6.2 Análise de questões jurídicas e elaboração do contrato
6.3/ Registro do imóvel
7/ Vantagens e desvantagens do financiamento de imóvel
8/ Conclusão
9/ Como a Helbor pode ajudar
2/ O que é um financiamento imobiliário
O financiamento imobiliário é a contração de um empréstimo para adquirir seu imóvel próprio. Esse valor é liberado por meio de uma instituição financeira , sendo usado especificamente para a compra de um apartamento ou casa, sendo direcionado totalmente ao vendedor.
Dessa forma, o comprador, ou seja, a pessoa que adquire o financiamento, paga o imóvel para a instituição financeira por meio de parcelas mensais com taxa de juros , prazo de pagamento e outras condições acordadas.
Todos os detalhes do financiamento imobiliário são definidos em contrato . Com isso, o documento é assinado pelas duas partes, garantindo a segurança na negociação. Desse modo, o comprador já sabe exatamente o valor das parcelas mensais e evita surpresas ao longo do financiamento.
O financiamento imobiliário costuma ter as taxas de juros mais baixas do mercado, com prazos de pagamento mais longos, que podem chegar até 35 anos. Além disso, abrange imóveis novos e também usados, sejam para uso residencial ou comercial.
3/ Financiamento imobiliário vs. Consórcio
Diferente do financiamento imobiliário, o consórcio é feito por meio de pagamento mensal sem que sejam cobrados juros . Assim, existe a possibilidade de escolher o imóvel na modalidade do consórcio. No entanto, isso só é possível no momento da contemplação.
No consórcio, o consorciado e um grupo de pessoas compartilham uma poupança coletiva, gerenciada pela administradora. Dessa forma, todos os meses, o valor depositado pelo grupo é usado para contemplar os participantes em um sorteio . Até o prazo final, todos que estiverem com o pagamento em dia recebem sua carta de crédito.
Ou seja, recebem o valor integral e podem comprar o bem que está na categoria escolhida do consórcio. Esse é um modelo de aquisição indicado para quem não tem pressa, e busca um investimento a médio e longo prazo.
4/ Como funciona o financiamento imobiliário
Como vimos, o financiamento imobiliário é uma linha de crédito concedida por instituições financeiras. Por meio dele, você pode ter até 80% do imóvel financiado em parcelas que podem ser acrescidas de juros e correções.
4.1/
Documentos
Para solicitar o financiamento, é necessário reunir alguns documentos que serão usados pelo banco ou instituição financeira para verificar a possibilidade desse empréstimo. Em geral, os documentos solicitados são:
• RG;
• CPF;
• Comprovante de renda;
• Comprovante de estado civil;
• Endereço residencial;
• Dados bancários;
• Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União;
• Certidão atualizada da matrícula do imóvel no Registro de Imóveis (esta deve estar regularizada em nome do vendedor e não deve possuir dívidas de IPTU, nem condomínio).
4.2/ Prazo de liberação
Após a coleta de documentos, é importante conferir se estão todos corretos, principalmente em relação aos comprovantes de renda, endereço e dados bancários.
Isso porque, quando são enviados dados incorretos ou desatualizados, é possível que ocorram problemas com a aprovação, atrasando esse processo. Por esse motivo, o prazo de liberação pode variar entre 5 e 40 dias.
4.3/ Taxas e custos
As taxas de financiamento imobiliário são juros cobrados na operação de venda de um imóvel. Dessa forma, são representadas pelo valor que o contratante deverá pagar ao banco além do montante do imóvel.
O motivo da variação da taxa é a mudança da Selic, taxa básica de juros da economia. Quando a Selic aumenta, ocorre o reajuste nos valores cobrados em financiamentos e empréstimos. O valor da Selic é determinado pelo COPOM (Comitê de Política Monetária).
Além da Selic, outro valor relevante é o CET (Custo Efetivo Total). Esse custo reúne valores cobrados no financiamento, entre eles, taxas de juros, encargos, IOF (Imposto sobre Operações Financeiras), e mais.
4.4/ Entrada e garantia
Quando o financiamento imobiliário é aprovado, a instituição financeira concede o valor para a compra. Assim, o financiador começa a pagar as parcelas mensais. Geralmente, no financiamento, é cobrada uma entrada que gira em torno de 20% do valor do imóvel.
