Revista Secovi-SP - Edição 280 by Secovi-SP

A N O 2 5 | N o 280 M a rço 2 0 1 7 R $ 12 , 0 0

A revista do mercado imobiliário

CÍRCULO VIRTUOSO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO RECURSOS ABUNDANTES, SEJAM CONVENCIONAIS OU ALTERNATIVOS, AJUDAM A MELHORAR O AMBIENTE DE NEGÓCIOS

GESTÃO DA TECNOLOGIA REQUER AÇÃO INTEGRADA MUDANÇAS NA LEGISLAÇÃO OXIGENAM A LOCAÇÃO

D E S TAQ U E SECOVI-SP PROTAGONIZA IMPORTANTES DECISÕES PARA O SETOR IMOBILIÁRIO

CONTÉM GUIA DE SERVIÇOS E PRODUTOS PARA ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS E SÍNDICOS

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Revista Secovi-SP

Carta do presidente

Flavio Amary Presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

O insuportável aumento do IPTU

maioria dos paulistanos está sem saber de onde tirar recursos para fazer frente ao brutal aumento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) deste ano. Logo que assumiu, o novo prefeito de São Paulo, João Doria Jr., disse que não teria como desrespeitar a legislação que determinou tal reajuste. Comprometeu-se, todavia, a corrigir o imposto pela inflação, em 2017, sem ampliar a alíquota ou fazer qualquer tipo de mudança no padrão de cálculo. De 2013 para cá, muitos são os casos em que o IPTU subiu bem acima do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), desconsiderando o atual preço dos imóveis e a renda dos cidadãos. Pode-se apresentar uma série de justificativas para o imposto ter superado a atualização monetária. Com a revisão da Planta Genérica de Valores, em 2013, a prefeitura buscou incorporar a valorização imobiliária ocorrida anos antes, determinando algumas travas (20% para imóveis residenciais e 35% para comerciais), que foram objeto imediato de contestações judiciais. Para contornar o problema, foi adotada, em 2014, uma complexa metodologia para a compensação ou restituição do que se recolheu a menos ou a mais naquele exercício. É muito difícil para o cidadão comum entender como se definiu o valor a ser pago. Note-se que o aumento acima da inflação não se verifica só na Capital. Conforme levantamentos

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realizados pelas regionais do Secovi-SP na Baixada Santista e no Vale do Paraíba, vários municípios enfrentam o mesmo problema. É claro que não há ilegalidades na cobrança do IPTU deste ano. Tudo o que se refere à matéria foi devidamente regulamentado por legislação. Porém, o distanciamento da lei em relação à verdade prejudica sobremaneira proprietários de unidades residenciais ou comerciais, especialmente aquelas destinadas à locação em condomínios. Deixar imóvel vago é assumir a taxa condominial e o IPTU. Vários cidadãos que, com muito sacrifício, adquiriram imóvel visando a complementar renda ou aposentadoria com o aluguel estão recebendo apenas o suficiente para cobrir essas despesas. Diante disso, IPTU alto representa mais um problema para aqueles que dependem do aluguel para sobreviver. Resta-nos alertar as autoridades para que, no futuro, esse imposto não seja novamente majorado sem considerar a vida real, em termos materiais e humanos. Resta-nos trabalhar na conscientização dos poderes Executivo e Legislativo, convidando-os a enxergar o contexto e, assim, não punir injustamente a coletividade. Imposto bom não é aquele de maior valor. Imposto bom é aquele que todos os contribuintes conseguem pagar. As cidades só têm a perder quando a exorbitância deságua na inadimplência. « 3

DIRETORIA

Presidente: Flavio Amary Vice-presidentes: Alberto Du Plessis Filho, Basilio Jafet, Caio Calfat, Caio Portugal, Carlos Borges, Emilio Kallas, Flávio Prando, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hamilton de França Leite Júnior, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Rodrigo Luna, Rolando Mifano Conselho editorial: Hubert Gebara, Sergio Mauad, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes Superintendente: Adelmo Felizati

PRODUÇÃO

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP Marketing do Secovi-SP

REPORTAGEM E REDAÇÃO

Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Maria do Carmo Gregório (MTb 23.732) Redação: Catarina Anderáos, Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Carlos Alberto Azevedo, Fernanda Silva Santana, Karina Zuanazi Negreli, Marta Cristina Pessoa, Rita de Cássia Guimarães Bracale (Jurídico), Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Jane de Oliveira e Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

Recado da Editora m tempos de instabilidade econômica, o risco de escassez de recursos para financiar a produção e a aquisição de imóveis novos preocupa empreendedores e bancos. Nossa matéria de capa co-

loca o tema em discussão, tratando, inclusive, das fontes alternativas de recursos para o crédito imobiliário. Gestão de tecnologia também é assunto em pauta nesta edição, que mostra a importância da participação, desde a concepção do empreendimento, de todos os envolvidos no projeto. Mostramos, ainda, os avanços proporcionados por uma série de mudanças, nos últimos anos, na legislação que rege a área de locação. E conversamos com especialistas para atualizar as orientações sobre segurança em condomínios. Vale conferir as iniciativas protagonizadas pelo Sindicato da Habitação em busca de maior equilíbrio no ambiente de negócios. Boa leitura!

Maria do Carmo Gregório

ARTE

Departamento de Marketing Secovi-SP

MARKETING & COMERCIAL

Índice

PARA ANUNCIAR

03 Carta do presidente

Janaína Jardim, João Paulo Palmieri, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira (11) 5591-1176 | revista@secovi.com.br Tiragem: 20.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística

06 É bom saber

CONTATOS SECOVI-SP

PABX (11) 5591-1300, Disque Síndico (11) 5591-1234, Eventos (11) 5591-1279, PQE (11) 5591-1198/1250, Universidade Secovi (11) 55911221/1172/1284, Câmara de Mediação (11) 5591-1214

SECOVI NO INTERIOR

Registro nº 26.378 Foto da capa: iStock

10 Capa 20 Condomínios 24 Tecnologia

Bauru (14) 3227-2616, Campinas (19) 3252-8505, Grande ABC (11) 4121-5335, Jundiaí e Região (11) 4586-3535, Santos (13) 3321-3823, São José do Rio Preto (17) 3211-4699, Sorocaba (15) 3211-0730, Vale do Paraíba (12) 3942-9975 Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores. Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação. Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

09 Opinião

30 Serviço 34 Institucional 38 Responsabilidade Social

40 Legislação 44 Tira-Dúvidas 48 Dia a Dia Revista Secovi-SP

P R E S E N Ç A

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É bom saber

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Agende-se para os cursos destinados aos profissionais do mercado imobiliário.

• GESTÃO DE LOCAÇÃO • DATA: De 11/4 a 13/2017. Aulas às terças e quintas-feiras, das 19 às 22 horas. PÚBLICO-ALVO: Profissionais imobiliários envolvidos com locação, advogados, gestores de facilities e de fundos imobiliários. OBJETIVO: Treinar e aperfeiçoar profissionais para o mercado imobiliário, capacitando-os a gerenciar carteiras de locação. Visa a ensinar aos alunos o que há de mais estruturado e moderno no âmbito do instituto da locação, nas áreas mercadológica, administrativa, jurídica e financeira.

• COMO VENDER MAIS UTILIZANDO O MARKETING DIGITAL • DATA: 9 e 11/5/2017. Terça e quinta-feira, das 19 às 22 horas. PÚBLICO-ALVO: Profissionais de marketing e vendas e empresários do setor imobiliário. OBJETIVO: Proporcionar uma visão abrangente de como o mercado imobiliário e outros setores estão se posicionando para atender e entender o novo consumidor. Integrar ações de marketing em diversas plataformas requer uma série de novas competências, num mundo que opera cada vez mais online.

• ANÁLISE DE BALANCETES E PASTAS DE PRESTAÇÃO DE CONTAS EM CONDOMÍNIOS • DATA: De 9 e 11/5/2017. Terça e quinta-feira, das 9 às 12 horas. PÚBLICO-ALVO: Auxiliares e assistentes de condomínio, e funcionários do departamento de cobrança. OBJETIVO: Compreender os relatórios financeiros, esclarecer dúvidas dos condôminos (no caso dos balancetes) e do corpo diretivo (no caso das pastas), identificar com antecedência problemas de caixa que o condomínio possa vir a enfrentar e implementar as ações corretivas.

• CONTRATOS ESPECÍFICOS E REGISTROS DE LOTEAMENTO • DATA: De 16/5 a 27/6/2017. Aulas às terças e quintas-feiras, das 19 às 22 horas. PÚBLICO-ALVO: Advogados, estudantes do último ano do curso de Direito, registradores imobiliários e outros profissionais que atuam na área jurídica. Aberto a demais interessados, desde que estejam cientes de eventuais dificuldades na assimilação das disciplinas.

OBJETIVO: Oferecer noções técnicas e práticas, proporcionando a ampliação e atualização de conhecimentos sobre contratos específicos e registro de loteamentos. O programa inclui noção geral sobre parcelamento do solo urbano, abordando os temas mais complexos e polêmicos com os quais se defronta essa atividade imobiliária.

Local: Universidade Secovi (Avenida Brigadeiro Luiz Antonio, 2.344 – 9º andar – São Paulo/SP) Para mais informações, acesse www.universidadesecovi.com.br ou ligue para (11) 5591-1304 a 1308

Revista Secovi-SP

Ă&#x2030; bom saber

Revista Secovi-SP

É bom saber

Imagem: iStock

Patrulha Digital auxilia condomínios na migração para TV digital Alunos do Senai, treinados por técnicos da TV Globo, vão oferecer voluntariamente assistência técnica aos moradores da Região Metropolitana de São Paulo

stá à disposição de condomínios da Região Metropolitana de São Paulo assistência gratuita para enfrentar com tranquilidade a migração do sinal analógico de TV aberta para o digital. O serviço é oferecido pela Patrulha Digital, formada por estudantes do Senai, capacitados pela equipe de tecnologia da TV Globo. O anúncio foi feito em reunião do Conselho de Síndicos do Secovi-SP pela equipe técnica da TV Globo. O time de especialistas, liderado por André Dias, diretor de projetos especiais da Globo, deu uma palestra, com sessão de tira-dúvidas, aos participantes. A iniciativa pioneira e bem-sucedida com o grupo de síndicos deve ser replicada em outras cidades pelas quais a equipe vai passar pelos próximos meses. “Os esclarecimentos prestados pela equipe técnica da TV Globo foi de grande valia e o Secovi-SP 8

poderá repassar para as administradoras de todo o estado informações que serão replicadas aos condomínios atendidos. O apoio oferecido pela Patrulha Digital será muito importante na fase de transição, já que muitas dúvidas devem surgir por parte de condôminos”, afirma Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP. O desligamento do sinal analógico em 39 cidades, incluindo a capital paulista, estava programado para o dia 29 de março, desde que 93% dos aparelhos de televisão estejam conectados ao sinal digital. A Patrulha Digital é voltada para a formação de multiplicadores do conhecimento sobre o sinal digital e, desde o lançamento, vem seguindo o cronograma do desligamento pelo País. Somente no estado de São Paulo, serão 75 mil alunos a receber o treinamento.

