääoma oli 38,9 miljoonaa euroa (35,9) ja omavaraisuusaste 15,8 % (16,2 %). Vuokrasaamisten määrä oli 200.000 (175.000) euroa, joka oli 0,6 % (0,5) kiinteistöjen tuotoista.

RAHOITUS

Konsernin ja emosäätiön rahoitustilanne on ollut hyvä koko tilikauden. Rahavarat vuoden vaihteessa olivat 12,4 miljoonaa euroa (10,4). Korollinen vieras pääoma, 204,4 miljoonaa euroa (188,2), jakautuu seuraavasti: valtion asuntolainaa 60,0 miljoonaa euroa (29 % lainakannasta), korkotukilainoja 37,6 miljoonaa euroa (18 %) sekä muita rahalaitoslainoja 106,8 miljoonaa euroa (53 %).

Vieraan pääoman keskikorko oli vuoden lopussa 3,0 (3,3). Korollinen vieras pääoma on pääasiassa sidottu/suojattu pitkiin korkoihin tai on valtion aravalainoja tai korkotukilainoja. Lyhyisiin korkoihin, 12 kuukauden euriboriin tai lyhempiin, on sidottu 13 % (8 %) vieraasta korollisesta pääomasta. Pitkäaikaisia lainoja nostettiin vuoden aikana yhteensä 22,3 (15,9) miljoonaa euroa ja lyhennettiin 7,7 (7,2) miljoonaa euroa.

(10,40) euroa/m²/kk. Keskivuokran vaihteluväli taloittain oli 8,24 – 17,00 e/m²/ kk. Vuokraan sisältyy vesi, sauna, pesutupa ja nettiyhteyden käyttö. Kun nämä tekijät otetaan vuokrasta pois, keskivuokraksi muodostui 10,44 (10,01) e/m²/kk, joka on vertailukelpoinen vapaiden markkinavuokrien kanssa. Vapaiden markkinoiden keskivuokra on noin 19 % korkeampi kuin TOASin keskivuokra.

INVESTOINNIT

KONSERNIRAKENNE

Vuoden 2013 investoinnit olivat yhteensä 24,8 (23,6) miljoonaa euroa ja ne tulivat kolmesta uudisrakennuskohteesta sekä kolmesta peruskorjauskohteesta. Uudisrakennuskohteet rahoitettiin markkinarahalla. Yksi peruskorjauskohde rahoitettiin korkotukilainoituksella, yksi markkinarahalla ja yksi kassarahoituksella (2,4 Me). Investointien yhteenlaskettu hankinta-arvo valmiina on 74,2 miljoonaa euroa. Näistä investoinneista oli keskeneräisenä vuoden vaihteessa kaksi uudisrakennuskohdetta sekä kaksi peruskorjauskohdetta.

ASUNTOVUOKRAUS

TOAS -konsernin päätoimiala on opiskelija-asuntojen omistaminen ja vuokraaminen opiskelijoille. Tätä toimintaa jatkettiin myös vuonna 2013. Konsernilla oli vuoden lopussa vuokrattavia asuntoja 5716 (5510) kappaletta, ja määrä on asuntopaikkoina laskettuna 9283 (9008) kpl. Kiinteistöjen kirjanpitoarvo oli 232,2 (212,1) miljoonaa euroa, mikä on 897 (848) euroa/huoneistoneliö. Asuntojen kysyntä pysyi hyvänä koko vuoden ja käyttöaste oli 97,4 % (97,6). Vuokrasopimuksia oli 6764 (6803) kpl ja vaihtuvuus oli 46 (40) %. Vaihtuvuudesta on eliminoitu pois sisäiset vaihdot sekä kansainväliset opiskelijat. Vuokria korotettiin 1.1.2013 2,6 % (1,0). Keskivuokra oli vuoden lopussa 10,86

Konsernin emoyhtiö on Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiö TOAS. Konserni koostuu 21 tytäryhtiöstä sekä 3 omistusyhteysyrityksestä. Kaikki konsernin yhtiöt, yhtä lukuun ottamatta, toimivat TOASin omistusosuuksiltaan opiskelija-asuntojen vuokrauksessa, rakennuttamisessa, omistamisessa ja hallinnoinnissa. Poikkeuksen tekee Atalpa Oy, joka toimii opiskelijoiden liikuntapalveluiden tarjoajana. Tytäryhtiöistä 19 kpl on TOASin kokonaan omistamia.

HENKILÖSTÖ

Emosäätiön palveluksessa oli vuoden aikana keskimäärin 18 henkilöä (v. 2012 18; v. 2011 21). Kaikki työsuhteet olivat vakituisia. Maksettujen palkkojen ja palkkioiden kokonaismäärä oli 859.000 euroa (874.000; 951.000). Muut henkilöstö- ja hallintokulut olivat 1,2 miljoonaa euroa (1,1; 0,9). Henkilöstön keski-ikä oli 38 vuotta (39; 39) ja keskimääräinen palvelusaika 7 vuotta (10; 9). Sairauspäiviä oli keskimäärin 6 (8; 11) henkilöä kohti vuodessa ja koulutuspäiviä 6 (5; 5). Koko henkilöstö on mukana tulospalkkiojärjestelmässä. Vuoden 2013 perusteella maksettiin tulospalkkiota 70 % (57; 55) kuukauden palkasta. Vuoden lopussa johtoryhmä oli nelijäseninen ja siihen kuului toimitusjohtajan lisäksi asiakaspalvelu-, kiinteistö- ja talouspäällikkö.