Contudo, o tomador do empréstimo pode oferecer um valor maior se puder. É aconselhável pagar o máximo de entrada possível.
Isso porque os juros são calculados sobre o saldo devedor. Desse modo, quanto menor o valor, menor também serão os juros a pagar.
A garantia para o financiamento imobiliário é o próprio imóvel, seja por hipoteca ou alienação fiduciária. Dessas modalidades, a mais utilizada é a alienação fiduciária. Nela, o bem fica alienado a quem empresta até a quitação do financiamento , tornando mais fácil a retomada caso ocorra inadimplência.
No entanto, segundo o Banco Central, também podem ser oferecidos outros imóveis do tomador do financiamento como garantia, assim como imóveis de terceiros e direitos creditórios da venda de imóveis.
4.5/ Entrada e garantia
O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), pode ser usado também como entrada ou amortização do financiamento imobiliário. O FGTS corresponde a 8% do salário bruto, pago mensalmente pela empresa para seus funcionários.
Assim, o fundo é depositado na Caixa Econômica Federal por meio de conta aberta com o contrato de trabalho, e pode ser usado apenas em financiamento de imóveis, desde que seja por Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou SFI Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Confira as exigências para utilizar o FGTS no financiamento imobiliário:
• Ter, no mínimo, três anos de regime do FGTS, contínuo ou não;
• Não possuir outro financiamento ativo do SFH no país;
• Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial urbano, ou de parte residencial de imóvel misto, concluído ou em construção, localizado no município de sua atual residência, ou onde exerc a sua ocupação laboral principal.
O saldo do FGTS pode ser usado de diferentes formas, como para pré-pagamento, quitação de dívidas, liquidação do saldo e diminuição de até 80% no pagamento mensal pelo período contínuo de 12 meses.
4.6/ Cálculo da prestação e amortização
É importante entender que, ao adquirir um financiamento imobiliário, a parcela mensal é composta não só pelo valor do imóvel. Incidem também taxas e seguros cobrados em juros sobre o valor emprestado.
Na parcela, paga-se uma parte do valor concedido para adquirir o imóvel, amortizando a dívida, e outra parte correspondente aos juros cobrados.
Assim, o valor da parcela é formado pelos juros (valor adicional pago pelo empréstimo), e amortização (redução do valor que foi emprestado). A amortização pode ser feita por 3 diferentes métodos.
4.6.1/ Sistema de Amortização Constante (SAC)
No SAC, a amortização tem seu valor fixo, enquanto seus juros diminuem ao longo do período. Com isso, as prestações também diminuem seu valor.
A desvantagem do Sistema de Amortização Constante está no início, quando suas parcelas são as mais altas. Contudo, é importante lembrar que, ao final do financiamento, os juros são menores.
4.6.2/ Tabela Price
Quando o sistema de amortização escolhido é utilizando a Tabela Price, as parcelas são fixas durante o período do financiamento. Assim, nos primeiros pagamentos, a taxa de juros cobrada é maior, decrescendo ao longo do período.
Visto que o valor da prestação é fixo, o valor da amortização vai aumentado com o passar das parcelas. Ou seja, ao longo do tempo, paga-se menos em relação aos juros, e mais em relação à dívida principal.
4.6.3/ Sistema de Amortização Crescente (SACRE)
O Sistema de Amortização Crescente é utilizado por algumas instituições financeiras. No entanto, não está disponível para o SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
Essa modalidade é uma combinação entre o sistema de Tabela Price e o SAC. Por isso, no SACRE, o valor das parcelas sobe por um determinado período e, após esse tempo, começa a cair.
4.7/ Outros custos
Além das taxas e cálculo de amortização, outros custos também estão presentes no financiamento. Entre eles, o seguro para cobertura contra morte, invalidez do comprador e danos ao imóvel.
Além disso, outras taxas podem estar presentes no contrato. Por esse motivo, é importante conhecer o CET (Custo Efetivo Total), valor que considera todos os encargos e despesas que incidem em operações de crédito.
Ao planejar o financiamento imobiliário, é preciso considerar outros valores com impostos, como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), montante cobrado pelas prefeituras para transmitir o imóvel do vendedor para o comprador.
5/ Tipos de financiamento imobiliário
No Brasil, existem 3 principais tipos de financiamento imobiliário, com diferentes limites de valores: o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) e o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). A seguir, detalhamos um pouco mais de cada um deles.
