ร r s r e d ov i s n i n g H S B S รถ d e rtรถ r n
2006
HSB Södertörn
Vår vision
HSB Södertörn verkar inom Huddinge, Botkyrka och Nynäshamn. Vi bedriver medlemsverksamhet, vi levererar förvaltningstjänster till bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare samt bygger nya bostäder.
HSB Södertörn skapar det goda boendet med stöd av en medlemsägd, kooperativ organisation som kombinerar federativ samverkan med lokalt självbestämmande. HSB Södertörn påverkar samhällsutveck- lingen och skapar goda villkor för boendet.
Verksamhetsidé HSB Södertörn, som är medlemsägt, skapar i samverkan, genom sparande, byggande och förvaltning, ett tryggt och prisvärt boende.
HSB Södertörn har en effektiv och lönsam verksamhet som skapar utrymme för nya satsningar som utvecklar medlemsvärdet. HSB Södertörn är en attraktiv arbetsplats med stolta medarbetare och som satsar på kompetensutveckling.
Innehåll
Viktiga händelser under 2006
4
Långsiktiga mål
4
VD har ordet
5
Medlemmar
6
Förvaltning
7
Teknisk förvaltning
8
Ekonomisk förvaltning
8
Projekt
10
Marknad & Utveckling
11
Nyproduktion
12
Personal
14
Ekonomi & Administration
15
Mål
16
Verksamhetsutveckling och kvalitetsledning
17
Hållbarhet
18
Organisationsschema
21
Styrelse
22
Förvaltningsberättelse
23
Producerad av HSB Södertörn 2007 Redaktör och projektledare: Helena Lundberg, HSB Södertörn Art Director: Göran Holm, sixfeetsevendesign. Grafisk form: Birgitta Fors, ConForza Copywriter: Maria Lindberg Howard, beep. Foto: Håkan Flank, Maria Holmkvist Tryck: Ekotryck Redners. Tryckt på miljövänligt papper Omslag 250 g Maxi offset, inlaga 150 g Maxi offset
Viktiga händelser under 2006
• Brf Sörgården och Brf Hörningsnäs stod klara för inflyttning • Byggstart för Brf Måsen i Nynäshamn • Vi ökade antalet medlemmar under 25 år med 305 st • Vi startade arbetet med särskilda kundgrupper och ansvariga för varje kund • Vi ökade vår omsättning inom förvaltningen med 11 procent • Vi ökade vår förvaltning med 454 lägenheter och tecknade 6 nya avtal med externa kunder gällande skötsel och drift • Vi startade 22 nya OV7-projekt • 40 brf anslöt sig till Styrelsewebben – vår digitala förvaltning
Långsiktiga mål Medlemmar • Öka kontakten och medlemsvärdet • Fler unga medlemmar Nya bostäder • Bibehållen marknadsandel • Fler hyresrätter Förvaltning • Ökad marknadsandel • Fler kvalificerade tjänster Ekonomi • Alla verksamheter lönsamma • Stabil resultatnivå Personal • Hög kompetens • Vilja till utveckling
4
2006
Vi skapar en framgångsrik verksamhet som ger mer Ännu ett år är lagt till handlingarna. Det är inte utan stolthet som vi nu gör bokslut. Under året som gått har vi fokuserat på långsiktig verksamhetsutveckling – hela tiden med medlemmarna, kunderna och deras nytta i fokus. Vi har lyssnat på våra kunder och i dialog med dem utvecklat nya, spännande och framför allt relevanta tjänster. Vi har utvecklat den digitala förvaltningen som trots att den sker via datorn faktiskt för oss närmare varandra. Kunden får ökad inblick i sin verksamhet och fler möjligheter att påverka. Vi har skapat fler utbildningar som ger kunden möjlighet att med ännu större trygghet driva sin förening och föra en dialog med medlemmarna. Vi har ytterligare vässat vårt kvalitetsledningssystem för att säkerställa långsiktig leverans av tjänster till kunder och medlemmar. Och på tal om medlemmar – vi blir fler och vi blir yngre. Det känns bra för framtiden. Nyproduktionen och planeringen av nya bostäder har gått på högvarv. Vi bygger i alla våra kommuner. Och vi bygger mycket. Flera hundra lägenheter är planerade de närmaste åren – alla med en central placering. Återbäring i sann kooperativ anda Det går bra för oss. Under året som gått har vi fått fler uppdrag och fler kunder. Vi har effektiviserat vår organisation och skapat smartare sätt att arbeta på. Vi har fokuserat ytterligare på kundrelationer och varit lyhörda för de önskemål kunderna har på oss som leverantör. Kort sagt så har vi arbetat hårt. Detta tillsammans gör att vi visar ett fortsatt gott resultat. Faktiskt så gott att vi har möjlighet att ge alla avtalskunder som är medlemmar återbäring för 2006. Detta är ett unikt ögonblick i HSB Södertörns historia. Fortsätter vi det framgångsrika arbetet hoppas jag att det inte blir sista gången.
När ska vi bli som indianerna? Framtiden börjar idag. I fokus har vi naturligtvis miljön. Vi kan inte längre leva som om någon annan ska sopa upp efter oss. Vi är ansvariga. Indianerna fattade aldrig några beslut innan de tänkt över konsekvenserna för flera generationer framåt. Låt oss göra likadant. Vad kan vi förbättra i vårt eget miljöarbete? Hur kan vi hjälpa våra föreningar att minska miljöbelastningen. Hur stödjer vi våra kunder i att minska utsläppen av koldioxid – en av de få faktorer där vi alla faktiskt kan vara med och göra stor skillnad. Hur skapar vi en hållbar verksamhet som framtida generationer kan vara stolta över? En hel del tjänster finns redan att tillgå, till exempel energianalysen som hjälper föreningarna att sänka förbrukningen av energi, PCB-inventering, ombyggnad och injustering av ventilation, ombyggnad och konvertering från olja till fjärrvärme för att nämna några. Men vi behöver din hjälp för att skapa ännu fler. Låt mig därför veta vad du har för tankar kring detta. Maila mig på radda.varlden@sodertorn.hsb.se och berätta om dina idéer kring hur vi tillsammans kan rädda världen. Eller i alla fall göra den lite bättre. Till slut – i vårt utvecklingsarbete strävar vi efter ständiga förbättringar, allas delaktighet och engagerat ledarskap. Den verksamhet som vi redovisar här är ett bevis för att vi verkligen lever upp till detta. Tack alla som är med och gör detta möjligt. Låt oss fortsätta i samma goda anda!
Ulf Tapper VD HSB Södertörn
2006
5
Medlemmar Alla som bosparar eller bor i våra bostäder är medlemmar i HSB Södertörn. Varje dag har Inger Fjellander och Jessica Agdahl personlig kontakt med många av dem. Idag är det totala antalet medlemmar ca 18 000 varav ca 70-75 procent äger en bostadsrätt medan resten är bosparare eller medlemmar. Och fler ska de bli. Många fördelar med medlemskap Oavsett boendeform kan man bli medlem i HSB och får då tillgång till en mängd förmåner och rabatter. – Medlemskapet är en förutsättning för att börja bospara. Som medlem får man både medlemstidning, förmånlig hemförsäkring, förtur till hyreslägenheter, rätt till juridisk rådgivning, tillgång till hantverkstjänster, vitvaror till medlemspriser samt en mängd rabatter på allt från glasögon till bredband, säger Jessica som svar på frågan om vad som ingår i medlemskapet. Kvalitet och kvantitet är lika viktigt De kooperativa principerna bygger på engagerade medlemmar i samverkan så arbetet går ut både på att utveckla medlemskapet och att värva fler medlemmar. – Det är viktigt att stärka kvaliteten på medlemskapet, inte bara öka kvantiteten medlemmar, säger Inger. Internet har blivit en allt viktigare kommunikationskanal som även lockar nya medlemmar. Under 2006 tillkom ”Mina sidor” där bosparande medlemmar kan anmäla intresse för nyproducerade bostadsrätter. Nya funktioner fylls på vartefter.
Allt fler unga börjar bospara Men värvningsarbetet sker också via olika aktiva insatser. Hösten 2006 genomfördes en lokal medlemskampanj. I parker och på gator och torg dök plötsligt spisar, dörrar, vitvaror och toaletter upp försedda med prislappar. De var märkta ”Max 300 kr/mån” vilket skulle väcka tanken att det lönar sig att bospara i HSB. Många väljer också att ringa direkt till HSB Södertörn och prata medlemskap och bosparande. – Bland de roligaste samtalen är när mor- eller farföräldrar ringer och vill börja bospara till barnbarnen, säger Inger som har märkt att även allt fler unga föräldrar har börjat göra likadant. Båda lever de som de lär. Inger äger en bostadsrätt i HSB och är en aktiv medlem som utnyttjar sina förmåner och sin rösträtt. Dessutom bosparar hon till barnbarnen. Jessica däremot bor i villa men hon bosparar till sina barn. Så de har inte svårt för att hitta argument för varför man ska vara medlem i HSB.
