9789177372370 by Smakprov Media AB

E R I KA P B JÖR K DA H L

bostadsrätt, hyra, tomträtt samt vissa andra nytt janderätter till fast egendom. Oberoende av vilken nyttjanderätt som är ifråga är intressekonflikterna mellan parterna ofta av liknande karaktär, vilket motiverar att tonvikten i framställningen lagts på en avtalstyp – hyra. Hyresreglerna har i lagstift ningsarbetet tjänat som utgångspunkt för många av reglerna avseende arrende och bostadsrätt; rörande vissa problem är reglerna identiska. I redogörelsen för övriga avtalstyper hänvisas löpande till hyres avsnittet. I första hand berör boken relationen mellan fastighetsägare och nyttjanderättshavare, men i viss mån även hur en nyttjanderätt står sig i förhål lande till tredje man, till exempel vid överlåtelse av fastighet. Vidare behandlas regler om överlåtelse av bostadsrätt. Boken är avsedd att vara kursbok men kan även ge vägledning för den som yrkesmässigt eller privat har frågor om nyttjanderätt.

HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT

I DENNA BOK behandlas regler rörande arrende,

E R I KA P B JÖR K DA H L

HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT

ERIKA P BJÖRKDAHL är professor i civilrätt och föreståndare för IFF – Institutet för Fastighetsrättslig Forskning vid Uppsala universitet.

ISBN 978-91-7737-237-0

UPPL AGA 3

HYRA, ARRENDE OCH BOSTADSRÄTT Tredje upplagan erika p björkdahl

© Författaren och Iustus Förlag AB, Uppsala 2023 Upplaga 3:1 ISBN 978-91-7737-237-0 Produktion: eddy.se ab, Visby 2023 Omslag: John Persson Omslagsbild: Siw Björkdahl-Jonsson Förlagets adress: Box 1994, 751 49 Uppsala Telefon: 018-65 03 30 Webbadress: www.iustus.se, e-post: kundtjanst@iustus.se Printed by Eurographic Group 2023

Innehåll

Innehåll Förord

Förkortningar 1

Nyttjanderätt som avtalsform 15 1.1 Inledande reflektioner 15 1.2 Definitioner av avtalstyperna 15 1.3 Kännetecken för avtalstypen 18 1.4 Disposition 21

AVDELNING I 2 Hyresavtalet och dess uppbyggnad 25 2.1 Allmänt om avtalstypen hyra 25 2.2 Grundläggande kriterier för hyresavtal 26 2.2.1 Inledning 26 2.2.2 Ingående av avtal 26 2.2.3 Hus eller del av hus 33 2.2.4 Upplåtelse till nyttjande 35 2.2.5 Ersättning – hyra eller annat vederlag 37 2.2.5.1 Rekvisitet ersättning 37 2.2.5.2 Huvudregeln om bestämd hyra 38 2.2.5.3 Hyressättning bostadshyra 42 2.2.5.4 Hyressättning – lokalhyra 46 2.2.5.5 Betalningstidpunkt 48 2.2.5.6 Villkor om pant och borgen 50 2.3 Avtalets löptid 53 2.4 Hyresavtalets omfattning 55 2.4.1 Allmänt om avtalets omfattning 55 2.4.2 Ändring av hyresavtalets omfattning 57 2.5 Gränsdragning lokal och bostad 58 2.5.1 Avgörande kriterier för gränsdragning 58 2.5.2 Förändring av avtalstyp genom ändrad användning 61

Innehåll 2.6 Kopplade avtal, blandade avtal och samarbetsavtal 62 2.6.1 De icke renodlade hyresavtalen 62 2.6.2 Vägledning för när JB 12 kap. kan vara tillämpligt 64 2.6.3 Särskilt om tilläggsavtal till hyresavtalet 67 2.6.4 Särskilt om centrumavtal 69 3

