Bricks & Taxes #1 December 2022

BRICKS & AXES

Betaalbaar wonen

We gaan in dit magazine inhoudelijk ruimer door enkele projecten te belichten die vanuit fiscaal perspectief interessant of vernieuwend zijn.

Met deze eerste editie van Bricks & Taxes sluit het Tiberghien Real Estate & Infrastructure team aan bij de oude traditie om op regelmatige basis een fiscale blik te werpen op de trends en specifieke problematieken die we zien in de vastgoedmarkt.

Door de Covid-pandemie is er onvoorzien lang een breuk geweest in deze traditie. Anderzijds heeft deze periode ons toegelaten een vernieuwd elan te vinden. Onze vastgoedkrant hebben we laten evolueren naar een magazine dat we u enkele malen per jaar willen aanbieden. Tussendoor geven we updates via onze sociale mediakanalen.

Het Bricks & Taxes magazine krijgt voortaan een eerder thematische invulling. In deze eerste editie kozen we als centraal thema “Betaalbaar wonen”.

De moeilijkheden die ontstaan door de sterk gewijzigde omstandigheden, zoals stijgende interesten en stijgende inflatie, hebben vanzelfsprekend niet alleen een impact op de zoektocht naar een betaalbare woning door particulieren. Vastgoedpromotoren zoeken naar alternatieve formules om projecten beter te kunnen commercialiseren. Daarbij wordt een lagere fiscale kost voor een project regelmatig als verkoopargument gebruikt. We belichten in dit magazine enkele mogelijkheden.

Voor particulieren wordt het moeilijker een eigen woning te verwerven, maar voor institutionele vastgoedinvesteerders en -fondsen lijkt de economische evolutie tegelijk ook nieuwe kansen te bieden. In het verleden vond je, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Duitsland, op de lokale vastgoedmarkt quasi geen investeerders die op grote schaal investeerden in zuiver residentieel vastgoed. Hier lijkt de Belgische markt intussen op een keerpunt te zijn gekomen. We verwachten dat de markt op termijn meer zal evolueren naar een verhuurdersmarkt, met “grote” verhuurders en met minder lokale individuele eigenaars van residentieel vastgoed. Buitenlandse investeringsfondsen bekijken steeds vaker een mogelijke intrede op de Belgische markt en ook lokale investeerders tonen interesse. Zo zagen we recent de introductie van een groot fonds dat energiezuinige woningen op de verhuurmarkt wil brengen.

We zijn er ons van bewust dat fiscale literatuur vaak technisch is en niet altijd even licht leest. Vandaar dat we in dit magazine inhoudelijk ruimer gaan door enkele projecten te belichten die vanuit fiscaal perspectief interessant of vernieuwend zijn. We hopen dat ze andere marktspelers in de vastgoedmarkt inspiratie kunnen geven.

We wensen u alvast veel leesplezier bij het doornemen van dit magazine.

EN HET HELE TIBERGHIEN REAL ESTATE & INFRASTRUCTURE TEAM

CLAUDINE BODEUX Partner

10 18 22 26 30 36 40 42

INTERVIEW / KAREL LOOTENS De wooncoöperatie van Wooncoop: het model van de toekomst om wonen betaalbaar te houden?

CASE / GESPLITSTE VERKOOP Gesplitst verkopen of net niet? Alles hangt af van de situatie. COLUMN Wonen betaalbaar houden in dure tijden

CASE / VERLAAGD VERKOOPRECHT 1 Wanneer is een gebouw ook een “woning”?

CASE / VERLAAGD VERKOOPRECHT 2 Vlaams verlaagd verkooprecht mogelijk voor te verbouwen panden

PROJECT IN DE KIJKER HEEM-project PACHTHOEVE in Vilvoorde

TEAM COLOFON

De wooncoöperatie: het model van de toekomst om wonen betaalbaar te houden?

In verschillende landen is de wooncoöperatieve al een populaire vorm van huisvesting. Zo is deze woonvorm in Nederland aan een flinke opmars bezig. In België is dit model nog vrijwel onbekend, maar daar wil de van oorsprong Gentse wooncoöperatie ‘Wooncoop’ verandering in brengen. Wat houdt dit woonmodel juist in en kan het bijdragen aan het betaalbaar houden van de woonkost in ons land? Hoog tijd voor een interview met Karel Lootens, mede-oprichter en bestuurder van Wooncoop.

GILLES VAN NAMEN EN STEIN DE MAEIJER

Wat is een wooncoöperatie? Een wooncoöperatie zoals ‘Wooncoop’ heeft als doel woningen te realiseren voor de coöperanten (aandeelhouders van de coöperatie). Concreet doen we dit door collectieve woonprojecten in eigendom te verwerven en als bouwheer op te treden voor de renovatie of oprichting van de woningen. In ruil voor de financiële inbreng en periodieke bijdrage in de reële woonkost van de woning, krijgen de coöperanten een woonrecht. Hoe groter de financiële inbreng van de coöperanten, hoe lager de periodieke woonkost.

Welke juridische vorm heeft het woonrecht? Het coöperatief wonen is een volledig nieuw woonmodel dat we introduceren. Het woonrecht krijgt juridisch de vorm van een huurovereenkomst die wordt afgesloten tussen de coöperatie en de coöperant-bewoner. Ondanks ons innovatief woonmodel kunnen we daardoor terugvallen op de vertrouwde huurwetgeving, wat rust en veiligheid geeft in hoofde van onze coöperanten.

