Egy törlési per margójára

„Itt lakom, látod, ez az a ház...” – csendült fel bennem a sokak által ismert dallam, miközben a Kúria tárgyalóterme előtt várakoztam a végső döntésre. De mit is jelent pontosan az otthon, mit jelenthet elmenni onnan, milyen érzés lehet, ha megváltozik a hazamenni jelentése?

– morfondíroztam magamban, miközben felelevenedett, hogy miként is jutott el ez az ügy a Kúriára, immáron második alkalommal.

Röviden az előzmények: a perbeli ingatlan egy idős hölgy tulajdonában állt, aki a jelen ügy I. és II. r. felpereseivel öröklési szerződést kötött, valamint ezzel egyidejűleg az öröklési szerződésben foglaltak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom került az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre. A későbbi örökhagyó és az I-II. rendű felperesek viszonya azonban megromlott, és (az akkori nevén még) a Fővárosi Bíróság ítéletével az öröklési szerződés fenntartása mellett az I-II. rendű felpereseket terhelő tartási kötelezettséget életjáradékfizetési kötelezettséggé alakította át. Az I-II. rendű felperesek a jogerős ítéletből eredő kötelezettségeiket azonban nem tudták teljesíteni. Az idős hölgy – későbbi örökhagyó – mindezek mellett végrendeletében az I. rendű alperest nevezte meg általános örökösének, aki halála esetén minden ingó és ingatlan vagyonát örökli.

Az örökhagyó halálát követően a közjegyző hagyatékátadó végzésével a perbeli ingatlant ideiglenes hatállyal a szerződéses örökösöknek, az I-II. rendű felpereseknek adta át. Az örökhagyó – jogi képviselője útján – azonban még életében keresetet terjesztett elő az életjáradéki szerződéssé alakított öröklési szerződés megszüntetése iránt (alapper). Az örökhagyó halála után jogutódjaként az I. rendű alperes perbe lépett. Bár az elsőfokon (immáron) eljáró Fővárosi Törvényszék elutasította a keresetet, a Fővárosi Ítélőtábla azonban közbenső ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és az öröklési szerződést megszüntette.

Az I. rendű alperes kérelmére folytatódó hagyatéki eljárásban a közjegyző hatályon kívül helyezte a korábbi hagyatékátadó végzését, és az örökhagyó teljes hagyatékát – ezen belül a per tárgyát képező ingatlant – az I. rendű alperesnek mint végrendeleti örökösnek átadta, majd az I. rendű alperes kérelme alapján az ingatlanügyi hatóság törölte az ingatlan-nyilvántartásból az öröklési szerződés biztosítására bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalmat, és öröklés jogcímén bejegyezte a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba.

Az I. rendű alperes ezt követően értékesítette a perbeli ingatlant a II. rendű alperesnek, aki ezt követően eladta az ingatlant a III. rendű alperesnek, aki pedig ezzel egyidejűleg az ingatlan egészére kiterjedő holtig tartó haszonélvezeti jogot alapított házastársa, a IV. rendű alperes javára, majd pedig házastársi vagyonközösséget elismerő szerződést kötöttek, amely szerint az ingatlan tulajdonjogát egymás között egyenlő, személyenként 1/2–1/2 arányban szerezték meg.

A szerződés megkötését követően a IIIIV. rendű alperesek az ingatlant birtokba vették, azt (saját költségükön) felújították, ízlésüknek megfelelően átalakították, majd két kisgyermekükkel együtt beköltöztek, és nagybetűs Otthont varázsoltak belőle.

Mindeközben halvány sejtésük sem lehetett róla, hogy az I-II. rendű felperesek által kezdeményezett felülvizsgálati eljárásban a Kúria a jogerős közbenső ítéletet az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. A megismételt eljárásban a kirendelt igazságügyi írásszakértő szakvéleménye alapján bebizonyosodott, hogy az ügyvédi meghatalmazáson lévő aláírás nem az örökhagyótól származott, így az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.

Ekként fordulhatott elő az, hogy történetünk főhősei – a III-IV. rendű alperesek – újdonsült Otthonukban, több mint két évvel annak megvásárlása után, első karácsonyukra készülődvén vettek kézhez egy-egy, a nevükre szóló ’Hivatalos irat – Fővárosi Törvényszék’ feliratú nagyalakú, vaskos borítékot, és lett egycsapásra a szoba belseje abban a pillanatban a legfagyosabb hely, jóllehet kint jég ült a fákon, és fagy dala csengett. A borítékot felbontva ugyanis a mindaddig a pereskedést legfeljebb csak a filmekből ismerő hőseink olyan, minden bizonnyal számukra bikkfanyelven írt papírokat tartottak egyszersmind kezükben, amely szerint az I-II. rendű felperesek előterjesztett keresetükben annak megállapítását kérték, hogy öröklés jogcímén egymás között egyenlő, 1/2–1/2 hányad arányban megszerezték a perbeli ingatlan (az ő Otthonuk!) tulajdonjogát, egyúttal kérték az ingatlanügyi hatóság megkeresését tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett azzal, hogy a bíróság kötelezze a bejegyzés tűrésére az I-IV. rendű alpereseket. Kérték továbbá a III-IV. rendű alperesek kötelezését az ingatlan részükre történő birtokba adására.

