Ejendomme

EJENDOMME TORSDAG 25.08.2022 ANNONCETILLÆG MARKEDET AFVENTER UDENLANDSKEHUSLEJEBEGRÆNSNINGREAKTIONINVESTORERSPÅ Læs mere side 4-5 VENSTRE-LEDET REGERING VIL SKROTTE LAGERSKATTEN PÅ EJENDOMME Læs mere side 9

HØJEREBYGGEMATERIALERPRISSTIGNINGERHURTIGEPÅFØRERTILTOMGANGIBUTIKSLOKALER

HUB1 I ØRESTAD

Den japanske it-virksomhed Nomura Research Institute (NRI), der har mere end 50 kontorer i hele verden, bl.a. i Tokyo, New York og Texas, flytter nu til København for at arbejde på det skandinaviske marked. Adressen bliver i KLP Ejendommes nybyggeri HUB1 i Ørestad, hvor koncernen har lejet 804 kvm., oplyser EDC International Poul Erik Bech, der i samarbejde med Jones Lang LaSalle har hjulpet NRI med at finde det rette lejemål.

Tomgangen i lokaler til butik og restauration har i en periode efter, at de værste corona-restriktioner blev ophævet, ligget meget lavt. Men nu peger pilen igen opad, viser en opgørelse fra Ejendomstorvet.dk. Det skyldes imidlertid ikke så meget usikkerhed om privatforbruget i den kommende tid. Nu og her er omkostningerne til nyindretning af lokalerne simpelthen bare for store. ”Vi oplever, at detailsektoren også er blevet ramt af de kraftigt stigende priser på byggematerialer, som allerede har udløst, at nybyggeri af f.eks. boliger og svømmehaller er blevet udskudt eller aflyst. Priserne for at få indrettet butikker og spisesteder er steget kraftigt, og flere kæder har sat etablering af nye butikker på hold, så der bliver lukket færre aftaler om nye lokaler,” udtaler Kristian Vinggaard, partner og detailhandelsspecialist hos Cushman & Wakefield RED i København, i en pressemeddelelse fra Ejendomstorvet.dk. Der er ikke tale om nogen voldsom stigning i tomgangen i segmentet – den har ligget på 2,6 pct. de seneste tre kvartaler, men der nu 2,8 pct. Men det er et brud på den gode stemning, der ellers har været i den fysiske detailhandel, efter at trykket fra pandemien er aftaget. Ejendomstorvet. dk tilføjer, at det også spiller ind, at fitnesskæderne for tiden ikke åbner nye centre.

JAPANSK TECH-GIGANT

“Vi er glade for, at NRI nu har valgt at bosætte sig i vores ejendom i Ørestad. Det viser meget tydeligt, at København er konkurrencedygtig, og ikke mindst at Greater Copenhagen som metropolregion er interessant for globale virksomheder,” udtaler Søren Risager-Hansen, adm. direktør i KLP Ejendomme.

TIL VÆKST Trine Trydeman og Jacob Kamp har tegnet 1:1 Landskab i fællesskab, siden tegnestuen blev etableret for 15 år siden. Nu splitter de rollerne op, så Trine Trydeman bliver adm. direktør og Jacob Kamp designansvarlig. Det sker som led i en vækststrategi, hvor tegnestuen satser på at udvide sin portefølje med endnu flere store projekter i Danmark og i udlandet, oplyser selskabet i en pressemeddelelse. ”Vi har nået en størrelse, hvor vi sidder med flere store projekter i Danmark, Norge og Letland. Samtidig er vi vokset betydeligt på medarbejdersiden. Det skaber et behov for en mere klar rollefordeling, så det er tydeligt for kunderne og vores medarbejdere, hvem de skal gå til hvornår,” siger Trine Trydeman. 1:1 Landskab havde ifølge seneste årsrapport 11 medarbejdere i 2021. Forventningen om yderligere vækst er bl.a. baseret på, at landsskabsarkitektur som fag er kommet i frontlinjen i kraft af nogle af tidens store temaer om f.eks. klima og biodiversitet. Begge dele gør det relevant at planlægge byrum i højere grad end tidligere.

Foto: Sten Thorup Kristensen PR-foto: EDC International Poul Erik Bech PR-foto: 1:1 Landskab

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD2 EJENDOMME

”Vi sigter specifikt efter det segment i området, så vi er meget tilfredse med at kunne tilbyde de rette rammer til en så teknisk tung virksomhed. De havde specifikke behov for konkret kapacitet, f.eks. i forhold til dimensionering af strøm, luftskifte og køling, føringsveje og specifikke indretningsbehov, som vi kunne tilbyde i et moderne og nybygget kontordomicil med en flot udsigt over Amager,” fortsætter han. HUB1 er et flerbrugerhus, og KLP Ejendomme har tænkt længe og dybt over konceptet. Der skal være et miks af forskellige typer af lejere, der understøtter og kan servicere hinanden.

3

DistribueretUdgiver: i samarbejde med Berlingske Media www.businessreview.dkHold dig opdateret, følg din branche her Medlem af

K ære IndholdetLæseridenne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og Godinspiration.læselyst! farveafvigelser.ogtrykfejlevt.forforbeholdtagerViC132484

LEJER SIG IND I KLP EJENDOMMES

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen, nicklas@partnermedier.dk Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk

Forsidefoto Unsplash, Kasper Rasmussen

AMBITIØS LANDSKABSARKITEKT GEARER LEDELSEN

”Det er en spændende tid at være landskabsarkitekt i. Vores fag er blevet mere komplekst, men også helt centralt i bestræbelserne på at imødegå problemerne med klimaforandringer. Vi kan se, at bygherrerne har meget mere fokus på landskabsarkitekturen end tidligere. De kan se, at det bringer værdi til deres projekter,” siger Trine Trydeman.

Kommercielle betragtninger Men det kan selvfølgelig også være, at loven kommer til at få stor, praktisk betydning. At den angiveligt er midlertidig, er heller ikke betryggende. En ret til at regulere huslejen efter inflation er ikke meget værd, hvis den bliver midlertidigt afskaffet i de perioder, hvor der faktisk er inflation. ”Det er paradoksalt, at i den lange periode, hvor lejen er steget mindre end lønudviklingen, er der ikke nogen, der har fundet anledning til at gribe ind. Når vi så for første gang ser en inflation, der overstiger lønudviklingen, vil man gribe ind,” siger Nikolaj Stampe. For ham fører paradokset til nogle ekstra overvejsler, næste gang han skal sætte penge i ”Normaltboliger. har vi betragtet ejendomme som reale aktiver, som bevarer værdien uanset inflationen. Det er klart, at vi må kigge på det på en anden måde, hvis der begynder at komme andre parametre ind,” siger Nikolaj Stampe. Skeptiske, udenlandske investorer Han er ikke i tvivl om, at forslaget under alle omstændigheder vil have nogle afledte effekter, der vil påvirke værdiansættelsen af boligejendomme. ”I særdeleshed vil udenlandske investorer være skeptiske. Der har været stor tillid til systemerne i Danmark, men når der så kommer noget som dette, tror jeg vil det give nogle overvejelser. De udenlandske investorer køber til skarpe afkast, og hvis de bliver nervøse, vil de ikke investere i samme grad. Danske investorer er tættere på markedet og vil investere med større tryghed,” siger Nikolaj Stampe. Også Mikkel Scheel, indehaver af rådgivningsvirksomheden

Af Sten Thorup Kristensen Det kan, ud fra en umiddelbar betragtning, være et slag i luften, når regeringen over de kommende to år vil fastlåse huslejestigningerne på højest 4 pct. om året i nyere ejendomme, selv om nettoprisindekset måler inflation på 9 pct. eller mere. Dels går der rygter om, at udlejerne alligevel vil kunne gå højere op end de 4 pct., hvis de kan dokumentere, at deres udgifter også er steget med over 4 pct. Om dette rygte holder, vil måske stå klart, når denne artikel er offentliggjort Mentorsdag.dels kan man heller ikke sige med nogen sikkerhed, at udlejerne i noget væsentligt omfang havde benyttet deres formelle ret til at hæve huslejen med nettoprisindekset. Det kunne komme til at gøre ondt på dem selv, hvis lejerne reagerede ved at opsige lejemålet og f.eks. købe en ejerbolig i stedet.

