Page 1

PrivatBoligen

Nr. 5 2010

Renovering og vedligehold

Bladet til bestyrelser i andelsbolig- og ejerlejlighedsforeninger


I dette nummer af PrivatBoligen

GG EJENDOMSSERVICE

VICEVÆRT / VARMEMESTERSERVICE Viceværtservice

• Renholdelse af ejendommen • Tilsyn med ejendommen • Beboerkontakt • Pasning af grønne arealer • Alm. Vicevært arbejde • Snerydning / saltning

Varmemesterservice

• Tilsyn med varmeanlæg • Beboerkontakt • Elo • Alm. Varmemester arbejde

Rengøring

• Trappevask • Vinduespolering

Er bygassen en saga blot?

3

TIPS - tagetage som bolig

4

Elevatorer i eksisterende byggeri

6

Energirigtig adfærd

12

Vinteren nærmer sig med hastige skridt

14

Bestyrelsesansvar

16

Servicenøglen

20

TEGLSTRUPVEJ 25 · 2100 KØBENHAVN Ø TLF. 3927 9090 · FAX 3927 9095 · BIL TLF. 4075 8408 WWW.GG-EJENDOM.DK · GG@GG-EJENDOM.DK

Specialist i andels- og ejerboligforeninger

Jysk firma men landsdækkende som blandt andet tilbyder følgende: Containervask Affaldsøer over og under jorden Dørtelefoner Indgangspartier samt vinduer i aluminium Underjordiske affaldsøer og affaldsøer på jorden

• Service på el-installationer • Renovering af gamle elinstallationer i lejligheder og generelt i ejendomme. • Rådgivning i energirigtig belysning på trapper, kælder og loftrum mv. • Projekter med udskiftning/renovering af elinstallationer, hoved-/ejendomstavler samt hovedledninger. • Installation af porttelefon, brandinstallation og ITV • Døgnvagt • Bredbåndsinstallationer.

Se i øvrigt vores hjemmeside www.eurogp.dk, hvor I kan se hvilke områder, vi er jeres ideelle leverandør.

Ballerup Energivej 30 2750 Ballerup Tel. 4466 6620

NB: Vi har også en afdeling på Sjælland (Gladsaxe)

Odense Agerhatten 16A indgang 4, 1. sal 5220 Odense Tel. 6610 6620

Overskovvej 27 8362 Hørning Tlf. +45 86 51 21 16 Fax +45 32 12 21 16 mail@eurogp.dk www.eurogp.dk

www.c-dalsgaard.dk / info@c-dalsgaard.dk

VI STOPPER FUGT i din bolig, med Vandex Drysse r maling pudsen og – få et en bobler o p konsule ntbesø g

k • Opstigende grundfugt r.d e lem • Fugt i kældervægge b o tpr g • Fugt i kældergulve u .f w

Murerfirmaet

ww ^

MAX LEGENE

af 22.1.79 ApS

Tværgade 10 • 2605 Brøndby • Tlf. 36 47 14 81

2 · Privatboligen


Er

bygassen en saga blot?

Af kommunikationskonsulent Pia Rasmussen, Frederiksberg Forsyning

Nej - Frederiksberg har nu haft bygas i 150 år, og i den periode er den blevet anvendt på mange forskellige måder. Det hele begyndte i 1860 med gadebelysning, men med tiden overtog ellygterne. Ca. 100 år senere blev bygassen utrolig populær til opvarmning af huse og lejligheder på Frederiksberg, men også det er i dag overtaget af en anden energikilde, nemlig fjernvarmen. Fra 1870’erne blev gassens unikke egenskaber til kogning og stegning opdaget, og så blev bygassen inviteret ind i køkkenerne, og der er den stadigvæk hos ca. en tredjedel af de frederiksbergske borgere. Gassens fordele Der er gode grunde til, at gaskomfurerne fortsat er i de frederiksbergske køkkener, og ikke er udskiftet med el- eller induktionskomfur. Gassen er formidabel at lave mad på. Spørger man chefkokkene rundt omkring på restauranterne, så foretrækker de også gas, når der skal laves gastronomi. Gassen er let at regulere op og ned, og gasflammen bliver rigtig varm, så man får den bedste stegeskorpe på kødet. Det er ikke kun gassens gode egenskaber til madlavning, der gør den attraktiv. Gaskomfuret er et miljørigtigt alternativ til fx elkomfuret og er således i disse miljøtider noget, der er værd at overveje. Så meget CO2 lukker du ud, når du fx 150 gange om året opvarmer to liter vand fra 10°C til 100°C Kg CO2 Gaskomfur

13

Elkedel

16

Induktions kogeplade

23

Glaskeramisk kogeplade

25

Gammeldags elkogeplade

27

Muligheder med gas På Frederiksberg er det særlig let at få gas lagt ind i ejendommen, da gasnettet er næsten 100 % udbygget. Selve gasinstallationen bliver dermed ikke så dyr. Fordelene ved gas har tilsammen gjort, at gassen har fundet ”nye” miljørigtige anvendelsesmuligheder på Frederiksberg. I vaskekældrene rundt om på Frederiksberg findes fx 87 gastumblere, som er

en både billigere og mere miljørigtig løsning end en eltumbler. Hvem ved, måske dukker der fortsat nye muligheder for anvendelse af gas i husholdningen op – så gassen kan få endnu en storhedstid!

Gi’ den gas og vind en tur i luftballon! På Frederiksberg Forsynings hjemmeside www.frb-forsyning. dk kan du læse meget mere om

gassens fordele, hvordan du får installeret gas, og i anledning af 150-året for gas på Frederiksberg kan du også se en interessant PowerPoint med speak om gassens spændende historie. Sidst, men ikke mindst, kan du i hele december finde lækre opskrifter til madlavning på gaskomfuret og deltage i vores gaskonkurrence, hvor hovedpræmien er en tur over byen i luftballon.

Gas - ikke kun for feinschmeckere!

Gassen er for alle, og den har mange fordele. Frederiksberg fejrer 150 år med gas. Se mere her og på www.frb-forsyning.dk.

Privatboligen · 3


Tips til ejer- og andelsboligforeninger - hvis I har et loftsrum og overvejer en tagbolig eller allerede har indrettet en tagetage bør en minielevator overvejes.

Bygningsforbedring Med fokus på funktionalitet, kvalitet, design og økonomi • • • • • • • • • • • •

4 · Privatboligen

Tilstandsrapporter Bygningseftersyn Energirådgivning Indeklimarådgivning Altaner Gårde Drift og vedligehold Facader og tage Vinduer og glasinddækninger Tilbygninger Etablering af tagboliger Vvs- og elinstallationer

Bascon A/S Arkitekter og ingeniører Åboulevarden 21 8100 Århus C Tlf. 8731 4400 Baunegårdsvej 73 A 2900 Hellerup Tlf. 3975 7000 www.bascon.dk

FRI


også at den samlede arkitektur, tilstand og konstruktion vurderes. En ny tagbolig hvor der ikke er tænkt adgangsforhold ind i, kan betyde masser af trappetrin for beboerne, og uden børn og store indkøb er dette også en enkelt sag, men er tagboligen tiltænkt de økonomisk stærkere børnefamilier eller ældre er de mange trin og trang adgang en begrænsning i hvor attraktiv en tagbolig er. Men med den rette rådgivning kan der findes løsninger på der sikrer boligforeningens investering og som yderligere vil være til gavn ikke blot for den ny boligs beboere, men også øvrige beboere.

Af Hans Lauesen & Stine Grit Gjesten, Focus2 A/S Rådgivende Ingeniører, Arkitekter og Bygningskonstruktører. En tagetage som bolig er umiddelbart en drøm som mange går rundt med – sikkert både lejere og de forskellige boligforeninger – og mange har da også efterhånden fået etableret dette. Men fungerer disse boliger? – er disse lejligheder attraktive for lejere og boligforeningerne? Er tagboligen isoleret fra resten af bebyggelsen? Er den samlede værdi for bebyggelsen sikret? – spørgsmål som bestemt skal vurderes og helst i forbindelse med projekteringen, men også spørgsmål som kan tages op efterfølgende. Hvis ikke tagboligen som jo ofte er større end i typiske lejligheder i de ældre københavnske ejendomme skal forbeholdes unge skal adgangsforhold og indretning nøje overvejes. Vigtig er det

En mini-elevator vil kunne løse både tagboligens adgangsforhold, men også øvrige beboere vil kunne få glæde af de lettere adgangsforhold som en mini-elevator byder. Mini-elevatorer er i dag ikke bare en kasse, der placeres på bygningen – her findes mange forskellige løsninger der tilgodeser ikke blot kravene til adgang men også indpasningen i bebyggelsens arkitektur. Lovgivningen stiller krav til bebyggelsen herunder også til tagboliger og mini-elevatorer, f eks.

