Bricks & Taxes #2

02 Juli 2023

BRICKS & AXES

Reconversie

Een uitgave van

Real Estate & Infrastructure Team

D

uurzaam herbestemmen van gebouwen: hoge ambities, maar het wettelijk kader hinkt achterop.

In het licht van de Europese Green Deal worden ESG-criteria voor bedrijven steeds belangrijker. In de vastgoedsector vertaalt zich dit in de doelstelling van circulair bouwen waarbij de verschillende hulpbronnen zo efficiënt en effectief mogelijk moeten worden gebruikt. Ook de maatregelen ter bestrijding van leegstand moeten bijdragen aan deze doelstelling.

Bij reconversieprojecten waarbij bestaande gebouwen worden omgevormd, zien we het toenemend belang van deze duurzaamheidsgedachte.

WOORD VOOR AF

De fiscale wetgeving blijft echter op heel wat punten nog achterwege. Dit maakt dat u als projectontwikkelaar met tal van zaken rekening moet houden wanneer u aan een dergelijk project begint.

In deze tweede editie van Bricks & Taxes trachten we alvast een aantal van deze aandachtspunten te belichten.

Net als in de eerste editie van dit magazine rond betaalbaar wonen bekijken we het centrale thema weer vanuit een breder perspectief. Dit doen we door middel van onze vaste rubrieken zoals het interview, de column en het project in de kijker.

We wensen u alvast veel leesplezier.

Bij reconversieprojecten waarbij bestaande gebouwen worden omgevormd, zien we het toenemend belang van deze duurzaamheidsgedachte.

STUDIO MONTÉ

STEIN DE MAEIJER Advocaat

BRICKS & TAXES

6

© LUXIGON

38 10

10 INTERVIEW / ERWIN VRIJENS (PMV) De uitdagingen bij de financiering van erfgoedprojecten 18 CASE / RECONVERSIE EN Het ene reconversieproject is het andere niet. Zeker als het gaat over registratierechten.

VIA PMV

© GILLES VAN NAMEN

24 COLUMN Duurzaam herbestemmen van gebouwen: hoge ambities, maar het wettelijk kader hinkt achterop.

28 CASE / RECONVERSIE EN BTW Wanneer wordt een gebouw “nieuw” vanuit btw-perspectief?

34 CASE / DE VLAAMSE LEEGSTANDSHEFFING TOEGELICHT

Help, mijn bedrijfsgebouwen staan in de inventaris voor leegstaande en verwaarloosde bedrijfsruimten!

38 PROJECT IN DE KIJKER de KBC toren 44 TEAM 46 COLOFON

7

INHOUD

REGISTRATIERECHTEN

ERWIN VRIJENS VAN PMV OVER DE HERBESTEMMING VAN ONROEREND ERFGOED

INTERVIE W

De uitdagingen bij de financiering van erfgoedprojecten

VIA PMV

BRICKS & TAXES

10

De herontwikkeling van erfgoed is een huzarenstukje met tal van aandachtspunten waarmee rekening moet worden gehouden.

De financiering van dergelijke projecten vormt vaak nog de grootste uitdaging. Met innovatieve financieringsoplossingen tracht PMV de herbestemming van het erfgoed rendabel te maken. Erwin Vrijens, hoofd vastgoed bij PMV, is de geknipte persoon om dit op een gestructureerde manier uit te leggen.

STEIN DE MAEIJER EN GILLES VAN NAMEN

Waarvoor is PMV vooral bekend in de markt?

PMV is in eerste instantie vooral bekend als verstrekker van risicokapitaal aan start-ups en scale-ups en voor het verstrekken van financiering (leningen of waarborgen) aan ondernemingen.

Daarnaast investeert PMV ook in maatschappelijk relevante projecten waarbij je drie grote projecttakken kan onderscheiden; infrastructuur, energietransitie en vastgoed.

In welk segment van de vastgoedsector is PMV actief?

Binnen de vastgoedtak heeft PMV een nogal selectieve attitude.

Je zal ons dan ook niet zien in de klassieke, residentiële ontwikkeling, maar bijvoorbeeld wel in gebiedsontwikkeling waar er een substantiële bodemverontreiniging aanwezig is of waar er voldoende ‘ruimte voor ondernemen’ is.

Ook binnen het maatschappelijk vastgoed focussen we op de wat atypische projecten waar private spelers en investeerders voorlopig nogal terughoudend zijn. In de huisvestingssfeer gaat het dan over de huisvesting van bijzonder kwetsbare doelgroepen terwijl het in de werkomgeving bijvoorbeeld betrekking kan hebben op de oprichting van een gebouw dat in hoofdzaak bestemd zal worden voor heel specifiek (labo) onderzoek.

Een derde segment waar we sinds 2013 een bijzondere focus op hebben, betreft alles rond onroerend erfgoed. Daarmee bedoel ik zowel de beschermde sites als de sites die zijn opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed.

Is er een verschil op vlak van financiering tussen beide types erfgoed?

Dat is er zeker. Voor het erfgoed dat beschermd is bij ministerieel besluit zijn er allerhande erfgoedpremies die ervoor zorgen dat bij de renovatie van dergelijke monumenten, er in belangrijke mate een beroep kan worden gedaan op een verliesfinanciering.

…

11

… Voor de tweede categorie (sites die zijn opgenomen in de

inventaris van bouwkundig erfgoed) is die mogelijkheid er niet terwijl zij eveneens, zij het in mindere mate dan de eerste categorie, onderworpen zijn aan vergunningsbeperkingen.

Zo zal je bijvoorbeeld niet makkelijk een sloopvergunning krijgen voor een geïnventariseerd object. Er is één belangrijk steunmechanisme, dat o.a. wordt uitgerold door PMV en dat is de zogenaamde erfgoedlening. Dat is een achtergestelde lening van de Vlaamse Overheid voor particulieren of ondernemingen waarin een steuncomponent vervat zit.

Wat is het doel van PMV bij de herbestemming van onroerend erfgoed?

PMV tracht bij de herbestemming van onroerend erfgoed zowel een financiële als een maatschappelijke meerwaarde te creëren.

INTERVIE W

Het creëren van een financiële meerwaarde bij erfgoedprojecten vormt uiteraard de grootste uitdaging. Enerzijds heb je natuurlijk de hoge kostprijs die eigen is aan erfgoedprojecten en anderzijds ben je vaak ook beperkt in de functionele mogelijkheden. Zo kan een kerkgebouw bijvoorbeeld niet zomaar omgevormd worden tot een gebouw met een kantoorfunctie. Om dat toch mogelijk te maken, gaan we vaak op zoek naar beperkte uitbreidingen via nieuwbouw op die sites of kiezen we bijvoorbeeld voor een minder doorgedreven renovatie dan oorspronkelijk werd ingecalculeerd.

Is dat ook de reden waarom private spelers de erfgoedsites vaak links laten liggen?

Een grote handicap voor de private spelers bij erfgoedprojecten is natuurlijk het risico op de kostenbeheersing. Naast de onverwachte kosten eigen aan renovatietrajecten merken we dat ondernemers vaak ook onzeker zijn over de visie van het agentschap onroerend erfgoed op het project, wat een impact kan hebben op de rendabiliteit van de businesscase.