“In feite komt het erop neer dat je huurt van de coöperatie waar je zelf coöperant van bent, om op die manier aan de reële kostprijs een woning te kunnen huren. Zo combineren we de voordelen van zowel huren als kopen.”

Kan je huren zonder te participeren in het kapitaal van de coöperatie? Neen, dat is niet mogelijk. Omgekeerd is het wel mogelijk om te participeren in de coöperatie zonder zelf bewoner te zijn. Je kan bijvoorbeeld familie en vrienden mee laten investeren in het project waar je graag wil wonen om op die manier je woonkost te laten dalen. In tegenstelling tot de bijdrage die ouders vaak doen bij de klassieke aankoop van een woning door hun kinderen, verwerven de ouders in ons model ook aandelen in ruil voor hun investering.

Daarnaast mikken we ook op ethische beleggers die naast het financiële rendement, dat gekoppeld wordt aan de vastgoedprijsindex, belang hechten aan het maatschappelijk rendement van ons innovatief woonconcept. We hebben zelfs al een project kunnen realiseren voor vluchtelingen dat grotendeels gefinancierd werd door derden die als achterban voor de bewoners-vluchtelingen zijn opgetreden.

Hoe liquide zijn de aandelen?

Als de raad van bestuur oordeelt dat je uitstap de continuïteit van de vennootschap niet in gevaar brengt, kunnen je aandelen opnieuw worden ingekocht door de coöperatie. Een rechtstreekse overdracht aan derden kan enkel met toestemming van de coöperatie. Hierdoor trachten we het speculatieve uit de markt te halen.

Moet een project aan bepaalde voorwaarden voldoen? We moeten steeds compacter gaan wonen in stads- en dorpskernen, om de schaarse open ruimte zoveel mogelijk te vrijwaren. Daarom realiseren we enkel collectieve woonprojecten met meerdere woonunits in stedelijke gebieden. Dat solidaire karakter zit in ons DNA verweven.

“Wanneer je kiest voor onze woonvorm, is dat in eerste in stantie vanuit de overtuiging dat je hierdoor bijdraagt aan een toekomst waarin iedereen kan wonen in een kwalitatieve en duurzame woning.”

Wat zijn de belangrijkste voordelen voor bewoners? Je verwerft een woonrecht waarbij je volledig ontzorgd wordt van het structureel onderhoud, maar tegelijkertijd wel de mogelijkheid hebt om hierin actief betrokken te worden als je dat wenst. Door het centraal beheer en het louter kostendelend karakter van de investeringen zal je op langere termijn ook goedkoper en dus betaalbaarder hebben gewoond. Tot slot is er ook de flexibiliteit om te verhuizen naar een andere woning van de coöperatie zonder dat dit kosten, zoals bijvoorbeeld notariskosten en registratiebelasting, met zich meebrengt.

Hoeveel woningen hebben jullie in portefeuille en wat zijn jullie ambities voor de toekomst? We hebben momenteel 25 projecten lopen met een totaal van 250 woonunits. De som van alle geïnitieerde projecten bedraagt € 60.000.000. We willen organisch blijven groeien met de ambitie om een impact te kunnen hebben op de woonmarkt in Vlaanderen. De doelstelling is om tegen 2040 naar 1.000 woonunits te gaan.

GF GF GF

WOONCOOP MOOS°HERK

:: erfpacht van de stad Hasselt :: oppervlakte van 7.500 m² met 33 woonunits

Wat zijn jullie grootste hindernissen? Eerst en vooral het gebrek aan flexibiliteit op beleidsniveau. In andere landen zien we dat het beleid veel sneller inspeelt op de noden van de woonmarkt. In Gent zitten we bijvoorbeeld met 9.000 singles die het moeilijk hebben om een woning te vinden omdat er vandaag nog steeds appartementen met 3 tot 4 slaapkamers gebouwd worden. Verder hebben we ook geen enkele vorm van ondersteuning vanuit de overheid. In Nederland werd het coöperatief wonen pas 3 jaar geleden geïntroduceerd, maar staan ze ondertussen veel verder in het pionieren dan wij. Daarnaast stellen we ook vast dat we niet kunnen strijden met gelijke wapens wanneer het gaat over de financiering van onze projecten.

“Iemand die koopt en verkoopt, kan zonder problemen een bullet lening aangaan bij de bank. Wij, als wooncoöperatie die het vastgoed wil behouden, hebben deze mogelijkheid niet.”

Hoe is het idee van een wooncoöperatie eigenlijk ontstaan? Het idee is eigenlijk ontstaan vanuit de vaststelling dat er op de huidige woonmarkt veel zaken grondig fout lopen. Daar wilden we iets aan doen door de klassieke patronen op een andere manier te gaan bekijken. Ik kom uit de ondernemingswereld, waar ik eerder al gewerkt heb met coöperaties voor initiatieven van deeleconomie, zoals het autodelen in Gent. Ik ben ervan overtuigd dat je door ondernemen ook belangrijke maatschappelijke thema’s kan aanpakken.

Het is overigens pas na de oprichting van Wooncoop dat we hebben vastgesteld dat dit in tal van andere landen wordt toegepast en effectief tot een gezondere woonmarkt heeft geleid. We dachten nochtans dat we iets nieuws hadden uitgevonden. Het sterkt ons in elk geval in onze overtuiging dat we kunnen bijdragen aan een betere en betaalbare woonmarkt in Vlaanderen.