BR08 stiller krav til etableringen af en elevator, der skal blandt andet være et niveau fri adgang, samt indvendige mål, som gør det muligt for el kørestol at manøvrere rundt. En minielevator er i simple træk en ganske almindelig elevator, der ikke overholder kravene omkring de i BR08 opstillede krav om størrelser og adgangsforholdene og kommunen skal ansøges om dispensation.

Dette er et eksempel på områder som en boligforening bør forholde sig til og som kan afdækkes ved at alliere sig med en rådgiver, i form af en arkitekt, ingeniører eller bygningskonstruktør, der har erfaringen inden for etablering af tagboliger. Her findes overblik og erfaring som er uundværlig

under hele processen i de både tids- og økonomisk krævende projekter. Men er der indrettet tagbolig eller andre projekter vil en genplanlægning kunne bringe løsninger frem til en bedre udnyttelse af bebyggelsen til glæde for samtlige beboere.

• Bygherrerådgivning

EKAS arbejder for boligforeninger, boligselskaber og private. Vore væsentligste arbejdsområder ligger indenfor den eksisterende bygningsmasse i form af tilstandsvurderinger, renoveringer og ombygninger. Herudover udfører vi 1-års og 5-års eftersyn for Byggeskadefonden.

• Bygningseftersyn A/S

Lejrevej 2 Brønshøj Tlf. 38 89 01 55 Fax 38 60 89 22 EJENDOMS VEDLIGEHOLDELSE * * * * *

Varmemester Vicevært Trappevask Vinduespolering Grønne områder

• Bærende konstruktioner • Tagrenovering • Betonrenovering • Facaderenovering • Altanrenovering • Vinduesudskiftning • Energikonsulent

TILBUD UDEN FORBINDENDE - RING PÅ:

Rådgivende ingeniøReR A/S

E-mail: post@lundgruppen.dk

Trørødvej 74 | 2950 Vedbæk | tlf: 45 65 01 11 www.ekas.dk | ekas@ekas.dk

38 89 01 55

Privatboligen · 5


Elevatorer i eksisterende byggeri Glemmer vi ikke der er et behov? Af Adm. dir. Ulrik Oldenburg, HYDRO-CON A/S

Først skulle vi alle sammen have nyt køkken. Så skulle bad og toilet renoveres og senest har altanerne indtaget første-pladsen på etagebeboernes ønskelisten. Men hvad hjælper det at have en ny flot altan eller et nyt køkken, hvis man er nød til at fraflytte sin lejlighed fordi benene ikke længere kan klare de stejle trapper? Der er i øjeblikket en øget interesse for elevatorløsninger i det eksisterende boligbyggeri. Det er der umiddelbart flere årsager til, men én af de vigtigste er formentlig resultatet af den lavere vækst i nybyggeriet. Færre folk har i dag muligheden for at flytte væk fra deres gamle boliger og videre til nyt bebyggelse. Sam6 · Privatboligen

Har I husket at energimærke jeres ejendom? Vi giver gerne et tilbud. Vi hjælper også gerne med:

   

Tilstandsrapporter Drift– og vedligeholdelsesplaner Termografering Indregulering

Desuden rådgiver vi om:

      

Bygningsrenovering Nybyggeri Bygningsinstallationer Tagterrasser Vinduesudskiftning Altaner Tagboliger

Vi kommer gerne til en uforpligtende besigtigelse, hvis I har planer om en større eller mindre renovering. Taastrup Hovedgade 22 • 2630 Taastrup • Tlf. 43 99 22 77 • www.danakon.dk • post@danakon.dk


tidig ser flere og flere indehavere af etageboliger langt større mulighederne i at renovere eller forbedre deres eksisterende bolig og dermed skabe bedre levevilkår for dem selv og deres naboer. Et af de mest fremtrædende tegn man har set indenfor det seneste årti er væksten af boliger hvor beboerne har valgt at få tilbygget altaner på deres eksisterende lejligheder. Ligeledes er tilvæksten af bebyggelse hvor beboerne ønsker tilbygning af en elevatorløsning indenfor den seneste tid også forøget. Specielt med det fokus der er på ombygning af eksisterende ubenyttede tagrum til nye boliger som eksempelvis penthouselejligheder, så er der i denne forbindelse et stigende behov for etablering af nye elevatorløsninger. Men det er ikke kun på de øverste etager at er interessen for elevator stor. Generelt er der en stigende efterspørgsel specielt fra ældre mennesker, svagtgående og børnefamilier som alle ser en for-

øget livskvalitet hvis en elevatorløsning i deres eksisterende bolig var en mulighed. Behovet er der Altanerne vil i langt de fleste tilfælde blive betragtet som en luksus, men kigger man på en elevatorløsning så vil den i større udstrækning blive opfattet som et direkte behov fra beboernes side. Desværre er det tit sådan så de luksusorienterede ting stjæler fokus og til tider overskygger

de ting der virkelig er behov for og som i langt højere grad kan skabe en generel forandring og forbedring for vores brede samfund i hverdagen. En elevator er en funktionel ting som er løsningen på et behov flere og flere mennesker har i hverdagen for fremkommelighed og tilgængelighed. Spørger man de unge mennesker i et etagebyggeri om hvad de helst så af boligforbedringer, så vil de formentlig til hver en tid fokusere på de mere

luksusorienterede ønsker, hvilket umiddelbart også er naturligt. For når man er ung og har friske ben betyder trapperne ikke det store, tværtimod så bliver de tit opfattet som en god og daglige motion. Men spørger man de ældre og børnefamilierne så er svaret klart - her er det behovet for tilgængelighed og hjælp i hverdagen til at komme op og ned af de mange og stejle trapper i etagebyggeriet der først og fremmest står øverst på øn-

Mulighederne er mange når elevatorliften skal placeres i den eksisterende ejendom

Vi aflæser målerne, selv om du ikke er hjemme Forbrugsmåling af varme, vand og el - alt via radio Minol har overbevisende tekniske løsninger til registrering af forbrugsdata i den enkelte lejlighed. Dataene overføres via radiobaseret teknologi til Minols afregningscenter. Her udarbejdes forbrugsregnskabet – korrekt, nemt og hurtigt.

Minol gør det let for beboerne og ejendomsadministrationen

Minol A/S Tlf. 47 17 93 66 info@minol.dk www.minol.dk

Minol er flyttet til nye og større lokaler

Rådhus Allé 23, 3650 Ølstykke

Privatboligen · 7


skelisten. Og behovet er der! I Danmark snakker man generelt om at der er over 80.000 etageejendomme der mangler elevatorer eller anden mulighed for tilgængelighed. Kigger man på nogle af vores nabolande som Sverige og Finland så har man i langt højere grad indenfor de seneste 30 til 40 år arbejdet med at indarbejde forskellige elevatorløsninger, hvilket har bevirket at de har en meget større udbredelse af elevatorer i den eksisterende boligmasse. I vores nabolande har man altså indset at det er uomgåeligt at eksempelvis antallet af ældre med tiden støt vil vokse og at der dermed vil fremkomme et forøget behov for at de ældre kan blive boende længere tid i etagebebyggelsen inden de bliver tvunget til at flytte på plejehjem. Ny elevatorlift giver flere muligheder Hvis man kigger på hvilke muligheder der er for elevatorløsninger i specielt den indre del af de større danske byer så vil

man opleve at pladsforholdene er trange. Det giver selvfølgelig udfordringer med hvilke løsninger der rent praktisk kan passes ind. Men til forskel fra tidligere tiders traditionelle og mere pladskrævende elevatorer så findes der i dag en del andre løsninger. Inden for de seneste par år er der udviklet en ny og meget billigere type elevator som er velegnet netop til at løse dette behov for små indbygningsmål. Disse nye og lette elevatortyper går som oftest under betegnelsen elevatorlifte og har en anderledes opbygning end en traditionel elevator, dog med præcis den samme funktionalitet - nemlig at fragte personer og gods fra den ene etage til den anden. Til forskel fra traditionelle elevatorløsninger, så har disse nye elevatorlifte indbygningsmål som er meget mere kompakte, hvilket betyder at de kan indbygges på steder hvor man førhen ikke fandt det muligt at indbygge en traditionel elevator. Endvidere er principperne og opbygningen af konstruktionen enklere og let-

Elevatorlift i durchsicht på fortrappe tere, hvilket også har medført at det generelle samlede prisniveau for løsningen er betydeligt lavere

- i gennemsnit op til 70% besparelser i forhold til en traditionel elevatorløsning!