Konsernin vuokrattavien asuntojen määrä

Uudisrakennukset rahoitettiin

5716

MARKKINARAHALLA

Konsernin kiinteistöjen tuotot

Kiinteistöjen kirjanpitoarvo

232

KPL

MILJOONAA EUROA

+2%

EDELLISEEN VUOTEEN

Konsernin tilikauden ylijäämä

3,0

MILJOONAA EUROA

Konsernin omaraisuusaste

15,8% 24,8

VUODEN 2013 INVESTOINNIT

Organisaatio HALLITUS

RAKENNUSTOIMIKUNTA

Säätiölain mukaan vastuullisena elimenä toimii hallitus. TOASin hallituksessa on yhdeksän jäsentä. Hallitus kokoontui 11 kertaa ja oli vuonna 2013 seuraava:

Rakennustoimikunta toimii hallituksen valmistelevana elimenä. Rakennustoimikunta kokoontui 5 kertaa ja oli vuonna 2013 seuraava:

Markku Kivikoski, puheenjohtaja Jyrki Laiho, varapuheenjohtaja Olga Haapa-aho Antti Kiiskinen Mari Palviainen Kati Rajala Jukka Rantanen Pekka Sillanpää Mikko Sulonen

Jyrki Laiho, puheenjohtaja Kati Rajala Lauri Koponen Matti Nisukangas Antti Saarinen Mikko Sulonen Timo Ojala Kimmo Peltonen Otso Nuutinen, varajäsen

Mika Parkkari Tero Tenhunen Matti Nisukangas Antti Johansson Mirva Niinivaara Timo Perälä Tuukka Salkoaho Petteri Hiltunen Maija Mustonen

TOASin hallitus TOASin hallitus Tamy Tamy TTYY TTYY asukkaiden edustaja asukkaiden edustaja asukkaiden edustaja

VALTUUSKUNTA

ASUKASTOIMIKUNTIEN NEUVOTTELUKUNTA

TOASin ylin päättävä elin on valtuuskunta, johon kuuluu 26 jäsentä. Valtuuskunta kokoontui 2 kertaa ja oli vuonna 2013 seuraava:

Asukastoimikuntien neuvottelukunta on eri asukastoimikuntien yhteistyöelin, jossa on edustajat kaikista asukastoimikunnista. Puheenjohtajana toimi Pekka Sillanpää, varapuheenjohtajana Antti Kiiskinen ja sihteerinä Atte Nikkilä.

YHTEISÖ JÄSEN Raimo Huusari, pj Taina Vimpari, vpj Nina Jurva Pekka Kivekäs Miia-Hannele Vuori Maija Turunen Elina Miettola Julia Johansson Paavo Kytölä Lauri Koponen Olavi Säkkinen Olli Ruotsalainen Vilhartti Hanhilahti Outi Potila Jaakko Urho Julien Gaubusseau Silja Suonio Topi Talvitie Outi Lehtonen Mikko Myllylä Antti Jalomäki Jarno Lahtinen Milla Granlund Mikko Markkola Martti Silvennoinen Marko Koskinen

Lotta Kallonen Eini Mäkelä Kalle Honkanen Risto Masonen Hannu Merikoski Veli-Matti Partanen Pyry Urhonen Anni Heinilä Ilkka Tiensuu Sofia Tuomola Pekka Suhonen Johannes Lehtinen Matti Riekki Antti Saarinen Niko Ahola Markus Karppanen Jette-Britt Naams Kristian Staack Eero-Pekka Siirilä Kristian Lehikoinen Teemu Suo-Anttila Riina-Eveliina Eskelinen Inna Rokosa Päivi Mäntysaari Antti Eskelinen Jouni Koskela

VARAJÄSEN

Valtuuskunnan valitsema Tampereen yliopisto Valtuuskunnan valitsema Valtuuskunnan valitsema Valtuuskunnan va¬litsema Tamy Tamy Tamy Tamy Tamy Tamy Tamy Tamy TTYY TTYY TTYY TTYY Tamko Tamko Astmk. neuvottelukunta Astmk. neuvottelukunta Tampereen kaupunki Tampereen kaupunki Tampereen yliopisto Tampereen kauppakamari Pirkanmaan Liitto

TILINTARKASTAJAT Tilintarkastajina toimivat Tilintarkastusyhteisö KPMG Oy Ab vastuullisena tilintarkastajana Mari Säynätjoki KHT, Tilintarkastus Lamberg Oy vastuullisena tilintarkastajana Hannu Lamberg HTM sekä Frans Kärki KHT.

TAUSTAYHTEISÖT Tampereen yliopiston ylioppilaskunta (Tamy) Tampereen teknillisen yliopiston ylioppilaskunta (TTYY) Tampereen kaupunki Tampereen yliopisto Tampereen Kauppakamari Pirkanmaan Liitto Tampereen ammattikorkeakoulun opiskelijakunta (Tamko)

Ympäristövaikutukset TOASin toiminnan keskeiset ympäristövaikutukset liittyvät rakennusten asumiskäytön energiakulutuksiin sekä talousjätteisiin. Kiinteistöjen lämmitysmuotona käytetään kaukolämpöä. TOASin lämmönkulutus oli 40.629 MWh (42.282 vuonna 2012; 38.127 vuonna 2011). Veden kulutus oli 387.609 kuutiota (387.710; 390.050) ja sähkön 16.476 MWh (16.154; 15.888). Energian ja veden kulutuksen vähentämiseen liittyen on otettu mukaan myös asukkaat kannustepalkkioiden avulla. Käytössä on myös lämpötilaennusteisiin perustuvat lämmönsäätöjärjestelmät. Tällä pyritään optimoimaan lämmityksen tehoa sekä asumismukavuutta. Jätettä syntyy pääasiassa asumisen talousjätteistä. Kiinteistöihin ja asuntoihin on järjestetty sekajätteiden keruun lisäksi astiat paperille, pahville ja biojätteelle. Useassa kiinteistössä on tehostettu jätteiden keräystä siirtymällä käyttämään syväkeräyssäiliöitä.

Riskienhallinta Riskienhallinnassa on oleellista riskien tunnistaminen, arviointi ja hallinta tavoitteiden mukaisesti. Osana riskienhallintaa säätiön taloudesta ja toiminnasta teetettiin ulkopuolisen arvioitsija toimesta perusteellinen analyysi vuonna 2012.

