Revista Secovi-SP - Edição 311

A N O 2 5 | 2 0 21 No 311 R$ 12,00

A revista do mercado imobiliário

SEGURANÇA E LIQUIDEZ ATRAEM INVESTIDORES No final de um 2020 marcado por incertezas, estavam listados na Bolsa de Valores 301 fundos imobiliários, o equivalente a R$ 118 bilhões em valor de mercado. A rentabilidade tem sido um dos principais atrativos para pessoas físicas, que são 74% do total de investidores.

SELF STORAGE CRESCE EM MEIO À PANDEMIA

RELAÇÕES LOCATÍCIAS: EM BUSCA DE EQUILÍBRIO

EXCLUSIVO ∞ ∞

EM PAUTA – A SECRETÁRIA MUNICIPAL ALINE CARDOSO FALA SOBRE OS DESAFIOS DA CIDADE DE SÃO PAULO GUIA DE SERVIÇOS E PRODUTOS PARA ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS E SÍNDICOS

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Revista Secovi-SP

Carta do presidente

Basilio Jafet Presidente do Secovi-SP, a casa do mercado imobiliário

Triste cenário

O

Brasil enfrenta o maior colapso sanitário de sua história. De acordo com a Fundação Oswaldo Cruz (Fiocruz), a partir da análise da série histórica, foram mais de 50 dias seguidos de agravamento no sistema hospitalar.

Daí a inevitável questão: o Brasil, que já foi exemplo internacional no combate a epidemias e erradicação de pestes, corre o risco de despontar como réu na tribuna dos crimes contra a humanidade?

Sim, é possível. E o motivo é o mesmo de quando investigamos as razões de tantas outras mazelas nacionais, sejam econômicas ou sociais. É a falta de atitude política no enfrentamento dos problemas.

Recentemente, nos animamos com o desempenho dos poderes Executivo e Legislativo federais.

Apostávamos na continuidade da agenda reformista para garantir o ajuste fiscal e o desenvolvimento.

Quando veio a pandemia, tudo isso naturalmente parou. A prioridade era outra: combater o vírus.

Mas, diferente do que se viu mundo afora, não houve por aqui convergência entre os poderes. Tivemos narrativas contraditórias, ausência de programas coordenados, procrastinação. Criou-se um ambiente disfuncional no momento em que a população pedia diretrizes firmes e providências para imediata imunização.

Diante da implacável crítica internacional e da pressão social, começamos a correr atrás do rabo.

A velocidade de imunização é decepcionante. Sem plano de voo, são inevitáveis medidas prudentes, Revista Secovi-SP

como suspensão de atividades não essenciais e tudo que contribua para o distanciamento social.

Duro será o momento de fazer as contas. O que matou mais, o vírus ou a fome?

A sensação é de que sofreremos por longo período os efeitos da desarticulação dos poderes que deveriam, em essência, nos resguardar. Nossos governantes e legisladores precisariam considerar primordialmente os interesses dos brasileiros, em detrimento de seus interesses pessoais. Até hoje fica difícil compreender porque só agora, com mais de um ano de atraso, foi instituído um gabinete (ou comitê) multidisciplinar para gerenciar a crise, coisa que esperávamos ver em março de 2020.

O Brasil não pode ser uma gangorra, onde quando um senta o outro levanta. Um diz sim às restrições (em maior ou menor grau), outro diz não. Ora, precisamos de diálogo para construir soluções. E isso implica acertar o passo na mesma direção.

Somente com a imediata imunização dos brasileiros, teremos aceleração econômica. Para que seja sustentável, a retomada dependerá de terreno fértil, arado pela continuidade das reformas, da aprovação de marcos regulatórios e da simplificação tributária. Não são questões partidárias. São questões nacionais.

Essa agenda estruturante é decisiva para que o Brasil recupere seu lugar no mundo. Retome seu grau de investimento; volte a captar recursos internacionais, a empreender, a empregar, a gerar riquezas.

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DIRETORIA

Presidente: Basilio Jafet Vice-presidentes: Adriano Sartori, Alexandre Lafer Frankel, Caio Calfat, Caio Portugal, Carlos Borges, Claudio Hermolin, Emilio Kallas, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Rodrigo Luna Conselho editorial: Hubert Gebara, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes

PRODUÇÃO

O

Recado da Editora bom desempenho do mercado imobiliário em 2020 superou as mais otimistas das expectativas. O movimento de recuperação ao longo do ano foi acompanhando pelos fundos imobiliários, cuja

segurança e liquidez têm atraído cada vez mais investidores. Contamos tudo sobre os FIIs na matéria de capa.

Ainda entre as boas notícias do ano, mostramos que, mesmo em meio à pandemia, o segmento de self storage registrou crescimento e os atendimentos do Ampliar ficaram acima da meta. Por outro lado, as relações locatícias estão sob risco de desequilíbrio, em razão da expressiva alta do

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP

IGP-M e de decisão judicial sobre a modalidade de garantia mais utilizada

REPORTAGEM E REDAÇÃO

nos contratos.

Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Maria do Carmo Gregório (MTb 23.732) Redação: Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Carlos Alberto Azevedo, Ingrid Ferreira Gomes, Karina Zuanazi Negreli, Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

Nesta edição, trazemos também uma homenagem a um dos ícones da área de loteamentos, que deixou, além de um importante legado, espaços vazios nos corações de diversos empreendedores imobiliários. Boa leitura.

Maria do Carmo Gregório

DIAGRAMAÇÃO E ARTE

Índice

Marcos Pellegrini

MARKETING & COMERCIAL

Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira

03 Carta do presidente

PARA ANUNCIAR

revista@secovi.com.br (11) 5591-1176 (11) 97686-9260 Tiragem: 10.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística

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CONTATOS SECOVI-SP

PABX (11) 5591-1300 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1284 Universidade Secovi (11) 5591-1221 | 1284/1203 Câmara de Mediação (11) 5591-1214

09 Opinião 10 Em pauta 12 Fundos Imobiliários 20 Locação 26 É bom saber - Curtas

SECOVI NO INTERIOR

Barueri (11) 3095-7831 Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3399-3337 Grande ABC (11) 4121-5335 | 4330-8911 Jundiaí (11) 4586-3535 | 2709-7335 Santos (13) 3321-3823 São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 São José dos Campos (12) 3922-6605

Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores.

Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação.

Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

06 É bom saber

28 Intermediação 32 Condomínios 36 Legislação

32

38 Mercado 40 Imóveis novos 42 Decisão judicial 46 Solidariedade 48 Especial 54 Responsabilidade Social

Registro nº 26.378

56 Tira-Dúvidas

Foto da capa: iStock

60 Indicadores

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Revista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

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É bom saber

Novidade no GeoSecovi

O

s associados do Secovi-SP e os assinantes do sistema de geoprocessamento, o GeoSecovi, poderão acessar, a partir de fevereiro deste ano, dados sobre unidades novas lançadas na cidade de São Paulo.

As informações, que serão atualizadas mensalmente na plataforma, resultam de parceria do Sindicato com a empresa Apto, e permitirão aos usuários verificar, por exemplo, o nome dos empreendimentos de médio e de alto padrão lançados, as tipologias, os números de unidades, as metra-

gens, entre outras.

Dessa forma, os empreendedores imobiliários da Capital terão mais elementos para auxiliá-los na tomada de decisões.

O sistema também oferece dados georreferenciados de áreas contaminadas e bens tombados,

por exemplo, além de inúmeras informações sobre Comando da Aeronáutica (Comaer), Plano Diretor Estratégico, Lei de Zoneamento e cálculo de outorga onerosa.

Para conhecer os serviços que GeoSecovi oferece, basta acessar www.geosecovi.com.br. «

Revista Opinião Jurídica chega à oitava edição

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Secovi-SP lançou a oitava edição da Revista Opinião Jurídica – Direito Imobiliário, coordenada pelo desembargador José Horácio Cintra Gonçalves Pereira em parceria com o advogado Jaques Bushatsky, pró-reitor da Universidade Secovi.

A publicação reúne mais de 30 artigos, produzidos por articulistas renomados nos universos imobiliário e jurídico, e está disponível para download gratuito, em formato digital, no site do Secovi-SP. 6

A Revista Opinião Jurídica já publicou artigos de mais de 90 magistrados, professores, advogados e estudiosos do Direito Imobiliário. “Os textos buscam ressaltar a importância da segurança jurídica no ambiente de negócios do setor, uma das principais bandeiras do Secovi-SP, e estimular o leitor a refletir sobre os mais diversos assuntos afetos à atividade empresarial imobiliária, dos loteamentos à administração de condomínios”, afirma Bushatsky. «

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Revista Secovi-SP

É bom saber

Mover pessoas com qualidade, segurança e confiança.

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Trabalhamos continuamente para oferecer aos nossos clientes viagens cada vez mais seguras, tranquilas e confortáveis em nossos equipamentos. Por isso, criamos soluções para reduzir a disseminação de microrganismos e aumentar a proteção das pessoas que utilizam nossos elevadores, escadas e esteiras rolantes.

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Revista Secovi-SP

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É bom saber

Desafios da era digital no mercado imobiliário

C

om o mundo se transformando cada vez mais rápido, novas tecnologias aceleram o surgimento de demandas em diferentes áreas de negócios. Nesse sentido, atentas às necessidades do setor imobiliário, UniSecovi e ESPM desenvolveram um curso de pós-graduação destinado a preparar os profissionais para enfrentarem os desafios trazidos por toda essa transformação digital.

O Master Negócios em Incorporação Imobiliária: Estratégia em Contexto Digital alia o reconhecido DNA da ESPM em inovação, tecnologia e negócios, ao conteúdo direcionado ao mercado imobiliário da UniSecovi, e com professores experientes na área.

O curso faz parte do Live EAD

da ESPM, com aulas on-line e 100% ao vivo. “O formato, que tem sido amplamente utilizado, permite ao aluno estudar onde quer que esteja e tirar dúvidas em tempo real”, afirma Jaques Bushatsky, pró-reitor da UniSecovi. “Além disso, como as aulas são gravadas e ficam disponíveis até o final do curso, ele pode acessá-las posteriormente em plataforma específica”, acrescenta.

O programa foi estruturado de maneira a promover o desenvolvimento de competências para adaptação e crescimento em modelos de negócios digitais.

A matriz curricular é composta de disciplinas complementadas por atividades extraclasse e preparo para a execução de um pro-

jeto de conclusão.

Partindo do nivelamento, com fundamentos de marketing digital, de finanças e business plan, o Master Negócios em Incorporação Imobiliária abrange disciplinas de gestão estratégica, gestão de negócios digitais B2B2C e digital selling, até chegar à integração, com o Projeto de Conclusão Aplicado (PCA).

Com duração de 4 semestres (390 horas), o curso tem início em 29/4, com aulas às terças e quintas-feiras, das 19h30 às 21h30. As inscrições podem ser feitas até o dia 22/4. Informações sobre disciplinas, documentos obrigatórios para a matrícula e condições de pagamento, entre outras, podem ser obtidas em https://bit.ly/2PipxIc. «

Programa de atividades específicas de loteamentos E m maio, tem início o Programa de Atividades Específicas de Loteamentos, um dos mais tradicionais da UniSecovi, composto por seis cursos e duas palestras (abertura e encerramento). O programa 8

oferece capacitação em todas as etapas de realização de loteamentos, abordando problemas, dificuldades e caminhos mais adequados para os empreendedores evitarem prejuízos, sanções admi-

nistrativas e até criminais, por falta de conhecimento da legislação, de procedimentos e de cuidados absolutamente necessários. As inscrições estão abertas e a palestra de abertura acontece no dia 26/5. « Revista Secovi-SP

Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

Os condomínios e os efeitos da pandemia

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ano de 2020 foi marcado por incertezas e mudanças trazidas pela pandemia da Covid-19. Passado um ano do início da quarentena, observamos um cenário distópico nas cidades e nos condomínios. Por mais que vislumbremos uma luz no fim do túnel com o advento de vacinas em 2021, ainda teremos muitos desafios pela frente.