”Hållbarhet är alla engagerade medlemmar som tänker långsiktigt.” Jessica Agdahl och Inger Fjellander 6
2006
Förvaltning Som tjänsteföretag måste HSB Södertörn lyfta blicken för att få ett längre och mer hållbart tidsperspektiv. Förvaltningschefen Stefan Younes ser förvaltarnas nya roll som rådgivare med specifika detaljkunskaper. De samlar all nödvändig kompetens inom kundgruppen och har direkt kundansvar. Ny kundtjänst förbättrar servicen Förvaltningen har tidigare haft en bred funktion men dagens avancerade tekniska installationer gör arbetsområdet mer komplext. För att tydliggöra förvaltarens roll och förbättra servicen har medlemmarnas kundtjänst utvecklats medan bostadsrättsföreningarnas styrelser har direktkontakt med förvaltaren. – Min ambition är att lyfta kundtjänstfunktionen i organisationen, säger Stefan som även är chef för affärsområdet Förvaltning. Det skapar högre tillgänglighet och kringfunktionerna kan skötas på ett mer kundorienterat sätt. Idag finns ett grundpaket som består av underhållsbesiktning och tillgång till lokala HSB-kontor. Utifrån det kan kunderna köpa tilläggstjänster allt efter behov. – Det är kunderna som avgör hur lyhörda och flexibla vi faktiskt är och om vi motsvarar deras förväntningar och kan leverera utifrån deras behov, säger Stefan.
organisationen som har genomförts är faktiskt resultatet av OV7-projektet ”Leverans av förvaltningstjänster i framtiden”. Andra OV7-projekt har generat nya tjänster och ökad kvalitet. En av dem är Lägenhetstillsyn som används av bostadsrättsföreningen i förebyggande syfte. Tjänstens innehåll har förtydligats och den ingår nu i affärsområdet Projekt. – Vi började marknadsföra tjänsten under våren och kundernas respons har varit positiv, säger Stefan. Bredare verksamhet skapar kundfördelar Stefan ansvarar även för den strategiska affärsutvecklingen. HSB Södertörns primära kundgrupp är givetvis bostadsrättsföreningarna men för att utveckla förvaltningen måste verksamheten breddas. Det ger viktiga erfarenheter och med ökad volym skapas en mängd stordriftsfördelar som gynnar befintliga kunder. Under 2006 genomfördes en noggrann analys av den externa marknaden och det finns en stor potential med många intressanta kundgrupper. – Ett av de företag som har valt att samarbeta med oss är Nynäshamnsbostäder med 2580 lägenheter, säger Stefan. Där har vi nu ansvar för mark och yttermiljö i halva beståndet.
OV7-projekt leder till nya tjänster Det omfattande kvalitets- och utvecklingsarbetet OV7 rullade vidare under 2006 med 22 nya projekt (du kan läsa mer om OV7 på sidan 17). Hela den förvandling av
”Hållbarhet handlar om långsiktiga kundrelationer.” Stefan Younes 2006 7
Teknisk förvaltning Affärsområdet Teknisk förvaltning omfattar såväl drifttekniker som fastighetsskötare. Tillsammans med sina kollegor ser affärsområdeschefen Nicolai Ussing och Johan Löfgren, gruppchef drift, till att fastigheter och bostadsområden hålls i bästa skick genom förebyggande underhåll och löpande skötsel. Ökat fokus på driftfrågor Under 2006 bildade drift och skötsel ett eget affärsområde för att ytterligare stärka fokuset och effektivisera arbetet. Driftteknikerna arbetar med styrning och reglering av värme och ventilation vilket är ett område under stark utveckling. Övervakningen av anläggningarna datoriseras och nya produkter dyker ständigt upp på marknaden så det gäller att hålla sig uppdaterad. – Det här kräver noggrann omvärldsbevakning och tät kontakt med branschen. Den förmånen har vi genom det nära samarbetet med andra HSB-föreningar, säger Johan. Att samarbeta mer över gränserna kommer på sikt att ge betydande samordningsvinster. – Vi måste givetvis vara effektiva men vårt arbete handlar framför allt om kvalitet, närvaro och trygghet för kunderna, säger Nicolai. God närmiljö ökar fastighetens värde I avtalet med kunderna ingår regelbundna driftmöten där frågor och problem effektivt fångas upp. Det är en viktig kommunikationslänk som ökar kvalitetstänkandet där fastighetstjänsterna löpande utvärderas och utvecklas i samverkan med kunden. – Vi är marknadsledande inom affärsområdet men ska bli bättre på affärsmannaskap, säger Nicolai. Alla kan träna sig i ansvarstagande och återkoppling, det handlar om ständig förbättring. Ett av OV7-projekten har handlat om att analysera den externa marknaden och potentialen är överraskande god. Under våren 2007 kommer också ett helt nytt trädgårdskoncept att lanseras med en rad tjänster för planering, anläggning, garantiskötsel och besiktning av grönområden. En god närmiljö bidrar till att öka fastighetens värde. Aktivt miljöarbete har effekt Miljötänkandet är en naturlig del av drift- och skötselarbetet. Att minska energiförbrukningen och hjälpa kunderna att se över underhållsplaner och föreslå förbättringar har stor påverkan på miljön.
8
2006
– För varje procent som energikostnaderna sänks påverkas även miljön positivt, säger Johan. Den ökande datoriseringen av driftanläggningarna har effekt. Det spar energi och med bättre överblick över fastigheterna från en och samma plats minskar antalet resor för driftteknikerna. Jobbet blir utfört med mindre belastning på miljön. Fastighetsskötarna jobbar traditionellt nära kunderna men även här kan transporterna bli färre och kortare. Under 2006 inleddes även diskussioner om vad som kan förbättras när det gäller drivmedel samt bil- och maskinparken. Trädgården kan också göras mer miljövänlig. En felaktig utemiljö kan vara onödigt energikrävande både när det gäller produkter, material, maskiner och transporter. – Genom att förändra och skapa en utemiljö med den rätta växtligheten och rätt inramning, får vi i sin tur lättare skötsel och mindre underhåll, men även en bättre miljö att uppleva och bo i säger Nicolai.
Ekonomisk förvaltning Ekonomisk förvaltning handlar om så mycket mer än bara siffror. Det är själva grunden för ett tryggt boende. – I vårt arbete strävar vi alltid efter att se helheten, säger Susanne Tiderman som är affärsområdeschef för HSB Södertörns ekonomiska förvaltning. Allt fler köper ekonomitjänster Susanne och hennes kollegor har idag 96 procent av HSB Södertörns bostadsrättsföreningar som kunder. När det gäller den externa marknaden överträffades målet för 2006 med 68 procent. Det är tydligt att allt fler har upptäckt HSB Södertörns gedigna kunskaper och starka engagemang. HSB-föreningens kompetens och nätverk ska stå för trygghet och det viktigaste i samarbetet med kunderna är att skapa förtroende. Kundbehov ledde till nya tjänster På HSB Södertörn läggs mycket tid och kraft på budgetarbetet och för att hjälpa kunderna går man in i minsta detalj. Under 2006 skapades tilläggstjänsterna Flerårsprognos och Likviditetsprognos som förenklar planeringen ytterligare. Tillsammans med budgeten skapar det ännu bättre underlag för planering på kort och lång sikt. Idag väljer allt fler bostadsrättsföreningar att låta prognostjänsterna ingå i avtalet. Även Styrelsewebben, det digitala förvaltningssystemet, har fått fler tjänster. Förutom webbfakturor kan
”Hållbarhet är att skapa effektiv logistik som värnar miljön.” Nicolai Ussing och Johan Löfgren
”Vi känner ett starkt ansvar för att våra medlemmars redovisning och utveckling är ekonomiskt och socialt hållbar.”
”Långsiktighet och hållbarhet går hand i hand. Det handlar om att ha en helhetssyn för ekonomi, livslängd och miljö.”
Susanne Tiderman
Lennart Nordlund
2006
9
nu kunderna även hämta uppdaterade resultat- och balansräkningar samt objekts- och restsaldolistor. Hårt arbete med kommande affärssystem Under 2006 påbörjades arbetet med att upphandla ett nytt affärssystem. Det nuvarande affärssystemet är ändamålsenligt men med kraven på tydligare rapporter har det blivit omodernt. Dagens rapporter är svårlästa för icke-ekonomer och man ska inte behöva vara expert för att ta till sig informationen. När det nya affärssystemet väl tas i drift i början av 2008 kommer även Styrelsewebben att få en helt annan dignitet med en rad nya sökmöjligheter på detaljnivå.
Projekt Projektledning handlar om att på ett effektivt och lönsamt sätt bevara, optimera och utveckla medlemmarnas investerade kapital. Som affärsområdeschef ser Lennart Nordlund sig framför allt som samordnare och det han uppskattar mest med sitt arbete är att han är med redan från början i varje projekt. Tillsammans med sina kollegor arbetar han med allt från att reda ut försäkringsskador till att samordna ROT-projekt. Statusbesiktning lönar sig Projektledning omfattar såväl problemlösning, förbearbetning, upphandling och kalkyler som att nollställa anbud, skriva beställningar, sköta drift av entreprenad och utföra slut- och garantibesiktningar. Utöver projektledningen erbjuder man en rad specialisttjänster som utredningsuppdrag samt entreprenad- och statusbesiktningar. När ett problem uppstår kan projektledaren föreslå en statusbesiktning som bedömer hela anläggningens livslängd utifrån ett hållbarhetsperspektiv. Det fungerar sedan som beslutsunderlag inför kommande reparationer så att man slipper förhastade åtgärder. – Det lönar sig ofta att tänka lite större, säger Lennart. Byt inte däcken när bilen ändå är skrotfärdig. Enhetsmätning, digitala ritningar och energianalyser En annan specialisttjänst är enhetsmätning av el, värme och vatten. Trenden pekar mot att energiförbrukningen kommer att debiteras individuellt, men med dagens olika mätmetoder är det svårt att göra jämförelser. Lennart sitter med i en utvecklingsgrupp som ska ta fram ett gemensamt tankesätt kring enhetsmätning för HSB.