Parternas skyldigheter vid avtals ingående 71 3.1 Allmänt om parternas skyldigheter 71 3.2 Upplysningsplikt vid avtals ingående 71 3.2.1 Inledande reflektioner om upplysningsplikt 71 3.2.2 Närmare om upplysningsplikten vid lokalhyra 73 3.2.3 Hyresgästens upplysningsplikt 74 3.3 Avtalat upplåtelseändamål 76 3.4 Lägenhetens skick vid avtals ingående 77 3.4.1 Allmänt om terminologin 77 3.4.2 Fullt brukbart skick 78 3.4.3 Avtalat och underförstått skick, samt ansvar för lämnade uppgifter 82 3.4.4 Hyresgästens undersökningsplikt 84 3.4.5 Befintligt skick 85 3.5 Kontraktsbrott och påföljder 87 3.5.1 Påföljdsreglernas uppbyggnad – JB 12 kap. 10–14 §§ 87 3.5.2 Påföljder vid ringa kontraktsbrott 89 3.5.2.1 Avhjälpande, självhjälp och åtgärdsföreläggande 89 3.5.2.2 Nedsättning av hyran 92 3.5.3 Väsentligt avtalsavvikelser – förtida upphörande av hyresavtalet – JB 12 kap. 10–14 §§ 96 3.5.3.1 Allmänt om kravet på väsentlig avvikelse 96 3.5.3.2 Närmare om avtalets förtida upphörande 97 3.5.4 Hyresvärdens skadeståndsansvar vid hinder eller men i nyttjanderätten 101

4 Parternas rättigheter och skyldigheter under löpande avtal 105 4.1 Allmänt om ansvaret för hyresobjektet 105 4.2 Lägenhetens skick under löpande hyresavtal 106 4.2.1 Fullt brukbart skick och löpande underhåll 106 4.2.2 Avtalat skick och löpande underhåll – lokalhyra 109

Innehåll 4.2.3

Avtal om bättre skick och löpande underhåll – bostadshyra 109 4.2.4 Ombyggnationer på fastigheten 110 4.3 Påföljder vid avvikelser i lägenhetens skick 111 4.3.1 Allmänt om påföljdsreglernas tillämpning under löpande avtal 111 4.3.2 Åtgärdsföreläggande, hyresnedsättning och skadestånd m.m. 112 4.3.3 Upprustningsföreläggande och lägsta godtagbara standard 115 4.4 Hyresgästens inflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 18 d–18 h §§ 116 4.5 Hyresvärdens rätt till tillträde 121 4.5.1 Förutsättningar för hyresvärdens tillträde 121 4.5.2 Hyresgästens rätt till skadestånd på grund av värdens arbete 124 4.6 Hyresgästens rätt att ändra i lägenheten 125 4.6.1 Allmänt om utrymmet att vidta åtgärder i lägenheten 125 4.6.2 Bostadshyresgästens rätt att utföra målning tapetsering etc. 126 4.6.3 Lokalhyresgästens utrymme att vidta ändringar 130 4.7 Ändring av verksamhetsändamål 132 4.8 Hyresgästens skyldighet att väl vårda lägenheten 134 4.8.1 Allmänt om skyldigheten att vårda lägenheten 134 4.8.2 Åsidosättande av vårdplikten 137 4.8.2.1 Hyresgästens ansvar för skada 137 4.8.2.2 Hyresgästens ansvar för andra 139 4.9 Störningar, sundhet, ordning och gott skick 141 4.9.1 Allmänt om hyresgästens skyldighet att inte bete sig osnyggt 141 4.9.2 Hyresgästens skyldighet att inte störa 142 4.9.3 Hyresgästens skyldighet att iaktta sundhet, ordning och gott skick 143 4.9.4 Påföljder vid störningar och annat osnyggt beteende 144 4.10 Ordningsföreskrifter 146

Innehåll 5

Omförhandling och jämkning av avtal 148 5.1 Allmänna utgångspunkter för omförhandling och jämkning 148 5.2 Omförhandling och jämkning av bostadshyresavtal 149 5.2.1 Individuella förhandlingar och partsförhandlingar 149 5.2.2 Omförhandling utan förhandlingsordning 149 5.2.3 Omförhandling med förhandlingsordning – med eller utan förhandlingsklausul i avtalen 151 5.2.4 Skäliga hyresvillkor vid bostadshyra 153 5.3 Omförhandling av lokalhyresavtal 154 5.4 Oskäliga avtalsvillkor – jämkning enligt AvtL 36 § 156

