Haaglanden Bouwt en Ontwikkelt 2024

Haaglanden BOUWT 2024 en ONTWIKKELT

Rondetafelgesprek Woonvisie Den Haag 2040: “Dit is een goed middel om elkaar op aan te spreken en uit te dagen”| 10

Esther Fleers over Den Haag Zuidwest: “Deze gebiedsontwikkeling laat mijn hart wat sneller kloppen” | 40

Zoetermeer 2040: Woningbouw als aanjager van krachtige stad | 70

2

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Den Haag Bouwt en Ontwikkelt 2024 is een uitgave van RondOm Vandaag

nl

Uitgever RondOm Vandaag Holding bv Ronald Jousma Morra 2 - 40 9204 KH Drachten 0512-726 900 www.rondomvandaag.nl Bladmanagement Bouke Niggendijker Redactie Ellen Mannens Brenda van Veen Kees Hagendijk Fotografie Maurits van Hout Floris Scheplitz Aniek Nooijer Vormgeving Dana Elmendorp Foto credits voorpagina Maestro, KOW Architecten Foto credits colofon Landmark La Grandeur De Langen & Van den Berg Verkoop Commercie & Advertenties Bouke Niggendijker 06 -18 760 711 bouke.niggendijker@bouwtenontwikkelt.nl Drukwerk Veldhuis Media

Nabestellingen/lezersservice

Losse nummer zijn te bestellen via verkoop@rondomvandaag.nl

Disclaimer

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Typ- en/of zetfouten voorbehouden. De uitgever kan niet instaan voor de juistheid of volledigheid van artikelen, RondOm Vandaag aanvaardt dan ook geen aansprakelijkheid, van welke aard dan ook, voor schade als gevolg van informatie uit deze uitgave.

3

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

In deze uitgave

20

RUDI VAN WECHEM EN MICHAEL BRANDS, FRISIA MAKELAARS: “Bouw in de stad aan een goede mix van wonen en werken”

28

DAVID HENDRIKS, EMILE BOSCH, CHRIS SCHOUTEN EN HANS VAN ZWEDEN: “WDevelop ontwikkelt maatwerk met lef”

54

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

4

PATRICK VAN ADRICHEM | BOELE & VAN EESTEREN REALISEERT 2000 SOCIALE HUURWONINGEN VOOR BOUWSTROOM HAAGLANDEN: “Ook met conceptmatig bouwen kun je unieke appartementencomplexen ontwikkelen”

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

62 ONNO DWARS, NIEUW DELFT GROEIT MET BALLAST NEDAM DEVELOPMENT: “De ontwikkeling van Nieuw Delft geldt als inspiratie voor de rest van de wereld”

80

66

WOONBRON IN DELFT “Werken aan meer sociale huurwoningen, prettige buurten én een lager energieverbruik”

EDWARD VAN DONGEN, DIRECTEUR IDENTITEIT EN VERNIEUWING: “ERA Contour blijft vernieuwen voor gelukkige bewoners in sterke buurten”

114

JACO MEUWISSEN, DIRECTEUR VAN 3W REAL ESTATE: “The Orchard gaat echt iets toevoegen in Rijswijk”

VERDER IN DIT NUMMER: Gemeente Den Haag pakt regie in bouwopgave:“We vragen iedereen kwaliteit toe te voegen aan de stad” 6 | Rondetafelgesprek Woonvisie Den Haag 2040: “Dit is een goed middel om elkaar op aan te spreken en uit te dagen” 10 | Michel Zaadhof, algemeen directeur NU Projectontwikkeling: “Door samen te werken en kennis te delen, voeg je waarde toe aan de stad” 16 | Haag Wonen: “Wij geloven dat een fijn thuis de basis is voor een goed leven” 24 | Kelvin Driessen en Sanne van Zundert | Ingenieursadviesbureau Arup: “Verduurzaam niet alleen een gebouw, neem meteen het omliggende gebied mee” 32 | Bestuurder Gijsbert van Herk en directeur Onderhoud & Vastgoed Dré Boidin:“Staedion zet een tandje bij” 36 | Esther Fleers over Den Haag Zuidwest: “Deze gebiedsontwikkeling laat mijn hart wat sneller kloppen” 40 | Freek Boeijen Gerlyn Staals, Ilse Staals en Arne Went Vereende kracht van Focus on Impact: “Onze ontwikkelcapaciteit is flink uitgebreid” 44 | KOW Architecten: “We willen de balans tussen de menselijke natuur en verdergaande verstedelijking herstellen” 48 |Karin Schrederhof wethouder Delft: “Delft bouwt voortvarend én zorgvuldig” 58 |Zoetermeer 2040: Woningbouw als aanjager van krachtige stad 70 | Stedelink is realistisch ambitieus 76 | Wethouder Michiel Ferwerda: “Westland bouwt voor de gemeenschap” 84 | Ferry van der Pal | Wonen Wateringen: “Lokale volkshuisvesting in uitdagende tijden” 90 | Helm & Heus Nieuwbouwmakelaars: “Helm & Heus Nieuwbouwmakelaars on DEMAND” 94 | Tomas van den Berg | De Langen & Van den Berg ontwikkelt en bouwt:“Landmark La Grandeur” 98 | Ritske Bloemendaal, wethouder Wonen gemeente Wassenaar: “Het Wassenaarse karakter behouden én inwoners een passende en betaalbare woning bieden” 102 | Notaris Mathijs Tacken:“Vraag je af, wat koop ik nou precies?” 106 | Wethouder Armand van de Laar: ‘We zijn bezig met een herstructurering van Rijswijk’ 110 |Woningcorporaties werken samen om verduurzaming te versnellen: “We zijn niet elkaars concurrent, dus deel je kennis!” 118 | Paul Hoogerwaard en Timo Stoopman: “Samen werken we aan duurzame buurten” 120 | Wouter Simons, bedrijfsleider renovatie bij Van Wijnen Stolwijk: “Het zijn niet de minste bouwpartners die samen aan tafel zitten” 121 | “Sterke buurten voor iedereen, nu en in de toekomst” 122 | Willems Vastgoedonderhoud vaste bouwpartner “Samen sneller de doelen bereiken door schaalvergroting” 123 | Leon van der Pluym, commercieel manager Zuidwest bij BAM Wonen: “Doen we het juiste en leidt het tot versnelling?” 124 | Cindy Roeland-Immerzeel | Wethouder Bianca Bremer: “Je wilt sneller dan kan” 128 |

5

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Gemeente Den Haag pakt regie in bouwopgave:

“We vragen iedereen kwaliteit toe te voegen aan de stad” 6

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

De gemeente Den Haag grijpt de huidige bouwopgave aan om het leefklimaat in de stad naar een hoger niveau te tillen. Door vooraf per gebied toekomstplannen vast te stellen, houdt de gemeente de regie over de ontwikkelingen in de stad. “Daardoor wordt Den Haag niet alleen aantrekkelijker voor mensen die een woning zoeken, maar ook voor iedereen de er nu al woont”, zegt wethouder Stedelijke Ontwikkeling Robert van Asten.

Vlak voor het zomerreces nam de Haagse gemeenteraad unaniem het beeldkwaliteitsplan Laakhavens-Hollands Spoor aan. Een plan waarin de eigen signatuur van de nieuw te ontwikkelen stadswijk is vastgelegd. Een leidraad voor iedereen die betrokken is bij de ontwikkelingen van de buurt. Het werken met toekomstplannen is de manier van de gemeente Den Haag om de regie te houden over de veranderingen die de stad doormaakt bij het voldoen aan de enorme bouwopgave. Bewoners, ondernemers en belanghebbenden denken mee bij het maken van de plannen.

“Bouwen om het bouwen hebben we te lang gedaan”, stelt wethouder Stedelijke Ontwikkeling Robert van Asten. “Nu we de stad steeds meer gaan verdichten is het voor de leefbaarheid van de stad belangrijk na te denken over de omgeving waar mensen komen te wonen. Zijn er plekken waar je je buren kunt ontmoeten, welke voorzieningen zijn er nodig en hoe zorgen we ervoor dat jouw buurt een eigen signatuur krijgt? Een buurt met een karakter waar je je prettig bij voelt.”

Dat de nieuwe aanpak breed gedragen wordt, blijkt uit het unaniem aannemen van het beeldkwaliteitsplan LaakhavensHollands Spoor. Ook voor ontwikkelaars is de aanpak positief. “Waar ontwikkelaars voorheen veel vrijheid hadden, vragen we hen nu aan de hand van het beeldkwaliteitsplan kwaliteit toe te voegen met hun projecten. Het feit dat wij als gemeente nu de regie pakken, is echter ook interessant voor hen. De duidelijkheid vooraf biedt zekerheid. Ontwikkelaars worden niet verrast door extra eisen of lastige besluitvorming.”

Als onderdeel van het Novex-gebied Zuidelijke Randstad (het landelijke plan voor voldoende duurzame, betaalbare en bereikbare woningen, schone energie en een gezonde natuur) ligt er voor de gemeente Den Haag een grote bouwopgave, die grof gezegd wordt verdeeld over drie gebieden: het Central Innovation District (CID), Zuidwest en de Binckhorst.

Den Haag Centraal

De eerste ontwikkelingen in het CID zijn al zichtbaar: op het zogenoemde geitenweitje, het terrein naast Den Haag Centraal dat een doorn in het oog was van de wethouder, verrijzen nu in snel tempo twee woontorens van 90 meter hoog. “De bouw gaat relatief snel, omdat de fundering er al lag dankzij de fietskelder die eerder is opgeleverd. Nu ook de woontorens vorm krijgen, zie je bij de entree van de stad al de dynamiek van Den Haag.”

De torens zijn een onderdeel van de ontwikkeling van het hele gebied dat is ingeklemd tussen de oude binnenstad en treinstations Den Haag Centraal, Hollands Spoor en Laan van NOI. “We voegen een nieuwe wijk toe aan de binnenstad”, legt Van Asten uit. “Dat betekent verdichting, dus moet je ook hier goed nadenken hoe je de stad aantrekkelijk houdt. Dat doen we hier onder andere door wijken meer met elkaar te verbinden. Hierdoor is het makkelijker om ook voorzieningen in andere buurten te bezoeken, waardoor je niet zit opgesloten in je eigen buurt.”

“We gebruiken de bouwopgave om een geheel te maken van de stad.”

7

BEN JIJ OOK EEN ECHTE REGELAAR? Wij hebben de beste projectleiders, proces-en omgevingsmanagers, gebieds- en projectontwikkelaars en (team) managers.

+ BEMIDDELING IN DE BOUW EN INFRA + VOOR ALLE COÖRDINERENDE EN LEIDINGGEVENDE FUNCTIES IN DE BRANCHE

+ TOFFE PROJECTEN IN DE REGIO + INTERIM PROJECTEN EN VASTE BANEN

W W W.0 1 0 E N G I N E E R S. N L

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Om dit te bereiken wordt fors ingezet op aantrekkelijke verbindingen voor voetgangers en fietsers. Zo komt er op het Prins Bernhardviaduct meer ruimte ontstaat voor groen, bomen, fietsers en voetgangers.

Ook de loop- en fietsroute van Den Haag Centraal naar de tijdelijke Tweede Kamer wordt logischer.

Binckhorst

Een goede ontsluiting blijft een voorwaarde voor de succesvolle ontwikkeling van nieuwe buurten. Zo bewijst ook de ontwikkeling van de Binckhorst. De inmiddels aangenomen plannen voor de tramlijn die de buurt ontsluit, geven de doorontwikkeling van dit voormalige bedrijventerrein een boost.

Uiteindelijk moet het gebied ruimte bieden aan 2.250 tot 2.500 woningen, 130.000 vierkanten meter kantoorruimte en 21.140 vierkante meter maatschappelijke voorzieningen.

“Nu we de stad meer verdichten,

Laakhavens

de leefbaarheid.”

Het inmiddels aangenomen beeldkwaliteitsplan voor Laakhavens schetst alvast een beeld van het unieke karakter dat het voormalige havengebied krijgt. “Het industriële verleden van deze buurt ga je terugzien in de bouw waarin onder andere de bijzondere daken van de voormalige loodsen moet terugkomen”, zegt Van Asten.

“Het feit dat deze wijk tegen het centrum aan ligt, maakt het voor veel mensen een aantrekkelijke buurt. Maar we willen ook zorgen dat het in deze stadswijk zelf levendig is. Er gebeurt al veel - er zijn groenvoorzieningen, de Hogeschool vind je hier - maar we werken ook aan het economische perspectief. En kenmerkend voor deze buurt: geen auto voor de deur.

Met de verdichting van de stad is het niet meer realistisch twee auto’s voor de deur te hebben. Voor wie dat wil, zijn er mogelijkheden aan de randen van de stad.

Kenmerkend voor Laakhavens is juist de levendigheid door de gereduceerde aanwezigheid van auto’s. Waar je normaal parkeerplaatsen bouwde, is nu ruimte voor een trapveldje of een plek om je buren te ontmoeten.”

De nabijheid van openbaar vervoer en de mogelijkheden voor alternatief vervoer als de fiets of leenvoertuigen houden de buurt goed bereikbaar.

moeten we extra oog houden voor

Ondertussen is ook gestart met de bouw van een project uit de eerste fase van de Binckhorst: woontoren The Blox. “The Blox bestaat straks uit 360 woningen die als kleine dorpjes op elkaar zijn gestapeld”, legt Van Asten uit. “Ieder ‘blok’ vormt een eigen buurtje. Het gebouw biedt plek aan verschillende doelgroepen: starters, gezinnen, ouderen. Daarom wordt er ook per blok voorzien in ruimte om elkaar te ontmoeten.”

In de Binckhorst wordt ondertussen ook gewerkt aan een uitbreiding van de maatschappelijke voorzieningen. Zo werd in 2024 het John Dewey College geopend. “Deze school voor voortgezet onderwijs is nu gestart met alleen een brugklas, maar groeit straks verder mee met de ontwikkeling van de wijk. Het is een eerste voorbeeld van hoe we uiteindelijk nieuwe buurten creëren met passende voorzieningen én een eigen signatuur.

Het zijn belangrijke voorwaarden voor bewoners om zich verbonden te voelen met hun buurt en minder snel te verhuizen. Dat is duurzaam ontwikkelen. En een belangrijk bijkomend voordeel: Den Haag wordt niet alleen aantrekkelijker voor mensen die een woning zoeken, maar ook voor iedereen de er nu al woont.”

9

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Wilfried Stribos van Arcade

Mohamed Baba van Haag Wonen

Rondetafelgesprek Woonvisie Den Haag 2040

“Dit is een goed middel om elkaar op aan te spreken en uit te dagen” 10

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Bert Halm van Hof Wonen

Gijsbert van Herk van Staedion

Met het vastleggen van de Woonvisie Den Haag 2040 pakt de gemeente Den Haag de regie in de aanpak van de wooncrisis binnen de gemeentegrenzen. Dat is een welkome ontwikkeling, als het aan de Haagse woningcorporaties Staedion, Haag Wonen, Hof Wonen en Arcade ligt. De visie biedt voor hen kaders en houvast bij het realiseren van betaalbare woningen. “En hopelijk leidt het ook tot meer bestemmingsplannen en bouwvergunningen.” In een rondetafelgesprek reflecteren vier Haagse corporaties op hun rol in de nieuwe Woonvisie.

11

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Het nieuwbouwproject Schapenatjesduin in Den Haag met 70 sociale huurappartementen is door woningcorporatie

Met de nieuwe Woonvisie 2040 zet de gemeente Den Haag stappen om de stad weer in balans te krijgen. Een betere verdeling van betaalbare woningen over de stad, woningen voor alle inkomens én fijne buurten moeten ervoor zorgen dat inwoners van Den Haag en woningzoekenden weer een betaalbaar en fatsoenlijk huis kunnen vinden in een buurt waar ze zich thuis voelen.

Het is een visie waarin de corporaties zich vanuit hun rol als sociale huisvester goed kunnen vinden. “Dit stuk is echt voor onze bewoners geschreven”, zegt Wilfried Stribos, directeur-bestuurder van woningcorporatie Arcade. “Het is een integraal stuk geworden dat niet alleen is gericht op bouwen -wat sowieso van groot belang is-, maar ook op hóe mensen wonen, welke kansen zij hebben zich te ontplooien en hoe we een ongedeelde stad werkelijkheid kunnen maken.”

Arcade eind maart opgeleverd aan de bewoners, Arcade.

12

“Er staan een aantal belangrijke piketpalen in, zoals leefbaarheid, verduurzaming,

energietransitie, gebiedsontwikkeling en het beter benutten van bestaand bezit”, reageert Mohamed Baba, bestuursvoorzitter van woningcorporatie Haag Wonen. “We staan als corporaties op het punt om nieuwe meerjarige prestatieafspraken met de gemeente te maken. Daarbij hebben we gewacht op de vaststelling van deze Woonvisie, omdat het een goede basis is voor concrete afspraken waar we elkaar op kunnen aanspreken en die wat ons betreft over collegeperiodes heen gaan. Met deze woonvisie staan we aan het begin van een nieuwe fase waarin wij en onze partners in de stad onze rol actiever kunnen oppakken met focus op uitvoering.”

Ook Gijsbert van Herk, bestuursvoorzitter van woningcorporatie Staedion, legt graag de nadruk op de actie die moet voortkomen uit de Woonvisie. Ofwel: er moeten palen de grond in. “Het is mooi dat de visie er ligt en het werd ook tijd”, zegt Van Herk. “We zeggen al langer dat

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

de gemeente de regie moet nemen in de strijd tegen het woningtekort. Het is goed dat dat nu gebeurt in deze woonvisie, maar ik wil dat het uiteindelijk ook leidt tot de verdubbeling van het aantal bouwvergunningen. Daar helpen we woningzoekenden echt mee.”

Een sterke stad, buurt of wijk vraagt echter ook om mensen met een ander soort inkomen of opleiding. Denk aan het voorbeeld van de politieagent, verpleegster of voor ons dichter bij huis: de corporatiemedewerker. Voor een stad in balans, hebben zij ook een plek nodig.”

Iedereen aan bod

Dankzij de aandacht voor volkshuisvesting in de breedste zin van het woord, sluit de woonvisie goed aan bij de doelen van de corporaties. Zo is er veel oog voor aandachtsgroepen (onder andere statushouders, dak- en thuislozen, arbeidsmigranten, mensen die uitstromen uit een intramurale situatie, mensen met sociale of medische urgentie) en een betere verdeling over de stad van deze groepen.

“Daar zitten ook mensen bij die zich niet voorbeeldig gedragen. Denk aan mensen met GGZ-problematiek. We moeten bij de uitwerking van deze woonvisie ook daarvoor niet de kop in het zand steken.

Ik ben benieuwd hoe dat uitpakt. Of we kunnen afkomen van het ‘Not In My Backyard’-idee”, zegt Gijsbert van Herk.

Bert Halm: “Iedereen gunnen we een evenwichtige en diverse buurt. Mensen met verschillende inkomens. Met of zonder betaald werk. Actief voor de buurt of meer op zichzelf. Maar ook een wijk waarin je je thuis voelt. Waar je gezien wordt. Waar je met elkaar leeft. Naar elkaar omziet.

Daar werken wij aan, voor en met de bewoners.”

‘Met deze Woonvisie kunnen we onze rol actiever oppakken, met de focus op uitvoering.’

Integraal meekijken

Naast de voor de hand liggende rol van het aanbieden van betaalbare woningen in prettige buurten, zien de corporaties aanvullend extra kansen voortvloeien uit de nieuwe woonvisie. Mohamed Baba: “Met deze woonvisie hebben we

Woontoren The Blox van Staedion in Den Haag, bestaat uit 360 appartementen: 220 sociale huur, 72 middenhuur en 68 vrijesector woningen.

“We moeten absoluut oog houden voor aandachtsgroepen, maar wat ik in de woonvisie gelukkig ook terugzie is dat we er als corporaties ook zijn voor een grote groep woningzoekenden die nu de stad niet meer in komt. Op dit moment hebben bewoners van Den Haag óf een hele kleine óf een hele grote beurs.

13

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Renovatie en nieuwbouw in Moerwijk, Hof Wonen.

een helder kader. Laat nu ieder zijn rol binnen die visie pakken en laten we elkaar daarop uitdagen en aanspreken. Van ons kun je verwachten dat wij ons huiswerk op orde hebben. Wij verwachten van het College van B&W dat de besluitvorming en politieke procedures op orde zijn om woningen te realiseren, renoveren of te verduurzamen. Maar we kunnen vanuit onze maatschappelijk rol als corporatie ook actief meedenken over zaken als energietransitie, veiligheid, duurzaamheid en ondermijning. Schakel ons in, bevraag ons en laat ons integraal meekijken naar vraagstukken. Daar zijn wij voor.”

‘Met een derde van de Haagse woningen in het beheer zijn de corporaties een belangrijke trekker van de Woonvisie.’

“We mogen als corporaties ook meer voor het voetlicht brengen waarvoor je ons kunt inschakelen”, vult Gijsbert van Herk aan. “Wij zijn bijvoorbeeld ook een soort Zwitserland als het gaat om samenwerking met projectontwikkelaars en beleggers. Waar die twee partijen

14

een commercieel belang hebben en niet altijd aan de stad gebonden zijn, zijn wij een semi-publieke instelling voor de bewoners van Den Haag en zullen we hier over honderd jaar nog zijn. Gebruik ons daarom als vooruitgeschoven post in deze gesprekken.”

Van Herk ziet nog veel meer punten waarop corporaties van meerwaarde kunnen zijn in deze woonvisie. “Een derde van de woningen in de stad is van een van de corporaties. Wij zijn dus een belangrijke stakeholder als het gaat om het delen van deze visie. Zet ons daar ook voor in en maak partnerships concreet. En wij kunnen ons werk doortrekken tot voorbij de gemeentegrenzen. Willen we aan de bouwopgave voldoen, dan moeten we over de grenzen van de gemeente heen kijken.

Want mensen werken, leven en recreëren ook niet alleen binnen die grenzen. Als corporaties moeten we dus zeker de rol van regionale verbinder pakken.”

Duidelijke procedures

Tot slot is er nog winst te halen in het binden van beleggers en projectontwikkelaars aan de stad: hoe duidelijker en sneller gemeentelijke procedures verlopen, hoe eerder deze belangrijke partijen in de woningbouw Den Haag uitkiezen als werkgebied. “De doorzettingsmacht van de gemeentelijke organisatie kan sterker. Dat zit hem soms alleen al in de afwikkeling van bezwaarprocedures”, benoemt Wilfried Stribos. “Voor zo’n procedure staat zes weken en die worden ook vaak in acht

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

genomen, terwijl je sommige bezwaren binnen 24 uur kunt afwikkelen.

Bert Halm: “Samenwerken over de corporaties heen en met de gemeente is van groot belang om voldoende nieuwbouw te realiseren. Hoe komen we samen concreet tot versnelling? Door nog meer en beter samen te werken en te versnellen waar dat kan.” Wilfried Stribos: “Wij als corporaties kunnen ook versnellen.

Zo zijn we al meerdere projecten gestart op basis van een bruikbare vergunning in plaats van te wachten op de onherroepelijke vergunning. Daarmee neem je een risico op vertraging door eventuele bezwaarprocedures, maar we willen tegelijkertijd ook laten zien dat ook wij er alles aan doen om te versnellen.”

Financiën

Natuurlijk kan een gesprek over een nieuwe Woonvisie niet om die ene cruciale vraag heen: zijn deze ambitieuze plannen financieel haalbaar, gekeken naar de rol van de corporaties? “We doen nu het maximale wat we kunnen met de middelen die we hebben”, stelt Mohamed Baba. “Samenwerken is daarin cruciaal. Zo hebben we voor Den Haag Zuidwest een samenwerkingsagenda tussen corporaties, marktpartijen en de gemeente waarmee we de komende vijftien jaar aan de slag kunnen. Binnen het project Bouwstroom Haaglanden kopen we met dertien corporaties in de regio Haaglanden gezamenlijk woningen in en we hebben ons verenigd in de aanpak van de energietransitie. We hebben dus wel middelen en die zetten we slim in, maar

dat is op de lange termijn niet toereikend voor de rol die we pakken. Daarom moet er verder worden gekeken naar andere structurele financiering, waarbij we ook het Rijk, provinciebestuur en gemeente nodig hebben.”

Artist impression BoogieWood, grootste houtbouw Binckhorst Den Haag, Haag Wonen.

Tot slot ontbreekt er in de Woonvisie nog één onderdeel, als het aan Gijsbert van Herk ligt: “Wat voor stad willen we zijn?

Zijn we een stad met acht stadsdelen en 44 wijken of zijn we een van de drie grootste steden van Nederland in een metropool van twee miljoen inwoners? Wat je wilt zijn als stad, bepaalt door welke bril je naar de opgave kijkt. Op basis van die keuze kun je gebiedsvisies, omgevingsplannen en bestemmingsplannen opstellen. Die zullen uiteindelijk leiden tot de hoognodige bouwvergunningen om straks echt die nieuwe woningen te bouwen in de stad voor de mensen die nu op de wachtlijst staan.”

‘Eén vraag blijft nu nog onbeantwoord: wat voor stad willen we zijn?’

15

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Michel Zaadhof, algemeen directeur NU Projectontwikkeling:

“Door samen te werken en kennis te delen, voeg je waarde toe aan de stad” Sinds de oprichting in 2014 loopt NU Projectontwikkeling mee in de voorhoede als het gaat om gebiedsontwikkeling. Dat deden ze acht jaar geleden al door grootschalige woningbouw te creëren in het Haagse Laakhaven West, dat doen ze op dit moment in de Binckhorst en met het actieplan Viersprong Moerwijk geven ze Moerwijk, Spoorwijk, Laakkwartier en Laakhaven vanaf 2028 een nieuwe impuls.

Wie het kantoor van NU Projectontwikkeling zoekt, doet er goed aan zich te melden bij hun meest recent opgeleverde projecten.

Bevond het kantoor zich in 2023 nog op bovenste verdieping van de Waldo Tower in Laakhaven, anno 2024 vind je hun kantoor in de Wegastraat nabij de Pegasusstraat in de Binckhorst in Den Haag.

16

Voor woningcorporatie Staedion ontwikkelde NU Projectontwikkeling hier twee markante woontorens die plaats bieden aan driehonderd appartementen.

Belangrijk detail: alle appartementen vallen binnen de sociale huursector.

Tel daarbij de vele duurzaamheidstoepassingen op (daktuin, groene daken,

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

HR++ glas, zonnepanelen, vloerverwarming, fietsgarage) en je begrijpt waarom het project Pegasusstraat kon rekenen op een nominatie voor de Betaalbaar Wonen Prijs Zuid-Holland. Een mooie beloning voor NU Projectontwikkeling dat samen met VanWonen streeft naar maatschappelijk relevante gebiedsontwikkeling.

Kennis delen

Vanaf het balkon van de Pegasus kijkt Michel Zaadhof ondertussen alweer uit over toekomstige projecten. De herontwikkeling van de Binckhorst is inmiddels in fase

twee beland, waarbij verschillende partijen samenwerken aan de verdere ontwikkeling van het voormalige industrieen bedrijventerrein. “Het is in deze fase heel belangrijk om samen te werken en kennis te delen. Alleen zo kun je waarde toevoegen aan de stad”, stelt Michel. “Het denken in je eigen plot is verleden tijd. Wanneer je dat blijft doen, ontwikkelt iedereen een gebouw met bedrijfsruimten en voorzieningen in de plint, terwijl het voor het gebied juist beter kan zijn om deze bedrijvigheid en voorzieningen te clusteren op één plek.

Daarom moeten we bij het maken van het

17

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Petroleumhaven

NU ontwikkelde zich de afgelopen jaren als specialist op het gebied van betaalbaar wonen. Daarbij wordt intensief samengewerkt met woningbouwcorporaties. Het volgende, volledig betaalbare, woningbouwproject van NU Projectontwikkeling lonkt al in de verte: in de Petroleumhaven ontwikkelt NU voor woningcorporatie Haag Wonen een 70 meter hoge woontoren met 148 sociale huurappartementen. In de tweede 50 meter hoge toren komen 94 middenhuurappartementen. Onder de torens wordt een gemeenschappelijke fietsenstalling gerealiseerd. “Daarnaast ontwikkelen we hier een parkeergarage voor zowel de bewoners van de twee torens als de directe buren in het gebied. We verwachten dat de bouw hier in de eerste helft van 2025 start”, zegt Michel.

Pegasusstraat

plannen het hele gebied in het vizier houden en niet ieder zijn eigen plot. Zo maak je samen een beter stuk stad”.

NU Projectontwikkeling groeide de laatste jaren steeds verder uit van projectontwikkelaar naar gebiedsontwikkelaar. “Een bewuste keuze waarvoor we in 2022 de samenwerking aangingen met VanWonen. Zij opereren landelijk als gebiedsontwikkelaar en hebben de missie woningen en leefomgevingen te creëren voor de gezondste generaties. Die kennis passen wij nu ook toe, waardoor we de maatschappelijke relevantie van onze projecten vergroten.”

‘Houd bij het maken van plannen het hele gebied in het vizier, niet alleen je eigen plot.’

18

Viersprong Moerwijk

Maar wie vastgoedbeurs Provada 2024 heeft bezocht, weet dat er meer in het verschiet ligt. Tijdens de beurs presenteerde NU Projectontwikkeling/VanWonen namelijk samen met woningcorporatie Staedion en aannemer Stebru het actieplan Viersprong Moerwijk aan de gemeente Den Haag.

Een ambitieus plan dat erop is gericht de wijken Moerwijk, Spoorwijk, Laakkwartier en Laakhaven een flinke kwaliteitsimpuls te geven. Niet alleen op het gebied van wonen, maar ook werkgelegenheid, zorgcapaciteit, vervoer, onderwijs en cultuur komen terug in het plan. “Het gebied biedt kansen voor meer lokale werkgelegenheid en meer voorzieningen. Maar ook voor uitbreiding van groen en water. En natuurlijk om het verkeersknooppunt Moerwijk te ontvlechten met beter openbaar vervoer, zodat de uitstekende ligging bij station Moerwijk optimaal wordt benut”, verklaart Michel.

Het gebied moet daarom veranderen van verkeersknooppunt naar prettig verblijfsgebied waar de vier wijken met elkaar worden verbonden. Op die manier kunnen bewoners gebruikmaken van alle faciliteiten in het gebied.

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Om tot een goed plan te komen, werkten de drie initiatiefnemers van het actieplan samen met actieve partijen in het gebied als HTM, NS, ProRail, de politie, ROC Mondriaan, Lucas onderwijs, Saffier, Florence en Haga Ziekenhuis. Het plan wordt daarnaast gesteund door de Economic Board The Hague.

De Haagse wethouders van Asten en Balster reageerden alvast positief op het actieplan: “We zien ook als gemeente veel potentie in Knooppunt Moerwijk. Als onderdeel van de ‘Oude Lijn’ is het een belangrijke schakel voor de omliggende buurten en voor onze stad. Het is mooi om te zien dat zo veel partijen aan de slag zijn gegaan met plannen maken voor dit stukje Den Haag.”

In de volgende fase worden de plannen verder uitgewerkt in samenwerking met bewoners. Daarnaast gaat een kwartiermaker aan de slag om de verschillende partijen verder met elkaar te verbinden. “Dit zijn de projecten waarmee we echt impact kunnen maken. Het hele gebied kan een geweldige kwaliteitssprong maken, wat nieuw perspectief biedt voor de bewoners van Moerwijk, Spoorwijk, Laakkwartier en Laakhaven.”

Petroleumhaven

Knoop Moerwijk

Impact

Het streven van de drie initiatiefnemers is om in 2028 te starten met deze langdurige gebiedsontwikkeling. “Het plan bevat ambities als het creëren van zo’n 3000 nieuwe woningen en het verduurzamen van de bestaande woningen die Staedion in dit gebied heeft. Maar daarnaast wordt er ook gewerkt aan meer werkgelegenheid in de vorm van 850 nieuwe arbeidsplaatsen.”

19

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Rudi van Wechem en Michael Brands, Frisia Makelaars:

“Bouw in de stad aan een goede mix van wonen en werken” 20

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Nu in de regio Haaglanden hard wordt gewerkt om aan de woonopgave te voldoen, heeft Frisia Makelaars een belangrijke oproep: vergeet de commerciële ruimtes niet. “Bij de grote aantallen woningen die straks onder andere in de Binckhorst en Laakhavens worden toegevoegd, horen ook voorzieningen als scholen, huisartsen en winkels. Houd er rekening mee dat er ook voor hen ruimte is.”

Het is een klassieke kip-ei discussie waarin de markt op dit moment is beland. Waar makelaars pleiten voor meer kantoorruimte in Den Haag en dan met name grotere A-label complexen, zijn ontwikkelaars nog wat terughoudend door de relatief kleine vraag naar kantoorruimte. “Maar wanneer het aanbod er niet is, is de vraag er ook niet”, is de eenvoudige conclusie van Michael Brands, vastgoedadviseur bij Frisia Makelaars. “Ondertussen worden in de randgemeenten herontwikkelde kantoren goed verhuurd. Niet omdat de locaties waanzinnig zijn, maar omdat er een waanzinnige locatie is gecreëerd en bedrijven behoefte hebben aan moderne kantoorruimte die voldoet aan de huidige duurzaamheidseisen.”

21

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Met meer dan honderd jaar ervaring als Haagse makelaar in zowel particulier als bedrijfsonroerend goed mag gesteld worden dat Frisia Makelaars een degelijke kennis heeft van de Haagse dynamiek. “We dragen honderd jaar geschiedenis met ons mee die ook bruikbaar is bij de toekomstige ontwikkeling van de stad en de regio. Wij zijn thuis in hypotheken, verzekeringen, waardebepaling, marktonderzoek en in doelgroepen- en marktanalyse. Niet geheel onbelangrijk in een wereld die continue verandert”, zegt algemeen directeur Rudi van Wechem.

‘Maak van de plint geen ondergeschoven kindje.’

Werkgelegenheid

Door de jaren heen ontwikkelde Frisia Makelaars een brede kijk op onroerend goed, waardoor de roep om meer kantoorruimte niet alleen vanuit de vraag van huurders komt, maar ook met het oog op nieuwe bewoners. “Met de bouwopgave die er nu ligt, worden veel woningen toegevoegd aan de stad. Die toekomstige bewoners moeten ook ergens werken en het liefst gaan ze op de fiets of met het openbaar vervoer naar het werk. Meer kantoorruimte in de stad betekent dus ook werkgelegenheid dicht bij huis”, zegt Rudi van Wechem. “Maar het gaat ons daarnaast ook om ruimte voor voorzieningen. In nieuwe stadswijken als de Binckhorst en Laakhavens hebben de winkelier, de huisarts en de tandarts ook een plek nodig.