Selv det bedste byggeri skal løbende vedligeholdes...

• Nybyggeri

Vi har mere end 30 års

• Renovering

erfaring i vedligeholdelse og

• Bygningsvedligehold

renovering af bygninger.

Planlagt vedligehold

Stol på os!

Service

Så er bygningsvedligehold

Restaurering

i trygge hænder.

Bygningsvedligehold . Smedeland 3 . 2600 Glostrup Tlf. 43 74 72 72 . www.eogp.dk . eogp@eogp.dk

8 · Privatboligen


Elevator i forbindelse med nyt byggeri Tager man hul på en direkte ombygning eller ny tilbygning, som eksempelvis hvis man bygger det gamle tørreloft om til nye lejligheder, så er retningslinjerne helt klare. Når man etablerer nye boliger i etagebyggeri, så er denne ændring at regne som nyt bebyggelse, og i sådan tilfælde skal dette udføres efter reglerne i det nyeste Bygningsreglement, som i langt de fleste tilfælde vil kræve tilgængelighed i form af en elevatorløsning. Disse regler og retningslinjer er som oftest ikke noget beboerne har indsigt i, men derimod noget en eventuel hovedentreprenør eller arkitekt på det pågældende projekt håndterer. Resten af ejendommen med de mellemliggende etager vil ikke høre ind under denne nye bebyggelse og derfor er det ofte ikke et krav at tilslutte de eksisterende etager til elevatoren. Og i de fleste tilfælde vil dette ikke blive gjort da entreprenøren som oftest vil spare denne omkostning. Men

kigger man overordnet set på det så er det faktisk uheldigt, for det er netop i disse tilfælde at resten af etagerne i bygningen generelt kan få en elevatorløsning for laveste mulige udgifter, da der kun skal betales for tilbygningen til hver etage. Elevator som sit eget projekt Kigger man på etableringen af elevator som et selvstændigt projekt hvor det ikke er en del af en om- eller tilbygning, så er tilgangen lidt anderledes. Her kan håndtering og beslutningsproces sammenlignes med et altan projekt. Foreningen eller beboerne skal sammen finde og beslutte sig for en løsning rent praktisk og økonomisk som de alle sammen kan blive enige om, og det er i mange tilfælde en lang og krævende proces. I mange tilfælde vil man være begrænset af det rent praktiske i løsningen og måske også hvordan løsningen rent kosmetisk ender ud med at være. I andre tilfælde vil man være begrænset af at skulle have

Repos forbinder skakten med indgang til hver enkelt lejlighed

ENERGIMÆRKNING ComX giver dig den ultimative fleksibilitet

ER EN LANGSIGTET OG GOD INVESTERING

– Vi leverer signalet igennem både fiber- og antennekabel Lynhurtigt internet De mest populære tv-kanaler Billig telefoni ComX Herstedvang 8 2620 Albertslund

Telefon 70 22 22 28 www.comx.dk salg@comx.dk

Kontakt botjek på 70 26 11 99 Energimærkning er lovpligtig, og det er ejer eller sælger, der har pligt til at bestille og få foretaget energimærkningen

Danmarks største leverandør af tilstandsrapporter og energimærker! Se mere på www.botjek.dk

Privatboligen · 9


Elevatorlift indbygget som erstatning for bagtrappe løsningen finansieret på den ene eller den anden måde. Som oftest vil beboerne eller foreningen henvende sig til en eller flere leverandører, i samme stil som hvis man ønskede at etablere altaner og i denne forbindelse ønskede råd og vejledning for at komme i gang. I dette tilfælde er det vigtigt for beboerne at skelne imellem de traditionelle elevatorløsninger og de nye lette løsninger med elevatorlifte. En af de væsentligste parametre i at få en økonomisk attraktiv løsning er at se på blandt andet løftehastigheden. En elevatorlift kører med cirka 0,2 meter/ sekund i stedet de traditionelle

10 · Privatboligen

elevatorer som normalt kører med 1 meter/sekund. Så kan man i hverdagen nøjes med disse lidt langsommere elevatorlifte så er der allerede til at starte med mange penge at spare her. Ligeledes kan der spares rigtig meget, hvis man her vælger en løsning, hvor man kan få elevatorliften leveret indbygget i egen præfabrikeret skakt. De traditionelle elevatorløsninger er som oftest fremstillet til at blive indbygget i en eksisterende bygningsskakt. Har man ikke muligheden for det og i stedet ønsker at placere elevatorløsningen fritstående op ad bygningen så var man førhen nød til at at få specialbygget skakt og elevator til det specifikke projekt. En temmelig dyr løsning, som nu kan undgås med de nye elevatorlifte hvor kabine/platform og skakt leveres som en samlet standard enhed og tilpasses den specifikke bygning på stedet. Indbygningsmuligheder Når nu man har mulighed for at vælge den lette elevatorlift som alternativ til de mere tunge traditionelle elevatorløsninger i forbindelse med etableringen af taglejlighed eller som selvstændigt elevatorprojekt, så er der en række forskellige muligheder for indbygning som er interessante at kigge på. Har men en eksisterende bagtrappe så vil man kunne etablere en elevatorløsning som erstatning for denne. Da pladsforholden i bagtrappeskakten ofte er meget trange, så fremstilles elevatorliften med udvendige

skaktmål helt ned til 1 meter. Her vil selve trappen blive fjernet og erstattet af selve elevatorliften samtidig med at reposerne bibeholdes og virker som nye ladesteder på etagerne. Når bare man har en anden flugtvej som eksempelvis fortrappen, og har overvejet brandforholdene for denne, så vil en elevatorløsning hvor bagtrappen erstattes være en økonomisk favorabel og håndteringsmæssigt let tilgængelig løsning i langt de fleste tilfælde. Da alle lejligheder i et etagebyggeri som udgangspunkt har adgang til bagtrappen vil alle i denne forbindelse have glæde af løsningen. Har man en eksisterende fortrappe med for eksempel en duchsicht (lysningen midt i en trappe) på cirka 1 meter så kan man her direkte indbygge en elevatorlift, og også her er der den fordel at elevatorløsningen som udgangspunkt kan benyttes af beboerne på alle etagerne. Ydermere har elevatorliften den fordel at den, til forskel fra en traditionel elevator som kræver en meters grube, kan

stilles direkte på det færdige gulv i bunden. Det bevirker at man som udgangspunkt ikke kræver nogle bygningsmæssige tilpasninger i bunden. På etagerne skærer man gelænderne af og man går direkte fra elevatorliften og ud på trappereposerne foran indgangene til lejlighederne. I begge tilfælde finder man altså en minimal bygningsmæssig tilpasning og derved en økonomisk besparelse for elevatorliften i forhold til de traditionelle elevatorer. Men ikke nok med det, man får som udgangspunkt også mere platform for pengene, da de traditionelle elevatorer som udgangspunkt ikke udnytter den tilgængelige plads i nær samme grad som elevatorliften og derved er nød til at have en mindre platform. Ydermere kan det nævnes at elevatorliften kan leveres med gennemsigtig skakt og netop på fortrappen er dette den optimale løsning for at sikre lysindfald samt det lette og luftige udtryk på fortrappen. Er der ikke mulighed for at indbygge elevatorliften enten på

Tag og blikkenslager

Ejendomsvedligeholdelse

Fjern- og centralvarme

Energioptimering

Badeværelser

Kloak

Faldstammerensninger

Damp

Døgnvagt 32 58 06 91 TAXBØL VVS A/S – Jorisvej 13 -2300 København S.