10
2006
Bristen på snabb tillgång till fastighetsritningar har länge varit ett problem. Men nu kan HSB Södertörn hjälpa kunderna att få sina ritningar digitaliserade. Mätning, distribution och utskrift sköts enkelt med hjälp av en bildvisare. Ritningarna kommer så småningom att kunna nås direkt via Styrelsewebben. Via energianalyser får bostadsrättsföreningarna hjälp att se över sitt energibehov. Att sänka energiförbrukningen och byta ut viss utrustning innebär ofta en energieffektivisering som lönar sig redan inom 1-2 år. Underhållsplan för gemensam upphandling Varje enskild fastighet har en underhållsplan inför kommande reparationsåtgärder. Nu har samtliga underhållsplaner samlats i ett dataprogram där de har gjorts sökbara för att man enkelt ska kunna se om det är flera fastigheter som behöver genomföra samma typ av underhåll under kommande verksamhetsår. Från hösten 2007 erbjuds kunderna gemensam upphandling av material och tjänster med alla fördelar det innebär. Underhållstjänsten har nyligen slagits ihop med tjänsterna Lägenhetstillsyn och Lekplatsbesiktning i ett serviceavtal som projektledarna genomför på löpande basis åt kunderna. – Den här servicen förenar den kooperativa principen med våra tankar om hållbarhet, säger Lennart.
Marknad och utveckling För en medlemsägd organisation är närheten till medlemmarna en naturlig del av den dagliga verksamheten. Som nybliven chef för Marknad och Utveckling arbetar Helena Lundberg med att skapa och vårda goda relationer med alla intressenter. Dialogen är den högsta formen av samvaro HSB har en stark samhällsnärvaro via lokala kontor och direktkontakt mellan medlemmar och medarbetare. Med sina kunskaper och sitt engagemang förkroppsligar de HSB:s värderingar och synsätt. – Medarbetarna är vår främsta kommunikationskanal och tydligaste varumärkesbärare, säger Helena. Därför är den interna kommunikationen lika viktig som den externa. Under 2006 förstärktes kommunikationsarbetet ytterligare. – Vi vill att våra medlemmar och kunder agerar i samverkan med oss, säger Helena. Vi vill föra en dialog med dem istället för att bara föra ut information. Medlemmarna står oss närmare som företag än vad kunder vanligtvis gör. Det ger en tätare koppling till de människor vi vill kommunicera med. Ett tydligare HSB Inför 2007 har en marknadsplan och kommunikationsstrategi tagits fram som följer HSBs värderingar och målgruppsdefinition samt är anpassad efter lokala förutsättningar. – Vi vill upplevas ännu tydligare så att alla förstår vilka vi är och vad HSB står för, säger Helena. Vi ska
föra ut varumärket och fördelarna med HSB – både till våra medlemmar och våra kunder samt till medarbetarna i organisationen. Fokus på unga Kommunikationsarbetet bygger på HSB:s kärnvärderingar, framför allt tryggheten. Men dessa, tillsammans med de kooperativa principerna och bosparandets fördelar måste kommuniceras annorlunda gentemot unga människor som till stor del har växt upp i en tid av mer individualistiskt tänkande. – Vi arbetar på att hitta nya former för dialogen och också försöka se över hur unga vill aktivera sig i bostadsrättsföreningen. I fokusgrupper där unga har fått ge sin syn på hur de vill engagera sig har de bland annat uttryckt en önskan om möjlighet att delta utanför de fasta former styrelsearbetet erbjuder. Fokusgrupperna har gett en hel del handfasta tips på vad som kan locka unga till engagemang och det kommer att bli ett spännande arbete att prova dem i praktiken. Hållbarhet är ett naturligt arbetssätt En del av dialogen är att föra ut hur HSB arbetar med hållbar utveckling. Att förvalta för framtida generationer är ett tydligt uppdrag. – Hållbarhet har egentligen länge varit ett naturligt arbetssätt för oss, säger Helena. Men vi vill tydliggöra det ännu mer. Vi ser det både som livsnödvändigt och som en konkurrensfördel.
”Med kommunikation hålls dialogen om hållbarhetsarbetet levande.” Helena Lundberg 2006
11
Nyproduktion HSB Södertörn är känt som en flitig nybyggare. Under 2006 färdigställdes 116 lägenheter varav 60 hyresrätter. Samtidigt var det byggstart för 65 lägenheter. Produktionschefen Lasse Mikkola och hans kollegor har ständigt fullt upp med nya spännande byggprojekt. Från glänta till egen härd Att bygga bostäder är en av HSB Södertörns allra viktigaste arbetsuppgifter. Ofta är många av lägenheterna sålda innan spaden ens har satts i marken. Ett bevis på att husen byggs på platser där människor vill bo. Målet för nyproduktionen är att både behålla och öka marknadsandelarna och det finns en hel del markområden runtom hela Södertörn som lämpar sig för bostäder. Ett av dem var till bara för några år sedan en liten skogsglänta inom gångavstånd från Huddinge centrum. Men sommaren 2006 kunde 24 lyckliga familjer flytta in i Brf Hörningsnäs. Många exempel på hållbart miljötänkande All nyproduktion kretsar kring hållbarhet. Stor möda läggs ner i val av material och byggmetoder och man är mån om att värna miljön. – Inget avverkas i onödan, säger Lasse och nämner Brf Norrgården i Tullinge Trädgårdsstad som ett exempel på miljöhänsyn. Här byggs 40 lägenheter i tvåvåningshus kring en innergård där ett skogsparti med en liten bergknalle har bevarats. Även Brf Sörgården inte långt därifrån är en vidareutveckling av småstaden med skyddade innergårdar. Mot slutet av
året var det klart för inflyttning och de 32 lägenheterna var sedan länge sålda. Men det projekt som har legat Lasse särskilt varmt om hjärtat finns i Tullinge. Ovanpå centrumanläggningen har det byggts 60 attraktiva hyreslägenheter som alla fördelades mellan HSB:s medlemmar och bosparare. De kunde flytta in i februari 2006. Flera spännande byggprojekt på gång Ett flertal spännande byggprojekt ligger just nu i startgroparna, bland dem Brf Östliden i Tullinge där planarbetet för uppemot 180 lägenheter har påbörjats. Och i oktober 2006 togs det första spadtaget för Brf Måsen i Nynäshamn med beräknad inflyttning sommaren 2007. Mellan 150-200 lägenheter är planerade i centrala Huddinge de närmaste åren. Några timmars båtresa från Nynäshamn planeras fler nybyggen. Även Gotland ingår i HSB Södertörns marknadsområde. Under hösten 2006 påbörjades positiva diskussioner med kommunen om flera tänkbara byggprojekt i och omkring Visby. Samtal om samarbete med olika intressenter har redan inletts.
”Att värna om miljön vid nyproduktion, det är hållbarhet.” Lasse Mikkola 12
2006
Nyproduktion 1
2
1. Brf Sörgården – byggd 2006 Under 2006 färdigställdes Brf Sörgården i Tullinge Trädgårdsstad. Totalt 32 lägenheter på 1-3 rum ligger naturskönt nära till grönområden och Tullinge Centrum. Husen är av radhuskaraktär och alla lägenheter har egen ingång. 2. Brf Hörningsnäs – byggd 2006 Under 2006 byggde vi Brf Hörningsnäs, ett trevligt område fint beläget i Hörningsnäs mellan äldre flerbostadsområden och fristående villor från 1900-talets början. Husen har totalt 24 lägenheter i fyra huskroppar i klassisk stil. Lägenheterna består av 2-5 rum, alla mycket ljusa och välplanerade med natur utanför fönstren. 3. Brf Måsen – projekterad 2006 I Nynäshamn, några kvarter från hamnen bygger vi tre hus med totalt 25 lägenheter, med 1-4 rum. Alla hus har hiss. Brf Måsen kommer att ligga i kvarteret Apotekaren vid lugna gator med lite trafik, men samtidigt mitt i centrum nära butiker, restauranger, service och pendeltågsstationen.
3
4. Brf Norrgården – projekterad 2006 I Tullinge Trädgårdsstad, i närheten av Tullinge C och med fantastiska friluftsmöjligheter, bygger vi 40 lägenheter i tvåvåningshus. Mellan husen bildar innergården en grönskande trädgårdsmiljö med plats för lek och avkoppling. Lägenheterna har 2-4 rum med entrébalkong/uteplats och egen ingång.
Planerad nybyggnation 2007/2008 Nynäshamn
4
Ett efterlängtat projekt i absolut bästa läge. Centralt i Nynäshamn - ovanför hamnen – bygger vi ca 80 lägenheter med sjöutsikt. Byggstart i slutet av 2007. Tullinge
Vi fortsätter att växa i Tullinge. Vi bygger ca 160-180 centralt belägna lägenheter med trevlig gårdsbildning, nära till centrum och pendeltåg. Säljstart vintern 2007/2008. Trångsund
Nära till järnvägsstationen och centrum bygger vi ca 100 lägenheter. Grön gårdsbildning ger härlig utemiljö. Säljstart vintern 2007/2008. 2006
13
Personal Som personalansvarig ansvarar Roger Friberg för företagets främsta resurs. Och han vet hur betydelsefull trivseln på arbetsplatsen är. Att skapa välbefinnande för 75 unika individer kräver öppenhet, återkoppling och samarbetsvilja.
kundernas och omvärldens förväntningar. Inventering av den befintliga kompetensen fungerar också som stöd för personalförsörjningsplanen och det underlättar framtida rekrytering.