Partsväxling – substitution och sublokation 159 6.1 Huvudregler rörande partsväxling 159 6.2 Andrahandsuthyrning 161 6.3 Partiell sublokation – JB 12 kap. 41 § 166 6.4 Överlåtelse och övertagande av bostadslägenhet 168 6.4.1 Övertagande inom familjen eller genom familjerättsliga förvärv 168 6.4.2 Överlåtelse till närstående – JB 12 kap. 34 § 170 6.4.3 Överlåtelse genom byte 172 6.5 Överlåtelse av lokal 175 6.6 Parternas förpliktelser efter överlåtelse av hyresrätten 177

Avtals upphörande 180 7.1 Regler rörande upphörande av hyresavtalet 180 7.1.1 Allmänna utgångspunkter för hyresavtalets upphörande 180 7.1.2 Uppsägningen och dess innehåll 181 7.1.3 Uppsägningstid 184 7.2 Förverkande av hyresrätten 186 7.2.1 Förverkanderegelns uppbyggnad 186 7.2.2 Förverkandegrunderna i JB 12 kap. 42 § 187 7.2.2.1 Punkterna 1 och 2 – Dröjsmål med hyran 187 7.2.2.2 Punkterna 3 och 4 – Otillåten överlåtelse eller uthyrning i andra hand 188 7.2.2.3 Punkt 5 – betalning i samband med överlåtelse och upplåtelse 190 7.2.2.4 Punkt 6 – oskälig hyra vid andrahandsuthyrning och inneboende 191

Innehåll 7.2.2.5

7.3

7.4

Punkt 7 – Lägenheten används i strid med avtalat ändamål eller värden lider men på grund av inneboende 191 7.2.2.6 Punkterna 8 och 9 – Ohyra, vanvård och osnyggt beteende 192 7.2.2.7 Punkt 10 – Hyresvärden vägras tillträde enligt 26 § 194 7.2.2.8 Punkt 11 – Avtalsenlig skyldighet 194 7.2.2.9 Punkt 12 – Brottslig verksamhet 196 Uppsägning av bostadshyresavtal 198 7.3.1 Uppsägning och det direkta besittningsskyddet 198 7.3.2 De besittningsskyddsbrytande grunderna vid bostadshyra 199 7.3.2.1 Allmänt om tillämpningen av JB 12 kap. 46 § 199 7.3.2.2 Punkt 1 – Hyresrätten är förverkad 200 7.3.2.3 Punkt 2 – Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser 201 7.3.2.4 Punkt 3 och 4 – Huset ska rivas eller undergå större ombyggnad 204 7.3.2.5 Punkt 5 – Lägenheten ska inte längre användas som bostad 205 7.3.2.6 Punkt 6 – Avtalet avser lägenhet i ett eneller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet 206 7.3.2.7 Punkt 7 – Avtalet avser lägenhet som innehas med bostadsrätt 207 7.3.2.8 Punkterna 8 och 9 – Hyresförhållandet beror av anställning 207 7.3.2.9 Punkt 10 – Generalklausulen 208 7.3.3 Uppskov med avflyttning 210 Uppsägning av lokalhyresavtal 211 7.4.1 Uppsägning och det indirekta besittningsskyddet 211 7.4.2 Formalia vid hyresvärdens uppsägning av lokalhyresavtal 213 7.4.3 De besittningsskyddsbrytande grunderna vid lokalhyra 216 7.4.3.1 Punkt 1 – Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser 216 9

Innehåll 7.4.3.2

7.5 7.6

Punkterna 2 och 3 – Huset ska rivas eller undergå större ombyggnad 218 7.4.3.3 Punkt 4 – Befogad anledning att upplösa hyresförhållandet 220 7.4.3.4 Punkt 5 – Skäliga villkor och god sed 223 7.4.4 Hyresgästens uppsägning av lokalhyresavtal 225 7.4.4.1 Uppsägning till upphörande 225 7.4.4.2 Hyresgästens uppsägning för ändrade villkor 226 7.4.5 Ersättning enligt JB 12 kap. 58 b § 228 7.4.6 Uppskov med avflyttning 233 Lägenhetens skick vid avtals upphörande 234 Hyresgästens konkurs 236