TOIMINNALLISET RISKIT

Merkittävin toiminnallinen riski liittyy asuntojen käyttöasteeseen. Tavoitteena on ylläpitää korkeaa käyttöastetta (yli 97 %). Käyttöasteen säilyttäminen korkeana vaatii investointien kohdistamista kysynnän mukaisille alueille sekä kysynnän mukaisten asuntotyyppien hankkimista. 82 % asunnoistamme sijaitsee kysytyimmillä alueilla Tampereella. Vanhojen asuntojen osalta on varmistettu hyvä käyttökunto. Alle 20 vuotta vanhoja tai peruskorjattuna asuntoja on tällä hetkellä 71 % asunnoista asuntoneliöiden perusteella laskettuna.

RAHOITUKSELLISET RISKIT

Investoinnit tehdään pääasiassa vieraalla pääomalla, joten lainasalkun hajautus ja suojaus on tärkeää. Hajautusta on tehty ottamalla lainaa valtion lisäksi seitsemältä muulta rahoituslaitokselta. Lainojen suojausta ylläpidetään valtion aravalainoilla, valtion takaamilla korkotukilainoilla sekä rahoituslaitoslainojen sitomisella pitkiin viitekorkoihin. Suojaustaso oli vuoden lopussa 87 % (92). Koronvaihtosopimuksilla suojausta on tehty 47,0 miljoonan euron lainoille. Pääosalla suojauksista on euribor-sidonnainen laina muutettu kiinteäkorkoiseksi. Pääomaltaan 7,0 miljoonan euron suuruiseen strukturoituun koronvaihtosopimukseen liittyy tulevaisuudessa korkoriski. Tämän koronvaihtosopimuksen korko muodostuu osittain 2 ja 10 vuoden korkojen korkoerosta. Rahoituksen saatavuuden riskiä on vähennetty kasvattamalla omavaraisuutta.

VAHINKORISKIT

Kiinteistöihin liittyvät vahinkoriskit on suojattu omaisuusvakuutuksilla. Myös toiminnan vastuut, vuokrauksen keskeytyminen, ajoneuvot, tapaturmat ja matkat ovat vakuutettu asiamukaisilla vakuutuksilla.

Olennaiset tapahtumat tilikauden jälkeen Olennaisia tapahtumia tilikauden päättymisen jälkeen ei ole.

Tulevaisuuden näkymät Opiskelija-asuntojen kysyntä Tampereella säilyy edelleen hyvänä ja TOASin käyttöaste korkeana. Tampereen vuokra-asuntomarkkinoille tulleet uudet toimijat aiheuttavat sen, että kilpailu vuokra-asukkaista kiristyy. Tämä korostaa entisestään TOASin toiminnan ja investointien ennakkosuunnittelujen tärkeyttä. Asunnon saanti opiskeluajaksi on tärkeä kriteeri myös tulevaisuudessa opiskelupaikkaa valittaessa. Hyvin hoidettuna monipuolinen opiskelija-asuntotarjonta tukee oppilaitosten ja kaupungin vetovoimaisuutta ja kansainvälistymistä. TOAS jatkaa edelleen kiinteistökantansa kehittämistä. Tavoitteena lähitulevaisuudessa on noin 150 uuden asunnon vuosituotanto sekä olemassa olevan asuntokannan peruskorjausten aikatauluttaminen. Näitä säätiö pyrkii varmistamaan nykyisten tonttiensa käytön tehostamisella ja täydennysrakentamisella. Toivomuksena on myös saada kaupungilta uusia tonttivarauksia TOASin strategian mukaisiin sijainteihin. Vuonna 2013 aloitettua kiinteistöstrategian tekemistä jatketaan. TOASin toiminnasta sekä rahoituksesta vuonna 2012 tehty analyysi sekä kiinteistöjen arvonmääritys tukevat toiminnan jatkamista nykyisellä linjalla.

Konsernituloslaskelma €

1.1.-31.12.2013 1.1.-31.12.2012 KIINTEISTÖJEN TUOTOT Vastikkeet 17 886 19 646 Asuntovuokrat 29 451 194 28 686 080 Muut vuokrat 1 652 271 1 621 730 Käyttökorvaukset 1 868 739 1 883 239 Muut kiinteistön tuotot 56 564 119 337 Kiinteistöjen tuotot yhteensä 33 046 654 32 330 032 LUOTTOTAPPIOT JA MUUT OIKAISUERÄT 62 884 39 680 KIINTEISTÖJEN HOITOKULUT Henkilöstökulut 1 034 132 1 049 304 Hallinto 974 821 881 294 Käyttö ja huolto 898 912 836 035 Ulkoalueiden hoito 490 751 477 164 Siivous 821 007 775 840 Lämmitys 3 138 413 2 928 600 Vesi ja jätevesi 1 244 444 1 137 967 Sähkö 1 744 326 1 814 816 Jätehuolto 571 256 471 864 Vahinkovakuutukset 171 819 129 799 Vuokrat 410 691 374 159 Hoitovastikkeet 143 551 141 102 Kiinteistövero 19 403 1 156 Korjaukset 3 033 736 3 489 504 Asukaspalvelut 1 204 117 1 185 150 Muut hoitokulut -70 168 -57 527 Osuus osakkuusyht. tuloksesta -42 093 -40 391 Kiinteistöjen hoitokulut yhteensä 15 789 119 15 595 836 KÄYTTÖKATE/HOITOKATE 17 194 651 16 694 517 POISTOT Rakennuksista ja rakennelmista 6 922 837 6 650 298 Rakennusten koneista ja laitteista 1 380 332 1 311 862 Koneista ja kalustosta 94 348 119 274 Muista pitkävaikutteisista menoista 70 390 67 106 Poistot yhteensä 8 467 908 8 148 541 RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT Korkotuotot 45 436 122 700 Korkokulut 5 652 271 5 924 209 Muut rahoituskulut 141 568 126 461 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -5 748 403 -5 927 969 TULOVEROT 11 660 0 TILIKAUDEN YLIJÄÄMÄ 2 990 001 2 618 007