Novos hábitos foram incorporados à rotina, como, por exemplo, o uso constante de máscara e álcool em gel, a participação em eventos e reuniões on-line, entre outros. Com o distanciamento social, a movimentação limitada, o aumento do convívio em casa, e o acesso controlado às áreas comuns, afloraram com maior intensidade os conflitos de vizinhança nos condomínios.

Como conciliar a reforma do apartamento com as atividades em home office e as aulas on-line?

Sem playground, quadra e brinquedoteca, onde as crianças podem brincar com segurança? O que fazer se o zelador estiver com Covid-19?

Não existem respostas prontas. Cada condomínio possui características arquitetônicas, sociais e comportamentais próprias. Portanto, faz-se necessária uma análise cuidadosa sobre os impactos da pandemia na vida condominial e todos os desdobramentos que envolvem moradores, usuários e funcionários.

Diante de fatores tão estressantes decorrentes do isolamento social prolongado, que têm efeitos adversos sobre a comunidade condominial, sínRevista Secovi-SP

dicos e demais gestores condominiais podem e devem valer-se de informações técnicas, estudos pormenorizados, tecnologia e comunicação eficazes para tomar decisões, em conjunto com a coletividade. Neste quesito, a expertise da administradora é indispensável.

Adaptação contínua e agilidade nas respostas às circunstâncias diversas e adversas são pontos-chave neste momento em que urge barrar a propagação da pandemia. Priorização, revisão, avanços e retrocessos sempre serão necessários. Todas as iniciativas devem levar em conta as características e o público-alvo do empreendimento, baseando-se nos parâmetros definidos pelas autoridades sanitárias.

Mas, e a saúde financeira do condomínio? Essa precisa de atenção constante. Afinal, os efeitos econômicos da pandemia – se ainda não afetaram – podem afetar o caixa do condomínio a médio e longo prazos. Paralisação das atividades, desemprego, aumento do custo de vida são alguns dos desafios sociais e econômicos que ainda teremos pela frente.

Para minimizar os impactos no caixa do condomínio, o síndico e o corpo diretivo precisam estar atentos aos primeiros sintomas deste mal chamado inadimplência, buscando sempre o acordo amigável, contudo, sem prejudicar os demais condôminos. Neste caso, a vacina é a mais tradicional e eficiente forma de imunização contra o colapso financeiro do condomínio: a negociação « 9

Foto: Divulgação

Em Pauta

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Revista Secovi-SP

Em Pauta

Os desafios da cidade de São Paulo Aline Cardoso – secretária de Desenvolvimento Econômico, Trabalho e Turismo da Prefeitura de São Paulo

C

om mais de 12 milhões de habitantes, São Paulo é a maior cidade da América Latina e apresenta diariamente inúmeros desafios aos agentes públicos. Uma eficiente política de desenvolvimento econômico para a melhoria do ambiente de negócios e o bem-estar da sociedade passa, inevitavelmente, por um bom plano que envolve temas como moradia, urbanização, qualificação, emprego, atração de empresas e investimentos.

Precisamos executar ações que apresentem soluções eficazes como, por exemplo, urbanização de favelas e assentamentos precários, iniciativa que possibilita a inclusão social de pessoas em vulnerabilidade e a forte geração de empregos na construção civil.

Além disso, precisamos pensar em ações que permitam a descentralização dos empregos, o que melhoraria a qualidade de vida dos habitantes dessas regiões, reduziria o tempo gasto no

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transporte público e impulsionaria a economia local.

Contudo, nos deparamos com a Covid-19. A pandemia inseriu uma profunda transformação em nossa sociedade, que não se limitou apenas nas relações sociais, mas, também, na economia, trabalho, educação, cultura, política, entre outros.

Com esta nova realidade, tivemos que redirecionar um projeto de muita responsabilidade, o Plano Municipal de Desenvolvimento Econômico - PMDE. Pioneiro, este trabalho, realizado pela Secretaria de Desenvolvimento Econômico, Trabalho e Turismo, com apoio da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas - Fipe, de entidades públicas e privadas, além da sociedade civil, identificará as vocações econômicas, tendências e oportunidades de todas as regiões da cidade de São Paulo e apontará ao poder público nos próximos 10 anos os caminhos para uma cidade mais desenvolvida, inovadora, sustentável e com qualidade de vida.

Com isso, poderemos fomentar políticas públicas que ajudem na instalação de pequenas

e grandes empresas em áreas periféricas, resultando em investimentos que ajudarão na diminuição das desigualdades e alavancará o potencial econômico e social.

Outro ponto de destaque na cidade de São Paulo é o chamado Centro Antigo, local que concentra os principais prédios históricos. A Prefeitura de São Paulo já vem trabalhando na revitalização da região com obras de zeladoria urbana, reforço na iluminação e na segurança, além da melhoria nos serviços de limpeza.

Com a valorização do centro, teremos a possibilidade de promover políticas públicas que estimulem a movimentação da economia da região central de São Paulo por meio do turismo, ofertas de empregos, moradias e a possibilidade de instalações de empresas e de escritórios comerciais.

Os desafios da cidade de São Paulo são inúmeros, mas com planejamento e execução conjunta com o setor privado será possível atingir os índices de desenvolvimento humano que desejamos, melhorando ainda a infraestrutura e os serviços públicos da locomotiva do Brasil. « 11

Fundos Imobiliários

Segurança e O liquidez atraem investidores Rentabilidade dos fundos imobiliários tem conquistado cada vez mais o interesse de pessoas físicas, que hoje representam 74% do total de investidores Shirley Valentin 12

s Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) apresentavam, no início de 2020, significativo ritmo de recuperação, crescimento expressivo do volume de investidores e popularização junto às pessoas físicas.

Assim, começavam a superar os abalos da crise macroeconômica de 2016 a 2018.

De acordo com Rossano Nonino, diretor de Fundos e Securitização Imobiliária do Secovi-SP, essa melhoria estava alicerçada no bom desempenho do mercado imobiliário, na queda de vacância no setor de locação e no aumento da ocupação dos hotéis.

Revista Secovi-SP

Fundos Imobiliários

Quando, em março, explodiu a pandemia do novo coronavírus, o mercado acionário desabou e, com ele, os FII. “A visão inicial era de pânico”, lembra Nonino.

Contudo, superada a perspectiva de uma catástrofe econômica, os fundos imobiliários, assim como a construção civil e imobiliária –

considerada atividade essencial pelo governo federal –, foram se recuperando, até fechar 2020 com resultados bastante satisfatórios.

Subida Ao final de 2020, a Bolsa de Valores tinha 301 fundos imobiliá-

Atualização de Dados

rios listados, correspondendo a R$ 118 bilhões em valor de mercado. No mercado secundário, foram negociados R$ 53,9 bilhões (45,7% do valor total de mercado), com 1,2 milhão de investidores em FII. Alta performance em um ano permeado de incertezas e aumento da dívida pública.

– Mercado Brasileiro do FIIs Valor de Mercado de FIIs Listados

50,0%

140 120

Valor de Mercado, Liquidez e Número de Investidores

40,0%

R$ Bilhões

100 80

30,0%

60

20,0%

40

10,0%

20

0,0%

0

Fonte: BM&FBOVESPA – Boletim Mercado Imobiliário

• 301 fundos listados em bolsa

• 45,7% do valor total de mercado negociados em mercado secundário em 2020 • 1,2 milhão de investidores em FIIs

O dividendo médio geral do IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) ficou em 7,19% a.a., com forte recuperação das carteiras de Varejo (10,09%), CRI - Certificados de Recebíveis Imobiliários (9,88%), e Residencial (9,70%).

Revista Secovi-SP

1.172.280

1 000 800 600 400 200 0

jan/10 mai/10 set/10 jan/11 mai/11 set/11 jan/12 mai/12 set/12 jan/13 mai/13 set/13 jan/14 mai/14 set/14 jan/15 mai/15 set/15 jan/16 mai/16 set/16 jan/17 mai/17 set/17 jan/18 mai/18 set/18 jan/19 mai/19 set/19 jan/20 mai/20 set/20 jan/21

• R$ 53,9 bilhões negociados em mercado secundário em 2020

Nº de Investidores em milhares

• R$ 118 bilhões de valor de mercado

Número de Investidores 1 200

Fonte: BM&FBOVESPA - Boletim Mercado Imobiliário Dezembro/2020

A rentabilidade dos fundos imobiliários tem estimulado o interesse das pessoas físicas que, hoje, correspondem a 74% do total de investidores. “Eles pagam, em média, de 7% a 8%, sem incidência de IR (Imposto de Renda), com previsão de ganho de capital de 10% a 20% até

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o fim deste ano”, explica Nonino.

O ganho de capital de um FII está ligado ao valor do ativo somado à rentabilidade, e o investidor deve ter visão de longo prazo. “A aceleração da vacinação pode interferir positivamente no ganho de capital”, acredita o diretor do Secovi-SP. 13

Fundos Imobiliários

Atualização de Dados

– Mercado Brasileiro do FIIs

Em função do apelo da insenção de IR e da renda mensal para PFs, aproximadamente 74% do número de investidores em FIIs é composto por pessoas físicas.

Participação por tipo de Investidor Estoque

Participação por tipo de Investidor Volume Negociado

0,60%

0,60%

19,50%

23,10%

Mix Atual de Investidores

7,40%

4,60% 1,30%

67,90%

74,00% 1,00%

Instituições Financeiras Não Residentes Pessoa Física

Investidores Institucionais Outros

Instituições Financeiras Não Residentes Pessoa Física

Investidores Institucionais Outros

Fonte: BM&FBOVESPA - Boletim Mercado Imobiliário Dezembro/2020

Atualização de Dados

– Mercado Brasileiro do FIIs 3

Dividendo Médio Últimos 36 M 16% 14% 12%

10%

7,19% a.a.

