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CENTRO UNIVERSITÁRIO SENAC JÚLIA FORTUNATO STOCHI DINIZ

LOCAÇÃO SOCIAL EM SÃO PAULO O DESENVOLVIMENTO DE ALTERNATIVAS PARA MORAR NO CENTRO

São Paulo 2016  


Júlia Fortunato Stochi Diniz

LOCAÇÃO SOCIAL EM SÃO PAULO O DESENVOLVIMENTO DE ALTERNATIVAS PARA MORAR NO CENTRO

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao curso de Arquitetura e Urbanismo do Centro Universitário Senac como requisito à obtenção do título de Bacharel em Arquitetura e Urbanismo.

Orientadora: Profª Drª Valéria Cássia dos Santos Fialho

São Paulo 2016


Elaborada pelo sistema de geração automática de ficha catalográfica do Centro Universitário Senac São Paulo com dados fornecidos pelo autor(a). Diniz, Júlia Fortunato Stochi Locação Social em São Paulo: o desenvolvimento de alternativas para morar no centro / Júlia Fortunato Stochi Diniz - São Paulo (SP), 2016. 115 f.: il. color. Orientador(a): Valéria Cássia dos Santos Fialho Trabalho de Conclusão de Curso (Bacharelado em Arquitetura e Urbanismo) - Centro Universitário Senac, São Paulo, 2016. 1. Habitação de Interesse Social 2. Locação Social 3. Centro de São Paulo 4. Revitalização I. Fialho, Valéria Cássia dos Santos (Orient.) II. Título


Agradecimentos à Deus, minha família, minha orientadora, meus amigos, todos os que me acompanharam nesta caminhada e que acrescentaram a este trabalho de conclusão de curso.


Resumo A questão habitacional de grandes aglomerações urbanas só pode ser analisada quando levada em consideração a complexidade envolvida no conflito entre a periferia e as áreas centrais. Classes sociais menos favorecidas ocupam as regiões mais longínquas das cidades enquanto aquela melhor abastecida em questões como as de infraestrutura e serviços encontra-se subutilizada. A partir deste panorama, o trabalho busca compreender a importância do estímulo à implementação de moradias no centro da cidade. Desenvolvendo a pesquisa, foram delimitados como recorte analítico todos os seis edifícios hoje inseridos no Programa de Locação Social do Município de São Paulo: Parque do Gato, Olarias, Vila dos Idosos, Senador Feijó, Asdrúbal do Nascimento e Palacete dos Artistas. Em suma, o presente trabalho explora o conceito de Locação Social, para então, se apropriando deste, propor a sua aplicação no projeto da recuperação do Edifício Cambridge. Palavras-chave: Habitação de Interesse Social, Locação Social, Centro de São Paulo, Revitalização Abstract The housing situation at the main urban agglomerations can only be analysed when it’s taken into consideration the complexity involved at the conflict between the suburbs and the central areas. The poorest occupies the most distant places from cities while the one fraught with best infrastructure and services mesh finds itself underused. From this overview, it chase understanding the significance of encouraging central housing. Developing the research, all the six buildings from São Paulo’s Social Rental Housing Program were selected for an analytical approach. They are: Parque do Gato, Olarias, Vila dos Idosos, Senador Feijó, Asdrúbal do Nascimento e Palacete dos Artistas. Finally, the present work intends to comprehend the Rental Housing’s concept, so after getting appropriated from it, proposing an application in the Cambridge Building recuperation project. Keywords Social Housing, Rental Housing, São Paulo’s central area, Revitalization


Sumário Resumo / Abstract

7

1.

Introdução

11

2.

Locação Social 2.1. Apresentação 2.2. Experiências internacionais

13 13 14

3.

A questão social e o problema habitacional brasileiro

19

4.

Locação social na política nacional

27

5.

A experiência paulistana

31

6.

Estudos de caso 6.1. Parque do Gato 6.2. Olarias 6.3. Vila dos Idosos 6.4. Senador Feijó 6.5. Asdrúbal do Nascimento 6.6. Palacete dos Artistas Função social da propriedade

35 35 39 43 47 51 55 60

7.

Hotel Cambridge 7.1. Histórico 7.2. Ficha técnica 7.3. Visita 7.4. O projeto 7.5. Desenhos Técnicos

63 63 64 66 67 72

8.

Considerações finais

99

Listas Lista de Figuras Lista de Quadros

102 102 105

Bibliografia

106

Anexos Resolução CFMH n°23, de 12 de junho de 2002

108 108


1. Introdução O centro de São Paulo, alvo de incontáveis projetos, possui um grande aspecto contraditório: a degradação e abandono de diversos edifícios em meio à região mais bem servida de infraestrutura urbana, como a malha de transportes e os serviços oferecidos, além da maior oferta de empregos. Ainda mais no caso desta cidade, onde temos um déficit habitacional de aproximadamente 540 mil unidades (WHITAKER, 2016) e quase não há mais

áreas

para expansão nem terrenos vazios para construção de novos

empreendimentos. Desta forma, as ações promovidas pelo Estado recentemente vêm alterando sua abordagem, já que grande parcela das complicações no crescimento das periferias urbanas é fruto de programas e políticas habitacionais em moldes antiquados. Este quadro gerador de exclusão em meio à cidade conurbada e consolidada será discutido neste trabalho dentro do contexto da criação do inovador Programa de Locação Social do Município de São Paulo de 2002, uma estratégia inovadora baseada em experiências internacionais. Sendo esta grande inovação o fato de o Estado ser capaz de prover habitação de qualidade a baixo custo ao desvincular a moradia da condição da posse, tida como a principal responsável pela privação da população de menor renda dos benefícios da urbanização. Trata-se de uma experiência ainda pequena, um contraponto à herança patrimonialista nacional. O Programa, até hoje, conta com apenas seis empreendimentos: Parque do Gato, Olarias, Vila dos Idosos, Senador Feijó, Asdrúbal do Nascimento e Palacete dos Artistas. Todos no centro da cidade, sendo os três primeiros projetos de novos edifícios e os outro três, reabilitação. Se considerando os esforços para estimular a moradia no centro é estranho que a reabilitação de edifícios ainda não seja uma prática comum. A principal razão para tal é um preconceito que vê nesta recuperação uma certa inviabilidade econômica. O presente trabalho visa compreender o conceito de Locação Social e o Programa Municipal voltado a este, além de apresentar e estudar seus projetos de arquitetura. Simultaneamente, desenvolver um estudo das técnicas utilizadas nas reformas, sendo fator determinante para executar qualquer intervenção em edifício existente.

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Seguindo esta linha de pensamento, a conclusão do trabalho é apresentar os edifícios existentes, vazios ou subutilizados como a alternativa mais viável para a expansão do Programa de Locação Social do Município de São Paulo, desde que sejam utilizadas as técnicas adequadas. Para isso será proposto um projeto de intervenção no Edifício Cambridge, que apresente o uso de tecnologias específicas para a reforma do edifício, de forma com que esse projeto seja mais condizente com o avanço apresentado no desenvolvimento da Locação Social.

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2. Locação Social 2.1. Apresentação Para dar início a este trabalho é primordial que se apresente o conceito Locação Social como há de ser abordado no decorrer do estudo, tendo em vista os múltiplos significados atribuídos ao termo em diversos experimentos internacionais. A discussão a seguir aborda a questão da Locação Social sendo este um programa no qual o Estado tem a iniciativa de promover o acesso de certo estrato da população a moradias dignas nos centros urbanos, numa tentativa de evitar a segregação socioespacial, mediante o pagamento de uma pequena taxa, o aluguel. Para tal, o governo pode contar ou não com parcerias com o setor privado, tendo como principal diferencial entre ele e as outras políticas habitacionais uma questão-chave: a propriedade do imóvel não terá por finalidade a transferência. Isto é, a moradia tratada como serviço ofertado e não mais como mercadoria. Neste momento de introdução também é essencial que se destaque a existência de outro uso do termo, comum no Brasil, para tratar de bolsa aluguel - um auxílio financeiro para o pagamento de uma moradia em caráter temporário, concedido pelo governo para tratar principalmente de situações emergenciais - embora não seja o objeto em questão, para que sejam ressaltadas as diferentes práticas e propostas. A ideia de contornar a situação do mercado habitacional combatendo o déficit através do aluguel já é algo bastante difundido no exterior. Ela teria ganho força ao se instituir em muitos países europeus, após a Segunda Guerra Mundial, devido à urgência na produção e disponibilização de moradias rapidamente e a baixo custo para a população (BALBIM, 2015). Não demorou muito para que também fosse incorporada à política habitacional estadunidense e expandida para países em desenvolvimento. Não obstante, a popularidade desse tipo de moradia se reduziu na maioria destes países. As dificuldades se apresentaram prontamente nos países em situação mais crítica, já que a quantidade de unidades promovidas ainda era muito menor que a de necessitados. Também houve casos nos quais outras questões administrativas acarretaram certa desmoralização do programa, como legislações que impediam ou dificultavam o despejo de

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inquilinos inadimplentes. Consequentemente, próximo ao fim da década de oitenta muitos dos governos que haviam inserido esta dinâmica em seus Estados começaram a vender suas unidades a baixos preços, em uma tentativa de redução do endividamento causado pela complicação inesperada. Ainda assim, dados revelam que no começo dos anos noventa, as moradias governamentais ainda tinham uma representatividade de 19,5% do estoque mundial (UN-HABITAT, 2003), sendo que muitos países contam com programas de Locação Social bem sucedidos voltados a diversos perfis sociais e econômicos como peça fundamental de suas políticas habitacionais. Graças a estes anos de pesquisas e projetos, temos numerosos exemplos para que a partir de estudos possamos moldar programa e arquiteturas capazes de adequar essa proposta às necessidades dos grandes centros urbanos brasileiros, como os que veremos abaixo.

2.2. Experiências Internacionais EXPERIÊNCIA NA FRANÇA

Figura 1 - Residencial Georges Boisseau, Clichy. Fonte: Google Streetview.

A iniciativa francesa foi uma destas que se deu em meio ao crescimento da demanda no período pós-guerra, dentro de um sistema estritamente controlado pelo Estado. Entretanto é possível dizer que ele se estrutura em uma série de agentes, todos altamente responsáveis. Estes, segundo Renato Balbim, são o Governo Nacional, as Entidades

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Administradoras Credenciadas, banco responsável por financiar a produção de habitação de


interesse social (Caisse des Dépôts et Consignations), os municípios, fundos que fornecem empréstimos para acesso à casa própria ou para o depósito inicial dos inquilinos (1%

moradia) e uma instituição financeira pública que tem como objetivo preservar a locação social na França (Caisse de Garantie du Logement Locatif Social). O governo regulamenta, subsidia e apoia o sistema. Tudo isso através de incentivos diretos à produção de habitações ou subsídios aos inquilinos mais pobres por meio de auxílios personalizados e do Fundo de Solidariedade Moradia, composto em parceria com os agrupamentos de municípios. Também é responsabilidade do Estado autorizar entidades administradoras a produzir e administrar unidades de Aluguel Social. As entidades públicas ou privadas sem fins lucrativos são mais de oitocentas e em 2009 gerenciavam juntas cerca de 4,3 milhões de unidades. Estas entidades adquirem e constroem ou reabilitam unidades para locação com subsídios e empréstimos devidamente regulamentados. Além disso também fazem a gestão locativa e administram as unidades fisicamente, sendo responsáveis por cobrar aluguel e condomínio e lidar com manutenções e consertos. As entidades ainda têm autonomia para vender as unidades aos ocupantes e contratar obras por conta própria (BALBIM, 2015). A imagem que ilustra o tópico mostra o Residencial Georges Boisseau, localizado na comuna francesa de Clichy, dentro da região administrativa da Ilha-de-França. Ele é propriedade de uma entidade chamada L’Office Public de l’Habitat de la Ville de

Clichy-la-Garenne, ou Clichy Habitat. Segundo seu site, há cerca de dois anos o edifício passou por uma reforma intensa, onde houveram trabalhos significativos no exterior do edifício (substituição do sistema de cobertura e limpeza em fachadas e terraços), nas áreas comuns (pintura, pisos, alterações nos padrões elétricos, entre outros serviços) e até nas unidades (onde foram substituídas as marcenarias externas entre outras mudanças para maior eficiência energética). No edifício, que conta com 160 unidades habitacionais, foram gastos o total de € 3,6 milhões, dos quais € 2,5 milhões pela Habitat Clichy. O restante do dinheiro para a operação veio de um apoio financeiro, do Estado e da comuna de Clichy. O estudo da experiência francesa apresenta a complexidade de um governo bastante presente, não somente na elaboração de um projeto, mas na estruturação de todo um sistema instituído para crescer e sustentar, através de uma organização de agentes,

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instrumentos e incentivos a uma política que vem através dos anos auxiliando na manutenção do equilíbrio do mercado habitacional.

EXPERIÊNCIA NA ÁFRICA DO SUL

Figura 2 - Complexo Brickfields, Newtown. Fonte: NASHO - National Association of Social Housing Oganisations.