AVDELNING II 8

Arrende 241 8.1 Allmänt om arrende 241 8.2 De olika arrendetyperna 243 8.3 Ingående av arrendeavtal 248 8.3.1 Allmänna avtalsförutsättningar 248 8.3.2 Formkrav för avtals ingående 249 8.3.3 Ersättning för nyttjandet 252 8.3.4 Krav på bestämd tid 253 8.4 Parternas förpliktelser vid avtals ingående 254 8.4.1 Arrendeställets skick 254 8.4.2 Arrendeställets skick vid tillträdet – typfall jordbruksarrende 256 8.5 Parternas förpliktelser under arrendeförhållandet 257 8.5.1 Åligganden rörande arrendestället 257 8.5.2 Parternas förpliktelser – typfallet jordbruksarrende 259 8.6 Omförhandling och villkorsändring 263 8.7 Partsväxling – substitution och sublokation 265 8.7.1 Överlåtelse och vidareupplåtelse av arrendet 265 8.7.2 Arrendatorns förköpsrätt 266 8.8 Arrendeavtalets upphörande 267 8.8.1 Allmänna förutsättningar för avtals upphörande 267 8.8.2 Uppsägning till upphörande 269 8.8.3 Uppsägning för villkorsändring 272 8.8.4 Uppsägning vid förverkande 272

Innehåll 8.8.5 8.8.6 9

Skyddet för arrendatorns investeringar 273 Arrendeställets skick vid avträde 274

Bostadsrätt 276 9.1 Bostadsrätten och dess konstruktion 276 9.1.1 Allmänt om bostadsrätt som upplåtelseform 276 9.1.2 Bostadsrättens juridiska konstruktion 277 9.2 Bildande av en bostadsrättsförening 278 9.2.1 Förutsättningar för bildande 278 9.2.2 Nybildning av bostadsrättsförening 282 9.2.3 Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt 283 9.3 Bostadsrättsföreningens löpande verksamhet 285 9.3.1 Föreningsstämman och dess uppgift 285 9.3.2 Styrelsen och dess ansvarsområden 286 9.3.3 Skyddsregler för medlemmarna 289 9.4 Upplåtelse av bostadsrätt 290 9.4.1 Allmänna förutsättningar för upplåtelse 290 9.4.2 Formkrav för upplåtelseavtalet 291 9.5 Överlåtelse av bostadsrätt 294 9.5.1 Formkrav för överlåtelse 294 9.5.2 Övergång av överlåtarens förpliktelser 298 9.5.3 Säljarens ansvar vid överlåtelsen 300 9.6 Löften om framtida köp och överlåtelse 303 9.6.1 Förhandsavtal 303 9.6.2 Framtida löfte om överlåtelse eller köp – föravtal 308 9.7 Pantsättning av bostadsrätt 309 9.8 Medlemskap i bostadsrättsförening 310 9.9 Parternas rättigheter och skyldigheter 313 9.9.1 Allmänt om bostadsrättshavarens skyldigheter 313 9.9.2 Lägenhetens skick 314 9.9.2.1 Ansvarsfördelning mellan förening och bostadsrättshavare 314 9.9.2.2 Bostadsrättshavarens ansvar för inre underhåll 315 9.9.2.3 Bostadsrättshavarens rätt att göra ändringar 317 9.9.2.4 Bostadsrättshavarens skadeståndsansvar 318 9.9.3 Förenings ansvar för yttre underhåll 318 9.10 Avtals upphörande – förverkande 319 11