Eén en ander kan voor een stuk worden gecompenseerd door de subsidies die voor die projecten worden toegekend, maar door het mechanisme van de ‘oproepen’ komen enkel de beste projecten in aanmerking voor een subsidie. Daardoor is er ook minder zekerheid over een eventuele verliesfinanciering en is het moeilijker om finaal een rendabele businesscase te bekomen.

Welke rol vervult PMV bij de herbestemming van erfgoed?

Er zijn twee soorten projecten die ons bereiken. Er zijn ten eerste de projecten waarvan de businesscase reeds gemaakt is en waarbij de private speler op zoek is naar een partner om het risico te delen. In dergelijke projecten zorgt PMV

…

BRICKS & TAXES

12

voornamelijk voor een aanvullende financiering bovenop de bancaire financiering. Dat doen we door ofwel een participatie in het kapitaal te nemen, dan wel door middel van mezzaninefinanciering (verstrekken van achtergestelde leningen).

Daarnaast zijn er projecten die vaak vanuit de publieke of de non-profitsector voortkomen: de historische eigenaar wil wel een herbestemming geven aan het erfgoed, maar weet niet goed hoe daaraan te beginnen. In dat soort projecten worden we al betrokken in een zeer prille fase en worden we eigenlijk gevraagd om zelf de businesscase op te maken. We maken het dossier dan investeringsrijp om in een volgende stap ook private middelen te kunnen mobiliseren.

Verwerft PMV ook de eigendom van erfgoedsites?

Dat is zeker niet het doel van PMV. In de projecten die vanuit de non-profitsector tot bij ons komen, wordt er wel eens gewerkt met een zakelijk recht dat wordt verstrekt aan een projectvennootschap waarin PMV mee participeert, maar doorgaans verkiezen we toch onze klassieke financieringsmiddelen. PMV zelf heeft vandaag maar één site in eigendom. De rest van onze vastgoedportefeuille bestaat uit investeringen. Vandaag bedraagt die portefeuille zo’n 75 miljoen euro en we hebben de verwachting dat deze zal verdubbelen tegen 2028.

Erwin Vrijens Head of real estate bij de ParticipatieMaatschappij Vlaanderen sinds 2019. Daarvoor werkte hij bij de provincie Vlaams-Brabant als ruimtelijk planner en kabinetsverantwoordelijke.

13

INTERVIE W

VIA PMV

BRICKS & TAXES

14

… Wat zijn voor jou de belangrijkste belemmeringen vanuit het

wetgevend kader om erfgoed in Vlaanderen nieuw leven in te blazen?

Er is m.i. één thema waar elke vastgoedondernemer onder kreunt en dat is alles wat te maken heeft met vergunningen.

De problemen bij residentiële ontwikkelingen zijn er net zo goed bij projecten van gebiedsontwikkeling en onroerend erfgoed. In dat verband stel ik me toch wel de vraag of we niet op een iets andere manier naar maatschappelijke thema’s kunnen kijken. Ik denk bijvoorbeeld aan infrastructuur die kritisch en strategisch is voor ons land zoals de energie- en ICT-infrastructuur, maar misschien ook wel aan erfgoed.

We moeten ervoor zorgen dat het evenwicht bewaard blijft tussen het belang van het individu en het algemeen belang.

Bij een aantal discussies rond vergunningen lijkt dat evenwicht zoek wat uiteindelijk zorgt voor een risico op welvaartsverlies.

Zou er vanuit de fiscale regelgeving nog meer kunnen worden gedaan om de herbestemming van onroerend erfgoed te faciliteren?

Ik denk dat er al heel wat mogelijk is, maar wat zeker nog zou kunnen helpen is een uitbreiding van het verlaagd verkooprecht van 1% voor beschermde monumenten die geheel of gedeeltelijk bestemd worden voor een economische exploitatie.

Wat zijn de meest intrigerende erfgoedprojecten waarin je vanuit PMV een rol hebt kunnen spelen?

Eén van de meest uitdagende erfgoedprojecten die we momenteel in voorbereiding hebben is de renovatie van het Thermae Palace hotel in Oostende. De zeer hoge renovatiekost in combinatie met de zware over-dimensionering van het gebouw zorgen ervoor dat het geen makkelijke oefening is.

Momenteel wordt slechts een beperkt deel van de beschikbare ruimte functioneel ingezet. Er is nood aan een bijkomende functionele oplading van dit fantastische gebouwcomplex.

Gelukkig werken alle betrokken partijen goed samen om dit project tot een goed einde te brengen.

Daarnaast spreekt de renovatie van de Handelsbeurs in Antwerpen natuurlijk ook tot de verbeelding. Een mooi en veelzijdig partnership met sterke exploitatiepartners voor de verschillende deelfuncties zoals de parking, het hotel en het restaurant is de basis voor het welslagen van dit project. Een mooi voorbeeld van activering van historische identiteit die hand in hand kan gaan met een nieuw functionaliteit, met een duidelijke maatschappelijke maar ook financiële meerwaarde.

.

15

RECONVERSIE EN REGISTRATIERECHTEN

Het ene reconversieproject is het andere niet. Zeker als het gaat over registratierechten.

GILLES VAN NAMEN EN KURT SCHAUT

C A SE

Bij reconversieprojecten zijn er doorgaans twee cruciale momenten waarbij er rekening moet worden gehouden met eventuele registratierechten: het moment van de aankoop door de ontwikkelaar en het moment van de uiteindelijke bestemming (verkoop of verhuur) na reconversie.

BRICKS & TAXES

18

REGISTRATIERECHTEN BIJ AANKOOP Bij de aankoop zal de projectontwikkelaar in principe het standaard verkooprecht (= registratierecht) verschuldigd zijn: Voor het Vlaamse gewest bedraagt dit 12%.

Bij aankopen uit de hand kan de projectontwikkelaar er voor opteren om aan te kopen onder het gunstregime van de beroepsverkopers. Voor het Vlaamse gewest bedraagt deze 4%. Hierbij zijn er evenwel een aantal voorwaarden en aandachtspunten.

Vóór de datum van de effectieve registratie van de aankoopakte moet de projectontwikkelaar een verklaring indienen bij Vlabel met het oog op de erkenning als beroepsverkoper. De datum van de verklaring is tevens het startpunt van de vijfjarige termijn waarbinnen de beroepsverkoper een reeks wederverkopen moet verrichten (zie verder). De erkenning door Vlabel geldt niet voor aankopen in Brussel en Wallonië, zodat er een afzonderlijke verklaring per gewest nodig is. :: In het verleden moest de projectontwikkelaar ook een borg voorzien, maar deze verplichting is sinds 2021 voor het Vlaamse gewest afgeschaft. Voor Brussel en het Waalse gewest geldt er wel nog steeds een verplichting tot borgstelling. :: In de notariële aankoopakte moet de projectontwikkelaar toepassing vragen van het gunstregime voor de beroepsverkoper. Zoniet zal het standaard verkooprecht verschuldigd zijn zonder mogelijkheid tot teruggave.

