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La Bolsa de Valores y UNAPEC organizan para este mes su próxima promoción del diplomado de Introducción al Mercado de Capitales
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Coyuntura del panorama bursátil dominicano
Un fideicomiso dinamizador de la inversión inmobiliaria
El edificio Federico Pagés Moré constituye el patrimonio del nuevo fideicomiso de oferta pública que sale al mercado de valores. Es propiedad de la firma inmobiliaria Cole SRL, que adquirirá una parte de los valores que se emitan. La Fiduciaria Popular será la administradora.
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El potencial de EE. UU. como nuevo exportador de petróleo y gas de esquisto se reforzará con la ampliación del Canal de Panamá
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os hermanos Pagés siempre recordarán que su padre, Federico, les decía que el edificio de la Avenida Lincoln, que construyó entre 1991 y 1992, era “la alcancía de la familia”. Se refería a que podría ser una fuente de financiamiento para un proyecto específico del Grupo, y que, por tanto, se hacía necesario mantenerlo en perfecto estado para que en la eventualidad de una negociación tuviera una adecuada valoración que lo hiciese comercialmente atractivo. La idea con la que concibió la edificación fue la de que en uno de sus locales operara una de las empresas del Grupo Pagés y que los demás se alquilaran para oficinas de empresas multinacionales. La filosofía del negocio era, como dice Federico Pagés, gerente general de Cole S.R.L. (compañía inmobiliaria del Grupo Pagés), “ofrecer espacios comerciales de alto nivel en ubicaciones premium para inquilinos A1”. Ese objetivo se ha cumplido rigurosamente. Los locales han sido ocupados por firmas multinacionales como Microsoft, Frito Lay, Pepsico, Esso, TransUnion, Deloitte, Banesco y CardNet. Y en el 2016 llegó la hora de utilizar “la alcancía”. El edificio Federico Pagés Moré será objeto de un fideicomiso de oferta pública (FM – FP 02 es su nombre oficial), el segundo que se realice en el mercado dominicano de valores y cuya estructuración está a cargo de Fiduciaria Popular. “Este instrumento es muy atractivo para realizar algunos proyectos para los cuales no se cuenta con financiamiento”, explica Marisol Pagés, gerente financiera de Cole. El edificio fue sometido, el año pasado, a trabajos de remodelación y expansión, que incluyeron su ampliación de cuatro a seis pisos, y la renovación de fachada y áreas comunes, así como
la construcción de un nuevo edificio colindante, de ocho niveles, destinado a parqueos. Igualmente, se cambiaron el cableado eléctrico, el ascensor y el equipo de aire acondicionado. Es una “construcción de primera calidad”, explica Federico. El fideicomiso se constituirá por un total de US$16.3 millones, que se colocarán en 17 emisiones, de las cuales 16 serán de un millón cada una, y una última de US$300,000. Los ingresos que le generará al fideicomiso serán los correspondientes a sus alquileres, suma de la cual se deberán restar las correspondientes a los gastos de administración. Cuando las cuotas salgan al mercado primario, el
LA INMOBILIARIA COLE ADQUIRIRÁ UNA PARTE DE LA EMISIÓN Y TIENE UNA OPCIÓN DE RECOMPRA AL CABO DE LOS DIEZ AÑOS DEL FIDEICOMISO
puesto de bolsa Inversiones Popular hará una colocación en firme, lo cual significa que comprará la totalidad de la emisión. Posteriormente, en el mercado secundario, venderá las cuotas a los inversionistas interesados. En la actualidad, está ocupado en su totalidad, por cuatro inquilinos. El primero es Sol Petroleum (Esso), que opera allí desde 1997, y que tiene un contrato de arrendamiento hasta el 2019. El segundo es la compañía global de gestión de información y crédito TransUnion, cuyas oficinas están instaladas en el edificio hace 22 años. También funciona en el edificio el banco de capital venezolano Banesco, que arrendó su local en el año 2012 y que en el 2014 renovó por cinco años. En el 2014 llegó su filial aseguradora Banesco Seguros.