Daar moet in de gebiedsontwikkeling dus al rekening mee worden gehouden.”

Frisia Makelaars is dan ook graag betrokken als adviseur bij gebiedsontwikkeling. “Voor Laakhavens schreven we bijvoorbeeld voor de gemeente Den Haag een adviesrapport gericht op de ondernemers in het gebied.

De ontwikkeling daar betekent dat een

22

deel van de huidige ondernemers tijdelijk moet uitverhuizen. Maar waar kun je hen huisvesten als er al een tekort is aan commerciële ruimte?”, zegt Michael Brands. “Het uitverhuizen moet dus gefaseerd gebeuren en dat maakt een gebiedsontwikkeling complex.”

Wonen en werken

Kansen voor het creëren van meer vierkante meters commerciële ruimte ziet Frisia Makelaars volop. “Wonen en werken wordt weer steeds meer gecombineerd in nieuwe complexen. Dat kan architectonisch prima. Kijk naar het pas opgeleverde project The Valley op de Zuidas in Amsterdam. De begane grond is daar gereserveerd voor retail en horeca. Daarboven is ruimte voor meerdere lagen kantoor en pas vanaf de achtste verdieping heeft het complex een woonfunctie. Door wonen naar boven te verplaatsen, ontstaat er een flinke ruimte voor kantoren. Een goed voorbeeld in Den Haag is De Kroon van Haag Wonen waarin wonen en werken in één complex goed zijn gecombineerd.”

Wanneer ook de commerciële ruimtes in de plint van nieuwbouwprojecten meer aandacht krijgen, is er grote winst te halen.

“Maak van de plint geen ondergeschoven kindje”, stelt Michael Brands. “Denk vooraf na over de doelgroep die hierbij past en benader die actief. Zo kun je de ruimte straks opleveren met alvast een deel van de voorzieningen die de ondernemers nodig hebben. Dat maakt de ruimte voor de huurder een stuk interessanter. De plint wordt nu vaak casco opgeleverd, wat betekent dat de huurder nog een flinke investering moet doen om de ruimte gebruiksklaar te maken.”

“Zorg ook voor een mooie uitstraling van de plint”, voegt Rudi van Wechem toe. “Een mooie afwerking en een eenduidige signing maken de ruimtes aantrekkelijker. Door vooraf die extra aandacht te besteden aan de plint verminder je de kans op leegstand en zorg je voor levendigheid. Bewoners hechten er ook waarde aan. Voor zij een

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

woning betrekken, willen ze graag weten welke ondernemers zich op de begane grond vestigen, omdat het sfeerbepalend is.”

Maakindustrie Een andere grote uitdaging waarin Frisia Makelaars op dit moment meedenkt, is de huisvesting van de maakindustrie. “Veel gemeenten stuurden de laatste jaren aan op de maakindustrie, waarbij verouderde verzamelgebouwen werden aangewezen als hub voor ambachtelijke ondernemers.

Voordeel was dat de huurprijs hier laag was door de staat van de gebouwen”, zegt Michael Brands. “Maar nu deze gebouwen worden herontwikkeld, zijn er nog weinig plekken te vinden met het gewenste huurniveau voor de maakindustrie. Daarom zijn we nu in gesprek met onder andere de gemeente Delft om te kijken hoe we ook deze doelgroep kunnen bedienen.”

Een levendige stad met voldoende woningen én genoeg ruimte voor voorzieningen en werkgelegenheid: als het aan Frisia Makelaars ligt, wordt hun expertise op dit vlak vaker ingeschakeld.

“We hebben alle kennis in huis voor marktonderzoek en marktanalyse”, zegt Rudi. “We denken dus graag mee.”

‘De huisarts, tandarts en winkelier hebben ook een plek nodig in de nieuwe stadswijken.’

23

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Mohamed Baba, bestuurder Haag Wonen

Kirsten Dubbelman, directeur Vastgoed Haag Wonen

“Wij geloven dat een fijn thuis de basis is voor een goed leven” De opgave van woningcorporatie Haag Wonen is duidelijk voor de komende tien jaar: er moeten meer woningen komen. En snel, want de wachtlijsten groeien nog altijd veel harder dan het woningaanbod.

3600 nieuwe woningen in 10 jaar is het streven van Haag Wonen. Maar waar bouw je in dichtbebouwd Den Haag en hoe kun je processen versnellen? “Corporaties, ontwikkelaars, beleggers, bouwers, gemeente én architecten: we hebben elkaar allemaal nodig om samen de wooncrisis op te lossen.”

Gelukkig gaat het weer over volkshuisvesting zegt Mohamed Baba, bestuurder Haag Wonen, tijdens het interview waarin hij en Kirsten Dubbelman, directeur Vastgoed Haag Wonen uitgebreid aandacht besteden aan de uitdagende bouwopgave die Haag Wonen de komende tien jaar te wachten staat. “Want wij geloven dat een fijn thuis de basis is voor een goed leven. En dat een mooie stad, een stad is voor iedereen. Op dit moment staan er ruim 190.000 woningzoekenden ingeschreven in de regio Haaglanden.

24

Hiervan zijn ruim 77.500 woningzoekenden actief op zoek naar een woning. Dat betekent dat je gemiddeld 73 maanden moet wachten om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Dat geeft wel aan hoe urgent het is en daar willen we wat aan doen. We gunnen iedereen een fijn, duurzaam en betaalbaar huis in een veilige en leefbare buurt. Dat is onze maatschappelijke taak als woningcorporatie en we zijn blij dat we nu ook weer de ruimte hebben om die taak op te pakken.”

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Het is die motivatie die Haag Wonen voortstuwt in de grote opgave van het realiseren van 3600 nieuwbouwwoningen in 10 jaar. 3000 woningen in de sociale huursector en 600 woningen in de middenhuur. Daarbij zijn we druk bezig om ruim 12.000 woningen te verduurzamen en te verbeteren en zetten we ons in met onze partners in de stad voor fijne buurten waar het prettig wonen is. En om de uitdaging nog groter te maken: we zoeken nog locaties om 800 woningen toe te voegen en die moeten eigenlijk al in de komende 2 à 3 jaar worden ontwikkeld. Maar bouwlocaties zijn schaars. Dat vraagt dus om de nodige creativiteit en vooral ook samenwerking.

Tussen corporaties, ontwikkelaars, beleggers én de gemeente. “Natuurlijk kijken we eerst naar onszelf: wat kunnen we zelf doen om woningen toe te voegen aan onze voorraad?

Door onze planvoorraad te optimaliseren en bestaande woningen slimmer te benutten.

Daar zijn we heel creatief in, een mooi voorbeeld is dat we een tiny house gaan plaatsen in een binnentuin. We gaan ervaren hoe dat werkt en of dit meer kansen biedt.

Elke woning die we kunnen toevoegen is er weer één. ”, zegt Mohamed Baba. “Voor nieuwe woningen werken we veel samen met ontwikkelaars en beleggers. En als de gemeente nieuwe gebieden gaat ontwikkelen, zoals nu in Laakhaven, steken wij meteen onze vinger op om mee te doen om de gebiedsontwikkeling te helpen realiseren.”

Als het aan Haag Wonen ligt, speelt de gemeente Den Haag een cruciale rol in het behalen van de bouwopgave. “Zij kunnen onder andere een rol spelen bij het versnellen van nieuwbouw. Daarom zijn we ook zo blij met Haags Doorbouwverbond 2023-2026 dat is ondertekend door gemeente, ontwikkelaars, beleggers, bouwers en woningcorporaties”, zegt Kirsten Dubbelman.

Met het verbond geven alle partijen aan intensief samen te willen werken om tot de 4000 gewenste nieuwbouwwoningen per jaar te komen binnen de Haagse gemeentegrenzen. Die samenwerking krijgt nu vorm in bijvoorbeeld de Binckhorst fase 2 en het Beatrixkwartier. Daar zitten we

samen aan tafel om met elkaar integrale gebiedsvisies en ontwikkelvisies vorm te geven. Op basis daarvan kunnen op gebiedsniveau kaders worden vastgesteld, die ook politiek draagvlak hebben. Je hoeft in één gebied nu niet meerdere keren dezelfde ambtelijke- en politieke besluitvormings stappen te zetten, wat het proces versnelt”, legt Kirsten Dubbelman uit. “Wij leveren tegelijkertijd ónze bijdrage aan sneller bouwen door op basis van een bruikbare vergunning alvast aan de slag te gaan, waar we normaal gesproken zouden wachten op een definitieve vergunning.” Een mooi voorbeeld daarvan is het project BoogieWood in de Binckhorst. 293 betaalbare woningen waar we recent met Vorm Ontwikkeling en Bouw een koopovereenkomst voor hebben getekend. We wachten nu op het verlenen van de omgevingsvergunning om dit jaar te starten met de bouw.

‘Natuurlijk kijken we eerst naar onszelf: wat kunnen we zelf doen om woningen toe te voegen aan onze voorraad?’

Projecten starten op een bruikbare vergunning neemt een risico met zich mee, daarvan is Haag Wonen zich bewust. “Een bezwaar kan de bouw weer jaren vertragen,

25

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

niet ontbreken bij het oplossen van dit grote vraagstuk.”

Guus van Haag Wonen

waardoor een deel van je investeringsvolume vast komt te zitten in een vertraagd project”, benadrukt Kirsten Dubbelman. “Dat proberen we echter zoveel mogelijk te ondervangen door een goed participatietraject voorafgaand aan onze werkzaamheden.

‘Het is tijd om het vastgeroeste beeld over de woningcorporatie bij te stellen.’

“We doen het voor de bewoners en de woningzoekenden. Daarom is het belangrijk om te weten wat er speelt en waar behoefte aan is. Daarmee creëer je iets waar huurders en woningzoekenden straks echt profijt van hebben. Durf in deze fase ook het algemeen belang boven het individuele belang te stellen en blijf met elkaar in gesprek.’’

De samenwerking met architecten is in de grote en complexe bouwopgave in de stad een heel belangrijke. “De architecten worden tot nu toe nog weinig genoemd in de samenwerkingen”, benadrukt Kirsten Dubbelman. “Maar we hebben ook slimme ontwerpen nodig om aan de bouwopgave te voldoen. Hoe kunnen we meer met minder ruimte zonder dat het ten koste gaat van woongenot? De architect mag daarom zeker

26

‘#DOEN’ is het drijvende motto van Mohamed Baba. “Door initiatief te tonen, heldere doelstellingen en concreet aan de slag te gaan, creëer je energie en chemie waarmee we ook echt die nieuwe woningen kunnen realiseren. Mijn oproep aan de landelijke politiek in het algemeen en Mona Keijzer als minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in het bijzonder is dan ook om geen extra eisen te maken op het gebied van woningbouw. Aan ideeën en goede bedoelingen en intenties geen gebrek. We hebben als betrokken partijen in Nederland allemaal de kennis en expertise en er liggen veel goede plannen klaar, dus laten we nu doorpakken op de uitvoering en zorgen voor bouwcontinuïteit .”

Ook voor de gemeente Den Haag heeft Haag Wonen een oproep: “Voor het realiseren van de woningbouw ambities en het bijdragen aan stedelijke vraagstukken vanuit wonen is het cruciaal om integraal en aan de voorkant samen naar oplossingen te zoeken en elkaar hierop uit te dagen. Dat zien we nu mooi terug in de totstandkoming van de gemeentelijke Woonvisie 2040. Met de fysieke bouwopgave kunnen we bijdragen om de stad te versterken. Het belang en rol van goede volkshuisvesting die bijdraagt om doelstellingen en perspectief te bieden op het gebied van zorg, arbeid en onderwijs.

Daarin spelen wij als corporaties van oudsher een belangrijke rol en daar mag de gemeente ons ook op aanspreken. Daaraan dragen we op dit moment al heel direct ons steentje bij in het kader van het Nationaal Programma Zuidwest bijvoorbeeld. Samen met het ROC Mondriaan, gemeente, collega corporaties en onze leveranciers hebben we het afgelopen jaar in Den Haag Zuidwest.

Doe-dagen georganiseerd: dagen waarop werkzoekenden kennis kunnen maken met een nieuw vak zoals schilder-, onderhoudsen groenwerk. Tijdens zo’n dag ontmoeten werkzoekenden verschillende bedrijven, is er een match, dan kunnen ze gelijk aan de slag! Ik ben trots om te zien dat we met de

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Doe-dagen al zoveel mensen in Den Haag perspectief kunnen bieden richting werk en onderwijs. We bieden dus niet alleen een goede, fijne en betaalbare woning. Hoe mooi is dat!”

De laatste oproep die Haag Wonen graag nog doet is een pleidooi voor geborgde financiering voor de middenhuur (880 tot 1.200 euro euro per maand). Waar woningcorporaties voor elkaar garant mogen staan bij de financiering van de ontwikkeling van sociale huurwoningen, moeten corporaties voor middenhuurwoningen nu financiering regelen via de commerciële markt. “Wanneer we ook hiervoor geborde financiering kunnen toepassen, zou ook die ontwikkeling sneller kunnen gaan”, legt Kirsten uit. “Op die manier kunnen we als corporaties samen gunstige financierings afspraken maken voor deze sector. Dat kan klinken als concurrentie voor marktpartijen.

De opgave is echter zo groot dat we elkaar niet in de weg zitten. Ook hier hebben we elkaar weer nodig om aan de gestelde doelen te voldoen. Meer woningen in het middenhuursegment zijn nodig om de druk op de woningmarkt te verlagen, broodnodige doorstroming te creëren, wijken met eenzijdige woningaanbod te helpen differentiëren en het biedt huidige bewoners de kans om in hun eigen wijk of buurt wooncarrière te maken. ” Haag Wonen is blij met de rol die corporaties als volkshuisvester weer mogen oppakken.

“Het is tijd om het vastgeroeste beeld over de woningcorporatie bij te stellen.

De maatschappelijke opgave is groot en daarnaast ook de innovatieve rol om aan de maatschappelijke vraagstukken te voldoen en meer te betekenen voor onze mooie stad.

Samen met onze partners in de stad willen we meer betekenen voor de bewoners, woningzoekenden in fijne buurten waar je je kan ontwikkelen en het prettig wonen is”, zegt Mohamed Baba BoogieWood is een uitstekend voorbeeld van innovatie in de woningbouw. Dit wordt het grootste houten woongebouw

van Nederland met een unieke modulaire houtbouwmethode. Dankzij deze aanpak kan BoogieWood binnen 18 tot 24 maanden worden opgeleverd. We zijn enthousiast over onze samenwerking met VORM. Het laat zien dat betaalbare en duurzame huisvesting goed samen kunnen gaan. Als alles volgens plan verloopt, kunnen de eerste bewoners hun nieuwe woning in BoogieWood al in de zomer van 2027 betrekken.

BoogieWood bouwproject

Daarbij hebben we nog meer samenwerkingspartners waarmee volop in de voorbereiding zijn om nieuwe woningen te ontwikkelen, te verduurzamen en te verbeteren. Daar werken we vol passie aan en we staan ook altijd weer open voor nieuwe kansen en samenwerkingen om samen te bouwen aan onze mooie stad met fijne buurten waar het prettig wonen is. Een stad waar iedereen mee kan doen.

‘Het laat zien dat betaalbare en duurzame huisvesting goed samen kunnen gaan.’

27

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

David Hendriks, Emile Bosch, Chris Schouten en Hans van Zweden:

“WDevelop ontwikkelt maatwerk met lef”

28

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Een jong bedrijf met veel ervaring en ontwikkelkracht: WDevelop heeft zich in korte tijd in de regio Haaglanden gepositioneerd met kwalitatief hoogwaardige woningbouwprojecten. Zo zijn met De Wandelganger en Madeliefveld in Leidschenveen bijna zevenhonderd nieuwe woningen gemoeid. Een uitdaging als de herontwikkeling naar woningbouw van het Diaconessenhuis in Voorburg gaat deze ontwikkelaar niet uit de weg. Maar ook voor een kleiner project als Park Beresteyn in Voorschoten wordt de hand niet omgedraaid. WDevelop creëert maatwerk voor elke specifieke plek in de stad.

Door een gang van de voormalige Caballerofabriek komt een skateboarder voorbij. “Je ziet ook wel eens iemand op een fiets. Geen dag is hetzelfde”, zegt Hans van Zweden in de schuifpuiopening van de unit van WDevelop. “We zitten met veel creatieve bedrijven bij elkaar en dat is zeker een voordeel. Zo werken wij onder andere samen met een stedenbouwkundig bureau en een communicatiebureau die hier ook hun plek hebben. Je loopt makkelijk bij elkaar binnen.”

Als relatief jonge vastgoedontwikkelaar voelt WDevelop zich thuis in bedrijvenverzamelgebouw en ‘broedplaats’ Cabfab aan de zuidoostelijke rand van de Binckhorst. In een comfortabele vergaderen presentatieruimte spreken we met het managementteam dat bestaat uit directeur en mede-eigenaar Chris Schouten en de ontwikkelingsmanagers David Hendriks, Emile Bosch en Hans van Zweden. Allen hebben hun sporen in het vak verdiend.

Nieuwe portefeuille

De vastgoedontwikkelaar is in 2020 opgericht op basis van de overname van een groot deel van de portefeuille van Schouten De Jong (SDJ), vertelt Schouten. Hij en twee andere partijen zijn de aandeelhouders van de nieuwe onderneming. Vliethaven in Leidschendam-Voorburg (77 koopwoningen rondom een binnenhaven) is zo’n project dat is ontstaan uit deze ‘oude’ portefeuille, evenals het project De Wandelganger in Leidschenveen (ca. 400 appartementen).

Het Diaconnessenhuis in Voorburg en het Werninkterrein in Leiden zijn recent geacquireerde projecten, vertelt Schouten.

“We hebben de oude portefeuille met nieuw elan opgepakt en uitgebreid met eigen nieuwe projecten.”

Geografisch ligt het zwaartepunt van het werkveld in de regio Groot Haaglanden.

“Maar we kijken zeker ook over de schutting”, zegt Van Zweden. Naar met name de Rotterdamse en Leidse regio, met projecten in onder andere Leiden, Alphen aan den Rijn, Maassluis en Schiedam.

Romeinse nederzetting

Een bijzondere nieuwe aanwinst is het transformatieproject Diaconessenhuis in Voorburg. Belegger Woonhave heeft het voormalige ziekenhuis en bijbehorende grond van het Reinier de Graaf Gasthuis verworven via een tender. WDevelop is betrokken als gedelegeerd ontwikkelaar van het project. Het plan is om op deze fraaie locatie aan de Vliet ongeveer 200250 appartementen te realiseren. Er is wel een uitdaging: de ondergrond heeft een beschermde archeologische status. “In de ondergrond bevinden zich de overblijfselen van een Romeinse nederzetting: Forum Hadriani”, legt Schouten uit. “De kunst is hier te ontwikkelen zonder deze ondergrond aan te tasten. Het uitgangspunt is die archeologische restanten niet uit te graven maar ze juist tot in de verre toekomst

Waelse Tuin 's-Gravenzande

29

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Park Beresteyn Voorschoten

in de grond te laten zitten om ze zo te conserveren.” Hendriks: “We zoeken naar manieren om creatief met de beschikbare ruimte en het gebouw om te kunnen gaan.

Dat proces loopt nu. En hiervoor participeren we ook nadrukkelijk met de buurt en de omgeving. Dit doen we overigens actief bij meerdere van onze projecten.”

‘De uitdaging is om plekken te ontdekken die anderen niet zien’ Intensiteit

Het Werninkterrein in Leiden is een grotere ontwikkeling die recent is geacquireerd. Het betreft een samenwerking met ontwikkelaar ABB uit Sliedrecht. Een grote opgave waar de Haagse ontwikkelaar vijf tot tien jaar mee bezig zal zijn. Op een aantrekkelijke locatie langs de Oude Rijn, op het terrein van de voormalige betonfabriek van de familie Wernink, staan rond de 700 woningen op het programma. Het gaat om een mixed use ontwikkeling waar ook een hotel, horeca en

30

een roeivereniging deel van uitmaken. “Hier komt een woonwijk zoals Leiden die nog niet kent”, verzekert Bosch. “De ontwikkeling is enigszins vergelijkbaar met Little C in Rotterdam, met binnen- en daktuinen en een hoge intensiteit en dichtheid.”

Onderscheidend karakter

De keuze voor een architect laat WDevelop mede bepalen door de stijlrichting die wordt beoogd in de verschillende ontwikkelingen, vertelt Van Zweden. Voor bijvoorbeeld de Waelse Tuin in ’s-Gravenzande – 47 vrije sectorwoningen in een traditionele stijl, grote tuinen en een parkje in het midden van de wijk – is Van Egmond Architecten in de arm genomen. “De architect moet bij de opgave passen. Maar ook andere adviseurs zijn belangrijk. Voor de Waelse Tuin bijvoorbeeld een landschapsarchitect en een duurzaamheidsadviseur. Afhankelijk van de opgave laten we meerdere architecten pitchen om zo de ideale partij te vinden voor de specifieke opdracht.”

Onder de naam Waterjuffers ontwikkelt WDevelop drie deelplannen in de nieuwe wijk Wilgenrijk in Maassluis. In de drie deelplannen komen samen ongeveer 250

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

woningen, waarvan 90 appartementen en 160 grondgebonden woningen in verschillende typologieën: rij- en hoekhuizen, gezinshuizen, herenhuizen, twee-ondereen-kapwoningen en parkhuizen bij het water. “Auto’s worden van de straat gehaald en geparkeerd in parkeerhoven. Het wordt een hele groene en waterrijke wijk”, vertelt Hendriks die voor dit project de kar trekt.

“Kinderen kunnen er huppelend naar school.” Van Zweden: “We zoeken steeds naar een onderscheidend karakter met extra kwaliteit. Maatwerk voor de plek, de ideale verkaveling, geen standaard concept.”

Hendriks: “De parkhuizen bijvoorbeeld zijn ontworpen als een soort drive-in woningen met een opgetilde woonlaag en daarmee perfect grenzend aan de waterrijke parkrand.

Deze huizen worden erg positief ontvangen door de markt.”

Aanjager

Op een langgerekt parkeerterrein in Den Haag-Leidschenveen ontwikkelt WDevelop onder de projectnaam De Wandelganger ongeveer 400 appartementen in combinatie met commerciële en maatschappelijke functies. Het terrein aan de Henri Faasdreef is een eigen grondpositie. Parallel aan het terrein loopt aan de ene zijde een metroen sneltramspoorlijn, aan de andere zijde staan een tweetal schoolgebouwen en het hoofdkantoor van het CBS. “De uitdaging is om plekken te ontdekken die anderen niet zien”, zegt Schouten. “We pakken graag de rol van aanjager voor dit soort plekken. Als ontwikkelaar moet je kunnen zien dat op deze relatief smalle parkeerstrook woningen passen. Vanuit de gemeente is enthousiast gereageerd op onze ontwikkelvisie voor het gebied.” Het woonprogramma zal voor 85% behoren tot de categorie betaalbaar. Mogelijk is er ook plek voor studentenhuisvesting.

Voor het ontwerp tekenen Burton Hamfelt Urban Architecture, Olaf Gipser Architects en Starling Structures.

Aan de andere kant van het naastgelegen winkelcentrum Leidschenveen werkt WDevelop op het Madeliefveld aan een tweede woonontwikkeling in dit stadsdeel.

Bosch: “Dit doen we samen met corporatie Haag Wonen. De ene helft van het programma wordt sociale huur, de andere helft middenhuur en -koop. Allemaal tweeen driekamerappartementen.”

Waterjuffers Wilgenrijk Maassluis

Park Beresteyn in Voorschoten is weer een volledig andere opgave. Deze kleinschaligere woonontwikkeling is voor een belangrijk deel ook een landschapsontwikkeling. Het park is vijf hectare groot. In de parkomgeving worden 43 luxe koopappartementen ingepast, in combinatie met een halfverdiepte parkeergarage en een daktuin.

Samenwerkingspartner Amvest neemt via haar beleggingsfonds het naastgelegen Gastenhuis (zorggebouw) af.

Volkshuisvesting dienen

WDevelop heeft zich sinds haar oprichting vooral gericht op betaalbaar wonen. “Het is duidelijk dat we ons in een fase bevinden waarin we de volkshuisvesting moeten dienen. Dit doen we dan ook met volle overtuiging en inzet”, beaamt het gehele managementteam. De Wandelganger en Madeliefveld zijn daar goede voorbeelden van. “De plek, de randvoorwaarden en het programma sturen in belangrijke mate wat je doet. Goede samenwerking met de publieke instanties en participatie zijn daarbij onontbeerlijk en daar besteden we graag veel tijd en aandacht aan. En we voegen nóg iets eigens toe: lef! WDevelop ontwikkelt met lef!”

31

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Kelvin Driessen en Sanne van Zundert | Ingenieursadviesbureau Arup:

“Verduurzaam niet alleen een gebouw, neem meteen het omliggende gebied mee”

De gemeente Den Haag streeft ernaar klimaatneutraal te zijn in 2030 en vervult daarin zelf een voorbeeldfunctie. Dat is een pittige uitdaging in een stad waar veel overheidsgebouwen en culturele instellingen gevestigd zijn in verouderde en vaak ook monumentale panden. Panden waarin niet zomaar aanpassingen kunnen worden aangebracht. “Denk bij verduurzaming daarom niet in individuele objecten, maar pak ook het gebied rond het object aan”, is volgens ingenieursadviesbureau Arup de oplossing.

“Als Den Haag kan verduurzamen, dan kunnen alle steden het.”

32

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

De Binnenhofrenovatie - met het Ministerie van Algemene Zaken, de grafelijke zalen en de technische hoofdinfrastructuur -, het Kunstmuseum, maar ook het deelmobiliteitsplan voor Scheveningen: ingenieursadviesbureau Arup werkt al mee aan verschillende grote projecten om de gemeente Den Haag duurzamer en beter bereikbaar te maken. Allemaal vanuit de filosofie waaraan het bedrijf en zijn medewerkers al sinds de oprichting door Ove Arup in 1946 trouw is: ‘Ons werk is pas echt van waarde als het leidt tot een betere wereld.’

Total Architecture

Die betere wereld wordt, als het aan Arup ligt, bereikt met Total Architecture: door nauw samen te werken met alle betrokken partners en vanuit verschillende disciplines naar een uitdaging te kijken, ontstaan ontwerpoplossingen van hogere kwaliteit die ook nog eens goed aansluiten op de behoefte van alle gebruikers.

“Ons werk geeft prioriteit aan het herstel van het milieu, de biodiversiteit, het behoud van hulpbronnen, stabiele economische groei en sociale waarde”, zo stelt Arup.

Total Architecture lijkt daarom anno 2024 actueler dan ooit.

‘Gemeente Den Haag heeft sleutel in handen voor het snel bereiken van klimaatafspraken.’

“Wil een gemeente als Den Haag voldoen aan de internationaal geldende klimaatafspraken of gestelde ambities op het gebied van natuurinclusiviteit, klimaatadaptiviteit en circulariteit, dan is ook voor hen Total Architecture de enige oplossing”, stelt Kelvin Driessen, Associate Director bij Arup. “Den Haag telt meer dan vijftig musea, meer dan tien theaters en meer dan dertig ambassades.

Veel van die functies zijn gevestigd in monumentale gebouwen. Dat brengt de nodige bouwkundige beperkingen met zich mee. Het voordeel is echter dat de gemeente eigenaar is van veel van die gebouwen, vaak ook van omliggende gebouwen, én de zeggenschap heeft over de buitenruimte.

Daardoor hoeven we niet meer per object te verduurzamen, maar kunnen we een gebiedsbrede aanpak toepassen. Dankzij die

Mauritshuis, Den Haag (c) Luuk Kramer

33

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

hierbij aan klimaatinstallaties, elektra en brandveiligheidssystemen. Hoognodig om cultureel erfgoed te beschermen en te klimatiseren voor het beoogd gebruik. Maar je bouwt ook ín cultureel erfgoed. Esthetiek is dus heel belangrijk. Je wilt de karakteristieke architectuur behouden. De installaties dienden daarom onzichtbaar te zijn voor het publiek, maar moesten ook ingepast worden in een bestaand gebouw zonder ingrijpende aanpassingen te maken.

Arup 3D simulatiemodel van de technische installaties Mauritshuis

aanpak zijn we niet meer alleen afhankelijk van wat we binnen een pand kunnen verduurzamen, maar kunnen we ook maatregelen toepassen in de omgeving.”

‘We maken lokaal impact met een wereldwijd kennisnetwerk van meer dan 18.500 collega’s.’

Maatwerk

Binnenhof

Een monumentaal gebouw moderniseren en verduurzamen vraagt om de nodige creativiteit en maatwerk qua ontwerp, weet Arup uit eigen ervaring. “In het Mauritshuis verzorgden we het ontwerp van de nieuwe technische installaties. Denk

Bij het ontwerpen van de installatie is gebruik gemaakt van 3D-modellering, dynamische simulaties en BIM. Daarmee is het ons gelukt de nieuwe klimaatinstallaties ingepast te krijgen op de zolder tussen de bestaande dakspanten. Zonder dit maatwerk en niveau van detail in het ontwerp met digitale techniek was dit niet mogelijk geweest.”

Sneller resultaat

Maatwerk toepassen in een gebouw is een manier om met duurzaamheid aan de slag te gaan, maar wanneer op gebiedsniveau wordt gekeken naar mogelijkheden voor verduurzaming, zijn er snellere en meer optimale resultaten te bereiken. De aanpak van Museum De Lakenhal in Leiden is een goed voorbeeld van werken op gebiedsniveau. “Dit museum bestaat uit verschillende gebouwen, ieder met zijn eigen karakteristieke eigenschappen, leeftijd en gewenste eisen. Daarom hebben we per gebouw een maatwerkoplossing gemaakt om te verduurzamen. In de monumentale panden konden we vaak minder maatregelen toepassen. Dat compenseerden we door in de nieuwe gebouwen meer maatregelen door te voeren op het gebied van duurzaamheid.

Daarmee voldoet het gehele project alsnog aan de gemaakte afspraken en beoogde doelstellingen”, legt Kelvin Driessen uit.

“In het geval van De Lakenhal hadden we geen zeggenschap over de openbare buitenruimte. Wanneer dat wel het geval is, kun je daar door middel van vergroening, voorzieningen of mobiliteitsoplossingen (deelvervoer, emissie loze zones etc.) verdere verduurzaming doorvoeren. Daarom is het

34

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

juist voor gemeenten zo belangrijk complete gebieden aan te pakken. Gemeenten hebben de sleutel tot succes doordat zij beslissingsbevoegdheid hebben over zowel gebouwen als de buitenruimte.”

Verbinden

Total Architecture zit in het DNA van de medewerkers van Arup. “Maar het is ook logisch dat stakeholders met wie we samenwerken het eigen doel voor ogen houden”, stelt Sanne van Zundert, adviseur mobiliteit bij Arup. “Daar zit immers hun expertise. Onze kracht zit in integraliteit. Wij bewaken graag het overkoepelende doel en verbinden de betrokken partijen om samen dat doel te bereiken.”

Deze rol pakte Arup in de recente aanpak van de overlast van deelmobiliteit in Scheveningen. In overleg met bewoners, aanbieders van deelmobiliteit en de gemeente werd de afgelopen twee jaar aan een effectieve oplossing gewerkt. “Op warme stranddagen werd Scheveningen overspoeld door deelvoertuigen als fietsen, bakfietsen en elektrische scooters”, vertelt Sanne van Zundert. “Het is een goed teken dat strandbezoekers een ander vervoermiddel zoeken dan de auto. Dat willen we in de toekomst veel meer zien.

Die duurzame mobiliteit vraagt echter wel om een maatwerkaanpak waarmee overlast wordt beperkt en, in dit geval, Scheveningen bereikbaar blijft.”

De integrale aanpak mondde uit in oplossingen als parkeerhubs voor deelvoertuigen, overloopgebieden bij grote drukte en een gastvrije ontvangst door verkeerscoaches. “Iedere dinsdag kwamen we samen met de gemeente en de aanbieders om het weekend te evalueren, en vooruit te kijken. Buiten deze gesprekken om konden alle partijen snel met elkaar schakelen dankzij een WhatsApp-groep”, vertelt Sanne van Zundert.

van Total Architecture. “De betrokken partijen zijn bereid om mee te werken aan een oplossing, omdat we een situatie schetsen waar ook zij baat bij hebben”, legt Sanne van Zundert uit. “We zoeken naar de gemene deler.”

Voordeel daarbij is dat Arup met een wereldwijd kennisnetwerk van meer dan 18.500 collega’s lokaal impact kan maken. Met deze kennis kunnen veel van de huidige uitdagingen worden opgelost, zoals verduurzamingsvraagstukken van monumentale gebouwen en het stimuleren van duurzame mobiliteit. Arup zoekt uit wat de vraag achter de vraag is, benadert alle partijen die hierin kunnen bijdragen, werkt met hen tot op microniveau aan maatwerkoplossingen, maar blijft ondertussen ook het grote doel in de gaten houden. “Zo bouwen we samen aan een mooiere wereld.”

Museum De Lakenhal@ Karin Borghouts

Ove Arup, grondlegger van Arup en de Total Architecture-visie

Opvallend aan de aanpak is de samenwerking tussen partijen met uiteenlopende achtergronden, die samen tot een oplossing kwamen. Een mooi voorbeeld

35

Bestuurder Gijsbert van Herk en directeur Onderhoud & Vastgoed Dré Boidin:

“Staedion zet een tandje bij” 36

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Groot denken, klein doen. Op die manier werkt woningcorporatie Staedion geleidelijk aan het terugdringen van de wachtlijsten voor woningzoekenden. “Als je wacht tot je de standaard corporatiewoning kunt bouwen, ben je voorlopig niet aan de beurt. Maar als je dát bouwt waar woningzoekenden op zitten te wachten, al is het maar een kleine groep, kom je veel sneller vooruit.”

Van de eerste en hoogste woontoren in de Binckhorst (The Blox) tot 26 woningen in Transvaal voor bewoners die in hun eigen buurt willen blijven wonen met zorg om de hoek. Als een van de vijf grootste woningcorporaties van Nederland moet Staedion groot denken, maar soms ook gewoon klein doen. “Wanneer je blijft wachten op de kans om de standaard corporatiewoning van minstens zeventig vierkante meter te realiseren met twee parkeerplekken, dan bouw je niks. En als het je wel lukt, blijkt de huurder er helemaal niet op te wachten”, weet directeur Onderhoud & Vastgoed van Staedion Dré Boidin.

“Wil je dus iets doen aan de wachtlijsten, dan moet je eerst in gesprek met de woningzoekende: wat zijn de woonwensen per groep en hoe gaan we die realiseren?

Lang niet iedereen wil een friends-woning, maar als we de kans zien ze te realiseren voor mensen die het wél willen, maak je de wachtlijsten weer korter. Hetzelfde geldt voor woningen zonder parkeerplek.