Os jovens atuam voluntariamente, tirando dúvidas da população e auxiliando na correta instalação de equipamentos. Entre as ações da Patrulha Digital está a Onda Digital: alunos, acompanhados de um caminhão de LED com as campanhas da Globo e da Globeleza, Erika Moura, passam pelas comunidade oferecendo orientação sobre recepção do novo sinal. O projeto ainda abre novas perspectivas profissionais aos participantes, que recebem capacitação, desenvolvimento e aperfeiçoamento na área. Os condomínios da Região Metropolitana de São Paulo interessados em receber a visita da Patrulha Digital devem entrar em contato com Uirá Moreno, da equipe de tecnologia da TV Globo, pelo e-mail uira.moreno@tvglobo.com.br. Mais informações também podem ser obtidas em www.tvglobodigital.com.br ou www.sejadigital.com.br. « Revista Secovi-SP

Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

O check-up da segurança

ais de 12 milhões de brasileiros estão desempregados atualmente. É um recorde. Uma crise como há muito tempo não ocorria na economia brasileira. Até que ponto a situação ameaça os condomínios? Essa é uma pergunta que todos os síndicos e moradores dessas comunidades fariam bem em considerar. Em São Paulo, alguns condomínios estão perigosamente próximos a favelas, onde mora um grande contingente de pessoas situadas numa linha de pobreza especialmente afetada pelas dificuldades da situação econômica. Há uma evidente correlação de fatores. Deriva daí a necessidade de considerar se o condomínio está pronto para se proteger dessa ameaça que é, inegavelmente, um plus. A segurança dos condomínios – e também dos imóveis que chamamos de autônomos – talvez precise de um reforço agora. Um check-up pode ser oportuno. Esse check-up é um dos fatores, entre todos os demais, que compõem o elenco de cuidados inerentes ao aparato de segurança do empreendimento. A manutenção não pode ser jamais o patinho feio de um verdadeiro programa de segurança. Precisa ser uma de suas bases. O aparato eletrônico do prédio está funcionando? O check-up vai examinar item por item e apontar as opções dentro e fora do condomínio. Se o empreendimento já conta com a portaria eletrônica, é bom analisar se essa inovação está sendo bem aceita pelos moradores. Dependendo das características de cada condomínio, essa e outras tecnologias digitais Revista Secovi-SP

podem se transformar em língua estrangeira para alguns moradores que ainda não dominam o mundo de botões que já se tornou rotina para outros. Se o condomínio ainda conta com os serviços de um porteiro “real”, cabe analisar se a portaria não virtual é segura em tempos conturbados como os atuais. Há muito a considerar. A altura dos muros está correta? O prédio se relaciona com os vizinhos por algum sistema tipo Vizinhança Solidária? Se assim o faz, já colocou em seu portal a placa da Secretaria de Segurança Pública informando sobre essa prática, de forma visível para quem está na rua? Uma boa pergunta é se essa placa ainda está disponível para os condomínios. Há um mundo de quesitos inerentes a uma boa manutenção, seja intramuros, seja do lado de fora. Também não temos informação atualizada sobre algumas iniciativas da Secretaria, entre elas, o Detecta. Inspirado em experiência bem-sucedida da polícia de Nova York, o Detecta é uma câmera instalada em posição estratégica para fazer a conexão do condomínio com o sistema policial. Há sempre muitas perguntas quando o assunto é segurança. A vantagem de uma administradora de condomínio atuar desde a prancheta no projeto do empreendimento é que, nessa fase, há como fazer um bom trabalho preventivo nos pontos estratégicos: posição das rampas de acesso das guaritas e muito mais. A expertise que a administradora desenvolveu com a prática em lidar com condomínios pode fazer a diferença. « 9

Capa

A instabilidade econômica que ronda o País traz de volta o fantasma da escassez de recursos à produção e à aquisição de imóveis novos. Para fugir desse pesadelo, as fontes alternativas de recursos podem ser “porto seguro” Shirley Valentin 10

risco iminente de faltar recursos financeiros para o crédito imobiliário é tema recorrente nos debates entre empreendedores e bancos. O assunto ganha maior ou menor relevância conforme o humor do mercado e da macroeconomia. Em alguns anos sobra dinheiro; em outros, falta. São nesses momentos que a busca por formas alternativas de funding ganha destaque.

Para avaliar as formas capazes de controlar esse sobe-e-desce, deve-se, antes, compreender a dinâmica do mercado imobiliário. No Brasil, existem duas grandes fontes de recursos para o financiamento habitacional: a oriunda do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), cuja destinação compulsória para o setor, de 65% dos depósitos das cadernetas de poupança, é estabelecida e regraRevista Secovi-SP

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Crédito imobiliário não é ‘saco sem fundo’

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da por resolução do Banco Central; e aquela que vem do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), capital formado a partir do recolhimento obrigatório dos empregadores, de 8% do salário dos trabalhadores formais – aqueles com registro em carteira. “Foram eles que sustentaram o crédito imobiliário nos últimos anos”, diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. Somando-se o dinheiro disponível do SBPE com o do FGTS, forma-se o SFH (Sistema Financeiro da Habitação). Ambos financiam a produção de imóveis por incorporadores e construtores, e a aquisição de unidades novas ou usadas pelos compradores. Cabe ainda ao Fundo alocar recursos para o mercado de moradia popular, especialmente o programa Minha Casa, Minha Vida, e para obras de saneamento e infraestrutura (rodovias, pontes etc.).

Ladeira acima Em dez anos, os recursos do SBPE, conforme dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), cresceram substancialmente. Em 2004, foram financiadas 53.826 unidades novas, que corresponderam à aplicação de R$ 3 bilhões. No ano de 2014, foram R$ 112,8 bilhões destinados ao financiamento de 538.347 imóveis. A derrocada começou no ano Revista Secovi-SP

seguinte, com a aplicação de R$ 75,6 bilhões da caderneta de poupança, até chegar aos R$ 46,6 bilhões de 2016. “A queda deveu-se à falta de demanda”, analisa Petrucci. A declaração pode parecer óbvia, pois, se menos unidades foram lançadas, menos pessoas tomaram financiamento junto aos bancos. Porém, tanto para quem constrói, quanto para quem compra, esse encolhimento refletiu, na verdade, a insegurança do ambiente político econômico, o desemprego, o aumento das taxas de juros e a rigidez maior dos bancos na análise de crédito. Diferentemente da poupança, os recursos do FGTS mantiveram-se abundantes. “E assim eles permanecerão, principalmente para sustentar as operações do programa Minha Casa, Minha Vida”, aposta Petrucci.

Pergunta no Ipiranga Comparando o FGTS à empresa brasileira de combustíveis que usa o marketing “pergunta lá no posto Ipiranga” – com a proposta de transformá-lo em local onde é possível solucionar quase todos os problemas cotidianos –, Rodrigo Luna, vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP, lembra que os recursos do Fundo são finitos e têm destinação certa. “É o principal instrumento para financiar moradia à baixa renda.”

De acordo com Luna, o FGTS corre dois grandes riscos: o de permitir que seus recursos sejam reaplicados em outros canais, como o saque das contas inativas para a quitação de dívidas. “Serão liberados aproximadamente R$ 30 bilhões até julho. O equívoco foi não ter colocado um limite de saques.” O outro risco é aumentar o índice de remuneração do Fundo. “O que está errado é o alto índice dos juros, e não os 3% mais TR [Taxa Referencial] que corrigem os valores do FGTS. Se elevarem os custos da captação, o impacto será enorme já no orçamento de 2018. Esta é a principal fonte para financiar imóveis populares”, reforça Luna. A opinião do economista-chefe do Secovi-SP é a mesma do vice-presidente. “Os saques das contas inativas não devem atrapalhar o mercado imobiliário, pelo menos agora. Mas, em médio e longo prazos, poderão prejudicar a habitação popular”, diz Celso Petrucci.

Ladeira abaixo Os recursos do SBPE perderam fôlego nos anos de 2015 e 2016. O mercado foi “socorrido” pelo FGTS e as suas operações especiais para a produção de imóveis de até R$ 400 mil, os descontos na LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e no CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), e orçamentos para o programa pró11

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Petrucci: Recursos do SBPE e FGTS sustentaram o crédito imobiliário nos últimos anos

-cotista. “Essas medidas da Caixa aliviaram a falta de recursos da poupança”, lembra Petrucci. Os 12 milhões a menos de postos de trabalho enfraqueceram as captações do FGTS. Entretanto, não há riscos imediatos para o mercado imobiliário, e o orçamento deste ano, de R$ 80 bilhões, está garantido. “Em 2018, porém, a redução para algo entre 55 e 60 bilhões de reais será inevitável”, prevê o economista-chefe.

Fontes alternativas Quando os recursos são abundantes, os bancos concedem empréstimos com generosidade. Contudo, nos períodos de crise, as instituições fecham as torneiras. Justamente nesses momentos é que os recursos alternativos para o crédito imobiliário voltam a chamar a atenção dos empreendedores. Entre as inúmeras opções, estão: FII (Fundo de Investimento 12

Imobiliário), CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e Letras Hipotecárias. Junte-se a eles a LIG (Letra Imobiliária Garantida), aprovada em 2015, mas que ainda está sendo submetida a audiências públicas para regulamentação. “No entanto, as fontes de financiamento com juros baixos e recursos abundantes continuam a ser FGTS e poupança. Os instrumentos alternativos são operações do mercado de capitais, recursos acessórios, cujo custo do dinheiro é muito alto”, pondera o economista. Na visão de Rodrigo Luna, os financiamentos, pelo menos nos próximos dois anos, estão assegurados com os recursos do FGTS e do SBPE. “Mas não é possível ter visão mais clara das tendências sem que haja previsibilidade dos rumos da macroeconomia do País”, assevera o vice-presidente. E previsibilidade é justamente o que mais precisam os créditos em “papeis” com lastro imobiliário. O Secovi-SP tem consciência da importância de tais recursos alternativos e criou, em meados de 2008, a Comissão Consultiva de Produtos Financeiros Imobiliários, coordenada por Luna, e com-

posta por representantes de incorporadoras e securitizadoras, que veio preencher lacuna deixada com o fim do grupo de trabalho que tratava do tema na Bovespa (Bolsa de Valores de São Paulo), após a sua fusão com a BM&F (Bolsa de Mercadorias e Futuros).

