Anagrafe L’iscrizione anagrafica degli ospiti e dei subconduttori
L’iscrizione anagrafica degli ospiti e dei subconduttori Paolo Morozzo della Rocca Ordinario di diritto privato nell’Università degli studi di Urbino
Non è necessario il consenso del proprietario all’iscrizione anagrafica del suo inquilino. Come è noto a quasi tutti gli ufficiali di anagrafe — ma le eccezioni purtroppo non mancano — l’opposizione del proprietario alla richiesta di iscrizione anagrafica del conduttore non impedisce nè la ricevibilità della dichiarazione anagrafica nè l’iscrizione stessa.
Non è necessario il consenso del proprietario all’iscrizione anagrafica del suo inquilino l Non è mai abusivo — nelle abitazioni private — colui che vi risiede su autorizzazione del conduttore anche contro la volontà del proprietario l Familiari e ospiti l I subaffittuari l L’ospite per ragioni di servizio l Convivenze pericolose l L’ufficiale di anagrafe e l’allegato I alla dichiarazione anagrafica
Il consenso del proprietario rileva infatti solo come presupposto della liceità dell’utilizzo (o, se si vuole, dell’occupazione) dell’immobile come civile abitazione, sicchè in assenza di una querela per occupazione abusiva e senza titolo da parte del proprietario l’occupante ha il diritto/dovere di rendere la dichiarazione di residenza all’indirizzo di abitazione. Pertanto, l’ufficiale di anagrafe, dando avviso dell’avvio del procedimento al proprietario dell’immobile, potrà sapere se sia intervenuta querela o azione di spoglio da parte di quest’ultimo nei riguardi del richiedente l’iscrizione anagrafica o del soggetto che gli ha consentito l’immissione nell’immobile, dovendo altrimenti dedurne la legittimità dell’occupazione e dunque la ricevibilità della dichiarazione anagrafica. Non v’è dubbio infatti che i proprietari che si vedano spogliati della disponibilità di un bene di abitazione mediante un’occupazione violenta, o che si accorgano dell’utilizzo clandestino del bene da parte di terzi non autorizzati, faranno senz’altro querela all’Autorità giudiziaria per riaverne la disponibilità; oppure agiranno con l’azione civile
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possessoria (dai tempi ben più brevi) per ottenere dal giudice il pronto rilascio dell’immobile loro sottratto. In questo secondo caso, una volta intervenuto l’ordine di rilascio da parte del giudice dell’azione possessoria, se tale ordine non viene ottemperato l’inadempiente subirà una sanzione penale e si qualificherà come occupante abusivo e senza titolo già solo perchè disobbediente a detto ordine del giudice, sia pure nell’ambito di un procedimento d’urgenza e quindi non ancora definitivo.
Chiarito, sia pur brevemente, l’orizzonte di tutela del proprietario dell’immobile, va osservato come qualsiasi titolo di godimento (anche informale o di fatto) che abbia visto il proprietario consenziente al momento dell’immissione nell’immobile da parte dell’occupante legittima colui che dell’immobile ha fatto la sua stabile dimora a chiedere l’iscrizione anagrafica; e ciò vale anche nel caso in cui il proprietario, successivamente all’ingresso nell’abitazione, contesti all’inquilino il sopravvenuto venir meno del titolo di godimento (ad esempio a motivo dello scadere del periodo di locazione o di comodato, oppure per il venir meno della disponibilità a prolungare l’ospitalità a titolo gratuito).
Non è mai abusivo — nelle abitazioni private — colui che vi risiede su autorizzazione del conduttore anche contro la volontà del proprietario. Una questione interessante — e a volte controversa nel
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diritto vivente delle amministrazioni anagrafiche — è se abbia titolo a rendere la dichiarazione anagrafica all’indirizzo dell’abitazione in effetti utilizzata, colui che si sia immesso nell’immobile sulla base dell’autorizzazione/invito del detentore dell’immobile stesso anzichè del proprietario. Si pensi ad esempio all’immissione nell’appartamento locato di un parente o un amico del conduttore; od anche al caso in cui il conduttore stipuli un contratto di subaffitto con un subconduttore, dal quale si faccia a sua volta pagare un canone mensile. Si tratta indubbiamente di situazioni varie e tra loro molto diverse, sebbene per tutte potrà essere affermata la possibilità di rendere la dichiarazione anagrafica.