www.taxboel.dk


Bare at komme i gang! Når man kigger på de muligheder som den nye elevatorlift giver, og man betragter det behov som fremtidigt vil blive endnu større så er det bare med at komme i gang med at få indog tilbygget elevatorløsninger i den eksisterende boligmasse. Betragter man økonomien for den enkelte beboer overordnet

så er en elevatorløsning at sammenligne og faktisk i de fleste tilfælde en billigere løsning at investere i end et altanprojekt! Udfordringen ligger selvfølgelig i at man i en lidt højere grad end for altanerne har at gøre med et socialt projekt som alle beboerne skal indgå i. Men kan man blive enige om og styre denne beslutningsproces, eksempelvis ved at

have én beboer som er tovholder og opsøge den fornødne vejledning hos leverandøren eller en rådgiver, så vil man ende med at kunne give sit etagebyggeri en tilbygning som i langt højere grad vil være funktionel og fremtidigt skabe mere livkvalitet for alle beboerne i hverdagen.

karnap renovering Få mere for pengene

70 22 30 05 Få et godt tilbud www.leifjohnson.dk 44447747#9461

for- eller bagtrappen, så har man yderligere mulighed for at etablere løsningen ved at sætte den op uden på ejendommen. Også her er mulighederne mange, man kan placere den direkte op af ejendommen med mulighed for at de forskellige etager kan benytte elevatoren, eller man kan placere den således at kun taglejlighederne kan benytte elevatoren. Placerer man elevatorliften udvendigt skal man huske at man som udgangspunkt har langt flere muligheder for at vælge en ønsket størrelse på platformen, da man ikke er begrænset af nogle eventuelle trange indbygningsmål. Elevatorliften leveres i en række forskellige størrelse på platformen som tilgodeser gældene regler og normer. Bygningsreglementet beskriver at man som udgangspunkt og hvor muligt skal benytte det der betegnes som en type II elevator, hvilket blandt andet dækker over at de indvendige mål på platformen er 1,1x1,4 meter. Et krav som elevatorliften opfylder med et udvendigt skaktmål på bare 1,4x1,65 m.

Der er et hav af CO2 at spare ... for alle typer ejendomskomplekser f.eks. andels- og ejerlejlighedsforeninger Den ideelle Løsning til Boligforeningen der vil have styr på sit energiforbrug, dagligt drift og komfort – 24 timer i døgnet. Løbende kontrol med ejendommens forbrug, og spar op til 20% på energi og vand. Få et samlet tilbud på installation og overvågning. Vi udfører Teknisk Management for varmecentralens installationer, som tilsyn, service, vedligehold, drifts- og energirådgivning. Læs mere på www.mylliin.dk Rådgivende ing. inden for VVS.

J.P. AS blev etableret 1896 og J.P. Hoverby Hoverby AS blev etableret i 1896i og vi har en lang tradition bag os med fokus på kvalitet og vi har en lang tradition bag os med fokus service. på kvalitet og service. Vi udfører alt arbejde på vinduer, trapper og

Vifacader. udfører alt arbejde på vinduer, trapper og facader. Som en del af vores service kan vi også tilbyde

CTS

murer, tømrer/ snedker, gulvbelægninger samt el

SYSTEMHUS

www.mylliin.dk

arbejde totalentreprise. Som en idel af vores service kan vi også tilbyde murer, tømrer/ snedker, gulvbelægModerne malerarbejde er mere ninger samt el arbejde i totalentreprise.

end godt håndværk!

Nordre Fasanvej 31 • Postboks 11 • 2000 Frederiksberg Tlf. 3887 4900 • mylliin@mylliin.dk

Moderne malerarbejde er www.hoverby.dk mere end godt håndværk! Privatboligen · 11


ENERGIBESPARELSER I BOLIGFORENINGEN

Energirigtig adfærd Af Claus Birch, Energitjenesten Anden artikel i serien om energibesparelser i boligforeningen handler om energirigtig adfærd mht. varme og varmt vand, specielt i relation til, hvad bestyrelsen kan gøre af tiltag. Herunder ses indsatser som med fordel bør indføres i fælleslokaler, fællesbaderum, festlokaler mm. eller som bestyrelsen kan tage initiativ til at informere beboerne om ved opslag, omdeling eller fællesmøder til brug i boligerne. Varme Opgør og informer løbende beboere om det fælles varmeforbrug. Vis forbruget både i kr. og kWh – synliggørelse giver erfaringsmæssigt en automatisk besparelse på op imod 10%. Opfordre samtidig beboerne til at gøre det samme for deres eget varmeforbrug. 1°C generelt mindre i opholdsrum giver typisk en 5% besparelse på varmeregningen. Ved at indføre natsænkning til eksempelvis 16°C vil der også kunne spares nogle gode kWh på varmeregningen – ekstra 5% besparelse er hurtigt tjent hjem ved at indføre natsænkning. Bør indføres med automatisk styring, hvis det skal slå ordentligt igennem. Natsænkning bør max være med 4°C , da det ellers vil kræve for meget energi at varme rummet op igen. Information til beboere om korrekt indstilling af radiatortermostater i boligerne. Det billigste er at bruge alle radiatorer på lavt blus frem for at skrue én eller få radiatorer helt op. Det giver desuden en langt bedre og jævn 12 · Privatboligen

varmefornemmelse. Husk, at når der luftes ud, er den bedste måde at gøre det på at lave gennemtræk 5-10 minutter og skrue ned for termostaterne imens [kilde: Bolius]. Ventilationssystemet Få jeres ventilationsrådgiver/ energirådgiver til at komme med gode råd om indstillingen og brugen af luftkanalerne i boligerne. I kan bruge denne viden til udarbejde et dokument til beboerne om rigtig brug af ventilationskanalerne i boligerne. Varmt vand Ved at spare på det varme vand til eksempelvis bad og opvask slås to fluer med et smæk – der spares på udgiften til vandet. Derudover spares udgiften til selve opvarmningen af det varme brugsvand, der jo afhænger af, om vandet opvarmes med el, naturgas eller olie, eller om det kommer fra et fjernvarmeanlæg (og hvor dette fjernvarmeanlæg ligger i landet), hvad vandtemperaturen er osv. For naturgas-/oliefyr er en god fingerregel, at prisen til opvarmning af varmt vand svarer nogenlunde til selve vandprisen på 30-40 kr./1000 liter – billigst er, at opvarme det varme vand med fjernvarme ca. 15-25 kr./1000 liter (eller ca. 50% af vandprisen); mens opvarmningsudgiften for elvandvarmer typisk ligger på 150% af vandprisen (45-60 kr./1000 liter) [kilde Ann Vikkelsø Energitjenesten]. Efterhånden som bygningernes klimaskærm og varmesystem bliver mere og mere energioptimeret stiger det varme vands andel

af de enkelte boligernes energiregnskab. Det er ikke ualmindeligt at det varme vand udgør op imod 20-30% af husstandens samlede energiudgift. Informer beboerne om dette og giv dem også disse gode råd til at spare på det varme vand: Opgør og informer løbende beboere om det fælles vandforbrug. Vis forbruget i kr., m3 og kWh – synliggørelse giver som ved varme ofte en besparelse på op imod 10%. Hvis der er individuel vandmåler i boligerne så opfordre også beboerne til at følge deres eget vandforbrug løbende. Sæt timer på fællesbade, og lad evt. udgiften følge den egentlige pris på vand/varmt vand.