Voor de doelgroep die dat wil, is er ineens woonruimte beschikbaar. Je moet dus echt heel goed weten wat de vraag per doelgroep is en daarna de mogelijkheden zien om die wensen te realiseren.”

Staedion verenigt daarom twee kanten van de woningmarkt: “We hebben de ambitie een ontwikkelende corporatie te zijn op het gebied van vastgoed én we willen voorloper zijn op het gebied van leefbaarheid”, zegt bestuurder Gijsbert van Herk. “Dan moet je zowel de taal spreken van de vastgoeden ontwikkelingswereld als de taal van de woningzoekenden en huurders. Die twee werelden vind je terug in onze organisatie, waardoor we heel mooie projecten kunnen ontwikkelen waarbij de volkshuisvesting bovenaan staat.”

‘Er is genoeg te doen, dus laten we aan de slag gaan waar het kan.’

“Of het nu gaat om het project Dreven, Gaarden en Zichten in Den Haag Zuidwest, waar wij samen met de gemeente Den Haag en Heijmans Vastgoed bezig zijn met de grootste gebiedsontwikkeling in Nederland of vijftig starterswoningen in Poeldijk in het Westland. Of een mooi project met ruim zestig woningen en een integraal kindcentrum

Artist impression van Hart van Nootdorp.

37

“Wat wij doen, kan dankzij onze organisatiestructuur én dankzij de mensen die voor Staedion werken”, zegt Van Herk. “We hebben alle kennis in huis om mooie projecten te kunnen ontwikkelen: een ontwikkelingspoot, projectenpoot en assetpoot én een directie die naar de leefbaarheidskant kijkt bij een investeringsvoorstel.”

Artist impression van Blox, Binckhorst,

(project Hart van Nootdorp) in PijnackerNootdorp, wij doen én én.”

Den Haag.

Staedion is daarbij actief in de hele regio Haaglanden. “In Pijnacker-Nootdorp zijn wij de grootste woningcorporatie en hebben wij de ambitie om samen met Janssen de Jong Projectontwikkeling in de wijk De Scheg in Pijnacker-Noord bijna vierhonderd woningen te realiseren,” vult Boidin aan.

‘Wij zetten in deze fase een stap naar voren en hopen dat de markt het straks weer overneemt.’

Professionele houding

Een professionele houding naar de markt is volgens zowel Gijsbert van Herk als Dré Boidin onmisbaar om in de dicht bebouwde Haagse regio woningen van betekenis te kunnen bouwen en de wachtlijsten te laten slinken. “Als je als corporatie niet opstelt als professional in de bouw- en ontwikkelingswereld, ben je aan het underperformen en daar help je niemand mee”, stelt Boidin.

38

“Daarbij hebben we allemaal de enorme drive om de maatschappelijke opgave voor de stad op te pakken en woningzoekenden te helpen”, vervolgt Van Herk. “Die drive vertaalt zich bij mij als bestuurder in een bepaalde onrust: ik kán het niet accepteren dat ik een dakloze tegenkom als ik na het werk de straat op loop.

Iedereen verdient een goede woning, maar ondertussen telt de stad nog altijd duizenden daklozen, waaronder ook gezinnen. Dat ongemak moeten we op tafel blijven leggen in de branche. Als je daar op stuurt kun je onderling gedoe parkeren en met alle betrokken partijen aan oplossingen werken.”

Vertrouwen

Misschien is het ook daarom dat Van Herk niet te lang stilstaat bij het feit dat op dit moment de woningcorporaties de grootste projectontwikkelaars/beleggers zijn in de regio, in plaats van de projectontwikkelaars, beleggers en bouwers zelf. “Dat zegt iets over het vertrouwen dat commerciële partijen op dit moment hebben in de markt. Daarom zetten wij als corporatie in deze fase de stap naar voren, in de hoop dat we straks weer een stap terug kunnen doen als de markt zijn taak weer oppakt.”

Woontoren The Blox in de Haagse Binckhorst is een voorbeeld van die stap naar voren. Met deze blikvanger in aanbouw wordt hopelijk ook de aandacht van andere partijen op dit gebied gevestigd. Samen met bouwende ontwikkelaar VORM realiseert Staedion in de Binckhorst een complex van 130 meter hoog met 360 woningen voor vier verschillende woondoelgroepen.

The Blox zorgt straks voor een flinke toevoeging aan de woningvoorraad waarbij vooraf zorgvuldig is gekeken hoe de toekomstige huurder hier prettig kan

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

wonen. “Vanuit die gedachte komen er straks verschillende plekken in het complex waar mensen elkaar kunnen ontmoeten.

Maar ook aan de techniek is extra aandacht besteed. Neem een lift: die moet het gewoon doen in zo’n toren, dus hebben we als voorwaarde in de plannen gesteld dat het juiste type lift in het complex kwam en ligt het onderhoudsplan hiervoor nu al klaar. En tot slot hebben we veel aandacht besteed aan biodiversiteit”, zegt Boidin.

Achter de voordeur

Goed weten waar de (toekomstige) huurder behoefte aan heeft, is het uitgangspunt van al het werk dat Staedion verricht. “We wéten ook wat er speelt, doordat we dankzij onze onderhoudsmedewerkers vaak de enige partij zijn in een buurt die echt achter de voordeur van onze huurder komt”, benadrukt Boidin.

“We hebben een eigen onderhoudsdienst, want we komen gemiddeld 1,2 keer per jaar bij de mensen thuis en in dat half uur leer je je huurders het beste kennen. Onze monteurs voelen zich ook verantwoordelijk voor hen en geven het door als we iemand kunnen helpen. ‘Je wilt toch ook dat je eigen ouders er goed bij zitten?’, is vaak hun motto. Dankzij die drive scoort onze service een 8,6 op klanttevredenheid.”

Goed rentmeesterschap is de eerste prioriteit van de woningcorporatie. Elke euro die daarna overblijft wordt gestoken in het ontwikkelen van nieuwbouw. “Zo hebben wij de ambitie om samen met projectontwikkelaar BPD 900 woningen te bouwen in Wateringen-Noord in het Westland. Het bestemmingsplan hiervoor maken we grotendeels samen met de gemeente Westland.

Nog een mooi voorbeeld: tijdens de vastgoedbeurs Provada 2024 in juni hebben we samen met Nu Projectontwikkeling en ontwikkelende bouwer Stebru het Actieplan Knoop Moerwijk aan twee wethouders van de gemeente Den Haag aangeboden. Een plan waarmee Moerwijk, Spoorwijk, Laakkwartier en Laakhavens een flinke boost krijgen op het gebied van wonen, werken, zorg, vervoer, onderwijs en cultuur”, vertelt Boidin.

“Als het gaat om gebiedsontwikkeling kijken we in de branche al snel naar de gemeente, maar waarom zou je die denk- en realisatie kracht niet neerleggen bij partijen die al honderd jaar in de stad zitten en er over honderd jaar nog steeds zijn?”, vult Gijsbert van Herk aan. “Voor Actieplan Knoop Moerwijk werkten we daarom samen met scholen, ondernemers en bewoners.

Voordeel is dat daardoor ook meteen de participatie aan de voorkant is geregeld. In deze werkwijze is de gemeente vooraf niet betrokken. Daarom is het extra mooi om te zien dat de betrokken wethouders het plan enthousiast hebben ontvangen. Nu is het zaak de plannen ook echt verder te gaan uitwerken.”

Overhandiging Actieplan Viersprong Moerwijk door Michel Zaadhof, Robert Steenbrugge en Gijsbert van Herk aan wethouders Robert van Asten en Martijn Balster van gemeente Den Haag.

(Foto Eelco Jan Velema.)

Verantwoordelijk voor de stad

Als het aan de bestuurder van Staedion ligt, mogen corporaties vaker op deze manier het voortouw nemen. “Het hoort bij onze rol als corporatie en zeker ook bij Staedion als grote partij in de stad en regio om verantwoordelijkheid te nemen voor de stad.

Het liefst zou ik onze te ontwikkelen projecten allemaal voorleggen aan de gemeente en vragen: welke willen jullie als eerst ontwikkeld zien? Waarom moet je per se de ontwikkeling van project A doorduwen, als de energie ligt bij project B? Er is genoeg te doen, dus laten we aan de slag gaan waar het kan.”

39

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Esther Fleers over Den Haag Zuidwest:

“Deze gebiedsontwikkeling laat mijn hart wat sneller kloppen”

40

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Met de Dreven, Gaarden en Zichten heeft Heijmans Vastgoed samen met woningcorporatie Staedion een grote gebiedsontwikkeling in Den Haag Zuidwest onder handen. Hierbij staat de fysieke opgave van herstructurering en verdichting nadrukkelijk in het teken van sociaaleconomische verbetering.

De expertise en het commitment van de bouwende ontwikkelaar legt hierbij veel gewicht in de schaal. En hoewel een onherroepelijke vergunning nog ontbreekt, is de bouw van het eerste deelproject al begonnen. “We durven het risico te nemen want we geloven in ons plan.”

Zeven jaar geleden koos woningcorporatie Staedion via een ondershandse selectie Heijmans Vastgoed als partner voor de herontwikkeling van de wijk Dreven, Gaarden en Zichten in stadsdeel Den Haag Zuidwest. Met de 220 huurappartementen van Steenzicht is de eerste van een reeks van plandelen binnen deze gebiedsontwikkeling tot uitvoering gekomen. Over een periode van naar schatting vijftien jaar gaan 1.800 woningen tegen de vlakte waarvoor in de plaats bijna 5.300 woningen worden terug gebouwd. “De wijk is stedenbouwkundig prachtig opgezet langs groene en blauwe structuren”, vertelt Esther Fleers, directeur van Heijmans Vastgoed. “Maar er ligt een grote sociaaleconomische uitdaging. En een deel van de woningvoorraad is echt op: tochtige schimmelwoningen waarvoor renovatie en verduurzaming niet meer rendabel is.”

Wat geldt voor de Dreven, Gaarden en Zichten, geldt op een schaalniveau hoger voor Zuidwest als geheel. Het stadsdeel worstelt met een sociaaleconomische achterstand. Een eenzijdige woningvoorraad – zeventig procent sociale huur, vijfentachtig procent appartementen – en een teruggelopen voorzieningenniveau vormen een deel van een samenhangende problematiek. Via een nationaal programma werkt de gemeente met partnerpartijen en bewoners aan een omvangrijke herstructurering en sociaaleconomische

versterking van het stadsdeel. Het fysieke programma in de loop van vijftien jaar omvat sloop van 6.500, nieuwbouw van 16.500 en hoogwaardige renovatie van 8.500 woningen plus 40.000 vierkante meter bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed ter versterking van de lokale economie en de voorzieningen. De gebiedsontwikkeling Dreven, Gaarden en Zichten levert daar met de genoemde cijfers een forse bijdrage aan. Daar hoort ook de helft van het voor heel Zuidwest genoemde bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed bij.

Opgeleverde wijk Tuindershof in Pijnacker met veel aandacht voor groen.

Sociale structuur

De herontwikkeling en uitbreiding van de woningvoorraad richt zich zowel op nieuwe doelgroepen als terugkeer van de huidige bewoners, vertelt Fleers. Dat betekent concreet dat sociale huur in absolute aantallen minimaal gelijk blijft en zelfs iets stijgt (procentueel daalt naar 55%) en gecombineerd wordt met middenhuur, betaalbare koop en in heel beperkte mate duurdere koop. “Appartementen komen er in allerlei varianten, zowel voor gezinnen als eenpersoonshuishoudens. Grondgebonden woningen waren en blijven heel beperkt in aantallen.” Het eerste deelplan Steenzicht betreft 117 sociale huur- en 103 middenhuurwoningen.

De terugkeergarantie is een cruciaal principe van de herontwikkeling. “De bestaande sociale structuur is heel belangrijk. Bewoners

41

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

helpen elkaar bij allerlei zaken, waardoor er een hele sterke sociale samenhang in de buurten aanwezig is. Mensen zorgen echt voor elkaar en willen erg graag bij elkaar in de buurt blijven wonen. Buurtmoeders is bijvoorbeeld een mooi voorbeeld: een groep moeders die zich actief inzet om de rust in de wijk te bewaren en om mensen met elkaar te verbinden. Dat sociale weefsel willen we zoveel mogelijk behouden. Een belangrijk uitgangspunt bij de planvorming is dan ook om zo min mogelijk woningen tegelijkertijd te onttrekken en een soort treintje qua doorverhuizen op gang te brengen. Een eeuwige puzzel, maar noodzakelijk om bewoners niet te veel te belasten.”

‘Ik verwacht dat middenhuur over een tijdje zeker weer interessant wordt.’

Wie wil kan terugkeren

Maquette van Dreven, Gaarden, Zichten.

Als grote ontwikkelende bouwer was Heijmans een begrijpelijke keuze van Staedion bij een dermate omvangrijke herontwikkeling van haar woningvoorraad.

Fleers: “We werkten al tot tevredenheid samen in het Energiekwartier. Daarnaast hebben wij veel ervaring met dit soort grootschalige binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Een voordeel is ook dat wij onze bouwtak vanaf het begin in de ontwikkeling kunnen betrekken. En we kunnen kosten en baten van verschillende plandelen onderling beter verevenen

en daardoor gebiedsgericht blijven denken.” In onder meer Hart van Zuid en Nieuw Crooswijk, beide in Rotterdam, en Kanaleneiland in Utrecht heeft Heijmans laten zien dergelijke grootschalige herstructureringsopgaven aan te durven en te kunnen. Al wil Fleers erop wijzen dat het uitgangspunt voor bijvoorbeeld Nieuw Crooswijk toch fundamenteel verschilde van dat van Dreven, Gaarden, Zichten. “In Crooswijk ging het om stadsvernieuwing waarbij de focus lag op het aantrekken van nieuwe doelgroepen. Dit had een verdringingseffect op de zittende bewoners.

Dat is in Dreven, Gaarden, Zichten nadrukkelijk niet de bedoeling: de sociale voorraad houden we minimaal gelijk en wie wil kan terugkeren. Een groot verschil in aanpak en strategie.”

Vastgoedmarkt cyclisch

Heijmans is binnen het plan Dreven, Gaarden en Zichten zowel gebiedsontwikkelaar als risicodragend partij voor de koopwoningen en de beleggershuurwoningen. “Een deel van de middenhuur neemt Staedion af, als nietDAEB naast de sociale huur. Het andere deel hopen we af te zetten bij beleggers”, zegt Fleers. Ze onderkent dat de markt voor middenhuur momenteel niet denderend is.

Volgens haar is dat niet louter een gevolg van de regulering van dit segment door de kersverse Wet betaalbare huur. “De hoge rentestand en de gestegen grond- en bouwprijzen spelen ook een rol. Maar de vastgoedmarkt is altijd cyclisch en ik verwacht dat middenhuur over een tijdje zeker weer interessant wordt. En tot die tijd onderzoeken we de mogelijkheid om een deel van de middenhuur om te zetten naar betaalbare koop en dan in een latere fase middenduur te realiseren.”

Voorloket

Problematischer dan de marktsituatie vindt de directeur Vastgoed de toename van bezwaarprocedures. Ook deze gebiedsontwikkeling heeft daar last van.

Het zorgt voor vertraging. “We hebben te maken met allerlei belangenorganisaties

42

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

die het individuele belang toch boven het collectieve belang stellen. De woningnood is enorm en de bestaande woningen zijn van zeer slechte kwaliteit. De huidige bewoners kunnen echt niet langer wachten om te kunnen verhuizen naar een goede, gezonde woning in de buurt. Daarnaast moeten ook woningzoekenden nog langer wachten om überhaupt ergens te kunnen wonen.

“Los van de motieven, is de behandeltijd van bezwaren absurd lang. Zonder te willen tornen aan het recht van bezwaar en bijbehorende rechtsmiddelen vinden wij het van groot belang dat de wetgeving wordt aangepast om juridische procedures te kunnen versnellen. Bijvoorbeeld door een voorloket van de Raad van State te introduceren dat bindend advies geeft of een bezwaar wel of niet kans maakt. Maar ook zijn er in het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting enkele suggesties gedaan om de procedures te kunnen versnellen.

Hopelijk gaat het nieuwe kabinet door op dit spoor.”

Met de bouw van project Steenzicht hebben Heijmans en Staedion de uitspraak van de Raad van State in een beroepsprocedure niet afgewacht. Zonder onherroepelijke omgevingsvergunning starten met bouwen is enigszins riskant en ongebruikelijk.

“Ingeval van koopwoningen is het zelfs nog lastiger omdat banken huizenkopers dan geen hypotheek verstrekken. Met project Steenzicht is dat probleem er niet en zijn we de bouw begonnen omdat we sterk in ons plan geloven en de uitverhuizing op gang willen brengen.” Je mag wel zeggen dat uit deze aanpak veel commitment spreekt.

Binnen- én buitenstedelijk

Heijmans is landelijk actief in vastgoeden gebiedsontwikkelingen en kan een indrukwekkende portefeuille aan gerealiseerde projecten laten zien. Ook in de regio Haaglanden heeft het bouwconcern zijn sporen verdiend. Haga – De Schoone Ley betreft ongeveer 630 woningen, commerciële voorzieningen en een parkeergarage nabij het gerenoveerde

Haga Ziekenhuis. Het Energiekwartier telt al vierhonderd woningen met nog een aantal plots te gaan. In Pijnacker-Nootdorp realiseert het bedrijf al twintig jaar het ene woningbouwproject na het andere.

Merendeels grondgebonden woningen met tuin in combinatie met voorzieningen, waaronder winkelcentrum Keijzershof.

“Centrumlijn Zuid dat we nu ontwikkelen, is een van de weinige projecten met niet-grondgebonden woningen.” Ook op de Binckhorst is Heijmans van de partij met gebouw Orion, dat voorziet in 180 appartementen en commerciële voorzieningen.

Energiekwartier met laatst opgeleverde project De Regent.

Volgens Fleers is bouwen in de weilanden onontkoombaar om de hoge woningproductie te halen waar de overheid en de maatschappij om vragen. “De definitie van buitenstedelijk laat ik even buiten beschouwing, maar we kunnen de geplande benodigde woningvoorraad niet alleen oplossen in de bestaande binnensteden. Buitenstedelijke gebieden als bijvoorbeeld voormalige kassengebieden hebben we ook nodig. Als Heijmans doen we beide soorten gebiedsontwikkelingen, binnen- en buitenstedelijk, en dat zijn twee heel verschillende ontwikkelopgaven.

Beide opgaven zijn interessant maar gebiedsontwikkelingen als Zuidwest laat mijn hart wat sneller kloppen. De sociale en maatschappelijke impact die we daar kunnen maken met het oog op het welzijn van de gebruikers maakt ons werk elke dag tot een feestje.”

43

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Freek Boeijen , Gerlyn Staals, Ilse Staals en Arne Went Vereende kracht van Focus on Impact:

“Onze ontwikkelcapaciteit is flink uitgebreid” Samengebalde ervaring, kennis, skills en investeringsmogelijkheden – dat is Focus on Impact. Voordat de twee vastgoedbedrijven samengingen waren ze elk al volop actief in Den Haag en regio. Aan lopende projecten zoals Hollands Spoor Kwartier, Ypsilon, Mariahoeve, Plesmanduin, De Broodfabriek en Fleetpark wordt nu met vereende kracht verder gewerkt.

Focus on Impact is in april 2023 gevormd door het samengaan van twee gerenommeerde vastgoedbedrijven: Focus Real Estate uit Eindhoven en Impact Vastgoed uit Rotterdam. Frans Staals richtte Focus Real Estate veertig jaar geleden op. Samen met zijn dochters Gerlyn en Ilse en met Freek Boeijen, is hij de stuwende kracht achter het familiebedrijf en het eigen family office.

Impact Vastgoed werd opgericht in 2009 door

44

Philip van der Ent en Marco Praagman. Een paar jaar later trad Bart Dura tot Impact toe als investment director en bracht kapitaal in.

In de nieuwgevormde onderneming komt alle ervaring, kennis en vaardigheden op vlak van ontwikkelen en investeren, alsmede het beleggingskapitaal van beide bedrijven samen. De twee kantoren en het personeel zijn behouden. De directietaken zijn opnieuw verdeeld: Freek Boeijen commercieel

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

directeur/bestuurder, Arne Went algemeen directeur, Ilse Staals ontwikkeldirecteur, Gerlyn Staals directeur Family Office en Kamiel Lemmens financieel directeur. De oud-aandeelhouders van Impact Vastgoed blijven aan de onderneming verbonden: Marco Praagman technisch directeur, Philip van der Ent commercieel directeur, Bart Dura beleggingsdirecteur.

In gesprek over de nieuwgevormde vastgoedspeler met Freek Boeijen, Ilse Staals en Arne Went merkt de eerste op dat tussen Impact en Focus al verschillende kruisverbanden bestonden voordat de gesprekken over een overname van Impact door Focus begonnen. De disciplines waarin de twee vastgoedondernemingen elk actief waren, overlappen voor een belangrijk deel, maar ze brengen elk ook iets anders in: zoals het ontwikkelen van kantoren respectievelijk zorgvastgoed. “Het multidisciplinaire karakter wordt dus nog sterker.” Staals tekent aan dat Focus ook een internationale component meebrengt. “We hebben ook vastgoed ontwikkeld en in bezit in België, Frankrijk en Oostenrijk.”

Met onder meer projecten als SAWA, ZuideR Carré en Het Zuiderhof in Rotterdam, Entrada in Amsterdam, TAC Living in Eindhoven en De Zaanse Helden in Zaandam kan ontwikkelende belegger Focus on Impact een fraaie portfolio tonen. Een duidelijke hoofdlijn is de hoogwaardige herontwikkeling naar wonen en mixed use van voormalig kantoor-, zorg- en monumentaal religieus vastgoed. Daarnaast wordt ook weer nieuw hoogwaardig kantoorvastgoed (her)ontwikkeld, zoals Marten Meesweg 51 in Rotterdam en het Sinus gebouw in Amsterdam. Industrie en logistiek is vertegenwoordigd met onder meer distributiecentrum Hessenpoort in Zwolle, Dutch Fresh Port in Ridderkerk en Bleizo Logistics Centre in Bleiswijk. Tot de categorie Care & Cure behoort een reeks klinieken verspreid door het land en bijvoorbeeld het herontwikkelde Damianenklooster in SintOedenrode en de voormalige trappistenabdij Ulingsheide in Tegelen. In de categorie

Leisure & Retail zitten onder meer Praxis Megastore in Maastricht, The Jane in Antwerpen en de zogenoemde Frunparken in Nancy (Frankrijk), Parndorf en Asten (Oostenrijk). Focus on Impact mag zich beslist multidisciplinair noemen.

Plesmanduin

‘Onze ontwikkelcapaciteit, met meer ervaren mensen bij elkaar, is flink uitgebreid’ Haagse ontwikkelingen

Den Haag en regio zijn in de voorgaande opsomming even overgeslagen om de projecten van Focus on Impact daar nu extra goed over het voetlicht te kunnen brengen. Sijthoff City is al een wat oudere transformatie van het verouderde kantoorgebouw van voormalig uitgever Sijthoff tot iconische blikvanger. Plesmanduin is een bijzondere herontwikkeling van een rijksmonument: een in 1949 voor KLM ontworpen en gebouwd kantoor. Onder de naam Plesmanduin Monument is in het klassieke baksteengebouw een gemengd woonprogramma gerealiseerd: vrije sector koopwoningen, waaronder ook een aantal exclusieve penthouses, in combinatie met sociale studio’s voor jongeren. Naast de woningen wordt er in Plesmanduin ook

45

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

een vooruitstrevend hospitalityconcept gerealiseerd dat bestaat uit slapen, eten en drinken en unieke vergaderfaciliteiten. Sloop van een latere uitbreiding (De Saxofoon) en benutting van een deel van de royale tuin biedt ruimte voor drie nieuwe luxe woongebouwen.

Hollands Spoor Kwartier

De herstructurering van het gebied rond NS-station Hollands Spoor is een langlopende gebiedsontwikkeling – onderdeel van het Central Innovation District (CID) – die politiek-bestuurlijk veel tijd kost. Samen met Redevco Living en LIFE ontwikkelt Focus on Impact hier een verticaal woongebied in de vorm van vier hoge torens met actieve plinten. De architectuur van de getrapt opgezette woontorens wordt verweven met groene elementen. De projectnaam Escher Gardens verwijst zowel naar toegepaste perspectivische als groene aspecten. In totaal worden rond de 2.500 woningen toegevoegd en daar komen nog kantoorruimte, winkels en horeca bij. “Deze gebiedsontwikkeling heeft een dynamische periode doorgemaakt.

Met het nieuwe projectteam is er weer volop beweging en vooruitgang zichtbaar”, merkt Boeijen op.

Vaststelling van het omgevingsplan door de gemeenteraad wordt begin 2025 verwacht,

Fleetpark in Leidschendam

46

aldus Went. “Een belangrijk moment, waarna het mogelijk wordt om echt te versnellen.”

Staals: “Dit gebied rond Hollands Spoor is sterk gebaat bij een nieuwe impuls. Het is een ingewikkeld, dynamisch gebied, dus het is best begrijpelijk dat de gemeente hier lang mee bezig is. Er is bijvoorbeeld ook een verkeersbesluit nodig om het gebied autoluw te maken. Het is belangrijk dat alle betrokken partijen er met elkaar de schouders onder blijven zetten om deze mooie ontwikkeling tot uitvoering te brengen.”

Ypsilon Park

Een Haagse ontwikkeling van Focus on Impact samen met Molsbergen Development waar flink tempo mogelijk is, is de gedeeltelijke transformatie van kantoorgebouw Ypsilon Park aan de Wassenaarseweg in Benoordenhout. Het gebouw bestaat feitelijk uit twee onderdelen.

Een rijksmonumentaal kantoorgebouw uit 1939 dat ongewijzigd in zijn functie in gebruik blijft maar wel wordt verduurzaamd.

Haaks daarop aan de achterzijde is in de jaren zeventig een fors kantoorvolume aangebouwd. Het ypsilonvormige gebouw ondergaat transformatie naar appartementen. Ook aan de Zoutmanstaat en de Paviljoengracht transformeerde Focus on Impact in de afgelopen jaren kantoor- in woonruimte. Winkelcentrum Mariahoeve

Escher Gardens

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

betreft de herontwikkeling en renovatie van het bestaande winkelcentrum en de beoogde toevoeging van ongeveer 400 tot 500 woningen.

Fleetpark en locatie De Broodfabriek

In de regio Haaglanden springen twee grote ontwikkelingen waar Focus on Impact in betrokken is eruit. Fleetpark in Leidschendam is een gebiedsontwikkeling met een omvang van totaal 110.000 vierkante meter. De herontwikkeling van een deel van deze bedrijvenlocatie zal ongeveer 975 woningen opleveren. Tenminste 31% van de woningen is bestemd voor sociale huisvesting.

Daarnaast is er een toewijzing van minimaal 21% voor het middensegment. De overige woningen zijn bestemd voor de vrije sector.

Met bestaande en nieuwe werkruimte worden ook bedrijven en ondernemers bediend. “We herontwikkelen Fleetpark met vijf andere eigenaren”, vertelt Went. “De ruimtelijke ordeningsprocedures doorlopen we gezamenlijk.”

Het Volmerblok in Rijswijk betreft een bedrijventerrein nabij NS-station Rijswijk dat wordt herontwikkeld. Op het terrein van het expo- en eventcenter De Broodfabriek, waar ook Jump Square is gevestigd, is een herontwikkeling voorzien voor wonen en nieuwe bedrijvigheid. Deze gebiedsontwikkeling wordt samen met Synchroon gedaan. Stedenbouwkundig sluit de ontwikkeling aan op het aanpalende Kesslerpark – voormalige Shell-locatie – dat onder de naam At the Park transformeert naar een stadscampus met de functies werken, wonen, leren en ontmoeten.

iets toevoegen. Maar voor projecten is ook investeringskapitaal nodig, daar kunnen wij als belegger zelf voor zorgen.” Staals: “Je kunt als belegger een doelontwikkelaar inschakelen, wat we ook geregeld hebben gedaan. Maar met Impact hebben we ons als ontwikkelende partij versterkt.” Staals licht toe dat het belegde kapitaal als werkkapitaal wordt ingezet. “De grond en het vastgoed waarin wordt belegd is niet bedoeld om te houden en te exploiteren, maar om tot ontwikkeling te brengen en aan het eind daarvan te verkopen. Uiteraard willen we wel dat de belegging dan ook rendement oplevert.” Het vak ontwikkelen, het creëren, is misschien wel het leukste. “Mooie gebouwen toevoegen aan de stad.” Went, die afwisselend in Rotterdam en Eindhoven zijn managementfunctie uitoefent: “Onze ontwikkelcapaciteit, met meer ervaren mensen bij elkaar, is flink uitgebreid. Niet om ons op de borst te slaan, maar samen zijn we sterker.” Den Haag en regio gaan ongetwijfeld nog veel meer van Focus on Impact horen.

Ypsilon Park

Winkelcentrum Mariahoeve

Ontwikkelende belegger

Heel veel ontwikkelingen doet Focus on Impact samen met andere partijen in een juridisch samenwerkingsverband. Dat geldt in het Haagse onder meer voor De Broodfabriek, Winkelcentrum Mariahoeve en Hollands Spoor Kwartier. Risicospreiding is hierin uiteraard een factor. Het heeft ook te maken met de achtergrond van Focus on Impact als ontwikkelende belegger, legt Boeijen uit. “Ontwikkelen is iets nieuws creëren,

47

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

KOW Architecten:

“We willen de balans tussen de menselijke natuur en verdergaande verstedelijking herstellen”

48

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

49

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Architectuur ontwikkelen die aanvoelt als een tweede natuur. Dat is het streven van KOW Architecten. Door middel van modern vakmanschap weten ze dit te bereiken. Het doel? Natuurlijk stedelijk leven mogelijk maken voor iedereen.

Waar René Buur (algemeen directeur) graag terugdenkt aan ‘de beste jeugd ooit’ op het platteland van Limmen, stapt operationeel directeur Benno de Jong maar wat graag op de wielrenfiets voor een verhelderend ritje door het Hollandse landschap. En waar creatief directeur Sebastiaan Jansen op werkdagen graag een sprintje trekt door de groene Haagse kantoorruimte van KOW, vind je hem op vrije dagen met zijn telelens in een natuurgebied wachtend op het perfecte shot.

‘Of het nu gaat om sociale woningbouw of een high-end appartementencomplex, onze aandacht blijft hetzelfde’

Nolenslaan: Groen als verbinder in de sociale binnentuin. Hier staat ontmoeten centraal.

“Natuur draagt bij aan gezondheid en welzijn”, zegt Jansen. “Door de toenemende verstedelijking zijn we als samenleving de verbinding met de natuur kwijtgeraakt. Dat heeft gevolgen voor ons welzijn. Daarom dagen we onszelf bij ieder ontwerp uit om de balans tussen de menselijke natuur en

verdergaande verstedelijking te herstellen.”

Buur: “Om het leven in de stad te verbeteren, is het onze missie om ‘natuurlijk stedelijk leven’ te onderzoeken en vorm te geven.”

Natuurlijk Stedelijk Leven

Bij het realiseren van natuurlijk stedelijk leven laat KOW zich niet in een hokje duwen. Het portfolio van de gedreven architecten varieert van hotels, scholen en zorgcentra tot sociale huur tot highend appartementen vol luxe. “Wat we ook realiseren, de aandacht blijft hetzelfde. Of het nu gaat om de sociale huurwoningen aan de Nolenslaan in opdracht van Staedion, Kindcentrum Vroondaal dat met een krap budget gerealiseerd moest worden of een chique urban villa als Elion Park in het Haagse Van Stolkpark. Kwaliteit leggen we in ieder project”, aldus Buur.

Twee manieren om natuurlijk stedelijk leven te realiseren zijn vergroenen en verdichten. Bijvoorbeeld door een project te voorzien van een gemeenschappelijke binnentuin in een hoogstedelijk bouwblok.

Maar dit zijn slechts enkele stappen op weg naar natuurlijk leven in de stad. Buur: “Om het leven in de stad te verbeteren ontwikkelen we architectuur die aanvoelt als een tweede natuur. Het is onze drive om ontwerpen te maken die bijdragen aan het welzijn van bewoners, bezoekers en gebruikers. Dit zit in meer dan alleen bijen en plantjes.”

‘Hout doet wat met mensen’

“Bij het realiseren van een omgeving met fysiologische voordelen is ook materiaalkeuze belangrijk”, benadrukt Jansen. “Neem hout, dat doet wat met mensen.” Hij haalt een onderzoek op een basisschool aan ter illustratie. “Kinderen die les kregen in een lokaal dat was uitgevoerd in hout, hadden een lagere bloeddruk en gemiddeld veel minder hartslagen per dag dan kinderen die les

50

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Elion Park: Een chique urban villa in het Haagse

Anna Bijns: Monumentale waarde is behouden bij renovatie naar duurzaam

van Stolkpark.

woongebouw.

kregen in een wit lokaal.” Een voorbeeld van weloverwogen materiaalgebruik is het door KOW ontworpen uitvaartcentrum CUVO De Haagse Duinen. Dankzij de houten constructie, het gebruik van zachte materialen, uitzicht op groen en de grote hoeveelheid daglicht is het rouwcentrum misschien wel hét schoolvoorbeeld van natuurlijk stedelijk leven.

Jansen: “Een ander voorbeeld is de transformatie van het St. Jansklooster in Den Haag. Dit bijzondere woon-/zorgproject biedt plek aan meerdere doelgroepen.

Een deel van het gebouw is toegespitst op ouderen met een beperking, die door middel van de sociale cohesie in het gebouw langer thuis kunnen blijven wonen. Rust, ruimte en groen vinden de bewoners in de oude kloostertuinen.”

Buur: “Nieuwe inzichten over materiaalkeuze nemen we mee in al onze ontwerpen. Ook kijken we naar de doelgroep waarvoor het ontwerp bedoeld is. Verder is het belangrijk om te kijken naar het sociale aspect en te onderzoeken of er behoefte is aan ruimte voor ‘ontmoeten’. Zo kun je een duurzame oplossing realiseren.”

Een project waarin alle benodigde elementen voor natuurlijk stedelijk leven samenkomen is Casa Vita in Pijnacker. Het appartementencomplex, dat 100 woningen zal herbergen, wordt volledig in hout uitgevoerd om een gezond binnenklimaat te realiseren. “Om sociale interactie en gezondheid te stimuleren hebben we een gedeelde binnentuin toegevoegd, evenals gedeelde huiskamers en een tuinkas. Ook hebben we ieder balkon voorzien van een eigen tuinstrook langs de balkonranden”, vertelt de Jong.