Konsernitase €

31.12.2013 1.12.2012

VASTAAVAA PYSYVÄT VASTAAVAT

AINEETTOMAT HYÖDYKKEET Muut pitkävaikutteiset menot 3 684 249 3 706 664 3 684 249 3 706 664 AINEELLISET HYÖDYKKEET Maa-alueet 19 817 515 16 084 649 Kiinteistöjen liittymismaksut 2 472 335 2 336 616 Rakennukset ja rakennelmat 191 459 529 167 479 496 Rakennusten koneet ja laitteet 7 810 817 7 422 817 Koneet ja kalusto 377 395 476 943 Muut aineelliset hyödykkeet 255 340 200 555 Keskeneräiset hankinnat 10 005 374 18 116 735 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 232 198 305 212 117 811 SIJOITUKSET Osuudet omistusyhteysyrityksissä 2 069 420 2 054 327 Muut osakkeet ja osuudet 3 560 454 1 891 210 Sijoitukset yhteensä 5 656 874 3 945 537 PYSYVÄT VASTAAVAT YHT. 241 539 428 219 770 012

VAIHTUVAT VASTAAVAT LYHYTAIKAISET SAAMISET Saamiset kiinteistöjen tuotoista 200 343 175 294 Muut saamiset, MR 78 545 58 170 Siirtosaamiset 135 929 142 816 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 414 816 376 281

RAHASTOARVOPAPERIT Rahastosijoitus 1 000 000 0 RAHAT JA PANKKISAAMISET Rahat ja pankkisaamiset 11 400 643 10 418 482

VAIHTUVAT VASTAAVAT YHT. 12 815 459 10 794 762 VASTAAVAA YHTEENSÄ

254 354 887

230 564 774

Konsernitase € 31.12.2013 31.12.2012 VASTATTAVAA OMA PÄÄOMA

Peruspääoma 168 168 Ylikurssirahasto 500 796 500 796 Rakennusrahasto 4 032 037 4 032 037 Muut rahastot 17 314 604 17 314 604 Edellisten tilikausien voitto/tappio 14 033 388 11 415 381 Tilikauden voitto/tappio 2 990 001 2 618 007 Oma pääoma yhteensä 38 870 994 35 880 993 VÄHEMMISTÖOSUUDET Vähemmistöosuudet 866 340 866 340 Vapaaehtoiset varaukset 0 166 367 VIERAS PÄÄOMA PITKÄAIKAINEN Lainat rahoituslaitoksilta 138 661 238 120 751 809 Lainat valtiolta 56 477 420 60 018 197 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 199 116 707 180 770 007 LYHYTAIKAINEN Lainat rahoituslaitoksilta 5 678 072 4 435 117 Lainat valtiolta 3 540 777 2 982 455 Saadut ennakot 2 715 790 2 325 926 Ostovelat 1 846 929 1 328 543 Velat omistusyhteysyrityksille 32 436 34 528 Muut lyhytaikaiset velat 62 078 54 640 Siirtovelat 1 624 763 1 719 858 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 15 500 846 12 881 068 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 214 617 553 193 651 074 VASTATTAVAA YHTEENSÄ

254 354 887

230 564 774

Konsernin rahoituslaskelma € 2013 2012 VUOKRAUSTOIMINNAN RAHAVIRTA Hoitokate 17 152 898 16 654 126 Korkotuotot 45 436 122 700 Korkokulut -5 652 271 -5 924 209 Muut rahoituskulut -141 568 -126 461 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 11 404 496 10 726 156 Käyttöpääoman muutos Lyhyt- ja pitkäaikaisten saamisten muutos -38 535 270 395 Lyhytaikaisten velkojen muutos (ilman lainoja) 818 501 121 152 Vuokraustoiminnan rahavirta 12 184 462 11 117 704 INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -24 624 355 -23 497 296 Saadut avustukset valtiolta / kunnalta 527 370 0 Investoinnit muihin sijoituksiin -1 670 244 -123 444 Investointien rahavirta -25 767 229 -23 620 740 RAHOITUKSEN RAHAVIRTA Pitkäaikaisten lainojen nostot 22 270 000 15 948 000 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -7 705 072 -7 151 126 Rahoituksen rahavirta 14 564 928 8 796 874 RAHAVAROJEN LISÄYS (+), VÄHENNYS (-) 982 161 -3 706 161 Rahavarat tilikauden lopussa 11 400 643 10 418 482 Rahavarat tilikauden alussa -10 418 482 -14 124 643 Rahavarojen muutos 982 161 -3 706 161

TOAS emosäätiön tuloslaskelma €

1.1.-31.12.2013 1.1.-31.12.2012 KIINTEISTÖJEN TUOTOT Asuntovuokrat 29 451 194 28 686 080 Tilavuokrat 1 608 766 1 620 939 Tonttivuokrat 105 636 105 636 Käyttökorvaukset 1 868 739 1 883 239 Muut kiinteistön tuotot 66 439 127 124 Kiinteistöjen tuotot yhteensä 33 100 773 32 423 017 LUOTTOTAPPIOT JA MUUT OIKAISUERÄT Luottotappiot 62 884 39 680 KIINTEISTÖJEN HOITOKULUT Henkilöstökulut 1 034 132 1 049 304 Hallinto 957 649 872 606 Käyttö ja huolto 872 129 821 779 Ulkoalueiden hoito 482 195 470 446 Siivous 820 956 775 840 Lämmitys 3 041 961 2 852 387 Vesi ja jätevesi 1 230 318 1 123 212 Sähkö 1 722 774 1 794 586 Jätehuolto 552 567 457 278 Vahinkovakuutukset 107 786 85 043 Vuokrat 256 722 239 221 Hoitovastikkeet 593 939 592 967 Korjaukset 3 024 209 3 474 894 Asukaspalvelut 1 200 626 1 181 686 Muut hoitokulut -57 117 -53 320 Kiinteistöjen hoitokulut yhteensä 15 840 845 15 737 928

