Nieuw Woonpark Gulden Bodem

Nieuw Woonpark Gulden Bodem krijgt vorm en inhoud

Henk Donkers In december 2021 werden Ter Steege Bouw Vastgoed en Rots Bouw de nieuwe eigenaren van het terrein waar tot en met het schooljaar 2022-2023 ROC Rijn IJssel gevestigd is. Op deze locatie moet na die tijd Woonpark Gulden Bodem verrijzen. Op zijn vroegst kunnen de eerste bewoners daar eind 2024 of begin 2025 hun intrek nemen. Nogal wat wijkgenoten met (te) grote huizen in de Penseelstreek en de Burgemeesterswijk willen misschien wel verhuizen naar een appartement in het nieuwe Woonpark. Dat zou goed zijn voor de doorstroming en de verjonging van de wijk.

Zicht vanaf de Zijpendaalseweg op de huidige bebouwing van ROC Rijn IJssel en de contouren van het toekomstige woonpark

Informeel en formeel traject

De twee projectontwikkelaars hebben Architectenbureau Opzoom en Strootman Landschapsarchitecten uit Arnhem opdracht gegeven een concreet plan te ontwerpen. Ze doen dat op basis van het Ontwikkelkader dat in 2020 samen met omwonenden is opgesteld is (zie nr. 97 van De Penseelstreek, zomer 2021) en dat in 2021 is overgenomen door de gemeenteraad. De plannen worden ontwikkeld in samenspraak met belanghebbenden, zowel omwonenden als potentiële kopers.

Er zijn nu twee drukbezochte participatiebijeenkomsten geweest (op 28 maart en 16 mei). Daar werden plenair de plannen gepresenteerd en in groepen bediscussieerd. Een laatste bijeenkomst was gepland voor 7 juli, maar is doorgeschoven naar eind september. Er is meer tijd nodig voor de planuitwerking en er zal een extra overlegronde ingelast worden met de direct omwonenden, vooral uit de Nicolaas Maesstraat. Dat overleg vindt nu plaats op 7 juli. In september willen de ontwikkelaars een uitgewerkt stedenbouwkundig plan presenteren waarin het landschap en de gebouwvormen duidelijk zijn weergegeven zijn. Ze willen dan ook meer laten zien over architectuurstijl en kleuren. Daarna volgt het formele traject van de bestemmingsplanwijziging waar iedereen bezwaarschriften (‘zienswijzen’) kan indienen. Het nu lopende informele participatietraject heeft twee doelen: (1) gebruikmaken van inzichten en wensen van belanghebbenden om tot een beter plan te komen en (2) versnelling van de formele bestemmingsplanprocedure door vooraf in te spelen op mogelijke bezwaren.

Sommigen storen zich aan de verschillen met het Ontwikkelkader, anderen vinden de nieuwe plannen juist een verbetering

Verschillen met Ontwikkelkader

De plannen zoals de architecten en projectontwikkelaars die voorgelegd hebben tijdens de participatiebijeenkomsten wijken op enkele punten af van het Ontwikkelkader. Dat stoort sommige wijkbewoners die nauw betrokken waren bij de totstandkoming van het Ontwikkelkader, maar anderen vinden de nieuwe plannen juist een verbetering. Zie kader 1.

Een grote wijziging ten opzichte van het Ontwikkelkader is dat gebouwen niet op het parkeerdek staan, maar aan een groen binnengebied komen liggen waar de entrees van de gebouwen en stallingsruimten op uit komen.

Een verbetering vinden velen de open structuur, het vervallen van het parkeerdek, en de door-lopende routes en zichtlijnen waardoor het plan beter aansluit op de omgeving en het nieuwe buurtje minder naar binnen gericht is. Dat er vier in plaats van drie appartementsgebouwen komen, vinden sommigen dan weer minder.

Van Ontwikkelkader naar stedenbouwkundig bouwplan 1

Voorbeelduitwerkingen uit het Ontwikkelkader. Cijfers geven het aantal woonlagen weer.

Plan zoals gepresenteerd op de tweede bijeenkomst. Gebouw links onder is bestemd voor sociale huur. Daar is geen budget voor ondergronds parkeren (arcering) zoals bij de andere drie gebouwen. Er zijn twee bovengrondse parkeergelegenheden (ovalen): een bij het sociale-huurgebouw en een bij de scouting en voor bezoekers. Langs Zijpendaalseweg zijn voetpad en bomen toegevoegd.