A lidérces eseménysor ugyanakkor még csak itt kezdődött. Egy hosszadalmasra nyúlt eljárást (perfelvételi és érdemi tárgyalások sorozatával teletűzdelve) követően a Fővárosi Törvényszék mint elsőfokú bíróság legnagyobb megdöbbenésükre az I-IV. rendű alpereseket annak tűrésére kötelezte, hogy a perbeli ingatlanról töröljék a III-IV. rendű alperesek tulajdonjogát, és szerződéses öröklés jogcímén bejegyezzék az I-II. rendű felperesek egymás közötti 1/2–1/2 arányú tulajdonjogát, kötelezte továbbá a III-IV. rendű alpereseket, hogy a perbeli ingatlant 30 napon belül kiürített állapotban adják az I-II. rendű felperesek birtokába.

Az elsőfokú bíróság rámutatott, hogy az örökhagyónak az I. rendű alperes javára alkotott végrendeletében az ingatlanvagyonára vonatkozó akarata a „favor testamenti” elve alapján nem vizsgálható, mivel az örökhagyó az öröklési szerződéssel lekötött ingatlanról sem élők, sem halál esetére nem rendelkezhetett, hiszen az öröklési szerződés az örökhagyó halálakor megszűnt, és az öröklés ezen a napon megnyílt. Az I-II. rendű felperesek az öröklési szerződésben nekik juttatott ingatlan tulajdonjogát – annak elfogadása vagy bármely más jogcselekmény nélkül – megszerezték. Kifejtette, hogy adott esetben az I. rendű alperes végrendeleti öröklés jogcímén nem szerzett tulajdonjogot a perbeli ingatlanban, ezért azt nem adhatta volna el a II. rendű alperesnek, ő pedig nem ruházhatta volna át az ingatlant a III. rendű alperesre és így tovább.

A I-IV. rendű alperesek fellebbezése folytán eljáró Fővárosi Ítélőtábla mint másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett rendelkezéseit helybenhagyta. Itt a jogvita elbírálása szempontjából annak volt ügydöntő jelentősége, hogy az I-II. rendű felperesek jogosultak-e törlési per indítására. A fellebbezési eljárásban már nem volt vitatott az I-IV. rendű alperesek részéről, hogy az I-II. rendű felperesek a rájuk nézve irányadó hároméves jogvesztő határidőt nem mulasztották el (mivel a Földhivatal nem értesítette őket elidegenítési és terhelési tilalmuk törléséről, ezért rájuk nem a hathónapos határidő vonatkozott), és a törlési keresetet határidőben terjesztették elő. Azt azonban alperesek továbbra is fenntartották, hogy az I-II. rendű felperesek nem rendelkeztek ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosultsággal, ezért nem indíthattak volna törlési pert. Mivel ebben a kérdéskörben az elsőfokú bíróság nem foglalt állást, ezért ítéletének indokolását a másodfokú bíróság kiegészítette a következőkkel:

A Fővárosi Ítélőtábla abból indult ki, hogy az eredetileg érvénytelen, azaz az I. rendű alperes tulajdonjogának bejegyzését megelőző ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállításához az örökhagyó tulajdonjogának visszajegyzése lenne szükséges. Erre azonban nem kerülhet sor, mivel időközben bekövetkezett halála miatt megszűnt az örökhagyó jogképessége; ebben a helyzetben az örökhagyó jogutódja kérheti az érvénytelen bejegyzés törlését és az eredeti állapot jogutódlása figyelembevételével történő visszaállítását. Az előzményi perekben tisztázódott, hogy a perbeli ingatlan tulajdonjoga tekintetében – szerződéses örökösi jogállásuknál fogva – az I-II. rendű felperesek az örökhagyó jogutódai. Az anyagi jogi szabályokra visszavezethető jogutódlás folytán az I-II. rendű felperesek – az ingatlannyilvántartásba bejegyzett tulajdonjoggal rendelkező – örökhagyó helyébe léptek, így nem volt akadálya annak, hogy törlési pert indítsanak. (sic!)