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD4 EJENDOMME

Regeringens plan om at sætte et loft over huslejestigningerne vil ikke nødvendigvis have nogen stor praktisk betydning på marke det. Men det vil skabe en usikkerhed hos de udenlandske investorer, der over de seneste år har været meget aktive i Danmark, og som ofte har købt ind til høje priser.

MARKEDET AFVENTER UDENLANDSKE INVESTORERS REAKTION PÅ HUSLEJEBEGRÆNSNING

”Det kan godt være, at man må varsle en huslejestigning på 9 pct. Men man behøver ikke nødvendigvis gøre alt, hvad man må, og det er ikke engang sikkert, at det er det rigtige at gøre ud fra en kommerciel betragtning,” konstaterer Nikolaj Stampe, ejendomschef i pensionskassen PKA, som har investeret i mange af de nyopførte ejendomme, som regeringens forslag sigter på.

Det er bl.a. beboerne i de mange lejeboliger, der over de seneste årtier er opført i Københavns havneområder, der vil få glæde af loftet over stigningen i huslejer. Det er ikke bogstaveligt alle disse beboere, der er ludfattige. Foto: Flickr. / Payton Chung

Det er op mod 160.000 lejere, der vil blive beskyttet af et indgreb, der sætter et midlertidigt loft over huslejestigningerne, oplyser regeringen. Men man skal kende lidt til de komplicerede danske huslejeregler for at vide, om man selv er blandt de heldige. I den oprindelige boligmasse er huslejen som udgangspunkt reguleret meget udførligt. Udlejerne skal regne sammen, hvad de faktisk har haft af udgifter i seneste år, og hvad de skal betale i skat i det følgende år. Foruden dette kan de hæve et mindre afkast som fortjeneste. Resultatet kaldes omkostningsbestemt husleje. Fra og med 1992 har ejere og lejere derimod selv kunnet aftale huslejen. Når de har underskrevet lejekontrakten, kan udlejer dog højest regulere huslejen med nettoprisindekset. Det er her, regeringen i de kommende to år vil begrænse det til højest 4 pct., og uanset at nettoprisindekset i hvert fald i år kommer til at ligge langt højere. Som udgangspunkt er det altså afgørende, om du bor i den nyere, privatejede boligmasse. Der er dog et par undtagelser for den gamle boligmasse. I mange mindre og mellemstore byer har kommunen valgt, at der ikke skal være regulering af huslejen. Så er der markedsbestemt husleje, som kan reguleres efter nettoprisindekset, og hvor et loft over huslejestigninger altså også vil være relevant. I de store byer er mange lejemål undergået en gennemgribende renovering, hvorefter udlejer bliver belønnet med retten til at opkræve husleje efter et helt tredje begreb, der hedder ”det lejedes værdi”. Det er, meget kort fortalt, en mellemting mellem omkostningsbestemt husleje og markedsleje. Også her bruger man nettoprisindekset til regulering, og altså vil loftet over huslejestigninger også her være relevant. Endelig er der de almene boliger. Her regulerer man huslejen efter noget, som minder om omkostningsbestemt husleje. Her har loftet ingen betydning, uanset om ejendommen er ny eller gammel, og om lejligheden er renoveret eller ej.

5ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD EJENDOMME

ER DIN BERØRTLEJLIGHEDAFLOFTET HUSLEJESTIGNINGER?OVER

Scheel & Co og underviser på diplomuddannelsen for valuarer, peger på de afledte effekter. ”Det mest giftige i det her er, at staten går ind og piller ved nogle aftaler, der er indgået mellem private. Det skaber usikkerhed om hele grundlaget for at sætte penge i ejendomme. Man skal også huske på, at det kun er i ret få år, at de udenlandske investorer har været så aktive i Danmark. Det er ikke nogen naturlov, at de skal være her, og de kan finde andre græsgange, hvis de bliver usikre på, hvad der foregår i Danmark,” siger han.

Eksemplet Berlin Når det er sagt, vil Mikkel Scheel dog heller ikke komme med et bud på, hvor meget forslaget kan komme til at betyde for ejendomspriserne – om noget overhovedet. Det behøver langt fra være noget lammende slag. Mikkel Scheel peger på, at det er lykkedes bystyret i Berlin, med delvis opbakning fra landspolitikerne, at sætte et loft over huslejen i den tyske hovedstad. Det kom i stand efter et forløb, der løb over seks år. Sagen var bl.a. for den tyske Alligevelforfatningsdomstol.erdetberlinske ejendomsmarkedet ikke knækket sammen. I hvert fald målt på aktiviteten kan man end ikke umiddelbart se, at der har været så meget polemik om, hvad ejendomsselskaberne må opkræve i husleje. Det er ikke ensbetydende med, at der ikke har været en effekt, pointerer Mikkel Scheel. Man kan blot ikke nødvendigvis se den endnu. ”Så længe centralbankerne sprøjter likviditet ud, og renterne er negative, vil investorer lære at leve med mange negative overraskelser. Men når så renten stiger, og alting bliver sværere, kan man til gengæld se stærke reaktioner, hvis investorerne konkluderer, at der er steder, de kan placere deres penge med større tryghed. Det er også den sammenhæng, man må tage højde for ved politiske indgreb i Danmark. Det er politiske valg, hvad man vil gøre, men man skal forstå, at disse valg påvirker investorernes valg – hvis ikke i morgen, så senere,” siger Mikkel Scheel.

Bedre synergi At sætte strøm til de manuelle arbejdsgange i ejendomsbranchen er netop noget, Morten Krarup og Jacob Funch har specialiseret sig i. I 2017 stiftede de to iværksættere Proper og med dette én af de softwareløsninger på markedet, der gør automatisering af arbejdsgangene muligt i ejendomsbranchen. Målet for de to stiftere bag Proper er at gøre ejendomsadministration nemmere og mere effektivt.

IVÆRKSÆTTERE EJENDOMSBRANCHENINDTAGER

Ejendomsbranchen er i vækst, og det giver plads til iværksætteri – både inden for ejendomsadministration og nye teknologiske løsninger, der kan bidrage til en mere automatiseret hverdag i ejendomsvirksomhederne.

For enden af en villavej i Karlslunde driver Monika ØgaardNielsen sin administrationsvirksomhed Bricks and Blocks, mens virksomheden Proper lige er flyttet til større lokaler inde i København. Fælles for begge virksomheder er, at de –som mange andre - har haft succes med at etablere sig som iværksættere i ejendomsbranchen.

