Conceptor Bolig - Årsrapport 2016

ÅRSRAPPORT 2016

1

INNHOLD 2

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

Conceptor Bolig i korte trekk

4

Styret 8 Hovedpunkter 2016

10

Selskapsstruktur

12

Nøkkeltall 2016

13

Visjon, strategi og mål

14

Våre prosjekter

16

Styrets årsberetning 2016

24

Resultatregnskap 27 Revisors beretning

36

3

CONCEPTOR BOLIG I KORTE TREKK 4

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

5

Conceptor Bolig AS skal bygge leiligheter og boliger i det indre InterCityområdet. Selskapet har fokus på utvikling av leiligheter og småhus i tett/lav bebyggelse i sine satsingsområder.

Conceptor Bolig AS ble stiftet i juni 2016 med Conceptor Eiendom AS som 60% eier og Øygarden Eiendom AS som eier av de resterende 40%.

Conceptor Bolig AS har tomter og rettigheter til å oppføre ca. 1.500 enheter alene eller i samarbeid med andre. Målet er at man så raskt som mulig skal overlevere et betydelig antall ferdigstilte boliger til selskapets kunder av boligkjøpere.

Våre kunder og samarbeidspartnere skal forbinde oss med kvalitet fra a til å i alt vi utvikler, bygger og selger og vi skal være anerkjent som en god boligutvikler.

Vi skal ha god risikojustert avkastning for våre eiere. Vi skal gjennom gode og langsiktige samarbeidsrelasjoner sikre balansert risiko og rask gjennomføring av prosjekter. Således vil vi sikre solid lønnsomhet for våre eiere, god utbyttepolitikk, bygge systemverdier, kunne levere gode prosjekter og god avkastning over tid.

Ved etableringen av Conceptor Bolig AS i 2016 hadde selskapet en verdijustert egenkapital på ca. 225 millioner kroner. Lasse Skjelbred er adm. direktør for selskapet som har kontor på Billingstadsletta i Asker og i Ferjegata i Porsgrunn.

6

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

7

STYRET

8

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

PETTER ØYGARDEN er styreleder for Conceptor Bolig AS. Han har lang erfaring som styreleder i Bratsberg Gruppen, som han etablerte i 2004.

Han er utdannet siviløkonom med bakgrunn fra eiendom i Norge og USA. Han har vært sentral i moderniseringen av bl.a. Klosterøya, Porsgrunn Porselensfabrikk og en rekke andre boligprosjekter i regi av Bratsberg Gruppen i Grenland. Petter Øygarden eier Øygarden Eiendom AS som er et investeringsselskap med formål å investere i bl.a. eiendom.

VIDAR LYHUS er styremedlem i Conceptor Bolig AS. Han er videre arbeidende styreformann i Conceptor AS. Han er utdannet markedsøkonom og har lang erfaring fra detaljhandel. I 1981 etablerte han Kontor & Data AS som senere ble fusjonert og ble til Einersen Kontor & Data AS (EKD). EKD ble børsnotert i 1986, og ble i 1987 ervervet av Esselte og tatt av børs. Fra 1988 har Lyhus vært aktiv innenfor en rekke handels- og eiendomsselskaper, blant annet gjennom Profier-gruppen og senere i regi av Conceptors selskaper.

RONNIE EGELAND er foruten å være styremedlem i Conceptor Bolig AS, administrerende direktør i Conceptor AS. Han er utdannet siviløkonom fra NHH med fordypning innen finans og økonomisk styring, og har i tillegg gjennomført deler av juridikum. Egeland har virket i ulike posisjoner i Conceptor-konsernet siden 1997, og var forut for det ansatt i Coopers & Lybrand (nå del av PwC) med arbeidsoppgaver innenfor revisjon og rådgivning.

9

ETABLERT SELSKAPET I JUNI 2016. Conceptor Bolig AS ble stiftet og startet formelt opp drift i etterkant av sommeren 2016. Hovedkontoret ligger på Billingstadsletta 13 i Asker kommune.