8% 6% 4%

out/20

Carteira IFIX – Evolução de Dividendo Médio Geral e por Segmento

dez/20

jun/20

ago/20

fev/20

abr/20

out/19

dez/19

jun/19

ago/19

fev/19

SELIC líquida

abr/19

out/18

dez/18

jun/18

SELIC

ago/18

fev/18

abr/18

out/17

dez/17

0%

ago/17

2%

Dividend Yield - Carteira IFIX*

* Dividend Yield desconsiderando as distribuições extraordinárias

YIELD ON MARKET CARTEIRA IFIX POR SEGMENTO – DEZEMBRO 2020 CRI

9,88%

Logístico

5,18%

Corporativo

6,66%

Shopping

4,81%

Fundo de Fundos

7,33%

Diversificado - Tijolo

5,41%

Varejo

10,09%

Diversificado

7,84%

Diversificado - Papéis

6,86%

Educacional

7,88%

Outros

5,06%

Residencial

9,70%

Hospital

0,00%

Hotel

0,00%

CARTEIRA IFIX 7,19%

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5 Revista Secovi-SP

Fundos Imobiliários

Atualização de Dados

– Mercado Brasileiro do FIIs

3 200 2 800

19% em 2 anos

2 400

2 000

Evolução do Índice IFIX

1 600 1 200 800 400

IFIX

IMOB

set-20

jan-21

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jan-20

mai-19

set-18

jan-19

mai-18

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jan-18

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jan-17

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mai-12

set-11

jan-12

jan-11

mai-11

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IBOV Fonte: Broadcast *Comparação cotação base 1.000 em 2011

Atualização de Dados

– Mercado Brasileiro do FIIs 6

Mix Atual de Ativos Capitalização do Mercado por Tipo de Imóvel

Capitalização do Mercado por Tipo de Ativo Imobiliário

Shopping 20,17%

Diversificado - Tijolo 12,82% Varejo 6,12%

TIJOLO 60%

Residencial 3,09%

DIVERSIFICADO 5%

Hospital 1,98%

Logístico 30,82%

PAPEL 35%

Educacional 1,26%

Corporativo 22,85% Fonte: Cota a mercado, Informes mensais, regulamentos dos fundos de investimentos imobiliários

Hotel 0,88%

Fonte: Cota a mercado, Informes mensais e regulamentos dos fundos de investimentos imobiliários

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Revista Secovi-SP

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Fundos Imobiliários

Um pouco de história Em 1997, o Secovi-SP ganhou protagonismo na criação do marco regulatório do SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). O arquiteto Arthur Parkinson – integrante de vários grupos de trabalho das vice-presidências de Incorporação Imobiliária e de Legislação Urbana, que já ocupou funções de diretoria na entidade e esteve à frente da vice-presidência de Mercado de Capitais do Sindicato no início dos anos 2000 – foi uma das primeiras e principais lideranças do setor a defender um novo modelo de financiamento à produção e ao investimento habitacional, espelhado no mercado de capitais.

Com a extinção do BNH (Banco Nacional de Habitação), em 1986, as instituições financeiras uniram-se com representes da Bovespa, do Secovi-SP, da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário

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Nonino: “Temos de mostrar que há segurança e liquidez, para popularizar esse tipo de investimento”

e Poupança) e da Fiabci-Brasil (Federação Internacional Imobiliária) para discutir como chegar a um novo modelo de financiamento para a produção imobiliária. Após mais de uma década de debates e trabalhos conjuntos, foi publicada a Lei nº 8.668, em 25 de junho de 1993, que criou os Fundos de Investimento Imobiliário. Em 20 de novembro de 1997, nasceu o SFI (Lei nº 9.514).

Durante toda a sua trajetória na entidade, Parkinson não cansou de afirmar que os sofisticados instrumentos do mercado secundário fariam parte do dia a dia do empreendedor imobiliário. Defensor da governança corporativa como porta de entrada para esse novo mundo, ele sempre ressaltou a maturidade do Secovi-SP na interlocução junto ao governo,

aos bancos e a demais entidades do País para tratar desse tema.

Em curso Criada em 2020, a diretoria de Fundos e Securitização Imobiliária do Secovi-SP pretende iniciar discussões com representantes da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) e do IMK – grupo de trabalho liderado pelo Ministério da Economia, com participação das secretarias Especial

Revista Secovi-SP

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Revista Secovi-SP

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Fundos Imobiliários

da Fazenda e de Política Econômica, do Banco Central, CVM (Comissão de Valores Mobiliários), Previc (Superintendência Nacional de Previdência Complementar), Susep (Superintendência de Seguros Privados), Tesouro Nacional, Receita Federal e demais entidades da iniciativa privada.

A intenção é modernizar a Lei nº 8.668/1993, e as propostas apresentadas neste primeiro momento consistem em distinguir as atividades da administradora e da gestora de um FII, segregando responsabilidades e retirando a solidariedade; retirar a restrição em constituir ônus reais sobre bens imóveis do FII (exceto para obrigações do administrador ou gestor); retirar vedação em lei e delegação à CVM (da possibilidade de um FII conceder empréstimos e prestar fiança/aval); eliminar a incidência de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) na incorporação, fusão e cisão de FII; eliminar da questão do desenquadramento tributário de um FII versus incorporador/ construtor/sócio com participação superior a 25% do FII. Rossano Nonino diz que essas mudanças geram inúmeros efeitos positivos ao mercado imobiliário, dentre eles: maior agilidade e velocidade na aprovação e execução de operações envolvendo a compra e venda de ativos entre FII e o mercado imobiliário; possibilidade de um FII tomar diretamente a dívida para aquisição de ativos imobiliários; possibilidade 18

de um FII realizar operações com características de empréstimo imobiliário para o mercado imobiliário; redução de custos na restruturação de fundos monoativos ou pequenos em fundos multiativos ou maiores; e ampliar a flexibilidade para os empresários do mercado imobiliário, como a segurança para os administradores e gestores, que não têm controle sobre a base de investidores em mercado secundário.

Na avaliação de Nonino, o Brasil tem enorme potencial de crescimento dos FII, porque para aumentar a rentabilização de recursos financeiros, é preciso diversificar os investimentos. “O Fundo imobiliário não é um produto de renda fixa, mas, historicamente, tem menos volatilidade em comparação com ações em Bolsa, cujas variações são mais selvagens e atendem um investidor mais agressivo”, ressaltou.

Antes de entrar nesse tipo de investimento, o investidor precisa ter consciência daquilo que está comprando. A recomendação básica é que o interessado avalie o tipo de fundo, entenda o seu perfil, a sua qualidade e analise como está formado o portfólio do produto.

De acordo como Nonino, ainda falta atrair o pequeno investidor, ou seja, aquele que tem menos de R$ 50 mil, por exemplo. “O mercado de FII é novo e está cercado de preconceitos. Temos de mostrar que há segurança e liquidez, para popularizar esse tipo de investimento”, conclui. « Revista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

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Locação

Equilíbrio nas relações locatícias

As altas consecutivas do IGP-M vêm sendo motivo de preocupação no mercado de locação, que busca alternativas para minimizar impactos para locadores e locatários Rosana Pinto

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Revista Secovi-SP

Locação

E

m meio à pandemia do novo coronavírus, proprietários e inquilinos se depararam com o aumento expressivo do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), indicador medido pela Fundação Getúlio Vargas que reajusta aproximadamente 90% dos contratos locatícios do País, conforme estimativa do Secovi-SP. Dados de 2019 da Pnad Contínua (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua), divulgada pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), apontam que aproximadamente 13 milhões de imóveis no Brasil são alugados. Deste total, 28,5% (3,3 milhões) estão concentrados no Estado de São Paulo.

“Com tantas famílias brasileiras morando de aluguel, a alta do IGP-M tem gerado preocupação tanto para locadores como para locatários”, observa Adriano Sartori, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, lembrando a trajetória de alta do IGP-M, que iniciou sua disparada em maio do ano passado. Saltou de 7,31% naquele mês para 9,27% em agosto. A escalada continuou nos meses seguintes, fechando o ano de 2020 em 23,14%, maior alta desde 2002.

A recente aceleração IGP-M é decorrente da desvalorização cambial e da alta nos preços das commodities no mercado internacional, fatores que têm forte impacto no indicador, conforme explica o economista André Braz,

Revista Secovi-SP

do Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), da Fundação Getúlio Vargas, que calcula e divulga o índice mensalmente.

Criado em 1940 para ser uma medida abrangente do movimento de preços, o IGP-M é calculado com base nas informações de três outros indicadores: do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), com peso de 60%; do Índice de Preços ao Consumidor (IPC), com peso de 30%; e do Índice Nacional da Construção Civil (INCC), com 10%. Dessa forma, o IGP-M consegue medir a inflação de diferentes atividades e etapas distintas do processo produtivo.

Aplicação do reajuste Os contratos de locação em andamento com aniversário em janeiro, por exemplo, ficariam sujeitos ao reajuste de 23,14%.

Neste caso, o valor de um aluguel de R$ 1.500,00, com aniversário em janeiro de 2021 e reajuste pelo IGP-M, poderia ser atualizado em R$ 1.847,10.

No entanto, ainda há muitos inquilinos e proprietários em dúvida sobre a aplicação – ou não – do reajuste anual, pondera o advogado Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP. "Embora seja obrigatório o uso de um índice de correção no contrato de locação e, por lei, deve ser respeitado, a aplicação pode ser renegociada pelos contratantes, 21

quando for o caso. O não pagamento por parte do inquilino configurará infração contratual", reforça Bushatsky.

O advogado diz ainda que, desde que não vinculem a variação do aluguel à oscilação de moeda estrangeira ou do salário mínimo, locador e locatário poderão escolher outro índice para o reajuste do valor aluguel. “Sendo escolhido determinado índice e obedecida a periodicidade legal, os contratantes podem aplicá-lo”, orienta, destacando que o mais importante é preservar o equilíbrio da relação contratual.

Negociações

Foto: Divulgação

“Temos observado que, quando o inquilino é bom pagador, o proprietário prefere negociar, e não repassar o reajuste integral”, revela Adriano Sartori.

Sondagem realizada entre abril e setembro de 2020, com associadas à Rede Imobiliária Secovi-SP, mostrou que, durante a quarentena, 75% das negociações entre

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Locação

André Braz: “A recente aceleração IGP-M é decorrente da desvalorização cambial e da alta nos preços das commodities no mercado internacional"

proprietários e inquilinos chegaram a uma redução de 25% a 50% no valor do aluguel.

Segundo Sartori, a maioria envolveu solicitações de desconto no aluguel entre dois e três meses. As renegociações de valores foram do desconto de um percentual (entre 25% e 50%) até a isenção total por alguns meses.

Em 2021, a negociação continua sendo a regra para quem está com dificuldade em pagar aluguel. E permanece a boa vontade e o bom senso dos proprietários de imóveis para negociar com os bons locatários. “Se o imóvel é ocupado por um bom inquilino, que sempre cumpriu em dia suas obrigações contratuais, o proprietário vai preferir negociar a ter seu imóvel vazio e arcar com os custos de manutenção como condomínio e IPTU. E, ainda, ter de buscar um novo inquilino”, afirma o vice-presidente do Secovi-SP. Ele lembra ainda que boa parte dos locadores utiliza os recursos

do aluguel do imóvel como renda familiar ou para complemento de aposentadoria. "Muitas vezes, o locador não consegue dar desconto por um longo período, pois também precisa contar com o valor do aluguel no seu orçamento. Portanto, é aconselhável que o inquilino negocie quando de fato necessite”, aconselha, acrescentando que é possível chegar a um acordo que seja vantajoso para ambas as partes.

“Na hora de negociar, deve ser levado em consideração se o inquilino é um bom pagador, tem a pretensão de ficar no imóvel por um longo tempo, conserva bem o imóvel e, no caso de morar em condomínio, respeita as normas de boa convivência.”

Outra dica de Sartori é pesquisar os valores locatícios de imóveis similares na região. Assim, locadores e inquilinos, com a

Sartori: “Com tantas famílias brasileiras morando de aluguel, a alta do IGP-M tem gerado preocupação tanto para locadores e locatários" 22

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Informe Publicitário

Interior

PLATAFORMA DE GESTÃO TRAZ SEGURANÇA PARA AS OBRAS DURANTE A PANDEMIA

Uma grande parte dos planos do ano passado precisaram ser adiados para 2021. Nesta lista está o investimento em reformas e melhorias para sua casa e seu condomínio. Todos foram pegos de surpresa pela pandemia de Covid, que exige monitoramento permanente agora e no futuro. Assim, soluções foram criadas para que os serviços sejam retomados de forma segura e controlada, desde os primeiros meses do ano.