Na de aankoop dient de projectontwikkelaar rekening te houden met twee termijnen: :: De projectontwikkelaar moet binnen een termijn van 5 jaar, te rekenen vanaf de beroepsverklaring, 3 wederverkopen “sensu stricto” van in België gelegen onroerende goederen kunnen bewijzen.

De inbreng en de ruil komen hierbij niet in aanmerking. :: Dienaangaande heeft Vlabel in het verleden geoordeeld dat de verkaveling in 4 percelen in combinatie met verkopen aan aparte kopers gold als 4 wederverkopen. De verkoop van 3 onroerende goederen in één akte aan één koper gold daarentegen niet als 3 wederverkopen. :: Het onroerend goed dat onder het gunstregime werd aangekocht moet tegen uiterlijk 31 december van het 8ste jaar na datum van de authentieke aankoopakte vervreemd zijn en vastgesteld bij authentieke akte. De verkoop van een deel van het aangekocht onroerend goed is slechts pro rata bevrijdend.

Bij een inbreuk op één van deze termijnen zal de projectontwikkelaar aanvullende rechten verschuldigd zijn (op vandaag 8% voor het Vlaamse gewest) alsook een belastingverhoging van 20% over de aanvullende rechten.

Een spontane aanbieding tot bijbetaling zal in voorkomend geval geen soelaas bieden. Eventueel kan overmacht worden ingeroepen, maar dit begrip wordt in de praktijk strikt geïnterpreteerd.

…

19

… DE BESTEMMING NA RECONVERSIE :: VERKOOP Wanneer registratierechten, wanneer btw?

Bij een verkoop verschilt de situatie naargelang het onroerend goed al dan niet gesplitst wordt verkocht. Indien dit het geval is, zal het grondaandeel onderhevig zijn aan het verkooprecht.

Voor het gebouwaandeel stelt zich de vraag of de verkoop onderworpen is aan het verkooprecht, dan wel aan btw. Bij een niet-gesplitste verkoop is deze vraag ook pertinent voor het grondaandeel. Voor het antwoord op deze vraag verwijzen wij naar de bijdrage ‘btw-aandachtspunten bij reconversieprojecten’ op pagina 28 in dit magazine.

C A SE

Daarnaast is het voor registratierechten ook relevant in welke staat het goed verkocht wordt. Zo kan een onroerend goed bijvoorbeeld in onafgewerkte staat worden verkocht onder het verkoopstelsel aan een derde, waarna deze derde een aannemingsovereenkomst sluit (eventueel met een verbonden aannemingsvennootschap van de verkoper). Desgevallend is het belangrijk om na te gaan of het onroerend goed ten gevolge van de voorgenomen werkzaamheden niet nieuw zal worden voor btw-doeleinden. Mocht dit wel het geval zijn, dan is de kans groot dat de btw-administratie de verkoop zal herkwalificeren als de verkoop van een afgewerkt nieuw gebouw onderworpen aan 21% btw.

Indien er door de werken die het voorwerp uitmaken van de aannemingsovereenkomst geen nieuw gebouw tot stand komt voor btwdoeleinden zijn er twee gevolgen: In hoofde van de projectontwikkelaar wordt vermeden dat de btw over de werkzaamheden in zijn hoofde een niet-

BRICKS & TAXES

20

aftrekbare kost vormt, gelet op het feit dat het onroerend goed niet nieuw kan worden voor btw-doeleinden en bijgevolg niet onder het btw-stelsel kan worden verkocht.

Vaak zal de projectontwikkelaar de niet-aftrekbare btw doorrekenen in de verkoopprijs, zodat dit “voordeel” dus genuanceerd moet worden.

In hoofde van de koper wordt op die manier gepoogd om geen verkooprecht te moeten betalen over een hogere prijs ten gevolge van de werkzaamheden die de projectontwikkelaar op voorhand had kunnen uitvoeren.

Wat als de projectontwikkelaar aan de koper de verplichting oplegt om een aannemingsovereenkomst te sluiten in combinatie met de aankoop? Moet de aannemingsovereenkomst dan niet worden aanzien als zogenaamde “last” bij de verkoopprijs zodat hiermee rekening kan worden gehouden bij het bepalen van het verschuldigde verkooprecht? In dit geval stelt zich eveneens de vraag hoe die last moet begroot worden en op welk tijdstip.

Een andere mogelijkheid bestaat erin om het onroerend goed in zijn toekomstige staat te verkopen. Ook hier moet bekeken worden of dit al dan niet een nieuw gebouw uitmaakt voor btw-doeleinden.

Indien dit niet het geval is, zal er op de verkoop door de projectontwikkelaar verkooprecht verschuldigd zijn over de totale prijs (incl. de kosten die verband houden met de uit te voeren werkzaamheden).

Het verlaagde verkooprecht Bij een verkoop is in principe het standaard verkooprecht verschuldigd: voor het Vlaamse gewest bedraagt deze 12%. Indien de nodige toepassingsvoorwaarden zijn vervuld kan de koper genieten van het verlaagde

verkooprecht voor de enige eigen woning ten belope van 3% (en zelfs 1% ingeval van ingrijpende energetische renovatie).

Kan de koper bij een gelijktijdige aankoop van grond en “oud” gebouw van twee verschillende verkopers (de zogenaamde gesplitste verkoop) genieten van het verlaagde verkooprecht voor de aankoop van het grondaandeel? Volgens een strikte lezing van de wet kwalificeert het “grondaandeel” niet als een “woning” (zie verder), waardoor het grondaandeel niet in aanmerking komt voor het verlaagde verkooprecht. Ons inziens zijn er evenwel goede argumenten om te motiveren dat ook het grondaandeel in aanmerking komt voor het verlaagde verkooprecht, maar desalniettemin blijft voorzichtigheid geboden. Vlabel heeft zich dienaangaande nog niet finaal uitgesproken.

Een belangrijke voorwaarde voor het verlaagd verkooprecht bestaat erin dat er een “woning”, gelegen in het Vlaamse gewest, moet worden aangekocht. Kort samengevat moet het onroerend goed onmiddellijk of na normale herstellingsof onderhoudswerken hoofdzakelijk dienen tot huisvesting. In de vorige editie van ons magazine, gingen we dieper in op het begrip “normale herstellings- of onderhoudswerken”.

Voor het overige kan enkel een natuurlijke persoon die nog geen andere woning of bouwgrond aanhoudt in volle eigendom genieten van het verlaagde tarief bij de zuivere aankoop van de geheelheid in volle eigendom, mits de koper binnen een termijn van 3 jaar, te rekenen vanaf de authentieke akte, zijn domicilie neemt in het aangekochte onroerend goed.

die worden opgelegd aan de huurder.

Bij de terbeschikkingstelling van gemeubeld logies moet er wel rekening gehouden worden met de mogelijke opeisbaarheid van btw.

