Asset onderhoudsmanagement vastgoed Jellema

schoongesneden boekformaat 175 x 246 mm

Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed richt zich op het waarborgen van een duurzame instandhouding van vastgoed. Centraal hierin staat het totale beheer- en onderhoudsproces dat voortvloeit uit de vastgoedstrategie van organisaties. In Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed hebben de auteurs hun integrale en specialistische vakkennis gebundeld om een gestructureerd en samenhangend overzicht van het vakgebied te presenteren.

De serie Jellema Hogere Bouwkunde vormt de kern van het gehele kennisoverdrachtsproces, vanuit de theorie naar de toepassing daarvan in de praktijk.

De serie bestaat, naast het inleidende deel over de gehele bouwbranche, uit drie reeksen boeken die op elkaar zijn afgestemd: bouwtechniek, bouwmethoden en bouwproces.

13  ASSET- EN ONDERHOUDSMANAGEMENT VASTGOED

B O U W P R O C E S | A S S E T- E N O N D E R H O U D S M A N A G E M E N T VA S T G O E D

13

JELLEMA

JELLEMA HOGERE BOUWKUNDE

JELLEMA

TECHNIEK

Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed 4e dru k

HOGER ONDERWIJS

9006340655_omslag.indd 1

7/11/16 14:04

VIII

Inhoud Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Algemeen 1 1.2 Structuur en samenhang 3 1.3 Opbouw en inhoud 4 1.3.1 Context 4 1.3.2 Proces 4 1.3.3 Koers 5 1.3.4 Hoe, wat en wie 5 1.3.5 Fundament 5 1.3.6 Plan en budget 5 1.3.7 Uitvoeren 5 1.3.8 Van zelf doen naar uitbesteden 6 1.3.9 Duurzaam 6 1.3.10 Faciliteiten 6 1.3.11 Kosten 6 1.4 Aandachtspunten 7 1.5 Bronnen, literatuur en register 7 Hoofdstuk 2 Waardevolle vastgoedobjecten 2.1 Bestaand vastgoed 9 2.1.1 Soorten vastgoedobjecten 10 2.1.2 Kwantitatieve vastgoedinformatie 13 2.2 Kader voor toekomstgericht Asset- en onderhoudsmanagement 20 2.2.1 Levenscyclus vastgoedobject 22 2.2.2 Kader voor vastgoedobjecten 23 2.2.3 Ontwikkeling vastgoedobject-prestaties in de tijd 24 2.2.4 Praktische toepassing kader 28 2.3 Waardekaders van vastgoedobjecten 30 2.3.1 Vastgoedobject als waardeobject 31 2.3.2 De ‘echte waarde’ van de vastgoedobjecten 32 2.3.3 Waardering gebruiksprestatie van utiliteitsvastgoed NEN 8021 34 2.4 Vastgoed en economie 36 2.4.1 Werkgelegenheid 37 2.4.2 Rol overheid 38 2.5 Stakeholders 38 2.5.1 Eigenaren 38 2.5.2 Gebruikers als huurder 38 2.5.3 Financiers 39 2.5.4 Beleggers (direct/indirect) 39 2.5.5 Notariaat 39 2.5.6 Exploitanten 39 2.5.7 Adviseurs (architecten, makelaars, taxateurs, technisch adviseurs enzovoort) 39

9006340655_ inner.indb 8

2.5.8 Bouwers (nieuwbouw en onderhoud, bouwkundig en installatietechnisch) 39 2.5.9 Leveranciers van bouwmaterialen 39 2.5.10 Verzekeraars 39 2.5.11 Overheden 39 Hoofdstuk 3 Ontwikkelingen en veranderingen 3.1 Inleiding 41 3.2 Maatschappelijke ontwikkelingen 42 3.2.1 Aanscherping van wet- en regelgeving en noodzaak tot naleving 42 3.2.2 Aandacht voor duurzaamheid en energiegebruik 42 3.2.3 Duurzaamheid van een bestaand vastgoedobject 43 3.2.4 Aandacht voor binnenmilieukwaliteit 43 3.3 Markt- en economische ontwikkelingen 51 3.3.1 Lifecycle cost (LCC) 51 3.3.2 Lifecycle economy (LCE) 51 3.3.3 Integraal beheer- en uitvoeringsplan (IBUP) 52 3.3.4 Beheersing proces Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed 52 3.4 Organisatorische ontwikkelingen 53 3.4.1 Operational Excellence 53 3.4.2 Actuele vastgoedgegevens 53 3.4.3 Behoefte aan totaaloplossingen en uitbesteding onderhoud 53 3.4.4 Integraal veiligheidsrisicomanagement bestaand vastgoed 54 3.5 Technische ontwikkelingen 59 3.5.1 ICT-systemen en Internet of Things (IoT) 59 3.5.2 Building Information Model (BIM) 60 3.5.3 Installatie Performance Scan (IPS) 60 3.5.4 Virtueel realistische vastgoedopnames 60 3.6 Aandacht voor onderhoud bij ontwerp van vastgoed 61 3.6.1 Onderhoudbaarheid van vastgoedobjecten 64 3.6.2 Beschikbaarheid 64 3.6.3 Bedrijfszekerheid 65 3.6.4 Beheerbaarheid 65 3.6.5 Materialisering 67 3.6.6 Detaillering 68 3.6.7 Praktijkoverwegingen 69 3.6.8 Haalbaarheidsstudies 69

9/11/16 10:10

IX

3.6.9 Voorbeeld uit de praktijk 70 3.6.10 Ten slotte 71 Hoofdstuk 4 Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed 4.1 Inleiding 73 4.1.1 Professioneel beheer 74 4.1.2 Beheer en onderhoud, een managementproces 74 4.1.3 Schema Asset- en onderhouds­ management vastgoed 76 4.2 Invloed van stakeholders op beheer 78 4.3 Eigenaren vastgoedobjecten 79 4.3.1 Particuliere eigenaren 79 4.3.2 Particuliere beleggers 79 4.3.3 Institutionele beleggers 80 4.3.4 Overheid 80 4.3.5 Semioverheid 81 4.3.6 Ondernemingen 82 4.4 Vastgoedobject in eigendom, huur of verhuur 82 4.5 De asset- en onderhoudsmanager vastgoed 86 4.6 Profiel asset- en onderhoudsmanager vastgoed 88 4.6.1 Kennis 89 4.6.2 Kunde en/of ervaring 89 Hoofdstuk 5 Strategie en beleid 5.1 Inleiding 91 5.2 Vastgoedstrategie en -beleid 92 5.2.1 Vastgoedstrategie 92 5.2.2 Vastgoedbeleid 93 5.3 Onderhoudsstrategie en onderhoudsbeleid 95 5.3.1 Onderhoudsstrategie 95 5.3.2 Onderhoudsbeleid 96 5.4 Onderhoudsniveaus 96 5.4.1 Conditiewaarden conform NEN 2767 97 5.4.2 Effecten van gebreken en risicoaspecten 97 5.4.3 Uitwerking beleidsmatig vastgestelde onderhoudsniveaus 99 5.5 Achterstallig onderhoud 106 Hoofdstuk 6 Beheerorganisaties 6.1 Inleiding 109 6.2 Managementprocessen 110 6.3 Typen beheerorganisaties 110

9006340655_ inner.indb 9

6.3.1 Traditioneel uitvoeringsgerichte vastgoedbeheerorganisaties 113 6.3.2 Planmatig en conditie- en risicogestuurde vastgoedbeheerorganisaties 114 6.3.3 Prestatiegestuurde vastgoedbeheerorganisaties 115 6.4 Inhoudelijke taken en kenmerken vastgoedbeheerorganisaties 116 6.4.1 Beheertaken op strategisch niveau 116 6.4.2 Beheertaken op tactisch niveau 116 6.4.3 Beheertaken op operationeel niveau 117 6.5 Kenmerken vastgoedbeheerorganisaties 119 6.5.1 Traditionele uitvoeringsgerichte vastgoedbeheerorganisatie 119 6.5.2 Planmatig en conditie- en risicogestuurde vastgoedbeheerorganisatie 122 6.5.3 Prestatiegestuurde vastgoedbeheer­ organisatie 125 6.6 Regieorganisatie 129 6.6.1 Waarom regie- en prestatiegericht werken 129 6.6.2 Ontwikkelen naar een regie­ organisatie 130 6.6.3 Rol en taken regievoerende partij 131 6.6.4 Contractmanagement regievoerende partij 131 6.6.5 Klant en accountmanagement 135 Hoofdstuk 7 Vastgoedinformatie­ management 7.1 Inleiding 137 7.2 Managen van vastgoedinformatie en informatiesysteem 138 7.3 (Vastgoedbeheer)organisatie 139 7.3.1 Gebruikers en belanghebbenden van vastgoedinformatie 139 7.3.2 Informatiebehoefte voor strategisch, tactisch en operationeel niveau 140 7.3.3 Werkprocessen 141 7.4 Content – soorten vastgoedinformatie 141 7.4.1 Verschil vastgoedgegevens/-data en vastgoedinformatie 141 7.4.2 Mate van bruikbaarheid 141 7.4.3 Soorten vastgoedgegevens 142 7.4.4 Ordening van technische vastgoedgegevens 142 7.4.5 Verschillende vormen van vastlegging 143 7.5 Tools – hardware en software 143 7.5.1 Hardwarecomponenten 144 7.5.2 Softwarecomponenten 144

9/11/16 10:10

X

7.6 Vastgoeddossier Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed 144 7.6.1 Panddossier versus vastgoeddossier 145 7.6.2 Voorbeeld opzet vastgoeddossier 146 7.7 Rol van kadaster en andere publieke instellingen 146 7.7.1 Kadaster 146 7.7.2 PDOK Publieke dienstverlening op de kaart 147 7.7.3 Geonovum 147 7.7.4 OpenStreetMap 147 7.8 Bouwinformatiemodel (BIM) 147 7.9 Actuele en nieuwe ontwikkelingen in relatie tot vastgoedinformatie 149 Hoofdstuk 8 Wetten, regels, normen en richtlijnen 8.1 Inleiding 151 8.2 Wetten en regels in Nederland 152 8.2.1 Het Nederlands wettelijk systeem 152 8.2.2 Privaatrecht 153 8.2.3 Publiekrecht 153 8.3 Verantwoordelijkheid (vastgoed)organisatie en werkgever 153 8.3.1 Relevante wetten en regels voor vastgoed 153 8.3.2 Informatie over vigerende wetten en regels 154 8.4 Specifieke normen en richtlijnen voor vastgoed 155 8.4.1 NEN-EN-normen 155 8.4.2 NEN-EN ISO-normen 156 8.4.3 Nederlandse Technische Afspraken (NTA’s) 156 8.4.4 Nederlandse Praktijk Richtlijnen 156 8.4.5 Beoordelingsrichtlijnen 157 8.4.6 ISSO-publicaties 157 8.4.7 Arboregelingen 158 8.5 Specifieke aandachtspunten met betrekking tot wetten, regels, normen en richtlijnen 158 8.5.1 Legionella 158 8.5.2 Brandveiligheid 160 8.5.3 Asbest 161 8.5.4 Materialen 163 8.5.5 Keuringen van gebouwgebonden installaties 164 8.5.6 Installatieverantwoordelijkheid elektrotechnische installaties 165