HOITOKATE 17 197 044 16 645 409

POISTOT Rakennuksista ja rakennelmista 4 521 804 4 514 864 Rakennusten koneista ja laitteista 791 835 864 512 Koneista ja kalustosta 75 487 95 658 Muista pitkävaikutteisista menoista 20 686 19 566 Poistot yhteensä 5 409 811 5 494 600 RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT Korkotuotot 45 347 122 163 Korkokulut 5 185 502 5 406 680 Muut rahoituskulut 1 067 520 1 032 152 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -6 207 674 -6 316 669 TILIKAUDEN YLIJÄÄMÄ 5 579 558 4 834 141

TOAS emosäätiön tase €

31.12.2013 31.12.2012 VASTAAVAA PYSYVÄT VASTAAVAT AINEELLISET HYÖDYKKEET Maa-alueet 4 291 742 Kiinteistöjen liittymismaksut 1 608 206 Rakennukset ja rakennelmat 87 227 364 Rakennusten koneet ja laitteet 4 487 064 Koneet ja kalusto 301 946 Muut aineelliset hyödykkeet 66 415 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 593 260 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 98 575 997

4 291 742 1 608 206 86 959 547 4 898 899 382 632 75 901 1 948 416 100 165 342

SIJOITUKSET Osuudet saman konsernin yrityksissä 134 616 451 114 339 715 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1 926 943 1 926 943 Muut osakkeet ja osuudet 3 560 454 1 891 210 Sijoitukset yhteensä 140 103 848 118 157 867 PYSYVÄT VASTAAVAT YHT. 238 679 845 218 323 210

VAIHTUVAT VASTAAVAT LYHYTAIKAISET SAAMISET Saamiset kiinteistöjen tuotoista 200 343 175 294 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 154 828 57 607 Muut saamiset, MR 73 876 52 673 Siirtosaamiset 128 377 142 816 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 557 424 428 390

RAHASTOARVOPAPERIT Rahastosijoitus 1 000 000 0 RAHAT JA PANKKISAAMISET Rahat ja pankkisaamiset 11 263 847 10 140 799 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 12 821 271 10 569 189

VASTAAVAA YHTEENSÄ 251 501 116 228 892 398

TOAS emosäätiön tase € 31.12.2013 31.12.2012 VASTATTAVAA OMA PÄÄOMA Peruspääoma 168 168 Rakennusrahasto 3 966 091 3 966 091 Investointirahasto 17 314 604 17 314 604 Edellisten tilikausien ylijäämä 28 247 352 23 413 211 Tilikauden ylijäämä 5 579 558 4 834 141 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 55 107 774 49 528 216

VIERAS PÄÄOMA PITKÄAIKAINEN VIERAS PÄÄOMA Lainat rahoituslaitoksilta 125 365 889 108 584 475 Lainat valtiolta 47 787 628 51 068 851 Lainat saman konsernin yrityksiltä 7 435 384 7 486 858 Muut pitkäaikaiset lainat 999 340 0 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 181 588 242 167 140 183

LYHYTAIKAINEN VIERAS PÄÄOMA Lainat rahoituslaitoksilta 5 276 085 4 099 664 Lainat valtiolta 3 281 223 2 805 121 Lainat saman konsernin yrityksiltä 51 474 51 474 Saadut ennakot 2 715 790 2 325 926 Ostovelat 1 828 890 1 302 938 Velat saman konsernin yrityksille 106 552 27 468 Velat omistusyhteysyrityksille 32 436 34 528 Muut lyhytaikaiset velat 58 568 54 278 Siirtovelat 1 454 082 1 522 604 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 14 805 101 12 223 999 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 196 393 342 179 364 183 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 251 501 116 228 892 398

TOAS emosäätiön rahoituslaskelma € 2013 2012 VUOKRAUSTOIMINNAN RAHAVIRTA Hoitokate 17 197 384 16 645 409 Korkotuotot 45 347 122 163 Korkokulut -5 185 502 -5 406 680 Muut rahoituskulut -1 067 520 -1 032 152 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 10 989 710 10 328 741 Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten ja pitkäaikaisten saamisten muutos -129 034 288 194 Lyhytaikaisten velkojen muutos (ilman lainoja) 928 578 97 959 Vuokraustoiminnan rahavirta 11 789 254 10 714 893 INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -4 347 836 -4 552 660 Saadut avustukset valtiolta/kunnalta 527 370 0 Investoinnit muihin sijoituksiin -21 946 981 -19 103 047 Investointien rahavirta -25 767 447 -23 655 707

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA Pitkäaikaisten lainojen nostot 22 270 000 15 948 000 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -7 168 758 -6 693 239 Rahoituksen rahavirta 15 101 242 9 254 761 RAHAVAROJEN LISÄYS (+), VÄHENNYS (-) 1 123 049 -3 686 053 Rahavarat tilikauden lopussa 11 263 847 10 140 799 Rahavarat tilikauden alussa -10 140 799 -13 826 852 Rahavarojen muutos 1 123 049 -3 686 053

Tilinpäätöksen liitetiedot TILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERIAATTEET Konsernitilinpäätös: Konsernitilinpäätökseen on yhdistetty kaikki konsernin tytär- ja osakkuusyritykset. Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden hankintamenon ja hankittua osuutta vastaavan oman pääoman ero on kohdistettu pysyviin vastaaviin. Kohdistettuja eriä oli 31.12.2013 maa-alueissa 747 258 euroa ja rakennuksissa 9 745 542 euroa. Rakennuksiin kohdistetut erät poistetaan 35 v poistosuunnitelmalla. Konsernin sisäiset liiketapahtumat, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäinen voitonjako on eliminoitu. Osakkuusyritykset on yhdistetty pääomaosuusmenetelmällä. Konsernin omistusosuuden mukainen osuus osakkuusyhtiöiden tilikauden tuloksesta on esitetty hoitokuluissa. Konsernissa poistot on oikaistu kaikista yhtiöistä tehdyiksi suunnitelman mukaisesti alkaen 1.1.2008. Poistoaikoina on määritelty, että uudisrakennus on poistettu 45v päästä alkuperäisestä valmistumisesta ja peruskorjaukset 30 v päästä alkuperäisestä valmistumisesta.

