Conceptor Bolig - Årsrapport 2020

Conceptor Bolig AS I KORTE TREKK

Conceptor Bolig AS er et heleid datterselskap i Conceptorkonsernet. Selskapet har gjennom sine eiere vært involvert i bygging og salg av mer enn 1.000 leiligheter fra 1995.

Conceptor Bolig AS er morselskap for en rekke datterselskaper, i hovedsak opprettet for å gjennomføre de ulike boligprosjektene. I 2020 solgte konsernet 57 boliger til en verdi av 235 millioner kroner. Per årsskiftet 2020/2021 hadde konsernet en verdijustert egenkapital på 552 millioner kroner. Til tross for Covid-19 har alle igangsatte prosjekter hatt progresjon som planlagt i 2020.

Konsernet har tomter og rettigheter til å oppføre ca. 2.300 enheter alene eller i samarbeid med partnere. Det langsiktige målet er en tomtebank med potensial for 5.0006.000 enheter totalt, for å understøtte et leveransemål på 500 boliger per år. Vekstambisjonene er høye, men konsernet skal vokse med kvalitet. Dette innebærer at veksten bør være jevn og med balansert risiko. Det skal gjøres gjennom skreddersydde prosjekter av høy kvalitet, rask gjennomføring, solid lønnsomhet og en effektiv organisasjon.

Det geografiske satsingsområdet er innenfor InterCitytriangelet, men utenfor Oslo. Dette er et strategisk veivalg i forhold til at tomter er relativt sett dyrere og konkurransen større i og rundt Oslo sentrum. Fokusområder er tettsteder og byer med vekstpotensial i fylkene Viken, Innlandet og Vestfold og Telemark, med nærhet til offentlig kommunikasjon, kollektivknutepunkter og sentrumsfunksjoner. Tomtebanken skal være sentrert innenfor det geografiske satsingsområdet, men med tilstrekkelig spredning for å unngå overeksponering mot enkeltområder.

Conceptor Bolig AS skal være en foretrukket samarbeidspartner/kjøper av utviklingstomter innenfor satsingsområdet. Gode og langsiktige samarbeidspartnere er en nøkkelfaktor for å oppnå dette og omfatter blant annet grunneiere og entreprenører, samt andre aktører. Gjennom gode samarbeids- og utviklingsavtaler med eiendomsutviklere og tomteeiere har konsernet i de fleste

tilfeller avtalt utsatt tomteoppgjør. Dette bidrar positivt til likviditet og risiko i prosjektene og for konsernet. Videre åpner det for gode modeller hvor tomteeiere kan ta del i verdiskapningen når prosjektene realiseres.

Conceptor Bolig AS er fleksibel i sin tilnærming til type boliger og organisering av eierform for boligkjøperne. Produkt og eierform må tilpasses lokale markedsforhold, demografi og etterspørsel i markedet.

Konsernet ønsker å være en aktiv bidragsyter til at byggebransjen i Norge styrker sin miljøprofil. Nøkkelelementer i prosjektutviklingen er bærekraftig utnyttelse av tomtearealer, materialer og energi, samt at vi tilstreber langsiktige miljøvennlige løsninger. Nærhet til offentlig kommunikasjon, sentrumsfunksjoner etc. legger til rette for reduserte miljøutslipp fra transport.

Samfunnsansvar favner bredt og sentrale punkter er arbeideres rettigheter og sosiale forhold, samt antikorrupsjon. Conceptor Bolig AS ønsker også å ta ansvar for et aktivt lokalmiljø gjennom å støtte opp om lokal kultur og idrett i områder der prosjektene utvikles og bygges.

Conceptor Bolig AS har siden oppstarten jobbet aktivt og systematisk med kommunikasjonen i media og i sosiale kanaler – både i forhold til markedet, finansielle målgrupper, rekruttering og øvrige samarbeidspartnere. Kommunikasjon er et sentralt virkemiddel for å differensiere oss, skape troverdighet, bygge tillit og styrke salg.

Konsernet har en tydelig salgsstrategi vedrørende markedstilpasning av nye boligprosjekter og videreutvikling av salgsapparatet i takt med veksten. Innenfor satsingsområdet er det til dels vesentlige lokale markedsforskjeller til tross for begrenset geografisk avstand. Markedstilpasninger for det konkrete prosjekt er derfor avgjørende for å skape interesse og godt salg.

Conceptor Bolig AS har en organisasjon av høyt kvalifiserte medarbeidere som er tilpasset konsernets utviklings- og vekstambisjoner. Fokusområder er effektiv og strømlinjeformet organisering med korte beslutningslinjer og skalerbarhet for vekst. Selskapets ledelse og styre har i snitt mer enn 20 års erfaring fra bransjen eller tilknyttet sine kompetanseområder. De ansatte og styret presenteres i en egen seksjon.

VISJON

Conceptor Bolig AS skal være den foretrukne boligutvikleren for kunder, investorer, reguleringsmyndigheter, grunneiere, banker og øvrige samarbeidspartnere, utenfor Oslo, men innenfor InterCity triangelet.