9006340655_ inner.indb 10

Hoofdstuk 9 Planvorming en budgettering 9.1 Inleiding 173 9.1.1 Doel planmatig conditie- en risicogestuurd beheer en onderhoud 174 9.1.2 Integrale planvorming en budgettering 175 9.1.3 Voordelen 175 9.2 Voorbereiding planvorming onderhoud 176 9.2.1 Onderhoudsprocessen 176 9.2.2 Samenhang van onderhoudsprocessen 177 9.2.3 Vormen voor instandhouding 177 9.2.4 Informatiebronnen voor planvorming instandhouding 178 9.2.5 Systemen en hulpmiddelen 180 9.2.6 Continu proces 180 9.2.7 Meerjarenplanningssystemen voor een MJOP 181 9.3 Planmatig conditie- en risicogestuurd MJOP 182 9.3.1 Voorbereidingsfase implementatie MJOP 183 9.3.2 Implementatiefase MJOP 184 9.4 Uitwerking specifieke plannen en budgetten 184 9.4.1 Planmatig conditie- en risicogestuurd onderhoud en/of vervangingen 184 9.4.2 Keuringen en testen vanuit normen en/of wet- en regelgeving 195 9.4.3 Preventief en inspectief onderhoud conform voorschriften of garantie-eisen fabrikant 196 9.4.4 Verbetermaatregelen en/of aanpassingen 197 9.4.5 Energiebesparing en/of verduurzaming 198 9.4.6 Technische storingen en eventuele klachten en/of ad-hoc wense 198 9.4.7 Onderhoudswerkzaamheden als gevolg van gebruikerswisselingen en/of verhuizingen 199 9.5 Integraal beheer- en uitvoeringsplan (IBUP) 200 9.6 Beleids- en budgetafstemming en besluitvorming 202 9.6.1 Pieken en dalen in de onderhoudsbehoefte 202 9.6.2 Beleids- en budgetafstemming uitvoeringsjaarplan 204

9/11/16 10:10

XI

Hoofdstuk 10 Project- en planmatig onderhoud 10.1 Inleiding 207 10.2 Planvorming werkvoorbereiding en aanbesteding 209 10.2.1 Analyse scope werkzaamheden 210 10.2.2 Keuzemogelijkheden werkvoorbereiding 212 10.2.3 Aannemerskeuze 214 10.2.4 Afwegingenkeuze aannemer in relatie tot de scope 215 10.2.5 Aanpak werkvoorbereiding en aanbesteding 215 10.3 Werkvoorbereiding 216 10.3.1 Actuele opname en alternatieven 216 10.3.2 Werkomschrijvingen en bestekken 217 10.3.3 Kostencalculatie of -raming 222 10.3.4 Projectplan, V&G-plan en planning 224 10.4 Aanbesteding en opdrachtverlening 225 10.5 Uitvoering van projectmatig en planmatig onderhoud 226 10.5.1 Afstemmen van werkzaamheden 227 10.5.2 Wanneer uitvoeren 227 10.5.3 Projectmanagement en toezicht 228 10.5.4 Taken opdrachtgever en opdrachtnemer 229 10.5.5 Aandachtgebieden tijdens de uitvoering 230 10.6 Oplevering en afrekening 232 10.7 Actualisatie en herinspectie ten behoeve van nieuwe plannen 233 Hoofdstuk 11 Regulier en ad-hoc onderhoud 11.1 Inleiding 235 11.1.1 Algemene kenmerken regulier en ad-hoc onderhoud 236 11.1.2 Onderscheid regulier onderhoud versus ad-hoc onderhoud 236 11.1.3 Uitvoering van regulier onderhoud versus ad-hoc onderhoud 237 11.2 Organisatie van regulier onderhoud 237 11.2.1 Keuringen en testen vanuit normen en/of wet- en regelgeving 237 11.2.2 Preventief en inspectief onderhoud 238 11.3 Organisatie van ad-hoc onderhoud 239 11.3.1 Ad-hoc onderhoud als gevolg van storingen, klachten of wensen 239 11.3.2 Ad-hoc onderhoud als gevolg van mutaties 244

9006340655_ inner.indb 11

11.4 Uitvoering van regulier en ad-hoc onderhoud 245 11.4.1 Vakspecialistische onderhoudsmonteurs of vaklieden 245 11.4.2 Allround vakspecialistische onderhoudsmonteurs of vaklieden 246 11.4.3 Werkafspraken voor de uitvoering 246 11.5 Uitbesteden van regulier en ad-hoc onderhoud 247 11.6 Oplevering en afrekening van regulier en ad-hoc onderhoud 247 11.7 Actualisatie/revisie vastgoedgegevens 248 Hoofdstuk 12 Prestatiegericht uitbesteden van beheer en onderhoud 12.1 Inleiding 249 12.2 Wat en waarom uitbesteden versus zelf doen van onderhoud 250 12.2.1 Uitgangspunten voor uitbesteden 250 12.2.2 De uitdaging voor vastgoedbeheerorganisaties 253 12.2.3 Probleemstelling en uitdaging 253 12.2.4 Wat kan worden uitbesteed en wat niet? 255 12.2.5 Consequenties uitbesteding (beheer en) onderhoud 257 12.3 Contractsoorten bij beheer en onderhoud 258 12.3.1 Inspanningscontract 259 12.3.2 Prestatiecontract en prestatie-eisen 259 12.3.3 Flexibiliteit en zekerheid voor opdrachtgever? 265 12.4 Succesfactoren prestatiecontracten 266 12.4.1 Voordelen uitbesteden van prestatiegericht beheer en onderhoud 267 12.4.2 Benadering opdrachtgever 268 12.4.3 Benadering opdrachtnemer 271 12.4.4 Benadering opdrachtgever en opdrachtnemer 272 12.5 Systeemgerichte contractbeheersing (SCB) 273 12.5.1 Risico’s en beheersmaatregelen 273 12.5.2 Beheerfilosofie 273 12.5.3 Essenties van de contractbeheersing 274 12.5.4 Opzet dynamisch risicodossier en toetsplan 275 12.5.5 Contractbeheersing 276 12.5.6 Op- en bijstellen toetsplan 276 12.5.7 Uitvoeren van toetsen 277 12.5.8 Organisatie contractbeheerteam 277

9/11/16 10:10

XII

12.5.9 Aanvullende controles 277 12.5.10 Prestatiebeoordeling 277 12.5.11 Beheersing, beoordelingscriteria en toetsresultaten 279 12.6 Prestatie-inkoop 282 12,6.1 Aanbestedingswet 282 12.6.2 Inkoopadviseur 282 12.6.3 Best Value Procurement (BVP) 282 Hoofdstuk 13 Duurzaam en energiebewust gebruik en hergebruik vastgoed 13.1 Inleiding 285 13.2 Duurzaam onderhoud 287 13.2.1 Duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) 288 13.2.2 Duurzame onderhoudsafwegingen 288 13.3 Energiebeheer 290 13.3.1 Achtergronden energieverbruik 291 13.3.2 Hulpmiddelen energiebeheer 294 13.3.3 Opzetten energiemonitoringsysteem 298 13.3.4 Beïnvloeding energiekosten 300 13.4 Een duurzaam hergebruik en herbestemming (transformatie) 304 13.4.1 Duurzaamheid en onderhoud 305 13.4.2 Transformatie 305 13.4.3 Randvoorwaarden hergebruik en herbestemming 310 13.4.4 Verschillende vormen van revitalisering 311 13.5 Beëindiging gebruik gevolgd door duurzame sloop 312 Hoofdstuk 14 Facilitymanagement 14.1 Inleiding 315 14.2 Huisvesting 317 14.2.1 Onderhoud 317 14.2.2 Ruimtebeheer 318 14.2.3 Veranderen en verhuizingen 329 14.2.4 Energiebeheer 331 14.2.5 Automatisering 332 14.3 Schoonmaak 332 14.3.1 Schoonmaakbeheer 333 14.3.2 Planningssystemen 333 14.3.3 VSR-kwaliteitmeetsysteem 333 14.3.4 Ontwikkelingen schoonmaakbranche 334 14.3.5 Uitgangspunten en kenmerken schoonmaakonderhoud 336 14.3.6 Soorten schoonmaak 336

9006340655_ inner.indb 12

14.3.7 Programma van eisen en bestek schoonmaakwerk 337 14.3.8 Schoonmaak zelf doen of uitbesteden? 339 14.3.9 Kostenaspecten schoonmaak 340 14.4 Beveiliging 340 14.4.1 Safety- en securitymanagement 341 14.4.2 Inventarisatie van bedrijfsprocessen 341 14.4.3 Analyseren van risico’s 342 14.4.4 Identificeren en selecteren van maatregelen 346 14.4.5 Implementatie van maatregelen 348 14.4.6 Evaluatie en verbetering 350 14.5 Catering 351 14.5.1 Evenementencatering 352 14.5.2 Cateringontwikkeling 352 14.6 Ondersteunende diensten 353 14.6.1 Frontoffice 353 14.6.2 Backoffice 353 Hoofdstuk 15 Kostenaspecten bestaand vastgoed 15.1 Inleiding 355 15.2 Exploitatiekosten 356 15.2.1 De vijf hoofdgroepen voor exploitatiekosten volgens NEN 2699 357 15.2.2 Omvang exploitatiekosten 360 15.2.3 Verdeling exploitatiekosten 362 15.3 Ontwikkeling exploitatiekosten 367 15.3.1 Toegenomen technische ontwikkeling in gebouwen 367 15.3.2 Verlaagd ruimtegebruik per medewerker 368 15.3.3 Toenemende mobiliteit 368 15.3.4 Toegenomen uitrustingsniveau 368 15.4 Exploitatieperiode 368 15.4.1 Financieringswijze: kopen of huren 368 15.4.2 Casus rendementsberekening kantoorgebouw 369 15.5 Facilitaire kosten 371 15.5.1 Benodigde oppervlakte en gebruikte vierkante meters 371 15.5.2 Facilitaire kengetallen 372 15.5.3 Kengetallen in diverse sectoren 373 15.5.4 Doorbelasten facilitaire kosten 373 15.6 Investeringen in vastgoedobjecten 373 15.6.1 Lifecycle management (LCM) 374 15.6.2 Investeringsberekening 374 15.6.3 TCO bestaand vastgoed 375 15.6.4 LCC 376

9/11/16 10:10

XIII

15.6.5 LCC versus TCO 380 15.6.7 LCC en (D)MJOP 382 15.6.8 End of life-kosten: het einde van de levensduur 389 Bronnen, literatuur en register Bronverwijzingen – internet 391 Bronverwijzingen – literatuur 395 Register 396

9006340655_ inner.indb 13

9/11/16 10:10

9006340655_ inner.indb 14

9/11/16 10:10

Inleiding 1.1 Algemeen In dit deel van de reeks Bouwproces wordt het totale proces en de methodiek van beheer en onderhoud van vastgoedobjecten (gebouwen en woningen) als een samenhangend systeem behandeld. Diverse facetten van beheer en onderhoud ten behoeve van een duurzame instandhouding van vastgoed en diverse managementprocessen komen hierbij aan de orde. Infrastructurele voorzieningen, productie­ processen en civiele kunstwerken worden niet behandeld. Dat neemt echter niet weg dat het behandelde gedachtegoed ook van toepassing kan zijn voor dat vakgebied.