Karel Lootens

Karel bouwde als sociaal ondernemer veel ervaring op met (coöperatief) ondernemen en met bouwen en vastgoedbeheer, zowel professioneel als in privéverband. Hij werkte in het verleden o.a. als coördinator van het bedrijvencentrum De Punt, als zaakvoerder van de Webfabriek, en als coördinator van Jeugdwerknet/Mediaraven. In 2017 richtte hij samen met Lukas Vanelderen en Gerbrand Nootens de coöperatieve Wooncoop op.

GF

Gesplitst verkopen of net niet? Alles hangt af van de situatie.

Om de aankoop van een woning betaalbaar te houden kan het interessant zijn om het gebouw en de grond apart te verkopen. Op de grond betaalt de koper dan geen 21% btw, maar (lagere) registratiebelasting (max. 12,5%). Maar indien een vastgoedproject valt onder de (verlengde) regeling van afbraak en heropbouw kan het net interessanter zijn om niet gesplitst te verkopen met 6% btw. De beste keuze hangt af van de specifieke situatie.

STEIN DE MAEIJER EN ZOSIA DANIELS

VOOR- EN NADELEN VAN HET APART VERKOPEN VAN GROND EN GEBOUW

:: HET VOORDEEL VAN EEN GESPLITSTE VERKOOP

In de vastgoedsector gebeurt het vaak dat een bouwpromotor een project realiseert op gronden die eigendom zijn van een andere, al dan niet verbonden, vennootschap of van een natuurlijke persoon. De grondeigenaar verleent daarvoor een opstalrecht of toelating tot bouwen aan de bouwpromotor. Bij de verkoop aan derden is de overdracht van de grondaandelen (door de grondeigenaar) onderworpen aan het verkooprecht (registratiebelasting) en de overdracht van de opstallen (door de bouwpromotor) aan de btw. De verkoop van het terrein is immers enkel aan btw onderworpen wanneer het kwalificeert als een ‘bijhorend’ terrein. Dit veronderstelt o.a. dat het terrein en het gebouw worden overgedragen door dezelfde persoon, wat dus niet het geval is bij een gesplitste verkoop.

Deze techniek is voornamelijk interessant bij residentiële woningbouw waarbij de koper doorgaans geen recht heeft op btw-aftrek. Het standaard tarief van het verkooprecht (12% in Vlaanderen) is beduidend lager dan het standaard btwtarief (21%). De koper geniet dus van een aanzienlijke kostenbesparing.

::

IS EEN GESPLITSTE VERKOOP OOK INTERESSANT ALS EEN PROJECT KAN GENIETEN VAN DE REGELING AFBRAAK EN HEROPBOUW?

Een nieuwbouwwoning of nieuwbouwappartement kan met het verlaagd btw-tarief van 6% worden verkocht wanneer de oprichting ervan gekoppeld is aan de afbraak van een bestaand gebouw. Deze maatregel was oorspronkelijk voorzien tot eind 2022, maar werd recent verlengd tot en met 31 december 2023.

Indien aan alle voorwaarden voor toepassing van het verlaagd btw-tarief is voldaan, is het voor de koper voordeliger dat de grond en de constructies niet gesplitst worden verkocht. De koper

betaalt dan op de grond ook slechts 6% btw in plaats van 12% verkooprecht (registratiebelasting).

Belangrijkste voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief

:: Het betreft de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning

:: De afbraak en heropbouw gebeuren door dezelfde persoon (particulier of bouwpromotor).

:: De sloop is ‘omvangrijk’ en beslaat het volledige gebouw

:: De heropgebouwde woning is gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als het oude gebouw

:: De bouwer of koper vestigt er zijn domicilie en gebruikt het gebouw als enige en eigen woning

:: De totale bewoonbare oppervlakte van de nieuwe woning is niet groter dan 200 m2

Dit voordeel is met ingang van 1 januari 2022 nog groter geworden omdat het standaardtarief van het verkooprecht in Vlaanderen werd opgetrokken van 10% naar 12%. Tegelijkertijd werd het gunstregime voor de aankoop van de enige en eigen gezinswoning nog gunstiger (verlaagd verkooprecht van 3%). Dit verlaagd verkooprecht geldt enkel bij de aankoop van een woning en niet bij de aankoop van een bouwgrond. In geval van een gesplitste verkoop waarbij de constructies met btw worden verkocht, zal de verkoop van de grond onderworpen zijn aan het standaard verkooprecht en kan de koper dus niet genieten van het verlaagd verkooprecht van 3%. …

“Bij de toepassing van de tijdelijke regeling afbraak en heropbouw geniet de koper juist zonder een gesplitste verkoop een aanzienlijke kostenbesparing op de grondaandelen.”

Voor bepaalde residentiële vastgoedprojecten is het dus interessanter om niet te werken met een gesplitste verkoop. Komt het merendeel van de wooneenheden in een project niet in aanmerking voor het verlaagd btw-tarief (bijvoorbeeld omdat de meeste kopers niet aan de sociale voorwaarden voldoen of omdat het oppervlaktecriterium van 200 m² wordt overgeschreden), dan blijft het wellicht voordeliger om grond en gebouw gesplitst te verkopen. Er moet een inschatting gemaakt worden op basis van het type kopers (enige eigen woning waar domicilie wordt genomen dan wel investeerders) en de oppervlakte van de wooneenheden om uit te maken of een gesplitste verkoop al dan niet opportuun is.