Ingeval van optionele btw-verhuur, wat mogelijk is voor een gebouw (of een gedeelte van een gebouw) dat is opgericht na 1 oktober 2018 en uitsluitend door de huurder wordt gebruikt voor aan btw onderworpen activiteiten, zullen partijen er in de huurovereenkomst gezamenlijk voor moeten opteren om de verhuur aan btw te onderwerpen. In dat geval zal er 21% btw aangerekend worden over de verhuurprijzen, maar zal er eveneens 0,2% registratierechten geheven worden bij gebrek aan een administratieve tolerantie. Het is bijzonder jammer dat de wetgever deze dubbele belasting weigert weg te werken.

CONCLUSIE De meest geschikte vormgeving van een reconversieproject dient telkenmale in concreto te worden beoordeeld rekening houdende met het type vastgoed, de bestemming van het onroerend goed, de aard en de omvang van de voorgenomen werkzaamheden.

De fiscale behandeling moet dus in elke stap vanuit een holistisch perspectief worden bekeken.

.

:: VERHUUR Bij een particuliere verhuur of van btw vrijgestelde verhuur zal er 0,2% registratierechten geheven worden over de som van de huurprijzen en de lasten

21

DUURZAME HERONTWIKKELING

Fiscale steun van bij de start van een project is wenselijk.

COLUMN

Onroerende voorheffing en andere vastgoedbelastingen blijven vaak gedurende de hele fase van herontwikkeling verschuldigd alsof het gebouw nog steeds in gebruik zou zijn als kantoorgebouw. En dat kost geld, veel geld.

STUDIO MONTÉ

CLAUDINE BODEUX Partner

BRICKS & TAXES

24

Meer en meer oude kantoorgebouwen krijgen een nieuw leven, al dan niet met een nieuwe bestemming. Waar mogelijk worden (grote) gedeelten van de bestaande structuur behouden en steeds vaker worden materialen circulair hergebruikt. Positief uiteraard.

Maar de fiscale wetgever is nog niet mee met die tendens.

Onroerende voorheffing, maar ook andere vastgoedbelastingen zoals de belasting voor niet-residentiële oppervlakten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, blijven vaak gedurende de hele fase van herontwikkeling of herbestemming verschuldigd alsof het gebouw nog steeds in gebruik zou zijn als kantoorgebouw. En dat kost geld, veel geld, soms zelfs enkele miljoenen euro wanneer we het bekijken over de hele periode van herontwikkeling.

In Vlaanderen kan u een aanvraag doen voor vermindering van onroerende voorheffing wegens improductiviteit wanneer een pand langer dan 90 dagen leegstaat. Na het eerste jaar - en een herontwikkelingsproject neemt standaard een aantal jaren in beslag - moet u aantonen dat de leegstand onvrijwillig is. Voor uitgeleefde kantoorgebouwen is het in de praktijk vaak niet onoverkomelijk om aan te tonen dat de leegstand onvrijwillig is.

Maar Vlabel, de Vlaamse belastingdienst, zal u wel op de rooster leggen om na te gaan dat deze herontwikkeling zeker niet gebeurt louter om meer rendement te kunnen halen uit het gebouw.

Vrijwillig dus.

Voor Brusselse projectontwikkelaars bestaat er sowieso geen mogelijkheid om een vermindering te bekomen van onroerende voorheffing wegens improductiviteit. Die mogelijkheid is voor kantoorgebouwen al jaren geleden afgeschaft om budgettaire redenen. In de praktijk verminderde de verschuldigde onroerende voorheffing echter wel eens de bouwwerken startten en er afbraakwerken werden uitgevoerd. Na een aangifte bij de AAPD, de Algemene Administratie voor Patrimoniumdocumentatie, kreeg de projectontwikkelaar een korting omdat het kadastraal inkomen van het gebouw werd herschat, rekening houdend met de uitgevoerde afbraakwerken. De wetgeving voor de bepaling en herschatting van een kadastraal inkomen is op dit vlak al ruim 50 jaar ongewijzigd. Toch weigert de administratie sedert enkele jaren het kadastraal inkomen te herschatten voor het einde van de werken aan een herontwikkelingsproject wanneer er geen sprake is van een volledige afbraak van een gebouw. Voor een gestript

gebouw waarbij zoveel mogelijk materiaal wordt hergebruikt blijven de belastingen onverminderd verschuldigd.

De projectontwikkelaars botsen in Brussel tegen een muur bij de bevoegde administratie. De weigering om het kadastraal inkomen te herschatten betekent niet alleen dat jaarlijks onroerende voorheffing moet betaald worden voor een kantoorgebouw dat totaal geen inkomen meer kan opleveren, maar ook dat jaarlijks 14% van het geïndexeerde kadastraal inkomen betaald moet worden in het kader van de belasting op niet-residentiële oppervlakten. Veel geld en een bijkomende zware dobber in de periode dat er enkel kosten gemaakt worden voor de herontwikkeling en geen enkel inkomen behaald wordt uit het gebouw.

Men kan zich ernstige vragen stellen bij de huidige situatie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het lijkt niet grondwettelijk dat er geen enkele mogelijkheid wordt geboden om een vermindering of vrijstelling te krijgen van deze belastingen in een periode waar het onmogelijk is de betrokken gebouwen te gebruiken of er inkomsten uit te behalen.

We willen graag van dit forum gebruik maken om de bevoegde regionale overheden er toe aan zetten om te reflecteren of het niet sustainable is om een vrijstelling van belasting toe te kennen voor gebouwen die worden herontwikkeld of herbestemd met het oog op een duurzame toekomst, voor de periodes van volledige leegstand en onbruikbaarheid van de betrokken gebouwen - en dit ondanks alle budgettaire beperkingen die er zijn. Heel het economisch weefsel zal zonder twijfel kunnen genieten van een groter patrimonium dat aan alle standaarden voldoet en de bevolking zal baat kunnen vinden bij gebouwen met een beperktere impact op het klimaat.

.

25

BTW-AANDACHTSPUNTEN BIJ RECONVERSIEPROJECTEN

“Oud” of “nieuw”? het maakt een wereld van verschil.

STEIN DE MAEIJER EN LOULOU GEBOERS

WANNEER WORDT EEN GEBOUW “NIEUW” VANUIT BTW-PERSPECTIEF?

C A SE

Bij de reconversie van een bestaand gebouw zijn er tal van aandachtspunten op vlak van btw. Denk onder meer aan het toepasselijk btw-tarief ten aanzien van de werken aan het gebouw, de mogelijkheid om de btw op deze werken al dan niet in aftrek te brengen en de toe te passen btw-behandeling bij de verkoop of verhuur van het gebouw. Een correcte analyse van al deze btw-aspecten is van primordiaal belang voor het realiseren van het beoogde project.

Een foute inschatting op btw-vlak kan ervoor zorgen dat het project van uw dromen uitdraait op een financiële nachtmerrie.

COMMUNICERENDE VATEN

De toe te passen btw-behandeling van de verkoop of verhuur na reconversie enerzijds en het toepasselijk btw-tarief ten aanzien van de werken aan het gebouw anderzijds vormen in zekere zin communicerende vaten. Indien de verkoop of verhuur onderworpen is aan btw, dan zal de btw op de werken aan het gebouw in principe aftrekbaar zijn waardoor het toepasselijk btw-tarief weinig belang heeft.