Tranquilo e favorável Sérgio Belleza Filho, da empresa Fundo Imobiliário Consultoria de Investimentos, é um dos integrantes mais entusiasmados da Comissão do Sindicato da Habitação. Com experiência profissional na Bolsa, no mercado imobiliário e na área financeira, Belleza teve seu primeiro contato com os FII ao assistir palestra, em 1992, justamente no Secovi-SP. Popular na Europa, a novidade trazida pela entidade só foi regulamentada no Brasil em 25 de junho 1993, por meio da Lei n0 8.668. “Pode-se dizer que a legislação nasceu graças ao Secovi”, comenta Belleza, entusiasta do instrumento. “À época, o mercado financeiro só olhava para o imobiliário pensando em emprestar, não em investir.” No entanto, a publicação da lei não foi suficiente para colocar em operação o FII. Foi preciso aguardar sua regulamentação até janeiro de 1994, com a publicação das Instruções Normativas 205 e 206, da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), Revista Secovi-SP

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autarquia vinculada ao Ministério da Fazenda e responsável por disciplinar, fiscalizar e fomentar esse mercado. Belleza e outros parceiros lançaram 14 dias depois, em 28 de janeiro de 1994, o primeiro Fundo de Investimento Imobiliário estruturado no País, e que financiou a construção do edifício comercial Memorial Office, na zona Oeste da cidade de São Paulo. Foram necessários dois anos, segundo ele, para vender as cotas dos fundos de pensão do empreendimento, cujas obras foram concluídas em maio de 1999.

Marcha lenta

Durante todo o restante da década de 1990, os FII ficaram restritos às pessoas jurídicas. “Antes, o alvo era o investidor institucional, especialmente os fundos de pensão”, diz Sérgio Belleza. A permissão para vender às pessoas físicas só veio em agosto de 1999. O primeiro teste, segundo ele, foi a oferta de cotas do empreendimento comercial Financial Center – um Triplo A no Itaim, bairro de classe média alta da capital paulistana –, pelo Unibanco e a Cyrela. Esse tipo de investidor quer rendimentos frequentes, diz Belleza, o que só é possível se o fundo de investimento tiver lastro

em imóveis comerciais. “A renda de aluguel residencial normalmente não é boa, porque não supera a inflação”, afirma. A crise macroeconômica, iniciada em 2014, impôs uma mudança considerável aos fundos de investimento, que passaram a ser ofertados na fase de acabamento do imóvel ou no momento da locação, desde que garantida em base contratual firme. Esse novo time dos FII cria um conflito com os incorporadores, que precisam de recursos financeiros na largada, ou seja, na fase de construção. “Quando o mercado imobiliário alcançou o seu melhor momento,

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Luna: FGTS tem recursos finitos e destinação certa, sendo principal instrumento para financiar moradia à baixa renda

entre 2009 e 2012, foram constituídos fundos de incorporação residencial de grande sucesso. O investidor, nesse período, financiou a produção”, recorda o especialista.

Juros severos “A mudança econômica conjuntural”, explica Belleza, “e as fortes oscilações financeiras tornaram o momento atual desinteressante para as operações

de FII”. E lembra que, durante as crises, os fundos de investimento caem substancialmente, porque o investidor quer a segurança de um mercado imobiliário robusto. “Por isso, não tem surgido nenhum fundo imobiliário”, lamenta. O pensamento do investidor é pragmático: como o fundo é fechado, não é permitido o seu resgate imediato, o que só acontece com a venda da cota no pregão da Bolsa ou com a sua extinção.

Essa baixa liquidez do ativo leva o investidor a migrar para outro tipo de aplicação, com boa garantia de rendimento. “A taxa de juros elevada é o

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Financiamento Imobiliário: SBPE + FGTS (R$ Bilhões)

TOTAL

maior predador do fundo imobiliário”, constata Belleza. É este o motivo da paralisação dos FII voltados à incorporação. Mesmo com os cortes na Selic, o incorporador precisa de capital de giro para atravessar a fase de obras. Com os imóveis prontos, esse empreendedor pode apurar o lucro, mas somente a partir da constituição do fundo. “E nesse momento os problemas são outros, como dificuldade de captação e alta taxa de vacância”, enumera o especialista. Uma alternativa apontada por Belleza é o fundo estruturado pela empresa incorporadora com prazo determinado, tanto para a incorporação quanto para a venda. “O mais comum, porém, é a formação de um fundo para atrair incorporadores. E para construi-lo, o CRI é o principal 16

instrumento”, indica.

Dinheiro na mão O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é um título emitido pelas empresas de securitização para atender às necessidades de investidores, por meio do mercado de capitais. O incorporador ou construtor imobiliário pode buscar funding da forma tradicional (bancos) ou por meio de uma companhia securitizadora. Antes de escolher o CRI, é necessário entender o seu funcionamento. O principal atrativo dessa alternativa de financiamento está na taxa de rentabilidade, fator que faz toda a diferença para o setor da construção civil. Uma boa forma de enxergar

2016

2015

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2010

2009

2008

2007

2006

2005

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FGTS SBPE

seus benefícios é exemplificando. Hipoteticamente, uma incorporadora/construtora vai parcelar a venda de 100 unidades de um condomínio residencial diretamente com os compradores. Cem adquirentes pagarão R$ 500 mil, divididos em 10 anos (120 meses), sendo o primeiro pagamento somente na entrega das chaves. A incorporadora/construtora resolve, então, securitizar seus recebíveis e procura uma empresa de securitização que, por sua vez, vai buscar investidores. A eles, a securitizadora emite os CRIs e recolhe as parcelas – os R$ 500 mil multiplicados por 100, que somarão R$ 50 milhões –, e antecipa o pagamento total para a incorporadora/construtora. Dessa forma, a securitizadora torna-se dona dos contratos de parcelamento da incorporadora/construtora e Revista Secovi-SP

Fonte: Abecip, Caixa Econômica e BCB

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SEGURANÇA DO TRABALHO

ENGENHARIA DE SEGURANÇA

• PPRA (NR-9) • CIPA (NR-5) • LTCAT (NR-15) • TREINAMENTOS DE SEGURANÇA

• AVCB (BOMBEIROS) • SPDA (PARA-RAIOS) • LAUDOS E ALVARÁS • PROJETOS DE SEGURANÇA

MEDICINA DO TRABALHO

COMÉRCIO DE EQUIPAMENTOS

• PCMSO (NR-7) • EXAMES CLÍNICOS • EXAMES COMPLEMENTARES • AMPLA REDE CREDENCIADA

• EXTINTORES • MANGUEIRAS • PLACAS DE SINALIZAÇÃO • ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA

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Belleza: “Fortes oscilações financeiras tornaram o momento atual desinteressante para as operações de FII”

o lucro do incorporador; outra, o lucro do investidor; uma terceira é destinada para pagar os prestadores de serviços; e a quarta e última parte é para cobrir o lucro das securitizadoras.

Grande apetite Verras explica que os investidores compram cotas de acordo com as suas capacidades de investimentos. “Eles não adquirem uma unidade, mas uma ou várias cotas. Como a securitizadora pode emitir grande quantidade de CRIs, há aqueles que compram mais ou menos ‘pedaços’ do empreendimento.” Para ele, o CRI é uma aposta de funding em um mercado altamente ‘bancarizado’. “Os Certificados atuam em nichos nem sempre atendidos pelos bancos, como shopping centers, hotéis e built to suit”, diz, completando que os CRIs não são populares, mas podem ser segura fonte alternativa de financiamento em caso de contingenciamento dos recursos da poupança. “Os agentes financeiros atendem, principalmente, as grandes

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Veras: “O ano de 2017 precisa ser melhor, porque o Brasil diminuiu muito de tamanho em 2016” 18

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passa a receber, mensalmente, os pagamentos das parcelas dos compradores, pelo prazo de 10 anos (120 meses). “Quando faz a opção de securitizar seus recebíveis, a empresa tem de avisar o comprador do imóvel”, completa George Verras, diretor da Brazilian Securities, empresa com patrimônio de R$ 221 milhões e responsável pela emissão de CRIs de 35 mil unidades imobiliárias em todo o Brasil. De acordo com o executivo, essa operação é positiva para todos os atores, porque a incorporadora/ construtora se capitaliza, os investidores recebem seus rendimentos em dia, uma possível inadimplência é paga pela securitizadora, a quem caberá cobrar o cliente inadimplente, retomar o imóvel, se for o caso, e levá-lo a leilão. Para o comprador, nada é alterado. Um contrato de securitização é fatiado: uma parte é para garantir

e médias empresas de incorporação e construção, que já têm históricos de negociação e relacionamento com eles e isso facilita a oferta de vantagens para os empreendedores. As securitizadoras, por sua vez, podem atender as empresas de porte médio e pequeno”, ressalta Verras. Os CRIs também são fonte de financiamento para as empresas de desenvolvimento urbano, mesmo apresentando escala pulverizada. Desatendidos pelos bancos, os loteadores podem securitizar seus recebíveis já no momento do plano de obra, quando ainda não está performada. “A securitização para esse segmento de mercado não é feita em larga escala, mas existe.”

Os juros, mais uma vez Em 2016, as altas taxas de juros inviabilizaram o crescimento da emissão de certificados de recebíveis, pois os índices têm de ser compatíveis com os pratiRevista Secovi-SP

Capa

cados pelos financiamentos que usam recursos da poupança para que os CRIs se tornem atrativos. “Quando a Selic chegar a um dígito, aumentará o capital de giro da empresa, a economia será reativada, os empresários lançarão mais, e haverá aumento da securitização de títulos, pois os investidores terão interesse no setor de imóveis. Será criado, assim, um círculo virtuoso”, explica Verras. “O dinheiro não se multiplica e os juros baixos deixarão os CRIs atraentes, porque aumentarão as margens de lucro.” Toda oferta de CRI é submetida a rigoroso processo até ser registrada na CVM, método que se assemelha às exigências do Banco Central feitas aos bancos quando concedem empréstimos de risco e longo prazo. Resumidamente, a CVM é o

Revista Secovi-SP

agente regulador da securitização, o agente custodiense – que faz custódia da oferta e cumpre o papel dos cartórios na análise de documentos e emissão de fé pública –, e o agente fiduciário, responsável por acompanhar e manter o desempenho, controlar a inadimplência, o valor de venda e o retorno para o investidor do CRI, assim como monitorar a atuação da securitizadora.