Outra experiência internacional que trouxe abordagem semelhante à questão da habitação teve início em 1995, em uma tentativa de refrear a exclusão social e territorial que vinha se dissuadindo em Johanesburgo. Segundo consta no site da Companhia de Habitação de Johanesburgo (Johannesburg

Housing Company - JHC), um intenso impacto foi sentido no espaço urbano segregado pelas “barreiras do apartheid” no momento em que a companhia passa a adquirir de edifícios abandonados para reabilitação e promoção de habitação através da locação social. Até hoje, o projeto atingiu um montante de 35 edifícios, o que significa mais de 4000 unidades geradas visando o aluguel. Trata-se de mais um exemplo de instituição privada sem fins lucrativos que promove e participa do processo de gestão da habitação, através de comitês participativos e outros meios de participação comunitária. A companhia foi vencedora do prêmio World Habitat Awards em 2006 e compõe parceria com o governo e várias instituições e organizações, além de há oito anos contar com um fundo oficial para financiar suas obras.

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O projeto na imagem, segundo o site da companhia, é o primeiro em altura e indubitavelmente o mais ambicioso empreendimento da JHC. O Complexo Brickfields, se divide em três: o homônimo Brickfield, Legae e Phumlani. E o nome do empreendimento foi escolhido por se instalar no terreno que pertencia originalmente à fábrica de tijolos Brickfields, de onde vieram os primeiros tijolos usados na construção da cidade. A premissa do complexo foi a de criar uma nova comunidade residencial em Newtown, trazendo novos inquilinos para a região central.

Também há outros exemplos recentes geograficamente mais próximos, como é o caso do Uruguai, que também escolhe pelo aluguel na tentativa de promover a recuperação de áreas degradadas, porém bastante abastecidas de infraestrutura, da cidade. Na tabela a seguir podemos comparar os percentuais históricos de imóveis próprios e alugados em centros urbanos pelo mundo. Aluguel em cidades selecionadas ao redor do mundo, em porcentagem (1996 - 2001) Cidade

País

Ano

Casa Própria

Aluguel

Outro

Joanesburgo

África do Sul

1996

55

42

3

Bancoque

Tailândia

1998

54

41

5

Montreal

Canadá

1998

46

54

-

Berlim

Alemanha

1998

11

89

-

Oslo

Noruega

2001

70

30

-

Londres

Reino Unido

2000

58

41

-

Nova Iorque

Estados Unidos

1998

45

55

-

La Paz

Bolívia

2001

55

23

22

Buenos Aires

Argentina

1998

75

23

2

Cidade do México

México

2000

76

16

12

Porto Alegre

Brasil

2000

79

13

8

Rio de Janeiro

Brasil

2000

75

17

8

São Paulo

Brasil

2000

70

20

10

Quadro 01 - Aluguel em cidades selecionadas ao redor do mundo. Fonte: Adaptada, UN-HABITAT (2003).

19


É neste panorama onde tornamos a erguer análises a respeito das estratégias provisoras de moradia no Brasil, especialmente aquelas que visam a população de baixa renda. Números tão expressivamente dispares têm de ser questionados. No próximo capítulo serão elencadas hipóteses históricas para justificar as crises históricas e a situação habitacional atual, inserindo a capital paulista na discussão a respeito da Locação Social.

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3. A questão social e o problema habitacional brasileiro De acordo com Nabil Bonduki (1998), foi durante a década de 1880 que a questão da moradia precária foi discutida pela primeira vez em São Paulo. Isso porque o Brasil passava por um processo migratório intenso provocado pelo crescimento do setor industrial, particularmente da indústria cafeeira. Foi esse adensamento desordenado que transformou a questão habitacional em grandes aglomerações insalubres de trabalhadores. Nesta época haviam diversas modalidades de moradia para alojar a população de rendas mais baixas, sendo que a predominante nas cidades em crescimento era o aluguel. É importante ressaltar que as habitações até então eram construídas exclusivamente pela iniciativa privada. A carência de habitações teria impulsionado um loteamento indiscriminado de chácaras, fato que além de gerar inúmeras necessidades urbanas, sugeriu alguns dos primeiros indícios de segregação espacial em São Paulo. Desta forma os alojamentos dos trabalhadores seguiram em expansão na região central, sendo um empreendimento altamente rentável, justificado através do vasto aproveitamento do terreno, da qualidade da edificação e falta de manutenção. A construção barata era uma condição do negócio, já que os aluguéis se destinavam à classe trabalhadora. Para tal barateamento, priorizavam o máximo aproveitamento da quadra e edificavam com materiais de baixa qualidade. Enquanto aqueles que tinham melhores condições financeiras passaram a preferir viver em casas próprias, um pouco mais distantes do centro. Dada a situação, o governo teve de tomar atitudes a respeito da qualidade de vida de seus cidadãos, ampliando redes de água e esgoto, além de obras localizadas de drenagem. As intervenções teriam como duas principais finalidades o embelezamento da cidade e o enfrentamento da questão das moradias insalubres. Enfrentamento dado por meio de demolições e expulsão dos moradores de cortiços, para “sanear regiões deterioradas” (BONDUKI, 1988). A demolição de vários cortiços contribuiu para o aumento dos custos já elevados, cobrados pelos locatários. E o incentivo do Estado à produção de moradia dentro dos padrões de salubridade somado à rentabilidade do pagamento de aluguel, gerou um crescimento no número de vilas operárias.

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A vila operária produzida pelo empregador para abrigar seus funcionários muitas vezes compunha espécies de cidadelas, com habitações, comércios e serviços. Por outro lado, a vila operária particular possuía somente casas, frequentemente tendo uma planta única repetida por todo o quarteirão.

Figura 3 - Vista da Villa Scarpa (Vila Maria Zélia, 1926). Fonte: Informativo Arquivo Histórico Municipal, ano 4 número 19.

Um exemplo de vila operária é o da Vila Maria Zélia, localizada no bairro do Belenzinho em São Paulo. Projetada pelo arquiteto francês Paul Pedarrieux por encomenda do médico e empresário Jorge Street, foi inaugurada em 1917 para abrigar os operários que trabalhavam na Companhia Nacional de Tecidos de Juta. Segundo o Informativo Arquivo Histórico Municipal (JUCÁ e LOPES, 2008), a vila possuía aproximadamente 200 casas unifamiliares geminadas entre 75 a 110 m², higiênicas e confortáveis, com água encanada e energia elétrica. Além disso, ela oferecia um grande conjunto de serviços coletivos, como:

[...] creche, jardim de infância, dois grupos escolares com capacidade de 400 crianças cada um, escolas profissionais, igreja, farmácia, médico, dentista, açougue, armazém, campo para jogos esportivos, uma associação recreativa e beneficente e um teatro. Havia também 14 aposentos, num edifício térreo e comprido, destinado a moradia de rapazes solteiros. O aluguel, a taxa para o uso da água e as compras do armazém e do armarinho eram descontados nos salários, mas a eletricidade era paga individualmente.

A manutenção de toda esta infraestrutura era algo difícil de se sustentar. Tanto que não é difícil encontrar casos com desfechos semelhantes ao da Vila Maria Zélia, que teve de ser vendida em 1924 para o pagamento das dívidas acumuladas, quando se optou por mudar o nome do local para Villa Scarpa. Com a crise financeira de 1929, a vila foi vendida novamente, reassumindo seu nome original. No entanto os problemas financeiros se

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mantiveram, sendo hoje em dia um retrato do abandono, com a sua arquitetura bastante descaracterizada até o ano de 1992, quando foi tombada. Nem todas as vilas operárias tinham a preocupação com higiene e salubridade, da Vila Maria Zélia. Apesar das pressões do Estado, muitas vilas surgiram visando unicamente a obtenção de lucro, a exemplo dos cortiços. Ao abordar este tema vale citar a importância da elaboração de leis como o Código de Posturas do Município de São Paulo de 1886, que especificavam soluções tidas como ideais para as habitações operárias. Estas legitimaram as ações governamentais de cunho higienista, fator determinante em processos como o de esvaziamento dos centros concomitante ao aumento do valor da terra. O contexto histórico destas demolições se mistura com o começo da Era Vargas, quando o governo iniciou uma série de investidas para a popularização da Casa Própria, tomando ela como símbolo de cidadania e da prosperidade econômica e social rapidamente alcançada pela nação brasileira. Para vender esta imagem de que só se fazia necessário o empenho e a mudança de pensamento para que a tão desejada propriedade particular individual fosse alcançada, a discussão da problemática habitacional tornou-se multidisciplinar. As críticas iam aos poucos se inserindo no cotidiano do cidadão, instalando uma ideologia que trata a propriedade como necessidade e o governo como responsável por ser um agente facilitador no processo da aquisição desta. Todavia esta era pouco mais do que uma frágil ideia, e a aquisição não era tarefa fácil de se executar por aqueles pobres trabalhadores fabris, que tinham pouca ou nenhuma escolha senão se manter em alojamentos ilegais. A estratégia era fazer com que o trabalhador desejasse aquele padrão de vida, e para o obter, passasse a economizar. Os Institutos de Aposentadoria e Pensões (IAPs) vinham promovendo desde meados da década de 30 projetos de qualidade para locação, no entanto tratava-se de uma iniciativa que atingia apenas certa parcela da população e apesar de se tratar do precursor na produção habitacional em série no país, não era esta a sua prioridade, sendo esta proporcionar benefícios de aposentadoria, pensão e assistência médica. Todavia, muitos edifícios foram projetados, e seus arquitetos, envolvidos com o modernismo brasileiro, defendiam um tipo de habitação comunitária, que através da locação de unidades ou

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simplesmente ao ser conjugada a espaços livres e equipamentos públicos, capaz de influenciar em uma nova forma de viver. Nota-se assim que muitos arquitetos, identificados como progressistas no campo político e influenciados pelo Partido Comunista Brasileiro, remavam contra uma corrente mais conservadora, que defendia a casa própria. Embora resultante de uma perspectiva atuarial, a adoção pelos IAPs da locação como principal forma de acesso às moradias nos conjuntos habitacionais (Plano A) representou uma vitória dos que se opunham à casa própria e influenciou positivamente os projetos dos conjuntos e a qualidade da sua execução. A opção por blocos de edifícios coletivos, com equipamentos sociais e comunitários, é uma consequência dessa visão, em contraste à concepção da casa própria isolada, com quintal, horta e criação de animais. (BONDUKI, 2013, p. 140)

O espírito modernista dos Institutos de Aposentadoria e Pensões era ainda mais aparente em sua atuação, dividida em três diferentes planos, chamados A, B e C. O primeiro promovia aos associados locação ou venda das unidades daqueles conjuntos residenciais adquiridos ou construídos pelos institutos, enquanto o segundo plano os fornecia financiamento para aquisição da moradia ou construção em terreno próprio. Já o plano C atuava no fornecimento de empréstimos hipotecários e outras operações imobiliárias a qualquer pessoa física ou jurídica, quando julgado interessante para o instituto, em uma estratégia para a manutenção de uma constante e elevada remuneração.

Figura 4 - Modelo do Edifício Japurá, São Paulo. Fonte: Arquivo Arq.

A imagem mostra o moderno Edifício Japurá, desenvolvido pelo arquiteto Eduardo Knesse

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de Mello nos anos 40, para o Instituto de Aposentadoria e Pensões dos Industriários (IAPI).


Em meio às discussões a respeito da problemática da moradia, em 1942 surge a Lei do Inquilinato numa tentativa de controle da situação econômica e habitacional do Estado. Ela vem com a premissa de tratar o problema dos inquilinos da inflação crescente através do congelamento do preço dos aluguéis, entretanto sua consequência quase imediata foi o crescente aumento da disputa por aquelas unidades restantes, fossem legais ou não. Também houve casos de sabotagens e expulsões agressivas por parte dos proprietários, que por conta da lei não conseguiam obter o lucro desejado. E aquele trabalhador beneficiado pela lei, que se mantinha pagando um valor estável, agora melhorava suas condições econômicas e passava a nutrir o sonho de abandonar a tensão do aluguel e ter sua casa própria, mesmo que isso implicasse em viver na periferia e em piores condições. Este quadro seria responsável pelo surgimento das primeiras favelas, nas periferias urbanas. Para tentar remediar a crise que só vinha se agravando, em 1946 é criada a Fundação da Casa Popular (FCP), onde pela primeira vez na história do país o governo atuou na provisão de habitação de interesse social. Segundo Bonduki a qualidade dessas unidades foi bastante criticada, diferentemente de suas contemporâneas feitas pelos IAPs, as quais vinham

abastecidas

pelo

discurso

moderno.

Também

houve

dificuldade

no

desenvolvimento da proposta trazida pela Fundação, já que esta exigia uma fonte de recurso permanente e corria o risco de enfraquecer o sistema já consolidado dos Institutos de Aposentadoria e Pensões. O quadro no âmbito da produção habitacional pouco se alterou nos anos seguintes, sendo importante frisar que apesar do avanço teórico intrínseco à criação da FCP, sua produção em termos quantitativos foi bastante reduzida, ao passo de que a expansão das favelas não cessava. A proposta locação a baixo custo foi pouco difundida por conta da pequenez da produção. Desde então o poder público nacional assumiu um papel crucial na provisão de moradia designada às classes de menor renda, papel este que foi ganhando mais importância com a ampla aceitação da ideologia da casa própria. Especialmente no período militar foram erguidos muitos edifícios, através do Banco Nacional de Habitação (BNH), a primeira política habitacional efetiva para tratar produção e financiamento de moradias. No entanto houveram retrocessos nos pontos de vista arquitetônico e urbanístico, sendo um dos principais o fato de o regime conservador ter unificado e centralizado em seu comando a produção de habitação. Além disso, seus

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projetos eram pensados financeiramente, isto é, quantidade em detrimento da qualidade, além de serem voltados somente para fins de venda. Essa produção racional, visando a economia,

acabou

por

gerar

edifícios e tipologias padronizados, reproduzidos

indiscriminadamente nas periferias urbanas onde o terreno era mais barato.