Innehåll 10 Övriga nyttjanderätter 320 10.1 Annan nyttjanderätt 320 10.2 Benefik och partiell nyttjanderätt 321 10.3 Tomträtt 322 AVDELNING III 11 Sakrättsliga frågor 329 11.1 Inledning 329 11.2 Nyttjanderättens skydd vid överlåtelse 329 11.2.1 Köp bryter legostämma 329 11.2.2 Nyttjanderätten skyddas genom inskrivning 331 11.2.3 Nyttjanderätten skyddas genom säljarens förbehåll 332 11.2.4 Nyttjanderätten skyddas genom tillträde och skriftligt avtal 334 11.2.5 Nyttjanderätten skyddas genom köparens onda tro 335 11.3 Rättigheter och förpliktelser efter överlåtelsen 337 11.4 Exekutiv försäljning av fastigheten 342 11.5 Obehöriga upplåtelser 342 11.5.1 Dubbelupplåtelse 342 11.5.2 Upplåtelse av annan än ägaren 343 Källförteckning Rättsfall Sakregister

353 365

345

Förord

Förord Det är nu drygt två år sedan andra upplagan av boken Hyra Arrende Bostadsrätt kom. Sedan dess har en del lagändringar gjorts gällande hyresrätt och bostadsrätt. En rad avgöranden från Högsta domstolen och de högsta instanserna i hyres- och arrendemål har tillkommit. Bostadsrättslagen har varit föremål för särskilt omfattande ändringar, huvudsakligen i syfte att stärka köparens ställning vid nyproduktion. Föreliggande upplaga har uppdaterats med hänsyn till nämnda utveckling av lag och rättspraxis samt till ny och uppdaterad juridisk litteratur. Nya rättsfall och ny litteratur till och med oktober 2022 har beaktats och så även lagändringar. Vissa av de lagändringarna i bostadsrättslagen som berörs i boken träder i kraft 1 januari 2023 och 1 januari 2024. Gamla Uppsala 9 november 2022 Erika P Björkdahl

1 Nyttjanderätt som avtalsform

1 Nyttjanderätt som avtalsform 1.1 Inledande reflektioner Hyra, arrende och bostadsrätt är frekvent använda avtalstyper i samhället idag. Tomträtt förekommer i något mindre omfattning, men är fortfarande en avtalstyp av betydelse. Samtliga nu nämnda avtalstyper utgör nyttjanderätter till fast egendom. Mer än hälften av alla bostäder i Sverige hyrs alternativt nyttjas med bostadsrätt. Näringsverksamhet bedrivs till övervägande delen i hyrda lokaler eller på arrenderad mark. Nyttjanderättsavtalens höga frekvens innebär att lagreglerna på området har stor praktisk betydelse och på grund av det stora antalet tvingande regler, betydande genomslagskraft i rättslivet. Med hänvisning till att boendet i så stor utsträckning baseras på en nyttjanderätt till fast egendom aktualiserar avtalstyperna frågor av social karaktär. Avtalen involverar också olika ekonomiska aspekter som följd av att en nyttjanderättshavare ofta investerar betydande belopp i eller på hyrd och arrenderad egendom samt vid förvärv av bostadsrätt. De sociala och ekonomiska aspekterna har motiverat att det nyttjanderättsliga området är föremål för en relativt omfattande och ingående reglering. Det har även motiverat vissa särlösningar som är främmande för andra rättsområden. I det följande berörs några aspekter som är kännetecknande och typiska för avtalstypen nyttjanderätt till fast egendom i syfte att skapa förståelse för avtalstypens karaktär och det nyttjanderättsliga regelverket. Redogörelsen inleds med en kort definition av nyttjanderätt till fast egendom och de olika avtalstyperna på området.

1.2 Definitioner av avtalstyperna Nyttjanderätt till fast egendom definieras inte i lag men beskrivs vanligen som en genom avtal upplåten rätt för en annan person än ägaren att nyttja hela eller delar av en fastighet eller byggnad för ett överenskommet 15