Novo tempo Apesar de a Brazilian Securities estar em período de silêncio (quiet period), o que impede seus diretores de detalhar as perspectivas da empresa para o ano, George Verras acredita que tudo caminha para um ambiente favorável. “O ano de 2017 precisa ser melhor, porque

o Brasil diminuiu muito de tamanho em 2016.” O vice-presidente do Secovi-SP, Rodrigo Luna, também acredita que a crise, agora, será passageira, e que o crédito imobiliário ganhará musculatura. “Vamos trabalhar para, neste ano, regulamentar o que for preciso no sentido de dar eficiência e desburocratizar os processos imobiliários e, assim, atrair o olhar do investidor externo.” Ele classifica como fundamental a criação de condições para o setor atuar com regras simples, claras e menos voláteis, e deixar de ser submetido a ameaças permanentes e de constante instabilidade. A melhoria do ambiente de negócios será capaz de criar um círculo virtuoso. “Até lá, vamos viver cada dia a sua agonia”, conclui Luna. «

Condomínios

Os desafios para a segurança Portaria virtual é uma das tendências que despontam para edifícios de menor porte Leandro Vieira

crescimento da violência nas cidades, acompanhado da ousadia e da criatividade dos bandidos, obrigaram os condomínios a desenvolver meios para preservar a segurança e o patrimônio dos moradores. Rememorando como se deu essa escalada nos últimos 20 anos, nota-se que os prédios, especialmente das grandes cidades, promoveram mudanças significativas em seus sistemas de proteção. “Anos atrás, os edifícios não tinham nem gradil nem guarita. O visitante entrava por uma porta de vidro, que estava sempre aberta, e se deparava com um porteiro, atrás de uma escriva20

ninha. Com o tempo, chegou-se à conclusão de que era preciso barrar a entrada das pessoas, e daí passou-se a instalar um gradil”, diz Jorge Lordello, especialista em segurança. Com o recrudescimento dos problemas na área de segurança, foram surgindo as guaritas. Anos depois, o boom do delivery, mais acentuado a partir da década de 1980, descortinou mais uma necessária mudança no padrão de atendimento dos edifícios. “No começo, o entregador subia, mas foram detectadas algumas ocorrências criminais envolvendo esses profissionais. Foi quando começaram a ser barrados e o

morador passou a ter que descer para receber a encomenda”, complementa Lordello. Na década de 1990, com a construção de prédios maiores e o consequente aumento de pessoas circulando pelos condomínios, os novos empreendimentos passaram a instalar a guarita mais próxima ao portão de entrada – muitos, inclusive, já com clausura, destinada a frear a entrada de pessoas indesejadas. Nos anos 2000, com o início dos arrastões, disseminou-se uma onda de medo nos condomínios. Os bandidos começaram a se orquestrar de maneira mais sofisticada, equipando-se com armas e Revista Secovi-SP

Condomínios

Lordello: “Há um consenso de que a portaria virtual é mais indicada para prédios com até 40 unidades”

Em 2015, foram registrados no máximo três arrastões na cidade de São Paulo”, diz o dirigente. Um dos frutos desse acordo entre Secovi-SP e SSP foi a criação de uma delegacia específica dentro do Departamento Estadual de Investigações Criminais (Deic), da Polícia Civil, só para tratar de assaltos a condomínios. “O mais importante foi que houve muita troca de informação entre o público e a Polícia Militar. Houve esclarecimento, conscientização

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juntando-se em grupo para invadir prédios e arrombar unidades. “Pessoas fortemente armadas passavam quase uma hora, senão mais, dentro do condomínio rendendo moradores e roubando seus bens. Era uma operação demorada. Para o morador, parecia durar uma eternidade”, lembra Fernando Belarmino, chefe nacional de Operações do Grupo GR. Segundo ele, normalmente, as gangues tinham interesse em uma ou duas unidades específicas, mas acabavam se beneficiando do fluxo de pessoas. “Hoje, esse tipo de operação é mais rara”, afirma. Dentre as razões para o recuo dessas ações, ele destaca o fato de se tratar de uma operação cara para a bandidagem, que tem de alugar armamento e até recrutar bons atiradores.

dos moradores para que tivessem mais cautela nos condomínios”, complementa o vice-presidente. Um programa de vigilância solidária também foi instituído, com o foco de estimular que os condomínios vigiem um ao outro. Mais recentemente, Secovi-SP e

Ações extramuros De acordo com Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, só a capital paulista chegou a registrar em torno de 60 arrastões no ano de 2004. Foi nessa época que a entidade se aproximou da Secretaria de Segurança Pública do Estado de São Paulo, com o intuito de debater soluções e ações para fazer frente à violência. “A ideia era trabalharmos em conjunto: nós, do setor, no intramuros, e a Secretaria no extramuros. E a iniciativa deu resultado, a ponto de as ocorrências caírem ano a ano. Revista Secovi-SP

Truques mais usados pelos bandidos • Render morador na rua e acompanha-lo até em casa. • Render o porteiro (arrastão) – o que tem ocorrido com menos frequência. • Obter informações sobre o condomínio com moradores e funcionários. • Passar por morador para entrar no prédio. • Aproximar-se de moradores, a fim de se tornar conhecido no prédio e se aproveitar de eventuais flexibilizações na entrada. • Apresentar-se como indivíduos acima de suspeitas: idosos, gestantes, crianças etc. • Usar uniformes de empresas de serviços, como TV a cabo, concessionária de energia, entre outras. 21

SSP também deram início a processos para integrar câmeras de condomínios ao sistema Detecta – tecnologia que congrega imagens de circuitos de televisão de bancos, transportadoras, centro logísticos, entre outros –, a fim de monitorar atitudes suspeitas no entorno desses locais e permitir à polícia que aja preventivamente. Blindagem de guarita, passa-volumes, clausura nas garagens, equipamentos de circuito fechado de televisão (CFTV), biometria para a identificação de moradores e prestadores de serviços,

Tecnologias e práticas que ajudam na segurança • • • • • • • • • 22

CFTV Câmeras com imagem em alta definição Monitoramento de imagens a distância Biometria Tecnologia de reconhecimento facial Tag de aproximação de veículo para clausura do estacionamento Botão de pânico Blindagem de guarita Passa-volume na portaria e na clausura

Belarmino: “Gangues se beneficiavam do fluxo de pessoas para fazer arrastões, que hoje estão mais raros”

tags de aproximação para liberar entrada e saída de veículos, entre outras, também despontaram entre as soluções encontradas pelos condomínios para fazer frente aos bandidos. Isoladamente, no entanto, a tecnologia não é suficiente para mitigar infortúnios com segurança. “Não adianta cadeado quando o ladrão está do lado de dentro do prédio, facilitando a entrada de pessoas mal intencionadas”, alerta Paulo Bom, membro da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP. Como exemplo, Bom cita adolescentes que fazem amizades fora do prédio e os colegas acabam se aproveitando do relacionamento com moradores para extrair informações da rotina do condomínio.

Com o tempo, levam essas pessoas para dentro do prédio. A convivência passa a ser rotineira, tendo como consequência a habitualidade de pessoas mal intencionadas no interior do condomínio. Resultado: muitas vezes, até mesmo funcionários acostumam-se com essas pessoas e, indevidamente, acabam liberando-lhes o acesso, mesmo sem acompanhamento do morador.

Sem flexibilização É comum que moradores prefiram privilegiar o conforto em detrimento da segurança. “A rigidez de controle de acesso, por exemplo, pode causar alguns desconfortos, ainda mais se os porteiros forem rigorosos no cumprimento das regras. Isso pode ocasionar

Hubert: “Parceria com a Secretaria de Segurança Pública resultou em esclarecimento e cautela dos moradores” Revista Secovi-SP

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Condomínios

Entrevista

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Condomínios

Paulo Bom: “Síndico deve punir moradores que não respeitam as normas de segurança do condomínio”

filas na entrada e, muitas vezes, alguns constrangimentos. Infelizmente, o que vemos hoje é que muitos prédios acabam relativizando isso e dando preferência à comodidade de ter o acesso liberado mais facilmente do que privilegiar a segurança”, diz Paulo Bom. Casos que corroboram essa percepção não faltam. Exemplos saltam aos olhos, como no caso de moradores que deixam autorizações verbais para que prestadores de serviços subam ao apartamento e acham ruim que o porteiro peça formalização do pedido. Há ainda o condômino que segura a porta para que outra pessoa entre no prédio (mesmo sem conhecê-la, partindo do pressuposto de que também é moradora) e contesta o funcionário que recomenda não adotar tal procedimento. Paulo Bom recomenda que o síndico puna, com amparo em regimento interno, moradores que não respeitam as normas de segurança do condomínio. “Um único deslize ou falta de 24

comprometimento põe em risco todo o condomínio. Descumprir as normas de segurança estabelecidas é uma atitude que precisa ser banida, e, em casos graves, cabe penalizar o condômino”, diz Luciano Caruso, gerente de Marketing e Operações do Grupo Graber. Na esteira das soluções adotadas pelos condomínios, a mais recente é a implantação das portarias virtuais – que dispensa o porteiro, pois a vigilância e a liberação de entrada e saída de pessoas do prédio são feitas de maneira remota e digital. Paulo Bom acredita que se trata de tendência irreversível, conquanto a existência da figura do porteiro seja culturalmente familiar. “Gostamos de

ter alguém ali para dar bom dia, saber que há alguém na portaria cuidando dos acessos”, diz. Lordello cita dois benefícios dessa modalidade: redução de custos e aumento da segurança. No primeiro caso, obviamente, em decorrência da diminuição de encargos trabalhistas; no segundo, pelo aumento da segurança. Há o fato de, na portaria virtual, o funcionário seguir mais à risca as regras estipuladas, pois ele não conhece e não tem qualquer contato com as pessoas do prédio. “Então, não há quebra-galho para entrar ou estacionar na garagem, por exemplo. Entrar no prédio, só com um mecanismo de identificação. Mas há um porém: o

