9789144088839

FASTIGHETSVÄRDERING – om värdeteori och värderingsmetoder

INGEMAR BENGTSSON

Kopieringsförbud Detta verk är skyddat av upphovsrättslagen. Kopiering, utöver lärares och studenters begränsade rätt att kopiera för undervisningsändamål enligt Bonus Copyright Access kopieringsavtal, är förbjuden. För information om avtalet hänvisas till utbildningsanordnarens huvudman eller Bonus Copyright Access.

Vid utgivning av detta verk som e-bok, är e-boken kopieringsskyddad.

Den som bryter mot lagen om upphovsrätt kan åtalas av allmän åklagare och dömas till böter eller fängelse i upp till två år samt bli skyldig att erlägga ersättning till upphovsman eller rättsinnehavare.

Studentlitteratur har både digital och traditionell bok­utgivning. Studentlitteraturs trycksaker är miljöanpassade, både när det gäller papper och tryckprocess.

Art.nr 37300 ISBN 978-91-44-08883-9 Upplaga 1:1 © Författaren och Studentlitteratur 2018 studentlitteratur.se Studentlitteratur AB, Lund Omslagslayout: Francisco Ortega Omslagsfoto: Jan Jörnmark Printed by Lapaprint, Valmiera, Latvia 2018

INNEHÅLL

Förord 9 Inledning 11

Bokens målgrupp 11 Bokens upplägg 12 Disposition över bokens kapitel 13 1 Fastigheter och värdering – en överblick 17 1.1 Inledning 17 1.1.1 Att värdera är att mäta 18 1.1.2 Varför behöver vi värdera? 19 1.1.3 Lagen om ett pris 20 1.1.4 Deduktiv och induktiv metod 21 1.2 Fastighetsbegreppet 22 1.2.1 Fastigheten 23 1.2.2 Fastighetsbildning 23 1.2.3 Typer av fastigheter 24 1.2.4 Fastigheter i Sverige 25 1.2.5 Prisutvecklingen på fastigheter 26 1.3 Fastighetstransaktioner 27 1.3.1 Köp av bostadsrätt 29 © F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

3

Innehåll

1.4 Källor till fastighetsinformation 29 1.4.1 Fastighetsregistret 29 1.4.2 Fastighetstaxering 35 1.4.3 Ekonomisk redovisning 40 1.4.4 Informationstjänster 43 1.4.5 Andra källor 44 1.4.6 Besiktning och due diligence 44 1.5 Fastighetsskatt och fastighetsavgift 47 1.6 Fastighetsfinansiering 49 1.6.1 Privata bostäder 49 1.6.2 Avkastningsfastigheter 50 1.7 Sammanfattning 51 2 Värdeteori – hur marknader fungerar 53 2.1 Inledning 53 2.2 Värdebegrepp 54 2.2.1 Marknadsvärde 56 2.2.2 Individuellt värde 56 2.3 Marginalanalys 57 2.4 Efterfrågan, utbud och jämvikt 61 2.4.1 Jämvikt mellan efterfrågan och utbud 64 2.5 Kapitalmarknad: investering och kredit 72 2.5.1 Marknaden för investeringar 73 2.5.2 Marknaden för krediter 75 2.5.3 Avkastningskrav och avkastning 77 2.5.4 Avkastningskravets bestämning på individuell nivå 79 2.6 Marknadseffektivitet – rationalitet, information och transaktionskostnader 84 2.6.1 Begreppet effektiva marknader 85 2.6.2 Priseffektivitet på fastighetsmarknaden 87 2.7 Rättigheter och skyldigheter 92 2.7.1 Äganderätt som ett rättighetsknippe 92 2.7.2 Fastigheten tolkad som ett knippe rättigheter 95 2.8 Sammanfattning 97

4

© F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

Innehåll

3 Värdeteori – marknadens värdering av fastigheter 99 3.1 Inledning 99 3.2 Residualt värde för fastigheter 100 3.2.1 Fastigheten absorberar värdet från nyttigheter som saknar egen marknad 104 3.2.2 Residualt värde på oexploaterad mark 106 3.3 Kapitali­sering av producent- och konsumentöverskott 107 3.4 Samspel mellan marknader för lokaler, byggande och kapital: 4Q-modellen 109 3.4.1 Fyra samband 109 3.4.2 Jämvikt 111 3.4.3 Anpassning 113 3.4.4 Stegvis anpassning 115 3.4.5 Långsiktig utbudskurva 123 3.4.6 4Q-modellen vid fastighetsvärdering 123 3.5 Fastighetens värdepåverkande faktorer 125 3.5.1 Privatbostäder 128 3.5.2 Avkastningsfastigheter 139 3.6 Sammanfattning 142 4 Värderingsmetoder – grunderna 143 4.1 Ortsprismetod – introduktion 143 4.1.1 Ortsprisdatans egenskaper 145 4.1.2 Ortsprisvärdering 148 4.2 Avkastningsmetod – introduktion 158 4.2.1 Nuvärdesvärdering 158 4.2.2 Avkastningskrav 160 4.2.3 Annuitet 161 4.2.4 Evigt kassaflöde (perpetuitet) 163 4.2.5 Variationer med förhandsbetalning 165 4.2.6 Avkastningsvärdering 166 4.3 Andra värderingsmetoder – en överblick 173 4.3.1 Produktionskostnadsmetod 173 4.3.2 Hedonisk metod 179 4.4 Sammanfattning 182 © F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

