Modelo práctico para gerenciar con éxito un proyecto inmobiliario

Por: Arq. Jaime Pinilla Medina e Ing. Jolman Lozano Pico.

La gran cantidad y diversidad de interesados de múltiples disciplinas que participan en un proyecto inmobiliario hacen que este tipo de proyectos sean considerados de alta complejidad, donde el éxito del mismo, que se verifica en la fase de cierre; requiere un alto nivel de integración en las fases de estructuración, planificación, preventa y construcción, sumado al desarrollo de procesos estandarizados, adecuada comunicación además de un permanente monitoreo y control. Este artículo presenta un modelo de gerencia de proyectos inmobiliarios de aplicación práctica, que aporta una herramienta para enfrentar la complejidad del desarrollo de este tipo de proyectos. El modelo de gerencia de proyectos inmobiliarios está basado en el ciclo de vida mostrado en la siguiente gráfica, tomando en cuenta que cada una de sus fases incluye entregables de índole administrativo, legal, técnico, comercial, contable, tributario y financiero. Los entregables de este modelo están alineados a los fundamentos y buenas prácticas del PMI, la extensión de la construcción del PMBOK y el decreto 2090 de 1989 de la Sociedad Colombiana de Arquitectos.

Ciclo de vida del proyecto y del producto inmobiliario incluyendo metodología de trabajo BIM (Building Information Modeling). Fuente: Elaboración de los autores

En la siguiente figura se presentan las fases que componen el ciclo de vida de un proyecto inmobiliario, destacando la importancia de invertir en las fases tempranas con el fin de prevenir sobrecostos generados por cambios en las fases finales del mismo. A mayor inversión en el desarrollo de las fases de estructuración y planificación, menor costo en los cambios y disminución en el nivel de riesgo de las fases de preventa, construcción y cierre del desarrollo del proyecto inmobiliario.

Relación entre inversión en las fases de estructuración y planificación y los costos de los cambios en el ciclo de vida del proyecto inmobiliario. Fuente: Autores

El objetivo de la fase de estructuración es transformar la idea de los inversionistas potenciales en un caso de negocio con el fin de determinar la viabilidad financiera del proyecto, y así justificar la decisión de desarrollar, ajustar o no ejecutar el proyecto.

En esta fase se define la ejecución del proyecto, se firma el acta de constitución de la fase de planificación —que es el documento que formaliza su ejecución— y se nombra al gerente del proyecto inmobiliario, con su nivel de autoridad y responsabilidad definidas. Además de hacer la lista de interesados para analizar la participación de cada uno de ellos tanto de manera interna como externa, se desarrollan todos los estudios, diseños y trámites necesarios para poder determinar el presupuesto de costos directos, la totalidad de los costos indirectos, la programación y la aprobación del producto inmobiliario. Cuando esta información se traduce a flujo de caja, se pueden apreciar los requerimientos de recursos económicos a lo largo del desarrollo del proyecto, concretando así la factibilidad del mismo. Es la fase en la cual con base en la publicidad y promoción del producto inmobiliario se desarrolla la venta anticipada o preventa para alcanzar el porcentaje definido para iniciar la fase de construcción del mismo o Índice de Ventas para Inicio de Construcción (IVIC). Construcción del producto inmobiliario y venta Es la fase en la cual se desarrolla la edificación del producto inmobiliario, teniendo en cuenta la totalidad de los costos directos e indirectos, y se lleva a cabo de forma paralela la venta de los inmuebles.

Es la fase en la cual se entregan los inmuebles, se pone en marcha el producto inmobiliario, se liquida la ejecución del mismo y se documentan las lecciones aprendidas tanto de esta fase como de la totalidad del proyecto, generando su registro histórico. En este proceso de entrega del producto se presta además el servicio de posventa (reparaciones) y se entregan los manuales de mantenimiento que describen las actividades necesarias para la adecuada conservación de los inmuebles entregados.

El monitoreo y control es la aplicación de metodologías que permiten identificar las desviaciones de lo ejecutado respecto de lo planificado, las cuales se constituyen en el insumo para la generación de acciones preventivas, correctivas y de mejora que permitan cumplir con las líneas bases del proyecto, desde la fase de estructuración hasta la fase de cierre del mismo.

La metodología de trabajo colaborativo BIM (Building Information Modeling) se puede implementar dentro de los proyectos inmobiliarios como una herramienta para la gestión de información (documentos y datos), que desde sus características gráfica y numérica sirve para hacer el monitoreo y control del desarrollo del ciclo de vida del proyecto inmobiliario desde la fase de estructuración hasta la puesta en marcha, pasando por las fases de planificación, preventa, construcción y cierre; constituyéndose en una herramienta importante para el control de los entregables en la industria de la construcción de edificaciones. Así mismo las metodologías de programación y valor ganado permiten el cálculo y visualización objetiva del desempeño del alcance, cronograma y presupuesto de las fases del proyecto inmobiliario.

En la siguiente figura se presenta las interacciones entre las fases del ciclo de vida de un proyecto inmobiliario, destacándose que el proceso de monitoreo y control es transversal y permanente.

Interacción de las fases de un proyecto inmobiliario. Fuente: Elaboración de los autores Conclusiones

La fase de estructuración de un proyecto inmobiliario es importante porque rompe el paradigma de concentrar la atención del desarrollo de los proyectos en la fase de construcción, dando un contexto general de las distintas fases que se requieren para su adecuada ejecución, determinando la viabilidad financiera del proyecto para llegar a determinar el desarrollo, ajuste o no realización del mismo.

El monitoreo y control es clave para identificar y corregir las desviaciones del proyecto respecto de lo planificado en cada una de sus fases, para que esto sea efectivo se recomienda utilizar la metodología de trabajo BIM, así como las metodologías de valor y programación ganada.

La culminación exitosa de todo proyecto inmobiliario es consecuencia de una gestión integral y efectiva de las fases de estructuración, planificación, preventa, construcción y cierre del mismo.

Artículo basado en el libro “Manual para la Gerencia de Proyectos Inmobiliarios” escrito por: Arq. Jaime Pinilla Medina e Ing. Jolman Lozano Pico.