På vej op ad stigen Monika Øgaard-Nielsen sprang ud som iværksætter for snart 4 år siden. Hun havde på daværende tidspunkt oplevet indtil flere fusioner af ejendomsadministrationer og trængte til selv at tage styringen og have mulighed for at forfølge de ideer, som opstod til effektivisering af det daglige arbejde. I dag tilbyder hun skræddersyet ejendomsadministration af foreninger og udlejningsejendomme. Drømmen er at udvide til et mellemstort administrationskontor i København med 15-20 ansatte, men iværksætteren tager en dag ad gangen. ”Jeg er stadig kun på vej op ad stigen. Det vigtigste for mig er, at jeg vågner hver dag med en lyst til at gå på arbejde. Lige nu er det vigtigste for mig, at jeg kan leve op til det, jeg har lovet mine kunder – nærvær og en fast kontaktperson.” Større portefølje og effektive arbejdsgange Monika Øgaard-Nielsen har indtil videre kun sig selv at tænke på. I opstartsfasen har hun ikke kun haft rollen som ejendomsadministrator, men har også ydet konsulentarbejde for bl.a. institutionelle investorer for at få virksomheden til at løbe rundt. ”I sommeren 2019 fik jeg min første egentlige kunde inden for ejendomsadministration, og siden er de kommet drypvist. Mine kunder er mine bedste ambassadører og dem, der ofte giver mig adgang til nye kunder.” Med 10 ejer- og andelsboligforeninger er hun ved at nå en volumen, hvor hun har besluttet at lukke mere ned for konsulentarbejdet og koncentrere sig om det, hun brænder mest for. ”I hele mit erhvervsliv har jeg beskæftiget mig med ejendomme og menneskene i og omring dem, og det er dér, min passion ligger. Den langvarige kunderelation, du får som ejendomsadministrator, er enestående.”

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD6 EJENDOMME

Monika Øgaard-Nielsen arbejder både på at udvide porteføljen, men også forretningsområdet. Næste skridt bliver at åbne døren for administration af mindre investeringskunder. Derudover drømmer hun om at effektivisere forretningen. ”Min succes kommer til at afhænge af, om jeg husker at stoppe op og gøre tingene smartere. Der er mange manuelle arbejdsprocesser, jeg gerne vil blive kvit, som robotteknologi på sigt ville kunne overtage.”

”Det er nok lidt klassisk for iværksættere – støder man på noget, der virker uhensigtsmæssigt tilpas mange gange, så er næste skridt at finde frem til en løsning,” siger Jacob MedFunch.softwareløsningen foregår opkrævning og afstemning af leje, lejereguleringer, regnskab og fremsendelse af lejekontrakter helt automatisk. Men målet har også været at gøre det nemmere at være lejer og skabe en bedre synergi mellem lejer og udlejer. ”For eksempel har vi valgt, at lejeren modtager en række påmindelser om at betale husleje, inden de modtager et påkrav. Fordelen er, at vi kan henvende os til lejeren i øjenhøjde og i en venlig tone, før de bliver mødt af påkravet, der er skrevet i et mere barsk sprog for at leve op til lovgivningen på området,” siger Morten Krarup. Større åbenhed Hvor Proper i opstartsfasen oplevede, at ejendomsbranchen var mindre villig til at implementere nye teknologiske løsninger, er der de seneste tre år kommet en større åbenhed over for PropTech og dets muligheder. ”Ejendomsbranchen har i mange år benytte sig af en række traditionelle administrationssystemer, der har dækket deres behov og har ikke været vant til at stykke systemer sammen. Man har været vant til one-stop-shops, men vi mærker nu en større villighed til at implementere ny teknologi,” siger Jacob OgsåFunch.efterspørgslen på automatisering er stigende, påpeger de to ”Flereiværksættere.harfåetenforståelse af, at automatisering ikke behøver at være en stor omvæltning,” siger Morten Krarup. Optimering af processerne vil gøre det muligt for blandt andet ejendomsadministratorer at kaste sig over mere værdiskabende arbejde, mener de to iværksættere. ”Fremover vil en ejendomsadministrator i højere grad være en rådgiver end en person, der bruger tid på at indkræve husleje. Automatisering giver luft til både værdiskabende arbejde og til at håndtere de stigende krav, der er til ejendomsbranchen. For eksempel områder som GDPR og ESG, der vil tage ressourcer,” siger Morten Krarup. Monika Øgaard-Nielsen, Bricks and BlocksMorten Krarup og Jacob Funch, Proper

Et lejeloft vil blandt andet påvirke udviklingen af både nye og eksisterende projekter, mener EjendomDanmark. Samtidig peges der på, at ejendomsbranchen i disse tider arbejder hårdt på at finde mindelige løsninger.

Peter Stenholm påpeger dog samtidig, at et loft ikke alene har betydning for, hvad lejen er her og nu – det vil også rokke ved virksomhedernes muligheder for at søsætte nye projekter i en økonomisk usikker tid.

ALLE VIL GERNE BEHOLDE DERES LEJERE

Søger løsninger Begge organisationer opfordrer til, at der findes løsninger – de skal helst bare ramme den ramte målgruppe, uden det blot sender regningen videre til udlejere og dermed også ”Underpensionsopsparerne:coronakrisenblev der lavet rigtig mange lokale løsninger, som sikrede, at det enkelte lejemål kom godt gennem den krise. Det er samme konstruktive tilgang, vi nu ser ude i virkeligheden. Jagten efter løsninger skal ikke være på bekostninger af andre områder, for det er en bindende opgave at få sikret endnu mere energivenlige ejendomme og boliger nok til fremtiden,” siger Peter Stenholm.

Kent Damsgaard, direktør Forsikring & Pension Petr Stenholm, adm. direktør EjendomDanmark

7ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD EJENDOMME

Projekter i stå Den samme melding kommer fra F&P. Her er der også en stor forståelse for, at inflationen rammer mange danskere, men der advares også om potentielt negative konsekvenser ved et Pensionskasserneindgreb. arbejder nemlig aktivt med at udvikle nye ejendomme, og derfor kan en afledt effekt være, at der kommer færre nye boliger, eller at det bliver nødvendigt at sætte fx energirenoveringsprojekter i stå. ”Rigtig mange pensionsselskaber har investereret i ejendomme, fordi de på den måde både kan være med til at få bygget flere boliger – og samtidig sikre et fornuftigt afkast til pensionsopsparerne. Men det kan jo kun lade sig gøre, hvis lejen kan reguleres i takt med, at prisen på energi, byggematerialer og ydelser i resten af samfundet stiger,” siger adm. direktør Kent Damsgaard, F&P.

Forslaget om et loft på fire procent for lejestigninger blev lanceret i sidste uge fra Regeringen. Forslaget, der stilles i en tid med høj inflation, rejser dog ifølge EjendomDanmark flere spørgsmål, end det giver svar på samme. Ligesom løsningen med et loft ikke alene påvirker de to parter i lejeforholdet, men også har flere afledte effekter. F&P, der er brancheforening for landets forsikrings- og pensionsselskaber, har også været ude med lignende bekymringer, da forslaget blev præsenteret.

”Alle vores medlemmer er lige nu i gang med at finde løsninger helt ned på hvert enkelt lejemål. Alle vil gerne beholde deres lejere, og samtidig skal man som virksomhed håndtere stigende omkostninger. Den balancegang er hver eneste udlejer lige nu i gang med,” siger adm. direktør i EjendomDanmark, Peter Stenholm. Han roser samtidig ejendomsbranchen for at have sunde overvejelser om, hvordan det bedst muligt gribes an, så også lejerne kommer sikkert gennem en tid med høj inflation.