Deze inschatting maakt u best vóór de afbraak van de bestaande gebouwen. Voor toepassing van het verlaagd btwtarief onder de tijdelijke regeling afbraak en heropbouw is immers vereist dat de verkoper van de wooneenheden als bouwheer is opgetreden van zowel de afbraak- als de oprichtingswerken. Hoewel de administratie enige soepelheid kent aangaande de modaliteiten van het opstalrecht, kan dit toch best geformaliseerd worden vóór start van de afbraakwerken om de toepassing van het verlaagd tarief niet in gevaar te brengen.

De voorwaarde van ‘consequent handelen’

De btw-administratie aanvaardt de toepassing van de techniek van gesplitste verkoop mits er consequent wordt gehandeld. Dit betekent dat u deze techniek consequent toepast en niet ‘à la tête du client’, bijvoorbeeld door deze afhankelijk te stellen van de mogelijkheid van de koper om recht op btw-aftrek uit te oefenen. Moet dit ‘consequent handelen’ worden beoordeeld op projectniveau, op ondernemingsniveau of zelfs op groepsniveau?

De btw-administratie lijkt in dit verband een strenge visie in te nemen en van mening te zijn dat de voorwaarde van consequent handelen op ondernemingsniveau moet worden beoordeeld. Dit zou impliceren dat een onderneming altijd dezelfde werkwijze moet hanteren bij al haar projecten: ofwel altijd gesplitst verkopen ofwel nooit gesplitst verkopen. Dit is zeer verreikend en zou tot gevolg hebben dat een onderneming die al eerder projecten heeft gerealiseerd via de techniek van gesplitste verkoop, nu niet meer zou kunnen beslissen om grond én constructies samen te verkopen (bijvoorbeeld in het kader van de tijdelijke maatregel afbraak en heropbouw).

Een dermate strenge visie wordt in de rechtsleer terecht bekritiseerd. Indien er op projectniveau consequent toepassing wordt gemaakt van de gesplitste verkoop, dan is er volgens ons bij een volgend project, dat in zijn geheel niet gesplitst verkocht wordt, niet noodzakelijk sprake van fiscaal misbruik. Er zijn nog heel wat nietfiscale redenen denkbaar om een project niet gesplitst te verkopen.

Publiciteits- en makelaarskosten

Wie gesplitste verkoop zegt, moet ook rekening houden met de problematiek van de btw-aftrekbaarheid van gemengde kosten, zoals publiciteits- en makelaarskosten. Dergelijke kosten hebben in de regel zowel betrekking op de verkoop van de grond als op de verkoop van de constructies.

De btw-administratie is traditioneel van mening dat de btw-aftrek in hoofde van de bouwvennootschap beperkt dient te worden, omdat deze kosten geacht worden ook betrekking te hebben op de btw-vrijgestelde verkopen door de grondvennootschap. Daarbij legt de btw-administratie een aftrekbeperking op die in principe bepaald wordt op basis van de gerealiseerde omzet bij de grondvennootschap en de bouwvennootschap.

De administratie voelt zich hierin gesterkt door de uitkomst in de zaak Vos Aannemingen (Hof van Cassatie, 21 mei 2021). Nochtans zijn er situaties denkbaar waarbij de bouwpromotor wel degelijk kan genieten van een volledige btw-aftrek op makelaarsen publiciteitskosten in gesplitste verkoopprojecten. Wanneer de grondeigenaar en de opstalhouder bijvoorbeeld niet verbonden zijn met elkaar en bepaald wordt dat de opstalhouder alle makelaars- en publiciteitskosten op zich moet nemen en een inkoopverplichting heeft voor eventuele niet verkochte grondaandelen. In dit geval is het immers duidelijk dat het volledige risico bij de bouwvennootschap ligt. Deze problematiek – en dus het risico op discussie met de btw-administratie over de omvang van de btw-aftrek – zal in ieder geval niet spelen bij een verkoop van grondaandelen en constructies door één en dezelfde onderneming, omdat de overdracht dan volledig aan btw onderworpen zal zijn.

Gesplitst of niet, u maakt de afweging best vooraf.

Vóór 2021 was het bij residentiële nieuwbouw sowieso interessanter om grond en constructies gesplitst te verkopen. Met ingang van de tijdelijke regeling afbraak en heropbouw is dit, voor projecten die voor deze regeling in aanmerking komen, niet altijd het geval. U moet op voorhand een inschatting maken op basis van het type wooneenheden en het type kopers om de meest geschikte werkwijze voor deze projecten te bepalen. Dit is geen makkelijke beoordeling. Indien u ervoor kiest om het project niet gesplitst te verkopen (in de hoop dat de meeste kopers aan 6% btw zullen kunnen aankopen), kan er ook geen discussie zijn over de btwaftrek ten aanzien van makelaars- en publiciteitskosten. Indien er in het verleden door dezelfde vennootschap al projecten werden gerealiseerd met toepassing van de gesplitste verkoop, kan er discussie ontstaan over de voorwaarde van het ‘consequent handelen’.

.

STIJGENDE VASTGOEDPRIJZEN

Wonen betaalbaar houden in dure tijden

Als u recent nog naar een vastgoedevenement ging, is de kans groot dat betaalbaar wonen er hoog op de agenda stond. De vastgoedprijzen zijn in de meeste regio’s immers aanzienlijk gestegen door ondermeer de lage hypothecaire rente (die ondertussen wel weer aan het stijgen is), in combinatie met een grotere mobiliteit op de vastgoedmarkt en de gestegen bouwkosten. Hoe kunnen de overheden in ons land wonen toch nog betaalbaar houden voor iedereen?

