FOTO: BO MATHISEN
Av Hilde Alvsåker
Hytteutleie Fra 2008 ble det innført generell momsplikt på utleie av hytter med 8 prosent. Når man samtidig kan få fradrag for inngående moms med 25 prosent på kostnader, er det attraktivt å bli momsregistrert, særlig ved oppføring av hytta. Det er tre vilkår som alle må være innfridd for å bli momspliktig. Det ene er at man omsetter varer og tjenester som er momspliktige (som for eksempel utleie av hytte), det andre er at omsetningen er over 50 000 kroner i løpet av en 12- måneders periode, og det tredje vilkåret er at omsetningen skjer som ledd i næringsvirksomhet. Det er det siste vilkåret som har vært vanskelig i mange saker når det gjelder hytteutleie.
Næringsvirksomhet Om utleien er næringsmessig må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Det er
38
SKATTEBETALEREN 3-2010
den generelle vurderingen av næringsvirksomhet som skal legges til grunn. Utleien må være av en viss varighet og omfang og den må objektivt sett være egnet til å gå med overskudd. Ved vurderingen er det en rekke momenter som er relevante. I tillegg kom Skattedirektoratet den 10. mars 2010 med nærmere retningslinjer for hvem som vil bli ansett som næringsdrivende ved utleie av hytter og ferieleiligheter.
Privat bruk Siden det er attraktivt å være momsregistrert, ønsker skatteetaten å avgrense mot privat bruk. Hensikten med momsreglene er ikke at private skal få fradrag for inngående moms. Det skal ikke være mulig å bygge seg en privat hytte, leie den ut for en periode og få momsfradrag, før hytta deretter kun brukes privat. Som utgangspunkt blir det ikke momsplikt for en hytte som er anskaffet til privat bruk, selv om den leies ut for mer enn 50 000 kroner. Hytta leies for eksempel ut for 120 000 kro-
ner pr år, men den brukes samtidig privat. Da vil det antakelig ikke bli ansett som næringsmessig utleie. Hvis enten eieren selv bruker hytta eller leietakerne består av en begrenset krets av venner, bekjente eller familie, taler det i mot å anse utleien som næringsvirksomhet. Det er realiteten som avgjør. Hvis et aksjeselskap leier ut hytta til eneaksjonæren vil denne bruken bli ansett som privat. Dette må gjelde selv om aksjonæren betaler markedsleie. Skattedirektoratet forutsetter da at et aksjeselskap ikke driver næring, fordi bruken er privat.
Varighet og omfang Utleien må være av en viss varighet. Hytter kan leies ut på langtidskontrakter eller fortløpende korttidsutleie. Hvis utleien er mer sporadisk, vil kravet til varighet ikke være oppfylt. Samtidig må også utleien være av et visst omfang, men det er ikke krav om et bestemt antall hytter som leies ut.
I skatteretten er det gjennom ligningspraksis lagt til grunn at man normalt må leie ut minst fem boligenheter for at det skal anses som næringsvirksomhet. Ved høyt aktivitetsnivå, for eksempel ved kortidsutleie, kan også utleie av færre enheter regnes som næring. Dermed kan utleie av så lite som en til to fritidseiendommer regnes i næring. Skatte- og avgiftsreglene ligger altså ikke så langt fra hverandre. Forskjellen er at man skattemessig legger stor vekt på aktivitetsnivået, mens det avgiftsmessig er størrelsen på overskuddet og eventuell privat bruk som er avgjørende. Hvis hytta også brukes privat kan det tyde på at hensikten er å skaffe seg en privat hytte mer enn å drive utleie. Skattedirektoratet mener det da kan stilles strengere krav til omfanget og antyder tre enheter for at utleien skal anses som næring. Det understrekes at dette kun er veiledende.
Overskudd Den aktuelle utleien må