Vooral in de verhuursector geldt dat de functie­ vervulling van het object wordt aangeduid als het ‘primair bedrijfsproces’. Het object staat ten dienste van een productieproces dat het realise­ ren van een bepaalde omzet en winst voor ogen heeft. Bij een industriegebouw is het primaire bedrijfsproces ‘de productie van goederen’, zoals het produceren van koekjes bij een koekjes­ fabriek. Bij een woningcorporatie is het primaire bedrijfsproces ‘het verhuren van woningen voor bepaalde doelgroepen’ en bij verpleeg- en ver­ zorgingshuizen ‘het huisvesten van mensen die zorg nodig hebben’.

Het vastgoed omvat zowel de bouwkundige als de installatietechnische elementen, en daarnaast de terreinvoorzieningen die rondom het vast­ goedobject aanwezig zijn. Het uitgangspunt

9006340655_ inner.indb 1

1 voor beheer en onderhoud is enerzijds dat het vastgoedobject tijdens de levensduur bruikbaar blijft voor de functie waarvoor het is ontwikkeld en gebouwd. Anderzijds levert het een bijdrage aan het rendement (financieel, bedrijfskundig en/of maatschappelijk) dat met het object behaald moet worden.

De technische staat, de functionaliteit en de vei­ ligheid van de gebruiker moeten voortdurend gewaarborgd en afgestemd zijn op de bedrijfs­ doelstellingen en de belangen van de stakehol­ ders. Een stakeholder of belanghebbende is een persoon of organisatie die invloed ondervindt (positief of negatief) of zelf invloed kan uitoefe­ nen. In relatie tot vastgoed zijn dat bijvoorbeeld de eigenaar, medewerkers, gebruikers, passan­ ten, maatschappelijke omgeving, beheerders, financierders of beleggers. Door de invloed die sommige belanghebbenden kunnen uitoefenen, is het voor ondernemingen belangrijk om hier­ mee rekening te houden. De invloed kan zowel positief als negatief zijn op de wijze waarop met de instandhouding van vastgoed wordt omge­ gaan.

Het benodigde budget voor de instandhouding van vastgoed moet in balans zijn met het beschikbare budget. Het object dient bescher­ ming te bieden tegen invloeden van buitenaf en het dient gezond, schoon, verlicht en warm of juist koel te zijn. Het moet voorzien in de beno­ digde faciliteiten, afgestemd op het gebruik ervan. Daarbij moet het meegaan met de veran­

9/11/16 10:10

2

Vanuit de duurzaamheidsgedachte krijgen steeds meer objecten een tweede kans, of zelfs wel meerdere kansen voordat het uiteindelijk wordt gesloopt. Ook bij sloop is er vandaag de dag meer aandacht voor hergebruik van vrijkomende materialen en wordt er duurzaam gesloopt (gedemonteerd). Hiermee worden afvalstromen beperkt en dienen vrijkomende materialen als grondstof voor nieuwe producten.

deringen en ontwikkelingen in de tijd, en ruimte bieden voor innovaties.

Tijdens het gebruik wordt vastgoed negatief beïnvloed door: • V eroudering: – door het gebruik en invloeden van buitenaf veroudert het object in technische en maat­ schappelijke zin.

• Veranderingen in gebruik en belasting: – de manier waarop het object gebruikt wordt, de gebruiksbelasting en het gebruiks­ doel kan in de loop van de jaren wijzigen.

Om sloop uit te stellen en het vastgoedobject ­tijdens de verschillende gebruiksfasen zo lang mogelijk in stand te houden, zijn onder andere de volgende aspecten van belang: • Visie op vastgoed en huisvesting op korte en lange termijn, een vastgoedstrategie en onder­ houdsbeleid.

• Actueel inzicht in relevante maatschappelijke en technische ontwikkelingen.

• Kennis van de vervangende waarde van vast­ goed en de waarde ervan in relatie tot de bedrijfsdoelstellingen en de maatschappij, vanuit het oogpunt van maatschappelijk verantwoord ondernemen.

• Een beheerorganisatie die op de doelstellin­ gen van de organisatie is afgestemd en uitgaat van de vastgoedstrategie en weet wat daarvoor wel en niet nodig is.

• Integraal inzicht in alle relevante kosten­ aspecten voor de instandhouding van de vast­ goedobjecten voor zowel beheer als onderhoud.

• Inzicht in relevante wet- en regelgeving en normering en kansen voor doorvoeren van ver­ duurzaming.

Dit boek richt zich op het beschrijven en toelich­ ten van de diverse managementprocessen die val­ len onder Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed. Hierin wordt aandacht besteed aan de werkzaamheden, werkwijzen, methodieken, syste­ men en verschillende processen die hier deel van uitmaken. Er wordt een zo compleet mogelijk beeld gegeven van wat er gewenst en noodzake­ lijk is om een vastgoed­object voor een vast­ gestelde termijn duurzaam in stand te houden, te gebruiken en te laten ­renderen.

Dit vanaf de ingebruikname na oplevering tot ingrepen tijdens de beheerfase zoals aanpassing, herbestemming, verbetering of verduurzaming.

Als het echt niet anders kan volgt sloop (einde levensduur) waarbij vrijkomende materialen zoveel mogelijk worden hergebruikt. In het hier­ onder weergegeven schema, figuur 1.1, is de levensloop van een vastgoedobject weergegeven.

Ingebruikname

Initiatief tot realisatie

Programma van eisen

Ontwerp

Nieuwbouw

Oplevering

Beheer en onderhoud

Heroverweging

Aanpassing, herbestemming, verbetering of verduurzaming Initiatief tot aanpassing, herbestemming, verbetering of verduurzaming Sloop

Figuur 1.1 Levensloop van vastgoedobjecten (Bron: RPS, J.C. Smit 2016)

9006340655_ inner.indb 2

9/11/16 10:10

1 INLEIDING

• Inzicht en overzicht in de vastgoedgegevens, waarbij de data van informatiebeheer op orde, actueel en geborgd en transparant toegankelijk zijn voor belanghebbenden.

• Doordachte en gestructureerde wijze van wer­ ken, planvorming en budgettering voor instand­ houding afgestemd op strategie- en beleidsuit­ gangspunten.

• Zodanige vormgeving van de organisatie van het beheer en onderhoud dat men de controle houdt, waarbij optimaal gebruik wordt gemaakt van de eigen organisatie en van samenwerking met externe partners.

• Bewuste keuze in de wijze waarop en de mate waarin met externe marktpartijen (prestatiege­ richt) wordt samengewerkt en wat wel en niet zelf wordt gedaan.

• Bewuste keuze maken voor duurzaam en energiebewust beheer en onderhoud.

duurzaam, kosteneffectief, levenscyclusgericht en risicogestuurd beheer van assets. Deze wijze van beheer is uitstekend toe te passen op vastgoed­ objecten, omdat het uitvoeren van analyses, inzake de prestatie en de risico’s van vastgoed­ objecten, een ondersteuning biedt aan het managen van de strategische keuzes op korte en lange termijn. Om die reden is Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed als titel voor dit boek gekozen.

In dit 13e deel van de Jellema-reeks wordt aan al deze aspecten zo breed mogelijk aandacht besteed, waarbij steeds een relatie gelegd wordt met de internationale norm NEN-EN ISO 55000 voor assetmanagement. Met een asset wordt bedoeld: ‘elk item van economische waarde, in handen van een persoon of maatschappij, dat kan worden omgezet in contanten’. In dit boek zijn de assets de vastgoedobjecten.

Het overzicht in figuur 1.2 geeft inzicht in de onderwerpen die in dit boek aan de orde komen, in samenhang met de verschillende thema’s en de voor organisaties herkenbare management­ niveaus. De uitleg van de in het overzicht opge­ nomen managementniveaus, vanuit het perspec­ tief voor vastgoed, is als volgt: • Strategisch niveau: dit is gericht op het rich­ tinggeven aan de besluitvorming met visie op de lange termijn, op basis van markt- en maat­ schappelijke ontwikkelingen en met input vanuit het tactische niveau.

3

1.2 Structuur en samenhang Instandhouding van vastgoed gaat over zorg­ dragen voor het vastgoed, vanuit een lange­ termijnperspectief, naar beleid per vastgoedob­ ject op financieel, administratief en beheerstechnisch vlak.

Het gedachtegoed van assetmanagement geeft richting aan organisaties voor een doelmatig,

Ontwikkelingen en veranderingen

Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed

Beheerorganisaties

Vastgoedinformatiemanagement

Wetten, regels, normen en richtlijnen

4

6

7

8

Prestatiegericht uitbesteden van beheer en onderhoud

Duurzaam en energiebewust gebruik en hergebruik vastgoed

Facilitymanagement

Kostenaspecten bestaand vastgoed

Strategisch Tactisch Operationeel

3

5 Strategie en beleid

12

13

14

15

9 Planvorming en budgettering 10 Project- en planmatig onderhoud 11 Regulier en ad-hoc onderhoud

Mensen, middelen, processen en systemen Taken, verantwoordelijkheden, bevoegdheden, werkwijzen, methodieken, vakkennis en competenties.

2 Waardevolle vastgoedobjecten

Figuur 1.2 Overzicht speelveld Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed (Bron: J.C. Smit, 2016)

9006340655_ inner.indb 3

9/11/16 10:10

4

• Tactisch niveau: dit is gericht op het plannen op de middellange termijn, organiseren, coördi­ neren, beheersen, analyseren, adviseren, evalue­ ren en bijsturen als gevolg van veranderend beleid.

• Operationeel niveau: dit is gericht op het uit­ voeren van de diverse beheer-, onderhouds-, renovatie- en/of verbouwwerkzaamheden. Hier­ toe behoren ook verhuur- en facilitaire taken.

