16 besiktiget innvendig og utvendig. Taksten eller verdivurderingen må ikke være eldre enn utleggingsdatoen på forrige ligning. Det vil si at en takst som skal brukes for inntektsåret 2010 må være avholdt etter 24. juni 2010 for de som fikk skatteoppgjøret om sommeren, og etter 20. oktober 2010 for de som fikk høstutlegg. Alternativt kan du vise til observerbar markedsverdi. La oss si at din ligningsverdi er 1 million kroner, slik at antatt markedsverdi er 4 millioner. Du kjøpte imidlertid boligen i september 2010 for 3,1 millioner kroner, slik at ligningsverdien ikke skal overstige 930.000 kroner. Da viser du bare til denne summen. Skattemyndighetene mottar opplysninger om eiendomssalg fra eiendomsregisteret, slik at det ikke er nødvendig å sende inn skjøte eller lignende. Nedsettelse i fem år Nedsettelsen gjennomføres som en rabatt i kvadratmeterprisen, og vil gjelde for fem år. Ligningsverdien vil oppdateres årlig også for disse eiendommene, men slik at det gis et forholdsmessig fradrag i kvadratmetersatsen. For eksempel vil en boligeiendom som er dokumentert å ha 10 prosent for høy ligningsverdi, få justert ned den årlige kvadratmetersatsen like mye. Etter fem år må en legge frem ny verdivurdering eller takst dersom den ordinære sjablongen ikke skal komme til anvendelse. Eksempel: Basert på statistikk på omsatte boliger i ditt og din ektefelles distrikt, og deres opplysninger om areal og byggeår, fastsetter skattemyndighetene en ligningsverdi på boligen deres (primærbolig). Boligen er på 160 kvadratmeter. Ligningsverdien settes til 968.000 kroner, altså 6.050 per kvadratmeter. Det er dermed antatt at boligen deres vil ha en markedsverdi på 3,872 millioner kroner. Akkurat deres bolig ligger imidlertid tett ved motorveien, og tilsvarende eiendommer har vært solgt for 2,8 millioner kroner. Dere innhenter da en takst fra en takstmann eller verdivurdering fra en megler som viser at boligen bare er verdt 2,8 millioner, og ber skattekontoret sette ned verdien. Ligningsverdien settes ned til 840.000 kroner, altså 5.250 kroner per kvadratmeter, som er 30 prosent av reell markedsverdi. Nedsettelsen gjennomføres som en rabatt i kvadratmeterprisen. I dette tilfellet er rabatten 800 kroner, eller 16 prosent. Denne rabatten i prosent vil gjelde for fem år. Eksempel: Neste år er gjennomsnittlig kvadratmeterpris for boligen 6.800
Skattebetaleren nr 2 / 2011
Slik er reglene Målet med de nye reglene er at ligningsverdi av egen bolig skal utgjøre 25 prosent av omsetningsverdi.
D
et er etablert en sjablong for kvadratmeterpriser som varierer med boligens geografiske beliggenhet, alder, størrelse og type (enebolig, småhus eller leilighet). Det blir ikke tatt hensyn til individuelle forhold ved eiendommen, slik som sjøutsikt eller beliggenhet rett ved motorvei, nyoppusset eller dårlig standard, toppleilighet eller leilighet på bakkeplan, stor eller liten tomt. Sjablongen for kvadratmeterpriser baserer seg på prisstatistikk for omsatte boliger og oppdateres årlig. Ligningsverdien for 2010 vil være basert på kvadratmeterprisen på omsatte boliger på Finn.no i perioden januar til november i 2010. For primærboliger utgjør ny ligningsverdi 25 prosent av beregnet kvadratmeterpris multiplisert med areal. For sekundærboliger er ny ligningsverdi 40 prosent av beregnet kvadratmeterpris multiplisert med areal. Du kan bare ha én primærbolig. Som primærbolig regnes i utgangspunktet boligen hvor du har folkeregistrert adresse ved årets utgang (31.12.2010). Sekundærbolig er all annen boligeiendom som er omfattet av de nye reglene for verdsetting, det vil si boliger hvor man ikke har bostedsregistrert adresse ved utgangen av året. Typisk vil dette være utleiebolig, pendlerbolig og studentleilighet til barna. Hvilke eiendommer omfattes Det nye systemet for verdsettelse vil i utgangspunktet omfatte alle boligeiendommer i Norge, herunder egen bolig, pendlerbolig, utleiebolig og bolig på festet grunn. Boliger i næringsvirksomhet omfattes av de nye reglene uansett om det gjelder tilfeller hvor utleievirksomheten i seg selv er næringsvirksomhet, eller
boligen inngår som en del av annen næringsvirksomhet. I 2009 fulgte slike boliger reglene for verdsettelse av næringseiendom. Eksempel: Et aksjeselskap selger konsulenttjenester, men leier også ut to leiligheter. Leilighetene skal verdsettes som sekundærboliger. Eksempel: Skattyter eier fem like store leiligheter på 70 kvm. Årlige leieinntekter per leilighet er 120.000 kroner. Leilighetene har en anslått markedsverdi på 2 millioner kroner hver. Beregnet ligningsverdi per leilighet i 2009: (120.000 – 12.000) / 0,9 x 40 % = 480.000 kroner. Beregnet ligningsverdi i 2010: 2 millioner x 40 % = 800.000 kroner. Enkelte eiendommer omfattes likevel ikke. Dette gjelder boliger i utlandet og på Svalbard, våningshus på gårdsbruk og tomter. Fritidsboliger omfattes heller ikke av den nye verdsettelsesmetoden, men her finnes det likevel en god del poenger verdt å merke seg. Grensen bolig/fritidsbolig Som fritidseiendommer regnes typiske hytter, sommerhus og leilighetskompleks bygget (eventuelt regulert til) utelukkende for fritidsformål. Eksempel: Skattyter eier en enkel, uisolert sommerhytte ved sjøen, med sommervann. I tillegg eier han en feriehytte med helårsstandard i et leilighetskompleks ved et alpinanlegg. Begge eiendommene regnes som fritidsbolig, og omfattes ikke av ny verdsettelsesmetode. Skillet mellom bolig – og fritidseiendommer bygger ofte på særtrekk ved eiendommen. Det vil fremgå av eiendomsregisteret, matrikkelen, altså av reguleringen i kommunen, hva som er bolig/fritidsbolig. Bruken av eiendommen er ikke avgjørende. Eksempel: Familien har arvet en helårsbolig i en sørlandsby (regulert til helårsbruk), som benyttes som fritidsbolig. Boligen verdsettes som en sekundærbolig. For at man skal få godkjent en eiendom som hytte ved ligningen når den er registrert som en helårsbolig, må man enten søke kommunen om omregulering, eller gi opplysninger i selvangivelsen om hvorfor eiendommen skal være en hytte, f.eks. fordi den ikke egner seg som helårsbolig.