Figura 5 - Vista aérea do Conjunto COHAB Tiradentes, São Paulo. Fonte: Agência Universitária de Notícias USP.

O resultado desta forma de produção em grande escala pode ser observado no bairro Cidade Tiradentes, que gerou uma região bastante monofuncional - feita de seus repetidos conjuntos habitacionais somados aos espaços residuais aproveitados de forma improvisada. Com o final da ditadura e do BNH, a população articulada passou a se manifestar e adentrar movimentos que exigiam seus direitos enquanto discutiam outros, sendo a moradia uma questão bastante recorrente. O município de São Paulo ainda no final da década de 80 trouxe consigo a proposta inovadora dos mutirões, trabalhando próximo aos movimentos

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sociais.


Já na década de 90 a proposta de reurbanização de favela obteve a resposta questionável do Projeto Cingapura, com projetos de baixa qualidade arquitetônica, apresentando o mesmo tipo de problema indicado nos projetos do BNH, com o agravante dos conflitos gerados entre desapropriações e implantação dos projetos. Muito se passou até que chegássemos aos projetos mais recentes em que o Estado promove parcerias com grandes escritórios na intenção de repensar questões urbanas como a inserção do projeto no tecido urbano, estratos sociais abrangidos e mesmo a possibilidade de se inserir vários tipos de usos dentro do projeto. No entanto em um contexto quase absoluto, inclusive aqueles considerados os melhores projetos brasileiros encontram-se vinculados à condição da posse. Situação que resulta em uma parte da população privada dos benefícios da urbanização ao ser expulsa dos centros, tendo em vista os preços cobrados por terrenos bem localizados. Concomitantemente, o déficit habitacional das grandes cidades brasileiras só aumenta, enquanto nos submetemos a uma herança patrimonialista que faz com que se vislumbre a casa própria como única forma de acesso à moradia.

Figura 6 - Diagrama de Linha do Tempo. Fonte: da autora.

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4. Aluguel Social na política nacional Os últimos anos registram uma série de pequenos avanços visando a construção de uma cidade melhor. É o caso da criação do Ministério das Cidades em 2003, que já no ano seguinte teve a Política Nacional de Habitação (PNH) aprovada pelo Conselho Nacional das Cidades (Concidades). A PNH tem como objetivo a universalização do acesso à moradia digna para todo cidadão brasileiro e sua aprovação, assim como a criação do Ministério das Cidades trouxeram maior estruturação legal para o desenvolvimento de políticas e programas mais específicos, com a ideia de se elaborar um planejamento urbano de longo prazo. Nesse contexto se ressaltam dois itens dentro do conjunto de medidas a serem adotadas nos programas e linhas de atuação segundo a Política Nacional de Habitação (2004), conforme transcritos abaixo:

desenvolver programa e linha de financiamento destinado à produção de unidades habitacionais dirigidas à locação social; e

viabilizar a produção habitacional dentro do perímetro urbano, evitando a proliferação de loteamentos fora da malha urbana, por meio da promoção de linhas de financiamento para apoiar a reabilitação urbana e o adensamento de áreas centrais desocupadas, com habitação de interesse social, de forma a otimizar a infraestrutura instalada, recuperando o estoque habitacional e a dinâmica econômica, em parceria com os três níveis de governo.

Em outro trecho do texto, mais uma vez a Locação Social é associada à ideia de reabilitação de imóveis vazios de áreas centrais das cidades brasileiras, ressaltando que este programa poderia contribuir com o equilíbrio do mercado e reduzir o déficit habitacional. Mas ainda em seguida, argumenta que “o custo elevado de recuperação de imóveis versus a baixa capacidade de pagamento do público alvo”

(PNH, 2004) como um entrave para o

desenvolvimento da ideia. Ainda segundo a Política Nacional de Habitação, o recém instituído Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social, teria recursos aplicados em ações vinculadas aos programas instituídos, articuladas às políticas de seu Plano Diretor ou legislação equivalente.

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No entanto é só anos depois que se aprova o Plano Nacional de Habitação de Interesse Social (PlanHab, 2010), isto é, o instrumento pelo qual atua e se implementa a Política Nacional de Habitação. O documento dimensiona as necessidades habitacionais através de projeções e estabelece objetivos e estratégias. E embora a Locação Social seja um dos itens citados em sua “Linha Programática para Produção e Aquisição da Habitação”, o Plano não prevê elaboração de programa específico. Com efeito, sua aparição se dá em uma única proposta, a qual leva o nome “Promoção pública e privada de locação social de unidades habitacionais em centros históricos e áreas urbanas consolidadas”, o que expõe com clareza sua limitação, tratada de forma muito pontual. Valério da Silva (2013) conclui: Assim, a proposta [da locação social dentro do PlanHab] visa constituir uma alternativa de acesso à moradia, que permita mobilidade espacial dos beneficiários que necessitam mudar de residência ou que, por sua condição de vulnerabilidade social, não podem se responsabilizar pela propriedade de um imóvel. As demais condições do subprograma, incluindo os prazos de concessão e a gestão das unidades, estão previstas para serem definidas por estados e municípios, através de programas locais de atendimento.

Em ambos os documentos, a menção à Locação Social não aparece combinada a estratégias ou ações concretas de incentivo à construção de unidades habitacionais voltadas ao desenvolvimento do programa. O que é uma grande falha, tendo em vista a necessidade de subsídio para dar início a este programa, que atende à moradia de forma diferenciada, buscando uma solução alternativa para que as pessoas de baixa renda consigam ter acesso a uma moradia digna. Não pela exclusiva produção de unidades habitacionais, como é o caso do programa Minha Casa, Minha Vida (2009), que inclusive não faz parte deste Plano. Também existem alguns raros exemplos em que os Governos Estaduais reconhecem a demanda pelo programa. Para possibilitar a promoção da Locação Social, em outubro de 2015 a Defensoria Pública do Estado de São Paulo entrou com uma ação para que seja regulamentada a Lei Estadual nº 10.365/1999. A lei inoperante, institui o Programa de Locação Social, no entanto para ser aplicada, é necessário que seja feita sua regulamentação como previsto. É importante frisar que sua regulamentação, pela norma, seria feita até dezembro.

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Como resultado desta abordagem pouco incisiva dos planos e da ineficiente propagação do programa, ainda são poucos os casos de desenvolvimento da política em Planos Diretores e PLHIS por todo o território nacional. Existem de fato alguns casos isolados, dos quais muitas vezes é difícil obter informações a respeito. Desenvolvidos por iniciativas próprias, trazem projetos que possibilitam que aconteça a compreensão geral e a propagação dessa alternativa, como o caso da política que será estudada a seguir, elaborada no município de São Paulo.

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5. A experiência paulistana Segundo pesquisa do Projeto Moradia é Central (2009), até 1997 foram construídas 151 mil habitações populares pela COHAB e CDHU, sendo destas 62% na Zona Leste e nenhuma no centro. A pesquisa ainda indica que alguns debates e reflexões a respeito de locação social foram promovidos nas décadas de 1980 e 1990, porém não obtiveram nenhum resultado prático. Somente no ano de 2002 foi instituído o Programa de Locação Social de São Paulo, na gestão da Prefeita Marta Suplicy. Ele foi criado vinculado à Ação Morar no Centro, através da Resolução nº 23 do Conselho do Fundo Municipal de Habitação (2002)1,

[...] considerando que todos os esforços do Poder Público para diminuir o déficit habitacional através de programas de construção e financiamento à aquisição da casa própria têm sido insuficientes para atender a uma demanda sempre crescente face a enorme carência habitacional da cidade de São Paulo;

Figura 7 - Perímetro da Ação Morar no Centro. Fonte: Imagem do Google Earth editada pela autora.

1

Texto completo da Resolução em anexo

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A Ação Morar no Centro por sua vez, se inseria em um programa de reabilitação da área central da cidade, chamado Programa Ação Centro. Dentro dele foram desenvolvidos alguns projetos de reabilitação, como a transferência da sede da prefeitura para o Palácio das Indústrias e a reforma do Mercado Municipal, que visavam uma revalorização do centro como patrimônio cultural e turístico. O Programa Ação Centro tinha perímetro menor que o da Ação Morar no Centro (sendo a área do programa composta pelos distritos de Santa Cecília, Bom Retiro, Consolação, República, Sé, Bela Vista, Liberdade e Cambuci). Este pretendia sanar os quatro principais problemas da área central da cidade de São Paulo: deterioração ambiental, dificuldades de acesso por automóveis, obsolescência do estoque imobiliário e segurança. Para isso, contava com um financiamento estimado em 100 milhões de dólares do Banco Interamericano

de

Desenvolvimento, para a Prefeitura de São Paulo, sendo

aproximadamente 15% deste valor destinado à produção de HIS, inclusive ao Programa de Locação Social. O modelo do Programa de Locação Social do Município de São Paulo, de anunciada inspiração na experiência de países da Europa, foi detalhado pela SEHAB, por meio da Instrução Normativa 01/03. Este, obedecendo à resolução, regulamentou o programa dirigido a pessoas solteiras e a famílias, contanto que a renda familiar seja de até três salários mínimos ou que a renda per capita familiar seja inferior a um salário mínimo. O aluguel é pago pelas famílias à Prefeitura e seu valor é elaborado sobre um cálculo vinculado à renda familiar e não ao valor de mercado do imóvel, o que garante um aluguel de baixo custo. Ele também prioriza atender famílias oriundas de cortiços e favelas, e quaisquer outras sem condições de adquirir a posse de uma moradia no mercado, seja através do aluguel ou de programas de financiamento público. Contratação, gerenciamento de projetos, além da construção de novas unidades em terrenos vazios, subutilizados ou mesmo em prédios desocupados ficam a cargo da COHAB-SP. Alguns outros critérios também influenciam nesta escolha, como menor investimento por família, maiores opções de acesso a transporte coletivo e região que concentre maiores índices de emprego. A COHAB é apenas uma das envolvidas na

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viabilização do programa, segundo Cantero e Ghoubar (2008),


A produção dos primeiros empreendimentos se deu através de financiamentos do BID, junto com a Caixa Econômica Federal, o Ministério das Cidades (através do seu PEHP – Programa Especial de Habitação Popular), e o FMH. Ao desvincular o provimento de moradia de interesse social da sistemática tradicional de aquisição da propriedade do imóvel, ela se aproxima de outros sistemas assemelhados praticados internacionalmente. A aquisição dos imóveis, para sua posterior destinação à locação social, se deu principalmente com recursos do PEHP, sendo que os imóveis permanecem em propriedade do poder público. Cabe à HABI/SEHAB (Superintendência de Habitação Popular / Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo) a seleção da demanda, sempre voltada para as faixas que não se encaixam nas demais modalidades de produção.

A ideia defendida é a de que o ato da criação de um parque público de habitação de interesse social que não pode ser comprado ou vendido protege o cidadão da especulação imobiliária, assegurando a vocação do investimento para o interesse social. Oferece sim uma alternativa habitacional para moradores de mais baixa renda para os centros urbanos, em uma tentativa de reversão do esvaziamento instalado. Na época do lançamento do programa foi feito o uso de várias atividades como seminários e debates públicos, os quais contaram com a presença massiva dos movimentos que atuam na luta por moradia no centro da cidade, os quais ainda não estavam certos sobre a positividade deste. Até hoje o programa está em atividade, no momento conta com seis edifícios inseridos no Programa Renova Centro. O estudo prosseguirá embasado nas experiências destes projetos já desenvolvidos.

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6. Estudos de Caso 6.1. Residencial Parque do Gato

Figura 8 - Implantação do Residencial Parque do Gato. Fonte: Imagem do Google Maps editada pela autora.

ano da entrega: 2004 autores: COHAB-SP; Peabiru Trabalhos Comunitários e Ambientais endereço: Avenida Castelo Branco, 5200 - Bom Retiro área construída: 53.314m² área do terreno: 19.700m² unidades habitacionais: 486 pavimentos: térreo + 4 pavimentos uso previsto: misto; residências, creche e área comercial, além do parque linear observações: a demanda de origem é a favela do gato (da década de 70), sendo o objetivo principal recuperar a área localizada na confluência dos rios Tamanduateí e Tietê, que estava parcialmente ocupada.

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Figura 9 - Implantação do Residencial Parque do Gato. Fonte: Peabiru Trabalhos Comunitários e Ambientais.

O projeto executado contempla áreas verdes, creche e centro comercial. Na implantação foram consideradas uma faixa não edificável de 50m a partir da margem do Rio Tamanduateí e um recuo de 15m da Avenida Castelo Branco, em respeito à legislação. O conjunto foi pensado como parte do Parque do Gato, inserido no projeto denominado “Requalificação Urbana da Foz do Tamanduateí”, atendendo a demanda da Favela do Gato, localizada na área de implantação do projeto. Este projeto do parque nunca foi executado.