Erstat karbad med brusebad – et karbad bruger 150-200 liter vand, mens et brusebad med sparebruser i 5 min bruger ca. 30-45 liter. Altså en besparelse på ca 80%. Til at opvarme et karbad bruges ca. 5-6 kWh, mens det tilsvarende sparebrusebad bruger ca. 1-1,2 kWh; der går således 5 sparebrusebade til 1 karbad energimæssigt. Der spares samtidig ca. 140 liter vand svarende til ca. 5 kr. (med en vandpris på 30-40 kr./1000 liter). Skift til sparebruser - en sparebruser bruger 6-9 l/min, mens en almindelig bruser bruger fra 12-20 l/min. Vandforbruget nedsættes altså ca. 50% ved at bruge sparebruser. Et bad på 5 min med en almindelig bruser koster ca. 1,9-2,1 kWh – der kan således energimæssigt spares ca. 1 kWh pr. bad (5 min), hvis der i stedet bruges sparebruser. Skær ned på badetiden. En halvering fra eksempelvis 10 til 5 minutter under bruseren giver en 50% besparel se på vandforbruget. Husk at slukke for vandet når der sæbes ind. Vælg vandhaner med et greb med termostatstyring - Jo hurtigere vandet får den ønskede temperatur, jo mindre vand går

DANSK DANSK STØBE DANSK STØBEApS DANSK ASFALT STØBE ApS ASFALT STØBE GÅRDE, P-DÆK ApS ASFALT GÅRDE, P-DÆK ApS ASFALT VEJE, PLADSER GÅRDE, P-DÆK

VEJE, PLADSER GÅRDE, P-DÆK ALTANER, TERRASSER VEJE, PLADSER ALTANER, TERRASSER VEJE, PLADSER GULVE ALTANER, TERRASSER GULVE ALTANER, TERRASSER SPECIEL MALING TIL GULVE ASFALT & BETON SPECIEL MALING TIL GULVE SPECIEL TIL ASFALT MALING & BETON NAVERVÆNGET 9 SPECIEL TIL ASFALTMALING & BETON 4000 ROSKILDE 9 NAVERVÆNGET ASFALT & BETON

NAVERVÆNGET 4000 46 75ROSKILDE 61 119 NAVERVÆNGET 4000 ROSKILDE9 e-mail: 46 dsa@danskstobeasfalt.dk 75 61 11 4000 ROSKILDE www.danskstobeasfalt.dk 75 61 11 e-mail:46 dsa@danskstobeasfalt.dk 46dsa@danskstobeasfalt.dk 75 61 11 www.danskstobeasfalt.dk e-mail: www.danskstobeasfalt.dk e-mail: dsa@danskstobeasfalt.dk www.danskstobeasfalt.dk

til spilde. Vandet opnår hurtigere den rette temperatur ved at montere étgrebsarmaturer med termostatstyring i stedet for traditionelt togrebs. Opsætning af vandsparende perlator på vandhaner i hånd-/ køkkenvaske – der vil ofte kunne opnås en 50% vandbesparelse på vandforbruget ved at opsætte perlator, for en meget begrænset investering. Brug opvaskebalje i stedet for varmt rindende vand, når der vaskes op. For flere af indsatserne, eksempelvis opsætning af perlator på vandhaner og skift til sparebrusere vil det være formålstjenligt, at bestyrelsen tog skridtet og indkøbte udstyr til alle boliger, for at vise vejen frem. Det kunne være starten til at boligforeningen vil arbejde mere systematisk med miljøstyring, og blive Grøn Bolig.. Relevante links med mere information målrettet boligforeninger Grøn Bolig værktøjer og inspiration: www.energitjenesten.dk/index Boligforeningen 3B’s idekatalog for klima, energi og miljø: kan

En familie på fire, der bader hver dag, kan sparer 2.920 kWh varmt vand/år (2 kWh/bad af 10 min.) ved at skifte til sparebruser. Selv den dyreste bruser vil derfor være meget hurtig tjent hjem. Hvis familien i tillæg nedsætter badetiden fra 10 til 5 minutter spares 1.460 kWh varmt vand yderligere – altså et potentiale på hele 4.380 kWh varmt vand/år. Derudover sparer familien samlet 131 m3 vand ved disse 2 indsatser, svarende til 4.585 kr. med en vandpris på 35 kr/m2 [kilde: Bolius, 1 Ton Mindre, SparEnergi.dk, DONG, MidtEnergi, egen beregninger]

findes i pdf på Grøn Boligs hjemmeside under ”værktøjer” FSBbolig’s miljøkatalog: www.fsb.dk/VidsteDu/VidsteDuMiljoekatalog.aspx BL’s elspareportal: www.elspareportalen.bl.dk Informere og uddanne ejendomsfunktionærer samt afdelingsbestyrelser i boligorganisationerne til at påvirke og

reducere elforbruget – både det direkte forbrug af el ved belysning på fællesarealer, ventilation, pumper m.v. og det indirekte forbrug ved indretning af lejligheder samt information til beboerne om energifornuftig adfærd - BL har deltaget i udviklingen og hoster også Elspareportalen. Cases, gode råd, lister, værktøj

facade renovering få mere for pengene

70 22 30 05 få et godt tilbud www.leifjohnson.dk Privatboligen · 13


Vinteren nærmer sig med hastige skridt -udvendigt og indvendigt efterårstjek af ejendommen

Af John Bergelin, rådgivende ingeniør og arkitekt M.A.A.

Den danske sommer og det våde efteråret er snart ved at gå på hæld, så nu bør foreningens bestyrelse se tilbage på, om der blev udført alle de ting, som man havde intentioner om i sommerhalvåret. Samtidig skal der også sørges for et eftersyn af ejendommen for at se om der er kommet skader til. De bør udbedres inden vinteren sætter ind, for at undgå fordyrende følgeskader. Derfor vil det være en god idé for bestyrelserne eller ejendommens vicevært, at gå ejendommen igennem eventuelt ved hjælp af Jeres byggetekniske rådgiver, arkitekt eller ingeniør. Vi vil anbefale at man går alle fællesarealer igennem for at se om der er ryddeligt og ikke ligger affald i hjørner, som samler fugt samt at flugtveje i forhold til brand er ryddelige. Det er især meget vigtigt på hoved- og køkkentrapper. Lyskasserne og afløbene skal være rensede. Samtidig bør man efterse at alle kloakker er renset, når de sidste blade er faldet. Dette gælder selvfølgelig også tagrenderne. I den forbindelse bør man ligeledes checke nedløbene for at se om der er utætheder i dem, så der ikke løber vand ind på facaden, som giver misfarvninger, fugtighed og efterfølgende frostsprængninger i vinterperioden.

14 · Privatboligen

Det er ligeledes vigtigt at ventilationsriste fra kælderområdet er intakte for også at undgå mus og rotter. I kælder, på loft og fællesarealer indendørs bør man ligeledes checke at alle installationerne er intakte og at der ikke ”sivende” skader f.eks. på grund af tærede rør i kældrene og på loftet. Vedrørende taget vil det være en god idé, at besigtige taget for at se om der er ligger nedfaldne raketter fra nytår i tagrenderne eller om der er ruder der er gået i stykker i tagfladen, som forårsager vand ind i loftrummene

FALKON A/S

RÅDGIVENDE INGENIØRER 30 års erfaring i rådgivning Tilstandsrapport Energimærkning Byggeledelse Drift og vedligehold Projektering og tilsyn Bygningskonstruktioner Tekniske installationer Bygningsrenovering Nybyggeri Fjernvarmeanlæg Jordvarme Kloak Tagboliger Altaner og tagterrasser Altan- og karnaprenovering Nordre Fasanvej 43 • 2000 Frederiksberg • Medlem af F.R.I. • Certificeret Energikonsulentfirma Tlf: 35364500 • Fax: 35364570 • Mail: falkon@falkon.dk • Web: www.falkon.dk • CVR: 25244826


og såfremt der mangler ruder er der stor risiko for at der kommer duer på loftet. Vedrørende lækager ved vandinstallationerne kan man ved en meget tidlig morgen gå rundgang eller meget sent om natten gå ned for at se om der er aktivitet i ejendommens hovedvandmåler. Såfremt der er lidt aktivitet i vandmåleren kan man gentage det dagen efter for at se om der har været nogen og bruge vand. Såfremt der er aktivitet hele natten er det typisk tegn på, at der er nogle toiletter der løber eller at der kan være en skjult sive skade et sted. Sluttelig skal vi ikke glemme varmen. Der er stor vigtighed for at varmeanlægget fungerer, at alle radiatorerne er udluftet og at ventilerne ikke ”hænger” i stifterne – enten i form af at ventilerne ikke kan åbne eller at de ikke kan lukke. En god idé er at man beder alle beboere om at lukke helt af for varmen på en udvalgt dag og udlufte radiatorerne og så kan der fyldes manglende vand på anlæggets i fyrrummet. Sluttelig bør man, hvis der i årets løb har været anmeldt fugt, vandskade eller andet, checke om disse nu også er udbedret, om skadeårsagen er elimineret. Dette her er blot lidt hjælp til selvhjælp udover den almen løbende vedligeholdelse af ejendommens konstruktioner. Til slut er der nye oplæg til check punkt på ejendommen. Punkterne er selvfølgelige forskellige fra ejendom til ejendom og foreningen kan derfor selv tilføje nogle punkter, de er bekendt med i ejendommen, som volder problemer. • Kontroller om vandrør i skunkrum og på uopvarmede lofter er isolerede. • Ved fyringssæsonens start undersøge om alle radiatorventiler er tætte og lufte radiatoren ud. • Riste til krybe kældre mv. renses for blade og snavs og eftergås om de er intakte.