ATP Ejendomme fandt det ikke muligt at ombygge Swecos gamle hovedsæde i Glostrup. Men materialerne bliver genbrugt enkeltvis – og de boliger, der opføres på grunden, skulle gerne være mere holdbare. PR-foto: ATP Ejendomme

Af Sten Thorup Kristensen Genbrug af byggematerialer er en af de store dagsordner i byggeriet. Men det er ofte komplekst at gøre i praksis. Én ting er at ”evakuere” fine, gamle døre, vinduer og lignende. Det er forholdsvis ligetil. Sværere er det, når man skal sortere materialerne i selve bygningens konstruktion i mere eller mindre brugbare dele. ATP Ejendomme arbejder for tiden konkret med det i Glostrup, hvor man river Swecos gamle hovedsæde ned, for i stedet at opføre boligkomplekset Carl Bro Haven – opkaldt efter stifteren af det gamle ingeniørfirma, som siden kom ind i ”UdeSweco-koncernen.påbyggepladsen skal vi tænke lidt anderledes, end man har gjort tidligere. Det er nemlig helt centralt, at vi behandler alle materialer som ressourcer, som enten genanvendes direkte i sin nuværende form eller bearbejdes, så materialerne får en ny anvendelse,” udtaler Jan Johansen, ejendoms- og udviklingsdirektør i ATP Ejendomme, i en pressemeddelelse. Tegl i flere kvaliteter Et godt eksempel på, hvordan man griber det an, handler om taget på den gamle kontorbygning.

”Det var belagt med tegl – rigtig mange tegl. Efter mange års vind og vejr varierede de meget i kvalitet og var derfor svære at genanvende direkte. Der skulle derfor tænkes kreativt for at give dem nyt liv. Nogle tegl blev genanvendt ved at nedknuse dem og anvende dem til belægninger i gårdmiljøer, og så er det planen, at en betragtelig del af de overskydende tegl skal anvendes i orangeriet, som kommer til at stå centralt på grunden. Orangeriet skal danne rammen for fællesaktiviteter for beboerne i Carl Bro Haven,” skriver ATP OgsåEjendomme.betoneniden gamle ejendom bliver genbrugt i det nye byggeri. Se nedtagne betonkonstruktioner blive nedknust og herefter sorteret efter kvalitet og størrelse. Den nedknuste beton indgår i det nye byggeri i forskellige opbygninger og bygningsdele. Dermed sikres en høj grad af genanvendelse.

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD8 EJENDOMME

ATP EJENDOMME DELER ERFARINGER OM GENANVENDELSE AF BYGGEMATERIALER

Selskabet er ved at nedrive en gammel kontorejendom i Glostrup. Materialerne bliver enten solgt til andre bygherrer eller knust og anvendt i konstruktionen af de boliger, der skal opføres på grunden.

Der var dog også komponenter, som kan genbruges direkte. Det gælder f.eks. gipspladerne, som viste sig at være i fin stand. Også vinduerne får et nyt liv. Hverken gipsplader eller vinduer bliver dog en del af Carl Bro Haven. De bliver i stedet solgt til andre byggerier. Lang holdbarhed Den helt optimale form for genbrug er, hvis man kan lade konstruktionen i den gamle ejendom blive stående, og opføre en ny ejendom omkring den. På den måde minimerer man CO2-udledningen fra byggeprocessen. I dette tilfælde var det dog ikke muligt at bevare konstruktionen. Til gengæld har ATP udvalgt byggematerialer efter, at de har langt holdbarhed, så der går mange årtier, før nogen engang i fremtiden skal overveje, om de kommende boliger skal renoveres eller pilles ned. ”Når vi bygger, er det ikke med det formål at sælge ejendommen, når den er færdig, men derimod for at beholde. Så når vi bygger i miljøvenlige og slidstærke materialer med langtidsholdbare metoder, kan vi gøre det med lige dele hensyn til miljø, klima og vores egen forretning,” afslutter Jan Johansen.

Foto: Steen Brogaard for Folketinget

Mange ejendomsselskaber og deres rådgivere har for længst forberedt sig på, at den såkaldte lagerbeskatning bliver indført med virkning fra næste år. Men med de kraftige vælgervandringer hen over midten, som Inger Støjbergs partidannelse har udløst, er lovens vedtagelse pludselig ikke en given sag alligevel.

I ejendomsbranchen er man for længst begyndt at forberede sig på den nye skat. Revisorer har rådgivet deres klienter om, hvordan de skal forholde sig, og mange selskaber har i regnskabet for 2021 opskrevet deres ejendomsværdier, så de i hvert fald ikke er for lave (hvilket ville udløse et skattesmæk i første år). Men det kan alt sammen vise sig at være skønne, spildte Lagerbeskatningenkræfter. er faktisk ikke vedtaget endnu. Lovforslaget om den har været i høring indtil sidste torsdag, og alt andet lige står den på politisk tovtrækkeri om detaljerne hen over efteråret. Stop betyder stop Men alt andet er ikke lige. De radikale truer med at vælte regeringen på dagen for Folketingets åbning efter sommerferien i oktober. Og af meningsmålingerne fremgår en vælgervandring fra rød mod blå, hvis omfang få havde forestillet sig, før Inger Støjberg her i sommer bekendte kulør og fortalte om sine fremtidsplaner. Nu er et hurtigt valg med en efterfølgende borgerlig regering pludselig et realistisk scenarie, og i hvert fald hvis sådan en regering har Venstres formand Jacob Ellemann-Jensen for bordenden, ryger lovforslaget om lagerbeskatningen i papirkurven. Det oplyser partiets erhvervsordfører Torsten Schack Pedersen til EJENDOMME. ”I det øjeblik, der er en ny Venstre-regering, træder et skattestop i kraft. Og så siger det sig selv, at vi ikke kan gennemføre sådan et forslag, der vil betyde nye skatter for 850 mio. kr.,” siger han. Venstre vil bevare Arne-pensionen, men Torsten Schack Pedersen vil endnu ikke sige, hvordan den så skal finansieres. Men det vil fremgå af den 2030-plan, som partiet på et tidspunkt vil offentliggøre. En borgerlig regering kan også for de konservatives Søren Pape som statsminister. Det har ikke været muligt at træffe partiets erhvervsordfører Mona Juul for en kommentar. Ændringsforslag fra Ejendom Danmark Andre muligheder er enten, at der ikke kommer et valg i denne omgang alligevel, eller at et valg munder ud i et

nyt flertal til de partier, der i dag udgør S-regeringens parlamentariske grundlag. I givet fald må man gå ud fra, at forslaget om lagerbeskatningen bliver fremsat alligevel. Men også i dette tilfælde kan virkeligheden vise sig at blive noget anderledes, end virksomhederne har forberedt sig på.

9ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD EJENDOMME

Af Sten Thorup Kristensen Det er finanssektoren, der skal betale for Arne-pensionen, og herunder skal der indføres lagerskat på større ejendomsselskaber. Det indebærer kort fortalt, at avancer på ejendomme bliver beskattet løbende, og ikke først når de bliver solgt, og den præcise avance kan beregnes.