Een doordacht vergunningsbeleid op lokaal niveau is wellicht één van de sleutels om wonen betaalbaar te houden in de toekomst.

Met een wachtlijst die ondertussen het aanbod van sociale woningen overtreft, is het duidelijk dat er een groot tekort is aan sociale woningen voor de laagste inkomens. Meer sociale en betaalbare woningen bouwen is op een private woonmarkt natuurlijk makkelijker gezegd dan gedaan. Nochtans heeft de overheid wel wat drukkingsmiddelen om bouwpromotoren hiertoe aan te zetten. Een doordacht vergunningsbeleid op lokaal niveau, waarbij deze middelen op een correcte wijze worden ingezet in ruil voor het realiseren van een percentage aan sociale en/of betaalbare woningen is wellicht één van de sleutels om wonen betaalbaar te houden in de toekomst.

Voor de middenklasse ligt de oplossing minder voor de hand. Moet de overheid inzetten op betaalbaar huren of op betaalbaar kopen? In het licht van de klimaatdoelstellingen lijkt de overheid de voorkeur te geven aan het laatste. De incentive om een woning energiezuiniger te maken is hoger voor eigenaars die ook effectief in hun eigen woning wonen. Ook de waarde van een eigen woning als sociale voorziening naar de toekomst toe valt volgens minister Van Diependaele niet te onderschatten.

Op Gewestelijk en Federaal niveau vallen de vele maatregelen op fiscaal vlak op, met als kroonjuwelen de verlaging of verhoging (we laten het voorlopig in het midden) van de registratierechten in Vlaanderen en de uitbreiding van het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw op federaal niveau. Een verlaging van het verkooprecht naar 3% voor de enige eigen woning probeert alvast de toegang tot de markt te stimuleren omdat er minder eigen inbreng vereist is.

Ondertussen staat ook de markt zelf niet stil; grondneutraliserende formules, co-housing, zakelijke rechten, woonen energiecoöperatieven, real estate as a service, … Het zijn stuk voor stuk zaken die stilaan hun ingang vinden en daarbij meteen botsen op de beperkingen van het bestaande wettelijk kader.

STEIN DE MAEIJER Advocaat

Het zijn duidelijk boeiende tijden voor juristen en fiscalisten met een passie voor vastgoed.

Wanneer is een gebouw ook een “woning”?

GILLES VAN NAMEN EN KURT SCHAUT

U kan enkel genieten van het verlaagd verkooprecht als u een “woning” aankoopt. Bizar genoeg verschilt de bewijslast hiervan naargelang de bestemming die aan het onroerend goed werd gegeven door de verkoper.

In de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF) wordt een “woning” omschreven als “het huis of het geheel of het gedeelte van een verdieping van een gebouw dat hetzij dadelijk, hetzij na normale herstellings- of onderhoudswerken hoofdzakelijk dient of zal dienen tot huisvesting van één gezin of een persoon met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of het gedeelte van een verdieping worden verkregen”.

Met deze omschrijving is het in sommige situaties niet duidelijk of een gebouw effectief ook een “woning” is. VLABEL heeft deze omschrijving daarom al enkele keren verduidelijkt in haar standpunten, om zo meer houvast te bieden aan notarissen. Het standpunt 20052 van 10 mei 2021 is voorlopig het laatste. Om uit te maken of het te koop gestelde onroerend goed kwalificeert als “woning” in de zin van de VCF dient er eerst gekeken te worden naar de reële bestemming op het moment van de verkoop in hoofde van de verkoper. De kadastrale identificatie doet dus niet ter zake.

VLABEL MAAKT EEN ONDERSCHEID TUSSEN VERSCHILLENDE HYPOTHESES

HYPOTHESE 1:

:: Het onroerend goed dient op het moment van de aankoop hoofdzakelijk of volledig tot huisvesting van de verkoper

In dit geval komt het onroerend goed steeds in aanmerking voor het verlaagd verkooprecht (mits de andere voorwaarden voldaan zijn), tenzij de koper van plan is om het gehele onroerend goed aan te wenden voor de beroepsuitoefening. Dus ook wanneer de koper het onroerend goed hoofdzakelijk maar niet volledig voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid zal aanwenden, belet dit de toepassing van het verlaagd recht niet.

HYPOTHESE 2:

:: Het onroerend goed dient op het moment van de aankoop hoofdzakelijk of volledig voor de beroepsuitoefening van de verkoper

De koper heeft het hier lastiger qua bewijslast aangezien hij moet aantonen dat het onroerend goed a) hoofdzakelijk zal dienen tot huisvesting van zijn gezin b) zonder dat er meer dan “normale herstellings- en onderhoudswerken” nodig zijn.

De beslissingsboom die VLABEL naar voren schuift in haar standpunt 20052 ziet er als volgt uit:

Volledig of hoofdzakelijk tot huisvesting bestemd door verkoper bij verkoop?

Nee: normaal verkooprecht tenzij…

Hoofdzakelijk toekomstige bestemming tot woonfunctie door de koper (ev. mits normale herstellings- en onderhoudswerken): verlaagd verkooprecht over geheel

Ondergeschikte toekomstige bestemming tot woonfunctie: verlaagd verkooprecht over woongedeelte mits afsplitsing mogelijk en aparte prijsvermelding

Ja: verlaagd verkooprecht tenzij…

Volledig toekomstige aanwending beroepsuitoefening door de koper: normaal verkooprecht

…

De bestemming van het onroerend goed door de verkoper is dus bepalend voor de bewijslast door de koper om het verlaagd verkooprecht te kunnen genieten. In hoofde van de koper volstaat best case (hypothese 1) “minimale” huisvesting en is er worst case (hypothese 2) nood aan “hoofzakelijke” bestemming tot huisvesting.