Cuidados • Treinamento de pessoal • Cumprimento à risca das normas de segurança • Rígida política de identificação e de cadastro de moradores • Condôminos devem formalizar autorizações de acesso de pessoas de fora do condomínio (empregados, prestadores). • Autorização de visitas devem ser feitas sempre pelo interfone, nunca por ligação externa • Manutenção preventiva nos equipamentos de segurança • Campanhas internas para alertar moradores sobre boas práticas Revista Secovi-SP

Condomínios

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Caruso: “Um único deslize ou falta de comprometimento põe em risco todo o condomínio”

atendimento a estranhos é mais demorado”, diz o especialista. Algo a ser observado é o porte do edifício onde será implantada a portaria virtual. “Em prédios

EM 29/03, O SINAL ANALÓGICO DE TV SERÁ DESLIGADO EM SÃO PAULO.

com muitas unidades é mais complicado, porque todos vão exigir celeridade no atendimento. Há um consenso de que a portaria virtual é mais indicada para prédios com até 40 unidades. A avaliação tem de ser feita com base no fluxo”, sustenta Lordello. Segundo ele, o condomínio deve prestar atenção se a empresa prestadora de serviço tem estrutura. “Um portão pode quebrar,

pode acabar a luz e não haver gerador ou, havendo, vir a falhar.” Paulo Bom, do Secovi-SP, diz que há empresas se aproveitando da onda de portaria virtual para fazer verdadeiros laboratórios com os condomínios. Muitas, ao venderem um pacote de soluções, acabam demonstrando desconhecimento da realidade dos condomínios, deixando, não raro, síndicos e zeladores na mão quando a tecnologia se demonstra ineficiente. “Muitas administradoras podem auxiliar os condomínios na busca de uma empresa de portaria virtual. É importante contar com essa ajuda”, frisa. «

CONFIRA O PASSO A PASSO PARA SEU CONDOMÍNIO RECEBER O SINAL DIGITAL DE TV:

1. Veja se o condomínio já tem

antena digital. Caso não tenha, chame um antenista para realizar as adaptações necessárias.

3. Os moradores também precisam verificar se a TV está pronta para receber o sinal digital. Para confirmar, basta consultar o manual do fabricante.

2010

2. TVs de tubo ou tela plana,

fabricadas antes de 2010, vão precisar de um conversor além da antena digital coletiva terrestre.

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DÚVIDAS? Acesse sejadigital.com.br/condominios ou envie um e-mail para condominios@sejadigital.com.br

4. Moradores com TV por

assinatura ou parabólica não serão afetados pelo desligamento do sinal analógico.

Tecnologia

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Ação integrada por melhor desempenho

comum, cultural, na hora de conceber um empreendimento, o incorporador contratar um arquiteto e adiantar o projeto sem ter uma construtora definida. Muitas vezes, depois se percebe, em uma fase na qual não é mais possível realizar mudanças, que poderia ter sido feito de outra forma, a um custo menor, mais rápido e com mais qualidade, aplicando-se a tecnologia adequada às diferentes fases do processo. Em um empreendimento, a questão tecnologia é ampla e o segredo para o melhor desempenho é que todos os envolvidos contribuam para o projeto, sob coordenação da incorporadora, que está fazendo o negócio acontecer, avalia Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do Secovi-SP. 26

“A cultura ainda é de executar o projeto e contratar uma construtora, quando, na verdade, faz todo sentido a construtora participar desde o início, porque ela tem sua prática tecnológica, seu sistema construtivo”, diz Borges. De acordo com ele, em outros países, até mesmo as seguradoras entram na fase de projeto e informam quais mudanças podem reduzir o custo do seguro. Não à toa, muitos incorporadores no exterior mantêm pesadas estruturas de engenharia. A seleção das tecnologias que serão utilizadas tem impacto em vários aspectos, como custo, prazo, desempenho, risco no sentido diverso, segurança dos profissionais, em relação a fornecedores. "Mesmo que não construa, o incorporador precisa ter conhecimento para interferir nas

Quando o assunto é gestão de tecnologia, o ideal é que todos os envolvidos participem do projeto, desde a concepção do empreendimento Rita Karam

decisões tomadas pelos construtores", orienta Borges. No Brasil, diz, a prática mais comum é trabalhar em empreendimentos residenciais e comerciais com estrutura de concreto armado convencional e alvenaria de bloco cerâmico ou de concreto. Mas, muitas vezes, a opção por uma estrutura pré-moldada, ou híbrida de aço e concreto, de forma a industrializar significativamente o canteiro de obras, pode trazer diversos benefícios, como reduzir a descarga de materiais – que hoje, em São Paulo, só pode ser feita de madrugada –, e os prazos. Construir uma obra em estrutura metálica pode ser seis meses ou até um ano mais rápido. A definição do sistema de ar-condicionado é outro exemplo. O construtor pode optar pelo de menor custo de construção, Revista Secovi-SP

Tecnologia

Revista Secovi-SP

Tecnologia

Borges: “Faz todo sentido a construtora participar desde o início do projeto, porque ela tem sua prática tecnológica”

enquanto o incorporador está preocupado com o menor custo de operação. Ao longo de 50 anos de vida útil, 20% do custo do empreendimento é o da construção, 80% do uso, operação e manutenção. Assim, é importante que haja uma compatibilização dos objetivos das várias partes envolvidas, para que seja feita a melhor escolha tecnológica, tanto do ponto de vista da construção como das instalações. “O incorporador precisa ter conhecimento das especificações de desempenho, até para saber que o construtor está atendendo leis e normas técnicas”, diz Borges. “Só um técnico consegue, por exemplo, perceber visualmente a diferença entre uma impermeabilização que vai durar cinco ou 20 anos.” “Há uma mudança de conceito no mundo, não se fala mais em construção e depois operação, se pensa no todo no momento zero. É uma mudança clara na maneira de contratar, de projetar, de construir, de operar. Chama-se ciclo 28

total do empreendimento”, afirma André Glogowsky, membro do conselho da HTB, empresa de engenharia e construção. “Não vamos testar nada porque não somos laboratório, mas é preciso estar atento a todas as novas tecnologias, seja construtiva, de projeto, de equipamentos, de sistemas.” Glogowsky considera que o Brasil está atrasado nessa integração e diz que o estabelecimento de Normas de Desempenho pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o começo da mudança, que faz com que se passe a pensar no pós-venda, considerando itens como iluminação, temperatura média, consumo de energia. “O brasileiro é um pouco imediatista. Começamos a falar de desempenho agora”, afirma. “Quando você compra um carro, quer saber como é a acústica, em quanto tempo ele vai de zero a cem quilômetros, quanto consome de combustível; na construção civil, fala-se muito em preço do metro quadrado, e não no desempenho.”

Segundo Glogowsky, várias iniciativas estão acontecendo conjuntamente para mudar essa cultura. “Tem de ser bom para a sociedade, para o acionista, para o meio ambiente. É um processo lento, cultural, de adaptação”, afirma. “Os líderes colocam restrições, não contratam o fornecedor se ele não pagar todos os impostos, um fundo de investimento não compra o prédio se ele não tiver um padrão em relação ao meio ambiente ou se tiver um fornecedor da China com trabalho escravo”, exemplifica.

Prédio ‘feliz’ Luiz Henrique Ceotto, diretor da Tishman Speyer, empresa proprietária, desenvolvedora, operadora e administradora de fundos do mercado imobiliário presente em sete países, destaca quatro entre as características importantes analisadas em um empreendimento comercial antes de investir. A primeira é ter um prédio que a empresa chama de ‘feliz’, no qual as pessoas sintam prazer Revista Secovi-SP

Tecnologia

em trabalhar. Que tenha conforto ambiental, visibilidade total da área externa, área de convivência e serviços como alimentação, farmácia, banca de jornal, quando não existem essas opções no entorno. “Isso valoriza o imóvel, o investimento. É um ponto importantíssimo.” Dois outros aspectos que merecem atenção dizem respeito à eficiência no consumo de energia, uma vez que a tendência futura é de aumento substancial da tarifa, o que pesa muito no custo de operação do edifício; e de água, que muitas vezes chega a ser até mais preocupante. O quarto fator é o preparo do empreendimento para uma eventual paralisação parcial dos serviços públicos. Sistemas que evitem retorno de esgoto e água pluvial, quando há uma chuva muito forte, capacidade para suprir a demanda por energia, por água. “Para ter um prêmio bastante interessante no aluguel, é preciso dar uma grande segurança operacional. É essa tecnologia

Glogowsky: “Há uma mudança clara na maneira de contratar, de projetar, de construir, de operar. É o ciclo total do empreendimento”

que buscamos”, afirma Ceotto. “Nossos edifícios têm condições de operar normalmente entre 12 horas e três dias. É fundamental, porque permite que empresas de operação de alto risco usem nossos edifícios. Imagine o prejuízo se uma chuva paralisar as operações de cartão de crédito na semana anterior ao Natal.” Para conseguir o padrão que deseja, a Tishman gerencia o projeto e a construção, domina o processo de ponta a ponta. A empresa investe também em retrofit, melhorando o desempenho de edifícios com poucos recursos. “É mais difícil, exige um esforço maior do que fora do Brasil, onde a filosofia de projeto é diferente”, diz Ceotto. “A primeira diferença está na atuação dos arquitetos. No Brasil, é normal encontrar escritório de arquitetura que só faz o projeto do design, da concepção, não faz o projeto executivo. O arquiteto americano não abre

Ceotto: “Conforto ambiental, eficiência no consumo de água e energia são aspectos que merecem atenção e valorizam empreendimentos comerciais” Revista Secovi-SP

mão do projeto executivo, participa de cada detalhe. Aqui, normalmente, o detalhe fica por conta da área de engenharia, já que, em geral, o arquiteto se preocupa mais com as formas e muito menos com o detalhamento e o motivo daquele detalhamento.”