Uma das ferramentas que ajudam a viabilizar as obras e serviços em seu condomínio é a COVOPORATE. Essa plataforma de gestão permite ao condomínio e a seus condôminos acompanharem atualizações sobre o estado de saúde de prestadores de serviço, entregadores e funcionários, como porteiros, seguranças e equipe de zeladoria, reduzindo o risco de transmissão de doenças.

Tendo como base os protocolos de segurança do Centro de Controle e Prevenção de Doenças dos Estados Unidos (CDC), a COVOPORATE emite um “cartão de embarque” (Boarding Pass, em inglês) para validar o acesso do prestador ao condomínio e às unidades.

verificarem o status do prestador de serviço, garantindo a entrada segura. Da mesma forma, a ferramenta de gestão ajuda as empresas a fornecerem equipamentos de proteção especiais, conforme o local de realização do serviço.

Disponível nos formatos de aplicativo e site, o COVOPORATE combina informações de saúde fornecidas pelos profissionais com a temperatura corporal, resultado de testes de Covid e monitoramento do uso de EPIs (equipamentos de proteção individual), conforme estabelecido nos protocolos de biossegurança, mantendo todos os dados armazenados na nuvem.

Com um painel de controle totalmente customizável, a IouTility disponibiliza a plataforma COVOPERATE de maneira personalizada para facilitar o acesso às informações, de acordo com as necessidades de cada cliente.

Com esses dados, é possível tanto para a empresa contratada quanto para os moradores e síndicos

A COVOPORATE é a solução para realizar obras e serviços para sua casa e condomínio, sem deixar as metas e objetivos esperando o fim da pandemia.

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Locação

ajuda da imobiliária, podem verificar se o aluguel cobrado está dentro do valor de mercado. “Há muitos contratos depreciados, firmados quando o País ainda começava a se recuperar da recessão econômica que se estendeu de 2014 a 2016. Essa medida favoreceria algum repasse previsto em contrato para se aproximar dos valores praticados no mercado atualmente.”

Alternativas Entre as opções adotadas por algumas empresas para equilibrar a relação contratual está a substituição do IGP-M pelo IPCA (Índice Nacional de Preços

ao Consumidor Amplo), que encerrou 2020 em 4,52%, contra os 23,14% do IGP-M. O QuintoAndar, plataforma imobiliária digital, passou a usar o IPCA como referência para reajustes anuais dos contratos de aluguel.

“A variação do IGP-M não tem sido boa para ninguém. O proprietário tem dificuldade em conseguir a correção integral e ainda corre o risco de o inquilino rescindir o contrato”, diz Gabriel Braga, cofundador e CEO da plataforma. “Para o morador, também não é bom, pois ele enfrenta todo o desgaste de ter de procurar um imóvel novo e se mudar, caso não haja negociação.”

Embora o uso do IPCA como

referência nos novos contratos fechados pela startup passe a ser o padrão, os clientes ainda têm a flexibilidade de optar pelo IGP-M. “A alteração do índice, porém, tem de ser acordada previamente entre inquilino e proprietário, durante a fase de negociação. Os contratos vigentes pela plataforma não serão impactados pela mudança de padrão, e permanecem com o

Moira: “A emergência imobiliária que se coloca é a manutenção dos contratos, atendendo às necessidades de locadores e locatários, já muito afetados pela pandemia" 24

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Locação

Bushatsky: “É preciso cuidado nessa ideia de aposentar o IGP-M, porque o indicador já esteve negativo em alguns momentos"

IGP-M como referência até seu vencimento”, adiciona Braga.

Outra imobiliária, a Lello, também decidiu mudar o índice de reajuste dos novos contratos de aluguéis residenciais e comerciais firmados entre proprietários e inquilinos em 2021. “A emergência imobiliária que se coloca é a manutenção dos contratos de aluguel, atendendo às necessidades de locadores e locatários, já muito afetados pela pandemia de Covid-19, e evitando a desocupação dos imóveis”, afirma a advogada Moira de Toledo Bossolani, head do Jurídico da Lello.

Ela explica que, para os contratos anteriores a 2021, a melhor forma é a negociação entre as partes. A imobiliária orientou os proprietários para que escolhessem uma das alternativas: não reajustar, aplicar o IPCA em vez do IGP-M ou determinar o

percentual de reajuste. “Com diálogo e bom senso, o setor vem demonstrando grande sensibilidade, reforçando seu papel de conciliação para atender às necessidades de proprietários e inquilinos, em favor da locação”, conclui Moira.

Precaução Para Jaques Bushatsky, no entanto, a troca do índice de maneira permanente pode trazer riscos a ambas as partes. “É preciso cuidado nessa ideia de aposentar o IGP-M, porque o indicador já esteve negativo em alguns momentos”, alerta o advogado.

Bushatsky conclui que “o ideal é utilizar um índice que reflita o mais perfeitamente possível a inflação do setor, que mantenha os valores justos, respeite o valor efetivo da moeda, assim mantendo equilibradas as posições de locador e locatário, há de ser uma régua boa, um medidor eficiente.”

“Daqui um ano, a realidade pode ser outra. O IPCA também pode vir a subir, o que torna in-

Graiche júnior: “A justificativa de mudança do índice é inconsistente, sobretudo em um mercado consolidado" Revista Secovi-SP

justificável uma onda de adoção de outro índice”, observa José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). “O mercado tem variações de toda a ordem. Com os contratos corrigidos a cada 12 meses, a justificativa de mudança do índice é inconsistente, sobretudo em um mercado consolidado”, conclui Graiche Júnior.

A questão dos índices alternativos é objeto de estudos e discussões de um grupo de trabalho, formado por especialistas do setor e economistas. “Buscamos encontrar um ponto de equilíbrio para evitar que as partes envolvidas sejam prejudicadas. Como se pode observar, não há solução única. Cada opção tem de ser analisada de acordo com a realidade do proprietário e do cliente, bem como a situação macroeconômica, que vai interferir diretamente na variação de qualquer indicador escolhido”, pondera Adriano Sartori. « 25

É bom saber - Curtas

É bom Saber – Curtas Este espaço é reservado para informações curtas e atuais sobre iniciativas diversas desenvolvidas pelo Secovi-SP, com o objetivo de cumprir sua missão de defender os legítimos interesses da categoria.

Maria do Carmo Gregório

INVESTIMENTO EM TURISMO O Secovi-SP celebrou convênio com a Secretaria de Turismo de São Paulo (Setur), com o objetivo de implementar programas para identificar, publicar e retroalimentar um sistema de divulgação de portfólio de áreas apropriadas para investimento em turismo no Estado.

O convênio prevê a criação de grupo de trabalho conjunto para analisar e preparar a publicação de portfólio de áreas para investimento em turismo, inicialmente nas regiões do Vale do Ribeira, Litoral Norte e Centro de São Paulo, com perspectivas de extensão para todo o Estado de São Paulo.

MEIO AMBIENTE O Secovi-SP passou a integrar a Coalizão Brasil Clima, Florestas e Agricultura, a fim de colaborar com poderes públicos, associações, empresas e organizações da sociedade civil em estudos, debates e desenvolvimento de políticas relevantes para a atividade imobiliária.

O movimento multisetorial trata questões decorrentes das mudanças climáticas sob a ótica de uma nova economia, baseada na baixa emissão de gases do efeito estufa (GEE). O Secovi-SP espera contribuir com a temática, disseminar o conteúdo e trocar informações em busca de iniciativas nas áreas afins.

CANAL ABERTO O canal de notícias do Secovi-SP no YouTube oferece informações de qualidade para todos que tiverem interesse no setor imobiliário e nas questões que envolvem o desenvolvimento econômico, urbano e social da cidade, do Estado e também do País.

Estão disponíveis vídeos de entrevistas com personalidades do cenário político e empresarial, comentários e análises de especialistas acerca do mercado e muito mais. Inscreva-se curta as publicações, compartilhe e ative o sininho para ficar sempre por dentro das novidades preparadas pelo Secovi-SP. 26

Revista Secovi-SP

Desenvolvimento Urbano

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Revista Secovi-SP

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Intermediação

Mercado ‘antifrágil’ A capacidade de sair ainda melhor das adversidades define o termo destacado no título e traduz o resultado de iniciativa realizada no final de 2020 que proporcionou importante aprendizado às imobiliárias Maria do Carmo Gregório

O

mundo dos negócios costuma tomar emprestado termos da física para descrever determinadas situações. A resiliência é uma destas expressões, muito utilizada para ilustrar como empresas podem se manter durante uma crise. O que 28

se viu entre os empreendedores do setor imobiliário ao longo de 2020, diante dos impactos da pandemia do novo coronavírus, foi além das expectativas em termos de superação.

“Passado o susto inicial, foram intensificadas e aperfeiçoadas

as ações para mitigar efeitos negativos do distanciamento social no ambiente de negócios”, afirma Ricardo Paixão, vice-presidente da Rede Imobiliária Secovi-SP (RIS).

Segundo ele, o mercado imobiliário experimenta um bônus reRevista Secovi-SP

Intermediação

sultante de uma série de fatores e foi bastante comum ouvir falar na sua resiliência, novamente, no último ano. “Porém, ao acompanhar o Rede Show, evento dirigido especialmente a imobiliárias e corretores, pudemos notar que o termo mais correto para descrever o momento do nosso setor é antifrágil.”

Mas, de onde veio qual o significado desta expressão? Antifrágil: Coisas que se beneficiam com o caos é um dos livros de sucesso do professor e investidor Nassim Taleb – que acumulou fortuna estimada em US$ 30 bilhões apostando em falhas e em eventos improváveis. O termo representa muito mais do que ter a capacidade de voltar ao estado original, Revista Secovi-SP

como ocorre na resiliência. Ser antifrágil significa sair ainda melhor de situações inesperadas ou adversas.

“Tal noção ficou muito clara para quem participou do Rede Show, realizado no início de dezembro pela Rede Imobiliária Secovi-SP. O evento nos trouxe um horizonte promissor, mas acompanhado por um otimismo contido, haja vista incertezas mundiais e locais, além de experiências de

retomada passadas”, observa o presidente da RIS, Nelson Parisi.

Dentre tudo o que se ouviu e discutiu, Ricardo Paixão considera importante compartilhar os aprendizados recebidos com base em três perspectivas, as quais reforçam que ventos favoráveis em

Paixão: “No modelo phygital, profissionais focam no relacionamento e a tecnologia traz experiência mais fluida, veloz e precisa ao consumidor” 29

Intermediação

2021 podem conduzir à retomada madura e sustentável do mercado de intermediação imobiliária. São elas: econômica, comportamental e transformação digital.

Sob o ponto de vista econômico, o destaque é para a análise do renomado economista Eduardo Giannetti que, com a costumeira habilidade de se distanciar do calor do momento, reconheceu uma conjuntura muito otimista para o setor. “Todavia, ele alertou que a situação favorável pode não durar para sempre, e que é necessário recordar outros momentos de euforia para que a tomada de decisão não venha carregada de erros do passado."

No campo comportamental, a pandemia impulsionou mudanças de atitude importantes, que impactam trabalho e moradia. A proteção que a casa proporciona, a dinâmica urbana e a forma como as pessoas vivem, trabalham e se deslocam são questionadas.