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Figura 10 - Maquete digital do Parque do Gato. Fonte: Documentação Técnica da COHAB.


O conjunto de edifícios é composto de 9 blocos, com 54 apartamentos cada. Cada bloco de apartamentos é formado por duas lâminas idênticas e espelhadas, conectadas por uma caixa de escada e uma passarela metálica. A variação de tipologias em cada bloco é a esta: ● dezoito apartamentos de dois dormitórios, com área de 44,32 m² ● vinte e sete apartamentos de dois dormitórios, com área de 36,01 m² ● nove apartamentos conjugados, com área de 28,63 m² Conformando no total do conjunto, 162 UH 2 dorms, 243 UH 1 dorm e 81 UH conjugadas.

Figura 11 - Planta tipo do bloco, Residencial Parque do Gato. Fonte: Documentação Técnica da COHAB.

Os térreos são sobrelevados e sempre faceados, criando uma praça plana ora coberta pela projeção do edifício, ora descoberta – situação favorecida pela topografia do terreno. Sob projeção do primeiro pavimento da lâmina elevada, há uma rampa de acesso ao pavimento térreo do outro edifício,

a

acessibilidade obstáculos

qual do ao

garante bloco

e

a cria

estacionamento

irregular de automóveis.

Figura 12 - Corte transversal do bloco, Residencial Parque do Gato. Fonte: Documentação Técnica da COHAB.

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Figura 13 - Praça no Residencial Parque do Gato. Fonte: Imagem da autora.

Figura 14 - Corredor entre blocos, Residencial Parque do Gato. Fonte: Imagem da autora.

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6.2. Residencial Olarias

Figura 15 - Implantação do Residencial Olarias. Fonte: Imagem do Google Maps editada pela autora.

ano da entrega: 2004 autores: COHAB-SP; Fábrica Urbana (FabUrb) - Centro de Estudos e Projetos da cidade endereço: Rua Araguaia, 207 - Canindé área construída: 9.255m² área do terreno: 3.215m² unidades habitacionais: 137 pavimentos: térreo + 5 ou mais pavimentos uso previsto: misto; com comércios juntos ao alinhamento das calçadas, espaços de uso coletivo equipados, pátio interno, além de trabalhar com edifícios em diferentes gabaritos. observações: apesar de atender a várias demandas, a origem principal dos moradores vem da população de rua, especialmente “catadores” de materiais recicláveis, sendo que o edifício conta com uma área dedicada ao estacionamento dos carrinhos de coleta.

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Figura 16 - Planta tipo original, Residencial Olarias. Fonte: Documentação Técnica da COHAB.

O residencial estudado se situa na esquina da Rua das Olarias com Rua Araguaia, sendo composto por três blocos articulados. Estes possuem, além das moradias, áreas como: salão de festa, horta e outros ambientes de lazer, bem como área de apoio aos carrinheiros. Segundo a COHAB, a escolha de blocos com distintos gabaritos teve por pretensão realizar uma inserção no tecido da cidade que viabilizasse alternativas urbanas e tipológicas.

42 Figura 17 - Vista da Rua Araguaia, Residencial Olarias. Fonte: Documentação Técnica da COHAB.


Figura 18 - Planta das tipologias, Residencial Olarias. Fonte: Documentação Técnica da COHAB.

Na configuração das unidades, o Olarias também possui grandes variações, sendo: ● quarenta e três unidades Tipo A (2 dorms.), com áreas de 42,26 e 44,90m² ● quarenta e nove unidades Tipo B (2 dorms.), com áreas de 42,09m² e 42, 79m² ● vinte e quatro unidades Tipo C (1 dorm.), com área de 35,53m² ● vinte e uma unidades Tipo D (conjugado), com área de 27,37m² Somente a Tipologia B não possui adaptações para portadores de necessidades especiais. O sistema estrutural em pilares, vigas e lajes pré-moldadas foi feito em concreto, enquanto o fechamento foi pensado predominantemente em alvenarias de elementos vazados.

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Figura 19 - Fachada da Rua Araguaia, Residencial Olarias. Fonte: Imagem da autora.

Figura 20 - Bloco mais alto do Residencial Olarias, visto da Rua Carnot. Fonte: Imagem da autora.

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6.3. Vila dos Idosos

Figura 21 - Implantação do Residencial Vila dos Idosos. Fonte: Imagem do Google Maps editada pela autora.

ano da entrega: 2007 autores: Vigliecca & Associados endereço: Avenida Carlos de Campos, 840 - Pari área construída: 8.290m² área do terreno: 7.270m² unidades habitacionais: 145 pavimentos: térreo + 3 pavimentos uso previsto: residencial; além de três salões de festas, três salas de convivência, biblioteca, horta comunitária e amplo espaço verde com um espelho d’água. observações: o projeto atende a demanda do Grupo de Articulação para Conquista de Moradia dos Idosos da Capital (GARMIC), em parceria com o Conselho Municipal do Idoso. Segundo o site do escritório de arquitetura, o plano de construir um conjunto habitacional exclusivo para idosos existe desde 1999, mas só em 2003 o terreno para a construção do condomínio foi colocado à disposição para esse fim.

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Figura 22 - Implantação da Vila dos Idosos. Fonte: Vigliecca & Associados.

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Figura 23 - Planta das tipologias, Vila dos Idosos. Fonte: Vigliecca & Associados.

O terreno possui uma configuração peculiar, circundando a Biblioteca Pública Adelpha Figueiredo, e tendo acesso por três ruas. Desta forma, o projeto assume estas frentes, segundo os autores, “para dar uma nova unidade a uma estrutura urbana fragmentada e sem caráter”. A horizontalidade do projeto, configurado em uma longa lâmina com circulações compartilhadas, além de ser ideal para a demanda pretendida, tem a intenção de atuar como espaços de encontro, assim como a horta e as salas e salões comuns. Quanto à tipologia, a Vila dos Idosos conta com apenas dois tipos diferentes: ● oitenta e oito apartamentos conjugados, com 31,30m² ● cinquenta e sete apartamentos de um dormitório, com 44,12m² Além de 25% de suas unidades adaptadas a portadores de necessidades especiais, e as outras são descritas como “facilmente adaptáveis”. Os materiais usados na construção tinham como critério de escolha a padronização aliada à durabilidade e pouca manutenção. A simplicidade também aparece nos acabamentos, com a escolha pela laje aparente e a ausência de revestimentos em paredes e pisos.

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Figura 24 - Fachada da Vila dos Idosos. Fonte: Imagem da autora.

Figura 25 - Vista da circulação horizontal, Vila dos Idosos. Fonte: Imagem da autora.

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6.4. Senador Feijó

Figura 26 - Implantação do Edifício Senador Feijó. Fonte: Imagem do Google Maps editada pela autora.

ano da entrega: 2009 autores: COHAB-SP; Barcosa & Corbucci Arquitetos Associados endereço: Rua Senador Feijó, 126 - Sé área construída: 2.280m² área do terreno: 476m² unidades habitacionais: 45 pavimentos: subsolo, térreo + 5 pavimentos uso previsto: misto; novas unidades habitacionais e mais as duas lojas existentes mantidas no térreo observações: classificado pelo Compresp como nível de proteção 3, em virtude de sua proximidade com a Igreja de São Francisco. Tal nível de proteção estabelece a preservação de suas características externas.

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Figura 27 - Planta tipo original, Senador Feijó. Fonte: Documentação Técnica da COHAB.

O edifício executado em 1929, com projeto da Sociedade Comercial e Construtora Ltda, tinha duas lojas no térreo e uso residencial nos pavimentos superiores. As vinte unidades foram subdivididas em quarenta e cinco, nove por pavimento, sendo as tipologias: ● treze unidades conjugadas, com áreas de 30,60m² a 35,88m² ● trinta unidades de um dormitório, com áreas de 41,35m² a 49,79m²

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● duas unidades adaptadas no 1º pavimento, com área de 27,00m² e 28,61m²


Figura 28 - Planta tipo do projeto, Senador Feijó. Fonte: Documentação Técnica da COHAB.

O projeto foi elaborado com o objetivo de ter intervenções mínimas Ele previu a passagem das novas instalações de esgoto e gás no teto do pavimento térreo, enquanto para as águas pluviais, as instalações existentes foram reutilizadas. Os estudos a respeito da estrutura existente também não apontaram para deformações excessivas, desta forma apenas alguns reforços estruturais foram executados nas aberturas dos shafts. As fundações não sofreram nenhuma alteração.

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Figura 29 - Corte do projeto, Senador Feijó. Fonte: Documentação Técnica da COHAB.

Figura 30 - Fachada do Edifício Senador Feijó. Fonte: Imagem da autora.

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6.5. Asdrúbal do Nascimento

Figura 31 - Implantação do Edifício Asdrúbal do Nascimento. Fonte: Imagem do Google Maps editada pela autora.

ano da entrega: 2009 autores: COHAB-SP; Autografics Arquitetura e Planejamento Gráfico endereço: Rua Asdrúbal do Nascimento, 282 - Centro área construída: 2.680m² área do terreno: 251m² unidades habitacionais: 40 pavimentos: subsolo, térreo + 11 pav. tipo e cobertura uso previsto: misto; moradias e uso institucional no térreo

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Figura 32 - Plantas tipo, Asdrúbal do Nascimento. Fonte: Documentação Técnica da COHAB.

O edifício comercial Sande I, que possuía duas salas com seus banheiros por andar, foi subdividido em quatro tipologias, sendo no total: ● sete unidades conjugadas, com 25.42m² ● vinte e nove unidades de um dormitório, com 22.64, 39.98 e 37.48m² ● quatro unidades de dois dormitórios, com 47.88m²

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● duas unidades de um dormitório adaptadas, com 39.98m²


No térreo ficaram, além da área para uso institucional, circulação, portaria e depósito de lixo, enquanto a cobertura possui uma lavanderia comunitária e uma área de lazer condominial. O prédio se encontrava em bom estado de conservação, sendo que a maior parte dos revestimentos das áreas comuns e fachadas foram mantidos com pequenas revisões, além do reaproveitamento de quase todas as esquadrias. A principal mudança executada no edifício foi a redução da área de laje, pelo aumento de um poço de ventilação, que foi de 9,67m² para 21,88m² entre primeiro e sétimo pavimentos e 35,93m² a partir do oitavo.

Figura 33 - Cortes do Edifício Asdrúbal do Nascimento. Fonte: Documentação Técnica da COHAB.

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Todas as instalações prediais foram trocadas, e a obra de reforma iniciada em agosto de 2006 foi entregue no início do ano de 2009. Agora o foco da prefeitura está em seu vizinho, na Rua Asdrúbal do Nascimento, 268. Este já passou pela desapropriação e agora está em reforma, para a construção de 34 unidades habitacionais.

Figura 34 - Fachada Edifício Asdrúbal do Nascimento. Fonte: Imagem da autora.

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6.6. Palacete dos Artistas

Figura 35 - Implantação do Palacete dos Artistas. Fonte: Imagem do Google Maps editada pela autora.

ano da entrega: 2014 autores: COHAB-SP; Escritório Andrade Scroback; Escritório Pauliceia (restauro) endereço: Avenida São João, 613 - Centro área construída: 3.360m² área do terreno: 595m² unidades habitacionais: 50 pavimentos: subsolo, térreo e mezanino + 6 pav uso previsto: misto; moradias e comércio no térreo observações: O projeto de reforma do edifício foi destinado a artistas aposentados, após longa intervenção por parte do sindicato e também da associação da classe. Devido à idade avançada de muitos moradores, há necessidade de se priorizar a acessibilidade, pensando o projeto de forma inclusiva, de uso independente, seguro e confortável.

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Figura 36 - Planta tipo original, Palacete dos Artistas. Fonte: Documentação Técnica da COHAB.

O edifício foi requalificado no estilo retrofit, para se adequar às normas de segurança e acessibilidade. Segundo dados da COHAB, o investimento foi de cerca de R$ 8,2 milhões – sendo R$ 1,3 milhão em restauro; R$ 1,8 milhão com estrutura do prédio e adequação dos

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elevadores e R$ 5,1 milhões em reformas comuns, fora R$ 4,2 milhões da desapropriação.


As obras, iniciadas em março de 2012 e concluídas em dezembro de 2014, resultaram em um projeto com dez apartamentos por andar, de sete tipos diferentes entre conjugados e outros de um dormitório, tendo entre 26,30m² e 56,79m². As duas maiores unidades são adaptadas para pessoas com necessidades especiais.

Figura 37 - Planta tipo do projeto, Palacete dos Artistas. Fonte: Documentação Técnica da COHAB.

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Figura 38 - Corte do projeto, Palacete dos Artistas. Fonte: Documentação Técnica da COHAB.

Construído na década de 20, o Palacete Antonio Caldeiras tinha uso residencial. Foi só na década de 50 que, reformado, foi chamado Hotel Cineasta, como se manteve até 2001. O edifício, quando adquirido, estava bastante degradado. Em visita foi constatado que nem todos os espaços de uso comum estão ativos. A razão pode ter sido a forma como se deu a ocupação do edifício, anterior à conclusão das obras.