VIRKSOMHETSMÅL

• Conceptor Bolig AS skal bli en ledende boligutvikler på det sentrale østlandsområdet, innenfor InterCity-satsingen

• Conceptor Boligs AS prosjekter skal bidra til god by- og tettstedsutvikling på steder der folk vil bo

• Conceptor Bolig AS skal bli blant topp tre prefererte boligutviklere i Norge for investorer og partnere

• Conceptor Bolig AS skal på sikt overlevere 500 boliger per år

2020 HOVEDPUNKTER

STØ DRIFT GJENNOM COVID-19

Året startet normalt, men mye snudde i Norge som i resten av verden, i mars 2020. Styret og ledelsen i Conceptor Bolig AS la en klar strategi for normal drift gjennom resten av 2020. Denne strategien og planen har selskapet fulgt, med oppdateringer gjennom året, basert på utviklingen i Covid-19 situasjonen. Prosjekt- og risikostyring samt smittevern har vært spesielle fokusområder både for styret, ledelsen og i de respektive byggeprosjektene.

SALG, FREMDRIFT OG AKKVISISJON

De viktigste operasjonelle målene gjennom året i 2020 har vært å oppnå tilfredsstillende salg i de prosjektene som har blitt lansert i markedet, samt god fremdrift i prosjektene som allerede inngår i selskapets portefølje. Videre har selskapet vurdert en lang rekke nye prosjekter og er i løpende forhandlinger om å ta inn noen av disse i porteføljen.

Samme fokusområder blir viktige inn i 2021. Videre er det planlagt flere salgsstarter gjennom året. 2021 blir et spennende år for Conceptor Bolig AS.

SAMFUNNSANSVAR

Conceptor Bolig AS investerer i lokalsamfunn hvor konsernets prosjekter utvikles. I 2020 inngikk Conceptor Bolig AS samarbeid med Asker Cykleklubb i forbindelse med Langenga prosjektet. Her skal Norges Cykleforbund bygge en helt ny sykkelvelodrom i tilknytning til boligprosjektet. Tilsvarende samarbeid har Conceptor Bolig AS med Runar Håndball knyttet til prosjektet Haukerødtunet i Sandefjord, med Falk Håndball som sponsor og støttespiller ved prosjektet Horten Havneby i Horten og med Ull/Kisa Fotball i forbindelse med prosjektet Jessheim Sør i Ullensaker kommune. I tilknytning til Sætre Havn har Conceptor Bolig AS støttet opp om lokalt kulturliv i Hurum.

EIERE MED FOKUS PÅ LANGSIKTIGHET

OG LØNNSOMHET

Samtlige aksjer i Conceptor Bolig AS er eid av Conceptor Eiendom AS, som igjen er 100 % eid av Conceptor AS. Conceptor Bolig konsern har en verdijustert egenkapital på 552 millioner kroner per 31.12.2020. Beregningen av verdijustert egenkapital er basert på estimert kontantstrøm, neddiskontert med et avkastningskrav før skatt på 15 %.

Nøkkeltall konsern

Utviklingspotensial 6.100 m². Området er regulert for bolig og næring.

KASTANJEN, HAMAR

PROSJEKTER

Conceptor Bolig AS JAKTER PÅ SPENNENDE PROSJEKTER

Selskapet har helt siden etableringen jobbet nært med eiendomsbesittere og -utviklere om samarbeid knyttet til utvikling og salg av eiendom. Selskapet jobber raskt, strukturert og effektivt for å kunne analysere og vurdere nye prosjekter. Det er pågående forhandlinger om å inkludere flere prosjekter i porteføljen. Informasjon om nye prosjekter legges fortløpende ut på selskapets hjemmesider på internett. For en oversikt over selskapets pågående og planlagte utviklingsprosjekter, se www.conceptorbolig.no

Sandefjord HAUKERØDTUNET

Utviklingspotensial 3.640 m² bolig. Området er regulert for bolig og næring. Eierandel Conceptor Bolig AS: 100 %.

Haukerød er en av Sandefjords beste beliggenheter for enkel tilgang til idretts- og friluftsområder og aktiviteter. Prosjektet er nå under bygging med 44 leiligheter fra 57 til 122 m². Omgivelsene er luftige og solrike i et attraktivt boligområde, og i umiddelbar nærhet ligger idrett, skole og en rekke butikker. Haukerødtunet ligger kun tre kilometer fra Sandefjord sentrum. Ferdigstillelse er planlagt til desember 2021.

Conceptor Bolig AS har en utviklingsavtale med REMA 1000 knyttet til utviklingen av området og på nabotomten til prosjektet er byggingen av Rema 1000 butikk igangsatt.

Horten HORTEN HAVNEBY

Dette er et flott boligprosjekt i Horten indre havn. Totalt er det planlagt å bygge ca. 400 leiligheter over flere byggetrinn. De første 51 leilighetene ble overlevert til kunder våren 2020. PEAB AS har vært entreprenør for første byggetrinn og Børve & Borchsenius AS arkitekt for prosjektet. Byggetrinn 2 Bankløkka er planlagt med 61 leiligheter fra 2-4/5 rom. Alle med gode planløsninger, egen p-plass og balkong.