Maestro: Hoogste punt van Zuid-West, met zorg, commercieel én hoogwaardig wonen in één verdicht bouwblok.

51

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

perfect uitgevoerd renovatieproject is Anna Bijns in Den Haag. Met behoud van de fraaie en monumentale uitstraling van de wederopbouwarchitectuur wist KOW hier met succes energetische verbeteringen aan te brengen. Maar bovenal wist het bevlogen team van KOW een hechte wijk te creëren waar mensen trots zijn op hun woning. Iets dat zorgt voor veel meer woonplezier.

Jansen: “Momenteel wordt Maestro gebouwd in Den Haag Zuidwest. Hier zagen we veel kansen om te verdichten, transformeren en verduurzamen. We Cuvo: Door het materiaal, kleur en lichtgebruik ervaar je hier ultieme rust.

Een gebouw dat mensen samenbrengt

Binnen het scala aan projecten dat KOW oppakt bevinden zich een groot aantal ontwerpen voor woningcorporaties.

Buur: “Met die projecten bedienen we de sociale doelgroep door betaalbare woningen te realiseren. Dat vinden we belangrijk.” Jansen: “Corporaties staan voor een grote opgave. Ze moeten niet alleen woningen bijbouwen, maar ook bestaand vastgoed renoveren en verduurzamen.

Een ingewikkeld proces, maar wel een duurzame keuze.” Een voorbeeld van een

Casa Vita: Houten woongebouw met directe fysiologische voordelen voor de gebruiker.

52

‘TWIN brengt de fysieke en digitale wereld samen in een kloppend BIM-model’ hebben het oude Lozerhof gesloopt en realiseren hier nu een complex met bijna 400 woningen.” Naast 240 vrije sector huurwoningen, worden er 100 zorgwoningen gerealiseerd. “Door

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Sint Jansklooster: Hier staat ontmoeten en zorgen voor elkaar centraal.

meerdere functies te combineren kunnen we hier verdichten met behoud van het nodige zorgcomponent”, zegt Buur. Zowel de combinatie van functies als de grote binnentuin zorgen voor sociale interactie.

Zo ontmoet de dementerende oudere straks in een veilige en natuurlijke omgeving de bewoner van de toren. Zo brengt het gebouw mensen samen.

Engineering in het dna

“We vinden het belangrijk om een fullservicebureau te blijven”, vertelt de Jong. “Daarom richtten we enkele jaren geleden TWIN Digital Engineering op. Met dit sterke uitwerkingsbureau zorgen we voor continuïteit en focus op proces en bouwtechniek. Met TWIN brengen we de fysieke en digitale wereld samen in een kloppend BIM-model. Inmiddels werken we naast onze eigen KOW-projecten ook plannen uit voor andere architecten en aannemers.” Met TWIN als digitale tweeling kan KOW de meest complexe opgaves aan, of het nu gaat om renovatie, nieuwbouw of gewaagde transformaties.

Want ook op transformatiegebied ging KOW de laatste jaren heel wat uitdagende projecten aan. “Een transformatieproject dat aandacht verdient is die aan de Laan van Meerdervoort, waar we een kantoorgebouw met monumentaal karakter hebben getransformeerd tot

appartementencomplex”, zegt Buur.

“We zijn heel respectvol met dit gebouw omgegaan. Zelfs de nieuw toegevoegde balkonnetjes zien eruit alsof ze er altijd al waren. Een perfect gelukte gedaanteverwisseling.”

Ook de revitalisatie van Haagse Bluf was een complexe opgave. Dit markante plekje in hartje Den Haag transformeerde van een doods winkelgebied naar een 24-uurs economie met een divers programma. Voor het nieuw toegevoegde boetiekhotel The Collector werden vijf bestaande panden bij elkaar gevoegd. Iets wat mogelijk was dankzij de technische kennis van TWIN. “KOW staat voor modern vakmanschap”, vertelt de Jong. “We combineren nieuwe oplossingen en materialen met jarenlange ervaring, kennis, maakbaarheid en daadkracht. Bij KOW zijn we meer dan architecten. We zijn engineers, die met bouwkundige en BIM-kennis onder de naam TWIN inhoudelijk meedenken in technisch ontwerp en uitvoering. Het waarmaken van architectuur, dat stuk engineering zit in ons dna.” Jansen: “Dankzij TWIN kunnen we een haalbaar plan presenteren aan samenwerkingspartners.

Het stelt ons in staat maakbare dingen te ontwerpen waarmee we de wereld beter kunnen bedienen.”

53

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

‘Sociale woningbouw hoort bij Nederland.

Een goede wijk biedt plek aan alle smaken.’

Patrick van Adrichem | Boele & van Eesteren realiseert 2000 sociale huurwoningen voor Bouwstroom Haaglanden

“Ook met conceptmatig bouwen kun je unieke appartementencomplexen ontwikkelen” De Haagse Toren (Het Strijkijzer), Valley op de Amsterdamse Zuidas, het toekomstige Wonderwoods in Utrecht: ontwikkelende bouwer Boele & van Eesteren staat vooral bekend om zijn prestigieuze hoogbouwprojecten, maar houdt zich ook al jaren bezig met conceptmatig bouwen van grondgebonden woningen en appartementen Toen de kans voorbijkwam om voor Sociale Verhuurders Haaglanden 2000 sociale huurappartementen te ontwikkelen, ging het bedrijf er honderd procent voor. “Hiermee kunnen we in onze eigen achtertuin het verschil maken.”

54

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Het duurt niet lang meer voor de eerste bouwactiviteiten in de Bouwstroom Haaglanden zichtbaar worden. Een samenwerkingsverband vanuit Sociale Verhuurders Haaglanden, waarin dertien woningcorporaties in de regio Haaglanden, in zes jaar tijd 2000 nieuwe sociale huurwoningen willen realiseren.

Boele & van Eesteren werd na de uitgebreide aanbesteding als winnaar aangewezen en gaat samen met de corporaties het omvangrijke project ontwikkelen en uitvoeren. De ontwikkelende bouwer zette vooraf alles op alles om voor het samenwerkingsverband aan de slag te kunnen gaan. Directeur Patrick van Adrichem: “Zo’n impactvol project in je eigen achtertuin, dat kun je niet laten schieten.

Wij vinden dat sociale woningbouw bij Nederland hoort. Een goede wijk biedt plek aan alle smaken. Door wijken te voorzien van dertig procent sociale woningbouw ontstaat er balans én bied je bewoners een wooncarrière in hun eigen omgeving. Daar leveren we graag een bijdrage aan. Zeker ook omdat we in Bouwstroom Haaglanden kunnen doen wat we al meer dan tien jaar met succes doen: conceptmatig bouwen.”

Begin bij het eind

Boele & van Eesteren ontwikkelde een geheel eigen werkwijze voor de bouwstroom om snel, betaalbaar en kwalitatief goed te kunnen bouwen. “We zijn begonnen bij het einde: het appartement met complete technische

inrichting”, legt Patrick van Adrichem uit.

“Op basis van de wensen en beschikbare financiële middelen hebben we digitaal alvast de verschillende variaties voor de appartementen compleet uitontwikkeld. Die ontwerpen dienen als bouwstenen waarmee we per project appartementencomplexen kunnen samenstellen op basis van de wensen van de woningcorporatie en aangepast aan de omgeving waarin het complex komt te staan.”

De strak gestroomlijnde werkwijze kon ontstaan dankzij de unieke samenwerking binnen de bouwstroom. “Doordat de corporaties hun krachten bundelen, ontstaat er een volume waarbinnen het loont om conceptmatig te bouwen. Door een raamovereenkomst met langdurige samenwerkingen, met garantievolume en prijsafspraken is het mogelijk om scherp in te kopen en hierdoor een prijsgarantie af te geven.

Dat betekent voor de corporaties dat zij niet voor verrassingen komen te staan in de vorm van onverwachte kosten”, zegt Patrick van Adrichem.

“De corporaties hebben deze samenwerking en de aanbesteding goed aangepakt. Onder andere doordat ze er in de gunningsfase voor kozen om de tafel te gaan zitten met de mensen die de projecten daadwerkelijk zouden gaan uitvoeren. Dankzij de verhelderende dialoog die daar ontstond, hebben we nu een beter product.

Stap 1: Gebouwvorm bepalen

Stap 1. Gebouwvorm bepalen

55

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Galerij

Stap 2:

De corporaties pasten na doorvragen van onze kant hun uitvraag aan en wij pasten ons product aan op basis van de scherper gestelde Stap 2. Lengte en hoogte bepalen uitvraag. Dat past goed bij onze manier van werken: wie de vraag achter de vraag zoekt, vindt betere oplossingen.”

Lengte en hoogte bepalen

Configuratiematrix

Inmiddels hebben de corporaties de eerste te ontwikkelen projecten aangewezen. Samen zijn ze goed voor 1000 nieuwe woningen.

“Dat volume hebben we nodig om de bouwstroom ook echt op gang te krijgen”, zegt Patrick van Adrichem. “Fase twee is nu aangebroken, waarin wordt gezocht naar locaties en projecten voor de overige 1000 woningen. We zien dat er in deze fase al een trein van belanghebbenden is ontstaan die allemaal willen dat de bouwstroom gaat werken, waaronder ook gemeenten die de corporaties actief benaderen met opties voor woningbouw.”

Stap 3: PMC-type bepalen (voor elk wat wils)

Wanneer een projectgebied eenmaal is aangewezen, kan de ontwikkeling snel gaan, weet de directeur van Boele & van Eesteren. “Wanneer we met een corporatie aan tafel zitten om hun eisen en wensen

Corridor

door te nemen, hebben we binnen een week een voorstel dankzij de vooraf ontwikkelde configuratiematrix. We weten al wat ieder element kost en nodig heeft, dus is de rekensom snel gemaakt.”

Conceptmatig bouwen

Misschien zit het meeste werk op dit moment wel in het wegnemen van de angst voor conceptmatig bouwen. “Mensen hebben al snel de associatie met containerbouw. Het eindproduct dat wij leveren is echter een gewoon appartementencomplex met een mooi afgewerkte gevel. Doordat we de bouwen ontwerpfase hebben geoptimaliseerd met de configuratiematrix, blijft er ook voldoende geld over om de ontwerpen in te passen in de omgeving. Zo hebben we meerdere opties voor gevelmaterialisatie om de complexen een eigen karakter te geven. Allemaal binnen het afgesproken kostenplaatje.”

Configuratiebouw betekent ook geen tijdelijke bouw, benadrukt Van Adrichem. “We weten allemaal dat grondstoffen duurder worden en zelfs opraken. Je kunt het je dus niet meer veroorloven iets tijdelijks neer te zetten.

En los daarvan wil ik zelf ook gewoon iets bouwen waar ik achter sta: een appartement dat jaren meegaat en waar mensen prettig wonen.”

Buurtversterkers

Om die reden deed Boele & van Eesteren aanvullend op de ontwikkeling van de appartementen ook al voorstellen voor een prettige woonomgeving. “Denk aan een gemeenschappelijke ruimte in een complex waar huurders elkaar kunnen ontmoeten. Maar ook vóór de definitieve

56

Stap 3: PMC-type bepalen (voor elk wat wils)

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

oplevering van de appartementen kun je al werken aan een prettige sfeer. Kopers Stap 4: Entree van nieuwbouwprojecten wordenbepalen voor de oplevering van hun woning vaak uitgenodigd voor een kennismaking met elkaar en de buurt. Waarom zou je dat niet doen met nieuwe huurders? Tenslotte heb je liever een goede buur dan een verre vriend.”

Boele & van Eesteren zette in het verleden al verschillende zogenoemde buurtversterkers in voor een fijner leefklimaat. “We werken hierin regelmatig samen met TalentHub Amsterdam. Een werkplaats voor mensen met afstand tot de arbeidsmarkt. Ze maakten bijvoorbeeld bankjes voor ons die we cadeau deden aan kopers. En ze transformeerden een bouwkeet tot inspiratiestudio voor huurdersbegleiding en ontmoeting op de bouwplaats..”

Waelpolder

Maar voor de buurtversterkers ingezet kunnen worden, moet er eerst worden gebouwd: Waelpolder in ’s-Gravenzande is als eerste aan de beurt. “Hier ontwikkelen we samen met woningcorporaties Arcade

Mensen en Wonen en Wonen Wateringen, 104 appartementen in de sociale huursector.

Het is mooi dat Bouwstroom Haaglanden juist in ’s-Gravenzande start, omdat het Westland relatief weinig sociale huurwoningen heeft vergeleken met de rest van het land.”

Stap 4: Entree bepalen

‘Wie de vraag achter de vraag zoekt, vindt betere oplossingen.’

Ondertussen kloppen ook woningcorporaties uit andere regio’s in Nederland al op de deur van Boele & van Eesteren. “Ze willen weten of de bouwstroom-gedachte ook iets voor hen is.

Dat is wat ons betreft een mooie ontwikkeling.

We delen onze kennis graag, want uiteindelijk moeten we toch allemaal samenwerken om aan de enorme bouwopgave te voldoen.”

Stap5: Horizontale en vertikale verbijzonderingen

Stap 5: Horizontale en verticale verbijzonderingen

57

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Karin Schrederhof wethouder Delft:

“Delft bouwt voortvarend én zorgvuldig” Het ondergronds gebrachte spoortracé heeft Delft in tamelijk korte tijd benut voor het realiseren van een indrukwekkend nieuw stadsgebied. Met Nieuw Delft is de inhaalslag op het vlak van woningbouw stevig ingezet. Maar de woningnood is niet in een paar jaar opgelost, weet wethouder Karin Schrederhof. Wel doet de gemeente er alles aan om belemmeringen voor nieuwe woonontwikkelingen weg te nemen en daarmee snel goede en betaalbare woningen te bouwen.

Vanuit de hal van het station loop je zo het nieuwe stadskantoor van Delft binnen.

Ov-vriendelijker kan een gemeentelijke organisatie moeilijk zijn. Het prijswinnende bouwwerk vormt de kop van een langgerekte spoorzone die met splinternieuwe bouwblokken is bezet. 2.080 nieuwe woningen worden gecomplementeerd door een mix aan bedrijvigheid, cultuur en horeca.

Delft heeft niet stilgestaan. Op vijf minuten lopen van het historische stadshart is een heel nieuw levendig stadsgebied ontstaan, dat tevens voorheen door het spoor gescheiden stadsdelen aan elkaar heeft gehecht.

58

En toch is Delft nog lang niet klaar, vertelt wethouder Karin Schrederhof, met Wonen in haar portefeuille. De stad wil in 2030 zestigduizend woningen tellen. Na een piekjaar van circa 1.250 opgeleverde woningen zijn er de komende jaren nog netto 5.800 woningen nodig, waaronder 2.500 studenteneenheden. Voor de periode 2030 tot 2040 moeten er nog eens duizenden nieuwe woningen bij komen. “De aantallen zijn mede afhankelijk van de omvang van de (kennis)migratie. In alle prijssegmenten kennen we een woningtekort. Wel maken we een beweging naar meer betaalbare

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

woningbouw. Voor al deze woningen zijn in het hoogstedelijke Delft locaties nodig, wat de nodige belemmeringen met zich meebrengt en om creativiteit en innovatie vraagt.”

Naast Nieuw Delft is Schieoevers de volgende grote gebiedsontwikkeling, waar 3.000 woningen zijn gepland. Schieoevers is een soort Binckhorst, beaamt Schrederhof. “Maar ik denk zelfs nog wat ruiger. Er staan nogal wat grote industriehallen.” Amvest en Wessels Kondor gaan het gebied de komende tien tot vijftien jaar stap voor stap herontwikkelen aan de hand van door samenwerkende partijen ontwikkelde kaders en door de gemeenteraad vastgestelde plannen.

en grondeigenaren realiseren wij onze doelen. We leggen dat onder andere vast met anterieure overeenkomsten.”

Schrederhof ziet wat Nieuw Delft betreft veel geslaagde nieuwbouw, waaronder ook zelfbouwwoningen: “The Family met middenhuurwoningen waarvan het ontwerp helemaal is gestuurd op verschillende plattegronden voor diverse huishoudens. Daarnaast X-Ray met 521 zelfstandige studenteneenheden van DUWO. PoortMeesters met grote stadswoningen en appartementen, ontworpen met prachtige poorten. Marktpartijen en corporaties kunnen echt goede kwaliteit leveren.”

Leefbaarheid

De woningbouwopgave is groot, al is het zeker niet het enige majeure opgave voor Delft, tekent de wethouder aan. “We hebben drie grote pijlers. In het Innovatie District Delft (IDD) faciliteren we nieuwe bedrijvigheid die een zekere relatie heeft met wat er op de TU gebeurt. De tweede pijler is Delft-West waar we onderdeel zijn van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid vergelijkbaar met onder andere Den Haag Zuidwest en Rotterdam Zuid. Doel is het versterken van deze kwetsbare wijk en haar bewoners. In de derde plaats hebben we de energietransitie. Belangrijk onderdeel daarvan is de aanleg van een warmtenet. Het warmtenet wordt voor een deel van de wijk de nieuwe schone manier van verwarmen.

Dat vergt daarnaast ook isolatie van woningen. Woningcorporaties hebben in deze opgave een hoofdrol, maar in samenwerking met VvE’s zijn ook flinke inspanningen nodig.”

Woonvisie

Wat de woningbouwopgave betreft, heeft de gemeente vooral een kaderstellende en coördinerende rol. “We hebben een Woonvisie gemaakt die onze ambitie verwoordt. Daarbij zijn locaties en plaatsen aangewezen om de benodigde woningaantallen te realiseren.

Belemmeringen moeten we in samenwerking met elkaar wegnemen, zodat de bouwcijfers die we met de provincie hebben afgesproken waar worden gemaakt. Samen met partners

‘Marktpartijen en corporaties kunnen echt goede kwaliteit leveren.’

Grote achterstand

Rente- en bouwkostenstijging spelen ontwikkelaars, bouwbedrijven en corporaties momenteel parten. Gebrek aan menskracht is een andere belemmerende factor. Ook de gemeenten, Delft incluis, hebben een capaciteitsprobleem. “Tijdens de vorige vastgoedcrisis [ca. 2008-2016, red.] is veel kennis en ervaring bij bedrijven, corporaties en overheden verdwenen. De corporaties hadden toen in staat moeten worden gesteld anticyclisch te investeren in plaats van ze aan banden te leggen. Voor een belangrijk deel danken we daar de huidige woningtekorten aan en dus deze wooncrisis. We hebben een grote achterstand in te halen en moeten daarbij ook moeilijke keuzes maken.”

Compacte woningen

In de Delftse Woonvisie is opgenomen dat er minder traditionele eengezinswoningen met tuin worden gebouwd. Stadswoningen voor gezinnen hoeven niet minder ruim te zijn, maar hebben geen tuin op de begane grond. Dat is inherent aan de stedelijke verdichting waar Delft nadrukkelijk voor kiest.

59

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

60

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Betaalbaarheid vraagt ook om meer compacte woningen met gedeelde voorzieningen.

“Internationaal vergelijkend onderzoek laat zien dat Nederlanders relatief ruim wonen met een gemiddelde van ongeveer 53 vierkante meter per persoon. Ook vanwege de groei van eenpersoonshuishoudens is er nu een discussie over nieuwe standaarden voor woonoppervlak.”

in de buurt. Al is dat misschien een beetje flauw omdat wij de studentenhuisvesting mee mogen rekenen. Deze norm geldt overigens pas voor nieuwe plannen vanaf 2025. Lopende projecten willen we er niet mee belasten. Dan zou de bouwproductie stagneren en dat willen wij niet. Woningen in alle prijscategorieën zijn van belang.”

Inzetten en bijsturen op betaalbare woningen is een speerpunt in de Woonvisie. De genoemde oplopende kosten maken dat er niet makkelijker op, zegt Schrederhof. “We hebben nu de Woningbouwimpuls om projecten van de kant te roeien, maar daarmee alleen redden we het niet. De roep om een terugkeer naar het oude systeem met objectsubsidies begrijp ik goed. Ook de corporaties zitten niet ruim in de middelen. Het door de rijksoverheid en Aedes uitgevoerde onderzoek Opgaven en middelen laat zien dat de corporaties nu geen houdbaar verdienmodel hebben en middelen tekort komen om hun brede opgave aan te kunnen. Door de politiek wordt dan gezegd dat ze onderling winsten en verliezen moeten verevenen, maar dat is duidelijk niet afdoende. Wat dan bijvoorbeeld overblijft, is iets doen aan de forse vennootschapsbelasting die corporaties nog betalen.”

Intussen gebeurt er in Delft nog heel veel en staat er nog net zo veel op stapel. Kop van Buitenhof is een integrale herontwikkeling van het noordelijk deel van de wijk Buitenhof in Delft-West. “Een heel interessant en gemengd programma, met veel wonen in verschillende segmenten, nieuwbouw voor het Grotiuscollege en ook een nieuw gebouw voor Basalt Revalidatie en de Maurice Maeterlinckschool. Hier is de gemeente wel eigenaar van de grond. Het plan bevat veel nieuwe kansen voor West. Er bestaat veel enthousiasme over, dat merk je ook in de raad.”

Reguleren

De nieuwe wetgeving voor het reguleren van de middenhuur – de Wet betaalbare huur – is beslist welkom. “Fijn dat die wet erdoor is, die hebben we hard nodig. We zien ook dat de belangenorganisatie van institutionele beleggers IVBN niet staat te juichen maar zich ook niet afzet tegen de wet. BPD en Amvest, die voor de institutionele beleggers ontwikkelen, gaan gewoon door met hun projecten. Dit is goed.”

Gele Scheikunde

Gecharmeerd is de wethouder ook van het transformatieproject Gele Scheikunde op de TU-campus aan de Julianalaan. Op het terrein komen ongeveer 300 eengezinswoningen en appartementen, zowel huur als koop en in verschillende prijsklassen. Ook is er ruimte voor een winkel en horeca. Een klein deel van het oude gebouw wordt gehandhaafd. “Een mooi en gemengd plan, waar ook de buurt blij mee is.”

De woningnood wordt in Delft met urgentie maar zeker niet halsoverkop bestreden. Het verleden is niet in te halen. De gemeente stuurt op snelheid maar bewaakt goede kwaliteit en goede programmering.

“Betaalbaar wonen is een breed begrip”, onderkent Schrederhof. “Delft gebruikt hiervoor de Rijksdefinitie: sociale huur, de middenhuur tot 187 punten en betaalbare koop tot 390.000 euro. Bij de landelijke doelstelling om twee derde in het segment betaalbaar te realiseren komen wij dicht

61

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Onno Dwars, Nieuw Delft groeit met Ballast Nedam Development

“De ontwikkeling van Nieuw Delft geldt als inspiratie voor de rest van de wereld” 62

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Ballast Nedam Development gaat de laatste fase in van de ontwikkeling van het gloednieuwe stadsgebied Nieuw Delft. Het bouw- en ontwikkelbedrijf nam maar liefst een derde van het gebied voor zijn rekening. Met de Mixed-use ontwikkeling van het zogenoemde Veld 7 en 8 zet Ballast Nedam nog één groot huzarenstuk neer.

‘Save the best for last’, lijkt het team van Ballast Nedam Development gedacht te hebben. In de zomer van 2024 zetten gemeente Delft en het internationale bouwen ontwikkelbedrijf de handtekeningen onder de gezamenlijke ontwikkeling van de laatste twee velden (7 en 8) van Nieuw Delft.

De afgelopen jaren zette Ballast Nedam met onder andere Vermeer, Gezicht op Delft, PoortMeesters, Guldenwater en Floris al toonaangevende gebiedsontwerpen neer, maar het slotstuk in Veld 7 zal zeker hoge ogen gaan gooien.

“Qua vierkante meters is Veld 7 een relatief klein plot”, zo beschrijft Onno Dwars, CEO van Ballast Nedam Development, het laatste te ontwikkelen gebied. Veld 7 ligt aan de kop van het Van Leeuwenhoekpark, op het punt waar het spoor weer uit de tunnel komt. “We gaan hier bouwen óp en rond de spoortunnel. Dat zorgt dus, ondanks het kleine gebied, voor een complexe ontwerpuitdaging waar we enorm naar uit kijken.”

Mixed-use

Dat is bewust gedaan om het nieuwe gebied logisch te laten aansluiten op de bestaande bouw zodat de stad straks weer een logisch geheel vormt”, legt Onno uit. “Ook hier gaan we werken met mixed-use concepten.”

‘Een iconisch gebouw markeert straks als sluitstuk het punt waar het spoor uit de tunnel komt.’

Een geheel maken

Het grote aandeel van Ballast Nedam Development bij de ontwikkeling van Nieuw Delft is volgens de ontwikkelaar logisch te verklaren. “We kunnen hier doen waar we goed in zijn: de stad helen”, legt Onno uit. “Voorheen gold het spoor nog als infrastructurele barrière waardoor er een ‘goede’ en een ‘slechte’ kant van de stad ontstond. Dankzij Nieuw Delft wordt de stad weer een geheel.”

Floris Delft © Vincent Basler

Op dit moment werkt Ballast Nedam Development samen met de gemeente Delft de plannen verder uit voor het iconische pand dat het punt markeert waar het spoor uit de tunnel komt. Het voornemen is hier een mixed use gebouw te realiseren waarin zowel woningen als kantoren worden gevestigd. Hiermee komt het ontwerp tegemoet aan de steeds grotere behoefte aan wonen én werken in een dynamische omgeving.

Tegelijkertijd ontwikkelt Ballast Nedam Development Veld 8, gelegen tussen de Westlandseweg (verlengde Ireneboulevard) en de eveneens door Ballast Nedam Development ontwikkelde PoortMeesters in samenwerking met BPD. “Veld 8 ziet eruit als een uitloper van Nieuw Delft.

63

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Ballast Nedam Development roemt daarbij de aanpak van de gemeente Delft. “Met Nieuw Delft wordt er een heel groot nieuw gebied aan de stad toegevoegd, maar doordat de gemeente ervoor heeft gekozen de ontwikkeling ervan in velden te verdelen, voelt het niet massaal, je ervaart de menselijke maat, dat is iets wat gemeente Delft altijd zorgvuldig heeft bewaakt”, zegt Onno.

‘Door Nieuw Delft in velden te verdelen, voelt het nieuwe gebied niet massaal.’

Actuele behoeften

De fasering in velden leverde nog een voordeel op: zo kan er voortdurend worden geëvalueerd of de plannen aansluiten bij de actuele behoeften. Waar de oorspronkelijke plannen van Nieuw Delft zich richtten op eengezinswoningen, is er nu een grotere verscheidenheid aan woningtypes ontstaan.

Dit omvat zowel eengezinswoningen als kleinere appartementen voor single huishoudens, met een focus op duurzaamheid en diversiteit in het woningaanbod.

“Doordat we ons samen met gemeente Delft steeds opnieuw afvroegen waar Delft behoefte aan heeft, hebben we ook iets neergezet waar mensen wíllen wonen en verblijven”, zegt Onno. “Daardoor ontstaat er levendigheid en voelt een nieuwe wijk toch al snel vertrouwd.”

Voorbeeldfunctie

De flexibiliteit en actualiteit zorgden er ook voor dat Ballast Nedam Development in Nieuw Delft al verschillende projecten kon realiseren waar de bouw- en ontwikkelwereld zowel in Nederland als in de rest van de wereld met grote interesse naar kijkt. “Dat begint al bij de manier van werken”, legt Onno uit. “Zoals we in Nieuw Delft samenwerken met alle betrokken partijen, is typisch Nederlands. Misschien is het ons poldermodel, maar het feit dat je met alle betrokken partijen uitspreekt voor hetzelfde doel te gaan, zorgt ervoor dat je ook zoiets moois als Nieuw Delft kunt realiseren. Je merkt dat steeds meer landen die werkwijze willen overnemen.”

Ook op het gebied van duurzaamheid en een prettige woonomgeving leverde Ballast Nedam Development al enkele mooie doorkijkjes voor de toekomst. Zo is groene gevel Floris in de nieuwe Coendersbuurt al omgedoopt tot paparazzi-gevel, omdat de volledig groene gevel met levende planten inmiddels al vele keren op de foto is gezet door zowel pers als voorbijgangers.

PoortMeesters © Sjaak Heselmans

64

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Bekijk hier het bezoek aan Nieuw Delft van Minister van der Wal

Bezoek Minister voor Natuur en Stikstof in het station van Delft over de ontwikkeling.

“Als eerste in Nederland ontwikkelden we hier een volledig groene gevel voor een particulier. Groene gevels zie je normaal alleen bij grotere projecten. We hebben in Nieuw Delft laten zien dat een groene gevel met een goed systeem erachter ook geschikt is voor particuliere woningen.”

De groene gevel aan de Floriskade staat niet op zich. Project Guldenwater kreeg een daktuin, die speciaal is ingericht als vlindertuin om biodiversiteit te stimuleren en de tuin van de PoortMeesters heeft een gemeenschappelijke waterneutrale daktuin, wat een groot voordeel is nu steeds meer steden problemen hebben met het afvoeren van grote hoeveelheden hemelwater.

Vooroplopen

“De gemeente Delft durft met Nieuw Delft echt voorop te lopen”, stelt Onno. “De ontwikkeling van Nieuw Delft is al een uitdaging, omdat we veel nieuwbouw realiseren in een relatief klein gebied, waarbinnen ook duurzaamheid, leefbaarheid en biodiversiteit gegarandeerd moeten worden. Maar daarbij stelt de gemeente ook nog eens hogere eisen dan de bestaande bouweisen, om zo duurzaamheid en leefbaarheid te garanderen. Integraal denken is dus een must. Alles moet vooraf

goed worden uitgedacht. Dat is veel werk, maar het levert ook heel veel op.

En op lokaal niveau heeft deze intensieve aandacht ook zijn weerslag: Nieuw Delft steekt inmiddels ook naastgelegen bestaande buurten aan. Hier ontstaan nu buurtinitiatieven van bewoners voor het vergroenen en leefbaarder maken van hun buurt.”

Vanzelfsprekend

Hoewel Nieuw Delft heel wat heeft om trots op te zijn, blijft Delft zelf bescheiden. “Dat hoort ook bij de stad”, weet Onno uit persoonlijke ervaring.

“De duurzaamheidsoplossingen zijn niet in your face. Die zijn er gewoon, als een vanzelfsprekendheid. Juist door die bescheidenheid en vanzelfsprekendheid denk ik dat Delft dit deel van de stad snel zal omarmen. Al is het alleen al vanwege het feit dat je die trap over het spoor niet meer over hoeft te rennen om je trein te halen.

Voortaan sta je als je station Delft uitstapt meteen in een dynamische en groene wijk, iets dat ik als oud-inwoner van Delft nooit vooraf had kunnen bedenken. En door slimme doorsteekjes door het hele gebied is het er niet alleen voor de nieuwe bewoners, maar vindt iedereen straks zijn weg door Nieuw Delft.”

65

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Woonbron in Delft

“Werken aan meer sociale huurwoningen, prettige buurten én een lager energieverbruik”

De Gillisbuurt krijgt in samenspraak met bewoners en belanghebbenden een vernieuwd karakter en nieuwbouw op het naastgelegen, voormalig Delfia-terrein.

66

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Woningcorporaties staan voor grote opgaven als het gaat om betaalbaar, duurzaam en prettig wonen. Woonbron werkt daarom binnen verschillende projecten in Delft aan deze opgaven.

“De urgentie is groot”, aldus Linda Schalkwijk, directeur bij Woonbron. “De regio Haaglanden telt 190.000 woningzoekenden en corporaties verhuren een kleine 9.000 woningen per jaar. Dat schuurt.”

Een verdubbeling van de bouwproductie van sociale huurwoningen, het wegwerken van E-, F- en G-energielabels en werken aan leefbaarheid in buurten. De Nationale Prestatieafspraken voor de volkshuisvesting zijn hard nodig om de huidige woningmarkt weer gezond te maken, maar vragen ook om een flinke investering van woningcorporaties.

Met ruim 37.000 woningen in totaal en daarvan 7.500 in Delft is woningcorporatie Woonbron een grote schakel in het bereiken van die afspraken. Daarom heeft de corporatie de afgelopen jaren al verschillende projecten ontwikkeld én gerealiseerd.

“We hebben de landelijke prestatieafspraken vertaald naar een eigen portefeuillestrategie”, verduidelijkt Tjeerd Bal, assetmanager bij Woonbron. In die strategie hebben we doelstellingen voor beschikbaarheid en betaalbaarheid opgenomen. Onder andere dat we vóór 2033 750 woningen in Delft bouwen en dat we 75% van de sociale voorraad betaalbaar houden.”

Samenwerking in Nieuw Delft

Om bij te dragen aan het verminderen van het tekort aan sociale huurwoningen, zoekt Woonbron constant naar kansen om nieuwe woningen te realiseren in Delft. “Nieuw Delft, ook wel bekend als de Spoorzone, bevatte aanvankelijk nog geen sociale huurwoningen”, legt Diderik Lock, ontwikkelmanager bij Woonbron, uit. “Hier hebben we na overleg met de gemeente en zorginstelling Pieter van Foreest het sociale woningbouwprogramma overgenomen van een corporatie die het project niet langer kon realiseren. Ook voor ons was de ontwikkeling een flinke uitdaging, daarom zijn we blij dat de bouw medio 2023 is gestart. Pieter van Foreest en Woonbron laten hier respectievelijk een woonzorglocatie met 118 zorgstudio’s en 67 sociale huurappartementen bouwen.”

Deze samenwerking is een nieuwe manier van werken, benadrukt Linda Schalkwijk.

“We hebben in Delft, net als in de rest van Nederland, te maken met vergrijzing. Daarom is het belangrijk dat er voldoende goede woningen zijn voor deze doelgroep. We zijn blij dat het in deze constructie kan.”

Bijkomend voordeel is dat de woningen geschikt zijn voor het zogenoemde einde van de verhuisketen. Het project biedt straks aantrekkelijke woningen die een geschikt alternatief zijn voor één- of tweepersoonshuishoudens die nu nog in een grote eengezinswoning wonen. Tjeerd Bal: “Eén verhuizing aan het eind van de keten, brengt vaak meerdere verhuizingen op gang waardoor er elders ook weer ruimte komt voor starters.”

Bethelpark

Daar waar Woonbron in Nieuw Delft ‘zelf’ heeft ontwikkeld, neemt de corporatie ook turn-key woningen uit. “Dat deden we vorig jaar onder andere in het Bethelpark in de wijk Buitenhof. Op de plek van het voormalig Bethel Ziekenhuis, naast het Reinier de Graaf Gasthuis, namen we 35 appartementen en parkeerplaatsen uit in een grote ontwikkeling van 351 woningen,” vertelt Diderik Lock.

“Deze woningen zijn ideaal voor starters, kleine gezinnen en senioren.”