Bouwhoogtes

Hoogteverschillen tussen de appartementsgebouwen en rekening houden met de glooiing van het terrein vinden de meesten prima, maar over de vraag waar de hogere gebouwen moeten komen en hoe hoog ze maximaal mogen worden, lopen de meningen uiteen. De architect wil de aanwezige glooiing van het terrein meer volgen en benadrukken door hogere gebouwen op het hoger gelegen deel van de bouwlocatie te zetten, waarbij het Stierenveld als natuurlijke afstandsbuffer fungeert met de woningen aan de Nicolaas Maesstraat. Met name de bewoners van de Nicolaas Maesstraat willen het hogere gebouw richting Zijpendaalseweg hebben. Nadeel is dat je vanaf de Zijpendaalseweg dan tegen een massief gebouw aankijkt wat weer contrasteert met het park. Er zijn kortom tegengestelde belangen.

Gebouwen mogen niet hoger worden dan de bomen, was het uitgangspunt in het Ontwikkelkader. Maar hoe hoog zijn de bomen eigenlijk? De architect is met een drone op verschillende hoogtes gaan vliegen om te kijken hoe de bouwhoogte afgestemd kan worden op de boomhoogte. De verschillen zijn groot. Naar de westkant (Nicolaas Maesstraat) staan gemiddeld veel lagere bomen dan aan de noordkant (Gravinnenbos). Daarom heeft de architect aan die kant het hoogste gebouw gesitueerd.

Moet er een harde of zachte scheiding komen tussen Stierenveld en Woonpark?

Bufferzone Woonpark-Stierenveld

Over het behoud van het Stierenveld als speelterrein voor de jeugd in de wijk en voor de beide scholen is iedereen het wel eens, maar de meningen verschillen over de vraag hoe de bufferzone tussen Stierenveld en Woonpark er uit moet zien. Transparant of gesloten? Moeten speel- en woonfunctie zoveel mogelijk gescheiden of juist verbonden worden? Naar elkaar toe of van elkaar af gekeerd? Indien gescheiden: moet het dan een harde of zachte scheiding worden? Maar hoeveel privacy willen de spelende kinderen en hoeveel de bewoners van de appartementen eigenlijk?

Hoe moet de bufferzone tussen Stierenveld en Woonpark worden ingevuld?

Beleving

Welke indruk maakt de nieuwe bebouwing op de omgeving? Wat is hun uitstraling? Daarvoor hadden de architecten voor de tweede bijeenkomst gevisualiseerd hoe je vanuit verschillende posities tegen het woonpark aankijkt.

De huidige bebouwing en de contouren van de nieuwe 2

Zichtlijn vanaf de scholen. Huidige situatie Zichtlijn vanaf de scholen. Nieuwe situatie, in 3D massa. Zichtlijn naar Gravinnebos.

Suggesties en hoofdbrekers

De architecten en projectontwikkelaars hebben veel goede suggesties gekregen. Zoals: bevorder het fietsgebruik door bovengrondse afgesloten fietsenstallingen in plaats van fietskelders. Maak van het Stierenveld een speelkuil door een talud/wal in de bufferzone; plaats er geen hekken omheen of hoge bomen in die licht wegnemen uit de appartementen. Daarnaast moeten ze knopen doorhakken over zaken waarover meningsverschillen bestaan. Waar komen de hogere gebouwen? Hoe wordt de bufferzone ingevuld? Hoe ga je om met de glooiing van het terrein?

Ten slotte moeten veel zaken nog worden uitgedacht. Hoe maak je het oplopende terrein toegankelijk voor minder mobiele mensen? Hoe lok je bewoners van de Burgemeesterswijk en Hoogkamp/ Sterrenberg/Gulden Bodem uit hun grote huizen? Er komen 2-, 3- en 4-kamer appartementen variërend van 50 tot 150 m2, maar in welke verhouding en hoe verdeeld over de gebouwen? Wat voor uitstraling krijgt het woonpark (beeldkwaliteit)? Hoe integreer je de 30% sociale huurwoningen die van de corporatie in één gebouw geconcentreerd moeten worden? Hoe maak je een veilige oversteek tussen woonpark en park Zijpendaal? Hoe voorkom je dat het woonpark een exclave wordt los van wijk? Hoe voorkom je dat mensen een duur appartement met veel glas en een mooi terras kopen maar in de schaduw liggen of uitkijken op andere bebouwing in plaats van groen?

De invulling en vormgeving van deze bijzondere bouwlocatie is een complexe puzzel. De architecten en projectontwikkelaars hebben nog heel wat om over na te denken. Benieuwd naar het resultaat? Kom dan naar de slotbijeenkomst eind september. Alle buurtbewoners en belangstellenden krijgen daarvoor weer een uitnodiging.