Emosäätiöllä ei ole käytetty pitoaikaan perustuvia suunnitelman mukaisia poistoja. Konsernilla rakennusaikaisia korkoja on tilikaudella aktivoitu rakennushankkeisiin 587 798 euroa. Pääosa hoitokuluista kirjataan konsernin emosäätiön TOASin tuloslaskelmaan. Vastaavasti konsernin sisäiset maksetut vastikkeet pysyvät pienenä. Suojaamistarkoituksessa tehtyihin koronvaihtosopimuksiin ei sovelleta käyvän arvon laskentaa. Koronvaihtosopimuksista kirjataan tilikauden tulokseen tilikaudelle kohdistuva osuus korkojen erotuksesta. Korkojohdannaisista ei tehdä muita kirjauksia, koska koronvaihtosopimukset on tarkoitettu pidettäväksi sopimuskauden loppuun. Tilikauden aikana 1 000 000 euroa sijoitettiin Ålandsbankenin sijoitussalkkuun. 31.12.2013 salkun sijoituksista 90 % oli korkoinstrumenteissa, jotka jakautuivat keskipitkän-, lyhyen- ja pitkän koron rahastoihin sekä yrityslainoihin. Salkusta 10 % on sijoitettuna asuntorahastoon.

HENKILÖSTÖKULUJEN ERITTELY KONSERNI 2013 2012 EMOSÄÄTIÖ 2013 2012 Palkat 858 701 873 990 Palkat 858 701 873 990 Eläkevakuutusmaksut 148 376 151 796 Eläkevakuutusmaksut 148 376 151 796 Muut lakisääteiset Muut lakisääteiset henkilösivukulut 27 055 23 518 henkilösivukulut 27 055 23 518 Yhteensä 1 034 132 1 049 304 Yhteensä 1 034 132 1 049 304 Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä

Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä

Asuntopalveluja talousosasto Kiinteistöosasto Yhteensä

13 12 5 6 18 18

Hallituksen jäsenten palkkiot

20 510

23 690

Hallituksen jäsenten palkkiot

20 510

23 690

Tilintarkastajien palkkiot Tilintarkastus Muut palvelut

20 807 3 274

26 676 2 789

Tilintarkastajien palkkiot Tilintarkastus Muut palvelut

16 855 3 274

22 286 2 789

POISTOT

Poistot on kirjattu tilinpäätökseen seuraavien perusteiden mukaisesti: Muut pitkävaikutteiset menot Tasapoisto Rakennukset Sumu/menojään.poisto Peruskorjaukset Sumu/menojään.poisto Rakennusten koneet ja laitteet Menojään.poisto Koneet ja kalusto Menojään.poisto Muut aineelliset hyödykkeet Tasapoisto

KONSERNI 2013 2012

EMOSÄÄTIÖ 2013 2012

3 v

45 v / 3.5 % 45 v / 3.8 %

4.9 %

30 v

4.9 %

15 %

20 %

10 v

3 v

Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet tase-erittäin Aineelliset hyödykkeet on osittain hankittu arava- ja korkotukilainoilla. Näitä taloja sitovat käyttö- ja luovutusrajoitukset.

KONSERNI EMOSÄÄTIÖ 2013 2012 2013 2012

Aineettomat oikeudet Atk-ohjelmat ja vuokraoikeudet Menojäännös 1.1. 3 706 664 1 244 103 0 0 Tilikauden lisäys 0 2 462 561 0 0 Tilikauden vähennys 22 415 0 0 0 Menojäännös ennen poistoja 3 684 249 3 706 664 0 0 Tilikauden poisto 0 0 0 0 Menojäännös 31.12. 3 684 249 3 706 664 0 0 Maa-alueet Hankintameno 1.1. 16 084 649 16 084 649 4 291 742 4 291 742 Tilikauden lisäys 3 732 866 0 0 0 Tilikauden vähennys (avustus) 0 0 0 0 Hankintameno 31.12. 19 817 515 16 084 649 4 291 742 4 291 742 Liittymismaksut Hankintameno 1.1. 2 336 616 2 280 227 1 608 206 1 551 817 Tilikauden lisäys 135 719 56 389 0 56 389 Tilikauden vähennys 0 0 0 0 Hankintameno 31.12. 2 472 335 2 336 616 1 608 206 1 608 206 Rakennukset ja rakennelmat Menojäännös 1.1. 167 479 496 167 537 108 86 959 547 85 208 036 Tilikauden lisäys 31 475 996 6 833 281 4 789 621 6 507 306 Tilikauden vähennys 0 0 0 0 Tilikauden vähennys (avustus) 527 370 240 930 0 240 930 Menojäännös ennen poistoja 198 428 123 174 129 459 91 749 168 91 474 412 Tilikauden poistot 6 968 593 6 649 963 4 521 804 4 514 864 Menojäännös 31.12. 191 459 529 167 479 496 87 227 364 86 959 547 Rakennusten koneet ja laitteet Menojäännös 1.1. 7 422 817 8 353 279 4 898 899 5 382 010 Tilikauden lisäys 1 768 332 381 400 380 000 381 400 Tilikauden vähennys 0 0 0 0 Menojäännös ennen poistoja 9 191 149 8 734 679 5 278 899 5 763 410 Tilikauden poistot 1 380 332 1 311 862 791 835 864 512 Menojäännös 31.12. 7 810 817 7 422 817 4 487 064 4 898 899 Koneet ja kalusto Menojäännös 1.1. 476 943 579 281 382 632 461 354 Tilikauden lisäys 1 417 16 936 1 417 16 936 Tilikauden vähennys 6 616 0 6 616 0 Menojäännös ennen poistoja 471 743 596 217 377 433 478 290 Tilikauden poistot 94 348 119 274 75 487 95 658 Menojäännös 31.12. 377 395 476 943 301 946 382 632 MUUT AINEELLISET HYÖDYKKEET Asfaltointi ja pihatyöt Menojäännös 1.1. 200 555 245 247 75 901 95 467 Tilikauden lisäys 82 074 0 11 200 0 Tilikauden vähennys 0 0 0 0 Menojäännös ennen poistoja 282 629 245 247 87 101 95 467 Tilikauden poistot 27 289 44 692 20 686 19 566 Menojäännös 31.12. 255 340 200 555 66 415 75 901 Keskeneräiset hankinnat Menojäännös 1.1. 18 116 735 4 116 856 1 948 416 4 116 856 Tilikauden lisäys 24 196 093 22 348 586 9 395 191 6 196 970 Tlikauden vähennys 31 780 084 8 334 255 10 222 977 8 365 410 Tlikauden vähennys (alv-saam.) 0 14 453 0 0 Tilikauden vähennys (avustus) 527 370 0 527 370 0 Menojäännös 31.12. 10 005 374 18 116 735 593 260 1 948 416 35