5

Innehåll

5 Värderingsuppdraget – en översikt 183 5.1 5.2 5.3 5.4

Värderingsuppdragets moment 183 Uppdragsbekräftelse 184 Underlagsförteckning 185 Marknadsanalys 185 5.4.1 Två typer av marknadsanalys: inför värdering och inför investering 186 5.4.2 Marknadsanalys inför värdering 188 5.4.3 Priset som informationsbärare 188 5.4.4 Marknadsanalys av omvärld, ort och objekt 189 5.5 Värdering 194 5.6 Redovisning 194 5.7 Sammanfattning 195 6 Värderingsmetoder – tillämpning och fördjupning 197 6.1 Värdering av privatbostäder 197 6.1.1 Marknadsanalys 197 6.1.2 Val av värderingsmetod 210 6.1.3 Ortsprisvärdering – småhus 211 6.1.4 Ortsprisvärdering – bostadsrätter 230 6.2 Värdering av avkastningsfastigheter 236 6.2.1 Marknadsanalys 238 6.2.2 Val av värderingsmetod 252 6.2.3 Ortsprisvärdering 252 6.2.4 Avkastningsvärdering 256 6.2.5 Direktkapitaliseringsmetoden 256 6.2.6 Kassaflödesmetoden 272 6.3 Sammanfattning 281

6

© F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

Innehåll

7 Investeringsbedömning 283 7.1 Lönsamhetsbedömning 283 7.1.1 Nettonuvärde 284 7.1.2 Enkel periodavkastning 284 7.1.3 Internränta 286 7.2 Effekter av belåning 287 7.2.1 Balansidentitet och kapitalkostnad 288 7.2.2 Hävstångssambandet 290 7.3 Sammanfattning 296 Referenser 297 Sakregister 301

© F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

7

KAPITEL 1

Fastigheter och värdering – en överblick

I det här första kapitlet kommer vi att börja med att i generella termer tala om behovet av värdering och förutsättningarna för att kunna värdera. Därefter går vi igenom fastighetsbegreppet, dess juridiska grund, registerföring och andra begrepp tätt relaterade till fastigheter och värdering. Vi fortsätter med en beskrivning av hur transaktioner av fastigheter kan genomföras. Avslutningsvis går vi igenom ett brett urval av källor till information om fastigheter som fastighetsvärderaren behöver känna till.

1.1

Inledning

Fastighetspriser är både fascinerande och viktiga. Få andra varors pris­ utveckling följs med samma intresse; ett intresse som finns hos nästan alla, från professionella investerare och analytiker till privatpersoner med helt andra professioner. Fastighetspriser fascinerar på alla nivåer eftersom de påverkar på alla nivåer, från nationell nivå ner till det individuella hushållet.

Fastigheter är den absolut viktigaste tillgången i hushållens förmögenheter.

Men det är inte bara storleken på fastighetskapitalet som fascinerar. Fastigheter har vissa unika egenskaper – jämfört med andra konsumtionsvaror eller produktionsresurser – som gör dem särskilt intressanta. Framför allt är det fastigheters bestämda läge som skiljer ut dem från andra varor.

Fastigheters värde beror inte bara på fastighetens egna egenskaper utan till en avgörande grad även på faktorer utanför fastigheten. Ett talesätt i fastig­hetsbranschen går ut på att en fastighets tre viktigaste egenskaper är läge, läge och läge. Det ligger mycket i uttrycket. Läget är i sig själv inte en egenskap hos fastigheten utan ett samlingsbegrepp för egenskaper i omgivningen som är tillgängliga från fastigheten. Fastighetens tillgänglighet är © F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

17

1 Fastigheter och värdering – en överblick

alltså det som ger läget värde. För en bostad är det naturligt att tala om tillgänglighet från fastigheten, medan det för en butik är naturligt att tala om tillgänglighet till fastigheten. Alla kan nog relatera till påståendet att läget är en av de allra viktigaste förklaringsfaktorerna till att fastigheter varierar så mycket i värde som de gör. Bara genom att studera utgångspriserna i bostadsannonserna i sin egen kommun kan man konstatera lägets inverkan på prisnivån.

Innan vi påbörjar själva framställningen ska vi säga något om värdering generellt.

1.1.1 Att värdera är att mäta

Värderingen syftar till att bedöma marknadsvärdet vid en given tidpunkt – värdetidpunkten. Inom branschen brukar man vara noga med att poängtera att värderingen är en bedömning, inte en beräkning eller mätning.

Distinktionen syftar till att understryka dels att värderingen är förknippad med osäkerhet och dels att tydliggöra att värderaren inte påtar sig ansvar för att priset på fastigheten vid en försäljning faktiskt skulle uppgå till värderingens värde. Det är ett vällovligt syfte. Dock är värderingen de facto en mätning. All mätning bygger på jämförelser, det vill säga att relatera mätobjektet till mer kända objekt. Alla fastighetsvärderings­metoder bygger också på jämförelser: ortsprismetoder bygger på jämförelser med försäljningspriser på jämförbara fastigheter, avkastningsmetoder bygger på jämförelser med andra kassaflödesgenererande investeringar, produktionskostnadsmetoder bygger på jämförelse med nyproduktion och hedoniska metoder bygger likt ortsprismetoder på jämförelse med försäljningspriser för andra fastigheter.