Embora não se saiba ainda qual será o resultado de toda esta movimentação, o vice-presi-

Parisi: “A tecnologia avança, as pessoas evoluem e as empresas querem estar prontas para atender com máxima excelência”

dente da RIS acredita que existe uma certeza: o protagonismo de empresas e profissionais imobiliários que contribuem para a tomada de decisão que define uma compra, venda ou locação é fundamental. “E isso eleva a relevância e responsabilidade de ambos no momento que vivemos e naqueles que vamos viver.”

Para o vice-presidente de Intermediação Imobiliária, Claudio Hermolin, é notório que o mercado imobiliário demora em adotar inovações, sobretudo no campo digital. Entretanto, ressalta que a situação vivenciada em 2020 conduziu as empresas à intensa adoção de tecnologia, caracterizando surpreendente evolução.

“E parece que as imobiliárias se empolgaram. Perceberam a importância de adotar ferramentas, dados e novos modelos de negócio”, observa.

O modelo que toma corpo, acrescenta Ricardo Paixão, é o híbrido. “Ou phygital, mistura de físico com digital, em que os pro-

fissionais imobiliários focam no relacionamento, e a tecnologia ajuda a trazer uma experiência mais fluida, veloz e precisa ao consumidor”, explica.

O Rede Show encerrou a programação de eventos do Secovi-SP em 2020, um ano repleto de desafios, mas também de conquistas.

Para Nelson Parisi, o aprendizado não para por aí. “As discussões se estenderão, porque a tecnologia não para de avançar, as pessoas não param de evoluir e as empresas querem estar prontas para atender com máxima excelência”, conclui. «

Hermolin: “Imobiliárias se empolgaram, pois perceberam a importância de adotar ferramentas, dados e novos modelos de negócio” 30

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Interior

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Condomínios

Operador do setor imobiliário

Responsável pela gestão do empreendimento, o síndico é peça fundamental para assegurar a adequada operação e a preservação do patrimônio. No Secovi-SP, eles estão unidos em prol de aperfeiçoamento Rosana Pinto

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Revista Secovi-SP

Condomínios

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Condomínios

D

esde a compra do terreno, passando pela concepção, realização de um empreendimento até a ocupação e a gestão condominial, a cadeia imobiliária conta com importantes atores.

Entre eles, está o síndico, que é o responsável por garantir o pleno funcionamento e a adequada manutenção de um edifício, seja residencial, comercial ou misto.

"Da boa gestão condominial depende a valorização do patrimônio. Condomínios preservados nunca perdem valor. Além disso, a boa gestão proporciona cotas condominiais mais adequadas, o que também é fator decisivo na hora de vender ou alugar o imóvel", observa Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP. Segundo ele, a locação e a comercialização de unidades usadas dependem de prédios bem cuidados. O mesmo ocorre com o mercado de lançamentos imobiliários, em boa parte alimentado por aqueles que vendem o

Gebara: “Da boa gestão condominial depende a valorização do patrimônio”

imóvel antigo para comprar um novo. “Isso sem falar nas inúmeras administradoras de condomínios que existem para apoiar os síndicos no desempenho de suas funções", afirma.

"O nosso compromisso é orientá-los, capacitá-los, entender suas necessidades, dar voz às suas demandas, enfim, torná-los cada vez mais bem preparados para operar no mercado imobiliário", adiciona Gebara.

Suporte

elo com a entidade. "A atuação do Secovi-SP em relação aos síndicos é um verdadeiro jogo de ganha-ganha. Temos amplo acesso a inúmeras informações, pois participamos de reuniões e eventos, expondo nossas necessidades e

Com esse intuito, o Secovi-SP criou, em 2009, o Conselho de Síndicos, coordenado pelo engenheiro Sérgio Meira de Castro Neto. "O trabalho desenvolvido por esse grupo tem ajudado vários síndicos a aperfeiçoarem a gestão de seus condomínios", afirma Meira, informando que, atualmente, o Conselho é composto por cerca de 35 síndicos, de várias regiões da cidade de São Paulo.

Síndica há 30 anos de um condomínio na Vila Mariana, Lurdes Affonso integra o grupo desde o início, e destaca a relevância do

Lurdes: “A atuação do Secovi-SP é um verdadeiro jogo de ganha-ganha” 34

Revista Secovi-SP

Condomínios

Savietto: “A participação no Conselho nos permite uma troca rica de experiências e informações”

expectativas", diz.

O relacionamento com outros síndicos é um dos aspectos ressaltados por Nilton Savieto, que atua em 14 condomínios, entre residenciais, comerciais e mistos. "A participação nos permite uma troca rica de experiências e informações, permitindo encontrar várias soluções, não apenas no âmbito do Conselho, mas em todas as áreas", afirma. O síndico enfatiza ainda a atuação institucional do Secovi-SP, possibilitando que pleitos importantes sejam levados à discussão com diversas instâncias do poder público.

Publicações Divididos em grupos de trabalho, os integrantes do Conselho elaboram publicações para disseminar informações e orientações a outros síndicos, subsíndicos e zeladores, sobre os assuntos mais

demandados na administração condominial.

A publicação mais recente é o Guia Prático de Operação e Manutenção para Condomínios Residenciais, que contém dicas para a manutenção correta, preventiva e planejada do condomínio. Explica, de A a Z, as medidas necessárias para conservar e valorizar o patrimônio e, ainda, atender as normas técnicas e a legislação do setor, como a norma de inspeção predial ABNT NBR 16.747/2020.

"O bom gerenciamento e o adequado planejamento da manutenção aumentam a satisfação dos usuários, valorizam o patrimônio e permitem solucionar problemas com custos menores", observa Sergio Meira. Dentre os benefícios da manutenção bem administrada, o diretor ressalta a redução dos custos operacionais, com a diminuição das correções emergenciais e dos desperdícios; bem como melhor planejamento financeiro.

Além do Guia Prático de Operação e Manutenção para Condomínios Residenciais, o Secovi-SP disponibiliza outras publicações

para download gratuito (www.secovi.com.br/condominios). Dentre outros, estão o Guia Prático de Reabertura em Condomínios (lançado durante a pandemia do novo coronavírus) e o Manual de Segurança Condominial. «

Meira: “O adequado planejamento da manutenção permite solucionar problemas com custos menores” Revista Secovi-SP

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Legislação

Previsão de sistema de recarga é obrigatória na Capital

N Medida vale para projetos de novos empreendimentos residenciais e comerciais protocolados na Prefeitura de São Paulo a partir de 31/3 Shirley Valentin 36

ovos projetos de empreendimentos residenciais e comerciais apresentados para aprovação na Prefeitura de São Paulo deverão prever um sistema de recarga para carros elétricos ou híbridos.

A exigência atende ao disposto na Lei municipal nº 17.336/2020, que entra em vigor dia 31/3, e vale somente para novas edificações, exceto aquelas enquadradas em programas de habitação

de interesse social, como o Casa Verde e Amarela, por exemplo.

Empreendimentos em fase de obras e condomínios já existentes estão dispensados de cumprir o que determina a nova legislação.

A lei não define número mínimo de pontos de recarga, nem a instalação de tomadas nas vagas de garagem. O empreendedor deve prever sistemas de recarga que sejam gerenciados por softwares que otimizam a demanda, por exemRevista Secovi-SP

Legislação

plo, com rodízio pelos moradores.

“A medição de consumo de energia deve ser individualizada para não gerar conflitos entre os condôminos”, explica Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP.

Apelo mundial A nova legislação municipal atende a uma tendência mundial, de acordo com Borges. “Os carros elétricos ainda representam muito pouco da frota total de veículos. Na Europa, por exemplo, eles são 3% do total, e no Brasil menos de 1%. Mas é inevitável o cresci-

Revista Secovi-SP

mento desse meio de locomoção pelas cidades de todo mundo”, destaca o dirigente.

“Nesse sentido, as incorporadoras terão de se adaptar a essa realidade, prevendo as demandas necessárias de energia em cada um de seus novos empreendimentos”, diz Borges.

A lei teve a participação ativa do Secovi-SP, no sentido de mostrar aos legisladores a inviabilidade de oferecer uma tomada individual por vaga de garagem em todos os empreendimentos, inclusive os populares, como previa o texto original do então projeto de lei do vereador Camilo Cristófaro (PSB). «

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Mercado

A ressignificação da casa e a expansão do e-commerce impulsionaram a atividade de locação de boxes para autoguarda de bens Da Redação

Self storage cresce em meio à pandemia

O

mercado imobiliário no Brasil apresentou em 2020 desempenho acima das mais otimistas das expectativas para um ano marcado pelos impactos da pandemia de Covid-19.

Dados apurados pela Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC) contabilizaram um total aproximado de 152 mil unidades lançadas e 190 mil unidades vendidas, nas 150 cidades brasileiras que realizam pesquisa.

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“Imaginávamos chegar a uma redução de 50% no volume de lançamentos em relação a 2019, mas fechamos o ano com queda de 17,8%”, revela Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. Segundo ele, em São Paulo, os números do setor também surpreenderam, ao registrar apenas 8% de redução nos lançamentos (60 mil unidades) comparado ao ano anterior.

"Acompanhando o movimento do País, observamos que a cidade

de São Paulo avançou em termos de vendas: as 51 mil unidades comercializadas em 2020 representaram incremento de 4% frente às 49 mil unidades apuradas em 2019", relata.

Mudança de hábitos Petrucci diz que a aderência de imóveis pequenos continua forte. Nos últimos 5 anos (entre 2016 e 2020), foram lançadas 40 Revista Secovi-SP

Mercado

mil unidades em imóveis compactos (Studio ou 1 dormitório) na capital paulista. Deste total, 14 mil unidades somente em 2020. Isso significa que quem mora em imóvel pequeno é potencial usuário de self storage, segmento de locação de boxes para autoguarda de bens.

O vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, Adriano Sartori, confirma o momento favorável para o segmento que, mesmo em meio à pandemia, segue crescendo, graças a dois fatores: reorganização da casa e aumento do e-commerce.

"Muitas pessoas estão morando nas áreas centrais, em imóveis menores, e acabam precisando de mais espaço para armazenar seus pertences. Além disso, as pessoas estão fazendo compras fracionadas e querem recebê-las no mesmo dia", observa Sartori.

O presidente da entidade, Basilio Jafet, vai além dizendo que, atualmente, o self storage é parte da residência e da vida de pessoas e empresas, ainda mais agora, com a expansão do e-commerce. E destaca a importância de investimentos para atender a demanda crescente e, com isso, contribuir para uma melhor dis-

tribuição dos produtos e serviços nas cidades.

Segmento em números Os números comprovam o crescimento da atividade de self storage."O segmento fechou 2020 com quase 600 mil metros de ABL (área total disponível), 325 operações e 169 empresas situadas em 80 cidades brasileiras", de acordo com Marcos Kathalian, sócio fundador da Brain Inteligência Estratégica, responsável pela apuração dos dados de self storage no Brasil, sob encomenda da Asbrass (Associação Brasileira de Self Storage).

Segundo Kathalian, o levantamento aponta queda na vacância, que hoje está em 23%, e elevação no preço nominal. Em média, o preço do metro quadrado é de R$ 103,00 no País. Além disso, houve redução no tamanho dos boxes. "São 82 mil boxes, sendo que 36% deles têm até 3 metros quadrados.”