Adm. direktør Lasse Skjelbred

L ASSE SKJELBRED ANSAT T SOM ADM. DIREKTØR. Lasse Skjelbred kom fra stillingen som regiondirektør Vest i boligbyggelaget USBL. Han har videre vært konstituert adm. direktør for USBL i perioden september 2014 til juni 2015. Før det har han en lang bakgrunn og solid erfaring fra flere roller innen boligutvikling. Blant annet adm. direktør for Sandefjord Boligbyggelag AL i årene 2002 til 2011. Han er utdannet sivilingeniør fra Narvik i 1992 og ingeniør fra Telemark Ingeniørhøgskole i 1990. Skjelbred har hatt en rekke styreverv tilknyttet sine lederroller innen bolig og eiendomsutvikling.

HOVEDPUNKTER 2016

10

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

SAMLET 1.500 BOLIGER UNDER UTVIKLING I ET SELSKAP. En rekke boligprosjekter under planlegging og utvikling i regi av Conceptor AS, Bratsberg Gruppen AS eller underliggende selskaper har blitt overført til Conceptor Bolig AS i løpet av høsten 2016.

OVERTATT OG VIDEREFØRT PROSJEKTLEDERANSVARET I EKSISTERENDE PROSJEKTER. Conceptor Bolig AS har overtatt en rekke boligprosjekter og tilknyttede selskaper fra eierne i forbindelse med etableringen. Her har fokus vært å sikre god prosjektledelse og effektiv fremdrift for å bidra til at man raskt kommer fra utviklings- til salgsfasen i disse prosjektene.

GODT SALG I SELSKAPETS PROSJEKTER. Ved årets slutt var første salgstrinn i Sætre Havn med 20 leiligheter utsolgt, andre salgstrinn i Sætre Havn med 35 leiligheter var utsolgt, Brovik på Klosterøya Vest med 20 leiligheter var utsolgt, Fossli Klosterøya Vest med 22 leiligheter var utsolgt, og Solnæs på Klosterøya Vest hadde bare 5 leiligheter av 17 igjen. Av totalt 150 boliger var 145 solgt ved årsslutt 2016.

STARTET JAKTEN PÅ NYE BELIGGENHETER. Fokus i selskapet er å jakte på nye gode beliggenheter for utvikling av spennende boligprosjekter.

I dette arbeidet er vi i dialog med en rekke aktører som sitter med gode beliggenheter i det indre InterCity området.

11

SELSKAPSSTRUKTUR Øygarden Eiendom AS & Conceptor AS Conceptor Bolig AS Buskerud, Sætre Sentrum/Havn Akershus, Asker, Langenga Vestfold, Horten, Indre Havneby Telemark, Porsgrunn, Frednes Telemark, Skien, Klosterøya vest Telemark, Skien, Klosterøya øst Telemark, Skien, Bugten

12

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

NØKKELTALL RESULAT/KONTANTSTRØM Driftsinntekter

2016 -

Brutto driftsresultat

-1 810 169

Resultat før skattekostnad

-1 645 426

Årsresultat

-1 645 426

Bokført balanse

146 046 272

Bokført egenkapital

108 805 530

Bokført totalkapital

146 046 272

Bokført egenkapitalandel

74,50 %

Verdijustert balanse

271 118 929

Verdijustert egenkapital

233 878 186

Verdijustert totalkapital

271 118 929

Verdijustert egenkapitalandel

86,26 %

13

LEDELSEN Lasse Skjelbred er adm. direktør i Conceptor Bolig AS. Han har solid erfaring fra en rekke spennende roller innen boligutvikling. Han kommer til rollen i Conceptor Bolig AS fra stillingen som regiondirektør Vest i boligbyggelaget USBL, hvor han også var konstituert adm. direktør i perioden september 2014 - juni 2015.

I ledergruppen sitter også Bjørn Richard Johansen som var prosjektleder for etableringen av Conceptor Bolig gjennom våre 2016 i regi av eierselskapene.

