7 minute read
4.4 BINNENGEBIED TEN NOORDEN VAN HET SINT-JOZEFSPLEIN
Ten noorden van het Sint-Jozefsplein is een groot onbebouwd binnengebied gelegen, dat zich in woongebied bevindt en tevens deel uitmaakt van het ‘BPA 122 Tuilt’. Er rusten bijgevolg reeds bouwmogelijkheden op de terreinen, die echter tot op heden onaangewend bleven.
Het BPA faciliteert een ontwikkeling rondom een centraal gelegen weg cfr. de rest van de Annie M.G. Schmidtstraat. Het type woningen dat vooropgesteld wordt binnen deze ontwikkeling sluit echter niet aan bij de actuele nood om het woonaanbod Tuilt te verbreden, aangezien het niet inzet op compact wonen, en is tevens een onderbenutting van het potentieel van deze site in het hart van Tuilt. Daarom werd deze site als strategisch beschouwd binnen voorliggende structuurvisie en werd ze als projectsite behandeld. De visie die naar voor geschoven wordt, kadert binnen de afwijkingsbepalingen voor BPA’s ouder van 15 jaar (art.4.4.9/1 van de VCRO).
Vanuit de analyse komt naar voor dat er binnen het centrum van Tuilt gezocht dient te worden naar een verbreding van het woonaanbod. Concreet gaat het hierbij over een nood aan compacte wooneenheden, dit in geschakelde vorm (rijwoningen) of gestapelde vorm (appartementen), weliswaar op schaal van het dorp. De schaal van het binnengebied is van die aard, dat er meerdere volumes aan compact wonen geïntegreerd kunnen worden. Waar welke woontypologie ingeplant dient te worden, legt de structuurvisie niet op. Wel wordt vastgelegd dat een ontwikkeling los dient te komen van de vrijstaande of halfopen woning op de grote kavel, en dat er geopteerd dient te worden voor geschakelde of gestapelde woonvormen.
Deze woningen schikken zich rond een woonerf. De locatie van dit woonerf ligt duidelijk vast, aangezien er conform de afwijkingsbepalingen van art.4.4.9/1 van de VCRO niet afgeweken kan worden van de ligging van openbaar domein. Dit betekent concreet dat de locatie van de wegenis vanuit het BPA aangehouden dient te blijven. Bijkomend worden er echter 2 extra ontsluitingen voor zacht verkeer voorzien, enerzijds richting Rijkelstraat, anderzijds richting Sint-Jozefsplein, zodat de woonontwikkeling geen eilandje op zich wordt. Het is daarbij de ambitie om een volwaardig woonerf te realiseren, waarin gemengd verkeer voorop staat, en waarbij de wegenis door haar inrichting een extra woonkwaliteit kan bieden aan de omliggende woningen (zie referenties).
De ontwikkeling gaat uit van compacte woningen. Deze dienen zich volwaardig te integreren in de schaal en de korrel van Tuilt. Het impliceert dat de woonvolumes qua maatvoering aansluiten bij wat er in de omgeving terug te vinden is. De hoogte wordt beperkt tot 2 à 3 bouwlagen. (zie referenties). Compacte woningen leggen echter geen rem op de kwaliteit of de ruimtelijkheid van de woningen. Door het voorzien van voldoende grote ramen, een aangename hoogten van de binnenruimten, een goede relatie met de buitenruimte, enz. dient de woonkwaliteit in deze woningen gegarandeerd te worden. De inrichtingsschets gaat op dit igenblik uit dat een dichtheid van 40 à 45 wo//ha. Dit is echter een richting en dient concreet op punt gesteld te worden in samenspraak met de stad Hasselt op het moment van een concreet inrichtingsvoorstel.