Prosjektet vil strekke seg over flere år og skal bidra til å skape en helt ny bydel langs det indre havnebassenget sentralt i Horten.

Conceptor Bolig AS har en utviklingsavtale med Horten kommune knyttet til utviklingen av området.

Utviklingspotensial 32.000 m². Området er regulert for bolig og næring. Eierandel Conceptor Bolig AS: 100 %.

Ullensaker JESSHEIM

Utviklingspotensial 56.000 m² bolig og 13.000 m² næring. Området er regulert for bolig og næring.

Eierandel Conceptor Bolig AS: 100 %.

SØR

Jessheim Sør ligger i nær tilknytning til inn- og utfarten ved E6 i Ullensaker kommune. Denne beliggenheten er ti kilometer fra hovedflyplassen på Gardermoen, og i gangavstand fra Jessheim sentrum. Det er planlagt å bygge opp mot 800 leiligheter over flere byggetrinn.

De første 39 leilighetene i boligprosjektet ble solgt på rekordtid i 2018 og salgstrinn to med 85 leiligheter selger også jevnt. Begge salgstrinnene hadde byggestart høsten 2019 med planlagt ferdigstillelse sommeren 2021.

Våren 2020 startet også byggingen av det første næringsbygget, i regi av Jessheim Sør Næring AS. Hele bygget på 9.600 m² er fullt utleid til REMA 1000, EVO Fitness, EmPet, Møbelringen, Flisekompaniet, Rusta, THansen og Elektroimportøren. Planlagt ferdigstillelse er sommeren 2021. Jessheim Sør Næring AS ble solgt ut av Conceptor-konsernet i 2020.

Det legges til rette for et godt utvalg av plasskrevende handel og servicetilbud i tilknytning til prosjektet. Totalt er det planlagt 13.000 m² næring. TAG Arkitekter har tegnet prosjektet. BundeBygg AS er valgt som entreprenør for første byggetrinn bolig og ArealBygg AS er valgt som entreprenør for det første næringsbygget.

Skien KLOSTERØYA ØST

Utviklingspotensial 6.000 m² bolig. Området er regulert for bolig.

Eierandel Conceptor Bolig AS: 100 %.

Et helt unikt boligprosjekt som skal bygges i elva ved Klosterøya i Skien. Totalt er det planlagt å bygge 68 leiligheter fordelt over tre byggetrinn. Rammesøknad ble sendt inn i desember 2019 og det arbeides med å få nødvendige godkjenninger i god dialog med Skien kommune. Målet er å få dette på plass i løpet av 2021 med påfølgende salgsstart/byggestart og ferdigstillelse fra og med 2023.

Asker SÆTRE HAVN

Utviklingspotensial 20.000 m². Området er regulert for bolig og næring.

Eierandel Conceptor Bolig AS: 80 % (Holtefjell 80 AS eier resterende 20 %).

Sætre Havn er et unikt prosjekt for stedsutvikling av Sætre som kommunedelsentrum i nye Asker kommune (tidligere Hurum). Det er inngått en utviklingsavtale med tidligere Hurum kommune, nå Asker, som vil bidra til å gjøre havneområdet til en flott sentrumssone helt nede ved vannet. Samlet vil prosjektet inneholde ca. 220 boliger og ca. 1.500 m² næringsarealer. Arkitekt for prosjektet er Halvorsen & Reine AS. 80 leiligheter i første byggetrinn ble ferdigstilt i desember 2018, parallelt med ca. 1.000 m² næringsareal. I desember 2020 ble samtlige 39 leiligheter i byggetrinn 2 ferdigstilt og overlevert til kunder.

På Sætre pågår det også bygging av seks rekkehus og to eneboliger et steinkast fra sjøen og stranden. Planlagt ferdigstillelse er første halvår i 2021.

Utviklingsavtalen med kommunen omfatter utvikling på området Øra som ligger tilstøtende til byggetrinn 1 og 2.

Moss SKOGGATA

Utviklingspotensial 3.500 m². Området er regulert for bolig og næring.

Eierandel Conceptor Bolig AS: 100 %.

Tomten ble kjøpt i 2020. Dette er et spennende prosjekt som skal utvikles midt i Moss sentrum, som en del av en større områdeutvikling av et helt kvartal. Flere aktører er involvert i områdeutviklingen og Oslo House er hovedansvarlig for reguleringen.

I Conceptor Bolig AS sitt prosjekt legges det til rette for ca. 64 leiligheter, en del tilknyttede parkeringsplasser samt næringslokaler på gateplan. Det jobbes for ferdig regulering og ramme i 2021, salgsstart og byggestart i 2022 og ferdigstillelse i løpet av 2024.

Kongsberg EDVARDSLØKKA

Utviklingspotensial 20.000 m². Området er regulert for bolig og næring.

Eierandel Conceptor Bolig AS: 55 % (AS Kongsberg Tomteselskap eier resterende 45 %).