Het overzicht geeft eveneens op abstracte wijze het proces van Asset- en onderhoudsmanage­ ment vastgoed weer en daarmee wordt op hoofdlijnen inzichtelijk welke positie een specifiek onderwerp in het speelveld inneemt.

Dit overzicht is tevens een schematische weer­ gave van de structuur en de hoofdstukindeling.

Aan de rechterzijde zijn aspecten weergegeven die op alle drie de managementniveaus (operati­ oneel, tactisch, strategisch) een belangrijke rol spelen. Deze aspecten komen in elk hoofdstuk aan de orde. Het schema omvat het totale speel­ veld van Asset- en onderhoudsmanagement vast­ goed.

1.3 Opbouw en inhoud Elk hoofdstuk begint met het overzicht op basis van figuur 1.2, waarin gearceerd is aangegeven welk onderwerp aan de orde komt.

1.3.1 Context Hoofdstuk 2: Waardevolle vastgoed­ objecten Hoofdstuk 3: Ontwikkelingen en veranderingen De hoofdstukken 2 en 3 zijn inleidende hoofd­ stukken, waarin een toelichting wordt gegeven op de verschillende soorten vastgoedobjecten naar type, aard en gebruiksfunctie. Dit is bepalend voor de wijze waarop ermee wordt omgegaan en de eisen die eraan gesteld worden vanuit het belang voor de organisatie en de gebruikers. Het is het kader voor toekomstgericht beheer en onderhoud in relatie tot de levenscyclus van een vastgoedobject en het is het vertrekpunt voor effi­ ciënt, effectief en kosten- en waardegedreven beheer. Dit bepaalt ook hoe moet worden omge­ gaan met de invloeden en ontwikkelingen vanuit de markt en mogelijke innovaties.

9006340655_ inner.indb 4

Door meer prestatiegerichte samenwerking en uitbesteding vindt er binnen organisaties een taakverschuiving plaats van eigenaar/beheerder naar marktpartijen. Technologische veranderin­ gen zoals het ontwikkelen van nieuwe werkwij­ zen en methodieken en het gebruik van digitale systemen en informatie technologie, hebben veel invloed op de wijze waarop de beheertaken wor­ den uitgevoerd. De meetbaarheid van het gebruik en gedrag van vastgoedobjecten neemt een steeds belangrijkere plaats in het beheer­ proces in. Hierdoor komen andere samenwer­ kingsvormen tot stand, waarbij steeds meer gebruik wordt gemaakt van specialistische kennis vanuit de markt. De aard van samenwerking ver­ andert meer en meer van inspanning naar resul­ taatgerichte samenwerking. De marktpartijen nemen daarbij meer verantwoording en leggen zich toe op prestatiegerichte beheersing van de samenwerking en planmatig handelen om risi­ co’s beheersbaar te maken. Het kunnen omgaan met kwaliteitssystemen en beheersen en borgen van werkprocessen in alle lagen van de organisa­ tie (zowel eigenaar/beheerder als beheerpartner/ aannemer) is daarbij van groot belang.

1.3.2 Proces Hoofdstuk 4: Asset- en onderhouds­ management vastgoed Stakeholders zijn van groot belang voor het bepalen van de bedrijfsdoelstellingen en het vaststellen van de waarde die een vastgoed­ object voor de organisatie heeft. Ook de eigen­ doms-, huur- of verhuursituatie en de wijze waarop moet worden omgegaan met korte- of langetermijnveranderingen zijn bepalende facto­ ren. Het geheel heeft directe invloed op het onderhoudsbeleid, de beheertaken en rollen van de betrokkenen, de kosten en het totale werk­ proces voor Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed. De wijze waarop dit alles verloopt kan sterk verschillen per type organisatie, zoals onderwijs, zorg, industrie/productieomgeving, wonen, kantoorhuisvesting en commercieel vast­ goed. Het totale speelveld en verloop van het jaarlijks terugkerende proces en de manier om te komen tot de gewenste resultaten, is voor de meeste organisaties vrijwel gelijk.

9/11/16 10:10

1.3.3 Koers Hoofdstuk 5: Strategie en beleid Het management (bestuur/directie/aandeel­ houders) van een organisatie bepaalt vanuit de financieel-economische kaders en belangen van de stakeholders de koers voor de korte en lange termijn van de organisatie. Dit geeft richting aan de wijze waarop strategisch en beleidsmatig moet worden omgegaan met het benodigde en in gebruik zijnde vastgoed. Het is bepalend voor het te voeren onderhouds- en duurzaamheids­ beleid.

1.3.4 Hoe, wat en wie Hoofdstuk 6: Beheerorganisaties De soorten vastgoedobjecten, omvang van de portefeuille en de keuzes die vanuit de te volgen koers moeten worden gemaakt, geven richting aan de wijze waarop de beheerorganisatie wordt samengesteld, ingericht en het aantal functie­ plaatsen dat daarvoor nodig is. Hierbij komt de vraag om uit te besteden of zelf te doen ook aan de orde. Ook de vraag welke informatie van een vastgoedobject nodig is voor efficiënt en effectief beheer wordt behandeld.

1.3.5 Fundament Hoofdstuk 7: Vastgoedinformatie­ management Hoofdstuk 8: Wetten, regels, normen en richtlijnen Het hebben van overzicht en inzicht in alle rele­ vante vastgoed- en onderhoudsgegevens is een belangrijke basis voor het beheersen van het Asset- en onderhoudsmanagementproces. Hierbij is van groot belang dat afspraken worden gemaakt over de wijze waarop deze informatie wordt vastgelegd. Ook dient ervoor gezorgd te worden dat de informatie toegankelijk is voor iedereen die toegang nodig heeft en dat de informatie actueel blijft. Het hebben van een actueel inzicht in het voldoen aan relevante weten regelgeving, normen, richtlijnen en andere voorschriften is daarbij cruciaal en een belangrijk speerpunt. Het voortdurend in de gaten houden van de laatste wijzigingen en doorvoeren van aanpassingen en actualiseren van gegevens is voor elke beheersorganisatie een kerntaak.

9006340655_ inner.indb 5

1 INLEIDING

5

1.3.6 Plan en budget Hoofdstuk 9: Planvorming en ­budgettering Vanuit de context, het vastgestelde werkproces en de koers kan door de beheerorganisatie wor­ den bepaald welke gegevens fundamenteel nodig zijn om te komen tot op beleid afge­ stemde integrale plannen. Vanuit plannen voor de diverse soorten onderhoud inclusief eventuele verbeteringen, aanpassingen en/of verduur­ zamingen kan worden gebudgetteerd en dit moet worden afgestemd met de beleidsuit­ gangspunten en beschikbare budgetten. Het is aan de beheerorganisatie om de budgetvraag voor instandhouding voor de korte en lange ­termijn te onderbouwen. Indien budgetten niet toereikend zijn, moet nadere afstemming en ­prioritering plaatsvinden. Het minimaal waarbor­ gen van functionele prestaties en het beheersen van kosten en risico’s speelt hierbij een centrale rol. Het beschikbare budget niet verhogen of afwijken van het eigen vooraf vastgestelde beleid heeft als consequentie dat er meer risico’s wor­ den genomen. Een tussenweg is er niet, iemand moet daar een besluit in nemen en verantwoor­ delijkheid voor het taakstellende plan en bijbeho­ rende budget.

1.3.7 Uitvoeren Hoofdstuk 10: Project- en planmatig onderhoud Hoofdstuk 11: Regulier en ad-hoc onder­ houd Na vaststelling van het taakstellende jaarplan en het bijbehorende budget kan worden over­ gegaan tot het organiseren van de uitvoering.

Hierbij wordt net als bij de planvorming onder­ scheid gemaakt in project-, planmatige en regu­ liere werkzaamheden. Daarbij moet worden bepaald welke werkzaamheden door de eigen technische dienst kunnen worden uitgevoerd en waarvoor een externe partij nodig is. De verschil­ lende soorten werkzaamheden kennen een andere wijze van voorbereiden en van aan- en/of uitbesteden en uitvoeren. De keuze hierin wordt mede bepaald door de omvang van het werk en het type beheerorganisatie.

9/11/16 10:10

6

1.3.8 Van zelf doen naar uitbesteden Hoofdstuk 12: Prestatiegericht uit­ besteden van beheer en onderhoud Doordat organisaties meer en meer kiezen voor de regierol moet een organisatie veranderen en kiezen voor prestatiegericht contracteren en samenwerken. Afhankelijk van het type beheer­ organisatie, de soort en omvang van de vast­ goedportefeuille of -voorraad, kan een organisa­ tie keuzes maken over de wijze waarop het prestatiegericht uitbesteden van beheer en onderhoud wordt vormgegeven. Deze keuzes kunnen leiden tot minder zelf doen in eigen beheer. Het prestatiegericht uitbesteden van beheer en onderhoud geldt integraal voor alle soorten werkzaamheden, evenals het vakdiscipli­ negerichte uitbesteden zoals werken van bouw­ kundige, werktuigbouwkundige, elektrotechni­ sche en transporttechnische aard. Het is van groot belang dat de wijze van uitbesteden past bij de uit te besteden vastgoedportefeuille, de vastgoedstrategie, het onderhoudsbeleid en de mogelijkheden en beperkingen van de eigen organisatie. Het selecteren van een geschikte samenwerkingspartner, die aantoonbaar presta­ tiegericht op basis van realistische eisen kan wer­ ken in het verlengde van de beheerorganisatie, is een belangrijke succesfactor.

1.3.9 Duurzaam Hoofdstuk 13: Duurzaam en energie­ bewust gebruik en hergebruik vastgoed Steeds meer wordt al tijdens het ontwerp en de nieuwbouw rekening gehouden met het realise­ ren van duurzaam vastgoed met zo laag moge­ lijke beheer-, onderhoud- en energiekosten. Er wordt steeds meer gebouwd volgens het prin­ cipe ‘0 op de meter’, oftewel energieneutraal en duurzaam. Er zijn diverse methoden ontwikkeld om al in de ontwerpfase concreet in beeld te brengen wat moet worden gedaan om energie­ neutraal en duurzaam te bouwen. Ook worden dan al prognoses gemaakt van de toekomstige onderhoudskosten, zodat vooraf voor duur­ zamere materialen, detailleringen, of systemen of vormgeving kan worden gekozen.

Bij bestaande bouw worden energiebesparende maatregelen later aangebracht op logische momenten in combinatie met planmatige ver­

9006340655_ inner.indb 6

vangingen en regulier onderhoud. Daarnaast komen in de beheerfase ook de organisatorische en gedragsmaatregelen aan de orde door het implementeren van energiebeheer. Waar moge­ lijk wordt zoveel mogelijk gekozen voor behoud en hergebruik in plaats van vervanging of sloop.