Dentre os principais fatores que impulsionaram o segmento, o especialista aponta a redução do tamanho das unidades, as mudanças e reformas nas resi-

dências, e a expansão do e-commerce. "Temos observando um movimento orgânico de aumento das operações", diz.

Transformações O segmento está enfrentando uma revolução para adaptação aos novos tempos, de acordo com o presidente da Asbrass, Rafael Cohen. O desafio, afirma ele, está em transformar o self storage em lugares que possam fazer carregamentos rápidos.

Para tanto, é preciso reduzir cada vez mais a distância entre a empresa e o cliente, com movimentos ágeis de carga e descarga, a fim de acelerar a entrega de produtos.

Os prédios de self storage terão de ser adaptados, por exemplo, para atender às necessidades do last mile (em logística, a última etapa do processo de entrega, quando o produto deixa o centro de distribuição e segue para o cliente). Com unidades situadas em locais de fácil acesso, o segmento pode ser uma alternativa para solucionar dificuldades com deslocamentos e estacionamento de veículos de entrega em regiões centrais das grandes cidades. «

Estes e outros temas estiveram em foco na 7ª edição do Brasil Self Storage Expo, realizada pela primeira vez em formato on-line devido às restrições impostas pela pandemia de Covid-19. Organizado pela Asbrass e pelo Secovi-SP, o evento reuniu aproximadamente 150 operadores do segmento de vários Estados brasileiros e também de outros países. A cobertura completa pode ser conferida no portal Secovi-SP. Revista Secovi-SP

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Imóveis novos

Da incerteza à surpresa Da Redação

O

mercado imobiliário encerrou 2020 com bom desempenho, de acordo com dados apurados pelo departamento de Economia do Secovi-SP. As 51.417 unidades residenciais novas comercializadas na cidade de São Paulo superaram em 4,5% os resultados de 2019, ano em que as vendas totalizaram 49.224 unidades.

O saldo recorde surpreendeu, para um ano repleto de adversidades ocasionadas pela pandemia do novo coronavírus e que impactaram os negócios do setor.

Logo no início da quarentena, em março, o mercado comercializou 35% do esperado para o mês pelas empresas. Em maio, porém, o mercado iniciou a retomada, impulsionado, principalmente, pela oferta de produtos aderentes à demanda e pela taxa de juros no menor patamar da história.

Em julho e nos meses seguintes, acompanhando a evolução do combate ao coronavírus e o retorno gradual às atividades pre40

senciais, os estandes voltaram a funcionar, e os resultados de vendas foram melhorando. Este movimento teve continuidade e o mercado encerrou o ano com 4% a mais de unidades vendidas em São Paulo e 10% no País, conforme pesquisa da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) realizada em 150 cidades.

Os destaques de vendas no ano foram os imóveis de 2 dormitórios, com área útil entre 35 m² e 45 m² e preços de até R$ 240 mil.

Os lançamentos totalizaram 59.978 unidades na capital paulista, com movimento mais intenso no último trimestre do ano, quando foram lançadas 33,5 mil unidades. Contudo, esse volume ficou abaixo das 65.312 unidades lançadas em 2019.

A Pesquisa do Mercado Imobiliário também registrou crescimento na oferta final de imóveis (unidades lançadas, mas ainda não comercializadas). O mês de dezembro de 2020 terminou com 46.948 unidades disponíveis para

Em um ano marcado pela pandemia do novo coronavírus, setor imobiliário absorveu os impactos, iniciou retomada gradual e encerrou 2020 com recorde de vendas venda, o equivalente a 11 meses, considerando-se a média de comercialização do ano.

Expectativas para 2021 A previsão do Secovi-SP para o mercado imobiliário em 2021 é de manutenção do bom desempenho, com crescimento estimado de aproximadamente 5% a 10% em relação aos resultados de 2020. Porém, para esse cenário se comprovar, a taxa de juros precisa permanecer em patamares baixos, o PIB (Produto Interno Bruto) deve voltar a crescer e a inflação ficar sob controle.

Na cidade de São Paulo, aguarda-se uma adequada revisão do Plano Diretor Estratégico, legislação fundamental para o bom desempenho do setor, com possiblidade de melhor aproveitamento dos terrenos no município, onde é crescente a necessidade de oferta de imóveis novos para atender a grande demanda. « Revista Secovi-SP

Interior

Revista Secovi-SP

41

Decisão judicial

Garantia sob risco Turmas do STF divergem sobre a constitucionalidade da penhorabilidade do bem de família do fiador em contratos de locação comercial

D

ecisões nas duas turmas do Supremo Tribunal Federal (STF) divergem do entendimento, apresentado em julgamento de repercussão geral em 2010, sobre a penhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação comercial.

42

Recentemente, no julgamento do Recurso Extraordinário nº 605.709, de relatoria da ministra Rosa Weber, a Primeira Turma do Supremo considerou inconstitucional a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação comercial.

Rosana Pinto

“Interessante observar que a própria Primeira Turma do Supremo afirmou que o julgamento do RE 605.709 foi pontual e isolado, já tendo proferido outros julgados posteriormente em sentido diverso, isto é, reconhecendo a constitucionalidade da penhoRevista Secovi-SP

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Revista Secovi-SP

43

Decisão judicial

ra”, diz a advogada Moira Toledo, diretora do Secovi-SP. Contudo, nesse meio tempo, inspirada pelo julgado, a Segunda Turma tem feito o movimento contrário. “O instituto da repercussão geral tem exatamente o objetivo de extirpar essas dissonâncias e, se já foi utilizado em 2010 (recentemente) para o tema, deveria ser observado e seguido o seu resultado, e não contrariado ou reapreciado”, enfatiza.

Prejuízos Se esse novo entendimento vingar, será mais difícil a utilização deste tipo de fiança no mercado imobiliário. Serão afetados, principalmente, os pequenos e médios comércios e empresas que, pelo valor do aluguel e das condições financeiras dos locatários, precisam de fiador, conforme explica Adriano Sartori, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP. “O comércio de rua, por exemplo, que já está sendo prejudicado pela pandemia, pode ter dificuldade de arrumar uma outra garantia”, diz Sartori. “E, ainda,

44

vai encarecer outras formas de garantias, como seguro-fiança e caução”, alerta.

Já o presidente do Secovi-SP, Basilio Jafet, reforça a função social e econômica da locação comercial.

E chama a atenção para a insegurança jurídica que a decisão do STF pode trazer ao mercado de locação, uma vez que os contratos foram firmados levando em consideração o que diz a lei.

“A fiança na locação comercial é utilizada pela maioria dos pequenos empreendedores. Em geral, estes fiadores são os sócios da pessoa jurídica afiançada, viabilizando assim que o capital financeiro seja totalmente investido no seu próprio negócio, e não em garantias locatícias custosas. Em poucas palavras: a fiança nessas locações comerciais viabiliza o próprio negócio, bem como a geração de empregos”, afirma Jafet.

Modalidade preferida O Brasil tem aproximadamente 685 milhões de metros quadrados construídos de imóveis não residenciais, tais como shopping

centers, edifícios de escritórios, imóveis de uso logístico e industrial, galpões isolados, pequeno e médio comércios, entre outros.

Destes, 51% estão alugados, totalizando aproximadamente R$ 17,5 bilhões/mês. São 20 mil contratos, sendo 78% deles garantidos por fiadores.

Já as locações de grandes empreendimentos, em regra, utilizam outras modalidades de garantia, informa Sartori.

Ele lembra, ainda, que o fiador também é garantia mais frequente entre os inquilinos na locação residencial, respondendo por 45% dos contratos celebrados em janeiro de 2021, na cidade de São Paulo, segundo a Pesquisa de Locação do Secovi-SP. O depósito caução de três meses de aluguel foi a segunda modalidade mais usada – cerca de 39,5% escolheram essa forma de garantia. O seguro-fiança foi o tipo de garantia pedido por 15,5% dos proprietários.

Até o fechamento desta edição, o Supremo ainda não havia reapreciado, em repercussão geral, a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em locação comercial. «

Revista Secovi-SP

Dicas da Império

Responsabilidade Social

5 DICAS PARA MANTER O SEU CONDOMÍNIO LIVRE DAS PRAGAS URBANAS Os períodos com altas temperaturas e falta da chuva estão chegando, o que tornam o ambiente propício para a proliferação e infestação de diversas pragas, inclusive aquelas que são vetores e transmissores de doenças, como os pernilongos.

Além de causarem prejuízos econômicos, as pragas urbanas impactam também na qualidade de vida, saúde e bem-estar dos condôminos.

Os condomínios tendem a atrair algumas pragas pois, fornece em suas áreas comuns acesso, abrigo, água e em alguns casos alimentos, que são os 4 A´S que colaboram para uma infestação.

Adotar medidas práticas neste período se tornam fundamentais para que o controle seja eficiente e as infestações sejam minimizadas.

Algumas delas são: 1 Manter a manutenção de áreas externas, jardins, vasos e

semelhantes

A falta de manutenção dessas áreas permite que as pragas se instalem facilmente nestes locais. É importante também alinhar o controle de pragas sempre após a referida manutenção.

2 Orientar os condôminos quanto ao armazenamento

correto e coleta do lixo

Além do esgoto, o lixo é um dos maiores atrativos para insetos e roedores, por isso é importante orientar todos

quanto ao armazenamento correto e a coleta nos dias e horários marcados, sem acúmulo e períodos longos de exposição dos resíduos dentro ou fora das unidades.

3 Manter a manutenção de fossas, caixas de gordura e

esgoto em geral

O esgoto é um dos locais preferidos das baratas, e com a presença delas, os escorpiões são atraídos rapidamente.

Além dessas pragas, circulam nesses locais também os roedores que também transmitem doenças. Manter a higienização e manutenção afasta as pragas urbanas e ainda evita problemas de entupimento.

4 Tapar frestas, arrumar pisos soltos e ter atenção aos

móveis e estruturas de madeira

Baratas e escorpiões costumam encontrar frestas nas paredes, muros e pisos para se esconder, principalmente quando esses lugares são úmidos. Roedores também gostam de fazer suas grandes colônias embaixo de pisos soltos. Os móveis e estruturas velhas de madeira podem ser ótimos atrativos para cupins, por isso fique atento a pequenos furos e acúmulo de pó/grânulos frequente.

5 Mantenha o Controle de Pragas em dia

O manejo integrado de pragas é o melhor meio de manter o controle de infestações no condomínio. Se este estiver atrelado aos cuidados que citamos acima, o seu condomínio estará sempre seguro para todos!

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Solidariedade

Secovi-SP adere à campanha Unidos pela Vacina

O

Secovi-SP aderiu à campanha Unidos pela Vacina, liderada pelo movimento Mulheres do Brasil, que tem como propósito apurar a situação do processo de imuniza46

ção no País, por meio de pesquisa junto às secretarias de saúde dos 5.570 municípios brasileiros.

Com base nos dados apurados, o grupo pretende fazer um mapeamento das necessidades e

Movimento pretende fazer um diagnóstico das condições de imunização no País, adotar medidas com vistas a solucionar eventuais entraves e atingir a meta de vacinar 100% da população até setembro Da Redação

definir as medidas a adotar para atendê-las, a fim de eliminar os gargalos e, finalmente, conseguir atingir a meta de vacinar 100% da população brasileira até o mês de setembro.