Han er engasjert som rådgiver med fokus på akkvisisjon, strategi og kommunikasjon.

Stig Øydna Kvarsnes starter i oktober med fokus på å fremskaffe og lede nye prosjekter. Stig Ø.

Kvarsnes kommer fra stillingen som daglig leder i REMA Etablering Midtre Østland AS. Videre vil en ny kollega starte fra 1. september med fokus på å lede og gjennomføre prosjekter som er tatt inn i selskapet.

Det trekkes videre inn prosjektledere knyttet til de enkelte prosjekter som ligger i Conceptor Bolig AS. Tilsvarende vil skje med andre funksjoner i ledelsen som f.eks. økonomifunksjon. Her vil Conceptor Bolig trekke veksel på innleide ressurser fra eierselskapet Conceptor AS og Bratsberg Gruppen AS. Selskapet har tatt mål av seg å ha en liten og effektiv administrasjon.

VISJON, STRATEGI & MÅL Conceptor Bolig skal være en preferert utvikler av boligprosjekter i den indre del av InterCity-området.

14

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

VÅR VISJON Conceptor Bolig skal være en preferert utvikler av boligprosjekter i den indre del av InterCity-området.

VÅRT SATSINGSOMRÅDE Fokus er det indre InterCity-området fra Grenland, via Vestfold, Buskerud, Oslo, Akershus og nordre del av Østfold. I noen prosjekter vil vi også se potensialet i de ytre delene av InterCity-området.

VÅRE VERDIER Kreativitet, kvalitet, dialog og åpenhet.

VÅRT SAMFUNNS- OG MILJØANSVAR Vi skal bidra til bærekraftig utvikling. Våre prosjekter skal være ledende på å tiltrekke seg samarbeidspartnere som vektlegger bærekraft og miljøvennlige løsninger.

VÅRT FOKUS Leiligheter og småhus i tett/lav bebyggelse i urbane områder.

15

VÅRE PROSJEKTER

16

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

HURUM, SÆTRE HAVN Prosjekt for stedsutvikling av Sætre som kommunesentrum i Hurum. Det er inngått en utviklingsavtale med Hurum kommune. Samlet vil prosjektet inneholde ca. 220 boliger og ca.

1.500 m2 næringsarealer.

Første byggetrinn er planlagt med 55 leiligheter og ca. 1.000 m2 næringsareal. Første salgstrinn på 20 er fullsolgt. Det samme er andre salgstrinn med 35 leiligheter. Byggestart er vinter 2017 med

ferdigstillelse byggetrinn 1 høst 2018. Prosjektet tenkes fullt utbygget i løpet av 2022.

Utviklingspotensialet er totalt på 20.000 m².

Området er delvis regulert og tomten er totalt på 40.000 m². Størrelsen på snittleilighetene er ca.

90 kvm. Vår rolle i prosjektet er som utvikler og utbygger og vi har en utviklingsavtale med Hurum kommune.

EIER Conceptor Bolig AS: 80%

17

ASKER, LANGENGA Eiendommen er beliggende sentralt i Asker kommune nært til idrettsanlegg og skoler på Risenga. Hele tomteområdet er 57 mål (hvorav ca 11 mål utgjøres av Einderdammen mot øst).

I Kommuneplan for Asker 2014 - 2026 er området avsatt for fremtidig boligutvikling. Det er i hovedsak bolig området reguleres for, men som del av prosjektet planlegges det i samarbeide med Norges Cykleforbund å etablere en velodrom med tilhørende anlegg. Så langt har man i kommunika-

18

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

sjonen med kommunen diskutert utvikling av ca.

300 boliger på området.

Utviklingspotensialet er totalt på 17.000 m².

Området er regulert til bolig/næring og området er under regulering. Salgsstart er planlagt til 2018 og byggestart er 2019. Ferdigstillelse er planlagt fra 2020 og fremover. Størrelsen på snittleilighetene er 85 kvm. Conceptor Bolig er prosjektleder, utvikler og utbygger.