Indien de verkoop of verhuur daarentegen vrijgesteld is van btw, dan zal de btw ten aanzien van de werken niet aftrekbaar zijn en dus een kost uitmaken. Het spreekt voor zich dat in dit laatste geval de toepassing van een verlaagd btw-tarief een groot verschil kan uitmaken.

BRICKS & TAXES

28

DE HAMVRAAG: WORDT HET GEBOUW ‘NIEUW’ VOOR BTW-DOELEINDEN?

Enkel een nieuw gebouw kan met toepassing van btw vervreemd worden. Voor een btw-belaste verhuur van commercieel vastgoed onder het optioneel stelsel is dan weer vereist dat het gebouw werd opgericht na 1 oktober 2018. Een gebouw kan door reconversie echter terug nieuw worden voor btw-doeleinden waardoor het opnieuw met btw verkocht of verhuurd kan worden. Dit is het geval wanneer de uitgevoerde werken zorgen voor een ingrijpende wijziging in de aard en structuur van het gebouw. In de praktijk zien we dat enkel bij een substantiële afbraak van de bestaande dragende structuur van het gebouw (dragende muren, verticale circulatiekernen, vloerplaten, etc.) de werken als voldoende ingrijpend worden beschouwd. Gelukkig bestaat er ook een tolerantie op basis waarvan het gebouw btw-matig terug als nieuw kan worden beschouwd. Dit is met name het geval wanneer de totale kostprijs van de materiële werken minstens 60% bedraagt van de verkoopprijs van het gebouwexclusief de grond, na voltooiing van de werken.

De cruciale vraag of een gebouw door de werken terug nieuw wordt voor btw-doeleinden maakt regelmatig het voorwerp uit van discussie. Zo oordeelde het Europees Hof van Justitie recent nog dat de Belgische regels inzake vernieuwbouw niet in strijd zijn met de Europese richtlijn. Ook recente rechtspraak van het hof van beroep van Gent zorgde voor heel wat commotie in de sector. Het Hof oordeelde dat een btw-belastingplichtige terecht toepassing had gemaakt van de 15-jarige herzieningstermijn voor de werken aan een gebouw (hetgeen de totstandkoming van een nieuw gebouw impliceert). Omdat de 60% grens in deze zaak ruimschoots werd overschreden en de administratieve zienswijze bijna letterlijk werd overgenomen in de overwegingen, wordt het belang van deze zaak echter overschat. Een andere zaak van het hof van beroep te Gent is in dit verband mogelijks relevanter.

…

29

… Hierin werd aan het Europees hof van justitie de vraag gesteld

of de 15-jarige herzieningstermijn al dan niet van toepassing is op btw geheven van verbouwingswerken met een identieke economische gebruiksduur als een nieuw gebouw, meer in het bijzonder gelet op de afschrijving over 33 jaar.

VERKOOP NA RECONVERSIE

Bij de verkoop van een gebouw dat btw-matig terug nieuw is geworden door reconversie is de hoedanigheid van de verkoper van belang. Een verkoper die regelmatig nieuwe gebouwen met btw vervreemdt, heeft de hoedanigheid van beroepsoprichter en is in principe verplicht om een nieuw gebouw met btw te verkopen. Wanneer echter het gebouw door reconversie terug nieuw is geworden op basis van de 60% regel, dan heeft ook een beroepsoprichter de keuze tussen een verkoop met registratierechten en een verkoop met btw. Iemand die niet de hoedanigheid heeft van beroepsoprichter heeft altijd de keuze bij de vervreemding van een nieuw gebouw. Indien er gekozen wordt voor een verkoop met btw, dan zal dit uitdrukkelijk moeten worden meegedeeld.

C A SE

De hoedanigheid van de verkoper (beroepsoprichter of niet) heeft ook een impact op de wijze waarop het recht op btwaftrek kan worden uitgeoefend ten aanzien van de werken aan het gebouw. Een beroepsoprichter kan de btw op deze werken onmiddellijk in aftrek brengen via de periodieke btw-aangifte terwijl een niet-beroepsoprichter dit in principe pas kan doen bij afdracht van de verschuldigde btw op de verkoop. Dit gebeurt via een bijzondere aangifte. Een niet-beroepsoprichter moet dus mogelijks rekening houden met een voorfinanciering van de btw op de werken tijdens de bouwfase en moet daarenboven een aantal administratieve formaliteiten vervullen.

Bij de btw-belaste vervreemding van een gebouw zijn er ook heel wat regels met betrekking tot de maatstaf van heffing (het bedrag waarop het verschuldigd btw-bedrag wordt berekend).

Zo moet er bij een verkoop minstens btw worden afgedragen over de normale waarde (marktconforme prijs). Bij de vestiging van een zakelijk recht moet de prijs van het zakelijk recht minstens 97,5% bedragen van de oprichtingsprijs om een volledig recht op btw-aftrek te kunnen uitoefenen.

Bij reconversieprojecten moet bij het bepalen van de oprichtingsprijs daarenboven ook rekening worden gehouden met de waarde van de bestaande opstallen.

BRICKS & TAXES

30

VERHUUR NA RECONVERSIE

Commercieel vastgoed kan na reconversie btw-belast verhuurd worden wanneer de reconversie na 1 oktober 2018 heeft plaatsgevonden en het gebouw btw-matig terug als nieuw kan worden beschouwd. Hiervoor dienen partijen gezamenlijk en uitdrukkelijk te opteren in de huurovereenkomst en is daarenboven vereist dat de huurder het gebouw uitsluitend bestemt voor zijn economische activiteiten.

Voor een btw-belaste verhuur van logistieke opslagruimte speelt de ouderdom van het gebouw geen rol. Een gebouw dat door reconversie wordt herbestemd naar een opslagruimte, kan na de reconversie dus btw-belast verhuurd worden. Let wel, de verhuur van opslagruimte in een B2B context is niet meer van rechtswege btw-belast (vóór 2019 was dit wel het geval) en vereist dus ook dat partijen hier uitdrukkelijk voor opteren in de huurovereenkomst.

De verhuur van residentieel vastgoed is in principe vrijgesteld van btw. De terbeschikkingstelling van gemeubelde logies en hoteldiensten is onder bepaalde voorwaarden echter aan (6%) btw onderworpen.

HET TOEPASSELIJK BTW-TARIEF

Het toepasselijk btw-tarief is voornamelijk van belang wanneer de btw niet in aftrek kan worden gebracht. Dit zal het geval zijn bij een btwvrijgestelde verkoop of verhuur na reconversie.

Er zijn een aantal verlaagde btw-tarieven die bij reconversie van een bestaand gebouw kunnen spelen. Het meest relevante is wellicht het verlaagd btw-tarief van 6% voor de renovatie van privéwoningen.

Toepassing van dit tarief vereist o.m. dat het gebouw minstens 10 jaar oud is en dat het, na uitvoering van de werken, in hoofdzaak bestemd wordt voor privébewoning. Ook een ontwikkelaar of een investeerder die een oud kantoorgebouw omvormt tot een appartementsgebouw met het oog op de verkoop, respectievelijk de verhuur van de appartementen, kan gebruik maken van dit verlaagd btw-tarief.