VENSTRE-LEDET REGERING VIL SKROTTE LAGERSKATTEN PÅ EJENDOMME

”I det øjeblik, der er en ny Venstre-regering, træder et skattestop i kraft. Og så siger det sig selv, at vi ikke kan gennemføre sådan et forslag, der vil betyde nye skatter for 850 mio. kr.,” siger Venstres erhvervsordfører Torsten Schack Pedersen.

Ejendom Danmark har således beregnet, at lagerbeskatningen vil indbringe mellem 350 og 600 mio. kr. mere i provenu end de 850 mio. kr., forligspartierne bag Arne-pensionen har kalkuleret med. Brancheorganisationen har foreslået, at man justerer forslaget, så man er tilbage på de 850 mio. kr. Det kan f.eks. ske ved, at bundgrænsen for lagerbeskatningen hæves, således at den kun vedrører selskaber med ejendomsværdier på mindst 400 mio. kr., og måske endda helt op til 700 mio. kr., i stedet for de 100 mio. kr., der er regnet med i lovforslaget. Skulle Ejendom Danmark få held til at overbevise regeringen om visdommen i dén ide, vil mange af dem, som har regnet sig selv i målgruppen for lagerbeskatningen, ikke være det alligevel.

Teknologi er med til at facilitere fællesskaber i senior-boligkonceptet Agorahaverne udviklet af Tetris A/S

NYE TEKNOLOGIER SÆTTER BEBOEREN I FOKUS

Inden Tetris begyndte at bygge, gik de i banken for at forstå målgruppens finansielle muligheder bedre og tilpassede derefter husenes størrelse, så de var til at betale. Dernæst samarbejdede de med antropologer, så man fik en metodisk tilgang til at validere om bygningerne faktisk levede op til kundernes forventninger: “Vi er ejendomsudviklere. Vi lever af at eje og styre risiko. Hvis det går galt, så er det os, der betaler. Hvis det går godt, så har vi tjent de penge, som vi forventer at tjene. Det kan man i princippet håndtere i et excel ark. Vi har så et ekstra lag. Kort sagt, så giver det mening for os at lave noget til “nogen”. Noget, der også giver værdi til vores børnebørn. Og så er det også i vores egen interesse at lave det bedste produkt til en kundegruppe og den kundegruppes økonomi”, uddyber Tomas, da jeg spørger ham om, hvorfor de gjorde den ekstra indsats. Lavere churn og direkte adgang til kunden Tilgangen med at “bygge noget til nogen” og kontinuerligt lære, hvad der udgør den gode kundeoplevelse, er kun

blevet mere relevant i Tetris’ udvikling af lejeboliger. Samarbejdet med antropologerne fortsatte og udgør i dag stadig fundamentet for, hvilke kunde-udfordringer, som Tetris kigger ind i. Men hvor man i 2012 havde få digitale redskaber til rådighed, så udnytter Tetris nu en række teknologier til at skabe indsigter, nye services og imødekomme beboernes udfordringer på helt nye måder. I deres aktuelle lejeboligkoncept ´Agorahaverne´ anvender Tetris aktivt teknologi for at understøtte det fællesskab, som gør disse senior-boliger til et særligt attraktivt sted at bo. Blandt andet med den fælles beboer-app Wicomico, hvor beboerne kan kommunikere, arrangere fællesspisning og dele App’enressourcer.skabergrobund for det gode naboskab, men giver også indsigt i, hvordan beboerne bruger huset, og er et godt redskab for dialog mellem lejer og udlejer: “Ved at være åben og have en direkte kanal med kunden, så skaber det jo mulighed for dialog begge veje. Det betyder også, at man stiller op til skæld ud, og så må man Aya Fabricius, Kommunikationschef, PropTech Denmark

Der sker meget i den danske ejendomsbranche i disse år. Teknologi udfordrer, effektiviserer, og skalerer måden branchen opererer på. Men hvor mange kender til teknologier, der kan optimere eksisterende processer og forretningsmodeller, blomstrer der nu et væld af proptech-løsninger op, der tilbyder produkter og services direkte henvendt til en slutbruger.

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD10 EJENDOMME

Af Aya Fabricius, Kommunikationschef, PropTech Denmark Ejendomsudvikler Tetris A/S har arbejdet med kundedrevne boligprojekter i mere end ti år, og er en af de førende i Danmark på digitale beboeroplevelser. Jeg mødte medejer Tomas Jandorf, til en samtale om, hvordan de så succesfuldt har integreret digitale redskaber i deres beboeres hverdag. At bygge til ´nogen´ Den kundecentrerede tilgang viste sig allerede i 2012, hvor Tetris opførte de nu berømte ´Radiorækkerne´ i Ørestad. I kølvandet på finanskrisen så Københavns Kommune ind i en befolkningsudvikling, hvor de unge og nyuddannede børnefamilier flyttede ud af kommunen. Den udfordring blev startskuddet for et boligprojekt, der skulle opføre attraktive byhuse skræddersyet til den udfordrede målgruppe.

11ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD EJENDOMME

Ikke alle brugere af de teknologiske løsninger har altså samme udgangspunkt, og det handler derfor om at “bridge gap’et”, som Tomas formulerer det. Derfor har Tetris arbejdet aktiv med at kommunikere 12 måneder før indflytning omkring, hvad man kan (og ikke kan) forvente af boligen og fællesskabet. Allerede ved opførslen af Radiorækkerne blev der eksempelvis etableret en Facebookgruppe, hvor man kunne skrive med både bygherre og sine kommende naboer inden man flyttede ind. En Facebookgruppe, der hurtigt blev erstattet af den første beboer-app. I Agorahaverne har man udover en app også ansat fællesskabs-værter, der alene er til for at facilitere og hjælpe beboerne til at skabe et bæredygtigt fællesskab, hjælpe med implementeringen af nye tiltag samt være åben for spørgsmål som et alternativ til den velkendte telefonkø. Om det måtte dreje sig om den nystartede strikkeklub eller implementeringen af digitale dørtelefoner, så handler det altså grundlæggende om at være nysgerrig og tale ind i beboerens oplevelse, understreger Tomas: “Hvis vi har succes med at få vores lejere, som jo egentlig blot er på kontrakt og ikke direkte har investeret i byggeriet, til at tage ejerskab og ansvar for fællesskabet, så er vi lykkedes. Det er jo mødet mellem mennesker, det handler om, og det digitale som et redskab til det. Det skal vi huske.”

FAKTA

AGORAHAVERNE Agorahaverne er en ny-fortolkning af den klassiske 4-længede bondegård – med en stor fælles overdækket atriumhave som en central del af fællesskabet. Viden, data og indsigter i moderne voksnes behov for en bolig og ønsket om at være en del af et livsbekræftende fæl lesskab supplerer byggeriet. Boligfællesskaberne imødekommer efterspørgslen fra seniorer, som i stigende grad ønsker at bo sammen med andre. Tidligere i år købte ejendomsselskabet NREP en porteføjle af 8 Agorahaver, og yderligere Agorahaver er på vej. jo gøre noget ved det. På den måde er det jo fedt, fordi man er tæt på, og det giver mulighed for hurtigere at kunne se udfordringerne og gribe ind. Lejere bliver gerne boende længere, hvis man faktisk hjælper dem med deres udfordringer”, bemærker Tomas. Det handler om forventninger Og skældud har der også været. Introduktionen af teknologiske løsninger til et senior-boligfællesskab, er ikke altid plug-n-play. Det bemærkede Tetris, da de skulle indføre de elektroniske dørtelefoner kaldet Welcomebob som beboeren selv kan styre via sin smartphone. Smart for beboeren, men også smart for udlejer, der ikke skal bøvle med udskiftning af nøgler og låse. Dog var der flere af de ældre beboere, der ikke havde en smartphone, og nogle var utrygge ved at komme i gang. Derfor tilbød Tetris også sædvanlige nøgleløsninger for de lejere, der ikke har smartphone, og der blev gjort en ekstra indsats på ”Voressupportsiden:erfaring med det ældre publikum er, at der er øget behov for support og onboarding den første måned efter installationen, men efterfølgende falder supportmængden til et niveau svarende til alle andre. De ender som regel med at blive meget glade for den digitale løsning, selvom de ikke er født digitale.” siger co-founder af Welcomebob Jonas Meier Uldall, da jeg ringede ham op for at høre mere om hans oplevelse af samarbejdet.