1.3.10 Faciliteiten Hoofdstuk 14: Facilitymanagement Beheerorganisaties met vastgoed zoals zieken­ huizen, kantoren, scholen, hotels en productie­ gebouwen hebben ook te maken met het facili­ tair beheer, waarbij het gaat om bijvoorbeeld catering, postverzorging en schoonmaakonder­ houd. De onderbouwing van de totale exploita­ tiekosten en de wijze waarop hiermee bedrijfs­ matig wordt omgegaan, is zeker voor dit soort gebouwen in zijn totale samenhang van groot belang. Vanuit het vakgebied facilitymanage­ ment en ook vanuit de opleidingen is steeds meer aandacht voor de samenhang met tech­ nisch beheer en onderhoud. Dit heeft te maken met het feit dat technisch beheer in combinatie met facilitair beheer wordt uitbesteed of dat onderhoudscontracten onder de verantwoorde­ lijkheid vallen van een facilitymanager. Vanwege de synergie is het van belang dat dit thema ook in dit boek aan de orde wordt gesteld. De ove­ rige facilitaire zaken naast energie en onderhoud, zoals schoonmaakonderhoud, catering en bevei­ liging hebben vaak ook een duidelijke relatie met beheer en onderhoud.

1.3.11 Kosten Hoofdstuk 15: Kostenaspecten bestaand vastgoed Kosten voor instandhouding van vastgoed zijn vaak opgenomen in een exploitatiebegroting en vallen bij facilitymanagement onder de noemer huisvestingskosten. De kosten die vanuit de inte­ grale planvorming en eventueel vanuit facility­ management worden ingebracht, moeten pas­ sen binnen het totale kostenplaatje van een organisatie. Het gaat hierbij om vaste en varia­ bele kosten. De levensduur van een vastgoed­ object is eindig. Het object behoeft onderhoud en elementen moeten vervangen worden. De onderbouwing van het besluit om elementen wel of niet te vervangen en de vergelijking van varianten op financiële gronden met aandacht

9/11/16 10:10

voor de kosten op korte en lange termijn, han­ gen samen met de exploitatiebegroting. Speci­ fiek wordt daarom in dit boek ook ingegaan op de begrippen expoitatiekosten, lifecycle costs en total cost of ownership.

1.4 Aandachtspunten Dit 13e deel van de Jellema-reeks is in 2016 aan­ gepast. Het geeft de stand van zaken medio 2016 weer. Door snelle ontwikkelingen kunnen zaken veranderd zijn. Waar gesproken wordt over prijzen, is sprake van het prijspeil begin 2016, tenzij in de tekst expliciet anders vermeld staat.

1 INLEIDING

7

1.5 Bronnen, literatuur en register Achter in het boek zijn bronverwijzingen naar internet en literatuurverwijzigingen opgenomen.

Omdat de diverse bron- en achtergrondgege­ vens zeer uitgebreide onderwerpen bevatten die vaak kort en op verschillende plaatsen in dit boek in diverse hoofdstukken aan de orde komen, is een totaaloverzicht gemaakt. Hierbij is ook rele­ vante achtergrondinformatie opgenomen en zijn er verwijzingen vermeld naar interessante web­ sites, een en ander ten behoeve van zelfstudie. Er is ook een trefwoordenregister toegevoegd.

Er wordt veel gebruikgemaakt van berekeningen die gemaakt zijn in Excel. In veel gevallen leidt dit tot minimale afrondingsverschillen. Dit is de verklaring dat het handmatig optellen van de tabellen dus in sommige gevallen niet klopt.

Met zo’n breed kader aan type vastgoedobjecten valt er niet aan te ontkomen dat de beschreven processen, werkwijzen en methodieken niet altijd toepasbaar zijn in een specifieke organisatie of situatie. Het geheel is bedoeld als referentiekader vanuit de intentie om een zo compleet en actueel mogelijk beeld te geven van dit prachtige vak­ gebied.

9006340655_ inner.indb 7

9/11/16 10:10

9006340655_ inner.indb 8

9/11/16 10:10

2

Waardevolle vastgoedobjecten

Ontwikkelingen en veranderingen

Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed

Beheerorganisaties

Vastgoedinformatiemanagement

Wetten, regels, normen en richtlijnen

4

6

7

8

Duurzaam en energiebewust gebruik en hergebruik vastgoed

Facilitymanagement

Kostenaspecten bestaand vastgoed

12

13

14

15

9 Planvorming en budgettering 10 Project- en planmatig onderhoud 11 Regulier en ad-hoc onderhoud

2.1 Bestaand vastgoed Voor een efficiënte en effectieve instandhouding is het nodig om de verschillende soorten vast­ goedobjecten te onderscheiden. Dit gebeurt veelal door te kijken naar de functie vanuit de vraag waarvoor de objecten gebruikt worden of waartoe ze dienen. Voorbeelden zijn: woning, kantoor, onderwijs, verzorging, verpleging, fabriek enzovoort. De functie van het vastgoed­ object is veelal bepalend voor de eisen die eraan worden gesteld vanuit het belang voor de orga­ nisatie en de gebruikers.

De eisen die vanuit het gebruik aan vastgoed­ objecten worden gesteld zijn niet statisch. Vanaf het moment van oplevering veranderen ze voort­ durend. Enerzijds onder invloed van verande­

9006340655_ inner.indb 9

Prestatiegericht uitbesteden van beheer en onderhoud

Strategisch Tactisch Operationeel

3

5 Strategie en beleid

Mensen, middelen, processen en systemen Taken, verantwoordelijkheden, bevoegdheden, werkwijzen, methodieken, vakkennis en competenties.

2 Waardevolle vastgoedobjecten

rende behoeften van gebruikers, zowel qua omvang als functie en anderzijds door verwering en slijtage van materialen. Maar ook door veran­ deringen in wet- en regelgeving, technologie, maatschappij, markt en economische situatie kunnen gevolgen hebben voor de eisen die aan vastgoed worden gesteld. In deze dynamiek van voortdurende verandering moet een evenwicht worden behouden om het vastgoed op een pas­ sende wijze in stand te houden. Hierna wordt een kader aangereikt voor toekomstgericht Asset- en onderhoudsmanagement.

Een vastgoedobject wordt beschreven als een functioneel en technisch systeem. Dit komt over­ een met de manier waarop gebruikers en techni­ sche specialisten een vastgoedobject verschillend

9/11/16 10:10

10

zien. Het heeft dus voor beiden verschillende waarden.

Als gemeenschappelijke taal voor gebruikers en technische specialisten is het ‘werken met presta­ ties’ geïntroduceerd. Prestaties slaan een brug tussen gebruikers en technische specialisten.

Door te werken met prestaties kan de verhou­ ding tussen vraag en aanbod in beeld worden gebracht. Ook kan het prestatieverloop in de tijd worden weergegeven. Zo kan de levensduur van een vastgoedobject of onderdelen daarvan bepaald worden.

Dit draagt bij aan de onderbouwing van besluit­ vorming voor toekomstgericht Asset- en onder­ houdsmanagement.

2.1.1 Soorten vastgoedobjecten Wat is vastgoed precies? Er is in Nederland geen officiële indeling van soorten vastgoedobjecten die standaard gebruikt wordt. Wel zijn er diverse instanties die, specifiek voor hun eigen doelein­ den, een onderscheid hebben gemaakt in de vele soorten vastgoedobjecten die er zijn.

Gevoelsmatig is bekend dat een brug geen gebouw is, maar wel een vastgoedobject kan zijn. Een portiekflat is wel een vastgoedobject, maar is tegelijk een object met een specifieke functie, namelijk een object om in te wonen. Er wordt dan ook vaak gesproken over een ‘woon­ gebouw’. Maar is een mestkelder bij een boerde­ rij dan een gebouw of een vastgoedobject of eigenlijk iets anders?

In het Bouwbesluit 2015 in artikel 1.1 staan een aantal definities gegeven van bepaalde soorten gebouwen. Bijvoorbeeld een woongebouw: dit is een vastgoedobject of gedeelte daarvan met uit­ sluitend woonfuncties, of nevenfuncties daarvan, waarin meer dan één woonfunctie is aangewe­ zen op een gemeenschappelijke verkeersroute.

Zo is de definitie van een gebouw ook terug te vinden in de Woningwet 2015: ‘bouwwerk dat een voor mensen toegankelijk en overdekt geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt’. In het Bouwbesluit 2015 wordt gesproken over diverse gebruiksfuncties zoals woon-, bijeenkomst-, cel-, gezondheidszorg-, industrie-, kantoor-, logies-, onderwijs-, sport-, winkel- en overige functies.

9006340655_ inner.indb 10

Vastgoed, ook gebouwen of onroerend goed of onroerende zaak genoemd, omvat de grond en de bouwwerken of objecten (opstallen) op deze grond. Deze termen verwijzen naar het niet-ver­ plaatsbare karakter van deze goederen. De term ‘goed’ of ‘zaak’ verwijst naar het materiële karak­ ter. Vastgoed betreft dus niet-verplaatsbare materiële zaken.

In dit boek wordt uitgegaan van het gebruik van de naam vastgoedobjecten als verzamelnaam voor diverse soorten objecten met verschillende gebruiksfuncties zoals is aangegeven in het Bouwbesluit 2015. Ook wordt de term ‘vast­ goed’ hiervoor wel gebruikt. Het gaat dus niet over civiele constructies zoals bijvoorbeeld brug­ gen, viaducten, sluizen, onderdoorgangen en duikers.

Verscheidenheid aan elementen Vastgoedobjecten bestaan uit een grote verschei­ denheid aan elementen. Om deze te ordenen is het SfB-classificatie- en coderingssysteem ontwik­ keld. Dit systeem vindt wereldwijd toepassing.

Deze elementenmethode is in 1947 in Zweden ontstaan en heeft zich sindsdien tot een inter­ nationale open standaard ontwikkeld, en is aan­ gepast aan de hedendaagse behoefte aan vast­ goedinformatie.

De Nederlandse open standaard, het NL/SfBsysteem, wordt door de BNA beheerd. Bij de ontwikkeling van Building Information Modelling (BIM) is eveneens van dit systeem gebruik­ gemaakt. Het NL/SfB-systeem wordt zowel bij ontwerp, realisatie als beheer gebruikt voor het coderen en daarmee ordenen van de informatie.

Denk hierbij aan het ordenen van objecten en lagen in CAD-systemen, het ordenen van ele­ menten in onderhoudssystemen en het ordenen van product- en kosteninformatie.

NL/SfB-systeem In figuur 2.1 is een matrixoverzicht opgenomen, waarin een indeling van de eerste twee posities van de NL/SfB-codes is weergegeven. Dit over­ zicht geeft een zeer bruikbare indeling voor de classificatie.