• Kontroller tagbrønden ved at fjerne dækslet og hælde en spand vand i brønden. Hvis vandet ikke synker er regnvandsledningen fra brønden stoppet. • Fjern dæksler over kloaker og drænledninger i regnvejr og se efter om vandet løber i dem. Hvis ikke, er der tale om tilstopning og fagmanden bør tilkaldes. • Tagrender og tagbrønde renses for nedfaldene blade. Check om nedløbsrør er tilstoppede. Det er særligt vigtigt ved indbyggede tagrender og skotrender. Hvis der er risiko for frysning af vand i tag- eller skotrende, anbefales montering af termo-statstyret varmekabel i tagrende eller skotrende. • Kontroller om tagrender og nedløb er tætte og vand ledes til brønd eller fra bygnin-gen. • Kontroller at tagets zink- og blyinddækninger er intakte og ligger tæt indtil mur/tagsten. • Check at ingen indendørs aftræksventiler er tilstoppede. • Kontroller om der er sætningsrevner i huset, hvor vand kan trænge ind. • Kontroller om sokkelpuds er intakt. Døre og vinduer eftergås i beslag, hængsler og låse samt smøres. • Kontroller kælder og tag samt fællesarealer for fugt og om der er ryddeligt. Hvis ikke – bør der ryddes op. • Har der i årets løb være anmeldt fugt- og vandskader kontroller om skades årsagen er udbedret nu. Har foreningen fået udarbejdet en besigtigelsesrapport eller vedligeholdelsesplan over ejendommen er det også en god idé, at gå den igennem. Er den for gammel eller har I aldrig fået udarbejdet en sådan rapport er det en god ide at få en sådan udført. Vi i John Bergelin A/S ønsker jer en GOD ARBEJDSLYST!

Privatboligen · 15


Artikel om

bestyrelsesansvar

Af forsikringsmægler Niels Ole Sloth, Forsikringsmæglerselskabet Assurance Partner A/S

Flyt risiko for bestyrelsesansvar fra bestyrelsesmedlemmernes “egne skuldre” til en forsikring . I denne artikel vil jeg først give en kort orientering om bestyrelsesansvar, et bud på fremtiden og til slut en anbefaling til bestyrelsen, om at være særdeles opmærksom på vilkårene i bestyrelsesansvarsforsikringen, da markedet byder på store forskelle i vilkår. Hvad er bestyrelsesansvar? Bestyrelsesansvaret er det ansvar man kan ifalde, som medlem af en bestyrelsen. Ethvert bestyrelsesmedlem kan ifalde bestyrelsesansvar. Dette uanset om man er bestyrelses-medlem i en stor erhvervsvirksomhed eller ulønnet bestyrelsesmedlem i en andelsbolig- eller ejerforening. Kan krav mod bestyrelsen sende bestyrelsesmedlemmer i personlig konkurs? Ja, fordi bestyrelsesansvaret er personligt og ubegrænset. Bestyrelsesmedlemmer hæfter med 16 · Privatboligen

hele deres private formue – med alt hvad de ejer og har. Kan jeg som bestyrelsesmedlem blive holdt ansvarlig for beslutninger, som jeg har stemt imod? Bestyrelsesansvaret er individuelt. Et bestyrelsesmedlem kan derfor som udgangspunkt ikke holdes ansvarlig for beslutninger, som medlemmet har stemt imod. Men det kræver naturligvis, at bestyrelsesprotekollen er ført med stor præcision. Er det ikke ført til protokols, at man som bestyrelsesmedlem har stemt imod en beslutning, så er det vanskeligt efterfølgende - måske flere år senere – at føre bevis for, at man faktisk har stemt imod en beslutning. Og så kan man faktisk ende med, at blive holdt ansvarlig, selv om man faktisk har stemt imod det forslag, som efterfølgende medfører en sag om bestyrelsesansvar. Bestyrelsen kan holdes kollektivt ansvarlige ved enstemmige beslutninger.

Jysk firma men landsdækkende som blandt andet tilbyder følgende: Containervask

Dørtelefoner og overvågningssystemer Dørtelefoner

Indgangspartier samt vinduer i aluminium Underjordiske affaldsøer og affaldsøer på jorden Se i øvrigt vores hjemmeside www.eurogp.dk, hvor I kan se hvilke områder, vi er jeres ideelle leverandør. NB: Vi har også en afdeling på Sjælland (Gladsaxe)

Overskovvej 27 8362 Hørning Tlf. +45 86 51 21 16 Fax +45 32 12 21 16 mail@eurogp.dk www.eurogp.dk


Hvor vanskeligt er det for sagsøger at gennemføre krav om erstatning mod bestyrelsesmedlemmer ? Trin 1: Ansvarsgrundlaget er culpa. Det vil sige, at “målestokken” for, om man som bestyrelsesmedlem i en given situation har handlet korrekt eller forkert (ansvarspådragende) bedømmes efter, hvorledes en almindelig samvittighedsfuld person ville have handlet i den tilsvarende situation. Står man som bestyrelsesmedlem foran dommeren i retten og afgiver forklaring – så er det trods alt betryggende at vide, at ansvaret ikke bedømmes strengere end for en almindelig samvittighedsfuld person. Hvis “målestokken” peger mod “bestyrelsesmedlemmet har i den konkrete situation handet, som en almindelig samvittighedsfuld person” så er der faktisk ikke

mere for sagsøger, at komme efter. Hvis derimod “målestokken” peger mod “bestyrelsesmedlemmet har handlet anderledes end en almindelig samvittighedsfuld person” så har sagsøger blot det første af flere trin på plads i forsøget på, at holde bestyrelsesmedlemmet erstatningsansvarlig. Sagsøger skal som de næste trin dokumentere: Trin 2: - at have lidt et økonomisk tab. Trin 3: - at det lidte tab har årsagssammenhæng med bestyrelsesmedlemmets kritiserede handling / undladelse. Trin 4: - at tabet er påregneligt for bestyrelsesmedlemmet.

Hvilke andelsbolig- eller ejerforeningers bestyrelser vurderes i særlig risiko for bestyrelsesansvar? • Bestyrelser i andelsboligforeninger stiftet indenfor de seneste år. • Bestyrelser i andelsboligforeninger, der har negativ egenkapital eller som er gået konkurs. • Andelsbolig- og ejerforeninger, der har gennemført mange og store forandringer. • Bestyrelser i andelsbolig- og ejerforeninger, der selv varetager administrationen af foreningen. • Bestyrelser i andelsbolig- og ejerforeninger, der ikke tager den løbende vedligeholdelse af ejendommen alvorligt og forsømmer gennemførelse af små og store vedligeholdelsesopgaver. Et bud på fremtiden! I erhvervslivet kigger man mod udlandet og frygter et stigende antal sager om bestyrelsesan-

svar. I udlandet – og i særdeleshed USA - findes advokatfirmaer, som har specialiseret sig i at føre sager om bestyrelsesansvar. Det er min vurdering, at efterhånden som dygtige advokater her i landet tilsvarende specialiserer sig i sager om bestyrelsesansvar, så vil antallet af sager mod bestyrelsesmedlemmer stige i både antal og størrelse. Indenfor andelsbolig- og ejerforeninger er mit bud på fremtiden, at vi vil se sager om bestyrelsesansvar overfor bestyrelser, der ikke tager den løbende vedligeholdelse af ejendommen tilstrækkelig alvorligt. At udskyde nødvendig vedligeholdelse af ejendommen er på lang sigt dyrt, i forhold til at få vedligeholdelsesarbejder udført på rette tidspunkt. Ved at vente for længe, kan en vedligeholdelsesopgave pludselig ændre karakter fra banal vedligeholdelse til en stor renoveringsopgave. Og økonomien i opgaven ændre sig tilsvarende

Focus2 tilbyder nu alle boligforeninger i København og omegn at give deres ejendom et

GRATIS Sundhedstjek Ved et gratis sundhedstjek vil Focus2 A/S gennemgå alle vitale bygningsdele. Vi vil derfor tjekke tilstanden på tag, vinduer, facade, varmeanlæg, faldstammer og flere andre vigtige dele af ejendommen.