Edvardsløkka, ligger ca. 1,2 km fra bysentrum med eksisterende boligmasse mot sør, øst og nord med rekkehus, leilighetsbygg og eneboliger. Området er totalt på 20.000 m² og er regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål. 60 % blir boliger og resterende 40 % blir en kombinasjon av kontorer og næringsvirksomhet, kafe, nærbutikker og dagligvarebutikk. Videre er det et mål å få helseaktører inn som leietakere i nærhet til leilighetene som skal bygges.

Det planlegges totalt 130 leiligheter og rekkehus og 7.000 m² næringsarealer på Edvardsløkka. Planlagt salgsstart våren 2021 og byggestart høsten 2021. Ferdigstillelse fra 2022/2023 og fremover.

Hamar KASTANJEN

Utviklingspotensial 6.100 m². Området er regulert for bolig og næring.

Eierandel Conceptor Bolig AS: 51 % (REMA Etablering Oslo/Østlandet AS eier resterende 49 %).

Prosjektet ved politihuset og Briskeby Stadion i Hamar, er det første urbane stedet man kommer til når man kjører fra E6 og inn til Hamar sentrum. Prosjektet vil inneholde 87 boliger og ca. 1.150 m² næringsarealer. Betonmast Innlandet AS er totalentreprenør for prosjektet. Salgsstart er januar 2021.

Området er avsatt til bymessig fortetning i kommuneplanen. Tomten utgjør til sammen 5.100 m². REMA 1000 har inngått en avtale om å drive butikk på eiendommen, som vil etableres i tilknytning til prosjektet. Prosjektet er utviklet sammen med REMA Etablering.

Asker LANGENGA

Utviklingspotensial 17.000 m² bolig.

Området er regulert for bolig, idrettsanlegg, forretning og kontor.

Eierandel Conceptor Bolig AS: 100 %

Eiendommen ligger sentralt i Asker kommune med nærhet til idrettsanlegg og skoler på Risenga. Hele tomteområdet er 57 dekar. Området er regulert for bolig, idrett, forretning og kontor.

Norges Cykleforbund og Nordr Eiendom etablerer som en del av Langenga utbyggingen et idrettsanlegg med velodrom og et kombinasjonsbygg med skoler, barnehage og kontor.

Det skal etableres ca. 240 boliger gjennom flere byggetrinn i Langengaprosjektet. Salgsstart for byggetrinn 1 er planlagt til 2021 med byggestart 2021. Ferdigstillelse er estimert fra 2023 og fremover.

Asker SPIKKESTAD SENTRUM

Utviklingspotensial 18.700 m². Området er under regulering.

Eierandel Conceptor Bolig AS: 50 % (Askerhalvøya Eiendom AS eier resterende 50 %).

Conceptor Bolig AS skal utvikle en flott tomt på 9.300 m² sentralt i Spikkestad sentrum i Asker kommune. Tomten er omfattet av sentrumsplanen for Spikkestad.

I planbeskrivelsen er det definert at tomten i hovedsak skal utvikles til boliger, gjerne tilrettelagt for variert beboerstruktur og barnefamilier. I forbindelse med utvikling av områdeplan er det laget en mulighetsstudie som gir et potensial på 18.700 m² bolig. Tomten må detaljreguleres. Prosjektet utvikles i samarbeid med Askerhalvøya Eiendom AS (tidligere Røyken Eiendomsutvikling AS). Selskapet er etter kommunesammenslåing 100 % eid av Asker kommune.

Skien KLOSTERØYA VEST

Utviklingspotensial 32.000 m² bolig. Området er regulert for bolig.

Eierandel Conceptor Bolig AS: 35 % (Conceptor Bolig AS er største eier, mens øvrige aksjer er fordelt mellom flere selskaper).

Dette er et flott boligprosjekt som er ferdig regulert ved Hjellevannet på Klosterøya i Skien. Totalt er det planlagt å bygge ca. 300 leiligheter over flere byggetrinn. Prosjektet har ferdigstilt tre trinn med 150 boliger og trinn 4 og 5 ble ferdig omregulert i 2020. Trinn 4 er nå i salg med planlagt byggestart i 2021.

ANSATTE

Adm. direktør LASSE SKJELBRED

Lasse Skjelbred er adm. direktør i Conceptor Bolig AS og har ledet selskapet siden etableringen i 2016. Han kom til rollen fra stillingen som regiondirektør Vest i Boligbyggelaget USBL og har bred erfaring fra boligbransjen. Skjelbred bor i Sandefjord og er utdannet sivilingeniør. Han sitter også i styrene i de underliggende selskapene eid av Conceptor Bolig AS. Tidligere har han også hatt en rekke styreverv knyttet til lederrollen innen bolig og eiendomsutvikling.

Sverre Hov Skjelle

Senior Controller

Sverre Hov Skjelle ble ansatt som Senior Controller i første kvartal 2020. Hov Skjelle har solid erfaring fra PwC som finansiell revisor for selskaper på og utenfor Oslo Børs. Han kom fra stilling som Senior Controller i Citycon Norge AS.