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Mercado energético
El fideicomitente, la inmobiliaria Cole, tiene dos objetivos con esta operación: sanear deuda y diversificar las inversiones. En específico, en el primer caso se trata de cubrir créditos bancarios utilizados en el proceso de renovación del edificio. “Nosotros somos muy conservadores en nuestra política de endeudamiento y por eso queremos sanearla. Y la idea de la diversificación es porque estamos concentrados en el mismo tipo de inmuebles y en una misma área geográfica”, explica Marisol. Pero además, Cole no quiere desprenderse totalmente del edificio, dada su capacidad de generación de ingresos a través de los contratos con las empresas que lo ocupan. Por ello, tiene la intención de comprar el 50 % de la emisión del fideicomiso (“seremos un inversionista como cualquier otro que adquiera las cuotas”, dice Federico). La parte restante de los ingresos lo destinará en un 50 % al pago de las deudas mencionadas y en otro 50 % a inversiones de diverso orden. Y cree tanto en el potencial del edificio, que en el fideicomiso “tenemos una opción de recompra del inmueble al término del mismo, es decir, a los diez años, bajo las mismas condiciones en que se aporta”, aclara Marisol. Con el dinero de esa recompra, se le devuelve el capital a los inversionistas. Puesto que esta empresa ha sido la administradora del edificio desde su construcción y es la encargada de su mantenimiento, está pactado en el fideicomiso que mantendrá tal condición, “para dar continuidad a las relaciones actuales con los inquilinos y mantener los mismos niveles de calidad”, advierte Federico. Y como una muestra de que Cole sabe de administrar, recuerda que gestiona en la actualidad nueve propiedades para alquiler comercial con más de 15,000 metros cuadrados. Cuando se les pregunta a los hermanos Pagés cuál es la razón por la cual es atractivo invertir en un fideicomiso
Nos encargaremos del mantenimiento del edificio, para dar continuidad a las relaciones actuales con los inquilinos y mantener los niveles de calidad” Federico Pagés Gerente General Cole SRL
Tenemos una opción de recompra del inmueble al término del fideicomiso, es decir, a los diez años, bajo las mismas condiciones en que lo aportamos” Marisol Pagés
Gerente Financiera Cole SRL
AGOSTO 2016
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El fideicomiso FPM incluye tres inmuebles, dos de oficinas y uno de parqueos. En los dos primeros operan Banesco, Esso, TransUnion y Banesco Seguros.
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EL EDIFICIO DE PARQUEO, CONSTRUIDO EN 2015, TIENE OCHO NIVELES Y 300 ESTACIONAMIENTOS.
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cuyo patrimonio es ese edificio, responden inmediatamente que se trata de un inmueble que históricamente ha tenido una muy buena ocupación, y cuyo retorno va a ser muy atractivo. De hecho, lo calculan inicialmente en una cifra cercana al 8 %. “Es muy atractivo porque es un edificio prácticamente nuevo”, señala con énfasis Federico. Y explica que primero le hicieron un piso adicional a los cuatro originales, y cuatro en el estacionamiento, financiados con créditos bancarios. Luego, cuando decidieron levantar más pisos de parqueo, utilizaron otro crédito. En el proceso de ampliación y modernización, ocurrió lo que Federico describe como “la tormenta perfecta”: Banesco Seguros quería un local similar al que ocupa el banco, que está en el primer piso. Justo en esa época, Cole estaba negociando con Esso la renovación de su contrato de alquiler y esta compañía solicitó una remodelación. Esta ocupaba locales de los pisos 1 y 2, y la contrapropuesta de la inmobiliaria fue la de ofrecerles dos pisos adicionales y cederle el primero a Banesco. Así, surgió la necesidad de construir el 5 y el 6. Y los contratos se pudieron renovar satisfactoriamente, todos a cinco años, incluido el de TransUnion, que también decidió continuar en el edificio. Pero la actividad inmobiliaria tiene sus riesgos y uno de ellos es que una empresa decida irse del edificio. Federico acepta el reto de analizar esa posibilidad: “Si eso ocurriera, otras empresas se interesarían en instalar allí sus oficinas, porque este edificio es muy atractivo para muchas empresas. Tiene además, una muy buena capacidad de parqueo, más del doble de lo exigido por ley. Es un inmueble prácticamente nuevo, con equipos de alta eficiencia energética y gastos de mantenimiento bajos, porque esta recién remodelado”.