:: EENZELFDE VAKANTIEHUIS, EEN ANDERE BEWIJSLAST

VLABEL haalt als voorbeeld de aankoop van een vakantiehuis of chalet aan. Ze stelt dat het verlaagd verkooprecht dan kan worden toegepast, mits de koper zich er tijdig domicilieert.

Tegelijkertijd is VLABEL van mening dat de verhuur door de verkoper kwalificeert als de uitoefening van een beroep. Dat zou betekenen dat de bewijslast in hoofde van de koper van een vakantiehuis verschilt naargelang het percentage dat het vakantiehuis door de verkoper verhuurd wordt aan derden:

:: De chalet of het vakantiehuis wordt voor 50% of meer verhuurd aan derden

Om te genieten van het verlaagd verkooprecht moet u als koper aantonen dat het onroerend goed hoofdzakelijk zal dienen tot huisvesting van uw gezin en dat dit mogelijk is zonder dat er meer dan “normale herstellings- en onderhoudswerken” nodig zijn

:: De chalet of het vakantiehuis wordt voor minder dan 50% verhuurd aan derden en dient voor 50% of meer tot huisvesting van de verkoper Dan geniet u als koper sowieso van het verlaagd verkooprecht, tenzij u het volledig onroerend goed zou aanwenden voor de uitoefening van uw beroepsactiviteit

Een onroerend goed dat in beide hypothesen feitelijk hetzelfde is, brengt dus een verschillende bewijslast voor de koper met zich mee, naargelang de bestemming ervan door de verkoper. Wat met de verkoop van een onroerend goed dat wordt aangehouden door een vennootschap? Gebruikt de vennootschap-verkoper dit onroerend goed steeds voor de uitoefening van een beroepsactiviteit? Speelt in dat geval steeds de verzwaarde bewijslast in hoofde van de koper? De beslissing van VLABEL brengt hierover geen uitsluitsel.

:: SAMENGEVAT

Gebruikt de verkoper het onroerend goed op het moment van de verkoop hoofdzakelijk voor huisvesting, dan kan u als koper genieten van het verlaagd verkooprecht als u het onroerend goed ‘minimaal’ zal aanwenden voor huisvesting.

Gebruikt de verkoper het onroerend goed op het moment van verkoop hoofdzakelijk voor beroepsdoeleinden, dan moet u als koper het onroerend goed ‘hoofdzakelijk’ bestemmen voor huisvesting om te kunnen genieten van het verlaagd verkooprecht.

VERLAAGD VERKOOPRECHT (2)

Vlaams verlaagd verkooprecht ook mogelijk voor te verbouwen panden

U kunt een in Vlaanderen gelegen pand aankopen onder toepassing van het verlaagd verkooprecht (momenteel 3%) ook al moet het pand nog worden verbouwd om te kunnen dienen tot huisvesting. Een voorwaarde hierbij is wel dat huisvesting mogelijk moet zijn na “normale herstellings- en onderhoudswerken”.

GILLES VAN NAMEN EN KURT SCHAUT

WAT ZIJN “NORMALE HERSTELLINGS- EN ONDERHOUDSWERKEN”?

:: ER IS GEEN WETTELIJKE DEFINITIE.

Noch de VCF, noch het federale Wetboek Registratierechten, noch de parlementaire voorbereiding, noch VLABEL definiëren het begrip “normale herstellings- of onderhoudswerken”.

In de rechtsleer werd de vraag gesteld of het begrip moest worden ingevuld aan de hand van bepalingen in het burgerlijk recht (bijvoorbeeld werken die juridisch ten laste liggen van een huurder of de vruchtgebruiker) of de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (bijvoorbeeld de nietvergunningsplichtige en niet-meldingsplichtige werken).

Een te strenge invulling van het begrip zou alvast haaks staan op de ratio legis van het verlaagd verkooprecht, met name:

- Het faciliteren van de verwerving van een enige eigen woning

- Een concurrentieel voordeel bieden ten opzichte van beleggers op de woningmarkt

- Het bevorderen van mobiliteit op de woningmarkt. De toepassing van het verlaagd tarief zou ervoor moeten zorgen dat er meer wordt gerenoveerd, mensen sneller geneigd zijn een woning te kopen dichter bij hun werk en dat woningen beter aangepast zijn aan de gezinssamenstelling.

:: HOE WORDT HET BEGRIP “NORMALE HERSTELLINGS- EN ONDERHOUDWERKEN IN DE PRAKTIJK INGEVULD?

VLABEL geeft in haar standpunt enkele voorbeelden van situaties waarbij meer nodig is dan “normale herstellings- of onderhoudswerken” om een pand voor huisvesting geschikt te maken, waaronder de aankoop van een klassiek tuinhuis dat voor opslag bedoeld is, van een carport/garagebox of van een ingestort huis.

Het plaatsen van een badkamer of keuken, het vervangen, verplaatsen of dicht metselen van ramen of het vervangen van de elektriciteit kwalificeert wel als “normale herstellings- of onderhoudswerken”.