Oma pääoma

KONSERNI EMOSÄÄTIÖ 2013 2012 2013 2012

Peruspääoma 168 168 168 168 Ylikurssirahasto 1.1. 500 796 500 796 0 0 Lisäys tilikaudella 0 0 0 0 Yrikurssirahasto 31.12. 500 796 500 796 0 0 Rakennusrahasto 1.1. 4 032 037 4 032 037 3 966 091 3 966 091 Lisäys tilikaudella 0 0 0 0 Rakennusrahasto 31.12. 4 032 037 4 032 037 3 966 091 3 966 091 Investointirahasto 1.1. 17 314 604 17 314 604 17 314 604 17 314 604 Lisäys tilikaudella 0 0 0 0 Investointirahasto 31.12. 17 314 604 17 314 604 17 314 604 17 314 604 Edellisten tilikausien ylijäämä 14 033 388 11 415 381 28 247 353 23 413 212 Siirto investointirahastoon 0 0 0 0 Tilikauden ylijäämä 2 990 001 2 618 007 5 579 558 4 834 141 17 023 389 14 033 388 33 826 911 28 247 353 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 38 870 994 35 880 993 55 107 774 49 528 216

Vieras pääoma

KONSERNI EMOSÄÄTIÖ 2013 2012 2013 2012

YLI VIIDEN VUODEN KULUTTUA ERÄÄNTYVÄT LAINAT Lainat rahoituslaitoksilta 116 850 716 101 257 652 104 770 529 89 995 792 Lainat valtiolta 42 439 562 46 395 197 35 031 418 38 531 776 Lainat saman kons. yrityksiltä 7 120 288 7 202 962 159 290 278 147 652 848 146 922 236 135 730 530 VELAT SAMAN KONSERNIN YRITYKSILLE Lyhytaikaiset velat 106 552 27 468 LAINAT SAMAN KONSERNIN YRITYKSILTÄ Pitkäaikaiset lainat 7 435 384 7 486 858 Lyhytaikaiset lainat 51 474 51 474 VELAT OMISTUSYHTEYSYRITYKSILLE Lyhytaikaiset velat 32 436 34 528 32 436 34 528 MUUT VELAT Pitkäaikaiset velat 3 978 049 0 999 340 0 36

Sijoitukset ja rahoitusomaisuus OSUUDET SAMAN KONSERNIN YRITYKSISSÄ TOASin TOASilla Yhtiön Tilikauden omistusosuus kirjanpitoarvo oma pääoma tulos As Oy Tampereen Herrainpuisto 100 % 6 568 996 6 566 418 -2 167 As Oy Tampereen Kanjoninkatu 17 100 % 1 818 143 1 409 298 -1 656 As Oy Tampereen Liljanterassit 100 % 4 634 812 4 619 942 -4 562 As Oy Tampereen Ninansampo 100 % 17 823 221 17 822 966 -175 As Oy Tampereen Onkiniemen Rantalinna 100 % 4 647 588 4 383 829 -1 874 As Oy Tampereen Pellavapää 100 % 9 288 311 9 266 313 -2 506 As Oy Pianpytinki 1 100 % 6 717 642 6 717 514 0 As Oy Pianpytinki 2 100 % 6 066 640 6 066 512 0 As Oy Tampereen Velinterassit 1 100 % 7 138 202 7 103 200 -7 118 As Oy Tampereen Velinterassit 2 100 % 7 246 170 7 220 127 -47 200 As Oy Tampereen Willa Espa 100 % 8 241 033 8 239 986 -1 066 Kiinteistöosakeyhtiö Trikootalot 100 % 4 587 247 2 417 597 -1 631 Koy Tampereen Keskustorni (Espantorni) 100 % 3 413 754 3 354 011 0 Koy Pinninkatu 47 100 % 644 100 223 534 -7 956 Koy Heikintorni 93 % 1 671 963 2 116 681 0 Koy Jarinsampo 100 % 4 694 286 4 628 966 -15 709 Koy Pekolantalot 100 % 10 932 986 4 049 757 -2 550 Koy Tampereen Lapinkaari 1 100 % 1 781 262 1 330 861 -1 717 Koy Tampereen Tuomiokirkonkatu 19 100 % 5 138 580 3 968 723 -7 426 Koy Toastalot 100 % 14 920 261 8 391 088 -502 233 Koy Tullinaukio 88 % 6 641 254 7 129 462 0 Kaikkien yritysten kotipaikka on Tampere. 134 616 451 OSUUDET OMISTUSYHTEYSYRITYKSISSÄ TOASin TOASilla Yhtiön Tilikauden omistusosuus kirjanpitoarvo oma pääoma tulos Atalpa Oy 63,6 % 72 043 695 693 78 720 Koy Tampereen Hämeenkatu 11 33,4 % 1 623 350 4 753 353 24 Sarvijaakon Huolto Oy 43 % 231 550 568 228 -1 686 Kaikkien yritysten kotipaikka on Tampere. 1 926 943 Atalpa Oy:n tilikauden tulokseen liittyy epävarmuus, jolla toteutuessaan on 300.000 euron negatiivinen vaikutus yhtiön taloudelliseen asemaan. SAAMISET SAMAN KONSERNIN YRITYKSILTÄ Emosäätiö 2013 2012 Lyhytaikaiset saamiset 154 828 57 607