Voor het toepasselijk btw-tarief moet eveneens worden nagegaan hoe ingrijpend de werken aan het bestaande gebouw zijn geweest. Enkel indien de werken in hoofdzaak steunen op de bestaande dragende structuur van het gebouw, kan het verlaagd btw-tarief voor renovatie worden toegepast. Is dit niet het geval, dan kan er mogelijks nog worden teruggevallen op het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw.

Tot slot merken we nog op dat het verlaagd btw-tarief van 6% mogelijks naar 9% zal worden gebracht met ingang van 1 januari 2024. Bij publicatie van dit tijdschrift was hierover echter nog geen consensus binnen de regering.

.

31

DE VLAAMSE LEEGSTANDSHEFFING TOEGELICHT

Help, mijn bedrijfsgebouwen staan in de inventaris voor leegstaande en verwaarloosde bedrijfsruimten!

U heeft net een site gekocht en ontdekt dat de gebouwen op deze site opgenomen zijn in de inventaris voor verwaarloosde en leegstaande bedrijfsruimten. Welke gevolgen heeft dat, en wat kan u doen?

C A SE

ZOSIA DANIELS EN CHRISTOPHE DILLEN

BRICKS & TAXES

34

Er bestaan twee soorten leegstandsheffing: enerzijds op gewestelijk niveau en anderzijds op gemeentelijk niveau. Aangezien de gemeentelijke heffingsregels per gemeente kunnen verschillen, gaan we hierna enkel in op de gewestelijke (en met name de Vlaamse) heffing op leegstaande en verwaarloosde bedrijfsgebouwen. Houd er niettemin rekening mee dat het goed mogelijk is dat u twee maal een heffing riskeert. :: DE VLAAMSE HEFFING OP LEEGSTAANDE EN VERWAARLOOSDE BEDRIJFSGEBOUWEN De leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten kan het voorwerp uitmaken van een Vlaamse heffing, die als doel heeft het stedelijk verval tegen te gaan. Leegstaande en verwaarloosde bedrijfsruimten in Vlaanderen worden opgenomen in een inventaris die jaarlijks wordt bijgewerkt.

De belasting is verschuldigd door de persoon die op 1 januari van het aanslagjaar eigenaar (of vruchtgebruiker, opstalhouder of erfpachter) is van de bedrijfsgebouwen die onderworpen zijn aan de heffing. Het aanslagjaar is het kalenderjaar dat volgt op elke derde opeenvolgende registratie in de inventaris. De heffing wordt vastgesteld op basis van het kadastraal inkomen van de gronden dat op 1 januari van het aanslagjaar bekend is en kan in sommige gevallen aardig oplopen.

Wat is een verwaarloosde en leegstaande bedrijfsruimte?

Alvorens verder in te gaan op de heffingsregels lichten we enkele begrippen nader toe.

Een bedrijfsruimte is de verzameling van alle percelen waarop zich minstens één bedrijfsgebouw bevindt, als één geheel te beschouwen en die toebehoren aan dezelfde eigenaar. Deze verzameling heeft een minimale oppervlakte van 5 aren. Een bedrijfsgebouw is elk gebouw of gedeelte van een gebouw waarin een economische activiteit heeft plaatsgevonden of plaatsvindt.

Een bedrijfsruimte wordt als leegstaand beschouwd als meer dan 50% van de totale vloeroppervlakte niet effectief benut wordt.

Er is daarnaast sprake van verwaarlozing als het bedrijfsgebouw uitgesproken gebreken van algemene of beperkte omvang vertoont.

Hierbij wordt voornamelijk gekeken naar de toestand waarin o.a. buitenmuren, schoorstenen, dakbedekking, enz. zich bevinden.

Hoe komt een bedrijfsruimte op de inventaris?

Elke gemeente stelt jaarlijks een lijst op van de leegstaande en/ of verwaarloosde bedrijfsruimten gelegen op haar grondgebied.

Deze lijst dient als basis van de inventaris voor verwaarloosde en leegstaande bedrijfsruimten.

…

35

…

Als een gebouw officieel geregistreerd wordt in de inventaris, dient een registratieattest binnen de 15 dagen na de registratie via aangetekende brief betekend te worden aan de eigenaar(s) van de geregistreerde bedrijfsruimte. Het registratieattest vermeldt de motivering van de registratie, de datum van de registratie, de beroepsmogelijkheden en een indicatie van het heffingsbedrag.

Binnen de 30 kalenderdagen na de betekening van het registratieattest kan de eigenaar met een aangetekende brief beroep aantekenen tegen deze registratie waarbij o.a. kan worden betwist dat er sprake zou zijn van leegstand of verwaarlozing. Dit beroep werkt opschortend, maar als het wordt verworpen heeft de registratie uitwerking vanaf de datum zoals vermeld op het oorspronkelijke registratieattest.

C A SE

Wanneer is een leegstandsheffing verschuldigd?

De opname in de inventaris betekent niet dat u onmiddellijk een aanslag in de leegstandsheffing dient te betalen. Deze heffing is pas verschuldigd vanaf het kalenderjaar dat volgt op de derde opeenvolgende registratie in de inventaris voor geheel of gedeeltelijk leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten.

Het is dan ook van belang dat u bij de aankoop van de site onmiddellijk nagaat hoelang de gebouwen al op de inventaris staan.

Staat de site al drie opeenvolgende jaren op de inventaris, dan mag u zich het volgende kalenderjaar aan een aanslag in de leegstandsheffing verwachten.

Deze heffing kan betwist worden door middel van een bezwaarschrift dat moet worden ingediend bij de Vlaamse Belastingdienst binnen een termijn van 3 maanden, te rekenen vanaf de derde werkdag die volgt op de verzendingsdatum die wordt vermeld op het aanslagbiljet.

Let wel, de opname in de inventaris zelf kan in de regel niet meer worden betwist in bezwaarfase tegen de heffing.

Het is dus aangewezen om de opname in de inventaris tijdig te betwisten (zie supra).

Een opschorting is geen vrijstelling Er bestaan enkele opschortingen waardoor u de heffing (voorlopig) niet moet betalen. Zo kunnen o.a. nieuwe eigenaars zich beroepen op de opschorting van de heffing. Ook naar aanleiding van een vernieuwing van de onroerende goederen of een bodemsanering kan de opschorting van de heffing worden toegekend.

BRICKS & TAXES

36

Deze opschortingen vervallen van ambtswege indien de bedrijfsruimte wordt overgedragen aan iemand anders vooraleer de bedrijfsruimte uit de inventaris werd geschrapt.

Hiermee dient dan ook rekening gehouden te worden in het kader van de verkoop van de diverse gebouwen.