5.1/ SFH
O SFH foi lançado pelo Governo Federal em 1964, regulado pelo Banco Central e criado visando facilitar que famílias de menor renda consigam comprar a casa própria. O SFH usa fontes de recursos mais baratas, como a caderneta de poupança.
Desse modo, as instituições financeiras podem oferecer juros menores nas linhas de crédito imobiliário que estão atreladas ao sistema.
Por esse motivo, o SFH costuma ser o tipo de financiamento mais escolhido por quem deseja financiar o imóvel. Como vantagem, o sistema ainda permite utilizar o FGTS como pagamento. Esse valor pode ser usado como entrada para amortização de parcelas ou para quitar o débito. Conheça algumas regras para a contratação do SFH:
• Pode ser financiado, no máximo, 80% do valor total do imóvel;
• O valor do imóvel deve ser de, até, R$1,5 milhão;
• Não se deve ter pendências com a Receita Federal ou estar negativado no SPC Serasa;
• O imóvel deve estar na mesma cidade de residência ou trabalho do comprador;
• O financiamento deve ter taxa de juros máxima de 12% ao ano, com prazo de pagamento para até 35 anos;
• As parcelas não podem ultrapassar 30% da renda mensal.
5.2/ SFI
O Sistema Financeiro Imobiliário foi criado em 1997. Esse sistema procura atender modalidades de financiamento imobiliário que não se encaixam no SFH, trazendo flexibilidade para a negociação.
Desse modo, o SFI estende seu atendimento para linhas de financiamento voltadas aos imóveis que tenham valor acima de R$1,5 milhão. Nesse sistema, as taxas de juros não são fixas, podendo ser negociadas entre o comprador do imóvel e o banco.
O SFI também atende investidores e aqueles que buscam um financiamento para a compra de imóveis em alto padrão. A seguir, confira as principais características do SFI e entenda a diferença desse sistema para o SFH:
• Não há limite de valor do imóvel;
• Pode atender pessoas físicas e pessoas jurídicas;
• O prazo máximo para quitar o financiamento pode chegar a 35 anos;
• Não há limite em relação ao comprometimento da renda;
• O valor financiado pode chegar até 90% do valor total do imóvel;
• É possível usar o FGTS para pagamento do financiamento e entrada.
Ainda que o Sistema Financeiro Imobiliário garanta maior flexibilidade e crédito para compras de maiores valores, esse tipo de financiamento também pode praticar taxas com juros mais altos.
5.3/ SBPE
O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo permite que sejam financiados imóveis utilizando a caderneta de poupança, seja ela em um banco privado ou público. Nessa modalidade, podem ser financiados imóveis como apartamentos, casas, imóveis comerciais, terrenos, escolas, hospitais, barracões, centros logísticos, entre outros.
Antes de optar por essa modalidade, é preciso entender como funcionam as taxas de juros e regras existentes. No SBPE, as instituições financeiras devem investir até 65% do valor do crédito imobiliário oferecido. Assim, dentro desse sistema é possível escolher entre o SFH e o SFI.
5.4/ Direto com a construtora/incorporadora
Outra alternativa para o financiamento imobiliário é realizá-lo direto com a construtora responsável pelo apartamento ou casa. Essa prática é comum quando os imóveis ainda estão na planta, ou em fase de construção.
Nessa opção, o comprador pode financiar entre 30% a 40% do valor do imóvel, e o restante deve ser financiado em outra modalidade. Com a construtora, o valor não tem prazos de pagamento tão longos como os financiamentos bancários. Por esse motivo, as parcelas costumam ser mais altas, exigindo maior planejamento financeiro do comprador.
Além disso, essa modalidade pode apresentar maiores riscos, por isso, é importante que o comprador escolha uma construtora ou incorporadora séria, com credibilidade no mercado.
Em casos de inadimplência da construtora ou incorporadora com os financiamentos para custear a construção, por exemplo, o banco pode bloquear o imóvel até a quitação da dívida, prejudicando o comprador que, mesmo com o dinheiro já investido, não recebe seu imóvel. Por isso, ao escolher essa alternativa, é fundamental conhecer a empresa, avaliando outros imóveis já realizados, sua reputação no mercado, histórico de entregas, e escolher somente quando tiver certeza de sua idoneidade.