Familiari e ospiti. Una prima risposta positiva riguarda senz’altro i familiari, anche di fatto, e i parenti destinati a entrare nella medesima famiglia anagrafica del conduttore. È questo il caso del cosiddetto ampliamento dell’efficacia soggettiva del contratto originariamente stipulato dal conduttore ai familiari che lo abbiano raggiunto, dei quali si occupa anche l’art. 6, legge n. 392 del 1978, il cui ambito di efficacia è stato via via esteso da alcune pronunce del Giudice delle leggi(1). Quando ad essere accolto in casa dal conduttore non è un estraneo ma un familiare si può senz’altro presumere la mancanza di un rapporto di subaffitto, come confermato dall’art. 21 della legge n. 253 del 1950(2). Non v’è dubbio, quindi, che i soggetti ora presi in considerazione siano legittimati all’iscrizione anagrafica in quanto titolari essi stessi di un titolo legittimo di occupazione del bene di abitazione documentabile mediante la dichiarazione di convivenza «per motivi affettivi» da parte del conduttore, il quale è senza dubbio titolare del diritto di svolgere la sua vita privata e familiare senza esserne impedito dallo stesso suo locatore. Mentre i familiari, anche di fatto, andranno ad aggiungersi all’interno della famiglia anagrafica del conduttore, gli
altri ospiti che non dichiarino di avere rapporti affettivi potrebbero invece costituire una diversa famiglia anagrafica al medesimo indirizzo, suscitando però più facilmente il sospetto che si tratti in realtà di subaffittuari.
I subaffittuari. Altro e più complesso tema è invece quello riguardante la possibilità dell’iscrizione anagrafica degli occupanti dell’immobile che vi si trovino senza mai avere avuto alcuna autorizzazione dal proprietario o legittimo possessore, ma che abbiano invece negoziato il loro ingresso nell’immobile con il conduttore, dando così luogo ad un rapporto di subaffitto. Nessuna questione si pone, ovviamente, nel caso in cui il contratto — a dire il vero insolitamente — non preveda espressamente il divieto di subaffitto che, trattandosi di uso abitazione, non potrà comunque che essere parziale e prevedere la convivenza con il sublocatore(3). In tali casi, infatti, i subaffituari trovano il loro pacifico titolo di ingresso nella sequenza dei due contratti tra loro collegati: quello tra il locatore ed il conduttore e quello tra il conduttore e loro stessi. Riguardo a quest’ultimo è poi evidente che la dichiarazione del conduttore riguardo all’ospitalità fornita a terzi costituisca titolo (e prova) sufficiente a dimostrare la detenzione legittima dell’abitazione da parte dell’ospite. Qualche dubbio è stato invece espresso dagli operatori riguardo alla possibilità di procedere all’iscrizione anagrafica del subconduttore (che non sia quindi nè familiare nè ospite) nel caso in cui il contratto di locazione preveda il divieto di sublocazione. Corrispondono a questa situazione almeno due diverse ipotesi che — per i motivi e agli effetti che a breve verranno illustrati — l’ufficiale di anagrafe dovrebbe trattare sostanzialmente nel medesimo modo. Il che costituisce sicuramente una buona notizia perchè dispensa l’ufficiale di anagrafe dal compiere indagini e valuta-
1) Alla morte del conduttore possono succedergli nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi, il convivente more uxorio (per effetto di Corte Cost., 7 aprile 1988, n. 404), il convivente registrato e la parte dell’unione civile, entrambi ai sensi della legge n. 76 del 2016. In caso di separazione, anche solo di fatto, o di interruzione della convivenza, di scioglimento del matrimonio o dell’unione civile, o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, possono succedergli nel contratto di locazione (anche se nullo per mancanza di forma!) il coniuge, il convivente non registrato, quello registrato e la parte dell’unione civile. 2) A termini del quale «si presume l’esistenza della sublocazione quando l’immobile risulta occupato da persone che non sono al servizio del conduttore o che non sono a questo legale da vincoli di parentela o di affinità entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti con carattere transitorio». La norma, da prima abrogata, è stata poi ripristinata nella sua vigenza dall’art. 3, c. 1-bis, D.L. 22 dicembre 2008. 3) Il divieto della sub-locazione totale, sancito all’art. 2 della legge 392 del 1978 è stato agevolmente spiegato dalla dottrina con l’esigenza di evitare logiche speculative che non si conciliano con la speciale ratio legis delle locazioni ad uso abitativo. Cfr., per tutti, C. Pisani, Il subcontratto, in «Nuova giur. civ. comm.», P. II, p. 138.