Jonas Mjåvatn

Salgs- og akkvisisjonssjef

Jonas Mjåvatn er salgs- og akkvisisjonssjef og startet i Conceptor Bolig AS mot slutten av 2019. Han kom fra rollen som prosjektmegler i Eiendomsmegler1 Oslo og Akershus prosjektavdeling hvor han blant annet i det siste halvannet året har jobbet med Conceptor Bolig AS sitt prosjekt på Jessheim.

Stig Ø. Kvarsnes

Prosjektleder

Stig Ø. Kvarsnes er prosjektleder i Conceptor Bolig AS og kom fra REMA Etablering våren 2017. Han jobber med prosjektledelse og akkvisisjon, herunder å fremskaffe og lede nye prosjekter.

Kommunikasjon-

Johansen har solid erfaring innen politisk kommunikasjon, markedskommunikasjon, posisjonering og prosjektledelse. Han var blant annet gründer av First House hvor han fortsatt er rådgiver og assosiert partner ut over å bekle rollen som ansvarlig for kommunikasjon i Conceptor Bolig AS.

Bjørn Richard Johansen

og markedsdirektør

Sigvart Rasmussen begynte høsten 2018 i Conceptor Bolig AS. Han kom da fra stillingen som finanssjef i Selvaag Bolig ASA. Han startet som finansanalytiker hos Selvaag Bolig i 2011.

Prosjektleder

Frank Johannessen, som har vært prosjektleder for bygge- og utviklingsprosjekter i Norge og internasjonalt i Jotunkonsernet med hovedkontor i Sandefjord, startet som prosjektleder i Conceptor Bolig AS i januar 2019. Han har et spesielt ansvar og fokus på boligprosjekter i Vestfold og Telemark.

Prosjektleder

Henryk Hüls er prosjektleder i Conceptor Bolig AS med fokus på å følge opp selskapets bolig- og utviklingsprosjekter i Viken og Innlandet. Hüls har bakgrunn som eiendomssjef i Lidl Norge og teknisk direktør i REMA 1000.

Prosjektleder

Per Arvid Andersen er en av de mest erfarne innen eiendomsutvikling i vårt område. Han har solid erfaring fra å lede og utvikle egne prosjekter gjennom sitt eiendomsutviklingsselskap som samarbeider med Conceptor Bolig AS. Han er prosjektleder i Conceptor Bolig AS.

Frank Johannessen

Per Arvid Andersen

Henryk Hüls

Sigvart Rasmussen

Finansdirektør, CFO

Conceptor Bolig STYRET

Petter Eiken

Styreleder

Petter Eiken har vært styreleder i Conceptor Bolig AS siden 2019 og har lang erfaring fra entreprenør- og eiendomsbransjen. Frem til 2019 var han konserndirektør i Bane NOR Eiendom med ansvar for knutepunkt og eiendom. Eiken var CEO i ROM Eiendom som ble en del av Bane NOR i 2017. Før dette var han viseadministrerende direktør for Skanska internasjonalt og administrerende direktør for Skanska Norge. Han bekler flere styre- og rådgiververv bl.a. innen eiendoms- og næringsutvikling, ut over rollen som styreleder i Conceptor Bolig AS.

Ronnie Engeland

Styremedlem

Ronnie Egeland er administrerende direktør i Conceptor AS. Egeland er utdannet siviløkonom fra NHH og har virket i ulike posisjoner i Conceptorkonsernet siden 1997.

Vidar Lyhus

Styremedlem

Vidar Lyhus er arbeidende styreleder og majoritetseier i Conceptor AS, et selskap han var med å stifte tilbake i 1995.

Asbjørn Johansen

Styremedlem

Asbjørn Johansen er økonomidirektør i Conceptor AS og daglig leder i Conceptor Forvaltning AS. Johansen er utdannet siviløkonom og er statsautorisert revisor. Han har vært ansatt i Conceptor-konsernet siden 2007.

Jon Skjørshammer

Styremedlem

Jon Skjørshammer er forretningsadvokat og partner i Advokatselskapet Kvale. Han bistår norske og utenlandske virksomheter innen fast eiendom, energi, handel, bank og finans og har flere styreverv i bedrifter innen disse sektorer. Foruten generell forretningsjuridisk rådgivning er han spesialisert innenfor restrukturering og insolvens og fungerer ofte som bostyrer i konkurs.

adm. direktør Lasse Skjelbred

styremedlem Ronnie Egeland

styremedlem Asbjørn Johansen

styreleder Petter Eiken

styremedlem Jon Skjørshammer

styremedlem Vidar Lyhus

Foto fra venstre:

Styrets ÅRSBERETNING 2020

Conceptor Bolig AS er morselskap i Conceptor Bolig Konsern som utvikler boligprosjekter i det sentrale østlandsområdet. Fokus er på prosjekter innenfor InterCity-satsingen som er sentrumsnære og med nærhet til kollektivknutepunkter. I 2020 solgte konsernet 57 boliger til en verdi på 235 millioner kroner. Conceptor Bolig AS er en del av Conceptor-konsernet og har forretningskontor på Billingstad i Asker.