9/11/16 10:10

Tabel 0 – Ruimtelijke voorzieningen 2 WAARDEVOLLE VASTGOEDOBJECTEN 11

0 1 Planologische Civielgebieden technische voorzieningen

2 Agrarische en industriële voorzieningen

3 Administratieve, commerciële en beschermende voorzieningen

4 Gezondheidsen sociale voorzieningen

00 Gereserveerd 01 Gereserveerd

10 Gereserveerd 11 Spoortransportvoorzieningen

20 Gereserveerd 21 Gereserveerd

30 Gereserveerd 31 Overheidsgebouwen, rechtbanken

40 Gereserveerd 41 Ziekenhuisvoorzieningen

02 Internationale en nationale planologische gebieden 03 Regionale en subregionale planologische gebieden 04 Gereserveerd

12 Wegtransportvoorzieningen

22 Gereserveerd

32 Kantoorvoorzieningen

42 Overige medische voorzieningen

23 13 Watertransport- Gereserveerd voorzieningen

33 Commerciële voorzieningen

43 Gereserveerd

14 Luchtvaart- en overige transportvoorzieningen 15 Communicatievoorzieningen

24 Gereserveerd

34 44 Handelsvoorzieningen, Sociale winkels voorzieningen

25 Gereserveerd

35 Gereserveerd

45 Gereserveerd

16 Energiecentrales en mijnbouwvoorzieningen 17 Drinkwater en vuilstort voorzieningen 18 Overige civieltechnische voorzieningen

26 Agrarische voorzieningen

36 Gereserveerd

46 Voorzieningen voor dieren

27 Industriële productievoorzieningen 28 Overige industriële voorzieningen

37 Beveiligingsvoorzieningen

47 Gereserveerd 48 Overige gezondheid en sociale voorzieningen

19 Gereserveerd

29 Gereserveerd

38 Overige administratieve, commerciële en beschermende voorzieningen 39 Gereserveerd

05 Agrarische en stedelijke gebieden 06 Gebieden met een bijzondere bestemming 07 Gereserveerd 08 Overige planologische gebieden 09 Gebieden met een planologische relevantie

49 Gereserveerd

Figuur 2.1a Tabel 0: Vastgoedobjectcodes conform NL/SfB-codering

NL/SfB 2005

9006340655_ inner.indb 11

14

9/11/16 10:10

Tabel 0 – Ruimtelijke voorzieningen 12

5 Recreatieve voorzieningen

6 Religieuze voorzieningen

7 8 Onderwijs-, Woonwetenschaps- en voorzieningen informatievoorzieningen

9 Algemene en overige voorzieningen

50 Gereserveerd 51 Horecavoorzieningen

60 Gereserveerd 61 Voorzieningen voor religieuze centra

70 Gereserveerd 71 Scholen

80 Gereserveerd 81 Woningen, seriematig

52 Amusementsvoorzieningen

62 Kathedralen

82 Woningen, niet seriematig

53 Recreatievoorzieningen

63 Kerken, kapellen

72 Universiteiten, collegezalen en overige onderwijsvoorzieningen 73 Wetenschapsvoorzieningen

90 Gereserveerd 91 Verkeersgebieden en bijeenkomstgebieden 92 Rust- en werkgebieden

54 Watersportvoorzieningen

64 Missieposten, ontmoetingsruimten

55 Gereserveerd

65 Tempels, moskeeën, synagogen 66 Kloosters

56 Sportvoorzieningen (excl. watersport) 57 Gereserveerd

67 Begraafplaatsen, bedevaartplaatsen

58 Overige recreatieve voorzieningen

68 Overige religieuze voorzieningen

59 Gereserveerd

69 Gereserveerd

83 Gereserveerd

93 Kook- en eetgebieden

74 Gereserveerd

84 Woningen, aangepast

94 Sanitaire gebieden

75 Tentoonstellingsvoorzieningen

85 Gemeenschappelijke woonvoorzieningen 86 Historische woongebouwen

95 Schoonmaak- en onderhoudsgebieden 96 Opslaggebieden

87 Tijdelijke en/of mobiele woonvoorzieningen

97 Gebieden voor speciale activiteiten en technische voorzieningen 98 Overige typen van voorzieningen of gebouwen

76 Informatievoorzieningen, bibliotheken 77 Gereserveerd

78 Overige onderwijs-, wetenschaps- en informatievoorzieningen 79 Gereserveerd

88 Overige woonvoorzieningen

89 Gereserveerd

99 Voorzieningen en gebieden als kunst of architectuur

Figuur 2.1b Tabel 0: Vastgoedobjectcodes conform NL/SfB-codering

NL/SfB 2005

9006340655_ inner.indb 12

15

9/11/16 10:10

2 WAARDEVOLLE VASTGOEDOBJECTEN 13

2.1.2 Kwantitatieve vastgoedinformatie Het inventariseren van kwantitatieve informatie resulteert in een indeling van soorten vastgoed­ objecten, leeftijdsopbouw, regio, grootteklasse, eigenaar enzovoort.

Helaas moet geconstateerd worden dat er geen instanties zijn die exact bijhouden wat er in Nederland aan vastgoedobjecten staat.

Wel houdt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) diverse statistieken bij over de Nederlandse bouwbedrijvigheid en vastgoedvoorraad.

Deze statistieken zijn beschikbaar via internet (www.cbs.nl). Naast een reeks standaardtabellen zijn er tabellen waarvan de gebruiker zelf de indeling en samenstelling kan aanpassen.

Bijgehouden statistieken over aantallen en waarden Sinds de invoering van de Wet waardering onroe­ rende zaken (WOZ) in 1995 worden er statistie­ ken bijgehouden over aantallen en waarden. In figuur 2.2 is hiervan een overzicht gegeven. Van bepaalde soorten vastgoedobjecten, zoals woningen, worden al sinds lange tijd statistieken bijgehouden. Een compleet en actueel beeld van de hele voorraad vastgoedobjecten, verfijnd naar verschillende categorieën, kan echter niet wor­ den gegeven.

Aantal Woningen

1997

Soorten vastgoedobjecten De vastgoedobjecten kunnen op verschillende manieren onderverdeeld worden. Dat dit ook gebeurt, blijkt uit de verschillen tussen de NL/SfB-tabel 0-indeling en de door het CBS gehanteerde indeling.

Achtereenvolgens worden hier de volgende soor­ ten vastgoedobjecten bekeken: ◆ woningen; ◆ vastgoedobjecten niet zijnde woningen; ◆ agrarische vastgoedobjecten; ◆ bedrijfsvastgoedobjecten; ◆ handel en horeca; ◆ vastgoedobjecten in de gezondheidszorg; ◆ onderwijsvastgoedobjecten; ◆ overheidsvastgoedobjecten; ◆ overige vastgoedobjecten/functies.

Hierna geven we een nadere toelichting op deze soorten vastgoedobjecten. Het is van belang om stil te staan bij het feit dat veel van deze vast­ goedobjecten ook een specifiek kenmerk of sta­ tus kunnen hebben, zoals bijvoorbeeld een rijksof gemeentemonument. ◆ Woningen Woningen vormen de grootste groep vastgoed­ objecten als het om aantallen gaat. In Nederland is de overheid altijd zeer betrokken geweest bij huisvesting. Die betrokkenheid ligt vast in 2000

2005

2010

2015

6.504.095

6.871.666

7.236.889

7.563.646

7.641.323

Mix

171.839

166.448

126.222

94.722

0

Niet-woningen

643.196

681.905

702.262

743.632

1.132.466

7.319.130

7.720.019

8.065.373

8.402.000

8.773.789

Totaal aantal WOZ-objecten

Waarde in mln €

1997

2000

2005

2010

2015

Woningen

497.622

528.177

1.384.175

1.759.443

1.539.961

Onbekend

3.777

1.578

0

0

0

Niet-woningen

215.785

234.894

376.899

470.279

445.486

Totaal WOZ-waarde objecten

717.184

764.649

1.761.074

2.229.722

1.985.447

Figuur 2.2 Aantal vastgoedobjecten (Bron: CBS, Voorburg/ Heerlen, 2015)

9006340655_ inner.indb 13

9/11/16 10:10

14

­ rtikel 22 lid 2 van de grondwet met de tekst a ‘bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid’.

Op grond hiervan is veel regelgeving en wet­ geving ontstaan, die ook weer regelmatig wordt aangepast en aangevuld om aan te kunnen blij­ ven sluiten bij de maatschappelijke ontwikkelin­ gen op het gebied van huisvesting.

Figuur 2.3 en figuur 2.4 geven een beeld van de ontwikkeling van de woningvoorraad. Gezien de geografische spreiding, de groei en de samen­

stelling van de bevolking in Nederland, zal de woningvoorraad zowel kwantitatief als kwalitatief blijven veranderen.

Kwantitatief zal de totale omvang van het aantal woningen voorlopig nog blijven stijgen, zolang de bevolking toeneemt. Het aantal bewoners per woning (woningbezetting) daalt nog steeds, waardoor er dus meer woningen nodig zijn.

Afhankelijk van de omvang van de daling van de woningbezetting zullen er naar verwachting de komende 45 jaar ongeveer 815.000 extra wonin­ gen gerealiseerd moeten worden. Dit staat nog woningtoename per jaar

bevolking

woningen

woningbezetting

1900

5.140.000

1.100.000

4,67

1920

6.752.000

1.480.000

4,56

19.000

1940

8.834.000

2.186.000

4,04

35.300

1950

10.027.000

2.230.000

4,50

4.400

1970

12.958.000

3.787.000

3,42

77.850

1980

14.091.000

4.747.000

2,97

96.000

1990

14.893.000

5.892.000

2,53

114.500

2000

15.864.000

6.651.000

2,39

75.900

2010

16.575.000

7.218.000

2,30

56.700

2011

16.655.799

7.266.000

2,29

48.000

2012

16.730.348

7.386.000

2,27

120.000

2013

16.779.575

7.449.000

2,25

63.000

2014

16.829.289

7.535.000

2,23

86.000

verwachting

2015

16.898.898

7.587.000

2,22

52.000

2020

17.248.834

7.840.379

2,20

50.676

2025

17.524.138

8.001.889

2,19

32.302

2030

17.748.974

8.141.731

2,18

27.968

2040

17.982.704

8.286.960

2,17

14.523

2050

18.008.402

8.376.001

2,15

8.904

2060

18.057.326

8.398.756

2,15

2.276

Figuur 2.3 Woningvoorraad naar bouwjaar (Bron: CBS, Voorburg/ Heerlen, 2016)

9006340655_ inner.indb 14

9/11/16 10:10

2 WAARDEVOLLE VASTGOEDOBJECTEN 15

los van de vervangende bouwstroom naar aanlei­ ding van sloop en de demografische ontwikkelin­ gen waarbij diverse gebieden ‘leeglopen’. Dit levert nog een extra bouwstroom op van zeker 10.000 tot 15.000 woningen per jaar.