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zioni che andrebbero decisamente al di là delle sue possibilità. Un primo caso — tutt’altro che raro in alcune grandi città italiane — potrebbe essere costituito dalla simulazione della clausola di divieto di sublocazione (o almeno dalla sua consapevole disapplicazione da parte del locatore), che si ha per dimostrata quando da elementi assai concreti si evinca che, diversamente da quanto affermato nel documento contrattuale, il locatore abbia in realtà acconsentito alla sublocazione attraverso comportamenti concludenti che non costituiscano semplice tolleranza di un inadempimento contrattuale. Ad esempio, il locatore potrebbe avere ricevuto pagamenti parametrati al numero di ospiti presenti nell’alloggio e dunque sproporzionati rispetto al canone di mercato corrispondente alle caratteristiche dell’immobile e alla zona in cui è situato(4). Un secondo caso riguarda la sublocazione effettivamente realizzata in violazione del divieto posto dal locatore; divieto da lui effettivamente voluto e di cui quindi pretenda il rispetto(5). Siamo qui di fronte, indubbiamente, ad un inadempimento contrattuale grave del conduttore che potrà legittimamente indurre il locatore ad agire per la risoluzione del contratto, il quale però rimane efficace sino alla risoluzione stessa, mantenendo altresì efficace, almeno sino a tale momento, anche il rapporto di sub-locazione nel frattempo instauratosi.
piamente maggioritarie hanno dedotto che la posizione giuridica del subconduttore lo renda «detentore qualificato» e legittimo del bene di abitazione. Questa sua detenzione è, infatti, basata su un titolo negoziale la cui efficacia dipende dalla perdurante efficacia del contratto di locazione ma la cui causa è autonoma da quest’ultimo. Ne consegue che il subconduttore sia qualificabile come detentore legittimo dell’immobile per tutta l’esistenza del contratto di sublocazione; e ciò anche nel caso in cui tale sublocazione non abbia avuto l’approvazione del locatore, purchè non trascenda i limiti di durata posti del contratto di locazione che gli sta a monte. La sentenza che successivamente imporrà al conduttore il rilascio dell’immobile (per finita locazione oppure per l’inadempimento del conduttore) costituirà d’altra parte titolo esecutivo anche nei confronti del subconduttore.
L’ospite per ragioni di servizio. Non v’è dubbio che abbia diritto/dovere di dichiarare la propria residenza all’indirizzo colui che vi è stato immesso come ospite (di fatto come comodatario, benchè senza alcuna formalizzazione) per ragioni di servizio: si pensi ad esempio al guardiano o al custode cui sia stata data accoglienza nel luogo di lavoro.
In tali casi sussiste però un dovere di restituzione immediata al momento della Dovere di restituzione immediata al momento conclusione del rapporto di servizio la cui mancata ottemdella conclusione del rapporto di servizio peranza implica una interverla cui mancata ottemperanza implica una sione illecita nel possesso e quindi uno spoglio al quale interversione illecita nel possesso. il proprietario/possessore potrà reagire ottenendo rapidamente la reimmissione nel possesso dal giudice dell’azione possessoria. A termini dell’art. 1595, co. 3, c.c., infatti, «senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatoAl riguardo l’ufficiale di anagrafe potrebbe avere a menre, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione te casi nei quali l’ospite abbia dichiarato, ad esempio, di ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la risiedere nell’alloggio di servizio di un garage o di un masentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha efgazzino dopo che il titolare dell’impresa lo abbia licenfetto anche contro di lui». ziato, senza che al licenziamento sia seguito l’abbandono Da tale disposizione la dottrina e la giurisprudenza amdell’alloggio stesso. 4) In tali casi il locatore non potrà chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore. Viceversa, potrebbe accadere che gli apparenti subconduttori risultino dei conduttori dissimulati, titolari quindi essi stessi di azione contrattuale. 5) Situazione questa ulteriormente differenziabile (ma senza effetto ai fini del ragionamento che qui si va svolgendo) in due ipotesi: a) la sublocazione è stata effettivamente notificata al locatore, il quale potrebbe avere manifestato la sua opposizione agendo per la risoluzione del contratto di locazione; b) la sublocazione non è stata notificata al locatore, che di conseguenza potrebbe non esserne venuto a conoscenza.