Fastighetsvärdering handlar alltså om att mäta värdet på fastigheter. Det man måste komma ihåg är dock att mätning sker med större eller mindre noggrannhet. Den mätning som fastighetsvärdering innebär har lägre noggrannhet än exempelvis mätningen av tomtareal vid bildandet av nya fastigheter. Även mellan olika fastighetsvärderingar skiljer det mycket i mätningens noggrannhet. En snabb värdering med direktkapitaliserings­ metoden baserad på schablonmässiga ingångsdata har lägre noggrannhet än en kassaflödesvärdering av samma fastighet baserad på noggrant undersökta ingångsvärden från en ingående marknadsanalys. Det är dock fullt möjligt 18

© F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

1 Fastigheter och värdering – en överblick

att de båda metoderna ger samma resultat, men med olika säkerhet. Det är nyttigt att bära med sig insikten om att värdering handlar om att försöka mäta den okända storheten genom att relatera den till kända storheter.

1.1.2 Varför behöver vi värdera?

Vad för slags varor är det vi värderar? Fastigheter förstås, men även företag, konst, bilar och en del annat. Intressant är att notera att vi vid den absoluta majoriteten av köptillfällen normalt sett inte tänker att vi värderar; inte mjölken i livsmedelsbutiken, inte jeansen i klädbutiken. Men vi jämför och utvärderar rimligen alla köp med avseende på nyttomaximering, det vill säga i syfte att tillfredsställa våra behov på bästa möjliga sätt, utifrån tillgängliga resurser.

Utvärderingen inför ett köpbeslut kan delas in i två delbeslut, det första beslutet handlar om beslutet att konsumera en viss typ av vara före alla möjliga andra varor, det andra beslutet handlar om att välja en specifik vara framför andra varor som fyller samma konsumtionsbehov. Det första beslutet – som analyseras inom mikroekonomin under rubriken konsumentens val – faller utanför den här bokens ramar, det är vid det andra beslutet de olika fastighetsvärderingsmetoderna är till hjälp. Vår analys bygger på att jämföra värdet hos en fastighet med värdet hos andra fastigheter.

För vanliga konsumtionsvaror, som mjölk och jeans, är å andra sidan det andra steget i utvärderingsprocessen mer eller mindre trivialt. De allra flesta varor som vi konsumerar är standardiserade i viss, ofta relativt hög, utsträckning. Vi behöver inte värdera ett specifikt mjölkpaket eftersom vi vet att det är exakt likt övriga mjölkpaket på hyllan, och dessutom känner vi till i vilken mån kvalitet och pris skiljer sig åt jämfört med mjölkpaket i andra tillgängliga butiker. Den här informationen finns i våra prisminnen och värdering av varje enskilt mjölkpaket undviks därmed.1 Vi kan hoppa över värderingen eftersom vi lutar oss mot dels våra egna erfarenheter och dels att marknaden fungerar så att lagen om ett pris håller. Ju mer standardiserad en vara är och ju oftare den omsätts, desto mindre ansträngning behöver läggas på att värdera den.

1 Prisminnen är en del av de kunskaper som brukar benämnas tacit knowledge (Polanyi, 1966).

© F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

19

1 Fastigheter och värdering – en överblick

1.1.3 Lagen om ett pris

Fastigheter handlas på en marknad och vi använder nationalekonomiska teorier om hur marknader fungerar för att kunna ha en uppfattning om hur priserna på fastigheter kommer till stånd. Vi kommer därför att ägna en icke oväsentlig del av boken till att förklara hur vi tänker oss att fastighetsmarknaden fungerar, och vi gör det med utgångspunkt i nationalekonomisk teori, främst den del som benämns mikroekonomi och vars kärna utgörs av en teori om individuella val.

Ett centralt begrepp inom mikroekonomin är det som ibland benämns lagen om ett pris. Den går i korthet ut på att jämförbara varor måste handlas till samma pris. Det är förstås inte en lag i vare sig juridisk eller fysikalisk mening utan en metafor som knyter an till just fysikens lagar. Det som avses är att om marknadens aktörer agerar som teorin föreskriver kommer varor som fyller samma funktion också att handlas till samma pris, i jämvikt.

Lagen om ett pris kan också beskrivas som arbitrageprincipen, vilken går ut på att arbitragemöjligheter inte kan bestå på marknaden. En arbitrage­ möjlighet kan vara att göra en riskfri vinst, eller på annat sätt vinst utan insats. Om en vara vore bestående felprissatt, till exempel överprissatt på en viss marknad, skulle aktörer kunna köpa varan på en annan marknad och sälja den med vinst på den felprissatta marknaden. En sådan situation kan inte vara en stabil jämvikt eftersom transaktionen är mycket lockande.

Många vill sälja på den överprissatta marknaden och därmed ökar utbudet med följden att priset sjunker.

Lagen om ett pris är starkare ju lägre transaktionskostnaderna är och ju enklare det är att spekulera i felprissättningar.2 Ju mer homogen varan är desto lägre transaktionskostnader eftersom det då är lättare att skilja mellan felprissättningar och prisskillnader som motiveras av skillnader i egen­ skaper. Transaktionskostnaderna beror dock även på andra faktorer, som det rättsliga systemet för äganderättsöverlåtelse och på varans komplexitet.

Lagen om ett pris kan också formuleras i termer av alternativkostnad.

Värdet på en vara bör vara precis lika stort som priset på ett likvärdigt alternativ. Alternativkostnadsbegreppet används vanligen för att avgöra kostnaden för ett tänkt val, och kostnaden är lika med värdet (nyttan) av det bästa alternativa valet. Vi ser här ytterligare ett sätt att argumentera 2 (Coase, 1937).