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Figura 39 - Fachada restaurada do Palacete dos Artistas Fonte: Imagem da autora.

Figura 40 - SalĂŁo de festas, Palacete dos Artistas. Fonte: Imagem da autora.

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Função social da propriedade

A moradia, além de necessidade é direito assegurado segundo a Constituição Federal de 1988, que diz em seu artigo 6º - redigido pela Emenda Constitucional nº90, de 2015: São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.

Em São Paulo, há mais de dez anos, os movimentos de moradia reivindicam e lutam pela habitação na área central. E em meio a esta necessária luta pelo estímulo à política habitacional no centro da cidade de São Paulo, os movimentos de moradia passaram a ocupar edifícios vazios. Estas ocupações são responsáveis pela intensificação do debate sobre o patrimônio edificado abandonado ou subutilizado em áreas providas de infraestrutura, e também sobre as legislações que tratam destes. O direito de propriedade, no Código Civil de 1916, era considerado absoluto - o que mudou com o passar do tempo. Atualmente é um dever desta possuir uma finalidade que atenda aos interesses comuns da sociedade, em outras palavras, a propriedade tem de cumprir sua função social. Isso em decorrência de mudanças como a Constituição Federal do ano de 1967, que trouxe a expressão função social da propriedade, embora certa imprecisão e dificuldade em se determinar de forma acurada seu cumprimento. Por sua vez, a Lei nº 10.257/2001 possibilitou a aplicação prática do princípio. Finalmente, o novo Código Civil, de 2002, previu a destinação social da propriedade e a obediência às normas ambientais. O Estado carrega a missão de aferir se uma propriedade urbana cumpre sua função social, e pode impor penalidades em caso de descumprimento. Retomando a questão do município de São Paulo, o centro da cidade sofreu um esvaziamento que ultrapassa as questões abordadas no terceiro capítulo deste trabalho.

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Além da partida dos moradores que migraram para as periferias em busca da Casa Própria,


uma reestruturação socioeconômica gerou um segundo movimento migratório, no qual o setor terciário atuou por meio da criação de novos polos de desenvolvimento urbano. As novas centralidades e seus edifícios tecnológicos, mais adequados ao homem contemporâneo, fortaleceram o abandono das áreas centrais. Esta situação gerou uma situação bastante crítica, que pode ser observada na tabela abaixo: Domicílios Vagos nos Distritos Centrais Distritos

Total de domicílios

Domicílios vagos

% de domicílios vagos

Bela Vista

33.848

5.479

16,19%

Bom Retiro

10.807

1.821

16,85%

Brás

11.622

2.789

24,00%

Cambuci

11.370

1.910

16,80%

Liberdade

29.392

5.283

17,97%

5.817

1.223

21,02%

30.849

7.007

22,71%

Santa Cecília

36.171

6.343

17,54%

11.410

3.055

26,77%

Consolação

29.577

3.694

12,49%

Total Centro

210.863

38.604

18,31%

3.372.166

402.807

11,95%

Pari República

Total São Paulo

Quadro 02 - Domicílios vagos nos distritos centrais. Fonte: IBGE 2000.

Segundo dados do IBGE de 2000, 57% dos 10,4 milhões de habitantes da cidade de São Paulo vive em bairros periféricos e precários. No entanto, desde o final do século passado o Município de São Paulo vem buscando mudar esta situação através de programas e projetos sua requalificação urbana. E embora a popularidade de tais estratégias tenha crescido nos últimos anos, as variadas soluções arquitetônicas e técnicas de reforma genéricas mostram que a reabilitação de edifícios em São Paulo vem sendo feita de forma a perpetuar métodos consagrados em construções novas.

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Estando claro que requalificação urbana e reabilitação de edifícios são estratégias profundamente relacionadas, o trabalho vê no estudo das técnicas de intervenção mais adequadas e na transformação do estoque construído existente uma oportunidade para o adensamento e requalificação da cidade. Por conseguinte, é escolhida a reforma como alternativa para a criação de novas unidades habitacionais capazes de abrigar à população de baixa renda, através do Programa de Locação Social do Município de São Paulo. Assim teve início a busca de um edifício central com potencial para ser adequado ao novo uso. Esta decisão foi feita através de visitas à região central, que resultaram na elaboração de uma pequena lista de edifícios vazios. Após análise destes, levou-se em conta aspectos como localização e a possibilidade de acesso a registros, em órgãos públicos e outros acervos, e ao próprio edifício a se trabalhar. A partir do levantamento de informações básicas, foi decidido que o projeto seria destinado para o edifício do antigo Hotel Cambridge.

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7. Hotel Cambridge 7.1. Histórico Projetado pelo arquiteto Francisco Back e financiado pelo empresário Alexandre Issa Maluf, o Cambridge virou sinônimo de sofisticação assim que inaugurado, em 1951. Segundo o site São Paulo Antiga, Não era raro o hotel estar lotado, recebendo hóspedes de todos os cantos do Brasil e do mundo, além de delegações de times de futebol, tanto de São Paulo que usavam o hotel para concentração, como times de outras localidades que viam no hotel um excelente local para a estadia.

Apesar disto, o Cambridge sofreu com o supracitado esvaziamento e a migração do polo empresarial para as regiões das avenidas Paulista e Berrini. O hotel teve suas atividades encerradas em 2004, mantendo aberto somente o bar para promoção de eventos. Em fevereiro de 2010 a prefeitura declarou o imóvel como de interesse social, sua desapropriação ocorrendo mais de um ano depois. Os projetos da COHAB não saíram do papel e, finalmente, em 22 de novembro de 2012, teve início a ocupação pelo Movimento dos Sem Teto do Centro (MSTC), que lá segue até então.

Figura 41 - Implantação do Hotel Cambridge. Fonte: Imagem do Google Maps editada pela autora.

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7.2. Ficha técnica

Figura 42 - Fachada do Hotel Cambridge. Fonte: Imagem da autora.

ano da inauguração: 1951 autor: Francisco Back uso original: hotel endereço: Avenida Nove de Julho, 216 - Centro área do terreno: 588m² área construída: aprox. 8.550m² área do andar tipo: 475m² tipologia: tipologia em H pavimentos: subsolo, térreo, galeria, sobreloja + 14 pavimentos e cobertura

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espaços originais: O edifício possuía áreas comuns como o saguão, o bar, salões e mezanino nos primeiros andares. As áreas técnicas ficavam no subsolo. Nos andares superiores, a planta tipo contava com dez quartos do hotel, cinco para cada lado da circulação. Estas 118 unidades, com tipologias de 50 a 70m², geralmente eram compostas apenas por áreas de dormitório e sanitário.


7.3. Visita

Figura 43 - Biblioteca da Ocupação, Hotel Cambridge. Fonte: Imagem da autora.

O edifício se encontra ocupado pelo Movimento Sem Teto do Centro (MSTC) há mais de três anos, e os moradores contam que na época foram retiradas cerca de quinze toneladas de lixo de dentro do prédio. Em conversa com Carmen da Silva Ferreira, coordenadora do movimento, foram apresentados dados quantitativos atualizados a respeito dos moradores. O número obtido foi no total 604 moradores, sendo 384 adultos e 220 dependentes, entre crianças e adolescentes. Estes moradores se dividem em mais de 200 unidades (sendo algumas divididas e outros improvisados em espaços que anteriormente não eram quartos do hotel). O cuidado com o edifício foi se tornando cada vez mais evidente, com a visita. Em contraponto ao abandono que o edifício demonstrava no momento da ocupação, quando mesmo após a aquisição pela Prefeitura, o subsolo onde se existe o antigo reservatório inferior se encontrava completamente inundado, e era um foco de dengue. O ambiente foi reformado e lá se funciona a chamada mina do edifício, que se utiliza das instalações

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antigas para fornecer abastecimento de água para as unidades. Ademais o edifício se encontra bastante conservado, sendo que não foram detectadas grandes trincas ou outros sinais que indicassem movimentação estrutural.

Figura 44 - Subsolo da Ocupação, Hotel Cambridge. Fonte: Imagem da autora.

Quando questionada a respeito do Programa de Locação Social, Carmen foi bastante positiva, dizendo que a luta deles é por moradia digna, e que se o aluguel for a forma que o governo tem para concedê-la a mais pessoas, o movimento apoia.

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Figura 45 - Saguão de entrada da Ocupação, Hotel Cambridge. Fonte: Imagem da autora.


7.4. O projeto  

O edifício tem estrutura composta de pilares, vigas e lajes em concreto, sendo as alvenarias apenas elementos de vedação. Na etapa de levantamento de dados não foi obtida uma planta estrutural, no entanto a organização racional, os indícios da existência de alguns apoios e as visitas realizadas deram início ao projeto por meio da compreensão da grelha estrutural abaixo.

Figura 46 - Malha estrutural do Edifício Cambridge, sem escala. Fonte: Imagem da autora.

69


0

12.5 escala

25

1:1000 (m)

Figura 47 - Implantação do projeto. Fonte: Imagem da autora.

Pode se observar na implantação acima que o edifício tem abertura para duas vias, a Avenida Nove de Julho e a Rua Álvaro de Carvalho, o que organiza a planta do edifício de forma que circulações vertical e horizontal ficam centralizadas, e os quartos se distribuam

70

em alas opostas, chamadas daqui em diante norte e sul.


Para adequar esta circulação, que já apresentava bom desempenho, se criou um novo núcleo de circulação vertical através da instalação de dois elevadores na caixa existente e do uso do espaço do vão do terceiro para inserir uma escada de emergência adequada às normas vigentes. A manutenção da escada e das circulações adjacentes originais foi uma escolha tomada para a conservação da memória do antigo Hotel Cambridge. Além da mudança na porta que leva à rota de fuga, há mais outra pequena porém significativa, intervenção aparente neste hall é a abertura de dois vãos. Isso foi possível através da demolição de dois banheiros, o que além de possibilitar que o ambiente tenha iluminação e ventilação naturais, concedeu um isolamento que destaca o novo bloco de circulação. Foi adicionado um brise retrátil nesta fachada para que se tenha controle da insolação, já que se trata da orientação oeste. O pé-direito de 3,00 m nos andares superiores é um aspecto importante para a reforma, já que permite a inserção de forro e eventuais reforços estruturais sem que se restrinja o conforto do ambiente, além de facilitar a passagem de dutos horizontais. E tendo em vista que a reforma teria de incluir novas instalações hidráulicas por todo o edifício, foram projetados shafts de dimensões relativamente grandes, para não somente acomodar instalações e organizar os espaços, mas também iluminar e ventilar ambientes internos. Originalmente o projeto previa sobreposição e ampliação dos shafts existentes, no entanto eles se mostraram bastante deslocados entre si, o que levou à abertura de alguns dos vãos, embora tenha se mantido a intenção de mínima intervenção em laje. A exceção a esta estratégia de intervenção se encontra na abertura por completo dos poços de iluminação, que não chegavam ao térreo, sendo minimizados ou interrompidos no pavimento sobreloja (nível 6,74). Isto permitiu a criação de jardins internos como espaço de vivência e garantiu maior iluminação aos espaços projetados nos pavimentos inferiores. A necessidade de aumento na iluminação destes espaços foi uma constatação feita ainda durante a pesquisa, quando foi identificado que o Plano Diretor Estratégico identifica o edifício como Zona Especial de Interesse Social 3, em um Eixo de Estruturação e Requalificação Urbana. Desta forma, neste redesenho os grandes saguões que se abriam para as ruas nos primeiros andares

71


foram projetados como espaços para lojas e escritórios (coworking), a fim de criar maior vínculo entre edifício e pedestres. O partido arquitetônico adotado trata as estruturas do hotel como um suporte, que somados às divisórias leves e instalações redistribuídas conformam um novo edifício, residencial, versátil, capaz de abrigar diferentes tipos de família participantes do Programa de Locação Social do Município de São Paulo e propriedade deste mesmo município. As divisórias citadas acima são estruturas “steel-frame” como painéis de gesso acartonado ou dry-wall. Elas redistribuem os espaços conformados nas alas norte e sul em 82 unidades habitacionais em 16 diferentes tipologias, sendo: Tipologias do projeto

72

Descrição

Área

Quantidade e Porcentagem

Unidade A

2 dormitórios

70 m²

6 (7,31 %)

Unidade B

Conjugado

35,3 m²

11 (13,41%)

Unidade C

2 dormitórios

71,4 m²

11 (13,41%)

Unidade D

1 dormitório

43,3 m²

6 (7,31%)

Unidade E

1 dormitório

38,5 m²

6 (7,31%)

Unidade F

1 dormitório

41,3 m²

11 (13,41%)

Unidade G

2 dormitórios

56,5 m²

11 (13,41%)

Unidade H

1 dormitório

35,2 m²

1 (1,21%)

Unidade I

1 dormitório

41,3 m²

1 (1,21%)

Unidade J

1 dormitório

42,5 m²

4 (4,87%)

Unidade K

2 dormitórios

53,3 m²

4 (4,87%)

Unidade L

2 dormitórios

35,5 m²

2 (2,43%)

Unidade M

2 dormitórios

71,4 m²

2 (2,43%)

Unidade N

1 dormitório

38,5 m²

2 (2,43%)

Unidade O

1 dormitório

41,3 m²

2 (2,43%)

Unidade P

2 dormitórios

56,5 m²

2 (2,43%)

Quadro 03 - Tipologias do projeto. Fonte: Tabela do projeto.