Platt organisation ger delaktighet Delaktighet innebär att alla är med och påverkar och det stämmer ovanligt väl in på HSB Södertörn som arbetsplats. Organisationen är platt och det finns en klar struktur för hur problem ska synliggöras och åtgärdas. – Men med delaktighet menas också att medarbetarna i sin tur måste tillföra företaget något mer utöver sina arbetsuppgifter, säger Roger. Först då skapas varaktigt engagemang på alla nivåer i företaget. Engagerade ledare och kunniga medarbetare Samordningsvinsterna med den nyligen genomförda omorganisationen är redan tydliga men det innebär också att flera nya chefer ska slussas in i verksamheten. Därför har en ledarpolicy tagits fram som bildar en gemensam plattform för de femton medarbetare som har en chefsposition. Ledstjärnorna är engagerat ledarskap, ständiga förbättringar och allas delaktighet. – Hur cheferna upplevs är avgörande och via tvåvägsfeedback i medarbetarsamtalen får även de reda på hur väl de fungerar i sin ledarroll, säger Roger. Med hjälp av individuella kompetensutvecklingsplaner kan alla medarbetare mäta sin kunskapsnivå och stämma av egna behov mot företagets mål och
Snabbare information och bättre hälsa NMI är ett verktyg som mäter hur nöjda medarbetarna är med sin arbetsplats. Det som särskilt har efterfrågats är bättre information och mindre stress. Tack vare det nya intranätet och snabbare mötesrapportering har informationsflödet förbättrats avsevärt. Medarbetarnas lojalitet mot HSB och omtanke om kunderna gör att många arbetar hårt. Men att ha mycket att göra och att känna sig stressad är inte samma sak. – Genom bättre planering, större uppmärksamhet samt uppskattning och återkoppling minskar vardagsstressen, säger Roger. Alla medarbetare har fått en egen årsplanering som ska hjälpa till att jämna ut arbetstoppar. Friskvård är en hjärtefråga och enligt Roger handlar det om två saker: vad man stoppar i sig och hur mycket man rör sig. Mycket kan förändras med enkla medel och målet är att 10 procent av medarbetarna ska förbättra sitt BMI.
”Hållbarhet bygger på allas delaktighet.” Roger Friberg 14
2006
Ekonomi och administration Som ekonomichef kan Ann Ullerfors se tillbaka på ännu ett år med ett mycket gott resultat där samtliga verksamheter och affärsområden visar lönsamhet. Så hon har all anledning att vara nöjd. Men den som arbetar med ständig förbättring håller blicken stadigt riktad framåt. Ökad inlåning ger bättre ränta Finansverksamhetens uppgift är att skapa god avkastning som gynnar såväl bostadsrättsföreningarna som HSB Södertörn. – Idag har vi hand om hela 80 procent av bostadsrättsföreningarnas tillgängliga medel, säger Ann. Det är en mycket bra ökning vilket gör att vi kan erbjuda dem bättre ränta. Handlingsplan säkerställer arbetet Att säkerställa kvaliteten i allt som görs är själva kärnan i Anns jobb. Verksamhetens inbyggda system för planering, kontroll och uppföljning måste därför kontinuerligt förbättras. Alla affärsområden har tidigare gjort en egen verksamhetsplan men nu finns det även en detaljerad handlingsplan som fungerar som en ren kvalitetssäkring gentemot kunderna. – När vi nu går från verksamhetsplanens VAD till handlingsplanens HUR, NÄR och VEM blir arbetet mer strukturerat, säger Ann. Dessutom har vi tagit fram ett kvalitetssystem i form av en årsplan för alla yrkesgrupper. Uppföljningen av arbetet sker löpande.
– Det är viktigt att vi kan hjälpa kunderna att tänka långsiktigt samtidigt som vi hela tiden säkerställer att allt blir gjort i rätt tid, säger Ann. Allt kan alltid göras bättre I sin roll som IT-chef ansvarar Ann för HSB Södertörns tekniska hjälpmedel och här sker snart stora förändringar. Under våren 2007 byts telefonväxeln ut och till årsskiftet 2008 ska ett helt nytt affärssystem vara installerat. Den moderna tekniken skapar fantastiska möjligheter – fler funktioner, nya tjänster och bättre service samtidigt som det blir enklare att säkerställa rutiner. – Jag började arbeta på HSB 1964 och hade aldrig kunnat föreställa mig den här tekniska utvecklingen, säger Ann som minns hur allt då gjordes för hand. Förändringen kommer att innebära stora förbättringar för såväl kunder och medlemmar som medarbetarna. – Uttrycket ”så här gör vi för så har vi alltid gjort” är det värsta som finns, säger Ann. Allt kan ju alltid göras bättre!
”Hållbarhet för mig är säkerhet och korrekthet.” Ann Ullerfors 2006
15
Mål Att veta vägen framåt Mål är viktiga. De ska vara visionära men samtidigt realistiska. De ska utmana oss men inte vara omöjliga att nå. Att sätta mål är en svår konst, men det är nödvändigt. Att veta vart man ska ger mening åt det dagliga arbetet. Målen ger riktningen. Sen är det upp till oss alla att börja gå åt rätt håll. Med stolthet kan vi konstatera att alla medarbetare är väl medvetna om våra mål. Alla vet vi också vad som krävs av oss för att målen ska uppfyllas. Våra fem övergripande mål beskrivs närmre på sidan 4. De styr hur vi ska arbeta med medlemsverksamheten, nya bostäder, förvaltningen, ekonomin och personalen och de ligger till grund för den årliga målsättningen. Under 2006 var målen särskilt tuffa, det sticker vi inte under stol med. Men nu när vi har sett resultatet av vår måluppfyllelse visar de sig ha varit en bra utmaning. Alla mål har inte gått att nå men merparten har uppfyllts, somliga mer än väl. Några av våra mål och resultat 2006 • Lönsamheten ska vara 5,5 procent Den blev 10,75 procent • Omsättningsökning Förvaltning ska vara 5 procent Den blev 11,1 procent • Resultatet ska uppgå till 4,5 Mkr Det blev 9,1 Mkr • Affärsområde Ekonomisk förvaltning ska vårdas och breddas Det blev 247 fler lgh • Affärsområde Teknisk förvaltning ska öka med 5 avtal Det blev 6 avtal
Nu kraftsamlar vi för framtiden Under 2007 kommer målen att vara något mindre tuffa, men fortfarande tillräckligt utmanande. Tanken är att vi då ska kraftsamla, konsolidera oss och bygga en verksamhet som är redo för en rejäl expansion under 2008. Riktningen är fortfarande uppåt och framåt men stigningen är mindre brant. Utan vila orkar ingen vara framgångsrik. Några av våra mål för 2007 • Lönsamheten ska vara 4,75 procent • Det totala resultatet ska uppgå till 4,1 Mkr • Egna fastigheter ska ha en direktavkastning på 6,2 procent • Affärsområde Ekonomisk förvaltning ska öka med 500 lgh • Affärsområde Teknisk förvaltning ska öka med 500 lgh • Inflyttningsenkäten ska visa minst 95 procent nöjda kunder • Fungerande kundgrupper och upprättade förvaltningsplaner för alla avtalskunder 2007 • Minst 35 procent av avflyttade medlemmar ska behålla sitt medlemskap • Minst tre långsiktiga mervärden i medlemskapet ska tas fram • HSB Södertörn ska etableras på Gotland • Ett basutbildningspaket skapas för personalen • Minst fem nya förvaltningstjänster och två nya medlemstjänster • Ett trädgårdsskötselkoncept ska lanseras • Nybyggnadsprojekt om minst 100 lgh
• Antalet medlemmar i fria gruppen ska öka med 300 st Det blev 305 st • Antalet sjukdagar ska stanna på 2004 års nivå Vi låg under 2004 års nivå • Minst 35 Brf ska anslutas till Styrelsewebben i steg 1 Det blev 40 Brf • Minst fem nya tjänster ska lanseras under året. Det blev fem: webbfakturor, fallskydd brunnar, under- hållsplan mark, placeringsprodukter och flerårsprognos • Nybyggnadsprojekt om minst 100 lgh med byggstart senast 31/12 2007 Det blev 294 lgh • 90 procent av våra avtal ska vara enligt AFF Det blev 83 procent
16
2006
Under 2006 har vi expanderat kraftigt. Under 2007 kommer vi att kraftsamla och slå av på takten något för att orka med den planerade expansionen 2008.
Verksamhetsutveckling och kvalitetsledning En verksamhet i ständig utveckling HSB Södertörns utveckling är alla medarbetares angelägenhet. Genom allas delaktighet skapas också en större förståelse för verksamheten på ett övergripande plan. Förståelse i sin tur skapar engagemang och engagemang skapar vilja till förbättringar. Det är själva ledmotivet i utvecklingsverktyget OV7 - Offensiv Verksamhetsutveckling 2007. Arbetet påbörjades 2005 med siktet inställt på tre år av förbättringsarbete – hela tiden med kunden i fokus. Under 2006 har totalt 22 projekt startats som har involverat merparten av de anställda. Projekten har varit av både strategisk och rent praktisk karaktär med framtida kundnytta som gemensamt kundfokus. Att det uppskattas av kunderna visar inte minst årets resultat. Information gör arbetet levande Utvecklingsarbetet bedrivs i projektform med tydliga mallar och direktiv som gör att arbetet hela tiden styrs framåt, mot målet. Noggrann dokumentation är obligatoriskt och via intranätet kan alla ta del av projektens status. Information om OV7 har också varit en ständig punkt på dagordningen vid personalmötena. Under 2006 har dessutom två speciella OV7-dagar genomförts med syfte att informera, entusiasmera och fånga upp tankar och idéer från personalen. Det är viktigt att alla känner sig delaktiga i alla projekt – även de som de inte själva aktivt deltagit i. Verksamhetsutveckling och kvalitetsledning – allt i ett. Arbetet slutar inte när ett projekt är i mål. Snarare tvärtom. Det är då det verkliga arbetet startar. Att ha implementerat projektets resultat i verksamheten betyder inte att det kan stå på egna ben. Fortfarande krävs en viss övervakning och vägledning. Den stora fördelen med OV7 är att det inte bara är ett verktyg för verksamhetens utveckling utan även ett kvalitetsledningssystem. Under 2006 har resultaten från 2005 års projekt löpande följts upp. De har delats upp i tre nivåer med olika behov av övervakning och ledning. Nivå 1 betyder att projektet är alldeles färskt i verksamheten och behöver mycket stöd och vägledning. Nivå 2 är projekt som bara behöver tillsyn då och då. När Nivå 3 har uppnåtts betyder det att man arbetar enligt önskemål och övervakningen kan avslutas. Vid det här laget är projektet och dess resultat i hamn och verksamheten har tagit ytterligare ett steg framåt.