EIER Eierandel Conceptor Bolig: 50%. Rettigheter til området gjennom en utviklingsavtale sammen med grunneier.

HORTEN, INDRE HAVNEBY Dette er et flott boligprosjekt i Horten indre havn. Totalt er det planlagt å bygge ca. 375 leiligheter over flere byggetrinn.

Utviklingspotensialet er 32.000 m2 som reguleres til bolig/næring. Området er under regulering og byggestart er planlagt til 2017, med byggestart til 2018. Conceptor Bolig har en utviklingsavtale med Horten kommune knyttet til utviklingen av området.

EIER Eierandel Conceptor Bolig: 100%

19

PORSGRUNN, FREDNES Flott boligprosjekt på Frednes i Porsgrunn med Porsgrunnselven som nærmeste nabo. Totalt er det planlagt å bygge ca. 90 leiligheter over flere byggetrinn.

Utviklingspotensialet er 10.000 m² som er regulert til bolig/næring. Salgsstart er 2017, byggestart 2018 og ferdigstillelse vil være fra 2019 og fremover. Størrelse på snittleilighet er 85 kvm. Conceptor Bolig er utvikler og utbygger.

EIER Conceptor Bolig AS: 100%

20

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

SKIEN, BUKTEN Et spennede boligprosjekt som skal bygges ved elven mellom Porsgrunn og Skien. Totalt er det planlagt å bygge 82 leiligheter som vil bli fordelt over flere byggetrinn.

Utviklingspotensialet er 7.000 m² og området er regulert for bolig. Salgsstart er 2019, byggestart er 2020 og ferdigstillelse 2020 og fremover. Tomten er totalt på 10.000 m². Conceptor Bolig er utvikler og utbygger.

EIER Conceptor Bolig AS: 100%

21

SKIEN, KLOSTERØYA VEST Dette er et flott boligprosjekt som er regulert ferdig ved Hjellevannet på Klosterøya i Skien. Totalt er det planlagt å bygge 70 leiligheter over flere byggetrinn.

Prosjektet har vært svært populært og alle byggetrinn har suksessivt blitt solgt i markedet kort tid etter at de ulike byggetrinn er lansert. Prosjektet blir enten organisert som selveier, eller som borettslag i regi av Skien Boligbyggelag.

Utviklingspotensialet er 15.300 m² som er regulert til bolig. Salgsstart og byggestart er 2017. Ferdigstillelse er 2019. Tomten er totalt på 10.000 m².

EIER Conceptor Bolig AS: 35%

22

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

SKIEN, KLOSTERØYA ØST Flott boligprosjekt som bygges i elva ved Klosterøya i Skien. Totalt er det planlagt å bygge 71 leiligheter fordelt over flere byggetrinn.

Utviklingspotensial er 6.000 m². Området er regulert til bolig. Salgsstart er 2019, byggestart er 2020 og ferdigstillelse 2021. Tomten er totalt på 10.000 kvm. Snittleilighet er 85 kvm.

EIER Conceptor Bolig AS: 100%

23

ÅRSBERETNING 2016 24

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

25

STYRETS BERETNING Virksomhetens formål er utvikling av eiendom.

Forretningskontor er på Billingstad i Asker kommune.

Styret og daglig leder mener årsregnskapet med noter gir et rettvisende bilde av virksomhetens utvikling, resultat og stilling ved utgangen av regnskapsåret. Det har i regnskapsåret ikke skjedd endringer av overordnet eller strategisk betydning.

Den 20. desember 2016 ble det i ekstraordinær generalforsamling vedtatt en kapitalforhøyelse med MNOK 110.

Styret og daglig leder kjenner ikke til forhold av betydning for å bedømme virksomhetens stilling som ikke fremgår av årsregnskapet med tilhørende noter samt årsberetningen.

Forutsetningen om fortsatt drift er til stede og er lagt til grunn ved utarbeidelsen av årsregnskapet.