20

© F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

1 Fastigheter och värdering – en överblick

för att lagen om ett pris bör gälla. Konsumenter kommer att välja varan med lägst alternativkostnad, vilket är lika med den med lägst pris för varor med samma egenskaper. Egentligen är det samma argument som arbitrage­ principen, men arbitrageprincipen är ofta förknippad med investerares beteende medan alternativkostnadsbegreppet är mer förknippat med konsumenters beteende.

Vi kan konstatera att det är graden av genomslagskraft för lagen om ett pris som skiljer varor som vi normalt värderar från varor som vi normalt inte värderar. Genomslaget i lagen om ett pris beror i sin tur i hög grad på hur homogen en produkt är, det vill säga hur lika varandra olika exemplar är. Marknadskrafterna strävar efter att minska transaktionskostnader genom att öka graden av homogenitet och därmed graden av jämförbarhet.

Standardisering av varor är därvidlag en viktig metod. Ju högre grad av standardisering, desto lägre är risken att just det exemplar vi köper avviker från förväntad kvalitet. Följdriktigt är det heterogena varor som fastigheter, konst och begagnade varor som vi explicit försöker värdera.

Det här sättet att introducera behovet av fastighetsvärdering är instruktivt då det direkt pekar på det inom all fastighetsvärdering genomgående inslaget av jämförelse med betalda priser för liknande fastigheter, antingen explicit som i ortsprismetoden eller implicit som i avkastningsmetoden.

1.1.4 Deduktiv och induktiv metod

Vetenskapliga metoder kan karakteriseras i många olika dimensioner. Ett av de mer kända sätten att kategorisera vetenskapliga metoder utgår ifrån att dela upp dem i deduktiv respektive induktiv metod.3 Det är också ett fruktbart sätt att förstå mer om fastighetsvärderingsmetoder och då särskilt deras vetenskapliga grund.

I korthet kan en deduktiv metod beskrivas som en metod där man börjar med en föreställning om världen varefter man härleder testbara hypoteser som sedan utsätts för prövning mot någon form av empiri. Om hypoteserna inte kan förkastas är teorin tills vidare giltig, det vill säga inte bevisat ogiltig.

En induktiv metod bygger på att hypoteserna om världens beskaffenhet i stället härleds från empiriska observationer.

3 (Popper, 1959). © F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

21

1 Fastigheter och värdering – en överblick

De mest använda metoderna inom fastighetsvärdering är varianter av antingen ortsprismetod eller avkastningsmetod. Vi kan förstå dessa metoders vetenskapliga grund bättre ifall vi reflekterar över dem i termer av deduktiv respektive induktiv metod. Ortsprismetoden kan i grunden betraktas som en induktiv metod. Om vi observerar att medelpriset för ett småhus av en viss typ i en viss stad är tre miljoner kronor så antar vi att när nästa hus av samma typ i samma stad säljs kommer också det huset att kosta tre miljoner kronor. Vi kan till synes göra en prognos om mest sannolika pris utan att ha någon teori om vilka egenskaper som bygger upp småhusets värde. I andra ändan av den deduktiva–induktiva skalan finner vi avkastningsmetoden.

Avkastningsmetoden används normalt på avkastningsfastigheter som vi värderar genom att diskontera dess framtida kassaflöden till nuvärde.

Till detta behöver vi till synes endast teori, det vill säga inga observationer av liknande fastigheter. Nuvärdesberäkningen innehåller endast faktorer som beskriver värderingsobjektet: kassaflöden och avkastningskrav. Den observante läsaren har redan insett att det är något som skaver här, något ofullständigt över beskrivningen av de båda huvudmetoderna. Det är alldeles riktigt. Faktum är att metoderna inte är lika renodlat deduktiva eller induktiva som de kan synas vid en ytlig betraktelse. Vi behöver en teori om vad konsumenterna efterfrågar för att kunna välja vilka egenskaper vi ska studera när vi väljer jämförbara småhus. Analogt kan vi inte bestämma vilket avkastningskrav vi ska använda i avkastningsmetoden utan att studera vilka avkastningskrav som marknaden i övrigt tillämpar.

I praktiken innehåller båda metoderna både deduktiva och induktiva inslag. Utifrån vår teori om konsumenten får vi idéer om vilka egenskaper denne kan tänkas värdera vid ett husköp. Vi kan pröva ifall detta stämmer genom att göra modeller vars prediktioner vi sedan kan pröva med hjälp av empiriska observationer. Det blir i praktiken en växelverkan mellan deduktiv och induktiv metod.

1.2

Fastighetsbegreppet

En bok om fastighetsvärdering bör utgå ifrån en väldefinierad begrepps­ apparat, särskilt angående själva föremålet för värdering, alltså fastigheter.

I det här avsnittet redogörs för definitioner av olika begrepp som behövs för 22

© F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

1 Fastigheter och värdering – en överblick

den fortsatta behandlingen av fastighetsvärden och fastighetsvärdering.

Fastighet är ett juridiskt begrepp och definitionerna som presenteras har i de flesta fall sin grund i lagtext och presenteras med hjälp av lagtext.