1 Nyttjanderätt som avtalsform

syfte. En nyttjanderätt innebär normalt en exklusiv rätt till det upplåtna området eller utrymmet. Nyttjanderätten är personanknuten och skiljer sig därmed från andra upplåtelser av fast egendom, vilka i stället hör till en fastighet. För de flesta former av nyttjanderätt till fast egendom finns tvingande lagregler. Dessa återfinns i huvudsak i jordabalken (JB) kap. 7–15, men även särskilda bestämmelser i andra lagar eller författningar kan vara tillämpliga, se 7 kap. 1 § 3 st. Upplåtelse av hela eller en del av en fastighet eller en byggnad kan ske för en rad olika ändamål. Ändamålet avgör vilken sorts nyttjanderätt det är fråga om och därmed vilka lagregler som ska tillämpas. Sker en upplåtelse i syfte att bereda boende aktualiseras nyttjanderättsformerna hyresrätt, bostadsrätt och bostadsarrende, vare sig det rör sig om permanentboende eller boende för fritidsändamål. Upplåts del av en byggnad för näringsverksamhet blir det fråga om lokalhyra. Andra former av nyttjanderätt till fast egendom är arrendeslagen jordbruks-, anläggnings- och lägenhetsarrende, se JB 9 kap., 10 kap. respektive 11 kap. Samtliga nu nämnda nyttjanderätter kännetecknas av att de är knutna till enskilda personers önskemål och behov. En mer långsiktig rätt att nyttja annans mark följer med nyttjanderättsformen tomträtt, se JB 13 kap. Som nyttjanderätt till fast egendom räknas även vissa upplåtelser som inte innebär en exklusiv rätt till ett visst område eller en viss byggnad utan en rätt att nyttja viss fastighet endast för ett mer begränsat ändamål, se JB 7 kap. 3 §. Som exempel kan nämnas rätt att ta grus eller sten, avverka skog, jaga eller fiska. Sådana begränsade nyttjanderätter benämns ibland partiella nyttjanderätter. Andra partiella nyttjanderätter kan vara betesrätt, rätt att ta väg över annans fastighet och rätt att sätta upp mobiltelefonantenner på taken i tätorter. Till nyttjanderätt till fast egendom kan också hänföras upplåtelser som på grund av sin benefika karaktär (upplåtelse utan vederlag) inte kan klassificeras som arrende eller hyra. Nyttjanderätter som dessa är endast till en del reglerade i lag. Viss reglering finns i JB kap. 7, 17 och 18 samt, för vissa former av nyttjande, i speciallagstiftning. I övrigt är parterna hänvisade till att själva avtala om de villkor som ska gälla för upplåtelsen. Nyttjanderätt är sällan det bästa alternativet när en fastighet som sådan lider av en brist därför att inte alla nödvändiga funktioner och förnödenheter kan tillhandahållas inom fastigheten, såsom tillgång till vatten. Fastigheten kan då kompletteras med ett servitut som belastar en annan 16

1 Nyttjanderätt som avtalsform

fastighet så att de aktuella behoven tillgodoses. Ett servitut är varken på den belastade eller på den gynnade sidan personanknutet utan tillhör en viss fastighet oavsett vem som äger fastigheten. Med hänvisning härtill klassificeras inte servitut som en nyttjanderätt varför avtalsformen inte kommer beröras i den fortsatta framställningen. Just vilken nyttjanderättsform som ska anses föreligga i ett enskilt fall bestäms utifrån fasta kriterier som följer av jordabalken och därtill hörande rättspraxis. Sålunda måste dessa kriterier vara uppfyllda för att ett avtal om nyttjande ska anses föreligga och kunna klassificeras exempelvis som ett lokalhyresavtal. Motsatsvis följer att enskilda parter inte råder över om deras avtal är det ena eller det andra, de faktiska omständigheterna avgör i stället vilken avtalstyp som är ifråga. I realiteten kan därför ett avtal som parterna har utgått från varit till exempel ett avtal om lägenhetsarrende, i själva verket vara ett avtal om lokalhyra, något som får konsekvenser framförallt med avseende på om nyttjanderättshavaren har besittningsskydd eller inte. På samma sätt kan ett avtal som parterna inte ens har tänkt ska utgöra ett nyttjanderättsavtal klassificeras just som det därför att kriterierna för när ett sådant avtal föreligger är uppfyllda. Följdriktigt har det för avtalsbestämningen inte någon betydelse hur parterna rubricerat ett avtal. I RBD 4:75 var en fråga av nu nämnt slag uppe till prövning. I fallet hade en fastighetsägare genom avtal upplåtit ett bostadshus, ett trädgårdsområde, en ekonomibyggnad, 5,5 hektar åkermark och 1,6 hektar betesmark. Parterna hade själva benämnt avtalet som varandes ett bostadshyreskontrakt. Oberoende av avtalsrubriceringen ansågs upplåtelsen utgöra ett avtal om jordbruksarrende, med motivering att det huvudsakliga syftet med avtalet var att bedriva hästuppfödning på den upplåtna egendomen.1 Även NJA 2001 s. 10 kan illustrera tillvägagångssättet. En person hade givits tillåtelse att ställa upp bord och sälja bröd i Stockholms tunnelbana. Överenskommelsen hade rubricerats som hyresavtal och i avtalet användes termer som hyresgäst, hyresvärd, hyrestid och hyra. Oavsett det ansågs hyra enligt jordabalkens tolfte kapitel inte föreligga. Anledningen härtill var bland annat att hyresgästen inte hade något fast försäljningsplats utan kunde flytta runt 1