Arbeidsmiljøet ansees for å være godt. I henhold til gjeldende regler føres oversikt over totalt sykefravær blant ansatte som utgjorde 0 % av total arbeidstid.

Det er ikke iverksatt forsknings- eller utviklingsaktiviteter utover eiendomsutvikling i regnskapsåret.

Ved utgangen av regnskapsåret var det ansatt en mann. Styret etterlever gjeldene regelverk om likestilling, og det er ikke iverksatt eller planlagt særlige tiltak i så henseende.

Styret består av tre menn. Styret etterlever gjeldene regelverk om likestilling, og det er ikke iverksatt eller planlagt særlige tiltak i så henseende.

Virksomheten har ingen konsesjonspliktige utslipp.

Styret og daglig leder kjenner heller ikke til at virksomheten på annen måte forurenser det ytre miljø.

BILLINGSTAD, DEN 9. FEBRUAR 2017

Petter Øygarden Styrets leder

26

Ronnie Egeland Styremedlem

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

Vidar Lyhus Styremedlem

Lasse Skjelbred Daglig leder

R E S U LT A T R E G N S K A P

NOTE

2016

Lønnskostnad

2

1 138 266

Annen driftskostnad

2

671 903

Driftskostnader

Sum driftskostnader

1 810 169

Driftsresultat

-1 810 169

Finansinntekter og finanskostnader Renteinntekt fra foretak i samme konsern

174 133

Annen finanskostnad

9 390

Netto finansposter

164 743

Ordinært resultat før skattekostnad

-1 645 426

Årsresultat

-1 645 426

Overføringer og disponeringer Overføringer annen egenkapital

9

-1 645 426

27

BALANSE PR. 31. DESEMBER

NOTE

2016

Investeringer i datterselskap

5

84 540 364

Investeringer i tilknyttet selskap

5

17 630 000

Lån til tilknyttet selskap

7

7 000 000

Anleggsmidler Finansielle anleggsmidler

Sum finansielle anleggsmidler

109 170 364

Sum anleggsmidler

109 170 364

Omløpsmidler Fordringer Andre fordringer

6

Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler Sum eiendeler

28

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

8 259 318 8 259 318

3

97 839 8 357 157 117 527 521

BALANSE PR. 31. DESEMBER

NOTE

2016

8, 9

100 000

9

-10 666

8, 9

110 368 789

EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Annen innskutt egenkapital Ikke registrert kapitalforhøyelse Sum innskutt egenkapital

110 458 123

Opptjent egenkapital Annen egenkapital

9

Sum opptjent egenkapital

-1 645 426 -1 645 426

Sum egenkapital

108 812 697

GJELD Annen langsiktig gjeld Øvrig langsiktig gjeld

7

Sum annen langsiktig gjeld

4 893 497 4 893 497

Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner

2 407 667

Leverandørgjeld

143 884

Skyldige offentlige avgifter

3

152 838

Annen kortsiktig gjeld

6

1 116 938

Sum kortsiktig gjeld

3 821 327

Sum gjeld

8 714 824

SUM EGENKAPITAL OG GJELD

117 527 521

31. DESEMBER 2016 ASKER, 9. FEBRUAR 2017

Ronnie Egeland Styremedlem

Vidar Lyhus Styremedlem

Lasse Skjelbred Daglig leder

Petter Øygarden Styreleder

29

NOTER TIL REGNSKAPET FOR 2016

30

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

31

NOTER NOTE 1 | REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak.

Datterselskap/tilknyttet selskap Datterselskapet og tilknyttede selskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede.

Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen.

Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld.

32

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig.

Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap.

Skatter Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 24% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttiggjort.

NOTER NOTE 2 | LØNNSKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, LÅN TIL ANSATTE OG GODTGJØRELSE TIL REVISOR Lønnskostnader

2016

Lønninger

942 868

Arbeidsgiveravgift

140 366

Pensjonskostnader

55 032

Sum

1 138 266

Selskapet har i regnskapsåret sysselsatt totalt 0,5 årsverk.