Als antwoord op een parlementaire vraag stelde minister Diependaele dat de huidige regelgeving zeer ruim wordt geïnterpreteerd en dat hierdoor al heel wat mogelijk is, maar dat het moeilijk is te veralgemenen. Dit is meteen een verklaring voor de case-by-case approach door VLABEL.

…

Zo sloot VLABEL de mogelijke toepassing van het verlaagde verkooprecht niet a priori uit bij de voorgenomen verkoop van negen te realiseren wooneenheden in een historisch pand dat beschermd was als monument, hoewel op het ogenblik van de verkoopovereenkomst mogelijks nog renovatiewerken of verdere afwerkingswerken moesten worden uitgevoerd, zoals het plaatsen van een keuken, het plaatsen van een badkamer en/of vloerwerken. Ze merkt op dat de kwalificatie als “woning” zal worden beoordeeld aan de hand van de bewoordingen van de akte, de bedoeling van de partijen en de omstandigheden.

Ook in de rechtsleer staat een feitelijke beoordeling centraal: - Het Hof van Beroep te Gent oordeelde op 9 maart 2021 – weliswaar in de context van de meeneembaarheid van registratierechten – dat een onroerend goed niet kwalificeerde als woning, aangezien er in dit geval meer dan normale herstellings- of onderhoudswerken nodig waren door de afwezigheid van een keuken en badkamer (incl. nutsvoorzieningen), de volledige vervanging van de elektriciteit en het vervangen van de loden waterleiding.

- De rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen was van oordeel dat de verkoop van een casco woning die in de notariële akte uitdrukkelijk werd omschreven als onbewoonbaar sowieso niet kwalificeert als “woning”, waardoor ze niet in aanmerking komt voor het verlaagd verkooprecht.

“Om de feitelijke appreciatie als “woning” een duwtje in de rug te geven kan u als bouwpromotor overwegen om de onroerende goederen net iets meer af te werken. Zo kan u bijvoorbeeld al nutsleidingen voorzien, zodat de badkamer en keuken eenvoudig kunnen worden ‘geplaatst’ zonder verdere ingrijpende werken. Anderzijds is het ook zo dat een pand dat op het moment van de aankoop kwalificeert als “woning”, die kwalificatie niet verliest als er nadien alsnog aanzienlijke verbouwingen worden uitgevoerd.”

Met het Vlaams Energie- en Klimaatbeleidplan in het achterhoofd heeft de wetgever de aankoop van bepaalde panden verder willen stimuleren.

Ze heeft daarom, naast de algemene definitie, een specifieke definitie voorzien van het begrip “woning” in de context van de aankoop van panden met het oog op de sloop en heropbouw of ingrijpende energetische renovatie. Voor dergelijke panden geldt het verlaagd verkooprecht van 1%.

VERRUIMING VAN HET BEGRIP “WONING” IN HET KADER VAN O.A. SLOOP EN HEROPBOUW

De definitie leidt ertoe dat kopers van dergelijke panden niet moeten bewijzen dat ze met “normale herstellingsen onderhoudswerken” het pand kunnen bestemmen tot huisvesting om het verlaagd verkooprecht te genieten. Het volstaat dat het huis op een bepaald moment in de voorafgaande vijf jaar tot huisvesting heeft gediend.

VERLAAGD VERKOOPRECHT IS OOK MOGELIJK VOOR PANDEN DIE NIET DIRECT BEWOONBAAR ZIJN IN TWEE SITUATIES:

1. Kopers van een pand dat niet onmiddellijk tot huisvesting geschikt is kunnen toch genieten van het verlaagd verkooprecht van 3%, indien het pand met “normale herstellings- en onderhoudswerken” tot huisvesting kan worden bestemd. De definitie van het begrip “normale herstellings- en onderhoudswerken” wordt in de parktijk ruim ingevuld, maar vergt toch de nodige aandacht.

2. Indien er meer dan normale herstellings- en onderhoudswerken nodig zijn, dan kan er eventueel gekeken worden naar de aankoop met het oog op sloop en heropbouw of ingrijpende energetische renovatie om het verlaagd verkooprecht van 1% te genieten. In dit geval moet het pand in de voorbije 5 jaar wel op een bepaald moment tot huisvesting hebben gediend.

.

BOB VAN DEN BROECK

PROJECT IN DE KIJKER

COLLECTIEF WONEN

HEEM-project PACHTHOEVE in Vilvoorde

Het kleinschalige project Pachthoeve is een vorm van collectief wonen waarbij de bewoners beschikken over een eigen privéwoning met tuin of terras, en daarnaast extra faciliteiten delen met de buren.

De stad Vilvoorde biedt de Pachthoeve aan volgens een erfpachtformule. Erfpacht is een zakelijk gebruiksrecht met vol gebruik en genot van andermans onroerend goed. Dit recht loopt voor een periode van 99 jaar.

Het project draait om de renovatie van een bijzondere erfgoedsite, waarbij HEEM met tal van bouwkundige voorwaarden rekening moet houden. Een belangrijk voordeel van deze renovatie is dat de kopers van een Pachthoeve –woning via de Participatiemaatschappij Vlaanderen (PMV) aanspraak kunnen maken op de erfgoedlening van het Vlaams Gewest. Dat is een consumentenkrediet met een lage intrestvoet, voor investeringen in onroerend erfgoed.