Parceria O Secovi-SP promove encontros entre incorporadoras e construtoras com o objetivo de fortalecer a parceria entre ambas, para que busquem resultados conjuntos. “Se a construtora for mal, a incorporadora vai mal. Mesmo que o problema seja resolvido, a insatisfação do cliente vai resvalar na imagem da incorporadora. O melhor é evitar problemas”, afirma Carlos Borges. Dessa forma, recomenda, por mais que não queira construir, a incorporadora precisa ter uma estrutura de gestão da construção que envolve não só tecnologia, mas também o gerenciamento da obra, prazos e riscos. « 29

Serviço

Novas exigências do Certificado Digital Última etapa de cronograma de implantação do uso do certificado teve início em janeiro. Emissão pode ser feita em Posto de Serviços do Secovi-SP Rita Karam

esde o dia 1º de janeiro de 2017, as empresas com mais de três funcionários e optantes pelo Simples Nacional precisam da Certificação Digital para enviar informações trabalhistas, fiscais e previdenciárias por meio da GFIP (Guia de Recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e Informações à Previdência Social) e do eSocial. Trata-se da última etapa do cronograma estabelecido pelo Comitê Gestor do Simples Nacional (CGSN) para o uso do certificado, conforme estabelece o artigo 30

72 da Resolução CGSN 125, de 8/12/2015, que alterou dispositivos da resolução CGSN 94/2011. O calendário começou em 31 de dezembro de 2015, com a inclusão de empresas enquadradas no Simples com mais de dez empregados. Em janeiro e julho de 2016, passou a ser exigido para empresas com mais de oito e cinco funcionários, respectivamente. O Certificado Digital, e-CPF ou e-CNPJ, pode ser emitido no Secovi-SP, que atende ao público em geral, e cobra valores diferenciados para associados e repre-

sentados. Além da capital paulista, o serviço é prestado também nas regionais de Campinas, Vale do Paraíba, Baixada Santista e Bauru. A entidade atua desde 2011 com Certificação Digital, sendo uma autoridade de registro credenciada no ITI (Instituto Nacional de Tecnologia da Informação). A emissão é feita em parceria com a Certisign, como autoridade certificadora, esclarece Mara Lúcia Alves, coordenadora do Posto de Serviços do Sindicato da Habitação. Além disso, o Secovi-SP pode ser acionado Revista Secovi-SP

Serviço

para fazer validações externas, enviando o agente até o local desejado pelo interessado.

Procedimentos De acordo com dados do ITI, foram emitidos 2,98 milhões de certificados em 2016. O interessado em obter o e-CPF deve apresentar dois documentos diferentes de identificação, de preferência RG e CNH, CPF e comprovante de endereço recente (como contas de concessionárias de serviços públicos), emitido no máximo há 90 dias. Todos os documentos precisam ser originais

e estar dentro dos prazos de validade. O RG não pode ser replastificado ou estar em mau estado. Para obter o e-CNPJ, é necessário apresentar o ato constitutivo da empresa devidamente registrado no órgão competente, a ata de eleição (também devidamente registrada), os comprovantes de inscrição e situação cadastral do CNPJ impresso no dia da validação e os documentos originais do representante legal. Tanto o emissor do e-CPF quanto o representante legal da empresa ou de um condomínio precisam comparecer pessoalmente para obtenção do certificado. O uso de

procuração só é possível quando previsto no contrato ou na Convenção, no caso de condomínios, orienta Mara. “Muitas vezes, o condomínio acha que a administradora pode ir ao posto para obter o certificado. Mas não pode! Mesmo que o síndico faça uma procuração para a administradora, a Convenção do condomínio não prevê que outra pessoa assine por ele.” A validade do certificado pode variar entre um e três anos. A opção mais comum dos síndicos é por três anos. O Secovi-SP, entretanto, criou o certificado de dois anos para esse público, uma vez que a Convenção estabelece

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Serviço

que o mandato é de dois anos. Os custos variam de acordo com tipo e prazos do certificado. Eles podem ser emitidos em diferentes mídias, como cartão, cartão com leitor e token. Entre as vantagens do e-CPF, estão envio de declaração de Imposto de Renda via internet, consulta e atualização do cadastro como contribuinte, recuperação de informações sobre o históri-

co de declarações, verificação da situação na malha fina, obtenção de certidões da Receita Federal, cadastramento de procurações e acompanhamento de processos tributários, assinatura eletrônica de documentos e e-mails. O e-CNPJ permite consultar

e atualizar o cadastro de contribuinte pessoa jurídica, obter certidões da Receita Federal, cadastrar procurações e acompanhar processos tributários por meio do Centro Virtual de Atendimento e-CAC, acessar o sistema da Nota Fiscal Eletrônica de Serviços e transmitir arquivos SEFIP (Sistema Empresa de Recolhimento do FGTS e Informações à Previdência Social)/GFIP. «

Solução eletrônica

RAIS – Relação Anual de Informações Sociais

• CAIXA

O Certificado Digital permite resolver pela internet assuntos relacionados a diferentes órgãos. Confira alguns deles: • RECEITA FEDERAL CAGED – Cadastro Geral de Empregados e Desempregados DIRF – Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte PER/DCOMP – Pedido Eletrônico de Restituição, Ressarcimento ou Reembolso e Declaração de Compensação DACON – Demonstrativo de apuração de Contribuições sociais e-CAC – Centro Virtual de Atendimento da Receita Federal 32

FGTS • EMISSÃO DE NOTA FISCAL NF-e – Nota Fiscal Eletrônica NFC-e – Nota Fiscal do Consumidor Eletrônica NFS-e – Nota Fiscal de Serviços Eletrônica • JUSTIÇA e-DOC – Sistema Integrado de Protocolização e Fluxo de Documentos Eletrônicos e-PET – Petição eletrônica STJ – Superior Tribunal de Justiça • SPED – SISTEMA PÚBLICO DE ESCRITURAÇÃO DIGITAL Sped Fiscal Sped Contábil e-Social

Certificação Digital Secovi-SP Os interessados em obter o certificado digital podem consultar mais informações no Posto de Serviços do Secovi-SP. Basta acessar http://certificadodigital.secovi.com.br

Emissão de Certificado Digital 2016: 2.980.546 2015: 3.280.537 2014: 2.553.708 2013: 2.229.440 Revista Secovi-SP

Sustentabilidade

Revista Secovi-SP

Institucional

Diálogo permanente e produtivo Secovi-SP protagoniza importantes decisões com vistas a garantir segurança jurídica e destravar as atividades imobiliárias Leandro Vieira

s primeiros meses de 2017 reservaram ao Secovi-SP uma intensa agenda de encontros com autoridades de todas as esferas de governo. Em todas essas ocasiões, a entidade fincou suas bandeiras em assuntos de relevância às empresas do mercado imobiliário. Em março, Flavio Amary, presidente do Secovi-SP; Flávio Prando, vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing; e Basilio Jafet, vice-presidente de Relações Institucionais, foram recebidos pelo presidente 34

Michel Temer, em Brasília. “Levamos nosso apoio às propostas das reformas estruturais, como a da Previdência e a Trabalhista, pois são medidas que colocarão a economia do País no rumo do crescimento”, pontua Amary. “Falamos, ainda, da importância de o governo federal solucionar o gargalo das rescisões unilaterais dos contratos, os chamados distratos, que têm paralisado o setor nos últimos dois anos”, complementa. Para o Secovi-SP, o setor sofre com a insegurança jurídica. Isso porque, como ocorre hoje, o con-

trato assinado entre a incorporadora e o comprador de imóvel não tem valor nenhum, uma vez que o adquirente pode rompê-lo e, ainda, receber o dinheiro de volta. Mais: colide frontalmente com o princípio da irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato, conforme prevê a lei que rege a incorporação imobiliária. “Do jeito que está a situação hoje, entendemos que o comprador não assina um contrato de compra e venda, mas sim uma opção de compra, que pode, a qualquer momento, ser revogaRevista Secovi-SP

da por ele de forma unilateral. Se for para continuar assim, defendemos que o direito a rescindir o contrato seja bilateral”, frisa o presidente do Secovi-SP. Exemplificando, se o mercado, futuramente, experimentar um ciclo de valorização imobiliária, a incorporadora, valendo-se da mesma lógica que ampara o adquirente, poderia pedir o imóvel do comprador de volta, a fim de revendê-lo com margem maior. Amary diz ter saído confiante da audiência com Temer no que se refere à solução rápida desse problema. “O presidente sabe a importância do setor imobiliário,

mas enfatizei a nossa capacidade de colaborar com o desenvolvimento econômico do Brasil”, enfatiza.

Falando em reformas... Também em março, o ministro do Trabalho, Ronaldo Nogueira, esteve reunido com associados do Secovi-SP para aprofundar aspectos da reforma trabalhista – medida que, no entender da entidade, mitigará de forma significativa a enxurrada de ações trabalhistas que inunda o Judiciário e trará mais segurança jurídica para que

as empresas voltem a contratar. “A modernização da legislação trabalhista que propusemos vai resolver mais de 60% dos litígios que existem entre empregados e empregadores”, afirmou o ministro. De acordo com ele, os impasses poderão ser solucionados graças a treze pontos contemplados na reforma. O norte das mudanças é a prevalência daquilo que for acordado entre patrões e empregados. “As convenções coletivas de trabalho terão força de lei para deliberar sobre assuntos como jornada de trabalho e seus intervalos, participação nos lucros e resultados, banco de horas,

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Foto: Marcos Corrêa / PR

Institucional

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Institucional

entre outros”, explicou Nogueira. Na ocasião, Amary comemorou os indicadores positivos da economia – como queda dos juros, baixa na Selic, aumento da confiança e recuo do risco Brasil. Lamentou, no entanto, que os índices de geração de emprego ainda não tenham sinalizado melhora significativa. “A flexibilização das leis trabalhistas é essencial para ajudar a reverter esse quadro.”

Revisão necessária Em encontro que reuniu mais de 600 pessoas na sede do Secovi-SP, o prefeito de São Paulo, João Doria Júnior, comprometeu-se a revisar as leis de uso e ocupação do solo da capital paulista, visando a impulsionar a produção de imóveis na cidade, que acabou sendo prejudicada por algumas imperfeições do novo Plano Diretor Estratégico. “Estamos trabalhando na readequação do zoneamento e nas

leis específicas de ocupação do solo, privilegiando as atividades econômicas sem prejuízo do bom ambiente urbano e da qualidade de vida”, disse Heloísa Proença, secretária de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento, que acompanhava o prefeito na ocasião. Para isso, a Pasta contou com o apoio de mais de 30 entidades de classe, universidades e agentes do setor. As diretrizes das operações urbanas Água Branca e Água Espraiada também serão revistas.