Conceptor Bolig Konsern oppfører bygg alene og i samarbeid med partnere. Konsernet har vekstambisjoner, men fokuserer på at veksten skal være jevn og med balansert risiko. Dette skal gjøres gjennom skreddersydde prosjekter av høy kvalitet, rask gjennomføring, solid lønnsomhet og en effektiv organisasjon.

For ytterligere informasjon om Conceptor Bolig AS sin virksomhet se www.conceptorbolig.no og for mer informasjon om eierselskapet se www.conceptor.no.

Årsregnskapet er satt opp under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at denne forutsetningen er til stede. Det er styrets oppfatning at årsregnskapet inkludert årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utviklingen og resultatet av virksomheten og dens stilling.

Selskapets resultat før skatt ble TNOK 39 001 (TNOK -6 498 i 2019). Selskapets andel egenkapital er 43 % per 31.12.2020 (43 % per 31.12.2019). Konsernets resultat før skatt ble TNOK 31 775 (TNOK -20 327 i 2019). Konsernets andel egenkapital er 23 % per 31.12.2020 (18 % per 31.12.2019).

Konsernets viktigste fokusområder i de kommende årene er å sikre tidsriktig gjennomføring av de planlagte bygg- og utviklingsprosjektene, samt å få solgt disse til en god pris i markedet. Målet er å sikre konsernet handlekraft gjennom å ha god likviditet og soliditet. Det vil styrke kapasiteten for nye tomtekjøp og prosjekter, som igjen er et viktig kriterium for å kunne oppfylle konsernets langsiktige vekstambisjoner.

Gjennom aktivt eierskap sikrer eierne og styret et tilfredsstillende og godt lederskap, samt styrings- og rapporteringssystem i selskapet og konsernet. Styrets rolle er en integrert del av risikostyringen. I forbindelse med vurdering av finansiell risiko av betydning for selskapets og konsernets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat, er det styrets oppfatning at mål og strategier for styring av finansiell risiko, ikke utsetter selskapet eller konsernet for uheldig eksponering.

I forbindelse med at Covid-19 utbruddet påvirket Norge med full styrke fra mars, la styret og ledelsen i Conceptor Bolig AS tidlig en klar strategi for fokus og normal drift gjennom resten av 2020. Denne strategien og planen har blitt fulgt, med oppdateringer gjennom året, basert på utviklingen i Covid-19 situasjonen. Alle pågående prosjekter har hatt fremdrift som planlagt.

I månedsskiftet april/mai 2020 gikk Bermingrud Entreprenør AS konkurs. De var innleid totalentreprenør på byggetrinn 2 (Elveparken) i Conceptor Bolig AS sitt utviklingsprosjekt på Sætre Havn. Prosjektet som på dette tidspunktet var i full produksjon måtte reorganiseres i løpet av kort tid, og en rekke vesentlige avtaler med underleverandører måtte reforhandles. Dette medførte noe høyere kostnader, men på tross av dette ble prosjektresultatet akseptabelt og boligene ble ferdigstilt og overlevert til kundene som planlagt i desember 2020, hvilket styret og ledelsen er svært tilfreds med.

Det har ikke inntrådt forhold etter årsskiftet som har vesentlig betydning for bedømmelsen av selskapets eller konsern-

Billingstad,

Ronnie Byhre Egeland styremedlem

Petter Eiken styreleder

Jon Erling Skjørshammer styremedlem

Lasse Skjelbred daglig leder

18. mars 2021 Styret for Conceptor Bolig AS

Vidar Lyhus styremedlem

Asbjørn Melheim Johansen styremedlem

ets stilling som vist i regnskapet, eller som vesentlig påvirker styrets oppfatning av fremtidsutsiktene. Styret mener at virksomheten i 2021 vil gi et tilfredsstillende resultat. Styret forventer, til tross for Covid-19, ikke vesentlige endringer i boligmarkedet i de områder hvor Conceptor Bolig AS har sine boligprosjekter.

Ved regnskapsårets slutt var det ni ansatte i selskapet, og totalt tolv ansatte i konsernet, som alle er menn. I styret sitter fem menn. Selskapet og konsernet har fokus på å fremme likestilling, likeverd samt å forhindre diskriminering og prioriterer disse områdene både ved rekruttering og fastsettelse av lønn- og arbeidsvilkår. Videre i forbindelse med forfremmelser og utviklingsmuligheter og for å forebygge trakassering. Det er ikke planlagt eller iverksatt ytterligere tiltak utover det arbeidet som allerede er igangsatt på dette området. Styret er ikke kjent med at det har forekommet noen form for diskriminering i selskapet. Det har ikke vært sykefravær i 2020. Styret anser at selskapet og konsernet har et godt arbeidsmiljø og det er ikke gjort betydelige nye tiltak for å forbedre miljøet i 2020.

Selskapet har ingen pågående FOU aktivitet utover bolig- og eiendomsutvikling. Etter styrets oppfatning har selskapets virksomhet ingen negativ innvirkning på det ytre miljø utover hva som er normalt for denne typen virksomhet, og det foreligger ikke pålegg eller krav fra myndigheter om spesielle miljøtiltak.