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Marisol agrega que, para los inversionistas, los ingresos se están calculando bajo el supuesto de que se mantenga un piso vacío por seis meses, y aún así ofrecerá muy buenos retornos: ”las proyecciones del negocio se hicieron con la suposición de una desocupación del 10 %, aunque históricamente hemos tenido plena ocupación”. Confían tanto en el mecanismo de los fideicomisos inmobiliarios de oferta pública, que cuando se lanzó en el año 2015 el primero, también estructurado por Fiduciaria Popular para tres edificios del Consorcio Málaga, quisieron ser inversionistas. “Si en ese entonces hubiéramos tenido los recursos, habríamos comprado cuotas de ese fideicomiso”, dice Federico. La calificadora Feller Rate publicó en julio la primera calificación del fideicomiso FPM. Le asignó Afo (N), que se origina en tres factores centrales: la gestión de la Fiduciaria Popular, el profundo conocimiento de los activos por Cole y la capacidad de generación de flujos operacionales por esos activos. En las categorías de esta calificadora, la nota Afo significa “valores de fideicomiso con una buena combinación entre el riesgo propio de los activos o derechos que los conforman y la calidad de la administración de la sociedad fiduciaria”. La nomenclatura de notas de FellerRate empieza en AAAfo (mejor combinación) y sigue con AAfo (muy buena combinación), Afo (buena combinación), BBBfo (razonable combinación), BBfo (débil combinación), Bfo (muy débil combinación) y Cfo (alto riesgo) Feller destaca de FPM, que “la liquidez esperada de la cartera del fideicomiso será alta, considerando un flujo continuo de efectivo, producto de los alquileres desde el momento de su constitución, ante lo cual se espera repartir dividendos de manera trimestral a los tenedores”.
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“La valorización y los inquilinos son los mayores atractivos” El gerente general de Fiduciaria Popular, Andrés Rivas, explica que los fideicomisos inmobiliarios constituyen la opción más rentable en el mercado de valores. La experiencia ganada con el caso de los edificios Málaga, advierte, es otra ventaja que da seguridad al inversionista. Quien invierta en las cuotas del fideicomiso FPM tendrá de entrada dos ventajas que sirven de soporte a una buena rentabilidad: “el edificio que constituye el patrimonio está en una zona premium de la ciudad y cuenta con excelentes inquilinos”. Ese es el primer punto de análisis de Andrés Rivas, gerente de Fiduciaria Popular, respecto del fideicomiso del cual será administrador. Y ambos factores le confieren un atractivo que seguramente se reflejará en que las cuotas de participación serán devoradas por el mercado. Hay muchas personas que desean colocar dinero en el negocio inmobiliario, pero no disponen por sí solos de los cuantiosos recursos que exigiría la inversión en un proyecto grande. Para este tipo de inversionistas, sostiene Rivas, “este fideicomiso es la forma más segura de entrar y además para obtener una renta en dólares, que la generará un edificio ocupado en 100 %”. Además, recuerda
Todas las empresas que intervienen en este fideicomiso son firmas de prestigio en el panorama dominicano: Cole, fideicomitente; Fiduciaria Popular; PriceWaterhouseCoopers, auditor externo; BDO, representante de tenedores, e Inversiones Popular, agente colocador” Andrés Rivas
Gerente General Fiduciaria Popular
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que, “los fideicomisos inmobiliarios han demostrado ser los instrumentos mas rentables del mercado de valores de República Dominicana”. Fiduciaria Popular ya tiene una experiencia valiosa en este campo, puesto que es también administradora del fideicomiso de oferta pública Málaga por US$15 millones, del cual están colocados valores por US$8 millones. El patrimonio de ese fideicomiso, el primero de oferta pública en el mercado dominicano, está constituido por los edificios Málaga I, II y III. El primero, valorado en US$3 millones, con un área de construcción de 2,435 metros cuadrados, tiene tres niveles de oficinas y uno de parqueo. El segundo, tasado en US$2.9 millones, tiene un área de 2,441 metros cuadrados, con cuatro niveles de oficinas y dos de parqueo. El Málaga III tiene un área de construcción de 2,073 metros cuadrados, está valorado en US$2.4 millones y cuenta con cuatro pisos de oficinas y dos de parqueo. Los tres edificios de este primer fideicomiso están destinados a uso corporativo. Entre sus inquilinos están Elecnor, Maersk, ASK Marketing, la Agencia Francesa para el Desarrollo, Point Clinical Manegement y McCann Ericksson. Incluso, en el Málaga I el inquilino es la inmobiliaria Cole, fideicomitente en el fideicomiso FPM. Tras recordar la gestión exitosa adelantada en el caso Málaga, Rivas hace una reflexión que, en su opinión, también debería considerar un potencial inversionista en el nuevo fideicomiso: “El hecho de que el administrador sea la fiduciaria que ya tiene experiencia en este tipo de negocios es otro factor que le brinda seguridad al inversionista”.