“Na Água Branca, por exemplo, vamos rever os valores de Cepac, que, na gestão anterior, foram multiplicados por dois pela Câmara Municipal, inviabilizando completamente a adesão do setor privado”, afirmou Heloísa. Cepac (Certificado de Potencial Adicional de Construção) são valores mobiliários emitidos pela Prefeitura de São Paulo como meio de pagamento de contrapartida para se construir dentro da área de operações urbanas. A diretoria do Sindicato da Habitação aproveitou o evento para entregar ao prefeito uma série de pleitos que, na visão da entidade, contribuirão para destravar as atividades imobiliárias em São Paulo. “Nossas empresas ainda estão demitindo pessoas e os lançamentos de imóveis novos estão baixos. Precisamos, por exemplo, de uma calibragem no Plano Diretor, da redução do ITBI e da instalação de um balcão único de aprovações na cidade”, afirmou Amary, que também fez menção à “luz no fim do túnel”, sinalizando um novo cenário para as empresas. « Revista Secovi-SP

Capa

TRANSFORMANDO

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Responsabilidade Social

Pelo segundo ano consecutivo, o AmpliarSecovi prepara jovens em situação de risco social para o Enem Rosana Pinto

Ampliar, braço social do Secovi-SP com mais de 26 anos de atividades ininterruptas, oferece pelo segundo ano consecutivo curso preparatório para o Enem (Exame Nacional do Ensino Médio), totalmente gratuito para jovens em situação de risco social, em parceria com a Associação Conservadora do Brasil (CONS-SP). Em 2016, a iniciativa – denomi38

nada Projeto Saquarema – beneficiou 18 jovens, que participaram das aulas ministradas na Unidade Sete de Setembro, situada no Grajaú (zona Sul da Capital). A segunda turma do curso preparatório para o Enem é oferecida na Unidade Brigadeiro do Ampliar, localizada na região da avenida Paulista. Desde o início de março, 35 estudantes frequentam aulas de Matemática, Física, Português, História, Filosofia, Sociologia, Redação e Atualidades, ministradas por voluntários, aos sábados. Os alunos também participam de simulados e têm aulas para revisar as provas a fim de entenderem com os erros e acertos. “Ficamos muito satisfeitos com a receptividade da primei-

ra edição do curso e ampliamos o número de vagas. O nosso objetivo é preparar os estudantes da rede pública de ensino para concorrer em igualdade de condições com outros jovens, que têm mais acesso a cursos particulares”, afirma Maria Helena Mauad, presidente do Ampliar. Criado em 1998, o Enem é um exame oferecido, anualmente, aos estudantes que estão concluindo ou que já concluíram o ensino médio. O exame objetiva, principalmente, possibilitar que o estudante tenha uma referência para autoavaliação, a partir de suas competências e habilidades. Dessa forma, o Enem não mede o grau de assimilação e memorização de informações, mas privilegia a construção do Revista Secovi-SP

Imagem: iStock

Ampliando horizontes

Responsabilidade Social

pensamento e o desenvolvimento da autonomia. Essas habilidades não se restringem, portanto, aos conhecimentos acadêmicos – elas permeiam os saberes da vida. “Nesse sentido, temos procurado oferecer a esses jovens uma visão mais abrangente, ajudando-os a estruturar o raciocínio, desenvolver a cidadania e ter um olhar não só sobre o presente, mas também sobre o futuro”, afirma Leonardo Tavares, coordenador do projeto no Ampliar. Ainda dentro desse contexto, com a finalidade de incrementar os conhecimentos e incentivar a leitura entre os jovens, o Ampliar

está fazendo uma campanha destinada a arrecadar títulos da literatura brasileira e mundial (ver quadro). As obras irão compor uma biblioteca e serão utilizadas em todas as edições do curso. “Esses livros muitas vezes estão sem uso e podem ajudar a trajetória pessoal e profissional dos jovens”, diz Leonardo.

Profissionalização Com a missão de promover educação e profissionalização de jovens e adolescentes em situação de risco social, o Ampliar foi fundado em 1990. Desde então, con-

tribuiu para a formação profissional de 54 mil jovens, em dezenas de cursos nas áreas administrativa, estética e informática, dentre outros, proporcionando o instrumental básico para que ocupem um lugar no mercado de trabalho. “Os jovens aprendem uma profissão e muitos deles se tornam empreendedores. Se não tivessem uma oportunidade, certamente, seriam milhares de jovens nas ruas”, diz a presidente, informando ainda que são mais de 74 mil certificados emitidos pelo Senac e Payot. Mais informações: www.ampliar.org.br. «

Livro parado junta poeira O Ampliar aceita doação de livros para montar uma biblioteca básica para o curso preparatório do Enem. Confira a relação dos títulos da literatura brasileira e mundial que serão usados pelos alunos. 1. Os Lusíadas - Camões 2. O Auto da Barca do Inferno - Gil Vicente 3. Menino do Engenho - José Lins do Rego 4. O Alienista - Machado de Assis 5. Triste Fim de Policarpo Quaresma - Lima Barreto 6. Antígona - Sófocles 7. Admirável Mundo Novo - Aldous Huxley 8. Otelo - Shakespeare 9. A Morte de Ivan Ilitch - Liev Tlstói 10. O cavalo e seu menino - C.S. Lewis UMA AJUDA COM RETORNO GARANTIDO CONTAMOS COM SUA COLABORAÇÃO Revista Secovi-SP

Legislação

Mudanças oxigenam a área de locação Sônia Salgueiro

Imagem: iStock

inda que 2016 não tenha sido um ano memorável para o mercado de locação do ponto de vista de valores, por causa da crise político-econômica, são flagrantes os avanços que o setor tem registrado ultimamente do ponto de vista jurídico. A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, recebeu, nos últimos anos, várias atualizações, que permitiram ao setor ganhar eficiência e credibilidade. “As novas legislações melhoraram a relação entre locador e locatário, propiciando o desenvolvimento do mercado”, resume

o advogado Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP. Ele lembra que, por si só, a Lei do Inquilinato já trouxe grande estímulo à área. “Até 1990, locação era coisa de louco. Era impossível tirar o locatário do imóvel, e o valor do aluguel praticamente não era reajustado. Repassar inflação integral ao final de 12 meses, nem pensar”, lembra o diretor. Pois a lei de 1991 trouxe regras mais claras, que permitiram ao setor se disciplinar: instituiu a figura da denúncia vazia (terminado o contrato, o proprietário pode retomar o imóvel sem qualquer justificativa) e o período mínimo de 30 meses para a locação residencial. Também permitiu às duas partes, locador e inquilino, elegerem um índice de correção para o aluguel. A primeira modernização da Lei do Inquilinato ocorreu em

Alterações feitas nos últimos anos melhoraram as relações entre locadores e locatários e colaboraram para o desenvolvimento do setor

2009, por meio da Lei nº 12.112. Seu intuito principal foi adequar a legislação ao novo Código Civil, de 2002. Uma das alterações: o processo judicial de despejo por falta de pagamento foi simplificado. Anteriormente, uma dessas ações levava de um a um ano e meio para tramitar. Com a nova lei, o prazo caiu para oito meses, em média. “Isso é importante, porque o locatário sabe que tem de pagar e que, se não o fizer, rapidamente será despejado”, afirma Bushatsky. Além disso, passou a valer efetivamente, para o aluguel não-residencial, o prazo descrito no contrato. Agora, quando o locatário não sai no prazo estipulado, o proprietário pode pedir um despejo liminar. Segundo o advogado, essa liminar é extremamente rápida e, em 15 dias, o inquilino é despejado. Antes, sem a figura da liminar, o locador precisava entrar com uma ação de denúncia vazia e levava um ano para tirar

Revista Secovi-SP

Legislação

Mifano: “Na locação comercial, deveria valer sempre o que está no contrato”

o locatário do imóvel, conforme Bushatsky. Também houve maior celeridade processual na locação residencial e na não-residencial, pelo menos nos contratos que não contam com garantia. Graças ao despejo liminar, o inquilino que não pagou o aluguel pode ter que deixar o imóvel em 15 dias. De acordo com o advogado, as duas partes ganham com isso. O locador, que pode arrumar rapidamente outro inquilino, e o locatário, que gasta menos com o aluguel (o custo do seguro-fiança equivale a um mês de aluguel e é pago a cada 12 meses) e consegue celebrar contrato livre de maiores burocracias.

Built to suit Outra boa notícia para o mercado de locação veio no final de 2012, com a Lei nº 12.744. Ela instituiu normas para o built to suit, tipo de locação comercial na qual o empreendedor cons42

trói um imóvel sob medida para o locatário, que alugará o empreendimento por um prazo bem mais longo que na locação tradicional. Como antes não havia menção a esse tipo de contrato na legislação, existia sempre o risco de o locatário não cumprir o contrato e contestar sua aplicação na Justiça. De acordo com o vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, Rolando Mifano, “essa legislação deixou clara a relação de compromisso entre as partes”. Anteriormente, lembra, a lei não previa esse tipo específico de locação, o que trazia insegurança para o locador, visto que o locatário poderia deixar o imóvel antes de o empreendedor ter algum retorno sobre o capital aplicado. “Os investimentos são altos. Então, a contrapartida é que o locatário fique no imóvel pelo tempo prefixado no contrato, que pode chegar a 10, 15 ou 20 anos.” Bushatsky lembra da forte participação dos Secovis de todo o Brasil nas discussões que antecederam a lei sobre built to suit. E destaca que é mais um exemplo da modernidade da lei, pois faz valer exatamente o que os contratantes combinaram. A lei, conforme Mifano, veio

para proteger os dois lados. Ele relata que, apesar de nunca terem sido registrados grandes litígios por causa do built to suit, sempre havia essa insegurança. “Pela Lei do Inquilinato de 1991, bastaria o locatário pagar três meses e sair do imóvel antes do prazo predeterminado. Obviamente, os contratos de built to suit eram feitos para proteger o locador contra isso, mas sempre havia o risco de o locatário querer buscar na Justiça o direito de pagar menos.” O vice-presidente defende que valha sempre, perante a Justiça, o que foi acordado entre as partes. No que concerne aos contratos de locação comercial, avalia que a lei impõe regras que atrapalham o mercado. “Na locação residencial, até concordo com uma legislação mais restritiva, por causa da função social do aluguel, mas na comercial deveria valer o que está no contrato.” A seu ver, seria necessário “diferenciar na lei os dois tipos de locação”. “Precisaríamos, no momento oportuno, de uma análise mais apropriada para melhorar a lei existente na área residencial, mas especialmente na não-residencial”, ressalta Mark Turnbull, diretor de Locação do Secovi-SP. Segundo ele, eventuais melhorias seriam feitas em função do novo Código Civil e também das novas formas de contratos feitas aqui e no exterior. “E também devido a situações específicas, como Airbnb e locações sem garantia.” « Revista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

Tira-dúvidas

Área Trabalhista Carlos Alberto Azevedo OAB/SP 195.698

O condômino inadimplente pode ser eleito síndico? Se o empregado adoecer ou sofrer acidente que o incapacite ao trabalho, haverá suspensão ou interrupção das férias em curso? Estas e outras questões são esclarecidas pelo Departamento Jurídico do Secovi-SP

1 O empregador está obrigado aceitar o pedido de conversão de 1/3 (um terço) do período de férias do empregado em abono pecuniário? Segundo prescreve o artigo 143 da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), é facultado ao empregado converter parte das férias em dinheiro (abono pecuniário), o qual deverá ser requerido no prazo estipulado no §1º do mesmo dispositivo legal (até 15 dias antes do término do período aquisitivo de férias), não havendo previsão legal para a recusa pelo empregador.