12%

Daarnaast zullen er kwalitatieve veranderingen optreden ten gevolge van: • de vergrijzing van de bevolking (meer vraag naar seniorenwoningen en aangepaste woonvor­ men); • de verandering van de gezinssamenstelling (kleiner wordende gezinnen, sneller zelfstandig wonen van de kinderen, echtscheidingen, LATrelaties enzovoort); • het zelfstandig wonen van gehandicapten (aangepaste woningen en woonvormen).

19%

Voor onderhoud is de samenstelling van de hui­ dige woningvoorraad uiteengezet naar leeftijd van belang (oude voorraad betekent meer onderhoud, herstel en verbouw). Globaal kan gesteld worden dat op dit moment ongeveer 19% van het totale aantal woningen voor 1945 gebouwd is en dat ongeveer 19% dateert van na 1985, zie figuur 2.5.

26%

43%

voor 1944

1971-2000

1945-1970

na 2001

Figuur 2.4 Schematische weergave woningvoorraad naar bouwjaar (Bron: Bosatlas, Geschiedenis van Nederland p. 527 naoorlogse woontrends)

tot 1850

Eengezinswoningen

Meergezinswoningen

Totaal

Cum

31.597

45.837

77.434

1,04%

1,04%

1850 tot 1905

140.549

116.104

256.653

3,45%

4,48%

1905 tot 1925

274.024

157.509

431.533

5,79%

10,28%

1925 tot 1945

463.792

221.660

685.452

9,20%

19,48%

1945 tot 1955

254.986

115.752

370.738

4,98%

24,46%

1955 tot 1965

508.820

294.422

803.242

10,78%

35,24%

1965 tot 1975

877.818

423.145

1.300.963

17,46%

52,70%

1975 tot 1985

800.341

336.140

1.136.481

15,26%

67,96%

1985 tot 1995

698.133

305.538

1.003.671

13,47%

81,43%

1995 tot 2005

542.773

283.827

826.600

11,10%

92,53%

2005 of later

282.474

273.732

556.206

7,47%

100,00%

325

0,00%

4.875.307

2.573.666

7.449.298

100,00%

Bouwjaar onbekend Totaal

stand 1 januari 2013

CBS

Voorraad woningen naar bouwjaarklasse en woningtype Figuur 2.5 Ontwikkeling woningvoorraad (Bron: CBS, Voorburg/ Heerlen, 2013)

9006340655_ inner.indb 15

9/11/16 10:10

16

2000

2005

Tuinbouw onder glas, totaal

m2

105.208.811

105.396.583

99.616.624

98.174.658

94.881.967

Bloemkwekerij­ gewassen

m2

119.902.617

112.469.931

89.766.251

85.856.327

81.504.833

Boomkwekerijgewassen en vaste planten

m2

3.687.178

4.331.312

4.858.306

4.828.211

4.695.044

Fruit onder glas

m2

298.925

456.259

560.837

528.916

473.350

Glasgroenten

m2

73.137.091

79.351.192

87.792.591

88.037.030

86.878.229

Totaal

m2

302.234.622

302.005.277

282.594.609

277.425.142

268.433.423

Bedrijven

st

m2/st

2012

2013

2014

22.661

17.617

10.428

9.807

9.036

13.337

17.143

27.100

28.288

29.707

Figuur 2.6 Ontwikkeling kassen (Bron: CBS, Voorburg/Heerlen, 2015)

Er worden jaarlijks ook woningen aan de voor­ raad onttrokken. Dat kan verschillende redenen hebben: • sloop; • verbouwing, waardoor het aantal woningen kleiner wordt (van twee kleine woningen één grote maken); • verandering van bestemming (transformatie), waardoor een woning bijvoorbeeld een bedrijfs­ pand wordt (chique villa’s zijn voor veel organi­ saties aantrekkelijke kantoorruimte). ◆ Agrarische vastgoedobjecten Agrarische vastgoedobjecten vormen een aparte groep en nemen ook een enigszins aparte plaats in met betrekking tot het beheer en onderhoud.

Volledigheidshalve moet deze groep genoemd worden, omdat het om een zeer grote groep objecten gaat. Ongeveer de helft hiervan bestaat uit kassen. De rest bestaat voornamelijk uit schu­ ren, stallen, hallen en loodsen.

De levensduur van de objecten in de landbouw is vaak kort (twintig jaar) en wordt gebaseerd op economische, milieu- en dierenwelzijnmotieven.

Juist milieueisen, dierenwelzijn en nieuwe werk­ methoden maken dat veel oudere objecten niet meer voldoen.

9006340655_ inner.indb 16

Dikwijls verandert (degradeert) de functie van het vastgoedobject op de lange termijn. Een oor­ spronkelijk modern vastgoedobject voor de vee­ houderij wordt na enige tijd alleen nog maar gebruikt om oude landbouwwerktuigen op te bergen of hooi op te slaan. Onderhoud aan agra­ rische vastgoedobjecten vindt vaak alleen plaats als het moet (schade) of in combinatie met een functionele verbouwing. De komende jaren ligt er in ieder geval in de landbouw nog een flinke uitdaging, want de (nog) veel voorkomende asbest daken dienen in 2024 te zijn verwijderd.

In de tuinbouw gaat het voornamelijk over kassen in combinatie met kleine objecten voor opslag of kantoor. De economische levensduur van een kas is ongeveer vijftien jaar. Bepalende factoren bij een kas zijn de lichtdoorlatendheid en tegenwoor­ dig vooral maatregelen om energie (gas en elek­ tra) zo efficiënt mogelijk te gebruiken. De praktijk is ook hier dat de werkelijke levensduur vaak lan­ ger is dan vijftien jaar. Er heeft de afgelopen jaren een aanzienlijke vernieuwingsslag plaatsgevon­ den, waarbij de kascomplexen vergroot, sterk gemoderniseerd en energetisch aanzienlijk zijn verbeterd, zie figuur 2.6.

9/11/16 10:10

2 WAARDEVOLLE VASTGOEDOBJECTEN 17

Sinds 2000 neemt het aantal agrarische bedrij­ ven sterk af en de omvang ervan toe. Enerzijds heeft de overheid de grond van de boeren nodig om haar plannen (woningbouw, aanleg indus­ trieterreinen, infrastructurele werken en natuur­ bouw) te realiseren. Anderzijds speelt de verder­ gaande efficiencyslag een rol en is de bedrijfsopvolging ook een groot probleem, waar­ door boeren noodgedwongen moeten stoppen.

Dat betekent dat het aantal agrarische vastgoed­ objecten zal afnemen. Van een deel zal de bestemming wijzigen in die van woonobjecten, een ander deel zal mede door de slechte staat van onderhoud worden gesloopt, onder andere om verloedering te voorkomen. ◆ Bedrijfsvastgoedobjecten Onder het brede begrip bedrijfsvastgoedobject vallen veel soorten objecten in diverse bedrijfs­ takken.

Enkele grote bedrijfstakken passeren kort de revue: Nijverheid (delfstofwinning, industrie, bouwnijverheid en installatiebedrijven) De voor nijverheid bestemde vastgoedobjecten zijn voornamelijk fabrieken, hallen, magazijnen, loodsen en kantoren.

Handel, horeca en reparatie Onder handel wordt de groot- en detailhandel verstaan. Bij groothandel moet vooral gedacht worden aan hallen en loodsen, bij detailhandel (ook wel retail genoemd) voornamelijk aan win­ kels. Daarnaast is er nog een categorie overige vastgoedobjecten, waarbij die voor het wegver­ keer (benzinestations) de meest opvallende zijn.

De verscheidenheid aan objecten en bedrijfs­ grootte is in de horeca zeer groot. Cafés en ­restaurants, al of niet met een zalencomplex, nemen het grootste deel voor hun rekening.

Onder de sector reparatie vallen voornamelijk garagebedrijven.

Nutsvoorzieningen Nutsvoorzieningen treffen we overal om ons heen aan. De nutsvoorzieningen betreffen de elektra-, gas-, vuilwater-, drinkwater- en (tele)communica­ tievoorzieningen. Het varieert van straatkasten tot vastgoedobjecten in allerlei vormen en maten,

9006340655_ inner.indb 17

zoals energiecentrales, watertorens, pompstations, gemalen, vuilwatergemalen, datawarehouses, tele­ fooncentrales, zendmasten enzovoort.

Transport (spoorwegen, luchtvaart, zee- en binnenvaart, wegvervoer) De spoorwegen zijn een grote gebruiker van vast­ goedobjecten in de transportsector. Naast de vele stations zijn er ook nog werkplaatsen en kantoren.

De luchtvaart heeft met Schiphol wel een van de grootste aaneengesloten vastgoedobjecten (dit wordt een vastgoedcomplex genoemd) van Nederland. Het complex beslaat nu een totale lengte van ongeveer twee kilometer en met de geplande uitbreidingen zal dat nog verder toe­ nemen.

Bank- en verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening De sectoren bank- en verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening zijn voornamelijk gehuisvest in kantoren waarvan er door de eco­ nomische crisis en het nieuwe werken (werken onafhankelijk van plek en tijd) veel leeg staan.

Verandering van bestemming (transformatie) en hergebruik door functieverandering is in deze sector een belangrijke ontwikkeling. ◆ Vastgoedobjecten in de gezondheidszorg Binnen de gezondheidszorg maakt men onder­ scheid in de volgende vastgoedobjecten: zieken­ huizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen, huis­ vesting ten behoeve van geestelijke gezondheidszorg en huisvesting ten behoeve van gehandicaptenzorg. Voor elk van deze typen objecten zijn er bouwmaatstaven. Met de ver­ dere commercialisering van de zorg zien we hier verdergaande schaalvergroting en specialisatie.

Op basis van kostenbeheersing is er een verder­ gaande scheiding van cure (genezen) en care (zorgen) in gang gezet.

Een ziekenhuis, verpleeghuis en verzorgingshuis worden complexmatig geïntegreerd. In de perife­ rie zijn er dan nog vaak specifieke functies, zoals revalidatiecentra, bedrijven die speciale hulpmid­ delen leveren en praktijken voor fysiotherapie.

Door nieuw beleid en wetgeving veranderen functies en neemt het aantal verpleeghuizen en verzorgingshuizen in snel tempo af. De Wet Maat­ schappelijke Ondersteuning (Wmo) gaat ervan uit

9/11/16 10:10

18

dat de overheid ondersteuning biedt bij de zelf­ redzaamheid en participatie van burgers, maar alleen nog in specifieke gevallen goede toeganke­ lijkheid van voorzieningen, diensten en ruimten voor mensen met een beperking garandeert.