Några projekt från 2006 Här är några av de 22 projekt vi arbetat med under 2006. Samtliga har direkt kundanknytning. • Gruppanslutning till Bredbandsbolaget • Uppföljning av NKI • Utveckla och samordna kundtjänst • Samordna upphandling åt Brf med stöd av underhållsplan • Utveckla tjänsten Underhållsplanering • Utveckling av tjänsten Långtidsprognos • Utveckla affärsområdet Teknisk förvaltning • Utveckla Styrelsewebben – paket 2 Några projekt för 2007 Under 2007 kommer projekten att vara något färre – totalt 14 st – men av mer strategisk karaktär. Färre medarbetare kommer att vara involverade direkt i något projekt. Det gör informationen kring OV7 till ett ännu viktigare verktyg för att skapa delaktighet. Därför kommer vi utöver den vanliga informationen att hålla informationsträffar kring OV7 varannan månad, där vi kan fånga upp tankar kring de projekt som löper i organisationen. Här är några av de projekt vi kommer att arbeta med: • Mervärden i medlemskapet • HSB-ledamotens uppdrag • Utveckla affärsområdet Ekonomisk förvaltning • Nyproduktionsprocessen • Utveckla driftstjänsterna • Skapa webbmastertjänst till Brf • Förnyelse av kursmaterialet Under 2005 drev vi totalt 38 projekt.
2006
17
Hållbarhet Hållbarhet handlar om att finna balans mellan ekonomisk tillväxt och hänsyn till miljö och social utveckling. Överdriven vinst för ett perspektiv får inte ske på bekostnad av de två övriga. Hållbar utveckling kräver ett helhetstänkande – det går inte att strunta i någon av de tre delarna. HSBs synsätt på hållbarhet innebär att vi ska ge våra intressenter information och kunskap om hur vi; • lever i enlighet med våra kärnvärderingar • lever efter de kooperativa principerna och värderingarna • efterlever samtliga synsätt och riktlinjer som gemensam fastställts inom HSB • utvecklar relationen till våra intressenter HSBs inriktningsmål 1. Vi ska vara den mest ansedda aktören när det gäller boendet; • HSB ska arbeta för en hållbar utveckling • HSB ska verka för en god hushållning med resurser och vara konkurrenskraftiga på marknaden • HSB ska vara en arbetsplats som attraherar kompetenta medarbetare 2. Vi ska tydligt visa att vi lever efter den kooperativa idén; • genom våra kärnvärderingar Kärnvärderingarna Kärnvärderingarna är närvarande i all vår verksamhet – från fastighetsskötarens dagliga arbete i och omkring fastigheterna till hur vi kommunicerar med vår omvärld. Av våra fem värdeord är trygghet det vi särskilt arbetar med. HSB:s kärnvärderingar • Engagemang – intresse, kunskap, vilja, självhjälp • Trygghet – ekonomisk, fysisk, social • Hållbarhet – långsiktighet, miljömedvetenhet, kvalitet • Omtanke – hänsyn, empati, rättvisa • Samverkan – demokrati, samarbete, solidaritet, öppenhet och kunskapsutbyte
Kooperativa principer Vi är en medlemsägd verksamhet. Våra medlemmar äger oss och samtidigt är vi deras samarbetspartner. Medlemmarna har insyn, är med och beslutar och är delaktiga i vår verksamhet. Vi samarbetar med andra HSB-föreningar samt övriga kooperativa föreningar.
18
2006
De internationella kooperativa principerna • Frivilligt och öppet medlemskap • Demokratisk medlemskontroll • Medlemmarnas ekonomiska deltagande • Självständighet och oberoende • Utbildning, praktik och information • Samarbete mellan kooperativa föreningar • Samhällssyn
HSBs synsätt HSB:s synsätt styr hela verksamheten. De ger oss riktlinjer för hur vi ska arbeta och fungerar som en ledstjärna när vi sätter upp mål för verksamheten. Finansverksamhet 2006 antog HSB Södertörns styrelse en ny finanspolicy för HSB Södertörn. I policyn finns riktlinjer för placering av medel, upplåning/inlåning av medel samt utlåning. Av inlånade medel ska 90 procent hållas tillgängligt för omedelbar utbetalning. Se verksamhetsberättelsen på sidan 26. Utvecklingsarbete Vårt utvecklingsarbete går under namnet Offensiv Verksamhetsutveckling. Ledorden för vårt utvecklingsarbete är allas delaktighet, ständiga förbättringar och engagerat ledarskap. All verksamhetsutveckling sätter medlemmar och kunder i fokus. Läs mer på sidan 17. Kvalitetsarbete Vårt kvalitetsarbete går hand i hand med vår verksamhetsutveckling. Alla utvecklingsprojekt kvalitetssäkras i tre steg, personal och ledade säkras via våra policys och kundrelationerna säkras via våra kundgrupper. Läs mer på sidan 17. Kommunikation Kommunikation innebär att göra något gemensamt och inget passar väl bättre för en medlemsägd verksamhet. Vi för en ständig dialog med våra intressenter. Kommunikationen syftar till att skapa kunskap och delaktighet i vårt arbete. Den ger oss även återkoppling så att vi ännu bättre kan utforma vår verksamhet efter våra intressenters önskemål. De viktigaste interna kommunikationskanalerna • Chefer • Intranät • Möten och sammankomster
Hållbarhet De viktigaste externa kommunikationskanalerna • Medarbetare • HSB-ledamöter • Infobrev • Medlemstidning • Webb Kompetensutveckling Vi utvecklas ständigt, det gäller både vår egen personal, våra kunder och våra medlemmar. Kompetensutveckling är en förutsättning för att kunna hänga med i en allt mer föränderlig värld. Kunskap skapar nya vägar och nya tankar. Tillsammans blir vi bättre och bättre. Totalt antal utbildningstimmar för personalen Antal erbjudna utbildningar för förtroendevalda i Brf-styrelserna Antal utbildningar som genomförts Totalt antal deltagare Totalt antal lärarledda timmar
2 440 32 20 235 151
HSB:s intressenter Vi har definierat vilka våra intressenter är i vårt närområde. Vi har en aktiv plan för hur vi ska nå dem med olika former av informationsinsatser, kontakt och dialog. HSBs intressenter • Medlemmarna • Personalen • Kunderna • Leverantörer/partners • Samhället - lokalt och globalt
Personal
Verksamhetens skriftliga policys • Miljö • Jämställdhet • Mångfald • Finans • IT • Kommunikation • Sponsring • Ledarskap • Arbetsmiljö • Kvalitet • Mobil • Personal • Attestinstruktioner
NKI/NMI Nöjd-Kund-Index (NKI) och Nöjd-MedarbetarIndex (NMI) undersöks med ca 18 månaders mellanrum. Resultaten från undersökningarna används för att sätta upp mål för verksamheten ur kund- och medarbetarperspektiv.
Vi har tecknat ramavtal med 36 lokala leverantörer som våra bostadsrättsföreningar har tillgång till. Samhället HSB Södertörn deltar i: • Södertörns samarbete för att utveckla regionen • Södertörns utvecklingscentrum • Företagarföreningen • Handelskammaren i Huddinge • organisatoriskt deltagande samt ekonomiska bidrag till olika grupper nationellt och internationellt • praktikantplatser för skolungdom sommartid • näringsliv och skola • upplåter lägenheter för kommunalservice • omsorgsverksamhet • pensionärsverksamhet • engagemang i föräldrar på stan • samarbete med Kooperation Utan Gränser i ett biståndsprojekt i Sydafrika • samarbete med Smittskyddsinstitutet för bekämpning av legionella
Vi har en personalförsörjningsplan som löper över fem år samt en jämställdhetsplan.