Vakuudet

KONSERNI EMOSÄÄTIÖ 2013 2012 2013 2012

VELAT, JOIDEN VAKUUDEKSI ANNETTU KIINNITYKSIÄ KIINTEISTÖÖN Lainat rahoituslaitoksilta 69 115 129 63 869 839 55 417 793 51 367 051 Annetut kiinnitykset 108 144 021 88 671 221 71 900 989 63 928 189

Lainat valtiolta 60 018 197 63 000 652 51 068 851 53 873 971 Annetut kiinnitykset 131 546 746 133 595 046 115 059 490 117 107 790 Vakuudeksi annetut kiinnitykset yht. 239 690 766 222 266 266 186 960 479 181 035 979 VELAT, JOIDEN VAKUUDEKSI ANNETTU OSAKKEITA Lainat rahoituslaitoksilta 75 224 181 61 317 088 75 224 181 61 317 088 Pantattujen osakkeiden kirjanpitoarvo 107 645 855 83 967 338 107 645 855 83 967 338 MUUT ANNETUT VAKUUDET Vuokranmaksun vakuudeksi 1 090 721 1 090 721 335 333 335 333

JOHDANNAISSOPIMUKSET Lainoja on korkosuojattu koronvaihtosopimuksilla. Suojattujen lainojen pääoma on 47,0 Me. Pääosalla suojauksista on euribor-sidonnainen laina muutettu kiinteäkorkoiseksi. Pääomaltaan 7,0 miljoonan euron suuruiseen strukturoituun koronvaihtosopimukseen liittyy tulevaisuudessa korkoriski. Tämän koronvaihtosopimuksen korko muodostuu osittain 2 ja 10 vuoden korkojen korkoerosta. Sähkön hintaa on suojattu johdannaisilla seuraavasti: Vuonna 2014 ostettavasta sähköstä on suojattu 81 %, vuoden 2015 52%, vuoden 2016 40% ja vuoden 2017 44%. MUUT ANNETUT VASTUUSITOUMUKSET Sitouduttu urakkasopimusten mukaisiin suorituksiin: Pekola 4 300 000 Paawola 2 000 000 Espantorni 17 900 000 Pianpytinki 2 (Tutkijankatu 5) 680 000 Pysäköintiosakkeet, Tieteen Parkki 502 000 Yhteensä 25 382 000 ALV PALAUTUSVASTUU Rakennuksen hankintamenoon sisältyvästä arvonlisäverosta on saatu palautusta. Alv-palautus kohdistuu liiketiloihin, jotka täytyy pitää arvonlisäverollisessa käytössä 10 vuotta Jarinsampo, liikehuoneisto 8 747 v. 2009 - 2018 Forum, liikehuoneisto 173 354 v. 2011 - 2021 Willa Espa, liikehuoneisto 78 953 v. 2011 - 2020 Ninansampo, liikehuoneisto 62 234 v. 2013 - 2022 323 288

Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen 2013 allekirjoitukset TAMPEREELLA 25. PÄIVÄNÄ MAALISKUUTA 2014 Markku Kivikoski Olga Haapa-Aho Antti Kiiskinen Saara Rapo Jukka Rantanen

Jyrki Laiho Kati Rajala Sonja Myllymäki Mikko Sulonen Timo Lehto, toimitusjohtaja

Tilintarkastuskertomus

TAMPEREEN SEUDUN OPISKELIJA-ASUNTOSÄÄTIÖN VALTUUSKUNNALLE Olemme tilintarkastaneet Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiön kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1. — 31.12.2013. Tilinpäätös sisältää sekä konsernin että säätiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.

HALLITUKSEN VASTUU

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että ne antavat oikeat ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä sekä siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty.

TILINTARKASTAJAN VELVOLLISUUDET

Velvollisuutenamme on antaa suorittamamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä, konsernitilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta sekä säätiölain edellyttämistä seikoista. Tilintarkastuslaki edellyttää, että noudatamme ammattieettisiä periaatteita. Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää, että suunnittelemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa olennaista virheellisyyttä, ja siitä, ovatko säätiön hallituksen jäsenet tai toiminnanjohtaja syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus säätiötä kohtaan, taikka rikkoneet säätiölakia tai säätiön sääntöjä. Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitettävistä muista tiedoista.

Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ottaa huomioon sisäisen valvonnan, joka on säätiössä merkityksellistä oikeat ja riittävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pystyäkseen suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta ei siinä tarkoituksessa, että hän antaisi lausunnon säätiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esittämistavan arvioiminen. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

LAUSUNTO TILINPÄÄTÖKSESTÄ JA TOIMINTAKERTOMUKSESTA

Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin sekä säätiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia.

MUUT LAKIIN PERUSTUVAT LAUSUNNOT

Säätiön varat on asianmukaisesti sijoitettu ja säätiön toimielimien jäsenille maksettuja palkkioita on pidettävä kohtuullisina. Säätiön tilinpäätös ja toimintakertomus antavat oikeat ja riittävät tiedot säätiön toiminnasta.

TAMPEREELLA 8. PÄIVÄNÄ HUHTIKUUTA 2014 Tilintarkastus Lamberg Oy KPMG Oy Ab HTM-yhteisö KHT-yhteisö Hannu Lamberg, HTM

Mari Säynätjoki, KHT

Frans Kärki, KHT

TAMPEREEN SEUDUN OPISKELIJA-ASUNTOSÄÄTIÖ PL 423, 33101 Tampere 0800 95560

www.toas.fi

asuntotoimisto@toas.fi