6/ Etapas do financiamento de imóvel
Após conhecer as opções de financiamento imobiliário, vamos falar sobre as etapas práticas desse processo. Quando definida a categoria ideal para financiar o imóvel, é hora de dar entrada no financiamento.
Para isso, você deve escolher uma instituição financeira que ofereça uma oferta ideal para seu perfil ou procurar uma construtora de confiança. Com isso decidido, é o momento de realizar uma simulação, avaliando as possibilidades e oportunidades com condições de pagamento disponíveis que estejam dentro do seu planejamento.
Assim, é possível saber quanto você deverá pagar mensalmente para ter o imóvel desejado, conhecendo as taxas, juros e prazo para quitar a dívida com o banco. Essa simulação é fundamental para evitar compromissos financeiros maiores do que o permitido por renda mensal. Após essa avaliação, é o momento de iniciar a análise de crédito.
6.1/ Análise de crédito
A análise de crédito é caracterizada pela avaliação realizada pelo agente de imobiliária, construtora, ou instituição financeira responsável pelo financiamento imobiliário. Essa análise verifica o potencial do comprador em manter as parcelas mensais em dia, avaliando eventuais riscos. Por meio da análise financeira, é possível identificar clientes que apresentam planejamento financeiro necessário para quitar o financiamento que pretendem contrair. Para que a análise de crédito seja possível, é preciso apresentar alguns documentos exigidos pelo banco, ajudando a comprovar que está apto ao empréstimo.
6.2/ Análise de questões jurídicas e elaboração do contrato
Após receber a documentação necessária para a análise, a instituição financeira realiza uma avaliação minuciosa e, em alguns casos, outros documentos podem ser solicitados. Além disso, são analisadas questões jurídicas relacionadas ao comprador, e, caso tudo esteja correto, a elaboração do contrato.
6.3/ Registro do imóvel
Depois de elaborado, avaliado e assinado o contrato, o último passo a ser realizado é o registro do imóvel em cartório. Nessa fase do financiamento algumas taxas são envolvidas.
O cartório de imóveis exige a apresentação do pagamento do ITBI . Assim, com o registro em mãos, o comprador finaliza a análise, liberando o valor para pagamento e compra do imóvel.
7/
Vantagens
e desvantagens do financiamento de imóvel
O financiamento imobiliário é considerado uma boa oportunidade para a aquisição de um imóvel. Contudo, isso só é verdadeiro quando as parcelas estiverem dentro das possibilidades do comprador. Caso contrário, ao não conseguir quitar as parcelas, o comprador pode correr o risco de ter seu imóvel em leilão.
Outra vantagem do processo de financiamento é a redução do risco de problemas com o imóvel escolhido para compra.
Afinal, a instituição financeira é responsável por analisar a documentação da casa ou apartamento, assim como a documentação do vendedor. Além disso, seguros obrigatórios garantem cobertura em situações como danos ao objeto do contrato ou falta do devedor.
O prazo para a quitação da dívida é uma vantagem, visto que viabiliza a compra parcelada e oferece oportunidade de aquisição para consumidores que não podem contar com o valor total do imóvel. Contudo, esse período também pode ser visto como desvantagens por alguns compradores.
8/ Conclusão
8/ Conclusão
Ao longo deste guia você pôde conhecer melhor as modalidades de financiamento imobiliário disponíveis no Brasil. Essa facilidade permite que boa parte da população brasileira realize o sonho da casa própria. No entanto, para que o financiamento imobiliário seja feito com segurança e tranquilidade, é preciso que o comprador tenha atenção e cuidado para avaliar os sistemas de amortização disponíveis, escolhendo o que melhor atenda às suas necessidades.
Com um planejamento financeiro antecipado dos documentos exigidos, o comprador pode acelerar o processo de análise e liberação do empréstimo. Desse modo, é possível decidir pelo melhor tipo de financiamento disponível para a compra do imóvel.
Junto a essas informações, você pode começar a programar seu financiamento imobiliário. Basta planejar-se e começar a pesquisar algumas opções de imóveis que sejam adequadas para você e sua família.
9/ Como a Helbor pode ajudar
Fundada em Mogi das Cruzes, a Helbor é uma das principais incorporadoras imobiliárias do Brasil. Atualmente, estamos presentes em 30 cidades, 10 estados e no Distrito Federal.
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