2006
19
Hållbarhet Miljö Vår miljöpolicy slår fast att vårt arbete är en del av arvet till kommande generationer. Vi ska arbeta förebyggande med ständiga förbättringar i samverkan med lokalt beslutade miljöprogram och gällande lagstiftning. I vårt engagemang för samspelet mellan människa och miljö skapar vi trygga och hållbara boendeformer. Miljöledningssystem Vårt miljöledningssystem är integrerat i verksamheten och bygger på följande hållpunkter. • Engagemang hos de anställda • Miljöpolicy samt övergripande miljömål • Detaljformulering, handlingsplan, budget och aktivitetsplan • Processövervakning, lagbevakning, uppföljning samt mätning • Avstämning av måluppfyllelse och prestanda samt förbättringar Prioriterade nationella miljömål • Begränsad klimatpåverkan • Giftfri miljö • God bebyggd miljö Övergripande miljömål • Bygga friska hus • Reducera förbrukning av energi och öka användnigen av förnyelsebar energi • Minska resursanvändningen genom att öka återanvändningen av material samt minska andelen deponi • Ta miljöhänsyn vid inköp och upphandling • Ge utbildning och information så att miljömål uppnås Betydande miljöaspekter • Byggande; materialval, placering, energisystem, byggprocessen, upphandling • ROT; materialval, upphandling/AF, byggledning, sortering av byggavfall, transporter • Löpande drift av fastighet; energiförbrukning, skötsel hus och grönytor, städning, avfall, upphandling/inköp • Kontor och medlemstjänst; lokaler, resursanvändning, transporter, upphandling, informationshantering, städning, utbildning Miljödata verksamhet • Miljöpolicy • Miljöledningssystem
20
2006
• •
• Miljösamordnare • Handledning med flödesschema för statistikinsamling • Miljöhandlingsplan • Policy för tjänsteresor • Tjänstebilar, samtliga miljöklass 2 • IT-baserad kommunikationspolicy • Skrivare och kopiatorer för dubbelsidig utskrift • Miljökrav för entreprenörer och leverantörer • Miljökrav vid val av produkter • Utbildning i miljöfrågor, intern och extern • Lagbevakning av miljöfrågor • Bevakning och årsrapportering av freonanläggningar • Arbetsplatsbesiktningar internt och externt • Refillsystem för tonerkassetter • Miljöbesiktningar • Lekplatsbesiktningar • Ombyggnad/injustering värmesystem • Vattenbesparingsåtgärder • Energiuppföljning/månatlig med rapportredovisning • El-besparande åtgärder • Ombyggnad/injustering av ventilation • PCB-inventering • Radonmätning
• Finns • Finns delvis
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Hållbarhet
Organisationsschema VD Ulf Tapper
Personal Roger Friberg
Marknad & Utveckling Helena Lundberg
Ekonomi & Administration Ann Ullerfors
Nyproduktion Lasse Mikkola
AO Ekonomisk Förvaltning Susanne Tiderman
Förvaltning Stefan Younes
AO Förvaltning Ekonomisk Fövaltning Stefan Younes Susanne Tiderman
AO Teknisk Förvaltning Nicolai Ussing
AO Projekt Lennart Nordlund
2006
21
Styrelsen Under året har styrelsen utöver ordinarie sammanträden träffats i olika arbetsgrupper: Omvärldsanalysgruppen Syftet med gruppens arbete är att se till att HSB Södertörn ständigt har en aktuell bild av den omvärld som påverkar vår verksamhet.
Faddergruppen Verkar för att öka kontakten mellan föreningen och bostadsrättsföreningarna bland annat genom att besöka samrådsgrupperna. Ledamotsgruppen Ser till att HSB-ledamöterna får tillgång till kunskap och information som gör att de i sin tur kan stötta bostadsrättsföreningarnas styrelser.
2
1 3
4 5
7
6
8
9
10
1. Alf Norberg 2. Jonte Söderström 3. Rune Matsson 4. Ulla Lavér 5. Lena Ingren 6. Per Kregert 7. Marie Magnusson 8. Mats Sultan 9. Åke Nilsson 10. Stig Edvardsson. Saknas på bild: Bo Beckman 22
2006
FÜrvaltningsberättelse 2006
2006
23
Förvaltningsberättelse Styrelsen och VD för HSB Södertörn ekonomisk före ning (org nr 769601-3775) avger årsredovisning för räkenskapsåret 2006-01-01–2006-12-31, föreningens elfte verksamhetsår. Styrelse Styrelsen hade vid årets utgång följande sammansätt ning: Jonte Söderström Bo Beckman Ulla Lavér Åke Nilsson Rune Mattsson Per Kregert Alf Norberg Lena Ingren Mats Sultan Marie Magnusson Stig Edvardsson Aina Ellingsen Leif Aura Per-Eric Peterzon
Ledamot samt ordförande Ledamot, utsedd av Huddinge kommun samt vice ordförande Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot, personalrepresen- tant Fastighetsanställda Ledamot, personalrepresen- tant SIF Suppleant Suppleant, utsedd av Huddinge kommun Suppleant, personalrepresen- tant Fastighetsanställda Suppleant, personalrepresen- tant SIF
I tur att avgå vid kommande ordinarie fullmäktige sammanträde är ledamöterna Ulla Lavér, Åke Nilsson och Rune Matsson samt suppleanten Stig Edvardsson. Huddinge kommun kommer fr o m år 2007 inte att utse några representanter till HSB Södertörns styrelse.
Revisorer Revisorer är auktoriserade revisorn Liselotte Herrlander med auktoriserade revisorn Bengt Abrahamsson som suppleant och BoRevision AB, utsedd av HSB Riksför bund.
Valberedning Ordinarie ledamöter är Bertil Siggelin (sammankal lande), Sven Gustavsson och Marianne Molander. Suppleant är Kjell Larsson.
Ledningsgrupp Ledningsgruppen i HSB Södertörn hade vid årets utgång följande sammansättning: Ulf Tapper, Ann Ullerfors, Lasse Mikkola, Helena Lundberg, Stefan Younes och Roger Friberg.
Medlemsutvecklingen Vid utgången av 2006 hade HSB Södertörn 17 975 medlemmar fördelade på 17 879 enskilda medlemmar och 96 bostadsrättsföreningar, varav 12 bostadsrätts föreningar är registrerade för framtida nyproduktion.
Väsentliga händelser under året samt efter räkenskapsårets utgång • Nyproduktion – Påbyggnad av Tullinge Centrum med 60 lägenheter i hyresrätt har färdigställts. Inflyttning har skett under perioden februari– mars. Samtliga lägenheter är uthyrda.
Brf Sörgården i Tullinge med 32 lägenheter har färdigställts under året och inflyttning har skett. Samliga lägenheter är sålda.
Brf Hörningsnäs i Huddinge med 24 lägenheter har färdigställts under året och inflyttning har skett. Samtliga lägenheter är sålda.
Brf Måsen i Nynäshamn, 25 lägenheter. Byggstart har skett under året och vid årsskiftet var 19 lägen heter sålda.
Brf Norrgården i Tullinge, 40 lägenheter. Bygg start har skett under året och vid årsskiftet var 13 lägenheter sålda.
VD för HSB-föreningen har under året varit Ulf Tapper. Sammanträden Ordinarie fullmäktigesammanträde hölls 2006-05-20. Styrelsen har under året hållit åtta protokollförda sam manträden.
Styrelsens arbetsformer Under året har styrelsen haft flera arbetsgrupper som arbetat med speciella frågor, till exempel: • omvärldsfrågor • utbildning av HSB-ledamöter • fadderverksamhet avseende HSB Södertörns bostadsrättsföreningar
24
2006
• Fastighetsförsäljning – Järnvägen 13 i Nynäshamn, del av marken har sålts. • Personal – Ny chef för teknisk förvaltning har anställts, med inriktning på yttre skötsel. Även ny chef för marknad och utveckling har anställts under året. • Kvalitetsarbete – Vi arbetar kontinuerligt med vårt kvalitetsledningssystem OV7. I OV7 arbetar vi i
projektform med verksamhetsutvecklingen. Projek ten involverar merparten i företaget och sedan starten 2005 har alla medarbetare deltagit i minst ett, i många fall fler, projekt var. Alla arbetar efter samma mallar och system och projektarbetet rap porteras till en styrgrupp. När ett projekt avslutas går det över i ett bevakningssystem för att säker ställa att det landar i vardagen och efterlevs. Bevak ningen sker i tre nivåer där den första kräver nog grann övervakning, den andra mer regelbundna kontroller och där den tredje och sista nivån är steget till en rutin. • Organisation – From 1/6 har en ny organisation ge nomförts som ytterligare ska säkerställa vårt fokus på kundrelationer och affärsutveckling. Organisa tionen består av kundgrupper med en utsedd kun dansvarig för respektive kund. Grupperna täcker in våra fyra affärsområden och syftet är att kunna er bjuda våra kunder en helhetssyn på förvaltningen. I samband med detta har också personalen kompe tensutvecklats i linje med den nya organisationen. • Lönsamhet – Det goda resultatet av årets verksamhet gör det möjligt att lämna 5 procent rabatt till av talskunder. Återbäringen kommer att krediteras respektive bostadsrättsförening.
Ramavtal med 36 entreprenörer har träffats. Syftet är att säkerställa att vi kan erbjuda våra kunder kvalitetssäkrade leverantörer av tjänster och pro dukter. Avtalen är lokala och är ett komplement till de riksavtal som finns. Genom avtalen kan också prisnivåerna gentemot våra kunder förbättras.
• Nyproduktion – Planer för nyproduktion pågår i Brf Östliden, Tullinge med cirka 160 lägenheter, Järnvägen i Nynäshamn cirka 70 lägenheter totalt ihop med NCC och i Trångsund med cirka 100 lägenheter och på lite längre sikt ytterligare pro jekt i alla tre kommunerna. Planer finns att under kommande verksamhetsår etablera oss på Gotland.
• Marknad – Ett nytt affärs- och ekonomisystem kommer att installeras med driftstart 1/1 2008. Systemet gör det möjligt för oss att utöka antalet webbtjänster vi erbjuder till våra kunder vad gäller rapporter och ekonomisk uppföljning.
Arbetet med kundgrupperna – som upprättades under 2006 – kommer att fortgå och utökas till att omfatta alla våra avtalskunder. Dessutom kommer vi att arbeta aktivt med att öka marknadsandelen hos våra HSB Brf:er
Vi kommer också att öka våra insatser gentemot den externa marknaden som till exempel bostads rättsföreningar utanför HSB-sfären, privata fastig hetsägare samt allmännyttan.