Jfr RBD 39:82 där parterna hade rubricerat sitt avtal ”arrendeavtal”. Upplåtelsen avsåg stallbyggnader, ridvägar, ridbanor samt rasthage. På grund av att lokalerna var mer än ett underordnat moment i avtalet ansågs ett hyresavtal avseende lokal föreligga. Att upplåtelsen även involverar mark utgör i sig inte något hinder mot denna klassificering.

1 Nyttjanderätt som avtalsform försäljningen både inom en och samma tunnelbanestation, och till andra stationer.

Mot bakgrund av hur reglerna är konstruerade är det alltså utomordentligt viktigt att ha klart för sig vilka kriterier som ska vara uppfyllda för att ett avtal ska klassificeras som ett nyttjanderättsavtal över huvud taget och för att utgöra ett avtal av det ena eller andra slaget.

1.3 Kännetecken för avtalstypen Utmärkande för avtal om hyra och arrende, till skillnad från många andra avtal på förmögenhetsrättens område, är dess starka sociala och ekonomiska betydelse för både enskilda och samhället i stort. Det är till exempel av stor vikt för en enskild person att han eller hon inte godtyckligt blir av med sin bostad, eller att boendekostnaden inte skjuter i höjden på ett okontrollerat sätt. För en näringsidkare är det nödvändigt att ha kontinuitet i sin verksamhet för att den ska vara lönsam och innebära en sådan trygghet i verksamhetens bedrivande att det stimulerar till investeringar, hyresvärden ska därför inte kunna säga upp avtalet hus som helst. Vid jordbruksarrende tangeras båda av de just nämnda skyddsintressena. Det nu sagda präglar lagstiftningen på området. Skyddsaspekterna gör sig gällande även vid bostadsrätt och tomträtt men på grund av upplåtelseformernas struktur har regleringen där tagit sig ett lite annat uttryck än vid hyra och arrende. Avtal om nyttjanderätt till fast egendom utgör ett traditionellt civilrättsligt avtal på förmögenhetsrättens område. Kännetecknande för avtalstypen är att det är ett långvarigt avtal som innebär att prestationer ska utbytas fortlöpande. Detta kräver bland annat att parternas relation under avtalets löptid regleras. Ytterligare karakteristika är att genom avtalet tillhandahåller ena parten egendom som ska finnas i den andra partens besittning och nyttjas av denna, utan att upplåtaren har någon kontroll över egendomen. Nyttjanderättshavaren får som utgångspunkt en exklusiv rätt till den upplåtna egendomen. Dessa inslag innebär att det är viktigt att reglera vem som ansvarar för kvalitet och skador på egendomen under avtalsförhållandet. Som kommer att framgå i boken finns en rad tvingande lagregler rörande kvalitet och ansvar för skador, 18

E R I KA P B JÖR K DA H L

HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT

I DENNA BOK behandlas regler rörande arrende,

E R I KA P B JÖR K DA H L

HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT

ERIKA P BJÖRKDAHL är professor i civilrätt och föreståndare för IFF – Institutet för Fastighetsrättslig Forskning vid Uppsala universitet.

ISBN 978-91-7737-237-0

UPPL AGA 3