Voor de bepaling van de benodigde omvang van vastgoedobjecten in de gezondheidszorg wor­ den normen gehanteerd op basis van het aantal vierkante meters per bed. Deze normen variëren sterk per functie en specialisatie. Bij ziekenhuizen varieert dit bijvoorbeeld van 95 tot 140 m2. Door de afnemende tendens van het aantal ligdagen per gelijksoortige medische ingreep, is het bed­ dendeel in verhouding tot het behandeldeel met ondersteunende functies aanzienlijk kleiner geworden. ◆ Vastgoedobjecten in het onderwijs Afhankelijk van het soort onderwijs zijn er ver­ schillende soorten vastgoedobjecten. Scholen en universiteiten vormen in het kader van het beheer en onderhoud een zeer interessante groep. De overheid heeft de financiële zorg voor het onderwijs. Via verschillende bekostigingsstel­ sels probeert zij die zorg financieel te delegeren.

De volgende schooltypen worden onderscheiden: • primair onderwijs (PO) • voortgezet onderwijs (VO) • beroepsonderwijs (MBO) en volwassenen­ educatie (BVE) • hoger onderwijs (HO) • wetenschappelijk onderwijs (WO) Primair onderwijs Primair onderwijs bestaat uit basisonderwijs, ­speciaal basisonderwijs en (voortgezet) speciaal onderwijs. Het primair onderwijs is bestuurlijk

Basisonderwijs Speciaal onderwijs Totaal primair onderwijs Voortgezet onderwijs VO+PO

verdeeld naar denominatie openbaar (ongeveer 32%) en niet-openbaar (ongeveer 68%).

Het aantal scholen is de afgelopen jaren gedaald.

De verwachting is dat die daling voortzet met het afnemen van de bevolkingsgroei en het toe­ nemen van het aantal kleine scholen dat onder de norm voor het minimaal aantal leerlingen van 24 zal komen, zeker als die norm in 2019 verder verhoogd wordt zie figuur 2.7.

In 2013 waren er 7.261 objecten voor onderwijs in Nederland (in 2000 nog 7.720), waarvan zo’n 7.019 gewone basisscholen. Per schoolbestuur zijn er in 2013 gemiddeld circa 6,6 objecten voor scholen. 12% van de schoolbesturen heeft meer dan tien objecten. De vroegere bemoeie­ nissen van het rijk met betrekking tot huisvesting zijn volledig gedelegeerd aan de gemeenten. De invoering van het lumpsum-bekostigingsstelsel heeft de scholen meer vrije bestedingsmogelijk­ heden gegeven. Scholen kunnen dan naar gelang de omstandigheden zelf bepalen of het geld wordt besteed aan bijvoorbeeld nieuwe computers of de renovatie van het dak.

Voortgezet onderwijs Het voortgezet onderwijs omvat vwo, havo, vmbo en praktijkonderwijs en telde in 2013 ongeveer 940.000 leerlingen. Het wordt bekostigd op basis van leerlingenaantallen, in 2013 gemiddeld € 7.900,- per leerling, waaruit de objecten en het onderwijs betaald moeten worden.

Beroepsonderwijs en volwasseneneducatie Zo’n 39% van de beroepsbevolking heeft een beroepsopleiding gevolgd. In 2013 volgden ongeveer 500.000 leerlingen een opleiding. De bekostiging van het middelbaar beroepsonder­

1995

2000

2005

2007

2009

2011

2012

2013

7.320

7.042

6.953

6.898

6.881

6.806

6.742

6.649

973

679

649

639

634

628

618

612

8.293

7.721

7.602

7.537

7.515

7.434

7.360

7.261

784

834

654

645

644

646

645

645

9.077

8.555

8.256

8.182

8.159

8.080

8.005

7.906

Figuur 2.7 Ontwikkeling schoolvastgoedobjecten (Bron: www.stamos.nl 2016)

9006340655_ inner.indb 18

9/11/16 10:10

2 WAARDEVOLLE VASTGOEDOBJECTEN 19

wijs is gebaseerd op leerlingenaantallen én het daadwerkelijk aantal afgegeven diploma’s.

Hoger en wetenschappelijk onderwijs Het hoger beroeps- en wetenschappelijk onder­ wijs bestaat uit zevenendertig hogescholen, der­ tien universiteiten en de Open Universiteit. Het hbo wordt gefinancierd vanuit een lumpsumbudget. Naast de rijksbijdrage krijgen hbo-scho­ len collegegelden en opbrengsten uit werkzaam­ heden voor derden. De huisvestingsuitgaven zijn een onderdeel van de rijksbijdragen.

De taken van universiteiten omvatten weten­ schappelijk onderwijs en onderzoek, kennisover­ dracht en maatschappelijke dienstverlening. De verantwoordelijkheid voor de huisvesting is gedecentraliseerd, de universiteiten moeten bin­ nen hun budget zelf de middelen vrijmaken voor huisvesting en infrastructuur. ◆ Overheidsvastgoed De overheid bestaat uit: • Centrale overheid • Decentrale overheid Centrale overheid De centrale overheid behelst in hoofdzaak de huis­ vesting voor het Koninklijk Huis, het parlement en de regering, de ministeries, de rechterlijke macht en diverse andere bestuurs- en adviesorganen.

Rijksvastgoed zijn onder andere kantoren (bijvoor­ beeld de ministeries), rijksscholen, politiebureaus, gerechtsgebouwen, gevangenissen en cultureel vastgoed, zoals musea. Het merendeel bestaat uit kantoren of kantoorachtige vastgoedobjecten.

Een aparte plaats neemt het ministerie van Defen­ sie in, dat op veel locaties in het land vastgoed­ objecten bezit. De taken, technologie en omvang van de krijgsmacht zijn sterk aan het veranderen.

Gevolg is dat er de afgelopen jaren vele defensie­ objecten en complexen zijn afgestoten.

Doordat er rijkstaken aan de provincies of gemeenten worden overgedragen of omge­ keerd, treedt ook een verschuiving in de huis­ vestingsvraag op.

De gemeenten vormen binnen de overheid de grootste vastgoedbeheerders. Iedere gemeente beschikt altijd over een gemeentehuis, brand­ weerkazerne, gemeentewerf en openbare scho­ len. Daarnaast treedt de gemeente op als beheer­ der van zwembaden, sportaccommodaties (sporthallen en sportvelden), cultureel vastgoed (schouwburgen, muziektheaters) en welzijns­ objecten (scoutinghomes, jeugd- en jongeren­ huizen, clubhuizen).

De waterschappen (en hoogheemraadschap­ pen), regionale samenwerkingsorganen en bedrijf- en productschappen zijn voornamelijk gebruikers van kantoorgebouwen.

Vanaf de jaren zeventig is het ambtenarenappa­ raat sterk uitgebreid, waardoor steeds meer huis­ vesting noodzakelijk was. Nu is het overheids­ beleid er al jaren op gericht de overheid te verkleinen. In 2016 is het aantal ambtenaren gedaald tot ongeveer 1 miljoen, verdeeld over de in figuur 2.8 opgenomen sectoren met elk hun eigen huisvestingsvoorzieningen, die logi­ scherwijs met de afname van het aantal ambte­ naren minder zijn geworden.

Ambtenaren per overheidssector

Aantal

Onderwijs en wetenschappen

422.000

Gemeenten

178.000

Rijksoverheid

120.000

Defensie

71.000

Politie

59.000

Universitair Medische Centra

58.000

Decentrale overheid De decentrale overheid behelst de provincies, gemeenten, waterschappen, regionale samen­ werkingsorganen en openbare lichamen voor bedrijf en beroep (bedrijf- en productschappen).

Gemeenschappelijke regelingen

20.000

Provincies

13.000

Waterschappen

10.000

Rechterlijke macht

3.000

De provincies beschikken voornamelijk over kan­ toren. Ook hier is sprake van veranderingen.

Onderzoeksinstellingen

2.000

9006340655_ inner.indb 19

Figuur 2.8 Aantal ambtenaren per overheidssector in 2016

9/11/16 10:10

20

Monumenten Monumenten zijn er in verschillende soorten en maten en ze vallen onder de Erfgoedwet, voor­ heen de Monumentenwet. Er zijn rijksmonumen­ ten (ongeveer 62.000) en gemeentelijke monu­ menten. De provincies Noord-Holland en Drenthe kennen als enige ook provinciale monu­ menten. Dan kennen we ook nog het beschermd dorps- en stadsgezicht en de monumenten die op de Werelderfgoedlijst van UNESCO staan.

Figuur 2.9 Logo rijksmonument

◆ Overig vastgoed en gebruiksfuncties Er zijn ook vastgoedobjecten die niet in de genoemde sectoren thuishoren, zoals religieuze objecten (kerken, kloosters en abdijen, mos­ keeën). De laatste jaren zijn veel van dergelijke objecten buiten gebruik gesteld en is er veel leegstand. Veelal wordt gezocht naar andere functies zoals woonfuncties, asielzoekerscentra, opleidingscentra, hotels, kantoren of bedrijfs­ verzamelobjecten.

Daarnaast kent elke organisatie haar eigen speci­ fieke gebruiksfuncties voor de objecten of delen daarvan zoals: • Laboratoriumfunctie • Praktijkfunctie • Bijeenkomstfunctie • Overige gebruiksfunctie zoals technische gebouwen • Lichte industriefunctie • Sportfunctie • Berging • Fietsenstalling

Figuur 2.10 Rijksmonument Van Nellefabriek

9006340655_ inner.indb 20

De rijksmonumenten zijn opgenomen in het Monumentenregister dat beheerd wordt door de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed. Hierin is een beschrijving van het pand opgenomen en is vastgelegd wat er onder de monumentale waarde valt, bijvoorbeeld alleen de voorgevel. Op de UNESCO Werelderfgoedlijst staan bijvoorbeeld de Van Nellefabriek in Rotterdam (zie figuur 2.10) en de Stelling van Amsterdam (figuur 2.11).

Voor de instandhouding zijn er subsidieregelin­ gen en/of fiscale voordelen. De fiscale voordelen gelden met name voor monumenten met een woonfunctie.

2.2 Kader voor toekomstgericht Asset- en onderhoudsmanagement Beheer van vastgoed is een complexe activiteit, zowel in technisch als in organisatorisch opzicht.

Daarnaast is de perceptie van een gebruiker niet altijd dezelfde als die van een eigenaar of beheer­ der. Vroeger verkoos men vervangende nieuw­ bouw nog wel eens boven een goed beheer van een gebouw. De afgelopen decennia is hier ver­

Figuur 2.11 Rijksmonument Stelling van Amsterdam

9/11/16 10:10