Vi utvecklar ett trädgårdskoncept som kommer att lanseras under 2007. Tjänsterna har efterfrågats hos våra kunder och vi är glada över att framgent kunna tillhanda hålla dessa tjänster. Trädgårds gruppen kommer att kunna hantera allt från ans ning av häckar till planering och projektering av utemiljöer.
Under 2007 tas en marknadsplan fram med syfte att ge företagets kommunikation och marknads föring en övergripande struktur. Marknadsplanen beskriver strategiskt hur vi identifierar våra mål grupper och kanaler samt hur vi ska kommunicera med utgångspunkt från de styrdokument vi har centralt. Marknadsplanen säkerställer att vi kom municerar vårt utbud och våra tjänster till befint liga och nya målgrupper i rätt kanal, rätt tid och med rätt resurser.
Förväntad framtida utveckling • OV7 – Vi fortsätter med vårt kvalitetsledningssystem, OV7, under kommande år. Under 2007 kommer projekten att vara färre till antalet, 14 stycken, och av mer strategisk karaktär. Detta leder också till att färre från personalen kommer att vara involverade. Dock kommer projekten löpande att rapporteras via vårt intranät samt via personalmöten för att säkerställa allas delaktighet.
Under 2007 kommer själva projektarbetets former att vara föremål för ett projekt med syfte att utveckla och förbättra arbetsformerna/rutinerna och också göra dem rustade för framtida behov.
Möjligheten att förvärva hyresrätter i Huddinge undersöks.
Föreningens resultat och ekonomiska ställning Föreningens resultat och ekonomiska ställning vid årets utgång framgår av resultat- och balansräkningar.
År 2002
År 2003
År 2004
År 2005
År 2006
6 878 391
4 884 475
8 868 632
16 039 779
9 560 093
Nettoomsättning
87 286 821
85 986 867
84 789 289
79 513 421
84 202 921
Balansomslutning
268 331 522
303 652 709
278 398 337
334 905 940
398 430 447
35 009 537
39 434 723
47 298 040
59 693 729
67 681 009
26,39%
25,46%
30,87%
38,02%
38,71%
Resultat efter finansiella poster
Eget kapital Soliditet, exkl. brf:s inlåning
2006
25
Finanspolicy
Vinstdisposition
Den 23 augusti 2006 antog HSB Södertörns styrelse Finanspolicy för HSB Södertörn. I policyn finns rikt linjer för placering av medel, upplåning/inlåning av medel samt utlåning. Av inlånade medel ska 90 procent hållas tillgängligt för omedelbar utbetalning.
Till föreningsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat 47 037 276:81 Årets resultat 7 825 430:25 Kronor 54 862 707:06
Inlåning från bostadsrättsföreningar per 2006-12-31 Avistamedel Bunden inlåning 90%
135 241 990:– 91 540 000:– 226 781 990:–
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att; Till reservfonden avsätts 391 271:– I ny räkning överförs 7 434 159:25 Kronor 7 825 430:25
204 103 791:–
Avistamedel, kassa och bank 180 811 739:– Finansiella instrument 6 000 000:– Delfinansiering av produktion Tullinge Centrum i stället för att utnyttja beviljat kreditiv, Swedbank AB 49 160 000:– 235 971 739:– Belåningsutrymme av egna lägenheter och obelånade fastigheter 20 833 000:– 256 804 739:–
Mkr Mkr
År
År
Visar förändringen av eget kapital mellan åren. Soliditet inkl/exkl avräkning med brf %
% 30 25 20 15 10 5 År
Avser eget kapital i förhållande till balansomslutningen med hänsyn tagen till obeskattade reserver, inkluvsive respektive exklusive inlåning från bostadsrättsföre ningarna. 26
2006
År
Resultatet efter finansiella intäkter och kostnader/ eget kapital + 72% av obeskattade reserver
Resultaträkning Not
2006 tkr
2005 tkr
Nettoomsättning 2 84 203 79 513 Kostnad för sålda tjänster -68 364 -63 712 Fastighetskostnader -5 393 -5 589 Bruttoresultat 10 446 10 212 Administrations- och försäljningskostnader -9 958 -9 264 Jämförelsestörande poster 3 486 6 352 Övriga rörelseintäkter 2 968 1 304 Rörelseresultat 4 3 942 8 604 Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i intresseföretag 5 3 -1 Resultat av anläggningstillgångar 6 3 610 5 894 Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 6 176 5 475 Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -4 171 -3 932 Resultat efter finansiella poster 9 560 16 040 Avsättning till periodiseringsfond -935 -1 424 Uppskjuten skatt 0 -467 Årets skatt -800 -1 197 Årets resultat 7 825 12 952
2006
27
Balansräkning Not
2006 tkr
2005 tkr
Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pågående ombyggnation Inventarier
9
156 810
101 312
10
0
50 063
11
2 234
1 677
159 044 153 052 Finansiella anläggningstillgångar 12 Andelar i vilande koncernföretag 300 300 Andelar i intresseföretag 50 50 Andra långfristiga värdepappersinnehav 41 173 41 173 Andra långfristiga fordringar 7 279 16 669
48 802
58 192
Summa anläggningstillgångar
207 846
211 244
Omsättningstillgångar
Varulager Pågående arbeten 13 0 175 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 4 756 3 965 Avräkning förvaltade företag 713 2 621 Avräkning vilande dotterföretag 426 455 Övriga fordringar 2 341 1 760 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 1 536 1 997 9 772 10 798 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar 89 775 55 690 Kassa och bank 91 037 56 998 Summa omsättningstillgångar 190 584 123 661 Summa tillgångar 398 430 334 905
28
2006
Not
2006 tkr
2005 tkr
Eget kapital och skulder Eget kapital 15 Bundet eget kapital Andelskapital 10 278 10 116 Reservfond 2 540 1 892 12 818 12 008 Fritt eget kapital Balanserat resultat 47 037 34 733 Årets resultat 7 825 12 952 54 862 47 685 67 680 59 693 Summa eget kapital Obeskattade reserver 16 2 581 1 646 Avsättningar 83 225 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 17 74 703 76 923 Inlåning från Brf 8 000 0 Summa långfristiga skulder 82 703 76 923 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 17 2 152 2 218 Förskott från kunder 2 362 1 121 Leverantörsskulder 7 867 6 702 Avräkning förvaltade företag 18 218 782 174 776 Skatteskulder 1 229 1 738 Övriga kortfristiga skulder 1 698 1 462 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 11 293 8 401 Summa kortfristiga skulder 245 383 196 418 Summa eget kapital och skulder 398 430 334 905 Poster inom linjen Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser
20
136 679
141 027
21
73 011
227 039
2006
29
Kassaflödesanalys
2006 tkr
2005 tkr
Den löpande verksamheten Rörelseresultat 3 942 8 604 Övriga finansiella intäkter 9 786 11 369 Övriga finansiella kostnader -4 171 -3 932 Skatt -800 -1 197 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet Avskrivningar och nedskrivningar 2 108 2 322 Förändringar av avsättningar -143 -6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 10 722 17 160 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av varulager och pågående arbeten 190 178 Förändring av hyres- och kundfordringar -791 746 Förändringar av övriga omsättningstillgångar -91 2 419 Förändring av leverantörsskulder 1 164 2 672 Förändring av övriga rörelseskulder 3 846 995 Kassaflöde från den löpande verksamheten
15 040
24 170
Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -8 732 -63 881 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 633 13 904 Investeringar i finansiella anläggningstillgångar exkl andra långfristiga värdepappersinnehav 390 912 Kassaflöde från investeringsverksamheten -7 709 -49 065 Finansieringsverksamheten Förändring av inlåning från bostadsrättsföreningar 53 914 46 542 Förändring av andelskapitalet 162 -451 Amortering av lån -2 287 -9 620 Återbäring/utdelning 3 -2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 51 792 36 469 Årets kassaflöde
59 123
Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut
127 689
116 114
186 812
127 688
59 123
11 574
I likvida medel ingår kassa och bank samt övriga kortfristiga placeringar samt långfristiga placeringar med möjlighet till omedelbar omsättning.
30
2006
11 574
Bokslutskommentarer Not 1
Redovisnings- och värderingsprinciper HSB Södertörn ek för äger Erax Service AB org. nr 556434-7978 till 100% samt Gamla Stans Fastighets AB org. nr 556549-8093 till 100%. Ingen verksamhet förekommer i något av dessa bolag. Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar har värderats till anskaffningsvärde. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Skulder redovisas till nominellt belopp. Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Inventarier avskrives med 20% årligen och datautrustningar med 33,33%. Avskrivning av förbättringar på annans fastighet sker med 20% per år. Fastigheterna har planmässigt avskrivits med 1%. Uppskjutna skatter Vid bokslutstillfället bedöms att det inte föreligger någon skatt. Medelantalet anställda
Medelantalet anställda
År 2006 totalt 67
År 2006 varav män 38
År 2005 totalt 75
År 2005 varav män 43
Sjukfrånvaro fördelar sig enligt nedan:
Total sjukfrånvaro
År 2006 4,6%
År 2005 7,0%
varav långtidssjukfrånvaro
54,0%
74,0%
sjukfrånvaro för män
4,0%
6,0%
sjukfrånvaro för kvinnor anställda –29 år anställda 30–49 år anställda 50–
5,5%
8,4%
1,0%
0,0%
4,8%
5,3%
5,6%
8,8%
2006
31
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Styrelse och VD
År 2006 Löner och ersättningar
År 2005 Sociala kostnader
Löner och ersättningar
Sociala kostnader
1 089
520
995
446
23 578
11 241
23 367
11 070
Varav pensionskostnader, styrelse och VD
168
131
Övriga
3 307
3 128
Övriga
Förmåner till ledande befattningshavare För VD i HSB Södertörn ek. för. gäller att vid anställningens upphörande på initiativ av företaget utgår 24 månaders avgångsersättning. Efter fyllda 55 år utgår 36 månaders avgångsersättning. VD har möj lighet att gå i pension vid fyllda 62 år vid fyra års anställning (60 år vid mer än åtta års anställning). Pensionen utgår med 40%–80% av pensionsmedförande lön. VD är 49 år. Några förpliktelser som avser pensioner eller liknande förmåner till nuvarande eller tidigare styrelse ledamöter och deras suppleanter samt till nuvarande och tidigare VD förekommer ej.