Isto é, resumidamente: ● trinta e nove apartamentos de dois dormitórios ● trinta e dois apartamentos de um dormitório ● onze apartamentos conjugados Dentro das unidades, algumas novas aberturas foram projetadas em direção aos vazios centrais, enquanto nas fachadas que se voltam às vias ocorreram outras reformas. O projeto inclui a troca dos caixilhos devido à má condição, e a instalação de venezianas camarão, a fim de garantir privacidade e conforto aliados ao potencial luminotécnico mantido quase intacto em unidades que dependem bastante daquela abertura. Esta janela também seria inserida nas unidades que ficam a leste, que anteriormente tinham janelas diferentes das outras do hotel, e iguais às do edifício à direita que originalmente era parte de um conjunto. O programa do edifício ainda conta com áreas técnicas, bicicletário, biblioteca, sala de jogos e espaços de convivência nos terraços do sétimo andar e da cobertura.

73


7.5. Desenhos Técnicos  

0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 48 - Planta de demolições, pav. subsolo. Fonte: Imagem da autora.

0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 49 - Planta de construções, pav. subsolo. Fonte: Imagem da autora.

QUADRO DE ÁREAS 70,8 m²

Ala Sul

Apoio portaria 12,9 m²

Ala Sul

Bicicletário

78,9 m²

Ala Sul

Circulação

90,3 m²

Norte - Sul

Jardins

94,9 m²

Central

Portaria

4 m²

Central

Loja 01

69,6 m²

Ala Norte

Loja 02

61,6 m²

Ala Norte

Setor técnico

74 Figura 50 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora.


0

2.5 escala

Figura 51 - Planta do projeto, pav. subsolo. Fonte: Imagem da autora.

1:200 (m)

5

75


0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 52 - Planta de demolições, pav. térreo. Fonte: Imagem da autora.

0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 53 - Planta de construções, pav. térreo. Fonte: Imagem da autora.

QUADRO DE ÁREAS 70,8 m²

Ala Sul

Apoio portaria 12,9 m²

Ala Sul

Bicicletário

78,9 m²

Ala Sul

Circulação

90,3 m²

Norte - Sul

Jardins

94,9 m²

Central

Portaria

4 m²

Central

Loja 01

69,6 m²

Ala Norte

Loja 02

61,6 m²

Ala Norte

Setor técnico

76 Figura 54 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora.


0

2.5 escala

Figura 55 - Planta do projeto, pav. tĂŠrreo. Fonte: Imagem da autora.

1:200 (m)

5

77


0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 56 - Planta de demolições, pav. galeria. Fonte: Imagem da autora.

0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 57 - Planta de construções, pav. galeria. Fonte: Imagem da autora.

Coworking

QUADRO DE ÁREAS Recepção

19,8 m²

Ala Sul

Saguão

23,2 m²

Ala Sul

Sala 01

36,8 m²

Ala Sul

Sala 02

15,3 m²

Ala Sul

Sala 03

82 m²

Ala Sul

Apoio

8,1 m²

Ala Sul

Circulação

51,7 m²

Central

Depósito

5,5 m²

Central

78 Figura 58 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora.


0

2.5 escala

Figura 59 - Planta do projeto, pav. galeria. Fonte: Imagem da autora.

1:200 (m)

5

79


0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 60 - Planta de demolições, pav. sobreloja. Fonte: Imagem da autora.

0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 61 - Planta de construções, pav. sobreloja. Fonte: Imagem da autora.

QUADRO DE ÁREAS Salão

165,6 m²

Ala Sul

Sala

27,2 m²

Ala Norte

Circulação

52,7 m²

Central

Depósito

5,5 m²

Central

80 Figura 62 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora.


0

2.5 escala

Figura 63 - Planta do projeto, pav. sobreloja. Fonte: Imagem da autora.

1:200 (m)

5

81


0

2.5

escala

5

1:300 (m)

Figura 64 - Planta de demolições, 1º ao 6º pav. Fonte: Imagem da autora.

0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 65 - Planta de construções, 1º ao 6º pav. Fonte: Imagem da autora.

QUADRO DE ÁREAS Unidade A 2 dormitórios

70 m²

Ala Norte

Unidade B Conjugado

35,5 m²

Ala Norte

Unidade C 2 dormitórios

71,4 m²

Ala Norte

Unidade D 1 dormitório

43,3 m²

Ala Sul

Unidade E

1 dormitório

38,5 m²

Ala Sul

Unidade F

1 dormitório

41,3 m²

Ala Sul

56,5 m²

Ala Sul

Circulação

63,7 m²

Central

Depósito

5,5 m²

Central

Unidade G 2 dormitórios

82

Figura 66 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora.


0

2.5 escala

Figura 67 - Planta do projeto, 1ยบ ao 6ยบ pav. Fonte: Imagem da autora.

5

1:200 (m)

83


0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 68 - Planta de demolições, 7º pav. Fonte: Imagem da autora.

0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 69 - Planta de construções, 7º pav. Fonte: Imagem da autora.

QUADRO DE ÁREAS Unidade H 1 dormitório

35,2 m²

Ala Norte

Unidade B Conjugado

35,5 m²

Ala Norte

Unidade C 2 dormitórios

71,4 m²

Ala Norte

Unidade I

2 dormitórios

46,3 m²

Ala Sul

Unidade F

1 dormitório

41,3 m²

Ala Sul

56,5 m²

Ala Sul

Circulação

76,4 m²

Central

Terraços

58 m²

Norte - Sul

Depósito

5,5 m²

Central

Unidade G 2 dormitórios

84

Figura 70 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora.


0

2.5 escala

Figura 71 - Planta do projeto, 7ยบ pav. Fonte: Imagem da autora.

1:200 (m)

5

85


0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 72 - Planta de demolições, 8º ao 11º pav. Fonte: Imagem da autora.

0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 73 - Planta de construções, 8º ao 11º pav. Fonte: Imagem da autora.

QUADRO DE ÁREAS 1 dormitório

42,5 m²

Ala Norte

Unidade B Conjugado

35,5 m²

Ala Norte

Unidade C 2 dormitórios

71,4 m²

Ala Norte

Unidade K 2 dormitórios

53,3 m²

Ala Sul

Unidade F

41,3 m²

Ala Sul

56,5 m²

Ala Sul

Circulação

62,3 m²

Central

Depósito

5,5 m²

Central

Unidade J

1 dormitório

Unidade G 2 dormitórios

86 Figura 74 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora.


0

2.5 escala

Figura 75 - Planta do projeto, 8ยบ ao 11ยบ pav. Fonte: Imagem da autora.

1:200 (m)

5

87


0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 76 - Planta de demolições, 12º e 13º pav. Fonte: Imagem da autora.

0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 77 - Planta de construções, 12º e 13º pav. Fonte: Imagem da autora.

QUADRO DE ÁREAS 35,5 m²

Ala Norte

Unidade M 2 dormitórios

71,4 m²

Ala Norte

Unidade N 1 dormitório

38,5 m²

Ala Sul

Unidade O 1 dormitório

41,3 m²

Ala Sul

Unidade P 2 dormitórios

56,5 m²

Ala Sul

Circulação

63,7 m²

Central

Depósito

5,5 m²

Central

Unidade L

2 dormitórios

88 Figura 78 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora.


0

2.5 escala

Figura 79 - Planta do projeto, 12ยบ e 13ยบ pav. Fonte: Imagem da autora.

1:200 (m)

5

89


0

2.5

escala

5

1:300 (m)

Figura 80 - Planta de demolições, 14º pav. Fonte: Imagem da autora.

0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 81 - Planta de construções, 14º pav. Fonte: Imagem da autora.

QUADRO DE ÁREAS Sala de Jogos

37 m²

Ala Norte

Biblioteca

64 m²

Ala Sul

Terraços

153,3 m²

Norte - Sul

Circulação

46,4 m²

Central

C. de Máquinas 14,7 m²

Central

Depósito

Central

5,5 m²

90 Figura 82 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora.


0

2.5 escala

Figura 83 - Planta do projeto, 14ยบ pav. Fonte: Imagem da autora.

1:200 (m)

5

91


0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 84 - Planta de demolições, cobertura. Fonte: Imagem da autora.

0 escala

2.5

5

1:300 (m)

Figura 85 - Planta de construções, cobertura. Fonte: Imagem da autora.

92 Figura 86 - Vista do alto do edifício. Fonte: Imagem da autora.

Figura 87 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora.


0

2.5 escala

Figura 88 - Planta do projeto, cobertura. Fonte: Imagem da autora.

1:200 (m)

5

93


94

0

Figura 89 - Corte A. Fonte: Imagem da autora.

2.5 escala

1:250 (m)

5


0

Figura 90 - Corte B. Fonte: Imagem da autora.

2.5 escala

1:250 (m)

5

95


96

0

Figura 91 - Corte C. Fonte: Imagem da autora.

2.5 escala

1:250 (m)

5


0

Figura 92 - Corte D. Fonte: Imagem da autora.

2.5 escala

1:250 (m)

5

97


98

0

Figura 93 - Corte E. Fonte: Imagem da autora.

2.5 escala

1:250 (m)

5


0

2.5 escala

Figura 94 - Elevação Sul, Av. Nove de Julho. Fonte: Imagem da autora.

1:250 (m)

5

0

2.5 escala

Figura 45 - Elevação Norte, R. Álvaro de Carvalho. Fonte: Imagem da autora.

99

1:250 (m)

5


9. Considerações Finais O presente trabalho se dedicou ao estudo do Programa de Locação Social do Município de São Paulo como alternativa para a provisão de moradia em região central, em oposição à exclusão socioespacial das classes populares. De fato, a análise chegou a um resultado positivo. O programa tal qual vem sendo desenvolvido na área central de São Paulo oferece uma nova oportunidade de moradia digna a preços acessíveis, já que o valor do aluguel compromete no máximo 15% da renda familiar. A produção de edifícios para a locação social, se difere no momento em que não se limita devido ao endividamento dos moradores, permitindo avanços na qualidade arquitetônica além da implantação de empreendimentos em áreas consolidadas. Para a viabilização da supracitada expansão, o trabalho considera a requalificação como o melhor caminho, tendo em vista o montante de edifícios vazios e subutizados na região. Desta forma foi tomado como exemplo o caso do Edifício Cambridge. As soluções arquitetônicas apresentadas só foram encontradas no momento em que técnicas apropriadas para a reforma foram empregadas, respeitando as estruturas, evitando sobrecargas através de materiais leves, enquanto se redesenha todo o espaço interno. Muito avanço já aconteceu no campo da Locação Social, mas a análise do programa paulistano levou a duas conclusões principais: ● É necessária a divulgação desta experiência, não somente para a expansão do mesmo, mas para que este inspire outros municípios e leve à consolidação de programas e políticas em outras esferas governamentais. ● As reformas e reabilitações dos edifícios feitas por meio do Programa de Locação Social do Município de São Paulo se utilizam de materiais e estratégias que não se adequam muito bem às exigências dos projetos. É preciso que as tecnologias disponíveis no mercado sejam usadas em benefício da arquitetura do edifício.

101


Listas Lista de Figuras Figura 1 - Residencial Georges Boisseau, Clichy. Fonte: Google Streetview. Figura 2 - Complexo Brickfields, Newtown. Fonte: NASHO - National Association of Social Housing Oganisations. Disponível em: <http://www.clichy-habitat.fr/spip/spip.php?rubrique73&lang=fr>. Acesso em: 2 jun. 2016. Figura 3 - Vista da Villa Scarpa (Vila Maria Zélia, 1926). Fonte: Informativo Arquivo Histórico Municipal, ano 4 núm 19. Disponível em: <http://www.arquiamigos.org.br/info/info19/i-educativo.htm> . Acesso em: 2 jun. 2016. Figura 4 - Modelo do Edifício Japurá, São Paulo. Fonte: Arquivo Arq. Disponível em: <http://www.arquivo.arq.br/#!edificio-japura/cvgz>. Acesso em: 3 jun. 2016. Figura 5 - Vista aérea do Conjunto COHAB Tiradentes, São Paulo. Fonte: Agência Universitária de Notícias USP. Disponível em: <http://www.usp.br/aun/exibir.php?id=6761>. Acesso em: 3 jun. 2016. Figura 6 - Diagrama de Linha do Tempo. Fonte: da autora. Figura 7 - Perímetro da Ação Morar no Centro. Fonte: Imagem do Google Earth editada pela autora. Figura 8 - Implantação do Residencial Parque do Gato. Fonte: Imagem do Google Maps editada pela autora. Figura 9 - Implantação do Residencial Parque do Gato. Fonte: Peabiru Trabalhos Comunitários e Ambientais. Disponível em: <http://www.peabirutca.org.br/?painel_projetos=parque-do-gato>. Acesso em: 25 abr. 2016. Figura 10 - Maquete digital do Parque do Gato. Fonte: Documentação Técnica da COHAB. Figura 11 - Planta tipo do bloco, Residencial Parque do Gato. Fonte: Documentação Técnica da COHAB. Figura 12 - Corte transversal do bloco, Residencial Parque do Gato. Fonte: Documentação Técnica da COHAB. Figura 13 - Praça no Residencial Parque do Gato. Fonte: Imagem da autora. Figura 14 - Corredor entre blocos, Residencial Parque do Gato. Fonte: Imagem da autora. Figura 15 - Implantação do Residencial Olarias. Fonte: Imagem do Google Maps editada pela autora. Figura 16 - Planta tipo original, Residencial Olarias. Fonte: Documentação Técnica da COHAB. Figura 17 - Vista da Rua Araguaia, Residencial Olarias. Fonte: Documentação Técnica da COHAB. Figura 18 - Planta das tipologias, Residencial Olarias. Fonte: Documentação Técnica da COHAB. Figura 19 - Fachada da Rua Araguaia, Residencial Olarias. Fonte: Imagem da autora. Figura 20 - Bloco mais alto do Residencial Olarias, visto da Rua Carnot. Fonte: Imagem da autora. Figura 21 - Implantação do Residencial Vila dos Idosos. Fonte: Imagem do Google Maps editada pela autora. Figura 22 - Implantação da Vila dos Idosos. Fonte: Vigliecca & Associados. Disponível em:

104

<http://www.vigliecca.com.br/pt-BR/projects/elderly-housing>. Acesso em: 17 abr. 2016.