Ytelser til ledende personer Daglig leder Godtgjørelse til revisor er fordelt på følgende: Andre tjenester

Lønn

Pensjonsutgifter

Andre godtgjørelser

854 168

38 395

13 342 2016 31 250

Merverdiavgift er inkludert i revisjonshonoraret.

NOTE 3 | BANKINNSKUDD 2016 Bundne skattetrekksmidler utgjør

97 839

33

NOTER NOTE 4 | SKATT Beregning av årets skattegrunnlag

2016

Ordinært resultat før skattekostnad

-1 645 426

Permanente forskjeller

-53 791

Årets skattegrunnlag

-1 699 217

Oversikt over midlertidige forskjeller

2016

Akkumulert fremførbart underskudd før konsernbidrag

-1 699 217

Netto midlertidige forskjeller pr 31.12

-1 699 217

Forskjeller som ikke inngår i utsatt skatt/-skattefordel

-1 699 217

Sum

0

NOTE 5 | DATTERSELSKAP, TILKNYTTET SELSKAP M V

Resultat

Egenkapital

Bokført verdi

Ervervet

Kontor

Eierandel

Stemmeandel

2016

pr. 31.12

pr. 31.12

Bugten AS

2016

Porsgrunn

100 %

100 %

-165 738

2 925 118

17 061 079

Indre Havnby Bolig AS

2016

Porsgrunn

100 %

100 %

0

2 393 076

6 635 944

Klosterøya Bolig AS

2016

Porsgrunn

100 %

100 %

0

4 057 970

4 741 170

Klosterøya Vest AS*

2016

Porsgrunn

35 %

35 %

-2 890 603

37 406 118

17 630 000

Langenga Bolig AS

2016

Asker

100 %

100 %

0

89 334

100 000

Porsgrunn Bolig AS

2016

Porsgrunn

100 %

100 %

-997 548

683 249

19 024 418

Sætre Havn Utvikling AS

2015

Asker

80 %

80 %

-369 439

617 217

36 977 752

-4 423 328

48 172 082

102 170 363

Selskap

Sum

* Årsregnskapet til Klosterøya Vest AS for 2016 er p.t. ikke klart. Opplyste regnskapstall er hentet fra årsregnskapet for 2015.

NOTE 6 | MELLOMVÆRENDE MED SELSKAP I SAMME KONSERN Fordringer Andre fordringer Gjeld Annen kortsiktig gjeld

34

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

2016 8 047 406 2016 864 838

NOTER NOTE 7 | FORDRINGER OG GJELD Lån til tilknyttet selskap

2016

Fordring på Klosterøya Vest AS

7 000 000

Øvrig langsiktig gjeld

2016

Gjeld til Øygarden Eiendom AS

4 893 497

NOTE 8 | AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON Aksjekapitalen består av: Ordinære aksjer Oversikt over aksjonærene i selskapet pr. 31.12:

Antall

Pålydende

Balanseført

100

1 000 kr

100 000

Ordinære aksjer

Conceptor Eiendom AS

Eierandel Stemmeandel

100

100 %

100 %

Den 20.12.2016 ble kapitalforhøyelse vedtatt i generalforsamling. Conceptor Eiendom AS tegnet seg for 600 aksjer og Øygarden Eiendom AS tegnet seg for 400 aksjer. Totalt antall askjer etter kapitalforhøyelsen er 1 000. Da kapitalforhøyelsen ikke ble registrert i Brønnøysund før den 08.02.2017 var selskapet eid i sin helhet av Conceptor Eiendom AS pr 31.12.2016. Tingsinnskuddet er presentert som ikke registrert kapitalforhøyelse.

NOTE 9 | EGENKAPITAL

Årsresultat Tingsinnskudd Ikke registrert kapitalforhøyelse Egenkapital 31.12.