1.2.1 Fastigheten

I jordabalkens första kapitel definieras att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter. En fastighet är alltså ett stycke mark med definierade gränser och den utgör fast egendom. Det finns även så kallade 3D-fastigheter som är vertikalt indelade fastigheter. Det betyder alltså att det kan finnas mer än en fastighet på en viss plats, men staplade på varandra. I andra kapitlet av jordabalken definieras fastighetstillbehör som anläggningar som har anbringats på fastigheten för stadigvarande bruk.

De tillhör alltså fastigheten och är fast egendom; den som äger fastigheten äger även fastighetstillbehören. Det som inte är fastighetstillbehör är lös egendom och ägandet till denna följer inte med ägandet av fastigheten.

Sådan lös egendom kan till exempel vara en grushög eller en vedstack.

Fastighetstillbehör består normalt av byggnadstillbehör och tomtanläggningar. Vad som är fastighetstillbehör förändras med tiden, vilket framför allt gäller byggnadstillbehören där en tumregel är att sådant som man normalt förväntar sig att finna på en fastighet också är fastighetstillbehör.

Till fastigheten kan också andra rättigheter, och skyldigheter, vara knutna: servitut, nyttjanderätter, andelar i samfälligheter och gemensamhets­ anläggningar. Vi kommer att beskriva dessa längre fram. Vid värderingen av en fastighet måste hänsyn tas till de rättigheter och skyldigheter som är knutna till fastigheten, eftersom de följer med ägandet av fastigheten.

Dessa rättigheter är dock inte de enda värderaren behöver ta hänsyn till, det finns en stor mängd regleringar som styr nyttjandet av fastigheten och som i hög grad påverkar fastighetens värde och vi återkommer till dem i kapitel 3 som handlar om grunderna i värdeteorin.

1.2.2 Fastighetsbildning

Fastigheter skapas och förändras genom beslut av en lantmäterimyndighet i en lantmäteriförrättning. En gemensam benämning för olika åtgärder är fastighetsbildning. Nya fastigheter kan bildas genom avstyckning, klyvning © F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

23

1 Fastigheter och värdering – en överblick

eller sammanläggning av befintliga fastigheter. Genom fastighetsreglering ändras fastigheter: servitut och samfälligheter bildas, ändras eller upphävs. Även gemensamhetsanläggningar och ledningsrätter bildas, ändras och upphävs genom lantmäteriförrättning.

1.2.3 Typer av fastigheter

Fastigheter kan ha många olika ändamål, som jordbruk, egen bostad, uthyrning av bostäder, tillverkning m.fl. Vi kommer att utgå från den klassificering som är fastlagd i fastighetstaxeringen, vilken ligger till grund för beräkning av fastighetsskatt och som vi återkommer till i avsnitt 1.4.2. Skatteverket fastställer typkoder för alla Sveriges fastigheter och dessa registreras i fastig­ hetsregistret som förs av Lantmäteriet och som vi beskriver i avsnitt 1.4.1.

Typkoden är en tresiffrig kod där den första siffran – serienumret – anger till vilken av 8 huvudkategorier som fastigheten tillhör. Bokens framställning fokuseras på de serier som är markerade med fetstil och värdering av dessa kommer att behandlas ingående i kapitel 6 där värderingsmetoderna tillämpas på olika typer av fastigheter.

100-serien Lantbruksenheter 200-serien Småhusenheter 300-serien Hyreshusenheter 400-serien Industrienheter 500-serien Ägarlägenheter 600-serien Täktenheter 700-serien Elproduktionsenheter 800-serien Specialenheter Dessutom måste vi nämna kategorin Bostadsrätter även om dessa inte är fastigheter utan utgör en egen rättighetstyp som regleras i bostadsrättslagen.

Bostadsrätter är lägenheter belägna i ett hus som ägs av en bostadsrätts­ förening. Lägenheten kan vara antingen en småhusenhet eller ett flerfamiljshus. Bostadsrättsinnehavaren äger en andel av bostadsrättsföreningen och har en nyttjanderätt till en specifik lägenhet.

Det finns ibland skäl att använda en annan kategorisering av fastigheter och dela in dem i privatbostäder respektive avkastningsfastigheter. Den här kategoriseringen utgår från syftet med fastighetsinnehavet. Privatbostäder 24

© F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

1 Fastigheter och värdering – en överblick

äger man för att bo i, medan man investerar i avkastningsfastigheter för att erhålla en avkastning på sitt kapital, i likhet med en investering i aktier, obligationer, råvaror eller något annat. Den här indelningen används i boken, både i beskrivningen av värdepåverkande faktorer i avsnitt 3.5. och i det avslutande värderingskapitlet, där småhus, ägarlägenheter och bostadsrätter räknas in i kategorin privatbostäder och hyreshus i kategorin avkastningsfastigheter. Den principiella skillnaden mellan de två kategorierna är att privatbostäders nytta inte genererar ett kassaflöde utan består i löpande konsumtion av boende, medan avkastningsfastigheters hela nytta för sin ägare består i det kassaflöde som fastigheten genererar åt ägaren.

1.2.4 Fastigheter i Sverige

Den 31/12 2017 fanns i Sverige 3 295 181 fastigheter; 53 117 fastigheter var upplåtna med tomträtt.4 Tomträtt innebär att husägaren har en rätt att mot en avgäld nyttja tomten; fastighetsägaren upplåter tomten mot att ersättas genom tomträttsavgälden. I tabell 1.1 delas fastigheterna upp efter serie­ numret i typkoden och tabellen visar totalt taxeringsvärde 2017 samt uppskattat marknadsvärde i slutet av 2017. Värden anges i miljoner kronor.