‘Eén verhuizing aan het eind van de keten, brengt vaak meerdere verhuizingen op gang waardoor er elders ook weer ruimte komt voor starters.’

67

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Voor verwarming en warmwatervoorziening wordt gebruik gemaakt van restwarmte van het naastgelegen Reinier de Graaf Gasthuis.

Warmtenet Delft

Ook voor bestaande woningen heeft Woonbron in Delft inmiddels verschillende projecten lopen om zowel de duurzaamheid en energiezuinigheid van de woningen als de leefbaarheid in de buurt aan te pakken.

Hierbij is de relatief grote woningvoorraad van Woonbron een voordeel. Linda Schalkwijk: “In april 2024 hebben de corporaties en de gemeente met verschillende (markt)partijen afspraken gemaakt over een warmtenet voor Delft. Woonbron maakt een deel van de woningen nu al geschikt voor dit warmtenet, zodat ze in de toekomst van het gas af kunnen. Doordat we veel appartementencomplexen in ons bezit hebben, kunnen we daarin snel grote stappen zetten. Uiteindelijk worden in heel Delft ongeveer 6.000 woningen aangesloten op het warmtenet, waaronder in de komende jaren 1.500 woningen van Woonbron. Dat is goed nieuws met het oog op duurzaamheid, maar ook voor de energierekening. Die willen we voor onze bewoners voorspelbaarder krijgen en betaalbaar houden.”

Op de plek van het voormalig Bethel Ziekenhuis, naast het Reinier de Graaf Gasthuis, nam Woonbron 35 appartementen en parkeerplaatsen uit in een grote ontwikkeling van 351 woningen.

Mozartflat

De Mozartflat in de wijk Buitenhof is een bestaand woongebouw van Woonbron in Delft dat klaar is voor een toekomstige aansluiting op het warmtenet. In 2022 werd hier een grote renovatie uitgevoerd. Daardoor hebben de woningen nu grotendeels energielabel A, wat bijdraagt aan het wooncomfort en een lager energieverbruik.

Linda Schalkwijk, directeur bij Woonbron: “De urgentie is groot. De regio Haaglanden telt 190.000 woningzoekenden en corporaties verhuren een kleine 9.000 woningen per jaar. Dat schuurt.”

De werkzaamheden zijn uitgevoerd in nauw overleg met de bewoners. “Bewoners krijgen in feite een compleet nieuwe woning terug”, zegt Tjeerd Bal. “Zelfs de verwarming werkt anders. Dat is best ingrijpend. Daarom gaan we bij zulke projecten met alle bewoners individueel in gesprek om ze te begeleiden bij het gebruik van de vernieuwde woning en om eventuele wensen in kaart te brengen.”

“Doordat we bij dit soort projecten achter de voordeur komen, horen en zien we ook wensen of behoeften van bewoners waar wij als woningcorporatie niet altijd zelf iets mee kunnen”, vult Linda Schalwijk aan.

“We vinden het echter wel belangrijk om bewoners dan te koppelen aan de juiste partij. Daarom zoeken we in zulke projecten waar nodig de samenwerking met zorg- en welzijnspartners.”

Gillisbuurt

Het volgende grote Woonbronproject met het oog op verduurzaming en leefbaarheid is de Gillisbuurt. Deze buurt is onderdeel van het Nationaal Programma Wij West en heeft 655 huurwoningen, die voor het grootste deel van Woonbron zijn. “In de basis zijn dit heel aantrekkelijke woningen: een aantal met één en twee kamers, maar voornamelijk vier- tot vijf kamerwoningen voor een heel betaalbare huur en gelegen in het groen.

68

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Diderik Lock, ontwikkelmanager bij Woonbron: “We

Tjeerd Bal, assetmanager bij Woonbron: “We hebben

zoeken constant naar kansen om sociale huurwonin-

elkaar nodig om aan de landelijke

gen toe te voegen in Delft.”

afspraken te voldoen.”

Door de jaren heen is de leefbaarheid echter onder druk komen te staan”, legt Tjeerd Bal uit. “Zowel onze woningen als de buitenruimte van de gemeente zijn toe aan modernisering. We zijn hierover met de gemeente in gesprek, waarbij we een link leggen met het naast de Gillisbuurt gelegen Delfia-terrein. De geplande nieuwbouw op de voormalige voetbalvelden van Delfia wordt op termijn als vliegwiel gebruikt om, naast het moderniseren en aanbrengen van verbeteringen in de bestaande buurt, bij te dragen aan een prettige woonomgeving. Samen met bewoners en andere belanghebbenden werken we aan een vernieuwde Gillisbuurt.”

waardoor elke investering om een goede afweging vraagt.”

“Uit het rapport ‘Opgaven en middelen woningcorporaties’ is al gebleken dat de regio Haaglanden als een van de eerste regio’s te weinig middelen zal hebben om aan de opgave te voldoen”, vult Linda Schalkwijk aan. “We moeten de komende tijd als corporaties en overheid samen dus goed bekijken wie wat kan doen om ook in de toekomst betaalbaar en prettig wonen te kunnen blijven garanderen. Wij doen wat we kunnen en nemen ons haalbare aandeel.”

Spoorzone Nieuw Delft

Belangrijk voor het slagen van dit project is ook de rol van de gemeente Delft. “We hebben elkaar nodig om aan de landelijke afspraken te voldoen”, benadrukt Tjeerd Bal. “De overheid schafte de verhuurderheffing af om corporaties meer investeringsruimte te geven om landelijke prestatieafspraken te realiseren. Het voordeel van de afschaffing van de verhuurdersheffing is grotendeels vervlogen vanwege de toegenomen belastingdruk, zoals een hogere aanslag van vennootschapsbelasting. Daarnaast zijn de bouwkosten de afgelopen jaren snel gestegen en blijven de huurinkomsten achter,

69

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Zoetermeer 2040:

“Woningbouw als aanjager van krachtige stad”

70

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

De binnenstad en wijken van Zoetermeer zijn continu in ontwikkeling.

Een momentopname van enkele jaren terug toont vandaag alweer anders.

71

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Midden in de randstedelijke cirkel Den Haag, Leiden, Rotterdam en Delft, lagen eens de dorpen Zegwaart en Zoetermeer. Aan het begin van de twintigste eeuw werden de dorpen één gemeente en was het al met een spoorweg verbonden met de steden die nu Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) vormen.

Zoetermeer is een typische New Town dat in enkele decennia van de twee kleine dorpen in de periferie van Den Haag uitgroeide tot een moderne stad met zo’n 128.000 inwoners.

‘Nu begint een nieuwe fase. Van groter groeien naar versterken, want we hebben letterlijk de grenzen van de stad bereikt’, zo stelt het stadsbestuur van Zoetermeer in Toekomstvisie 2040. De komende vijftien jaar moet het woonaanbod niet alleen verder groeien maar vooral ook diverser worden. Dit gebeurt zowel in grootschalige gebiedsontwikkelingen Entree, Binnenstad en Edisonpark als in kleinschaligere ingrepen op wijkniveau. Het grotere woonaanbod gaat gepaard met uitbreiding van hoogwaardige werkgelegenheid.

‘Woningbouw als aanjager’, zo duiden de

verantwoordelijk wethouders Jan Iedema en Ronald Weerwag de ruimtelijke visie.

Aan de Afrikaweg, één van de corridors van Zoetermeer, op weg naar het stadhuis zijn tussen het geboomte door nog de contouren zichtbaar van waar eens een aaneengeschakelde rij kantorencomplexen stonden. Nu kennen enkele gebouwen nog een tijdelijke invulling, maar op de achtergrond wordt keihard gewerkt aan de toekomst. “Dit gebied wordt straks letterlijk een fantastische entree tussen het station aan de A12 en onze binnenstad”, verklaart bij aankomst op het stadhuis wethouder

Wethouders Jan Iedema (Stedelijke ontwikkeling) links en Ronald Weerwag (Wonen en Ruimtelijke Ordening)

72

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Jan Iedema, die onder meer Stedelijke ontwikkeling in zijn portefeuille heeft. “Het plan voorziet in behoeften: van goedkope en middeldure huur tot vrijesector koopen zorgwoningen.” In het gebied aan weerszijden van de Afrikaweg vanaf NS-station Zoetermeer en de Mandelabrug tot de binnenstad zijn tussen de 6.250 tot 7.250 woningen geprojecteerd. “Daarmee is sprake van een nieuwe stadswijk.”

De stad in balans

In de tweede grote gebiedsontwikkeling Binnenstad worden nog eens 2.000 nieuwe woningen gerealiseerd in voornamelijk nieuwe woontorens en getransformeerde kantoren. “Hoe je grote aantallen woningen moet bouwen, weten wij als geen ander”, zegt collega-wethouder Ronald Weerwag, verantwoordelijk voor onder meer Wonen en Ruimtelijke Ordening. “Maar we stellen daarbij ook de sociale kant van de stad centraal. Sommige wijken hebben sociaaleconomisch uitdagingen, die wijken moeten we sterker maken.” Idema voegt toe: “Voor ons is een goede balans leidend over de hele stad. Zoetermeer heeft in de periode tot 2040 behoefte aan tien- tot zestienduizend woningen. Waarbij het accent verschuift van gezinshuisvesting naar ook andere doelgroepen, zoals emptynesters, starters en jongeren.”

Wat betreft de verdeling over de economische segmenten sociale huur, middenhuur, vrijesector huur, betaalbare, middeldure en dure koop, vraagt dit om maatwerk op wijkniveau, zegt Weerwag.

“In een oudere wijk als Meerzicht is 45% van de woningvoorraad sociale huur, daar willen we in dat segment meer balans ten opzichte van de rest van de stad. In de wijk Rokkeveen daarentegen ligt dat percentage onder de 20%, dus daar is juist ruimte voor sociale huur. We gaan de dragers en de vragers meer in balans brengen. Dat doen we vanuit het programma Woningbouw als aanjager. We gaan bovendien woningen toevoegen in de omgeving van wijkwinkelcentra, zodat al onze wijken Triple A locaties blijven: met arts, apotheek

‘In Zoetermeer kun je heerlijk wonen en struinen door het vele groen.’ en aanbiedingen op loopafstand.” Deze aanpak is al heel geslaagd ten uitvoer gebracht in de wijk Palenstein. “Hier zijn de galerijflats met sociale huurwoningen vervangen door een mix aan woningtypen, zowel huur als koop. Met een passend winkelcentrum. Naast pure nieuwbouw – dus verdichting – transformeren we dus ook veel.”

Happy Days

“Zoetermeer is een stad om trots op te zijn”, bevestigt Iedema, verwijzend naar de gemeentelijke Toekomstvisie. “Je kunt er heerlijk wonen en struinen door het vele groen. Centraal gelegen in de Randstad en in het weekend hoef je je nooit te vervelen.”

Weerwag vult aan: “In Zoetermeer wonen we tussen de parken. Een goed voorbeeld daarvan is het Edisonpark, op een voormalig volkstuinencomplex. Ook daar bouwen wij aan een goede mix van sociale huur, vrijesector koop en middenen vrijesector huurwoningen, waaronder woonzorgwoningen voor senioren en appartementen voor jongvolwassenen met een beperking. Het gaat om een groenstedelijke ontwikkeling, waarbij de wijk autoluw wordt. De nieuwe buurt Happy Days, aan de rand van Vinex-wijk Oosterheem, heeft eenzelfde groenstedelijk karakter.”

Voor verdichting leent zich ook het Burgemeester Vernèdepark. “Momenteel werken we aan de gebiedsvisie om dit park met sportverenigingen te vernieuwen en woningen toe te voegen. Naar de participatie laat zien, zal dit plaatsvinden in het verlengde van een park waar het verouderde zwembad plaats maakt voor woningbouw. En het groen blijft niet alleen behouden, we gaan het ook versterken.”

73

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Artist impression van de eerste plannen voor Entree Het mooie van artist impressions is dat het goede beelden zijn om met inwoners en ondernemers over in gesprek te gaan. Eerste schetsen kunnen zomaar zijn bijgesteld.

Het nieuwe zwembad De Watergeus in het Van Tuyllpark – in de gerenoveerde wijk Palenstein – opende in juni de deuren.

Dutch Innovation Park

“Slapen doen we allang niet meer”, rekent Iedema af met het oude imago van slaapstad. “Waar anders vind je een stad zo goed ontsloten, zo midden in de Randstad en toch ook groen en landelijk en met een

zo ondernemende pioniersgeest als die van ons”, zegt hij vol overtuiging. “In het verleden heeft de woonwerkratio op 0,6 (arbeidsplaats per inwoner) gelegen. Nu zitten we al een tijd één op één. Die ratio wordt nog beter met ons Dutch Innovation Park, een nieuwe aantrekkelijke locatie voor IT, health en logistiek. Door de samenwerking met de Haagse Hogeschool lopen daar zo’n duizend hbo-studenten rond bij zo’n zestig hightechbedrijven en startups. Het grote Siemens dat jaren geleden uit de gemeente vertrok, keert weer terug. Bedrijven waarvoor de Amsterdamse Zuidas te duur is geworden, strijken graag neer in Zoetermeer. De bereikbaarheid is uitstekend.”

‘Slapen doen we allang niet meer.’

Wethouder Ronald Weerwag: “Hoe je grote aantallen woningen moet bouwen, weten wij als geen ander.”

74

Wat woongenot betreft, gaat Zoetermeer het al genoemde vele groen – wel een vijfde van het hele grondgebied is groen – de komende jaren nog versterken door parken met elkaar te verbinden via groene corridors.

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Wethouder Jan Iedema, die onder meer Stedelijke ontwikkeling in zijn portefeuille heeft. “Het plan voorziet in behoeften: van goedkope en middeldure huur tot vrijesector koop- en zorgwoningen.”

Mooie uitdaging voor architecten

“De ontwikkeling van de stad kan niet stoppen nu de gemeentegrenzen voor verdere groei letterlijk zijn bereikt. Een stad moet zich blijven ontwikkelen en we moeten oog hebben voor de kwaliteit van Zoetermeer. Daar hoort óók zeker investeren bij”, vervolgt de wethouder van Stedelijke ontwikkeling.

Collega Weerwag wijst er wel op dat de woningbouw momenteel in een lastige situatie verkeert: “De beperkte ruimte, de sterk gestegen ontwikkel- en bouwkosten en de grote verduurzamingsopgave van de bestaande woningvoorraad voor met name de woningcorporaties, zijn best wel uitdagingen. Met de woningcorporaties spreken we om de verduurzaming te combineren met optoppen en andere vormen van verdichting. Hier ligt ook een mooie uitdaging voor architecten, ik roep ze op om met ideeën naar ons toe te komen. Ons post-65-erfgoed kan hen

daarbij inspireren. Denk aan de bijzondere koepelwoningen in Meerzicht.”

Tijdens de fotosessie op het dak van het stadhuis wijzen Iedema en Weerwag actuele woningbouwprojecten in de omgeving aan.

De voormalige stadskantoortoren pal naast het nieuwe stadhuis is getransformeerd in een woontoren, met royale buitenruimtes op de hoeken. Het gat in de markt aan de voet van het stadhuis gaat plaatsmaken voor een woontoren met parkeergarage.

Een parkeerterrein achter het stadhuis, aan de rand van de Dobbeplas, wordt straks vergroend als deel van een aan te leggen centraal park rondom deze waterplas.

Aan de overkant zijn de kerktorens van het oude dorp te zien waar de stad van nu uit is voortgekomen. De New Town die de komende jaren nog rijper, diverser, veelzijdiger en krachtiger wordt.

75

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Marion Timmermans en Zakaria El-Khetabi

Stedelink is realistisch ambitieus Als geen andere vastgoedpartijen ervaren woningcorporaties de druk van de woningnood. Hun wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn ellenlang.

Bij de nieuwgevormde corporatie Stedelink is dat niet anders. De wil om de eigen woningvoorraad uit te breiden is dan ook honderd procent aanwezig, vertellen de bestuurders Marion Timmermans en Zakaria El-Khetabi. Maar zorg voor solide financiën, concurrentie om grondposities, kwaliteitseisen en een forse verduurzamingsopgave nopen tot realistische ambities. “We stretchen ons maximaal.”

Het is een beetje feest bij Stedelink want de corporaties is zopas uit het bijzonder beheer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gehaald, vertelt bestuurder Marion Timmermans tijdens een gesprek op het hoofdkantoor in Zoetermeer. Collega-bestuurder Zakaria

76

El-Khetabi legt uit: “Dit betekent dat we voor nieuwbouw weer geborgd dus voordelig kunnen lenen.” Je zou kunnen zeggen dat de nieuwgevormde corporatie hiermee pas echt op eigen benen staat. Stedelink is net als Hef Wonen in Rotterdam en Hof Wonen in Den Haag een voortzetting van

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

de voormalige supercorporatie Vestia. Die raakte in 2011 tijdens de vastgoedcrisis in zware liquiditeitsproblemen als gevolg van uiterst riskante financiële constructies die waren opgetuigd. Na tien jaar financiële sanering hield Vestia per 1 januari 2023 op te bestaan en is het vastgoed geografisch verdeeld over de drie nieuw gestichte corporaties.

Stedelink beheert 14.000 eenheden in Delft, Zoetermeer en Zuidplas. Tot de Vestia-erfenis behoren ook nog zo’n zevenhonderdvijftig woningen in nota bene Eindhoven, Leersum en Deventer.

Die woningen gaan in de verkoop, want een woningcorporatie moet de wijken kennen en door de bewoners gekend worden, leggen de twee bestuurders uit.

Dat is niet goed te doen met een paar honderd woningen in een plaats op grote afstand. De opbrengst van de verkoop wordt geïnvesteerd in het kerngebied.

Voorlopig is de doelstelling de komende tien jaar 1.200 nieuwe woningen te realiseren. “Op basis van een realistische begroting en een realistisch perspectief

stretchen we ons daarmee maximaal”, zegt El-Khetabi. Timmermans: “Dus geen 1.800, wat we graag zouden willen, maar minder. Als corporaties zijn wij nu sterk afhankelijk van wat de nieuwe regering wil met de volkshuisvesting. Momenteel dragen we nog heel veel belasting af via de vennootschapsbelasting en de beperkte renteaftrek door de ATAD-regeling. Krijgen we meer financiële ruimte door herziening hiervan of niet? Bedenk dat dat wij alle uitgaven moeten financieren uit onze verhuuropbrengst. Maar als de bouwkosten 10% stijgen en de huren maar 3% omhoog mogen, zit daar een te groot gat tussen.”

Bouwstroom

El-Khetabi vervolgt: “Maar wij zijn van het warm en koud blazen. We signaleren moeilijkheden maar tegelijk doen we wat we kunnen.” Dat is onder meer zichtbaar in de aanpak van de verduurzamingsopgave – het wegwerken van alle EFG-energielabels in de bestaande voorraad. Hiervoor is Stedelink tezamen met vier collegacorporaties een bouwstroomcontract aangegaan met vijf bouwbedrijven.

Stedelink realiseert 60 woningen in het nieuwbouwproject Swanladriehoek in Zevenhuizen.

77

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Zichtbaar aanwezig

Marion Timmermans

Timmermans: “Het contract is voor vier jaar met de mogelijkheid van verlenging tot acht jaar. Hiermee creëer je stabiliteit voor de aannemers doordat zij hun personele bezetting goed kunnen afstemmen. Samen met de collega-corporaties kunnen wij per wijk goed volgordelijk werken, de overlast beperken en de bewoners beter laten participeren. Een derde voordeel is dat de lessen van het ene project toegepast kunnen worden in het volgende project. Kortom, efficiency in de verduurzaming.”

In Delft participeert Stedelink in de aanleg van een warmtenet in een samenwerking tussen de gemeente, drie woningcorporaties en drie marktpartijen. Betaalbaarheid voor de afnemers is bij warmtenetten een kwestie, beseffen de corporatiebestuurders.

Om betaalbaarheid voor de huurders beter te kunnen garanderen, is vastgelegd dat het tarief niet lineair is gekoppeld aan de gasprijs, legt Timmermans uit. “In plaats daarvan worden meerdere soorten indexering toegepast, zoals ook de loon- en materiaalkosten. Hiermee maken we het warmtetarief stabieler.”

‘Wij investeren in vastgoed voor vijftig of honderd jaar, wat we kopen moet dan wel goed zijn’ 78

Maar bij comfortabel wonen komt veel meer kijken dan stenen en installatietechniek, weten woningcorporaties als geen ander. Het kunnen wonen met een glimlach, zoals Timmermans het noemt, hangt niet alleen af van de eigen woning; een veilige, schone, prettige buurt en wijk is wel zo belangrijk.

“Vooral bij gestapeld wonen”, zegt ElKhetabi. “Dat vraagt iets van de bewoners zelf en van ons in het beheer. Ook omdat we de laatste jaren woningen toewijzen aan kwetsbare doelgroepen. Met onze wijkbeheerders en sociaal beheerders zijn we zichtbaar aanwezig en gaan we het gesprek aan met onze huurders. Veel gaat goed en dat geeft een positieve flow aan ons allemaal.”

Alleen al je basistaken goed uitvoeren, vergt heel veel inzet en organisatiekracht van een corporatie, dat wordt misschien wel onderschat, denken de twee bestuurders.

Telefonisch en digitaal steeds bereikbaar zijn, goed kunnen luisteren naar bewoners er daar het juiste vervolg aan geven.

Stedelink heeft een eigen onderhoudsdienst, wijst Timmermans door het raam naar een bedrijfswagen waar medewerkers spullen inladen. “Het is belangrijk dat werkbusjes met onze naam erop door de buurten rijden. Onze onderhoudsmensen krijgen ook net wat meer tijd om met huurders in gesprek te gaan dan werkmensen van een aannemer. Voor beide kanten is dat plezieriger.”

Perspectief

Wat de stenen betreft, zit Stedelink allerminst stil. Vorig jaar is de Henry Dunantflat (300 galerijwoningen) hoogwaardig gerenoveerd en verduurzaamd. De flat staat er weer als nieuw bij. En de armslag om ook nieuwbouw op te pakken is dus hervonden.

In Zevenhuizen (gemeente Zuidplas) is van Woonpartners een woningbouwproject (ca. 60 woningen) overgenomen waardoor de collega-corporatie meer ruimte heeft om projecten te realiseren in een andere

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

gemeente. Voor het eigen gedateerde kantoorpand aan de Bijdorplaan is bij de gemeente een sloop-nieuwbouwplan voor 90 tot 120 sociale huurwoningen neergelegd. Dat past uitstekend in de omgeving met recent gerealiseerde roodbakstenen woongebouwen en naast een lege kavel waar ontwikkelaar Synchroon twee appartementengebouwen laat verrijzen. “Prachtig om het perspectief te hebben de komend jaren zo’n twaalfhonderd woningen te kunnen bouwen”, zegt Timmermans. “Vooral ook voor onze oud-Vestia-medewerkers die jaren hebben meegemaakt dat er niets kon.”

Gewilde partner

Zonder eigen grondposities vormt de corporatie wel degelijk een gewilde partner voor commerciële ontwikkelaars vanwege de programmatische eis – 30 procent sociaal – die de gemeenten kan stellen aan nieuwbouwprojecten. “Wij bieden marktpartijen natuurlijk een gegarandeerde afname van het sociale deel in het project. Aanbiedingen komen regelmatig voorbij, maar de woningen moeten wel aan onze kwaliteitseisen voldoen. Wij investeren in vastgoed voor vijftig of honderd jaar, wat we kopen moet dan wel goed zijn. Denk aan zaken als goede indelingsmogelijkheden, voldoende vloeroppervlak, rolstoelvriendelijkheid of onderhoudsvriendelijke gevels. Als het daarmee niet goed zit, gaan we het gesprek aan. Soms komen we er samen niet uit en moeten we voor het aanbod bedanken.”

El-Khetabi: “Het beste is om zelf partner in een ontwikkeling te zijn. Maar als dat niet kan, speel je het spel met de ontwikkelaar en zoek je zijn grenzen op. Je geeft elk project een serieuze kans want we voelen allemaal de noodzaak om snel woningen te bouwen. En ergens doe je altijd een concessie, maar je bewaakt je eigen grenzen.” Timmermans: “Twintig jaar geleden gold een woning met 60 vierkante meter als klein, nu is dat normaal. Aan die trend kunnen wij ook niet ontsnappen.

Bovendien beschikken wij nog over veel

Zakaria El-Khetabi

ruime eengezinswoningen.”

Gebiedsatlas

De gemeente Zoetermeer werkt samen met drie corporaties waaronder Stedelink aan een zogenoemde gebiedsatlas. Per wijk worden data verzameld en op digitale kaarten weergegeven. Wat zit er aan woningtypologieën in een wijk?

Heeft de wijk een gezondheidscentrum en een winkelcentrum? Welke plots bieden ontwikkelmogelijkheden? Timmermans: “Bij de gebiedsatlas ligt het initiatief echt bij de gemeente en de corporaties. Op basis van de atlas kunnen wij beter bepalen wat een wijk voor de lange termijn nodig heeft aan nieuwe woningen en voorzieningen.

Waarbij de gemeente een permanente marktdialoog heeft met vastgoedeigenaren en ontwikkelaars om die erbij te betrekken.”

Kort na de stichting heeft Stedelink de basis op orde en kan ze naast de verduurzamingsopgave aan realistische ambities op vlak van woningbouw en wijkontwikkeling werken. “We zijn bezig met een mooie klus”, zegt El-Khetabi. “Elke dag mogen we als corporatie werken aan een maatschappelijk relevante opdracht.”

Timmermans: “En dat motiveert al onze honderdvijftig medewerkers.”

79

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Edward van Dongen, directeur Identiteit en Vernieuwing:

“ERA Contour blijft vernieuwen voor gelukkige bewoners in sterke buurten” In 1964 rees in de Rotterdamse Alexanderpolder de eerste ERAflat uit de tunnelbekisting omhoog als een antwoord op de woningnood. Zestig jaar later in een vergelijkbare situatie van ernstige woningtekorten presenteert het bedrijf daarachter de ERAflat van NU. De eigenzinnige ontwikkelende bouwer ERA Contour is zich altijd met volkshuisvesting blijven verbinden. Steeds met een oog voor bijzondere oplossingen.

Het bedrijf pakt woonontwikkelingen aan vanuit de missie: Sterke buurten, gelukkige bewoners.

Op het hoofdkantoor van ERA Contour in Zoetermeer is een kleine tentoonstelling gewijd aan de beroemde ERAflat die zijn zestigjarig jubileum beleeft. Edward van Dongen, directeur Identiteit en Vernieuwing binnen de zeskoppige directie, leidt

80

rond en vertelt met merkbaar plezier en bewondering over de geschiedenis van dit toen baan-brekende woningbouwconcept.

Onder de afkorting voor van Eesteren Rationele Aanpak gingen bouwbedrijf J.P. van Eesteren en de gemeente Rotterdam in

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

1964 een publiek-private samenwerking aan voor de snelle, gestandaardiseerde bouw van flatwoningen. In zeven jaar tijd werden in onder meer Rotterdam, Capelle aan den IJssel en Zaandam elfduizend ERAflatwoningen gerealiseerd. “Bij het onderzoek naar de geschiedenis kwam ik verrassende dingen tegen”, zegt Van Dongen. “Het idee dat participatie iets van de laatste decennia is, klopt niet bijvoorbeeld.

Bij de bouw van de ERAflats werden er al bewonersbijeenkomsten georganiseerd waarbij toekomstige bewoners konden kiezen uit maar liefst veertig verschillende plattegronden. Een plattegrond die meer dan vijf procent van de stemmen kreeg, werd dan ook gemaakt.”

Hoewel er op dat moment al prefab betonbouw bestond met een samengestelde constructie van 4 plus 3 meter koos ERA voor tunnelgietbouw. “Daarmee was een grote overspanning van zeven meter mogelijk en een scheiding van drager en inbouw. Dankzij die bouwwijze zijn deze plattegronden ook nu nog vrij indeelbaar. Er is ook nog nooit een ERAflat in Nederland gesloopt. We zijn juist bezig een aantal flats hoogwaardig te renoveren en te verduurzamen.”

Opmerkelijk is ook al het gebruik van prefab onderdelen bij de toenmalige bouw van deze flatwoningen. Philips leverde het keukenblok met koelkast en gasfornuis. Vliegtuigbouwer Fokker nam de prefab badkamers voor zijn rekening.

‘Het idee dat participatie iets van de laatste decennia is, klopt niet bijvoorbeeld.’

Moderne vertaling

Naar aanleiding van het jubileum, maar vooral vanwege de woningnood die weer terug is, heeft ERA Contour een moderne vertaling gemaakt van het historische woonconcept. “Een galerij van vijftig of honderd meter lang is niet meer van deze tijd.

Overigens ging men dat ook toen al gauw als te monotoon beschouwen en werden de flats voortaan gebouwd met een knik erin.” In het moderne ERAflat-concept is een kleinschaliger galerijopzet nog steeds mogelijk, naast een corridoropzet. “Wat we hebben gedaan is een constructief chassis nemen en daar een

Met de ERAflat van NU toolbox kun je kiezen uit verschillende gevels en plattegrondopties.

81

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

samenwerking en veel minder vanuit het verwerven van grondposities. Door intensief samen te werken met gemeentes en corporaties dagen we onszelf altijd weer uit om met onze ontwikkelingen maatschappelijke meerwaarde te leveren.

Dat we door onze holding TBI, een stichting, worden aangemoedigd om naast een gezond rendement ook maatschappelijke meerwaarde te leveren, helpt natuurlijk ook mee.”

Conceptuele vernieuwing

Artist impressie van de ERAflat van NU: flexibel, functioneel en betaalbaar.

hele waaier aan verschillende gevels bij laten ontwerpen. Elk geveltype is aan het chassis te koppelen. Behoudens een standaard blok met een installatieruimte, wc, badkamer en keuken is de plattegrond flexibel indeelbaar: van een traditionele driekamerindeling tot een volledig open loftindeling.” Net als toen is ook voor de ERAflat van NU betaalbaarheid mede bepalend voor het concept. Het moderne ERAflat-concept wordt door ERA Contour voor de eerste keer toegepast in een appartementengebouw in het project Happy Days in Zoetermeer.

Keuze voor de bestaande stad

Begin jaren zeventig raakte flatbouw als woonconcept uit de gratie. In korte tijd maakt ERA de omslag naar het bouwen van woonerven en grondgebonden woningen.

Ook voor de bouw van deze woningen wordt een concept ontwikkeld: de ERA pluriflexwoning. Begin jaren negentig wordt de strikte keuze gemaakt voor woningbouw in de bestaande stad en niet voor de Vinexwijken in de weilanden, vertelt Van Dongen.

Met onder meer Le Medi in Rotterdam, De Oriënt, de Nieuwe Maria’s en Kloosterbuuren in Den Haag en meer recent SAWA en Little C in Rotterdam heeft ERA Contour in de loop der jaren een serie uitzonderlijke en vernieuwende woningbouwprojecten gerealiseerd. Steeds gericht op een volkshuisvestelijke behoefte, veelal met een woningcorporatie of een institutionele belegger/ontwikkelaar als partner.

“We werken aan onze opgaves altijd vanuit

82

ERA Contour laat zich bij het ontwikkelen en bouwen van woningen leiden door vier pijlers, vertelt Van Dongen: gelukkige mensen, goed wonen, sterke buurten, gezonde wereld. “Daar zitten een aantal harde kanten aan, zoals de CO2-norm en meetbare kwaliteitsnormen, maar waaraan een sterke buurt precies voldoet, is lastiger meetbaar. Toch zetten we daar stappen in. Céline Janssen heeft bij de Leerstoel Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft promotieonderzoek gedaan naar sociale duurzaamheid bij gebiedsontwikkeling. Van de inzichten daarvan maken wij gebruik om onze eigen bijdrage aan buurten te evalueren. We zijn met een heel team van ERA Contour en samenwerkingspartners bewoners gaan interviewen om op basis daarvan waardetoevoeging aan de buurt echt te kunnen claimen. Het past in onze ambitie om een B corp te worden. Daarbij gaat het om inzicht te krijgen in en meetbaar te maken welke maatschappelijke meerwaarde je levert. Er komt veel bij kijken om aan dat certificaat te voldoen, maar het geeft je veel inzicht in wat je doet en hoe je je daarin kunt verbeteren.”

Vernieuwing zoekt ERA Contour dus ook in het meetbaar maken van zachte criteria, legt Van Dongen uit. In zijn functieomschrijving wordt niet de term Innovatie maar Vernieuwing gebruikt. “De twee termen hebben precies dezelfde betekenis, maar innovatie lijkt vooral aan technische vernieuwing gekoppeld. Ook op dat vlak moeten zeker nog belangrijke stappen gezet worden waar wij dankbaar gebruik van

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

zullen maken – denk aan de energietransitie, circulair bouwen en dergelijke meer – maar voor gelukkig bewoners in sterke buurten draait het om conceptuele vernieuwing.”

De gelukkige stad

Die conceptuele vernieuwing is duidelijk aanwezig in twee actuele projecten van ERA Contour in de Haaglandenregio. De al genoemde woonontwikkeling Happy Days vindt plaats op een voor ERA Contour atypische locatie. Het betreft een stuk grond aan de rand van Vinex-wijk Oosterheem die aan één kant is afgeschermd door een geluidswal. Oorspronkelijk bedoeld voor bedrijfshuisvesting, bleef het terrein jaren braak liggen toen daar toch geen behoefte aan bleek te zijn. “Wij zijn gewend om in een stedelijke context te werken maar dit was een volledig autonoom grasveld.”

Op verzoek van de gemeente Zoetermeer heeft ERA Contour in samenwerking met TBIzuster Synchroon en de stedenbouwkundigen van ECHO urban design een plan voor dit gebied bedacht aan de hand van het concept van de gelukkige stad. “Uitgaande van de tegenstelling privédomein versus publieke ruimte bracht dit ons op het idee om juist de ruimte tussen die uitersten vorm te geven”, legt Van Dongen uit. “Op uitleglocaties is de ruimte vaak verdeeld in die twee uitersten.

Oude steden daarentegen beschikken over tussenruimte waar de scheiding tussen privé en publiek minder duidelijk is. En dat heb je ook sterk op de camping. Je kunt bijvoorbeeld dichtbij de tent van buren voorbij lopen of een praatje aanknopen, daar bevind je je in de tussenruimte, maar je kunt je niet ongevraagd in de voortent of onder de luifel begeven, daar begint de privéruimte.”

Het concept van de camping – een veld met tenten – is vertaald in verandawoningen rondom een grasweide met de veranda’s in de rol van ‘voortenten’. De ultieme toevoeging is een collectief paviljoen als een soort van campingrecreatieruimte. Die onder meer ook van een pakkettenmuur is voorzien, want auto’s zijn naar de randen van de buurt geduwd en ook pakketbezorgers kunnen er niet rondrijden. Naast de 165 koopwoningen worden 40 sociale huurwoningen gerealiseerd voor woningcorporatie De Goede Woning. Deze veertig woningen zijn ontworpen op basis van het ERAflat Van NU-concept. Daarnaast wordt hierbij met tussenruimte gewerkt: aan de galerijen zijn privé buitenruimten gekoppeld.