A Kúria döntésének indokai

Az ügyben eljáró bíróságok a keresetet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog törlésére irányuló szabályok alkalmazásával bírálták el és jutottak arra a következtetésre, hogy a felperesek törlési igényre alapított keresete alapos. A be- jegyzés eredeti érvénytelenségére alapított törlési igény alapja ugyanakkor, ha utóbb az ingatlan-nyilvántartásba olyan jogot jegyeztek be, amely valójában nem jött létre, vagy úgy jegyezték be az újabb jogosultat, hogy a tulajdonjog vagy más forgalomképes jog reá nem szállt át. A bejegyzéshez azonban nem fűződik anyagi jogerő, ezért a korábban már bejegyzett jogosult vagy a jogszabályban arra feljogosított személy kérheti a későbbi bejegyzés törlését, a korábbi ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítását, aminek eredményeképpen az ingatlan-nyilvántartás tartalma ismét megegyezik az anyagi jogi valósággal. Ennek akadályát csak az képezheti, ha harmadik személy mint későbbi jogszerző visszterhesen és jóhiszeműen szerzett jogot, és vele szemben az igény érvényesítésére nyitva álló határidő már eltelt.

Törlési keresetet a bejegyzett jog jogosultja vagy általános jogutódja terjesztheti elő. Más személyt a keresetindítási jog akkor sem illeti meg, ha ahhoz jogi érdeke fűződik.

A bejegyzés eredeti érvénytelenségére alapított törlési igény, illetve kereset sajátossága, hogy a bejegyzett jog jogosultja sérelmének elhárítására szolgál. A sérelem jellegéből következően a sérelmes bejegyzés törlésével, az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállításával az anyagi valósággal való egyezés megvalósul. Ebből következően a keresetet a bejegyzett jog jogosultja vagy általános jogutódja terjesztheti elő. Más személyt a keresetindítási jog – külön törvényi felhatalmazás hiányában – akkor sem illeti meg, ha ahhoz jogi érdeke fűződik.

A törlési igény és az ingatlan-nyilvántartáson kívül megszerzett jog jogosultjának bejegyzési igénye között tehát az a különbség, hogy az előbbi esetben a törvényben meghatározott kritikus időn belül a további jogszerzők nem részesülnek jogvédelemben; ezzel szemben a másik esetben a jóhiszemű jogszerzőt védő jogvédelmi hatás jogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével azonnal beáll.

A törlési igény tekintetében jogutódlásról csak akkor lehet szó, ha az igény még a jogosult, azaz az örökhagyó életében megnyílt. Az adott ügyben az örökhagyó életében a tulajdonos személyében bekövetkezett változást az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezték be (miután a tulajdonos személyében bekövetkezett változás az örökhagyó halálával következett be), és a bejegyzés a bejegyzési kérelem érkezésére visszamenőleg sem vált hatályossá, így az örökhagyónak olyan törlési igénye, amelyet utóbb az örököse mint általános jogutód érvényesíthetett volna, nem volt.

A másodfokú bíróság tehát tévesen állapította meg, hogy az anyagi jogi szabályokra visszavezethető jogutódlás folytán az I-II. rendű felperesek – az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjoggal rendelkező – örökhagyó helyébe léptek, így nem volt akadálya annak, hogy törlési pert indítsanak.

Az örökhagyó halálával a tulajdonjog a felperesekre mint szerződéses örökösökre szállt át, ezért az I. rendű alperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése már közvetlenül az ő ingatlan-nyilvántartáson kívül öröklés címén megszerzett jogukat sértette. Mint ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzők, e joguk megsértésére alapítottan érvényesíthettek volna bejegyzési igényt az I. rendű alperessel szemben (Ptk. 5:175. § (1) bekezdés). Ilyen igényt azonban a felperesek által sem vitatottan jóhiszeműen szerző hőseink – III. és IV. rendű alperesek – tulajdonszerzéséig nem érvényesítettek, a törlési igényre alapított kereset pedig eleve nem vezethetett eredményre.

Talán a végére már mindenki sejti, hogy az ünnepi készülődés öröméből átcsapó fagyos hangulat újfent kitavaszodott, és az ügyvéd is mosolyogva vette fel a jó hír közlését követő hívást hőseinktől, hogy a vonal másik végéről beleszóljon az ismerősen csengő, de mégis valahogyan dallamosabban csengő hang: ’... helló, Dávid, akkor várnánk Otthonunkban...’ Mi pedig legbelül mind tudjuk, hogy ezekért a pillanatokért szerettünk volna Ügyvédekké válni.

SZERZŐ: dr. Balázs Dávid ügyvéd