Not 2
Nettoomsättningens fördelning
År 2006
År 2005
Egna fastigheter
16 901
13 895
Förvaltning – teknisk förvaltning Projekt och Teknik Ekonomisk förvaltning
23 833
23 629
19 421
18 883
11 538
11 621
Övriga intäkter
12 510
11 485
84 203
79 513
I övriga intäkter ingår medlemsavgifter med 5 171 tkr, motsvarande belopp återfinns på kostnadssidan av medlemsverksamheten. Nettoomsättningen är reducerad med en rabatt till avtalskunder på 5%.
Not 3
Jämförelsestörande poster
Not 4
År 2006
År 2005
Korrigering värde såld mark -103 Avskrivning utöver plan, lokalombyggnad 0 Vinst vid avyttring av fordon 5 Vinst vid avyttring av fastigheter 584
0
6 638
486
6 352
År 2006
År 2005
134
186
29
6
0
Revisorns arvode
Arvode till BoRevision AB har varit för revisionsuppdrag Övriga rådgivningstjänster
Not 5
-286
Resultat från andelar i intresseföretag Avser resultatet från HSB Fastigheter i Huddinge-Botkyrka HB, org. nr 916627-2535. Bolaget ägs tillsammans med HSB Fastigheter AB. Bolaget ägs med 50 procent vardera. Samtliga fastigheter har sålts under tidigare år.
32
2006
Not 6
Resultat av anläggningstillgångar Avser intäkter från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgång.
Not 7
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Not 8
År 2005
Ränteintäkter Föreningsavgäld
3 331
2 645
2 845
2 830
6 176
5 475
År 2006
År 2005
Räntekostnader och liknande resultatposter
Not 9
År 2006
Räntekostnader Räntebidrag
4 464
3 932
-293
0
4 171
3 932
År 2006
År 2005
103 625
105 793
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärde byggnader Under året färdigställd tillbyggnad Ingående anskaffningsvärde mark Tidigare års försäljning av mark Ingående förbättring på fastighet Överfört vid fusion förbättring på fastighet Anskaffning under året, mark Anskaffning under året, fastighet Pågående försäljning av mark Försäljning under året, fastighet Försäljning under året, mark
56 954 14 430
0 14 376
-343
0
7 893
7 027
0
866
0
5 728
0
7 532
725
-725
0 -508
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 182 776 Ingående avskrivningar Överfört vid fusion ingående avskrivningar Årets avskrivningar Försäljning under året Ingående avskrivningar utöver plan Tidigare års försäljning av mark
20 759
Utgående ackumulerade avskrivningar
-9 700 -4 949 125 948 19 660
0
616
1 570
1 227
0
-745
3 878
3 592
-241
286
25 966
24 636
Utgående planenligt restvärde
156 810
Bokförda värden, byggnader Bokförda värden, mark
142 851
87 467
13 959
13 845
52 000
59 996
Taxeringsvärde, byggnader Taxeringsvärde, mark
21 304
101 312
24 164
2006
33
Not 10 Pågående ombyggnation
År 2006
År 2005
Ingående anskaffningsvärde 50 063 Årets anskaffningsvärde 6 891 Under året färdigställd påbyggnad, överfört till fastigheter -56 954
49 379
Utgående planenligt restvärde
50 063
0
684 0
Not 11 Inventarier
Ingående anskaffningsvärde Inköp under året Överfört vid fusion Utrangering Försäljning under året
År 2006 9 528 1 842
År 2005 4 028 1 241
0
4 552
0
-293
-312
0
11 058
9 528
Ingående avskrivningar Utrangering Överfört vid fusion Avskrivning utöver plan Försäljning under året
6 920
3 473
0
-288
0
2 931
Årets avskrivning
1 781
804
Utgående ackumulerade avskrivningar
8 824
7 851
Utgående planenligt restvärde
2 234
1 677
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
311
931
-188
0
Not 12 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i vilande koncernföretag
Ägar %
Aktiekapital
Erax Service AB 100% 200 Gamla Stans Fastighets AB 100% 100 300 Andelar i intresseföretag
Ägar %
HSB Fastigheter i Huddinge- 50% Botkyrka HB org. nr 916627-2535 Andra långfristiga värdepappersinnehav
Andelsbevis HSB Riksförbund Insatser OK Fonus Byggföreningen Heimdal i Tumba Norra Botkyrka Folkets Husförening Huddinge Folkets Husförening Daghemskooperativet Lysmasken Aktier – HEAB Aktier – HSB ProjektPartner AB Aktier – HSB Bostad AB 34
2006
År 2006 50
År 2006
Org. nr. 556434-7978 556549-8093
År 2005 50
År 2005
4 991
4 991
1
1
2
2
6
6
1
1
1
1
1
1
100
100
15 104
15 104
14 819
14 819
År 2006
År 2005
Bostadsrätter – Brf Paradisbacken Bostadsrätter – Brf Daggkåpan Södertörns utvecklingscentrum Botkyrka Teaterförening Svensk Bostadsinkasso AB
6 075
6 075
10
10
11
11
1
1
41 173
50
50 41 173
Under året har samtliga återbäringsmedel återbetalats från KP.
År 2006
År 2005
Har nuvärdesberäknats till Varav kortfristig fordran Varav långfristig fordran
0
922
0
593
0
329
Inteckningsfordringar Reversfordringar
845
962
434
378
1 279 1 340 Andra långfristiga fordringar/uppskjuten skattefordran Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. I beloppet ingår uppskjuten skattefordran med Långfristiga placeringar Marknadsvärde 31/12 2006
0
467
6 000
15 000
6 102
15 810
År 2006
År 2005
Not 13 Pågående arbeten
Nedlagda kostnader Fakturerade delbelopp
334
476
-349
-301
-15
175
År 2006
År 2005
Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Försäkringspremier Upplupna räntor Upplupna räntebidrag HSB Fastigheter i Huddinge-Botkyrka HSB Omsorg ComHem Övrigt
347 869 53 3 90 23 151 1 536
321 1 098 0 54 262 28 234 1 997
2006
35
Not 15 Förändring av eget kapital
Bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Andelskapital
Balanserat resultat Årets resultat
Reservfond
Summa
Ingående balans 10 116 1 892 34 733 12 952 Vinstdisposition 648 12 304 -12 952 Andelskapital, ökning under året 162 Årets resultat 7 825
59 693
Utgående balans
67 680
10 278
2 540
47 037
0 162 7 825
7 825
Not 16 Bokslutsdispositioner och obeskattade reserver Periodiseringsfond Ingående balans Årets avsättning
1 646
Totalt
2 581
935
Not 17 Skulder till kreditinstitut Swedbank AB (FöreningsSparbanken) Swedbank Hypotek AB (AB Spintab) Stadshypotek
50 384
76 855
Varav kortfristig del
13 595 12 876
2 152 74 703
Not 18 Avräkning förvaltade företag
År 2006
År 2005
Avräkningsskulder förvaltade företag Inlåning förvaltade företag
135 242
142 276
218 782
83 540
32 500 174 776
Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Upplupna pensionskostnader Räntekostnader Övrigt
År 2006
År 2005
3 846
3 684
1 242
1 299
669
425
644
209
4 892
2 784
11 293
8 401
År 2006
År 2005
Not 20 Ställda säkerheter
Ställda säkerheter för skuld till kreditinstitut Pantbrev i fast egendom 136 679 141 027 36
2006
Not 21 Ansvarsförbindelser
Handelsbolaget HSB Fastigheter i Huddinge-Botkyrka, långfristiga skulder Kortfristiga skulder dito Säkerhet för inbetalade insatser med garanti hos Länsstyrelsen Fastigo, (Fastighets. arbetsgivarorganisation)
År 2006
År 2005
0
0
110
121
72 411
226 433
490
485
73 011
227 039
Huddinge den 3 april 2007 Jonte Söderström, ordförande
Bo Beckman
Ulla Lavér
Per Kregert
Rune Mattsson
Lena Ingren
Åke Nilsson
Alf Norberg
Ulf Tapper, VD
Marie Magnusson/SIF
Mats Sultan/Fastighetsanställda
Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 12 april 2007. Liselotte Herrlander
Bernt Eriksson
Auktoriserad revisor
BoRevision AB
av föreningen vald revisor
2006
37
Revisionsberättelse Till föreningsstämman i HSB Södertörn ek för Org. nr 769601-3775 Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i HSB Södertörn ek för för räkenskapsåret 2006. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvalt ningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskatt ningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelse ledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig gentemot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt handlat i strid med lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av föreningens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen, disponerar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen samt beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Huddinge den 12 april 2007
Liselotte Herrlander Auktoriserad revisor av föreningen vald revisor
38
2006
Bernt Eriksson BoRevision AB
2 Södertörn Sjödalsvägen 18-20 Box 1084 141 22 Huddinge Tel 08-608 68 00 Fax 08-608 68 50 info@sodertorn.hsb.se www.hsb.se/sodertorn