In Linck in de Binck vind je volop groen en staat ontmoeting centraal.

Linck in de Binck

In project Linck in de Binck op de Binkhorst vertaalt ERA Contour het principe van sterke buurten naar een verticale vorm. “Naast een groot groen atrium maken we als het ware verticale buurtjes door verticale doorsteken in de hoogbouw te maken. Deze parkpockets functioneren als groene straatjes tussen de verdiepingen.” Het ontwerp van dit 77 appartementen tellende gebouw is van Jaakko van ‘t Spijker (JVST) – dezelfde architect die voor Little C tekende – en DS landscape architects.

Linck in de Binck en Happy Days zijn twee projecten die elk op een eigen manier de identiteit van ERA Contour bekrachtigen als een originele, maatschappelijk bewuste ontwikkelaar en bouwer.

Artist impressie woongebouw Happy Days, ontworpen volgens de ERAflat van NU.

83

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Wethouder Michiel Ferwerda:

“Westland bouwt voor de gemeenschap” 84

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Westland is goed op stoom met de uitbreiding van de woningvoorraad. Naast enkele pure woonlocaties wordt Flora Campus Westland ontwikkeld. Deze nieuwe locatie combineert wonen met onderzoek, opleiding en innovatie op gebied van dé economische trots van de fusiegemeente: de glastuinbouw.

Wethouder Michiel Ferwerda stelt bij de bouwopgave de lokale behoefte centraal. “Het gaat niet om stenen, maar om wat de lokale gemeenschap nodig heeft.”

Elf kleine gemeenten en dorpen fuseerden begin 2004 tot de gemeente Westland met inmiddels honderdzestienduizend inwoners. De tussenruimtes tussen de woonkernen waren deels al gevuld met tuinbouwkassen, distributiecentra en bedrijfshallen – het Westland is vanouds een ondernemende en nijvere regio.

Of de nieuwe gemeente nu echt een eenheid is? “De integratie op alle terreinen kan wel meer dan vijfentwintig jaar duren”, antwoordt wethouder Michiel Ferwerda, met onder meer Bouwen en gebiedsontwikkeling in de portefeuille. “De lokale binding is nog sterk. Dat moeten we met onze plannen goed in het oog houden, want dan is er het meeste draagvlak voor bouwprojecten. Het is in ieder geval niet de bedoeling om de woonkernen aan elkaar vast te bouwen. Je moet ook oppassen om door inbreiden de mobiliteit te overvragen.

Er zijn weinig ruimtereserveringen geweest voor uitbreiding van wegen de afgelopen dertig jaar, dus als we te veel woningen bouwen komen bewoners in de file te staan.”

Vertrouwen

Voor de periode 2020 tot 2030 heeft Westland zich tot taak gesteld 8.100 woningen extra te realiseren tot een totale voorraad van 52.600. De realisatie van plannen loopt boven verwachting

goed, zegt Ferwerda. 2.400 woningen zijn al opgeleverd en voor 1.462 stuks is de vergunning verleend. De wethouder verklaart het tempo deels uit de samenwerking met Westlandse ontwikkelaars. “Er is veel onderling vertrouwen. Daardoor durft een partij het aan om al bij 60 procent verkoop te starten met bouwen in plaats van de gebruikelijke 70 procent. En bouwen geeft weer vertrouwen, zowel aan kopers als aan andere partijen. Verder zetten we in op het naast elkaar laten lopen van procedures. Bijvoorbeeld in de nieuwe gebiedsontwikkeling Naaldwijk Zuid, waar naast wonen ook een sportaccommodatie, een gemeentewerf en een school zijn gepland én waar groen en blauw een plek moeten krijgen. Dat is complex, maar tegelijk is het hartstikke leuk om met elkaar die puzzel te leggen en de verschillende projecten zoveel mogelijk naast elkaar te laten lopen.”

‘Het Westland is vanouds een ondernemende en nijvere regio.’

85

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Ferwerda geeft aan dat het college ook bereidheid heeft om oude afspraken te wijzigen: “Voor een project in Heenweg waren allemaal twee-onder-eenkapwoningen gepland. De verkoop daarvan liep minder goed, terwijl er meer vraag is naar rijenwoningen. Door een deel om te zetten naar rijenwoningen, kon de bouw toch snel beginnen.”

Over de nieuwe wijk Wateringen Noord lopen de onderhandelingen nog en daarom wil Ferwerda er niet veel over kwijt. De gemeente heeft er zelf ook een grondpositie.

Groen en blauw, infrastructuur en een school moeten er een plek krijgen en het verdelen van de rekening daarvoor is als gebruikelijk het hete hangijzer. Een akkoord heeft zijn tijd nodig.

Geen woontorens

‘Westlanders dragen samen ook de gemeenschap, het zijn de mantelzorgers en vrijwilligers van de toekomst.’

Flora Campus Westland

Naast Naaldwijk Zuid – ongeveer 450 woningen – staan in Westland meerdere grotere gebiedsontwikkelingen op stapel.

Onder de naam Westlandse Zoom – 3.000 woningen – is een gebied tussen Monster en Den Haag in ontwikkeling.

Waelpolder – ruim 700 woningen – is een gebiedsontwikkeling ten oosten van ’s-Gravenzande met veel groen en blauw.

Flora Campus Westland gaat op 95 hectare (onder meer een voormalig veilingterrein) wonen combineren met onderwijs en onderzoek op vlak van de glastuinbouw én nieuwe bedrijven in voedsel en groen.

Met deze campus investeert het Westland in het behouden en nog versterken van zijn internationale koppositie in tuinbouw onder glas. Naast de onderwijs-, onderzoeks- en bedrijfsgebouwen komen in het gebied over een periode van vijftien jaar uiteindelijk zo’n 1.250 woningen. Tweehonderd hiervan zijn bestemd voor studenten en vierhonderd voor arbeidsmigranten. Om te beginnen worden zo’n honderdvijftig tijdelijk woningen (voor maximaal 15 jaar) opgetrokken. “Die kunnen we versneld neerzetten maar ze hebben wel de kwaliteit van permanente woningen.”

De leef- en verblijfskwaliteit van de campus wordt gediend met de aanleg van een park met waterplas en sloten.

86

Westland kenmerkt zich door een relatief hoge graad van eigenwoningbezit, signaleert Ferwerda. In dat licht is hij niet onverdeeld gelukkig met de recente regulering van de middenhuur. “Particulieren verkopen hun huurwoningen zodat dat segment alleen nog maar afneemt.” De sterkere regie van de rijks- en provinciale overheid op de volkshuisvesting vertaalt zich ook in de opgelegde normcijfers voor betaalbare huur en koop en in het bijzonder sociale huur. “Het is onze doelstelling om geleidelijk door te groeien naar 30% sociale huur, maar je moet die norm niet op project- of gebiedsniveau willen realiseren. Je kunt een ontwikkeling toch niet laten hangen op precies 27 sociale huurwoningen in plaats van 25?!”

De programmering van meer betaalbaar en sociaal moet wat Ferwerda betreft ook vooral de lokale gemeenschappen ten goede komen. “Het is daarom ook belangrijk dat de corporaties sociale huurwoningen meer lokaal mogen toewijzen. Vrouwen of mannen die uit een echtscheiding komen, komen nu niet in aanmerking voor urgentie op de wachtlijst. Terwijl het vooral voor de kinderen toch heel belangrijk is dat ze in hun sociale omgeving kunnen blijven. Dat bedoel ik met de gedachte dat woonbeleid veel meer moet zijn dan stenen stapelen: je wilt bouwen aan gemeenschappen. De toewijzingsregels moeten veel meer op de lokale behoefte gericht zijn.”

“Het is niet dat Westlanders tegen mensen van buiten zijn”, verdedigt de wethouder zich tegen eventuele beeldvorming. “We hebben het over mensen die voor goede doelen snel grote bedragen inzamelen. De

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

arbeidsparticipatie is heel hoog, Westlanders houden van hard werken, maar men is ook genereus. En er bestaat een sterke voorkeur voor een koopwoning. Dat hoort bij de lokale mentaliteit en daar wil ik als bestuurder rekening mee houden. Westlanders dragen samen ook de gemeenschap, het zijn de mantelzorgers en vrijwilligers van de toekomst. Hen willen we behouden door hen voor een passende woning in aanmerking te laten komen.”

Wat “mensen van buiten” betreft is Westland als geen andere streek bekend met het fenomeen arbeidsmigrant. De kassen kunnen niet zonder. Fatsoenlijke woonruimte voor deze doelgroep vraagt aandacht, onderkent Ferwerda. “Het rapport van Emile Roemer over ordentelijk huisvesting van arbeidsmigranten is goed gelezen. Ik weet dat de tuinbouwers in onze gemeente goed voor hun werknemers willen zorgen. Als gemeente zien we het belang ervan voor zowel de werknemers als de gemeenschap.

Collega-wethouder Peter Valstar heeft recent de eerste vergunningen afgegeven voor tijdelijke woningen op terreinen van tuinbouwers.”

Aloysiusschool

Naast de gebiedsontwikkelingen worden in Westland ook meer losstaande woonprojecten gerealiseerd. Woongebouwen De Dirigent en De Harmonie in het centrum van Naaldwijk zijn daar voorbeelden van. De transformatie van het oude gemeentehuis van Monster naar sociale huurappartementen is een mooi kleinschalig project. Dat geldt ook voor de transformatie van de voormalige Aloysiusschool daar. Een deel van het gebouw blijft behouden en wordt gecombineerd met een nieuwbouwvleugel.

Bijzondere doelgroepen krijgen er een plek: 24 appartementen voor jongeren met een beperking die onder begeleiding wonen; 18 sociale appartementen voor senioren.

“Ouders en zorginstanties smachten ernaar dat deze jongeren hier een eigen plek zouden krijgen. Voor de corporatie was het een lastige rekensom. Mijn rol is geweest om telkens uit te zoomen van de technische details en het belang van de doelgroep voor ogen te houden.

De Aloysiusschool is geen groot project maar wel groots als echt Westlands project: voor een lokale doelgroep en met lokale partijen.

We zijn er allemaal heel blij mee.”

87

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

88

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Era Contour, Linck in de Binck

89

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Ferry van der Pal | Wonen Wateringen:

“Lokale volkshuisvesting in uitdagende tijden” 90

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Woningcorporaties zitten momenteel in een uitdagende positie want er komt veel op hen af. Voor Wonen Wateringen biedt de aanstaande fusie met collega-corporatie Wonen Midden-Delfland nieuwe kansen en meer slagkracht. “We streven er naar dat iedereen prettig en fijn kan wonen. Dat stelt ons voor mooie uitdagingen”, zegt bestuurder Ferry van der Pal. Wonen Wateringen is van 1914 en heeft ruim een eeuw als kleine zelfstandige corporatie de lokale volkshuisvesting gediend. De fusiegolven in corporatieland vanaf de eeuwwisseling gingen aan haar voorbij. De laatste jaren is Wonen Wateringen gegroeid en heeft ze haar vleugels ook buiten Wateringen en Kwintsheul uitgeslagen. Drie jaar geleden werden ruim zeshonderd verhuureenheden in Honselersdijk en Naaldwijk overgenomen van de ontbonden supercorporatie Vestia. En er zijn twee appartementencomplexen gerealiseerd in ’s-Gravenzande. Momenteel wordt geparticipeerd in woningbouwprojecten in ’s-Gravenzande, Monster en Kwintsheul.

“Maar verdere schaalvergroting is verstandig”, zegt bestuurder Ferry van der Pal. Na anderhalf jaar van gesprekken en participatieprocessen – heel snel eigenlijk – fuseert Wonen Wateringen (circa 2.800 vhe) per 1 januari 2025 met Wonen Midden-Delfland (circa 2.200 vhe).

“Door de fusie kunnen we samen verder professionaliseren en organisatorisch weerbaarder worden. En we krijgen wat meer investeringskracht.”

Bouwstroom

De voormalige Aloysiusschool in Monster.

Het investeringsvermogen van Wonen Wateringen en corporaties in het algemeen staat onder druk, maakt Van der Pal duidelijk. “De prijzen voor grond en bouwen stijgen. Daardoor is

91

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

het voordeel van de afschaffing van de verhuurderheffing al grotendeels verdampt.” Bundeling van krachten is een deel van de oplossing, ook in de vorm van samenwerking. In de gebiedsontwikkeling Waelpolder werkt Wonen Wateringen samen met collega-corporatie Arcade uit Naaldwijk. De 104 sociale huurwoningen die zij samen voor hun rekening nemen, worden bovendien gerealiseerd binnen de Bouwstroom Haaglanden. Dit is een samenwerking van corporaties en bouwers voor de grootschalige productie en realisatie van gestandaardiseerde appartementen.

“Door het grotere volume wordt de prijs aantrekkelijker. Verder zijn de woningen grotendeels prefab zodat je op de locaties minder last hebt van de stikstofnorm. En voordelen zijn er ook nog qua planning en logistiek.”

‘Geef de corporaties de lead en laat hen de ontwikkeling bepalen.’

Artist impression locatie Aloysiusschool in Monster.

Architect Alsemgeest Design & Build.

92

Dealen en wheelen

Wonen Wateringen en corporaties in het algemeen hebben weinig eigen grond als gevolg van de strikte regulering die in het vorige decennium voor de sector is ingevoerd. “Sindsdien kunnen corporaties

praktisch gezien nog maar zeer beperkt grondposities innemen. Aanvankelijk maar voor vijf jaar, dat is planologisch veel te kort. Deze termijn is recent verruimd naar tien jaar, maar dat is nog steeds een beperking ten opzichte van marktpartijen.

Voor markpartijen geldt geen beperking op dit vlak, zij kunnen grond makkelijk twintig jaar in bezit houden. Zodoende vissen wij zeer regelmatig achter het net en moeten we dealen en wheelen voor een redelijke grondprijs en andere voorwaarden. De grondprijs maakt sowieso een veel te groot deel uit van de prijs van een woning en dat geldt zeker voor markt woningen, maar raakt ook meer en meer de sociale woningbouw..”

De lead

Deze situatie leidt er bovendien vaak toe dat de sociale component in gebiedsontwikkelingen op een laat moment in het programma terecht komt.

“Wat mij betreft komt het sociale deel van woningbouwontwikkeling in een wijk vooraan in het proces. Geef de corporaties de lead en laat hen de ontwikkeling bepalen. Want dat kunnen wij andersom ook: markpartijen uitnodigen om een deel van het programma in te vullen.”

Concrete vooruitzichten

Hoewel de corporaties momenteel tegen uitdagingen aanlopen, zoals een beperkt verdienvermogen en de impact van vennootschapsbelasting, ziet Van der Pal mogelijkheden voor vooruitgang.

“De vennootschapsbelasting vormt een aanzienlijke kostenpost, maar we gebruiken de middelen die we besparen waar dat kan voor woningbouw. Ondanks de huurbevriezing en recente huurverlagingen blijven we vastbesloten om te investeren in beschikbaarheid en verduurzaming.

Er zijn concrete vooruitzichten voor de toekomst. Wonen Wateringen blijft actief bezig met het realiseren van woningen.

We nemen een belangrijke rol in de ontwikkeling van het genoemde aandeel in Waelpolder in ’s-Gravenzande en Heulpark in Kwintsheul. Bij Heulpark gaat

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

het om 63 sociale huurappartementen, waarvan 37 in de eerste fase. Ook in de grote gebiedsontwikkeling Wateringen Noord, met een uiteindelijke omvang van zo’n duizend woningen, hebben we een claim op honderd woningen. Voor dit project is het nu wachten op de definitieve overeenstemming tussen alle betrokken partijen. Maar we zijn optimistisch over de mogelijkheden die deze ontwikkeling ons gaat bieden aan projecten.”

Stap naar elkaar toe

Een bijzonder project van Wonen Wateringen is de Aloysiusschool in Monster waar 42 sociale huurappartementen komen. Het betreft 24 appartementen voor (jong)volwassenen met een zorgbehoefte en achttien sociale huurwoningen voor senioren. De planvorming had nogal wat voeten in aarde, vertelt Van der Pal. In 2017 was met de gemeente – de eigenaar – al een intentieverklaring getekend voor een ontwikkeling op de plaats van de school, waarbij de oorspronkelijke inzet volledige nieuwbouw was. “Het ging om een pand uit 1955 of daaromtrent. Inwoners van

Monster waren er echter aan gehecht en tekenden bezwaar aan tegen sloop.

Transformatie paste op dat moment niet in ons plan en onze financiële mogelijkheden.

Twee jaar geleden heb ik samen met de wethouder nog een keer een poging gedaan om een voor iedereen acceptabel plan te maken. En dat is gelukt, waarbij alle belanghebbenden een stap naar elkaar toe hebben gezet. Het hoofdgebouw blijft behouden en er komt een nieuwbouwdeel bij. Een mooie uitkomst waar iedereen blij mee is.”

De voormalige Aloysiusschool in Monster.

Complexe kwesties

De aanstaande fusie biedt nieuwe mogelijkheden om de obstakels waar de twee corporaties mee te maken hebben met meer slagkracht aan te pakken. “Het gaat om complexe kwesties zoals de kloof tussen rijk en arm, de scheiding tussen wonen en zorg, en de schaarse ruimte. Maar met deze fusie kunnen we beter inspelen op deze uitdagingen. Ons doel blijft dat iedereen goed en fijn kan wonen. Door de bundeling van middelen en kracht kunnen we deze missie nog beter voortzetten.”

93

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Cindy Roeland-Immerzeel | Helm & Heus Nieuwbouwmakelaars:

“Helm & Heus Nieuwbouwmakelaars on DEMAND” 94

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Het gemiddelde publiek kent de makelaar als dienstverlener bij de koop of verkoop van een woning.

Wellicht minder bekend is de rol die hij of zij speelt als adviseur van projectontwikkelaars. Wat is de juiste prijs van de woningen die de ontwikkelaar wil laten bouwen? En wat is de juiste verkoopstrategie? Helm & Heus Nieuwbouwmakelaars vervullen die rol in de regio Haaglanden. Maar hun dienstverlening is breder.

Vijf jaar geleden besloot Cindy RoelandImmerzeel samen met Paul van der Helm van Helm & Heus Makelaars een nieuwe tak op te richten exclusief voor nieuwbouw.

“Wat dit voor mij aantrekkelijk maakt is het werken met professionele partijen”, zegt Cindy. Ze is bijna vijfentwintig jaar geleden als receptionist bij het makelaarskantoor in ’s-Gravenzande begonnen en werkte zich door studie op tot registermakelaar en -taxateur. En vanwege de specialisatie in nieuwbouw heeft ze recent haar kennishorizon op dat gebied verder vergroot via de Leergang Projectontwikkeling van Neprom.

Ze vertelt al vroeg de mogelijkheden van online makelaardij te hebben ingezien.

“Toen ik mijn ideeën over online verkoop met vakgenoten besprak, verklaarden ze me voor gek. Maar zodra corona uitbrak en alles dichtging, organiseerde ik via Zoom dat alle nieuwbouwgesprekken voor een project met 53 woningen in Poeldijk online plaatsvonden. Dat werd een groot succes.”

Cindy zag ook dat de opmars van online dienstverlening op alle gebied tot een andere klantbehoefte heeft geleid. De klant surft en shopt rond; de relatie met de dienstverlener, leverancier of winkelier wordt veel losser.

Ook in de makelaardij brak die tendens door. “In de traditionele verhouding heb je als nieuwbouwmakelaar vanaf het begin

van een project tot helemaal het eind van de rit een relatie met de ontwikkelaar. Dat proces kan wel tussen de vijf tot tien jaar duren. Zulke vaste verbindingen bestaan gelukkig nog steeds, maar het is niet meer vanzelfsprekend. Er is toenemend behoefte aan een lossere relatie. In reactie hierop hebben wij onze dienstverlening aan ontwikkelaars opgesplitst en bieden we die als losse onderdelen aan. Wil de klant alleen een marktverkenning of een doelgroepenanalyse? Wij voeren dat uit, sturen de factuur en c’est tout! Hiervoor gebruiken wij de afkorting DEMAND: De Eerste Makelaars Assistentie Nieuwe Dienstverlening. Met Demand bieden wij de oplossing: dienstverlening op maat gemaakt, dat is helemaal van deze tijd!

De opdrachtgever kiest waar hij op dat moment behoefte aan heeft en komt al of niet een volgende keer terug met een andere vastgoedvraag.”

‘Met Demand bieden wij de oplossing: dienstverlening op maat gemaakt, dat is helemaal van deze tijd!’

95

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Project DockSide

Menu

Het menu waar de klant letterlijk en figuurlijk on demand in kan shoppen bestaat uit advies, verkoop, verhuur en allerhande vastgoedwerkzaamheden rondom nieuwbouwontwikkelingen waaronder ontwikkeladvies, plananalyses, markt- en doelgroepanalyses, advies verkoop, marketing en prijsstelling. Advies kan per fase worden ingeroepen: initiatiefof haalbaarheidsfase, schetsontwerpfase, voorlopig ontwerpfase, definitief ontwerpfase. Of per dienst, zoals het opstellen en desgewenst uitvoeren van een marketingcampagne, ondersteuning bij het opstellen van verkoopdocumentatie en verzorgen van nieuwsbrieven en uitingen via sociale mediakanalen.

Maar Helm & Heus Nieuwbouwmakelaars gaat ook nog wel een stapje verder en kan al in een vroeg stadium van dienst zijn bij participatietrajecten; daarvoor ideeën aandragen en bijeenkomsten organiseren.

Huurders aanwerven voor beleggers

96

is een andere vorm van verbreding van de dienstverlening. “En wij bieden vastgoedbedrijven de mogelijkheid tijdelijk medewerkers van ons in te huren, want de hele sector heeft last van personeelstekorten.

Wij bieden de handen, de kennis én onze jarenlange ervaring.”

Vastgoedadvies

Allround adviseren van projectontwikkelaars en verkopen van nieuwbouwprojecten is en blijft evenwel de core business. Deelname aan een tenderteam is daar een intensieve vorm van. Naast typologie en doelgroepen is de prijsstelling van de woningen cruciaal. “De prijs valt niet helemaal met een schaartje te knippen, maar het is wel ons vak om heel dicht in de buurt te zitten. Bij het advies over een beoogde verkoopprijs kijk je naar interne en externe factoren. Bij het eerste gaat het over zaken als architectuur, type woning, woonoppervlak, ligging en grootte van de tuin of buitenruimte. Bij de externe factoren heb je het onder meer

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

over de buurt, het concurrerend aanbod en de stand van de hypotheekrente. Op basis daarvan stel ik mijn adviesprijs vast. Daarna gaan we met de ontwikkelaar om de tafel om het advies te bespreken. Uiteindelijk is het natuurlijk de ontwikkelaar die de beslissingen moet nemen.”

Eerlijk advies is heel belangrijk, benadrukt Cindy. “Als er eventueel onaantrekkelijke punten in een plan zitten moet je dat meteen benoemen. Je kunt niet achteraf nog even melden dat een rode baksteen misschien beter was geweest dan een gele. Dan zal de terechte reactie zijn: ‘Had je dat niet eerder kunnen zeggen!’ Dat is funest.”

verkoper jou vriendelijk en eerlijk helpt met het vinden van een passende outfit. Die houding hebben wij als makelaar ook. Het woonproject moet optimaal voor de dag komen.”

‘Eerlijk advies is heel belangrijk.’

Cindy Roeland-Immerzeel

DockSide

Helm & Heus Nieuwbouwmakelaars heeft stevige wortels in Westland maar is via projecten in ’s-Gravenzande (o.a.

Waelpolder), Naaldwijk, Monster en Poeldijk opgeschoven naar Den Haag. Een projectontwikkeling waar het kantoor vanaf het begin een brede makelaarsrol in vervult is DockSide op Scheveningen van projectontwikkelaar Veldboom. Het gaat om 121 woningen in een gebouw van vijf verdiepingen aan de Zeesluisweg waarvan de façade de kromming van de straat volgt.

Een deel is koop, het overige deel huur.

“Alle appartementen worden turn-key opgeleverd, dus met keuken, badkamer, wand- en vloerafwerking. In april zijn we met de verkoop gestart en dat loopt uitstekend. De oplevering is in september.

Een prachtig woonproject!”

Transparant, eerlijk en vriendelijk

Naast regionale partijen mag Helm & Heus Nieuwbouwmakelaars ook de landelijke spelers tot de klantenkring rekenen. On demand of op meer traditionele basis.

“In ieder geval altijd enthousiast en voor honderd procent. Transparant, eerlijk en vriendelijk, dat zijn voor ons de sleutelbegrippen om als makelaar uit te blinken in dienstverlening. Het is wellicht omdat bij ons bijna alleen vrouwen werken, maar ik vergelijk het met naar een kledingwinkel gaan. Je wilt dat de

97

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

‘Een gebouw dat je niet op elke hoek van de straat ziet.’

Tomas van den Berg | De Langen & Van den Berg ontwikkelt en bouwt:

“Landmark La Grandeur” 98

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Ontwikkelmaatschappij Het Nieuwe Westland schreef een prijsvraag uit voor een woontoren van opvallende kwaliteit en uitstraling binnen gebiedsontwikkeling Waelpolder in ’s-Gravenzande. Kort voor de zomervakantie is De Langen & van den Berg overtuigend als winnaar aangewezen met een hoge score voor zijn ingediende plan. “Als we aan een prijsvraag meedoen, pakken we het ook goed aan”, zegt Tomas van den Berg van de ontwikkelende bouwer uit Bergambacht.

Anderhalf jaar geleden heeft bouwbedrijf en vastgoedontwikkelaar De Langen & van den Berg een nieuw kantoorpand aan de rand van een bedrijvenpark in Bergambacht betrokken. Zorgvuldig opgemetseld in een fraaie baksteen met een diepe voeg. Je treedt binnen in een grote vide met aan de rand de receptiebalie en daarachter een reusachtige vakkenkast. Rondom de vide liggen op de begane grond en eerste verdieping de kantoor- en vergaderruimtes. Alles ademt bouwkwaliteit en zorgvuldige afwerking.

Algemeen directeur Tomas van den Berg is de derde generatie sinds de oprichting van het bouwbedrijf in 1932. “We zijn de laatste twintig jaar wel behoorlijk gegroeid. ZuidHolland is ons belangrijkste werkgebied maar we hebben ook projecten gedaan in Bergen op Zoom en Purmerend. Nog steeds zijn we op de eerste plaats een bouwbedrijf. Bouwen in opdracht maakt zo’n zestig tot zeventig procent van onze omzet uit. Het andere deel van de omzet komt uit eigen vastgoedontwikkeling.”

De projectenportefeuille bestaat voor negentig procent uit woningbouw, met private ontwikkelaars, woningcorporaties, gemeenten, beleggers, zorgpartijen en de eigen ontwikkeltak als opdrachtgevers. De omvang van gerealiseerde en op stapel staande bouwplannen loopt uiteen van circa twintig tot circa tweehonderd woningen en beslaat alle segmenten van huur en koop.

we ze gewonnen. We kiezen competities heel gericht uit, anders gooi je alleen maar geld weg. Zekerheid heb je natuurlijk nooit, vorig jaar verloren we een prijsvraag. In ieder geval moet je de overtuiging hebben dat je een hele goede kans maakt. En dan is het een kwestie van alles uit de kast halen bij het opstellen van je plan. Dat betekent vooral een heel goed team samenstellen met een architect en adviseurs, en vervolgens op het scherpst van de snede rekenen aan de kosten.”

Alles uit de kast halen

In 1997 toen een jonge Van den Berg pas het roer bij De Langen & van den Berg had overgenomen, werd voor het eerst meegedaan aan een ontwikkelprijsvraag. En met succes.

Sindsdien is vastgoedontwikkeling een substantieel deel van de bedrijfsactiviteiten gaan uitmaken. “Dit jaar hebben we op drie tenders ingeschreven en alle drie hebben

99

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Hoogste residuele grondprijs

Het plan De Oude Werf in Krimpen aan den IJssel is ook een voorbeeld van een bijzondere prijsvraag die het bouw- en vastgoedbedrijf anderhalf jaar geleden won en momenteel succesvol aan het verkopen is, vertelt Van den Berg. Het gaat om de herontwikkeling van een voormalige scheepswerf aan de Hollandsche IJssel die resulteert in 53 appartementen. In de voorselectie waren er zestien deelnemers, waarvan er drie overbleven. Kort voor de bouwvak kwam daar een uniek winnend plan bij: La Grandeur. Het betreft een woontoren met 36 appartementen binnen de gebiedsontwikkeling Waelpolder in ’s-Gravenzande (gemeente Westland). In Waelpolder – onderdeel van het grotere Waelpark – komen ongeveer 720 woningen, voor de helft in de betaalbare segmenten.

La Grandeur is vanuit de vraagstelling van Ontwikkelmaatschappij het Nieuwe Westland C.V. (ONW) ontworpen als een hoogteaccent en landmark voor de nieuwe wijk. Voor de uitgeschreven prijsvraag (een meervoudige ondershandse aanbesteding) werden vijf partijen uitgenodigd. “Wij hadden in dit gebied voor ONW via een prijsvraag al een woongebouw met achttien appartementen over vier lagen gerealiseerd: La Rondeur. We waren dus een bekende partij. Met La Grandeur hebben we gewonnen met een hoge score op kwaliteit en ook nog de hoogste residuele grondprijs voor ONW.”

100

Even schrikken

La Grandeur gaat 36 luxe koopappartementen tellen, verdeeld over vijftien lagen, en komt op een prachtige plek aan een boezem. De vormgeving – nog als schetsontwerp – is opvallend, met name door schijnbaar onregelmatig geplaatste ronde balkons die ook nog verschillen in vorm. Ook de verticale geleding en de afgeronde hoeken bepalen het beeld.

De vraag om een groen gebouw wordt beantwoord met forse bloembakken op de balkons waaruit groene planten omhoog klimmen langs staalkabels. Zowel de woontoren zelf als de naastgelegen parkeergarage worden uitgerust met een groen dak respectievelijk daktuin.

Tot het team dat De Langen & van de Berg voor deze tender heeft ingeschakeld behoren Zeinstra Veerbeek architecten en de landschapsarchitecten Jos van de Lindeloof en Els van der Weijde. Het ‘scherpe rekenwerk’ neemt de ontwikkelende bouwer uiteraard zelf voor zijn rekening.

“Een week voor de indientermijn kwamen we erachter dat het plan te duur was. Dat was wel even schrikken. Maar het voordeel van een bedrijf van onze omvang is dat we snel kunnen beslissen. Ik hoef niet langs een raad van bestuur. We moesten dus snel een aantal kostenbesparingen vinden.” Die zijn gevonden in de wijziging van verticaal naar traditioneel metselwerk en in de uitvoering van de glazen balkonhekken.

Verticaal metselen is zeer arbeidsintensief

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

ambachtelijk werk, dus duur, legt Van den Berg uit. Prijzig is ook het uit een stuk produceren van geronde glazen balustrades.

Een soortgelijke balustrade wijst de directeur aan in de entreehal van het eigen kantoorgebouw rondom de verdieping.

“Dit is zonder meer prachtig maar van beperkte omvang. Alle balkonhekken van La Grandeur zo uitvoeren, zou ongelooflijk duur zijn.” In plaats van met naadloos glas worden de geronde balkonhekken samengesteld uit rechte ruitjes. Ook voor de horizontale belijning is een alternatief gevonden. De traditionele metselvlakken krijgen opstaande verticale randen van gestapelde buitenstekende bakstenen.

“De architect is blij met deze oplossing, hij vindt het geen afbreuk doen aan zijn oorspronkelijke idee.”

Speels effect

De op het oog grillige positionering van de balkons – wat een heel speels effect genereert – is verklaarbaar uit de plattegronden. Tot en met de zesde verdieping komen er vier appartementen per laag; de zevende tot en met de elfde verdieping tellen elk twee appartementen, terwijl de hoogste drie verdiepingen een invulling krijgen met elk één zeer exclusief penthouse. Doordat de balkons ook nog verschillend van (ronde) vorm zijn, toont het gebouw – dat is samengesteld uit twee verschoven torens en een middendeel – aan alle zijden een verschillende aanblik. “Dit is voor het Westland wel een uniek gebouw.”

Of met een understatement: “Een gebouw dat je niet op elke hoek van de straat ziet.”

Er liggen inmiddels al meer dan vijfhonderd inschrijvingen van geïnteresseerde woonconsumenten voor een appartement in La Grandeur. Dat zijn nog geen kopers, weet Van den Berg, maar twijfel over de verkoop heeft hij niet. “In alle segmenten is veel vraag naar woningen, maar zeker ook in de vrije sector.” Eerst gaat het architectenbureau het schetsontwerp uitwerken naar een definitief ontwerp en bijbehorende werktekeningen. Dan volgt de aanvraag van de omgevingsvergunning. De verkoop start begin 2025, zodat in het derde kwartaal de bouw zou kunnen beginnen.

Precies passen

Met La Grandeur geeft het bouw- en vastgoedbedrijf uit Bergambacht nog eens zijn visitekaartje af. De Langen & Van den Berg kiest zijn potentiële projectontwikkelingen met zorg uit, heeft de directeur wel duidelijk gemaakt. “Een pure ontwikkelaar zou deze tender niet zo snel winnen, denk ik. Daar komt toch ons voordeel van ontwikkelende bouwer bij kijken, dat we dagelijks met calculeren bezig zijn en dus precies de actuele materiaalprijzen kennen. Je kunt ook te ver doorslaan met kwaliteit waardoor een bouwplan onhaalbaar wordt. Het moet allemaal precies passen, dat is het punt.” De nieuwe wijk Waelpolder dankt er straks een landmark met grandeur aan.

101

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Ritske Bloemendaal, wethouder Wonen gemeente Wassenaar:

“Het Wassenaarse karakter behouden én inwoners een passende en betaalbare woning bieden” De gemeente Wassenaar wil voldoende betaalbare woningen creëren in lijn met de Regionale Realisatieagenda Wonen. Waar vind je daarvoor de ruimte in een gebied met zowel veel beschermde natuur als beschermde dorpsgezichten? “Aanvaard je beperkingen en zoek naar oplossingen”, is het devies van de Wassenaarse wethouder Wonen Ritske Bloemendaal.

102

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

‘In Wassenaar vind je niet zomaar een uitleggebied om snel woningen te realiseren.’