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Ebbene, per configurare tale ospite come abusivo e senza titolo occorre che il proprietario agisca con l’azione di spoglio ottenendo l’ordine di rilascio da parte del giudice.
Convivenze pericolose. Fuoriesce dalla riflessione che abbiamo sin qui svolto il caso, del tutto particolare, di convivenze esageratamente affollate che diano luogo a problemi igienico-sanitari. Pensiamo, ad esempio, al caso di un appartamento con un solo bagno e due stanze che il conduttore dia in subaffitto a otto subconduttori. In tali casi l’esistenza o meno di un contratto con o senza clausola del divieto di subaffitto parziale perde di rilievo nel momento in cui il sindaco disponga lo sgombero dell’immobile.
del subcontratto di locazione non registrato, nonchè della mera ospitalità non formalizzata mediante la scrittura del comodato (la cui forma peraltro è civilisticamente libera). Ma vi rientrano anche (a meno di non voler interpretare il modello ministeriale come un atto regolamentare contrario alla legge cui si riferisce) il contratto di locazione e il contratto di comodato scritti ma non registrati. Questi ultimi infatti, a prescindere dalla loro irregolarità e dal quesito sulla loro validità (almeno riguardo al contratto di locazione non registrato), costituiscono comunque forme di autorizzazione provenienti da chi ha la disponibilità giuridica del bene e dunque escludono il carattere abusivo e senza titolo dell’occupazione.
Il fatto di risultare anagraficamente residente
Pare infatti condivisibile che a sea un determinato indirizzo non comporta guito di tale ordinanza sindacale alcun effetto riguardo alle eventuali pretese del nessuna posizione anagrafica a quell’indirizzo possa più essere soggetto sul bene di abitazione utilizzato. iscritta, così come pare ovvio che solo a seguito del materiale sgombero dell’immobile i suoi ex abitanti divengano Nel caso in cui l’occupante sia un cittadino straniero non destinatari di un procedimento di cancellazione, se diveappartenente all’Unione Europea l’elemento più utile per nuti irreperibili, che si concluderà dopo un anno dall’avavviare le verifiche riguardo alla veridicità dell’autocertifivenuto sgombero nel caso in cui sia sconosciuta la loro cazione (nella specie della dichiarazione sostitutiva di atto nuova dimora. di notorietà) non potrà che essere dato dall’indicazione della cessione di fabbricato, o ancor meglio dalla sua allegazione. Negli altri casi — non esistendo un equivalente L’ufficiale di anagrafe e l’allegato 1 obbligo di segnalazione all’autorità di pubblica sicurezza — l’autocertificazione potrà indicare i dati anagrafici, il alla dichiarazione anagrafica. titolo di legittimazione a disporre e i dati di reperibilità L’ufficiale di anagrafe che intenda svolgere la sua funzione della persona da cui il dichiarante ha ricevuto la facoltà applicando rigorosamente la legge dovrà farsi indicare dal di godere del bene immobile utilizzato come abitazione. dichiarante a quale titolo quest’ultimo occupa l’alloggio. Si tratta, come è noto, di una dichiarazione sostitutiva di Vale la pena rammentare che il fatto di risultare anaatto di notorietà, il cui testo deve contenere gli elementi graficamente residente a un determinato indirizzo non utili per l’eventuale verifica da parte degli uffici. comporta alcun effetto riguardo alle eventuali pretese del soggetto sul bene di abitazione utilizzato: chi è ospiIl modulo a tal fine predisposto dal Ministero dell’Interno te resta dunque ospite, chi avrebbe l’obbligo di restituiha tipizzato tali elementi limitatamente ad alcune situare l’immobile dovrà comunque restituirlo e, ovviamenzioni maggiormente ricorrenti, elencate dal n. 1 al n. 5 te, chi lo occupa abusivamente e senza titolo [oltre a vedell’allegato 1 al modello di dichiarazione anagrafica. Il dere annullata la propria iscrizione anagrafica se succesMinistero ha però opportunamente lasciato libera l’indisiva al cosiddetto Decreto-Lupi(6)] potrà essere in ogni cazione di tali utili elementi riguardo alle diverse e resitempo querelato (o in alcuni casi denunciato) per il caduali situazioni da indicare al n. 6 dell’allegato stesso. Tra rattere violento o clandestino dell’occupazione messa in queste ultime situazioni vanno certamente incluse quella atto. 6) Si tratta dell’art. 5 del decreto legge 28 marzo 2014, n. 47.
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