Een opschorting is evenwel geen vrijstelling van de heffing. Wordt de bedrijfsruimte voor het einde van de opschortingstermijn van de inventaris geschrapt (zie verder), dan moet de opgeschorte heffing (definitief) niet worden betaald. Is de bedrijfsruimte niet geschrapt van de inventaris, dan moet de heffing alsnog worden betaald, vermeerderd met de interesten. Na de beëindiging van de leegstand of verwaarlozing heeft u er dus alle baat bij om zo snel mogelijk de schrapping uit de inventaris te verzoeken om een nieuwe heffing te vermijden. :: SNEL REAGEREN IS DE BOODSCHAP Indien u een of meerdere panden aankocht, ga dan zo snel mogelijk na of ze correct werden geïnventariseerd en hoeveel registratieattesten er al werden betekend. Wordt een nieuw registratieattest aan u betekend, teken dan tijdig bezwaar aan.

Weet dat er verschillende opschortingen bestaan waardoor u de heffing (voorlopig) niet moet betalen. Houd er evenwel rekening mee dat ook tijdens deze opschorting een heffing kan worden opgelegd en dat de heffing alsnog verschuldigd wordt bv. bij de overdracht van de bedrijfsruimte. In dat geval komt de opschorting immers te vervallen.

Tot slot heeft u er ook alle belang bij om de gebouwen zo snel mogelijk van de inventaris te laten schrappen om te vermijden dat de heffing alsnog verschuldigd wordt.

BOB VAN DEN BROECK

MONUMENTALE AMBITIES

De KBC-toren

PROJEC T IN DE KIJKER

De iconische en majestueuze Antwerpse KBC-toren of “Boerentoren” was al aan het begin van de vorige eeuw meermaals de “talk of the town”. Recent was dit opnieuw het geval naar aanleiding van een persconferentie waarin de ontwerpen van architect Libeskind voor de renovatie/ herontwikkeling van het voormalige KBC-bankgebouw werden bekendgemaakt. De ontwerpen zorgden zowel bij de sinjoren als ver buiten Antwerpen voor heel wat commotie.

EEN KORTE GESCHIEDENIS VAN EEN GROOTSE TOREN Niets nieuws onder de zon of “Nil novi sub sole”, zoals de Antwerps burgervader zou zeggen: reeds van voor de oprichting, die een aanvang nam op het einde van de jaren ’20 van de vorige eeuw, is de toren het voorwerp geweest van vele architecturale discussies.

Het verhaal van de Boerentoren begint kort na de Eerste Wereldoorlog: in 1919 schrijft de Antwerpse “Commission d’études pour l’aménagement de l’agglomération Anversoise” een wedstrijd uit voor het oprichten van een monumentaal gebouw dat als waardige afsluiting van de Meir moet dienen. Dit monument zou deel uitmaken van het herstel van de zwaar door bombardementen getroffen buurt rond de Antwerpse Beddenstraat en Schoenmarkt. Van de 28 inzendingen die destijds werden ingestuurd, werd er uiteindelijk geen enkele weerhouden.

Het duurde tot 1928 voor er schot in de zaak kwam.

Na heel wat politiek gepalaver (ook dat is niet nieuw) werd de volledige site verkocht aan de Algemene Bankvereniging. Als bouwmeester werd Jan Robert Vanhoenacker aangesteld, bijgestaan door Jos Smolderen en Emiel Van Averbeke .

BRICKS & TAXES

38

© LUXIGON

…

KBC HISTORISCH ARCHIEF

40

BRICKS & TAXES

PROJEC T IN DE KIJKER

KBC HISTORISCH ARCHIEF

KORTE HISTORIEK

:: 1919: Antwerpen schrijft wedstrijd uit voor monumentaal gebouw.

Alle voorstellen worden afgewezen. :: 1928: Jan Robert wordt aangesteld als bouwmeester. :: 1929 - 1931: Bouw van de boerentoren, de eerste Europese wolkenkrabber.

Een residentieel project met ook winkels, horeca en kantoren. :: 1968: herbestemming tot kantoorgebouw.

… De bouwmeester(s) ontwierpen de eerste wolkenkrabber

van Europa. Het gevaarte werd opgetrokken op een massale ondergrondse betonplaat, waarop een staalskelet werd gemonteerd dat de hele structuur zou dragen (destijds een nieuwe techniek, waarmee men in België nog niet vertrouwd was).

De werken aan Europa’s eerste wolkenkrabber duurden van februari 1929 tot 24 december 1931. Het complex omvatte destijds nog niet de vleugel aan de Beddenstraat en de Eiermarkt. Die werd pas gebouwd in de jaren ’70.

Het gebouw had aanvankelijk een gemengde bestemming: winkels, diverse horecagelegenheden en kantoren. Het overgrote deel van het gebouw had evenwel een residentiële bestemming. Op de 24e verdieping werd een voor het publiek toegankelijke panoramazaal gebouwd. De (overwegende) woonfunctie van de toren bleef behouden tot de restauratie in 1968, waarna de toren nagenoeg volledig als kantoorgebouw werd bestemd.

Het ontwerp van de toren was ook reeds op het einde van de jaren ’20 van de vorige eeuw een twistpunt. Zo schreef de Nieuwe Gazet op 29 augustus 1928 “Het schandaal is voltrokken.

Antwerpen in handen van de Boeren-Soviët. Een verpletterend rekwisitroium in den gemeenteraad gestemd. De Esthetiek, opgeofferd aan de Financie.”

…

41

PROJEC T IN DE KIJKER

PROJECTFICHE NIEUWE BOERENTOREN

:: 2021: Katoen Natie groep koopt de Boerentoren. Samen met projectontwikkelaar ION willen ze de toren terug een gemengde bestemming geven, met o.m. een museum voor de Phoebus Foundation. :: 2022: Architect Libeskind stelt zijn ambitieus ontwerp voor.

Momenteel lopen de verschillende procedures.

“Wenst u ook een fiscaal innovatief project in de kijker zetten?

Stuur een bericht naar info@tiberghien.com en we nemen contact met u op.”

BRICKS & TAXES

42

© LUXIGON

En ook naar aanleiding van de plannen in de jaren ’60 om de toren te strippen en te moderniseren ontstond er grote consternatie. “Doodvonnis voor een reus” kopte het weekblad “Zondagmorgen” in zijn editie van 23-29 februari 1968.

NIEUWE PLANNEN VOOR DE BOERENTOEREN Ongeveer twee jaar geleden werd in de pers bekendgemaakt dat Katoen Natie Groep de Boerentoren had gekocht. Katoen Natie Groep heeft de ambitie om het monument, samen met projectontwikkelaar ION, opnieuw een gemengde bestemming te geven en (gedeeltelijk) voor het publiek open te stellen.

Een belangrijk deel van de toren zal dienen als museum, waarin onder meer de kunstcollectie van de Phoebus Foundation zal worden ondergebracht. Verder zullen diverse horecazaken een plaatsje krijgen in de vernieuwde Boerentoren en is het ook de bedoeling om de panoramaruimte (opnieuw) voor het publiek toegankelijk te maken.