Resultatregnskap

Balanse pr. 31. desember

Balanse pr. 31. desember

Balanse pr. 31. desember

Ronnie Byhre Egeland styremedlem

Petter Eiken styreleder

Jon Erling Skjørshammer styremedlem

Lasse Skjelbred daglig leder

31. desember 2020 Billingstad, 18. mars 2021 styremedlem

Asbjørn Melheim Johansen styremedlem

NOTE 1

Regnskapprinsipper

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak.

Konsolidering

Konsernregnskapet omfatter morselskapet og alle selskaper der morselskapet har bestemmende innflytelse. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve faktisk kontroll over selskapet. Se for øvrig note 5.

Minoritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet.

Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld, balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Eventuell goodwill avskrives over forventet levetid. Eventuell negativ goodwill inntektsføres over forventet reverseringsperiode.

Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring av virksomhetssammenslutninger. Selskaper som er kjøpt eller solgt i løpet av året inkluderes i konsernregnskapet fra det tidspunktet kontroll oppnås og inntil kontroll opphører.

Datterselskap/tilknyttet selskap

I konsernregnskapet vurderes tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet etter egenkapitalmetoden. Andelen av resultatet er basert på resultatet etter skatt i det underliggende selskap med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger på merverdi som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede andelen av balanseført egenkapital. I resultatregnskapet er resultatandelen vist under finansposter.

Datterselskaper og tilknyttede selskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Kostmetoden innebærer at investeringen er vurdert til anskaffelseskost med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når antatt gjenvinnbart beløp er lavere enn balanseført beløp. Nedskrivninger reverseres når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. I tilknyttede selskaper er utbytte inntektsført samme år som det er avsatt i det tilknyttede selskapet forutsatt at det er sannsynlig at ubytte vil mottas. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Datterselskap/tilknyttet selskap som er besluttet solgt er ikke konsolidert i konsernet. Disse selskapene klassifiseres som omløpsmidler og følger vurderingsregler for omløpsmidler.

Salgsinntekter

Inntektsføring ved salg av varer skjer på leveringstidspunktet. Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Inntektsføring ved salg av boliger skjer ved overlevering. Gevinst ved salg av aksjer medtas under salgsinntekter.

Klassifisering og vurdering av balanseposter

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld.

Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

Fordringer

Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap.

Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap.

Varige driftsmidler

Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede økonomiske levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere.

Prosjekter i arbeid - fullført kontraktsmetode

Langsiktige tilvirkningskontrakter inntektsføres når kontrakten er fullført. Påløpte kostnader balanseføres som varelager. Kontraktens inntekter og kostnader vises i resultatregnskapet først når kontrakten er fullført, det vil si når risiko og kontroll er overdratt motparten. Kostnadene kommer til beskatning samtidig som inntekten, når kontrakten er fullført. Prosjekter i arbeid verdsettes til full tilvirkningskost inkludert renter.

Varekostnader

Ved overlevering av boliger reklassifiseres prosjekter under utførelse til varekostnader basert på andel solgte boliger.

NOTE 2 Salgsinntekter

Bruk av estimater

Ledelsen har brukt estimater og forutsetninger som har påvirket resultatregnskapet og verdsettelsen av eiendeler og gjeld, samt usikre eiendeler og forpliktelser på balansedagen under utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til god regnskapsskikk.

Skatter

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt/ skattefordel er beregnet med 22 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttiggjort.

Betalbar skatt og utsatt skatt er regnskapsført direkte mot egenkapitalen i den grad skattepostene relaterer seg til egenkapitaltransaksjoner.

NOTE 3

Gjennomsnittlig antall årsverk i regnskapsåret er 8,1 i morselskapet og 10,1 i konsernet.

Morselskap og konsern

Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets og konsernet pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne lov.

årlig styrehonorar på TNOK 775, hvorav TNOK 600 er styrehonorar til styrets leder.

revisor er fordelt på følgende:

er inkludert i revisjonshonoraret.

Lønnskostnad, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte og godtgjørelse til revisor

NOTE 4

Varige driftsmidler

NOTE 5 Datterselskap

* Investeringen i Indre Havneby AS er vurdert til å være uvesentlig for konsernet og er derfor ikke konsolidert.

** Bankløkka Eiendomsutvikling AS og Edvardsløkka Bolig AS er anskaffet hhv. 30.04.2020 og 08.10.2020.

*** Sætre Havn Utvikling 3 AS er stiftet i forbindelse med fisjon i Sætre Havn Utvikling 2 AS.

NOTE 6

Tilknyttet selskap

NOTE 6

Tilknyttet selskap

* Vangsvegen Bolig AS og Vangsvegen Næring AS er eid med 51 % av Conceptor Bolig AS. Selskapene er vurdert til å være felleskontrollert virksomhet, og er derfor innregnet etter egenkapitalmetoden.