GRATIS Energitjek Det handler om at finde ud af, om der er nogle huller, hvor varmen fosser ud. Vi udarbejder et notat og en konsekvensberegning af de energibesparelser vi foreslår.

Focus2 AS, Koppelvænget 72 · 2700 Brønshøj Tlf. 32 95 37 17 · hal@focus2.dk

Privatboligen · 17


delsesplanens anbefalinger, eller bestyrelsen helt har fravalgt at få udarbejdet vedligeholdelsesplan, kan man muligvis tale om et bestyrelsesansvar. Markedet for bestyrelsesansvarsforsikringer byder på store forskelle i vilkår, så bestyrelsen skal se sig godt for, når forsikring skal tegnes eller fornyes

Dækker, dækker ikke, der er mange regler at sætte sig ind i. fra overskuelig til uoverskuelig. Et eksempel: Slidte og utætte inddækninger omkring kviste på ejendommens tag vedligeholdes ikke. Regnvand trænger ind til træværket i tagkonstruktionen, der langsomt nedbrydes af rådog svamp. Træværk i dele af tagkonstruktion må udskiftes. Vedligeholdelse af kviste ville måske have kostet kr. 150.000. Nu lyder regningen til foreningen i stedet

på udskiftning af det træværk i tagkonstruktion, som er nedbrudt af råd + vedligeholdelse af kviste kr. 1.950.000. En merudgift til foreningens medlemmer på kr. 1,8 mio. Hvis bestyrelsen har fået en arkitekt eller ingeniør til at udarbejde en vedligeholdelsesplan, som anbefalede vedligeholdelse af inddækninger ved kviste, men bestyrelsen har valgt ikke at følge vedligehol-

Der er bred enighed om, at kalde forsikringen for en “bestyrelsesansvarsforsikring”. Men når det gælder indholdet – altså forsikringsvilkårene / forsikringsbetingelserne – er der store forskelle på markedet. Køb ikke pr. automatik den dyreste forsikring i den tro, at den dyreste forsikring yder bestyrelsen den bedste dækning. Det er ikke min erfaring, at det hænger sådan sammen.

Se i stedet bl.a. efter: Forsikringssum Summen bør ikke være under kr. 1 mio. Fravælg tilbud med pasus i forsikringsbetingelserne om, at der uanset summen gælder en maksimumerstatning pr. krav på f.eks. kr. 300.000 eller en maksimumerstatning pr. bestyrelsesmedlem på f.eks. kr. 50.000. Undersøg også, hvordan forsikringen dækker omkostninger og udgifter til sagens afgørelse – typisk hovedsagelig advokatomkostninger. Dækkes disse omkostninger indenfor forsikringssummen eller ud over forsikringssummen? Står der intet i forsikringsbetingelserne omkring dækning af omkostninger til sagens afgørelse, er det positivt. Så dækkes omkostningerne nemlig ud over forsikringssummen og hele forsikringssummen vil være til rådighed til dækning af erstatningskravet. Hvis forsikringsbetingelserne omtaler omkostninger til sagens afgø-

Viden om forbedring og vedligeholdelse af ældre ejendomme ? ?

? ? ? ? ?

? ?

• • • • • • • • • •

Tage Vinduer Altaner Badeværelser Tagboliger Minielevatorer Nabostøj Opstigende grundfugt Vedligehold Digital renovering

www.ejendomsviden.dk

?

?

68649_GI_Privatboligen.indd 1

18 · Privatboligen

03/07/08 10:21:48


/09/07

relse, betyder det altid at disse omkostninger dækkes indenfor forsikringssummen. Fravælg tilbud, hvor omkostninger til sagens afgørelse, dækkes indenfor forsikringssummen. Selvrisiko Selvrisiko slipper man typiske ikke for, på en bestyrelsesansvarsforsikring. Fravælg tilbud, hvor selvrisiko er en procentdel af kravet og vælg tilbud, hvor selvrisiko er maksimeret til f.eks. kr. 2.500 eller kr. 5.000 pr. krav. Hvem er dækket - og hvem er ikke dækket. Det bør tydeligt fremgå i forsikringsbetingelserne, at forsikringen dækker såvel tidligere, nuværende, som fremtidige bestyrelsesmedlemmer, herunder suppleanter valgt på foreningens generalforsamling. Fravælg tilbud, hvor der ikke er en tilfredsstillende definition af bestyrelsesmedlemmer.

9:16:13

Hans Trebbien Stataut. ejendomsmægler og Valuar

Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening.

Peder Skrams Gade 27 DK-1054 København K Tlf. + 45 33 14 07 38 Fax + 45 33 14 08 38 hanstrebbien@mail.tele.dk

Tilsluttet / Member

Dansk ejedomsmæglerforening

Dækker forsikringen “fortidens synder”. Det vil sige krav, der udspringer af handlinger, begået før forsikringen er trådt ikraft Forsikringen bør dække fej l eller forsømmelser begået før forsikringens tegning, når blot bestyrelsesmedlemmerne i forbindelse med forsikringens tegning kan erklære “intet kendskab til krav på vej”. Fravælg tilbud, som ikke dækker “fortidens synder”. Hvis hele forsikringssummen opbruges på ét krav ved forsikringsårets start.

Det bør fremgår på hvilke vilkår bestyrelsen kan købe ny “frisk” forsikringssum, hvis et krav lægger beslag på hele forsikringssummen ved forsikringsårets start. Fravælg tilbud, som ikke på forhånd viser prisen for køb af ny “frisk” forsikringssum. Undtagelser, som man bør kræve fjernet fra tilbud: - Krav der skyldes, at bestyrelsesmedlemmer ved en grov uagtsomhed har fremkaldt et formuetab. - Rente eller kurstab, samt tab i forbindelse med låneomlægning. - Foreningens evt. formuetab, i tilfælde af bestyrelsens godkendelse af salg af andel til overpris. - Tidligere / fratrådte bestyrelsesmedlemmer. Først og fremmest skal bestyrelsesmedlemmer gøre deres bedste i det daglige bestyrelsesarbejde. Derved reduceres riskoen for, at der overhovedet opstår sager om bestyrelsesansvar. Dernæst bør bestyrelsen sikre sig en ordentligt dækkende bestyrelsesansvarsforsikring, så der er nogen at sende regningen til, hvis en sag om bestyrelsesansvar lander hos bestyrelsen. Og sidst, men ikke mindst, bør bestyrelsen, fx. hvert andet år, sætte bestyrelsesansvarsforsikringen på dagsordnen. – Gennemgå policen for at sikre, at bestyrelsen fortsat er tilfreds med både forsikringssum og forsikringsbetingelser, herunder særligt de dækningsundtagelser, som forsikringen indeholder.

HuSK at give os besked, hvis der er kommet ny formand i boligforeningen info@privatboligen.dk

Privatboligen · 19


Service nøglen Altaner

stØrst inden for altaner i skandinavien

altaner w w w.ba lco.dk

EK-Viktoria A/S Den indlysende partner EK-Viktoria A/S har gennem 50 år udført alle former for åbne og lukkede altaner. En altan er altid en god investering - både ved renovering og nyetablering. Vi har egen design- og projekteringsafdeling der skræddersyer altanernes design, gulve, gelændere, altankasser mv, så den passer til netop jeres behov. EK-Viktoria står for detaildesign, produktion samt projekt- og myndighedsbehandling. Vi samarbejder også gerne med jeres rådgivere. EK-Viktoria A/S, Paul Bergsøes Vej 18, 2680 Glostrup. Tlf. 4326 5500. Fax 43 26 55 90. www.viktoria.dk

Derfor Altan.dk Bliv fan af Altanliv på Facebook

UDE HYGGE MERESPISE FRISK LUFT SOL PLADS SOLBADING

Stor erfaring og solid økonomi Mere end 100 altansager årligt Egne veluddannede altanmontører Egen ingeniørafdeling Vi er med fra A til Z

DAGSLYS

Bor du i en etageejendom uden altan, eller har din lejlighed en gammel altan, der trænger til at blive udskiftet og indtaget på ny? Så gør noget ved dine drømme og få mulighed for at nyde livet i det fri. www.altan.dk

Altan.dk a/s · Telefon 70 26 83 03 Øst Næstvedvej 60 · 4180 Sorø Vest Tomsagervej 2 · 8230 Åbyhøj


Altaner Altanen – et hverdagsrum i det fri

Hos altandesign.dk er vi specialister i altaner! Med os i hånden føres du sikkert gennem altanbyggeriets mange faser fra design, tilladelse og projektering til produktion og montage. Det eneste du skal gøre er at bestemme, hvordan din nye altan skal se ud. Så sørger vi for resten

Få inspiration besøg vores hjemmeside www.altandesign.dk

Slagelsevej 53 · 4200 Slagelse

Tlf. 58 58 08 80

info@altandesign.dk

Vi giver gratis og uforpligtende rådgivning, til netop jeres projekt.