Recent werden de ontwerpen van architect Libeskind voor de Boerentoren bekendgemaakt. Er zou een nieuwe glazen ‘boeg’ komen aan de zijkant en de top van de toren zou worden afgewerkt met een glazen kroon. “De kroon die de Boerentoren verdient, doch voorheen nooit heeft gekregen”, aldus projectontwikkelaar ION. Net zoals dat het geval was in de jaren ’20 en ’60 van de vorige eeuw, beroerde het ontwerp ook nu weer de gemoederen en was het een hot topic in de media. Het is op dit moment evenwel helemaal nog niet zeker of de toren er daadwerkelijk zal gaan uitzien zoals op de renders van architect Libeskind, aangezien er nog diverse procedures moeten worden doorlopen en tal van instanties hun zegen moeten geven.

Wat wel al zeker is, is dat de Boerentoren niet hoger zal worden dan de Antwerpse Kathedraal. Dat zou immers plechtig beloofd zijn door de heer Huts van Katoen Natie Groep en ook burgemeester de Wever liet al optekenen “ik heb nog steeds de hoogste toren”.

.

43

REAL ESTATE & INFRASTRUCTURE TEAM

Tiberghien, uw fiscale partner bij vastgoedprojecten Advocatenkantoor Tiberghien biedt adequate oplossingen voor uw fiscale uitdagingen en de bescherming van uw vermogen, nu en in de toekomst. We zijn er voor u, uw familie en uw onderneming of organisatie.

TE A M

Het Tiberghien Real Estate & Infrastructure Team begeleidt alle types vastgoedspelers, ook bij de meest gesofisticeerde transacties. Wij adviseren cliënten over een breed scala aan vastgoed- en infrastructuurprojecten, zoals:

:: vastgoedtransacties (share deals en asset deals) :: pre- en post-acquisitie structurering voor vastgoedtransacties :: bijstand bij de financiering van vastgoedtransacties :: het opzetten van vastgoedfondsen :: projectontwikkeling (btw-aspecten, onroerende voorheffing tijdens en na de bouwfase, ...) :: zakelijke rechten (erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik) :: leasing en sale & lease-back transacties :: publiek-private samenwerking :: grote infrastructuurprojecten (zoals parkeer-, energie- en stedelijke herontwikkelingsprojecten) :: onroerend goed belastingen (federaal, regionaal en lokaal) :: geschillen inzake onroerende leegstandsheffing

BRICKS & TAXES

44

STUDIO MONTÉ

Advies nodig?

Contacteer één van onze real estate specialisten: CLAUDINE BODEUX, partner claudine.bodeux@tiberghien.com

GILLES VAN NAMEN, counsel gilles.vannamen@tiberghien.com

ROBIN MINJAUW, partner robin.minjauw@tiberghien.com

STEIN DE MAEIJER, counsel stein.demaeijer@tiberghien.com

STIJN VASTMANS, partner stijn.vastmans@tiberghien.com

KURT SCHAUT, associate kurt.schaut@tiberghien.com

AHMED EL JILALI, counsel ahmed.eljilali@tiberghien.com

SENNE VERHOLLE, associate senne.verholle@tiberghien.com

45

AUTEURS CLAUDINE BODEUX

LOULOU GEBOERS

Claudine is vennoot bij Tiberghien.

Haar specialisatie is zowel gericht op vastgoedtransacties en vastgoedstructuren (pre en post overnames) als op infrastructuurprojecten (PPS).

Ze startte haar carrière bij Tiberghien in 1993 en ontwikkelde door de jaren heen een uitgebreide ervaring in fusies en overnames, het ontwerpen van rulings en alle andere vennootschapsbelastingen boekhoudrecht gerelateerde aspecten.

Loulou behaalde een Master in de Rechten aan de KU Leuven in 2014 en een Master in Fiscaal Recht aan de ULB in 2015. In 2016 vervoegde Loulou het btw-team bij Tiberghien, waar ze een brede waaier aan btwgerelateerde kwesties behandelt, zoals vastgoed, financiën, de openbare en non-profitsector, internationale handel, geschillen en btw-compliance. Loulou adviseert zowel op nationaal als op internationaal niveau.

CHRISTOPHE DILLEN

COLOFON

Christophe behaalde in 2011 een Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen gevolgd door een Master na Master in het Fiscaal Recht. Hij is sinds 2012 ingeschreven aan de Balie te Antwerpen. Christophe ging in 2017 aan de slag bij Tiberghien als advocaat. In januari 2023 werd hij benoemd tot partner. Hij begeleidt cliënten in fiscale procedures (zowel administratief, als gerechtelijk) en fiscale strafzaken.

ZOSIA DANIELS

Zosia studeerde in 2017 af als Master in de bedrijfseconomie, afstudeerrichting fiscaliteit.

Na haar studies focuste ze zich vooral op fiscale procedures (btw, vennootschapsbelasting en personenbelasting) en vennootschaps- en ondernemingsrecht.

Sinds 2021 maakt Zosia deel uit van het Indirect Tax team van Tiberghien en specialiseert zich in alle aspecten van indirecte belastingen.

STEIN DE MAEIJER

Stein behaalde zijn Master in de Rechten aan de Universiteit Gent in 2008, gevolgd door een Master ‘Internacionalización económica’ aan de Universiteit van Valencia.

Na zijn studies deed hij werkervaring op in de banksector in Spanje en daarna als indirect tax consultant in België.

In 2014 ging hij aan de slag bij het advocatenkantoor Tiberghien.

Hij is nauw betrokken bij M&A-projecten en gespecialiseerd in specifieke btwvraagstukken voor de publieke en private sector.

BRICKS & TAXES

46

KURT SCHAUT

Kurt is advocaat sedert 2012.

Hij ontwikkelde expertise in het fiscaal recht in de meest brede zin (directe belastingen, registratiebelasting en btw).

Vandaag ligt zijn focus voornamelijk op vastgoedfiscaliteit (vruchtgebruik, opstalrecht, erfpachtrecht, onroerende leasing, afsplitsing vastgoed, verkoop aandelen, e.d.).

Kurt is sinds 2022 als advocaat verbonden aan Tiberghien.

GILLES VAN NAMEN

Gilles is advocaat sedert 2008, en bouwde een ruime expertise op in fiscaal recht in de brede zin.

Sedert 2015 focust Gilles voornamelijk op vastgoedfiscaliteit en herstructureringen van vennootschappen en vzw’s. Hij is als advocaat verbonden aan Tiberghien sinds 2018, waar hij zich toelegt op het adviseren en begeleiden van cliënten bij herstructureringen en ondernemingsfiscaliteit.

EINDREDACTIE

Kurt Stragier ART DIRECTION, VORMGEVING

Oeyen en Winters FOTOGRAFIE

Koen Broos (tenzij anders vermeld) VERANTWOORDELIJKE UITGEVER

Claudine Bodeux en Stijn Vastmans

www.tiberghien.com

Tour & Taxis Havenlaan 86C B419 Avenue du Port / BE-1000 Brussels t +32 2 773 40 00 Grotesteenweg 214 B4 / BE-2000 Antwerp t +32 3 443 20 00 Esplanade Oscar Van de Voorde 1 / BE-9000 Ghent t +32 9 216 18 00 Koningin Astridlaan 35 / BE-3500 Hasselt t +32 11 57 00 13 23, Boulevard Joseph II / LU-1840 Luxembourg t +352 27 47 51 11 www.tiberghien.com