PROJECTFICHE PACHTHOEVE | VILVOORDE

:: 11 units :: gemeenschappelijke extra’s, zoals: - zwembad en sauna - gemeenschappelijke berging - elektrische deelauto - buurthuis :: publieke ruimtes: - koffiehuis - coworking space - gastenkamers

“Wenst u ook een fiscaal innovatief project in de kijker zetten? Stuur een bericht naar info@tiberghien.com en we nemen contact met u op.”

REAL ESTATE & INFRASTRUCTURE TEAM

Tiberghien, uw fiscale partner bij vastgoedprojecten

Advocatenkantoor Tiberghien biedt adequate oplossingen voor uw fiscale uitdagingen en de bescherming van uw vermogen, nu en in de toekomst. We zijn er voor u, uw familie en uw onderneming of organisatie.

Het Tiberghien Real Estate & Infrastructure Team begeleidt alle types vastgoedspelers, ook bij de meest gesofisticeerde transacties. Wij adviseren cliënten over een breed scala aan vastgoed- en infrastructuurprojecten, zoals:

:: vastgoedtransacties (share deals en asset deals)

:: pre- en post-acquisitie structurering voor vastgoedtransacties

:: bijstand bij de financiering van vastgoedtransacties

:: het opzetten van vastgoedfondsen

:: projectontwikkeling (btw-aspecten, onroerende voorheffing tijdens en na de bouwfase, ...)

:: zakelijke rechten (erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik)

:: leasing en sale & lease-back transacties

:: publiek-private samenwerking

:: grote infrastructuurprojecten (zoals parkeer-, energie- en stedelijke herontwikkelingsprojecten)

:: onroerend goed belastingen (federaal, regionaal en lokaal)

:: geschillen inzake onroerende leegstandsheffing

Advies nodig?

Contacteer één van onze real estate specialisten:

CLAUDINE BODEUX , partner claudine.bodeux@tiberghien.com

ROBIN MINJAUW, partner robin.minjauw@tiberghien.com

STIJN VASTMANS, partner stijn.vastmans@tiberghien.com

AHMED EL JILALI, counsel ahmed.eljilali@tiberghien.com

GILLES VAN NAMEN, counsel gilles.vannamen@tiberghien.com

STEIN DE MAEIJER, counsel stein.demaeijer@tiberghien.com

KURT SCHAUT, associate kurt.schaut@tiberghien.com

SENNE VERHOLLE, associate senne.verholle@tiberghien.com

AUTEURS

CLAUDINE BODEUX

Claudine is vennoot bij Tiberghien. Haar specialisatie is zowel gericht op vastgoedtransacties en vastgoedstructuren (pre en post overnames) als op infrastructuurprojecten (PPS). Ze startte haar carrière bij Tiberghien in 1993 en ontwikkelde door de jaren heen een uitgebreide ervaring in fusies en overnames, het ontwerpen van rulings en alle andere vennootschapsbelastingen boekhoudrecht gerelateerde aspecten. Claudine is lid van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS/UPSI), voormalig lid van de Raad van Bestuur van de Belgische afdeling van de International Fiscal Association (IFA) en lid van de Belgian Association of Tax Lawyers (BATL).

ZOSIA DANIELS

Zosia studeerde in 2017 studeerde af als Master in de bedrijfseconomie, afstudeerrichting fiscaliteit. Na haar studies focuste ze zich vooral op fiscale procedures (btw, vennootschapsbelasting en personenbelasting) en vennootschaps- en ondernemingsrecht. Sinds 2021 maakt Zosia deel uit van het Indirect Tax team van Tiberghien en specialiseert zich in alle aspecten van indirecte belastingen, met een focus op btw en btw-procedures (administratief en gerechtelijk).

STEIN DE MAEIJER

Stein behaalde zijn Master in de Rechten aan de Universiteit Gent in 2008, gevolgd door een Master ‘Internacionalización económica’ aan de Universiteit van Valencia. Na zijn studies deed hij werkervaring op in de banksector in Spanje en daarna als indirect tax consultant in België. In 2014 ging hij aan de slag bij het advocatenkantoor Tiberghien. Hij is nauw betrokken bij M&A-projecten en gespecialiseerd in specifieke btwvraagstukken voor de publieke en private sector.

KURT SCHAUT

Kurt is advocaat sedert 2012. Hij ontwikkelde expertise in het fiscaal recht in de meest brede zin (directe belastingen, registratiebelasting en btw). Vandaag ligt zijn focus voornamelijk op vastgoedfiscaliteit (vruchtgebruik, opstalrecht, erfpachtrecht, onroerende leasing, afsplitsing vastgoed, verkoop aandelen, e.d.). Hij is tevens auteur van een aantal artikelen in fiscale nieuwsbrieven. Sinds februari 2022 is Kurt als advocaat verbonden aan Tiberghien.

GILLES VAN NAMEN

Gilles is advocaat sedert 2008, en bouwde een ruime expertise op in fiscaal recht in de brede zin. Sedert 2015 focust Gilles voornamelijk op vastgoedfiscaliteit en herstructureringen van vennootschappen en vzw’s. Hij is als advocaat verbonden aan Tiberghien sinds 2018, waar hij zich toelegt op het adviseren en begeleiden van cliënten bij herstructureringen en ondernemingsfiscaliteit.

EINDREDACTIE

Kurt Stragier

ART DIRECTION, VORMGEVING Oeyen en Winters

FOTOGRAFIE Koen Broos (tenzij anders vermeld)

VERANTWOORDELIJKE UITGEVER Claudine Bodeux en Stijn Vastmans

www.tiberghien.com