“Wassenaar is een aantrekkelijke woongemeente en dat willen we ook blijven”, stelt de Wassenaarse wethouder Wonen Ritske Bloemendaal. “We kennen veel groen in de vorm van de kuststrook met zee, strand en duinen, cultuurhistorie met monumentale landgoederen en buitenplaatsen en agrarisch

veenweidegebied. Dit diverse aanbod van groen en ruimte, midden in de zeer verstedelijkte metropoolregio, biedt ideale omstandigheden voor recreanten en geeft ruimte om te ademen. We willen ons groen dus graag behouden, maar tegelijkertijd onze inwoners kansen bieden op het vinden van een passende en betaalbare woning.

103

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Ritske Bloemendaal, wethouder Wonen

Hiervoor is het nodig woningen toe te voegen aan de bestaande woningvoorraad.”

gemeente Wassenaar:

De genoemde natuur en cultuurhistorie maken het een uitdaging om in de Regionale Realisatieagenda Wonen vastgelegde 991 woningen te realiseren.

“We hebben te maken met beschermde natuur en beschermde dorpsgezichten.

Binnen onze gemeentegrenzen vind je dus niet zomaar een uitleggebied waar we snel veel woningen kunnen realiseren. Om de bouwdoelen in 2030 te bereiken, bestaat ons woningbouwprogramma daarom uit een groot aantal herstructureringsopgaven.”

Stompwijckstraat

Het neusje van de zalm op het gebied van herstructurering is, als het aan de wethouder ligt, eind in 2023 opgeleverd in de vorm van project Stompwijckstraat.

“In drie jaar tijd zijn hier 86 sociale huurwoningen opgeleverd. Hiervoor werden 40 woningen gesloopt, waardoor we een toename van 46 woningen hebben op deze locatie.”

104

De snelheid waarmee Stompwijckstraat kon worden ontwikkeld is te danken aan een intensieve samenwerking tussen woningcorporatie St. Willibrordus en gemeente Wassenaar. “Begin 2020 sloten we een intentieovereenkomst voor een compleet integrale aanpak. Dat hield in dat wij als gemeente het gebied als actiegebied aanwezen en een leegstandsvergunning verleenden. Daarnaast ‘offerden’ we een straat: de Stompwijckstraat, waar het project uiteindelijk naar vernoemd is.

Hiermee faciliteerden we St. Willibrordus om nieuwbouw te ontwikkelen op deze locatie, waarvan zij de eigenaar zijn.”

De woningcorporatie pakte vervolgens ook de bewonersparticipatie voortvarend op.

“Sloop is altijd een ingrijpende maatregel”, benadrukt wethouder Bloemendaal. “In dit geval waren de woningen echt op en konden we van de nood een ‘een deugd’ maken, doordat we nu extra sociale huurwoningen hebben toegevoegd aan de woningvoorraad, die ook voldoen aan de moderne eisen. De woningcorporatie heeft

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

er met zijn goede contacten bij de bewoners voor gezorgd dat de uitverhuizing goed verliep en bewoners een geschikte andere woning vonden.”

Betaalbaar Wonen Prijs Zuid-Holland

Het resultaat van de nauwe samenwerking binnen project Stompwijckstraat is een wooncomplex dat aansluit bij de bestaande bebouwing en ruimte biedt aan voldoende groenvoorziening, waardoor de buurt zijn karakter behoudt. In de nieuwe binnentuin van het complex hebben bewoners de mogelijkheid elkaar te ontmoeten. Voordeel van de sloop en nieuwbouw is daarmee ook dat is gewerkt aan een prettig leefklimaat en fijn woonmilieu voor de buurt.”

Project Stompwijckstraat wordt niet alleen door de gemeente zelf gezien als een zeer geslaagd project. Het project kon ook rekenen op een nominatie voor de Betaalbaar Wonen Prijs Zuid-Holland. Voor St. Willibrordus en de gemeente Wassenaar was het in ieder geval al zo’n succes dat St. Willibrordus nu een tweede project oppakt met een soortgelijke constructie.

“In Oostdorp gaan we samen aan de slag met een herstructurering. Hier worden 62 woningen gesloopt en 101 woningen teruggebouwd, waarvan 91 woningen in het sociale segment en de overige in de middenhuur. Dit betekent een toename van 39 woningen.”

Herstructurering

Ook bij het project RidderlaanPoortlaan worden de komende tijd door sloop en nieuwbouw 57 woningen toegevoegd. Daarnaast zijn er vier herstructureringsprojecten: de gemeentewerf, voormalig schoolgebouw Den Deijl, het ANWB gebouw aan de Wassenaarseweg en Kerkehout.

“De gemeentewerf is gemeentegrond. We zijn nu dus als gemeente zelf aan zet om een prettig leefklimaat en woonmilieu te creëren voor de omgeving én een plek te bieden aan woningzoekenden. Deze locatie is in het verleden gebruikt door de gemeentelijke

gasfabriek, waardoor bodemsanering eerst nodig is. Wanneer dit is voltooid en de gemeentewerf en het gemeentekantoor zijn verhuisd, willen we op deze centraal gelegen locatie een divers woonprogramma realiseren met 30 procent sociale huur, 40 procent midden en 30 procent duurdere woningen.”

‘In project Stompwijckstraat werden in slechts drie jaar 86 sociale huurwoningen opgeleverd.’

Op locatie Den Deijl maakt een school plaats voor woningen en ook de locatie van het voormalige kantoorgebouw van de ANWB moet een woonbestemming krijgen. “Het college heeft daarnaast de ambitie om woningbouw in Kerkehout te realiseren met oog voor de gemeenschap daar.

Daarbij wordt niet alleen gekeken naar de woningbouwopgave en hoe dit mogelijk te maken, maar ook wordt het wijkcentrum hierbij betrokken. De nieuwbouwwoningen zijn bedoeld voor diverse doelgroepen, zodat er voor jong en oud geschikte woonruimte bijkomt.”

Wettelijke kaders

Alle energie van de betrokken partijen gaat de komende jaren naar het creëren van voldoende beschikbare woningen.

Maar natuurlijk zijn er ook ‘beren op de weg’, weet de wethouder. “Net als iedere gemeente kunnen wij ook te maken krijgen met bezwaar en beroep, zoals nu het geval is bij de ANWB-locatie. Ook dat hoort erbij.

We pakken de woningbouwopgave graag op. Daarin straks hopelijk ook gesteund door de wet Versterking Regie Volkshuisvesting die nu in de maak is en de nieuwe wet Betaalbare Huur. Uiteindelijk moet alle inspanning ertoe leiden dat onze inwoners de kans krijgen op het vinden van een passende en betaalbare woning.”

105

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Notaris Mathijs Tacken:

“Vraag je af, wat koop ik nou precies?”

Koop je een huis of een stuk grond dan moet je langs de notaris. Minder bekend is de adviserende rol in het vastgoed die deze “onbezoldigd ambtenaar” kan spelen.

Mathijs Tacken van Van Wijk | Zwart & Partners Notarissen wijst partijen op mogelijke voetangels en klemmen.

106

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Tegenover de grote vergadertafel in het kantoor van Zwart & Partners staat een forse boekenkast vol met juridische naslagwerken en gebundelde vaktijdschriften. “Meer uit nostalgie,” zegt notaris Mathijs Tacken, “want alles is nu digitaal na te zoeken.”

Maar de wereld mag veranderen, het aloude notariaat blijft in de kern hetzelfde, betoogt hij. Hij neemt ook graag wat misverstanden weg over wat een notaris is en doet. “Om te beginnen is hij meestal niet degene die de koopakte opstelt, dat doet de makelaar. De notaris geeft uitvoering aan de koopovereenkomst; hij maakt de akte van levering en schrijft die in in het Kadaster. De notariële akte heeft dwingende bewijskracht en staat gelijk aan een gerechtelijk vonnis.

Daarom moet de notaris zich ervan vergewissen dat beide partijen begrijpen welke verplichtingen ze aangaan. Daar mag geen twijfel over bestaan.” Anders dan de advocaat is de notaris dus onpartijdig en onafhankelijk. “Als ik merk dat een van de contractspartijen een kennisvoordeel heeft op de andere partij, dan zeg ik daar wat van.”

dag veel verschillende mensen over de vloer krijg: van doorgewinterde professionals tot een jong stel dat juridisch van toeten noch blazen weet. Als ik niet hoef te passeren, heb ik gelukkig tijd om zelf akten te maken.”

“De notaris wordt benoemd door de Kroon, het is een ambt. De akten die je in je werkzame bestaan tekent, het protocol, houd je voor de Staat der Nederlanden. Ik heb het protocol overgenomen van een notaris die met pensioen ging. Feitelijk ben ik ambtenaar, zij het onbezoldigd ambtenaar, want niet de overheid betaalt mij voor het verlijden van akten maar mijn cliënten.”

“Als vastgoednotaris bij commercieel vastgoed let je op de juridische structurering van de eigendom. Bij nieuwbouw of herontwikkeling stel je vast welke partijen allemaal betrokken zijn en op welke manier.

Hoe is de eigendom precies verdeeld?

Welke rechten en verplichtingen zijn er?

Waar lopen de leidingen en waar komt de traforuimte? Soms gaan rioolbuizen of persleidingen dwars door een kavel heen – ben je daarvan op de hoogte? Welke regelingen moeten worden opgenomen, bijvoorbeeld over het in stand houden van kleurstellingen of beschoeiingen?

Ik adviseer in het hele zakenrechtelijke traject, denk aan complexe splitsingen in appartementsrechten, erfpacht en opstalrechten en erfdienstbaarheden. Hoe alle eigendommen liggen en op elkaar ingrijpen moet allemaal goed opgeschreven worden zodat het na de bouw volstrekt helder is wie waar eigenaar van is. Mijn kantoor is hiervoor vaste partner van een aantal vastgoedpartijen.”

De notaris heeft veelal een of meerdere kandidaat-notarissen en toegevoegd notarissen in dienst, vertelt Tacken.

“Die specialiseren zich op een van de drie hoofdterreinen: familierecht, ondernemingsrecht of, zoals ik zelf, vastgoedrecht. Maar alleen de (toegevoegd) notaris mag akten passeren. Als hoogst opgeleide doe ik op kantoor eigenlijk het stomste werk. Ik bedoel: het verlijden van een akte is intellectueel geen uitdaging.

Terwijl mijn kandidaat-notaris zich intussen met een ingewikkeld testament bezighoudt.

Het charmante is wel weer dat ik op een

Juridische structurering

Particuliere vastgoedtransacties met een hypotheek zijn veelal regulier. Tacken spreekt van “Henk & Ingrid-transacties” en “huis-tuin-en-keuken-transacties”. “Het wordt al wat ingewikkelder als vastgoed in een boedelscheiding zit, of van een overleden persoon is – bij wie liggen precies de rechten? Bij commercieel vastgoed zoals kantoren, bedrijfshallen of fabrieken spelen fiscale zaken mee: overdrachts- en omzetbelasting.”

‘Misschien liggen er nog oude claims op de grond of de opstal.’

107

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Gradenboog

Als voorbeeld vertelt Tacken over een complexe casus waar hij als jonge stagiair bij mocht meekijken: het gebouw Haagse Poort dat met een grote boog de Utrechtsebaan overspant. “De eigendomskwestie is daar gecompliceerd. Verschillende partijen zijn bij de Utrechtsebaan belanghebbenden.

Denk aan Rijkswaterstaat, het Rijk dus, Provincie Zuid Holland en Gemeente Den Haag. Er zijn daar meerdere wegen op verschillende niveaus die als viaduct onder het poortgebouw heen lopen, dus gemeentelijke infrastructuur. Een precieze registratie van eigendommen en andere rechten – bijvoorbeeld opstalrechten – is ook noodzakelijk voor een goede kadastrale administratie. Een opstalrecht is het in eigendom hebben van een onroerende zaak op eigendom van een ander. Het Kadaster kent in beginsel alleen het 2-dimensionale vlak, alles erboven en alles eronder. De boogvorm van de Haagse Poort is daarom helemaal met een wiskundige berekening van de gradenboog beschreven. Dat was echt high-end juristerij.

“Inmiddels wordt gewerkt aan een registratie van het eigendomsrecht ook in 3D. Ook het Kadaster werkt daar aan. Het eigendom van metrobuizen, leidingen, rioolbuizen enzovoorts kun je dan veel beter inzichtelijk maken.”

Due diligence

Zo vroeg mogelijk onderzoek doen naar de plek, adviseert Tacken in het geval van transformatie van bijvoorbeeld een voormalig fabrieksterrein. “Due diligence: Wat koop je nu eigenlijk en wat kleeft daar nog aan? Misschien liggen er nog oude claims op de grond of de opstal.

Misschien is er erfdienstbaarheid of een andere beperking van kracht. Het is goed mogelijk dat je er nooit last mee krijgt, maar je kunt de oude rommel beter opruimen.

Nog iets om op bedacht te zijn: misschien heeft de gemeente een voorkeursrecht gevestigd op het object. Of er ligt een antispeculatiebeding op. Als notaris doe ik onderzoek in de registers en ik zeg: let op dit en let op dat, maar alles wat jij weet, behoor

je mij te vertellen. Want doe je dat niet en het leidt later tot een probleem, dan moet je niet bij mij zijn.”

Rode vlaggen

Zoals algemeen bekend wordt met vastgoed nogal eens crimineel of frauduleus geld witgewassen. “Recreatiehavens en campings zijn bijvoorbeeld rode vlaggen.” Net als de banken heeft ook de notaris ter voorkoming daarvan een poortwachtersfunctie vanuit de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). “Dus als een koper de koopsom wil voldoen met bijvoorbeeld vier ton eigen vermogen, dan moet ik vragen naar de herkomst van dat geld. Als het antwoord is: netjes gespaard, of een erfenis, of een klapper gemaakt met bitcoins, dan wil ik bewijsstukken zien. En als ik het niet vertrouw, moet ik een melding doen bij het FIU.”

Rechtszekerheid

Vastgoedbedrijven hebben natuurlijk ook hun knappe juristen om te raadplegen, rondt Tacken af. “Maar eigendomsrecht en hoe verschillende rechten op elkaar ingrijpen, is heel specifieke materie. Als vastgoednotaris in mijn adviserende rol, voeg ik de nodige juridische transparantie toe. Ik ruim daarbij graag ook de losse eindjes op. Het gaat vervolgens voor de eindgebruiker om rechtszekerheid en onbekommerd kunnen genieten van het verworven vastgoed.”

109

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Wethouder Armand van de Laar:

“We zijn bezig met een herstructurering van Rijswijk”

Tussen de expansie van Den Haag en Delft in heeft Rijswijk altijd pal gestaan voor haar zelfstandigheid.

Nu staat deze gemeente met zestigduizend inwoners voor een tweevoudige grotendeels overlappende opgave: stedelijke groei en vernieuwing. Voor de gebiedsontwikkelingen Havenkwartier, Kessler Park en Bogaard Stadscentrum blijkt de ruime voorraad leegstaande kantoor- en bedrijfspanden een blessing in disguise. Al is het geen simpel een-tweetje. “We moeten hard werken om er een voordeel van te maken.”

Al acht jaar geleden schreef Rijswijk in haar beleidsstukken op dat ze in de periode tot 2040 tien- tot twaalfduizend woningen erbij wilde bouwen, vertelt wethouder Armand van de Laar, met onder meer Stadsontwikkeling en Grondzaken in zijn portefeuille. “Aan dat getal zijn we steeds

110

vast blijven houden, ook sinds de wooncrisis zich verdiepte. Het is voor onze gemeente het maximale.”

Voor de periode tot 2030 houdt dat achtenzestighonderd nieuwe woningen in, zoals is vastgelegd in de provinciale

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Woondeal. “Dat is fors voor Rijswijk, want we hebben het over een toename van een derde ten opzichte van onze woningvoorraad in 2016. We intensiveren dus flink, maar dat niet alleen. Rijswijk is voor twee derde naoorlogs, een groot deel van de woningen en gebouwen uit de Wederopbouw is aan groot onderhoud of vervanging toe. Het is dus niet alleen maar veel woningen bouwen, we zijn bezig met een herstructurering van Rijswijk.

Daar komt veel meer bij kijken: ook mobiliteit, groenstructuur en klimaatadaptatie. We zijn een groene stad – we hebben in top-5 van groenste gemeenten gestaan – en dat willen we ook met deze verdichting blijven.”

Vijf grote ontwikkelingen

Op de stedelijke hoofdas van Rijswijk, gevormd door de lange Sir Winston Churchilllaan, bevinden zich drie gebiedsontwikkelingen: Kessler Park, Bogaard Stadscentrum en Havenkwartier.

Tussen laatste twee in ligt aan deze as nog de jarenvijftigwijk Te Werve Oost. Hier staat wijkvernieuwing op stapel. Woningcorporatie Rijswijk Wonen en ontwikkelaar Synchroon vervangen 355 verouderde portiek- en eengezinswoningen door 600 nieuwe woningen, waarbij iets meer sociale huur terugkomt dan er was, aldus Van de Laar.

“Heftig voor de bewoners dat ze althans tijdelijk hun huis uit moeten, maar de woningcorporatie kreeg hoogwaardig renoveren en verduurzamen niet rond gerekend.”

Ten zuidoosten van de A4 tegen Delft aan wordt vanaf 2013 gebouwd aan de uitlegwijk RijswijkBuiten. De laatste woningbouw is daar gestart of staat op het punt van beginnen. “In deze nieuwe wijk kunnen onze inwoners nog altijd terecht voor een grondgebonden eengezinswoning, die we verder in de gemeente nog maar zeer beperkt bijbouwen.”

Bogaard Stadscentrum Bogaard Stadscentrum is een grote herontwikkeling rondom winkelcentrum De Bogaard. In de jaren zestig was dit in Nederland de eerste overdekte Mall naar Amerikaans voorbeeld. Aan het gebied

worden ongeveer vijfentwintighonderd woningen toegevoegd, merendeels als hoogbouw. Verschillende leegstaande kantoortorens zijn of worden getransformeerd in woontorens. De al opgeleverde De Generaal was door de Belastingdienst achtergelaten. In De Minister zat vroeger het ministerie van VWS. The Beatrix schudt eveneens zijn kantoorverleden van zich af. Stuk voor stuk voorzien deze transformaties in circa tweehonderd tot driehonderd moderne appartementen.

Kessler Park

‘Binnen het herontwikkelingsplan hebben we gelukkig in TNO een nieuwe gebruiker gevonden’ Hof van Rijswijk (297 appartementen en 47 hofwoningen rondom een besloten binnentuin) is nieuwbouw op de plek van de voormalige V&D (De Terp). Voor het hoogbouwblok The Orchard (450 woningen) ontstaat ruimte door ongeveer een derde van de Mall af te breken. “Ook in De Bogaard had de retail het moeilijk, er was flink wat leegstand”, licht Van de Laar toe. “De nieuwe woontorens krijgen actieve plinten, met naast niche winkels ook voorzieningen zoals een kinderopvang, een gezondheidscentrum

111

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Havenkwartier Waterman

en horeca.” Ten slotte wachten ook het zogenoemde ING-blok en de HBG-locatie transformatie naar wonen.

Prinsenpassage Bijzonder tevreden is de gemeente dat – na aanvankelijk van deelname te hebben afgezien – ook het winkelblok Prinsenpassage in de gebiedsontwikkeling meedoet. In een toegevoegde woontoren en deels in de tweede winkellaag – uitgebreid met een optoplaag – worden ongeveer honderdvijftig woningen van verschillende typen gerealiseerd. Het dak en de dakranden krijgen een groene aankleding. De loftwoningen boven de winkels beschikken over een eigen tuin op het winkeldak. Het winkelcentrum zelf wordt tegelijkertijd gerenoveerd.

Met een toevloed aan bewoners en nieuwe voorzieningen ontstaat straks een levendig centrumgebied. De bestaande groenstructuur blijft hierbij intact of wordt zelfs nog versterkt, verzekert Van de Laar. En dit is nog niet alles, gebiedsontwikkeling Bogaard Stadscentrum heeft nog veel meer potentie.

“Er ligt nog een enorme parkeerstrook die we ook voor woningbouw hebben gereserveerd.

De ontwikkeling is nog niet gestart, maar dat zou best eens kunnen gebeuren vóór 2030.” In de stedenbouwkundige verkenning wordt gerekend op ongeveer vijfentwintighonderd woningen, inclusief

112

gebouwde parkeervoorzieningen. In deze toekomstige ontwikkeling zullen de betaalbare woonsegmenten een duidelijk accent krijgen, aldus de wethouder.

Campus At The Park Rijswijks tweede grote gebiedsontwikkeling is Kessler Park. Het betreft een voormalig Shellterrein met kantoren, een trainingscentrum en een opvallende boortoren. Het rechthoekige gebied wordt omsloten door vier rechte straten, waaronder de stedelijke hoofdas Sir Winston Churchilllaan. Op de hoek daarvan met de Lange Kleiweg ligt het NS-station. “Een dergelijk gunstige locatie pal naast een trein- en ov-station komt niet heel vaak beschikbaar”, zegt Van de Laar. “Het vrijkomen van het terrein was in eerste instantie natuurlijk pijnlijk. Met het vertrek van Shell verdween aanzienlijk wat werkgelegenheid. Maar binnen het herontwikkelingsplan hebben we gelukkig in TNO een nieuwe gebruiker gevonden die dit verlies deels compenseert.”

Een deel van het gebouwencomplex wordt gesloopt ten behoeve van de bouw van rond de tweeduizend woningen. In afstemming met de gemeente Delft bestaat ongeveer een kwart daarvan uit studentenunits. In de grote groene binnenruimte van het gebied worden 550 bomen geplant. Opmerkelijk is het hergebruik van de boortoren. Shell gebruikte

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

die bij onderzoek naar boortechnieken voor het op diepte boren in allerhande verschillende gesteentes. Uit alle windstreken werden daartoe forse monsterblokken aangevoerd. De afdeling van TNO die zich op het terrein vestigt, gaat de boortoren – die tot 400 meter diep kan boren – gebruiken voor onderzoek naar geothermie. Met heel veel nieuwe bewoners, voorzieningen en een gerenommeerd onderzoeksinstituut belooft Kessler Park onder de nieuwe naam Campus At the Park een echte aanwinst voor Rijswijk te worden.

Havenkwartier Dat Rijswijk over een ‘zeehaven’ beschikt, mag enige verbazing wekken. In ieder geval staat deze haven via de Delftsche Vliet en de Delftse Schie in verbinding met de Nieuwe Waterweg. In en rondom deze haven is van oudsher veel bedrijvigheid.

Leegstand en veroudering geven aanleiding tot herontwikkeling naar een “stoer woonwerkgebied”, zoals de wethouder het typeert.

“In het Havenkwartier zit van alles: middenen kleinbedrijf maar bijvoorbeeld ook een sportschool en andere voorzieningen. Recent is nog een aantal nieuwe bedrijfspanden neergezet. Hier past een mix aan wonen uitstekend tussen.”

Maar liefst vijfentwintighonderd woningen kan het Havenkwartier opnemen door sloop-nieuwbouw en transformatie, met behoud van de meeste bedrijven. De eerste bewoners zijn er zelfs al. Enthousiast is Van de Laar over het Harbour House, een tot 142 koopappartementen – waaronder acht woonwerkstudio’s en op de hoogste verdiepingen twaalf maisonnettes – omgebouwd kantoorpand. “Een hele mooie transformatie.

In het aanvankelijk plan zouden het huurappartementen worden, maar daar meldde zich geen investeerder voor. Na de omzetting naar koop liep het storm.”

van te maken. Kostenstijgingen spelen heel de bouwsector parten, ook ons als gemeente die de rioleringen en de straten moet aanleggen en de bomen moet planten.

“Neem het Bogaard Stadscentrum. Daarin vervult The Orchard echt een sleutelrol, maar er zat een forse onrendabele top op de business case. We hebben daarvoor een Wbi-subsidie en een subsidie bij Economische Zaken voor tezamen 1,8 miljoen euro kunnen lospraten. Een voorwaarde bij deze subsidies is dat je die matcht voor hetzelfde bedrag. Dit is voor de gemeenteraad een moeilijk besluit geweest. De twijfel zit dan toch bij de vraag: Moeten wij voor de bouwsector gaan betalen?

Maar de voortgang van dit project was echt het hart van onze hoop voor het Bogaard Stadscentrum. Gelukkig zag de gemeenteraad dat ook zo.”

‘Na de omzetting naar koop liep het storm.’

Rijswijk intensiveert en herstructureert flink, beseft Van de Laar. “Ik begrijp het als inwoners verzuchten: Waar gaat het heen met Rijswijk? Het andere geluid komt van de mensen die heel blij zijn met het huis dat ze hebben gevonden. Als bestuur en raad hebben we in ieder geval wel de verantwoordelijkheid om die groene en ontspannen stad te blijven die we nu zijn.”

Havenkwartier Urban Parks

Hart van de hoop Je zou kunnen denken dat Rijswijk met het vele lege kantoor- en bedrijfsvastgoed een onverwacht cadeau is geschonken. Maar zo simpel ligt het tocht niet, zegt Van de Laar.

“We moeten hard werken om er een voordeel

113

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Jaco Meuwissen, directeur van 3W real estate:

“The Orchard gaat echt iets toevoegen in Rijswijk” 114

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Plantsoen The Orchard I en II

Al jarenlang een begrip in Rijswijk: winkelcentrum In de Bogaard, tegenwoordig Bogaard stadscentrum geheten. Al in 2016 zag ontwikkelaar 3W real estate kansen voor een grootschalige transformatie van het gedateerde winkelcentrum en kocht daarom in 2019 samen met AT Capital de Sterpassage. Op deze plek realiseren ze op dit moment The Orchard: een plek waar wonen, winkelen en groen samenkomen.

3W real estate is ontwikkelaar van stedelijke gebieden met een multifunctioneel karakter. Dankzij hun uitgebreide ervaring met retail en winkelgebieden zijn ze de ideale partij voor de transformatie van Bogaard Stadscentrum. Meuwissen: “We voelen ons thuis bij de complexere opgaves. De uitdaging ligt voor ons in het creëren van waarde in gebieden die niet volledig benut worden. Daar begint wat ons betreft de echte duurzaamheid.”

Bogaard Stadscentrum werd in de jaren 60 gebouwd en uitgebreid tot in de jaren 90. Jarenlang was het dé plek om naar hartenlust te shoppen. Maar het winkelcentrum verouderde en kreeg te maken met leegstand. Daarom wordt het winkelcentrum de komende jaren getransformeerd naar een levendig, groen en aantrekkelijk stedelijk centrum.

“Zo veranderen we Bogaard Stadscentrum van een ‘place to buy’ naar een ‘place to be’.”

Van winkelgebied naar stadshart

Circa acht jaar geleden legde 3W real estate al een plan op tafel om het winkelgebied om te zetten naar een heus stadshart.

Meuwissen: “Het winkelcentrum was monofunctioneel opgezet. Men kwam er met de auto heen om te winkelen en vertrok daarna direct weer. De afgelopen jaren liepen de winkelmeters terug en er was veel leegstand op de eerste verdieping van het winkelcentrum. Ondertussen groeide de behoefte aan meer woningen. Dit bij elkaar opgeteld maakte Bogaard Stadscentrum dé plek om op grote schaal uit te breiden.”

Volgens Meuwissen is de maatschappelijke opgave in Rijswijk het creëren van een goede centrumlocatie in combinatie met woningen. “We moeten het hart van Rijswijk creëren.” De ontwikkelaar sloopte daarom de voormalige Sterpassage om plaats te maken voor een nieuwe mix van functies: een afgeslankt retailprogramma, meer horeca, een centraal plein én een sterk woonprogramma.

115

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

The Orchard I en II

‘We veranderen Bogaard Stadscentrum van een ‘place to buy’ naar een ‘place to be’ Verbinding maken

“De herontwikkeling van de Sterpassage is een schoolvoorbeeld van hoe je van een winkelgebied naar een interessant stedelijk centrum komt”, zegt Meuwissen.

Belangrijk hierbij is het maken van verbinding. Verbinding met de omliggende wijken en de route naar het treinstation.

Langzame verkeersroutes richting het centrum worden verbeterd, zodat wandelaars en fietsers nog makkelijker hun weg vinden naar het nieuwe Bogaard Stadscentrum. Ook ín het centrum is een goede verbinding tussen plekken van belang. “We laten de bestaande structuur niet los, maar versterken die. Dit doen we onder meer door het creëren van een plein en het handhaven van de looplijnen.

We zorgen ervoor dat de wandelcircuits interessant zijn voor de bezoeker, zodat die ongedwongen kan doorwinkelen in een inspirerende omgeving.”

Ook ‘ontmoeten’ speelt een grote rol binnen het ontwerp van het nieuwe stadscentrum.

116

Zo wordt er naast het centrale plein met fijne zitplekken en horecagelegenheden onder meer een mooie, groene daktuin gerealiseerd. Voor bewoners van het gebied is een gemeenschappelijke ruimte onderdeel van het woonprogramma. “Toch begint ontmoeten ook bij het creëren van de juiste verbinding met de omliggende wijken”, benadrukt Meuwissen. “Als die goed is wordt het nieuwe stadscentrum dé plek om elkaar te zien.”

The Orchard

Op de plek van de voormalige Sterpassage worden 509 woningen gerealiseerd, waarvan het merendeel middenhuur en vrije sector is. De 27 koopwoningen gaan binnenkort in de verkoop. Verder zal het nieuwe stadshart nog maar een derde van het vroegere aantal winkels herbergen.

“Achter het winkelfront zit straks een compleet andere wereld. Naast een grote fietsenstalling op de begane grond, worden verdeeld over de hoger gelegen etages circa 213 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit zal volledig afgezoomd worden met woningen, waardoor deze parkeerterreinen van buitenaf niet zichtbaar zijn.”

De toekomstige Sterpassage, die de naam The Orchard krijgt, bestaat uit twee gebouwen: The Orchard I en The Orchard II. De naam verwijst naar het nieuwe, groene centrum en is een knipoog naar de oude

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

naam Bogaard. De gebouwen zijn door twee verschillende architectenbureaus ontworpen. “Dat geeft een interessanter beeld voor de bezoeker”, legt Meuwissen uit. “De gebouwen zijn in samenhang met elkaar ontworpen, maar hebben ieder een duidelijke handtekening van de architect.”

Van statig ensemble tot statement piece

Het ontwerp voor The Orchard I is getekend door het Rotterdamse architectenbureau De Zwarte Hond. Het gebouw heeft een plint voor commerciële functies. Op het groene, toegankelijke dak zijn twee woontorens in verschillende hoogtes ingetekend. Een speels en statig ensemble, vindt Meuwissen.

“De Zwarte Hond heeft gezorgd voor een mooi rijk gebied op de begane grond en eerste verdieping. Het is een elegant woongebouw met een hoogwaardige uitstraling.”

Barcode Architects is verantwoordelijk voor The Orchard II, dat gelegen is aan het nieuwe plein waar ruimte is voor terrassen en horecagelegenheden in de plint. The Orchard II heeft een gevel bestaande uit gladde en geribbelde groene bakstenen.

Voor de kozijnen is gekozen voor dezelfde kleur groen. Door de draaiende vorm ‘springt’ het gebouw steeds een stukje in.

Hierdoor ontstaan terrassen, die deels met groen worden ingericht. Meuwissen: “Het gebouw is een waar statement piece.”

‘The Orchard I en II zijn in samenhang met elkaar ontworpen, maar hebben ieder een duidelijke handtekening van de architect.’

Terrassen The Orchard I en II

Architectonisch interessant

De herontwikkeling van Bogaard Stadscentrum is een project om trots op te zijn, vindt Meuwissen. “Het getransformeerde stadscentrum gaat echt iets toevoegen in Rijswijk, daar zijn we van overtuigd. Zo zullen diverse ontwerpkeuzes bijdragen aan ongedwongen ontmoetingen en verminderen we met de vergroening de hittestress in de stad. Met de ruim 500 woningen die we creëren lossen we weer een stukje van de verdichtingsopgave op. En dat zonder in te leveren op de kwaliteit van de vormgeving. Het vernieuwde Bogaard stadscentrum wordt architectonisch een zeer interessant gebied.”

Daktuin The Orchard I

117

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Bouwstroom renovatie & verduurzaming

Woningcorporaties werken samen om verduurzaming te versnellen

“We zijn niet elkaars concurrent, dus deel je kennis!”

Hoe voldoe je als woningcorporatie aan je enorme verduurzamingopgave? De corporaties Vidomes, Rijswijk Wonen, De Goede Woning, Rondom Wonen en Stedelink besloten samen een langdurig partnerschap aan te gaan met vijf vaste bouwpartners. Waarom iedere keer opnieuw een aanbestedingsprocedure opstarten als je ook voor een grootschalige duurzame samenwerking kunt gaan?

Met het initiatief Bouwstroom renovatie & verduurzaming zetten vijf woningcorporaties uit de regio Haaglanden begin 2023 een grote stap in de verduurzaming van hun sociale huurwoningen.

In totaal verduurzamen ze de komende acht jaar 9000 sociale huurwoningen. Een project dat gezamenlijk werd uitbesteed en nu wordt uitgevoerd in samenwerking met vijf vaste bouwpartners. BAM Wonen, Buurtbouwers (combinatie Smits Vastgoedzorg & VORM), combinatie Era Contour & Dura Vermeer, Van Wijnen Stolwijk en Willems Vastgoedonderhoud nemen de taak op zich.

De Bouwstroom maakt slim gebruik van het unieke karakter van woningcorporaties. “We zijn geen concurrenten van elkaar en doen allemaal hetzelfde.

Waarom zouden we dan niet samenwerken?”, legt Niels Vlieg uit. Als manager Vastgoedontwikkeling bij Vidomes nam hij het initiatief voor de Bouwstroom renovatie & verduurzaming.

Aanvankelijk zocht hij naar een meer efficiënte manier van werken voor Vidomes. “Wanneer we wilden voldoen aan onze enorme verduurzamingsopdracht, moesten we zoeken naar een andere manier van werken. Ieder project opnieuw aanbesteden kost

“Door gezamenlijk aan te besteden, zijn we een aantrekkelijke opdrachtgever.”

118

veel tijd en energie. En tegen de tijd dat je op elkaar bent ingewerkt als opdrachtgever en bouwpartner, is het project alweer klaar en begint het hele verhaal van aanbesteden opnieuw. Toen ik bestuurders van andere corporaties sprak over mijn plannen om bij Vidomes meerdere projecten tegelijk aan te bieden voor aanbesteding, bleek dat zij er ook oor naar hadden.”

Samenwerking

Eind januari 2023 tekenden daarom maar liefst vijf woningcorporaties in de regio Haaglanden (Vidomes, Rijswijk Wonen, De Goede Woning, Rondom Wonen en Stedelink ) de samenwerkingsovereenkomst voor het aanbesteden van zo’n 9000 woningen in één keer.