Figura 23 - Planta das tipologias, Vila dos Idosos. Fonte: Vigliecca & Associados. Disponível em: <http://www.vigliecca.com.br/pt-BR/projects/elderly-housing>. Acesso em: 17 abr. 2016. Figura 24 - Fachada da Vila dos Idosos. Fonte: Imagem da autora. Figura 25 - Vista da circulação horizontal, Vila dos Idosos. Fonte: Imagem da autora. Figura 26 - Implantação do Edifício Senador Feijó. Fonte: Imagem do Google Maps editada pela autora. Figura 27 - Planta tipo original, Senador Feijó. Fonte: Documentação Técnica da COHAB. Figura 28 - Planta tipo do projeto, Senador Feijó. Fonte: Documentação Técnica da COHAB. Figura 29 - Corte do projeto, Senador Feijó. Fonte: Documentação Técnica da COHAB. Figura 30 - Fachada do Edifício Senador Feijó. Fonte: Imagem da autora. Figura 31 - Implantação do Edifício Asdrúbal do Nascimento. Fonte: Imagem do Google Maps editada pela autora. Figura 32 - Plantas tipo, Asdrúbal do Nascimento. Fonte: Documentação Técnica da COHAB. Figura 33 - Cortes do Edifício Asdrúbal do Nascimento. Fonte: Documentação Técnica da COHAB. Figura 34 - Fachada Edifício Asdrúbal do Nascimento. Fonte: Imagem da autora. Figura 35 - Implantação do Palacete dos Artistas. Fonte: Imagem do Google Maps editada pela autora. Figura 36 - Planta tipo original, Palacete dos Artistas. Fonte: Documentação Técnica da COHAB. Figura 37 - Planta tipo do projeto, Palacete dos Artistas. Fonte: Documentação Técnica da COHAB. Figura 38 - Corte do projeto, Palacete dos Artistas. Fonte: Documentação Técnica da COHAB. Figura 39 - Fachada restaurada do Palacete dos Artistas Fonte: Imagem da autora. Figura 40 - Salão de festas, Palacete dos Artistas. Fonte: Imagem da autora. Figura 41 - Implantação do Hotel Cambridge. Fonte: Imagem do Google Maps editada pela autora. Figura 42 - Fachada do Hotel Cambridge. Fonte: Imagem da autora. Figura 43 - Biblioteca da Ocupação, Hotel Cambridge. Fonte: Imagem da autora. Figura 44 - Subsolo da Ocupação, Hotel Cambridge. Fonte: Imagem da autora. Figura 45 - Saguão de entrada da Ocupação, Hotel Cambridge. Fonte: Imagem da autora. Figura 46 - Malha estrutural do Edifício Cambridge, sem escala. Fonte: Imagem da autora. Figura 47 - Implantação do projeto. Fonte: Imagem da autora. Figura 48 - Planta de demolições, pav. subsolo. Fonte: Imagem da autora. Figura 49 - Planta de construções, pav. subsolo. Imagem da autora. Figura 50 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora.

105


Figura 51 - Planta do projeto, pav. subsolo. Fonte: Imagem da autora. Figura 52 - Planta de demolições, pav. térreo. Fonte: Imagem da autora. Figura 53 - Planta de construções, pav. térreo. Imagem da autora. Figura 54 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora. Figura 55 - Planta do projeto, pav. térreo. Fonte: Imagem da autora. Figura 56 - Planta de demolições, pav. galeria. Fonte: Imagem da autora. Figura 57 - Planta de construções, pav. galeria. Imagem da autora. Figura 58 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora. Figura 59 - Planta do projeto, pav. galeria. Fonte: Imagem da autora. Figura 60 - Planta de demolições, pav. sobreloja. Fonte: Imagem da autora. Figura 61 - Planta de construções, pav. sobreloja. Imagem da autora. Figura 62 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora. Figura 63 - Planta do projeto, pav. sobreloja. Fonte: Imagem da autora. Figura 64 - Planta de demolições, 1º ao 6º pav. Fonte: Imagem da autora. Figura 65 - Planta de construções, 1º ao 6º pav. Fonte: Imagem da autora. Figura 66 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora. Figura 67 - Planta do projeto, 1º ao 6º pav. Fonte: Imagem da autora. Figura 68 - Planta de demolições, 7º pav. Fonte: Imagem da autora. Figura 69 - Planta de construções, 7º pav. Fonte: Imagem da autora. Figura 70 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora. Figura 71 - Planta do projeto, 7º pav. Fonte: Imagem da autora. Figura 72 - Planta de demolições, 8º ao 11º pav. Fonte: Imagem da autora. Figura 73 - Planta de construções, 8º ao 11º pav. Fonte: Imagem da autora. Figura 74 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora. Figura 75 - Planta do projeto, 8º ao 11º pav. Fonte: Imagem da autora. Figura 76 - Planta de demolições, 12º e 13º pav. Fonte: Imagem da autora. Figura 77 - Planta de construções, 12º e 13º pav. Fonte: Imagem da autora. Figura 78 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora. Figura 79 - Planta do projeto, 12º e 13º pav. Fonte: Imagem da autora.

106

Figura 80- Planta de demolições,14º pav. Fonte: Imagem da autora.


Figura 81 - Planta de construções, 14º pav. Fonte: Imagem da autora. Figura 82 - Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora. Figura 83 - Planta do projeto, 14º pav. Fonte: Imagem da autora. Figura 84 - Planta de demolições, cobertura. Fonte: Imagem da autora. Figura 85 - Planta de construções, cobertura. Fonte: Imagem da autora. Figura 86 - Vista do alto do edifício. Fonte: Imagem da autora. Figura 87- Corte ilustrativo, sem escala. Fonte: Imagem da autora. Figura 88 - Planta do projeto, cobertura. Fonte: Imagem da autora. Figura 89 - Corte A. Fonte: Imagem da autora. Figura 90 - Corte B. Fonte: Imagem da autora. Figura 91 - Corte C. Fonte: Imagem da autora. Figura 92 - Corte D. Fonte: Imagem da autora. Figura 93 - Corte E. Fonte: Imagem da autora. Figura 94- Elevação Sul, Avenida Nove de Julho. Fonte: Imagem da autora. Figura 95- Elevação Norte, Rua Álvaro de Carvalho. Fonte: Imagem da autora.

Lista de Quadros Quadro 01 - Aluguel em cidades selecionadas ao redor do mundo. Fonte: Adaptada, UN-HABITAT (2003). Quadro 02 - Domicílios vagos nos distritos centrais. Fonte: IBGE 2000. Quadro 03 - Tipologias do projeto. Fonte: Tabela da Autora.

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Bibliografia BALBIM, Renato. Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada. Serviço de moradia social ou ocação social: alternativas à política habitacional. Brasília, 2015. 68 p. Disponível em: <http://repositorio.ipea.gov.br/bitstream/11058/5787/1/td_2134.pdf>. Acesso em: 07 mar. 2016. BONDUKI, Nabil. Origens da habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, lei do inquilinato e difusão da casa própria. 4ª edição, São Paulo, Estação Liberdade, 2004. BRASIL. Ministério das Cidades, Política Nacional de Habitação. nov. 2004. BRASIL. Ministério das Cidades, Secretaria Nacional da Habitação. Plano Nacional de Habitação. dez. 2009. CANTERO, João Alberto. A Questão do Planejamento Habitacional de Interesse Social: a locação social. 2007. 15 f. Dissertação (Pós Graduação em Arquitetura e Urbanismo) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo, São Paulo. 2007. CANTERO, João Alberto; GHOUBAR, Khaled. Sobre a sustentabilidade da produção pública de habitações populares para a “locação social” na cidade de são paulo. 10 f. [São Paulo]. Disponível em: <http://www.usp.br/nutau/CD/130.pdf>. Acesso em: 20 abr. 2016. Clichy Habitat. Réhabilitation: résidence Georges Boisseau. Clichy, França, [2010]. Disponível em: <http://www.clichy-habitat.fr/spip/spip.php?rubrique73&lang=fr>. Acesso em: 27 maio 2016. COTELO, Fernando Cardoso. Padrões espaciais de ociosidade imobiliária e o Programa Morar no Centro da Prefeitura de São Paulo (2001-2004). Cadernos Metrópole. p. 615-635. jul/dez. 2009. Disponível em: <http://www.cadernosmetropole.net/download/cm_artigos/cm22_174.pdf>. Acesso em: 7 mar. 2016. FERREIRA, Carmen da Silva. Visita ao Hotel Cambridge. Ocupação Hotel Cambridge, São Paulo, 25 maio 2016. Entrevista informal concedida à autora. Johannesburg Housing Company. About The Johannesburg Housing Company. 2010. Disponível em: <http://www.jhc.co.za/about_us/about_johannesburg_housing_company>. Acesso em: 27 maio 2016. JUCÁ, Ana Lúcia Almeida de Oliveira; LOPES, Arzelinda Maria. A vida numa vila operária. Iinformativo Arquivo Histórico Municipal, 4 (19): jul/ago.2008 <http://www.arquivohistorico.sp.gov.br> MORAES, Sandra Regina Casagrande de; PERRONE, Rafael Antonio Cunha. Qualidade arquitetônica das habitações sociais contemporâneas de São Paulo. In: V SEMINÁRIO PROJETAR, 2011, Belo Horizonte- MG. Anais. Horizonte, 2011. v. 1, p. 1-20. Disponível em: <http://projedata.grupoprojetar.ufrn.br/dspace/bitstream/123456789/1691/1/279.pdf>. Acesso em: 17 abr. 2016. PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO; CONSELHO DO FUNDO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO. Resolução nº 23, de 12 de junho de 2002. Aprova o Programa de Locação Social no Município de São Paulo. São Paulo, SP, Disponível em: <http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/RESOLUCAOCFMH23_1252610964.pdf>. Acesso em: 04 maio 2016.

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Anexos   RESOLUÇÃO CFMH n°23, de 12 de junho de 2002. Aprova o PROGRAMA DE LOCAÇÃO SOCIAL no Município de São Paulo. O Conselho do Fundo Municipal de Habitação– CFMH, na forma do artigo 13, item I, da Lei nº 11.632, de 22 de julho de 1994, e com base nos objetivos, princípios e diretrizes estabelecidos no artigo 2º da mesma Lei, e CONSIDERANDO que todos os esforços do Poder Público para diminuir o déficit habitacional através de programas de construção e financiamento à aquisição da casa própria têm sido insuficientes para atender a uma demanda sempre crescente face a enorme carência habitacional da cidade de São Paulo; CONSIDERANDO a insuficiência de renda ou a impossibilidade de sua comprovação pelas famílias beneficiárias do FMH, além de outras dificuldades apresentadas para o cumprimento das exigências estabelecidas para a participação desta população nos programas de financiamento de aquisição de unidades; CONSIDERANDO que grande parcela da população alvo do FMH, habita em imóveis locados ou sublocados, tais como cortiços, em condições precárias de habitabilidade, principalmente por ter interesse em permanecer nos bairros centrais da cidade, junto a rede de serviços mais estruturadas e; CONSIDERANDO, finalmente, a necessidade de formular um atendimento habitacional adequado às pessoas que vivem em situação de rua e população que se abriga nos baixos de viadutos, RESOLVE: I - Aprovar o PROGRAMA DE LOCAÇÃO SOCIAL, como disposto no anexo único desta Resolução. II - A SEHAB deverá, no prazo de 60 (sessenta) dias, publicar as instruções normativas necessárias à operacionalização do Programa de Locação Social. III - Esta Resolução entra em vigor na data da sua publicação IV - Ficam revogadas as disposições em contrário.