Udover at gøre processer og tran saktioner omkring vores ejendomme smartere og mere effektive, er ‘space as a service’ en af de helt store tendenser, som mange af de hurtigst voksende proptech startups er med til at drive. For ejendomsbranchen betyder dette et markant skifte fra ‘blot’ at skulle stille fysiske bygninger til rådighed og indkræve husleje til at skulle udvikle og tilbyde ‘funktionelle rum’ med relevant indhold og aktivi teter, hvor fleksibilitet og brugertilpas sede oplevelser og services er kernen i forretningsmodellen.

Proptech er en sammentrækning af ‘property technology’. Som begreb dækker det over de mange nye løsninger og teknologier, som både understøtter ejendomsbranchen og med hastige skridt er ved at vende op og ned på den. Det er innovative digitale løsninger og forretningsmod eller, som er med til at gøre de måder vi finansierer, udvikler, driver, anvender, køber og sælger vores ejendomme på mere effektive, hensigtsmæssige, brugervenlige og mere bæredygtige. Globalt set er proptech i hastig vækst. Sammen med fintech er det et af de områder, der tiltrækker flest inves teringer i startups og scaleups netop nu. De seneste tre år er der således globalt set blevet investeret mellem 15 og 20 milliarder US dollars i proptech startups hvert år. Hurtigt voksende proptech-virksomheder som Airbnb, We Company (WeWork), Opendoor, Rentberry, Nextdoor, Flip m.fl. har således for alvor sat proptech på både investorers og politikeres radar verden over. I Danmark har vi også en lang række hurtigt voksende proptech start ups som eksempelvis Proper, Estate Tool, LifeX, Good Monday, NorthQ, Ubiqisense, Prosedo og Kameo. Bag navnene gemmer der sig virksomheder som eksempelvis udvikler sensor- og AI-baserede monitoreringssystemer, leverer intelligent databaseret energi styring, tilbyder løsninger som letter kommunikationen og interaktionen mellem udlejer og lejer, gør ejendom sadministration simplere og mere effektiv eller tilbyder nye innovative co-living koncepter.

Tomas Jandorf, ejendomsudvikler Tetris A/S

EDC Erhverv Poul Erik Bech introducerer et nyt analyseprodukt kaldet CityFact, der giver adgang til relevant ejendomsdata om netop din by. Her er aktuelle markedsdata samlet for ejendomssegmenterne bolig, kontor, detail, lager, logistik, produktion og projektudvikling samt informationer om tomgang, markedsleje, afkastkrav, udviklingsområder med byggeaktivitet – både historisk og planlagt byggeri. Læs bl.a. om kontorsegmentet, og hvordan CityFact som redskab giver et dybdegående indblik i de faktorer og tendenser, som driver efterspørgslen på kontorejendomme.

“Vi har i den seneste tid oplevet stigende interesse fra bl.a. læger, fysioterapeuter og tandlæger, som ønsker klinikker i velbeliggende og moderne lokaler. Interessen skaber potentiale for omdannelse af traditionelle kontorarealer til alternative anvendelser som sundhedsfaglige formål. Evt. omdannelser vil kunne sænke tomgangen, der i øjeblikket gør sig gældende på kontorsegmentet i byen.” I Viborg er der ifølge de lokale eksperter potentiale for nytænkning af hidtil anvendelsesformål af kontorarealer. Det er yderst aktuel information for investorer, som ønsker at tage del i en aktiv projektudviklingsproces. I CityFact kan du i øvrigt se, at den aktuelle tomgang for kontorlokaler er 1,97%.

HVAD DRIVER EFTERSPØRGSLEN PÅ KONTOREJENDOMME?

Joseph Alberti, Head of Research, EDC Erhverv Poul Erik Bech, siger: ”Beskæftigelsen, mængden af attraktive jobs og arbejdssteder samt befolkningens uddannelse er forhold, som er afgørende for kontormarkedet og lejernes, ejernes og investorernes efterspørgsel efter attraktive kontorejendomme. I vores nye markedsrapporter CityFact belyser vi alle ovenstående ting og giver et fyldestgørende indblik i antal arbejdssteder og jobs samt befolkningens uddannelsesniveau. Vi giver et dybdegående indblik i, hvilke brancher og virksomheder der opererer og er dominerende i de pågældende byer og derfor også, hvilke tendenser som driver udbud og efterspørgsel efter specifikke typer af kontorejendomme.”

At Aalborg Universitet er blandt de fremmeste i verden, afspejles i byens evne til at tiltrække unge. Befolkningen i Aalborg er nemlig primært drevet af nettotilflytning blandt den yngre del af befolkningen. Det er naturligt for en studieby som Aalborg, hvor byens store antal uddannelsesinstitutioner tiltrækker en stor del af landets unge. Aalborgs position som studieby medvirker til, at byens uddannelsesniveau er højt. Hele 11,5% tager en længere videregående uddannelse i Aalborg, hvilket er over landsgennemsnittet. Kombineres faktorerne betyder det, at Aalborg har gode forudsætninger for at fostre arbejdspladser og virksomheder.

Aalborg i top blandt universiteter CityFact byder også på aktuel viden om kontormarkedet i Aalborg. Direktør, Frank Jensen, EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg siger om byens succesfulde erhvervsliv: “En af Aalborgs primære drivere for et stærkt erhvervsliv er Aalborg Universitet (AAU), der er top-2% blandt verdens 17.000 universiteter. Desuden er der den innovative forskerpark NOVI, der er en markant spiller for både startups og større virksomheder, som har et tæt samarbejde med AAU, hvilket er meget givende for erhvervslivet. Det tiltrækker kvalificeret arbejdskraft til byen, og sikrer, at mange lokale virksomheder har et tæt samarbejde med universitetet.”

Lokal viden om netop din by Ser vi fx på Viborg har byen historisk slået sig op som en vidensby. Det gør byen i stand til at tiltrække en lang række offentlige institutioner og uddannelsessteder, som Landsretten, Nævnenes Hus og Aarhus Universitet. CityFact understøtter dette med et solidt datagrundlag og viser netop, at Viborg har relativt flere offentlige jobs. Indenfor sektoren har kommunen en andel af det samlede antal jobs på 37,2%, hvilket er mere sammenlignet med landsgennemsnittet. CityFact er udarbejdet i tæt samarbejde med EDC Erhverv Poul Erik Bechs lokale erhvervsmæglere i de 19 landsdækkende erhvervscentre. Det betyder, at det udover at belyse relevant markedsdata også byder på områdespecifik ekspertviden, som kun de lokale erhvervsmæglere ligger inde med. Den lokale erhvervschef i Viborg, Bo K. Jørgensen, sætter ord på efterspørgslen:

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD12 EJENDOMME

Aalborgs popularitet betyder også, at kontormarkedet står stærkt i byen. Frank Jensen siger: “Kontormarkedet i Aalborg er præget af høj lejerefterspørgsel og et lavt udbud. Det har medført lav tomgang, hvor tomgangen primært findes i ældre kontorejendomme. Vi vurderer, at der er potentiale for flere kontorarealer – særligt omkring de attraktive havneområder og nær essentiel infrastruktur.”