AUTO’S VIA ANNIE M.G. SCHMIDTSTRAAT cfr. BPA
COMPACT EN GESTAPELD WONEN » wonen rondom een erf » verbreden van het woonaanbod » nieuwe woontypologie, binnen schaal en korrel van Tuilt
VOLDOENDE BUITENRUIMTE » private tuinen en gedeelde tuinen
RUIMTE VOOR ZACHT VERKEER
RUIMTE VOOR GECLUSTERD PARKEREN Annie M.G. Schmidtstraat
wegenis voor gemotoriseerd verkeer
wegenis voor zacht verkeer
tuinruimte (privaat of collectief) woonerf (verkeersvrij)
Compacte woningen vragen een andere omgang met de private buitenruimten. Een ruime tuin kan namelijk niet voor iedere woning gegarandeerd worden, maar is ook niet nodig gezien het doelpubliek. Een compacte tuin kan vele kwaliteiten bieden, maar zeker het aanbieden van collectieve tuinen (één gedeelde tuin i.f.v. meerdere woningen bovenop een private terrasruimte) garandeert de bewoners een volwaardige en grote buitenruimte en stimuleert tevens sociaal contact (kansen voor samentuinen, collectieve moestuinen, enz.). Op die manier bieden ze een extra woonkwaliteit voor kleine gezinnen.
Naar het privaat parkeren toe wordt het principe van gebundeld parkeren gehanteerd. Voor de gestapelde woningen worden deze parkeerplaatsen ondergronds voorzien, voor de geschakelde woningen kunnen deze gebundeld bovengronds aangeboden worden (op een klein pleintje, of langsheen de wegenis).
De stad Hasselt legt de realisatie van een maatschappelijke meerwaarde op aan de ontwikkeling, gezien de rendementsverhoging die de eigenaars wordt geboden. Deze maatschappelijke meerwaarde bestaat uit de realisatie van één publieke bovengrondse parkeerpocket, die losstaat van het voldoen in de eigen parkeerbehoefte. Deze publieke parkeerpocket komt mee tegemoet aan de grote parkeerdruk die op de kern rust. De locatie van deze parkeerpocket is niet bepaald, wel dient ze publiek toegankelijk te zijn voor alle inwoners/bezoekers van Tuilt en dient ze plaats te bieden aan 25 à 30 parkeerplaatsen.
Aangezien de percelen in eigendom zijn van private personen, zal de stad Hasselt geen initiatief nemen ten aanzien van de ontwikkeling van deze site. Het initiatief ligt volledig bij de eigenaars van de betreffende percelen. Het spreekt vanzelf dat een gefaseerde ontwikkeling, gezien de verdeelde eigendomsstructuur, mogelijk is, dIt onder de conditie dat er binnen elke fase kwalitatief afgewerkte gehelen gerealiseerd worden.
De inplanting van de bouwvolumes , de lokatie van de parking en de voorgestelde typologische invulling is slechts een suggestie en dient verder verfijnd te worden binnen een gedetailleerde ontwerpoefening op initiatief van de groep van grondeigenaars.
Essentieel voor het aansnijden van voorligend binnengebied, is dat er eerst één globale gebiedsdekkende visie moeten uitgewerkt worden met de groep van eigenaars. Dit is een voorwaarde om op een ruimtelijk verantwoorde wijze te kunnen afwijken van het BPA. Pas wanneer er onderling en met de stad een consensus is gevonden over deze globale visie, kan er in fases gerealiseerd worden. Enkel op deze manier komt een verhaal tot stand dat gedragen is door de buurt en waarbij de lusten en lasten op een gelijkwaardige manier verdeeld zijn (om burenruzies te vermijden). Alle eigenaars binnen het nog te ontwikkelen gebied zullen, à rato van het grondaandeel dat ze inbrengen, moeten bijdragen aan de aanleg van bvb. de publieke parking. De inpassing van ieder afzonderlijk project en de aansluiting met de rest van de ontwikkeling zal onderzocht en beschreven moeten worden in de globale gebiedsdekkende visie.
Annie M.G. Schmidtstraat
Sint Jozefsplein
beschikbare terreinen
Het voorstel gaat uit van compact wonen, dit echter op maat van Tuilt en met voldoende respect voor de privacy van de bestaande woningen.
De inrichting van de wegenis wordt opgevat als een extra woonkwaliteit: > gemengd woonerf, met plaats voor zacht verkeer en beperkt gemotoriseerd verkeer > verkeersluwe doorsteken voor fietsers en voetgangers > gemeenschappelijk ondergronds parkeren - gebundeld parkeren
compacte private tuinen
gedeelde tuinen
compacte woningen met een hoge woonkwaliteit: » voldoende grote ramen » aangename hoogten van de binnenruimten » goede relatie tussen leefruimten en de buitenruimte(n) » duidelijke zichtrelatie en verbinding met de (gedeelde) tuin » enz.