Revista Secovi-SP

Solidariedade

“Queremos ajudar a garantir que as vacinas cheguem a qualquer ponto do País, superando todo e qualquer obstáculo. A cada minuto desperdiçado, centenas de vidas são perdidas nessa batalha”, destaca, em seu Instagram, a empresária Luiza Trajano, presidente do movimento.

Passo a passo Uma das medidas preliminares da campanha é diagnosticar as condições de vacinação no País.

“Precisamos identificar se as prefeituras, responsáveis diretas pela imunização, estão preparadas para a tarefa ou se enfrentam dificuldades que possam comprometer esse objetivo”, afirma Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP. “Assim, o primeiro passo é uma pesquisa com cada prefeito, secretário municipal da saúde ou quem for indicado. O levantamento permitirá conhecer os principais gargalos e mapear no que o setor privado pode colaborar. O mercado imobiliário, por sua capilaridade [estamos em vários momentos da vida urbana da maioria das cidades], tem muito a contribuir”, acrescenta o dirigente.

Com apoio de suas representações nas principais regiões do Estado, Jafet espera aplicar a pesquisa em vários municípios.

“Nossos diretores regionais estão se empenhando ao máximo para que as 254 cidades abrangidas sejam alcançadas peça ação”, salienta.

Conforme Jafet, a rapidez na aplicação dos questionários nas cidades é decisiva para o sucesso da campanha. “Quanto mais ágeis formos, mais rapidamente obteremos o diagnóstico. A partir dele, teremos condições de mapear as reais necessidades. E nada impede que adicionemos forças. Se preciso, utilizaremos canteiros de obras e estandes de

vendas de imóveis como postos avançados de vacinação.”

Mãos a obra É a hora de agir, de formar alianças, de convergir, diz o presidente da entidade, que, na primeira hora, divulgou campanha pró-vacinação e aderiu à mobilização de empresas dispostas a adquirir vacinas em parceria com o governo, haja vista a necessidade premente de abastecer o País com doses suficientes para imunizar a população.

Qualquer cidadão que tenha acesso a autoridades públicas (e boa vontade) pode ajudar na aplicação do questionário. “Este é um daqueles momentos em que ou vestimos a camisa e trabalhamos pela solução, ou suportamos as consequências de nossa omissão”, conclui Jafet.

A atualização das ações da campanha pode ser acompanhada no Instagram @unidospelavacina (#unidospelavacina). No portal Secovi, estão disponíveis a mensagem de Luiza Trajano e o tutorial da pesquisa. «

Jafet: “É a hora de agir, de formar alianças, de convergir” Revista Secovi-SP

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Especial

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Revista Secovi-SP

Especial

Como substituir quem é insubstituível?

Vicente C. Amadei faleceu aos 88 anos, no final de dezembro de 2020, e deixou espaços vazios nos corações e nas mentes de centenas de empreendedores imobiliários do País, principalmente dos loteadores

C

aio Portugal, presidente da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano) e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, fica com lágrimas nos olhos e voz embargada cada vez que tem de falar de Vicente C. Amadei, que, próximo de completar 70 anos de atividades no setor imobiliário, faleceu aos 88 anos, na manhã de 22 de dezembro de 2020.

“Existem pessoas que marcam além da própria existência. Essas são pessoas insubstituíveis, e Vicente Amadei é uma delas. Lembro da primeira reunião que participei ao seu lado, em 1993. Recordo das suas várias lutas, principalmente para elaboração e aprovação do Estatuto da Cidade [Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001]. Foram cinco anos indo à Brasília. O mercado de loteamentos deve muito a ele”, ressalta Portugal.

‘Dr. Vicente’, como era chamado por todos, deixou para trás um enorme legado de conhecimento

Revista Secovi-SP

aos desenvolvedores urbanos, e incontáveis corações saudosos de sua presença.

“Não há um só loteador que não conheça o trabalho do Vicente. Ele trabalhou semanalmente até quase os 90 anos. Um trabalho incansável em prol de um desenvolvimento urbano sustentável. Ele nos ajudou muito a construir a história do setor”, destaca o amigo.

Trabalho incansável Também estão na lista de admiradores os associados e diretores da Aelo – associação que ele ajudou a fundar e na qual trabalhou por incansáveis 40 anos. E todos os ex-alunos que frequentaram as aulas dos cursos de Parcelamento do Solo Urbano, da UniSecovi, formulados e coordenados pelo especialista que, por 30 anos, também exerceu a nobre atividade de professor. É dele a ideia da Certificação de Gestores GParso-

Shirley Valentin

lo, reconhecida pela Universidade Secovi e concedida anualmente.

Como todo educador deve ser, Amadei fazia questão de criar as grades dos cursos, acompanhar a divulgação, comandar aulas, corrigir provas, interagir com os docentes e incentivar os alunos.

Curiosidade e interesse, duas características da personalidade inquieta do professor, colaboraram com a sua rápida adaptação ao universo digital. Assim, foi fácil para ‘Dr. Vicente’ conduzir a mais recente edição do curso de ParSolo – e a última de sua brilhante carreira –, realizado totalmente on-line, no ano passado, em razão da pandemia do novo coronavírus.

Vicente C. Amadei participou de quase todas as lives do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU), composto por representantes do Secovi-SP, SindusCon-SP e Aelo, que aconteceram durante a quarentena de 2020. Inclusive, no dia de seu aniversário de 88 anos, comemorado em 23 de julho, ele foi homenageado em uma reu49

Especial

nião on-line e, com visível contentamento, agradeceu as mensagens com palavras de gratidão à vida por ter chegado tão longe, feliz e produtivo.

Alma sensível Generosidade era uma das mais evidentes qualidades de Amadei. Ele gostava de compartilhar conhecimento. Bastava alguém demonstrar interesse por determinado assunto de loteamentos ou consultá-lo para esclarecer uma singela questão que, sem se importar se o resultado final da conversa serviria para a elaboração de um texto simples, uma tese de Mestrado ou sanar uma curiosidade individual, ‘Dr. Vicente’ dava uma verdadeira aula.

Ele parava o que estivesse fazendo para atender o interlocutor e explicar, mostrar decisões judiciais, corrigir entendimentos. Ensinar. “Puxa uma cadeira e senta, porque essa conversa não vai ser rápida”, dizia com um leve, e agradável, sorriso no rosto.

O seu livro “Como Lotear uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em seus Aspectos Essenciais (Loteamento e Desmembramento)”, em coautoria com o desembargador Vicente de Abreu Amadei, seu filho, é um verdadeiro manual do setor. E sua experiência também está retratada na obra “Um Olhar sobre São Paulo”, lançado em 2011 pelo jornalista Ricardo Viveiros, que entrevistou 30 personagens com idades acima dos 70 50

Amadei: Trabalho incansável em prol do desenvolvimento urbano

anos, com o objetivo de retratar a Capital quando eles eram jovens.

Trajetória Vicente C. Amadei começou a trabalhar na área de loteamentos em 1951, na empresa Ingaí, fundada por Wanderley Bernardes, com quem trabalhou diretamente por 36 anos. Desafiado pela excessiva burocracia do setor, deixou a atividade empresarial para se dedicar às missões institucionais à frente da Aelo e do Secovi-SP. Em 1981, participou da assembleia de fundação da Aelo, compôs a primeira diretoria e ocupou diversos outros cargos nas inúmeras gestões da entidade.

No Secovi-SP, ele sempre esteve ligado à vice-presidência de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente, onde atuou até 2020 como diretor. Amadei era representante titular da entidade no Graprohab (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais no Estado de São Paulo), colegiado subordinado à Secretaria da Habitação que reúne os órgãos estaduais de licenciamento de empreendimentos, como Cetesb, Sabesp, dentre outros. Não perdia uma reunião do grupo, onde igualmente contava com respeito e admiração.

Com a morte do ‘Dr. Vicente’,

Mariângela Iamondi Machado, que é diretora de Associações em Loteamentos e Bairros Planejados do Secovi-SP, assumiu a responsabilidade de manter vivos os cursos de ParSolo.

Em 2021, quando completa 30 anos, o programa vai ganhar nova roupagem, com divisão em seis módulos e a criação de 10 novas disciplinas, inclusive na área de Comunicação Social, cujas aulas serão ministradas pelo experiente jornalista especialista em loteamentos Luiz Carlos Ramos.

“Vamos torná-lo mais inovador.

Queremos trazer os funcionários públicos de prefeituras, para que se atualizem”, revela Mariângela.

Ela encara como “missão” ficar à frente da coordenação dos cursos de parcelamento do solo.

“Pretendemos perpetuar o que é bom, melhorar, buscar apoio e comemorar a sua longa história.

Vicente Amadei é um mestre que se transformou em estrela. Agora, é o momento de encontrarmos dentro de nós tudo aquilo que ele deixou”, conclui. « Revista Secovi-SP

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Responsabilidade Social

Balanço positivo Apesar das restrições impostas pela quarentena, o Ampliar superou a meta de atendimentos de alunos e encerrou 2020 com saldo positivo Rosana Pinto 54

P

rograma de responsabilidade social do Secovi-SP, o Ampliar teve um ano de 2020 repleto de desafios, a exemplo da maioria da população mundial. Em meio à pandemia do novo coronavírus, a instituição teve de reformular seus cursos voltados à formação e à

profissionalização de jovens em situação de vulnerabilidade social, além de promover ações solidárias para auxiliar os alunos e suas famílias.

Em março, logo que decretada quarentena para barrar o contágio da Covid-19, as aulas presenciais foram suspensas.

Revista Secovi-SP

Responsabilidade Social

Na sequência, a ONG organizou uma campanha de arrecadação e distribuição de cestas básicas para famílias dos alunos e instituições assistenciais. Ao todo, a Quarentena Solidária arrecadou duas toneladas de alimentos, 658 cestas básicas, 180 máscaras e 90 itens de higiene bucal. “Conseguimos alcançar o objetivo da campanha e ajudar centenas de famílias, que enfrentaram dificuldades para obter alimentos e produtos de higiene”, conta a assistente social Margareth Oliveira, gerente de responsabilidade social do Ampliar.

A ação beneficiou 856 famílias de alunos e ex-alunos, além de entidades como Alive, Associação Irmã Clara, Comunidade de Taipas, Grupo Amor, Igreja Paróquia Santo Antonio, Missão Belém, Núcleo Social Anita Brisa, Núcleo Social Paróquia Nossa Senhora do Rosário da Pompéia, Prova de Fogo, Sorriso em Ação, SOS Carentes e Unidos do Vale Encantado, dentre outras.

“A solidariedade foi uma das principais formas de enfrentamento à pandemia do novo coronavírus”, afirma Margareth, lembrando de outras duas ações beneficentes realizadas anualmente pelo Ampliar: as campanhas do Agasalho e do Brinquedo. “Tivemos de cancelar a coleta dos agasalhos, mas mantivemos a Campanha do Brinquedo, que arrecadou aproximadamente 400 itens novos e em bom estado de conservação, que foram entreRevista Secovi-SP

gues a crianças atendidas por instituições cadastradas no Ampliar.

Meta superada Em 30 anos de atuação, o Ampliar contribuiu para a formação profissional de 58.830 alunos, fornecendo 78.860 certificados. Em 2020, foram ministrados 14 cursos, sendo 11 presenciais e três na modalidade de ensino a distância, além de oito vídeoaulas. Completam a lista de atividades sete oficinas profissionalizantes, duas palestras e 16 lives, que abordaram temas como contexto econômico, mídias sociais, planejamento financeiro, questões trabalhistas, saúde mental em tempos de pandemia, entre outros.