Faldende tomgang i hele landet Det er ikke kun kontormarkedet i Aalborg, som oplever faldende tomgang. Tomgangen for kontor har været faldende for hele landet. Særligt markant har faldet været i Aarhus, hvor tomgangen for kontorejendomme er faldet med ca. 2,6% i perioden fra K1 2021 til K2 2022. I Aarhus kan det markante tomgangsfald for kontorejendomme tilskrives, at antallet af udbudte kontorkvadratmeter, ligeledes har været faldende. Opdeles tomgangen i hhv. udbudte kvadratmeter og bygningsbestand, kan det konstateres, at antallet af udbudte kvadratmeter er faldet med i alt 28,1% svarende til 52.697 m2 i samme periode, mens bygningsbestanden blot er steget 4% svarende til 89.966 m2 Frank Heskjær, Head of Retail & Office, EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus, siger: ”Tomgangen på kontormarkedet i Aarhus City er meget lav (5,54%), mens tomgangen i den sydlige del udenfor Ringvejen er en anelse højere. Aarhus City er præget af stor efterspørgsel efter kontorer, da mange virksomheder ønsker en beliggenhed i midtbyen tæt ved offentlig transport og byens puls. Udbuddet af kontorlokaler i City er på nuværende tidspunkt lavt, hvor ny kontormasse hurtigt bliver absorberet. Det begrænsede udbud kan presse virksomheder ud af Aarhus City grundet pladsmangel. Mange virksomheder ønsker dog ikke en placering på den ydre side af Ringvejen, da det er forbundet med væsentligt forringet infrastruktur, der ultimativt kan have konsekvenser for tiltrækningskraften af kvalificeret arbejdskraft.” Få adgang til CityFact cityfactwww.poulerikbech.dk/på:

“

SØREN KOPP Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.

Muligheden og reglerne for at ejerlejlighedsopdele nybyggeri og eksisterende ejendomme vil derfor formentlig blive et endnu større fokuspunkt for ejendomsinvestorer og -udviklere i fremtiden.

”Der er lagt op til en grundlæggende ændring af tilbudspligtsreglernes anvendelsesområde, idet reglerne fra politisk hold ønskes aktiveret i flere situationer, end det er tilfældet i dag.”

DE NYE TILBUDSPLIGTSREGLER: HVAD SKAL BRANCHENS AKTØRER VÆRE OPMÆRKSOMME PÅ?

Indenrigs- og Boligministeriet har offentliggjort et lovudkast vedrørende ændringer i lejelovens tilbudspligtsregler, der kan få stor betydning for ejendomstransaktionsmarkedet og dettes aktører.

Lovudkastet bør følges tæt Selvom der for nuværende alene er tale om et udkast til en ændring af tilbudspligtsreglerne, synes det klart, at der er lagt op til en grundlæggende ændring af tilbudspligtsreglernes anvendelsesområde, idet reglerne fra politisk hold ønskes aktiveret i flere situationer, end det er tilfældet i dag. Det vil have – muligvis utilsigtede – konsekvenser for transaktionsmarkedets aktører, der alle bør følge udviklingen i den kommende tid.

EJENDOMSADVOKATEN

13ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD EJENDOMME

Udkast til nye regler om tilbudspligt Som en udmøntning af dele af den politiske aftale af 30. januar 2020 om ”Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger” offentliggjorde Indenrigs- og Boligministeriet den 27. juni 2022 et udkast til et lovforslag, der indeholder væsentlige ændringer i de nugældende tilbudspligtsregler i lejeloven. De nugældende regler indeholder en lovbestemt forkøbsret for de nuværende lejere i visse beboelseslejemål til at overtage en ejendom på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side. Tilbudspligten aktiveres ved overdragelse af selve ejendommen eller ved overdragelse af kapitalandelene i det selskab, der ejer den tilbudspligtige ejendom. Med de nuværende regler er der dog indtil flere muligheder for at undgå aktivering af tilbudspligten. De foreslåede, nye regler har til hensigt at udvide anvendelsesområdet for tilbudspligtsreglernes aktivering. Efter de nye regler aktiveres tilbudspligten således ved et såkaldt kontrolskifte over ejendommen. Begrebet kontrolskifte er i lovudkastet defineret meget bredt og har til hensigt at omfatte alle former for direkte og indirekte overdragelser af ejendomme eller rettigheder hertil.

Konsekvenser ved vedtagelse af lovudkastet Mens det eksakte anvendelsesområde er vanskeligt umiddelbart at vurdere rækkevidden af, er det klart, at lovudkastet i sin nuværende form vil indskrænke de hidtidige muligheder for at undgå aktivering af tilbudspligten gennem dobbelt holdingstrukturer samt ved overdragelse af kapitalandelene til flere købere, hvoraf ingen af køberne opnår majoritet. Endvidere vil tilbudspligten – modsat de nugældende regler – også omfatte kontrolskifter over andre selskabsformer end A/S’er og ApS’er, herunder K/S’er og I/S’er. Tilbudspligten vil formentlig også aktiveres i langt højere grad i forbindelse med interne omstruktureringer af ejendomsporteføljer. Modsat kontrolskiftebegrebet fastsat i lejelovens § 19 vedrørende gennemgribende forbedrede lejemål er der ikke i lovudkastet vedrørende tilbudspligtsreglerne lagt op til de samme undtagelser fra kontrolskiftebegrebet. Der er fx ikke gjort undtagelse for koncerninterne overdragelser, hvilket kan undre, idet begrundelsen for denne undtagelse for så vidt angår gennemgribende forbedrede lejemål – undgå begrænsning af koncerners mulighed for at foretage omstruktureringer og hensigtsmæssige placeringer af aktiver i bestemte koncernselskaber – også synes at gøre sig gældende i relation til tilbudspligtsreglerne.

Ejerlejlighedsopdeling Efter de nugældende tilbudspligtsregler er ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, ikke omfattet af tilbudspligtsreglernes anvendelsesområde. Det nye lovudkast indeholder i sin nuværende form ikke nogen begrænsning i denne fritagelse.

Fortsat vækst På længere sigt er det nye logistikejendomme, der skal løse problemet. Dét har investorer fra ind- og udland for længst set, så også på den front er aktiviteten glohed. Men under de nuværende vilkår er der også stærke begrænsninger på, hvad de kan ”Mangegøre.investorer og udviklere er i gang med at bygge. Men deres problem er selvfølgelig, at der er mangel på byggematerialer. På den måde bliver mange projekter forsinkede, og kunderne i detailhandlen har altså ikke altid tid til at vente for eksempel et halvt år mere,” siger Dragana IMarina.2021havde nethandlen med varer i Danmark ifølge CBRE en markedsandel på 16 pct., mod 10 pct. for fem år siden. Om yderligere fem år forventer CBRE, at markedsandelen vil være vokset til 19 pct. Væksten i markedsandelen er altså trods alt aftagende, men Dragana Marina tror, den vil vare ved længe endnu. F.eks. kan der komme et stort boost til den, hvis nethandel med dagligvarer for alvor bryder igennem. For de fleste af os er nethandlens fremmarch især synlig i form af tomme butikker. Mere diskret har nethandlen også givet anledning til et stort netværk af Foto:logistikejendomme.HenrikPetitfor Postnord.