Het slagen van de samenwerking van de corporaties zit hem volgens Niels Vlieg vooral in het feit dat de samenwerking geen inhoudelijke eisen heeft. “We gaan niet met elkaar in discussie over welke tegeltjes we willen gebruiken. De inhoud bepalen de corporaties zelf.

Wat we hebben vastgelegd, is de samenwerkingsvorm.”

Die vorm is eenvoudig samen te vatten als een gezamenlijke aanbesteding. Door de toename van het volume van het project en de intentie van een langdurige samenwerking, zijn de samenwerkende corporaties ook een interessante partij voor bouwpartners. “Je geeft de bouwpartners de zekerheid van een langdurige samenwerking. Ook zij zijn daarmee minder tijd kwijt aan losse aanbestedingen en hebben langdurige zekerheid.”

Best Value Procurement

De aanbesteding vond in 2023 plaats op basis van Best Value Procurement (BVP). Ofwel: de meeste waarde

Haaglanden BOUWT Bouwstroom renovatie & verduurzaming

en ONTWIKKELT

van prijsvorming. We werken met transparante boekhoudingen, zodat er op het gebied van prijs vertrouwen is. Als opdrachtgever weet je daarom dat je een marktconforme prijs hebt, en als aannemer heb je zekerheid over je kosten en winstmarge.

Dit geeft rust in de samenwerking, waardoor ook weer innovatie kan ontstaan: wanneer je weet dat je lang samenwerkt, loont het om te investeren en te innoveren. En doordat je deelneemt in een groot project, loont het ook om te kijken waar je kosten kunt besparen per woning. Want een besparing van 100 euro per woning tikt al snel aan als het om 9000 woningen gaat.”

Verdeling

In 2024 is voorbereiding van de projecten verduurzaming van de woningen definitief van start gegaan. “We hebben de eerste projecten aangeboden bij de vijf bouwpartners. Zij kwamen hierna zelf met een voorstel hoe de projecten het best konden worden verdeeld, waarna wij definitieve goedkeuring op de verdeling gaven.”

Niels Vlieg, manager Vastgoedontwikkeling Vidomes (Raisa de Koning Fotografie)

voor de beste prijs. “We benadrukken dat het hier gaat om een samenwerking. Daarom bepaal je als opdrachtgever niet wat de aannemer moet doen, maar geef je hen je doelstellingen met de vraag hoe zij die zouden realiseren.”

De BVP-procedure ondersteunt dit proces door te werken met vijf selectie- en of gunningscriteria: de prestatieonderbouwing, het risicodossier, het kansendossier, de prijs en interviews.

Na de beoordelingsfase waarin de potentiële samenwerkingspartners worden geselecteerd, volgt de concretiseringsfase waarin de bouwpartners gezamenlijk hun Plan van Aanpak opstellen.

Transparante boekhouding

“Openheid is de basis van een goede samenwerking”, stelt Niels Vlieg. “Je hebt als corporaties en als aannemers eenzelfde belang: je wilt een mooi project opleveren voor en in goed contact met de huurders.

Maar als opdrachtgever wil je niet het gevoel hebben te veel te betalen. Wat we daarom anders doen dan in andere samenwerkingen, is de manier

Nu de uitvoerende fase is aangebroken, wordt overgestapt op maatwerk. “Per project wordt weer gekeken wat de eisen van de individuele corporaties zijn. Dat loopt uiteen van aanpassingen voor een beter energielabel tot woningen compleet van het aardgas af.

Ieder project staat op zich, waarbij natuurlijk wel wordt gekeken waar clustering mogelijk is, bijvoorbeeld bij dezelfde type woningen. Voor de huurder verandert er weinig door deze manier van werken. Het enige wat de huurder hopelijk merkt, is dat we efficiënter werken, waardoor de woningen eerder verduurzaamd zijn met meer comfort en minder energiekosten.”

Overeenkomst

De achtjarige overeenkomst is opgedeeld in een periode van vier jaar en twee periodes van twee jaar om tussentijds de samenwerking te evalueren. Niels Vlieg ziet de samenwerking met alle vertrouwen tegemoet.

“Ik denk dat dit een mooie oplossing kan zijn voor de hele corporatiesector in Nederland. Er zijn er velen en voor allen geldt: ze zijn niet elkaars concurrent. Deel dus je kennis en ga samenwerken om samen aan onze landelijke prestatieafspraken te kunnen voldoen.”

119

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Bouwstroom renovatie & verduurzaming

Paul Hoogerwaard en Timo Stoopman:

“Samen werken we aan duurzame buurten” Vijf corporaties die de handen ineen slaan en met vijf bouwpartners een grootschalig renovatietraject ingaan. Een uniek proces. En precies de reden voor BuurtBouwers om onderdeel te worden van de Bouwstroom renovatie & verduurzaming Haaglanden.

‘Onze tak van sport’, zo noemen Hoogerwaard (procesleider Smits Vastgoedzorg) en Stoopman (hoofd initiatief en planontwikkeling VORM) de verduurzamingsopgave die momenteel voor hen ligt.

Bij BuurtBouwers (een samenwerking tussen Smits Vastgoedzorg en VORM) geloven ze in de kracht van synergie door samen te werken aan duurzame en sociale oplossingen voor buurten.

Een buurt waar iedereen zich thuis voelt

Hoogerwaard: “Binnen de bouwstroom gaan we met vier andere bouwpartners voor vijf woningcorporaties in totaal 9.000 sociale huurwoningen renoveren en verduurzamen. We zien in dit renovatietraject veel meer dan ‘gewoon’ een bouwproject. Er ligt namelijk ook een maatschappelijk opgave. Bij BuurtBouwers hebben we een grenzeloze focus op sociaal-maatschappelijke impact en willen we naast renoveren en verduurzamen ook de kwaliteit van leven in de buurt verbeteren.”

Stoopman: “Samen met de bouwstroompartners én de bewoners bouwen we aan buurten waar iedereen zich thuis voelt. We willen buurten veiliger maken en zorgen dat bewoners weer trots zijn op hun woning. Dat zorgt ervoor dat mensen beter voor hun woning en de buurt zorgen. Zo werken we samen aan duurzame buurten.”

als concurrenten, maar als partners. We weten dat we van elkaar kunnen leren. Zo maken we elkaar sterker.

Onderaan de streep worden we daar allemaal beter van.”

Focus op de inhoud

Binnen de bouwstroom zijn vooraf duidelijke afspraken gemaakt over de financiële zaken en het inrichten van de processen. Dat kostte alle partijen heel wat tijd, maar heeft vooral voordelen, zeggen Hoogerwaard en Stoopman. “Het voordeel is dat we ons minder op deze zaken hoeven te focussen. We hebben nu duidelijkheid.

Dat betekent dat we ons echt kunnen gaan richten op de opgave zelf”, aldus Stoopman. Hoogerwaard: “We hebben aan de voorkant alle afspraken gemaakt en kunnen daar de komende acht jaar mee vooruit. Vanaf nu gaat het alleen nog over de inhoud.”

Weg bij de tekentafel

Met al die betrokken partijen zijn er heel wat wensen en ideeën als het gaat om de procesinrichting. Volgens Stoopman moeten alle partijen accepteren dat niet alles gelijk perfect is. “Misschien zijn de processen nog niet optimaal en efficiënt genoeg, maar we moeten ook gewoon aan de slag. Anders kom je niet weg bij de tekentafel. We gaan dus gewoon beginnen en zullen gaandeweg de processen steeds efficiënter maken met elkaar. Iedereen is gemotiveerd om er het beste van te maken.” BuurtBouwers is gestart met de eerste projecten in Delft voor Stedelink en Vidomes.

Foto: Links Timo Stoopman - rechts Paul Hoogerwaard

Elkaar sterker maken

Hoogerwaard: “Toen de vijf corporaties anderhalf jaar geleden de langdurige samenwerking voor dit grootschalige verduurzamingstraject uitzetten, vonden we dat meteen interessant. Door de samenwerking met andere partijen kunnen we steeds verbeteren en blijven innoveren.” Stoopman: “Vanuit andere ketensamenwerkingen hebben we de ervaring dat het echt meerwaarde heeft om in ketens samen te werken. Het scheelt veel tijd, is efficiënt en zorgt voor continuïteit. Binnen de bouwstroom zien we elkaar niet

120

120

Haaglanden BOUWT Bouwstroom renovatie & verduurzaming

en ONTWIKKELT

Wouter Simons, bedrijfsleider renovatie bij Van Wijnen Stolwijk:

“Het zijn niet de minste bouwpartners die samen aan tafel zitten” ‘Samenwerken is de basis’ valt te lezen op de website van Van Wijnen. Het is dan ook niet vreemd dat de buurtontwikkelaar en bouwer vol vertrouwen is ingestapt bij de Bouwstroom renovatie & verduurzaming Haaglanden. “Door samen te werken realiseren we een mooi en kwalitatief hoogwaardig woningaanbod.

Zo dragen we echt iets bij aan de samenleving.”

Een goede samenwerking is het uitgangspunt bij elk project dat Van Wijnen start. “Op het gebied van renovatie staat bij ons de samenwerking tussen opdrachtgever, bouwer en bewoner centraal. Die drie-eenheid is belangrijk”, aldus Simons. Binnen de bouwstroom komt daar de samenwerking tussen bouwbedrijven en corporaties bij. “Deze samenwerking is uniek.

Losse aanbestedingen kosten tijd en energie. Met de bouwstroompartners zijn we in staat in één keer een groot volume binnen te halen. Zeer efficiënt.”

Financiële spelregels

Een praktisch voordeel van de bouwstroom zijn de financiële afspraken en standaardisatie van documenten.

“Samen hebben we heldere prijsafspraken gemaakt over bijvoorbeeld uurtarieven, algemene bouwplaatskosten en opslagen. Dit zijn de financiële spelregels waar we ons aan houden. Het stelt ons in staat om heel transparant afspraken te maken met betrokken partijen. Door alle benodigde documenten te standaardiseren is alles uniform geregeld. Dit levert een mooie versnellingsslag op.”

Alle kaarten op tafel

Simons: “Het zijn niet de minste bouwpartners die samen aan tafel zitten. Samen hebben we veel kennis in huis, die we graag met elkaar delen. Iedereen legt zijn kaarten open op tafel en geeft de anderen een kijkje in de keuken.

Zo hebben wij nu bijvoorbeeld een project in een buurt waar ERA Contour eerder actief was. We hebben daarom een afspraak met ze gemaakt om te horen hoe zij dat toen hebben aangevlogen en waar ze tegenaan liepen. Zo voorkomen we een eventuele herhaling van fouten. Dat is iets wat de bouwstroom mogelijk maakt. En het werkt twee kanten op. Ook bij Van Wijnen staan we open voor andere partijen die ons advies kunnen gebruiken. Want

laten we eerlijk zijn: waarom zouden we de krachten niet bundelen als we er allemaal beter van worden?”

Voor de verdeling van de projecten doen de vijf betrokken bouwbedrijven een voorstel aan de corporaties. De voorgestelde verdeling baseren zij op factoren als beschikbare capaciteit, ervaring, specialismen en andere, goed aansluitende, projecten die een bouwbedrijf in dezelfde regio heeft. Bij akkoord van de corporaties kunnen de bouwpartners van start. Van Wijnen gaat starten met een viertal projecten: de Irenestraat in Pijnacker voor Rondom Wonen, de Piersonstraat in Delft van Stedelink en twee projecten voor Vidomes.”

Meer dan bouwen

Niet alleen de samenwerking met de bouwpartners levert veel op, zegt Simons. Ook van de denkwijze van corporaties leren ze als bouwpartners veel. “Ik vind het mooi om te zien dat de corporaties echt de samenwerking opzoeken om samen iets te maken. Alles is bespreekbaar en er wordt niet alleen naar de kosten gekeken. Het gaat uiteindelijk om de bewoners.” En dat laatste is iets wat voor Van Wijnen essentieel is. “De bewoners staan bij al onze projecten centraal. Bij ieder project stellen we een bewonersreis op, waarin we de koers bepalen om de bewoners optimaal mee te nemen in de plannen.

We zorgen voor bewonersbegeleiders; personen die aanwezig zijn op locatie en direct benaderbaar zijn. In de bouwstroom proberen we hier als bouwpartners een uniforme werkwijze in te krijgen.”

121

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Bouwstroom renovatie & verduurzaming

“Sterke buurten voor iedereen, nu en in de toekomst” Iedereen verdient een gezonde leefomgeving met kansen om te groeien. Gezamenlijk opereren we als stadsvernieuwers. We vernieuwen steden door woningen te renoveren en te verduurzamen. Dit doen we door de bestaande woningen de aandacht te geven die het verdienen. Zo behouden wat waarde heeft en voegen we waarde toe waar het kan.

Verduurzaming speelt hierbij een belangrijke rol.

Want de start van een fijne leefomgeving is een fijn en comfortabel huis.

woningen in de regio Haaglanden te verduurzamen. We zijn goed in het creëren van gezonde, sterke buurten. We renoveren met oog voor de bewoners met als resultaat een comfortabel huis, nu en in de toekomst.

“De samenwerking tussen Dura Vermeer en ERA Contour voor deze verduurzamingsopgave van woningen is essentieel,” zegt Onno de Wal, planontwikkelaar bij ERA Contour. “Wij garanderen voldoende capaciteit en zien kansen om te versnellen. Bovendien hebben Dura Vermeer en ERA Contour een gedeelde visie en beschikken we allebei over de nodige expertise. We verbeteren woningen en willen buurten sterker, beter en duurzamer maken voor de toekomst. Door samen te werken bundelen we onze krachten en maken we optimaal gebruik van schaalvoordelen. Dit maakt sneller en efficiënter werken mogelijk. Tegelijkertijd behouden we onze kwaliteit en betrouwbaarheid,” aldus Onno.

Met de samenwerking zetten we vanuit Dura Vermeer en ERA Contour een stap naar een duurzamere toekomst.

We waarborgen capaciteit en versnellen verduurzaming.

Hiermee leveren we een bijdrage aan de woningvoorraad in de regio Haaglanden.

In de regio Haaglanden staan we aan de vooravond van een grote renovatie en verduurzamingsopgave. Ruim 9.000 woningen van 5 verschillende corporaties hebben de nodige renovatie en verduurzamingsaandacht nodig.

Met de bouwstromen die ontstaan uit VRDRS kunnen we snelheid maken om de marktvraag te kunnen beantwoorden. De komende 8 jaar gaan we aan de slag met deze opgaven.

Dura Vermeer & ERA Contour bundelen de krachten om samen te versnellen met de verduurzamingsopgave van VRDRS. Samen opereren we als een sterk team om de

122

‘‘Dura Vermeer en ERA Contour zijn complementair aan elkaar. We leren van elkaar, zetten elkaars expertises krachtig in en gezamenlijk dagen we elkaar uit om een stap extra te zetten om meer toegevoegde waarde te creëren.’’ Aldus Roos Wijnstra, Hoofd Voorbereiding Dura Vermeer Bouw Heyma. ‘’Gezamenlijk streven we naar sterke leefbare buurten voor nu en in de toekomst. Door de bouwstroom en samenwerking met ERA Contour kunnen we onze slagkracht vergroten.’’

“Samen opereren we als een sterk team om de woningen in de regio Haaglanden te verduurzamen.”

122

Haaglanden BOUWT Bouwstroom renovatie & verduurzaming

en ONTWIKKELT

Willems Vastgoedonderhoud vaste bouwpartner

“Samen sneller de doelen bereiken door schaalvergroting” Derde generatie familiebedrijf Willems Vastgoedonderhoud werkt al enkele decennia uitsluitend samen met de sociale huursector. De visie van Bouwstroom Renovatie & Verduurzaming Haaglanden sluit dan ook goed aan op hun werkwijze. “We staan voor resultaatgericht samenwerken. Dat bereik je door langdurige relaties met elkaar aan te gaan. Zowel met de opdrachtgever als je co-makers. Door samen te werken, kun je je verder ontwikkelen.”

Schaalvergroting is het sleutelwoord voor goed en efficiënt woningonderhoud, als het aan Sander Willems van Willems VGO ligt. “Of je nu dertig woningen aanpakt of driehonderd. De manier waarop het plan tot stand komt en de tijd die nodig is om het plan te maken, blijft hetzelfde. Het verschil is echter dat je niet steeds het wiel opnieuw hoeft uit te vinden. Door dezelfde complexen op eenzelfde manier aan te pakken, kun je flink versnellen.”

De samenwerking van de vijf woningcorporaties in de regio Haaglanden en daarmee de schaalvergroting van de aanbesteding, juicht Willems dan ook van harte toe. “We hebben al samengewerkt met vier van de vijf betrokken corporaties, maar wat ze nu doen is bijzonder. Ze zien dat ze in dezelfde situatie zitten en besluiten samen te werken. Dat biedt ons al aannemer een bredere horizon waarin we voor langere tijd kunnen samenwerken. Dat maakt het werk leuker. We kunnen ons samen met de opdrachtgever, maar ook met de co-makers in de keten verder ontwikkelen.”

Uniform proces

Eén van die ontwikkelingen is het opzetten van een uniform proces voor werkzaamheden aan dezelfde type woningen. “Daar zijn we een paar jaar geleden mee begonnen toen we werkten aan een grote hoeveelheid seniorenwoningen. We ontwikkelden een uitvoeringstrein voor een snellere doorstroming van het proces. Voor alle duidelijkheid: de invulling van de werkzaamheden blijft altijd maatwerk, maar door het proces te automatiseren, weet je zeker dat je niets vergeet en ben je het wiel niet iedere keer opnieuw aan het uitvinden.”

Binnen de Bouwstroom werkt Willems op dit moment aan de verduurzaming van een cluster woningen in Zoetermeer. “De vijf geselecteerde bouwpartners kunnen qua werkzaamheden alle binnen de samenwerking aangeboden projecten aan. Daarom hebben we met elkaar gekeken wie welk onderdeel het meest logisch kan oppakken. Als je, zoals in ons geval, al aan een sterk gelijkend complex in de buurt hebt gewerkt, is het logisch dat je het volgende project in de buurt ook oppakt en je learnings meteen toepast.”

Emissieloze bouwplaats

Een innovatie die Willems al doorvoerde, is het toepassen van prefabricage waar mogelijk om de overlast voor bewoners tijdens de werkzaamheden te verminderen.

Ook op het gebied van technische installaties wordt zoveel mogelijk extern voorbereid. “Daarnaast letten we op onze eigen duurzaamheid”, vertelt Sander Willems. “We werken met een emissieloze bouwplaats dankzij wind- en zonne-energie. In de winter wekken we minder energie op, door de korte dagen, maar doordat we batterypacks hebben die we in het weekend kunnen opladen met normale netspanning, besparen we ook daar energie. Daarnaast werken we voor onze bouwmaterialen met een hub, waardoor er minder transportbewegingen nodig zijn.”

Nu de Bouwstroom in de uitvoerende fase is aangekomen, wordt ook maatwerk toegepast in het betrekken van bewoners. “De bewoner was altijd al om wie het draait, maar nu er steeds meer taken op het bord van de corporaties komen te liggen, is het nog belangrijker dit onderdeel samen met de corporatie goed voor te bereiden. Ouderen blijven bijvoorbeeld langer thuis wonen, waardoor er een grotere zorgvraag is, maar we krijgen ook te maken met afwijkend gedrag. Doordat corporaties hun huurders goed kennen, kunnen ze ons voorbereiden op wat ons te wachten staat. Daardoor kunnen we de werkzaamheden zo prettig mogelijk laten verlopen voor zowel de bewoners als onze medewerkers.

Daar hechten we veel waarde aan, want je bent uiteindelijk niet alleen bezig met een woning: je werkt aan de beleving van de huurder.”

123

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Bouwstroom renovatie & verduurzaming Leon van der Pluym, commercieel manager Zuidwest bij BAM Wonen:

“Doen we het juiste en leidt het tot versnelling?”

Een nieuwe manier van samenwerken, vraagt ook om nieuwe functies. Leon van der Pluym, commercieel manager Zuidwest bij BAM Wonen, is daarom ketenregisseur van de bouwpartners binnen de Bouwstroom renovatie & verduurzaming. ‘Als we vooraf alles goed inregelen, hebben we daar de komende acht jaar profijt van.’

Eind 2023 maakten de vijf woningcorporaties in de regio Haaglanden - Vidomes, Rijswijk Wonen, De Goede Woning, Rondom Wonen en Stedelink – bekend met welke vijf vaste bouwpartners zij de renovatie- en verduurzamingsprojecten gaan uitvoeren binnen de Bouwstroom renovatie & verduurzaming.

Waar het in de branche voor woningcorporaties al redelijk normaal is om capaciteit te waarborgen door met een samenwerkingsverband van bouwpartners te werken, kwam het tot nu toe nog niet vaak voor dat ook aan de kant van de opdrachtgever de krachten worden gebundeld in de vorm van een samenwerking tussen meerdere woningcorporaties. Die nieuwe manier van samenwerken, vraagt ook om nieuwe functies. Daarom is Leon van der Pluym, commercieel manager Zuidwest bij BAM Wonen, naast bouwpartner nu ook ketenregisseur van de vijf bouwpartners in de bouwstroom.

‘Door processen gelijk te trekken, worden teams makkelijker uitwisselbaar.’

124

Eén gesprekspartner

“De corporaties werken in deze bouwstroom met één gezamenlijke programmamanager. Daarom is het logisch dat wij als bouwpartners ook één gesprekspartner hebben naar de corporaties toe”, legt Leon van der Pluym uit.

De commercieel manager werd door de bouwpartners gevraagd de rol van ketenregisseur op zich te nemen. “Doordat BAM Wonen volgens de woningcorporaties de meest onderscheidende aanbieding had gedaan, werd ons gevraagd de kartrekker te zijn in de concretiseringsfase. Na deze fase volgde al snel de vraag van de partners of we ook ketenregisseur wilden worden.”

Dat betekent een extra inspanning, maar BAM pakt de rol graag op. “Deze bouwstroom sluit goed aan bij ons DNA. Om werkzaamheden te optimaliseren zetten we steeds meer in op conceptueel bouwen, zowel in nieuwbouw- als in renovatieprojecten. Conceptueel bouwen vraagt om een nauwe samenwerking met de gehele keten en het vraagt om een vroege betrokkenheid bij de plannen. Dat zien we terug in deze bouwstroom. We zijn vroeg betrokken en doordat we lange tijd met elkaar optrekken, kunnen we duidelijke afspraken maken en zijn de lijnen kort.”

Goede overeenstemming over de werkwijze is van groot belang om het doel van deze bouwstroom te bereiken: het versnellen van renovatie- en verduurzamingswerkzaamheden van de vijf woningcorporaties. “In deze fase

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Bouwstroom renovatie & verduurzaming

zijn we vooral bezig processen slim in te regelen, zodat we daar de komende acht jaar profijt van hebben. We vragen alle partners om hun vaste werkwijze los te laten en tot een gezamenlijke werkwijze te komen. Goedkeuringsprocessen krijgen bijvoorbeeld een strakker format en we trekken terminologie gelijk. Straks hebben we een universele werkwijze die door ieder team opgepakt wordt, ongeacht met welke bouwpartner of corporatie je werkt.”

Cruciaal in deze fase is het meenemen van alle partners in de nieuwe werkwijze. “Nu de tender-fase voorbij is, wordt de groep waarmee we samenwerken steeds groter.

We zitten nu dus in de onboarding fase waarin we iedereen bijpraten over de werkwijze én waarbij we onszelf nog steeds de vraag blijven stellen: Doen we het juiste?

Leidt dit tot versnelling?”

Twee petten

BAM zit nu met twee petten in de bouwstroom. Naast ketenregisseur is BAM ook ‘gewoon’ een bouwpartner. “Het ene moment praat ik met de bouwpartners over het stroomlijnen van onze processen, het andere moment ben ik weer ‘gewoon’ de commercieel manager van BAM Wonen en kijken we waar we als bouwpartner toegevoegde waarde kunnen bieden aan de corporaties en de huurders. Daar komt onze uitgebreide kennis goed van pas.”

“Verduurzaming gaat vaak verder dan alleen technische oplossingen voor een woning. Hoe ga je bijvoorbeeld om met netcongestie? Daar hebben we binnen BAM uitgebreid ervaring mee. Maar denk ook aan flora en fauna. Hoe kun je daarmee bijdragen aan duurzaamheid? We hebben eigen ecologen in dienst, waardoor we geen

125

externe adviseurs hoeven in te schakelen.

Dat maakt een soepele planning mogelijk.

Ook de andere bouwpartners sluiten hier qua kennis goed bij aan, zodat we inhoudelijk snel stappen kunnen zetten.”

Werktrein

Het uiteindelijke doel van de nauwe samenwerking is het creëren van een soepele werktrein die op een logische manier van project naar project ‘rijdt’.

“Voor ons is deze bouwstroom geslaagd als we over acht jaar het doel van de 9000 gerenoveerde woningen hebben bereikt.

Maar nog liever bereiken we ons doel door slimmer samen te werken al over zes jaar en gebruiken we de laatste twee jaar om extra projecten op te pakken. Het ís mogelijk en dat willen we laten zien aan alle partijen die nu al geïnteresseerd meekijken om in de toekomst ook zo’n bouwstroom op te zetten.”

125

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

126

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

3W real estate: The Orchard

127

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Wethouder Bianca Bremer:

“Je wilt sneller dan kan” Een gesaneerd kassengebied, twee verouderde bedrijventerreinen, een voormalige zorglocatie, een voormalig ziekenhuis en het centrumgebied van Leidschendam zijn de belangrijkste locaties waar de gemeente Leidschendam-Voorburg haar woonprogramma realiseert. Voor wethouder Bianca Bremer staat voorop dat iedereen een dak boven het hoofd krijgt. Daarnaast heeft zij bijzonder oog voor behoud en ontsluiting van historisch erfgoed.

Op haar werkkamer in het oude bakstenen stadhuis van Leidschendam-Voorburg laat Bianca Bremer bezoek uit om meteen het volgende – de schrijver dezes – te verwelkomen. Het wethouderschap, met onder meer ruimtelijke ontwikkeling en wonen in de portefeuille, is een dynamische baan, beaamt ze. “Maar ik heb er toch echt zelf voor gekozen.” Bremer haalt voldoening uit een drukke agenda.

Leidschendam-Voorburg heeft in de periode tot 2040 nog een bouwbehoefte van 4.500 à 5.000 woningen, vertelt de wethouder. “De wachttijd voor een sociale huurwoning in onze gemeente is zeven jaar. We zouden heel graag sneller willen bouwen. Maar bezwaarprocedures bij de Raad van State duren twee jaar. De omgevingsdienst vraagt

128

een half jaar voor de flora-en-fauna-toets.

Het organiseren van de regionale mobiliteit, zoals passend openbaar vervoer bij nieuwe woningbouwlocaties, loopt achter. En dan hebben we als gemeente ook nog een capaciteitsgebrek. Dat betekent dat we moeten prioriteren. En de prioriteit ligt nu bij betaalbaar wonen. Dat wil zeggen sociale huur, middenhuur en middeldure koop.”

Plannen met een ander programma die jaren geleden al tot ontwikkeling zijn gebracht, worden daar overigens niet de dupe van.

“We hebben een geprioriteerde portefeuille met projecten en zijn terughoudend met het oppakken van nieuwe projecten. Eerst maken we af waar we vaak al jaren mee bezig zijn.

We kijken naar haalbare business cases. Voor sociaal en middelduur heb je in veel plannen ook duur nodig om het haalbaar te maken.”

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Vlietvoorde

Leidschendam-Voorburg herontwikkelt samen met Voorschoten de Duivenvoordecorridor. Dit is een voormalig kassengebied dat helemaal is gesaneerd.

“Slechts vijftien procent van het gesaneerde gebied mag worden bebouwd, de rest wordt nieuw groen en blauw. Je kunt wel zeggen dat de woningen te gast zijn in het groen.” Vlietvoorde is een van de plandelen van Leidschendam-Voorburg in de Duivenvoordecorridor. Het voorziet in 233 woningen die in vier deelplannen worden gegroepeerd rond een open weide. “In de grond van die weide liggen de restanten van het Romeinse Kanaal van Corbulo. We gaan die historie en archeologie op een mooie manier zichtbaar en beleefbaar maken”, zegt Bremer, die ook Erfgoed, monumenten en archeologie in haar portefeuille heeft. “We maken de hele Vlietzone toegankelijk voor wandelaars en fietsers door de aanleg van paden. Die route leidt dan ook langs deze historische plek.” De woningen in Vlietvoorde zitten allemaal in de hogere segmenten koop. “Het uitkopen van de tuinders heeft de gemeente veel geld gekost, dat moeten we zoveel mogelijk terugverdienen.”

Een wat kleinschaliger plan is Vliethaven op een voormalig bedrijventerrein aan de Parnashofweg-Veursestraatweg.

Er is plek voor ongeveer tachtig vrijstaande, twee-onder-een-kap en geschakelde eengezinswoningen en tien appartementen. Vliethaven grenst aan de Duivenvoordecorridor en betreft een exclusief groen en waterrijk woonmilieu met een haventje in verbinding met de Vliet.

Ook in de huisvesting van jongeren wordt voorzien. Op de locatie Vlietweg 3 maakt een timmerfabriek plaats voor een woongebouw van vier lagen met in totaal 136 appartementen (80% sociaal).

1828 Groep werkt hierbij met een eigen gestandaardiseerd huisvestingconcept dat de ontwikkelaar ook in andere steden toepast.

Forum Hadriani

De herontwikkeling van het Diaconessenhuis

in Voorburg heeft eveneens een archeologisch tintje. De nieuwbouw van 200 tot 250 appartementen moet binnen de footprint van het oude gebouw blijven.

In de grond eromheen bevinden zich restanten van de Romeinse nederzetting Forum Hadriani. “Ook hier gaan we het archeologisch erfgoed zichtbaar maken en opnemen in een wandelroute.”

Leidschendam Centrum

De herstructurering van het centrumgebied van Leidschendam is een gebiedsontwikkeling die al vanaf 2004 loopt. In dit zogenoemde Damcentrum staan de laatste drie projecten op stapel. Leytsche Hof, Damlaan en Rijnlandstraat-Noord zijn samen goed voor nog eens ongeveer 270 woningen in een mix aan typologieën en prijsklassen, zowel huur als koop, inclusief ondergrondse parkeergarage. De architectuur van de nieuwbouw sluit aan op de oude sfeer van de historische kern.

‘We maken de hele Vlietzone toegankelijk voor wandelaars en fietsers’ Overgoo

Op de verouderde kantorenlocatie Overgoo zijn 975 woningen gepland. Daarnaast blijft er plek voor ongeveer 17.000 vierkante meter kantooroppervlak. “Het is een complexe opgave door het verdeelde eigendom. Er spelen veel verschillende belangen. Het ontwarren van zo’n complexe knoop vraagt tijd en uithoudingvermogen.

Onder aanvoering van Focus on Impact staan alle neuzen nu dezelfde kant op en hebben we een mooie subsidie van het Rijk binnengesleept”, aldus Bremer. “Er ligt nu een mooi plan. Om te voorkomen dat iedere partij zich sterk gaat maken voor zijn eigen stuk grond, gooien we alle vierkante meters op een hoop om van daaruit een mooie, samenhangende gebiedsontwikkeling te starten.” Het woonprogramma bestaat voor 31% uit sociale en 21% middeldure huur.

Voor de inrichting van de openbare ruimte

129

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

15% in het middeldure segment en 70% in de vrije sector verhuren. Er komt ook een basisschool en een gezondheidscentrum. “Erg leuk is dat de grote kraan van de gesloopte betoncentrale van Mebin er blijft staan, ook weer als – in dit geval – industrieel erfgoed.”

Het is tevens een mooie aanvulling op een ander industrieel icoon binnen de gemeente: het Neherlaboratorium van de voormalige PTT. Met de status van rijksmonument zijn in het gebouw uit 1954 met zijn markante toren al weer een jaar of tien een auditorium, een brasserie en enkele exclusieve lofts gevestigd. is een Wbi-subsidie van 4,4 miljoen euro binnengehaald waar de gemeente dan nog eens hetzelfde bedrag bijlegt.

Schakenbosch

tot het schrappen van elf van de achttien

Park Schakenbosch in het groene noordwesten van Leidschendam-Voorburg betreft de herontwikkeling van een zorglocatie. In een parkachtige setting zijn ongeveer 325 woningen gepland, aangevuld met voorzieningen, horeca en kleinschalige bedrijvigheid. “Het wordt een openbaar park met verschillende kleine woonmilieus.”

lagen.’

Snellere procedures

Wethouder Bianca Bremer:

‘Participatie met omwonenden heeft geleid

Klein Plaspoelpolder

Grote kantoren, de gemeentewerf en een betonmortelcentrale in Klein Plaspoelpolder worden vervangen door of krijgen gezelschap van woningen. De woningbouw wordt aan de hand van gemeentelijke spelregelkaarten over vijf buurten verdeeld, terwijl het gebied als geheel een samenhangende parkachtige inrichting krijgt met aanplant van bomen. De blauwe structuur wordt gevormd door de Zandsloot en de Vliet. Waar het Billitongebouw stond is met Voorburgskwartier het eerste gerealiseerde deelgebied verrezen. Langs de Vliet stond het gebouw Triadome, waar jarenlang onder andere Landal in was gevestigd. Dit project van 134 appartementen (30% sociaal) is in aanbouw.

Aan de Oude Trambaan op de plek van het Damsigtgebouw (voormalig kantoorgebouw van Total) worden 295 huurappartementen gerealiseerd. Hiervan gaat ontwikkelaar en eigenaar Amvest 15% in het sociale segment,

130

Er is in Leidschendam-Voorburg al veel gerealiseerd en veel projecten staan op de rails, maar de urgentie is nog onverminderd hoog, ervaart Bremer. “Je wilt sneller dan kan als je weer eens mensen spreekt die geen eigen dak boven hun hoofd kunnen vinden.” Met enige spijt in de stem vertelt de wethouder over de plannen voor een woongebouw op de Van Ruysdaellaan en wijst op een grote impressie ervan tegen de muur van haar werkkamer. “Participatie met omwonenden heeft geleid tot het schrappen van elf van de achttien lagen in combinatie met een bredere footprint. Maar men wil er nog een laag af hebben en kondigt al aan hier tot aan de Raad van State voor te gaan strijden. In dit soort situaties zou je heel graag snellere procedures willen. Misschien moet er bij de Raad van State een aparte afdeling voor woningbouw komen.” Aan de andere kant, meer tempo is zeker belangrijk, maar de kwaliteit mag er niet onder lijden: “Daar waken we zeker voor. We willen een mooie, hoogwaardige woongemeente in het groen zijn en blijven. Dat zit in al onze projecten verweven.”

Haaglanden BOUWT

en ONTWIKKELT

Het bureau voor architectuur, engineering, innovatie en communicatie. wubbenchan.nl

131

132