Iniciativa de sucesso da instituição, o cursinho preparatório para o Exame Nacional do Ensino Médio (Enem) também precisou adequar sua grade, por causa da quarentena. As aulas foram interrompidas em março e retomadas em julho. Dos 35 jovens que se inscreveram, 13 deles permaneceram firmes, frequentando as aulas ministradas em horário integral aos sábados, na unidade Brigadeiro do Ampliar, situada próximo à avenida Paulista, na Capital.

“Em um ano tão difícil como 2020, o balanço de nossas atividades foi positivo. Apesar das restrições, cumprimos nossa missão com excelência. Temos muito orgulho de todos os alunos que se esforçaram para acompanhar as

aulas on-line e, mais recentemente, as presenciais, respeitando todos os protocolos de segurança sanitária”, destaca o advogado Leonardo Tavares, presidente do Ampliar, revelando que a meta foi superada. “De 1.800 atendimentos, chegamos a 2.160. Estamos contribuindo efetivamente para transformar a vida de muitos jovens, que ganharam uma profissão e uma nova perspectiva de vida”, adiciona Tavares.

As inscrições para os cursos gratuitos presenciais e on-line em 2021 já estão abertas. As vagas estão distribuídas em cursos profissionalizantes nas áreas administrativas e de beleza. O candidato deve observar se está enquadrado na faixa etária disponível, ter renda familiar de até três salários mínimos e estar cursando ou ter concluído o ensino regular.

Parcerias O ano foi marcado ainda por importantes parcerias, incluindo novas adesões. Passaram a integrar o rol de parceiros do Ampliar o Depilart, oferecendo insumos como cera, gel, esfoliante, entre outros, para o curso de Depilação; e o Soho, que transferiu sua metodologia de ensino e também cedeu um educador para ministrar o curso de Assistente de Cabeleireiro. “Parcerias são fundamentais para expansão das nossas atividades e aprimoramento da formação dos alunos”, conclui Leonardo Tavares. « 55

Tira-dúvidas

Área Trabalhista Carlos Alberto Azevedo OAB/SP 195.698

Confira nesta edição os esclarecimentos do departamento Jurídico do Secovi-SP sobre multipropriedades, contratos de locação, modalidades de incorporação e aspectos da Lei nº 14.020/2020, que instituiu o Programa Emergencial de Manutenção do Emprego e da Renda.

1 Aderimos ao programa previsto na Lei nº 14.020/2020 (suspensão do contrato de trabalho e redução da jornada e salário). Quando podemos conceder férias e aviso prévio para esses empregados que foram beneficiados com garantia de emprego?

Nada impede que, durante o período de garantia de emprego, o colaborador goze férias. No caso do aviso prévio, somente poderia ser concedido após expirado o período de garantia, conforme prescreve a súmula nº 348 do TST (Tribunal Superior do Trabalho) – que considera incompatíveis entre si os institutos da garantia de emprego e do aviso prévio.

2 Com o fim da vigência da Medida Provisória nº 927/2020, que dispõe sobre as medidas trabalhistas para enfrentamento da Covid-19, quais opções restaram para ajudar as empresas a atravessar esse período?

A maioria das convenções coletivas de trabalho firmadas pelo Secovi-SP com os sindicatos de trabalhadores contemplam medidas que podem ser adotadas pelas empresas para enfrentar o período de pandemia.

Dentre elas, está o REPIS (Regime Especial de Pisos Salariais), que permite às ME, EPP e Médias Empresas a contratação de novos empregados com piso salarial diferenciado, o teletrabalho (home office), banco de horas, fracionamento de férias etc.

Este espaço é um canal permanente para esclarecer questões relacionadas ao dia a dia das atividades imobiliárias. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 56

Revista Secovi-SP

Ampliar

Revista Secovi-SP

57

Tira-dúvidas

Área Cível

1

Ingrid Ferreira da Silva Gomes OAB/SP 396.450

Nos contratos de locação por prazo determinado, o locador pode pedir o imóvel antes do final do contrato?

De acordo com o artigo 4º da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações), o locador não poderá reaver o imóvel antes do prazo estipulado no contrato. Com exceção ao que estipula o parágrafo 2o do artigo 54-A, o locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, que será proporcional ao período de cumprimento do contrato.

A locação pode ser desfeita, ainda, nos casos previstos no artigo 9º da Lei: por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; falta de pagamento de aluguel e encargos; para reparos urgentes determinados pelo poder público, que não possam ser executados com a permanência do locatário no imóvel (ou, podendo, caso ele se recuse a consentir).

2 O que é condomínio em multipropriedade e como é instituído? É o regime de condomínio em que cada proprietário de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo (período mínimo de 7 dias, seguidos ou intercalados), à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada, conforme prevê o artigo 1.358-C do Código Civil. É instituído por ato entre vivos ou testamento no qual deve constar a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. O documento deve ser registrado no cartório de registro de imóveis

3 Quais as modalidades de incorporação previstas na Lei nº 4.591/1964?

A lei apresenta duas modalidades: •

Construção por empreitada – artigo 55;

•

Construção por administração – artigo 56.

No entanto, alguns autores consideram que existe uma terceira modalidade: •

58

Construção por conta e risco do incorporador – artigo 41 e artigo 43, caput e inciso V.

Revista Secovi-SP

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Mensal

Anual

12 Meses

JANEIRO

2020

2021

Variação

ICON

0,59%

0,59%

7,99%

Ações Locatícias

1.058

753

-28,8%

Pessoal/Encargo

0,00%

Tarifas

0,01%

0,00%

3,68%

Falta de Pagemento

947

632

-33,3%

0,01%

2,97%

Ordinária/Despejo

47

60

27,7%

Manut. de Equipamentos Conservação e Limpeza

2,58%

2,58%

25,71%

Consignatórias

1

6

500,0%

2,18%

2,18%

22,60%

Renovatórias

63

55

-12,7%

Diversos

2,58%

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25,71%

Ações Condominiais

597

455

-23,8%

Fonte: Secovi-SP e Graprohab

Fonte: Secovi-SP e Embraesp

JANEIRO Lançamentos (unidades)

Pesquisa de Valores de Locação Residencial - S. Paulo

2020

2021

Variação

OUTUBRO DE 2020

Mensal

Anual

12 Meses

153

1.794

1072,5%

Total

-0,50%

-0,50%

1,92%

Vendas (unidades)

2.713

3.362

23,9%

1 dormitório

-0,70%

-0,70%

-0,46%

Oferta média (unidades)

36.785

45.592

23,9%

2 dormitórios

-0,40%

-0,40%

3,88%

VSO 12 meses médio (%) VGV (R$ milhões)*

58,5

52,9

-9,6%

3 dormitórios

-0,35%

-0,35%

0,87%

1.204,8

1.446,1

20,0%

IGP-M

2,58%

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*Valor Globa Vendas ( atualizado pelo INCC-DI de janeiro de 2021)

* Trata-se do comportamento dos preços praticados no fechamento de contrato de aluguel.

GRAPROHAB - Loteamentos

Pesquisa de Loteamentos do Estado São Paulo*

JANEIRO A OUTUBRO Projetos Protocolados Lotes Protocolados Projetos Aprovados Lotes Aprovados

2019

2020

Variação

JANEIRO A SETEMBRO

364

352

-3,3%

Loteamentos Lançados

107.789

109.374

1,5%

Lotes Lançados

345

249

-27,8%

Lotes Vendidos

103.552

79.408

-23,3%

VGL (R$ milhões)*

2019

2020

Variação

72

56

-22,2%

21.988

20.812

-5,3%

27.491

27.503

0,04%

2.464

1.857

-24,6%

* Valor Global Lançado (nominal)

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Revista Secovi-SP

Fonte: Secovi-SP e FGV

Pesquisa do Mercado Imobiliário - São Paulo

Fonte: Secovi-SP, Aelo e Brain

Fonte: Secovi-SP

JANEIRO DE 2021

Ações Locatícias e Condominiais - São Paulo Fonte: Secovi-SP e Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Índice de Custos Condomíniais - RMSP

Guia de produtos e serviços Academias ao ar livre e

Desentupidora

Playgrounds

Desentupidora Jupiter

Strongfer

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Rotofabril

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Desentupidora e Dedetizadora

Advocacia ACFA

Osastec

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71 Documentações

Associado Secovi

Central Paulista

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One SP

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Instalação e

Real Industria SP

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Manuntenção Elétrica

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GetAInstalações

Rumo Vertical

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Negócios Imobiliários

Surmonter SP

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Prestação de Serviços

Uniservice

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Restaurar

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App meu imovel

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Aqua Tecnologia

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Elétrica

Beatha

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Andra

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CasaFy

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SmartBreak

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WEB Project

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Restauração e Pintura predial 78

Globo Pinturas

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Tecnologia 68

Autocond

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Terceirização 68

Bertti

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Condomínios Adilson Freire

Revista Secovi-SP

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Revista Secovi-SP

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Associado Secovi | Beatha

João Miguel de Aquino Neto, (57) empresário, sócio proprietário da Beatha construtora. No ano de 2000, ainda como piloto de avião, adquiriu seu primeiro imóvel, com o objetivo de colocar tudo abaixo e construir duas unidades novas. Uma seria para próprio uso, e a outra para venda. Projeto executado!

Com a venda de uma unidade, foi possível reverter quase na totalidade os valores investidos na compra do imóvel e os custos da obra, o que resultou em seu primeiro lucro imobiliário. A experiência adquirida despertou o interesse por arquitetura e construção. Essa atividade, então, passou a ser permanente.

Em 2008, vendeu sua própria casa, adquirindo dois imóveis menores, sendo: uma casa com necessidade de reparos urgentes, na qual pretendia acomodar a família, e outro para um projeto de quatro unidades.

Era chegada a hora de colocar em prática algo pensado há anos. Os resultados vieram e o projeto foi replicado nos anos seguintes.

Em 2011, um projeto mais ambicioso tomou forma: um pequeno condomínio de cinco unidades, com 800 m2 de área total, que se tornou em mais um projeto bem sucedido. Porém, as exigências legais tornaram o retorno financeiro mais demorado.

Após a edificação de mais de 2.500 m2 de construção, chegou o momento de criar a Construtora Beatha. Isso aconteceu em 2017 e esse passo foi necessário também em função da necessidade de um melhor ajuste tributário.

Com os resultados obtidos e o conhecimento de pessoas do meio empresarial da construção, em 2019 a Beatha associou-se com outra construtora, o que possibilitou um aporte de capital de mais R$ 3.000.000. Desta forma, foi possível fomentar um número maior de projetos. Em 2020, mesmo com a pandemia e as restrições impostas, o foco se deu na aquisição de novas áreas.

JMAN destaca que é necessário estar sempre atento ao mercado e suas tendências, para se obter resultados positivos. A venda se torna mais rápida e fácil quando há um projeto de qualidade e o preço é diferenciado. Atualmente as unidades são vendidas antes mesmo do término das obras.

A atuação da empresa se dá em um segmento de mercado onde grandes empresas não tem interesse, pois o capital envolvido é menor.

Para se aventurar neste negócio, é essencial uma boa análise de documentos dos imóveis. Em caso de dúvida é aconselhável consultar um advogado.

A Beatha Construtora deve encerrar o ano de 2021 com 2.200 m2 de novas obras.

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Revista Secovi-SP

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