2 Se, durante o período de gozo das férias, o empregado adoecer ou sofrer acidente que o incapacita para o trabalho, haverá suspensão ou interrupção das férias em curso? R: Não há previsão legal para a suspensão ou interrupção do gozo das férias, as quais fluirão normalmente até o seu termo final. Contudo, se após o término das férias o empregado ainda estiver incapacitado para o retorno ao trabalho, ele deverá ser afastado para tratamento de saúde, permanecendo o empregador responsável pelos primeiros 15 (quinze) dias de afastamento (Instrução Normativa INSS nº 77/2015, §2º, artigo 303).

3 Se o empregador “abonou” faltas injustificadas do empregado, poderá considerá-las para determinar o número de dias de gozo de férias de que trata o artigo 130 da CLT? R: Não, pois o inciso IV, do artigo 131 da CLT prescreve que não será considerada falta ao serviço aquela justificada pela empresa, entendendo-se como tal a que não tiver determinado o desconto do correspondente salário.

Revista Secovi-SP

Tira-dĂşvidas

Revista Secovi-SP

Tira-dúvidas

1 Área Cível Marta Cristina Pessoa OAB/SP 108.073

Qual a natureza da despesa com a obtenção ou revalidação do AVCB? A despesa com obtenção ou revalidação do AVCB (Auto de Vistoria do

Corpo de Bombeiros) enquadra-se como despesa extraordinária, nos termos do artigo 22, X, parágrafo único, letra “c”, da Lei n° 8.245/91, de modo que seu pagamento deve ser feito pelos proprietários e não pelos inquilinos: Lei n° 8.245/91 Art. 22. O locador é obrigado a: (...) X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: c-) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício.

2 O condômino que tem pendências financeiras com o condomínio pode ser eleito síndico? O condômino inadimplente perde sua “cidadania condominial” enquanto estiver na situação de pendência. Em outras palavras, o tema serve de óbice à apresentação da candidatura, não tendo o direito assegurado de ser eleito síndico do condomínio. Tal ideia, aliás, é corroborada pelo valioso ensinamento do mestre João Nascimento Franco, na obra Condomínios. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, p. 24. “Evidentemente não pode ser síndico pessoa que, de um modo geral, tiver interesses contrários aos do condomínio. A incompatibilidade pode ser arguida por qualquer um dos presentes à Assembleia, mas fundamentalmente, a fim de que a questão seja submetida à deliberação preliminar. Se rejeitada a impugnação, o Presidente da Assembleia procederá à eleição, na forma usual. A impontualidade habitual no pagamento das despesas incompatibiliza o candidato, pois ao síndico cabe dar sempre o exemplo no exato cumprimento das obrigações”.

Este espaço é um canal permanente para que síndicos e administradoras esclareçam questões relacionadas ao dia a dia da gestão condominial. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 46

Revista Secovi-SP

Segurança é para profissionais

maxiddea

Tira-dúvidas

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Revista

Dia a dia

Dicas e indicadores que facilitam a administração do seu condomínio Total Geral Var%

Pessoal/Encargo Var% ICON 12

Tarifas Var%

Mês

12 Ano meses

JAN/16

290,727 0,52

0,52 11,08

309,916 0,45

0,45

9,75

256,198 0,00

0,00

FEV/16

291,517 0,27

0,79 10,43

309,916 0,00

0,45

9,75

256,198 0,00

0,00

MAR/16

291,854 0,12

0,91 10,34

309,916 0,00

0,45

9,75

256,198 0,00

ABR/16

292,076 0,08

0,98 10,16

309,916 0,00

0,45

9,75

256,198 0,00

ICON

Mês Ano meses

12 Mês Ano meses

Índice Base Dez/01 = 100,000 Manut. de equipamentos Var% ICON 12

Conservação e limpeza Var% ICON 12

Mês

ICON

12 Ano meses

Mês

Ano meses

Mês

16,62

284,949 1,14

1,14 10,96

258,037 1,16

1,16

9,79

247,170 1,14

1,14 10,96

11,18

288,625 1,29

2,44 12,09

261,515 1,35

2,52 11,05

250,359 1,29

2,44 12,09

0,00

11,18

290,097 0,51

2,97 11,57

263,289 0,68

3,21 10,82

251,635 0,51

2,97 11,57

0,00

11,18

291,054 0,33

3,31 10,64

264,503 0,46

3,69 10,14

252,466 0,33

3,31 10,64

MAI/16

295,514 1,18

2,17 11,27

309,916 0,00

0,45

9,75

271,288 5,89

5,89

17,21

293,441 0,82

4,15 11,09

266,209 0,64

4,36 10,29

254,536 0,82

4,15 11,09

JUN/16

296,523 0,34

2,52

9,57

309,916 0,00

0,45

9,75

271,252 -0,01 5,88

6,26

298,400 1,69

5,91 12,22

269,964 1,41

5,83 11,01

258,838 1,69

5,91 12,22

JUL/16

296,032 -0,17 2,35

9,15

309,916 0,00

0,45

9,75

268,059 -1,18 4,63

4,63

298,937 0,18

6,10 11,65

270,818 0,32

6,17 10,50

259,304 0,18

6,10 11,65

AGO/16

296,120 0,03

2,38

9,12

309,916 0,00

0,45

9,75

268,059 0,00

4,63

299,386 0,15

6,26 11,51

271,085 0,10

6,27 10,38

259,692 0,15

6,26 11,51

SET/16

296,237 0,04

2,42

8,95

309,916 0,00

0,45

9,75

268,059 0,00

4,63

299,984 0,20

6,48 10,68

271,422 0,12

6,40

9,60

260,212 0,20

6,48 10,68

OUT/16

311,758 5,24

7,79

8,23

336,656 8,63

9,12

267,598 -0,17 4,45

4,45

300,464 0,16

6,65

8,80

271,556 0,05

6,45

8,59

260,628 0,16

6,65 8,80

NOV/16

311,708 -0,02 7,77

7,89

336,656 0,00

9,12

267,598 0,00

4,45

300,374 -0,03

6,61

7,14

270,878 -0,25

6,19

6,92

260,550 -0,03 6,61 7,14

DEZ/16

312,027 0,10

7,88

336,656 0,00

9,12

267,598 0,00

4,45

301,996 0,54

7,19

271,851 0,36

6,57

261,957 0,54

7,19 7,19

JAN/17

312,428 0,13

0,13

7,46

336,656 0,00

0,00

8,63

267,598 0,00

0,00

4,45

303,929 0,64

0,64

6,66

273,413 0,57

0,57

5,96

263,634 0,64

0,64 6,66

Folha de pagamento

Índices de preço

8% sobre o total da remuneração paga a cada empregado

PIS – MARÇO/2017 (Data de recolhimento até 25/4/2017) 1% sobre a folha de salários

INSS – MARÇO/2017 (Data de recolhimento até 20/4/2017)

*TABELA DE CONTRIBUIÇÃO (R$) – A PARTIR DE 1º/1/2017 Até 1.659,38 = 8,00 %

Indicador

Mês

Ano

12 meses

IGP-DI

0,43

6,02

IGP-M

0,64

6,65

IPC

0,32

5,44

INPC

0,42

5,44

IPCA

0,38

5,35

INCC-DI

0,41

6,14

IR na fonte

De 1.659,39 a 2.765,66 = 9,00% De 2.765,67 a 5.531,31 = 11,00% Acima de 5.531,31 = R$ 608,44

Janeiro/2017

Variação - em%

FGTS – MARÇO/2017 (Data de recolhimento até 7/4/2017)

* Tabela de contribuição previdenciária de empregados e valores das cotas de salário-família fixados pela Portaria MF nº 8/2017, vigentes a partir de 1º/1/2017.

Ano meses

Diversos Var%

Base de cálculo - em R$ Alíquota em %

Parcela a deduzir IR - em R$

Até 1.903,98

---

De 1.903,99 a 2.826,65

7,5

142,80

*SALÁRIO-FAMÍLIA – A PARTIR DE 1º/1/2017

De 2.826,66 a 3.751,05

354,80

Remuneração mensal até R$ 859,88 = R$ 44,09

De 3.751,06 a 4.664,68

22,5

636,13

Acima de 4.664,68

27,5

869,36

Remuneração mensal de R$ 859,89 até R$ 1.292,43 = R$ 31,07

Fonte: FGV, Fipe, IBGE Elaboração: Departamento de Economia Secovi-SP

DATA

Mês: Janeiro/17

Revista Secovi-SP

Obs.: Ano-calendário de 2017 Fonte: Receita Federal

Icon Secovi-SP (Índice de Custos Condominiais)

ChapĂŠu

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Do Grupo

Getseg

65 Terceirização 65

Pintura

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Segurança Eletrônica

54 Engenharia

Antares

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Memorizam chamadas;

Memorizan las llamadas;

Verifica as portas antes de partir; Comprueba puertas antes de salir;

Programam as viagens conforme a prioridade das chamadas; Han programado el viajes de acuerdo con la prioridad de las llamadas;

Antes da Modernização

Depois da Modernização

Antes de la modernización

Después de la modernización

Comunicam-se com outros elevadores, otimizando o tráfego; Se comunican con los otros ascensores y optimizan el tráfico;

Contam os andares;

Cuentan los pisos;

Indicam o sentido da viagem e o pavimento onde se encontra parado; Indican la dirección del viaje y el piso donde se encuentra parado;

Controlam a abertura e fechamento das portas

Controlan apertura y o cerrar de las puertas;

Reduz defeitos e paralisações;

Reducen los defectos y paralizaciones;

Melhoram o tráfego;

Mejora el tráfico;

Oferecem maior segurança;

Ofrece mayor seguridad;

Antes

Valorizam o patrimônio.

Antes

Valoriza el patrimonio.

Depois Después

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