Der er heller ikke udsigt til bedring, for væksten i nethandlen vil fortsætte, vurderer CBRE, samtidig med at det er vanskeligt at bygge nyt.

Detailhandlere på nettet skriger på lagerplads. De må i nogle tilfælde betale høje huslejer i dårlige lokaler for at få kunne betjene kunderne.

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD14 EJENDOMME CBRE: VÆKST I NETHANDEL KAN OPSUGE AL LOGISTIK-KAPACITET LANG TID ENDNU

Af Sten Thorup Kristensen

For bare fem, eller i hvert fald ti, år siden, var det et etableret faktum, at ingen længere gad de gammeldags lagerhaller, hvor gaffeltrucks futter ind og ud og stabler paller i få meters højde. Moderne logistikejendomme skulle være godt 12 meter høje og følge de effektive standarder fra de globale Ilogistikæder.dagkanman ikke desto mindre støde på tilfælde, hvor de gammeldags lagerhaller blive lejet ud til en højere kvadratmeterpris end de nye, oplyser analysechef Dragana Mariana fra CBRE. Det skyldes ikke, at verden er gået i bakgear. Der er derimod tale om, at virksomheder med succes inden for nethandel står i en nødsituation, hvor de er nødt til at udvide kapaciteten hurtigt. ”De seneste seks måneder er lejeniveauerne i logistikejendomme bare gået op og op. Lejerne har så meget brug for plads, at de er villige til at betale en merpris for at komme ind med det samme. De kan simpelthen ikke vente et halvt år på, at der bliver bygget noget nyt,” siger Dragana Marina. Situationen er kritisk Som omtalt tidligere her i EJENDOMME blev segmentet af logistikejendomme aldrig ramt af den forventede nedtur efter coronaen. Nok fandt meget af detailhandlen tilbage til fysiske butikker, men til gengæld betød de voksende forsyningsproblemer, at mange virksomheder ønskede at opbygge lagre. Det gav nye efterspørgsel efter kvadratmeterne i logistikejendomme. Det er selvfølgelig godt for ejerne af disse ejendomme. Men efterspørgslen er også så høj, at det begynder at blive kritisk. Og ifølge en analyse, CBRE udgav lige op til sommerferien, kan det have lange udsigter, før problemet er løst, og virksomhederne igen inden for en rimelig tid kan finde den lagerplads, de har brug for. CBRE har kigget på, hvordan nethandlen herfra vil udvikle sig, og hvad det vil betyde for lokalebehovet. Konklusionen er, at nethandlerne frem til 2026 vil efterspørge yderligere ca. 200.000 kvm. logistikareal, eller 20 hektar. Det kommer altså oveni, at der også er et efterslæb, der skal indhentes. Væksten kommer, fordi danske myndigheder og virksomheder har haft stor succes med at drive digitaliseringen fremad. Specielt er vi i Danmark vant til at betale med kort og mobiltelefon, og vi er i det hele taget vant til at bruge mobil og pc i dagligdagen. Wifi og bredbånd er også ret godt udbygget i Danmark. Netop den slags er vigtige faktorer for væksten i nethandlen.

PROJEKT - BOLIGUDVIKLING NØRREGADE 87, 3390 HUNDESTED Centralt beliggende grund udbydes til salg i o entligt udbud af Halsnæs GrundenKommuneer beliggende tæt på centrum, indkøb, skole og idrætsfaciliteter Grunden udstykkes fra matr.nr. 5dc, Tømmerup Bys Overdrev, Torup Grundens endelige størrelse forventes at være ca. 15.800 m2 Anvendelse - boligformål, skoleformål eller o entlige formål. Ny lokalplan udarbejdes ifbm. salget Køber afholder samtlige udgifter til byggemodning af ejendommen, herunder anlæggelse af veje mv. Salgsprisen tillægges moms, idet der er tale om salg af en ubebygget grund Ejendomsdata, udbudsvilkår og tilbudsblanket fås ved henvendelse til Andersen Erhverv på info@ander sen-erhverv.dk. ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ OFFENTLIGTUDBUD Andersen Erhverv A/S, Skovlytoften 9A, 2840 Holte Tlf. 70 20 28 12 info@andersen-erhverv.dk, www.andersen-erhverv.dk ANDERSEN ERHVERV Indikativpris: 9.000.000 kr.3390Beliggenhed:Hundested Budfrist: 09/11-202215.800Grundareal:m² OFF-MARKET SAGER RING TIL OS70 20 28 12 ANDERSEN ERHVERV Taastrup: KontorejendomPrisInvest28.900.000 - Afkast 5,9 % Allerød: 2 lagerejendommeSale & Lease back Pris 35.000.000 - Afkast 6% Hillerød: Nyopført lagerdomicilSale & Lease back Pris 31.000.000 - Afkast 6% Slangerup IndustriejendomSale & Lease back Pris 20.000.000 - Afkast 8% ◆ ◆ ◆ ◆

KROMOSEVEJ 7, 3050 HUMLEBÆK Nybygget domicil til din virksomhed. Lejemålet indrettes efter lejers ønske og areal er eksibelt. Ejendommens lager bliver højloftet med gode porte. Ydermål 10 meter, indre mål ca. 9 meter. Kontor og showroom bliver indrettet moderne og lyse, med 3 meter til loft. Ejendommen bygges på adressen Kromosevej 7 ved siden af eksisterende Nærmestebygning.nabo er Matas, som har lager i den oprindelige hovedbygning. Byggeriet er det eneste nybyggede lager- erbrugerhus i Nordsjælland. Byggeriet opføres efter aktuelt gældende forskrifter i bygningsreglement *RigtigeBR18. fotos er fra referencebyggeri, illustration er af dette byggeri. ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ INVEST Andersen Erhverv A/S, Skovlytoften 9A, 2840 Holte Tlf. 70 20 28 12 info@andersen-erhverv.dk, www.andersen-erhverv.dk KONTOR OG LAGER HESSELAGER 17, 2605 BRØNDBY Velbeliggende ejendom i Brøndby tæt på Godemotorvej.parkeringsforhold på ca. 1.000 m2 belagt Ejendommenudenomsareal.bliveridag brugt til engroshandel med telekommunikatiFordelingonsudstyr mellem lager og kontor er ca. 50/50 men andelen af lager kan Ejendommenøges. er i alt 978 m2, inkl. 118 kvm Varmeinstallationenkælder. er ernvarme. Taget er nyere og fremstår velholdt. Ejendommen har en port, der muliggøre på- og a æsning. Letbanen får station få hundrede meter fra ejendommen og ejendommen er derfor nem at komme til via o entlig transport. ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ Kontantpris: 10.000.000 kr. Årlige leje: Lager pr. m2: Kontor pr. m2: 2605Beliggenhed:Brøndby 978Etageareal:m² 2.000Grundareal:m² SALG NYBYGGET LAGER/KONTOR NORDSJÆLLAND 3050Beliggenhed:Humlebæk 2.000Etageareal:-4.000 m² 600 kr. 850 kr.