Tabell 1.1 Taxeringsenheter + specialenheter i Sverige 2017. Antal, taxeringsvärde och teoretiskt marknadsvärde. 5 Typ av taxeringsenhet

Antal

Taxeringsvärde mkr

Marknadsvärde mkr

Lantbruksenheter Småhusenheter Hyreshusenheter Industrienheter Ägarlägenheter Täktenheter Elproduktionsenheter Specialenheter

382 258 2 419 258 136 576 162 763 1 118 2 094 4 882 74 979

1 137 530 3 321 307 2 953 745 369 928 1 321 2 645 316 360

1 516 707 4 428 409 3 938 327 493 237 1 761 3 527 421 813

Totalt

3 183 928

8 102 836

10 803 781

4 (Lantmäteriet, 2017).

5 (SCB, 2018a).

© F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

25

1 Fastigheter och värdering – en överblick

Totalt uppgår det uppskattade marknadsvärdet till 10 803 781 miljoner kronor.

Till detta kommer värdet av specialenheterna som inte beskattas och inte åsätts taxeringsvärde och som därför är svåra att schablonuppskatta marknadsvärdet på.6 För att få en uppfattning om storleken på fastighetsvärdena kan jämförelse göras med bruttonationalprodukten (BNP) – värdet på den totala produktionen i Sverige under ett år, som 2017 var 4 599 633 miljoner kronor.7 Det kan också jämföras med den totala aktieförmögenheten i bolag noterade på svensk marknadsplats som i december 2017 var 6 997 326 miljoner kronor.8 1.2.5 Prisutvecklingen på fastigheter

Prisutvecklingen på fastigheter har varit stark, framför allt sedan fastighetskrisen i början av 1990-talet. Sedan 1981 har priserna på småhus ökat med ca 2,7 gånger, när vi räknar bort inflationen. För hyreshus är ökningen något starkare och de har ökat i pris med ca 3,5 gånger i takt med BNPutvecklingen fast med större variation, se figur 1.1.

Prisindex, logaritmisk skala 300

150

75 1981

1984

1987

1990

1993

1996

1999

Småhus för permanentboende

2002

2005 Hyreshus

2008

2011

2015

2017

BNP

Figur 1.1 Real prisutveckling – det vill säga utöver inflationen – för småhus- och hyreshus­ fastigheter i förhållande till real BNP.9 6 Fastigheterna i 800-serien – Specialenheter, till exempel skolor och sjukhus – är ej skattepliktiga och taxeringsvärde beräknas inte för dem.

7 (SCB, 2018g).

8 (SCB, 2017).

9 (SCB, 2018d) (SCB, 2018c).

26

© F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

1 Fastigheter och värdering – en överblick

Prisutvecklingen förklaras i huvudsak av tre faktorer: sjunkande ränta, stigande inkomster och realt ökande byggkostnader (byggkostnaderna stiger snabbare än inflationen). Från att tidigare ha varit en höginflations- och högränteekonomi övergick Sverige efter 90-talskrisen till att bli en låg­ inflations- och lågränteekonomi. Räntorna föll succesivt under den period när fastighetspriserna ökade som snabbast. Under samma period hade också hushållen en stark tillväxt i disponibel inkomst. I dag är räntorna så låga att ytterligare prisökning på grund av sjunkande räntor inte är möjlig utan en prisutveckling i takt med hushållens inkomstutveckling är mer sannolik. Om eller när räntorna åter stiger kan man förvänta sig en långsammare prisutveckling, som även kan vara negativ. Att realt ökande produktions­kostnader driver prisutvecklingen är i sig inte självklart; ökande produktions­kostnader kan i stället vara en effekt av den ökade efterfrågan.

Men, det finns skäl att anta att svenska produktionskostnader faktiskt ökar av andra orsaker. Byggbranschen är mindre påverkad av globaliseringen än genomsnittet av andra varor och tjänster och därmed mindre konkurrensutsatt. Över tid är det rimligt att anta att kostnadsutvecklingen i branscher som utnyttjar en stor andel inhemskt arbete och material är högre än den genomsnittliga ökningen i konsumentpriser, KPI. KPI-ökningen hålls nere av den globala arbetsfördelningen där produktionen av många varor kontinuerligt flyttas över till länder med relativt sett lägre produktionskostnader.

1.3

Fastighetstransaktioner

Fastigheter kan förvärvas på fyra olika sätt: fastighetsköp, bolagsköp, fastig­ hetsreglering och klyvning. Fastighetsförvärv genom fastighetsköp är den förvärvsform som närmast liknar det vi i dagligt tal avser med begreppet ”köp”, och benämns även lagfaret köp eller jordabalksköp. Fastighetsköp är den transaktionsform som är avgjort mest betydelsefull för fastighetsvärderaren. För småhustransaktioner är det den helt dominerande transaktionsformen och hela ortsprisunderlaget som värderingen baserar sig på består av köpeskillingar från fastighetsköp.10 Fastighetsköp regleras i jordabalken. Där finns preciserade krav på vad som måste vara uppfyllt för att ett köp ska anses fullbordat. Efter förvärvet ansöker köparen om lagfart 10 Läs mer om ortsprisunderlag och ortsprisvärdering i kapitel 4.

© F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

27

1 Fastigheter och värdering – en överblick

hos inskrivningsmyndigheten. Lagfarten registreras i fastighetsregistret med information om bland annat ägaren eller ägarna samt köpeskilling.