Aksjekapital

Annen innskutt egenkapital

Ikke registrert kapitalforhøyelse

Annen egenkapital

Sum

0

0

0

-1 645 426

-1 645 426

100 000

-10 666

0

0

89 334

0

0

110 368 789

0

110 368 789

100 000

-10 666

110 368 789

-1 645 426

108 812 697

35

Statsautoriserte revisorer Ernst & Young AS Engene 22, NO-3015 Drammen Postboks 560 Brakerøya, NO-3002 Drammen

Foretaksregisteret: NO 976 389 387 MVA Tlf: +47 24 00 24 00 Fax: www.ey.no Medlemmer av den norske revisorforening

UAVHENGIG REVISORS BERETNING Til generalforsamlingen i Conceptor Bolig AS

Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet Konklusjon Vi har revidert årsregnskapet for Conceptor Bolig AS som består av balanse per 31. desember 2016, resultatregnskap som viser et underskudd på kr 1 645 426 for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger.

Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av selskapets finansielle stilling per 31. desember 2016, og av dets resultater for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

Grunnlag for konklusjonen Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i avsnittet Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av årsregnskapet. Vi er uavhengige av selskapet i samsvar med de relevante etiske kravene i Norge knyttet til revisjon slik det kreves i lov og forskrift. Vi har også overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.

Øvrig informasjon Øvrig informasjon omfatter årsberetningen, men inkluderer ikke årsregnskapet og revisjonsberetningen.

Styret og daglig leder (ledelsen) er ansvarlig for øvrig informasjon. Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke øvrig informasjon, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen.

I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom øvrig informasjon og årsregnskapet eller kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den ellers viser seg å inneholde vesentlig feilinformasjon. Dersom vi konkluderer med at den øvrige informasjonen vi har mottatt før datoen for revisjonsberetningen inneholder vesentlig feilinformasjon, er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende.

Ledelsens ansvar for årsregnskapet Ledelsen er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil.

Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til selskapets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for årsregnskapet med mindre ledelsen enten har til hensikt å avvikle selskapet eller legge ned virksomheten, eller ikke har noe annet realistisk alternativ.

Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon. Feilinformasjon kan skyldes misligheter eller feil og er å anse som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke de økonomiske beslutningene som brukerne foretar på grunnlag av årsregnskapet.

36

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg: ►

identifiserer og anslår vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i årsregnskapet, enten det skyldes misligheter eller feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av intern kontroll;

►

opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontrollen som er relevant for revisjonen, for å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av selskapets interne kontroll;

►

evaluerer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige;

►

konkluderer vi på om ledelsens bruk av fortsatt drift-forutsetningen er hensiktsmessig, og, basert på innhentede revisjonsbevis, hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser eller forhold som kan skape betydelig tvil om selskapets evne til fortsatt drift. Dersom vi konkluderer med at det foreligger vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i årsregnskapet. Hvis slike tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, må vi modifisere vår konklusjon. Våre konklusjoner er basert på revisjonsbevis innhentet frem til datoen for revisjonsberetningen. Etterfølgende hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at selskapets evne til fortsatt drift ikke lenger er til stede;

►

evaluerer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet i årsregnskapet, inkludert tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet gir uttrykk for de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde.

Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen, tidspunktet for vårt revisjonsarbeid og eventuelle vesentlige funn i vår revisjon, herunder vesentlige svakheter i den interne kontrollen som vi avdekker gjennom vårt arbeid.

Uttalelse om øvrige lovmessige krav Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet og forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og i samsvar med lov og forskrifter.

Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendige i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av selskapets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge.

Drammen, 20. februar 2017 ERNST & YOUNG AS

Bjørn Baklid statsautorisert revisor

37

38

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016

39

CONCEPTOR BOLIG AS BILLINGSTADSLETTA 13 1396 BILLINGSTAD TEL: +47 66 77 84 40 FIRMA@CONCEPTOR.NO WWW.CONCEPTORBOLIG.NO

40

ÅRSRAPPORT | CONCEPTOR BOLIG AS | 2016 Design: a-aa.no