LUIZ PAULO TEIXEIRA FERREIRA PRESIDENTE

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RESOLUÇÃO CFMH n°23, de 12 de junho de 2002. ANEXO ÚNICO PROGRAMA DE LOCAÇÃO SOCIAL

OBJETIVO Ampliar as formas de acesso à moradia para a população de baixa renda, que não tenha possibilidade de participar dos programas de financiamento para aquisição de imóveis ou que, por suas características, não tenha interesse na aquisição, através da oferta em locação social de unidades habitacionais já construídas.

DESCRIÇÃO O programa se destina a viabilizar o acesso das famílias de mais baixo poder aquisitivo, beneficiárias do Fundo Municipal de Habitação, à uma moradia digna, seja em novas unidades habitacionais ou em unidades requalificadas, produzidas ou adquiridas com recursos públicos do Município, exclusivamente, ou em parceria com outras instituições, publicas ou privadas. A locação social não se destina à aquisição de moradias, pois as unidades locadas permanecerão como propriedade pública, ″estoque público″. Porém, os beneficiários desta modalidade poderão ser inscritos também para os programas de aquisição de imóveis, desde que atendam as regras de financiamento do Fundo Municipal de Habitação. Neste caso, os beneficiários serão transferidos de um programa para outro, vedado o atendimento simultâneo.

DEMANDA O Programa é dirigido a pessoas sós e a famílias, cuja renda familiar seja de até 3 (três) salários mínimos e, prioritariamente, destinado a pessoas que pertençam aos seguintes seguimentos: • pessoas, acima de 60 anos; • pessoas em situação de rua; • pessoas portadoras de direitos especiais; • moradores em áreas de risco e de insalubridade; 2. Observando-se, ainda, que: • Excepcionalmente, famílias cuja renda seja superior a 3 (três) salários mínimos, poderão ser admitidas, desde que a renda per capita não exceda a 1 (um) salário mínimo. • somente farão parte da demanda para locação social de imóveis, famílias ou pessoas que não sejam proprietárias, promitentes compradoras, permissionárias, promitentes permissionárias dos direitos de aquisição de outro imóvel; • fica vedado o atendimento habitacional às pessoas anteriormente beneficiadas em programas de habitação de interesse social.

PRODUÇÃO E SELEÇÃO DAS UNIDADES As unidades para utilização no programa de locação social poderão ser produzidas a partir de construção de novas edificações ou através da aquisição e reforma, se necessária, de imóveis existentes;

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Entre as áreas para produção de novas unidades e imóveis passíveis de seleção, a definição de prioridade deve ser feita a partir dos seguintes critérios: a. maior ou plena utilização de investimentos já realizados; b. menor investimento por família ou pessoa; c. maiores opções de acesso a transporte coletivo; d. região que concentre maiores índices de emprego.

FORMA DE ACESSO AOS IMÓVEIS O acesso aos imóveis será feiro por meio de contratos de locação social, firmados diretamente com os beneficiários selecionados. Periodicamente, estes beneficiários serão submetidos a uma nova avaliação social para verificar se ainda preenchem as condições de acesso e subsídio. Para atribuição das unidades habitacionais deverá ser considerada a relação entre o número de moradores e a dimensão da unidade, visando assegurar boas condições de habitabilidade às mesmas.

ACOMPANHAMENTO SOCIO-EDUCATIVO O acompanhamento sócio educativo será regular e permanente para estimular a inserção social e a capacitação profissional dos seus participantes. Este acompanhamento será realizado por HABI ou por entidades sem fins lucrativos, legalmente constituídas, com finalidade estatutária de apoio a melhoria das condições de vida da população de baixa renda, desde que devidamente conveniadas para este fim.

GESTÃO CONDOMINIAL A administração do condomínio de cada edifícios ou conjunto é de competência da COHAB-SP, que poderá fazê-lo de forma direta, terceirizada ou pelos próprios moradores, em sistema de auto-gestão. Em todos os casos será cobrada dos beneficiários uma taxa condominial por unidade habitacional ocupada, que consiste no rateio das despesas comuns do edifício ou conjunto e sobre a qual não incidirá o subsídio. HABI participará da gestão condominial através do acompanhamento sócio educativo.

DIRETRIZ GERAL PARA COMPOSIÇÃO DO VALOR DE INVESTIMENTO E CÁLCULO DA RECUPERAÇÃO MENSAL Será considerado como valor de investimento público para locação social os custos de aquisição e reforma ou de construção das unidades habitacionais destinadas ao programa, desconsiderando para este fim o custo da infra-estrutura pública. Mesmo que a aquisição do imóvel pelo Fundo Municipal de Habitação se dê a título não oneroso, para efeito de composição do valor a aquisição corresponderá ao valor de mercado do imóvel. O valor de investimento retornará ao Fundo Municipal de Habitação através do pagamento mensal dos alugueres. Considera-se como prazo de recuperação do investimento o período de 30 (trinta) anos. A “Recuperação Mensal” do investimento será calculada através do parcelamento do valor investido na unidade habitacional pelo período de recuperação.

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DIRETRIZES GERAIS DAS CONDIÇÕES DE LOCAÇÃO A retribuição mensal (aluguel social) deverá ser calculada observando-se as seguintes determinações: a. O comprometimento máximo de renda familiar para pagamento da retribuição mensal será de acordo com os limites determinados na tabela abaixo: Tabela 1 – Comprometimento de Renda Familiar Faixa de Renda Familiar (Salários Mínimos)

Composição Familiar (membros)

Capacidade endividamento (%)

Até 2 S.M.

todas

10%

Entre 2 e 3 S.M.

1-4;

5-7;

8 ou mais

12%;

11%;

10%

Acima de 3 S.M.*

3-4;

5-7;

8 ou mais

15%;

14%;

13%

de

*Famílias com renda per capita inferior a 1 SM b. Sua determinação terá por base o “Valor de Referência”, que será composto por: I. “Recuperação Mensal” do investimento; II. “Taxa de Administração”, do Agente Operador, relativa à gestão do contrato, cobrança e controle de adimplência. O seu valor corresponderá a 10% (dez por cento) da recuperação mensaldo investimento e será devida no mês subsequente da competência; III. “Taxa de Manutenção” relativa à manutenção de elevadores, de sistemas de distribuição deágua, esgoto, eletricidade, além de reformas preventivas e pinturas. O seu valor corresponderá a 30% (trinta por cento) da recuperação mensal do investimento; IV. O pagamento da locação por família, já descontado o subsídio, corresponderá pelo menos a 10% do valor de referência. c. O subsídio, quando concedido, será familiar, intransferível e renovado anualmente, mediante avaliação da situação do beneficiário através de comprovação de renda. A sua incidência ocorrerá sobre a diferença entre o “Valor de Referência” e o comprometimento máximo de renda familiar estabelecido na tabela 1 desta Resolução. Será condição para a manutenção do subsídio a adimplência com as taxas condominiais. Não se aplicam neste programa as remunerações previstas na Resolução CFMH nº 02, de 17 de setembro de 1997.

DIRETRIZES GERAIS DO RETORNO DOS PAGAMENTO AO FUNDO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO A COHAB manterá controles da movimentação do programa, com contas individualizadas por componente para possibilitar avaliação dos resultados. Os resultados obtidos da diferença entre o valor de referência e o subsídio concedido serão apropriados prioritariamente na seguinte forma: a. Taxa de Administração b. Taxa de Fundo de Manutenção c. Recuperação do Investimento

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Se dessa operação a receita líquida não for suficiente para cobrir as contas relativas à Taxa de Administração e do Fundo de Manutenção, deverão ser aportados recursos das fontes vinculadas ao FMH, mediante exposição de motivos e competente autorização. Os valores do Retorno Mensal (aluguel social) terão atualização monetária pelo IPC-FIPE (Índice de Preços ao Consumidor da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) a cada doze meses, na data de aniversário do contrato.

FONTES DE RECURSOS Recursos próprios do Fundo Municipal de Habitação; de fontes externas, nacionais ou internacionais, parcerias com outros órgãos públicos e/ou instituições públicas ou privadas.

AGENTES / ORGÃOS INTERVENIENTES/OPERACIONALIZAÇÃO Os agentes do programa de Locação Social são os seguintes: • Gestor – SEHAB por meio da HABI - Superintendência de Habitação Popular • Operador – COHAB SP – Companhia Metropolitana de Habitação • Promotores – Prefeitura do Município de São Paulo e outros agentes públicos ou privados em parceria com a Prefeitura do Município de São Paulo. • Beneficiários – locatários de imóveis do programa; As competências dos agentes: Compete à HABI, enquanto GESTOR: a.Coordenar o programa com a finalidade de assegurar o seu desenvolvimento; b.Selecionar a demanda de acordo com os critérios do programa; c. Desenvolver programa de acompanhamento sócio-educativo, articulando com os beneficiários, com as instituições envolvidas e com setores da sociedade civil afins; d.Reavaliar, periodicamente, a situação sócio econômica dos beneficiários, de modo, a possibilitar a atualização pela COHAB dos valores de subsídios; e.Monitorar e avaliar periodicamente o programa; f. Analisar e aprovar a prestação de contas. Compete a COHAB, enquanto OPERADOR: a.Adquirir o imóvel, contratar o projeto e a obra de construção ou reforma, se necessária, das unidades destinadas ao programa; b.Assegurar a manutenção dos imóveis; c. Firmar os contratos de locação com os beneficiários; d.Administrar o Condomínio; e.Promover o retorno mensal do valor dos alugueres ao FMH, na forma e condições estabelecidas por esta resolução; f. Definir o valor do subsídio para os beneficiários; g. Elaborar a prestação de contas dos recursos despendidos no programa. Compete aos BENEFICIÁRIOS:

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a. Cumprir fielmente as obrigações consignadas no contrato de locação.


DISPOSIÇÕES GERAIS Os agentes gestor e operador, indicarão grupo técnico para no prazo de 30 dias, elaborar e encaminhar para aprovação de Instrução Normativa, detalhando as condições e rotinas operacionais do programa.

LEGISLAÇÕES DE APOIO • Lei Federal nº 3.071/16 – Código Civil Brasileiro • Lei Federal nº 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor • Lei Federal nº 8.245/91 – Locação de Imóveis Urbanos • Constituição do estado de São Paulo • Lei Orgânica do Município

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EXPOSIÇÃO DE MOTIVOS DA RESOLUÇÃO CFMH N° 23, QUE APROVA O PROGRAMA DE LOCAÇÃO SOCIAL NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO. A Minuta de Resolução ora apresentada ao Conselho do Fundo Municipal de Habitação tem a finalidade aprovar o Programa de Locação Social. Entende-se como Locação Social a política destinada a produzir unidades habitacionais de aluguel compatíveis com as necessidades familiares e com a capacidade de pagamento das famílias de baixa renda. Embora seja a solução básica de todas as políticas habitacionais européias, os sistemas baseados em locação não conseguiram até hoje ser discutidos no Brasil, face à predominância absoluta do modelo e do sonho da casa própria. No programa habitacional de São Paulo, a Locação Social será complementar a uma política de casa própria, procurando atingir famílias sem condições financeiras para a aquisição ou que tenham o aluguel como opção, permanente ou ocasional. Nos setores de baixa renda, há uma demanda de aproximadamente 600 mil pessoas, conforme estimativa da FIPE, em 1994, que vivem em cortiços, isto é, fora do mercado formal, em péssimas condições de habitabilidade e submetidas a explorações nos valores dos aluguéis. Os encortiçados submetem-se às condições dos cortiços devido à falta de ofertas de moradias para locação acessível a sua renda e, também, porque muitos, por trabalharem no mercado informal, não possuem comprovação de renda. Embora a Locação Social seja uma proposta para o conjunto da cidade, a área central é a que apresenta melhores condições para o início da implantação do programa pelos seguintes motivos: • percentual de domicílios alugados é bastante superior ao de outros bairros; • a maioria dos cortiços concentram nessa região; • os valores de financiamentos para aquisição, consideradas por metro quadrado, serão mais altos do que os de empreendimentos em áreas periféricas; • há reivindicação dos movimentos sociais para que se implante esse programa na região. Além disso, a pesquisa realizada pela FIPE em 2000, identificou aproximadamente 9.000 pessoas vivendo nas ruas da cidade de São Paulo. Dentre essas pessoas, através do Plano de Reabilitação Urbanística e de Atenção aos Moradores nos Baixos de Viadutos e o Programa Acolher – Reabilitando Vidas, da Secretarias da Assistência Social, centenas delas estão vivendo em moradias transitórias e apresentam condições para participarem do Programa de Locação Social. Essas famílias já se responsabilizam pelas suas tarifas de água e luz, bem como outras de uso comum. Dentre as famílias de baixa renda, há um número crescente de idosos, que através de suas organizações, tem apresentado reivindicações de moradia digna, especificamente de locação social. Os imóveis do Programa de Locação Social formarão um “estoque público”, com essa finalidade, o que favorecerá a sua gestão. A locação social possibilitará maior controle da destinação dos subsídios concedidos, permitindo sua recuperação, em consonância com as alterações ocorridas na situação da renda familiar do beneficiário. Outra característica importante é que um programa público de locação poderá ter o papel de interferir no mercado popular de aluguel, reduzindo o poder dos locadores de cortiços em relação aos valores e abusos.

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Locação social em São Paulo: o desenvolvimento de alternativas para morar no centro