Lagfarten utgör ett bevis på äganderätt till fastigheten och är nödvändig för att kunna pantsätta fastigheten.

Fastigheter kan dock förvärvas även på andra sätt. Man kan förvärva en fastighet genom att köpa ägaren till fastigheten, om denne är en juridisk person. För avkastningsfastigheter är detta en mycket vanlig förvärvsmetod.

Enskilda fastigheter, eller portföljer av fastigheter, paketeras i aktiebolag och därefter handlar man med aktierna i bolaget i stället för direkt med fastigheten. Förfarandet är betingat av skattemässiga skäl då de innebär lägre bolagsskatt och lägre stämpelskatt.11 Den utbredda användningen av bolagsköp som förvärvsmetod innebär problem för fastighetsvärderaren eftersom bolagsköp inte resulterar i en officiell prisnotering motsvarande den för ett fastighetsköp där priset noteras i fastighetsregistret.

En tredje möjlighet är att genom fastighetsreglering lägga ihop en fastighet med en fastighet man redan äger. Normalt används fastighetsreglering för att skapa lämpliga fastigheter, till exempel när en jordbrukare förvärvar delar av en grannfastighet. Lämpligheten bedöms utifrån fastighetens brukningsegenskaper. Fastighetsreglering kan dock också användas som förvärvsmetod i syfte att minska skatteuttaget. Förfarandet innebär då att man i en lantmäteriförrättning först styckar av en liten del av fastigheten som ska förvärvas och att tillträdaren förvärvar den fastigheten genom fastighetsköp, varefter köparen ansöker om att reglera till återstoden av fastig­heten. Det uppstår då en skattemässig fördel jämfört med att förvärva hela fastigheten genom fastighetsköp då stämpelskatten endast erläggs för den lilla del som förvärvas genom fastighetsköp. Fastighetsreglering är en vanlig metod särskilt för jord- och skogsbruksmark och råmark.12 Slutligen finns en fjärde metod där en, av flera personer samägd, fastighet klyvs i mindre fastigheter där de tidigare delägarna blir ensamma ägare till 11 Läs mer i (SOU 2017:27, 2017) som är resultatet av en statlig utredning om att reglerna angående beskattning av bolagsköp ska ändras och som utgår från Dir. 2015:62 Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet. Till dags datum har ingen proposition ännu presenterats.

12 Råmark är benämningen för mark som är oexploaterad eller redo för omexploatering, det vill säga obebyggd mark eller mark där tidigare användning inte längre är den mest lönsamma användningen.

28

© F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

1 Fastigheter och värdering – en överblick

varsin fastighet. Klyvning är dock inte en förvärvsmetod på samma sätt som de övriga då den endast kan användas när man redan är delägare till en större fastighet.

1.3.1 Köp av bostadsrätt

Bostadsrätten utgör inte en egen fastighet och förvärvas därför i stället som lös egendom. För fastighetsvärderaren innebär det bland annat att över­ låtelsepriser inte registreras i något officiellt register. Den statistik som finns bygger på uppgifter insamlade från mäklare. Aggregerad statistik publiceras men uppgifter på objektsnivå är inte fritt tillgängliga utan värderaren använder oftast någon av marknadens kommersiella tjänster till detta. De kommersiella tjänsteproducenterna har i sin tur köpt prisinformationen från mäklarna, antingen direkt eller genom Svensk Mäklarstatistik som är frukten av ett samarbete mellan de största aktörerna i mäklarbranschen.

1.4

Källor till fastighetsinformation

Redan i kapitlets inledning nämndes att tillgång till information om fastigheten och om marknaden är nödvändig för att kunna värdera en fastighet.

I verkligheten kommer vi alltid vara hänvisade till imperfekt information och varje värdering kommer därför vara behäftad med osäkerhet, oavsett hur korrekt vi utför värderingen. En av de viktigaste, och svåraste, upp­ gifterna för värderaren är att ta fram så korrekt och relevant information om fastigheten som möjligt. Med korrekt avses i det här fallet att informationen mäter det som avses mätas (reliabilitet) och med relevant avses att det vi mäter är en viktig faktor för fastighetens värde (validitet).

I det här avsnittet kommer de viktigaste informationskällorna att presenteras översiktligt i syfte att ge en samlad överblick över dem. Innehållet i de olika källorna och tolkning av det behandlas mer ingående senare, framför allt från avsnitt 3.5. Fastighetens värdepåverkande faktorer och framåt.

1.4.1 Fastighetsregistret

Fastighetsregistret är det officiella registret över hur marken i Sverige är indelad och över vem som äger vad. Registret innehåller dessutom information om adresser, byggnader och fastighetstaxering. Informationen i fastig­hets­ © F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

29

1 Fastigheter och värdering – en överblick

registret är av central betydelse för fastighetsvärdering men används också i många andra verksamheter, bland annat för kreditgivning och identifiering av rätt ägare vid fastighetsförsäljningar. Till fastighetsregistret hör även den digitala registerkartan som löpande uppdateras. Lantmäteriet har hand om fastighetsregistret och ansvarar för att ny fastighetsinformation förs in. Även andra myndigheter än Lantmäteriet bidrar med information: kommunala lantmäterimyndigheter, Skatteverket och kommunerna.

I fastighetsregistret samlas stora mängder information om varje enskild fastighet och den informationen utgör grunden vid fastighetsvärdering.

