BONUS PRIMA CASA UNDER 36: ISTRUZIONI PER L’USO

Possono beneficiarne i giovani con meno di 36 anni e un Isee non superiore a 40mila euro che acquistano un’abitazione entro il 30 giugno 2022

a cura di ASSOCAAF

Con l’art. 64, commi da 6 a 10, del Decreto “Sostegni-bis” è stato introdotto il Bonus prima casa per gli under 36, la cui finalità è quella di favorire l’acquisto della casa di abitazione per le persone più giovani. L’agevolazione consiste nell’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e il riconoscimento di un credito d’imposta in caso di acquisto soggetto a IVA, quando non trovasse applicazione il regime di esenzione di cui all’art.10, n.8-bis del Decreto IVA. Possono beneficiare dell’agevolazione i giovani con meno di 36 anni e con un Isee non superiore a 40.000 euro. L’immobile oggetto dell’agevolazione deve essere acquistato tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. Per poter beneficiare dell’agevolazione devono essere rispettati alcuni requisiti soggettivi e oggettivi.

REQUISITI SOGGETTIVI

Oltre ai requisiti dei successivi punti 1 e 2, l’acquirente deve possedere anche i requisiti previsti ai fini dell’agevolazione “prima casa” (ossia: abbia o stabilisca la propria residenza nel comune in cui l’immobile è ubicato entro 18 mesi dall’acquisto; dichiari di non essere titolare […] di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; dichiari di non essere titolare […] usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”, ovvero in caso contrario venda l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto). L’agevolazione è consentita a coloro che: 1. non abbiano compiuto 36 anni di età nell’anno solare di stipula del rogito; 2. abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro. La presentazione della relativa Dichiarazione sostitutiva unica (Dsu) – tramite la quale viene richiesta l’attestazione Isee – deve avvenire in un momento antecedente o contestuale alla stipula dell’atto di acquisto.

REQUISITI OGGETTIVI

L’agevolazione riguarda gli atti di acquisto di abitazioni per le quali ricorrono i requisiti di “prima casa” di cui alla nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (Tuir). Sono ammessi al beneficio gli immobili classificati nelle categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11; inoltre, beneficiano dell’agevolazione fiscale anche le relative pertinenze (cantine e box/posti auto). Il beneficio riguarda il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), la costituzione di diritti reali di godimento dell’immobile oggetto di trasferimento. Il beneficio fiscale non riguarda i contratti preliminari di compravendita, dal momento che la norma fa esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi di diritti a titolo oneroso. Pertanto, la tassazione di questi ultimi rimane invariata; resta la possibilità di richiesta di rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare, secondo le regole previste dall’articolo 77 del Tur. Dopo la stipula del contratto definitivo dell’atto di compravendita oggetto dell’agevolazione, il contribuente può presentare istanza di rimborso (entro 3 anni dal giorno del versamento o, se posteriore, dal giorno di registrazione del contratto definitivo di compravendita) per l’imposta proporzionale eventualmente pagata per gli acconti e la caparra. Non è possibile presentare istanza di rimborso dell’imposta in misura fissa versata per la stipula di un contratto preliminare nel caso di compravendita soggetta a IVA. Nel caso di acquisti soggetti a IVA, la stessa deve essere pagata; in questo caso, è previsto un credito d’imposta, che può essere utilizzato in diminuzione dalle imposte sul reddito delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione che deve essere presentata successivamente alla data di acquisto; tale credito può essere, inoltre, utilizzato in compensazione. Nella Circolare n.12 del 14/10/2021 viene specificato che tale credito può essere indicato nel modello Redditi PF 2021 per l’anno 2020 al rigo CR7, colonna 2, indicando il codice “1” nella casella situazione particolari presente nel frontespizio. Nell’ipotesi in cui il contribuente benefici del credito “prima casa under 36” e del credito “prima casa” (ad esempio, per credito residuo già indicato nel modello dichiarativo 2020 per anno 2019) non è possibile indicare entrambi i crediti nel rigo CR7 e pertanto l’esposizione e l’utilizzo di uno di essi dovrà essere rinviato nella dichiarazione dell’anno successivo.

CREDITO D’IMPOSTA DA RIACQUISTO

Per gli atti di compravendita che fruiscono dell’agevolazione “prima casa under 36”, è stato chiarito che il contribuente non matura l’ulteriore credito d’imposta da riacquisto di cui all’articolo 7, commi 1 e 2, Legge n. 448/1998. Tale beneficio non spetta in caso di esenzione da imposta di registro, in quanto parametrato alla minore delle imposte relative ai due atti di compravendita (che in questo caso è pari a zero). Nel caso di acquisto soggetto a IVA, il credito non spetta in quanto è previsto un ristoro pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto.

INSUSSISTENZA DEI REQUISITI, DECADENZA DALLE AGEVOLAZIONI

Se, successivamente all’atto di acquisto, dovesse essere riscontrata l’insussistenza dei requisiti “prima casa” per: 1. dichiarazione mendace; 2. alienazione dell’abitazione prima di 5 anni non seguita dal riacquisto entro l’anno; 3. mancata alienazione entro l’anno dall’acquisto della precedente prima casa. Mancando i presupposti per godere delle agevolazioni “prima casa”, l’imposta di registro dovrà essere pagata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni. Se, invece, dovesse essere riscontrata l’insussistenza dei soli requisiti di età, di reddito o non si dovesse rispettare il periodo temporale di validità delle agevolazioni, dovranno sempre essere corrisposte le imposte dovute maggiorate di sanzioni e interessi. Non essendo venuti meno i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, l’imposta di registro sarà pagata nella misura del 2%. In entrambe le ipotesi di cui sopra, ai soli fini della determinazione della base imponibile, il contribuente può beneficiare degli effetti della disciplina del “prezzo-valore”, a condizione che ne abbia fatta espressa richiesta nell’atto di acquisto.