En el caso del FPM, Fiduciaria Popular contratará a Cole para el mantenimiento del edificio, pero la responsable de la gestión es de aquella, lo cual incluye la contabilidad del fideicomiso, la administración del patrimonio y los pagos a los proveedores. Para el ejecutivo, es igualmente destacable que todas las empresas que intervienen directamente en el fideicomiso son firmas de prestigio en el panorama dominicano: el fideicomitente (Cole), la fiducia, el auditor externo (PriceWaterhouseCoopers), el representante de tenedores (BDO), y el agente colocador (Inversiones Popular). Fiduciaria Popular gestiona en la actualidad 52 fideicomisos, de los cuales 50 son privados y principalmente de desarrollo inmobiliario. Es filial del Grupo Popular, cuya empresa emblemática es el Banco Popular Dominicano El mes pasado, Feller Rate subió de AA-sf a AAsf la calificación de Fiduciaria Popular. Esa nota significa que tiene un alto nivel de estructuras y políticas para la administración de fideicomisos de oferta pública. La mejora de la calificación obedece, según Feller Rate, “al alza de la solvencia de su grupo controlador, además de la colocación y gestión exitosa del primer fideicomiso de oferta pública del mercado dominicano”. Igualmente, la calificadora destaca que la firma “posee un alto nivel de estructuras y políticas para su gestión, con un fuerte respaldo de sus propietarios”. Subraya asimismo, que en su condición de filial del Grupo Popular, la fiduciaria “está sometida a auditorías completas de sus procedimientos, e incorpora todas las prácticas y manuales que son comunes a todas las empresas del grupo”.
AGOSTO 2016
Los protagonistas de un fideicomiso de oferta pública
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a nueva ley del mercado de valores contempla que el emisor en un fideicomiso de oferta pública es la sociedad fiduciaria, que emite los valores de fideicomiso, con cargo a un patrimonio fideicomitido. En lenguaje común, eso significa que Fisuciaria Popular es el emisor de los valores, con cargo al edificio FPM. La nueva ley aún no ha sido aprobada por el Congreso. pero estas precisiones sobre la fiducia están incorporadas en el último borrador divulgado por la Superintendencia de Valores. El proyecto precisa que el proceso se inicia con la transferencia de los bienes para que se contituya el fideicomiso de ofeta pública. Luego, se emiten y colocan los valores respectivos. Cuando estos valores se rediman y se paguen todas las obligaciones del fideicomiso, se declarará su extinción. La “separación patrimonial de los bienes” es la transferencia del derecho de dominio por el fideicomitente a la fiduciaria, “con la totalidad de sus beneficios y riesgos inherentes o derivados, incluyendo sus garantías y todos sus accesorios”. Tal transferencia es la que permite a la fiduciaria ejercer la administración de los bienes. Si la asamblea de tenedores de los valores lo autoriza, la fiduciaria podrá transferir el fideicomiso a otra fiduciaria. La nueva ley precisará que un fideicomiso de oferta pública no se podrá declarar en quiebra, sino que podrá entrar en proceso de liquidación forzosa, si lo autoriza la misma asamblea. Los fideicomisos de oferta pública solo los pueden administrar las fiduciarias habilitadas específicamente para ello. Tal atribución la tienen Popular, BHD, Reservas, Universal e In Commendam.