Nedan listas innehållet under ett antal rubriker. För bokens ändamål krävs endast en kort presentation. För läsare som önskar mer ingående information hänvisas till Lantmäteriets hemsida.13

Fastigheter För fastigheter noteras i registret bland annat fastighetsindelning, både gällande och historisk; fastighetsrättsliga åtgärder, till exempel avstyckningar; nuvarande och tidigare fastighetsbeteckning; centralpunktskoordinat; länsoch kommuntillhörighet och fastighetens areal.

Tomträtter Tomträtt är en rätt att använda och bebygga en fastighet på liknande villkor som vid ägande. Tomträtten ger besittningshavaren (tomträttsinnehavaren) en starkare rätt än den som ett arrende ger. Äganderätten stannar hos fastighetsägaren (tomträttsupplåtaren), men tomträttsinnehavaren äger byggnaden och kan belåna tomträtten. En fastighet som upplåts med tomträtt ägs vanligen (men inte alltid) av stat eller kommun, medan arrende används vid upplåtelse av såväl privat som offentlig fastighetsägare. Privata fastighets­ ägare kan inte skapa upplåtelse med tomträtt. Däremot har en del fastigheter med upplåten tomträtt sålts till privata fastighetsägare vilket innebär att det idag finns privata tomträttsupplåtare – de har alltså förvärvat fastigheten efter att den uppläts med tomträtt. Tomträtten upplåts på lång tid, ofta minst 40 år. Avgälden, den avgift som nyttjaren betalar till upplåtaren, bestäms numera oftast för perioder om tio år.

13 (Lantmäteriet, den 14 08 2017b).

30

© F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

1 Fastigheter och värdering – en överblick

Lagfarter När en fastighet byter ägare registreras bytet i fastighetsregistret. Registreringen kallas lagfart och den nya ägaren blir lagfaren ägare till fastigheten med eventuella byggnader. I lagfarten finns uppgifter om en fastighets ägarförhållanden, till exempel; vem som äger fastigheten; andel av fastigheten som ägs av respektive ägare; hur förvärvet gått till, till exempel genom gåva, arv eller köp; köpeskilling, om förvärvet skett genom köp; om fastigheten är upplåten med tomträtt.

Lagfartsinformationen används bland annat av banker som underlag för kreditgivning; av mäklare vid fastighetsförsäljning; för att styrka att det är rätt ägare vid köp/försäljning av skog och mark; för offentliggörande av ägarförändringar; för att säkerställa att rätt personer underrättas vid fastighetsbildningsärenden, och för att rätt personer debiteras avgifter som är kopplade till fastigheten, till exempel avgifter för väg- och renhållning.

Inteckningar Som fastighetsägare kan du belåna eller pantsätta din fastighet för att låna pengar av en kreditgivare, till exempel en bank. Lantmäteriet beslutar om det belopp som inteckningen ska ha, skriver in i fastighetsregistret samt utfärdar ett pantbrev som bevis för inteckningen. Inteckningen innehåller bland annat uppgifter om belopp, inteckningsdatum och den prioritet den har i förhållande till övriga inteckningar som berör fastigheten. Pantbrevet är en värdehandling som kan användas som säkerhet för ett lån. Informationen om inteckningar används bland annat av banker som underlag för kreditgivning och av mäklare inför fastighetsförsäljningar. När lån inte betalas leder det till exekutiva åtgärder av bland andra Kronofogden och då utgör informationen om inteckningar en grundförutsättning för att fördela pengar till fordringsägare.

Samfälligheter En samfällighet är mark eller vatten som delas av flera fastigheter. Till skillnad från fastigheter, som ägs av antingen juridiska eller fysiska personer, ägs samfälligheter av de fastigheter som har del i samfälligheten. Samfälligheten sköts gemensamt av ägarna till de fastigheter som har andel i den genom en samfällighetsförening eller utan förening genom delägarförvaltning. © F ö r fatta r e n oc h S tud e ntlitt e r atu r

31

Ingemar Bengtsson är fil.dr i nationalekonomi och lektor på Lunds universitet. Han undervisar om fastighetsvärdering, fastighetsmarknaden och urbana processer. Hans forskning handlar bland annat om bostads­ marknadens funktion och om rättigheter och skyldigheter knutna till markanvändning.

Fastighetsvärdering – om värdeteori och värderingsmetoder Två viktiga frågor för flera yrkesgrupper, men också för politiska beslutsfattare och privatpersoner, står i fokus i denna bok: • Vad bestämmer en fastighets värde?

• Hur kan en fastighets värde bedömas?

I boken förklaras ingående hur fastigheters värde beror på deras egenskaper, människors värdering av egenskaperna samt samhällets reglering av fastigheters användning. Hur fastigheters värde kan bedömas och de två vanligaste värderingsmetoderna – ortsprismetod och avkastningsmetod – beskrivs och problematiseras på djupet.

Här finns också en konkret beskrivning av hur man kan värdera småhus, bostadsrätter och hyreshus. Då avkastningsfastigheter är viktiga som investeringsobjekt behandlas även lönsamhetsbedömning av fastighetsinvesteringar med särskild hänsyn till effekterna av belåning.

Fasighetsvärdering – om värdeteori och värderingsmetoder utgår från etablerad vetenskaplig teori och metod och vänder sig i första hand till högskolestuderande inom fastighetsrelaterade ämnen, men också till yrkesverksamma, politiska beslutsfattare och intresserade privatpersoner.

Art.nr 37300

studentlitteratur.se