Det er lettere at få en altan end I tror – vi hjælper jer gennem jeres altanprojekt fra start til slut.

Ring til os på 88 18 58 58.

Windoor Danmark A/S Tel.: 88 18 58 58 www.windoor.dk

Blandet ENERGISCREENING & OPTIMERING KONSTRUKTION, EL & VVS Boligselskabets uafhængige rådgiver for attraktive og sikre boliger, der er tilgængelige for alle – med godt indeklima og lavt energiforbrug. Kontakt os for sparring omkring nybyggeri og renovering samt optimering af drift og vedligehold. Balslev A/S · Tlf. 7217 7372 · www.balslev.dk

Trekanten 17 · 6500 Vojens · tlf. 73 24 04 24 fax: 74 54 05 68 · e-mail: engros@skousen.dk

ELEVATORER BOLIGNET M/ TV-OVERVÅGNING ADGANGS- OG SIKRINGSANLÆG


CVR: 28 31 27 17, Vesterbrogade 2 D, 5. sal, 1620 København V, www.wismann-as.dk Tlf.: 7020 1658, fax.: 7020 1657, mobil.: 4088 1998, e-mail: lw@wismann-as.dk

Rådgivning

Privatboligen att.: Hr. Ole Clausen

Forsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger til store ejendomme, ”Annoncetekst” i format 125x25 mm. andels- og ejerforeninger

den 17. august 2

e-mail: info@privatboligen.dk

Emne:

Byfornyelse Byøkologi Bygningsrenovering

Kære Ole Clausen Forsikringsmæglerselskabet assurance partner a/s til min annonce i format 125X125 mm. Jeg har brugt Jeg anfører her nedenunder teksten skriftstype Verdane.

Driftplaner Indretning

Gl. Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk

Tagboliger Tagterrasser Tilstandsrapporter Trapperenovering

Wismann Property Consult A/S 250 mio. i erstatning ligger og venter på mange af de andelshavere, der i 2005-2006 og 2007 har solgt andelsbeviser på udokumenterede valuarvurderinger, langt under den kontante handelsværdi. Læs herom på vores hjemmeside og kontakt os. Andelsboligforeninger tilbydes en gratis analyse af mulighederne for bedre drift, finansiering og værdiansættelse.

Arkitekter A/S Svanemosegaardsvej 9A DK 1967 Frederiksberg C

Vores rådgivning er vel dokumenteret hos vores knapt 100 boligforeninger og trofaste kunder.

Tlf +45 35 39 11 99 Fax +45 35 39 40 99 info@plan1.dk

CVR: 28 31 27 17 Vesterbrogade 2 D, 5. saL, 1620 København V, www.wismann-as.dk Tlf.: 7020 1658, fax.: 7020 1657, mobil.: 4088 1998, e-mail: lw@wismann-as.dk

www.plan1.dk arkitekter maa / par

Kontakt: Lars Wismann, cand. merc. stats. aut. ejd. mgl. & valuar

Fruergaard Larsen A/S Bygningsrådgivning Slotsgade 21, 3400 Hillerød info@fruergaard-larsen.dk www.fruergaard-larsen.dk

48 24 12 98 Lars projektchef og direktør 70 26 12 Wismann, 98

cand. merc., stats. aut.ejd. mgl & valuar

Byggeteknisk rådgivning · Projektering og tilsyn Tilstandsrapporter · By og bygningsfornyelse Energimærkning af små og store ejendomme Renovering Specielt for andelsboliger: Vurdering af andelsboliger ved salg

Vinduer · Døre

Fruergaard Larsen A/S Bygningsrådgivning

Tegnestuen tilbyder alle former for arkitekt- og ingeniørbistand. Lad os være jer behjælpelig med tegninger, beskrivelser, renovering, byfornyelse, baderum, altaner, tagterrasser, elevatorer, økonomiske overslag, licitation, byggetilladelse, køb – salg – vurdering vurderinger m.m.- finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling fra kr.rådgivning 10.000 Vi yderTilstandsrapporter værdiskabende i investeringsjendomme!


PRIVATBOLIGEN · 20. årgang Udkommer 6 gange årligt. Sendes til bestyrelser i private andelsbolig- og ejerlejlighedsforeninger m.fl. Abonnement: Kr. 196,00 årligt. Udgiver: De Private Boligers Informationscenter ApS Fyrresvinget 10 · 2840 Holte Telefon: 33 22 98 88 Telefax: 45 42 07 65 Foreløbig portal: www.depi.dk www.privatboligen.dk e-mail: info@privatboligen.dk

Redaktionen: Telefon: 33 22 98 88 Annonceekspedition: Telefon: 33 22 98 88 Layout: Grafikeren.nu · Tlf. 26 37 39 64 Tryk: P.J. Schmidt A/S Illustrationer: Henry Voss

De i bladet nævnte produktbeskrivelser, kvalitets- og firmabetegnelser er kun vejledende, og redaktionen påtager sig intet ansvar for eventuelle fejl, ligesom den heller ikke påtager sig ansvar for fejl i eventuelle produktinformationer, reklamer, an­vis­ninger m.v. Artikler og billeder fra bladet må ikke anvendes til reklame eller anden salgsvirksomhed uden Forlagets tilladelse. Eftertryk af artikler i uddrag er tilladt med kildeangivelse. Artikler, underskrevet af andre end redaktionen, behøver ikke nødvendig-

Redaktionen påtager sig intet an­svar for manuskripter, fotografier og tegninger, som indsendes uopfordret.

vis at dække bladets mening, og står for underskrivernes egen opfattelse. DEPI De Private Boligers Informations­ center er bestyrelsens kontakt til kvalificeret rådgivning samt deres sikkerhed for god service og prisbillige tilbud. Telefon: 33 22 98 88 Trykoplag: 7.000

Medlem‑af

Dansk Fagpresse

John bergelin arkitekt m.a.a. Rådgivende ingeniører og arkitekter a/s Specielt for andels- og ejerforeninger

Husk at give os besked, hvis der er kommet ny formand i boligforeningen på mail: info@privatboligen.dk eller brug nedenstående blanket 

• • • •

Byggeteknisk rådgivning Tilstands- og vedligeholdelsesrapporter Vurdering af andelslejligheder Renovering og ombygning: tage • kviste • tagterrasser • facader vinduer altaner • trappeopgange • badeværelser • indretning af lofts- og kælderarealer • gårdanlæg kloakanlæg

Rosenørns Allé 65-67 • 1970 Frederiksberg C • Telefon 35 36 01 02 • bergelin.dk

Undertegnede forening har skiftet formand: ARC

PORTO

Registreringsnr. (se bagside): .............................................................. Foreningens navn:................................................................................... Ny formand:................................................................................................ Adresse:........................................................................................................ Postnr./By:................................................................................................... Telefon:......................................................................................................... E-mail:...........................................................................................................

Modtager: De Private Boligers Informationscenter ApS Fyrresvinget 10 2840 Holte


Mange boligforeninger tror, at det er lige­ gyldigt, hvor de placerer deres likvide midler. De tager fejl. Hos Nykredit Erhverv er vi specialister i at anbringe penge lige præcis dér, hvor de giver størst sikkerhed og mest fleksibilitet for foreningen. Derfor kan du

Returneres ved vedvarende adresseændring

For en boligforening er indlån ikke bare indlån

UMM ID-nr. 42461

vælge mellem mange forskellige indlånstyper hos os. Ring til os på 70 22 15 77 og få at vide, hvordan vi vil passe på din forenings likviditet. Eller prøv vores indlånsberegner på nykredit.dk og find ud af, hvilken konto, der passer til dine behov.

Tænk Nyt

DISTRIBUERES VIA: P.J. Schmidt PortoService Fabriksvej 6 9490 Pandrup

e63.pdf  

Renovering og vedligehold Bladet til bestyrelser i andelsbolig- og ejerlejlighedsforeninger