NOTE 7

Prosjekter i arbeid

NOTE 8

NOTE 9

Mellomværende med selskap i samme konsern og tilknyttet selskap

NOTE 10

Nærstående parter

Alle transaksjoner med nærstående parter er foretatt som del av den ordinære virksomheten og til armlengdes priser. De vesentligste transaksjonene som er foretatt er som følger: Conceptor Bolig AS har TNOK 10 620 i konserninterne inntekter for tjenesteleveranser knyttet til prosjektledelse, salgog markedsarbeid og administrasjon levert til datterselskapene i 2020.

NOTE 11

Fordringer og gjeld

NOTE 12

Pant og garantier

NOTE 13

NOTE 13

NOTE 14

NOTE 14

Egenkapital

NOTE 15

Aksjekapital og aksjonærinformasjon

består av:

over aksjonærene i selskapet pr. 31.12.:

NOTE

16

Påvirkning av Covid-19

Selskapets og konsernets drift har så langt ikke blitt vesentlig påvirket av Covid-19 utbruddet og prosjektutviklingen har gått som normalt i 2020. Fremtidige implikasjoner av Covid-19 kan ikke utelukkes. På nåværende tidspunkt vurderes størst risiko å knytte seg til entreprenørers og underleverandørers leveringsevne på byggeplassene.

Statsautoriserte revisorer

Ernst & Young AS

Engene 22, NO-3015 Drammen

Postboks 560 Brakerøya, NO-3002 Drammen

UAVHENGIG REVISORS BERETNING

Til generalforsamlingen i Conceptor Bolig AS

Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet

Konklusjon

Foretaksregisteret: NO 976 389 387 MVA

Tlf: +47 24 00 24 00

Fax: www.ey.no Medlemmer av Den norske revisorforening

Vi har revidert årsregnskapet for Conceptor Bolig AS som består av selskapsregnskap og konsernregnskap. Selskapsregnskapet og konsernregnskapet består av balanse per 31. desember 2020, resultatregnskap for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger.

Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av selskapets og konsernets finansielle stilling per 31. desember 2020, og av deres resultater og kontantstrømmer for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

Grunnlag for konklusjonen

Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i avsnittet Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet. Vi er uavhengige av selskapet og konsernet i samsvar med de relevante etiske kravene i Norge knyttet til revisjon slik det kreves i lov og forskrift. Vi har også overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.

Øvrig informasjon

Øvrig informasjon omfatter informasjon i selskapets årsrapport bortsett fra årsregnskapet og den tilhørende revisjonsberetningen. Styret og daglig leder (ledelsen) er ansvarlig for den øvrige informasjonen. Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke den øvrige informasjonen, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen.

I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese den øvrige informasjonen med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom den øvrige informasjonen og årsregnskapet eller kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Dersom vi konkluderer med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feilinformasjon, er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende.

Ledelsens ansvar for årsregnskapet

Ledelsen er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil.

Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til selskapets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for årsregnskapet med mindre ledelsen enten har til hensikt å avvikle selskapet eller legge ned virksomheten, eller ikke har noe annet realistisk alternativ.

Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet

Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon. Feilinformasjon kan skyldes misligheter eller feil og er å anse som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke de økonomiske beslutningene som brukerne foretar på grunnlag av årsregnskapet.

Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg

► identifiserer og anslår vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i årsregnskapet, enten det skyldes misligheter eller feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av intern kontroll;

► opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontrollen som er relevant for revisjonen, for å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av selskapets interne kontroll;

► vurderer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige;

► konkluderer vi på om ledelsens bruk av fortsatt drift-forutsetningen er hensiktsmessig, og, basert på innhentede revisjonsbevis, hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser eller forhold som kan skape betydelig tvil om selskapets evne til fortsatt drift. Dersom vi konkluderer med at det foreligger vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i årsregnskapet. Hvis slike tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, må vi modifisere vår konklusjon. Våre konklusjoner er basert på revisjonsbevis innhentet frem til datoen for revisjonsberetningen. Etterfølgende hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at selskapets evne til fortsatt drift ikke lenger er til stede;

► vurderer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet i årsregnskapet, inkludert tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet gir uttrykk for de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde;

► innhenter vi tilstrekkelig og hensiktsmessig revisjonsbevis vedrørende den finansielle informasjonen til enhetene eller forretningsområdene i konsernet for å kunne gi uttrykk for en mening om konsernregnskapet. Vi er ansvarlige for å fastsette strategien for, samt å følge opp og gjennomføre konsernrevisjonen, og vi har et udelt ansvar for konklusjonen på revisjonen av konsernregnskapet.

Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen, tidspunktet for vårt revisjonsarbeid og eventuelle vesentlige funn i vår revisjon, herunder vesentlige svakheter i den interne kontrollen som vi avdekker gjennom vårt arbeid.

Uttalelse om øvrige lovmessige krav

Konklusjon om registrering og dokumentasjon

Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendige i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000

«Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av selskapets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge.

Drammen, 19. mars 2021

ERNST & YOUNG AS

Revisjonsberetningen er signert elektronisk

Bjørn Baklid statsautorisert revisor